65938

Управление недвижимостью на оперативном уровне. Портфель недвижимости

Научная статья

Государство и право, юриспруденция и процессуальное право

Портфель недвижимости. Для разрешения вопроса рассмотрим преимущества передачи недвижимости в управление: Объект коммерческой недвижимости имеет целевое направление в виде определенного дохода размер которого должен покрыть сумму погашения капитальных и текущих затрат.

Русский

2014-08-11

36.05 KB

20 чел.

Управление недвижимостью на оперативном уровне. Портфель недвижимости.

Глава 1. Управление на оперативном уровне.

  1.  Функции оперативного уровня управления недвижимостью. Понятие доверительного управления.

Управление недвижимостью на оперативном уровне осуществляется по заданию управляющего имуществом на тактическом уровне и подразумевает выполнение работ по содержанию одного или более комплексов. При этом решаются оперативные задачи управления недвижимостью в отношении как комплекса, так и потребителей.

Гражданский кодекс РФ Ч.1 гл.19 ст. 296 «Право оперативного управления» гласит:

1. Учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

2. Собственник имущества вправе изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество, закрепленное им за учреждением или казенным предприятием либо приобретенное учреждением или казенным предприятием за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение этого имущества. Имуществом, изъятым у учреждения или казенного предприятия, собственник этого имущества вправе распорядиться по своему усмотрению.

Управляющий на оперативном уровне вносит в рамках предоставленного бюджета расходов и доходов вклад в повышение доходов от эксплуатации имущественных фондов. В управлении недвижимостью на этом уровне можно выделить административные, технические и коммерческие (маркетинговые) функции. Инвестор (конечный собственник), как правило, поручает оперативное управление объектом специализированным управляющим организациям. Выбор при этом возможен как по территориальному признаку, так и по виду специализации.

Это так называемое доверительное управление недвижимостью это комплексный подход к развитию и управлению недвижимостью. В рамках доверительного управления недвижимостью происходит разграничение функций собственника и управляющего, то есть собственник передает в доверительное управление объекты недвижимого имущества. За собственником остаются функции принятия стратегических решений и контроля за качеством исполнения.

Зачастую возникает дилемма: осуществить самостоятельное управление или прибегнуть к помощи профессионалов. Для разрешения вопроса рассмотрим преимущества передачи недвижимости в управление:

  1.  Объект коммерческой недвижимости имеет целевое направление в виде определенного дохода, размер которого должен покрыть сумму погашения капитальных и текущих затрат. В связи с этим собственник заинтересован в наиболее высокоэффективном и безрисковом процессе  управления недвижимостью.
  2.  При передаче функций по управлению объектами собственник передает полномочия по всему циклу управления объектом коммерческой недвижимости. Полный цикл мероприятий по управлению включает в себя:

- проверка принимаемого на управление имущества Службой безопасности управляющей компанией и разработка концепции развития объекта

- выбор подрядных и субподрядных организаций

- взаимодействие с арендаторами

- бухгалтерское и юридическое сопровождение

- обеспечение комфортных условий работы арендаторов на объекте

- управление реконструкцией, ремонтом и модернизацией здания

- взаимодействие с государственными структурами, органами местного самоуправления, связанные с управлением и эксплуатацией зданий

- коммерческое использование: привлечение арендаторов, заключение договоров, контроль за выполнением договоров

- составление рекомендаций (бизнес-план развития объекта, инвестиционная концепция)

- разработка плана профилактических работ, обучение персонала.

  1.  Комплекс услуг настолько широк, что самостоятельно управлять объектом весьма затруднительно, так как требует опыт принятия управленческих решений, аналитический навык, способность оценки альтернативных вариантов использования коммерческого объекта.
  2.  Управляющие компании имеют партнерские связи на данном рынке, за счет этого ими достигается снижение издержек компании-клиента, сокращение времени с момента принятия решения до его воплощения.
  3.  Управляющая компания осуществляет весь комплекс взаимосвязанных услуг по взаимодействию собственника и арендатора.
  4.  Управляющая компания осуществляет высококвалифицированное сопровождение по договорам аренды, а также предоставление интересов собственника в контролирующих и судебных органах, что исключает возможности совершения юридически неграмотных действий собственника, а также защищает собственника т убытков, связанных с недоплатой.
  5.  Управляющая компания осуществляет высококвалифицированное бухгалтерское сопровождение деятельности собственника, чем достигается оптимальное налогообложение деятельности и оптимизация затрат за счет устранения возможных штрафных санкций, а также позволяет обезопасить собственника от конфликта с фискальными органами обеспечивает прозрачность финансовых потоков.
  6.  УК имеет возможность организовывать эффективную систему управленческого учета деятельности собственника.
  7.  УК предоставляет возможность построения эффективных планов профилактических работ и обучение персонала с минимальными потерями времени и финансовых ресурсов.
  8.   УК может осуществить весь комплекс маркетинговой поддержки коммерческого объекта, в состав которой включается повышение показателя количества конкретных посетителей объекта, повышение узнаваемости коммерческого объекта среди целевой аудитории.
  9.  УК обеспечивает бесперебойность работы всех инженерных систем, самого здания; чистоты, оптимального уровня подготовки сотрудников, а также поддерживает достойное состояние коммерческого объекта в течение всего времени эксплуатации объекта.
  10.  Возможность осуществления контроля за управляющей компанией на базе обязательной отчетности по осуществлению услуг, которая может включать финансовую отчетность, отчет о проведенных работах, маркетинговый анализ рынка недвижимости применительно к объекту, план доходов по аренде.

1.2. Административное управление.

В задачи администрации входят: регистрация, систематизация и обработка информации обо всех приходящих и выходящих денежных потоках в процессе эксплуатации недвижимости, включая составление отчетов, согласно действующему законодательству. Этот перечень дополняется инструкциями управляющего на тактическом уровне. Помимо этого для нужд информационного обеспечения управления на оперативном и/или тактическом уровне производится сбор, систематизация и обработка информации, имеющей отношение к недвижимости и пользователям.

Этапы:        

 1) Инкассо

2) Контроль за сменой жильцов

3) Контроль за расходами на обслуживание

4) Составление отчетности

  1.  Техническое управление

Эта область оперативного управления недвижимостью включает в себя мероприятия, связанные с поддержанием недвижимости в рабочем состоянии, проведение плановых и внеплановых (по вызову) ремонтных работ, проведение обновления и перепланировок, консультацию по техническим вопросам коммерческого отдела и консультацию по вопросам физического состояния недвижимости. Этапы:

1) Ремонт по жалобам пользователей

2) Ремонт при смене съемщиков                          

3) Плановый ремонт

1.4.Коммерческое управление.

Профессионализация управления недвижимостью особенно заметна в этой области оперативного управления. Если раньше управление недвижимостью заключалось в административном и техническом управлении, то в настоящее время важным стало коммерческое управление. Большей частью, новшества в управлении недвижимостью возникли именно в этой области. Коммерческое управление имеет большое значение во всех секторах рынка недвижимости: в жилищном хозяйстве, в торговых и офисных помещениях. Интенсивность и методы управления отличаются от сектора к сектору.

Коммерческое управление отражает цели оперативного управления недвижимостью.

В числе конкретных задач оперативного управляющего можно назвать:

-каждодневную координацию управления,

-заключение и продление договоров аренды,

-консультации по вопросам покупки и продажи недвижимости,

-разработку маркетинговой политики,

-сбор информации для нужд управления,

- консультации относительно (необходимости) дополнительных инвестиций или изъятия средств, изменения арендной платы,

-обработка жалоб пользователей,

-координация исследований рынка

-поддержание связей с жильцами,

-консультации управляющего на тактическом уровне по  вопросам политики в отношении комплекса на основе вышеописанных  анализов и выявление будущих тенденций, изменений.

Все это направлено на достижение рационального соотношения доходности и риска по  всему управляемому имущественному фонду.    

1.5.Концепция cервейинга (управление недвижимостью).

Изучение мирового и отечественного опыта показывает, что только применение профессионального подхода к управлению недвижимым имуществом позволяет существенно повысить его эффективность в интересах собственников, пользователей недвижимости, государства и общества в целом. Такой подход к управлению недвижимостью носит название сервейинг. Сервейинг представляет собой реализацию системного подхода по развитию и управлению недвижимостью. Он включает все виды планирования (генеральное, стратегическое и оперативное) по функционированию недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением всего комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального общественного эффекта.

Деятельность сервейеров охватывает все этапы и формы проявления жизненного цикла недвижимости, обеспечивает взаимосвязанное решение всех практических вопросов.

Основные задачи такой компании:

  разработка стратегии и программы управления объектом недвижимости, контроль за его содержанием,

  выбор подрядных эксплуатирующих организаций и заключение с ними договоров на содержание, обслуживание и предоставление коммунальных услуг,

  коммерческое использование объекта недвижимости (привлечение арендаторов, контроль выполнения условий заключенных договоров, текущее обслуживание клиентов),

  организация процессов развития недвижимости.

Глава 2. Управление портфелем недвижимости.

2.1. Понятие и цели формирования.

Портфель недвижимости — набор объектов недвижимости, сформированный для получения доходов на разных этапах существования портфеля в условиях деятельности рынка.

Управление портфелем — совокупность развития во времени процессов приобретения, создания, реконструкции, эксплуатации и обслуживания, реализации и замещения объектов недвижимости с целью обеспечения максимального дохода в условиях минимизации рисков.

Главная цель — оптимальный доход в условиях существующего рынка недвижимости.

2.2. Типы портфелей недвижимости.

В зависимости от разработанной стратегии формируют различные типы портфелей недвижимости:

  1.  портфель, ориентированный на рост, - портфель, который формируется с расчетом на долгосрочное (краткосрочное в зависимости от макроситуации) повышение стоимости входящих в него активов;
  2.  портфель, ориентированный на доход, - портфель, активы которого подобраны таким образом, чтобы обеспечить получение текущих потоков доходов (дивидендов, процентов или арендной платы).

Список используемой литературы.

  1.  Грабовый П.Г. Экономика и управление недвижимостью. Изд-во «СмолинПлюс», М., 2001
  2.  Статья Е.А. Пономаревой «Разработка механизмов управления объектами коммерческой недвижимости на всех стадиях жизненного цикла»
  3.  Статья Зав.кафедрой организации строительства и управления недвижимостью МГСУ проф., д.э.н. П.Г. Грабового «Некоторые аспекты управления недвижимостью в России: Теория, практика, перспективы развития»
  4.  ГК РФ ч.1
  5.  http://www.allpif.ru
  6.  http://www.serveing.ru
  7.  http://www.cre.ru


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

40159. ОПТИМАЛЬНЫЙ РАДИОПРИЕМ КАК СТАТИСТИЧЕСКАЯ ЗАДАЧА 548 KB
  Введение в теорию оптимального радиоприема ОПТИМАЛЬНЫЙ РАДИОПРИЕМ КАК СТАТИСТИЧЕСКАЯ ЗАДАЧА Помехоустойчивость и ее основные задачи Особенность радиоприёма состоит в том что наряду с сигналами через антенную систему в приёмное устройство поступают разнообразные помехи. Количественно помехоустойчивость оценивается с помощью различных показателей использующих вероятностное описание помех и сигнала. Например применяются такие показатели как отношение сигнал шум на входе и выходе приёмного устройства вероятность правильного обнаружения...
40160. ИМПУЛЬСНЫЕ УСИЛИТЕЛИ МОЩНОСТИ 340.5 KB
  Основными определяющими факторами являются длительность фронта и среза импульса коллекторного перехода стокового тока транзистора и тип нагрузки активной и активно – индуктивной. Первый способ применяется когда возможно произвольно варьировать параметрами нагрузки. Тогда параметры нагрузки выбираются таким образом чтобы к моменту коммутации автоматически выполнялось условие Uкл=0 или Iкл=0. Второй способ используется если параметры нагрузки строго заданы и состоит во введении в схему дополнительных цепей искусственно разносящих во...
40161. ЦИФРОВАЯ ЭЛЕКТРОНИКА. МАТЕМАТИЧЕСКОЕ ОПИСАНИЕ ЦИФРОВЫХ УСТРОЙСТВ 295 KB
  2 Основные способы записи функций алгебры логики ФАЛ Функции алгебры логики ФАЛ – зависимость выходных переменных Zi выраженная через совокупность входных переменных х1х2хn. Логические устройства – работа которых описывается с помощью ФАЛ. 1 Описание ФАЛ в виде таблице истинности табл. Описание ФАЛ в виде алгебраического выражения: а логическое сложение ИЛИ – дизъюнкция б логическое умножение И – конъюнкция в отрицание инверсия НЕ если х = 1 то ;если х = 0 то Дизъюнктивная нормальная форма ДНФ –...
40162. ОСНОВНЫЕ ЛОГИЧЕСКИЕ ЭЛЕМЕНТЫ 378 KB
  По принципу действия: комбинационные – автоматы без памяти, входные сигналы которых определяются действующей на входе комбинацией переменных; последовательные – автоматы с памятью, выходные сигналы которых определяются не только действующей комбинацией переменных, но и предыдущей.
40163. МИНИМИЗАЦИЯ ЛОГИЧЕСКИХ УСТРОЙСТВ 518 KB
  Минимизация с применением карт Вейча Карты Вейча – это прямоугольная таблица число клеток в которой для ФАЛ n – переменных равно 2n каждой из клеток поставлен в соответствие набор входных переменных причем рядом расположенным клеткам соответствуют соседние наборы входных переменных а в самих клетках записаны значения функции определенные для этих кодов. На карте Вейча ФАЛ n – переменных выделяют прямоугольные области объединяющие выбранные значения функции 0 или 1. Каждой из выделенных областей соответствует k – куб исходной ФАЛ...
40164. КОМБИНАЦИОННЫЕ ЛОГИЧЕСКИЕ УСТРОЙСТВА 587.5 KB
  2 При построении логических устройств на реальной элементной базе возникают следующие задачи: а число входов ЛЭ больше числа переменных входящих в реализуемую с их помощью ФАЛ; б число входов ЛЭ меньше числа переменных входящих в реализуемую с их помощью ФАЛ. Решение задач: а Число входов больше требуемого. Следовательно что уменьшит фактическое число входов ЛЭ можно подавая на неиспользуемые входы сигналы пассивных логических констант: 0 – для элементов ИЛИНЕ 1 – для элементов ИНЕ; б число входов ЛЭ меньше требуемого. Сравнивая...
40165. ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТНЫЕ ЛОГИЧЕСКИЕ УСТРОЙСТВА 658.5 KB
  По типу используемых информационных входов триггеры классифицируются: RS D T JK VD и VT – триггеры где R – раздельный вход сброса триггера Q=0; К – вход сброса универсального триггера Q=0; J – вход установки универсального триггера Q=1; Т – счетный вход триггера ; D – информационный вход переключения триггера в состояние соответствующее логическому уровню на этом входе; С – управляющий или синхронизирующий вход; V – вход блокирования работы триггера и он долго сохраняет информацию. Для переключения триггера на его прямой вход...
40166. РЕГИСТРЫ. Параллельный регистр 85.5 KB
  Осуществляет следующие функции: хранение информации сдвиг информации вправо или влево запись информации в последовательной и параллельной формах выдача хранимой информации в последовательной и параллельной формах. Классификация: 1 По способу приема информации: последовательные сдвигающие в которые информация записывается и считывается только в последовательной форме; параллельные статические в которые информация записывается и считывается только в параллельной форме; последовательнопараллельные в которые информация записывается...