65908

Сущность и специфика рынка недвижимости

Научная статья

Экономическая теория и математическое моделирование

Рынок недвижимости это сектор национальной рыночной экономики представляющий собой взаимосвязанную систему рыночных механизмов обеспечивающих создание эксплуатацию передачу и финансирование объектов недвижимости передачу и защиту прав и интересов на эти объекты а также механизмов обеспечивающих функционирование рынка недвижимости инфраструктуру.

Русский

2014-08-10

28.39 KB

3 чел.

«Сущность и специфика рынка недвижимости»

Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).

                        1.1 Определение рынка недвижимости

Рынок недвижимости — это сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой взаимосвязанную систему рыночных механизмов, обеспечивающих создание, эксплуатацию, передачу и финансирование объектов недвижимости, передачу и защиту прав и интересов на эти объекты, а также механизмов, обеспечивающих функционирование рынка недвижимости (инфраструктуру).

Российский рынок недвижимости отражает все проблемы трансформационной экономики и характеризуется неравномерностью развития своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активностью.

Однако этот рынок представляет собой выгодную сферу вложения капитала. Посредством государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:

  1.  Создание новых объектов недвижимости.
  2.  Передачу прав на недвижимость.
  3.  Установление равновесных цен на объекты недвижимости
  4.  Управление объектов недвижимости.
  5.  Распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования.
  6.  Инвестирование в недвижимость.

              1.3. Особенности рынка недвижимости.

Недвижимые объекты являются специфическим видом товара и связано с оборотом на нем объектов недвижимости. В отличие от других видов рынка рынок недвижимости имеет, кроме специфики обращающихся на нем товаров, еще ряд особенностей, которые необходимо учитывать при совершении на нем операций. «К этим особенностям относятся:

  1.  Локализация РН, которая связана с абсолютной неподвижностью и уникальностью объектов недвижимости, большой зависимостью цены от местоположения объекта недвижимости, невозможностью продажи недвижимости как товара по образцам;
  2.  недостаточная степень открытости РН, связанная с тем, что многие сделки с недвижимостью носят эксклюзивный, конфиденциальный характер, а публичная информация зачастую является неполной;
  3.  ограниченное количество продавцов и покупателей на РН;
  4.  владение недвижимым имуществом и сделки с ним обычно предполагают четыре вида затрат:
  5.  единовременные сравнительно крупные инвестиции;
  6.  затраты на поддержание объекта в нормальном функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы);
  7.  налог на недвижимое имущество;
  8.  государственная пошлина и другие сборы на сделки;
  9.  низкая эластичность предложения, т. е. при росте спроса и цен практически невозможно построить сразу много новых объектов недвижимости, при этом сами здания и сооружения долговечны, а земля практически вечна;
  10.  спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и невзаимозаменяем вследствие специфичности индивидуальных предпочтений покупателей, что затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности;
  11.  спрос на РН носит изменчивый характер, как во времени, так и в пространстве;
  12.  величина как спроса, так и предложения на объекты недвижимости обусловлена не только и не столько потребительскими качествами самих объектов, но во многом определяется географическими (место нахождения объекта на территории города, области) и историческими (дома разного периода постройки) факторами; состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижимости (наличие подъездных путей, дорог, метро и других видов транспортной магистрали, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т. д.);
  13.  цикличный характер рынка недвижимости. Циклы в развитии РН не совпадают во времени с циклами в других отраслях экономики. Спад на РН предшествует спаду экономики в целом, и соответственно подъем на РН наступает раньше, чем в экономике;
  14.  оформление сделок с недвижимостью связано с относительно большими юридическими сложностями, сами объекты недвижимости как товар могут быть обременены правами третьих лиц (сервитуты и др.) в различных комбинациях;
  15.  для РН характерна сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий;
  16.  товары РН служат не только средством удовлетворения собственных потребностей покупателей, но и объектами их инвестиционной деятельности, при этом доходность инвестиций от вложения в недвижимость, как правило, выше, чем предоставление средств в кредит;
  17.  для объектов недвижимости характерна низкая ликвидность, так как для подготовки объекта недвижимости к продаже, поиска покупателя, совершения сделки, как правило, требуется определенное время, что не позволяет отнести объекты недвижимости к ликвидным активам;
  18.  необходимость постоянного выполнения регламентирующих функций в отношении объектов недвижимости. Независимо от функционального назначения объекта он постоянно нуждается в проведении ряда управленческих процедур (коммунальное обслуживание жилых и нежилых помещений, текущий ремонт и техническая эксплуатация, охрана, поиск арендаторов и деловые контакты с ними, контроль за поступлениями платежей и др.). Качество управления объектами недвижимости составляет существенную часть его функциональных характеристик и оказывает значительное воздействие на конкурентоспособность объектов и цену их потребления;
  19.  наличие стоимостной оценки объекта недвижимости и возрастание ее с течением времени;
  20.  высокий уровень транзакционных издержек (издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости при заключении сделок). Чтобы осуществить рыночную транзакцию, необходимо определить, с кем желательно заключить сделку и на каких условиях провести предварительные переговоры, подготовить контракт, собрать сведения, чтобы убедиться в том, что условия контракта выполняются, и т. д.

Эти особенности дают основание характеризовать данный рынок как специфический сектор экономики. К особенностям РН можно отнести также сложный симбиоз преимуществ и недостатков с точки зрения целесообразности предпринимательской и коммерческой деятельности.

Преимущества:

  1.  возможность получения большей (чем на других рынках) прибыли за весь период эксплуатации объектов недвижимости;
  2.  достаточная устойчивость потребительского спроса;
  3.  меньшая подверженность колебаниям экономических циклов;
  4.  наличие определенной защиты от внезапных изменений рыночной конъюнктуры ввиду долгосрочного характера аренды и длительного срока строительства конкурирующих объектов.

К недостаткам РН можно отнести следующее:

  1.  информация на рынке не столь открыта, как, например, на рынке товаров, что затрудняет процесс обоснования для объема и характера инвестиций;
  2.  отсутствие законодательной базы в отношении обязательной публикации информации о сделках на РН;
  3.  необходимость использования информации о сделках, совершаемых на РН;
  4.  «жесткая» зависимость от внешних условий градостроительного регулирования, возможностей строительного комплекса и специфики потребительского спроса;
  5.  высокие издержки сделок (необходимость проверки юридической чистоты объекта недвижимости, а также затраты на техническую документацию и регистрацию).»[1]

                       1.4. Виды рынка недвижимости

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно дифференцировать по различным признакам, например по географическому фактору, способу совершения сделок, функциональному назначению и т. д. Классификация РН может быть выполнена и по другим признакам (табл. 1).

По способу совершения сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.

  1.  Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными, а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.
  2.  Под вторичным рынком недвижимости — сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок                      1.5. Структура рынка недвижимости.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность следующих структурных элементов:

  1.  объектов недвижимости;
  2.  экономических субъектов, оперирующих на рынке;
  3.  процессов функционирования рынка;
  4.  инфраструктуры рынка

                         


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

74073. Право Юго-Восточной Азии в античное время 89.5 KB
  Особое место в истории Индии занимает Магадско-Маурийский период (IV-II вв. до н.э.), отмеченный созданием (впервые в истории Индии) объединенного государства - Магатха. Наивысшего могущество оно достигло при правлении династии Маурьев, и особенно, при Чандрагупте I (основателе династии) и Ашоке.
74074. Право Древней Греции 60 KB
  Право Древней Греции План. Государственноправовое устройство греческих полисов. Право Древней Греции. По достижении 18 лет они начинали пользовались политическими правами и правом получения различных пособий от государства.
74075. Римское право 71 KB
  Древний Рим – одно из крупнейших рабовладельческих государств – оставил ярчайший след в истории человечества. Его культурное наследие оказало глубокое влияние на все последующее развитие европейской цивилизации. Как гласит известное выражение. Римляне трижды покоряли мир – первый раз легионами, второй раз – христианством, третий раз – правом.
74076. ВОЗНИКНОВЕНИЕ И РАЗВИТИЕ ФЕОДАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВА И ПРАВА 66 KB
  Для феодальной земельной собственности были характерны следующие особенности: 1 иерархический характер; 2 сословный характер; 3 ограничение права распоряжаться землей а некоторые категории например церковные земли вообще были изъяты из гражданского оборота. Основные черты феодального права Одновременно со складыванием феодальной государственности шел процесс становления феодального права. Можно выделить следующие характерные черты феодального права.
74077. Право континентальной Европы в средние века 100 KB
  Номинально верховным собственником всей земли в государстве считался король. Но большая часть земель находилась в руках феодалов в качестве фьефа (феода) – условного наследственного земельного владения. Феодалы считались вассалами короля, а он их сеньором.
74078. Право средневековой Англии 70.5 KB
  После нормандского завоевания в Англии было образовано централизованное государство с сильной королевской властью. В руках монарха были сосредоточены законодательная, судебная и военная власть. Это объясняется, прежде всего, необходимостью сплочения завоевателей для удержания в повиновении покоренного населения.
74079. Государство и право Византии 61 KB
  Государство и право Византии. Право Византии. В Византии не было определенного порядка престолонаследия. В связи с этим в Византии широко распространился институт соправителей когда император назначал соправителя своего малолетнего сына цезаря для облегчения тому борьбы за престол.
74080. Мусульманское право 57 KB
  Социальные позиции раннего ислама (ограничение ростовщичества, установление милости беднякам, освобождение рабов, честность в торговле) сделали его привлекательным для широких народных масс. Но купеческая и племенная верхушка первоначально восприняла их настороженно, если не враждебно.
74081. ВОЗНИКНОВЕНИЕ БУРЖУАЗНОГО ГОСУДАРСТВА И ПРАВА 35 KB
  В зависимости от этого решался вопрос о форме государства созданного революцией о форме права и способах его кодификации. Буржуазное право Буржуазные революции положив начало перевороту в области социальных и политических отношений привели к значительным изменениям и в области права. Традиционные отрасли цивильного и карательного права дополняются новой и обособленной отраслью регулирования организации и деятельности учреждений государственной власти.