65908

Сущность и специфика рынка недвижимости

Научная статья

Экономическая теория и математическое моделирование

Рынок недвижимости это сектор национальной рыночной экономики представляющий собой взаимосвязанную систему рыночных механизмов обеспечивающих создание эксплуатацию передачу и финансирование объектов недвижимости передачу и защиту прав и интересов на эти объекты а также механизмов обеспечивающих функционирование рынка недвижимости инфраструктуру.

Русский

2014-08-10

28.39 KB

6 чел.

«Сущность и специфика рынка недвижимости»

Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).

                        1.1 Определение рынка недвижимости

Рынок недвижимости — это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой взаимосвязанную систему рыночных механизмов, обеспечивающих создание, эксплуатацию, передачу и финансирование объектов недвижимости, передачу и защиту прав и интересов на эти объекты, а также механизмов, обеспечивающих функционирование рынка недвижимости (инфраструктуру).

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы трансформационной экономики и характеризуется неравномерностью развития своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью.

Однако этот рынок представляет собой выгодную сферу вложения капитала. Посредством государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:

  1.  Создание новых объектов недвижимости.
  2.  Передачу прав на недвижимость.
  3.  Установление равновесных цен на объекты недвижимости
  4.  Управление объектов недвижимости.
  5.  Распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования.
  6.  Инвестирование в недвижимость.

              1.3. Особенности рынка недвижимости.

Недвижимые объекты являются специфическим видом товара и связано с оборотом на нем объектов недвижимости. В отличие от других видов рынка рынок недвижимости имеет, кроме специфики обращающихся на нем товаров, еще ряд особенностей, которые необходимо учитывать при совершении на нем операций. «К этим особенностям относятся:

  1.  Локализация РН, которая связана с абсолютной неподвижностью и уникальностью объектов недвижимости, большой зависимостью цены от местоположения объекта недвижимости, невозможностью продажи недвижимости как товара по образцам;
  2.  недостаточная степень открытости РН, связанная с тем, что многие сделки с недвижимостью носят эксклюзивный, конфиденциальный характер, а публичная информация зачастую является неполной;
  3.  ограниченное количество продавцов и покупателей на РН;
  4.  владение недвижимым имуществом и сделки с ним обычно предполагают четыре вида затрат:
  5.  единовременные сравнительно крупные инвестиции;
  6.  затраты на поддержание объекта в нормальном функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы);
  7.  налог на недвижимое имущество;
  8.  государственная пошлина и другие сборы на сделки;
  9.  низкая эластичность предложения, т. е. при росте спроса и цен практически невозможно построить сразу много новых объектов недвижимости, при этом сами здания и сооружения долговечны, а земля практически вечна;
  10.  спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и невзаимозаменяем вследствие специфичности индивидуальных предпочтений покупателей, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности;
  11.  спрос на РН носит изменчивый характер, как во времени, так и в пространстве;
  12.  величина как спроса, так и предложения на объекты недвижимости обусловлена не только и не столько потребительскими качествами самих объектов, но во многом определяется географическими (место нахождения объекта на территории города, области) и историческими (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т. д.);
  13.  цикличный характер рынка недвижимости. Циклы в развитии РН не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на РН предшествует спаду экономики в целом, и соответственно подъем на РН наступает раньше, чем в экономике;
  14.  оформление сделок с недвижимостью связано с относительно большими юридическими сложностями, сами объекты недвижимости как товар могут быть обременены правами третьих лиц (сервитуты и др.) в различных комбинациях;
  15.  для РН характерна сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий;
  16.  товары РН служат не только средством удовлетворения собственных потребностей покупателей, но и объектами их инвестиционной деятельности, при этом доходность инвестиций от вложения в недвижимость, как правило, выше, чем предоставление средств в кредит;
  17.  для объектов недвижимости характерна низкая ликвидность, так как для подготовки объекта недвижимости к продаже, поиска покупателя, совершения сделки, как правило, требуется определенное время, что не позволяет отнести объекты недвижимости к ликвидным активам;
  18.  необходимость постоянного выполнения регламентирующих функций в отношении объектов недвижимости. Независимо от функционального назначения объекта он постоянно нуждается в проведении ряда управленческих процедур (коммунальное обслуживание жилых и нежилых помещений, текущий ремонт и техническая эксплуатация, охрана, поиск арендаторов и деловые контакты с ними, контроль за поступлениями платежей и др.). Качество управления объектами недвижимости составляет существенную часть его функциональных характеристик и оказывает значительное воздействие на конкурентоспособность объектов и цену их потребления;
  19.  наличие стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастание ее с течением времени;
  20.  высокий уровень транзакционных издержек (издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости при заключении сделок). Чтобы осуществить рыночную транзакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провести предварительные переговоры, подготовить контракт, собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются, и т. д.

Эти особенности дают основание характеризовать данный рынок как специфический сектор экономики. К особенностям РН можно отнести также сложный симбиоз преимуществ и недостатков с точки зрения целесообразности предпринимательской и коммерческой деятельности.

Преимущества:

  1.  возможность получения большей (чем на других рынках) прибыли за весь период эксплуатации объектов недвижимости;
  2.  достаточная устойчивость потребительского спроса;
  3.  меньшая подверженность колебаниям экономических циклов;
  4.  наличие определенной защиты от внезапных изменений рыночной конъюнктуры ввиду долгосрочного характера аренды и длительного срока строительства конкурирующих объектов.

К недостаткам РН можно отнести следующее:

  1.  информация на рынке не столь открыта, как, например, на рынке товаров, что затрудняет процесс обоснования для объема и характера инвестиций;
  2.  отсутствие законодательной базы в отношении обязательной публикации информации о сделках на РН;
  3.  необходимость использования информации о сделках, совершаемых на РН;
  4.  «жесткая» зависимость от внешних условий градостроительного регулирования, возможностей строительного комплекса и специфики потребительского спроса;
  5.  высокие издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости, а также затраты на техническую документацию и регистрацию).»[1]

                       1.4. Виды рынка недвижимости

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам, например по географическому фактору, способу совершения сделок, функциональному назначению и т. д. Классификация РН может быть выполнена и по другим признакам (табл. 1).

По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.

  1.  Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.
  2.  Под вторичным рынком недвижимости — сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок                      1.5. Структура рынка недвижимости.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность следующих структурных элементов:

  1.  объектов недвижимости;
  2.  экономических субъектов, оперирующих на рынке;
  3.  процессов функционирования рынка;
  4.  инфраструктуры рынка

                         


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

15866. Специфика отбора в социально-биологическом кризисе в эпоху турбулентного капитализма 53 KB
  Тезис об инновационном характере философского знания в отношении науки и образования лишь на первый взгляд кажется странным. В действительности же, по нашему мнению, концепты «социальное прогнозирование и проектирование», «прогностический конструктивизм», «совершенствование деятельности общества и государства по управлению»
15869. Роль научной философии в становлении и развитии социологии религии 156 KB
  РОЛЬ НАУЧНОЙ ФИЛОСОФИИ В СТАНОВЛЕНИИ И РАЗВИТИИИ СОЦИОЛОГИИ РЕЛИГИИ Социологическое конкретнонаучное исследование процессов религиозности и секуляризации в современном глобальном обществе рискующем окончательно зайти в тупик этноконфессионального партикуля
15871. Марксизм VS экзистенциализм 227.33 KB
  В.С. Гриценко к. филос. н. доц. МАРКСИЗМ VS ЭКЗИСТЕНЦИАЛИЗМ2 Меня всегда настораживала мнимая непримиримость теоретических оснований экзистенциализма и марксизма старательно подчеркиваемая как той так и другой стороной. Я не ставлю себе целью помирить эти фило...
15872. Эволюция физической формы материи и единый закономерный мировой процесс 74 KB
  В.Ф. Панов д. физ.мат. н. проф. ЭВОЛЮЦИЯ ФИЗИЧЕСКОЙ ФОРМЫ МАТЕРИИ И ЕДИНЫЙ ЗАКОНОМЕРНЫЙ МИРОВОЙ ПРОЦЕСС Уровень изучения природы и общества в современном мире требует от философии перехода от абстрактновсеобщей диалектики доказавшей что развитие во всем мире осу...
15874. Логико-математическое доказательство несуществования времени как атрибута и первичного свойства материи 329.76 KB
  В.И. Астафуров ЛОГИКОМАТЕМАТИЧЕСКОЕ ДОКАЗАТЕЛЬСТВО НЕСУЩЕСТВОВАНИЯ ВРЕМЕНИ КАК АТРИБУТАИ ПЕРВИЧНОГО СВОЙСТВА МАТЕРИИ Введение Выработка правильного научного мировоззрения отображающего реальное бытие физического мира является актуальной задачей естес