65918

Объекты недвижимости в сфере управления. Классификация объектов недвижимости

Научная статья

Менеджмент, консалтинг и предпринимательство

Способы управления многоквартирным домом ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным...

Русский

2014-08-10

29.93 KB

0 чел.

Объекты недвижимости в сфере управления.

Классификация объектов недвижимости.

1. Естественные (природные) объекты – земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты (постройки):

а) жилая недвижимость – малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость – офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения.

– лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т. д.);

– учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т. д.);

– культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т. д.);

– специальные здания и сооружения – административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т. д.;

г) инженерные сооружения – мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т. д.

Искусственные объекты получили название – «недвижимость по закону», однако эта категория недвижимости опирается на «недвижимость по природе».

Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится к незаконченным объектам строительства (незавершенка).  К «незавершенке» относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию. Объекты незавершенного строительства можно разделить на две группы: объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены. В соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте: консервацию и полное прекращение строительства. Решение вопросов о прекращении строительства принимает застройщик.

Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Участок называется делимым, когда его можно разделить на части и образовать самостоятельные земельные участки с разрешением целевого использования. 

Земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель:

1. Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой статус на рынке недвижимости и используются:

– для сельскохозяйственного производства (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения, целина и другие угодья);

– для личного подсобного хозяйства;

– для коллективного садоводства и огородничества;

– для подсобных сельскохозяйственных производств;

– для опытных и научных станций.

Перевод земель из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта Федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации.

2. Земли городов и населенных пунктов занимают 4 % территории страны. На этих землях размещаются жилые дома и социально-культурные учреждения, а также улицы, парки, площади, природоохранные сооружения; могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные объекты и сельскохозяйственные производства. Эта категория земель обеспечивает 86 % поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование и может использоваться только в соответствии с генпланами и проектами.

3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и иного назначения. Имеют особый режим использования.

4. Земли особо охраняемых территорий включают в себя заповедники; зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз; памятники природы, истории и культуры; минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др. Данная категория земель предназначена для оздоровления людей, массового отдыха и туризма, а также для историко-культурного воспитания и эстетического наслаждения. Такие земли охраняются особым законодательством, и вести хозяйственную деятельность на них запрещается.

5. Земли лесного фонда полностью определяются правовым режимом лесов, произрастающих на них. К этой категории земель относятся земли, покрытые лесами и предоставленные для нужд лесного хозяйства и местной промышленности.

6. Земли водного фонда. Это земли, занятые водоемами, ледниками, болотами (кроме тундры и лесотундры), гидротехническими сооружениями и полосами отвода при них.

7. Земли запаса служат резервом и выделяются для различных целей.

Продажа земельных участков, а также выделение их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляется в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации.

Вышеперечисленные земли относятся к категории текущего использования земельного участка, т. е. не для продажи.

Земельный участок в обороте используется для получения дохода, в том числе и путем передачи в аренду, внесения в складочный капитал, в обеспечение залога и пр. [4]

Управление недвижимостью — осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью включает:

  1.  систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;
  2.  оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;
  3.  управление объектами недвижимости в интересах собственника. [1]

2. Способы управления многоквартирным домом

ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:

непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

управление управляющей организацией.

Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платёжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета.

Наиболее распространен способ управления домом ТСЖ (товарищество собственников жилья). Как правило, ТСЖ является организацией не коммерческой, а своеобразным союзом собственником, который берет на себя право управления всем недвижимым комплексом жилья. Большим преимуществом ТСЖ является контроль и прозрачность в перемещении денежных средств, принадлежащих собственникам данного жилья, которые предназначены для обслуживания и содержания дома. Удобной финансовой процедурой является открытие специального счета ТСЖ, на который своевременно поступают денежные средства жильцов за оплату коммунальных услуг. Именно с этого счета компания рассчитывается за все работы, которые производятся во время ремонта и обслуживания.
На всеобщем собрании собственников обязательно избирается председатель ТСЖ, а также полное правление этой управляющей организации. Содержание органа управления осуществляется за счет членских взносов ТСЖ и доходов от деятельности этой организации. Несмотря на то, что ТСЖ - организация некоммерческая , она обладает правом , как юридическое лицо, нанимать работников для обслуживания жилого комплекса, заключив предварительно трудовой договор с ними. Заработная плата, которая выплачивается работникам, исчисляется из тех же финансовых средств ТСЖ, которые, в свою очередь, формируются из членских взносов товарищества и субсидий, выданных для проведения ремонтов как текущих, так и капитальных.
Важно, что размер оплаты за коммунальные платежи строго соответствует утвержденным тарифам. Данные тарифы утверждаются в местных органах самоуправления. А размер платы за содержание и ремонт дома рассчитывается, исключительно, органами управления ТСЖ.

Ещё одним из способов управления многоквартирных домов является закрепление за домом определенной управляющей компании. Рассмотрим его поподробнее.

Как правило, в таких случаях органом местного самоуправления проводится специальный конкурс для выбора управляющей компании, которая и будет в дальнейшем осуществлять управление определенного жилого комплекса. Но такой конкурс проводится в том случае, если способ управления не был выбран самими жильцами в течение года. Надо отметить, что закрепленной за домом может быть только одна управляющая организация, с которой собственники заключают письменный договор. В этом договоре оговаривается перечень услуг, предоставляемых данной управляющей компанией, стоимость этих услуг, а так же ряд обязанностей и прав обеих сторон.

Существует и иной способ управления жилищным комплексом. Рассмотрим его поподробнее.

3. Непосредственное управление

Объединившись, жильцы могут так же принимать непосредственное участие в управлении своим домом, но, без применения юридической регистрации. При этом, жильцы напрямую заключают договора с собственниками предъявляемых услуг по обеспечению населения холодным и горячим водоснабжением, теплоснабжением, электроснабжением, газоснабжением и рядом других бытовых услуг. Данные договора всегда заключаются, непосредственно, с каждым отдельным собственником жилья. Но, предусмотрено и право полномочий третьего лица, выступающего от лица жильцов дома. Такой вопрос с полномочиями решается на общем собрании жильцов. Огромным преимуществом такого управления является экономичность, ведь, в данном случае, нет необходимости содержать полный штат ТСЖ, оплачивать их работу и работу управляющих компаний. Все управление, в этом случае, сосредотачивается в руках наиболее активных собственников жилья, которые выполняют все функции по обслуживанию и эксплуатации дома, согласуясь с решениями общего собрания. Но не всегда такой альтернативный способ управления является рациональным и оправданным. Могут возникнуть споры по тем или иным хозяйственным вопросам у жильцов при принятии всевозможных решений. Поскольку, назначенное лицо не несет юридической ответственности, то такие споры приводят к плохому качеству управления, что сказывается на бытовых условиях самих жильцов. Такой способ управления весьма приемлем лишь в небольших домах, с минимальным количеством жильцов.

Список литературы

1.А.Н. Асаул, Карасев А.В. Экономика недвижимости © Асаул А.Н., 2001 © Карасев А.В., 2001

2. п.1, ст.130 ГК РФ

3.Экономика недвижимости. Шпаргалки. Бурханова Н.М. М.: Эксмо, 2008. — 32 с

4. Шевчук Д. А. Экономика недвижимости: конспект лекций, Феникс, 2007

5.http://www.sargis.ru/news/?news=2081

6.http://www.partner-plys.ru/index.php/2010-06-17-18-33-04

7. http://universal-usinsk.ru/dokumenty/neposredstvennoe-upravlenie-mkd/


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

36176. КОНСТРУКЦИЯ ДИСКА BD-ROM 50 KB
  Однако регистрирующий слой у BDдиска находится гораздо ближе к внешней поверхности той через которую осуществляется считывание чем у CD и DVD на расстоянии всего 100 мкм от нее у CD это расстояние равно 11 мм у DVD 06 мм. Если диск является двухслойным то второй информационный слой L1 располагается на расстоянии 25 мкм от первого слоя L0 ближе к внешней поверхности рис. Между этими двумя информационными слоями также находится разделительный слой поликарбоната. Диск BDROM Если диск является диском BDROM тиражированный...
36177. Digital Versatile Disc (DVD) 108.5 KB
  В процессе работы над новым носителем несколько раз менялось его название отражая основные намерения разработчиков на том или ином этапе: MMCD MultiMediCD; HDDVD High Density Digitl Video Disc; HDCD High Density CD. Даже названия у них были чемто схожи: SDDVD Super Density Digitl Video Disc перекликается с HDDVD. SDDVD тоже имеет двухслойную структуру однако она несколько иная чем у MMCD ибо образуется за счет того что склеиваются вместе две половинки диска каждая из которых имеет толщину 06 мм рис.
36178. Налоги налогообложение 255.5 KB
  Принцип справедливости утверждающий всеобщность обложения и равномерность распределения налога между гражданами соразмерно их доходам которыми они пользуются под покровительством и защитой государства. Принцип экономии заключающийся в сокращении издержек взимания налога и рационализации системы налогообложения. Все последующие функциональные элементы налога объекты налогообложения ставки льготы и др. Расчет налога производится непосредственно от налоговой базы.
36179. Теория финансов 212 KB
  Страховая защита и страховые фонды Страхование создание специальными организациями фондов в денежной форме за счет страховых взносов юридических и физических лиц и предназначенных для реального возмещения только участникам их создания ущерба возникающего в результате наступления стихийных событий и несчастных случаев. страхование предусматривает перераспределение ущерба как в пространстве так и во времени; страховые взносы мобилизованные страховщиком имеют возвратный характер. Страхование подразделяется на три отрасли...
36180. Финансы организаций 210.5 KB
  Распределительная функция обеспечивает: образование целевых фондов денежных средств и поддержание рациональной структуры капитала; образование фонда возмещения который обеспечивает покрытие затрат на простое воспроизводство; формирование фонда оплаты труда возмещение затрат труда который состоит из двух частей: включаемой в затраты по производству и реализации продукции товаров работ услуг и образуемой за счет прибыли организации. Принцип самоокупаемости и самофинансирования означает полную окупаемость затрат на производство и...
36181. Финансовый менеджмент малого бизнеса 42.5 KB
  Основные этапы жизненного цикла малого предприятия; 1 этап разработка технологии и создание коммерческой схемы товара. В этот периодвыручка практически нулевая а денежные потоки предприятия отрицательные. Для этого необходимо определить посильные для предприятия темпыприроста оборота.
36182. Финансовый менеджмент. Учебное пособие 222.5 KB
  Потапова финансовый менеджмент Информационное обеспечение и финансовый анализ деятельности компании Учебнометодическое пособие Минск 2004 УДК 658. Информационное обеспечение и финансовый анализ деятельности компании: Учеб. Дается классификация финансовых коэффициентов характеризующих ликвидность деловую активность платежеспособность и рыночную активность компании. 2004 Частный институт управления и предпринимательства 2004 Информационное обеспечение и финансовый анализ деятельности компании Лекция I.
36183. Организация деятельность коммерческих банков 637 KB
  Банковская деятельность отличается достаточно жесткой правовой регламентацией банковских операций и постоянным обновлением законодательства по их проведению. Поэтому особое внимание в работе уделено происшедшим в последние годы изменениям в осуществлении операций, например, по предоставлению банковского кредита, в подходах при оценке и управлению банковскими рисками, расчетам нормативов безопасного функционирования.
36184. Конструкции и материалы самонесущих и навесных наружных стен 18.67 KB
  Помимо различных дифференциаций можно выделить 2 типа стен: cамонесущие навесные Самонесущие стены опирающиеся на фундамент и несущие нагрузку от собственного веса включая нагрузку от балконов эркеров парапетов и других элементов стены по всей высоте но не воспринимающие нагрузки от других частей здания. В соответствии со строительной системой каждый тип стены содержит несколько видов конструкций: бетонные стены из монолитного бетона крупных блоков или панелей; каменные стены ручной кладки стены из каменных блоков и панелей;...