65938

Управление недвижимостью на оперативном уровне. Портфель недвижимости

Научная статья

Государство и право, юриспруденция и процессуальное право

Портфель недвижимости. Для разрешения вопроса рассмотрим преимущества передачи недвижимости в управление: Объект коммерческой недвижимости имеет целевое направление в виде определенного дохода размер которого должен покрыть сумму погашения капитальных и текущих затрат.

Русский

2014-08-11

36.05 KB

19 чел.

Управление недвижимостью на оперативном уровне. Портфель недвижимости.

Глава 1. Управление на оперативном уровне.

  1.  Функции оперативного уровня управления недвижимостью. Понятие доверительного управления.

Управление недвижимостью на оперативном уровне осуществляется по заданию управляющего имуществом на тактическом уровне и подразумевает выполнение работ по содержанию одного или более комплексов. При этом решаются оперативные задачи управления недвижимостью в отношении как комплекса, так и потребителей.

Гражданский кодекс РФ Ч.1 гл.19 ст. 296 «Право оперативного управления» гласит:

1. Учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

2. Собственник имущества вправе изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество, закрепленное им за учреждением или казенным предприятием либо приобретенное учреждением или казенным предприятием за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение этого имущества. Имуществом, изъятым у учреждения или казенного предприятия, собственник этого имущества вправе распорядиться по своему усмотрению.

Управляющий на оперативном уровне вносит в рамках предоставленного бюджета расходов и доходов вклад в повышение доходов от эксплуатации имущественных фондов. В управлении недвижимостью на этом уровне можно выделить административные, технические и коммерческие (маркетинговые) функции. Инвестор (конечный собственник), как правило, поручает оперативное управление объектом специализированным управляющим организациям. Выбор при этом возможен как по территориальному признаку, так и по виду специализации.

Это так называемое доверительное управление недвижимостью это комплексный подход к развитию и управлению недвижимостью. В рамках доверительного управления недвижимостью происходит разграничение функций собственника и управляющего, то есть собственник передает в доверительное управление объекты недвижимого имущества. За собственником остаются функции принятия стратегических решений и контроля за качеством исполнения.

Зачастую возникает дилемма: осуществить самостоятельное управление или прибегнуть к помощи профессионалов. Для разрешения вопроса рассмотрим преимущества передачи недвижимости в управление:

  1.  Объект коммерческой недвижимости имеет целевое направление в виде определенного дохода, размер которого должен покрыть сумму погашения капитальных и текущих затрат. В связи с этим собственник заинтересован в наиболее высокоэффективном и безрисковом процессе  управления недвижимостью.
  2.  При передаче функций по управлению объектами собственник передает полномочия по всему циклу управления объектом коммерческой недвижимости. Полный цикл мероприятий по управлению включает в себя:

- проверка принимаемого на управление имущества Службой безопасности управляющей компанией и разработка концепции развития объекта

- выбор подрядных и субподрядных организаций

- взаимодействие с арендаторами

- бухгалтерское и юридическое сопровождение

- обеспечение комфортных условий работы арендаторов на объекте

- управление реконструкцией, ремонтом и модернизацией здания

- взаимодействие с государственными структурами, органами местного самоуправления, связанные с управлением и эксплуатацией зданий

- коммерческое использование: привлечение арендаторов, заключение договоров, контроль за выполнением договоров

- составление рекомендаций (бизнес-план развития объекта, инвестиционная концепция)

- разработка плана профилактических работ, обучение персонала.

  1.  Комплекс услуг настолько широк, что самостоятельно управлять объектом весьма затруднительно, так как требует опыт принятия управленческих решений, аналитический навык, способность оценки альтернативных вариантов использования коммерческого объекта.
  2.  Управляющие компании имеют партнерские связи на данном рынке, за счет этого ими достигается снижение издержек компании-клиента, сокращение времени с момента принятия решения до его воплощения.
  3.  Управляющая компания осуществляет весь комплекс взаимосвязанных услуг по взаимодействию собственника и арендатора.
  4.  Управляющая компания осуществляет высококвалифицированное сопровождение по договорам аренды, а также предоставление интересов собственника в контролирующих и судебных органах, что исключает возможности совершения юридически неграмотных действий собственника, а также защищает собственника т убытков, связанных с недоплатой.
  5.  Управляющая компания осуществляет высококвалифицированное бухгалтерское сопровождение деятельности собственника, чем достигается оптимальное налогообложение деятельности и оптимизация затрат за счет устранения возможных штрафных санкций, а также позволяет обезопасить собственника от конфликта с фискальными органами обеспечивает прозрачность финансовых потоков.
  6.  УК имеет возможность организовывать эффективную систему управленческого учета деятельности собственника.
  7.  УК предоставляет возможность построения эффективных планов профилактических работ и обучение персонала с минимальными потерями времени и финансовых ресурсов.
  8.   УК может осуществить весь комплекс маркетинговой поддержки коммерческого объекта, в состав которой включается повышение показателя количества конкретных посетителей объекта, повышение узнаваемости коммерческого объекта среди целевой аудитории.
  9.  УК обеспечивает бесперебойность работы всех инженерных систем, самого здания; чистоты, оптимального уровня подготовки сотрудников, а также поддерживает достойное состояние коммерческого объекта в течение всего времени эксплуатации объекта.
  10.  Возможность осуществления контроля за управляющей компанией на базе обязательной отчетности по осуществлению услуг, которая может включать финансовую отчетность, отчет о проведенных работах, маркетинговый анализ рынка недвижимости применительно к объекту, план доходов по аренде.

1.2. Административное управление.

В задачи администрации входят: регистрация, систематизация и обработка информации обо всех приходящих и выходящих денежных потоках в процессе эксплуатации недвижимости, включая составление отчетов, согласно действующему законодательству. Этот перечень дополняется инструкциями управляющего на тактическом уровне. Помимо этого для нужд информационного обеспечения управления на оперативном и/или тактическом уровне производится сбор, систематизация и обработка информации, имеющей отношение к недвижимости и пользователям.

Этапы:        

 1) Инкассо

2) Контроль за сменой жильцов

3) Контроль за расходами на обслуживание

4) Составление отчетности

  1.  Техническое управление

Эта область оперативного управления недвижимостью включает в себя мероприятия, связанные с поддержанием недвижимости в рабочем состоянии, проведение плановых и внеплановых (по вызову) ремонтных работ, проведение обновления и перепланировок, консультацию по техническим вопросам коммерческого отдела и консультацию по вопросам физического состояния недвижимости. Этапы:

1) Ремонт по жалобам пользователей

2) Ремонт при смене съемщиков                          

3) Плановый ремонт

1.4.Коммерческое управление.

Профессионализация управления недвижимостью особенно заметна в этой области оперативного управления. Если раньше управление недвижимостью заключалось в административном и техническом управлении, то в настоящее время важным стало коммерческое управление. Большей частью, новшества в управлении недвижимостью возникли именно в этой области. Коммерческое управление имеет большое значение во всех секторах рынка недвижимости: в жилищном хозяйстве, в торговых и офисных помещениях. Интенсивность и методы управления отличаются от сектора к сектору.

Коммерческое управление отражает цели оперативного управления недвижимостью.

В числе конкретных задач оперативного управляющего можно назвать:

-каждодневную координацию управления,

-заключение и продление договоров аренды,

-консультации по вопросам покупки и продажи недвижимости,

-разработку маркетинговой политики,

-сбор информации для нужд управления,

- консультации относительно (необходимости) дополнительных инвестиций или изъятия средств, изменения арендной платы,

-обработка жалоб пользователей,

-координация исследований рынка

-поддержание связей с жильцами,

-консультации управляющего на тактическом уровне по  вопросам политики в отношении комплекса на основе вышеописанных  анализов и выявление будущих тенденций, изменений.

Все это направлено на достижение рационального соотношения доходности и риска по  всему управляемому имущественному фонду.    

1.5.Концепция cервейинга (управление недвижимостью).

Изучение мирового и отечественного опыта показывает, что только применение профессионального подхода к управлению недвижимым имуществом позволяет существенно повысить его эффективность в интересах собственников, пользователей недвижимости, государства и общества в целом. Такой подход к управлению недвижимостью носит название сервейинг. Сервейинг представляет собой реализацию системного подхода по развитию и управлению недвижимостью. Он включает все виды планирования (генеральное, стратегическое и оперативное) по функционированию недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением всего комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального общественного эффекта.

Деятельность сервейеров охватывает все этапы и формы проявления жизненного цикла недвижимости, обеспечивает взаимосвязанное решение всех практических вопросов.

Основные задачи такой компании:

  разработка стратегии и программы управления объектом недвижимости, контроль за его содержанием,

  выбор подрядных эксплуатирующих организаций и заключение с ними договоров на содержание, обслуживание и предоставление коммунальных услуг,

  коммерческое использование объекта недвижимости (привлечение арендаторов, контроль выполнения условий заключенных договоров, текущее обслуживание клиентов),

  организация процессов развития недвижимости.

Глава 2. Управление портфелем недвижимости.

2.1. Понятие и цели формирования.

Портфель недвижимости — набор объектов недвижимости, сформированный для получения доходов на разных этапах существования портфеля в условиях деятельности рынка.

Управление портфелем — совокупность развития во времени процессов приобретения, создания, реконструкции, эксплуатации и обслуживания, реализации и замещения объектов недвижимости с целью обеспечения максимального дохода в условиях минимизации рисков.

Главная цель — оптимальный доход в условиях существующего рынка недвижимости.

2.2. Типы портфелей недвижимости.

В зависимости от разработанной стратегии формируют различные типы портфелей недвижимости:

  1.  портфель, ориентированный на рост, - портфель, который формируется с расчетом на долгосрочное (краткосрочное в зависимости от макроситуации) повышение стоимости входящих в него активов;
  2.  портфель, ориентированный на доход, - портфель, активы которого подобраны таким образом, чтобы обеспечить получение текущих потоков доходов (дивидендов, процентов или арендной платы).

Список используемой литературы.

  1.  Грабовый П.Г. Экономика и управление недвижимостью. Изд-во «СмолинПлюс», М., 2001
  2.  Статья Е.А. Пономаревой «Разработка механизмов управления объектами коммерческой недвижимости на всех стадиях жизненного цикла»
  3.  Статья Зав.кафедрой организации строительства и управления недвижимостью МГСУ проф., д.э.н. П.Г. Грабового «Некоторые аспекты управления недвижимостью в России: Теория, практика, перспективы развития»
  4.  ГК РФ ч.1
  5.  http://www.allpif.ru
  6.  http://www.serveing.ru
  7.  http://www.cre.ru


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

4731. Проблемы отклонения социального поведения личности в условиях российского общества 94.5 KB
  Введение Девиантное поведение, понимаемое как нарушение социальных норм, приобрело в последние годы массовый характер и поставило эту проблему в центр внимания социологов, социальных психологов, медиков, работников правоохранительных органов. Опреде...
4732. Расчет стержневой конструкции на сложное сопротивление 135 KB
  Пояснительная записка представляет собой отчет о выполнении курсовой работы. Дано подробное решение стержневой конструкции на сложное сопротивление. Приведена исходная схема конструкции, построены эпюры поперечных и нормальных сил, а также...
4733. Соціологія, як наука. Її місце в системі наук 910.96 KB
  Предмет соціології та її місце в системі суспільної науки. Структура та функції соціології. Мета вивчення соціології. Societas – суспільство. Logos – наука...
4734. Современные проблемы отечественной энергетики 49.5 KB
  Введение В данном реферате отображены некоторые проблемы, стоящие перед энергетическим сектором страны, и возможные пути их решения. В работе рассмотрены вопросы выработки ресурса энергетического оборудования, эксплуатирующегося в РАО ЕЭС России...
4735. Стены из облегченной кладки 110 KB
  Стены из облегченной кладки Выполнение наружных стен зданий из облегченной кладки с утеплителями, позволяет существенно уменьшить расход кирпича и цемента, а также повысить сопротивление стен теплопередаче, что уменьшает расход топлива. Рекомендуетс...
4736. Системы автоматической посадки самолетов для XXI века 60 KB
  Системы автоматической посадки самолетов для XXI века Катастрофа в августе 1997 года. самолета Boeing-747, выполнявшего заход на посадку по неточной системе посадки (non-precision) ночью в сложных метеоусловиях на ВПП 06L международного аэропорта...
4737. Основы технологии производства установок ЛА 8.68 MB
  Основы технологии производства установок ЛА. Основные понятия и определения. Процесс изготовления изделия проходит много этапов, начиная с добычи руды (продукт природы) и превращения её на металлургических предприятиях в металл или по...
4738. Конденсаційні установки. Замкненість пароводяного циклу ТЕС та АЕС 1.09 MB
  Конденсаційні установки Замкненість пароводяного циклу ТЕС та АЕС досягається конденсацією відпрацьованої пари у конденсаційній установці (конденсаторі). Цей процес відбувається при постійному тискові завдяки передачі тепла конденсації пари во...
4739. Применение уравнения Шредингера 120.5 KB
  Применение уравнения Шредингера Частица в потенциальной яме с бесконечно высокими стенками. Пусть в одномерном пространстве создано силовое поле, потенциальная энергия которого бесконечна везде, кроме области...