65893

Классификация недвижимости по функциональному признаку

Научная статья

Государство и право, юриспруденция и процессуальное право

Эти объекты недвижимости называют еще и недвижимостью по природе. Искусственные объекты постройки: а жилая недвижимость малоэтажный дом до трех этажей многоэтажный дом от 4 до 9 этажей дом повышенной этажности от 10 до 20 этажей высотный дом свыше 20 этажей.

Русский

2014-08-09

62.5 KB

10 чел.

Классификация недвижимости по функциональному признаку

Укрупненная классификация недвижимости

Существует множество подходов к классификации объектов недвижимости. Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих:

1.      Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты (постройки):

а) жилая недвижимость — малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения .

- лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);

- учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);

- культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

- специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, органы власти прокуратура), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты;

г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.[3]

Классификация объектов недвижимости по функциональному признаку

см. схемы презентации

Жилая недвижимость.

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания. Применительно к условиям крупных городов принято выделять следующие типологические характеристики:

1. Элитное жилье.

К нему предъявляются следующие основные требования:

•  размещение в наиболее престижных районах города;

• принадлежность к «старому» фонду (при наличии проведенного капитального ремонта и реконструкции) или к «сталинскому» фонду;

• кирпичные стены;

• общая площадь квартир не менее 70 кв. м.;

• наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 кв.м.);

• наличие охраняемого подъезда, подземного или близко расположенного гаража и др.

Для малоэтажных домов котеджного типа, входящих в состав элитных, характерны такие потребительские требования, как:

•размещение на таком расстоянии до города, когда поездка занимает не более 1 ч.;

• кирпичные стены;

• застройка в двух и более уровнях;

• наличие объектов бытового и инженерного обслуживания.

2.      Жилье повышенной комфортности.

Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает наличие следующих основных характеристик:

• возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города;

• некоторое снижение требований к площади комнат и кухонь до 12 и 8 кв. м (соответственно);

• наличие гостиной площадью не менее 17 кв. м.;

• большее разнообразие конструктивно-технологических параметров.

3.      Типовое жилье.

Для него характерно:

• размещение в любом районе города;

• соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам;

• по конструктивно-технологическим параметрам принадлежность к домам второго поколения индустриального домостроения и современным.

4. Жилье низких потребительских качеств

Исходя из условий потребительского спроса, формирующегося под воздействием фактора платежеспособности, требования, предъявляемые к этому типу жилья весьма невелики:

• размещение в непрестижных районах;

• удаленность от основных транспортных коммуникаций;

• принадлежность к таким конструктивно-технологическим типам, как здания «старого» фонда, не подвергавшиеся капитальным и ремонтно-строительным работам, и дома первого поколения индустриального домостроения;

• размещение в первых этажах домов других типов;

• заниженные архитектурно-планировочные характеристики и т.д.

Загородную недвижимость можно разделить на сельскую и коттеджную. Сюда относят частные дома. Отличием между сельской и коттеджной недвижимостью является то, что коттеджная начала развиваться сравнительно недавно. Современные коттеджи формируют так называемые «коттеджные городки», они составляют высший уровень загородного жилья. Обычно такие небольшие городки размещаются недалеко от городов, что позволяет собственникам такого жилья быстро добираться до города.

Нежилая недвижимость

Под нежилым понимается здание, используемое в целом для производственных или социальных (культурных, медицинских, образовательных) и иных целей, кроме целей проживания граждан. В нежилую входит промышленная, коммерческая, рекреационная недвижимая собственность, институциональная,  и недвижимое имущество, предназначенная для смешанного применения.

Под промышленной подразумевают сооружения производственного назначения, складские помещения, работающие заводы.

Рекреационная предназначена для развлекательных мероприятий и отдыха – это здания на территориях курортов, клубы, стадионы, плавательные бассейны и другие.

Институциональная недвижимость – это сооружения для муниципальных или правительственных органов, санаториев, больниц и других функций особого назначения.

Имущество смешанного направления – это комбинация выше перечисленных видов недвижимого имущества. Примером можно привести такие сооружения как бытовки, которые могут использоваться как для временного проживания строителей, рабочих, прорабов и других людей, так и в качестве складских помещений, медпунктов, дачных домиков, небольших сельских магазинов, хозблоков, постов ГАИ. Также бытовки могут с успехом быть использованы как офис, место отдыха, строительное общежитие, душевая комната и пр.

Рынок нежилой недвижимости составляет меньший процент, чем рынок жилой недвижимости. По сравнению с жилой, он более привлекательный для инвесторов, так как имеет более высокую стоимость. Нежилая недвижимость разделяется на офисные, торговые, складские и промышленные помещения.

Коммерческая недвижимость может быть подразделена на приносящую доход  — собственно коммерческую недвижимость и создающую условия для его извлечения — индустриальную (промышленную) недвижимость. При этом один и тот же объект может выполнять разные функции.

К недвижимости, приносящей доход, можно отнести:

  1.  Офисные помещения.  Офисная недвижимость также, что на первый взгляд удивляет, делится на жилую и нежилую. Компании, начинающие своё развитие, предпочитают жилые квартиры в качестве офисов, ведь они дешевле, чем нежилые офисы. Жилые квартирно-офисные варианты пользуются спросом мелких компаний, которые только начинают работать на рынке. Так как предложение нежилых офисов маленькое и стоимость его очень велика для начинающей фирмы. Зачастую нежилые офисы сдают в аренду в связи с ее большой стоимостью. Больше всего пользуются спросом бизнес-центры, которые размещаются в центре города, также административные здания, здания государственных и коммунальных структур.

Рынок офисной недвижимости начал формироваться раньше остальных сегментов коммерческой недвижимости, и соответственно классификация разработана более полно. Принято выделять 4 основных группы (класса) офисной недвижимости A, B, C, D. При классификации офисных помещений в  каждом   регионе,  муниципальном образовании принимаются различные факторы, по которым помещение относится к тому или иному классу. Это могут быть местоположение, качество здания (уровень отделки, состояние фасада, центрального входа, наличие лифтов), качество менеджмента (управляющая компания, наличие дополнительных услуг для арендаторов) и  др.

2. Магазины и торговые комплексы.

Торговая недвижимость так же пользуется большим спросом у иностранных инвесторов. По их мнению, торговая недвижимость приносит намного больше доходности, чем жилая. К торговой недвижимости относятся большие торгово-развлекательные центры, супермаркеты, различные магазины и другие помещения, предназначенные для торговли. Большим спросом пользуются торговые площади в центре города, возле больших транспортных узлов, в районе вокзалов. 

  1.  Складская недвижимость

Складская недвижимость является очень востребованной на рынке товаров. Спросом пользуются склады на первом этаже или в подвале с лифтом, отапливаемые или не отапливаемые, в зависимости от хранения товаров, с удобным подъездом грузовых машин, с рампой. Также используются под склады большие ангары, гаражи. Наименьшим спросом пользуются объекты производственно-складского назначения, длительное время не эксплуатируемые и подвергшиеся либо разграблению, либо ускоренному износу.

4 .  Гостиницы. Гостиничные проекты на сегодняшний день в РФ являются  самыми  сложными видами инвестирования  в доходную недвижимость. Строительство новых или реконструкция старых гостиниц самого  высокого  класса, их оборудование и эксплуатационные расходы считаются достаточно рискованным вложением денег, т.к. затраты на такие проекты в несколько раз выше затрат на строительство модных  торговых  комплексов или офисных центров. Кроме того,  пяти звездные гостиницы имеют очень длительные сроки окупаемости, поэтому российский рынок доходной недвижимости тяготеет к гостиницам низкого тарифа и более низких капитальных  вложений.[3]

5. Гаражи - стоянки  (автопаркинги) как коммерческая недвижимость в стране практически не развиваются, хотя перспективы имеются. Ведь на каждую тысячу жителей в соответствии с нормами требуется около 150 парковых мест.[3]

6.  Промышленная (индустриальная) недвижимость 

Промышленная недвижимость включает в себя заводы, цехи, комбинаты и другие производственные помещения. В идеале промышленная зона таких объектов недвижимости должна находиться за чертой города. В отличие от выше упомянутых сегментов нежилой недвижимости такого большого спроса на промышленную недвижимость нет, как и нет большого предложения.

Промышленная недвижимость в России находится в начальной стадии развития, хотя в последнее время по основной массе  объектов приватизации  происходит определение собственника. По мере развития процесса  формирования реального собственника объем сделок в этой  сфере будет увеличиваться.  Но это одна сторона вопроса. С другой стороны чуть ли не в каждом городе  страны  можно наблюдать пустые корпуса заводов и  фабрик с обветшалыми  и (или) пришедшими в негодность инженерными сетями и выбитыми  стеклами окон. Они стоят и  не находят эффективного собственника.

Список источников

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации.

2. Вечер Н.Ф. Ольховский А.А. Инвестиции в коммерческую недвижимость. Жизненный цикл объекта.СПб.: Издательский дом «Бизнес-пресса», 2005;

3.  Асаул А. Н. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2007;

4. Мазур И.И. Девелопмент. М.: «Экономика», 2004.

5. «Финансовая газета», N 47, ноябрь 2006 г.

6. http://asso-stroy.ru

7. http://kvmetr.izhev.ru


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

33904. Виды статистических таблиц. (Статистические таблицы. Виды таблиц. Подлежащее и сказуемое в таблицах) 11.49 KB
  Статистические таблицы. Основными элементами статистической таблицы являются подлежащее и сказуемое таблицы. Подлежащее таблицы это объект статистического изучения то есть отдельные единицы совокупности их группы или вся совокупность в целом. Сказуемое таблицы это статистические показатели характеризующие изучаемый объект.
33905. Основные правила построения статистических таблиц 11.5 KB
  Таблицы состоят из элементов: 1Нумерационный заголовок 2Тематические заголовки 3Заголовки и подзаголовки граф. Основными элементами статистической таблицы являются подлежащее и сказуемое таблицы. Подлежащее таблицы это объект статистического изучения то есть отдельные единицы совокупности их группы или вся совокупность в целом. Сказуемое таблицы это статистические показатели характеризующие изучаемый объект.
33906. Виды статистических графиков 11.89 KB
  Линейные диаграммы строятся в системе координат по оси х откладываются отрезки соответствующие датам или периодам времени а по оси Y откладываются уровни ряда динамики или темпы их изменения. Линейные диаграммы применяются для характеристики оценки выполнения плана. Столбиковые диаграммы имеют одинаковое основание по оси х а высота их равна числовым значениям уровней признаков. Столбиковые диаграммы используются для сравнения по тер.
33907. Сущность средней величины и условия ее применения 11.19 KB
  Статистической совокупности. Средняя величина только тогда будет отражать типичный уровень признака когда она рассчитана по качественно-однородной совокупности.
33908. Средняя арифметическая и ее свойства 15.55 KB
  Средняя арифметическая и ее свойства. В статистической практике из всех видов средних чаще всего используется средняя арифметическая. Средняя арифметическая обладает некоторыми свойствами которые определяют ее широкое применение в экономических расчетах и в практике статистического исследования. Средняя арифметическая постоянной величины равна этой постоянной.
33909. Средняя хронологическая 12.86 KB
  Средняя величина- обобщающая характеристика варьирующего признака ед.статистической совокупности. Сущность средней заключается в том, что в ней взаимопогашаются отклонения значений признака отдельных ед.совокупности, обусловленных действиями случайных факторов, и учитываются изменения, возможные действия основных факторов.
33910. Средняя гармоническая 13.87 KB
  Средняя гармоническая. гармонической взвешенной имеет вид: Средняя гармоническая простая имеет вид :.
33911. Исходное соотношение средней 12.95 KB
  Наиболее распространенной формой статистических показателей используемой в социально – экономических явлениях является средняя величина представляющая собой обобщенную количественную характеристику признака в статистической совокупности в конкретных условиях места и времени. средняя арифметическая ; 2. средняя гармоническая; 3. средняя геометрическая; 4.
33912. Средняя геометрическая 12.21 KB
  Средняя геометрическая. Для несгруппированных данных или для сгруппированных данных с равными частотами применяется средняя геометрическая простая:.