67441

Расчет эффективности инвестиционного проекта строительства доходной недвижимости на примере торгового комплекса «Крокус»

Дипломная

Экономическая теория и математическое моделирование

Большие размеры продукции, ее сложность вызывают большие затраты на материалы, требуется применение мощной техники, создание складских помещений. Продукция строительства капиталоемкая, что обуславливает потребность в больших единовременных инвестициях на капитальные вложения

Русский

2015-01-08

3.71 MB

11 чел.

Содержание

Введение

1 Архитектурно-строительная экспертиза и проектирование

  1.  Общие сведения об объекте.
    1.  Сведения об участке строительства.
    2.  Архитектурно- планировочное решение.
    3.  Конструктивная часть.
    4.  Технологическая часть.

1.6. Водоснабжение и канализация.

1.7. Электотехническая часть.

1.8. Противопожарные мероприятия.

1.9. Мероприятия по обеспечению условий жизнедеятельности инвалидов и маломобильных групп населения.

2 Техническая экспертиза

2.1 Оценка степени опасности площадки строительства

2.2 Исходные данные для экспертизы

2.3 Результаты обследования строительных конструкций

2.4 Выводы и рекомендации по дальнейшей эксплуатации здания

2.5 Оценка сейсмостойкости здания

2.5.1 Определение величины конструктивной оценки сейсмостойкости здания.

3 Правовая экспертиза

3.1 Форма собственности

3.2 Разрешение на строительство

3.3 Осуществление строительства

3.4 Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

4 Экологическая экспертиза

4.1 Краткая характеристика физико-географических и климатических условий района

4.2 Оценка воздействия объекта на атмосферный воздух и характеристика источников выброса загрязняющих веществ

4.3 Расчет выбросов вредных веществ от работы строительных машин и оборудования в период строительства

4.4 Расчет выброса загрязняющих веществ от автотранспорта открытой автостоянки

4.5 Охрана подземных и поверхностных вод от истощения и загрязнения

4.6 Охрана окружающей среды при складировании отходов

4.7 Расчет эколого-экономического ущерба

4.8 Расчет поверхностного стока с проектируемой территории

5 Экономическая экспертиза

5.1 Определение рыночной стоимости здания

5.1.1 Определение наилучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ)

5.1.2 Определение рыночной стоимости здания затратным подходом

5.1.3 Определение рыночной стоимости здания сравнительным подходом

5.1.4 Определение рыночной стоимости здания по доходному подходу

5.1.5 Согласование результатов оценки

5.2 Определение величины вероятной прибыли от проекта

5.3 Оценка эффективности инвестиционного проекта

5.5 Маркетинговое исследование рынка нежилых зданий торгово-офисного назначения.

6 Управление качеством

6.1 Принципы менеджмента качества

6.1.1 Ориентация на потребителя

6.1.2 Лидерство руководителя

6.1.3 Вовлечение работников

6.1.4 Процессный подход

6.1.5 Системный подход к менеджменту

6.1.6 Постоянное улучшение

6.1.7 Принятие решений, основанных на фактах

6.1.8 Взаимовыгодные отношения с поставщиком

6.2 Этапы построения СМК

6.3 Разработка нормативной документации

6.4 Внедрение СМК

6.5 Оценка степени внедрения СМК

7 Управленческая экспертиза

7.1 Управление созданием объекта недвижимости

7.1.1 Организация строительства

7.2 Управление функционированием объекта недвижимости

7.2.1 Управление техническим обслуживанием и эксплуатацией объекта недвижимости

7.2.1.1 Планирование и проведение текущего ремонта

7.2.1.2 Планирование и проведение капитального ремонта здания

7.2.1.3 Обеспечение объекта коммунальными услугами

7.2.1.4 Обслуживание сантехнического, электротехнического и технологического оборудования

7.2.1.5 Организация уборки помещений объекта недвижимости

7.2.1.6 Организация уборки дворовой территории объекта недвижимости

7.2.2 Управление финансами (финансовый менеджмент)

7.2.2.1 Бюджетирование как основной инструмент управления финансами

7.2.3 Социальный менеджмент

7.2.3.1 Работа с арендаторами

7.2.3.2 Взаимодействие с подрядчиками

7.2.3.3 Работа с персоналом.

7.2.4 Организация комплексной системы безопасности объекта недвижимости

7.2.4.1 Принципы создания системы защиты объекта недвижимости

7.2.4.2 Системы контроля доступа

7.2.4.3 Системы пожарной безопасности

7.2.4.4 Обеспечение комплексной системы безопасности объекта

7.3 Управление объектом недвижимости через управляющую компанию

7.3.1 Организационная структура управляющей компании

7.3.1.1 Должностные инструкции работников управляющей компании.

7.3.2 Цели и задачи управления объектом недвижимости управляющей компанией

7.3.3 Анализ и определение направлений повышения эффективности управления объектом недвижимости на стадии текущего использования и эксплуатации

Заключение

Список использованной литературы

Введение

Строительство недвижимости как сфера хозяйственной деятельности, одним из направлений которой является создание и развитие производственно-хозяйственных объектов торгового, офисного и производственно-складского назначения, то есть объектов, ориентированных на формирование дохода, особенно нуждается в разработке инвестиционного проекта и оценки его эффективности.

Под инвестициями понимаются объекты собственности (материальные, нематериальные объекты и права на них), вкладываемые в объекты инвестиций с целью достижения экономического или социального эффекта. Инвестиционный проект - программа инвестиций или совокупность документов, регламентирующих разработку и реализацию программы инвестиций.

Под доходной недвижимостью в дипломном проекте понимается объект нежилой недвижимости торгово-офисного назначения, то есть объект, ориентированный на формирование дохода. В состав объекта доходной недвижимости входят земельный участок и расположенное на нем здание (улучшение). Особенности доходной недвижимости как объекта инвестиций можно классифицировать по трем типам: особенности развития, особенности эксплуатации, особенности обращения на рынке.

Особенности развития условно делятся на технико-экономические и организационно-экономические особенности. Технико-экономические особенности определяются особенностями строительной продукции как составляющей объекта недвижимости и особенностями строительного производства.

Строительная продукция неподвижна и территориально закреплена (каждое здание сооружается на специально отведенной площадке в соответствии с планом застройки или схемой застройки территории), что приводит к необходимости передвижного характера работ, значительным расходам на транспортировку строительных материалов, конструкций, перевозкой рабочих, перебазировкой строительных машин, созданию временных зданий и сооружений.

Большие размеры продукции, ее сложность  вызывают большие затраты на материалы, требуется применение мощной техники, создание складских помещений. Продукция строительства капиталоемкая, что обуславливает потребность в больших единовременных инвестициях на капитальные вложения, необходимость использования привлеченных инвестиционных ресурсов. Многообразие и индивидуальный характер возводимых объектов приводит к особенностям ценообразования на строительную продукцию. На каждый объект создается свой проект и составляется своя смета, в которой учитываются все затраты на строительство и монтаж. Длительный срок службы требует применения долговечных и прочных материалов, прогрессивных объемно-планировочных и конструктивных решений во избежание преждевременного износа.

Длительность производственного цикла сопряжена с образованием больших размеров незавершенного строительного производства, появлением расчетов за этапы и комплексы работ. Работа на открытом воздухе требует учета климатических и погодных условий, местных геологических, гидрогеологических, сейсмологических условий и влияет на производительность труда, объемы выполняемых СМР и себестоимость продукции. Большое количество участников приводит к созданию особых организационных форм в управлении процессом строительства - сознанию службы генподрядчика, субподрядчика, заказчика и созданию сложных схем финансирования и инвестирования капитала.

Особенности эксплуатации объекта определяются, главным образом, особенностями управления операционными денежными потоками. Объекты доходной недвижимости требуют квалифицированного управления, включающего функции организации сдачи в аренду, управления обслуживающим персоналом, планирования развития объекта. Недвижимость характеризуется фундаментальностью - при обычных условиях ее невозможно потерять, похитить или сломать. Денежные потоки, приносящей доход недвижимости, неравномерны и многообразны (начальные инвестиции, ремонт, реконструкция, реверсия капитала, потенциальный рост стоимости земли). Недвижимость может иметь разделение по имущественным правам, то есть в одном объекте несколько субъектов могут иметь разные имущественные права на земельный участок и строения, а также на отдельные элементы данных составляющих.

К особенностям обращения недвижимости на рынке относятся следующие:

- объекты доходной недвижимости неоднородны и обеспечивают конкретное функциональное назначение (рынок стратифицирован), уникальны (как минимум по местоположению) и не могут служить идеальной заменой друг другу.

-  на рынке недвижимости действует небольшое количество продавцов и покупателей, которые часто диктуют цену.

- недвижимость является социально значимым товаром и одним из источников поступлений в бюджет, поэтому рынок в высокой степени регулируется органами власти.

- объекты территориально закреплены (стационарны), поэтому рынки носят локальный характер.

- длительные сроки производства определяют неэластичность предложения, то есть при изменении структуры, объема спроса и цен на недвижимость для достижения равновесия на рынке требуется длительное время.

- информационная непрозрачность рынка, не частое участие большинства субъектов в сделках с недвижимостью, необходимость квалифицированного экономического анализа доходной недвижимости как объекта инвестиций определяют недостаточную информированность участников, что приводит к высокой дисперсии цен на объекты.

-  особенности рынка доходной недвижимости показывают, что он существенно отличается от рынка совершенной конкуренции.

Цель дипломного проекта – учесть все особенности данного сектора  недвижимости и грамотно оценить эффективность инвестиционного проекта строительства доходной недвижимости на примере торгового комплекса «Крокус».  

1 Архитектурно-строительная экспертиза и проектирование

  1.  Общие сведения об объекте.

В данном дипломном проекте рассматривается здание торгового комплекса «Крокус» по пр-ту. Строителей в Центральном районе г.  Новокузнецка.

Исследуемое здание построено в 2006 г по чертежам института «Гражданпроект» г. Новокузнецк шифр 9832-АС от 2005 г.

При разработке проектной документации в качестве исходных данных использованы следующие документы:

  •  Задание на проектирование;
  •  материалы АПЗ;
  •  топографическая съемка М 1:500;
  •  материалы инженерно-геологических изысканий;
  •  технические условия на строительное проектирование.  
    1.  Сведения об участке строительства.

Здание торгового комплекса «Крокус» расположено в сложившейся застройке административно жилого квартала № 6 в Центральном районе г.  Новокузнецка. Участок примыкает с севера к территории жилой административно-жилой застройки, а южная его часть выходит на проспект Строителей.

Рельеф участка ровный, спланированный.

На участке выполнено благоустройство – асфальтобетонные проезды, тротуары, имеются дикорастущие деревья, кустарник.  

Климатические условия:

Климатический район 1 подрайон 1 В 

Температура воздуха наиболее холодных суток – 42 ºС

Температура воздуха наиболее холодной пятидневки – 39 ºС

Расчетная температура отопления – 39 ºС

Расчетная температура для вентиляции – 39 ºС

Продолжительность отопительного периода – 227 суток

Снеговой район (расчетная нагрузка) – IV (2,40 кПа)

Ветровой район (нормативное ветровое давление) – II (0,3 кПа)

Господствующее направление ветра – Ю-З

Глубина сезонного промерзания – 2,20 м 

Сейсмичность района – 7 баллов

Инженерно – геологические условия площадки.

Инженерно- геологические условия площадки приняты по данным технического отчета по инженерно-геологическим изысканиям на площадке строительства здания «Крокус», выполненного проектно-изыскательским предприятием «СИАЛЬ»  в 2005 г.

В геолого-литологическом строении площадки принимают участие природные дисперсные грунты четвертичного возраста залегающие на полускальных грунтах.  В пределах участка выделены инженерно-геологические элементы: 

Слой 1 - Техногенные насыпные грунты.  Представлены суглинком полутвердым  с включением строительного и бытового мусора до 20-30% Мощность слоя0,6-0,7 м. 

Слой 2 – суглинки делювиальные полутвердые с примесью органических веществ, ожелезненный. Мощность слоя 1,2.

Слой 3 - суглинок тот же,  но мягкопластичный,  мощность слоя до 1,4-1,6 м. 

Слой 4 - суглинок тот же,  но текучепластичный,  мощность слоя 0,6-1,0 м.

Слой 5 – гравийный грунт с суглинистым заполнителем от 20 до 30  .

Слой 6 - песок гравелистый,  насыщен водой.  Мощность слоя 0,5-1,4 м. 

Слой 7 -галечниковый аллювиальный грунт (отложения р.Аба) с песчаным заполнителем до 24%. Rо=6кг/см2 

 Мощность слоя 6 м.  

Уровень грунтовых вод зафиксирован на глубине 2,5-2,9 м  и приурочены к грунтам ИГЭ – 4,5,6 и 7.

Грунтовые воды безнапорные,  по отношению к бетону нормальной плотности не агрессивные.  Грунты ниже уровня подземных вод слабоагрессивные к углеродистой стали.

Фундаменты приняты монолитный ж. б. ростверки на свайном основании. Основанием свай является галечниковый аллювиальный грунт (отложения р.Аба) с песчаным заполнителем до 24%. Rо=6кг/см2 

  1.  Архитектурно- планировочное решение.

Генплан.

Размещение торгового комплекса «Крокус» на генплане выполнено в соответствии с АПЗ и с учетом требований СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», и др. нормативных документов. Эскизный материал размещения и объемно-планировочное решение задания, рассмотрены и одобрены Градостроительным советом и заказчиком.

Генплан разработан в увязке со сложившейся застройкой микрорайона. Для строительства используется свободная территория между административными зданиями, выходящим главным фасадом в сторону автодорги . Участок под строительство имеет ровный спланированный характер.

Подъезд транспорта осуществляется со стороны проспекта Строителей. Для парковки автотранспорта  посетителей с восточной стороны торгового здания «Крокус» размещается автопарковка на 20 мест.

Вертикальная планировка выполнена методом проектных горизонталей и опорных точек. Организация проектного рельефа практически повторяет существующий рельеф. По условиям существующего рельефа, проектом предусмотрена ограниченная планировка территории участка. Вертикальная планировка территории обеспечивает водоотвод поверхности стоков с площадки по проездам, со сбросом в ливневую канализацию на проезжей части пр-та Строителей.  Проектом предусматривается озеленение и устройство газона на свободном от застройки месте, исходя из сложившегося положения на площадке. В качестве основы для разработки генплана использована топосъемка М 1:500, материалы ГУАиГ г. Новокузнецка.

ПОКАЗАТЕЛИ ПО ГЕНПЛАНУ

Площадь участка в условных границах

Благоустройства – 1780 м2

Площадь покрытий – 920 м2

Площадь озеленения – 120 м2.

Объемно-планировочное решение. 

Здание торгового комплекса 2- этажное каркасное  с подвалом в осях А-Б, 1-7,  прямоугольное в плане с размерами по осям 23.5х34.2 м. Высота этажа 3,8 м. Сетка колонн 11.8х6 м, 11.8х12 м. Простота формы здания,  следуемая за экономичностью строительных решений,  дополняется симметричным, контрастным цветовым решением фасада,  что выгодно выделяет его из общей застройки. 

Двери внутренние – деревянные по ГОСТ 6629-88

Окна – алюминиевые с двойным стеклопакетом

Витражи – алюминиевые

Полы -  керамические, линолеумные, мозаичные по с. 2.244-1,в.

Наружная отделка. 

Наружная отделка здания  выполнена с применением сендвич панелей и панелей типа «Краспан».

Внутренняя отделка.  

В отделке использованы материалы, соответствующие пожарным и гигиеническим требованиям.  

  •  стены,  потолки - гипсоволокнистые листы с последующей покраской акриловыми красителями,  облицовкой керамической плиткой;
  •  полы из керамической плитки,  линолеум;
  •  подвесные потолки типа «Armstrong»  
    1.  Конструктивная часть.

В конструктивном исполнении  здание запроектировано в соответствии с требованиями действующих норм и правил.  

Здание торгового комплекса прямоугольной формы рассчитано по программе «Вычислительный комплекс SCAD OFFICE», как единый блок,  на восприятие нагрузок,  в том числе при сейсмичности 7 баллов.  

Несущей конструкцией является металлический связевый каркас.  Связи выполняются в  виде продольных и поперечных вертикальных металлических профилей на всю высоту здания.  

Основные конструктивные элементы здания: 

  •  основание под фундаменты - щебеночная подготовка толщиной 0,15 м; 
  •  фундаменты - монолитные железобетонные свайные ростверки по  щебеночной подготовке;
  •  стены цокольного этажа - монолитные железобетонные,
  •  Каркас – металлический «Серия 2.440-2. Узлы стальных конструкций производственных зданий промышленных предприятий. Выпуск 1. Шарнирные узлы балочных клеток и рамные узлы примыкания ригелей к колоннам».
    •  элементы колонн балок и ригелей выполнить на заводе металлоконструкций по рабочим чертежам и чертежам КМД, на строительной площадке - монтажная сборка отправочных элементов.
    •  ригели и балки сплошные, двутаврового сечения  из балок типа Б и Ш - изготавливаются на заводе металлоконструкций;
    •  балки покрытия - неразрезные, сплошные из балок типа Б и Ш -отправочные элементы изготавливаются на заводе металлоконструкций.

Соединение элементов во всех узлах осуществляется на болтах класса точности – В, классов прочности 5.8, а так же на высокопрочных болтах.

  •  Перекрытия – монолитные ж/бетонные толщиной 120мм из бетона класса В15
  •  Покрытие:
    •  прогоны из балки 35 Б1, шаг – 2,05м;
    •  профнастил Н45-750-0.9;
    •  пароизоляция;
    •  теплоизоляция (минераловатные плиты типа ROCKWOOL ROOF BATS,        б – 250 мм);
    •  гидроизоляция (мембрана ЭПДМ) и защитный слой б-30мм;
    •  профнастил Н75-750-0.9
  •  Стены наружные сендвич панели s=180 мм:
    •  Стены подвального помещения – монолитные ж. б. по свайным ростверкам
  •  Перегородки из сбитных блоков с последующим оштукатуриванием поверхности
  •  Лестницы – монолитные ж/б марши по металлическим косоурам

Кровля металлический профлист. Водосток наружный

  1.  . Технологическая часть.

Отопление. Вентиляция. 

Проект отопления и вентиляции здание торгового комплекса «Крокус» по пр-ту. Строителей в Центральном районе г.  Новокузнецка выполнен согласно.СНиП 2.04.05-91**, СНиП 2.08.02-89 и ТУ1412-156 от 17.03.2006 г., выданных ОАО «НЭК» и ТУ88 от 16.02.2006 г., выданных МКП «Теплоэнергия».

Расчетные параметры наружного воздуха приняты по СНиП 23.01-99,

для холодного периода года -39 ºС,

для теплого периода 24,1 ºС.

Продолжительность отопительного периода 227 дней. Внутренние температуры помещений приняты согласно нормам.  

Источник теплоснабжения – котельная.  Теплоноситель - вода с параметрами Т1-100 С, Т2-70 С. 

Горячее водоснабжение по открытой схеме. 

Отопление.

Отопление здания торгового комплекса «Крокус» централизованное от наружных тепловых сетей.  Теплоноситель для системы отопления - горячая вода с параметрами  Т1-100 С, Т2-70 С, поступающая от теплового узла.  Система отопления однотрубная вертикальная с П-образными стояками и нижней разводкой магистралей. В качестве нагревательных приборов приняты конвекторы типа «Универсал» и конвекторы типа «Изотерм» лестничной клетке.  Удаление воздуха осуществляется в верхних точках стояков автоматическим воздухоотводчиком типа Wind ф 10 «Danfoss». На каждом стояке установлена регулирующая и спускная арматур. 

Вентиляция.

Вентиляция здания торгового комплекса «Крокус» принята приточно-вытяжная с механическим и естественным побуждением. Необходимое количество вентиляционного воздуха определено по кратности,  технологическому заданию и по расчету исходя из сан. Нормы 20 м3 на человека (зал совещаний) и 40 м3 (обеденный зал). Здание обслуживают 3 приточные и 8 вытяжных систем. 

Системы автоматизированы и сблокированы с пожарной сигнализацией. Оборудование систем приточной вентиляции и воздуховоды до калориферов изолированы пенофолом б = 4 мм. Транзитные воздуховоды всех систем, проходящие через этажи выше или ниже обслуживаемого,  покрываются огнезащитным составом ОЗС-МВ б = 3 мм  с пределом огнестойкости 0,5 часа. Над центральным входом установлена воздушно-тепловая завеса У 1.

В проекте применены воздуховоды металлические по ГОСТ 19903-74. Монтаж отопительно-вентиляционных систем вести согласно СНиП 3.05.01-85 и инструкции заводов-изготовителей. Все системы вентиляции перед пуском настроить заданную производительность. Магистральные трубопроводы прокладываются с I = 0,003 и крепятся по серии 4.904-69.

Энергоэффективность.  

При проектировании здания торгового комплекса «Крокус» предусмотрен ряд мероприятий направленных на экономию тепловой энергии.

В соответствии с повышенными требованиями к теплозащите ограждающих конструкций в проекте приняты утепленные наружные ограждения, сопротивление теплопередачи которых соответствует условиям энергосбережения по II этапу (прилож. 3 к СНиП II-3-79**).

В качестве светопрозрачных ограждений приняты окна и витражи с тройным остеклением.

Коэффициенты теплопередачи ограждающих конструкций Вт/м2 град.  С 

Наружные стены – 0,31

Окно /тройное остекление/ - 1,82

Перекрытие – 0,27

Пол – по зонам

Расход тепла на отопление:

- часовой – 103600 Вт (89310 Ккал/час)

- годовой – 250,6 МВт (216,0 Гкал/час)

Расход тепла на вентиляцию:

- часовой – 203600 Вт (175520 Ккал/час)

- годовой – 338,7 МВт (291,98 Гкал/час)

1.6. Водоснабжение и канализация. 

Наружные сети.

Проект выполнен на основании технических условий на проектирование № 01-6555/5-1, от 17.06.2005 г.,  выданных ЗАО «Водоканал» г. Новокузнецк и в соответствии с СНиП 2.04.02-84 «Водоснабжение.  Наружные сети и сооружения» СНиП 2.04.03-85 «Канализация.  Наружные сети и сооружения».

Водоснабжение здания торгового комплекса «Крокус» предусматривается от существующего водопровода d 200 мм с врезкой в существующем колодце ВК – 1 (сущ.). Наружное пожаротушение здания с расходом 20л/сек предусмотрено от существующих пожарных гидрантов, расположенных на территории существующей застройки.  Согласно техническим условиям предусмотрена установка прибора учета холодной воды - ультразвукового счетчика марки «US 800» на границе раздела сетей - в колодце1. Колодец для установки счетчика гидроизолировать согласно тип.пр 901.09-11-84 с выполнением вокруг люка колодца отмостки с уклоном от люка.  Предусмотреть установку люка с запорным устройством.  Сеть водопровода запроектирована из полиэтиленовых напорных труб хозяйственно-питьевого назначения d 63 мм,  типа пэ 100 SDR 13,6 по ГОСТ 18599-2001. 

Водоотведение бытовых стоков от здания торгового комплекса «Крокус» запроектировано в дворовую сеть d 160 мм, с подключением  к существующей канализации d 200 мм,  в существующем колодце КК-3 (сущ.). Проектом предусмотрена перекладка канализации от торгового здания «Акварель» №11/3 по пр. Строителей от колодца КК-3 (сущ.) до проектируемого колодца1 и перехват существующей канализации от здания склада продуктов11/2 по пр. Строителей в существующем колодце КК-2 (сущ.). Сеть бытовой канализации запроектирована из полиэтиленовых напорных труб типа ПЭ-80, по ГОСТ 18599-2007 и чугунных напорных труб типа ЧШГ,  по ТУ 14-3-1848-92. Сети водопровода и канализации,  прокладываемые под усовершенствованными покрытиями,  защитить кожухами из стальных электросварных труб, по ГОСТ 10704-91.

Внутренние сети.

Водопровод.  Система объединенного хозяйственно-противопожарного водопровода запроектирована по тупиковой схеме с одним вводом d 63  мм. Согласно техническим условиям предусмотрена установка прибора учета холодной воды на границе раздела сетей - в отдельном колодце1. В качестве  прибора учета принят ультразвуковой счетчик d 25 мм марки «US 800», рассчитанный пропуск суммарного пожарного и хоз-питьевого расходов воды. Расчетный расход холодной воды на внутреннее пожаротушение составляет 2,5 л/сек (1 струя). Внутреннее пожаротушение здания обеспечивается пожарными кранами, устанавливаемыми в навесных металлических пожарных шкафах,  оборудуемых двумя ручными огнетушителями.  Система горячего водоснабженияцентрализованная, с вводом трубопровода горячей воды d 32 мм в канале теплотрассы и установкой счетчика горячей воды в техническом помещении подвала. Монтаж магистральных сетей хозяйственно-противопожарного  и горячего водоснабжения производить из стальных водогазопроводных оцинкованных труб,  по ГОСТ 3265-75, соединяемых сваркой в защитной среде углекислого газа.  Трубопроводы окрасить масляной краской на два  раза. Трубопроводы изолировать от конденсации и теплопотерь полносборными теплоизолирующими конструкциями толщиной 40 мм,  согласно ТУ 36-1180-85. Монтаж разводящих сетей систем холодного и горячего водоснабжения выше отметки 0,000  производить из металлопластиковых труб с соединением труб обжимными  фитингами.  Магистральные сети систем холодного и горячего водоснабжения, прокладываемые под потолком подвала,  проложить с уклоном,  к местам спуска (через пожарные краны).

Канализация. Проектом канализации предусматривается устройство раздельных систем канализации: бытовой и производственно-бытовоЙ (для отведения стоков от технологического оборудования)  столовой,  со сбросом сточных вод самостоятельными выпусками в проектируемую сеть дворовой канализации. Подключение приборов к сети производственно-бытовой канализации производить с воздушным  разрывом струи 20 мм. 

Сети канализации ниже отм. 0.000 и стояки монтируются из чугунных труб,  с соединением на резиновых уплотнителях.  Сети канализации выше отм. 0.000 (лежаки) монтируются из полипропиленивых канализационных труб,  с соединением на резиновых уплотнителях.  

Расход тепла на горячее водоснабжение – 142 000 ккал/час. 

1.7. Электотехническая часть.

Электроснабжение.

Электроснабжение здания торгового комплекса «Крокус» в Центральном районе г. Новокузнецка с расчетной нагрузкой Рр = 106,2 кВт предусматривается от н/в щита РУ0,4 кв существующей трансформаторной подстанции ТП14 кабелем марки ААБл1000 в.

Наружное освещение территории выполнено от здания склада продуктов кабелем марки ВВГз – 660 В светильниками РТУ 01, установленными на торшерах.  

Кабели прокладываются в земляной траншее на глубине 0,7м от планировочной отметки земли,  под асфальтом-1м. При пересечении с теплотрассой и под асфальтом кабель прокладывается в асбоцементных трубах.  

Кабели проверены на условие отключения защитного аппарата при однофазном коротком замыкании.  Сечение кабелей выбрано,  согласно максимальной нагрузке и допустимому падению напряжения.  

Согласно тех. условий проектом предусмотрена в ТП-14 замена трансформаторов ТМ-250 на ТМ-400 2 шт.  Установка в Ру-0,4 кВ  щитов типа ЩО701-03 2 шт. 

Проект  выполнен на основании технических условий № 439 от 20.06.2005 г, Электроосвещение.

Данный проект выполнен на основании архитектурно-строительных чертежей и в соответствии с СП 31-110-2003.

Освещенности  помещений выбраны согласно СНиП 23.05-95*; типы светильниковв соответствии с назначением помещений.

Проектом предусмотрено:  рабочее,  аварийное и ремонтное освещение.  Электроосвещение здания торгового комплекса «Крокус» запроектировано светильниками с люминесцентными  лампами и лампами накаливания.  Проектом предусмотрена установка светильников «AIRONE» и «Указателей направления движения» предназначенных для кратковременного эвакуационного освещения.

Управление освещением помещений предусматривается выключателями, установленными  у входа в помещение со стороны дверной ручки.

Сеть освещения и розеточная сеть прокладывается кабелем марки ВВГ нг-LS-660 в скрыто за подшивным потолком, за облицовкой стен и перегородок, открыто по потолку и стенам технических помещений.  Кабель за подшивным потолком крепится к металлическим конструкциям подшивного потолка.  Высота установки выключателей 1,0 м от уровня пола,  настенных светильников2,5 м, розеток1,3 м.

От каждой группы отходящей от щита,  следует прокладывать отдельный защитный проводник. В качестве защитного проводника используется третья или пятая жила кабеля. Согласно ГОСТ Р 50462-92 в  проекте выполняется цветная электропроводка  для идентификации проводов.

Электрооборудование.

По степени надежности электроснабжения электроприемники здания торгового комплекса «Крокус»  относятся ко II-ой категории согласно ПУЭ. 

В качестве вводного-распределительного устройства приняты щиты типа ВРУЗ-11 и ВРУЗ-25. 

Силовыми приемниками здания являются:  электродвигатели сантехнического и технологического оборудования. В качестве аппаратов управления и защиты приняты магнитные пускатели серии ПМЛ. Распределительные щиты предусмотрены типа БОКС с аппаратурой, которая обеспечит защиту людей от поражения электрическим током.  

Магистральные сети и групповые сети силового электрооборудования выполняется кабелем марки ВВГ нг-LS-660 в, прокладываемым скрыто за подшивным потолком,  за облицовкой стен и перегородок,  открыто по потолку и стенам в технических помещениях.  

Сети выбраны в соответствии с ПУЭ по условиям допустимого нагрева,  потерь напряжения и в соответствии принятых сечений токам аппаратов защиты.  

Для каждой линии групповой сети,  отходящей от щитка следует,  прокладывать отдельный защитный проводник.  

Электрооборудование запроектировано на напряжение – 220/380 В. Проектом предусматривается отключение вентиляции при пожаре.  

Заземление. 

Все металлические нетоковедущие части электрооборудования подлежат занулению путем металлического соединения с нулевым защитным проводом сети. Заземление выполнить в соответствии с ГОСТ Р 50571.3-94.

Согласно серии ГОСТ Р50571 подключение электроприемников выполнено с дополнительным защитным проводником. Присоединение выполняется отдельными ответвлениями через распаечные коробки.  

Согласно ГОСТ Р 50571.10 в данном проекте предусмотрены:  основная и дополнительная системы уравнивания потенциалов.  Для основной системы уравнивания потенциалов необходимо,  проектируемое вводно-распределительное устройство ВРУ3-11 и ВРУ3-25 соединить стальной полосой 40х4мм с заземляющим устройством торгового комплекса,  объединяющим следующие проводящие части:  основной защитный проводник,  основной заземляющий проводник,  стальные трубы коммуникаций,  металлические части строительных конструкций, систем центрального отопления и вентиляции.  Дополнительная система уравнивания потенциалов для моечной кухонной посуды является обязательной.  Для этого от защитной шинки РЕ этажного щитка до трубопровода холодной воды проложить проводник уравнивания потенциалов,  провод марки ПВ1-660в-4 кв. мм в ПВХ трубке d = 16 мм.  Металлическую ванну следует соединить с металлическим трубопроводом холодной воды.  Все металлические трубопроводы в этих помещениях должны быть соединены между собой сваркой.

Расчетная нагрузка на вводе Рр = 106,2 кВт.

Годовой расход электроэнергии W = 371700 кВт. Час в год.

1.8. Противопожарные мероприятия.

Рабочий проект здания торгового комплекса «Крокус» выполнен с учетом тркбований СНиП 21-01-97* «Пожарная безопасность зданий и сооружений».

Размещение объекта строительства на генплане выполнено в соответствии со сложившейся застройкой.  Здание посажено с обеспечением возможности проезда пожарных машин со всех сторон по местным проездам и пешеходным дорожкам с возможностью проезда.

Здание по функциональной пожарной опасности относятся к классу Ф 3. Здание относится к II степени огнестойкости.  Класс по конструктивной пожарной опасностиСО.

Эвакуация с каждого этажа происходит через коридор по двум закрытым лесничным клеткам выходом наружу и через вестибюль.

В отделке помещений и путей эвакуации применены отделочные материалы, отвечающие требованию  по их применению в соответствии с СНиП 21-01-97.

Согласно с НПБ 1101-03 все помещения,  кроме помещений санузлов и душевых,  оборудуются системой автоматической пожарной сигнализации. В здании  предусматривается оповещение людей о пожаре звуковым сигналом и световыми указателями «Выход».

Внутреннее пожаротушение обеспечивается от внутреннего пожарного водопровода и первичными средствами тушения пожара,  в том числе водными или ручными огнетушителями.  Расчетный расход холодной воды на внутреннее пожаротушение  здания составляет 2,5 л/сек (1 струя).

Наружное пожаротушение предусмотрено от существующих гидрантов.  

Расчетный расход составляет 20 л/сек. (согласно СНиП 2.04.02-84, табл. 6 п. 8.16) для наружного пожаротушения.

1.9. Мероприятия по обеспечению условий жизнедеятельности инвалидов и маломобильных групп населения.

Проектом предусматривается ряд градостроительных, объемно-планировочных и конструктивных решений, направленных на создание условий нормальной жизнедеятельности инвалидов и маломобильных групп населения (МГН)  в соответствии с требованиями СНиП 35-01-2001.

Генпланом предусматривается благоустройство территории с учетом создания условий беспрепятственного передвижения МГН. Тротуары и пешеходные дорожки имеют твердую поверхность, а места пересечения их с проезжей частью – пандус. На площадках для временной парковки автотранспорта выделяются места (шириной 3,5 м) для транспортных средств инвалидов.

Крыльцо главного входа имеет перепад 120 мм (1 ступень) с пандусом для свободного доступа МГН в здание. Входные двери имеют ширину 1,5 м. и защищены от атмосферных осадков козырьком.

2 Техническая экспертиза

Строительная техническая экспертиза (обследование зданий и сооружений) – установление в процессе контроля градостроительной деятельности соответствия объектов недвижимости обязательным требованиям нормативных правовых актов РФ, технических регламентов, СНиП, ГОСТ, соблюдение требований которых обеспечивает надлежащее качество строительства и безопасность строительных конструкций при их эксплуатации. Для выявления всех дефектов строительства необходимо проведение строительно-технической экспертизы.

Техническое обследование зданий проводится, в следующих случаях:

- оценка физического износа конструкций, инженерных систем;

- определение состояния конструкций вследствие их залива, пожара;

- обследование конструкций на предмет последующей перепланировки здания, надстройки этажей, углубления подвальной части;

- при планируемом капитальном ремонте здания;

- при модернизации или реконструкции здания;

- для выявления причин деформаций стен, перекрытий, колонн;

- при установлении причин появления сырости на стенах или промерзания.

Строительно-техническая экспертиза зданий состоит из нескольких этапов.

Первый этап строительно-технической экспертизы - предварительное обследование зданий и сооружений.

Основной задачей предварительного обследования является определение общего состояния строительных конструкций, производственной среды, определение состава намечаемых работ, сбора исходных данных, необходимых для составления технического задания на детальное инструментальное исследование для установления стоимости намечаемых работ и заключения договора с заказчиком.

В состав работ по предварительному обследованию входят:

- общий осмотр здания;

- сбор общих сведений о здании (время строительства, сроки эксплуатации);

- общая характеристика объемно-планировочного, конструктивного решений, а так же систем инженерного оборудования;

- выявление особенностей технологии производства для производственных зданий с точки зрения их воздействия на строительные конструкции;

- определение фактических параметров микроклимата или производственной среды, температурно-влажностного режима помещения, наличия агрессивных к строительным конструкциям технологических выделений, сбор сведений об антикоррозионных мероприятиях;

- гидрогеологические условия участка, а так же общие характеристики грунтов оснований;

- ознакомление с архивными материалами изысканий;

- изучение материалов ранее проводившихся на данном объекте обследований производственной среды и состояния строительных конструкций.

На стадии предварительного визуального обследования устанавливаются по внешним признакам категории технического состояния конструкций в зависимости от имеющихся дефектов и повреждений.

Второй этап строительно-технической экспертизы – детальное инструментальное обследование зданий и сооружений. Детальное обследование включает:

- визуальное обследование конструкций (с фотофиксацией видимых дефектов);

- обмерные работы - определяются конфигурация, размеры, положение в плане и по вертикали конструкций и их элементов;

- инструментальные обследования;

- измерение прогибов и деформаций;

- определение характеристик материала несущих конструкций;

- осадки фундаментов и деформации грунтов оснований;

Третий этап строительно-технической экспертизы – определение физико-технических характеристик материалов обследуемых конструкций в лабораторных условиях.

Четвертый этап строительно-технической экспертизы – обобщение результатов исследований.

По результатам обследования составляются:

- технический отчет, содержащий результат обследования;

- заключение о категории технического состояния здания с оценками возможности восприятия им дополнительных деформаций или других воздействий, обусловленных новым строительством или реконструкцией, а в случае необходимости - перечень мероприятий для усиления конструкций, а так же укрепления грунтов оснований.

По итогам проведенных работ готовится заключение с оценкой физического износа конструкций и здания в целом согласно. По процентной величине физического износа дается общая оценка состояния здания и его конструктивных элементов:

- нормальная (износ конструкций до 5%);

- удовлетворительная (износ конструкций до 15-20%);

- неудовлетворительная (износ конструкций до 25%);

- предаварийная или аварийная (износ конструкций более 40%).

В заключении о техническом состоянии объекта приводятся причины выявленных неисправностей, предложения по усилению конструкций и устранению нарушений.

2.1 Оценка степени опасности площадки строительства

Сейсмичность района строительства согласно карте А (жилые, общественные и промышленные здания массового строительства) составляет 7 баллов по шкале MSK-64. Сейсмичность площадки строительства с учетом грунтовых условий – III группы составляет 7 баллов.

2.2 Исходные данные для экспертизы

Целью данной экспертизы является оценка технического состояния торгового комплекса «Крокус», расположенного по адресу: г. Новокузнецк, Центральный район, проспект Строителей, 11/3:

1) проверка соответствия строительных конструкций нормативной документации;

2) выявление дефектов и повреждений.

В настоящее время здание находится в стадии эксплуатации.

Климатические условия на период строительства:

Климатический район 1 подрайон 1 В 

Температура воздуха наиболее холодных суток – 42 ºС

Температура воздуха наиболее холодной пятидневки – 39 ºС

Расчетная температура отопления – 39 ºС

Расчетная температура для вентиляции – 39 ºС

Продолжительность отопительного периода – 227 суток

Снеговой район (расчетная нагрузка) – IV (2,40 кПа)

Ветровой район (нормативное ветровое давление) – II (0,3 кПа)

Господствующее направление ветра – Ю-З

Глубина сезонного промерзания – 2,20 м 

Сейсмичность района – 7 баллов

2.3 Результаты обследования строительных конструкций

При обследовании здания выявлено:

а) основание под фундаменты - щебеночная подготовка толщиной 0,15 м; 

б) фундаменты - монолитные железобетонные свайные ростверки по  щебеночной подготовке;

в) стены цокольного этажа - монолитные железобетонные,

г) Каркас – металлический «Серия 2.440-2. Узлы стальных конструкций производственных зданий промышленных предприятий. Выпуск 1. Шарнирные узлы балочных клеток и рамные узлы примыкания ригелей к колоннам».

д) Перекрытия – монолитные ж/бетонные толщиной 120мм из бетона класса В15

е) Покрытие:

  •  прогоны из балки 35 Б1, шаг – 2,05м;
    •  профнастил Н45-750-0.9;
    •  пароизоляция;
    •  теплоизоляция (минераловатные плиты типа ROCKWOOL ROOF BATS,        б – 250 мм);
    •  гидроизоляция (мембрана ЭПДМ) и защитный слой б-30мм;
    •  профнастил Н75-750-0.9

ё) Стены наружные сендвич панели s=180 мм, стены подвального помещения – монолитные ж. б. по свайным ростверкам;

ж) Перегородки из Сбитных блоков с последующим оштукатуриванием поверхности

з) Лестницы – монолитные ж/б марши по металлическим косоурам

и) Кровля - металлический профлист. Водосток наружный

Визуальное обследование здания, позволило сделать следующие выводы:

Таблица 1 – обследование здания

Наименование конструктивного элемента

Состояние конструктивного элемента

Исправимый физический износ, %

Фундаменты

Мелкие трещины

4

Стены

Мелкие выбоины местами

4

Перекрытия

Мелкие отслоения и трещины фактурного слоя

4

Крыша

Одиночные мелкие повреждения

5

Полы

Мелкие сколы и трещины отдельных плиток

5

Проемы

Волосяные трещины

5

Отделочные работы

Местные единичные повреждения окрасочного слоя

4

Прочие работы

Волосяные трещины

4

 

- Физический износ составляет 4,4 %. Техническое состояние здания в целом - исправное (износ до 5 %);

- На основании величины физического износа, текущее состояние конструктивных элементов исправное. Работа существующих конструкций возможна без ограничений.

2.4 Выводы и рекомендации по дальнейшей эксплуатации здания

При осмотре фундамента и других основных конструкций осадок, трещин, сколов и других повреждений не обнаружено.

Нарушения в работе фундаментов могут быть вызваны их неравномерными осадками, сезонным пучением грунтов, изменением влажности грунтов, сейсмичности территории и др.

Особое внимание следует уделить отмостке вокруг здания. Обеспечить надзор за появлением воды в подполье, как за дождевой, так и из инженерных коммуникаций.

Запрещается проводить какие-либо  земляные работы в непосредственной близости от здания, особенно ниже подошвы фундамента, без специального разрешения и соответствующего надзора при производстве работ.

Для принятия решения о необходимости выполнения каких-либо работ по устранению выявленных неисправностей в фундаменте следует создать комиссию  с обязательным привлечением представителей проектной организации, привязавшей проект данного дома.

При эксплуатации подполья необходимо:

- осуществлять регулярное проветривание через продухи в летнее время, регулируя их частичным закрыванием зимой;

- держать закрытыми на замок двери в подполье;

- содержать в исправном состоянии теплоизоляцию трубопроводов центрального отопления и горячего водоснабжения;

- не допускать захламления подполья.

Организация по обслуживанию здания должна обеспечивать:

- заданный температурно-влажностный режим внутри здания;

- исправное состояние стен для принятия нагрузок (конструктивную прочность);

- устранение повреждений стен, по мере выявления, не допуская дальнейшего развития;

- теплозащиту, влагозащиту наружных стен.

В процессе эксплуатации здания могут появляться послеосадочные трещины  в швах между плитами, ликвидация которых должна осуществляться при текущем ремонте путем расшивки швов цементно - известковым раствором, при необходимости с проклейкой тканью.

2.5 Оценка сейсмостойкости здания

Исходя из конструкции здания и сейсмичности площадки под зданием, составляется полный перечень конструктивных требований СНиП к зданию. Цена каждого io требования назначается равной 1/т. Здание, которое соответствует 1 требованиям из m (1 < m), получает конструктивную оценку Sc =l/m. Каждое i-e конструктивное требование, которому здание соответствует не полностью, оценивается числом , где Ki - число процентов, на которое здание соответствует i-му конструктивному требованию.

В этом случае общая конструктивная оценка сейсмостойкости здания определяется числом Sc:

В формуле для i -го конструктивного требования, которому здание соответствует полностью, величина Ki принимается равной 100. В случае, когда степень соответствия здания i -му конструктивному требованию не установлена и существует равновероятность соблюдения и несоблюдения этого требования, величина Ki принимается равной 50.

Конструктивная оценка является необоснованной, если число требований, степень соответствия которым не установлена достоверно, превышает 0,25т. В этом случае число требований, на которые нет определенного ответа, должно быть уменьшено. Принимается, что по конструктивным требованиям здание сейсмостойкое на той сейсмической площадке, на которой выполняется условие: Sc > 0,8, где Sc - конструктивная оценка сейсмостойкости.

Конструктивные требования к каркасным зданиям по сейсмическим воздействиям в соответствии со СНиП II-7-81 *:

  1.  Жесткие узлы железобетонных каркасов зданий должны быть усилены применением сварных сеток, спирали или замкнутых хомутов.
  2.  В качестве ограждающих стеновых конструкций каркасных зданий следует применять легкие навесные панели. Допускается устройство кирпичного или каменного заполнения.
  3.  Применение самонесущих стен из каменной кладки допускается при шаге пристенных колонн каркаса не более 6 м.
  4.  Применение самонесущих стен из каменной кладки допускается при высоте стен зданий, возводимых на площадках сейсмичностью 7, 8 и 9 баллов, соответственно не более 18, 16 и 9м.
  5.  Кладка самонесущих стен в каркасных зданиях должна быть I или II категории, иметь гибкие связи с каркасом, не препятствующие горизонтальным смещениям каркаса вдоль стен.
  6.  Между поверхностями стен и колонн каркаса должен предусматриваться зазор не менее 20 мм. По всей длине стены в уровне плит покрытия и верха оконных проемов должны устраиваться антисейсмические пояса, соединенные с каркасом здания.

Данный объект полностью удовлетворяет нормативным требованиям СНиП II-7-81.

2.5.1 Определение величины конструктивной оценки сейсмостойкости здания.

В соответствии с вышеизложенной методикой конструктивную оценку сейсмостойкости дома производим по следующим параметрам (Таблица 2).

Таблица 2  - Оценка сейсмостойкости дома

Конструктивное требование и нормативный документ

Оценка Ki

1. Применение сварных сеток

100

2. Материал стен (кирпич)

100

3. Шаг колонн каркаса

100

4. Высота стен здания (не более 16 м.)

100

5. Категория кирпичной кладки

100

6. Наличие антисейсмических поясов

100

Вывод: Так как требования, предъявляемые СНиП II-7-81* «Строительство в сейсмических районах» при проектировании и строительстве соблюдены, здание выполнено как сейсмостойкое.

3 Правовая экспертиза

Цель данной экспертизы: рассмотреть правовые аспекты строительства нежилого здания, расположенного по адресу: г. Новокузнецк, Центральный район, проспект Строителей, 11/3.

3.1 Форма собственности

Данный объект находится в собственности у трех физических лиц. Земельный участок, на котором расположено здание тоже находится в собственности физического лица.

Право собственности согласно ГК РФ (часть 1, ст. 209) включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе: отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им другим образом.

 Перечень собственников, правоподтверждающих и правоустанавливающих документов представлен в таблице 3.

Таблица 3 - Перечень собственников, правоподтверждающих и правоустанавливающих документов

Наименование объекта

Собственник, доля в праве

Правоподтверждающий документ

Правоустанавливающий документ

Помещение

Строев П.П.,

Доля в праве 8/20

Свидетельство о государственной регистрации права собственности серия 42 АГ № 365175 от 16.06.2010 г.

Договор купли-продажи нежилого помещения с рассрочкой платежа от 09.06.2010 г.

Негробова Н.Н.,

Доля в праве 11/20

Свидетельство о государственной регистрации права собственности серия 42 АГ № 365176 от 16.06.2010 г.


         Продолжение таблицы 3

Наименование объекта

Собственник, доля в праве

Правоподтверждающий документ

Правоустанавливающий документ

Маковкина Р.Н.,

Доля в праве 1/20

Свидетельство о государственной регистрации права собственности серия 42 АГ № 365177 от 16.06.2010 г.

Земельный участок

Бондарева О.И.,

Доля в праве 1/1

Свидетельство о государственной регистрации права собственности серия 42 АВ № 078298 от 06.06.2005 г.

Договор № 387 купли-продажи земельного участка от 21.03.2005 г.

Рассмотрим понятие договора купли-продажи нежилых помещений, его стороны и форму.

Договор купли-продажи нежилых помещений является разновидностью купли-продажи недвижимости с присущими ему особенностями.

В науке гражданского права термин «договор» имеет несколько значений:

1) юридический факт, лежащий в основе обязательства; 2) само договорное обязательство; 3) документ, в котором закреплен факт установления обязательственного правоотношения, а также 4) подчеркивание способа правового регулирования правоотношений; 5) наименование разновидности нормативных правовых актов. Рассмотрим договор купли-продажи нежилых помещений в значении правового института, сделки и обязательства.

Правовой институт купли-продажи нежилых помещений. Купля-продажа является одним из типов поименованных в законодательстве договоров1. Правовые нормы, регулирующие отдельные типы договоров, определенным образом сгруппированы и составляют институт права.

Как правовой институт купля-продажа — это совокупность норм, содержащихся в Гражданском кодексе РФ и иных правовых актах, принятых с соблюдением требований статьи 3 ГК РФ, и регулирующих соответствующие договорные правоотношения. Основополагающее значение имеют правила, расположенные в главе 30 ГК РФ («Купля-продажа»).

Сделка купли-продажи нежилых помещений. Договор купли продажи нежилых помещений является одним из видов юридических фактов - сделок и влечет возникновение, изменение или прекращение гражданских правоотношений. Договор купли продажи нежилых помещений как юридический факт обладает следующими признаками:

это волевое действие граждан и юридических лиц, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, что отличает договор от другого вида юридических фактов -события (ст. 153 ГК РФ);

договор характеризуется наличием волеизъявления как минимум двух субъектов, что отличает его от односторонних сделок, для совершения которых достаточно выражения воли одной стороны (п. 2 ст. 154 ГК РФ);

это целенаправленное действие субъектов права, то есть стороны преследуют при совершении договора достижение определенных юридических целей, что не свойственно юридическим поступкам, при совершении которых субъект не имеет перед собой цель установления, изменения или прекращения гражданских правоотношений;

договор — это соглашение, при заключении которого стороны равны перед законом, не имеют преимуществ и устанавливают, изменяют, либо прекращают для себя права и обязанности. Этим договор отличается от административных актов, выносимых уполномоченными органами, должностными лицами в рамках своей компетенции, влекущих установление, изменение либо прекращение прав и обязанностей в отношении третьих лиц;

договор является правомерным действием, что отличает его от деликтов.

Договор купли-продажи нежилых помещений как сделка должен отвечать требованиям ГК РФ, установленным для сделок: законность содержания, надлежащая форма, соответствие воли и волеизъявления сторон, правосубъектность сторон. Договор-сделка, как и другие юридические факты не имеет содержания. Им обладает возникающее из сделки договорное правоотношение. Признаками договора-сделки являются согласование воли сторон и направленность на возникновение взаимных прав и обязанностей.

После заключения договора-сделки купли-продажи нежилых помещений, стороны приходят к соглашению по поводу всех его существенных условий, которыми устанавливаются, изменяются либо прекращаются права и обязанности сторон: предмету и цене.

Предмет сделки купли-продажи нежилых помещений. В литературе традиционно предметом договора признается вещь или иной объект гражданских прав. Как юридический факт, договор только порождает соответствующее правоотношение, и волеизъявление сторон в момент заключения договора направлено лишь на определение условий товарно-денежного обмена. Одним из таких условий является предмет договора — объект гражданских прав. В силу того, что норма (например, п. 1 ст. 8, п. 2 ст. 307 ГК РФ) придаёт соглашению значение юридического факта, являющегося основанием правоотношения, возникает договорное обязательство. Действия по передаче имущества, уплате денег составляют объект обязательства по купле-продаже. Таким образом, продаваемое нежилое помещение является предметом договора (сделки), по поводу которого должно быть достигнуто соглашение контрагентов (см. п. 4 ст. 432 ГК РФ). Сама сделка служит основанием возникновения иного рода явления - обязательственного правоотношения, объект которого составляют определенные действия.

Современное законодательство устанавливает, что нежилые помещения могут находиться в гражданском обороте; за исключением случаев, когда их оборот исключён или ограничен в силу прямого указания закона (см. п. 1, 2 ст. 129 ГК РФ). Нежилые помещения могут быть предметом различных гражданско-правовых сделок: купли-продажи, мены, дарения, ренты и т.п. Причём каких-либо общих ограничений оборота такого имущества гражданское законодательство не содержит.

Предметом договора купли-продажи нежилых помещений является помещение, которое на момент заключения договора, как правило, уже принадлежит продавцу на праве собственности. Гражданский кодекс (п. 2 ст. 455) допускает заключение договора о продаже имущества, которое отсутствует на момент заключения, но будет создано или приобретено продавцом в будущем.

Выделение в качестве разновидности купли-продажи договора продажи нежилых помещений обусловлено спецификой предмета последнего. От иного имущества нежилое помещение как разновидность недвижимости отличает не только особый правовой режим, но и индивидуальность, поэтому предметом договора купли-продажи нежилых помещений не могут быть вещи, определённые родовыми признаками. Вывод о том, что предметом рассматриваемого договора может быть только индивидуально-определённое имущество, следует и из содержания ст. 554 ГК РФ.

Цена договора купли-продажи нежилых помещений, как и его предмет, отнесены к существенным условиям. Согласно абз. 1 п. 1 ст. 424 ГК РФ цена продаваемого объекта недвижимости определяется соглашением сторон. Поскольку цена отнесена к существенным условиям договора, то при ее несогласовании сторонами договор о продаже нежилого помещения считается незаключенным. При этом правило о применении цены на аналогичные здания, сооружения и иную недвижимость, предусмотренное п. 3 ст. 424 ГК РФ, применению не подлежит.

Гражданский кодекс требует безусловной определённости цены договора купли-продажи нежилого помещения. От размера цены не зависит действительность договора, исключение составляют случаи, когда установленная цена явилась результатом обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой, или если заключённая сделка носит характер кабальной. При наличии указанных обстоятельств сделка может быть признана недействительной по иску потерпевшего (ст. 179 ГК РФ/ Нежилое помещение, продаваемое по договору купли-продажи, оценивается по соглашению между продавцом и покупателем. В условиях свободного рынка цена продаваемых нежилых помещений, зданий, сооружений и иных объектов недвижимости определяется на основе экономического закона спроса и предложения. Спрос на недвижимое имущество во многом определяется географическими факторами и объектами инфраструктуры, благоустройства в районе нахождения недвижимого имущества (их наличие или отсутствие, состояние и т.п.).

Стоимость нежилого помещения в договоре купли-продажи должна быть выражена в рублях. В Гражданском кодексе Российской Федерации в статье 317 закрепляется возможность использования так называемой «валютной оговорки», суть которой сводится к следующему: в договоре предусматривается оплата в рублях в сумме, эквивалентной определённой сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон. В современных условиях становления российской экономики включение валютной оговорки в договор, который подлежит исполнению по истечении определённого срока после его заключения, позволяет продавцу достаточно надежно защитить свои интересы.

В Российской Федерации существуют специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации – унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро, в задачу которых входит оценка (переоценка) недвижимости. Оценка, производимая по методике бюро технической инвентаризации, определяет инвентаризационную стоимость и, как правило, не соответствует рыночной стоимости имущества2.

При определении реальной рыночной стоимости недвижимого имущества стороны могут воспользоваться услугами оценщика, заключив с ним договор об оценке предмета купли-продажи3. Деятельность оценщика направлена, прежде всего на установление рыночной стоимости объекта, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Стороны договора купли-продажи нежилых помещений                 

К основным началам гражданского законодательства ГК РФ относит, в частности, признание равенства участников регулируемых им отношений и свободу договора (ст.1).

Стороны договора купли-продажи представлены продавцом и покупателем.

Продавцом является лицо, отчуждающее имущество по договору. Поскольку договор купли-продажи имеет определенную целевую направленность - перенесение конкретного вещного права с продавца на приобретателя, то в качестве продавца может выступать обладатель такого права, на недвижимость. Право продажи принадлежит не только обладателю соответствующего вещного права, но и иным лицам, указанным в законе (например, судебным приставам при продаже имущества с торгов).

Все чаще продавцами нежилых помещений становятся физические лица. Как известно, "физические лица могут выступать в обороте как предприниматели без образования юридического лица (с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя) и как граждане – не предприниматели (см. гл. 3 ГК РФ).

Другой стороной договора купли-продажи является покупатель. В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права и обязанности своей волей и в своём интересе. Это значит, что гражданское законодательство исходит из принципа свободы в приобретении прав (включая право собственности), которая не может быть ограничена иначе как на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (ч. 2 п. 2 ст. 1 ГК РФ). Покупателем нежилого помещения может быть любое физическое и юридическое лицо (за исключением случаев, установленных в законе4), обладающее гражданской правосубъектностью5, более того, современное законодательство не ограничивает приобретение имущества в частную собственность количеством, размером или его стоимостью. Покупатель так же, как и продавец может воспользоваться услугами комиссионера или выдать доверенность третьему лицу на приобретение помещения.

Таким образом, мы видим, что стороны договора купли-продажи нежилых помещений полностью совпадают с субъектным составом договора купли-продажи недвижимости и, следовательно, здесь необходимо применять общие правила главы 30 Гражданского Кодекса РФ «Купля-продажа».

Форма договора купли-продажи нежилых помещений

Договор является средством индивидуального регулирования отношений между отдельными лицами и приобретает значение юридического факта с момента его заключения. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и её акцепта (принятия предложения) другой стороной (п. 2 ст. 432 ГК РФ)6. Порядок заключения договора регулируется главой 28 Гражданского Кодекса РФ, нормы которой отражают «заключение договора как определенный процесс - систему действий сторон в ходе согласования условий договора».

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, договор считается заключённым, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Если не достигнуто соглашение по существенным условиям договора, договор не считается заключённым. Иное дело - несоблюдение формальных требований, определённых в законе или соглашением сторон.

Каждая из сторон будущего договора желает удовлетворить свои потребности, которые отличны от экономических интересов контрагента по сделке, поэтому заключение договора - это результат предварительных (часто длительных) обсуждений. В современных условиях развития рыночных отношений установление определённой формы сделок обусловлено необходимостью контроля за совершением сделок, имеющих особое значение для частных лиц и государства, и потребностями гражданского оборота (например, для чёткого понимания содержания сделки её участниками). При этом форма сделки не должна затруднять имущественный оборот путем создания ненужных препятствий.

Формой договора (как и любой иной сделки) называется способ выражения воли при его совершении. Выделяют два основных её вида: письменную (простую письменную форму и нотариальное удостоверение) и устную.

Общие положения о форме сделок применяются и к договору купли-продажи нежилого помещения, если законом не установлены специальные правила. Все сделки, предметом которых является недвижимое имущество, должны быть облечены в письменную форму. Причём, если по общему правилу договор в письменной форме может быть заключён путём обмена документами посредством телетайпной, телеграфной, телефонной, почтовой, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ), то договор купли-продажи нежилого помещения под страхом недействительности должен быть заключён только путем составления одного документа, подписанного сторонами. Поэтому предшествующие заключению договора переговоры юридического значения не имеют7, силы оферты или акцепта не приобретают. В подобных случаях каждая из сторон становится юридически связанной лишь после своей подписи на договоре.

Действующее законодательство различает три вида регистрации: регистрацию объектов недвижимости (имеющую учётный характер, например, органы Федеральной службы земельного кадастра ведут кадастр земель, в котором отражается правовой статус конкретных земельных участков), государственную регистрацию прав на недвижимость (что прямо и достаточно чётко закреплено в ст. 131 ГК РФ) и государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом.

В ст. 2 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним определяется как акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

В соответствии со ст. 164 ГК РФ сделки с землёй и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных в ст. 131 ГК РФ и законом «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Статья 131 ГК РФ закрепляет, что «право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной, регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции». Отсюда следует вывод, что сделки с недвижимостью подлежат во всех случаях регистрации, поскольку всякая сделка с недвижимостью так или иначе связана с возникновением (прекращением, переходом, ограничением) прав на недвижимое имущество, то есть с обстоятельствами, на которые указывает ст. 164 ГК РФ как на случаи, при которых необходима государственная регистрация. Принятие Закона о государственной регистрации свидетельствует об усилении функции государства по контролю за процессами, связанными с оборотом объектов недвижимости.

Государственный земельный контроль (надзор)

Перечень обязательных требований законодательства Российской Федерации, выполнение которых является предметом проверок соблюдения земельного законодательства, а также меры, применяемые к нарушителям земельного законодательства.

В соответствии с частью 1 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно статье 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:

- использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным  использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

- сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;

- осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности;

- своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;

- своевременно производить платежи за землю;

- соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

- не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий;

- выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами. 

В соответствии с пунктом 3 Положения о государственном земельном контроле, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 15 ноября 2006 года № 689, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии и её территориальные органы осуществляют контроль за соблюдением:

а) выполнения требований земельного законодательства о недопущении самовольного занятия земельных участков, самовольного обмена земельными участками и использования земельных участков без оформленных на них в установленном порядке правоустанавливающих документов, а также без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности;

б)порядка переуступки права пользования землёй;

в) выполнения требований земельного законодательства об использовании земель по целевому назначению в соответствии с принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, а также о выполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

г) выполнения требований о наличии и сохранности межевых знаков границ земельных участков;

д) порядка предоставления сведений о состоянии земель;

е) исполнения предписаний по вопросам соблюдения земельного законодательства и устранения нарушений в области земельных отношений;

ж) выполнения иных требований земельного законодательства по вопросам использования и охраны земель в пределах установленной сферы деятельности.

 

Согласно статье 23.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее – КоАП) Росреестр и его территориальные органы рассматривают дела об административных правонарушениях, предусмотренных следующими статьями КоАП:

- статья 7.1 КоАП – в части самовольного занятия земельного участка или использования земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц - от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей;

- часть 1 статьи 7.2 КоАП - уничтожение или повреждение межевых знаков границ земельных участков, а равно невыполнение обязанностей по сохранению указанных знаков - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от трехсот до пятисот рублей; на должностных лиц - от пятисот до одной тысячи рублей; на юридических лиц - от пяти тысяч до десяти тысяч рублей;

-  статья 7.10 КоАП - в части самовольной уступки права пользования землей, а равно самовольной мены земельного участка - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц - от одной тысячи до двух тысяч рублей; на юридических лиц - от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей;

- часть 1 статьи 8.8 КоАП - использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием или неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение срока, установленного федеральным законом, - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей; на должностных лиц - от двух тысяч до трех тысяч рублей; на юридических лиц - от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей;

- часть 2 статьи 8.8 КоАП - невыполнение или несвоевременное выполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, - влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей; на должностных лиц - от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц - от семидесяти тысяч до ста тысяч рублей. 

В целях устранения правонарушений Росреестром (его территориальными органами) выносятся обязательные для исполнения предписания об устранении нарушений требований земельного законодательства, с указанием сроков их устранения, исполнение которых в последствии Росреестром (его территориальными органами) контролируется. 

В случае невыполнения в указанный срок предписания об устранении нарушений требований земельного законодательства Росреестр (его территориальные органы) применяют к правонарушителям меры административного воздействия, предусмотренные пунктом 29 части 2 статьи 28.3 КоАП, с дальнейшим направлением материалов дела в суд. 

В ходе осуществления государственного земельного контроля выявленное правонарушение не может быть снято с контроля до его полного устранения.

К нарушителям земельного законодательства применяются меры в строгом соответствии с требованиями:

-  Конституции Российской Федерации; 

-  Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях;

-  Земельного кодекса Российской Федерации; 

- Федерального закона от 26 декабря 2008 года № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля»); 

-  постановления Правительства Российской Федерации от 15.11.2006 № 689 «О государственном земельном контроле»;

- приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 30.06.2011 № 318 «Об утверждении административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии проведения проверок при осуществлении государственного земельного контроля в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»;

- приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 30.09.2011 № 532 «О внесении изменений в приказ Минэкономразвития России от 30.04.2009 № 141 «О реализации положений Федерального закона «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля»»;

- постановление Правительства Российской Федерации от 30.12.2011  № 1248 «О внесении изменений в правила подготовки органами государственного контроля (надзора) и органами муниципального контроля ежегодных планов проведения плановых проверок юридических лиц и индивидуальных  предпринимателей, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 30.06.2010 № 489».

-  иных нормативных правовых актов.

3.2 Разрешение на строительство

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт.

В целях строительства застройщик направляет федеральным органам исполнительной власти или органам исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органам местного самоуправления в соответствии с их компетенцией заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) материалы, содержащиеся в проектной документации:

а) пояснительная записка;

б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;

в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;

г) схемы, отображающие архитектурные решения;

д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

е) проект организации строительства объекта капитального строительства;

ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;

4) положительное заключение государственной экспертизы проектной документации (применительно к проектной документации объектов, предусмотренных статьей 49 Градостроительного кодекса РФ);

5) разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 Градостроительного кодекса РФ);

6) согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта.

К заявлению может прилагаться положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации.

Не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство.

Уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления отказывают в выдаче разрешения на строительство при отсутствии документов, о которых говорилось ранее, или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в ред. Федерального закона от 31.12.2005 N 210-ФЗ).

Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.

Выдача разрешения на строительство осуществляется уполномоченными на выдачу разрешения на строительство федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления без взимания платы. В течение трех дней со дня выдачи разрешения на строительство указанные органы направляют копию такого разрешения в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора, в случае, если выдано разрешение на строительство объектов капитального строительства или в орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на осуществление государственного строительного надзора, в случае, если выдано разрешение на строительство иных объектов капитального строительства.

Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства.

Срок действия разрешения на строительство может быть продлен федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, выдавшими разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления (статья 51 Градостроительного кодекса РФ).

3.3 Осуществление строительства

Создание объектов капитального строительства регулируется Градостроительным Кодексом, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

При осуществлении строительства объекта капитального строительства лицом, осуществляющим строительство на основании договора с застройщиком или заказчиком, застройщик или заказчик должен подготовить земельный участок для строительства, а также передать лицу, осуществляющему строительство, материалы инженерных изысканий, проектную документацию, разрешение на строительство. Пример договора подряда на строительство в приложении Б. При необходимости прекращения работ или их приостановления более чем на шесть месяцев застройщик или заказчик должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства.

Если при осуществлении строительства объекта капитального строительства предусмотрен государственный строительный надзор, застройщик или заказчик заблаговременно, но не позднее чем за семь рабочих дней до начала строительства, должен направить в уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации (далее также - органы государственного строительного надзора) извещение о начале таких работ, к которому прилагаются следующие документы:

1) копия разрешения на строительство;

2) проектная документация в полном объеме, а в случаях выдачи разрешения на отдельный этап строительства, реконструкции в объеме, необходимом для осуществления соответствующего этапа строительства;

3) копия документа о вынесении на местность линий отступа от красных линий;

4) общий и специальные журналы, в которых ведется учет выполнения работ.

Лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, в соответствии с заданием застройщика или заказчика (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия. Лицо, осуществляющее строительство, также обязано обеспечивать доступ на территорию, на которой осуществляются строительство представителей застройщика или заказчика, органов государственного строительного надзора, предоставлять им необходимую документацию, проводить строительный контроль, обеспечивать ведение исполнительной документации, извещать застройщика или заказчика, представителей органов государственного строительного надзора о сроках завершения работ, которые подлежат проверке, обеспечивать устранение выявленных недостатков и не приступать к продолжению работ до составления актов об устранении выявленных недостатков, обеспечивать контроль за качеством применяемых строительных материалов.

Отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком или заказчиком проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Требования к подготовке земельных участков для строительства состав и порядок ведения исполнительной документации, форма и порядок ведения общего и специальных журналов, в которых ведется учет выполнения работ, порядок осуществления строительства, порядок консервации объекта капитального строительства могут устанавливаться нормативными правовыми актами Российской Федерации (статья 52 Градостроительного кодекса РФ).

Строительный контроль проводится в процессе строительства в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка.

Строительный контроль проводится лицом, осуществляющим строительство. В случае осуществления строительства на основании договора строительный контроль проводится также застройщиком или заказчиком. Застройщик или заказчик по своей инициативе может привлекать лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, для проверки соответствия выполняемых работ проектной документации.

Лицо, осуществляющее строительство, обязано извещать органы государственного строительного надзора о каждом случае возникновения аварийных ситуаций на объекте капитального строительства.

В процессе строительства объекта капитального строительства лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), должен проводиться контроль за выполнением работ, которые оказывают влияние на безопасность объекта капитального строительства и в соответствии с технологией строительства, контроль за выполнением которых не может быть проведен после выполнения других работ, а также за безопасностью строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, если устранение выявленных в процессе проведения строительного контроля недостатков невозможно без разборки или повреждения других строительных конструкций и участков сетей инженерно-технического обеспечения, за соответствием указанных работ, конструкций и участков сетей требованиям технических регламентов и проектной документации. До проведения контроля за безопасностью строительных конструкций должен проводиться контроль за выполнением всех работ, которые оказывают влияние на безопасность таких конструкций и в соответствии с технологией строительства, контроль за выполнением которых не может быть проведен после выполнения других работ, а также в случаях, предусмотренных проектной документацией, требованиями технических регламентов, должны проводиться испытания таких конструкций. По результатам проведения контроля за выполнением указанных работ, безопасностью указанных конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения составляются акты освидетельствования указанных работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения.

При выявлении по результатам проведения контроля недостатков конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения застройщик или заказчик может потребовать проведения контроля за выполнением указанных работ, безопасностью указанных конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения повторно после устранения выявленных недостатков. Акты освидетельствования таких работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения должны составляться только после устранения выявленных недостатков.

Замечания застройщика или заказчика, привлекаемых застройщиком или заказчиком для проведения строительного контроля лиц, осуществляющих подготовку проектной документации, о недостатках выполнения работ при строительстве объекта капитального строительства должны быть оформлены в письменной форме. Об устранении указанных недостатков составляется акт, который подписывается лицом, предъявившим замечания об указанных недостатках, и лицом, осуществляющим строительство.

Государственный строительный надзор осуществляется при строительстве, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов и проектная документация таких объектов подлежит государственной экспертизе, либо проектная документация таких объектов является типовой проектной документацией или ее модификацией.

Предметом государственного строительного надзора является проверка соответствия выполняемых работ в процессе строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.

По результатам проведенной проверки органом государственного строительного надзора составляется акт, являющийся основанием для выдачи лицу, осуществляющему строительство, предписания об устранении выявленных нарушений. В предписании указываются вид нарушения, ссылка на нормативный правовой акт, технический регламент, проектную документацию, требования которых нарушены, а также устанавливается срок устранения выявленных нарушений. Приостановление строительства на указанный срок осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

3.4 Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

К заявлению о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию прилагаются следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) разрешение на строительство;

4) акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);

5) документ, подтверждающий соответствие построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;

6) документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, объекта капитального строительства проектной документации и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора), за исключением случаев осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов индивидуального жилищного строительства;

7) документы, подтверждающие соответствие построенного, объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);

8) схема, отображающая расположение построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора);

9) заключение органа государственного строительного надзора, органа государственного пожарного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора, государственного пожарного надзора) о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.

Орган, выдавший разрешение на строительство, в течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, осмотр объекта капитального строительства и выдать заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или отказать в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа. В случае, если при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объекта капитального строительства осуществляется государственный строительный надзор, осмотр такого объекта органом, выдавшим разрешение на строительство, не проводится.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства.

В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию должны содержаться сведения об объекте капитального строительства, необходимые для постановки построенного объекта капитального строительства на государственный учет.

4 Экологическая экспертиза

4.1 Краткая характеристика физико-географических и климатических условий района

Город Новокузнецк расположен в переходной области от низкогорно-таежного к холмисто-увалистой лесостепной ландшафтной зоне юга Кузбасса в большой котловине, образованной поймами рек Кондомы и Томи. Перепад высот в пределах города составляет 250м.

Характеристика климата приводится по СНиП 2.01.01-82 "Строительная климатология и геофизика", "Справочнику по климату СССР, вып.20", данным Новокузнецкой метеостанции и Кемеровского ЦГМ. Климат района континентальный с повышенным количеством атмосферных осадков, с продолжительной морозной зимой и коротким, но жарким летом.

Среднегодовая температура воздуха в Новокузнецке составляет плюс 0,7 0С, средняя температура самого холодного месяца января минус 17,8 0С, самого теплого месяца июля плюс 18,5 0С.

Ветровой режим определяется резким преобладанием юго-западных и северо-восточных ветров, повторяемость которых в сумме составляет 48 процентов в год. Наименьшая повторяемость ветров приходится на юго-восточное и восточное направления.

Котловинная форма рельефа способствует большой повторяемости штилевых ситуаций, количество которых максимально в зимний период, достигающее 30 процентов.

Туманы наблюдаются в г. Новокузнецке до 45 дней в году.

Как и в целом для города, для площадки характерны инверсии, в значительной степени усиливающие потенциал загрязнения атмосферы.

Основные метеоданные и характеристики, определяющие условия рассеивания вредных веществ в атмосфере сведены в таблицу 4.

Таблица 4 - Метеорологические характеристики и коэффициенты, определяющие условия рассеивания загрязняющих веществ в атмосфере                   г. Новокузнецка

Наименование характеристик

Величина

Коэффициент, зависящий от стратификации атмосферы, А

200

Коэффициент рельефа местности в городе

1,5

Средняя максимальная температура наружного воздуха наиболее жаркого месяца года, С0

18,5

Средняя температура наружного воздуха наиболее холодного месяца (для котельных, работающих по отопительному графику), С0

-17,8

Среднегодовая роза ветров, %

С

14,6

СВ

21,3

В

5,5

ЮВ

2,4

Ю

12,8

ЮЗ

25,6

З

7,9

СЗ

9,9

Скорость ветра (по средним многолетним данным), повторяемость превышения которой составляет 5%, м/с

11,0

4.2 Оценка воздействия объекта на атмосферный воздух и характеристика источников выброса загрязняющих веществ

Фоновые концентрации по загрязняющим веществам для города Новокузнецка приняты согласно письму № 175 от 24.03.2000 года Новокузнецкой гидрометеорологической обсерватории.

Таблица 5 - Фоновые концентрации по загрязняющим веществам для города Новокузнецка в мг/м3

Оксид углерода

3

(0.6 ПДК)

Диоксид азота

0.128

(1.5 ПДК)

Диоксид серы

0.018

(0.036ПДК)

Сажа

0.138

(0.92 ПДК)

3,4-Бензпирен (ср. конц.)

2.7x10

(0.27ПДК)

Теплоснабжение здания «Крокус» предусматривается централизованное от наружных теплосетей.

Источниками выделений загрязняющих веществ в атмосферу являются: строительные машины и механизмы сварочные, лакокрасочные, земляные и дорожные работы, в период строительства и автотранспорт открытых временных стоянок.

Перечень загрязняющих веществ, выбрасываемых в атмосферу, нормативы их предельно-допустимых концентраций и классы опасности приведены в таблице 6.

Таблица 6 – Перечень загрязняющих веществ, выбрасываемых в атмосферу

№ п/п

Наименование вещества

Код вещества

ПДК, мг/м3

Класс опасности

1

2

3

4

5

1.

Углерода оксид

0337

5,0000

4

2.

Двуокись азота

0301

0,0850

2


           Продолжение таблицы 6

№ п/п

Наименование вещества

Код вещества

ПДК, мг/м3

Класс опасности

3.

Сернистый ангидрид

0330

0,5000

3

4.

Углеводород

0601

1,5000

2

5.

Сажа

0328

0,1500

3

6.

3,4-Бензпирен

0703

0,1000

1

7.

Железа оксид

0123

0,0400

3

8.

Марганец и его соединения

0143

0,0100

2

9.

Ксилол

0616

0,2000

3

10.

Уайт-спирит

2752

1,0000

0

11.

Бутил ацетат

1201

0,1000

4

12.

Небутиловый спирт

1042

0,1000

3

13.

Толуол

0621

0,6000

3

14.

Этиловый спирт

1061

5,0000

4

15.

Пыль (шамот)

2908

0,3000

3

16.

Сероводород

0333

0,0080

2

4.3 Расчет выбросов вредных веществ от работы строительных машин и оборудования в период строительства

Выбросы вредных веществ от строительных машин и оборудования, участвующих в строительстве рассчитаны по «Методическому пособию по расчету выбросов от неорганизованных источников в промышленности строительных материалов», Новороссийск, Союзстромэкология, 1989г. с учетом СП 12-134-2001 «Механизация строительства. Расчет расхода топлива на работу строительных и дорожных машин», ГОССТРОЙ России М, 2002 г.

Расчет приведен согласно СНиП 1.04.03-85 «Нормы продолжительности строительства» и на основании исходных данных Проекта организации строительства.

Технические характеристики строительных машин и оборудования приведены из «Справочника по строительным машинам и оборудованию» И.Н. Крупницкий, Е.П. Спельман, Министерство обороны СССР М. 1980г.

Исходные данные для расчета выбросов вредных веществ от строительных машин и механизмов приведены в приложении Г.

Выбросы в атмосферу составят за период строительства, т/год:

Окись углерода

13,919

Углеводород

4,176

Двуокись азота

5,568

Сажа

2,088

Сернистый ангидрид

2,784

3,4-Бензапиреп

4,18Е-0 5

Всего:

28,53401

Расчет валовых выбросов от лакокрасочных работ приведен по «Методике проведения выбросов загрязняющих веществ в атмосферу для автотранспортных предприятий (расчетным методом), НИИАТ, М.,1998 «Нанесение лакокрасочных покрытий». С учетом поправок 1999г и 2002 г.

Результаты расчета смотри в приложении Г.

Расчет валовых выбросов углеводородов от нефтепродуктов выполнен по «Методическим указаниям по определению выбросов в атмосферу из резервуаров», «Оргнефтехимзавод», г. Казань, МП «БЕЛИНЭКОМП», г. Новополоцк, 1997 г., с учетом «Дополнений...» НИИ Атмосфера, СПб, 1999г.

Результаты расчета смотри в приложении Г.

Расчет валовых выбросов при пересыпке строительных материалов приведен по «Методическому пособию по расчету выбросов от неорганизованных источников в промышленности строительных материалов», г. Новороссийск, Союзстромэкология, 1989 г.

Результаты расчета приведены в приложении Г.

Расчет выбросов загрязняющих веществ от сварочных работ во время строительства проведен на ПЭВМ ЮМ VZ 195 по программному комплексу "ЭРА" vl.3 фирмы "Логос-Плюс" по «Методике проведения инвентаризации выбросов загрязняющих веществ в атмосферу для автотранспортных предприятий». Сварка и резка металлов, М. 1999г.

Результаты расчета:

а) Расчет валовых выбросов

Город - Новокузнецк

Объект – нежилое здание (торговый комплекс)

Источником загрязнения для него является источник выделения – сварочный агрегат

Произвести расчет  без  остановок   (1-да),   _STEP_ = 1

б) Расчет  выбросов ЗВ от сварки металлов

Вид  сварочных материалов:   Электроды ОЗС-4

Расход сварочных материалов, кг за период строительства: В = 3720

Время работы сварочного оборудования, час/сутки:_S_ = 8

Число дней работы участка за период строительства: DR=365

Время работы сварочного оборудования, час за период строительства:

_Т_=DR * _S_ = 365 * 8 = 2 920

Максимальный  расход сварочных материалов за день, кг: ВМАХ=10,1

Примесь: 0143 Марганец и его соединения (в пересчете на марганца (IV) оксид)

GIS =1.27

Валовый выброс ЗВ, т/год :  _М_ = GIS * В / 10 ^6 = 1.27 * 3 720 / 10 ^6 = 0,000472

Максимально разовый выброс В, г/с: _G_ = GIS * ВМАХ/3600/_S_ = 1.27 *10.1/3600/8 = 0.000445

Примесь: 0123 Железо (II, III) оксиды (Железа оксид) (в пересчете на железо)

GIS = 9.63

Валовый выброс ЗВ, т/год: _М_ = G1S * В /10 ^6 = 9.63 * 3720 / 10 ^6 = 0,0358

Максимально разовый выброс ЗВ, г/с:_G_ = GIS * BMAX/3600/_S_ = 9.63 *10,1/3600/8 = 0.00337

Таблица 7 - Итого по участку

Код

Примесь

Выброс, т/год

Выброс, г/с

0123

Железо (II,III) оксиды (железа оксид) (в пересчете на железо)

0,0358

0,00337

0143

Марганец и его соединения (в пересчете на марганца (IV) оксид)

0,000472

0,000445

Строительные работы, сопровождающие шумом, прекращаются в 22.00 часов.

4.4 Расчет выброса загрязняющих веществ от автотранспорта открытой автостоянки

Расчет выбросов от различных групп автомобилей ведется по «Методике проведения инвентаризации выбросов загрязняющих веществ в атмосферу для автотранспортных предприятий» М. 1999г.

Вместимость временных открытых автостоянок составляет - 20 автомашины. Общее количество выездов и въездов автомобилей в час пик в % от общего количества машиномест принято по Пособию к МГСН 5.01.94* «Стоянки легковых автомобилей», выпуск 1, М. 1997 год.

В автостоянках кратковременного хранения въезды и выезды относительно равномерно распределены в течение дня. Общее количество выездов автомобилей в час пик в % от общего количества машиномест принято 20 процентов. Время прогрева для временных автостоянок равно 0.

4.5 Охрана подземных и поверхностных вод от истощения и загрязнения

В проекте предусмотрено полное благоустройство территории – 1 765 м2, что предотвращает загрязнение подземных и поверхностных вод, а также почв.

Водоснабжение и канализация - централизованные, внутриквартальные сети квартала № 6.

Объем поверхностного стока составит 20  м3/ сутки.

4.6 Охрана окружающей среды при складировании отходов

В строительстве  здания «Крокус» занято 5 человека ИТР и МОП,  25 рабочих в течение 12-х месяцев.

Объем бытового мусора, из расчета 0.22 м3 на одного ИТР и 0.4 м3г на одного рабочего, принят по Справочнику «Санитарная очистка и уборка населенных мест», Стройиздат М. 1990 г.

Объем бытовых отходов за период строительства составит соответственно 1,1м3 и 10,00 м3. Общий объем мусора – 11,1 м3 за период строительства.

Объем строительного мусора составит около 4,5 тонны. Хранение строительного мусора предусматривается на водонепроницаемой подстилающей поверхности.

Площадь всех помещений составляет 1614 м2. Количество персонала составит - 30 человек. Общая площадь твердых покрытий  прилегающей к жилому дому территории составляет 1765 м2.

Объем бытового мусора, из расчета 1,4 м3 на 1 м2 торговой площади  в год, из расчета 0.22 м3 на одного ИТР и объем смета с твердых покрытий улиц, из расчета с 1 м2  - 0.008 м3 в год, согласно СНиП 2.07.01 - 89 Градостроительство. "Планировка и застройка городских и сельских поселений" и Справочника «Санитарная очистка и уборка населенных мест», Стройиздат М. 1990 г., составит 2 259,6 м3 /год, 6,6 м3 /год и 14,12 м3 /год. Общий объем бытовых отходов – 2 280,32 м3 /год.

Вывоз бытового мусора предусматривается ООО «Сороежка», утилизация – ООО «ЭкоЛенд».

4.7 Расчет эколого-экономического ущерба

Расчет платы за выбросы в атмосферу выполнен на основании базовых нормативов, действующих на начало 1993 года с учетом деноминации, согласно письму Министерства охраны окружающей среды и природных ресурсов Российской Федерации от 02.12.92 номер 01-15/65-6117, порядка определения платы, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.08.92 номер 632 и письма Государственного Комитета по Охране окружающей среды номер 05-14/29-3621 "О деноминации базовых нормативов платы".

Плата за загрязнение окружающей природной среды в размерах, не превышающих ПДВ, определяется путем умножения соответствующих ставок платы на величину указанных видов загрязнения и суммирования полученных по видам загрязнения.

К базовым нормативам платы установлен коэффициент, учитывающий экологические факторы: природно-климатические особенности территории, значимость природных и социально-культурных объектов. Для Западной Сибири этот коэффициент равен 1,2.

Для природопользователей, осуществляющих выбросы загрязняющих веществ в атмосферу городов и крупных промышленных центров, коэффициент экологической ситуации увеличивается на 20 процентов и составляет для города Новокузнецка 1,44.

Размер платы за выбросы загрязняющих веществ в атмосферу в период строительства смотри в таблице 7.

Таблица 8 - Расчет платы за выбросы вредных веществ в атмосферу от строительных машин и оборудования в период строительства

Наименование ингредиента

Величина выброса, т

Нормативы платы, руб./т. в пределах ПДВ

Коэффициент экологической ситуации

Сумма платы, руб.

Всего

ПДВ

За выброс в пределах ПДВ

Всего

Углерода оксид

13,919

0,6

1,44

12,03

Двуокись азота

5,568

52

1,44

416,93

Сернистый ангидрид

2,784

40

1,44

160,36

Углеводород

4,176

21

1,44

126,28

Сажа

2,088

41

1,44

123,28

Свинец

-

6833

1,44

-

3,4-Бензпирен

0,0000418

2049801

1,44

123,38

Железа

диоксид

0,0072

52

1,44

0,539

Марганец

0,000945

2050

1,44

2,79

Ксилол

0,199

11,2

1,44

3,21

Уайт-спирит

2,84

2,5

1,44

10,22

Бутилацетат

6,6526

21

1,44

201,17

Небутиловый спирт

21,12

21

1,44

638,669

Толуол

1,87

552

1,44

1486,43

Этиловый спирт

1,014

0,4

1,44

0,58

Пыль

0,693

21

1,44

20,96

Сероводород

0,0000039

257

1,44

0,01

Итого:

3326,838

Размер платы за размещение бытовых и строительных отходов составит за период строительства:

(11,1 х 15 х 1,2) + (4,5 х 0,4 х 1,2) = 201,96 руб.

Общий размер платы за природопользование в период строительства составит 4329,35 рублей.

Размер платы за размещение бытовых отходов в период эксплуатации составит: 2 280,32 х 15 х 1,2 = 41 045,76 руб. в год.

4.8 Расчет поверхностного стока с проектируемой территории

Расчет выполняется в соответствии со СНиП 2.04.03- 85 и справочным пособием к нему «Временными рекомендациями по проектированию очистных сооружений для очистки поверхностного стока с территории промышленных предприятий и расчету условий выпуска стока в водные объекты».

1. Расчетная площадь стока, включая автостоянку, составляет F = 0,1765 га.

2. Интенсивность дождя, продолжительностью 20 мин, составляет g = 70 л/сек с 1 га.

3. Среднее количество дождей за год m = 80.

4. Слой осадков в теплый период года за сутки hg =10 мм.

Суточный расход стоков составляет:

Qсут=10*hg*Ψ*g*F,

где Ψ - общий коэффициент стока для водонепроницаемых поверхностей, он колеблется в пределах 0,6-0,8 (среднее значение 0,7).

Qсут = 10 * 10 *0,7 * 0,1765 = 12,355 м3/сутки

Годовое количество дождевых стоков составляет:

Qгод=10 Ψq* hгод * F,

где hгод - годовое количество осадков за теплый период года в Новокузнецком районе и равно 362 мм/год.

Qгод = 10 * 362 * 0,7 * 0,1765 = 447,25 м3/год

5 Экономическая экспертиза

5.1 Определение рыночной стоимости здания

Объектом оценки является здание, расположенное по адресу: г. Новокузнецк, Центральный район, пр-т Строителей, 11/3. Здание отдельно стоящее, имеет 2 этажа, оснащено центральным отоплением,  канализацией, водопроводом, центральным электроснабжением и приточно-вытяжной вентиляцией. Здание находится в долевой собственности у трех физических лиц. Площадь всех помещений в здании составляет 1614 м2.

5.1.1 Определение наилучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ)

Рыночная стоимость объекта недвижимости определяется исходя из принципа лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ).

Данный принцип определяет набор факторов, влияющих на стоимость объекта.

ЛНЭИ предусматривает разумное и возможное использование объекта оценки, которое обеспечивает наивысшую текущую стоимость на конкретную дату.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям.

  1.  Законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями по зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонных и экологическим законодательством.
  2.  Физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования.
  3.  Финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физически осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу.
  4.  Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое из финансово осуществимых использований будет приносить максимально чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Таблица 9 - Определение факторов ЛНЭИ

Факторы

Офисное помещение

Торговое помещение

Жилое помещение

Производственное помещение

Потенциал местоположения

+

+

+

-

Рыночный спрос

+

+

-

-

Правовая обоснованность

+

+

-

-

Физическая возможность

+

+

-

-

Финансовая оправдываемость

+

+

-

-

Максимальна эффективность

+

+

-

-

Итого:

6

6

1

0

Для рассматриваемого здания наилучшим и наиболее эффективным использованием выбирается использование в качестве торговых помещений и офисных помещений.

5.1.2 Определение рыночной стоимости здания затратным подходом

Стоимость объекта недвижимости затратным подходом:

Сзатр.=Сзем.+В+ПИ-И

где, Сзем – стоимость земельного участка,

В – восстановительная стоимость,

ПИ – прибыль инвестора,

И – совокупный накопленный износ.

Рассчитаем стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость 1 м2 земельного участка составляет – 4241,86 рублей.

4241,86 руб/м2  х 1765 м2 х 1,1 х 1,1 = 9 059 128,2 рублей.

Восстановительная стоимость (ВС) рассчитывается в текущих ценах на действительную дату оценки и представляет собой стоимость объекта оценки как нового т.е. без учета износа. Наиболее полным документом определяющим стоимость затрат на возведение улучшений является сводный сметный расчет. Для данного объекта общая сметная стоимость в ценах 2012 г. (с НДС) составляет    58 000 тыс.руб.

ПИ – Прибыль инвестора – это предпринимательский доход в виде вознаграждения инвестору за риск, связанный с вложением инвестиций и реализации проекта. Принимается 25% от восстановительной стоимости.

ПИ = 0,25*58 000 000= 14 500 000 руб.

Подлежащий оценке объект недвижимости - функционирующий объект (сданный в эксплуатацию в 2006 году). Совокупный накопленный износ определяется методом срока жизни.

И=ЭВ(ХВ)/ФЖ*100

Где, ЭВ(ХВ) – эффективный (хронологический) срок жизни (с момента ввода в эксплуатацию до даты оценки) при нормальной эксплуатацию принимается ЭВ=ХВ;

ФЖ – фактический срок жизни

И = 6/90*100=6,6 %

Стоимость здания Крокус определенная  затратным подходом:

С затр.=  9 059 128,2 + 58 000 000+ 14 500 000-3 828 000 = 77 731 128,2 руб.

5.1.3 Определение рыночной стоимости здания сравнительным подходом

Сравнительный подход оценки рыночной стоимости основан на сравнении объекта оценки с сопоставимыми объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу недавно. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемым объектом по выделенным элементам сравнения.

Сравнительный подход применен на основе данных, публикуемых в новокузнецких газетах «Вариант» и «Франт». Объекты-аналоги являются сопоставимыми с объектом оценки. Основные критерии выбора объектов-аналогов:

- права собственности на недвижимость;

- условия финансирования;

-условия и время продажи;

- местоположение;

- физические характеристики.

Расчет рыночной стоимости здания сравнительным подходом представлен в таблице 10.

Таблица 10 - Расчет рыночной стоимости здания сравнительным подходом

Характеристика сравнения

Объект оценки

Объекты-аналоги

1

2

3

4

Источник

Газета «Вариант»

Газета «Франт»

Газета «Вариант»

Газета «Франт»

Назначение объекта

Офисно-торговое

Офисно-торговое

Офисно-торговое

Офисно-торговое

Офисно-торговое

Адрес

Пр-т Строителей, 11/3

Пр-д Колхозный, 11

Пр-т Октябрьский

Ул. Сеченова, 30

Ул. Орджоникидзе, 36а

Цена продажи

49 000 000

50 000 000

27 500 000

70 000 000

Общая площадь

1614

819,0

832,0

900,0

944,5

Цена руб./м2  

59 829

60 096

30 556

74 113

Площадь земельного участка

1765

200

250

1 000

400

Объект оцениваемых прав на зем. Участок

Право собственности

Право аренды

Право аренды

Право собственности

Право аренды

         

             Продолжение таблицы 10

Характеристика сравнения

Объект оценки

Объекты- аналоги

1

2

3

4

  1.  Общие абсолютные поправки на стоимость земельного участка

Стоимость земельного участка, руб.

52 110

70 573

1 712 752

126 901

Скорректированная цена, руб.

48 947 890

49 029 427

25 787 248

69 873 099

  1.  Общие поправки поправки

Объем оцениваемых прав

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Корректировка, %

0%

0%

0%

0%

Величина корректировки. Руб.

0

0

0

0

Скорректированная цена, руб.

48 947 890

49 029 427

25 787 248

69 873 099

Условия финансирования

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

Корректировка, %

0%

0%

0%

0%

Величина корректировки. Руб.

0

0

0

0

Скорректированная цена, руб.

48 947 890

49 029 427

25 787 248

69 873 099

Условия продажи

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

Корректировка, %

0%

0%

0%

0%

Величина корректировки. Руб.

0

0

0

0

Скорректированная цена, руб.

48 947 890

49 029 427

25 787 248

69 873 099

Дата продажи

1 июня

1 июня

1 июня

1 июня

28 мая

Корректировка, %

0

0

0

0

Величина корректировки. Руб.

0

0

0

0

Скорректированная цена, руб.

48 947 890

49 029 427

25 787 248

69 873 099

Корректировка на цену предложения,%

- 10%

- 10%

- 10%

- 10%

Величина корректировки. Руб.

- 4 894 789

- 4 992 943

- 2 578 725

- 6 987 310

Скорректированная цена, руб.

44 053 101

44 936 484

23 208 523

62 885 789

             Продолжение таблицы 10

Характеристика сравнения

Объект оценки

Объекты- аналоги

1

2

3

4

Корректировка на местоположение,%

0 %

-7 %

-5 %

-15 %

Величина корректировки. Руб.

0

- 3 302 875

- 1 180 729

- 9 208 425

Скорректированная цена, руб.

44 053 101

41 633 609

22 027 794

53 677 364

Транспортная доступность

хорошая

хорошая

хорошая

хорошая

хорошая

Корректировка, %

0

0

0

0

Величина корректировки. Руб.

0

0

0

0

Скорректированная цена, руб.

44 053 101

41 633 609

22 027 794

53 677 364

Скорректированная цена, руб./м2  

53 789

50 040

24 475

56 832

  1.  Процентные поправки к единице сравнения

Площадь

1614

819,0

832,0

900,0

944,5

Корректировка на площадь, %

-15%

-15%

-14%

-13%

Величина корректировки. Руб.

- 8 068,35

- 8 068,35

- 3 426,5

- 7 388,16

Скорректированная цена, руб./м2  

45 720,65

41 971,65

21 048,5

49 443,84

  1.  Абсолютные поправки к единице сравнения

Тип, состояние отделки

Улучшенная, хорошее состояние

Улучшенная, хорошее состояние

отсутствует

Улучшенная, хорошее состояние

Улучшенная, хорошее состояние

Величина корректировки. Руб.

0

- 9000

0

0

Скорректированная цена, руб./м2  

45 720,65

32 971,65

21 048,5

49 443,84

  1.  Согласование результатов

Суммарный модуль корректировок,%

25%

32%

29%

38%

Весовой коэффициент

0,29

0,23

0,27

0.21

Доля, руб./м2  

13 258,99

7 583,48

5 683, 09

10 383,21

Стоимость, руб./м2

36 908,77

       

Продолжение таблицы 10

Рыночная стоимость объекта оценки по сравнительному подходу, руб.

59 570 754

Рыночная стоимость земельного участка, руб.

2 668 172

Итоговая стоимость объекта оценки по сравнительному подходу

62 238 926

Стоимость здания определенная сравнительным подходом составляет 62 238 926 руб.

5.1.4 Определение рыночной стоимости здания по доходному подходу

Доходный подход базируется на пересчете доходов, которые ожидается получить от объекта недвижимости в будущем в стоимость.

В доходном подходе есть два метода определения рыночной стоимости:

  1.  Метод капитализации доходов (МПК)
  2.  Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП)

Определение стоимости бизнеса методом ДДП основано не предположении  о том, что потенциальный инвестор не заплатит за данный бизнес сумму, большую, чем текущая стоимость будущих доходов от этого бизнеса. Собственник не продаст свой бизнес по цене ниже текущей стоимости прогнозируемых будущих доходов. Считается, что в результате взаимодействия стороны придут к соглашению о рыночной цене, равной текущей стоимости будущих доходов.

Метод ДДП используется, когда объект недвижимости:

  •  является объектом доходной недвижимости
  •  имеет неравные потоки доходов и расходов

Прогнозный период для оценки принят пять лет. Денежные потоки прогнозируются по каждому году. Расчет коммунальных услуг ведется из расчета на двух человек.

Для оценки рыночной стоимости арендной платы за 1 м2 площади здания Крокус  используем данные по аренде сопоставимых объектов путем анализа текущих ставок и тарифов на рынке сравниваемых объектов. Результаты оценки получены следующие (таблица 11.)

Таблица 11 - Оценка рыночной стоимости арендной платы

Элемент сравнения

Оцениваемый объект

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Аналог

4

Арендная ставка руб./м2  

 

750

800

650

1000

Права

полн.

полн.

полн.

полн.

полн.

Условия расчетов

рын.

рын.

рын.

рын.

рын.

Особые условия

рын.

рын.

рын.

рын.

рын.

Время

0

0

0

0

0

Местоположение

Отл.

Хор. ↑

Хор.↑

Хор.↑

Отл.

Физические характеристики

Отл.

Хор.↑

Отл.

Отл.

Отл.

Экономические характеристики

Отл.

Отл.

Отл.

Хор.↑

Хор.↑

Общая корректировка

 

↑↑

↑↑

Сравнивая объект оценки поочередно с каждым из объектов сравнения по всем ценообразующим факторам, стрелками обозначаем направление корректировки, которая могла бы привести ставку арендной платы к значению, соответствующему свойствам объекта оценки.

Таблица 12 - Определение арендной ставки

Объект

Ар.ставка

Напр.коррект.

Аналог 4

1000

↑ 

Оцениваемый объект

800-1000

Аналог 2

800

Аналог 1

750

↑↑

Аналог 3

650

↑↑

На основе анализа, проведенного на рынке арендных ставок, можно сделать вывод, что оптимальная ставка арендной платы за 1 кв.м. офисно –т оргового помещения составляет 900 руб. в месяц, с увеличением на 15 % в год.

Таблица 13 - Оценка рыночной стоимости доходным подходом

Расчет денежного потока

Прогнозный период

Постпрогн. период

1 год

2 год

3 год

4 год

5 год

6 год

Ставка арендной платы за кв.м. офисного помещения в год

10800

12 420

14 283

16 425,5

18 889

21 722,7

Площадь

торгово-офисных помещений, м2

1614

1614

1614

1614

1614

1614

ПВД (тыс.руб.) увел. на 15% каждый год

17431200

20045880

23052762

26510676

30487277

35060368

поправка на недогруз (руб.)

15

10

8

5

3

0

поправка на неплатежи (руб.)

12

8

6

4

2

0

ДВД

12724776

16437621

19825375

24124715

28962913

35060368

операционные расходы в т.ч.:

 

налоги

 

на недвижимость (2% от ДВД)

254495,5

328 752,4

396 507,5

482 494,3

579 258,3

701 207,4

Продолжение таблицы 13

Расчет денежного потока

Прогнозный период

Постпрогн. период

1 год

2 год

3 год

4 год

5 год

6 год

коммунальные платежи

увеличивается на 15% ежегодно

эл. энергия (1,53 руб./КВт), руб. (30 000 Кв./год)

45 900

52 785

60 702,8

69 808,2

80 279,4

92 321,3

отопление (9,96 руб./м2 ), руб.

16 075,4

18 486,7

21 259,7

24 448,7

28 116

32333,3

Горячее водоснабжение (40,73 руб./м3), руб.

65 738

75599

86 939

99 980

114 976,5

132 223

Холодное водоснабжение (22,45 руб./м3), руб

36 234

41 669

47 920

55 108

63 374

72 880

водоотведение (5,96  руб./м3), руб.

9 619,4

11 062,3

12 721,7

14 630

16 824

19 348

вывоз мусора (1,4 руб./м2), руб.

2 259,6

2 598,5

2988

3436,6

3 952

4522,9

Содержание и ремонт здания (16,87 руб./м2), руб.

27 228,2

31312,4

36 009,3

41 410,7

47 622,3

54 765,6

Итого ком. Расходы в месяц, руб.

203 054,6

233 512,9

268 540,5

308 822,2

355 144,2

408 394,1

Итого ком. Расходы в год, руб.

2 436 655,2

2 802 154,8

3 222 486

3 705 866,4

4 261 730,4

4 900 729,2

затраты на управление (1% от ДВД)

127 247,8

164 376,2

198 253,8

241247,15

289629,13

350603,68

бухгалтерские и юридические услуги (1% от ДВД)

127 247,8

164 376,2

198 253,8

241247,15

289629,13

350603,68

маркетинг  и работа с арендаторами (2 % от ДВД)

254495,5

328 752,4

396 507,5

482 494,3

579 258,3

701 207,4

охрана

360 000

360 000

360 000

360 000

360 000

360 000

реклама

20 000

20 000

20 000

20 000

20 000

20 000

прочие расходы (1% от ДВД)

127 247,8

164 376,2

198 253,8

241247,15

289629,13

350603,68

ЧОД

9 017 387,9

11 940 459

14 835 116

18350120

22293780

27325416

Ставка дисконтирования = безрисковая ставка + ставка за низкую ликвидность + ставка за риск + ставка за инвестиционный менеджмент = 12,5+1,5+4+2=20%

f

0,8333

0,6944

0,5787

0,4823

0,4019

0,3349

Текущая стоимость дохода

7514189,3

8291454,7

8585081,6

8850262,8

8959870,1

9151281,8

Продолжение таблицы 13

Сумма текущей стоимости дохода

51 352138

 

Коэффициент капитализации=1/8+безрисковая ставка + ставка за низкую ликвидность + ставка за риск + ставка за инвестиционный менеджмент = 12,5+12,5+1,5+4+2=32,5%

Стоимость объекта оценки

С дох.кв.=9151281,8/32,5%+51 352138=54 326 304

Стоимость здания определенная доходным подходом составляет 54 326 304 руб.

5.1.5 Согласование результатов оценки

Применение для оценки рыночной стоимости здания стандартных оценочных методик дало следующие результаты:

Затратный подход……………..77 731 128,2 руб.

Сравнительный подход………...62 238 926 руб.

Доходный подход……………...54 326 304 руб

Таблица 14 - Принятые степени доверия к подходам

Степень доверия по подходам:

Затратный

Сравнительный

Доходный

Полнота информации

0,4

0,2

0,4

Достоверность информации

0,6

0,3

0,1

Допущения, принятые в расчетах

0,5

0,1

0,4

Способность учитывать конъюнктуру рынка

0,3

0,5

0,2

Способность учитывать конструктивные особенности

0,7

0,15

0,15

В среднем:

0,50

0,25

0,25

Таблица 15 - Расчет обоснованной рыночной стоимости

Подход

Стоимость,  руб.

Удельный вес, %

Стоимость с учетом весовых коэффициентов, руб.

Затратный

77 731 128,2

0,50

38 865 564

Сравнительный

62 238 926

0,25

15 559 731

Доходный

54 326 304

0,25

13 581 576

Итоговая величина рыночной стоимости, руб.

68 006 871

То же, округленно, руб.

68 000 000

Таким образом, рыночная стоимость здания составляет - 68 000 000 рублей.

5.2 Определение величины вероятной прибыли от проекта

На сегодняшний момент уровень прибыльности проекта для девелопера (инвестора) оценивается в 20-25% к величине затрат по проекту. По среднерыночным данным о прибыли инвестора, сложившимся на данный момент, уровень прибыли для типичного инвестора на данном сегменте рынка принимается исходя из анализа ставок, принимающихся девелоперами, и составляет 25% от затрат на строительство.

Затраты на строительство составляют по ценам 2012 года составляют 58 0000 000 рублей

Величина вероятной прибыли от проекта:

ПД = 58 000 000*0,25 = 14 500 000 рублей.


5.3 Оценка эффективности инвестиционного проекта

Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости необходима, если инвестиционный проект является либо самостоятельным объектом оценки, либо одним из элементов собственности, выделяемых в затратном подходе наряду с машинами и оборудованием и т.д. В нашем случае инвестиционный проект является самостоятельным объектом оценки, поэтому производим анализ инвестиционной привлекательности объекта.

Различают простые (статические) и усложненные методы оценки, основанные на теории временной стоимости денег. Простые методы расчета экономической эффективности капитальных вложений предусматривают систему следующих показателей:

коэффициент общей экономической эффективности капитальных вложений;

срок окупаемости;

показатель сравнительной экономической эффективности, основанной на минимизации приведенных затрат.

Основным недостатком данных показателей является игнорирование различной стоимости денег во времени.

Оценка инвестиционной привлекательности должна учитывать:

изменение стоимости денег во времени;

инфляционные процессы;

возможность альтернативного инвестирования;

необходимость обслуживания капитала, привлекаемого для финансирования.

Техника усложненных методов базируется на выводе о том, что потоки доходов и расходов по проекту несопоставимы. Для объективной оценки необходимо сравнивать затраты по проекту с доходами, приведенными к их текущей стоимости на момент осуществления затрат, исходя из уровня риска по оцениваемому проекту, т.е. доходы должны быть продисконтированы.

Инвестиционная оценка недвижимости характеризует ее привлекательность в сравнении с другими альтернативными инвестициями. Оценка инвестиционной привлекательности с учетом временного фактора основана на использовании следующих показателей:

срок (период) окупаемости;

чистая текущая стоимость доходов;

ставка доходности проекта;

внутренняя ставка доходности проекта;

модифицированная ставка доходности проекта;

ставка доходности финансового менеджмента.

Оценка инвестиций проекта предполагает использование всей системы показателей. Это связано с тем, что каждому методу присущи недостатки, которые устраняются при расчете другого показателя. Экономическое содержание каждого показателя неодинаково. Аналитик получает информацию о различных сторонах инвестиций, поэтому только вся совокупность расчетов позволит принять правильное решение.

1. Расчет срока (период) окупаемости

Период окупаемости - это число лет, необходимых для полного возмещения вложений в недвижимость за счет приносимого дохода.

Схема расчета срока окупаемости:

Определить дисконтированный денежный поток доходов в соответствии с периодом возникновения;

Рассчитать накопленный дисконтированный денежный поток как алгебраическую сумму затрат и дисконтированных доходов. Расчет ведется до первой положительной величины;

Определить срок окупаемости (Т) по формуле:

T=Ti + НС/ДДП, где

Ti - число лет, предшествующих году окупаемости;

НС - невозмещенная стоимость на начало года окупаемости;

ДДП - дисконтированный денежный поток в год окупаемости.


Таблица 16 - расчет ПВД

Расчет денежного потока

Прогнозный период

0

1

2

3

4

5

6

7

8

Арендная ставка за кв.м./год офисов и торговых площадей, руб.

0

10800

12 420

14 283

16 425,45

18 889,27

21 722,7

24981,1

28 728,27

Площадь офисов, кв.м.

0

1614

1614

1614

1614

1614

1614

1614

1614

ПВД от  офисов, руб./год

0

17431200

20045880

23052762

26510676

30487277

35060368

40319423,8

46367337,4

Итого ПВД

0

17431200

20045880

23052762

26510676

30487277

35060368

40319423,8

46367337,4

Таблица 17 - Расчет ДВД

Расчет денежного потока

Прогнозный период

0

1

2

3

4

5

6

7

8

ПВД

0

17431200

20045880

23052762

26510676

30487277

35060368

40319423,8

46367337,4

поправка на недогруз (%)

0

15

10

8

5

3

0

0

0

поправка на неплатежи (%)

0

12

8

6

4

2

0

0

0

ДВД

0

12724776

16437621

19825375

24124715

28962913

35060368

40319423,8

46367337,4

Таблица 18 - Расчет операционных расходов

Расчет денежного потока

Прогнозный период

0

1

2

3

4

5

6

7

8

ДВД

0

12724776

16437621

19825375

24124715

28962913

35060368

40319423,8

46367337,4

Коммунальные платежи

эл. энергия (1,53 руб./КВт), руб. (30 000  Кв./год)

0

45 900

52 785

60 702,8

69 808,2

80 279,4

92 321,3

106 169,5

122 094,9

отопление (9,96 руб./м2 ), руб.

0

16 075,4

18 486,7

21 259,7

24 448,7

28 116

32 333,3

37 183,3

42 760,8

Горячее водоснабжение (40,73 руб./м3), руб.

0

65 738

75599

86 939

99 980

114 976,5

132 223

152 056,5

174 864,9

Холодное водоснабжение (22,45 руб./м3), руб

0

36 234

41 669

47 920

55 108

63 374

72 880

83 720

96 278

водоотведение (5,96  руб./м3), руб.

0

9 619,4

11 062,3

12 721,7

14 630

16 824

19 348

22 250,2

25 587,7

вывоз мусора (1,4 руб./м2), руб.

0

2 259,6

2 598,5

2988

3436,6

3 952

4 522,9

5 201,3

5 981,5

Содержание и ремонт здания (16,87 руб./м2), руб.

0

27 228,2

31312,4

36 009,3

41 410,7

47 622,3

54 765,6

62 980,44

72 427,5

Итого ком. расходы в месяц, руб.

0

203 054,6

233 512,9

268 540,5

308 822,2

355 144,2

408 394,1

469 653,2

540 101,2

Итого ком. Расходы в год, руб.

0

2 436 655,2

2 802 154,8

3 222 486

3 705 866,4

4 261 730,4

4 900 729,2

5 635 838,6

6 481 214,4

Продолжение таблицы 18

Расчет денежного потока

Прогнозный период

0

1

2

3

4

5

6

7

8

оплата труда

0

720 000

828 000

952 200

1 095 030

1 259 284,5

1 448 177,2

1 665 403,8

1 915 214,3

налоги

на з/пл персонала (1,2% от опл.труда),руб.

0

8 640

9 936

11 426,4

13 140,4

15 111,4

17738,2

19 984,8

22 982,6

на недвижимость (2% от ДВД), руб.

0

254495,5

328 752,4

396 507,5

482 494,3

579 258,3

701 207,4

806 388,5

927 346,7

страховка (2% от ДВД), руб

0

254495,5

328 752,4

396 507,5

482 494,3

579 258,3

701 207,4

806 388,5

927 346,7

затраты на управление 1% от ДВД), руб.

0

127 247,8

164 376,2

198 253,8

241247,15

289629,13

350603,68

403194,23

463673,37

бухгалтерские и юридические услуги (1% от ДВД), руб.

0

127 247,8

164 376,2

198 253,8

241247,15

289629,13

350603,68

403194,23

463673,37

маркетинг  и работа с арендаторами (2% от ДВД), руб.

0

254495,5

328 752,4

396 507,5

482 494,3

579 258,3

701 207,4

806 388,5

927 346,7

охрана

0

360 000

360 000

360 000

360 000

360 000

360 000

360 000

360 000

реклама

0

20 000

20 000

20 000

20 000

20 000

20 000

20 000

20 000

прочие расходы (1% от ДВД), руб.

0

127 247,8

164 376,2

198 253,8

241247,15

289629,13

350603,68

403194,23

463673,37

Итого операционные расходы

0

4690525,1

5499476,7

6453236,3

7148261,15

8522788,6

9902077,8

11329975,4

12975469,5

Таблица 19 - ЧОД до налогообложения

Расчет денежного потока

Прогнозный период

0

1

2

3

4

5

6

7

8

ДВД

0

12724776

16437621

19825375

24124715

28962913

35060368

40319423,8

46367337,4

операционные расходы

0

4690525,1

5499476,7

6453236,3

7148261,15

8522788,6

9902077,8

11329975,4

12975469,5

ЧОД до налогообложения

0

8034250,9

10938144

13372139

16976454

20440124,4

25158290

28989448,4

33391867,9

Ставка дисконтирования (СД) равна сумме безрисковой ставки, ставки за низкую ликвидность, ставки за риск и ставке за инвестиционный менеджмент.

СД=12,5+1,5+4,2=20%

Таблица 20 - Расчет срока окупаемости объекта

Показатели, руб.

Периоды, год

0

1

2

3

4

5

6

7

8

Денежный поток

58000000

8034250,9

10938144

13372139

16976454

20440124,4

25158290

28989448,4

33391867,9

Фактор дисконтирования (20%)

 

0,8333

0,6944

0,5787

0,4823

0,4019

0,3349

0,2791

0,2326

Дисконтированный денежный поток

58000000

6694941,3

7595447,2

7738456,8

8187743,8

8214886

8425511,3

8090955,05

7766948,47

Накопленный денежный поток

-58000

000

-51 305 059

-43 709 612

-35 971 155

-27 783 411

-19 568 525

-11 143 014

-3 052 058,6

4 714 889,9


Срок окупаемости доходного дома составляет 7,4 лет

Тыс. руб.

Т, год

График 1 – период окупаемости

Недостатки показателя:

В расчетах игнорируются доходы, получаемые после предполагаемого срока окупаемости проекта. Следовательно, при отборе альтернативных вариантов можно допустить серьезные просчеты, если ограничиваться только данного показателя.

Использование этого показателя для анализа инвестиционного портфеля в целом требует дополнительных расчетов. Период окупаемости инвестиций по портфелю в целом не может быть определен как простая средняя величина.

2. Расчет чистой текущей стоимости доходов

Показатель чистой текущей стоимости доходов позволяет принимать управленческие решения на основе сравнения инвестиционных затрат с доходами от недвижимости, приведенными к текущей стоимости.

Схема расчета чистой текущей стоимости доходов (ЧТСД):

Определить текущую стоимость каждой суммы потока доходов исходя из ставки дисконтирования периода возникновения доходов;

Суммировать текущую стоимость будущих доходов;

Сравнить суммарную стоимость доходов с величиной затрат по проекту:

ЧТСД=ПД-ПЗ,

где ПД - суммарные приведенные доходы,

ПЗ - приведенные затраты по проекту.

Если ЧТСД - отрицательная величина, то инвестор отклоняет проект. При рассмотрении нескольких вариантов предпочтение отдается объекту с максимальной величиной данного показателя.


Таблица 21 - Расчет чистой текущей стоимости доходов.

Показатели, руб.

Периоды, год

0

1

2

3

4

5

6

7

8

Денежный поток

58000000

8034250,9

10938144

13372139

16976454

20440124,4

25158290

28989448,4

33391867,9

Дисконтированный денежный поток

58000000

6694941,3

7595447,2

7738456,8

8187743,8

8214886

8425511,3

8090955,05

7766948,47

Суммарная текущая стоимость будущих доходов

6694941,3+7595447,2+7738456,8+8187743,8+8214886+8425511,3+8090955,05+7766948,47=62714889,91

ЧТСД

62 714 889,91-58 000 000=4 714 889,91

Чистая текущая стоимость доходов торгового комплекса Крокус составляет 4 714 889,91 руб. Положительная величина ЧТСД показывает, насколько возрастет стоимость активов инвестора.


Тыс. руб.

Т, год

График 2 - Денежный поток

Недостатки показателя ЧТСД:

1. Абсолютное значение ЧТСД при сравнительном анализе инвестиций в недвижимость не учитывает объем вложений по каждому варианту.

2. Величина ЧТСД зависит не только от суммы затрат и распределения потока доходов во времени. На результаты существенное влияние оказывает  применяемая  аналитиками  ставка дисконтирования, а оценка уровня риска проводится достаточно субъективно.

Увеличение ставки дисконтирования снижает величину реального прироста активов. Следовательно, один и тот же объект в разных условиях, оцененных ставкой дисконтирования, даст различные результаты и из прибыльного может превратиться в убыточный.

3. Расчет ставки доходности проекта.

Ставка доходности проекта (СДП) рассчитывается как отношение ЧТСД по проекту к величине инвестиций:

СДП=ЧТСД/ПЗ.

Ставка доходности проекта составляет:

СДП=(4 714 889,91 /58 000 000)*100%=8,1 % или 62 714 889,91/58 000 000=1,08

По экономическому содержанию ставка доходности проекта показывает величину прироста активов на единицу инвестиций. Если индекс больше единицы, то инвестиционный проект имеет положительное значение ЧТСД.

При принятии инвестиционных решений аналитики отдают предпочтение данному показателю в том случае, если величина ЧТСД в рассматриваемых проектах одинакова.

4. Расчет внутренней ставки доходности (коэффициента рентабельности).

Внутренняя ставка доходности (ВСДП) - это ставка дисконтирования, приравнивающая сумму текущей стоимости будущих доходов к величине инвестиций. Данный метод оценки инвестиций в недвижимость основан на определении максимальной величины ставки дисконтирования, при которой проекты останутся безубыточными.

Методика расчета ВСДП без финансового калькулятора достаточно трудоемка, в ее основе лежит метод интерполяции. Расчет осуществляется с использованием таблиц дисконтирования следующим образом:

Выбираем произвольную ставку дисконтирования и на ее основе рассчитываем суммарную текущую стоимость доходов по проекту.

Сопоставляем затраты по проекту с полученной суммой текущей стоимости доходов.

Если первоначальная произвольная ставка дисконтирования не дает нулевой чистой текущей стоимости доходов, то выбираем вторую ставку дисконтирования по следующему правилу:

• если ЧТСД>0, то новая ставка дисконтирования должна быть больше

первоначальной;

• если ЧТСД<0, то новая ставка дисконтирования должна быть меньше первоначальной;

Подбираем вторую ставку дисконтирования до тех пор, пока не получим варианты суммарной текущей стоимости доходов как большей так, и меньшей величины затрат по проекту.

Рассчитаем внутреннюю ставку доходности проекта методом интерполяции:


Расчет ВСДП.

Сумма потока доходов, дисконтированного по ставке 20% составит:

Таблица 22 - Расчет ВСПД

Показатели, руб.

Периоды, год

0

1

2

3

4

5

6

7

8

Денежный поток

58000000

8034250,9

10938144

13372139

16976454

20440124,4

25158290

28989448,4

33391867,9

Фактор дисконтирования (20%)

0,8333

0,6944

0,5787

0,4823

0,4019

0,3349

0,2791

0,2326

Дисконтированный денежный поток

58000000

6694941,3

7595447,2

7738456,8

8187743,8

8214886

8425511,3

8090955,05

7766948,47

 

6694941,3+7595447,2+7738456,8+8187743,8+8214886+8425511,3+8090955,05+7766948,47=62714889,91

Определим ЧТСД     62 714 889,91-58 000 000 = 4 714 889,91

Выберем новую ставку дисконтирования. Она должна быть больше 20%, так как ЧТСД>0

Рассчитаем суммарный поток доходов, дисконтированных по ставке 24%.

Таблица 23 - Расчет ВСПД

Показатели, руб.

Периоды, год

0

1

2

3

4

5

6

7

8

Денежный поток

58000000

8034250,9

10938144

13372139

16976454

20440124,4

25158290

28989448,4

33391867,9

Фактор дисконтирования (24%)

0,80645

0,65036

0,52449

0,42297

0,34111

0,27509

0,22184

0,17891

Дисконтированный денежный поток

58000000

6479221,6

7113731,3

7013553,2

7180530,7

6972330,8

6920794

6431019,23

5974139,086

6479221,6+7113731,3+7013553,2+7180530,7+6972330,8+6920794+6431019,23+5974139,086=54 085320,05

Определим ЧТСД   54 085 320,05-58 000 000 = - 3 914 679,95

Рассчитаем суммарный поток доходов, дисконтированных по ставке 22%.

Таблица 24 - Расчет ВСДП

Показатели, руб.

Периоды, год

0

1

2

3

4

5

6

7

8

Денежный поток

58000000

8034250,9

10938144

13372139

16976454

20440124,4

25158290

28989448,4

33391867,9

Фактор дисконтирования (22%)

0,81967

0,67186

0,55071

0,4514

0,37

0,30328

0,24859

0,20376

Дисконтированный денежный поток

58000 000

6585434,4

7348901,4

7364170,7

7663171,3

7562846

7630006,2

7206486,98

6803927,003

6585434,4+7348901,4+7364170,7+7663171,3+7562846+7630006,2+7206486,98+6803927,003=58 164 944,07

Определим ЧТСД    58 164 944,07-58 000 000 =164 944,07

Рассчитаем суммарный поток доходов, дисконтированных по ставке 23%.

Таблица 25 - Расчет ВСДП

Показатели, руб.

Периоды, год

0

1

2

3

4

5

6

7

8

Денежный поток

58000000

8034250,9

10938144

13372139

16976454

20440124,4

25158290

28989448,4

33391867,9

Фактор дисконтирования (23%)

0,81301

0,66098

0,53738

0,4369

0,3552

0,28878

0,23478

0,19088

Дисконтированный денежный поток

139 293 876

6531926,3

7229894,4

7185920,1

7417012,8

7260332,2

7265211

6806142,7

6373839,745

6531926,3+7229894,4+7185920,1+7417012,8+7260332,2+7265211+6806142,7+6373839,745=56 070 279,17


Определим ЧТСД   56 070279,17-58 000 000 = - 1 929 720,83

а)   58 164 944,07   22%

    58 000 000    22% + x

    56 070 279,17   23%

б) составим пропорцию и решим уравнение

Х=0,0787448484 %

в) определим ВСДП

22%+0,0787448484 % = 22,0787448484  %

Таблица 26 - Расчет ВСДП

Показатели, руб.

Периоды, год

0

1

2

3

4

5

6

7

8

Денежный поток

58000000

8034250,9

10938144

13372139

16976454

20440124,4

25158290

28989448,4

33391867,9

Фактор дисконтирования (22,0787448484%)

0,81913415

0,6709956

0,549619

0,450236

0,368807

0,30211

0,247468

0,202712

Дисконтированный денежный поток

58000

000

9880223,6

7339446,5

7349581,67

7643410,7

7538460,96

7600570,99

7173713,4

6768932,3

6531926,3+7229894,4+7185920,1+7417012,8+7260332,2+7265211+6806142,7+6373839,745=56 070 279,17


Внутренняя ставка доходности проекта доходного дома составляет 22,08%.

Использование ВСДП при анализе и отборе инвестиционных проектов основано на интерпретации этого показателя. Внутренняя ставка является индивидуальным показателем конкретного проекта, представленного не только данной суммой затрат, но и потоком доходов, индивидуальным как по величине каждого слагаемого потока, так и по времени возникновения.

Недостатки показателя:

ВСДП сложно использовать для оценки инвестиционного портфеля в целом, так как этот показатель в отличие от показателя ЧТСД не суммируется и характеризует только конкретный проект.

ВСДП требует особого применения при анализе инвестиций, предусматривающих несколько крупных отрицательных денежных потов в течение экономической жизни проекта, например приобретение недвижимости в рассрочку.

Вследствие неоднократного инвестирования чистая текущая стоимость доходов будет принимать нулевое значение несколько раз. Следовательно, ВСПД будет иметь столько же решений. Для анализа рекомендуется использовать минимальное значение внутренней ставки доходности проекта.

Оценка объекта исходит из гипотетического предложения, что генерируемые недвижимостью доходы реинвестируется, и приносят доход по ставке, равной ВСДП. На практике такое совпадение мало вероятно. Следовательно, ВСДП является достаточно абстрактным показателем, однако его использование при отборе проектов играет важную роль.

5. Расчет модифицированной ставки доходности.

Модифицированная ставка доходности (МСД) инвестиционного проекта позволяет устранить существенный недостаток внутренней ставки доходности проекта, который возникает в случае неоднократного оттока денежных средств.

Если затраты в недвижимость осуществляются в течение нескольких лет, то временно свободные средства, которые инвестор должен вложить в будущем, можно инвестировать в другой второстепенный проект. Обязательное требование к таким временным инвестициям заключается в том, что они должны быть безрисковыми и высоколиквидными, так как вложенный капитал должен быть возвращен точно в соответствии с графиком затрат по основному инвестиционному проекту.

Величина безопасной ликвидной ставки определяется на основе анализа финансового рынка. В российской практике в каждом конкретном случае аналитик определяет величину безопасной ликвидной ставки индивидуально, но в любом случае ее уровень относительно невысок.

Дисконтирование затрат по безопасной ликвидной ставке позволяет рассчитать их суммарную текущую стоимость, по величине которой можно более объективно оценить уровень доходности инвестиционного проекта.

Схема расчета модифицированной ставки доходности.

Определяется величина безопасной ликвидной ставки доходности.

Затраты по проекту, распределенные по годам инвестирования, дисконтируются по безопасной ликвидной ставке.

Составляется модифицированный денежный поток.

Рассчитывается МСД по схеме определения ВСДП, но на основе модифицированного денежного потока.

Средства, предназначенные для вложения в проект, осуществляются в течение одного года, поэтому инвестор не может вложить часть средств во второстепенный безопасный проект.

6 Ставка доходности финансового менеджмента

Совершенствование методов оценки инвестиционной привлекательности проектов требует объективного анализа эффективности использования доходов, генерируемых приобретаемой недвижимостью. Эти средства будут инвестированы в различные новые проекты исходя из финансовых возможностей и политики инвестора. Допустимый уровень риска по таким проектам может быть выше, чем при вложении временно свободных средств, предназначенных для основного проекта; кроме того, возможна диверсификация инвестиций. Следовательно, специалист, определяющий финансовую политику на стадии получения доходов от основного проекта, рассчитывает среднюю, т.е. круговую, ставку доходности будущих инвестиций. Схема расчета ставки доходности финансового менеджмента (СДФМ):

Определяется безрисковая ликвидная ставка доходности.

Рассчитывается сумма затрат по инвестиционному проекту, продисконтированных по безопасной ликвидной ставке.

Определяется круговая ставка доходности.

Рассчитывается суммарная будущая стоимость доходов от анализируемого инвестиционного проекта, накопленных по круговой ставке доходности.

Составляется модифицированный денежный поток.

Рассчитывается ставка доходности финансового менеджмента по схеме расчета ВСДП на основе модифицированного денежного потока.

Расчет ставки доходности финансового менеджмента.

Текущая стоимость затрат по проекту составляет 58 000 000 руб. Определим будущую стоимость доходов от проекта, если круговая ставка доходности равна 20%.

8034250,9 [FV]720%=8034250,9* 3,5832 = 28 788327,8 руб.

10938144 [FV]620%=10938144 * 2,9860 = 32 661 298 руб.

13372139 [FV]520%=13372139* 2,4883 = 33 273 893,5 руб.

16976454 [FV]42O%=16976454* 2,0736 = 35 202 375 руб.

20440124,4 [FV]320%=20440124,4* 1,7280 = 35 320 534,6 руб.

25158290 [FV]220%=25158290*1,4400 = 36 227 937,6 руб.

28989448,4 [FV]120%=28989448,4*1,2000 = 34 787338,1 руб.

33391867,9 [FV]020%=33391867,9*1,0 = 33391867,9 руб.

28 788327,8 + 32 661 298 + 33 273 893,5 + 35 202 375 + 35 320 534,6 + 36 227 937,6 + 34 787338,1 + 33391867,9 = 269 653 572,5 руб.

 


Таблица 27 - Расчет ставки доходности финансового менеджмента

Период, год

0

1

2

3

4

5

6

7

8

Денежный поток

58000000

8034250,9

10938144

13372139

16976454

20440124,4

25158290

28989448,4

33391867,9

Модифицированный денежный поток

139 293 876

0

0

0

0

0

0

0

269 653 572,5

СДФМ,%

8,08

Ставка доходности финансового менеджмента доходного дома составляет 8,08%.

Оценка инвестиционной привлекательности проекта предполагает сравнение расходов и доходов по проекту с учетом различной стоимости денег во времени.


Выводы

Ставка дисконтирования, применяемая для расчета стоимости доходов, зависит от степени риска оцениваемого проекта. В нашем случае ставка дисконтирования равна 20%.

Оценщик может использовать шесть показателей, отражающих различные стороны экономической эффективности проекта.

Период (срок) окупаемости проекта  информирует о временном периоде, необходимом для выбора вложенных средств, однако не учитывает динамику доходов в последующий период. Для доходного дома период окупаемости составляет 7,4 года.

Чистая текущая стоимость доходов отражает реальный прирост активов от  реализации оцениваемого проекта. Однако показатель не учитывает затраты по проекту. ЧТСД для здания торгового комплекса Крокус составляет 4 714 889,91 руб.

Ставка доходности (коэффициент рентабельности) проекта отражает величину чистого приведенного дохода, получаемого на единицу затрат по проекту. Показатель зависит от применяемой ставки дисконтирования, т.е. испытывает субъективное влияние. Ставка доходности проекта составляет 8,1 %.

Внутренняя ставка доходности проекта отражает «запас прочности» проекта, так как по экономическому содержанию - это ставка дисконтирования, уравнивающая приведенные доходы с расходами по проекту. Недостатком метода является гипотетическое предположение о реинвестировании по внутренней ставке доходности, что на практике невозможно. Кроме того, если в течение анализируемого периода достаточно крупные затраты возникают несколько раз, то показатель имеет множество решений. Внутренняя ставка доходности проекта составляет 22,08 %.

Модифицированная ставка доходности рассчитывается по проектам, предполагающим распределение затрат по годам. Поэтому свободные средства, предназначенные для вложения в основной проект, в последующие периоды можно временно инвестировать в другие проекты, отвечающие условиям безопасности и ликвидности. Поскольку второстепенные проекты обеспечивают некоторый доход, потребность в инвестициях в начальный период будет уменьшена исходя из уровня безопасной ликвидной ставки дисконтирования.

Средства, предназначенные для вложения в наш проект, осуществляются в течение одного года, поэтому инвестор не может вложить часть средств во второстепенный безопасный проект.

Ставка доходности финансового менеджмента предполагает, что доходы, получаемые от проекта, могут быть инвестированы в несколько проектов, имеющих разный уровень доходности. Аналитик определяет среднюю, или круговую, ставку доходности и на ее основе рассчитывает величину накоплений к моменту возникновения последней суммы доходов, для корректировки потока затрат и потока доходов используются различные ставки, максимально приближенные к действительности.

Ставка доходности финансового менеджмента доходного дома составляет 8,08 %.

5.5 Маркетинговое исследование рынка нежилых зданий торгово-офисного назначения.

Мной был произведен анализ рынка продажи и аренды нежилых зданий и помещений города Новокузнецка по данным городских газет «Вариант» и «Франт».

Общее количество объектов на рынке встроенных нежилых помещений составило:

-объектов предложения к продаже - 532;

-объектов предложения к аренде – 233.

Средняя площадь предоставленных к продаже встроенных нежилых помещений в г. Новокузнецке за период с 01.03.2012 г. По 01.06.2012 г.  Составляет 159 м2, а средняя площадь сдаваемых в аренду помещений – 220 м2. Цена продажи помещений  рассматриваемого сектора нежилой недвижимости в целом по городу за анализируемый период находилась в интервале от 10 000 до 144 737 руб./м2, а величина арендной платы – от140 до 1 346 руб./м2 в месяц.

Определение структуры рынка предполагает вычисление того, какая его доля приходится на каждый район города Новокузнецка. Анализ структуры рынка позволяет сделать выводы о пропорциональности его распределения по территории города. Рынок продажи нежилых помещений г. Новокузнецка неоднороден по районам. Большая часть объектов расположена в Центральном районе – это около 64 % продажи от общего количеств. В Заводском районе находится около 10 % объектов от общего числа объектов, представляемых к продаже. Меньше всего объектов к продаже находится в Новоильинском районе – это около 5 %. Оставшаяся часть объектов расположена в Куйбышевском, Орджоникидзевском и Кузнецком районах. Данные показатели отображены на диаграмме 1.

Диаграмма 1. Доля рынка продажи по районам города.

Средняя цена продажи одного М2 в Центральном районе за аналогичный период в 1,5 раза выше, чем в Кузнецком, Орджоникидзевском и Заводском районах. Цены в Новоильинском районе ниже цен в Центральном районе на 20 %, а в Куйбышевском – на 14 %. Это показа он диаграмме 2.

Диаграмма 2. Средняя цена продажи встроенных нежилых помещений и зданий по районам города.

 Рассмотрим подробнее рынок аренды. О также распределяется неравномерно по районам города. Яркая диспропорция проявляется в структуре рынка аренды. Около 80 % рынка находится в Центральном районе. Около 5 % - в Кузнецком, Куйбышевском и Новоильинском районах. Меньшая часть приходится на Орджоникидзевский район. Это показано на диаграмме 3.

Диаграмма 3. Распределение рынка аренды встроенных нежилых помещений и зданий по районам города.

 Максимальная величина арендной платы за рассматриваемый период составила 1346 руб./м2, а минимальная – 140 руб./м2.

Средние величины арендных плат за встроенные нежилые помещения и здания по районам города за анализируемый период показаны на диаграмме 4.  

Диаграмма 4. Средняя величина арендной платы за встроенные нежилые помещения и здания по районам города.

 Итогом маркетингового исследования рынка продажи и аренды нежилой недвижимости по районам города является доказательство большого спроса на такой вид недвижимости. Доказана удачность расположения  торгового комплекса Крокус в Центральном районе. Строительство данного здания является очень выгодно для инвестора его затраты быстро  окупиться ввиду большого спроса на торговые площади в Центральном районе г. Новокузнецка.

6 Управление качеством

Рассмотрим внедрение системы менеджмента качества на примере нашей управляющей компании.

6.1 Принципы менеджмента качества

Для успешного руководства организацией и ее функционирования необходимо направлять ее деятельность и осуществлять систематическое руководство ясным и понятным способом. Успеха в этом можно добиться путем внедрения и поддержания в рабочем состоянии системы менеджмента, разработанной с целью постоянного улучшения ее деятельности с учетом потребностей всех заинтересованных сторон. Управление организацией включает менеджмент качества наряду с другими аспектами менеджмента.

Система менеджмента качества (СМК) - это система, обеспечивающая эффективную работу предприятия, в том числе и в области управления качеством выпускаемой продукции. Наиболее эффективными при создании СМК считаются требования, зафиксированные в международных стандартах ISO серии 9000.

Необходимо отметить, что эффективную СМК можно создать и не ориентируясь на стандарты ISO серии 9000. Однако для того чтобы сертифицировать эту систему, то есть получить документ, свидетельствующий о том, что процессы, осуществляемые в организации, эффективны и направлены на постоянное улучшение качества продукции (услуг), система должна соответствовать требованиям стандарта ISO 9001-2000. Поэтому процесс создания СМК мы будем рассматривать с точки зрения требований ISO 9001.

Для того чтобы построить систему менеджмента качества в соответствии со стандартами ISO 9001, в компании должны быть созданы следующие элементы СМК:

  •  документ, в котором необходимо сформулировать цели и задачи СМК, а также принципы их достижения (политика в области качества);
  •  соответствующая политике в области качества  система взаимосвязанных и взаимодополняющих процессов;
  •  нормативные документы, описывающие и регулирующие бизнес-процессы деятельности в рамках СМК;
  •  эффективный механизм реализации требований, регламентированных нормативной базой;
  •  подготовленный персонал организации.

При формировании всех этих элементов должны учитываться основные принципы менеджмента качества. Эти принципы менеджмента качества были определены для того, чтобы высшее руководство могло руководствоваться ими с целью улучшения деятельности организации. Рассмотрим подробно эти принципы.

6.1.1 Ориентация на потребителя

Организации зависят от своих потребителей и поэтому должны понимать настоящие и будущие запросы потребителя, выполнять их требования и стремиться превзойти их ожидания. Успех деятельности фирмы зависит от потребителей, удовлетворение всех требований потребителя — одно из условий успешного бизнеса, которое говорит, что ни один клиент не должен уйти неудовлетворенный, всегда необходимо найти разумный компромисс. С одной стороны основной целью деятельности фирмы является выпуск качественной продукции с наименьшими затратами. С другой стороны без тщательного изучения рынка, потребностей потребителей и разработки изделий, превосходящих ожидания потребителей не может состояться успешный бизнес. Идеология стандартов ИСО серии 9000 была всегда направлена на потребителя. Одной из задач, реализуемых системой качества на базе МС ИСО серии 9000, всегда являлось  обеспечение уверенности потребителя в том, что выпускаемая продукция соответствует установленному уровню качества. В  версии стандартов ИСО серии 9000:2000 этот принцип более конкретизирован. Так, в разделе 5 «Ответственность руководства» появилось требование об ориентации на потребителя. Входные данные для анализа действенности системы менеджмента качества должны обязательно содержать информацию, полученную по обратной связи от потребителя. В разделе 8 «Измерение, анализ и совершенствование» в подразделе «Удовлетворенность потребителей» сформулирован целый ряд требований, посвященный вопросам удовлетворенности потребителей.«...Первый этап управления качеством — узнать запросы потребителей. Второй этап — узнать, что будут покупать потребители. Нельзя определить качество, не зная затрат. Необходимо предупредить возможные дефекты и претензии», — так утверждал Каору Исикава, бывший президент Японского союза ученых и инженеров (JUSE).

6.1.2 Лидерство руководителя

Лидеры устанавливают единство целей и руководства в организации Они создают и поддерживают среду, в которой работники могут быть полностью вовлечены в достижение целей организации. Руководители создают единство целей организации и ее управления, демонстрируют приверженность качеству личным примером. Они должны создать и поддерживать внутреннею среду, в которой работники могли бы быть полностью вовлечены в достижение целей организации. Применение этого принципа требует следующих действий:

  •  Демонстрации приверженности качеству собственным примером.
  •  Понимания и реагирования на внешние изменения.
  •  Ориентации на потребности всех заинтересованных сторон.
  •  Четкого определения прогноза будущего своего предприятия.
  •  Обеспечения атмосферы доверия и работы без страха.
  •  Обеспечения персонала необходимыми ресурсами и свободой действия в рамках ответственности.
  •  Инициирования, признания и поощрения вклада людей.
  •  Поддержки открытых и честных взаимоотношений.
  •  Обучения и «выращивания» людей.
  •  Установления смелых целей и разработки стратегий для их достижения.

К сожалению, на практике чаще всего бывает, что вопросами качества и функционирования системы качества руководитель фирмы начинает заниматься тогда, когда в этом наступает необходимость, вызванная либо требованиями контракта, либо приказами вышестоящих организаций. Однако для того, чтобы достичь успеха в деятельности предприятия, руководитель должен постоянно заниматься вопросами функционирования и совершенствования системы качества, демонстрируя тем самым личную заинтересованность. Этот принцип формулируется еще как «Лидерство». Идея заключается в следующем: от всеобщего управления качеством к всеобщему лидерству на основе качества, которое выражается в слиянии концепции качества с общим менеджментом. Внедрение принципов и выполнение требований системы качества всегда на первых порах вызывает сильное противодействие, для преодоления которого необходима власть, опирающаяся на силу, которую дает лидерство. Лидер — это ключевая фигура в бизнесе; когда у организации есть или появляется лидер, ее бизнес идет в гору. Лидерство — это ключ к успеху в бизнесе, оно требуется для реализации всех элементов системы, и прежде всего, важна лидирующая роль высшего руководства, без которой все преобразования затруднены, а иногда и не возможны.

6.1.3 Вовлечение работников

Лидерство — это пусковой механизм в системе менеджмента качества. Персонал на всех уровнях составляет основу организации, и его полное вовлечение позволяет использовать его способности на пользу организации. Применение принципа «Вовлечение работников» — это осуществление в организации деятельности, направленной на: обеспечение понимания персоналом важности собственного вклада и роли организации; определение ответственности каждого за результаты своей деятельности; определение роли и ответственности персонала, привлечение к решению проблем; привлечение персонала к активному поиску возможностей улучшения и ориентации на создание дополнительных ценностей для потребителей; привлечение персонала к оценке собственных показателей в сравнении со своими личными целями и задачами; привлечение персонала к активному поиску возможностей повышения своей компетентности, знаний и опыта; создание условий для свободного обмена знаниями и опытом. Именно люди должны рассматриваться как самое большое богатство и ценность предприятия, и поэтому очень важно обеспечить наилучшее использование их возможностей, что в результате принесет предприятию максимальную пользу. Сотрудники, вовлекаемые в процесс реализации целей предприятия, должны иметь соответствующую квалификацию для выполнения возложенных на них обязанностей.

6.1.4 Процессный подход

Используя материальные и моральные стимулы, необходимо побуждать персонал к инициативному поиску возможностей улучшения, с целью создания дополнительных ценностей для потребителей. Желаемый результат достигается более эффективно, когда соответствующими ресурсами и видами деятельности управляют как процессами. Применение принципа «процессный подход» — это осуществление на предприятии деятельности направленной на:

  •  Определение процессов, необходимых для выпуска продукции.
  •  Установление последовательности и взаимодействия процессов на предприятии.
  •  Установление четкой ответственности и полномочий для управления процессами.
  •  Определение входов и выходов (результатов) процессов.
  •  Определение критериев для измерения и анализа процессов.
  •  Определение внутренних и внешних поставщиков и потребителей процессов.
  •  Определение методов обеспечения результативности и эффективности выполнения процессов.
  •  Определение взаимосвязей каждого процесса с функциями предприятия.
  •   Определение внутренних и внешних взаимосвязей между функциями организации.
  •  Определение и обеспечение ресурсами, методами и материалами, необходимыми для достижения целей процессов.
  •  Оценивание рисков, последствий и воздействия процессов на потребителей, поставщиков и других заинтересованных сторон.

Суть процессного подхода заключается в том, что выполнение каждой работы рассматривается как процесс, а функционирование организации рассматривается как цепочка взаимосвязанных процессов, необходимых для выпуска продукции. Процесс рассматривается как совокупность взаимосвязанных и взаимодействующих видов деятельности, преобразующих вход в выход.

Процессный подход обеспечивает:

  •  взаимосвязь всех видов деятельности, их согласованность и направленность на достижение целей организации;
  •  ориентирование подразделений и служб на достижение конечного результата, определенного общей целью;
  •  наглядность и понятность для персонала деятельности на предприятии;
  •  возможность анализа процесса, оценки влияния на другие процессы, его совершенствования и приспособления к изменениям;
  •  обозримость всех сфер деятельности предприятия и их согласованность;
  •  измеримость результатов числовыми характеристиками;
  •  облегчение управления организацией;
  •  объединение людей и усиление коллективной (командной) работы, мотивация персонала для достижения целей процессов и организации.

При реализации процессного подхода особое внимание необходимо уделить обеспечению каждого процесса ресурсами для достижения поставленной цели. При таком подходе появляется возможность осуществлять контроль за использованием каждого вида ресурсов, проводить и поиск возможностей для снижения затрат на производство продукции и оказание услуг.

6.1.5 Системный подход к менеджменту

Выявление, понимание и менеджмент взаимосвязанных процессов как системой вносят вклад в результативность и эффективность организации при достижении ее целей. Применение принципа «Системный подход к управлению» — это осуществление в организации деятельности, направленной на:

структурирование системы путем установления и разработки системы процессов, обеспечивающих достижение заданных целей организации;

создание такой системы, при которой заданные цели достигаются наиболее эффективным путем;

понимание взаимозависимости между процессами в системе;

установление целей и определение того, как должны взаимодействовать конкретные службы в системе для достижения установленных целей;

непрерывное улучшение системы посредством измерения и оценивания;

определение возможностей и ресурсов и только потом принятие решений о действиях.

Принцип «Системный подход к управлению» тесно взаимосвязан с принципом «Процессный подход» и с представлением системы качества как совокупности взаимосвязанных процессов. Создание, обеспечение и управление системой взаимосвязанных процессов существенно повышает результативность и эффективность деятельности предприятия и является эффективным с точки зрения обеспечения гарантий выполнения требований потребителей. При системной подходе стало возможным полное использование обратной связи и потребителем для выработки стратегических планов предприятия и планов по качеству с учетом планирования по качеству каждой составной части системы.

6.1.6 Постоянное улучшение.

Постоянное улучшение деятельности организации в целом следует рассматривать как ее неизменную цель.

Применение этого принципа — это осуществление на предприятии деятельности, направленной на:

  •  установление целей по управлению и изменению постоянного улучшения;
  •   оценку, признание и подтверждение улучшений;
  •  использование согласованного подхода к постоянному улучшению во всей организации;
  •  предоставление работникам возможности обучения методам и средствам постоянного улучшения, включая цикл Деминга, статистические методы и т.д.;
  •  формирование потребности у каждого работника предприятия в постоянном улучшении продукции, процесса и системы в целом, мотивация персонала, участвующего в ул