65931

Факторы, определяющие цену объекта недвижимости

Научная статья

Экономическая теория и математическое моделирование

Рассмотрим теперь те факторы от которых зависит цена конкретного объекта недвижимости. Местоположение Для многих людей местоположение это одно из наиболее важных условий при выборе объекта недвижимости...

Русский

2014-08-11

24.19 KB

0 чел.

Факторы, определяющие цену объекта недвижимости

1. Факторы рынка

Общий уровень цен на рынке недвижимости устанавливается в результате взаимодействия спроса и предложения. Иными словами:
- желание приобрести недвижимость выше желания продать недвижимость,
- или покупателей на рынке больше, чем продавцов,
- или количество продаваемых объектов меньше потребности в приобретении недвижимости,
- или продавцы диктуют свои условия в отношении уровня цены.

Таким образом, цены на рынке недвижимости изменяются в зависимости от изменения соотношения спроса и предложения:
- если спрос превышает предложение – цены растут;
- если предложение превышает спрос – цены падают;
- если предложение равно спросу – цены остаются на одном уровне.

Предложение может возрасти в результате:

  1.  возникновения на рынке недвижимости новых объектов (расширения первичного рынка),
  2.  выхода на рынок уже существующих и бывших в эксплуатации объектов.

Спрос может возрасти в результате: 

  1.  роста доходов и накоплений населения;
  2.  миграции (в Великий Новгород приезжают люди из других регионов для постоянного проживания);
  3.  роста инвестиционной заинтересованности (кто-то вкладывает деньги в приобретение новгородской недвижимости);
  4.  развития системы ипотечного кредитования (в силу того, что оплату за квартиру можно растянуть на несколько лет, доступность жилья возрастает);
  5.  строительства новых интересных объектов недвижимости и возможность оплатить их покупку в рассрочку (желание людей жить в новом доме побуждает к приобретению недвижимости, а механизм рассрочки позволяет приобрести объект по сниженным ценам и произвести оплату поэтапно);
  6.  совершенствования бизнес-сферы (когда открываются новые фирмы, либо расширяются существующие).

Кроме вышеуказанных факторов, на рост цен на рынке недвижимости влияет также и увеличение строительных издержек. Растут цены на строительные материалы, растет заработная плата на строительном рынке, следовательно, увеличивается стоимость конечной продукции – домов. Рост цен на квартиры на первичном рынке вызывает увеличение спроса на аналогичные квартиры на вторичном рынке, что в конечном итоге, приводит и здесь к росту цен.

Итак, рынок задает некоторый базис в структуре цены. Рассмотрим теперь те факторы, от которых зависит цена конкретного объекта недвижимости.

2. Местоположение

Для многих людей местоположение – это одно из наиболее важных условий при выборе объекта недвижимости. Существуют множество параметров, по которым можно охарактеризовать местоположение.
Выделим основные из них:

  1.  Престижность (благоустройство микрорайона, архитектурный тип, величина вложений в развитие микрорайона, средний показатель уровня жизни в микрорайоне и т.д.);
  2.  Перспективы развития микрорайона (строительство новых домов, детских садиков, торговых комплексов и т.д.);
  3.  Экология (уровень загрязненности, наличие зеленых зон рядом с объектом);
  4.  Транспортное сообщение;
  5.  Характер окружающей застройки (типы зданий, их качество, характер прилегающих территорий);
  6.  Социальная инфраструктура (продуктовые магазины, торговые комплексы, места отдыха, образовательные учреждения и т.д.);
  7.  Близость объекта к местам досуга, работы, образования и другим, важным с точки зрения покупателя;

3. Особенности здания

Особенности здания, в котором располагается квартира, – один из ключевых параметров, влияющих на ее цену. Внутри квартиры можно произвести ремонт и быть полностью удовлетворенным ее состоянием. Но изменить антураж дома – невозможно (или по крайней мере, нерационально).

Анализируя особенности здания, можно выделить три группы факторов:

1. Характеристики здания:

  1.  год постройки;
  2.  архитектурный тип;
  3.  моральный и физический износ;
  4.  используемые строительные материалы;
  5.  характеристики тепло- и звукоизоляции;
  6.  этажность;
  7.  состояние общедомовых помещений: подвала, парадной, лестницы;
  8.  состояние лифта.

2. Степень комфортности проживания.
Зависит от:

  1.  Уровня сервиса: уборка парадной и лестничной клетки, охрана, консьерж, наличие ТСЖ, ЖСК;
  2.  Дополнительных удобств: парковка, планировка двора и его особенности (наличие детской площадки, например) и т.д.;
  3.  Характеристики проживающих. Главное – соседей.

3. Коммуникации, используемые в здании: 

  1.  водоснабжение;
  2.  электрификация;
  3.  газификация;
  4.  отопление;
  5.  телефон;
  6.  телевидение;
  7.  Интернет.

4. Характеристика объекта

Характеристики объекта конкретизируются через физические (параметры объекта, его состояние и конструктивные особенности), юридические (состав и качество прав на объект) и экономические (возможные доходы от сдачи объекта в аренду, либо от его последующей продажи, затраты на эксплуатацию и др.) особенности:

1. Физические особенности объекта: 

  1.  Общая и жилая площадь;
  2.  Количество комнат;
  3.  Этаж;
  4.  Высота потолка;
  5.  Площадь кухни;
  6.  Наличие балконов и лоджий;
  7.  Наличие подсобных помещений;
  8.  Планировка (оценка планировки с позиций: размер прихожей и коридора; размер и состояние ванной и туалета; окна расположены на одной / двух / трех сторонах дома и др.)
  9.  Состояние объекта (без ремонта, косметический ремонт, евроремонт);
  10.  Вид санузла (совмещенный / раздельный; один / два санузла);
  11.  Вид из окон (на улицу / во двор; расположение окон на солнечной / несолнечной стороне);

2. Юридические особенности объекта: 

  1.  Степень прозрачности истории перехода прав собственности на объект. Многие не уделяют этому моменту должного внимания. А ведь приобретение объекта недвижимости предполагает в первую очередь получение права собственности на него. Поэтому крайне необходимо, чтобы все предыдущие сделки с этим объектом были проведены в соответствии с действующим законодательством, и не были нарушены права всех лиц, имеющих законные основания претендовать на данный объект недвижимости.

3. Экономические особенности объекта: 

  1.  Ожидания в отношении роста цен на объект. Характерно для инвесторов, которые прогнозируют рост цен на объект в связи с будущим улучшением окружения объекта, либо развития микрорайона, в котором расположен объект и т.д.
  2.  Ожидаемые расходы, связанные с покупкой объекта (будущие транспортные издержки, ожидаемые вложения в ремонт объекта и др.)
  3.  Ожидания в отношении арендной платы. Также характерно для инвесторов, планирующих сдавать объект в коммерческую или жилую аренду.

5. Тип сделки

Для покупателей недвижимости немаловажно то, насколько быстро будет проведена сделка, и какова вероятность ее срыва. Вполне естественно, что объекты, по которым сделка может быть оформлена в минимальные сроки и с минимальным риском срыва, должны стоить дороже объектов, для которых характерна неопределенность в сроках и результатах. Скорость проведения сделки зависит, в первую очередь, от количества взаимосвязанных сделок, без успешного совершения которых невозможно ее проведение.

В зависимости от условий продажи, можно выделить три типа сделок:

1. Прямая продажа. В силу того, что продавцу нет необходимости одновременно с продажей квартиры приобретать другое жилье, есть куда выписаться и вывезти вещи, вероятность срыва такой сделки минимальна, а скорость проведения высока. Поэтому объекты, находящиеся в прямой продаже, стоят дороже вариантов со встречными покупками.

2. Встречная покупка. В этой ситуации продавец ставит условие, чтобы одновременно с продажей квартиры было куплено альтернативное жилье. Как правило, это связано с тем, что у продавца нет другой квартиры, куда он может выехать и выписаться. В такой ситуации покупатель должен внести залог и ожидать в рамках оговоренного в договоре срока, пока агентство подыщет для продавца альтернативное жилье.

6. Переговоры между продавцом и покупателем

Какова реальная цена объекта недвижимости? Можно предположить, что это цена, определенная в результате грамотной оценки и учета ключевых факторов, на нее влияющих. Но ведь пока объект недвижимости не будет приобретен покупателем, эта цена будет выражать лишь ожидания продавца, а не стоимость объекта. Поэтому, наверное, грамотнее будет определить реальную цену объекта недвижимости, как ту цену, которая устроит и продавца и покупателя, и по которой объект будет реализован.

7. Фактор ограниченности объектов

Каждый объект недвижимости является уникальным в силу уникальности сочетания параметров, его характеризующих (особенности местоположения, здания, физических, юридических, экономических характеристик объекта, типа сделки). Это ведет к ограниченности объектов на рынке, которую можно определить, как фиксированное количество объектов, обладающих тем или иным набором потребительских и стоимостных характеристик в каждый данный момент времени. Поэтому покупателям необходимо учитывать тот факт, что чем сложнее их запрос (количество желаемых параметров), тем меньше объектов на рынке, которые ему соответствуют, и, следовательно, тем сложнее найти для них подходящий вариант.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

29366. Разрешения коллизий в хеш-таблицах методом рехеширования 31.5 KB
  Является не пустым возникает коллизия которую надо устранить путём выбора другой ячейки таблицы для имени S. Выбор такой ячейки производится:h1 = h p1mod N p1 некоторое приращение. Если элемент таблицы h1 тоже не пустой то рассматривается новый элемент:h2 = h p2mod N hi = h pimod N до тех пор пока не будет найден элемент таблицы что1 элемент пустой тогда имя S в таблице отсутствует и записывается в таблице под инд. элементами таблицы должно быть минимальным. p1 = 1 p2 = 2 pi =...
29367. Реализация операций поиска и записи в хеш-таблицах по методу цепочек 27 KB
  на размер таблицы т. ситуация переполнения таблицы отсутствует.Для реализации метода цепочек необходимо следующее: таблица имён с дополнительным полем связи которое может содержать либо 0 либо адреса других элементов этой же таблицы. последнего записанного элемента таблицы.
29369. зыки проектирования как составная часть лингвистического обеспечения САПР 29.5 KB
  Языки проектирования языки предназначенные для описания информации об объекте и процессе проектирования. а Входные языки предназначены для задания исходной информации об объектах и целях проектирования. Эти языки представляют собой совокупность языков описания объектов описания заданий и описания процессов.
29370. Определение формальной грамматики 49 KB
  Конечное множество символов неделимых в данном рассмотрении в теории формальных грамматик называется словарем или алфавитом а символы входящие в множество буквами алфавита. Последовательность букв алфавита называется словом или цепочкой в этом алфавите. Если задан алфавит A то обозначим A множество всевозможных цепочек которые могут быть построены из букв алфавита A. Формальной порождающей грамматикой Г называется следующая совокупность четырех объектов: Г = { Vт VA I VA R } где Vт терминальный алфавит словарь; буквы этого...
29371. Классы формальных грамматик 47 KB
  В теории формальных языков выделяются 4 типа грамматик которым соответствуют 4 типа языков. Эти грамматики выделяются путем наложения усиливающихся ограничений на правила грамматики Грамматики типа 0 Грамматики типа 0 которые называют грамматиками общего вида не имеют никаких ограничений на правила порождения. Грамматики типа 1 Грамматики типа 1 которые называют также контекстнозависимыми грамматиками не допускают использования любых правил. Грамматики типа 1 значительно удобнее на практике чем грамматики типа 0 поскольку в левой части...
29372. Синтаксические диаграммы 53 KB
  Каждое появление терминального символа x в цепочке ai изображается на диаграмме дугой помеченной этим символом x заключенным в кружок. Каждому появлению нетерминального символа A в цепочке ai ставится в соответствие на диаграмме дуга помеченная символом заключённым в квадрат.an изображается на диаграмме следующим образом: 5. an изображается на диаграмме так: 6.
29373. Языковые процессоры и их основные типы 29.5 KB
  Совмещение этих требований в одном языке оказалось трудной задачей поэтому появились средства для преобразования текстов с языка понятного человеку на язык устройства. В первом случае его называют интерпретатором входного языка а во втором компилятором. Интерпретатор последовательно читает предложения входного языка анализирует их и сразу же выполняет а компилятор не выполняет предложения языка а строит программу которая может в дальнейшем быть запущена для получения результата. Такое задание предполагает определение правил построения...
29374. Фазы трансляции программ 32.5 KB
  На вход лексического анализатора подаётся последовательность символов входного языка. ЛА выделяет в этой последовательности простейшие конструкции языка которые называют лексическими единицами лексемами. Генератор каждому символу действия поступающему на его вход ставит в соответствие одну или несколько команд выходного языка. В качестве выходного языка могут быть использованы команды устройства команды ассемблера либо операторы какоголибо другого языка.