65918

Объекты недвижимости в сфере управления. Классификация объектов недвижимости

Научная статья

Менеджмент, консалтинг и предпринимательство

Способы управления многоквартирным домом ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным...

Русский

2014-08-10

29.93 KB

0 чел.

Объекты недвижимости в сфере управления.

Классификация объектов недвижимости.

1. Естественные (природные) объекты – земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты (постройки):

а) жилая недвижимость – малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость – офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения.

– лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т. д.);

– учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т. д.);

– культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т. д.);

– специальные здания и сооружения – административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т. д.;

г) инженерные сооружения – мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т. д.

Искусственные объекты получили название – «недвижимость по закону», однако эта категория недвижимости опирается на «недвижимость по природе».

Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится к незаконченным объектам строительства (незавершенка).  К «незавершенке» относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства можно разделить на две группы: объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены. В соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте: консервацию и полное прекращение строительства. Решение вопросов о прекращении строительства принимает застройщик.

Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Участок называется делимым, когда его можно разделить на части и образовать самостоятельные земельные участки с разрешением целевого использования. 

Земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель:

1. Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой статус на рынке недвижимости и используются:

– для сельскохозяйственного производства (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения, целина и другие угодья);

– для личного подсобного хозяйства;

– для коллективного садоводства и огородничества;

– для подсобных сельскохозяйственных производств;

– для опытных и научных станций.

Перевод земель из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта Федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации.

2. Земли городов и населенных пунктов занимают 4 % территории страны. На этих землях размещаются жилые дома и социально-культурные учреждения, а также улицы, парки, площади, природоохранные сооружения; могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные объекты и сельскохозяйственные производства. Эта категория земель обеспечивает 86 % поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование и может использоваться только в соответствии с генпланами и проектами.

3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.

4. Земли особо охраняемых территорий включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др. Данная категория земель предназначена для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения. Такие земли охраняются особым законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них запрещается.

5. Земли лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них. К этой категории земель относятся земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности.

6. Земли водного фонда. Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них.

7. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей.

Продажа земельных участков, а также выделение их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляется в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации.

Вышеперечисленные земли относятся к категории текущего использования земельного участка, т. е. не для продажи.

Земельный участок в обороте используется для получения дохода, в том числе и путем передачи в аренду, внесения в складочный капитал, в обеспечение залога и пр. [4]

Управление недвижимостью — осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью включает:

  1.  систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;
  2.  оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;
  3.  управление объектами недвижимости в интересах собственника. [1]

2. Способы управления многоквартирным домом

ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:

непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

управление управляющей организацией.

Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платёжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета.

Наиболее распространен способ управления домом ТСЖ (товарищество собственников жилья). Как правило, ТСЖ является организацией не коммерческой, а своеобразным союзом собственником, который берет на себя право управления всем недвижимым комплексом жилья. Большим преимуществом ТСЖ является контроль и прозрачность в перемещении денежных средств, принадлежащих собственникам данного жилья, которые предназначены для обслуживания и содержания дома. Удобной финансовой процедурой является открытие специального счета ТСЖ, на который своевременно поступают денежные средства жильцов за оплату коммунальных услуг. Именно с этого счета компания рассчитывается за все работы, которые производятся во время ремонта и обслуживания.
На всеобщем собрании собственников обязательно избирается председатель ТСЖ, а также полное правление этой управляющей организации. Содержание органа управления осуществляется за счет членских взносов ТСЖ и доходов от деятельности этой организации. Несмотря на то, что ТСЖ - организация некоммерческая , она обладает правом , как юридическое лицо, нанимать работников для обслуживания жилого комплекса, заключив предварительно трудовой договор с ними. Заработная плата, которая выплачивается работникам, исчисляется из тех же финансовых средств ТСЖ, которые, в свою очередь, формируются из членских взносов товарищества и субсидий, выданных для проведения ремонтов как текущих, так и капитальных.
Важно, что размер оплаты за коммунальные платежи строго соответствует утвержденным тарифам. Данные тарифы утверждаются в местных органах самоуправления. А размер платы за содержание и ремонт дома рассчитывается, исключительно, органами управления ТСЖ.

Ещё одним из способов управления многоквартирных домов является закрепление за домом определенной управляющей компании. Рассмотрим его поподробнее.

Как правило, в таких случаях органом местного самоуправления проводится специальный конкурс для выбора управляющей компании, которая и будет в дальнейшем осуществлять управление определенного жилого комплекса. Но такой конкурс проводится в том случае, если способ управления не был выбран самими жильцами в течение года. Надо отметить, что закрепленной за домом может быть только одна управляющая организация, с которой собственники заключают письменный договор. В этом договоре оговаривается перечень услуг, предоставляемых данной управляющей компанией, стоимость этих услуг, а так же ряд обязанностей и прав обеих сторон.

Существует и иной способ управления жилищным комплексом. Рассмотрим его поподробнее.

3. Непосредственное управление

Объединившись, жильцы могут так же принимать непосредственное участие в управлении своим домом, но, без применения юридической регистрации. При этом, жильцы напрямую заключают договора с собственниками предъявляемых услуг по обеспечению населения холодным и горячим водоснабжением, теплоснабжением, электроснабжением, газоснабжением и рядом других бытовых услуг. Данные договора всегда заключаются, непосредственно, с каждым отдельным собственником жилья. Но, предусмотрено и право полномочий третьего лица, выступающего от лица жильцов дома. Такой вопрос с полномочиями решается на общем собрании жильцов. Огромным преимуществом такого управления является экономичность, ведь, в данном случае, нет необходимости содержать полный штат ТСЖ, оплачивать их работу и работу управляющих компаний. Все управление, в этом случае, сосредотачивается в руках наиболее активных собственников жилья, которые выполняют все функции по обслуживанию и эксплуатации дома, согласуясь с решениями общего собрания. Но не всегда такой альтернативный способ управления является рациональным и оправданным. Могут возникнуть споры по тем или иным хозяйственным вопросам у жильцов при принятии всевозможных решений. Поскольку, назначенное лицо не несет юридической ответственности, то такие споры приводят к плохому качеству управления, что сказывается на бытовых условиях самих жильцов. Такой способ управления весьма приемлем лишь в небольших домах, с минимальным количеством жильцов.

Список литературы

1.А.Н. Асаул, Карасев А.В. Экономика недвижимости © Асаул А.Н., 2001 © Карасев А.В., 2001

2. п.1, ст.130 ГК РФ

3.Экономика недвижимости. Шпаргалки. Бурханова Н.М. М.: Эксмо, 2008. — 32 с

4. Шевчук Д. А. Экономика недвижимости: конспект лекций, Феникс, 2007

5.http://www.sargis.ru/news/?news=2081

6.http://www.partner-plys.ru/index.php/2010-06-17-18-33-04

7. http://universal-usinsk.ru/dokumenty/neposredstvennoe-upravlenie-mkd/


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

31764. Налогообложение индивидуальных предпринимателей 71 KB
  УСН это система налогообложения при которой ряд налогов заменяется уплатой единого налога исчисляемого по результатам хозяйственной деятельности за налоговый период.2 Упрощенная система налогообложения НК РФ. Индивидуальные предприниматели применяют УСН наряду с иными системами налогообложения предусмотренными законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
31765. Специальные режимы налогообложения 39.5 KB
  3 НК РФ Система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности ЕНВД Элемент системы Характеристика Основание Порядок установления ЕНВД ЕНВД вводится в действие законами муниципальных районов городских округов городов применяется наряду с общей системой налогообложения и распространяется только на определенные виды деятельности.28 НК РФ Налоги которые заменяет ЕНВД налог на прибыль организаций в части прибыли полученной от деятельности облагаемой ЕНВД налог на имущество организаций в...
31766. Спрос и предложение. Равновесная и рыночная цена. Нарушение равновесия 32 KB
  Изменение цены на сопряженные товары. Изменение денежных доходов населения. Изменение вкусов покупателей. Изменение числа покупателей.
31767. Сравнительная характеристика специальных налоговых режимов 44.5 KB
  ЕСХН п. При ЕСХН п. Не вправе: 1 организации имеющие филиалы и или представительства; 2 банки; 3 страховщики; 4 негосударственные пенсионные фонды; 5 инвестиционные фонды; 6 профессиональные участники рынка ценных бумаг; 7 ломбарды; 8 организации и ИП занимающиеся производством подакцизных товаров и добычей реализацией полезных ископаемых кроме общераспространенных; 9 занимающиеся игорным бизнесом; 10 нотариусы адвокаты; 11 участники соглашений о разделе продукции; 12 те кто перешел на ЕСХН в соответствии с гл. На ЕСХН...
31769. Страховые в организациях АПК 39.5 KB
  В соответствии со статьей 12 Федерального закона О развитии сельского хозяйства предусмотрены субсидии на компенсацию не менее 50 уплаченной страховой премии страхового взноса по договорам страхования урожая сельскохозяйственных культур заключенные ими со страховыми организациями имеющими лицензию на проведения данного вида страхования. Страховые случаи: Посевы сельскохозяйственных культур и урожая многолетних насаждений считаются застрахованными на случай их уничтожения или повреждения в результате воздействия опасных для производства...
31770. Тарифы страховых взносов во внебюджетные фонды в 2012 году 30 KB
  С 1 января 2012 года вступают в силу изменения внесенные в закон о страховых взносах. Напомним что в текущем году совокупная ставка страховых взносов составляет 34. Начиная со следующего года ставка страховых взносов в ПФР уменьшится с 26 до 22.
31771. Субъекты обязательного аудита 32.5 KB
  Постановлением правительства №1355 и №408 установлено что бухгалтерская и финансовая отчетность экономических субъектов подлежит обязательной ежегодной аудиторской проверке по следующим критериям системе показателей: 1. Подлежат обязательной ежегодной аудиторской проверке экономические субъекты имеющие организационноправовую форму открытого акционерного общества независимо от числа его участников и размера уставного капитала. Обязательной аудиторской проверке подлежат: банки и другие кредитные учреждения; страховые организации и общества...
31772. Сущность и принципы нормативного метода учета затрат 35.5 KB
  Сущность и принципы нормативного метода учета затрат. Варианты организации нормативного учета затрат Сущность нормативного метода учета затрат Нормативный метод учета затрат система производственного учета объединяющая оперативный аналитический и калькуляционный виды учета тесно связанная с планированием нормированием и организацией производства. предполагает установление норм потребления ресурсов и учетных цен этих ресурсоворганизацию учета по установленным нормам нормативам затрат; учет отклонений от норм с установлением их размера...