65934

Управляющая система в сфере недвижимости

Научная статья

Государство и право, юриспруденция и процессуальное право

Управление недвижимостью включает: систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости осуществляемую государственными органами; оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости...

Русский

2014-08-11

31.67 KB

4 чел.

Управляющая система в сфере недвижимости

Система управления недвижимостью

Управление недвижимостью — осуществление комплекса операций по эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их сервиса, руководство обслуживающим персоналом, создание условий для пользователей (арендаторов), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника.

Управление недвижимостью включает:

- систему законодательного и нормативного регламентирования и контроля поведения всех субъектов рынка недвижимости, осуществляемую государственными органами;

- оформление и регистрацию правоустанавливающих и других документов на объекты недвижимости;

- управление объектами недвижимости в интересах собственника.

Объектами управления выступают как собственно объекты недвижимости, так и соответствующие им системы — муниципальный, ведомственный и частный жилой фонд, товарищества собственников жилья, земельный и лесной фонд и т.д. Управление недвижимостью — это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная на извлечение прибыли (от своего имени или по поручению собственника) от реализации полномочий владения, пользования и распоряжения недвижимостью.

Управление недвижимостью может быть внутренним и внешним.

Внутреннее управление недвижимостью – это деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированная ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.).

Внешнее управление недвижимостью – это деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль за соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил.

Управляющий недвижимостью – это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником объекта недвижимости и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим объектом, если они не запрещены законом или договором доверительного управления.

Система управления недвижимостью в субъектах Федерации решается по разному и принимают в ней участие различные отраслевые структуры, работу которых координирует Администрация субъекта. [1]

Три возможных способа управления многоквартирным жилым домом.

Жилищный кодекс закрепляет три способа управления многоквартирным жилым домом:

1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2. Управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3. Управление управляющей организацией.

Таким образом, управление многоквартирным жилищным фондом можно рассматривать как трехуровневую систему:

1. Собственники жилого дома

2. Управляющие организации

3. Подрядные организации, обеспечивающие предоставление товаров, работ и услуг, необходимых для исполнения обязанностей по управлению жилым домом.

Концепция управления жилищным фондом с привлечением управляющей компании

Формирование системы управления эксплуатацией жилищного фонда во многом зависит от формы собственности. На сегодняшний день структура жилищного фонда муниципального образования включает жилые дома и общежития различных форм юридической собственности:

- частный жилищный фонд, принадлежащий на праве собственности гражданам, а также юридическим лицам – частным организациям;

- смешанный жилищный фонд, находящийся в общей собственности нескольких собственников (юридических и физических лиц, жилищных, жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья и других объединений собственников);

- государственный жилищный фонд, находящийся в ведении государственных унитарных предприятий и государственных учреждений;

- муниципальный жилищный фонд, принадлежащий на праве собственности муниципальному образованию.

Управление жилищным фондом, обеспечивающее эффективное использование недвижимости в жилищной сфере, включает в себя:

- целевое и рациональное использование жилищного фонда для удовлетворения потребностей собственника (собственников) жилищного фонда и граждан, проживающих в нем на иных основаниях;

- обеспечение необходимого количества среды проживания путем организации работ по обслуживанию, ремонту и реновации зданий и строений;

- обеспечение содержания объектов недвижимости через определение источников и размеров финансирования, обеспечение сбора денежных средств, а также путем планирования и контроля использования финансовых ресурсов.

Основные положения управления недвижимостью частными компаниями

Договор на управление объектом недвижимости заключается между собственником и управляющей компанией сроком на 5 лет. Выбор такого срока обусловлен практическим опытом работы аналогичных компаний за рубежом, так как 5 лет — минимальный срок, в течение которого целесообразно проводить долгосрочные инвестиционные проекты.

Управляющая компания является самостоятельным хозяйствующим субъектом со статусом юридического лица; она может иметь любую форму собственности.

Управляющая компания за предоставление услуг по управлению недвижимостью получает вознаграждение, размер и форма которого указываются в договоре; компания самостоятельно определяет направления его использования, что может стать одним из основных стимулов в ее работе. В то же время при работе с муниципальной недвижимостью компания должна нести полную ответственность за рациональное использование получаемых ею бюджетных средств.

Управляющая компания предоставляет залог в обеспечение возмещения материального ущерба, который может быть нанесен объекту в результате ненадлежащего исполнения договора на управление (так называемое гарантийное обеспечение договора).

Отбор частных компаний для выполнения работы по управлению и организации обслуживания объектов недвижимости производится на основе открытого конкурса. Для объектов государственной и муниципальной собственности это требование является обязательным.

Контроль  за качеством управления объектом остается за собственником.

Структура управляющей компании

Структура управляющей компании холдинга зависит от тех функций, которые переданы в ее компетенцию, а также от масштабов и количества подконтрольных ей предприятий. На основе опроса финансовых руководителей холдинговых компаний, а также анализа доступных бизнес-кейсов можно выделить две типичные структуры управляющих компаний.

Цели, задачи и ключевые функции управляющей компании

Большинство современных холдингов, даже небольших, имеют в своей структуре управляющую компанию. Она играет роль своеобразной штаб-квартиры, в которой принимаются наиболее важные решения, касающиеся стратегического развития компании, а иногда и оперативного управления. При создании управляющей компании следует четко представлять себе цели создания, структуру, а также специфику ее использования. [2]

УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ — компания, созданная в целях управления собственностью, пакетами акций, долями, паями в имуществе, выполняющая управленческие функции; действует обычно как трастовая компания. [3]

Рассмотрим подробнее особенности использования управляющих компаний в российских условиях в разрезе представленной классификации.

Весь спектр оказываемых управляющими компаниями услуг можно условно разделить на четыре уровня. Самый нижний — это клининг и прочие мелкие сопутствующие услуги. На втором месте — facility management — техническое обслуживание и эксплуатация объекта, оптимизация расходов. Более высоким уровнем является property management — оперативное управление объектом, работа с арендаторами, их отбор, решение текущих вопросов с ними. Ну а высший пилотаж — asset management — стратегическое, долгосрочное управление финансовыми потоками и активами объекта, которое, как правило, начинается сразу после разработки проекта будущего здания.

Управляющая компания не участвует непосредственно в создании ценности для потребителя, но при этом требует расходов на свое содержание. С точки зрения собственника, гораздо проще лично владеть пакетами акций бизнес-единиц, а не создавать отдельную компанию.

Обычно управляющие компании выполняют следующие функции:
поддержание отношений с внешней средой. Управляющая компания организует диалог с акционерами и участниками финансового рынка, предоставляет им необходимую информацию о деятельности холдинга. Кроме того, важной функцией является лоббирование интересов холдинга в органах государственной власти; перераспределение финансовых ресурсов между предприятиями с целью реализации инвестиционной стратегии, таким образом, управляющая компания становится кредитным центром холдинга;
обеспечение общего финансового контроля над деятельностью отдельных предприятий. При этом управляющая компания разрабатывает и внедряет единую систему учета, контроля и анализа для всех входящих в холдинг   бизнес-единиц; определение общекорпоративной стратегии.

Общекорпоративная стратегия обычно содержит решения о том, какое предприятие необходимо купить, а какое - продать, решения о размере и направлении инвестиций, а также зачастую конкурентную стратегию;
создание общекорпоративной культуры. Для холдингов крайне важно объединить сотрудников отдельных предприятий в единую компанию. Кроме того, одной из задач общекорпоративной культуры является выработка единой системы ценностей, общей для всех компаний холдинга;
поддержание и развитие ключевых компетенции, критичных для достижения конкурентоспособности отдельных предприятий, а также организации единой для всех компаний холдинга системы управления знаниями;
координация деятельности отдельных компаний для обеспечения эффективного сотрудничества; отбор и развитие топ-менеджеров отдельных компаний, а также разработка системы их мотивации и вознаграждения.

Точный набор функций для каждой конкретной управляющей компании определяется, исходя из стиля управления, который применяется ею в отношении бизнес-единиц холдинга.

К наиболее распространенным стилям работы управляющей компании относятся: финансовый контроль, стратегический контроль и стратегическое планирование. Гораздо реже встречаются еще четыре варианта: централизованное управление, холдинговая компания, стратегическое программирование и стратегическая рисковая инициатива. [2]

Список литературы

[1]  Ассаул А.Н.,  Карасаев А. Р. «Экономика недвижимости», 2001г.

[2 ]Журнал «Финансовый директор»  № 7-8, 2005г.

[3] http://slovari.yandex.ru (dict)economic

  1.  Экономика недвижимости: Учебник для вузов Боровкова Валерия Анатольевна, Боровкова Виктория Анатольевна, Пирогова О. Е.
  2.  Тарасевич Е. И. Анализ инвестиций в недвижимость МКС. – СПб., 2000. – 160 с.
  3.  Волков Д. Л. Экономика и финансы недвижимости. – СПб.: Изд-во Санкт-Петербургского университета, 1999. – 32 с.
  4.  Волочков Н.  Г. Справочник по недвижимости. – М.:  Инфра-М, 1996. – 16 с.
  5.  Балабанов И. Т. Операции с недвижимостью в России. – М.: Финансы и статистика, 1996. – 10 с.
  6.  Фридман Дж., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. – М; 1995.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

477. ЭВМ в практических задачах, практикум для студентов технических специальностей 401.5 KB
  Копирование или перемещение формулы. Абсолютные, относительные и смешанные ссылки. Арифметические операторы. Приведите примеры. Логическая функция ЕСЛИ. Синтаксис, применение. Вложенная функция ЕСЛИ. Приведите примеры.
478. Вирусные инфекции (эпидемический паротит, ящур) 384.5 KB
  Эпидемиологические особенности вирусных инфекций. Основные аспекты патогенеза вирусных инфекций (эпидемический паротит, ящур). Алгоритмы специфической и дифференциальной диагностики. Систему профилактических и противоэпидемических мероприятий при вирусных инфекциях.
479. Технологическое проектирование ГАТП на 130 автомобилей ЗИЛ-130 с агрегатным участком 71.24 KB
  Важным фактором повышения эффективности использования автомобильного транспорта является совершенствование методов технического обслуживания и текущего ремонта подвижного состава, его концентрация в крупных автотранспортных объединениях с использованием индустриальных технологий обеспечения работоспособности подвижного состава.
480. Подбор сечения внецентренно сжатой стойки 229.5 KB
  Подобрать сечение внецентренно сжатой стойки из широкополочного двутавра при действии продольной силы N и изгибающего момента M.
481. Состав, структура и кругооборот оборотных средств предприятия 262 KB
  Сущность оборотных средств и их место в системе управления экономикой предприятия. Состав, структура и оценка оборотных средств. Анализ и систематизация оборотных средств и их места в управлении экономикой предприятия.
482. Автоматизированное рабочее место Администратор локальной сети колледжа разработанное в среде Borland Delphi 7 214.5 KB
  Разработка и эксплуатация автоматизированных информационных систем. В нашем случае это АРМ Администратор локальной сети колледжа. Структурирование и функциональность автоматизированных информационных систем. Разработка эскизного проекта
483. Исследование статических и динамических характеристик объекта управления 193.5 KB
  Экспериментальное получение естественных и искусственных характеристик ДПТ НВ по его модели. Математическая модель электродвигателя. Электромеханические характеристики.
484. Суть та види міжнародних послугових відносин 146 KB
  Визначення ролі міжнародних послугових відносин у розвитку світової економічної системи. Структура, вплив, а також особливості розвитку міжнародних послугових відносин. Особливості міжнародної торгівлі послугами та способи здійснення міжнародних операцій у сфері послуг.
485. Разработка лесохозяйственных мероприятий на части Альшеевского лесничества 563.5 KB
  Природно-экономические условия района и характеристика лесного фонда. Заготовка древесины и естественное возобновление леса. Выбор насаждений для пчеловодческой деятельности. Расчет медопродуктивности лесопокрытой площади.