65916

Методы повышения ценности объектов недвижимости

Научная статья

Менеджмент, консалтинг и предпринимательство

Как правило это экономические факторы которые определяют средний уровень цен конкретных сделок с субъектами недвижимости макроэкономические факторы связанные с общей конъюнктурой рынка налоги пошлины динамика курса валюты инфляция безработица уровень и условия оплаты труда...

Русский

2014-08-10

26.45 KB

0 чел.

«Методы повышения ценности объектов недвижимости»

Факторы, влияющие на цену объектов недвижимости

  1. Объективные факторы. Как правило, это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок  с субъектами недвижимости

-  макроэкономические – факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса валюты, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.); -  микроэкономические – факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок.

2. Факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера:-  массовая реклама; -  инфляционные ожидания; -  симпатии; -  осведомленность и т.д.

3. Физические факторы: -  местонахождение – удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения (особенно – близость метро) напрямую влияет на стоимость недвижимости; -  архитектурно-конструктивные решения – в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся; -  состояние объекта недвижимости; -  наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.); -  экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость квартир).

4. Факторы, влияющие на цену и скорость продажи квартир : -  количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип  квартир именно в этой части города; -  объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плохая планировка, износ и т.п.); -  престижность района;-  экологическая обстановка в районе; -  транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района; -  социальная однородность дома; -  юридическая «чистота» объекта; -  характер  сделки («прямая» или «встречная» продажа).

  Принципы оценки объектов недвижимости.   Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов – субъекта, объекта и рыночной среды – то специалистами, занимающимися оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов:

  1.  Принципы, основанные на представлениях пользователя (покупателя)–принципы  полезности; замещения; ожидания –позволяют, с точки зрения пользователя, определить полезность объекта, его приемлемую цену на рынке и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости.

  Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезна потенциальному собственнику для реализации определенной экономической функции. Полезность объекта недвижимости – это его способность удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени. Этот принцип получил название «принцип полезности» и профессиональные оценщики широко пользуются им в своей практической работе.

  Полезность объекта недвижимости связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод (ожидание доходов). Оценочный «принцип ожидания» говорит о том, что стоимость объекта недвижимости должна включать в себя текущую стоимость всех будущих доходов и учитывать постоянный рост этой стоимости под влиянием увеличения спроса и ограничения предложения.

2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением: -  остаточной продуктивности земли; -  предельной продуктивности ; -  возрастающего и уменьшающегося дохода; -  сбалансированности; -  экономического размера; -  экономического разделения.

  В нормальных условиях экономическая деятельность требует наличия четырех факторов производства, каждый из которых должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью. Схематично это можно представить следующим образом:

·       труд как фактор производства, который должен компенсироваться заработной платой,

·       капитал (деньги или то, что покупается за деньги), который должен компенсироваться процентами, дивидендами;

·       предпринимательская деятельность, которая должна компенсироваться прибылью,

·    земля, которая компенсируется рентой.

  Поскольку земля физически недвижима, то факторы труда, капитала и предпринимательской деятельности должны быть как-то связаны с ней. Это означает, что сначала производится компенсация за использование этих производственных факторов, а затем если какие-то деньги остались, то они выплачиваются собственнику земельного участка как рента. Земля, как и всякий объект недвижимости, имеет остаточную стоимость и стоит чего-либо только тогда, когда есть остаток, после оплаты других факторов производства. В этом смысле остаточная стоимость может быть приравнена к остаточной продуктивности земли, определяемой как чистый доход от использования участка земли после оплаты стоимости всех производственных факторов.

     Используя оценочный «принцип остаточной продуктивности земли», собственник земельного участка при минимальных затратах на его обустройство может извлекать максимальный доход (удовлетворить конкретной недвижимостью особые потребности пользователя или путем выгодного для себя сочетания этих трех вариантов получить максимальный доход). При этом, конечно, следует помнить, что чистый доход собственник земельного участка получит только после того, как будут оплачены стоимость труда, капитала и предпринимательской деятельности. Практически этот принцип используется при определении целесообразности нового строительства.

  Оценочный «принцип предельной продуктивности» характеризует дополнительный денежный вклад собственника в объект недвижимости, но не на сумму стоимости нового элемента недвижимости (например, не стоимость гаража, который пристраивается к дому), а на сумму, в которую оценивается объект недвижимости с учетом этого нового элемента (т.е. стоимость в целом дома с гаражом). Некоторые дополнительные элементы, действительно, могут увеличить стоимость объекта недвижимости на большую величину, чем затраты на создание этих дополнительных элементов, хотя есть и такие, которые фактически уменьшают стоимость.

     Суть «принципа возрастающего и уменьшающегося дохода» состоит в том, что по мере добавления капитала и труда к земле доходность будет увеличиваться до определенной величины и может наступить момент когда затраты будут превышать стоимость объекта недвижимости.

 Владельцы земельных участков обычно сталкиваются с проблемой, насколько интенсивно следует застраивать принадлежащую им землю. Грамотное решение этой проблемы связано с использованием оценочного «принципа возрастающего и уменьшающегося дохода». Данный принцип гласит, что застройка земельного участка выгодна до тех пор, пока общая отдача комплекса «земля и созданная на ней недвижимость» будет максимальной, а стоимость объектов недвижимости, отличающихся по своим размерам или качеству от окружающих объектов, тяготеет все-таки к стоимости последних.

  С учетом оценочного «принципа сбалансированности», владелец земельного участка может расширять производство на конкретной территории до масштабов, которые позволяют максимально повысить стоимость земли. Ибо для каждого типа землепользователя существуют оптимальная величина и соотношение между производственными факторами (т.е. застройкой земельного участка), при которых обеспечивается максимальная стоимость земли.

  Оценочный «принцип экономического размера» участка земли позволяет определить приростную стоимость единого земельного участка, т.е. определить количество земли для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте.

  «Принцип экономического разделения» применяется в том случае, если права на недвижимость можно разделить на два или более имущественных интереса, реализуя которые в разное время и разными частями, собственники имеют возможность увеличить общую стоимость недвижимого имущества.

 3. Принципы, связанные с рыночной средой 

Стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на стоимость других объектов в прилегающей местности. Эту зависимость принято называть «принципом зависимости».

     Оценочный «принцип соответствия» предусматривает соответствие архитектурного стиля и уровня удобств (услуг) новых объектов недвижимости потребностям и ожиданиям рынка.

  Суть оценочного «принципа спроса и переложения» заключается в том, что при оценке объекта недвижимости необходимо понимать какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости.

     Суть оценочного «принципа конкуренции» состоит в том, что рыночный спрос порождает прибыль, а прибыль создает конкуренцию – силу, приводящую к выравниванию доходности на рынке недвижимости.

     Последний из группы принципов, связанных с рыночной средой, это принцип, характеризующий изменения полезности объектов недвижимости в данном месте. Он так и называется «принцип изменения».

  Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости – это синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены выше. Он позволяет оценщику выявить из возможных вариантов использования объекта недвижимости наилучший и наиболее доходный вариант и именно его использовать для оценки. Этот принцип предусматривает оценку участка земли, так, как если бы он был свободный (т.е. при оценке объекта речь идет в первую очередь о наибольшей доходности земельного участка, затем уже о доходности всего объекта недвижимости). При этом учитываются только те варианты использования объектов недвижимости, которые:
- во-первых, соответствуют юридическим нормам; 
- во-вторых, реализация которых возможна физически; 
- в-третьих, осуществимы финансово;
- в-четвертых, обеспечивают наивысшую стоимость объекта недвижимости (экономическая эффективность).

«Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования» является концептуальной моделью для анализа различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Эта модель рассматривает важные факторы физического, юридического, социального и экономического характера, которые влияют на стоимость недвижимости, т.е. является как бы связующим звеном между всеми оценочными принципами.

  Девелопмент – это, в первую очередь, качественное преобразование объекта недвижимости, в основе которого - повышение ценности объекта.    Девелопмент – это такие качественные материальные преобразования в объекте недвижимости, которые обеспечивают превращение его в другой, новый объект, обладающий рыночной стоимостью большей, чем стоимость исходного объекта. То есть девелопмент – это процесс развития объекта недвижимости.

Девелопмент недвижимости, с точки зрения его материально-вещественного содержания, включает в себя две основные составляющие:
- проведение строительных или иных работ над зданиями и землей;
- изменение функционального использования зданий или земли.
Суть девелопмента - управление инвестиционным проектом в сфере недвижимости.

Используемая литература

  1.   Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости: Оценка объектов недвижимости и факторы, влияющие на их цену;
  2.  Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости: Электронное пособие;
  3.  Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости: Принципы оценки объектов недвижимости.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

38795. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭФФЕКТИВНОСТЬ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ОРГАНИЗАЦИИ И ПУТИ ЕЕ ПОВЫШЕНИЯ НА ПРИМЕРЕ РУП «КЛИМОВИЧСКОГО ЛИКЕРО-ВОДОЧНОГО ЗАВОДА» 742 KB
  К ним в частности относятся: увеличение реализации остатков готовой продукции на складах продажа неиспользуемого оборудования снижение себестоимости продукции в результате приобретения нового оборудования. Для успешного функционирования каждый хозяйствующий субъект должен стремиться к повышению эффективности своей деятельности на основе рационального использования ресурсного потенциала увеличения прибыльности производства улучшения качества реализуемой продукции. В основе этого понятия лежит ограниченность ресурсов желание экономить...
38796. Исследование учета и анализа денежных средств на примере коммерческой организации ВООИ «Синтез» 555.5 KB
  Теоретические и организационные основы учета и анализа денежных средств. Виды денежных средств организации.Классификация денежных потоков. Нормативная база учета и анализа денежных средств.
38797. Уголовно - правовая квалификация мошенничества 325 KB
  Актуальность темы исследования состоит в том что в ней существует ряд дискуссионных проблем в частности относительно объективной и субъективной природы признаков мошенничества. В условиях недостаточно глубокого исследования признаков и специфики мошенничества наличия в теории уголовного права многих спорных вопросов по этой проблеме нередко возникают затруднения и ошибки при квалификации...
38798. Расчет автоматизированного электропривода поперечной подачи плоскошлифовального станка 3Е711 3.36 MB
  Для увеличения точности шлифования в данном курсовом проекте необходимо уделить особое внимание приводу вертикальной подачи поэтому рассмотрим несколько вариантов его реализации: На основе применения вентильного двигателя: Подключение вентильного двигателя можно реализовать с помощью микросхемы MC 33033 и MC 33039 рис.1 Схема привода на основе БДПТ На основе шагового двигателя: Основные функциональные узлы разомкнутого шагового электропривода приведены на рис. Принцип его работы заключается в том что при изменении частоты...
38799. СТАНОВЛЕНИЕ И РАЗВИТИЕ СОВЕТСКОЙ СУДЕБНОЙ СИСТЕМЫ В СРЕДНЕМ ЗАУРАЛЬЕ (1918–1938 гг.) 1.07 MB
  Деятельность советских судебных органов в Среднем Зауралье 1918 1938 гг. В условиях изменяющихся политических режимов происходит всесторонняя деформация судебной системы усиление политических и идеологических факторов и подчинение им органов правосудия. Потому для установления подлинной истории судебных советских органов необходимо преодолеть предвзятое отношение к советскому правосудию. Оценка и анализ деятельности судебных органов 19171938х гг.
38800. Системный анализ и синтез предмета нейровоздействия маркетинговых коммуникаций 174 KB
  Сущность формы реализации современных систем маркетинговых коммуникаций. Системный анализ отношений систем маркетинговых коммуникаций. Синтез понятия маркетинговых коммуникаций.
38802. Денежные потоки ЗАО «ВИС-СЕРВИС» 468.5 KB
  Наличие денег у предприятия определяет возможность его выживания и направления дальнейшего развития. Эффективность оптимизации денежных потоков предприятия, обслуживающих его хозяйственную деятельности, зависит, прежде всего, от информационной базы для принятия решений - качественно проведенной аналитической работы
38803. Сметная стоимость строительства 395 KB
  Стоимость строительной продукции определяется сметными расчетами на основе проекта сметных норм расценок и других данных. Действующая методическая и сметнонормативная база позволяет определять стоимость строительства на всех стадиях разработки предпроектной и проектносметной документации. Используемая методическая и сметнонормативная база должна соответствовать требованиям рыночной экономики и позволять комплексно определять реальную сметную стоимость строительной продукции. Сметная стоимость строительства показывает сумму денежных...