68414

Система управления муниципальной собственностью

Лекция

Политология и государственное регулирование

Система управления муниципальной собственностью Объекты и субъекты местного самоуправления Муниципальная собственность как материальная основа местного самоуправления. Основные способы формирования муниципального имущества Государственная политика в области управления и развития рынка недвижимости...

Русский

2014-09-22

179 KB

8 чел.

Тема № 3. Система управления муниципальной собственностью

Объекты и субъекты местного самоуправления

Муниципальная собственность как материальная основа местного самоуправления. Ее состав. Муниципальные предприятия и муниципальные учреждения.

Основные способы формирования муниципального имущества

Государственная политика в области управления и развития рынка недвижимости

Налоги, начисляемые в пользу муниципальных властей

Планирование и программирование использования муниципальной собственности

Объекты и субъекты местного самоуправления

Органы местного самоуправления – избираемые непосредственно населением и (или)  образуемые представительным органом муниципального образования органы, наделенные собственными полномочиями по решению вопросов местного значения.

Они могут избираться непосредственно населением и (или) образовываться  представительным органом муниципального образования. Каждый орган местного самоуправления наделяется собственными полномочиями по решению вопросов местного значения.

Структуру органов местного самоуправления составляют: представительный орган муниципального образования, глава муниципального образования, местная администрация (исполнительно – распорядительный орган), контрольный орган, иные органы, предусмотренные уставом муниципального образования, например, муниципальная избирательная комиссия, муниципальная милиция и др. При этом, согласно Федеральному закону 2003г., наличие представительного органа, главы муниципального образования и местной администрации является обязательным.

Наименования органов и должностных лиц местного самоуправления устанавливаются законом субъекта РФ с учетом местных традиций. Порядок формирования, полномочия, срок полномочий, подотчетность, подконтрольность и иные вопросы деятельности органов и должностных лиц местного самоуправления определяются уставом муниципального образования.

Органы местного самоуправления не входят в систему органов государственной власти. Участие органов государственной власти и их должностных лиц в формировании органов и назначении должностных лиц местного самоуправления не допускается, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом. В частности, Федеральный закон 2003г.  предусматривает участие представителей органов законодательной власти субъекта РФ в конкурсных комиссиях по замещению должностей глав местных администраций муниципальных районов и городских округов (1/3 состава комиссии). Органы местного самоуправления являются юридическими лицами.

Органы местного самоуправления можно классифицировать по способу образования (делегирования полномочий); типу исполняемых функций; назначению (специализации); исполняемым полномочиям; способу принятия решений.

По способу образования и делегирования полномочий органы местного самоуправления делятся на выборные и иные. Выборные органы отличаются тем, что население напрямую наделяет их полномочиями по решению вопросов местного значения. Остальные органы создаются для обеспечения этих полномочий. Они могут подразделяться на формируемые на добровольной основе с последующим утверждением (например, комиссии представительного органа), на основе назначения (местная администрация), по установленным нормам представительства от различных организаций) муниципальные комиссии: административная, жилищная и пр.). Выборные органы получают свои полномочия непосредственно от населения, т.е. выборы являются не только способом образования органов, но и способом наделения этих органов полномочиями. Иные органы получают свои полномочия чаще всего от выборных органов.

По выполняемым функциям органы местного самоуправления делятся на представляющие интересы населения (проектная функция) и реализующие эти интересы (программная функция). Представление интересов населения заключается в их выявлении, обобщении, принятии на этой основе программы (проекта) развития муниципального образования (отсюда термин «проектная функция») и правовых актов, необходимых для реализации проекта. Реализация интересов обеспечивается путем разработки и исполнения программы деятельности органов местного самоуправления  («программная функция») направленной на осуществление проекта. Этим двум типам функций соответствуют два основных типа органов местного самоуправления – представительные и исполнительные.

В зависимости от способа принятия решений органы местного самоуправления подразделяются на коллегиальные и единоличные. Коллегиальное принятие решений присуще выборным органам, как прямое следствие их природы. Коллегиально целесообразно принимать решения, имеющие принципиальное значение для местного сообщества, а также в тех сферах, где со стороны населения возможны предположения о предвзятом отношении или личном интересе должностного лица (например, предоставление муниципального жилья, размещение муниципального заказа, оказание социальной помощи отдельным лицам и т.п.). Такие решения могут приниматься специально создаваемыми коллегиальными органами.

В то же время вопросы оперативного управления муниципальным хозяйством более эффективно решаются на основе единоначалия, при котором конкретными сферами деятельности управляют профессионалы, которые несут ответственность за результаты этой деятельности.

По назначению органы местного самоуправления делятся на органы общего и специального назначения (органы с широкой и узкой специализацией).  Под органами общего назначения понимаются те, деятельность которых распространяется на все или большую часть сфер деятельности местного самоуправления (представительный орган, администрация, а также такие, как, например, финансовые или управляющие муниципальным имуществом). Под органами специального назначения понимаются «отраслевые» органы, занимающиеся одной или несколькими сферами муниципальной деятельности (например, городской транспорт, образование, культура и т.д.).

Деление по полномочиям вытекает из классификации самих полномочий местного самоуправления, которые подразделяются на следующие группы:

Собственные полномочия по решению вопросов местного значения, выполняемые в обязательном порядке согласно Конституции РФ, федеральным и региональным законам;

Полномочия, делегированные органам местного самоуправления органами государственной власти в соответствии с федеральными или региональными законами;

Добровольные полномочия, возложенные на органы местного самоуправления населением муниципального образования или реализуемые муниципальной властью по своему усмотрению. Последние связаны, например, с кооперированием муниципальных образований, с выполнением договоров (в том числе с зарубежными партнерами), членством в различных ассоциациях и союзах и др.

Органы местного самоуправления

По способу образования

По назначению степени (специализации)

По полномочиям

По способу принятия решений

По типу исполняемых функций

выборные

Общего назначения

Принимающие решения в коллегиальном порядке

иные

Исполняющие собственные полномочия

Специального назначения

Формируемые на добровольной основе с последующим утверждением

Принимающие решения единолично

Исполняющие добровольные полномочия

Исполняющие отдельные государственные полномочия

Формируемые на основе назначения

Формируемые

на основе кооптации по установленным нормам

С точки зрения данной классификации можно характеризовать каждый орган местного самоуправления. Например, муниципальный комитет по социальной политике является: по способу образования – формируемый на основе назначения, по назначению -  специального назначения, по полномочиям – исполняющий и собственные и делегированные полномочия, по способу принятия решений – коллегиальный, по типу исполняемых функций – исполнительный. Однако такое разделение является достаточно условным и практически по всем классификационным признакам возможны варианты частичного или даже полного совмещения разнообразных функций в одном органе.

Для выполнения своих задач муниципальные образования должны  обладать необходимыми материальными и финансовыми ресурсами, иметь право самостоятельного управления и распоряжения ими. Согласно Федеральному закону: «Экономическую основу местного самоуправления составляют находящиеся в муниципальной собственности имущество, средства местных бюджетов, а также имущественные права муниципальных образований».

Таким образом, к объектам местного самоуправления можно отнести:

Во всем мире финансовая автономия является существенной составной частью местного самоуправления. В статье 9 Европейской Хартии о местном самоуправлении записано, что органы местного самоуправления имеют право «на обладание средствами, которыми они могут свободно распоряжаться  при осуществлении своих функций», при этом финансовые средства «должны быть соразмерны предоставленным им конституцией или законом полномочиями». Требования соразмерности объема материальных и финансовых средств объему полномочий является ключевым условием эффективного осуществления  органами местного самоуправления своих  функций.

Муниципальная собственность как материальная основа местного самоуправления. Ее состав. Муниципальные предприятия и муниципальные учреждения.

Муниципальная собственность – имущество, находящееся в собственности  местного сообщества. Термины «муниципальная собственность» и «муниципальное имущество»  могут использоваться как идентичные.

Состав муниципального имущества определяется в соответствии с федеральными законами и законами субъектов РФ. Согласно Федеральному закону 2003г., в состав муниципального имущества входит:

Имущество, необходимое для решения вопросов местного значения,

включая муниципальные земли и некоторые природные ресурсы;

Имущество, предназначенное для осуществления органами местного самоуправления отдельных государственных полномочий;

Имущество, предназначенное для обеспечения деятельности органов и должностных лиц местного самоуправления, муниципальных служащих, работников муниципальных предприятий и учреждений.

Федеральный закон 2003г.  конкретизирует состав муниципального имущества, которое может находится в собственности поселений, муниципальных районов и городских округов. Общий подход состоит в том, что в муниципальной собственности должно находится только имущество, необходимое для выполнения полномочий органов местного самоуправления как публичной власти. Имущество, предназначенное для коммерческого использования (извлечения прибыли), должно быть перепрофилировано или передано другим собственникам.

Муниципальное имущество в зависимости от его назначения может быть разделено на 2 группы: имущество, при помощи которого осуществляется хозяйственная деятельность, и имущество, обеспечивающее выполнение управленческих и иных нехозяйственных функций местного самоуправления. Имущество, обеспечивающее производство продукции и оказание муниципальных услуг, закрепляется за муниципальными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения (это право подлежит отмене) или оперативного управления. Другая часть имущества, т.е.  средства местного бюджета и муниципальное имущество, не закрепленное за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляет казну муниципального образования.

Органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом. В соответствии с законом они вправе передавать муниципальное имущество во временное или постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти и органам местного самоуправления, отчуждать, совершать с ними иные сделки.

Порядок и условия приватизации муниципального имущества определяются населением непосредственно или представительными органами местного самоуправления самостоятельно, при этом доходы от приватизации муниципального имущества поступают в полном объеме в местный бюджет.

Ораны местного самоуправления могут участвовать в создании хозяйственных обществ, в том числе межмуниципальных, необходимых для осуществления полномочий по решению вопросов местного значения. Они определяют цели, условия и порядок деятельности муниципальных предприятий и учреждений, утверждают их уставы. Муниципальная собственность признается и защищается государством равным образом с государственной, частной или иными формами собственности.

Природные ресурсы и, в первую очередь земля, являются важнейшей предпосылкой комплексного развития территории. Платежи за землю являются одним из основных источников доходов местных бюджетов. Земля имеет двойственную природу. С одной стороны, это природный ресурс и физическая подоснова городской (сельской)  планировки.  С другой стороны, это стоимость.

В России отношение к земле, как к стоимости,  только формируется, а доля доходов от использования земли (земельный налог  и арендная плата) не превышает 4-5 % доходов местных бюджетов. Федеральный закон 2003г. относит к вопросам местного значения поселений и городских округов в сфере землепользования  планирование застройки территории, территориальное зонирование  земель, установление правил землепользования и застройки территории, изъятие земельных участков в соответствующих границах для муниципальных нужд, в том числе путем выкупа, осуществление земельного контроля за использование земель. На муниципальные районы аналогичные функции возложены  в отношении земель межселенных территорий. Кроме того, на городские округа и муниципальные районы возложены функции ведения кадастра землеустроительной и градостроительной документации. Однако распоряжение земельными участками осуществляется органами местного самоуправления только в отношении участков, находящихся в муниципальной собственности.

Формирование муниципальной собственности на землю к настоящему времени еще не завершено. Федеральный закон «О разграничении государственной собственности на землю»,  принятый в 2001г., относит к муниципальной собственности:

Земли особо охраняемых природных территорий местного значения, земли водного фонда, занятые обособленными водными объектами, находящимися в муниципальной собственности

Земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов и иные земли, на которых располагается недвижимое имущество, находящееся в муниципальной собственности

Земельные участки, на которых располагается недвижимое имущество, находящееся в частной собственности, не приобретенные собственником имущества в установленном порядке

Земельные участки, которые были предоставлены гражданину, коммерческой  организации, органу местного самоуправления,  а также муниципальному унитарному предприятию, муниципальному учреждению, другой некоммерческой организации, которые созданы органами местного самоуправления

Земельные участки, под поверхностью которых находятся участки недр местного значения.

Земли населенных пунктов классифицируются (зонируются) по трем признакам: функциональному, правовому и ценовому.

Зоны:     Ограничивающие     

факторы

     

Законодательство устанавливает различные формы землепользования:

В постоянное бессрочно пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Наиболее распространенной формой землепользования является аренда. Для муниципальных земель орган местного самоуправления выполняет функции арендодателя. Арендатором может быть любое физическое и юридическое лицо.

Право пожизненного наследуемого владения Земельным кодексом РФ не предусматривается.  Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право бесплатно приобрести их в собственность.

Использование земли в России является платным и регулируется Федеральным законом «О плате за  землю». Формами платы за использование земли являются: земельный налог и арендная плата.

Для  целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земли. Порядок ее определения утверждается Правительством РФ. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Кадастровая стоимость земельного участка может устанавливаться в процентах от рыночной.

В соответствии с Федеральном законом  2003г. из прочих природных ресурсов в муниципальной собственности могут находиться обособленные  водные объекты и леса,  расположенные в границах населенных пунктах. Органы местного самоуправления в соответствии с федеральными и региональными законами получают плату, в том числе в натуральной форме, от пользователей природными ресурсами, которые добываются на территории муниципального образования. Какой-либо системы оплаты  за пользование водой из закрытых водоемов, находящихся в муниципальной собственности, законом не установлено.

В соответствии с Федеральным законом «О недрах» порядок предоставления недр в пользование для создания объектов местного значения  устанавливается органами исполнительной власти  субъектов РФ.

К  таким объектам относятся:

Линии коммуникаций для водоснабжения, канализации, энергоснабжения, связи и другие объекты, предназначенные для жизнеобеспечения населенных пунктов и предприятий местного значения,

Транспортные сооружения местного значения – путепроводы, подземные переходы и т.д.

Подземные сооружения глубиной до 5м – погреба, подвалы и другие виды  хранилищ, используемые гражданами для своих нужд (хранение продуктов питания, личного имущества, продукции сельского хозяйства и т.д.), но не предназначенные для  использования в производственных и технологических целях.

В соответствии с Федеральным законом 2003г. органы местного самоуправления в праве создавать муниципальные  предприятия и учреждения для осуществления  хозяйственной деятельности. Муниципальные предприятия создаются, как правило, в производственной сфере (водоснабжение, городской транспорт и др.), где возможно (но не обязательно) получение прибыли, а муниципальные учреждения – в сферах, требующих бюджетного финансирования (образование, здравоохранение, культура и т.п.).

Органы местного самоуправления:

Определяют цели, условия и порядок деятельности муниципальных предприятий и учреждений

Осуществляют регулирование цен и тарифов на их продукцию (услуги)

Утверждают их уставом

Назначают и увольняют руководителей

Заслушивают отчеты об их деятельности

Отношения между органами местного самоуправления и руководителями муниципальных предприятий и учреждений строятся на контрактной основе в соответствии с трудовым законодательством. Принимая решения о создании  муниципального предприятия или учреждения, органы местного самоуправления должны сопоставлять эффективность данного решения  с другими вариантами, например, с привлечением  для производства соответствующей продукции или оказания услуг частного сектора.

Основные способы формирования муниципального имущества

Процесс формирования муниципальной собственности неоднократно оказывался в центре внимания при обсуждении проблем местного самоуправления. Большинство муниципальных образований пошло по пути  принятия решений о передаче в муниципальную собственность объектов, соответствующих предметам ведения местного самоуправления. Однако процесс передачи носил спонтанный и затяжной характер, а решение принималось по каждому конкретному объекту. Очевидно, что подобные вопросы должны стать объектом регулирования законодательства субъектов Федерации.

Например, по объектный  состав собственности муниципальных образований Санкт-Петербурга предлагается закрепить соответствующими законами. Причем  объекты, являющиеся структурными подразделениями предприятий (учреждений), передаваемых в муниципальную собственность, подлежат реорганизации  в самостоятельные предприятия (учреждения) – юридические лица. Право собственности муниципальных образований на предприятия и находящиеся в оперативном управлении учреждений объекты недвижимости возникает с момента его государственной регистрации.

Можно выделить следующие основания возникновения права муниципальной собственности:

Разграничение государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность , государственную собственность субъектов Федерации  и муниципальную собственность

Передача объектов государственной собственности – федеральной  и собственности субъектов Федерации – в муниципальную собственность

Взимание налогов и сборов, иных обязательных платежей, подлежащих зачислению в местный бюджет

Приобретение имущества путем совершения гражданско-правовых сделок (договора купли-продажи, дарения, мены и д.р.)

Объединение, преобразование или упразднение муниципальных образований

Разграничение муниципальной собственности

Получение доходов, продукции в результате использования муниципальной собственности

Иные основания, предусмотренные законодательством

Понятие «муниципальная собственность» было закреплено в 1991г. в Законе РСФСР «О местном самоуправлении в РСФСР». Одновременно был расширен ее состав. Органы местного самоуправления получили право на преимущественные приобретения находящихся на их территории зданий, сооружений и иных объектов, которые могли использоваться для местных нужд. Однако законом не был предусмотрен конкретный механизм преобразования объектов  государственной собственности в муниципальную, в нем не содержались критерии необходимости и целесообразности передачи объектов местным Советам.

Порядок составления и утверждения перечня объектов, передаваемых в муниципальную собственность городов и районов, был разработан только в 1992г. В перечень включались только те объекты, которые по закону могли быть отнесены в муниципальной собственности; перечень разрабатывался комитетом по управлению имуществом города  или района и утверждался представительным органом местного самоуправления.

С 1995г. состав муниципальной собственности в целом регулируется Федеральном законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». В законодательстве ряда субъектов Федерации структура муниципальной собственности раскрывается более подробно.

Очевидно, что в муниципальную собственность будут передаваться лишь объекты, имеющие местное значение, в соответствии с предметами ведения местного самоуправления:

Жилищный фонд и нежилые помещения, в том числе здания, строения и их комплексы, находящиеся в управлении органов местного самоуправления

Объекты инженерной инфраструктуры муниципальных образований, благоустройства, местного пассажирского транспорта

Производственные объекты, необходимые для обеспечения производства товаров народного потребления, обслуживания жилищно-коммунального хозяйства

Объекты оптово-розничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания населения

Объекты здравоохранения, культуры и спорта, образовательные учреждения

Природные объекты, охраняемые или особым образом используемые, имеющие местное значение

Объекты культурного наследия местного  значения

Водные объекты местного значения

Другие объекты, необходимые для решения муниципальными образованиями  вопросов местного значения, предусмотренных местным законодательством

Объекты, необходимые для обеспечения эксплуатации, обслуживания, содержания, ремонта и строительства объектов, передаваемых в муниципальную собственность

Объекты, используемые органами местного самоуправления для исполнения ими отдельных государственных полномочий

Ряд проблем возникает при обосновании необходимости передачи в муниципальную собственность объектов здравоохранения и образования. В этой сфере уже сложилась своеобразная иерархия: существуют федеральная, региональная и муниципальная системы с соответствующими каналами финансирования. Субъектам Федерации было бы целесообразно законодательно закрепить распределение таких объектов по уровням управления (что уже сделано во многих западных странах, а в России – в Астраханской и Воронежской областях).

Перечень передаваемых  объектов может быть расширен за счет объектов федеральной собственности, находящихся на территории соответствующего муниципального образования и необходимых для обеспечения комплексного социально-экономического развития территории. Если объекты федеральной собственности содержались и финансировались за счет средств местного бюджета или если федеральные органы приняли решение о передаче в связи с освобождением федеральных государственных органов от не свойственных им  функций в хозяйственно-экономической сфере, то одновременно с передачей собственности  должны передаваться финансовые средства на их содержание, восстановление, реконструкцию.

Важнейший вопрос, возникающий при передаче собственности, - это вопрос о финансировании передаваемых объектов. Представляется целесообразным передавать безвозмездно государственные объекты, имеющие местное значение либо предназначенные для осуществления органами местного самоуправления отдельных государственных полномочий.

Инициаторами передачи могут быть как государственные органы власти, так и население муниципального образования или органы местного самоуправления. В передаче объектов собственности может быть отказано, если это может ущемить интересы Российской Федерации, субъектов Федерации, муниципальных образований или привести к разрушению единых технологических циклов и комплексов, если имеется ограничение на отчуждение объекта (имущества)  государственной собственности. Вместе с тем органы местного  самоуправления в праве отказаться от принятия объектов в следующих случаях: если функциональное значение передаваемых объектов в собственности не соответствует предметам ведения местного самоуправления; если содержание, восстановление объектов требует финансовых средств или может являться экономически убыточным, а передача  финансовых средств на эти цели не предусматривается. Отказ можно считать обоснованным, если передаваемые финансовые средства не соответствуют затратам на содержание или восстановление передаваемых  объектов а также если объект является экологически опасным, а его дальнейшее перепрофилирование не возможно.

Процедура передачи зависит от того, кто выступает с инициативой, какая цель при этом преследуется. Поэтому возможны четыре схемы передачи государственной собственности в муниципальную:

Если передача осуществляется по инициативе федеральных или региональных органов исполнительной власти, соответствующие министерства,  комитеты и департаменты, в ведении или оперативном управлении которых находится имущество, вносят предложения в Минимущество РФ или в региональный комитет по управлению имуществом о необходимости передачи объектов в собственность муниципального образования, на территории которого они  расположены.

Если инициатором передачи муниципальной собственности в муниципальную выступает муниципальное образование, то предусматривается несколько иной порядок.

Если объекты государственной собственности передаются в целях комплексного социально-экономического развития муниципального образования, то передача осуществляется Правительством РФ или Правительством субъекта Федерации.

Передача федеральных объектов при наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями предусматривает особую процедуру.

IV. Государственная политика в области управления и развития рынка недвижимости

Общую ситуацию в сфере недвижимости определяют не столько местные, сколько федеральные власти, поэтому целесообразно рассмотреть основные положения двух документов, затрагивающих фундаментальные позиции системы управления недвижимостью: первый – Концепция управления  государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации и второй – Федеральная целевая программа «Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999 –  2002 годы». Очевидно, именно в этих рамках в ближайшем будущем будут формироваться имущественно - земельные отношения.

Вместе с тем существующая система управления недвижимостью в Российской Федерации нуждается в совершенствовании, что объясняется рядом причин:

Не сформирован полный реестр государственной недвижимости; это не позволяет провести четкое разграничение собственности и осуществить контроль реальных денежных потоков провести достоверный анализ эффективности использования недвижимости, составить прогноз поступления средств в федеральный бюджет

Отсутствует система рыночной оценки объектов, а также четкое определение прав пользования недвижимостью, что приводит (особенно в условиях инфляции) к постоянному занижению стоимости имущества, недополучению рентных платежей, порождает коррупцию, так как государство, являясь самым крупным собственником недвижимости сдает  имущество в аренду по ставкам значительно ниже рыночных

Полномочия государства как собственника недвижимости осуществляются разными федеральными органами государственной власти деятельность которых часто далека от взаимной увязки

Права государства на принадлежащие ему объекты недвижимости не зарегистрированы  в установленном законом порядке что затрудняет распоряжение ими

Слабо используется многовариантный и индивидуальный подход к использованию недвижимости

Большое количество объектов незавершенного строительства не вовлечено в оборот, поэтому утрачивает  инвестиционную привлекательность

Распоряжение федеральными землями осуществляют органы местного самоуправления; пользователю федеральной недвижимости приходится заключать два не связанных между собой договора, что противоречит мировой практики

Развитие земельного законодательства отстает то развития иных отраслей законодательства, регулирующих оборот недвижимости, что приводит к нестыковке режимов правового использования земельных участков и расположенных на них зданий и сооружений при объективной связанности их в единый объект хозяйствования.

Совершенствование системы управления недвижимостью должно быть направлено на достижение следующих целей:

Максимально возможное повышение доходности объектов федеральной недвижимости

Наиболее  эффективное выполнение государством своих социальных функций в процессе использования федеральной недвижимости

Стимулирование за счет использования недвижимости развития реального сектора экономики

Обеспечение максимально простого и удобного доступа предпринимателей к объектам недвижимости

Исключение возможности коррупции в процессе управления недвижимостью

Вовлечение в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства

Достижения целей управления объектами недвижимости возможно при сосре6доточении функций распоряжения этими объектами в одном ведомстве. Основным объектом управления становится комплексный объект, состоящий из земельного участка (или его доли) и всех связанных с ним зданий , сооружений (или их частей).

Первым шагом в достижении намеченных целей должна стать сплошная инвентаризация объектов недвижимости.

Вторым шагом должна стать выработка единых правил и процедур принятия решения по распоряжению объектами недвижимости.

О достижении целей управления могут свидетельствовать следующие показатели:

Увеличение доходов бюджета от использования государственного имущества

Сближение ставок за аренду государственного имущества и рыночных ставок арендной платы

Эти показатели должны находиться под постоянным контролем. Кроме того, важно установить контроль за своевременной разработкой и принятием соответствующей нормативной правовой базы, а также за обеспечением полноты реестра объектов недвижимого имущества.

V. Налоги, начисляемые в пользу муниципальных властей

Муниципальные налоги – это местные налоги, взимаемые с юридических и физических лиц и обязательные на территории соответствующих муниципальных образований. В действующем законодательстве не установлены четкие границы отнесения налогов к местным, их отличие от федеральных и региональных налогов.

Предусмотренные НК РФ муниципальные налоги устанавливаются и вводятся в действие нормативными правовыми актами, принятыми  представительными органами местного самоуправления. При их установлении и их введении указанные органы определяют отдельные элементы налога, в том числе налоговую ставку в пределах, установленных  НК РФ, налоговые льготы.

Налог на недвижимость, уплачиваемый в пользу местных органов власти, включает земельный налог, налог на имущество предприятий и налог на имущество физических лиц.

Налоговая база определяется на основе стоимости земли и иного недвижимого имущества, зафиксированной на определенную дату, с последующей целевой индексацией.

VI. Планирование и программирование использования муниципальной собственности

Взаимоотношения собственника недвижимости и управляющей компанией строятся по следующей схеме. Управляющая компания реализует цели, которые определены собственником и изложены в контракте или плане управления конкретным объектом недвижимости и которые постоянно обсуждаются и с течением времени могут быть откорректированы. Информация о ходе работ передается собственнику в отчетах. Содержание и периодичность отчетов оговаривается в контракте на управление. Собственник или его представитель имеет право посещать объект недвижимости, чтобы сравнивать реальное положение вещей с планом управления; он оценивает степень достижения целей, что является критерием эффективности деятельности управляющей компании, и в случае необходимости их корректирует.

За рубежом управляющая компания обычно ежемесячно представляет  собственнику:

Отчет о прибылях и убытках

Об источниках и использовании средств

О счетах, подлежащих оплате

По дебиторской задолженности клиентов

О наличии незанятых помещений

Ежемесячный реестр счетов

В конце года собственнику представляется:

Отчет о доходах и расходах на конец года в сравнении с плановыми данными

О прибылях и убытках (отчет о хозяйственной деятельности)

Балансовая ведомость на конец года

В системе управления муниципальной недвижимостью функции собственник выполняет местная администрация (комитет по управлению муниципальным имуществом). В Москве реализация описанной схемы наиболее реальна на уровне районной, поэтому эти функции должна выполнять районная управа, даже не будучи собственником. Наиболее реальный объект, который может быть передан в частное управление, - муниципальный жилищный фонд, причем речь идет об оперативном управлении отдельными объектами муниципальной  недвижимости.


    


Целевая структура управляющей компании на объекте недвижимости строиться в соответствии со стандартами профессиональной практики управления недвижимостью. Создание механизма эффективного функционирования объекта недвижимости предполагает достижение 6 целей первого уровня и 27 - второго уровня.

Обеспечение надлежащего технического состояния объекта недвижимости

своевременное проведение технического обслуживания и ремонта, надлежащая эксплуатация объекта

своевременное восстановление износа путем капитального ремонта, модернизации, реконструкции, реставрации

поддержание внешнего вида здания на высоком уровне

поиск альтернативных подрядчиков

Организация обслуживания клиентов

заключение и ведение договоров с клиентами

организация работы с жалобами клиентов

участие в формировании программ социальной защиты клиентов

создание сервисных программ для клиентов (программ дополнительных услуг)

Обеспечение стабильного и безопасного функционирования объекта недвижимости

соблюдение действующего законодательства,  технических, санитарных  и других норм и правил

обеспечение сохранности клиентов и собственника

обеспечение экономической безопасности

обеспечение безопасности клиентов и персонала

страхование имущества

обеспечение надежного функционирования инженерно-технических систем

создание системы слежения за состоянием объекта и его функционирования

Максимизация доходов от недвижимости

разработка программ повышения доходности объекта

сбор квартирной платы, арендной платы и других платежей от клиентов

обеспечение сохранности денег

фиксирование всех задолженностей и организация работы с должниками

Минимизация издержек по эксплуатации и управлению объектом недвижимости

разработка стратегии минимизации издержек, связанных с эксплуатацией объекта и его управлением

внедрение новых технологий, в том числе информационных

исследование рынка строительных материалов, трудовых ресурсов, услуг, недвижимости

оптимизация запасов

Повышение престижа владельца объекта недвижимости (заказчика)

участие в конкуренции

разработка и реализация маркетинговых программ

подбор квалифицированного персонала

создание сервисных программ (дополнительных услуг) для заказчика.

Отдел по работе с подрядчиками выполняет координацию действий сотрудников, отвечающих за техническое обслуживание объекта, и контролирует своевременное заключение и перезаключение договоров со сторонними организациями, если нет возможности выполнить работу своими силами

Отдел по работе с клиентами осуществляет непосредственные контакты с клиентами, ведет переговоры по всем возникающим вопросам,  в том числе по качеству обслуживания, жалобам, руководствуясь при этом этическими нормами поведения

Отдел мониторинга занимается разработкой, внедрением системы мониторинга,  что по отношению к системе по управлению недвижимостью подразумевает создание системы слежения за состоянием и функционированием объекта недвижимости, а также за состоянием окружающей среды (рынка, общества, экологии).

Служба безопасности организует функционирование систем контроля, всех систем безопасности объекта недвижимости, включая обучение и инструктаж клиентов и персонала.

Решение экономических и финансовых  задач возлагается на финансового директора (на стратегическом и тактическом уровнях), в подчинении которого находится бухгалтерия. Непосредственно финансовый директор разрабатывает программы повышения доходности и минимизации  издержек по управлению объектом. При разработке таких программ необходимо знание рыночной стоимости управляемого объекта, его потенциальной доходности и специфических особенностей конкретного объекта недвижимости.

Ведет операции учета, составляет сметы и бюджет бухгалтерия.

Отдел маркетинга разрабатывает и внедряет программы исследования рынка недвижимости, строительных материалов, трудовых ресурсов, услуг ремонтно-строительных организаций независимо от их форм  собственности, контролирует выполнение программ, информирует заказчика о состоянии рынка и результатах маркетинга. Этот отдел в процессе осуществления маркетинговых программ сотрудничает с другими подразделениями в зависимости от цели исследования рынка.

Отдел снабжения организует и обеспечивает снабжение: заключает и контролирует исполнение договор на предоставление коммунальных услуг; составляет графики замены и закупок оборудования, материалов, маркетинговой информации, нормативной документации; контролирует состояние запасов.

Отдел кадров выполняет общее руководство подбором и обучением служащих. Он ведет личные дела, оформляет необходимые документы (контракты), в случае необходимости или регулярно дает письменную оценку рабочих и служащих.

Юрист управляющей компании готовит документы, участвует в создании и ведении баз данных по законодательству в области управления недвижимостью, гражданского, трудового, уголовного права, по техническим и другим нормам и правилам, а также базу данных со стандартизированными формами документов, участвует в организации документооборота предприятия.

Рассмотренная структура управления объектом недвижимости применима для управления жилым домом, группы домов или объектом недвижимости административно-офисного назначения. В зависимости от количества управляемых  объектов объем выполнения той или иной функции будет различным, поэтому вместо создания в общей структуре собственных отделов маркетинга, мониторинга, службы безопасности можно использовать услуги сторонних организаций, заключив с ними договора.

При изменении внешней среды, прогнозов и планов предприятия, видов деятельности, при корректировке целей оргструктура может изменяться.

Все вышесказанное относится к процессу управления отдельными объектами недвижимости. Поскольку из всей недвижимости в муниципальной собственности находится преимущественно жилищный фонд, то и реальные усилия муниципалитетов, очевидно, направлены на решение проблем, связанных с эксплуатацией в условиях инфляционного долга перед подрядчиками. Сохранность жилищного фонда, минимизация затрат на эксплуатацию при соблюдении стандартов качества по-прежнему остаются приоритетными задачами для местных администраций.

Однако тенденция к децентрализации управления позволяет сделать предположение, что акценты будут смещаться в сторону управления нежилыми помещениями, так как именно они обеспечивают доходность местных бюджетов.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

2217. Породообразовательный процесс свиней в России и Зарубежных странах 771.79 KB
  Крупная белая порода свиней. Итоги работы по созданию белорусской крупной белой породы свиней. Разведение популяции свиней крупной белой породы в Алтайском крае. Прошлое и настоящее ливенской породы свиней.
2218. Ручне електродугове зварювання металів 912 KB
  Мета роботи: ознайомитися з основними відомостями про ручне електродугове зварювання металів плавким електродом, вибрати режим зварювання, отримати зварне з’єднання та перевірити його якість.
2219. Фінансовий аналіз 42.73 KB
  Аналіз ділової активності підприємства. Аналіз ліквідності балансу. Аналіз показників ліквідності. Аналіз динаміки і структури фінансових результатів. Аналіз фінансової стійкості підприємства.
2220. Расчет параметров кабельной линии и трансформатора 520.4 KB
  По исходным данным рассчитать параметры и подобрать марку скважной кабельной линии, повышающего трансформатора и погружного двигателя.
2221. Эксплуатация баллонов. Оборудование для газопламенной обработки материалов 89.36 MB
  Баллоны для сжатых, сжиженных и растворенных газов. Устройство баллонных запорных вентилей. Общие сведения о газопламенной обработке материалов. Рукава резинотканевые для газопламенной обработки материалов.
2222. Практические расчеты мореходных характеристик судна 61.43 MB
  Посадка судна и определение его осадки по маркам во время эксплуатации. Водоизмещение порожнем и в полном грузу. Изменение средней осадки судна при изменении солености воды. Метацентрическая диаграмма и приближенные формулы для вычисления метацентрического радиуса.
2223. Робота з програмою MPLAB 59.43 KB
  Інтерфейс MPLAB. Створення проекту в MPLAB. Демонстрація роботи в MPLAB з використанням довідки програмного продукту.
2224. ПОЗАКЛАСНА РОБОТА ІЗ ЗАРУБІЖНОЇ ЛІТЕРАТУРИ 88.89 KB
  Організація роботи щодо літературної освіти учнів у школі не обмежується лише рамками уроків за відповідними державними програмами.
2225. Екологія. Предмет і методи екології 111.9 KB
  Предмет і завдання екології. Місце екології у системі інших наук. Еволюція взаємовідносин людини й природного середовища. Принципи екології. Глобальні проблеми екології. Природні ресурси та ресурсний цикл.