65931

Факторы, определяющие цену объекта недвижимости

Научная статья

Экономическая теория и математическое моделирование

Рассмотрим теперь те факторы от которых зависит цена конкретного объекта недвижимости. Местоположение Для многих людей местоположение это одно из наиболее важных условий при выборе объекта недвижимости...

Русский

2014-08-11

24.19 KB

0 чел.

Факторы, определяющие цену объекта недвижимости

1. Факторы рынка

Общий уровень цен на рынке недвижимости устанавливается в результате взаимодействия спроса и предложения. Иными словами:
- желание приобрести недвижимость выше желания продать недвижимость,
- или покупателей на рынке больше, чем продавцов,
- или количество продаваемых объектов меньше потребности в приобретении недвижимости,
- или продавцы диктуют свои условия в отношении уровня цены.

Таким образом, цены на рынке недвижимости изменяются в зависимости от изменения соотношения спроса и предложения:
- если спрос превышает предложение – цены растут;
- если предложение превышает спрос – цены падают;
- если предложение равно спросу – цены остаются на одном уровне.

Предложение может возрасти в результате:

  1.  возникновения на рынке недвижимости новых объектов (расширения первичного рынка),
  2.  выхода на рынок уже существующих и бывших в эксплуатации объектов.

Спрос может возрасти в результате: 

  1.  роста доходов и накоплений населения;
  2.  миграции (в Великий Новгород приезжают люди из других регионов для постоянного проживания);
  3.  роста инвестиционной заинтересованности (кто-то вкладывает деньги в приобретение новгородской недвижимости);
  4.  развития системы ипотечного кредитования (в силу того, что оплату за квартиру можно растянуть на несколько лет, доступность жилья возрастает);
  5.  строительства новых интересных объектов недвижимости и возможность оплатить их покупку в рассрочку (желание людей жить в новом доме побуждает к приобретению недвижимости, а механизм рассрочки позволяет приобрести объект по сниженным ценам и произвести оплату поэтапно);
  6.  совершенствования бизнес-сферы (когда открываются новые фирмы, либо расширяются существующие).

Кроме вышеуказанных факторов, на рост цен на рынке недвижимости влияет также и увеличение строительных издержек. Растут цены на строительные материалы, растет заработная плата на строительном рынке, следовательно, увеличивается стоимость конечной продукции – домов. Рост цен на квартиры на первичном рынке вызывает увеличение спроса на аналогичные квартиры на вторичном рынке, что в конечном итоге, приводит и здесь к росту цен.

Итак, рынок задает некоторый базис в структуре цены. Рассмотрим теперь те факторы, от которых зависит цена конкретного объекта недвижимости.

2. Местоположение

Для многих людей местоположение – это одно из наиболее важных условий при выборе объекта недвижимости. Существуют множество параметров, по которым можно охарактеризовать местоположение.
Выделим основные из них:

  1.  Престижность (благоустройство микрорайона, архитектурный тип, величина вложений в развитие микрорайона, средний показатель уровня жизни в микрорайоне и т.д.);
  2.  Перспективы развития микрорайона (строительство новых домов, детских садиков, торговых комплексов и т.д.);
  3.  Экология (уровень загрязненности, наличие зеленых зон рядом с объектом);
  4.  Транспортное сообщение;
  5.  Характер окружающей застройки (типы зданий, их качество, характер прилегающих территорий);
  6.  Социальная инфраструктура (продуктовые магазины, торговые комплексы, места отдыха, образовательные учреждения и т.д.);
  7.  Близость объекта к местам досуга, работы, образования и другим, важным с точки зрения покупателя;

3. Особенности здания

Особенности здания, в котором располагается квартира, – один из ключевых параметров, влияющих на ее цену. Внутри квартиры можно произвести ремонт и быть полностью удовлетворенным ее состоянием. Но изменить антураж дома – невозможно (или по крайней мере, нерационально).

Анализируя особенности здания, можно выделить три группы факторов:

1. Характеристики здания:

  1.  год постройки;
  2.  архитектурный тип;
  3.  моральный и физический износ;
  4.  используемые строительные материалы;
  5.  характеристики тепло- и звукоизоляции;
  6.  этажность;
  7.  состояние общедомовых помещений: подвала, парадной, лестницы;
  8.  состояние лифта.

2. Степень комфортности проживания.
Зависит от:

  1.  Уровня сервиса: уборка парадной и лестничной клетки, охрана, консьерж, наличие ТСЖ, ЖСК;
  2.  Дополнительных удобств: парковка, планировка двора и его особенности (наличие детской площадки, например) и т.д.;
  3.  Характеристики проживающих. Главное – соседей.

3. Коммуникации, используемые в здании: 

  1.  водоснабжение;
  2.  электрификация;
  3.  газификация;
  4.  отопление;
  5.  телефон;
  6.  телевидение;
  7.  Интернет.

4. Характеристика объекта

Характеристики объекта конкретизируются через физические (параметры объекта, его состояние и конструктивные особенности), юридические (состав и качество прав на объект) и экономические (возможные доходы от сдачи объекта в аренду, либо от его последующей продажи, затраты на эксплуатацию и др.) особенности:

1. Физические особенности объекта: 

  1.  Общая и жилая площадь;
  2.  Количество комнат;
  3.  Этаж;
  4.  Высота потолка;
  5.  Площадь кухни;
  6.  Наличие балконов и лоджий;
  7.  Наличие подсобных помещений;
  8.  Планировка (оценка планировки с позиций: размер прихожей и коридора; размер и состояние ванной и туалета; окна расположены на одной / двух / трех сторонах дома и др.)
  9.  Состояние объекта (без ремонта, косметический ремонт, евроремонт);
  10.  Вид санузла (совмещенный / раздельный; один / два санузла);
  11.  Вид из окон (на улицу / во двор; расположение окон на солнечной / несолнечной стороне);

2. Юридические особенности объекта: 

  1.  Степень прозрачности истории перехода прав собственности на объект. Многие не уделяют этому моменту должного внимания. А ведь приобретение объекта недвижимости предполагает в первую очередь получение права собственности на него. Поэтому крайне необходимо, чтобы все предыдущие сделки с этим объектом были проведены в соответствии с действующим законодательством, и не были нарушены права всех лиц, имеющих законные основания претендовать на данный объект недвижимости.

3. Экономические особенности объекта: 

  1.  Ожидания в отношении роста цен на объект. Характерно для инвесторов, которые прогнозируют рост цен на объект в связи с будущим улучшением окружения объекта, либо развития микрорайона, в котором расположен объект и т.д.
  2.  Ожидаемые расходы, связанные с покупкой объекта (будущие транспортные издержки, ожидаемые вложения в ремонт объекта и др.)
  3.  Ожидания в отношении арендной платы. Также характерно для инвесторов, планирующих сдавать объект в коммерческую или жилую аренду.

5. Тип сделки

Для покупателей недвижимости немаловажно то, насколько быстро будет проведена сделка, и какова вероятность ее срыва. Вполне естественно, что объекты, по которым сделка может быть оформлена в минимальные сроки и с минимальным риском срыва, должны стоить дороже объектов, для которых характерна неопределенность в сроках и результатах. Скорость проведения сделки зависит, в первую очередь, от количества взаимосвязанных сделок, без успешного совершения которых невозможно ее проведение.

В зависимости от условий продажи, можно выделить три типа сделок:

1. Прямая продажа. В силу того, что продавцу нет необходимости одновременно с продажей квартиры приобретать другое жилье, есть куда выписаться и вывезти вещи, вероятность срыва такой сделки минимальна, а скорость проведения высока. Поэтому объекты, находящиеся в прямой продаже, стоят дороже вариантов со встречными покупками.

2. Встречная покупка. В этой ситуации продавец ставит условие, чтобы одновременно с продажей квартиры было куплено альтернативное жилье. Как правило, это связано с тем, что у продавца нет другой квартиры, куда он может выехать и выписаться. В такой ситуации покупатель должен внести залог и ожидать в рамках оговоренного в договоре срока, пока агентство подыщет для продавца альтернативное жилье.

6. Переговоры между продавцом и покупателем

Какова реальная цена объекта недвижимости? Можно предположить, что это цена, определенная в результате грамотной оценки и учета ключевых факторов, на нее влияющих. Но ведь пока объект недвижимости не будет приобретен покупателем, эта цена будет выражать лишь ожидания продавца, а не стоимость объекта. Поэтому, наверное, грамотнее будет определить реальную цену объекта недвижимости, как ту цену, которая устроит и продавца и покупателя, и по которой объект будет реализован.

7. Фактор ограниченности объектов

Каждый объект недвижимости является уникальным в силу уникальности сочетания параметров, его характеризующих (особенности местоположения, здания, физических, юридических, экономических характеристик объекта, типа сделки). Это ведет к ограниченности объектов на рынке, которую можно определить, как фиксированное количество объектов, обладающих тем или иным набором потребительских и стоимостных характеристик в каждый данный момент времени. Поэтому покупателям необходимо учитывать тот факт, что чем сложнее их запрос (количество желаемых параметров), тем меньше объектов на рынке, которые ему соответствуют, и, следовательно, тем сложнее найти для них подходящий вариант.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

31451. Категории диалектики. «Сущность» и «явление», их взаимосвязь. Категория «кажимость» («видимость») 27.5 KB
  Философские категории это предельно общие универсальные понятия отражающих взаимосвязь всех предметов действительности. Сущность отражает внутреннюю внешне не воспринимаемую сторону предметов и явлений. Отношение взаимосвязь предметов и явлений мира. Взаимосвязь взаимообусловленность предметов разделенных в пространстве и во времени и обнаруживается обусловленность лишь в процессе их взаимодействия.
31452. Категории «причина» и «следствие», их диалектика. Принцип причинности и принцип детерминизма, их роль в научном познании. Индетерминизм 25 KB
  Принцип причинности и принцип детерминизма их роль в научном познании. Для реализации причинно следственных отношений большое значение имеют условия связи предмета с факторами внешнего окружения. При увеличении роли условии и подмена ими причинно следственных связей философ называется кандиционализмом. Причинность является генетической зависимостью одно явление порождает другое явление.
31453. Категории диалектики. «Необходимость» и «случайность». Понятие «неизбежности» 25 KB
  Случайным является все то, что может быть, а может и не быть. Случайность выступает формой проявления необходимости, т.е. любой необходимы процесс осуществляется во множестве случайных форм
31454. Категории диалектики. «Возможность», «действительность», «невозможность». Виды возможности (реальные и формальные, абстрактные и конкретные) 27.5 KB
  Категории диалектики. У каждой науки есть свои категории. Философские категории это предельно общие универсальные понятия отражающих взаимосвязь всех предметов действительности. Философские категории строятся парами они противостоят друг ругу но не могут существовать друг без друга.
31455. Закон взаимного перехода качественных и количественных изменений. Соотношение категорий «качество», - «количество», «мера». Понятие «скачка». Виды скачков 34 KB
  Соотношение категорий качество количество мера. По механизму своей реализации: динамические описывают поведение относительно изолированного объекта все параметры движения которого известны; статические которые описывают связи в таких процессах в которых участвует большое количество сравнительно однородных объектов и в которых необходимость проявляется в виде Закона больших чисел: данный закон осуществляется не в каждом отдельном случае а действительно только для большого количества случаев ЗАКОН ВЗАИМНОГО ПРЕХОДА...
31456. 3акон единства и борьбы противоположностей. Соотношение категорий «тождество», «различие», «противоположность», «противоречие». Типы противоречий и формы их разрешения 38.5 KB
  Автор законов Гегель абсолютный идеализм законы применения для описания механизма развития абсолютного духа. Главная задача описать сам механизм развития. Закон единства и борьбы противоположностей главное причина и источник развития Закон отрицания отрицания описывает в развитии траектория по которой развитие осуществляется Закон это связь между явлениями и процессами действительности которые являются объективной всеобщей внутренней существенной необходимой а в силу этого устойчивой и повторяющейся. Единство и...
31457. Вакон отрицания отрицания. Соотношение категорий «новое» и «старое»; «уничтожение», «возникновение», «развитие», «становление» 35 KB
  Группы: категории предметные 2категории отношения ЗАКОНЫ Отец диалектики Гераклит. Автор законов Гегель абсолютный идеализм законы применения для описания механизма развития абсолютного духа. Закон взаимного перехода количественных и качественных изменений. Закон единства и борьбы противоположностей главное причина и источник развития Закон отрицания отрицания описывает в развитии траектория по которой развитие осуществляется Закон это связь между явлениями и процессами действительности которые являются...
31458. Развитие, его модели и законы. Понятие о саморазвитии. Самоорганизация материальных систем 43 KB
  В результате развития возникает новое качественное состояние объекта. Изменение охватывает все процессы развития вообще. Можно выделить характерные признаки развития: качественный характер изменений их необратимость направленность. В истории философии известны несколько моделей развития моделей диалектики.
31459. Проблема познаваемости мира и ее решение в различных философских системах. Субъект и объект познания. Чувственное познание и его формы 54 KB
  Субъект и объект познания. Локк[эмпиризм сенсуализм] 2агностицизм мир в принципе не познаваем для человека; Юм [человек может иметь дело только со своими ощущениями и за их пределы выйти не способен] критический рационализм [пределы познания в свойствах психич. способностей] Кант догматический рационализм [тождество мышления и действительности] Гегель 3скептицизм отрицает возможность достоверного познания мира В конкретном познавательном акте объектом познания будет тот или иной фрагмент действительности прим. Если же вести речь...