65916

Методы повышения ценности объектов недвижимости

Научная статья

Менеджмент, консалтинг и предпринимательство

Как правило это экономические факторы которые определяют средний уровень цен конкретных сделок с субъектами недвижимости макроэкономические факторы связанные с общей конъюнктурой рынка налоги пошлины динамика курса валюты инфляция безработица уровень и условия оплаты труда...

Русский

2014-08-10

26.45 KB

0 чел.

«Методы повышения ценности объектов недвижимости»

Факторы, влияющие на цену объектов недвижимости

  1. Объективные факторы. Как правило, это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок  с субъектами недвижимости

-  макроэкономические – факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса валюты, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.); -  микроэкономические – факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок.

2. Факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера:-  массовая реклама; -  инфляционные ожидания; -  симпатии; -  осведомленность и т.д.

3. Физические факторы: -  местонахождение – удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения (особенно – близость метро) напрямую влияет на стоимость недвижимости; -  архитектурно-конструктивные решения – в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся; -  состояние объекта недвижимости; -  наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.); -  экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость квартир).

4. Факторы, влияющие на цену и скорость продажи квартир : -  количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип  квартир именно в этой части города; -  объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плохая планировка, износ и т.п.); -  престижность района;-  экологическая обстановка в районе; -  транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района; -  социальная однородность дома; -  юридическая «чистота» объекта; -  характер  сделки («прямая» или «встречная» продажа).

  Принципы оценки объектов недвижимости.   Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов – субъекта, объекта и рыночной среды – то специалистами, занимающимися оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов:

  1.  Принципы, основанные на представлениях пользователя (покупателя)–принципы  полезности; замещения; ожидания –позволяют, с точки зрения пользователя, определить полезность объекта, его приемлемую цену на рынке и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости.

  Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезна потенциальному собственнику для реализации определенной экономической функции. Полезность объекта недвижимости – это его способность удовлетворить потребности пользователя в данном месте и в течение определенного периода времени. Этот принцип получил название «принцип полезности» и профессиональные оценщики широко пользуются им в своей практической работе.

  Полезность объекта недвижимости связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод (ожидание доходов). Оценочный «принцип ожидания» говорит о том, что стоимость объекта недвижимости должна включать в себя текущую стоимость всех будущих доходов и учитывать постоянный рост этой стоимости под влиянием увеличения спроса и ограничения предложения.

2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением: -  остаточной продуктивности земли; -  предельной продуктивности ; -  возрастающего и уменьшающегося дохода; -  сбалансированности; -  экономического размера; -  экономического разделения.

  В нормальных условиях экономическая деятельность требует наличия четырех факторов производства, каждый из которых должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью. Схематично это можно представить следующим образом:

·       труд как фактор производства, который должен компенсироваться заработной платой,

·       капитал (деньги или то, что покупается за деньги), который должен компенсироваться процентами, дивидендами;

·       предпринимательская деятельность, которая должна компенсироваться прибылью,

·    земля, которая компенсируется рентой.

  Поскольку земля физически недвижима, то факторы труда, капитала и предпринимательской деятельности должны быть как-то связаны с ней. Это означает, что сначала производится компенсация за использование этих производственных факторов, а затем если какие-то деньги остались, то они выплачиваются собственнику земельного участка как рента. Земля, как и всякий объект недвижимости, имеет остаточную стоимость и стоит чего-либо только тогда, когда есть остаток, после оплаты других факторов производства. В этом смысле остаточная стоимость может быть приравнена к остаточной продуктивности земли, определяемой как чистый доход от использования участка земли после оплаты стоимости всех производственных факторов.

     Используя оценочный «принцип остаточной продуктивности земли», собственник земельного участка при минимальных затратах на его обустройство может извлекать максимальный доход (удовлетворить конкретной недвижимостью особые потребности пользователя или путем выгодного для себя сочетания этих трех вариантов получить максимальный доход). При этом, конечно, следует помнить, что чистый доход собственник земельного участка получит только после того, как будут оплачены стоимость труда, капитала и предпринимательской деятельности. Практически этот принцип используется при определении целесообразности нового строительства.

  Оценочный «принцип предельной продуктивности» характеризует дополнительный денежный вклад собственника в объект недвижимости, но не на сумму стоимости нового элемента недвижимости (например, не стоимость гаража, который пристраивается к дому), а на сумму, в которую оценивается объект недвижимости с учетом этого нового элемента (т.е. стоимость в целом дома с гаражом). Некоторые дополнительные элементы, действительно, могут увеличить стоимость объекта недвижимости на большую величину, чем затраты на создание этих дополнительных элементов, хотя есть и такие, которые фактически уменьшают стоимость.

     Суть «принципа возрастающего и уменьшающегося дохода» состоит в том, что по мере добавления капитала и труда к земле доходность будет увеличиваться до определенной величины и может наступить момент когда затраты будут превышать стоимость объекта недвижимости.

 Владельцы земельных участков обычно сталкиваются с проблемой, насколько интенсивно следует застраивать принадлежащую им землю. Грамотное решение этой проблемы связано с использованием оценочного «принципа возрастающего и уменьшающегося дохода». Данный принцип гласит, что застройка земельного участка выгодна до тех пор, пока общая отдача комплекса «земля и созданная на ней недвижимость» будет максимальной, а стоимость объектов недвижимости, отличающихся по своим размерам или качеству от окружающих объектов, тяготеет все-таки к стоимости последних.

  С учетом оценочного «принципа сбалансированности», владелец земельного участка может расширять производство на конкретной территории до масштабов, которые позволяют максимально повысить стоимость земли. Ибо для каждого типа землепользователя существуют оптимальная величина и соотношение между производственными факторами (т.е. застройкой земельного участка), при которых обеспечивается максимальная стоимость земли.

  Оценочный «принцип экономического размера» участка земли позволяет определить приростную стоимость единого земельного участка, т.е. определить количество земли для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте.

  «Принцип экономического разделения» применяется в том случае, если права на недвижимость можно разделить на два или более имущественных интереса, реализуя которые в разное время и разными частями, собственники имеют возможность увеличить общую стоимость недвижимого имущества.

 3. Принципы, связанные с рыночной средой 

Стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на стоимость других объектов в прилегающей местности. Эту зависимость принято называть «принципом зависимости».

     Оценочный «принцип соответствия» предусматривает соответствие архитектурного стиля и уровня удобств (услуг) новых объектов недвижимости потребностям и ожиданиям рынка.

  Суть оценочного «принципа спроса и переложения» заключается в том, что при оценке объекта недвижимости необходимо понимать какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости.

     Суть оценочного «принципа конкуренции» состоит в том, что рыночный спрос порождает прибыль, а прибыль создает конкуренцию – силу, приводящую к выравниванию доходности на рынке недвижимости.

     Последний из группы принципов, связанных с рыночной средой, это принцип, характеризующий изменения полезности объектов недвижимости в данном месте. Он так и называется «принцип изменения».

  Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости – это синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены выше. Он позволяет оценщику выявить из возможных вариантов использования объекта недвижимости наилучший и наиболее доходный вариант и именно его использовать для оценки. Этот принцип предусматривает оценку участка земли, так, как если бы он был свободный (т.е. при оценке объекта речь идет в первую очередь о наибольшей доходности земельного участка, затем уже о доходности всего объекта недвижимости). При этом учитываются только те варианты использования объектов недвижимости, которые:
- во-первых, соответствуют юридическим нормам; 
- во-вторых, реализация которых возможна физически; 
- в-третьих, осуществимы финансово;
- в-четвертых, обеспечивают наивысшую стоимость объекта недвижимости (экономическая эффективность).

«Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования» является концептуальной моделью для анализа различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Эта модель рассматривает важные факторы физического, юридического, социального и экономического характера, которые влияют на стоимость недвижимости, т.е. является как бы связующим звеном между всеми оценочными принципами.

  Девелопмент – это, в первую очередь, качественное преобразование объекта недвижимости, в основе которого - повышение ценности объекта.    Девелопмент – это такие качественные материальные преобразования в объекте недвижимости, которые обеспечивают превращение его в другой, новый объект, обладающий рыночной стоимостью большей, чем стоимость исходного объекта. То есть девелопмент – это процесс развития объекта недвижимости.

Девелопмент недвижимости, с точки зрения его материально-вещественного содержания, включает в себя две основные составляющие:
- проведение строительных или иных работ над зданиями и землей;
- изменение функционального использования зданий или земли.
Суть девелопмента - управление инвестиционным проектом в сфере недвижимости.

Используемая литература

  1.   Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости: Оценка объектов недвижимости и факторы, влияющие на их цену;
  2.  Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости: Электронное пособие;
  3.  Асаул А.Н., Карасев А.В. Экономика недвижимости: Принципы оценки объектов недвижимости.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

40904. Неоднорідності у хвильоводі 151 KB
  Таким чином ми розв’язали рівняння Максвела, не розв’язуючи їх. (Зауваження: ми не враховували електростатичних полів). Тепер зашиємо розв’язки справа та зліва, наклавши граничні умови при (всі поля повинні бути неперервні)
40905. Струми і напруги в техніці НВЧ 139 KB
  Опір хвильовода теж можна визначити порізному: . Таким чином повний опір залежить від координат. Опір в точці в точці навантаження: . Якщо тобто ми розглянули точку знаходження навантаження маємо опір .
40906. Виявлення сигналів НВЧ 107.5 KB
  Еквівалентна схема діодадетектора: Ідеальна частота оскільки лише та покращити не можна. Визначимо потужність яку цей діод може зареєструвати: знайдемо чутливість приймача на базі квадратичного детектора. Якість детектора .
40907. Лінійний детектор змішувач 143 KB
  Шум завжди підсилюється більше ніж сигнал, тому показує, у скільки разів шум підсилюється більше, ніж сигнал. , бо немає схем в яких . , де - шум, згенерований всередині. Позначено - ми виносимо джерело струму за підсилювач. Погано в формулі те, що залежить від , тобто від оточуючого середовища. Домовились, що . Тоді для добрих приймачів: , де - еквівалентна температура входу (шуму) приймача.
40908. Вимірювання опорів 97 KB
  Нехай в лінію з опором підключили навантаження . , тому частина енергії відбивається. Можна паралельно підключити лінію з закороткою, яку можна рухати вздовж лінії. Це шлейфовий трансформатор або тромбон. Опір шлейфа: . Ми ставимо закоротку на кінці шлейфу, , тоді . Таким чином ми можемо ввести в лінію будь-який реактивний опір (закоротка не вносить активного опору).
40909. Чвертьхвильовий трансформатор 81.5 KB
  Таким чином, для узгодження опір необхідно включати в паралельний коливальний контур. Тепер ми знаємо повну теорію узгодження.Щоб збільшити ширину смуги пропускання, використовують більш складні ланцюги, це зв’язані ланцюги, тут смуга пропускання ширша: А що робити, якщо необхідно узгодити комбінований опір
40910. Заміна ліній передачі зосередженими елементами 140.5 KB
  Для чотириполюсника на зосереджених елементах. Задача: Представимо трансформатор у вигляді зосереджених елементів ТФВЧ.
40911. Вимірювання потужностей НВЧ 138.5 KB
  НВЧ Струмів майже немає Струми максимальні Подаємо НВЧ, тобто болометр перегрівається, баланс порушується. Для встановлення балансу опір збільшуємо так, щоб загальна потужність: . Для точності використовують . Інколи потрібно зменшити падаючу потужність. Для цього використовують атенюатори (поглинаюча пластина, що вставляється в хвилевід).
40912. Вимірювання довжини хвилі та частоти 91.5 KB
  Тому роблять так звані лінзові хвильоводи – чим менше діелектрика тим менше втрати. Чим більша фокусна відстань тим більші втрати пов’язані з дифракцією. Втрати лінзового хвильоводу