65927

Управление недвижимостью

Научная статья

Менеджмент, консалтинг и предпринимательство

Управление недвижимостью охватывает следующие направления: экономическое управление доходами и затратами распределение финансовых потоков позиционирование объекта на рынке техническое содержание и развитие объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением...

Русский

2014-08-11

24.11 KB

0 чел.

Управление недвижимостью – это осуществление ряда операций по эксплуатации зданий и сооружений для эффективного использования недвижимости.

Управление недвижимостью охватывает следующие направления:

  1.  экономическое - управление доходами и затратами, распределение финансовых потоков, позиционирование объекта на рынке
  2.  техническое - содержание и развитие объекта недвижимости в соответствии с его функциональным назначением и установленными требованиями
  3.   правовое - комплексное юридическое сопровождение управления недвижимостью.

Управление недвижимостью включает:                              
Сдача объекта недвижимости в аренду:

  1.  Привлечение арендаторов на свободные площади;
  2.  Определение стратегии для сдачи объекта недвижимости;
  3.  Разработка маркетинговой программы по сдаче объекта в аренду;
  4.  Разработка стандартного договора аренды;
  5.  Проведение переговоров с потенциальными арендаторами по согласованию условий стандартного договора аренды и доработка его под каждого конкретного арендатора;
  6.  Координация процесса заключения договоров аренды;
  7.  Формирование пакета документов для государственной регистрации договоров аренды и взаимодействие с регистрирующими органами.

                                                            Финансовое управление

  1.  Разработка учетной политики компании-владельца, организация бухгалтерского и налогового учета компании-владельца в соответствии с принятой учетной политикой;
  2.  Ведение бухгалтерского и налогового учета компании-владельца объекта в полном объеме;
  3.  Составление и представление полной бухгалтерской и налоговой отчетности контролирующим органам в соответствии с действующими нормами законодательства;
  4.  Выставление арендаторам счетов на оплату арендных платежей и других сумм в соответствии с положениями договоров аренды;
  5.  Предоставление владельцу объекта недвижимости бюджетов операционных расходов, отчетов о фактических затратах, денежных потоках, доходах и расходах.

    Административные функции

  1.  Разработка программы планово-профилактического обслуживания объекта недвижимости;
  2.  Взаимодействие с арендаторами. Решение оперативных вопросов по обслуживанию зданий. Контроль выполнения запросов арендаторов на различные виды работ; 
  3.  Проведение регулярных инспекций объекта в соответствии с установленными правилами, подготовка детальных отчетов и списков выявленных замечаний, выдача рекомендаций и плана действий по устранению неисправностей;
  4.  Управление и контроль работы штатного персонала и субподрядных компаний;
  5.  Взаимодействие с субподрядными компаниями: определение перечня необходимых работ, проведение переговоров в отношении стоимости и состава услуг;
  6.  Взаимодействие с городскими и федеральными органами власти;
  7.  Организация закупки, транспортировки и доставки на объект недвижимости всех необходимых материалов, инструментов и оборудования;

• Разработка и контроль выполнения программы по соблюдению техники безопасности при производстве работ, подготовка и утверждение плана действий в чрезвычайных ситуациях.

                                                     Взаимодействие с арендаторами

  1.  Контроль выполнения арендаторами обязательств по договорам аренды;
  2.  Разработка правил для арендаторов; 
  3.  Предоставление своевременных ответов и незамедлительное реагирование на все требования арендаторов, касающиеся управления и эксплуатации объекта недвижимости;
  4.  Надзор за организацией и проведением отделочных работ и работ по перепланировке и переоборудованию помещений арендаторами.

                                     Техническое обслуживание объекта недвижимости

  1.  Планово-профилактическое обслуживание и эксплуатация систем отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, автоматического контроля, охранных и противопожарных систем, электрических силовых и осветительных систем, водопроводно-канализационной сети, структурных частей здания и кровли и лифтового хозяйства;
  2.  Обеспечение объекта всеми необходимыми расходными материалами, инструментами и инвентарем;
  3.  Назначение лиц, ответственных за электро, тепловое и лифтовое хозяйства, а также противопожарную безопасность;
  4.  Проведение текущего ремонта инженерного оборудования и конструктивных элементов объекта недвижимости;
  5.  Круглосуточное реагирование на чрезвычайные ситуации.

                                                        Комплексная уборка

  1.  Уборка и обслуживание объекта недвижимости;
  2.  Обеспечение всеми необходимыми расходными материалами и оборудованием;
  3.  Обеспечение наличия мусорных контейнеров и организация работы службы вывоза мусора для объекта недвижимости;
  4.  Мытье фасадов и окон; 
  5.  Вывоз снега с территории объекта;
  6.  Дератизация и дезинсекция; 
  7.   Благоустройство территории объекта недвижимости.

                                                         Обеспечение безопасности

  1.  Предоставление и обеспечение работы охранных постов;
  2.  Обеспечение работы оборудования, обеспечивающего видеонаблюдение и контроль доступа;
  3.  Осуществление превентивных мер, незамедлительное реагирование и ликвидация последствий в случае возникновения чрезвычайных ситуаций;
  4.   Разработка инструкций о действиях арендаторов при чрезвычайных ситуациях.

                                                                    Коммунальные услуги

  1.  Прогнозирование и учет потребления коммунальных услуг (электроэнергия, горячая вода и отопления, холодная вода и канализация);
  2.  Взаимодействие с поставщиками коммунальных услуг;
  3.   Предоставление отчетов владельцу и арендаторам о фактически потребленных коммунальных услугах.

1. Экспертиза (оценка потенциала) объекта, подготовка программы управления.
Целью экспертизы является оценка потенциала объекта, а целью программы управления - описание способов достижения и удержания данного потенциала. На этом этапе существует риск неверно оценить потенциал объекта недвижимости, то есть его завысить или занизить. Избежать этих рисков, возможно, определить «золотую середину», то есть наиболее реальную оценку потенциала объекта недвижимости. Для этого управляющая компания «Система» предложит  свой взгляд на потенциал объекта с учетом разных экспертных точек зрения, что позволяет определить тренд, среднее значение, наиболее вероятный вариант развития.
2. Разработка бюджета управления.
Цель разработки - запланировать выполняемые показатели расходов и доходов на долгосрочный период. Риском будет являться  отклонение фактических показателей от запланированных. Способом минимизации риска в данном случае станет контроль и учет всех видов расходов, включая даже мелкие расходы. Учету и прогнозированию подлежат статьи расходов, доля которых в общей структуре затрат составят менее 1%.  
3. Привлечение арендаторов и работа с ними.
Цель данной функции - простой арендных площадей. Как снизить данные риски? Прежде всего, эффективно построить работу с арендаторами, что позволит обеспечить своевременность поступления денежных средств. Кроме того, обеспечить эффективное управление арендуемыми площадями, то есть обеспечение менеджмента «непрерывности» аренды - заключение договоров без разрыва сроков окончания аренды и начала нового срока сдачи площадей в аренду, что позволит избежать простоя.
 4. Организация технического обслуживания и клининга.Клининг - один из важнейших процессов обслуживания недвижимости. Это забота о здоровье людей, уход за поверхностями отделочных материалов, мебели и элементов интерьера. Клининг это не просто уборка помещений, а процесс создания чистоты. Он должен основываться на знаниях о нормативах содержания веществ в окружающей среде, педантичности и ответственности в выполнении графика работ. Чистота, как известно, - понятие субъективное. Но только на первый взгляд. Определите, сколько времени должна пролежать на полу в холле бумажка, случайно оброненная посетителем до тех пор, пока ее не уберут. Объективная чистота - договоренность сторон.
Цель технического обслуживания - обеспечение жизнедеятельности объекта недвижимости. Соответственно, риском при эксплуатации будет частичное или полное нарушение жизнедеятельности. Минимизация данного риска заключается в эффективном подборе исполнителей, формулировке и четкой постановке задач.
5. Организация безопасности объекта.
Безопасность - важная задача управления объектом недвижимости. Однако здесь возникает риск подмены понятий: является ли, к примеру, охранник в холле безопасностью, вся ли «безопасность» в этом заключается или это только ее часть? По мнению Генерального, директора УК «Система», Якушина Евгения, безопасность объекта недвижимости стоит рассматривать глубже - в эту функцию обязательно должно входить страхование, как самого объекта, имущества, так и страхование самих арендаторов, так и страхование ответственности контрагентов перед третьими лицами за причинение вреда.
6. Анализ и мониторинг рынка.
Цель анализа и мониторинга состоит в получении информации, которая позволит определить собственное место на рынке. Риском является возможность ошибочного определения этого места из-за недостоверной или неполной информации. Как этого можно избежать? Только обладая всей полнотой информации, полученной из всех возможных источников. Как известно, кто владеет информацией - владеет миром, поэтому можно сделать вывод: кто ее анализирует и применяет - тот им и управляет. Поэтому необходимо проведение не разового, а систематического, регулярного, постоянного анализа и мониторинга рынка. Возникновение практически любого  изменения на рынке можно предугадать, владея достаточной, полной и актуальной информацией о его состоянии.
7. Реклама и продвижение объекта недвижимости.
Цель рекламы и продвижения - привлечение клиентов, создание имиджа объекта недвижимости,  узнаваемости и позиционирования, кроме того - обеспечение плановых продаж определенным бюджетом. В данной функции управления существует риск несоответствия подаваемой рекламы реальному позиционированию объекта. К примеру, размещение рекламы бизнес-центра класса «А» в третьесортной газете или размещение рекламы бизнес-центра класса «С» на развороте модного журнала. Снижения этого риска можно добиться только строгим соответствием позиционирования объекта недвижимости с его рекламной компанией.

8.Финансовый менеджмент и отчетность.

Цель финансового менеджмента обеспечить собственника полнотой информации о наличии и движении денежных средств. Соответственно, риском в данной ситуации является несвоевременная, недостоверная, неполная подача информации. Добиться снижения этого риска можно составлением  удобных для управления форматов бюджетов, построением системы бюджетирования. Чтобы финансовое планирование стало эффективным нужно определить систему целевых показателей и обеспечить автоматизацию процессов сбора информации, ее обработки и анализа. Необходимо обеспечить оперативность управления.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

31414. Дослiдження схеми напiвпровiдникового випрямляча 83.5 KB
  Серед них найпоширiнiшi схеми: однонапiвпериодного випрямляча; мостового випрямляча; випрямляча з подвоєнням напруги. Пiд час вимiру опора слiд вибрати полярнiсть мультиметру таким чином щоб дiоди випрямляча не шунтировали опiр RL. Якщо вимiри виконуються за допомогою осцилографа замалювати епюри напруги на виходi випрямляча для максимального i середнього значення опорiв навантаження.
31415. Дослiдження елементiв кола змiнного струму – R, L, C за умов 125.5 KB
  Дослiдження RC ланки Зiбрати стенд для одного з варiантiв ємностi C згiдно завдання C=C1 C=C2 C=C1C2 Електрична схема Перемичкою X3 закорочено iндуктивнiсть L точки 23. Вимiряти напругу джерела живлення E точки 111 напругу на опорi UR точки 12 наругу на конденсаторi UC точки 511. Вимiряти напругу джерела живлення E точки 111 напругу на опорi UR точки 12 напругу на iндуктивностi UL точки 24. Вимiряти напругу джерела живлення E точки 111 напругу на опорi UR точки 12 напругу на iндуктивностi UL точки...
31416. Дослідження трансформатора 72.5 KB
  Варiант Первинна обмотка до джерела ЕРС Вторинна обмотка до навнтаження N1 N2 N1 Пермичка X1: точки 1011 або 1012 N2 Пермичка X2: точки 2124 або вiдсутня N2 N1 N2 Пермичка X2: точки 2021 або 2022 N1 Пермичка X1: точки 1114 або вiдсутня Далi по тексту завдання елементи схеми контрольнi точки вимирiв i точки пiдєднання перемичок наводиться для варiанту N1 N2 для варiанту N2 N1 у скобках....
31417. Дослiдження бiполярного транзистора 79.5 KB
  Для розрахунку параметрiв схем для рiзних включень транзiстору спiльний емiтер спiльний колектором спiльна база використовуються сукупностi ВАХ вхiдних та вихiдних характеристик: cукупнсть залежностей струму бази Ib вiд напруги базаемiтер Ube для рiзних значень напруги колектор емiтер Uce сукупнсть залежностей струму колектора Ic вiд напруги колектор емiтер Uce для рiзних значень струму бази Ib. Виставити потрiбний струм бази Ib i вимiряти залежнiсть струму колектора Ic вiд напруги колектор емiтер Uce для цього...
31418. Дослiдження поведiнки транзистора у поширених схемах включення зi спiльним емiтером i cпiльним колектором 70.5 KB
  Для зменшення обсягу вимiрiв та прискорення виконання роботи струми Ib Ic Ic вимiрються не безпосередньо а обчислюються за вiдомими значеннями опорiв Rb Rc Re i вимiряними значеннями падiння напруг URb URc URe. Для дослiжуємого бiполярного транзистору КТ961А npnтипу з коефiцiентом пiдсилення у дiапазонi 10100 доцiльно використовувати такi значення опорiв: Rb =20KΩ; Rc =1KΩ; Re =0 перемичка. Занотувати значення опорiв для дослiджуємої схеми Rb = ; Rc =...
31419. Інтелектуальна власність як право на результати творчої діяльності людини 86.5 KB
  Інтелектуальна власність як результат творчої діяльності. Інтелектуальна власність як право. Еволюція промислової власності. Еволюція авторського права і суміжних прав. Еволюція інтелектуальної власності в Україні. Соціально-економічні стратегії в країнах світового товариства. Роль промислової власності у економічному розвитку. Авторське право і розвиток культури.
31420. Дослiдження бiполярного транзистора 56.5 KB
  Обладнання: Стенд з двома регульованими напругами вольтметрами та амперметрами опори NPNтранзiстор блок живлення постiйного струму. Для розрахунку параметрiв схем для рiзних включень транзiстору спiльний емiтер спiльний колектором спiльна база використовуються сукупностi ВАХ вхiдних та вихiдних характеристик: cукупнсть залежностей струму бази Ib вiд напруги базаемiтер Ube для рiзних значень напруги колектор емiтер Uce сукупнсть залежностей струму колектора Ic вiд напруги колектор емiтер Uce для рiзних значень струму бази ...
31421. Дослiдження поведiнки транзистора у поширених схемах включення 52.5 KB
  Для зменшення обсягу вимiрiв та прискорення виконання роботи струми Ib Ic Ic вимiрються не безпосередньо а обчислюються за вiдомими значеннями опорiв Rb Rc Re i вимiряними значеннями падiння напруг URb URc URe. Для дослiжуємого бiполярного транзистору КТ961А npnтипу з коефiцiентом пiдсилення у дiапазонi 10100 доцiльно використовувати такi значення опорiв: Доцiльно використовувати такi значення опорiв: Rb =20KΩ; Rc =0 перемичка; Re =1KΩ. Занотувати значення опорiв для дослiджуємої схеми Rb =...
31422. Система інтелектуальної власності 117.5 KB
  Суб’єкти права інтелектуальної власності. Творець (автор) як суб’єкт права. Громадяни, юридичні особи та держава як суб’єкти права інтелектуальної власності. Суб’єкти права промислової власності. Суб’єкти авторського права. Суб’єкти суміжних прав.