65931

Факторы, определяющие цену объекта недвижимости

Научная статья

Экономическая теория и математическое моделирование

Рассмотрим теперь те факторы от которых зависит цена конкретного объекта недвижимости. Местоположение Для многих людей местоположение это одно из наиболее важных условий при выборе объекта недвижимости...

Русский

2014-08-11

24.19 KB

0 чел.

Факторы, определяющие цену объекта недвижимости

1. Факторы рынка

Общий уровень цен на рынке недвижимости устанавливается в результате взаимодействия спроса и предложения. Иными словами:
- желание приобрести недвижимость выше желания продать недвижимость,
- или покупателей на рынке больше, чем продавцов,
- или количество продаваемых объектов меньше потребности в приобретении недвижимости,
- или продавцы диктуют свои условия в отношении уровня цены.

Таким образом, цены на рынке недвижимости изменяются в зависимости от изменения соотношения спроса и предложения:
- если спрос превышает предложение – цены растут;
- если предложение превышает спрос – цены падают;
- если предложение равно спросу – цены остаются на одном уровне.

Предложение может возрасти в результате:

  1.  возникновения на рынке недвижимости новых объектов (расширения первичного рынка),
  2.  выхода на рынок уже существующих и бывших в эксплуатации объектов.

Спрос может возрасти в результате: 

  1.  роста доходов и накоплений населения;
  2.  миграции (в Великий Новгород приезжают люди из других регионов для постоянного проживания);
  3.  роста инвестиционной заинтересованности (кто-то вкладывает деньги в приобретение новгородской недвижимости);
  4.  развития системы ипотечного кредитования (в силу того, что оплату за квартиру можно растянуть на несколько лет, доступность жилья возрастает);
  5.  строительства новых интересных объектов недвижимости и возможность оплатить их покупку в рассрочку (желание людей жить в новом доме побуждает к приобретению недвижимости, а механизм рассрочки позволяет приобрести объект по сниженным ценам и произвести оплату поэтапно);
  6.  совершенствования бизнес-сферы (когда открываются новые фирмы, либо расширяются существующие).

Кроме вышеуказанных факторов, на рост цен на рынке недвижимости влияет также и увеличение строительных издержек. Растут цены на строительные материалы, растет заработная плата на строительном рынке, следовательно, увеличивается стоимость конечной продукции – домов. Рост цен на квартиры на первичном рынке вызывает увеличение спроса на аналогичные квартиры на вторичном рынке, что в конечном итоге, приводит и здесь к росту цен.

Итак, рынок задает некоторый базис в структуре цены. Рассмотрим теперь те факторы, от которых зависит цена конкретного объекта недвижимости.

2. Местоположение

Для многих людей местоположение – это одно из наиболее важных условий при выборе объекта недвижимости. Существуют множество параметров, по которым можно охарактеризовать местоположение.
Выделим основные из них:

  1.  Престижность (благоустройство микрорайона, архитектурный тип, величина вложений в развитие микрорайона, средний показатель уровня жизни в микрорайоне и т.д.);
  2.  Перспективы развития микрорайона (строительство новых домов, детских садиков, торговых комплексов и т.д.);
  3.  Экология (уровень загрязненности, наличие зеленых зон рядом с объектом);
  4.  Транспортное сообщение;
  5.  Характер окружающей застройки (типы зданий, их качество, характер прилегающих территорий);
  6.  Социальная инфраструктура (продуктовые магазины, торговые комплексы, места отдыха, образовательные учреждения и т.д.);
  7.  Близость объекта к местам досуга, работы, образования и другим, важным с точки зрения покупателя;

3. Особенности здания

Особенности здания, в котором располагается квартира, – один из ключевых параметров, влияющих на ее цену. Внутри квартиры можно произвести ремонт и быть полностью удовлетворенным ее состоянием. Но изменить антураж дома – невозможно (или по крайней мере, нерационально).

Анализируя особенности здания, можно выделить три группы факторов:

1. Характеристики здания:

  1.  год постройки;
  2.  архитектурный тип;
  3.  моральный и физический износ;
  4.  используемые строительные материалы;
  5.  характеристики тепло- и звукоизоляции;
  6.  этажность;
  7.  состояние общедомовых помещений: подвала, парадной, лестницы;
  8.  состояние лифта.

2. Степень комфортности проживания.
Зависит от:

  1.  Уровня сервиса: уборка парадной и лестничной клетки, охрана, консьерж, наличие ТСЖ, ЖСК;
  2.  Дополнительных удобств: парковка, планировка двора и его особенности (наличие детской площадки, например) и т.д.;
  3.  Характеристики проживающих. Главное – соседей.

3. Коммуникации, используемые в здании: 

  1.  водоснабжение;
  2.  электрификация;
  3.  газификация;
  4.  отопление;
  5.  телефон;
  6.  телевидение;
  7.  Интернет.

4. Характеристика объекта

Характеристики объекта конкретизируются через физические (параметры объекта, его состояние и конструктивные особенности), юридические (состав и качество прав на объект) и экономические (возможные доходы от сдачи объекта в аренду, либо от его последующей продажи, затраты на эксплуатацию и др.) особенности:

1. Физические особенности объекта: 

  1.  Общая и жилая площадь;
  2.  Количество комнат;
  3.  Этаж;
  4.  Высота потолка;
  5.  Площадь кухни;
  6.  Наличие балконов и лоджий;
  7.  Наличие подсобных помещений;
  8.  Планировка (оценка планировки с позиций: размер прихожей и коридора; размер и состояние ванной и туалета; окна расположены на одной / двух / трех сторонах дома и др.)
  9.  Состояние объекта (без ремонта, косметический ремонт, евроремонт);
  10.  Вид санузла (совмещенный / раздельный; один / два санузла);
  11.  Вид из окон (на улицу / во двор; расположение окон на солнечной / несолнечной стороне);

2. Юридические особенности объекта: 

  1.  Степень прозрачности истории перехода прав собственности на объект. Многие не уделяют этому моменту должного внимания. А ведь приобретение объекта недвижимости предполагает в первую очередь получение права собственности на него. Поэтому крайне необходимо, чтобы все предыдущие сделки с этим объектом были проведены в соответствии с действующим законодательством, и не были нарушены права всех лиц, имеющих законные основания претендовать на данный объект недвижимости.

3. Экономические особенности объекта: 

  1.  Ожидания в отношении роста цен на объект. Характерно для инвесторов, которые прогнозируют рост цен на объект в связи с будущим улучшением окружения объекта, либо развития микрорайона, в котором расположен объект и т.д.
  2.  Ожидаемые расходы, связанные с покупкой объекта (будущие транспортные издержки, ожидаемые вложения в ремонт объекта и др.)
  3.  Ожидания в отношении арендной платы. Также характерно для инвесторов, планирующих сдавать объект в коммерческую или жилую аренду.

5. Тип сделки

Для покупателей недвижимости немаловажно то, насколько быстро будет проведена сделка, и какова вероятность ее срыва. Вполне естественно, что объекты, по которым сделка может быть оформлена в минимальные сроки и с минимальным риском срыва, должны стоить дороже объектов, для которых характерна неопределенность в сроках и результатах. Скорость проведения сделки зависит, в первую очередь, от количества взаимосвязанных сделок, без успешного совершения которых невозможно ее проведение.

В зависимости от условий продажи, можно выделить три типа сделок:

1. Прямая продажа. В силу того, что продавцу нет необходимости одновременно с продажей квартиры приобретать другое жилье, есть куда выписаться и вывезти вещи, вероятность срыва такой сделки минимальна, а скорость проведения высока. Поэтому объекты, находящиеся в прямой продаже, стоят дороже вариантов со встречными покупками.

2. Встречная покупка. В этой ситуации продавец ставит условие, чтобы одновременно с продажей квартиры было куплено альтернативное жилье. Как правило, это связано с тем, что у продавца нет другой квартиры, куда он может выехать и выписаться. В такой ситуации покупатель должен внести залог и ожидать в рамках оговоренного в договоре срока, пока агентство подыщет для продавца альтернативное жилье.

6. Переговоры между продавцом и покупателем

Какова реальная цена объекта недвижимости? Можно предположить, что это цена, определенная в результате грамотной оценки и учета ключевых факторов, на нее влияющих. Но ведь пока объект недвижимости не будет приобретен покупателем, эта цена будет выражать лишь ожидания продавца, а не стоимость объекта. Поэтому, наверное, грамотнее будет определить реальную цену объекта недвижимости, как ту цену, которая устроит и продавца и покупателя, и по которой объект будет реализован.

7. Фактор ограниченности объектов

Каждый объект недвижимости является уникальным в силу уникальности сочетания параметров, его характеризующих (особенности местоположения, здания, физических, юридических, экономических характеристик объекта, типа сделки). Это ведет к ограниченности объектов на рынке, которую можно определить, как фиксированное количество объектов, обладающих тем или иным набором потребительских и стоимостных характеристик в каждый данный момент времени. Поэтому покупателям необходимо учитывать тот факт, что чем сложнее их запрос (количество желаемых параметров), тем меньше объектов на рынке, которые ему соответствуют, и, следовательно, тем сложнее найти для них подходящий вариант.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

37716. Оператори роботи з рядками. Обробка одновимірних масивів та рядків. Статичні одновимірні масиви 675.08 KB
  Статичні одновимірні масиви. Оператори роботи з рядками. Обробка одновимірних масивів та рядків. Мета: навчитись проводити обробку одновимірних масивів та рядків мовою програмування С.
37717. Логические элементы на МДП-транзисторах 1.39 MB
  Теоретические сведения Обратное преобразование двоичного кода в код I из N выполняют преобразователи кода называемые дешифраторами. Синтез структуры дешифратора как и любого другого преобразователя кодов начинается с записи таблицы соответствия входных и выходных кодов. если число входов m и число выходов n дешифратора связаны соотношением: n = 2m то выходы определены для всех двоичных наборов и дешифратор называется полным. Пример неполного дешифратора преобразователь двоичного кода 421 в код I из 10 согласно табл.
37718. Знакомство с принципами микропрограммой эмуляции ЭВМ с программным управлением 53 KB
  р0= 1 1ый элемент р1= 1 2ой элемент р2 Ктый элемент RCT =К2 р3 Сумма Микропрограмма выполняемого алгоритма Выборка команды Адрес МК Операция Поле Значение Функция 00 mov PC OP dd PC 2 B SRC LU DB CONST 7 4 3 1 2 PC R7 D RGB RSC0 Шина DB 01 mov PC RF mov PC RGK JMP B R DST CH F 1 4 2 RF Чтение ОП RGR РЗУ JMP Адрес МК Операция Поле Значение Функция 02 dd R3R0 M MB LU CH 1 2 3 0 Из поля R1 команды Из...
37719. Дослідження динамічних властивостей теплового об’єкта регулювання 984.5 KB
  Мета роботи: експериментальне дослідження динамічних властивостей регулювання теплового об’єкта знайомство з методами експериментального визначення перехідної характеристики об’єкта регулювання та її параметрів. Опис лабораторного макета Дослідження динамічних властивостей теплового об'єкта регулювання і релейної CP температури здійснюється на стенді схема якого подана на рис. 0 3 4 45 55 65 8 105 125 18 225 t˚С 28 29 295 30 31 32 33 34 35 36 37 Δt˚С 0 1 05 05 1 1 1 1 1 1 1 Основними параметрами перехідної...
37720. Побудова кінематичної схеми плоского механізму та його структурний аналіз 952.57 KB
  Мета роботи - набути навичок складання структурних і кінематичних схем механізмів та проведення їх структурного аналізу. Зміст роботи: на прикладі моделі плоского механізму скласти кінематичну і структурну схеми, визначити кількість ланок, у тому числі вхідних і вихідних, кількість кінематичних пар, записати структурну формулу механізму та встановити його клас і порядок.
37721. Специфікування предметної галузі проекту засобами мови uml. Кількісна оцінка діаграм 108 KB
  кількісна оцінка діаграм Мета: дослідження класів та отримання навиків у побудові діаграми класів UML для специфікування предметної галузі використання стереотипів UML та структурування моделі UML за допомогою пакетів. Опис класів. Побудова діаграми класів Діаграма класів Clss digrm призначена для відображення статичної структури ПЗ проекту що проектується. Діаграма містить класи і взаємозв’язки між ними та дозволяє описати їх структуру та типи відношень.
37722. ІМПІЧМЕНТ (АМЕРИКАНСЬКА ЗА ПОХОДЖЕННЯМ МОДЕЛЬ) 99.5 KB
  Тема даної роботи досить актуальна, адже складність процедури імпічменту зумовлює те, що в історії відбувалися лише окремі успішні випадки відсторонення посадових осіб з посад, а імпічмент главі держави вважається резонансною подією.
37723. Подготовка изображений для WEB 3.35 MB
  Изображения в сети также важны как и в любом печатном издании. Изображения должны быть правильно отмасштабированы иметь хорошую четкость и сохранены в цветовом пространстве sRGB. Поэтому для получения хороших результатов при сайтостроительстве нужно корректно отмасштабировать изображения перед помещением их в сеть. В Интернет используются изображения с цветовым пространством sRGB.
37724. Создание Форм В INKSCAPE 874 KB
  Для этого щелкните по верхней линейке и перетащите вниз чтобы создать горизонтальную направляющую и щелкните по левой линейке и перетащите вправо чтобы создать вертикальную направляющую см. Выберите инструмент Рисовать круги эллипсы и дуги F5 и щелкните на значке Заливка в правом верхнем углу. Щелкните правой кнопкой мышки на круг и нажмите Продублировать CtrlD. Затем в окне трансформации установите 80 в поле Ширина и щелкните по кнопке pply.