65908

Сущность и специфика рынка недвижимости

Научная статья

Экономическая теория и математическое моделирование

Рынок недвижимости это сектор национальной рыночной экономики представляющий собой взаимосвязанную систему рыночных механизмов обеспечивающих создание эксплуатацию передачу и финансирование объектов недвижимости передачу и защиту прав и интересов на эти объекты а также механизмов обеспечивающих функционирование рынка недвижимости инфраструктуру.

Русский

2014-08-10

28.39 KB

6 чел.

«Сущность и специфика рынка недвижимости»

Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).

                        1.1 Определение рынка недвижимости

Рынок недвижимости — это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой взаимосвязанную систему рыночных механизмов, обеспечивающих создание, эксплуатацию, передачу и финансирование объектов недвижимости, передачу и защиту прав и интересов на эти объекты, а также механизмов, обеспечивающих функционирование рынка недвижимости (инфраструктуру).

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы трансформационной экономики и характеризуется неравномерностью развития своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью.

Однако этот рынок представляет собой выгодную сферу вложения капитала. Посредством государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:

  1.  Создание новых объектов недвижимости.
  2.  Передачу прав на недвижимость.
  3.  Установление равновесных цен на объекты недвижимости
  4.  Управление объектов недвижимости.
  5.  Распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования.
  6.  Инвестирование в недвижимость.

              1.3. Особенности рынка недвижимости.

Недвижимые объекты являются специфическим видом товара и связано с оборотом на нем объектов недвижимости. В отличие от других видов рынка рынок недвижимости имеет, кроме специфики обращающихся на нем товаров, еще ряд особенностей, которые необходимо учитывать при совершении на нем операций. «К этим особенностям относятся:

  1.  Локализация РН, которая связана с абсолютной неподвижностью и уникальностью объектов недвижимости, большой зависимостью цены от местоположения объекта недвижимости, невозможностью продажи недвижимости как товара по образцам;
  2.  недостаточная степень открытости РН, связанная с тем, что многие сделки с недвижимостью носят эксклюзивный, конфиденциальный характер, а публичная информация зачастую является неполной;
  3.  ограниченное количество продавцов и покупателей на РН;
  4.  владение недвижимым имуществом и сделки с ним обычно предполагают четыре вида затрат:
  5.  единовременные сравнительно крупные инвестиции;
  6.  затраты на поддержание объекта в нормальном функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы);
  7.  налог на недвижимое имущество;
  8.  государственная пошлина и другие сборы на сделки;
  9.  низкая эластичность предложения, т. е. при росте спроса и цен практически невозможно построить сразу много новых объектов недвижимости, при этом сами здания и сооружения долговечны, а земля практически вечна;
  10.  спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и невзаимозаменяем вследствие специфичности индивидуальных предпочтений покупателей, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности;
  11.  спрос на РН носит изменчивый характер, как во времени, так и в пространстве;
  12.  величина как спроса, так и предложения на объекты недвижимости обусловлена не только и не столько потребительскими качествами самих объектов, но во многом определяется географическими (место нахождения объекта на территории города, области) и историческими (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т. д.);
  13.  цикличный характер рынка недвижимости. Циклы в развитии РН не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на РН предшествует спаду экономики в целом, и соответственно подъем на РН наступает раньше, чем в экономике;
  14.  оформление сделок с недвижимостью связано с относительно большими юридическими сложностями, сами объекты недвижимости как товар могут быть обременены правами третьих лиц (сервитуты и др.) в различных комбинациях;
  15.  для РН характерна сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий;
  16.  товары РН служат не только средством удовлетворения собственных потребностей покупателей, но и объектами их инвестиционной деятельности, при этом доходность инвестиций от вложения в недвижимость, как правило, выше, чем предоставление средств в кредит;
  17.  для объектов недвижимости характерна низкая ликвидность, так как для подготовки объекта недвижимости к продаже, поиска покупателя, совершения сделки, как правило, требуется определенное время, что не позволяет отнести объекты недвижимости к ликвидным активам;
  18.  необходимость постоянного выполнения регламентирующих функций в отношении объектов недвижимости. Независимо от функционального назначения объекта он постоянно нуждается в проведении ряда управленческих процедур (коммунальное обслуживание жилых и нежилых помещений, текущий ремонт и техническая эксплуатация, охрана, поиск арендаторов и деловые контакты с ними, контроль за поступлениями платежей и др.). Качество управления объектами недвижимости составляет существенную часть его функциональных характеристик и оказывает значительное воздействие на конкурентоспособность объектов и цену их потребления;
  19.  наличие стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастание ее с течением времени;
  20.  высокий уровень транзакционных издержек (издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости при заключении сделок). Чтобы осуществить рыночную транзакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провести предварительные переговоры, подготовить контракт, собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются, и т. д.

Эти особенности дают основание характеризовать данный рынок как специфический сектор экономики. К особенностям РН можно отнести также сложный симбиоз преимуществ и недостатков с точки зрения целесообразности предпринимательской и коммерческой деятельности.

Преимущества:

  1.  возможность получения большей (чем на других рынках) прибыли за весь период эксплуатации объектов недвижимости;
  2.  достаточная устойчивость потребительского спроса;
  3.  меньшая подверженность колебаниям экономических циклов;
  4.  наличие определенной защиты от внезапных изменений рыночной конъюнктуры ввиду долгосрочного характера аренды и длительного срока строительства конкурирующих объектов.

К недостаткам РН можно отнести следующее:

  1.  информация на рынке не столь открыта, как, например, на рынке товаров, что затрудняет процесс обоснования для объема и характера инвестиций;
  2.  отсутствие законодательной базы в отношении обязательной публикации информации о сделках на РН;
  3.  необходимость использования информации о сделках, совершаемых на РН;
  4.  «жесткая» зависимость от внешних условий градостроительного регулирования, возможностей строительного комплекса и специфики потребительского спроса;
  5.  высокие издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости, а также затраты на техническую документацию и регистрацию).»[1]

                       1.4. Виды рынка недвижимости

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам, например по географическому фактору, способу совершения сделок, функциональному назначению и т. д. Классификация РН может быть выполнена и по другим признакам (табл. 1).

По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.

  1.  Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.
  2.  Под вторичным рынком недвижимости — сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок                      1.5. Структура рынка недвижимости.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность следующих структурных элементов:

  1.  объектов недвижимости;
  2.  экономических субъектов, оперирующих на рынке;
  3.  процессов функционирования рынка;
  4.  инфраструктуры рынка

                         


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

53736. Сжатое изложение 36 KB
  Слайд 2 Попробуйте догадаться о ком идёт речь. Слайд 3 Слайд 4 Рыжик Однажды лесник подобрал в лесу оленёнка. Слайд 5 Кого однажды подобрал лесник в лесу Какая беда случилась у оленёнка Кому лесник отдал малыша Что сделали ребята Чем закончилась история с оленёнком Слайд 6 Лексикостилистическая работа. Слайд 7 Однажды лесник подобрал в лесу оленёнка.
53737. Правописание местоимений с предлогами 48.5 KB
  Задачи: 1 формировать умение правильно употреблять и писать местоимения 1 2 3 лица навык раздельного написания местоимений с предлогами; 2 отработать навык определения падежа личных местоимений единственного и множественного числа; воспитывать интерес к изучению русского языка. 3 вопроса Перечисли все падежи русского языка Перечисли личные местоимения множественного числа Мы вы они Вместо какой части речи употребляются имена существительные. Итак ребята тема нашего сегодняшнего урока: Личные местоимения с предлогами. Знаете ли...
53738. Распознавание частей речи. Местоимение 58.5 KB
  Задачи: закрепление знаний об основных частях речи и развитие умения определять часть речи слов по вопросу; формирование общего понятия о местоимении как части речи; совершенствование навыка разбора предложения по членам; развитие умения правильно употреблять разные части речи в предложении. К какому новому большому разделу вы перешли на прошлом уроке...
53739. Распознавание рода у имен существительных множественного числа 58 KB
  Цель урока: Научить учащихся определять род у имен существительных стоящих во множественном числе. Задачи: совершенствование навыка изменения имен существительных по числам; закрепление знаний о роде имен существительных и развитие умения определять род имени существительного с помощью опорных слов местоимений; формирование и закрепление умения...
53740. Часть речи – прилагательное 34 KB
  Цель: Ознакомить с новой частью речи именем прилагательным его ролью в речи. Ознакомить с существенными признаками имени прилагательного как части речи. Что вы для этого сделали изменили окончания О чем это говорит Это говорит о том что эти слова зависят от имени прилагательного Знаете ли вы к какой части речи относятся слова 2 столбика Значит какую цель мы ставим перед собой на этом уроке узнать о новой части речи.
53741. Правописание гласных против шипящих 41.5 KB
  Что же нам нужно сделать Щука в озере жила Червячка с крючка сняла Наварила щука щей Пригласила всех ершей Говорили всем ерши: Щи у Щуки хороши Давайте запишем наше упражнение в тетрадь. Запись в тетрадь. Нам нужно вставить пропущенные буквы и записать его в тетрадь. Разбор с учителем стихотворения запись его в тетрадь.
53742. Подготовка к сочинению-рассуждению 36 KB
  Цели урока: познакомить с работами писателей посвящённых русскому языку; развивать речевые умения и навыки; прививать любовь к родному краю к малой и большой Родине. В гостях у нас учителя русского языка и литературы. Мы будем говорить о русском языке.
53743. Обобщающий урок по теме “Природа”. Урок - КВН 51 KB
  Природа Да все что нас окружает это природа. Природа прекрасна в любое время года. Весной мы можем наблюдать как вся природа просыпается от зимней спячки.
53744. Роль имени прилагательного в русском языке 88.5 KB
  Цель: Обучающая учить детей правильно использовать имена прилагательные в речи находить прилагательные и по существенным признакам определять предмет; Развивающая развивать критическое мышление умение ставить проблемные вопросы выдвигать гипотезы анализировать и сравнивать обобщать полученные данные и делать выводы; развивать устную и письменную речь учащихся; Воспитывающая создать условия для формирования познавательного интереса к русскому языку воспитания культуры общения в группе со сверстниками; воспитывать...