65934

Управляющая система в сфере недвижимости

Научная статья

Государство и право, юриспруденция и процессуальное право

Управление недвижимостью включает: систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости осуществляемую государственными органами; оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости...

Русский

2014-08-11

31.67 KB

2 чел.

Управляющая система в сфере недвижимости

Система управления недвижимостью

Управление недвижимостью — осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью включает:

- систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;

- оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;

- управление объектами недвижимости в интересах собственника.

Объектами управления выступают как собственно объекты недвижимости, так и соответствующие им системы — муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т.д. Управление недвижимостью — это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью.

Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним.

Внутреннее управление недвижимостью – это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.).

Внешнее управление недвижимостью – это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.

Управляющий недвижимостью – это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником объекта недвижимости и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим объектом, если они не запрещены законом или договором доверительного управления.

Система управления недвижимостью в субъектах Федерации решается по разному и принимают в ней участие различные отраслевые структуры, работу которых координирует Администрация субъекта. [1]

Три возможных способа управления многоквартирным жилым домом.

Жилищный кодекс закрепляет три способа управления многоквартирным жилым домом:

1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2. Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3. Управление управляющей организацией.

Таким образом, управление многоквартирным жилищным фондом можно рассматривать как трехуровневую систему:

1. Собственники жилого дома

2. Управляющие организации

3. Подрядные организации, обеспечивающие предоставление товаров, работ и услуг, необходимых для исполнения обязанностей по управлению жилым домом.

Концепция управления жилищным фондом с привлечением управляющей компании

Формирование системы управления эксплуатацией жилищного фонда во многом зависит от формы собственности. На сегодняшний день структура жилищного фонда муниципального образования включает жилые дома и общежития различных форм юридической собственности:

- частный жилищный фонд, принадлежащий на праве собственности гражданам, а также юридическим лицам – частным организациям;

- смешанный жилищный фонд, находящийся в общей собственности нескольких собственников (юридических и физических лиц, жилищных, жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья и других объединений собственников);

- государственный жилищный фонд, находящийся в ведении государственных унитарных предприятий и государственных учреждений;

- муниципальный жилищный фонд, принадлежащий на праве собственности муниципальному образованию.

Управление жилищным фондом, обеспечивающее эффективное использование недвижимости в жилищной сфере, включает в себя:

- целевое и рациональное использование жилищного фонда для удовлетворения потребностей собственника (собственников) жилищного фонда и граждан, проживающих в нем на иных основаниях;

- обеспечение необходимого количества среды проживания путем организации работ по обслуживанию, ремонту и реновации зданий и строений;

- обеспечение содержания объектов недвижимости через определение источников и размеров финансирования, обеспечение сбора денежных средств, а также путем планирования и контроля использования финансовых ресурсов.

Основные положения управления недвижимостью частными компаниями

Договор на управление объектом недвижимости заключается между собственником и управляющей компанией сроком на 5 лет. Выбор такого срока обусловлен практическим опытом работы аналогичных компаний за рубежом, так как 5 лет — минимальный срок, в течение которого целесообразно проводить долгосрочные инвестиционные проекты.

Управляющая компания является самостоятельным хозяйствующим субъектом со статусом юридического лица; она может иметь любую форму собственности.

Управляющая компания за предоставление услуг по управлению недвижимостью получает вознаграждение, размер и форма которого указываются в договоре; компания самостоятельно определяет направления его использования, что может стать одним из основных стимулов в ее работе. В то же время при работе с муниципальной недвижимостью компания должна нести полную ответственность за рациональное использование получаемых ею бюджетных средств.

Управляющая компания предоставляет залог в обеспечение возмещения материального ущерба, который может быть нанесен объекту в результате ненадлежащего исполнения договора на управление (так называемое гарантийное обеспечение договора).

Отбор частных компаний для выполнения работы по управлению и организации обслуживания объектов недвижимости производится на основе открытого конкурса. Для объектов государственной и муниципальной собственности это требование является обязательным.

Контроль  за качеством управления объектом остается за собственником.

Структура управляющей компании

Структура управляющей компании холдинга зависит от тех функций, которые переданы в ее компетенцию, а также от масштабов и количества подконтрольных ей предприятий. На основе опроса финансовых руководителей холдинговых компаний, а также анализа доступных бизнес-кейсов можно выделить две типичные структуры управляющих компаний.

Цели, задачи и ключевые функции управляющей компании

Большинство современных холдингов, даже небольших, имеют в своей структуре управляющую компанию. Она играет роль своеобразной штаб-квартиры, в которой принимаются наиболее важные решения, касающиеся стратегического развития компании, а иногда и оперативного управления. При создании управляющей компании следует четко представлять себе цели создания, структуру, а также специфику ее использования. [2]

УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ — компания, созданная в целях управления собственностью, пакетами акций, долями, паями в имуществе, выполняющая управленческие функции; действует обычно как трастовая компания. [3]

Рассмотрим подробнее особенности использования управляющих компаний в российских условиях в разрезе представленной классификации.

Весь спектр оказываемых управляющими компаниями услуг можно условно разделить на четыре уровня. Самый нижний — это клининг и прочие мелкие сопутствующие услуги. На втором месте — facility management — техническое обслуживание и эксплуатация объекта, оптимизация расходов. Более высоким уровнем является property management — оперативное управление объектом, работа с арендаторами, их отбор, решение текущих вопросов с ними. Ну а высший пилотаж — asset management — стратегическое, долгосрочное управление финансовыми потоками и активами объекта, которое, как правило, начинается сразу после разработки проекта будущего здания.

Управляющая компания не участвует непосредственно в создании ценности для потребителя, но при этом требует расходов на свое содержание. С точки зрения собственника, гораздо проще лично владеть пакетами акций бизнес-единиц, а не создавать отдельную компанию.

Обычно управляющие компании выполняют следующие функции:
поддержание отношений с внешней средой. Управляющая компания организует диалог с акционерами и участниками финансового рынка, предоставляет им необходимую информацию о деятельности холдинга. Кроме того, важной функцией является лоббирование интересов холдинга в органах государственной власти; перераспределение финансовых ресурсов между предприятиями с целью реализации инвестиционной стратегии, таким образом, управляющая компания становится кредитным центром холдинга;
обеспечение общего финансового контроля над деятельностью отдельных предприятий. При этом управляющая компания разрабатывает и внедряет единую систему учета, контроля и анализа для всех входящих в холдинг   бизнес-единиц; определение общекорпоративной стратегии.

Общекорпоративная стратегия обычно содержит решения о том, какое предприятие необходимо купить, а какое - продать, решения о размере и направлении инвестиций, а также зачастую конкурентную стратегию;
создание общекорпоративной культуры. Для холдингов крайне важно объединить сотрудников отдельных предприятий в единую компанию. Кроме того, одной из задач общекорпоративной культуры является выработка единой системы ценностей, общей для всех компаний холдинга;
поддержание и развитие ключевых компетенции, критичных для достижения конкурентоспособности отдельных предприятий, а также организации единой для всех компаний холдинга системы управления знаниями;
координация деятельности отдельных компаний для обеспечения эффективного сотрудничества; отбор и развитие топ-менеджеров отдельных компаний, а также разработка системы их мотивации и вознаграждения.

Точный набор функций для каждой конкретной управляющей компании определяется, исходя из стиля управления, который применяется ею в отношении бизнес-единиц холдинга.

К наиболее распространенным стилям работы управляющей компании относятся: финансовый контроль, стратегический контроль и стратегическое планирование. Гораздо реже встречаются еще четыре варианта: централизованное управление, холдинговая компания, стратегическое программирование и стратегическая рисковая инициатива. [2]

Список литературы

[1]  Ассаул А.Н.,  Карасаев А. Р. «Экономика недвижимости», 2001г.

[2 ]Журнал «Финансовый директор»  № 7-8, 2005г.

[3] http://slovari.yandex.ru (dict)economic

  1.  Экономика недвижимости: Учебник для вузов Боровкова Валерия Анатольевна, Боровкова Виктория Анатольевна, Пирогова О. Е.
  2.  Тарасевич Е. И. Анализ инвестиций в недвижимость МКС. – СПб., 2000. – 160 с.
  3.  Волков Д. Л. Экономика и финансы недвижимости. – СПб.: Изд-во Санкт-Петербургского университета, 1999. – 32 с.
  4.  Волочков Н.  Г. Справочник по недвижимости. – М.:  Инфра-М, 1996. – 16 с.
  5.  Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России. – М.: Финансы и статистика, 1996. – 10 с.
  6.  Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. – М; 1995.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

2891. Сборник задач и упражнений по курсу Высшая математика 1.38 MB
  Вторая часть сборника задач по курсу Высшая математика содержит введение в математический анализ (Глава 3) и индивидуальные домашние задания по теме. Предел функции и непрерывность и по теме: Производная Глава 3 содержит следующие темы. комбин...
2892. Конструкции передвижных компрессорных станций с поршневыми компрессорами 4.72 MB
  Конструкции передвижных компрессорных станций с поршневыми компрессорами Цель: Изучить конструкцию передвижной компрессорной станции с поршневым компрессором, изучить устройство и взаимодействие основных узлов и систем, получить навыки пуска и...
2893. Унифицированные базы и конструктивные элементы поршневых компрессоров 4.57 MB
  Унифицированные базы и конструктивные элементы поршневых компрессоров Цель: Ознакомить студентов с принципом создания поршневых компрессоров на унифицированных базах и изучить конструкции деталей компрессора с базовыми элементами. Унифицированные...
2894. Транзисторы. Устройство и принцип действия 232.01 KB
  Транзисторы 1. Устройство и принцип действия биполярного транзистора Транзистором называется преобразовательный полупроводниковый прибор, имеющий не менее трех выводов, предназначенный для усиления мощности электрического сигнала. Наиболее распростр...
2895. Фрагмент сети сотовой связи федерального стандарта в Вольно-Надеждинском районе Приморского края 3.78 MB
  В данном дипломном проекте произведен расчет сети сотовой связи стандарта GSM в заданном районе (Вольно-Надеждинский район Приморского края) в условиях ограниченного радиоресурса. Проведен расчет нагрузки от одного абонента, учитывая продолжительнос...
2896. Проект системы охранной сигнализации. 867 KB
  Своевременно полученная информация позволяет сводить последствия любых чрезвычайных происшествий к минимуму, а главное сохранять жизнь людей и их имущество. Эта задача решается с помощью систем обеспечения безопасности: систем пожарно-охранного...
2897. Схеми регенеративного підігріву живильної води 3.63 MB
  Схеми регенеративного підігріву живильної води Раніше, було показано, що регенеративний підігрів води підвищує ККД ПТУ. Це досягається тому, що тепло пари з відбору повертається у цикл для підігріву живильної води (регенерується), а не передаєт...
2898. Паризька мирна конференція 24.48 KB
  Паризька мирна конференція. Розглянути основні післявоєнні договори, розвивати аналітичні вміння при вивченні всесвітньої історії, виховувати в учнів зацікавленість до новітнього періоду всесвітньої історії Обладнання: підручник, карта, дидакт...
2899. Контролінг на підприємстві 7.22 MB
  Сутність, завдання та функції контролінгу. Чинники виникнення контролінгу. Взаємозв'язок контролінгу з іншими функціями управління підприємством. Сутність контролінгу як функціонально відокремленого напрямку економічної роботи на підприємстві. Зародження та етапи розвитку контролінгу. Чинники виникнення контролінгу.