65938

Управление недвижимостью на оперативном уровне. Портфель недвижимости

Научная статья

Государство и право, юриспруденция и процессуальное право

Портфель недвижимости. Для разрешения вопроса рассмотрим преимущества передачи недвижимости в управление: Объект коммерческой недвижимости имеет целевое направление в виде определенного дохода размер которого должен покрыть сумму погашения капитальных и текущих затрат.

Русский

2014-08-11

36.05 KB

20 чел.

Управление недвижимостью на оперативном уровне. Портфель недвижимости.

Глава 1. Управление на оперативном уровне.

  1.  Функции оперативного уровня управления недвижимостью. Понятие доверительного управления.

Управление недвижимостью на оперативном уровне осуществляется по заданию управляющего имуществом на тактическом уровне и подразумевает выполнение работ по содержанию одного или более комплексов. При этом решаются оперативные задачи управления недвижимостью в отношении как комплекса, так и потребителей.

Гражданский кодекс РФ Ч.1 гл.19 ст. 296 «Право оперативного управления» гласит:

1. Учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

2. Собственник имущества вправе изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество, закрепленное им за учреждением или казенным предприятием либо приобретенное учреждением или казенным предприятием за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение этого имущества. Имуществом, изъятым у учреждения или казенного предприятия, собственник этого имущества вправе распорядиться по своему усмотрению.

Управляющий на оперативном уровне вносит в рамках предоставленного бюджета расходов и доходов вклад в повышение доходов от эксплуатации имущественных фондов. В управлении недвижимостью на этом уровне можно выделить административные, технические и коммерческие (маркетинговые) функции. Инвестор (конечный собственник), как правило, поручает оперативное управление объектом специализированным управляющим организациям. Выбор при этом возможен как по территориальному признаку, так и по виду специализации.

Это так называемое доверительное управление недвижимостью это комплексный подход к развитию и управлению недвижимостью. В рамках доверительного управления недвижимостью происходит разграничение функций собственника и управляющего, то есть собственник передает в доверительное управление объекты недвижимого имущества. За собственником остаются функции принятия стратегических решений и контроля за качеством исполнения.

Зачастую возникает дилемма: осуществить самостоятельное управление или прибегнуть к помощи профессионалов. Для разрешения вопроса рассмотрим преимущества передачи недвижимости в управление:

  1.  Объект коммерческой недвижимости имеет целевое направление в виде определенного дохода, размер которого должен покрыть сумму погашения капитальных и текущих затрат. В связи с этим собственник заинтересован в наиболее высокоэффективном и безрисковом процессе  управления недвижимостью.
  2.  При передаче функций по управлению объектами собственник передает полномочия по всему циклу управления объектом коммерческой недвижимости. Полный цикл мероприятий по управлению включает в себя:

- проверка принимаемого на управление имущества Службой безопасности управляющей компанией и разработка концепции развития объекта

- выбор подрядных и субподрядных организаций

- взаимодействие с арендаторами

- бухгалтерское и юридическое сопровождение

- обеспечение комфортных условий работы арендаторов на объекте

- управление реконструкцией, ремонтом и модернизацией здания

- взаимодействие с государственными структурами, органами местного самоуправления, связанные с управлением и эксплуатацией зданий

- коммерческое использование: привлечение арендаторов, заключение договоров, контроль за выполнением договоров

- составление рекомендаций (бизнес-план развития объекта, инвестиционная концепция)

- разработка плана профилактических работ, обучение персонала.

  1.  Комплекс услуг настолько широк, что самостоятельно управлять объектом весьма затруднительно, так как требует опыт принятия управленческих решений, аналитический навык, способность оценки альтернативных вариантов использования коммерческого объекта.
  2.  Управляющие компании имеют партнерские связи на данном рынке, за счет этого ими достигается снижение издержек компании-клиента, сокращение времени с момента принятия решения до его воплощения.
  3.  Управляющая компания осуществляет весь комплекс взаимосвязанных услуг по взаимодействию собственника и арендатора.
  4.  Управляющая компания осуществляет высококвалифицированное сопровождение по договорам аренды, а также предоставление интересов собственника в контролирующих и судебных органах, что исключает возможности совершения юридически неграмотных действий собственника, а также защищает собственника т убытков, связанных с недоплатой.
  5.  Управляющая компания осуществляет высококвалифицированное бухгалтерское сопровождение деятельности собственника, чем достигается оптимальное налогообложение деятельности и оптимизация затрат за счет устранения возможных штрафных санкций, а также позволяет обезопасить собственника от конфликта с фискальными органами обеспечивает прозрачность финансовых потоков.
  6.  УК имеет возможность организовывать эффективную систему управленческого учета деятельности собственника.
  7.  УК предоставляет возможность построения эффективных планов профилактических работ и обучение персонала с минимальными потерями времени и финансовых ресурсов.
  8.   УК может осуществить весь комплекс маркетинговой поддержки коммерческого объекта, в состав которой включается повышение показателя количества конкретных посетителей объекта, повышение узнаваемости коммерческого объекта среди целевой аудитории.
  9.  УК обеспечивает бесперебойность работы всех инженерных систем, самого здания; чистоты, оптимального уровня подготовки сотрудников, а также поддерживает достойное состояние коммерческого объекта в течение всего времени эксплуатации объекта.
  10.  Возможность осуществления контроля за управляющей компанией на базе обязательной отчетности по осуществлению услуг, которая может включать финансовую отчетность, отчет о проведенных работах, маркетинговый анализ рынка недвижимости применительно к объекту, план доходов по аренде.

1.2. Административное управление.

В задачи администрации входят: регистрация, систематизация и обработка информации обо всех приходящих и выходящих денежных потоках в процессе эксплуатации недвижимости, включая составление отчетов, согласно действующему законодательству. Этот перечень дополняется инструкциями управляющего на тактическом уровне. Помимо этого для нужд информационного обеспечения управления на оперативном и/или тактическом уровне производится сбор, систематизация и обработка информации, имеющей отношение к недвижимости и пользователям.

Этапы:        

 1) Инкассо

2) Контроль за сменой жильцов

3) Контроль за расходами на обслуживание

4) Составление отчетности

  1.  Техническое управление

Эта область оперативного управления недвижимостью включает в себя мероприятия, связанные с поддержанием недвижимости в рабочем состоянии, проведение плановых и внеплановых (по вызову) ремонтных работ, проведение обновления и перепланировок, консультацию по техническим вопросам коммерческого отдела и консультацию по вопросам физического состояния недвижимости. Этапы:

1) Ремонт по жалобам пользователей

2) Ремонт при смене съемщиков                          

3) Плановый ремонт

1.4.Коммерческое управление.

Профессионализация управления недвижимостью особенно заметна в этой области оперативного управления. Если раньше управление недвижимостью заключалось в административном и техническом управлении, то в настоящее время важным стало коммерческое управление. Большей частью, новшества в управлении недвижимостью возникли именно в этой области. Коммерческое управление имеет большое значение во всех секторах рынка недвижимости: в жилищном хозяйстве, в торговых и офисных помещениях. Интенсивность и методы управления отличаются от сектора к сектору.

Коммерческое управление отражает цели оперативного управления недвижимостью.

В числе конкретных задач оперативного управляющего можно назвать:

-каждодневную координацию управления,

-заключение и продление договоров аренды,

-консультации по вопросам покупки и продажи недвижимости,

-разработку маркетинговой политики,

-сбор информации для нужд управления,

- консультации относительно (необходимости) дополнительных инвестиций или изъятия средств, изменения арендной платы,

-обработка жалоб пользователей,

-координация исследований рынка

-поддержание связей с жильцами,

-консультации управляющего на тактическом уровне по  вопросам политики в отношении комплекса на основе вышеописанных  анализов и выявление будущих тенденций, изменений.

Все это направлено на достижение рационального соотношения доходности и риска по  всему управляемому имущественному фонду.    

1.5.Концепция cервейинга (управление недвижимостью).

Изучение мирового и отечественного опыта показывает, что только применение профессионального подхода к управлению недвижимым имуществом позволяет существенно повысить его эффективность в интересах собственников, пользователей недвижимости, государства и общества в целом. Такой подход к управлению недвижимостью носит название сервейинг. Сервейинг представляет собой реализацию системного подхода по развитию и управлению недвижимостью. Он включает все виды планирования (генеральное, стратегическое и оперативное) по функционированию недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением всего комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального общественного эффекта.

Деятельность сервейеров охватывает все этапы и формы проявления жизненного цикла недвижимости, обеспечивает взаимосвязанное решение всех практических вопросов.

Основные задачи такой компании:

  разработка стратегии и программы управления объектом недвижимости, контроль за его содержанием,

  выбор подрядных эксплуатирующих организаций и заключение с ними договоров на содержание, обслуживание и предоставление коммунальных услуг,

  коммерческое использование объекта недвижимости (привлечение арендаторов, контроль выполнения условий заключенных договоров, текущее обслуживание клиентов),

  организация процессов развития недвижимости.

Глава 2. Управление портфелем недвижимости.

2.1. Понятие и цели формирования.

Портфель недвижимости — набор объектов недвижимости, сформированный для получения доходов на разных этапах существования портфеля в условиях деятельности рынка.

Управление портфелем — совокупность развития во времени процессов приобретения, создания, реконструкции, эксплуатации и обслуживания, реализации и замещения объектов недвижимости с целью обеспечения максимального дохода в условиях минимизации рисков.

Главная цель — оптимальный доход в условиях существующего рынка недвижимости.

2.2. Типы портфелей недвижимости.

В зависимости от разработанной стратегии формируют различные типы портфелей недвижимости:

  1.  портфель, ориентированный на рост, - портфель, который формируется с расчетом на долгосрочное (краткосрочное в зависимости от макроситуации) повышение стоимости входящих в него активов;
  2.  портфель, ориентированный на доход, - портфель, активы которого подобраны таким образом, чтобы обеспечить получение текущих потоков доходов (дивидендов, процентов или арендной платы).

Список используемой литературы.

  1.  Грабовый П.Г. Экономика и управление недвижимостью. Изд-во «СмолинПлюс», М., 2001
  2.  Статья Е.А. Пономаревой «Разработка механизмов управления объектами коммерческой недвижимости на всех стадиях жизненного цикла»
  3.  Статья Зав.кафедрой организации строительства и управления недвижимостью МГСУ проф., д.э.н. П.Г. Грабового «Некоторые аспекты управления недвижимостью в России: Теория, практика, перспективы развития»
  4.  ГК РФ ч.1
  5.  http://www.allpif.ru
  6.  http://www.serveing.ru
  7.  http://www.cre.ru


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

32849. Социальная сфера общественной жизни. Социальная структура общества. Виды социальных общностей 13.65 KB
  Социальная структура общества. Сфера общества это социальное пространство которое фиксирует границы того или иного вида общественной деятельности. Социальная сфера это исторически сложившаяся относительно устойчивая система связей между различными элементами общества: отдельными индивидами социальными группами и социальными общностями. В социальной сфере реализуются интересы классов и слоев общества социальных общностей и групп отношения общества и личности здесь создаются и совершенствуются условия труда быта и досуга.
32850. Политическая сфера общественной жизни. Структура и соц функции. Государство,как основной политический институт 12.55 KB
  Общество как система состоит из нескольких подсистем или сфер основными из которых являются экономическая социальная политическая духовная и экологическая. Политическая сфера область общественной жизни включающая в себя политические отношения данного общества. и международные; политическая деятельность; политическое сознание политическая идеология и политическая психология.
32851. Экологическая сфера. Роль мед работников 11.81 KB
  Общество как система состоит из нескольких подсистем или сфер основными из которых являются экономическая социальная политическая духовная и экологическая. Экологическая сфера общества сформировалась во 2й половине ХХ в. Экологическая сфера подсистема общества формирующаяся на основе специализированной деятельности по охране воспроизводству улучшению и приумножению природных факторов человеческого бытия. Экологическая деятельность.
32852. Духовная сфера общ6ества. Основные формы и уровни. Общественная психология и идеология,их диалектическая взаимосвязь 14.08 KB
  Специфика идеологии проявляется в том что она возникает на основе существующих в обществе экономических отношений и отражает действительность через призму этих отношений. В классовом обществе экономические отношения выступают в форме классовых интересов поэтому специфику идеологии можно конкретнее представить как отражение действительности через призму интересов определенных классов как систему идей и взглядов классов. В классовом обществе нет и не может быть надклассовой или внеклассовой идеологии. Общественно историческая практика...
32853. Религия, как форма общественного сознания 16.61 KB
  1Мораль 2Религия 3Искусство4Наука 5Философия 6Политическое сознание 7Право 8Экологическое сознание Религия представления о мире основанные на вере в сверхъестественное и отражающие мир в иллюзорной форме. Религия как ФОС проявляется в религиозной психологии основанной на эмоциях и религиозной идеологии учении о Боге и его отношении к миру. Религия существует много веков повидимому также долго как существует человечество.
32854. Мораль, особенности медицинской этики 13.15 KB
  Особенности медицинской этики. Одним из важнейших разделов медицинской этики является деонтология наука о профессиональном долге врача. в связи с развитием новых медицинских технологий появилась необходимость пересмотра многих принципов медицинской этики. Сформировалась новая наука биоэтика этика живого дисциплина определяющая меру ответственности тех кто принимает решение о выборе метода лечения и о применении в медицинской практике новых научных знаний и медицинский технологий.
32855. Искусство 11.91 KB
  Искусство Общество это обособившаяся от природы часть материального мира высокоорганизованная материальная система подчиняющаяся всеобщим законам и в то же время имеющаяся специфические особенности функционирования и развития. 1Мораль 2Религия 3Искусство 4Наука 5Философия 6Политическое сознание 7Право 8Экологическое сознание Искусство как ФОС это средство отражения мира в форме художественных образов оно направлено на реализацию эстетических потребностей общества. Искусство не только ФОС но и деятельность общества по...
32856. ФИЛОСОФИЯ НОВОГО ВРЕМЕНИ В ЕВРОПЕ. ДЖ.БРУНО, ДЕКАРТ, Ф.БЭКОН, ГОББС, Д.ЛОКК. ФРАНЦУЗСКИЙ АТЕИЗМ И МАТЕРИАЛИЗМ 56.45 KB
  Лицо эпохи постепенно начинает определять наука ее авторитет постоянно растет вытесняя на периферию культурного пространства притязания религии. Отрицательное отношение церкви к Спинозе было вызвано неявной критикой им религии что нашло позднее наиболее полное выражение в работе Теологическополитический трактат 1670. Утверждение материалистических идей французские материалисты совмещали с резкой критикой религии и церкви. Антиклерикализм и деизм Вольтера Одним из первых выдающихся французских просветителей выступивших против религии и...
32857. КЛАССИЧЕСКАЯ НЕМЕЦКАЯ ФИЛОСОФИЯ. КАНТ, ФИХТЕ, ШЕЛЛИНГ, ГЕГЕЛЬ 46.21 KB
  Немецкая философия конца XVIII первой половины XIX века есть завершение традиции классической европейской философии в целом. Хотя все представители этого этапа развития философии самобытные и яркие мыслители их объединяет общность разрабатываемых проблем и единство исследовательских принципов. С известными оговорками к немецкой классической философии можно отнести и ее критиков Людвига Фейербаха и Карла Маркса. Все представители этого направления европейской философии поставили философию в сердце культуры показали неотделимость...