69504

Потенциал предприятия. Формирование и оценка

Конспект

Менеджмент, консалтинг и предпринимательство

Основным этапом оценки становится определение потенциальных возможностей предприятия. Методы оценки конкурентоспособности потенциала предприятия. В общем виде процесс оценки конкурентоспособности потенциала предприятия состоит из следующих этапов: 1. определение цели...

Русский

2014-10-06

439.5 KB

26 чел.

ДОНБАССКИЙ ИНСТИТУТ ТЕХНИКИ И МЕНЕДЖМЕНТА

МЕЖДУНАРОДНОГО НАУЧНО-ТЕХНИЧЕСКОГО УНИВЕРСИТЕТА

Потенциал предприятия.

формирование и оценка

Конспект лекций

УТВЕРЖДЕНО

на  заседании  методичес-

кого совета ДИТМ МНТУ

Протокол N_______

от _____________ 2005г.

г. Краматорск, 2005

Конспект лекций по дисциплине «Потенциал предприятия.Формирование и оценка» (для студентов специальностей 06.0501)  сост. Диденко.Я.П... ДИТМ МНТУ


Лекция 1 СУЩНОСТЬ И СТРУКТУРА

ПОТЕНЦИАЛА ПРЕДПРИЯТИЯ

ПЛАН

  1.  Потенциал предприятия как экономическая категория
  2.  Классификация видовых проявлений потенциала предприятия, его характерные черты
  3.  Структура потенциала предприятия
  4.  Формирование потенциала предприятия

В этимологическом значении термин «потенциал» происходит от латинского potentia и означает «мощность, сила».

В соответствии с определением Большого экономического словаря потенциал как экономическая категория означает имеющиеся возможности, ресурсы, запасы, средства, которые могут быть использованы для достижения, осуществления чего-нибудь..

Потенциал предприятия может иметь такое графическое изображение (рис. 1.1):

     Потенциал предприятия

     Рыночный (внешний)

Внутренний

  

Рис. 1.1- Модель потенциала предприятия

2. Классификация видовых проявлений потенциала предприятия осуществляется по следующим направлениям:

1)   по объектам исследования;

2)    по степени реализации;

3)   по сфере реализации;

4)   по принципу иерархии;

5)   по функциям управления.

По объектам исследования выделяют ресурсную и результатную концепции потенциала предприятия. Ресурсная концепция рассматривает потенциал как совокупность ресурсов предприятия, оценка которых осуществляется по стоимости их привлечения.

В рамках результатной концепции потенциал предприятия может рассматриваться как способность хозяйственной системы осваивать, переделывать ресурсы для удовлетворения общественных потребностей и создания определенного результата. Оценка его величины в этом случае заключается в определении максимального количества благ, которые предприятие способное произвести при условиях данного количества, качества и структуры ресурсов.

Следующим уровнем классификации является деление потенциала предприятия по степени использования возможностей предприятия на фактическую (текущий, реализованный, достигнутый в данный момент) и перспективную (стратегический, ориентированный на достижение долгосрочных целей). Такая дифференциация позволяет оценивать степень использования потенциала предприятия через сравнение его перспективного уровня с фактическим значением. Основным этапом оценки становится определение потенциальных возможностей предприятия.

      

Рис. 1.2- Классификация видовых проявлений потенциала предприятия

По сфере реализации потенциал можно рассматривать как рыночный (внешний) и внутренний. Внешний характеризует возможности предприятия, ориентированные на рынок, и определяются потенциальным объемом спроса, неудовлетворенным сформированным им предложением. Предприятие имеет ограниченное влияние на внешний (рыночный) потенциал через сложность, динамичность, непредсказуемость внешней среды. Внутренний потенциал представлен ресурсами и компетенциями, которые позволяют реализовать рыночные шансы, которые предоставляются.    .

Исследуя иерархию потенциалов, предприятие можно рассматривать как систему, которая состоит из более мелких подсистем - бизнес-единиц, выделенных по принципу значимости их функционирования для бизнеса в целом. В этом случае имеет место классификация проявлений потенциала по принципу иерархии от потенциала предприятия как системы глобального уровня к потенциалам бизнес - единиц как подсистемам низшего уровня, которые определяют вместе с тем эффективность реализации совокупных возможностей за счет адитивного и синергического эффекта.

Правомерно рассматривать также потенциал предприятия по функциональным направлениям его формирования и использования. В этом случае выделяют маркетинговый потенциал (способность маркетинговой системы предприятия обеспечить его постоянную конкурентоспособность); производственный (способность производственной системы обеспечить выпуск продукции в объеме, который отвечает потенциалу спроса); финансовый (способность финансовой службы обеспечить основные звенья цепочки «сбыт - производство - закупки» финансовыми ресурсами по принципу наиболее эффективного их распределения); организационный (способность менеджмента создать эффективную систему взаимодействия между всеми элементами потенциала).

Невзирая на разнообразие видовых проявлений потенциала предприятия ему свойственные некоторые характерные черты, а именно:

•   назначение - означает, что потенциал предприятия вообще и каждый его элемент формируются для реализации точно определенных способностей;

•   способность к самовоспроизведению и развитию - означает, что потенциал и его элементы изменяются соответственно с требованиями внешнего и внутреннего характера;

•   полиструктурность - означает, что потенциал предприятия соединяет в себе разные структурные элементы, некоторые из которых также характеризуется собственной структурой (например, производственный потенциал);

•   взаимозаменяемость, альтернативность элементов - означает возможность выбора эффективных вариантов распределения ресурсов между элементами потенциала для обеспечения сбалансированного равновесия.

3. Оптимальная структура потенциала должна иметь минимальное количество компонентов, но, вместе с тем, они в полной мере должны выполнять заданные функции. Существует несколько возможных подходов к структуризации потенциала предприятия:

 1) Блочно-модульная структуризация.

2) Функциональная структуризация.

Блочно-модульная структуризация потенциала предприятия основана на взаимодействии трех составляющих, которые охватывают все стратегические компоненты предприятия, которые позволяют достичь поставленные цели, и наиболее полно характеризуют внутреннее состояние предприятия – ресурсов, системы управления и деятельности персонала.

В соответствии с ресурсной концепцией, потенциал предприятия рассматривается как система ресурсов, которые вступают во взаимодействие и обусловливают достигнутые результаты. Блок ресурсов, невзирая на якобы однозначность их трактовки, в экономической литературе представляется разным набором модулей. Да, авторы блочно-модульной структуризации предлагают в составе ресурсов выделять кадровые, информационные, финансовые и материальные. Такой подход, на наш взгляд, упускает из рассмотрения ценные организационные ресурсы и материальные активы.

Некоторые авторы рассматривают в качестве ресурсных составляющих только персонал и основные фонды; другие выделяют в составе ресурсов только человеческий, материальный и организационный аспекты; что даже при глобальном понимании данных составляющих оставляет за пределами рассмотрения технологические разработки, привлекательность территориального расположения и другие элементы.

Наибольшее распространение получила концепция выделения в совокупности ресурсов следующих элементов:

технические ресурсы (производственные мощности и их особенности, оборудование, материалы и т. др.);

технологические ресурсы (технологии, наличие конкурентоспособных идей, научные разработки и др.);

кадровые ресурсы (квалификационный, демографический состав работников, их стремление к знаниям и усовершенствованию, интеллектуальный капитал);

пространственные ресурсы (характер производственных помещений и территории предприятия, расположения объектов недвижимости, коммуникаций, возможность расширения и др.);

информационные ресурсы (количество и качество информации о внутренней и внешней среде, каналов ее распространения, возможности расширения и повышения достоверности информационной базы и т. др.);

•  ресурсы организационной структуры системы управления (характер и гибкость управляющей системы, скорость прохождения управляющих влияний и др.);

•  финансовые ресурсы (наличие и достаточность собственного и ссудного капитала, состояние активов, ликвидность, наличие кредитных линий и т. др.). 1

Блок ресурсов предприятия должен включать следующие составляющие (рис 1.4).

Рис. 1.3 – Ресурсные составляющие потенциала предприятия

Каждый из отмеченных видов ресурсов составляет совокупность возможностей достижения целей предприятием. Это означает, что, имея в своем распоряжении те или другие средства производства, кадры, производственные помещения  с определенными характеристиками, сооружения и другие ресурсы, предприятие в той или другой степени способно удовлетворять потребности и запросы потенциальных покупателей.

Кроме ресурсной составляющей в современной экономической теории выделяют блок системы управления. В управленческом блоке формулируется миссия, разрабатывается стратегия развития, определяются на ближайшую перспективу, ставятся задачи. В нем, как правило, различают три подсистемы:

1) планирование – нацеленная на выявление будущего потенциала успеха. С учетом долгосрочных целей предприятие должно решить, нужно ли пытаться формировать новый потенциал или действовать за ранее намеченным курсом, то есть использовать уже выявленный;

2) реализации – имеет заданиями создания потенциала и превращения существующего в факторы успеха. Подсистема, нацеленная на создание нового потенциала, находится в тесной связи с адаптивной (на основе сформированных представлений, усовершенствования устоявшихся моделей) и генеративным (основанным на стимулировании предпринимательского духа, возникновения оригинальных компетенций и рыночных шансов) учебой. Подсистема, нацеленная на превращение существующего потенциала в факторы успеха, должна обеспечить трансформацию компетенций и внутренних ресурсов, которые отвечают рыночным шансам, в рыночные конкурентные преимущества, которые должны, в свою очередь, влиять на решение о закупках со стороны покупателя;

3) контроля  выполняет функции проверки эффективности осуществления планов и решений (придерживаются ли планы, достигается ли адекватная конкурентная позиция, или обеспечивает эта позиция удовлетворительные результаты) и постоянного контроля за достоверностью плановых предпосылок. Последнее связано с тем, что какой-нибудь план фактически базируется на ожидании определенного развития рыночной ситуации, что отличается нестабильностью и изменчивостью, и поэтому требует постоянной проверки на пригодность в случае возможных изменений.

Особенное внимание уделяется блоку деятельности персонала, поскольку какая-нибудь организация это в первую очередь люди. Данный блок содержит три составляющие:

1) аналитическая деятельность персонала - содержит в себе научные исследования и разработки и является основой для производства того или другого ресурса или продукции;

2) производственная деятельность персонала - охватывает непосредственно деятельность, связанную с осуществлением производственного процесса;

3)  коммуникационная деятельность персонала - деятельность, направленная на взаимодействие с рынком. Она выполняет функции разработки и применения комплекса маркетинговых инструментов влияния на рынок (продвижение, стимулирование, ценообразование, товарная политика). Вместе с тем с помощью коммуникационной составляющей обеспечивается поступление информации о внешней среде, которая необходима для управления на этапе планирования и разработки стратегических целей.

В зависимости от специфики предприятия в его внутренней структуре выделяют следующие функциональные области: маркетинг, производство, кадры, менеджмент, финансы, информацию, наличие которых обусловливает необходимость функциональной структуризации потенциала предприятия. В рамках каждой функциональной области формируется свой внутренний потенциал, который условно можно структурировать на объектный и субъектный в зависимости от признаков, которые лежат в его основе (существование вне человека, внешнее относительно нее или существования, обусловленное деятельностью людей).

К объектным составляющим потенциала предприятия относятся:     

   •   производственный потенциал;

•  инновационный потенциал (характеризует возможности предприятия в сфере разработки и внедрения инноваций);

•   финансовый потенциал;

• потенциал воссоздания (характеризует возможности действующей системы формирования и возобновления основных фондов обеспечения необходимого уровня конкурентоспособности продукции предприятия);

информационный потенциал (характеризует возможности созданной информационной базы гарантировать своевременное и полное насыщение предприятия достоверной входной, исходной, нормативно-справочной, оперативной информацией для принятия решений в процессе хозяйственной деятельности предприятия и достижения целей его развития);

инфраструктурный потенциал (характеризует привлекательность места расположения предприятия с точки зрения развития рыночной инфраструктуры, транспортных коммуникаций и других факторов).

К субъектным составляющим потенциала предприятия относят:

научно-технический потенциал (характеризует способность работников предприятия осуществлять научные исследования и разработки, направленные на усовершенствование производственных и технологических процессов, дифференциацию видов продукции);

•  маркетинговый потенциал;

потенциал организационной структуры управления (характеризует возможности сформированной организационной структуры управления обеспечивать высокий уровень эффективности функционирования предприятия в условиях изменчивости внешней среды);

кадровый потенциал (совокупность способностей и возможностей кадров обеспечивать эффективное функционирование организации);

•  управленческий потенциал (совокупность способностей и возможностей системы управления обеспечивать достижение стратегических целей деятельности).

4. Процесс формирования потенциала предприятия является одним из направлений его экономической стратегии и предусматривает создание и организацию системы ресурсов и компетенций таким образом, чтобы результат их взаимодействия был фактором успеха в достижении стратегических, тактических и оперативных целей деятельности предприятия. При этом используются такие основные научные подходы:

1. Системный подход является одним из основных в процессе формирования потенциала предприятия. При его применении на основе маркетинговых исследований сначала формируются параметры выхода - товара или услуги (см. рис. 2.1): что делать, с какими показателями качества, с какими расходами, для кого, в какие сроки, по какой цене? Параметры выхода должны быть конкурентоспособными.

Потом определяются параметры входа: какие нужны ресурсы и информация для реализации внутренних бизнес-процессов? Потребность в ресурсах и информации прогнозируется после изучения требований к организационно-техническому потенциалу предприятия (уровня техники, технологии, организации производства, труда и управления) и параметров внешней среды (политической, экономической, технологической, социально-демографической, культурной среды страны и инфраструктуры данного региона).

Обратная коммуникационная связь между поставщиками (входом), клиентами (выходом), внешним окружением и потенциалом предприятия необходима для адаптации потенциала как системы к изменению требований клиентов к продукции, параметрам рынка, появлению организационно-технических новинок.

Для обеспечения высокого качества конечного результата реализации потенциала (выхода системы) сначала необходимо обеспечить высокое качество ресурсов и информации на входе, а затем высокое качество реализации процесса и взаимодействия с внешней средой.  Если, например, качество «входа» при формировании потенциала предприятия удовлетворительно, то на каком бы высоком уровне не осуществлялась реализация внутренних бизнес-процессов, качество «выхода» тоже будет удовлетворительным. Если качество «входа» отлично, а качество взаимодействия элементов потенциала с помощью реализации бизнес-процессов удовлетворительно, то и качество «выхода» будет удовлетворительным, то есть оценка качества «выхода» равняется низшей оценке предыдущих элементов. При этом, сначала формулируются требования к «выходу» системы, потом - к «входу» и внешней среде и только потом - к реализации внутренних бизнес-процессов.

2.  Маркетинговый подход предусматривает ориентацию формирования возможностей предприятия на потребителя. Это означает, что формирование какого-нибудь элемента потенциала должно базироваться на анализе и прогнозировании рыночных потребностей, анализе и прогнозировании  конкурентоспособности и конкурентных преимуществ и т.д. При применении маркетингового подхода приоритетами выбора критериев формирования потенциала предприятия являются:

•   повышение качества конечного результата реализации потенциала (выхода системы) в соответствии с потребностями потребителей;

•   экономия ресурсов у потребителей за счет повышения качества всех элементов потенциала и, как следствие, повышения качества конечной продукции или услуги.

3.  Функциональный подход предусматривает поиск совсем новых, оригинальных технических решений для удовлетворения существующих или потенциальных потребностей.  Потребность в этом случае рассматривается как совокупность функций, которые нужно выполнить для ее удовлетворения. После определения функций (например, маркетинговые, научные исследования, снабжения, производство, финансирование и т. д.) определяется несколько альтернативных вариантов формирования потенциала для их выполнения и выбирается тот из них, который обеспечивает максимальную эффективность совокупных расходов. Применение данного подхода, в отличие от ориентации на «вчерашние» мировые стандарты, позволяет наиболее полно удовлетворять новые потребности, с одной стороны, и обеспечивать стойкое конкурентное преимущество, с другой.

4.  Воспроизводительный подход ориентирован на постоянное возобновление производства продукции с более малой ресурсоемкостью и высшим качеством сравнительно с аналогичной продукцией на данном рынке для удовлетворения потребностей клиентов. Это означает, что основным элементом данного подхода является обязательное применение базы сравнения (показателей лучшей аналогичной продукции на текущий момент, скорректированных к началу освоения новой продукции или опережающих) в процессе планирования воспроизводительного процесса.

5.  Инновационный подход ориентирован на активизацию инновационной деятельности, средствами которой должны быть факторы производства и инвестиции.

6.  Нормативный подход заключается   в установлении для важнейших элементов потенциала нормативов:

•  качества та ресурсоемкости продукции, загруженности технических объектов, параметров рынка и т. д.;

• эффективности использования ресурсного потенциала; относительно разработки и принятия управленческих решений.

Следует отметить, что установленные нормативы должны отвечать требованиям обоснованности, комплексности, эффективности и перспективности применения.

7. Комплексный подход предусматривает необходимость учета технических, экологических, экономических, организационных, социальных, психологических и других аспектов деятельности предприятия.

Если даже один из аспектов оставить вне поля зрения, то проблема не будет полностью решена.

8. Интеграционный подход в процессе формирования потенциала предприятия нацелен на исследование усиления взаимосвязей, объединения и усиления взаимодействия между отдельными его элементами.

9. Динамический подход связан с необходимостью рассмотрения потенциала в диалектическом развитии, в установлении причинно-следственных связей и взаимоподчиненности на основе проведения ретроспективного анализа поведения аналогичных систем на некотором временном отрезке.

10.  Оптимизационный подход реализуется через определение количественных оценок и установления зависимости между отдельными элементами потенциала с помощью экономико-математических и статистических методов обработки информации.

11.  Административный подход предусматривает регламентацию функций, прав, обязанностей, нормативов качества, расходов, связанных с реализацией элементов потенциала, в нормативных актах с помощью методов принуждения.

12.  Поведенческий подход базируется на повышении эффективности совокупного потенциала за счет повышения эффективности его кадровой составляющей.

13.  Ситуативный подход основан на альтернативности достижения целей и обеспечении максимальной адаптации к условиям конкретной ситуации в процессе формирования потенциала предприятия.

14.  Структурный подход в процессе формировании потенциала основан на его структуризации и определении значимости, приоритетов среди элементов потенциала с целью установления рациональности соотношения и повышения обоснованности распределения ресурсов между ними.

Модель формирования потенциала предприятия, предложенная в работе имеет такой вид (рис.1.4):

И. Инвестицийна деятельность ІІ. Хозяйственная деятельность III. Финансовая деятельность

Институционный уровень

Хозяйственный

уровень

Маркетинговое середовише

Деловая активность

Производственная деятельность

Т. Техника и технологии

П. Персонал, его способности В. Информация, управление

    ІІІ

   

      Производственный

     уровень

      

Рис. 1.4. Модель формирования потенциала предприятия

Материальной основой потенциала предприятия являются финансовые ресурсы, отображенные в его балансе, а величина совокупного потенциала является результатом общих усилий из реализации его элементов, который в зависимости от интересов владельцев может быть выражен или потенциальной прибылью, что остается в распоряжении предприятия, или его стоимостью. Оптимизация структуры величины совокупного потенциала допускает выделение промежуточных уровней обобщения потенциальных возможностей предприятия. Нижним уровнем является производственный потенциал, который формируется как результат использования и взаимодействия технико-технологического, информационного, инфраструктурного, организационного, кадрового элементов, а результатом его реализации является фактический и потенциальный объем производства продукции.

Соединительным звеном между нижним производственным и общим институционным уровнями выступает рыночный потенциал, который формируется как результат проявления компетенций производства и активности предприятия, необходимых для удовлетворения потребностей рынка в определенном объеме продукции в условиях существующей маркетинговой среды. Результатом реализации рыночного потенциала является фактический и потенциальный объем продаж.

Таким образом, структурная модель формирования потенциала предприятия показывает, что потенциал какого-нибудь уровня возникает как результат взаимодействия ресурсов, что его обеспечивают, и компетенций.  

Лекция 2  КОНКУРЕНТОСПОСОБНОСТЬ

ПОТЕНЦИАЛА ПРЕДПРИЯТИЯ

ПЛАН

  1.  Сущность и уровни конкурентоспособность потенциала

предприятия

  2. Методы оценки конкурентоспособности потенциала предприятия

  3. Стратегический анализ конкурентоспособности потенциала

    предприятия

1. Конкурентоспособность потенциала предприятия можно определить как комплексную сравнительную характеристику потенциала, которая отображает степень преимущества совокупности индикаторов качества использования ресурсов и организации взаимосвязей между ними, что определяют эффективность потенциала на определенном рынке в определенный промежуток времени, относительно совокупности индикаторов предприятий-аналогов.

Важной характеристикой конкурентоспособности потенциала является способность к адаптации в условиях изменений внешней среды. Быстрая адаптация потенциала должна обеспечиваться на основе комплекса интеллектуальных, технических, технологических, организационных и экономических характеристик, которые определяют успешную деятельность предприятия на рынке. Соответственно, если предприятие имеет широкий набор компетенций и их качественный уровень достаточно высокий, то предпосылки для победы в конкурентной борьбе у него лучшие, а уровень конкурентоспособности потенциала является достаточно высоким.

В современной экономической литературе предлагается различать четыре основных уровня конкурентоспособности потенциала предприятия:

1 уровень. Для потенциала этого уровня характерная внутренне нейтральная организация управления. Руководитель заботится лишь о реализации производственного потенциала, ориентированного на загрузку производственных мощностей, не ввиду проблем конкурентоспособности и удовлетворения потребностей потребителей. Считаются лишними изменение конструкции или повышение технического уровня продукции усовершенствования структуры и функций организаций по вопросам сбыта и службы маркетинга, поскольку не учитываются изменения рыночной ситуации и запросы потребителей.

2 уровень. Предприятия с потенциалом второго уровня конкурентоспособности стремятся сделать свои производственные системы «внешне нейтральными». Это означает, что использование имеющегося потенциала предприятия обеспечивает выпуск продукции, которая полностью отвечает стандартам, которые установлены его основными конкурентами. Руководство такого предприятия не уделяет внимания потенциальным возможностям бизнеса, которые бы обеспечили определенные конкурентные преимущества.

3 уровень.   Если руководители предприятия знают, что потенциал предприятия имеет несколько другие сравнительные преимущества относительно конкуренции на рынке, чем их основные соперники, и пытаются не придерживаться общих стандартов производства, которые установлены в отрасли, то потенциал предприятия в этом случае эволюционирует к третьему уровню конкурентоспособности. Система управления на этих предприятиях начинает активно влиять на производственные системы, содействует их развитию и совершенствованию.

4 уровень. Потенциал предприятия достигает четвертого уровня конкурентоспособности и существенно опережает потенциал конкурентов при условиях, когда успех в конкурентной борьбе становится не столько функцией производства, сколько функцией управления и зависит от качества, эффективности управления, организации производства. Для большинства предприятий-конкурентов набор ресурсов, которые используются в производственном процессе, достаточно одинаков, но эффективность их сочетания в действующей хозяйственной системе разная и зависит именно от качества управления, квалификации менеджеров, организационной структуры и др.

В настоящее время в условиях развития рыночных отношений потенциал большинства отечественных предприятий можно отнести к первому и второму уровню конкурентоспособности. Однако необходимо отметить прогрессивные сдвиги в деятельности отдельных предприятий, которые пытаются перейти на третий и даже четвертый уровень конкурентоспособности. В основном это предприятия с иностранными инвестициями (например, в отрасли производства кондитерских изделий), корпорации в непроизводственной сфере и др.

2. В общем виде процесс оценки конкурентоспособности потенциала предприятия состоит из следующих этапов:

1.  определение цели оценки конкурентоспособности (обоснование претензий на внешние инвестиционные ресурсы, выявления резервов экономического роста, другие цели текущего управления);

2.  выбор группы предприятий-конкурентов с учетом возможностей получения необходимой первичной информация для целей оценки конкурентоспособности;

3.  определение групп ключевых показателей конкурентоспособности, которые подлежат оцениванию (группировку целесообразно осуществлять по составляющим потенциала предприятия, а именно: показатели маркетингового потенциала, производственного, финансового, инновационного, кадрового, организационной структуры управления и др.);

4.  расчет единичных, групповых, интегральных показателей конкурентоспособности для каждого предприятия;

5.  обоснование вывода об уровне конкурентоспособности объекта оценки и разработка мероприятий, направленных на улучшение или содержание конкурентных позиций.

Комплексный характер понятия конкурентоспособности потенциала обусловливает необходимость обоснования системы индикаторов (критериев), которые могут рассматриваться как ключевые показатели конкурентоспособности и охватывают наиболее важные аспекты качества и эффективности использования потенциала предприятия.

Как индикаторы обычно выступают такие показатели и характеристики:

•   конкурентоспособность продукции;

•   качество, надежность продукции;

•   отличительные свойства товаров;

•   имидж предприятия;

•   относительная частица рынка;

•   уровень расходов;

•   методы продаж;

•   рентабельность реализации;

•   темп роста выручки от реализации;

•   финансовые коэффициенты;

• эффективность использования ресурсного потенциала (фондоотдача, производительность труда, энергоемкость, эффективность технологии, эффективность информационных ресурсов,    

  эффективность мероприятий для повышения творческой активности персонала и др.);

•   темпы роста стоимости предприятия;

•   эффективность рекламы и способов стимулирования сбыта;

•   компетенция и опыт персонала

•   уровень текучести кадрового состава;

•   показатели экологичности производства;

•   эффективность обслуживания и т.п.

Перечисленные показатели могут быть изменены и дополнены в зависимости от особенностей оцениваемых предприятий. Кроме того, возможна их группировка по структурным элементам потенциала: показатели развития технико-технологического, кадрового, информационного, финансового потенциала и т.д. В этом случае в начале дается количественная оценка индивидуальным показателям, которые входят в состав группы, а затем вычисляются интегральные групповые показатели. На их основе, в зависимости от метода оценки конкурентоспособности, может рассчитываться общий показатель конкурентоспособности потенциала предприятия или путем сопоставления с показателями предприятий-конкурентов даваться прямая оценка уровня конкурентоспособности по каждым направлениям.

Последнее связано с использованием таких индикаторных методов как метода разниц и метода рангов.

Суть метода разниц заключается в прямом определении преимуществ и недостатков предприятий-конкурентов по отдельным индикаторам - показателями конкурентоспособности, которые должны быть определены на этапе идентификации ключевых индикаторов конкурентоспособности.

 Применение данного метода предусматривает сравнение предприятия, которое оценивается, только с одним предприятием-конкурентом. По каждому ключевому показателю конкурентоспособности определяется не только позиция оцениваемого предприятия, но и количественный разрыв в достигнутых значениях

Метод рангов, в отличие от предыдущего метода, предусматривает сравнение объекта оценки с группой предприятий-конкурентов и позволяет определить его место в конкурентной борьбе, опережающие факторы успеха, а также такие, результаты п которые хуже, чем у конкурентов.

Данный метод предусматривает определение места предприятий-конкурентов за каждым ключевым индикатором конкурентоспособности потенциала путем ранжирования достигнутых значений показателей. Ранжирование осуществляется по правилам, одинаковым для всех оценочных индикаторов. Например, максимальный ранг может назначаться индикаторам по тем позициям, значения которых наилучшие, или, в обратном порядке, когда наилучшее значение индикатора получает минимальный ранг.

Общая сумма рангов по всем ключевым индикаторам позволяет определить предприятие - лидера исследуемой группы, уровень конкурентоспособности которого наивысший по критериям минимума (максимума) рангов, и аутсайдеров группы, которые заняли последние места по уровню конкурентоспособности.

Данный метод является достаточно простым и не требует применения специального математического аппарата. Индикаторами конкурентоспособности здесь могут быть как количественные, так и качественные показатели, сравнение которых происходит по абсолютным значениям. В то же время метод рангов усредняет степень влияния каждого из ключевых индикаторов на уровень конкурентоспособности, не позволяет оценить степень отставания предприятия от его основного конкурента.

В том случае, если на основе индивидуальных (интегральных или групповых) показателей рассчитывается общий показатель конкурентоспособности, то применяются матричные методы, которые дают более объективные результаты оценки.

Сущность матричных методов заключается в определении количественного значения интегрального рейтингового показателя конкурентоспособности отдельного предприятия или в графическом определении его конкурентной позиции в матрице конкурентоспособности по определенным параметрам. Каждая ось матрицы в графической интерпретации разбивается на несколько уровней и характеризует один из параметров конкурентоспособности (однокритериальная ось) или несколько параметров, объединенных интегральным критерием их измерения (многокритериальная ось).

В результате получается ряд комбинаций, каждая из которых отвечает определенной позиции в конкурентной борьбе.

  

3. В наиболее общем виде стратегический анализ - это комплексное исследование экономической системы по параметрам, которые определяют ее будущее состояние.

Целью стратегического анализа конкурентоспособности потенциала предприятия является выявление позитивных и негативных факторов, которые могут повлиять на формирование и развитие элементов потенциала в конкурентной среде.

В процессе проведения стратегического анализа объекта обычно применяются такие прикладные приемы и методы:

•   SТЕР-анализ;

•   SWOT-анализ;

•   SPACE-анализ;

•   GAP-анализ;

•   метод анализа LOTS;

•  PIMS-анализ;

•   изучение профиля объекта;

•   модель GЕ/МсКіnsеу;

•   система 111-555.

Применение этих методов целесообразно в процессе разработки программы устойчивого развития потенциала предприятия, выявления сильных и слабых позиций в формировании и реализации элементов потенциала.

Метод SТЕР-анализа позволяет охарактеризовать внешнюю экономическую ситуацию комплексно, оценивая влияние факторов: общественных, технологических, экономических, политических, правовых. Анализ осуществляется по схеме «фактор - предприятие». Результаты анализа оформляются в виде матрицы, на горизонтальной оси которой определяются факторы макро-среды, на вертикальной - сила их влияния в баллах, рангах или других единицах измерения.

Результаты SТЕР-анализа позволяют оценить внешнюю экономическую ситуацию, которая сложилась в отрасли производства и коммерческой деятельности.

Одним из самых распространенных инструментов стратегического анализа позиции предприятия (потенциала) в конкурентной борьбе является метод SWOT-анализа (название образовалось как аббревиатура четырех английских слов: Strengths, Weeknesses, Opportunities, Threats - SWOT, что в переводе означает «силы, слабости, возможности, угрозы»).

Применение SWOT-анализа должно способствовать:

SWOT-анализ потенциала предприятия

1)  принятию усилий относительно превращения слабостей в силы, угроз в возможности;

2)  развития сильных позиций в соответствии с ограниченными возможностями.

SWOT- анализ предусматривает выполнение определенной последовательности действий.

1.  Идентификация и изучение факторов внешнего окружения предприятия с целью выявления текущих и потенциальных угроз и своевременного предотвращения убытков в результате их действия.

2.  Идентификация и изучение факторов внешнего окружения предприятия с целью выявления текущих и потенциальных возможностей, необходимых для предотвращения угроз и укрепление конкурентных позиций.

3.  Идентификация и анализ сильных позиций составляющих потенциала - конкурентных преимуществ предприятия.

4.  Идентификация и анализ слабых сторон потенциала предприятия.


Таблица - Внешние возможности и угрозы для потенциала предприятия
(пример)

Фактор

внешнего

Возможности

Угрозы

среды

Экономика

- Рост ВВП

- Экономический кризис в стране

- Активизация инвестиционных

- Высокий уровень инфляции

процессов

- Высокий уровень процентных

- Стабильность валютных

ставок

курсов

- Высокий уровень налогов

Политика       и

- Политическая стабильность

- Высокое давление политических

законодательство

- Совершенство законодательных

сил на экономику

актов

- Изменчивость законодательства

- Стабильность законодательства

- Противоречие законодательства

Социальная

- Рост денежных доходов

- Уменьшение реальных

сфера

но сбережений населения

доходов населения

- Повышения культурного

- Ухудшение демографической

уровня

ситуации

Развитие науки

- Быстрое развитие

- Низкий уровень расходов на

но техники

информационных технологий

научные исследования

- Улучшенных инновационного

- Низкое качество

климата

информационных ресурсов

Целесообразно рассматривать сильные и слабые стороны за отдельными функциональными составляющими потенциала.

Анализ сильных и слабых сторон осуществляется с помощью сравнительных методов. каждая позиция, оценивается по определенной шкале оценки (бальной) и, как правило, ранжируется по важности, то есть взвешивается (для получения более достоверных результатов). Конкурентные силы предприятия по отдельным позициям определяются путем сравнения его оценок по каждой позиции с оценками предприятий-конкурентов.


Таблица .
Сильные и слабые позиции функциональных составляющих потенциала предприятия (пример)

Составляющая

Сильные позиции

Слабые позиции

потенциала

Производственная

- Низкий уровень себестоимости

- Устаревшее оборудование

продукции

- Высокий уровень расходов

- Высокое качество продукции

сравнительно с конкурентами

- Высокая фондоотдача

- Высокий уровень энергоем-

- Внедрение инноваций в

ности технологии сравнительно с

производственный процесс

конкурентами

- Современное высокопродуктивное

- Низкий уровень

оборудование

загрузка производственных

мощностей

Кадровая

- Высокая квалификация и

- Неэффективная система моти-

компетентность персонала

вации и стимулирование труда

- Способность    работников    к

- Высокий уровень текучести

генерация идей

кадров

- Позитивная деловая репутация

Маркетинговая

- Высокая частица рынка

- Недостаточный уровень широты

- Эффективная реклама и

но глубины ассортимента

стимулирование сбыта

- Уменьшение рыночной частицы

- Высокий уровень лояльности

- Сокращение клиентной базы

потребителей к продукции

- Высокий уровень

дифференциации продукции

Финансовая

- Доступность ссудных

- Недостаточность   финансовых

средств

ресурсов

- Высокая деловая активность

- Неустойчивое финансовое

- Высокая ликвидность активов

положение

- Стойкое финансовое положение

- Высокий уровень зависимости

- Высокий уровень

от кредиторов

рентабельности капитала

- Низкая рентабельность

Организационные

- Квалифицированный менеджмент

- Низкая квалификация

возможности

- Эффективная организационная

менеджеров

структура

- Низкая скорость

прохождение управляющих

влияний                             ,

Метод SРАСЕ-анализа является производным от SWOT-анализа и применяется для оценки сильных и слабых сторон деятельности небольших предприятий за такими группами критериев:

1) финансовая сила предприятия (ФС);

2)  конкурентоспособность предприятия (КП);

3) привлекательность отрасли (ПГ);

4) стабильность отрасли (СГ).

На основе изучения ключевых критериев в составе каждой группы складывается матрица направленной стратегии в системе координат SРАСЕ и строится вектор позиции предприятия, который оценивается. Положение вектора определяет тип рекомендуемой стратегии (консервативная, защитная, конкурентная, агрессивная) для укрепления конкурентных позиций.

Метод анализа GАР разработан в Стенфордском исследовательском институте в Калифорнии. Он составляет попытку найти методы разработки стратегии и методы управления, которые позволяют привести дела в соответствие с наиболее высоким уровнем требований.

Использование метода предусматривает выполнение последовательности таких действий:

1)  предыдущая формулировка целей деятельности на 1 год, 3 года, 5 лет;

2)  прогноз динамики нормы прибыли в ввязывании установленными целями бизнес-единицы;

3) установка разрыва между целями и прогнозами;

4)  определение альтернатив осуществления инвестиций для бизнес-единицы и прогноз результатов;

5)  определение общих альтернативных конкурентных позиций для каждой бизнес-единицы и прогноз результатов;

6)  рассмотрение инвестиций и альтернатив ценовой стратегии для каждой бизнес-единицы;

7)  согласование целей стратегии каждой бизнес-единицы с перспективами портфеля в целом;

8)  установка разрыва между предыдущими целями деятельности и прогнозом для каждой бизнес-единицы;

9)  уточнение профиля возможных приобретений (создание) новых бизнес-единиц;

10) определение ресурсов, необходимых для таких приобретений, и характера их возможного влияния на имеющиеся в портфеле бизнес-единицы;

11)  пересмотр целей и стратегии существующих предприятий с целью создания этих ресурсов.

Подобный анализ может осуществляться как для бизнес-единиц отдельного предприятия, так и для группы предприятий, а его результатом является разработка мероприятий для ликвидации разрыва между желаемой и прогнозируемой деятельностью.

Попыткой объединить все элементы целостного взгляда на бизнес появилась разработка приблизительно в 1980 г. метода анализа LOTS (из шведской - «лоцман»), целью которого является разработка мероприятий для наиболее полного удовлетворения требований покупателей.

Сущность применения метода заключается в обоснованном, последовательном обсуждении на разных уровнях проблем бизнеса по таким направлениям:

1) идентификация существующего положения;

2) возможности, заложенные в стратегию деятельности;

3) реальность и степень достижения долгосрочных целей;

4)  реальность и степень достижения краткосрочных целей;

5)  методы и объекты, которые будут задействованы в ходе анализа;

6)  формирование и использование кадрового потенциала;

7)  оценка реализации планов развития;

8)  организация менеджмента;

9) анализ отчетности.

Во время обсуждения этих проблем разрабатываются разные модели стратегии ведения бизнеса и способы решения заданий, которые позволят наиболее эффективно предприятию или подразделению строить взаимоотношения с внешним окружением.

РІМS-анализ (Profit Impact of Market Strategy), или анализ уровня влияния избранной стратегии на величины прибыльности и наличности. Данный метод основан на использовании эмпирической модели, что связывает широкий диапазон стратегических переменных (таких, как часть рынка, качество продукта, вертикальная интеграция) и ситуативных переменных (скорость роста рынка, стадия развития отрасли, интенсивность потоков капитала) с величиной прибыльности и способностью организации генерировать наличность. Метод РІМS-анализа был разработан в середине 60-х годов в компании «Gеnегаl Еlесtгіс» и основан на результатах анализа деятельности более чем 150 больших и малых компаний.

Цель проведения данного анализа заключается в определении стратегий, которые стоит выбирать в конкретных рыночных условиях.

По результатам проведенных исследований были построены уравнения множественной регрессии, что связывают показатели прибыльности и наличности с разными переменными величинами, которые были сгруппированы в пять классов:

1. Привлекательность рыночных условий:

•    скорость роста отрасли в долгосрочной перспективе (4-10 лет);

•    скорость роста отрасли в краткосрочной перспективе (до 3 лет);

•    стадия жизненного цикла продукта.

2. Сила конкурентных позиций:

•    рыночная частица;

•    относительная рыночная частица;

•    относительное качество продукта.

3.  Эффективность использования инвестиций:

 интенсивность инвестиций (суммарные инвестиции, отнесенные к объему продаж, и суммарные инвестиции, отнесенные к добавленной стоимости);

•  интенсивность основного капитала (отношение основного капитала к объему продаж);

•    вертикальная интеграция (отношение добавленной стоимости к объему продаж);

•    процент использования производственных мощностей.

4. Использование бюджета за следующими направлениями:

•    расходы на маркетинг относительно объема продаж;

•    расходы на научные исследования относительно объема продаж;

•    расходы на новые продукты относительно объема продаж.

5. Текущие изменения в положении на рынке:

•    изменение рыночной частицы.

 Метод изучения профиля объекта заключается в идентификации и количественной оценке (по единственной относительной или бальной шкале) характеристик, которые определяют степень лояльности потребителей к предприятию.

Профиль в данном контексте представляет собой совокупность специфических параметров, которые характеризуют объект анализа и благодаря которым он известен целевой группе потребителей.

После того, как количественные оценки получены, дается их графическая интерпретация, которая позволяет наглядно увидеть позиции, по которым меняется отставание от конкурента или опережение его результатов.

Лекция 3. ОСНОВЫ ОЦЕНКИ

ПОТЕНЦИАЛА ПРЕДПРИЯТИЯ

ПЛАН

  1.  Особенности потенциала предприятия как объекта оценки
  2.  Понятие стоимости и ее модификации
  3.  Принципы оценки потенциала предприятия
  4.  Характеристика методического инструментария оценки стоимости потенциала предприятия
  5.  Классификационная характеристика информации, необходимой в оценке потенциала предприятия

1. В связи с тем, что уровень реализации текущих и потенциальных возможностей непосредственно влияет на достижение оперативных, тактических и стратегических целей деятельности предприятия, возникает объективная необходимость в его определении, определении его качества, то есть оценке потенциала предприятия.

Причем, основной характеристикой потенциала в процессе такой оценки должна быть его ценность для достижения отмеченных целей, которая может быть определена с помощью относительных или стоимостных показателей.

Анализ экономической литературы свидетельствует о том, что публикации по проблемам определения относительной ценности потенциала имеют дискуссионный характер, инструментарий такой оценки зависит от авторских концепций, констатирует текущие факты без учета развития потенциала и направленный в большинстве работ на оценку отдельных его элементов

Из этих позиций, концепция стоимостной оценки представляется наиболее универсальной и методически обоснованной, потому что учитывает все необходимые требования к потенциалу как объекту оценки, а именно:

1)  комплексность, которая оказывается в совокупности взаимозависимых элементов и синергичного эффекта от их взаимодействия;

2)  текущие и будущие результаты, связанные с его реализацией;

3)  текущее состояние и перспективы развития внешней среды.

Исходной предпосылкой стоимостной оценки является то, что предприятие как объект, который характеризуется определенным уровнем потенциала, может быть источником дохода и объектом рыночного соглашения, то есть владелец предприятия имеет право продать его, заложить, застраховать и т.п. Таким образом, предприятие выступает товаром со всеми характерными для него свойствами:

•   полезностью для покупателя, которая оказывается в пользовании и отвечает удовлетворению потребности в получении доходов. Если потенциал предприятия не составляет ценности и, следовательно, предприятие не приносит доход владельцу, оно теряет для него свою полезность и подлежит продаже. В то же время, если кто-то другой видит новые способы его использования и реализации сформированного потенциала, то предприятие становится товаром;

•   расходами на создание (формирование). Данное свойство означает, что получение дохода, воссоздания элементов потенциала или формирования альтернативного бизнеса, нового предприятия сопровождается определенными расходами.

Вместе с тем, предприятие как объект рыночных соглашений характеризуется и рядом специфических особенностей, среди которых можно выделить такие:

•   во-первых, это товар инвестиционный, то есть товар, вложения в который осуществляются с целью отдачи в будущем. Процессы осуществление расходов и получение доходов разъединены во времени, а размер последних неизвестен и имеет вероятностный характер. Если будущие доходы с учетом времени их получения оказываются меньше расходов на приобретение инвестиционного товара, он теряет свою инвестиционную привлекательность и потенциал его обесценивается. Таким образом, текущая стоимость будущих доходов, которые может получить владелец, является верхней границей рыночной цены со стороны покупателя;

•   во-вторых, предприятие является системой, но продаваться может как система в целом, так и отдельные ее подсистемы и элементы. В этом случае разрушается его связь с конкретной организационно-экономической формой, элементы потенциала предприятия становятся основой формирования другой, качественно новой системы. Фактически товаром становится не именно предприятие, а отдельные его составляющие;

•   в-третьих, потребность в этом товаре зависит от процессов, которые происходят как внутри него самого, так и во внешней среде. Причем, с одной стороны, нестабильность в обществе обусловливает неустойчивое положение предприятия, с другой стороны, неустойчивость самого предприятия вызывает последующее нарастание нестабильности и в самом обществе. Из этого выплывает еще одна особенность предприятия как объекта рыночных соглашений - потребность в регуляции купли-продажи.

В Украине рыночные соглашения с такого рода товарами стали возможны благодаря активизации оценочной деятельности в 1991-1992 годах, что было связано с переходом экономики страны в рыночные условия. Существенным импульсом ее развития появилось принятие в марте 1992 года Законов Украины «О приватизации имущества государственных предприятий» и «О приватизации небольших государственных предприятий (малую приватизацию)», а также других законодательных и нормативных документов, которые требовали оценки домов, сооружений, помещений, целостных имущественных комплексов небольших государственных предприятий, объектов незавершенного строительства и т.п.   

Механизм процесса оценки, в соответствии с Законом Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональную оценочную деятельность в Украине» от 12 июля 2001 года, регламентируется Национальным Стандартом № 1 «Общие основы оценки имущества и имущественных прав» и включает следующие процедуры:

1.  Подготовительный этап (ознакомление с объектом оценки, характерными условиями соглашения, для заключения которой осуществляется оценка, определение базы оценки, предоставления заказчику предложений по поводу существенных условий договора на проведение оценки).

2. Заключение договора на проведение оценки.

3.  Ознакомление с объектом оценки, сбор и проработка исходных данных и другой информации, необходимой для проведения оценки.

4.  Идентификация объекта оценки и связанных с ним прав, анализ возможных ограничений и предостережений, которые могут сопровождать процедуру проведения оценки и использования ее результатов.

5.  Выбор необходимых методических подходов, методов и оценочных процедур, которые наиболее полно отвечают цели оценки и избранной базе, определенным в договоре на проведение оценки, и их применения.

6.  Согласование результатов оценки, полученных с применением разных методических подходов.

7.  Составление отчета об оценке имущества и вывода о стоимости объекта оценки на дату оценки.

8.  Доработка (актуализация) отчета и вывода о стоимости объекта оценки на новую дату (в случае необходимости).

Невзирая на то, что механизм процесса оценки имеет универсальный характер, цели, для которых осуществляется такая оценка могут существенно варьировать. Так вышеупомянутым Законом «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональную оценочную деятельность в Украине», регламентируются обязательные случаи проведения стоимостной оценки:

• создание предприятий на базе государственного имущества или имущества, которые имеются в коммунальной собственности;

• реорганизации, банкротства, ликвидации государственных, коммунальных предприятий и предприятий с государственной частью имущества (частью коммунального имущества);

•   выделение или определение части имущества в общем имуществе, в котором есть государственная часть (часть коммунального имущества);

• определение стоимости взносов участников и основателей хозяйственного общества, если к отмеченному обществу вносится имущество хозяйственных обществ с государственной частью (частью коммунального имущества), а также в случае выхода (исключение) участника или основателя из состава такого общества;

•   приватизации и другого отчуждения в случаях, установленных законом, аренды, обмена, страхования государственного имущества, имущества, которое имеется в коммунальной собственности, а также возвращения этого имущества на основании решения суда;

•   переоценки основных фондов для целей бухгалтерского учета;

•   налогообложение имущества и определение размера государственной пошлины по закону;

•   передачи имущества под залог;

•   определение убытков или размера возмещения в случаях, установленных законом;

•   в других случаях по решению суда или в связи с необходимостью защиты общественных интересов.

Кроме этих обязательных случаев, оценка может осуществляться также с целью:

•   формирование уставного фонда хозяйственного общества (без паевого участия государства);

•   разработки плана развития предприятия;

•   оценки эффективности управления;

•   выбора варианта распоряжения собственностью;

•   обоснование цены купли-продажи предприятия или его части;

•   проверки финансовой дееспособности заемщика;

•   установление размера страхового взноса и страховых выплат;

•   проверки обоснованности котировок ценных бумаг;

•   проверки целесообразности инвестиционных вложений и др. Существование разнообразных целей оценки усиливает требования к обоснованности и достоверности величины стоимости, которая должна правильно отображать  сферу использования результатов оценки.

2. Выбор величины стоимости, которая в наибольшей степени будет отвечать ценности объекта соглашения, предшествует процессу оценки предприятия и его потенциала.

В данном контексте стоимость - это денежный эквивалент ценности объекта, который покупатель готов обменять на право собственности на этот объект. Причем стоит разграничивать понятие стоимость и цена, поскольку первая - это ожидаемая цена как результат проявления конкретных условий, а другая отображает факт расходов, которые состоялись, при покупке аналогичных объектов по прошлым соглашениям.

Поскольку представление о ценности объекта зависит от конкретных интересов покупателя, то оценщику приходится определять разные виды стоимости.

В Международных стандартах оценки (МСО-2003) «Общие понятия и принципы оценки», «Нормах профессиональной оценочной деятельности оценщика» Украины, Национальном стандарте № 1 «Общие принципы оценки имущества и имущественных прав» Украины, многочисленной учебно-методической литературе. Чаще всего встречаются виды стоимости, классифицированные по таким признакам:

•  по степени  рыночности;

•   по целям оценки;

•   по характеру аналога;

•   по принципам бухгалтерского учета;

•   в зависимости от перспектив развития предприятия.

По степени рыночности различают рыночную и нерыночную (отличную от рыночной) стоимость.

Понятие рыночной стоимости трактуется по-разному, но основная идея вложена в Международных стандартах оценки (МСО), принятых 39 странами мира, которые в редакции 2003 года звучит так:

«Рыночная стоимость есть расчетная величина, равная денежной сумме, за которую предусматривается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческого соглашения между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая из сторон действовала компетентно, рассудительно и без принуждения». (Стандарт 1 п. 3 Определения).

Каждый элемент определения имеет свое концептуальное основание:

«... расчетная величина ...» - наиболее вероятная цена, выраженная в денежном эквиваленте, которая реально может быть получена на рынке, то есть наивысшая из реально возможных для продавца самая  низкая из реально возможных для покупателя цена;

«... предусматривается переход имущества ...» - подчеркивает, что это самое расчетная величина цены по ожиданиям рынка на дату оценки, по которой и может состояться соглашение;

«... на дату оценки ...» - выражает привязку расчетной рыночной стоимости по времени к конкретной дате, потому что рыночные условия для другого момента времени могут измениться и вычисленное значение стоимости окажется ошибочным или некорректным;

«... между добровольным покупателем ...» - означает, что покупателя ни кто и ничто не принуждает к заключению этого соглашения, и он будет действовать в соответствии с реалиями и ожиданиями современного состояния рынка, то есть, не будет платить за объект цену больше, чем диктует ему рынок;

«... между добровольным продавцом...» - означает, что продавец заинтересован продать имущество на рыночных условиях после адекватного маркетинга, но не склонный настаивать на цене, если она не считается умной на текущем рынке;

«... в результате коммерческого соглашения ...» - означает, что между сторонами нет никаких особенных специфических взаимоотношений (в частности, арендодателя и арендатора) и стороны действуют независимо, каждая в своих интересах;

«... после адекватного маркетинга ...» - означает, что имущество должно быть выставлено на рынке к продаже должным образом, а длительность маркетинга должна быть достаточной, чтобы привлечь внимание адекватного количества покупателей;

«... каждая из сторон действовала компетентно, рассудительно ...» - означает, что добровольный покупатель и добровольный продавец достаточно информированы о сущности и характеристиках имущества, которое продается, его существующее использование и возможное потенциальное применение, а также состояние рынка на дату оценки;

«... и без принуждения...» - означает, что каждая из сторон заинтересована в осуществлении соглашения, но ни одна из них никем и ничем к этому не принуждается и не подталкивается.

Украина полностью приняла эти Международные стандарты и в своем Национальном стандарте № 1 «Общие принципы оценки имущества и имущественных прав», утвержденные постановлением Кабинета Министров Украины от 10.09.2003 г. № 1440, почти адекватно определила понятие рыночной стоимости: «Рыночная стоимость - стоимость, по которой возможное отчуждение объекта оценки на рынке подобного имущества на дату оценки по соглашению, заключенному между покупателем и продавцом, после проведения соответствующего маркетинга при условии, что каждая из сторон действовала со знанием дела, рассудительно и без принуждения».

В данном определении срок «отчуждения объекта» аналогичный «переходу имущества из рук в руки» в определении МСО; «подобное имущество» - имущество, которое по своими характеристикам и (или) свойствам подобное объекту оценки и имеет такую же инвестиционную привлекательность; другие элементы определения концептуально не отличаются от определения МСО.

В некоторых случаях рыночная стоимость может быть негативной величиной. Например, это может быть в случае оценки устаревших объектов недвижимости, сумма расходов на снос которых превышает стоимость земельного участка, или в случае оценки экологически благоприятных объектов.

В том случае, - когда не выполняется хотя бы одно из условий для определения рыночной стоимости, базой оценки выступают нерыночные виды стоимости, к которым, соответственно с Национальным Стандартом № 1, принадлежат: стоимость замещения, стоимость воссоздания, остаточная стоимость замещения (воссоздание), стоимость в использовании, потребительская стоимость, стоимость ликвидации, инвестиционная стоимость, специальная стоимость, ликвидационная стоимость и другие виды, которые классифицируются по выделенными выше признаками.

По целям оценки различают потребительскую, инвестиционную, специальную, страховую, залоговую, облагаемую налогом, утилизационную стоимость.

Потребительская стоимость (аналогичная понятиям внутренняя, фундаментальная стоимость) - эквивалент ценности, которую конкретная собственность имеет для конкретного пользователя, без учета наиболее эффективного использования этой собственности или денежной суммы, что могла бы быть полученной от ее продажи. Данный вид стоимости принадлежит к нерыночным, потому что ценность (полезность) объекта для конкретного владельца может существенно отличаться от его ценности с точки зрения рынка или конкретной отрасли. Этот вид стоимости носит субъективный характер и чаще всего отображает намерения владельца или арендатора, не связанные с куплей-продажей объекта, предоставлением в аренду и другими подобными операциями.

Потребительская стоимость объекта лишь случайно может совпасть с рыночной стоимостью. Потребительская стоимость предприятия, например, будет выше его рыночной стоимости, если оно действует с большей полезностью и выгодой, чем типичный производитель аналогичных товаров и услуг; и наоборот, потребительская стоимость предприятия может быть ниже рыночной, если предприятие работает неэффективно. Определению потребительской стоимости должен предшествовать глубокий и всесторонний анализ результатов хозяйственно-финансовой деятельности объекта, на основании которого можно реально оценить данный вид стоимости объекта.

При обосновании инвестиционных проектов рассчитывают инвестиционную стоимость. Инвестиционная стоимость - стоимость, определенная с учетом конкретных условий, требований и целей инвестирования в объект оценки. Фактически данная стоимость выражает индивидуальные (субъективные) преимущества инвестора

Качественное расхождение между рыночной и инвестиционной стоимостью заключается в том, что при определении первой оценщик должен опираться на типичное представление потенциальных (гипотетических) инвесторов, а при определении второй необходимо опираться на инвестиционные критерии конкретного инвестора или группы инвесторов.

Основными причинами, по которым инвестиционная стоимость может отличаться от рыночной, могут быть расхождения: в оценке будущей прибыльности; в представлениях о степени риска; в условиях налогообложения; в сочетаемости с другими объектами, которые принадлежат владельцу или контролируются им.

Специальная стоимость - сумма рыночной стоимости и надбавки к ней, которая формируется при наличии нетипичной мотивации или особенной заинтересованности потенциального покупателя (пользователя) в объекте оценки.

Страховая стоимость - стоимость собственности для определения суммы покрытия по страховому договору или обеспечение требований в связи с потерей или повреждением застрахованных активов.

Облагаемая налогом стоимость - стоимость имущества, которая рассчитывается на базе определений, которые содержатся в соответствующих нормативных документах, относяшихся к налогообложению собственности.

Залоговая стоимость - стоимость активов, которую кредитное учреждение или другая организация, которая занимается финансированием на основе обеспечения определенным имуществом, надеется получить от их продажи на рынке при условиях неплатежеспособности получателя ссуды или невыполнения им других долговых обязательств.

Утилизационная (скраповая) стоимость - стоимость объекта собственности (за исключением земельного участка) не при существующем использовании объекта, а определенная как совокупная стоимость материалов, из которых состоит этот объект, без дополнительного ремонта. Утилизационная стоимость является, как правило, отображением текущей цены, которую реально можно получить за объект при условиях его распродажи «на запчасти», допуская при этом, что проданное имущество может быть перестроено, преобразовано для нового использования или быть источником запасных частей для других объектов, срок службы которых еще не закончился. Кроме того, утилизационной есть стоимость утиля или стоимость сырья для вторичной переработки.

В зависимости от характера аналога различают стоимость воссоздания и стоимость замещения.

Стоимость воссоздания - это определенная на дату оценки текущая (то есть приведенная в соответствие с ценами на дату оценки путем дисконтирования или использования фактических цен) стоимость расходов на создание (приобретение) в современных условиях нового объекта, который является идентичным объекту оценки.

Стоимость замещения - определенная на дату оценки текущая стоимость расходов на создание (приобретение) нового объекта, подобного к объекту оценки, который может быть ему равноценной заменой.

По принципам бухгалтерского учета различают балансовую, остаточную и справедливую стоимость. Балансовая стоимость - расходы на строительство или приобретение объекта собственности, отображенные в бухгалтерском балансе. Балансовая стоимость бывает первобытной и обновительной. Первобытная стоимость - это историческая стоимость объекта на момент введения в эксплуатацию.

Обновительная стоимость - стоимость воссоздания ранее созданных основных средств в современных условиях; определяется в процессе переоценки основных фондов.

Остаточная стоимость - балансовая стоимость объекта собственности за исключением всех видов сноса.

Понятие справедливой стоимости в отечественной практике появилось в связи со вступлением в действие с 01.01.2000 года Закона Украины «О бухгалтерском учете и отчетности в Украине» от 16.07.99 года № 996-ХИХ и введением Национальных положений (Стандартов) бухгалтерского учета (дальше П(с) БУ).

Согласно П(с) БУ, справедливая стоимость - это сумма, по которой может быть осуществлен обмен актива, или оплата обязательств в результате операций между осведомленными, заинтересованными и независимыми сторонами.

В настоящее время в соответствии с требованиями стандартов составления финансовой отчетности необходимо определять справедливую стоимость основных средств (П(с) БУ7), невещественных активов (П(с) БУ8) и запасов (П(с) БУ9) для получения достоверной и объективной информации в процессе их оценки и переоценки.

Справедливая стоимость в зависимости от объектов ее определения, как правило, может равняться рыночной стоимости (если она удовлетворяет требованиям определения рыночной стоимости и может быть определена в порядке, установленном Национальными стандартами), остаточной стоимости замещения (воссоздание) (если речь идет об оценке специализированного имущества, имущества специального назначения или специальной конструкции)

В зависимости от перспектив развития предприятия различают стоимость действующего предприятия и ликвидационную стоимость.

Стоимость действующего предприятия - это стоимость предприятия, которое сформировалось, как единственное целое при условиях его последующего использования специфически запланированным или существующим способом. В этом понимании стоимость действующего предприятия, определенная с целью текущего управления, эквивалента существующему в практике учету и оценки понятию «стоимость в использовании».

Вместе с тем стоимость в использовании носит субъективный характер и отбивает намерения владельца, арендатора, не связанные с куплей-продажей объекта, предоставлением его в субаренду и т.п. Стоимость в использовании основывается на эффективности использовании объекта в форме дохода, полезности и приближается к рыночной стоимости в меру увеличения покупателей, которые желают приобрести подобный объект. К стоимости в использовании относят инвестиционную, балансовую, облагаемую налогом стоимости.

Стоимость действующего предприятия, определенная с целью купли-продажи, но при условии продолжения существующего бизнеса, эквивалентная понятию «стоимость в обмене», что носит объективный характер и применяется для проведения операций, которые предусматривают отчуждение собственности. К стоимости в обмене относят рыночную, специальную, страховую, залоговую и другие виды стоимости.

Оценка действующего предприятия предусматривает, что бизнес имеет благоприятные перспективы развития, поэтому можно ожидать сохранения предприятия как системы, а ценность целого обычно всегда больше алгебраической суммы стоимостей отдельных элементов. Если же предусматривается закрытие предприятия и распродажа отдельных активов бизнеса, то важно определить его ликвидационную стоимость.

Ликвидационная стоимость - стоимость, которая может быть получена при условиях продажи объекта оценки в срок, что является значительно короче от срока экспозиции подобного имущества, на протяжении которого оно может быть продано по цене, которая равняется рыночной стоимости (имеет место, как правило, при банкротстве и открытой продаже на аукционе).

3. В основе теории оценки лежит ряд принципов, которые являются основными в процессе выполнения оценочных процедур.

В Международных и Национальных стандартах оценки, специальной литературе из оценочной деятельности принято выделять три группы взаимозависимых принципов оценки:

1) основанные на представлениях владельца;

2) связанные с эксплуатацией собственности;

3) обусловленные действием рыночной среды.

Группа принципов, связанных с представлением владельца об имуществе, включает:

•   принцип полезности. Объект собственности имеет стоимость только при условиях его полезности для потенциального владельца или пользователя.

Под полезностью в данном случае понимают способность объекта собственности удовлетворять потребность владельца в данном месте и на протяжении данного периода времени;

принцип замещения. Все объекты собственности, невзирая на их разнообразность, являются сравненными с точки зрения своей способности удовлетворять определенные потребности владельца или генерировать ему доход. Поэтому за приобретение объекта не платится сумма, большая от минимальной цены объекта такой же полезности, который продается на рынке.

Принцип замещения дает возможность установить верхнюю границу стоимости оцениваемого имущества;

•  принцип ожидания предусматривает, что стоимость объекта оценки определяется размером экономических выгод, которые ожидаются от владения, пользования, распоряжение им. Инвестор вкладывает средства в объект сегодня, поскольку ожидает от объекта собственности получения потока доходов в будущем.

Таким образом, ожидание - установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью.

Группа принципов, связанных с эксплуатацией имущества, складывается из:

принципа факторов производства. Объект собственности является экономической системой, прибыльность которой определяется четырьмя факторами производства: управлением, трудом, капиталом и землей. Поэтому для оценки объекта собственности нужно знать частицу (взнос) каждого фактора в формировании дохода всей системы;

•   принципа остаточной производительности. Каждый из рассмотренных выше факторов должен быть оплаченный (компенсированный) из чистого дохода, который создается благодаря использованию объекта собственности.


Таблица
Факторы производства и их компенсация

№ з/п

Наименование фактора

Компенсация

1

Труд

Заработная плата

2

Капитал

Прибыль

3

Управление

Прибыль, заработная плата менеджеров

4

Земля

Рента (налоги, арендная плата)

Поскольку земля физически неподвижна, то труд, капитал и менеджмент должны быть вовлеченными в нее. Это означает, что сначала должны быть компенсированы «привлеченные» факторы, а затем остаток дохода выплачивается владельцу земли как рента.  Таким образом, остаточная производительность определяется как чистый доход, отнесенный к земельному участку, после того как компенсируется привлечение менеджмента, труда и капитала;

принципа взноса. Взнос фактора - это часть стоимости, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта оценки в результате наличия или отсутствия какого-нибудь фактора. Некоторые факторы увеличивают стоимость имущественного комплекса предприятия на величину, больше связанных с их привлечением расходов, а некоторые уменьшают. Например, ремонт административного помещения повышает его стоимость, если он сделан соответственно с существующими рыночными требованиями, и не добавляет к совокупной стоимости, если используемые материалы функционально устарели.

Таким образом, какие-нибудь дополнительные элементы к объекту оценки целесообразны только при условиях, когда получаемый прирост стоимости объекта превышает расходы на приобретение этих элементов.

Принцип взноса в теории оценки означает, что включение какого-нибудь дополнительного актива в состав имущественного комплекса предприятия эффективно в том случае, если за счет этого происходит повышение рыночной стоимости имущественного комплекса на величину, которая превышает расходы на приобретение данного актива. Для оценки предприятия необходимо знать взнос каждого фактора производства в формирование дохода предприятия;

принципа сбалансированности (пропорциональности). Какому-нибудь объекту оценки отвечают оптимальные суммы факторов производства, при взаимодействии которых достигается максимальная стоимость этого объекта (точка равновесия факторов).  Диспропорции возникают тогда, когда объект оценки характеризуется недостаточными усовершенствованиями или переоснащенный в соответствии с условиями и характером деятельности.

Группа принципов, связанных с рыночной средой, включает:

- принцип спроса и предложений (соответствия) - отображает соотношение предложения и спроса на подобное имущество. В соответствии с этим принципом во время проведения оценки учитываются рыночные колебания цен на подобное имущество и другие факторы, которые могут привести к изменениям в соотношении предложений и спроса на подобное имущество. Если объект оценки не отвечает рыночным стандартам по техническим, технологическим уровням, уровням доходности или другими требованиям, которые выдвигаются к подобному имуществу при современных условиях

в данной местности, то его цена будет ниже среднерыночного значения;

- принцип конкуренции - означает, что когда прибыль на рынке аналогичных объектов собственности превышает уровень, необходимый для компенсации факторов производства, привлекательность такого рынка растет, заостряется конкуренция и, в свою очередь, снижается средний уровень чистых доходов;

- принцип изменения стоимости - означает, что стоимость объекта оценки, как правило, изменяется под воздействием внутренних и внешних факторов, которые повышают или снижают степень полезности такого объекта.   Например, развитие транспортной инфраструктуры повышает стоимость имущественных комплексов предприятий, расположенных в данной территориальной зоне; освобождение высококвалифицированных специалистов, которые способны инновационно мыслить, сокращает интеллектуальный потенциал предприятия как объекта оценки и уменьшает его стоимость.

Обобщающим для всех групп принципов, рассмотренных выше, есть принцип наиболее эффективного использования, который заключается в учете - зависимости рыночной стоимости объекта оценки от его наиболее эффективного использования. Под наиболее эффективным использованием понимают такое использование имущества, которое обеспечивает создание максимальной стоимости объекта оценки. При этом изучаются только те варианты использования имущества, которые являются технически возможными, разрешенными и экономически целесообразными.

4. Оценка стоимости потенциала предприятия непосредственно связана с теорией изменения стоимости денег во времени, потому что:

•  во-первых, существует определенный часовой интервал между моментом вложения средств в предприятие как объект оценки и моментом получения доходов от пользования им как товаром;

•   во-вторых, существование такого часового интервала обусловливает необходимость учета как инфляционных ожиданий, так и риска неполучения прогнозируемых доходов.

Поэтому для нивелировки влияния фактора времени и обеспечения сравнимости стоимостных показателей, которые прогнозируются на разные моменты времени, в теории изменения стоимости денег применяется часовая оценка денежных потоков. Процедура проведения такой оценки основывается на определенных предположениях.

денежный поток - это денежные суммы, которые возникают в определенной хронологической последовательности;

•   денежный поток, в котором все суммы различаются за величиной, называют обычным денежным потоком;

•   денежный поток, в котором все суммы равновеликие и возникают через одинаковые промежутки времени, называют аннуитетом;

•   денежный поток может возникать в конце, в начале и в середине периода;

•  доход, получаемый на инвестированный капитал, из хозяйственного оборота не изымается, а присоединяется к основному капиталу;

•   часовая оценка денежных потоков учитывает риски, связанные с инвестированием;

•  риск - это достоверность получения в будущем дохода, которая совпадает с прогнозной величиной;

•   ставка дохода на инвестиции - это процентное соотношение между чистым доходом и вложенным капиталом.

Часовая оценка денежных потоков предусматривает использование шести стандартных функций сложного процента, или шести функций денежной единицы.

1)  будущая стоимость единицы (сложный процент);

2)  текущая стоимость единицы  (дисконтирование);

3) текущая стоимость аннуитета;

4) периодический взнос на погашение кредита;

5) будущая стоимость аннуитета;

6)  периодический взнос в фонд накопления.

Для облегчения расчетов в процессе оценки денежных потоков с определенными характеристиками (процентная ставка и период начисления процентов) в оценочной практике применяют так называемые финансовые таблицы (дополнение 1)._

1. Будущая стоимость единицы (сложный процент).

Расчеты будущей стоимости осуществляются за формулой:

FV = PV*(1+r),

где FV - будущая стоимость;                                    

PV - первичный взнос (текущая стоимость);

r - процентная ставка (ставка дисконта);

 п   - число периодов начисления процентов.

Множитель(1+r),  называют фактором будущей стоимости или фактором накопления.

2 Текущая стоимость единицы (дисконтирование).

Текущая стоимость единицы является обратной величиной относительно будущей стоимости, поэтому процесс ее определения называют дисконтированием, а  ее расчеты для суммы FV ведутся за формулой:

PV = FV/ (1+r),

Величину 1/(1+r) называют дисконтным множителем или фактором текущей стоимости. Его значение для разных r и п содержатся в кол. 3 финансовых таблиц дополнения 1.

Данная функция предоставляет возможность определить теперешнюю стоимость суммы, если известна ее будущая величина, период, за который эта сумма накоплена, и процента ставка. Графическая интерпретация функции дисконтирования приведена на рис.

3 Текущая стоимость аннуитета.

Поскольку аннуитет представляет собой особенный денежный поток, представленный одинаковыми суммами через одинаковые часовые интервалы, то относительно инвестора он может быть как исходным (например, осуществление периодических одинаковых платежей), так и входным денежным потоком (например, регулярные поступления фиксированных сумм арендной платы).

Кроме того, в зависимости от момента осуществления первого аннуитетного платежа различают обычный и авансовый аннуитет. Обычный аннуитет определяется как сумма равновеликих платежей, которые осуществляются в конце периода. Авансовый аннуитет имеет место при условиях часового совпадения первого платежа с депонированием основной суммы взноса.

Формула для расчета обычного аннуитету имеет вид:

РVА =A*(1-(1+r) -) /r

где РVА - текущая стоимость аннуитета; А - платеж n-го периода.

Множитель (1-(1+r)-) /r называют дисконтным множителем аннуитета, фактором текущей стоимости аннуитета или фактором Инвида. Его значение для разных г и п содержатся в кол. 4 финансовых таблиц дополнения.

5. К саморегулирующим организациям оценщиков в Украине относятся Украинское общество оценщиков и Украинский институт оценки, которые осуществляют полномочия по общественной регуляции оценочной деятельности, а именно:

•  контроль за выполнением положений (национальных стандартов) оценки имущества и других нормативно-правовых актов по оценки имущества, обеспечением надлежащего качества оценки имущества, которая проводится оценщиками - ее членами;

• рецензирование отчета об оценке имущества, которая проводится оценщиками - членами саморегулирующей организации оценщиков;

•   участие в разработке нормативно-правовых актов по оценки имущества;

•   участие в профессиональной подготовке оценщиков;

•  участие в составе Экзаменационной комиссии и Наблюдательного совета по оценочной деятельности при Фонде госимущества Украины;

• содействие развитию информационных технологий в оценке имущества, широкому информированию общества об особенностях ценообразования на имущество и имущественные права;

•  установление других требований относительно добросовестного выполнения своими членами оценки имущества, обеспечение выполнения ими требований нормативно-правовых актов по оценке имущества.

На сегодняшний день в Украине процесс формирования нормативной базы оценки активно продолжается. Да, если еще несколько лет назад отечественные оценщики должны были пользоваться лишь Нормами профессиональной деятельности оценщика, которые были разработаны в 1995 г. специалистами Украинского общества оценщиков, а также опираться на Международные стандарты оценки имущества, Европейские стандарты оценки и методологические документы Фонда госимущества Украины, которые должны были использоваться для определения стоимости объектов приватизации, то современная нормативная база уже содержит более легитимные документы:

•   Закон Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональную оценочную деятельность в Украине» от 12 июля 2001 года, который определяет правовые принципы осуществления оценки имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине, ее государственной и общественной регуляции, обеспечения создания системы независимой оценки имущества с целью защиты законных интересов государства и других субъектов правоотношений в вопросах оценки имущества, имущественных прав и использования ее результатов;

•   Национальный стандарт № 1 «Общие основы оценки имущества и имущественных прав», который определяет базовые принципы и требования оценки какого-нибудь типа имущества, а также требования относительно порядка проведения оценки и правил составления отчетов об оценке;

•   проект Национального стандарта №2 «Положения по оценке недвижимого имущества»;

• на стадии разработки находятся проекты национальных стандартов по оценке невещественных активов, оценки целостных имущественных комплексов, оценки финансовых интересов в виде частей в уставном фонде хозяйственных обществ, а также пакетов акций, оценки машин и оборудования;

• Методика оценки стоимости имущества во время приватизации, утвержденная Постановлением Кабинета Министров Украины от 12.10.2000 г. № 1554, которая базируется почти исключительно на рыночных принципах оценки имущества, устанавливает единственные подходы к оценке государственного и коммунального имущества во всех случаях его отчуждения, которые предусмотрены законодательством Украины;

• другие нормативно-правовые акты, которые разрабатываются с учетом требований положений (национальных стандартов) и утверждаются Кабинетом Министров Украины или Фондом государственного имущества Украины.

Следует отметить, что формирование отечественной нормативной базы оценки основывается на Международных стандартах оценки (МСО), которые содержат базовые определения, связанные с оценкой, и основные принципы осуществления оценочной деятельности.

Необходимость издания таких международных стандартов была обусловлена ускоренными темпами глобализации инвестиционных рынков, с одной стороны, и предотвращением возникновения недоразумений через наличие разных точек зрения среди национальных организаций, которые занимаются оценочной деятельностью, с другой стороны.

При таких условиях в конце 1970 гг. члены технического комитета Королевского института чартерных сервейеров (КИЧС - RICS), то есть землемеров, которые имеют право проводить оценку в Великобритании, и представители оценочных организаций США начали диалог, который привел в 1981 г. к основанию Международного комитета по стандартам оценки активов (МКСОА -ТІАVSС). В 1994 г. Комитет изменил свое название и сейчас известный как Международный комитет по стандартам оценки (МКСО), к основным заданиям которого принадлежат разработка и публикация Стандартов оценки для оценки имущества, содействия их принятию во всем мире, обеспечение гармонизации стандартов разных мировых государств.

История издания МСО в странах СНГ начинается с 1994 года и продолжается до настоящего времени. Последнее, шестое издание МСО русским языком имело место в 2003 году и стало завершением проекта Стандартов МКСО, задания которого заключались в подготовке набора всеобъемлющих и постоянных международных стандартов для облегчения осуществления международных соглашений, связанных с имуществом, а также в обеспечении финансовой стабильности как на уровне отдельных стран, так и на международном уровне.

Эволюция международных стандартов обусловлена постоянными изменениями внешней среды и необходимостью обеспечивать соответствие фундаментальных определений оценки современным динамическим условиям его развития.

Между тем, круг информации, которая используется в процессе оценочной деятельности, не ограничивается лишь нормативной базой оценки. Вся информация, которая может быть полезная во время определения стоимости объекта, классифицируется по таким основным признакам:

1) в зависимости от источников возникновения:

внешняя информация характеризует общеэкономические, отраслевые, региональные условия функционирования объекта. Объем и состав такой информации различаются в зависимости от целей оценки.

Так для определения инвестиционной стоимости необходимо осуществить анализ макроэкономической ситуации и определить уровень активности инвестиционного рынка, инвестиционную привлекательность отрасли, условия отраслевой конкуренции и другие факторы с целью выявления их влияния на деятельность потенциального объекта инвестиций. Информацией такого рода являются данные об уровне инфляции, темпах экономического развития отрасли, государства, уровне политической стабильности, возможных рынках сбыта, стадии их жизненного цикла, рейтингах инвестиционной привлекательности предприятий отрасли, законодательные ограничения относительно входа на отраслевой рынок и т.п.

Определение стоимости активов с целью их переоценки не требует проведения глубокого макроэкономического анализа и прогнозирования макроэкономических показателей, но нуждается в более детальном изучении налогового законодательства и его влияния на финансовые результаты деятельности объекта.

Основными источниками внешней информации являются программы правительства, законодательство, данные Госкомстата, информационные отраслевые бюллетени, данные информационных служб, средства массовой информации, базы данных сети Internet, результаты маркетинговых исследований соответствующих отделов предприятия - объекта оценки и его бизнес-план, а также личные контакты оценщика;

внутренняя информация характеризует непосредственно деятельность объекта и его внутренние бизнес-процессы. В состав такой информации входят ретроспективные данные об истории деятельности предприятия, общая стратегия его развития и ее составляющие, характеристика производственного, кадрового потенциала, деловая репутация, данные финансовой отчетности (баланса, отчета о финансовых результатах, отчета о движении денежных средств и других официальных формах бухгалтерской отчетности, а также внутренняя отчетность предприятия - объекта оценки). Источниками внутренней информации является бизнес-план предприятия, результаты опросов персонала и руководителей, данные функциональных подразделов, финансовая отчетность, а также внутренняя документация, что регламентирует порядок осуществления деятельности объектом;

2)  по функциям управления:

•  плановая информация - информация о параметрах деятельности объекта на будущий период;

нормативно-справочная информация содержит разные нормативные и справочные данные, как правило, эта информация частично является внешней (касается общеотраслевых тенденций развития и государственной регуляции деятельности), частично - внутренней (ретроспективная аналитическая информация о параметрах деятельности, производственные нормы и нормативы и др.);

учетная информация - это информация, которая характеризует деятельность предприятия за определенный период времени и фиксируется в финансовой и статистической отчетности; оперативная (текущая) информация - это информация, которая характеризует текущие внутренние бизнес-процессы в данный период времени;

3) по временным аспектам:

ретроспективная (информация о прошлом состоянии объекта и внешней среды);

•  текущая (информация о состоянии объекта и окружающей среды на момент оценки);

прогнозная (информация о будущих ожиданиях тех или других параметров деятельности объекта и внешней среды).

Информация, что используется в процессе оценки, должна отвечать таким требованиям:

релевантности - соответствия количества и качества информации требованиям, обусловленным целями проведения оценки;

достаточности (полноты) - означает, что информация должна содержать минимальный, но достаточный для принятия правильного решения состав (набор показателей).

•  комплексности - комплексный учет внешних и внутренних условий функционирования объекта;

актуальности - определяется степенью сохранения ценности информации для принятия решений в момент ее использования и зависит от динамики изменения ее характеристик и интервала времени, которое прошло с момента возникновения данной информации;

•  своевременности -   означает   поступление информации не позже предварительно назначенного момента времени, согласованного со временем решения поставленной задачи;

точности - определяется степенью близости получаемой информации к реальному состоянию объекта, процесса, явления и т. п.;

•  достоверности   - определяется свойством информации отображать реально существующие объекты с необходимой точностью.

 

Лекция 4. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ

НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

ПЛАН

  1.  Особенности недвижимого имущества как объекта оценки
  2.  Порядок организации денежной оценки земли по Украине
  3.  Оценка стоимости земли
  4.  Оценка стоимости зданий и сооружений

1. Недвижимое имущество - это в первую очередь земля и земельные улучшения, связанные с изменением качественных характеристик земельных участков, в частности с размещением на них домов, сооружений, объектов инфраструктуры.

Земля - специфическое средство производства, которое функционирует во всех отраслях народного хозяйства. Как средство производства, земля характеризуется определенными особенностями, которые непосредственно влияют на оценку ее стоимости:

•   не является результатом предыдущего труда;

•   пространственно ограниченная;

•   не заменяется другими средствами производства;

•   имеет неизменное место расположения;

•   не склонна к износу при правильном использовании;

•   территориально разнокачественная;

• каждый конкретный земельный участок характеризуется специфической только для нее полезностью;

• практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) земля выступает, в основном, как пространственный операционный базис.  Поэтому земля неразрывно связана с объектами, которые на ней расположены: домами, сооружениями, дорогами, мелиоративными системами, другими материальными элементами, созданными трудом человека, то есть улучшениями.

Особенности земли как объекта оценки предопределяют зависимость ее стоимости от качественных характеристик и свойств, правового режима, места расположения, а также конъюнктуры рынка.

Дома и сооружения как объекты недвижимого имущества также характеризуются рядом особенностей:

• неразрывно связанные с землей и не могут быть перемещены в другое место без причинения непоправимого физического убытка;

•   изнашиваются;

• в процессе оценки их стоимости целесообразное применение обобщающих технических  характеристик,   например: 1 м2 площади, 1 м погонный длины, 1 м3 объема и т.д..;

•  рынок недвижимости развивается достаточно динамично, здесь наиболее сильно действует закон спроса и предложения, который способствует применению средних цен для оценки аналогичных объектов.

В связи с тем, что земля является одним из главных богатств общества, владение которым определяет имущественное и социальное состояние разных групп населения, то необходим эффективный механизм правовой регуляции разнообразных социально-экономических отношений между юридическими и физическими лицами по поводу владения, распоряжения и пользования землей (предоставление в аренду, купля-продажа, распределение, организация использования, охрана и т. др.).

2. Правовая регуляция оценки земли осуществляется в соответствии с Конституцией Украины (254к/96-ВР), Земельного кодекса Украины (2768-14), Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональную оценочную деятельность в Украине» № 2658-III от 12 июля 2001 года, Закона Украины «Об оценке земель» №1378-ІV от 11 декабря 2003 года, других законов и нормативно-правовых актов, принятых в соответствии с ними.

В соответствии с Законом Украины «Об оценке земель» оценка земель проводится на основе принципов:

•  законности, соблюдения законов Украины, других нормативно-правовых актов в сфере оценки земель;

•   единства методологического и информационного пространства в сфере оценки земель;

•   непрерывности процесса оценки земель;

•   доступности использования данных по оценки земель;

•   равенства перед законом субъектов оценочной деятельности в сфере оценки земель.

В зависимости от цели и методов проведения денежная оценка земель разделяется на такие виды:

•   нормативная;

•   экспертная.

Нормативная денежная оценка земельных участков - капитализированный рентный доход с земельного участка, определенный по установленным и утвержденным нормативам.

Нормативная денежная оценка земельных участков проводится в случае:

•   определение размера земельного налога;

•   определение размера арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности;

•   определение размера государственной пошлины при мене, наследовании и дарении земельных участков по закону;

•   определение потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства;

•   разработки показателей и механизмов экономического стимулирования рационального использования и охраны земель.

Нормативная денежная оценка земельных участков проводится в соответствии с государственными стандартами, нормами, правилами, а также другими нормативно-правовыми актами на землях всех категорий и форм собственности юридическими лицами, которые получили лицензии на проведение работ по землеустройству. Для земельных участков сельскохозяйственного назначения такая оценка проводится не реже как один раз в 5-7 лет, а несельскохозяйственного назначения - не реже как один раз в 7-10 лет.

По результатам нормативной денежной оценки земельных участков складывается техническая документация, которая утверждается соответствующими сельским, поселковым, городским или районным советами и подлежит государственной экспертизе в соответствии с действующим законодательством, а по результатам проведения экспертной денежной оценки земельных участков составляется отчет, который подлежит рецензированию в порядке, определенном Кабинетом Министров Украины.

Экспертная денежная оценка земельных участков - результат определения стоимости земельного участка и связанных с ней прав оценщиком (экспертом по вопросам оценки земельного участка) с применением совокупности подходов, методов и оценочных процедур, которые обеспечивают сбор и анализ данных, проведения расчетов и оформления результатов в виде отчета. Экспертная денежная оценка земельных участков и прав на них проводится с целью определения стоимости объекта оценки.

Экспертная денежная оценка земельных участков используется при осуществлении гражданско-правовых соглашений относительно земельных участков и прав на них:

•  отчуждение и страхование земельных участков, которые принадлежат к государственной или коммунальной собственности;

•   закладные земельного участка в соответствии с законом;

•  определение инвестиционного вклада в реализацию инвестиционного проекта на земельные улучшения;

•  определение стоимости земельных участков, которые принадлежат к государственной или коммунальной собственности, в случае, если они вносятся в уставной фонд хозяйственного общества;

•  определение стоимости земельных участков при реорганизации, банкротстве или ликвидации хозяйственного общества (предприятия) с государственной частью или частью коммунального имущества, которое является владельцем земельного участка;

• выделение или определение части государства или территориального общества в составе земельных участков, которые находятся в общей собственности;

•  отображение стоимости земельных участков и права пользования земельными участками в бухгалтерском учете в соответствии с законодательством Украины;

• определение убытков владельцами или землепользователями в случаях, установленных законом или договором;

•   решение суда.

Основанием для проведения денежной оценки земель является решение органа исполнительной власти, органа местного самоуправления или договор, который заключается заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Украины.

Экспертная денежная оценка земельных участков проводится субъектами оценочной деятельности в сфере оценки земель в соответствии с требованиями Закона Украины «Об оценке земель», Закона Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональную оценочную деятельность в Украине», а также других нормативно-правовых актов и государственных стандартов, норм и правил на основе специальных  методических подходов.

Экспертная денежная оценка земельного участка проводится в такой последовательности:

•   сбор информации, необходимой для проведения оценки;

•   определение эффективного использования земельного участка;

•   выбор и обоснование методических подходов оценки;

•   определение вариантов значения оценочной стоимости земельного участка по избранным методическим подходам и принятие конечного значения оценочной стоимости;

•   составление и утверждение отчета об экспертной денежной оценке;

•  представление отчета на экспертизу в орган Госкомзема.

3. Экспертная денежная оценка земельного участка, в соответствии с действующим законодательством, осуществляется на основе таких методических подходов:

• капитализация чистого операционного или рентного дохода (прямая и непрямая) от использования земельных участков;

•   сопоставление цен продажи подобных земельных участков;

•   учет расходов на земельные улучшения.

При проведении экспертной денежной оценки земельного участка используется такой методический подход, который обеспечивается наиболее полной информацией об объекте оценки.

Методический подход, что базируется на капитализации чистого операционного или рентного дохода (фактического или ожидаемого) предусматривает определение размера стоимости земельного участка от наиболее эффективного ее использования с учетом установленных обременений и ограничений.

Чистый операционный доход - разница между прогнозируемой суммой поступлений от использования земельного участка и операционными расходами, связанными с получением валового дохода. Чистый операционный доход определяется на основе анализа рыночных ставок арендной платы за землю.

Рентный доход (земельная рента) - доход, который можно получить от земли как фактора производства в зависимости от качества и места расположения земельного участка.  Он рассчитывается как разница между ожидаемым доходом от продукции, получаемой на земельном участке (фактической или условной), и производственными расходами и прибылью производителя.

Для улучшенного земельного участка доход от земли определяется путем распределения общего дохода между ее физическими компонентами - землей и земельными улучшениями.

Прямая капитализация основывается на предположении о постоянстве и неизменности денежного потока от использования земельного участка. При этом стоимость земельного участка определяется как отношение чистого операционного или рентного дохода к коэффициенту капитализации по формуле:

В3 = Д/kкап

где Вз - стоимость земельного участка;

Д - чистый операционный или рентный доход;

kкап - коэффициент капитализации.

Непрямая капитализация основывается на предположении о ограниченности и изменяемости денежного потока от использования земельного участка на протяжении определенного периода со следующей ее продажей на рынке. При этом стоимость земельного участка определяется как текущая стоимость будущих доходов от ее использования и продажи за формулой:

           n      Дi

В3 =———— + P

    i=1  (1+kкап)

где Дi  - ожидаемый чистый операционный или рентный доход за i-год;

Р - текущая стоимость реверсии (продажи в послепрогнозируемом периоде);

п - период (в годах), который учитывается при непрямой капитализации чистого операционного или рентного дохода.

Коэффициент капитализации определяется характерным соотношением между чистым операционным доходом и ценой продажи подобных земельных участков, путем расчета на основе нормы отдачи на инвестированный в земельный участок капитал, с учетом изменений в стоимости денег или кумулятивным способом как сумма безрисковой процентной ставки, риска на инвестирование и ликвидность земельного участка.

Коэффициент капитализации для земли может быть определен также как разница между общей ставкой капитализации для улучшенного земельного участка и нормой возвращения капитала с учетом удельного веса стоимости земельных улучшений.

По методическому подходу, который базируется на сопоставлении цен продажи подобных земельных участков и используется в условиях развитого рынка земли и недвижимого имущества, стоимость земельного участка определяется на уровне цен, которые сложились на рынке. Данный метод основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных земельных участков, как правило, за последние 3-6 месяцев. Основным принципом метода сопоставления цен продажи подобных земельных участков, есть принцип замещения, в соответствии с которым при условиях наличия на рынке нескольких подобных объектов инвестор не согласится на приобретение данного объекта по цене, больше чем стоимость земельного участка с аналогичной полезностью.

При этом стоимость земельного участка устанавливается путем внесения поправок к ценам продажи подобных земельных участков, которые учитывают отличия в условиях соглашений и характеристиках, которые влияют на стоимость.

Поправки определяются на основе попарного сравнения или статистического анализа рыночных данных.

Скорректированная цена продажи подобного земельного участка определяется по формуле:

           m

 

Цзnскор = Цзnфакт + ∑∆ Цзnj

                  j=1

где Цзnскор - скорректированная цена продажи подобного земельного участка;

Цзnфакт - фактическая цена продажи подобного земельного участка;

т - количество факторов сравнения;

Цзnj - разница (поправка) в цене (+, -) продажи подобного земельного участка относительно участка, что оценивается, за j-м фактором сравнения.

Стоимость земельного участка определяется как медианное или модальное значение полученных результатов.

За основу определения стоимости земельных участков путем сопоставления цен продажи подобных земельных участков берутся цены продажи тех участков, которые по факторам, влияют на их стоимость, в достаточной степени совпадают с участком, который оценивается.

К факторам, которые влияют на стоимость земельного участка, принадлежат:

•   правовой режим земельного участка;

•   целевое назначение и функциональное использование земельного участка;

•   условия продажи (свободная продажа, вынужденная продажа);

•   дата продажи (разница во времени между операциями по продаже, связанная с изменением рыночных условий);

• местонахождение (отличия в расположении земельных участков в разных природноклиматических зонах, населенных пунктах разной категории и в пределах населенных пунктов в разных местоплановых и экономикоплановых зонах согласно с градостроительной документацией);

•  физические характеристики (размер и конфигурация земельного участка и ее инженерно-геологические параметры: уклон поверхности, состояние грунта, режим грунтовых вод и паводков, заболоченность, проявления опасных геологических процессов, уровень инженерной подготовки, характер и состояние объектов недвижимого имущества);

• использование прилегающей территории (функциональное использование прилегающих земельных участков, плотность населения, уровень инженерно-транспортной инфраструктуры, состояние окружающей среды).

Методический подход, который базируется на учете расходов на земельные улучшения (метод абстрагирования), используется для оценки улучшенных земельных участков или земельных участков, улучшение которых предусматривается, при условии наиболее эффективного их использования (фактического или условного). При этом стоимость земельного участка определяется как разница между ожидаемым доходом от продажи улучшенного участка (или капитализированным чистым операционным или рентным доходом от ее использования) и расходами на земельные улучшения по формуле:

Вз = До - Вп,                            

где До- ожидаемый доход от продажи улучшенного земельного участка или капитализированный чистый операционный или рентный доход от ее использования;

Вп - расходы на земельные улучшения.

Для определения текущей стоимости будущих доходов и расходов, которые неравномерно распределяются во времени, применяется дисконтирование соответствующих денежных потоков.

Данный метод целесообразно использовать для определения цены единицы площади земли типичных земельных участков, застроенных индивидуальными жилыми домами, дачами, коттеджами. Именно такая массовая оценка земли получила распространение в Швеции.

Для улучшенного земельного участка стоимость земли может быть определена путем установления характерного соотношения между рыночной стоимостью земли и земельных улучшений в районе расположения объекта оценки.

Рассмотренные методы оценки земельных участков имеют и модификации. Так, интегрированным методическим подходом оценки можно считать метод остатка для земли. Он основывается на выделении и капитализации чистого операционного дохода от использования земельного участка, который входит в состав недвижимого имущества (земельный участок, здания и сооружения), использование которого, в свою очередь, приносит доход для владельца.

Для применения метода остатка должны быть известны:

•   стоимость зданий и сооружений;

•   чистый операционный доход, полученный от использования земли, зданий и сооружений;

•   коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений. Расчеты этим методом выполняются в несколько этапов:

1. Определяется доход, получаемый от использования зданий и сооружений, как произведение их стоимости  и коэффициента капитализации для зданий и сооружений:

ЧОД6уд = Вбуд * kкапбуд,

где Вбуд - текущая стоимость зданий и сооружений;

ЧОД6уд - чистый операционный доход, что приходиться на здания и сооружения;

kкапбуд - коэффициент капитализации для зданий и сооружений.

Коэффициент капитализации для зданий и сооружений может быть получен как взнос на амортизацию денежной единицы:

kкапбуд = kпов+ kз

где kпов - коэффициент возвращения (возмещение) капитала;

- коэффициент капитализации для земли.

Капитализация в этом случае осуществляется только по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, потому что считается, что земля не изнашивается.

2. Определяется остаток чистого операционного дохода, который приходиться на земельный участок:

ЧОД3 = ЧОД - ЧОД6уд,                       

где ЧОД3 - чистый операционный доход, который приходиться на земельный участок;

ЧОД - общий чистый операционный доход.

3.  Рассчитывается остаточная стоимость земли путем капитализации остаточного чистого операционного дохода от использования земли:

Техника остатка для земли может быть использована при определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования.

Определенной модификацией метода прямой капитализации является метод средневзвешенного коэффициента капитализации, который основывается на «паевом» подходе к оценке. Расчеты этим методом также выполняются в несколько этапов:

1.  Приблизительно рассчитываются пропорции, в которых стоимость недвижимости разделяется на стоимость земельного участка и стоимость зданий и сооружений.  Традиционно для этого используются данные о нормативных ценах земли и цены на строительные работы.

2.  Определяется средневзвешенный (общий) коэффициент капитализации - коэффициент, который используется для капитализации всего чистого операционного дохода. Он рассчитывается исходя из структуры стоимости объекта, то есть распределения на стоимость земли и стоимость зданий и сооружений, по формуле:

kкапср =k6уд *  д6уд  +   *  дз,

где kкапср -   средневзвешенный (общий) коэффициент капитализации;

д6уд, д3 - часть зданий, сооружений и земельного участка в соответствии с общей стоимостью.

3. Определяется стоимость всего недвижимого имущества методом капитализации дохода:

ВНМ =  ЧОД / kкапср

где ВНМ - стоимость всего недвижимого имущества.

4. Стоимость земельного участка рассчитывается с помощью частичного коэффициента:

В3= ВНМ * д3,

Когда необходимо определить стоимость земельного участка, пригодного для разбивки на отдельные индивидуальные участки, используется метод разбивки земельного участка. В процессе применения метода выделяют следующие этапы:

1.  определяются количество и размеры индивидуальных участков. Здесь должны учитываться юридические ограничения, физические требования, которые касаются размеров, топографии, качества ґрунтов;

2. рассчитывается стоимость освоенных участков с помощью метода сравнимых продаж;

3. рассчитываются расходы освоения и затраты, связанные с продажей, инженерные расходы на расчистку, розметку, окончательную подготовку земли, затраты на строительство дорог, подземных инженерных коммуникаций, оплата налогов, комиссионных за продажу и рекламу, а также рассчитывается умная предпринимательская прибыль;

4.  складывается график освоения и предусмотрения продаж;

5.  определяются величины выручки от продажи индивидуальных участков;

6.  определяется чистая выручка от продажи путем вычета расходов освоения, расходов из продажи и предпринимательской прибыли из прогнозируемой выручки от продажи участков;

7.  определяется ставка дисконта;

8.  дисконтируется чистая выручка от продажи земельных участков для расчета стоимости земельного участка, разбитого на отдельные участки.

4. Наличие свободного рынка информации относительно операций со зданиями и сооружениями дало значительный толчок развитию его экспертной оценки в Украине. В общепризнанной оценочной практике существуют три подхода для определения стоимости зданий и сооружений, а именно: доходный, сравнительный и расходный.

Использование доходного подхода предусматривает применение таких основных методов:

•   капитализации доходов;

•   дисконтированных денежных потоков.

Метод капитализации доходов используется для оценки зданий и сооружений, которые являются источниками дохода владельца. Доходы от владения зданиями и сооружениями могут, например, представлять собой текущие и будущие поступления от предоставления "их в аренду, плату за пользование стоянками и гаражами, плату за установление рекламы, доходы от возможного прироста стоимости зданий и сооружений при их продаже в будущем.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации дохода такие:

1. Расчет суммарной величины рыночной арендной платы и других доходов от владения объектом оценки за последний к дате оценки (или какого-нибудь другой типичный) год. Эта суммарная величина называется потенциальным валовым доходом (ПВД) и определяется как доход, который может быть получен от объекта недвижимого имущества при условиях его 100%-го использования без учета всех потерь и расходов, на основе анализа текущих ставок и тарифов, которые существуют на рынке недвижимости для сравненных объектов:

ПВД = S * Со + Ддр,                         

где S - площадь, что предоставляется в аренду, м2;

Со - арендная ставка за 1 м2;

Ддр - другие доходы от владения объектом оценки.

2. Расчет возможных потерь от неполной загрузки зданий и сооружений и потерь при сборе платежей (например, при несвоевременном возобновлении арендного соглашения через изменение арендаторов).

3.  Расчет действительного валового дохода (ДВД) путем уменьшения потенциального валового дохода на величину возможных потерь (В):

ДВД = ПВД  В.                          

4.  Расчет расходов, связанных с нормальным функционированием объекта оценки. Это операционные расходы (О), которые имеют периодический характер и разделяются на:

•  условно-постоянные (их размер фиксирован и не зависит от степени эксплуатационной загрузки объекта - страховые собрания, имущественные налоги);

•  условно-переменные (их размер зависит от степени эксплуатационной загрузки объекта и уровня предоставленных услуг коммунальные расходы, расходы на содержание территории, текущие расходы на управление, заработная плата и налоги из нее, рекламные, транспортные расходы и др.);

расходы на замещение (резервы, связанные с расходами на периодическую замену компонентов улучшений, которые быстро срабатываются: водопроводной системы, канализации, мебели, крыши, телефонной системы и др.).

5.  Расчет чистого операционного дохода (ЧОД) по формуле:

ЧОД = ДВД ОВ  (за исключением амортизационных отчислений).    

6.  Расчет коэффициента капитализации одним из доступных при условиях имеющейся информации методов (кумулятивного построения, средневзвешенной стоимости, определения суммы ставки дохода на инвестиции и нормы возвращения инвестиций и др.).

7. Оценка стоимости объекта недвижимости (ВОН) за формулой:

ВОН = ЧОД  / kкап

Метод дисконтированных денежных потоков применяется для определения текущей стоимости будущих доходов, которые могут быть получены от использования зданий и сооружений и возможной их продажи.

Определение обоснованной рыночной стоимости на основе данного метода осуществляется в несколько этапов:

1. составляется прогноз потока будущих доходов за период владения объектом оценки;

2. рассчитывается прогнозная стоимость оцениваемых зданий и сооружений на конец периода владения, то есть стоимость реверсии (предполагаемой продажи), даже если в действительности продажа не планируется;

3. рассчитывается ставка дисконта для оцениваемого объекта недвижимости на существующем рынке;

4.  осуществляется дисконтирование будущих доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии путем приведения потока денежных средств за каждый с будущих периодов до текущей стоимости на основе использования теории изменения стоимости денег во времени и суммирование всех текущих стоимостей. Таким образом,

              n      Дi

        ВОН =———— + P

    i=1 (1+kкап) и

где ВОН  - стоимость объекта недвижимости;

 Дi - ожидаемый доход от владения объектом за n-й год;

Р - текущая стоимость реверсии;

п - период (в годах), для которого прогнозируется получение доходов от владения объектом.

Стоимость реверсии может определяться:

а)  путем прямой капитализации денежного потока последнего прогнозного года.  Величина коэффициента капитализации в таком случае зависит от конкретных условий рынка аналогичных объектов;

б) с использованием модели Гордона (если прогнозируется получение стабильных доходов в постпрогнозному периоде):

                 Дi+1

         P =  ———,

        r+q

где Ді+1 - ожидаемый доход от владения объектом за 1-й "год постпрогнозного периода;

q - долгосрочные темпы роста ожидаемых доходов.

Расходный подход к оценке недвижимости применяется с целью технико-экономического обоснования нового строительства, выбора наилучшего и наиболее эффективного способа использования земельного участка, определения профиля объекта недвижимости, заключительного согласования стоимости объекта недвижимости, оценки зданий специального назначения и объектов на «пассивных» секторах рынка, страхования, налогообложения имущества физических и юридических лиц, выделения части имущественного комплекса, на который будет наложен арест и т.п. Процедура оценки рыночной стоимости недвижимости с помощью расходного подхода состоит из следующих этапов:

1.оценка стоимости земельного участка, на которой находятся здания, сооружения (если земельный участок арендован, то ее стоимость не оценивается);

2. оценка обновительной стоимости или стоимости замещения зданий и сооружений на действительную дату оценки.

Обновительная стоимость - стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии объекта оценки с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ, что и объекта оценки.

Стоимость замещения - стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки объекта с полезностью, эквивалентной полезности объекта оценки, но с использованием современных материалов и в соответствии с новыми стандартами и планировочными решениями.

При определении стоимости возобновления или замещения используются такие основные методы:

•   метод сметного расчета;

•   метод удельных расходов на единицу площади или объема;

•   поэлементный метод.

Метод сметного расчета предусматривает составление сметной документации на строительство объекта недвижимости с указанием перечня строительно-монтажных работ и расходов по каждому виду работ на заработную плату, материалы, электроэнергию, инструменты, специальное оснащение и т.д., которые должны быть приведены к базисному уровню цен со следующей индексацией в уровень цен на дату оценки. Это наиболее трудоемкий метод, но он может быть значительно облегчен, если есть первобытная сметная документация на строительство объекта. Если такая документация отсутствует, эксперт-оценщик может обратиться к услугам сметной организации, которая разработает новую смету для объекта оценки с использованием единственных норм и расценок, индексов цен на строительно-монтажные работы, строительных нормативов и правил и другой необходимой документации.

Для расчета обновительной стоимости недвижимости методом удельных расходов на единицу площади или объема разрабатываются нормативы расходов на строительные работы (на 1 м2 площади или 1 м3 объема здания), которые потом увеличиваются на общую площадь или объем объекта оценки. Норматив удельных расходов определяется на основе справочных данных о расходах на строительство аналогичных объектов.

Суть по элементного метода заключается в том, что здания разбиваются на отдельные компоненты: фундамент, стены и перегородки, перекрытие, кровля, пол, прорезы, отделочные работы, инженерное оборудование и др. Оценщиком собираются данные расходов на 1 м3, 1 м2, 1 погонный метр, 1 нормо-час за каждым элементом. Потом суммированием поэлементных расходов рассчитывается общая стоимость объекта недвижимости;

3. оценка совокупного износа зданий и сооружений с учетом их физической, функциональной, технологической и экономической устарелости.

В оценочной деятельности под совокупным износом понимают потери стоимости объекта, вызванные физическим разрушением, функциональной устарелостью и разными внешними факторами. При расходном подходе износ используется для учета расхождений в характеристиках нового и оцениваемого объекта недвижимости.

Физический износ - потеря стоимости объекта недвижимости, которая отображает изменение его физических свойств со временем под воздействием эксплуатационных и естественных факторов, которые вызывают сокращение жизни и полезности объекта.

Физический износ может быть устранимый (если расходы на текущий ремонт объекта недвижимости меньше стоимости, которые добавляются к стоимости объекта за счет его проведения) и неустранимый (если расходы на его устранение больше стоимости, которые добавляется к стоимости объекта за счет его устранения).

Физический износ устранимый рассчитывается на основе стоимости расходов на проведение ремонтных работ по его устранению. Физический износ неустранимый рассчитывается на основе остаточной стоимости элементов собственности, расходы на исправление которых превышают величину добавления к стоимости имущества за счет их исправления.

На практике используются такие основные методы расчета физического износа объектов недвижимости:

•   экспертный;

•   стоимостный;

•   нормативный (бухгалтерский).

Использование экспертного метода оценки износа предусматривает, то, что эксперт осматривает каждый элемент здания и на основе результатов осмотра определяет процент износа и его стоимостную величину по каждым элементам.

Стоимостной метод расчета используется для расчета физического износа долгосрочных элементов зданий и сооружений (фундамента, стен, перекрытий и заключается в определении расходов на воссоздание этих элементов зданий).

Нормативный (бухгалтерский) метод определения физического износа зданий предусматривает использование действующих на момент оценки норм амортизационных отчислений на полное возобновление основных фондов.

Функциональный износ - потеря стоимости объекта недвижимости, связанная с его несоответствием современным стандартам с точки зрения функциональной полезности (устаревшая архитектура, нерациональность планирования, инженерного обеспечения и т. др.).

Формой функционального износа является технологическая устарелость, под которой понимают потерю стоимости объекта, вызванную изменениями в технологии, из-за чего объект становится более дорогим в эксплуатации.

Функциональный износ вызывается, как правило, недостатками, которые требуют создания дополнительных элементов в существующем объекте недвижимости, замены или модернизации отдельных элементов недвижимого имущества, наличием «улучшений» (элементов, которые требуют ликвидации).

Функциональный износ, так же, как и физический, может быть устранимым и неустранимым.

К устранимому функциональному износу можно отнести возобновление встроенных шкафов, водяных и газовых счетчиков, сантехнического оборудования, покрытия пола и др.  Критерием устранимости износа является сравнение величины расходов на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Величина устранимого функционального износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент ее оценки с обновленными элементами и ее же стоимостью на ту же дату оценки без обновленных элементов.

Нустранимый функциональный износ означает уменьшение стоимости здания под воздействием факторов, связанных как с избытком, так и с браком качественных характеристик здания. Например, на арендном рынке больший спрос имеют двухкомнатные квартиры в сравнении с однокомнатными. Величину данного вида сноса рассчитывают как величину потерь арендной платы от предоставления в аренду этих квартир, умноженную на мультипликатор арендной платы (отношение цены продажи собственности к потенциальной арендной плате за нее), характерный для данного вида квартир. Таким образом, величина неустранимого функционального износа определяется путем капитализации потерь арендной платы.

Внешний износ (экономическая устарелость) - потеря стоимости объекта недвижимости, вызванная внешними факторами, например, сокращением деловой активности в районе размещения объекта, действиями местной администрации в направлении усиления налогового давления, изменениями на рынке занятости, неудобным расположением относительно транспортных магистралей, коммунальных служб, объектов торговли и т.п.

Способом измерения внешнего износа является анализ парных продаж (когда на рынке недвижимости продаются два сравнимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего влияния, другой - нет). Разница в ценах позволяет сделать вывод о величине внешнего износа  объекта оценки.

Иным способом измерения внешнего износа является сравнение доходов от арендной платы двух объектов, аналогичных оцениваемому, на один из которых осуществляется негативное влияние. Капитализация потерь дохода от сравнения этих двух объектов будет характеризовать величину внешнего износа.

Для определения величины совокупного износа в оценочной практике используют следующие методы:

•   метод «срока жизни»;

•   метод разбивки.

Сущность метода «срока жизни» заключается в предположении, что потери стоимости объекта за счет физических разрушений, функциональной устарелости и разных внешних факторов пропорциональные его возрасту. В этой связи в оценочной практике принято выделять:

•   срок физической жизни объекта (СФЖ) - период времени, на протяжении которого объект собственности реально существует (от даты введения в эксплуатацию и к моменту его разрушения);

•   срок экономической жизни объекта (СЕЖ)- период времени, на протяжении которого объект собственности добавляет стоимость к совокупной стоимости имущества, учитывая и получение прибыли от его использования (от даты введения в эксплуатацию и к тому моменту, когда улучшения перестают добавлять стоимость к совокупной стоимости имущества);

•   эффективный возраст объекта (Веф .) - возраст «на сколько лет выглядит объект собственности» с учетом его технического состояния, внешнего вида, дизайна и экономических факторов, которые влияют на его стоимость;

•    термин экономической жизни, которая осталась, (Сзал) - период времени от даты оценки до конца экономической жизни, то есть к дате, когда вклад объекта в совокупную стоимость становится равным нулю в результате старения).

С учетом перечисленных периодов в процессе эксплуатации объекта недвижимости процент совокупного износа в обновительной стоимости (С3% ) рассчитывается по формуле:

                   Дi+1

         СЗ% =  ——— * 100%,

           СЕЖ

 Метод разбивки при определении величины совокупного износа (СЗ) предусматривает отдельные расчеты по всем видам износа: физического (устранимого и неустранимого 3 физ ), функционального (устранимого и неустранимого, С функц), внешнего зовн ), и суммирование результатов:

      С с = С физ  + С функц   + С зов .

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на сравнительном анализе цен продажи объектов, подобных  объекту оценки, и внесении соответствующих корректировок с целью учета отличий между объектами-аналогами и объектом оценки, в результате чего определяется стоимость последнего. Данный подход наиболее эффективен в условиях развитого рынка недвижимости, потому что он базируется на факте наличия полной и достоверной информации о технических характеристиках и ценах продаж аналогичных объектов.

Сравнительный подход представлен двумя основными методами:

•   сравнение продаж;

•   валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние несколько месяцев.  Основным принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, в соответствии с которым при условиях наличия на рынке нескольких похожих объектов недвижимости рациональный инвестор не заплатит больше суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Метод сравнения продаж включает такие этапы:

1. изучение состояния и тенденций развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит объект оценки; выявление объектов недвижимости, наиболее сравнимых с оцениваемым, которые были проданы недавно (не меньше 3-5 сравнимых продаж), и сбор информации.

2.  проверка информации о соглашениях. Этот этап допускает проверку таких данных: мотивация соглашения, степень информированности участников соглашения, типичность условий финансирования, достаточность времени экспозиции объекта, наличие специальных условий продажи;

3. сравнения каждого объекта-аналога с объектом оценки и внесения поправок в цены продаж сравнимых объектов.

Процесс такого сравнения включает два компонента:

 • элементы сравнения;

• единицы сравнения.

В соответствии с классификацией Харрисона  элементы сравнения - это:

•   условия финансирования (размер платежей по процентам, срок кредита, величина и стоимость заложенного имущества);

•   условия продажи (обстоятельства, по которым продавец и покупатель принимают свои решения относительно продажи и приобретения конкретного объекта недвижимости);

•  рыночные условия (активность рынка, стадия жизненного цикла объекта и рыночного сегмента в целом);

•   место расположения (район размещения (жилищный, деловой, промышленный и т. др.), экологическая привлекательность, степень развития транспортной инфраструктуры и коммуникаций);

           •  физические характеристики  (физические параметры, качество строительства и эксплуатации, функциональная пригодность);

Метод валового рентного мультипликатора. Валовой рентный мультипликатор - это отношение продажной цены объекта к потенциальному или действительному валовому доходу, который получен от эксплуатации объекта недвижимости.

                  НДС

         ВРМ  =  ———,

               Ц анал 

где ВРМ - валовой рентный мультипликатор;

Ц анал - цена продажи аналога.

Применение метода осуществляется в такой последовательности:

1.  Подсчитывается рыночный рентный доход от объекта  недвижимости, который оценивается.

2.  Рассчитывается валовой рентный мультипликатор для объектов-аналогов.

3.  Рассчитывается вероятная стоимость объекта оценки по формуле:

ВОН = ПВДОН *  ВРМ,                          

где ПВДОН  - потенциальный валовой доход объекта недвижимости, который оценивается.

Валовой рентный мультипликатор не корректируют на отличия между объектом оценки и сравнимыми объектами, потому что в основу его расчета положены фактические арендные, платежи и продажные цены, в которых уже учтены такие отличия.

Лекция 5. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ

МАШИН И ОБОРУДОВАНИЯ

ПЛАН.

  1. Необходимость и особенные оценки технико-технологического     потенциала  предприятия.

  2. Классификация объектов оценки.

  3. Методические подходы к оценке машин и оборудования.

1. Технико-технологическую основу какого-нибудь предприятия составляют машины и оборудование, которые в экономической литературе называются также активной частью основных фондов. Именно они составляют значительную часть имущественного комплекса предприятия и выступают как объекты оценки технико-технологического потенциала.

В настоящее время машины и оборудование являются наиболее распространенным и активным товаром на рынке отдельных активов. Причем для значительной части машин и оборудования в результате специфичности своего функционального назначения рыночный сегмент, с одной стороны, ограниченный в размерах, с другой стороны - характеризуется высокой подвижностью по сравнению с недвижимостью, что объясняется систематическим активным возобновлением данных активов.

Среди отличительных черт машин и оборудования, которые обусловливают специфичность их как объектов оценки на соответствующем рыночном сегменте, можно выделить такие:

1) не связанные жестко с землей и могут быть перемещены в другое место без причинения непоправимых физических повреждений как самим себе, так и той недвижимости, к которой они были временно присоединены;

2) невозможно предоставить характеристику объектам с помощью   обобщающих технико-экономических показателей (стоимость 1 м2 площади, 1 м3 объема, 1 погонного метра длины);

3) функциональные, конструктивные, эксплуатационные характеристики объектов и, соответственно, их ценовые параметры изменяются более динамично и радикально, чем для объектов недвижимости, что ограничивает возможность использования средних цен;

4) более актуальной сравнительно с недвижимостью является проблема физического и функционального износа;

5) необходимость учета соответствия требованиям стандартов, технических условий и другой нормативно-технической документации;

6) необходимость учета наличия или отсутствия системы гарантийного и постгарантийного (ремонтного) обслуживания, а также степени ремонтоспособности;

7) цены аналогов далеко не всегда основаны на себестоимости, цене приобретения или остаточной балансовой стоимости и могут быть занижены (с целью расширения, например, рынков сбыта) или завышены (например, через значительные маркетинговые и рекламные расходы);

8) необходимо учитывать стадию жизненного цикла объекта оценки и объекта-аналога (то есть период времени от появления конкретной модели объекта к ее замене новыми моделями);

9)  наличие многообразия видов, классов, моделей, производителей и продавцов, которое порождает существенную вариацию в уровне цен;

10) объектами оценки могут быть как самостоятельные инвентарные единицы и их комплектующие, так и технологические комплексы.

Целые оценки машин и оборудования разнообразны и могут быть связаны с операциями их купли-продажи, дарения, наследования, безплатной передачи, страхования, закладной, аренды, ликвидации имущественного комплекса предприятия, переоценки и т.п. В практике оценочной деятельности все многообразие целей оценки машин и оборудования в зависимости от степени разграничения процесса оценки машин и оборудования и других видов имущества предприятия может быть сведено до трех разных целевых установок:

1) независимая от других видов имущества оценка машин и оборудования. Как объект такой оценки обычно выступают отдельные инвентарные единицы, которые представляют собой законченные предметы или комплексы предметов со всеми приспособлениями, принадлежностями, которые относятся к объекту оценки. Целью определения их рыночной стоимости является купля-продажа, предоставление в аренду, лизинг, закладную и т.п. В этом случае имеет место оценка «россыпью».

2) оценка множества условно-независимых одна от другой единиц машин и оборудования как один из этапов оценки (переоценки) основных фондов. В этом случае имеет место оценка «потоком» или «групповая оценка»;

3) оценка машин и оборудования как один из этапов оценки предприятия в целом (при его купле-продаже, перераспределении прав собственности или ликвидации). При таких условиях первичными объектами оценки, как правило, выступают уже не отдельные инвентарные единицы, а целые технологические комплексы, которые состоят из машин и вспомогательных устройств с учетом имеющихся производственно-технологических связей как между их отдельными элементами, так и с окружающей их инженерно-технической инфраструктурой. Такие технологические комплексы выделяются в единственную систему или по технологии производства конечной продукции, или по месту их установления - корпус, цех, участок и т.п. Сделанному вид случаю имеет место «системная оценка» или «оценка производственно-технологических систем».

Выбор первичного объекта оценки влияет на вид стоимости, которую необходимо определить в процессе оценки, и методы ее определения. Та же инвентарная единица может оцениваться и как самостоятельный объект, и в составе некоторой группы или системы. Суммарная оценочная стоимость всей совокупности таких единиц будет при этом разной, потому что разная их полезность.

2. С научно-технической точки зрения к машинам и оборудованию относятся устройства, которые превращают энергию, материалы и информацию. С экономической точки зрения машинами и оборудованием считаются все виды активной части основных фондов, которые непосредственно влияют на предмет труда, то есть силовые и рабочие машины и оборудование, транспортные средства, производственный и хозяйственный инвентарь, а в отдельных случаях и дорогой инструмент.

Силовые и рабочие машины и оборудование - машины, инструменты, аппараты и другие виды оборудования, предназначенные для механического, термического и химического влияния на предмет труда с целью изменения его формы, свойств, состояния или положения. К этой группе относятся все виды технологического оборудования, считая автоматические машины и оборудование для производства промышленной продукции, оборудование сельскохозяйственное, транспортное, строительное, торговое, складское, санитарно-гигиеническое, оборудование систем водоснабжения и канализации и другие виды.

Энергетическое оборудование - генераторы, которые производят тепловую и электрическую энергию и двигатели, которые превращают энергию какого-нибудь вида в механическую.

Информационное оборудование - предназначенное для превращения, передачи и сохранения информации: оборудование систем связи, средства измерения и управления, средства вычислительной техники и оргтехнику, средства визуального и акустического отображения информации, средства сохранения информации, театрально-сценическое оборудование.

Транспортные средства - устройства, предназначенные для перемещения людей и грузов (железнодорожный, водяной, автомобильный, воздушный, космический, городской транспорт и средства напольного производственного транспорта).

Производственный и хозяйственный инвентарь - предметы технического назначения, которые принимают участие в производственном процессе, но не принадлежат ни к машинам, ни к оборудованию. К ним относят емкости для хранения жидкостей, устройства и тару  для сыпучих, искусственных и тарно-искусственных материалов, устройства и мебель, которая применяется для облегчения производственных операций, предметы конторского и хозяйственного назначения, спортивный инвентарь.

Кроме того, существуют такие машины и оборудование, которое сами по себе могут рассматриваться как элементы движимого имущества, однако, по способу установки" они становятся постоянно прикрепленными к недвижимости или могут функционировать при условиях постоянного прикрепления к ней. Такие объекты называются постоянными приспособлениями. К числу постоянных приспособлений относят настенные или потолочные осветительные приборы, стеллажи, системы кондиционирования воздуха, лифты, шахтные подъемники, удаление которых может нанести вред объекту недвижимости.

В связи с многообразием видов, марок, моделей, классов машин и оборудования важной проблемой является их классификация, которая в процессе оценки их стоимости осуществляется по таким признакам:

1) по виду основных средств - производственные и непроизводственные основные средства в зависимости от их входа в состав соответствующих подразделов предприятия;

2) по стадии жизненного цикла объектов оценки - новые, хорошо известные модели, машины и оборудование, которые зарекомендовали себя на рынке, устаревшие модели и образцы;

3) по праву собственности - объекты, которые находятся в государственной, коммунальной или частной формах собственности;

4)  по способу приобретения и происхождения - объекты, приобретенные на открытом рынке, аукционе, безплатно переданные, такие, которые поступили в результате дарения и т. д.

5) по степени универсальности - стандартизированные, серийные и не стандартизированные объекты (например, специальное оборудование собственного производства);

6) в соответствии с действующим порядком начисления амортизации:

•   группа 1 - здания, сооружения, их структурные компоненты и передаточные устройства, в том числе жилые дома и их части, стоимость капитального улучшения земли;

•  группа 2 - автомобильный транспорт и узлы к нему; мебель; бытовые электронные, оптические, электромеханические приборы и инструменты, другое конторское (офисное) оборудование, оборудование и принадлежности к ним;

•   группа 3 - какие-нибудь другие основные фонды, не включенные в группы 1, 2 и 4;

•  группа 4 - электронно-вычислительные машины, другие машины для автоматической обработки информации, их программное обеспечение, связанные с ними средства считывания или печати информации, другие информационные системы, телефоны, микрофоны и рации, стоимость которых превышает стоимость малоценных товаров (предметов);

7) по функциональному назначению в соответствии с функциональной и отраслевой классификацией. В данном случае группировка оборудования осуществляется на: основное технологическое, вспомогательное, автотранспортное или офисное, а также производственный и хозяйственный инвентарь. Каждую группу можно рассматривать в рамках той или другой отрасли функционирования;

8)  в соответствии с действующим Государственным классификатором Украины «Классификация основных фондов ДК 013-97», утвержденному приказом Государственного Комитета Украины по стандартизации, метрологии и сертификации от 19.08.97 г. № 507. При этом все объекты основных фондов разделяются на три большие группы:

• транспортные средства, включая грузовые и легковые автомобили; мебель, офисное оборудование; бытовые электромеханические приборы и инструменты; информационные системы, включая электронно-вычислительные и другие машины для автоматической обработки информации;

• здания, сооружения, их структурные компоненты и передаточные устройства (устройства электропередачи, связи и все виды трубопроводов);

•  другие основные фонды, которые не вошли в группы 1 и 2, включая сельскохозяйственные машины и орудия, рабочий и производительный скот, многолетние насаждения.

В каждой группе отдельно выделяются подгруппы, которые при последующей детализации разбиваются на классы. Такая классификация актуальная в процессе индексной переоценки основных фондов.

3. В процессе оценки машин и оборудования используются методы доходного, сравнительного и  расходного подходов.

Доходный подход в оценке машин и оборудования базируется на оценке ожиданий инвестора и предусматривает расчет текущей (дисконтированной) стоимости доходов, которые по прогнозам могут быть получены от владения объектом. Применение методов дисконтированных денежных потоков или капитализации прибыли целесообразно в том случае, если осуществляется «системная оценка» машин и оборудования, во время которой поток доходов и расходов может быть сопоставлен с объектом оценки, или объектом оценки выступает оборудование, с помощью которого выполняются непосредственно оплачиваемые работы. Ограничение сферы применения доходного подхода связано с тем, что доход создается не только за счет использования машин и оборудования, но и других элементов производственной системы, которые складываются,  из зданий, сооружений, передаточных устройств, оборотных и невещественных активов.

Использование методов доходного подхода предусматривает осуществление расчетов в такой последовательности:

1. Расчет чистого операционного дохода от функционирования производственно-технологической системы (предприятия в целом, цеха или участка).

2. Определение с помощью метода остатка части дохода, который может быть локализован и соотнесен с оцениваемыми машинами и оборудованием.

3. Определения стоимости объектов машин и оборудования с помощью методов дисконтирования или капитализации.

При использовании расходного подхода стоимость машин и оборудования определяется расходами на их создание, приобретение и установку. Этот подход применяется, в основном, во время оценки специальных объектов, которые не имеют близких аналогов.

Базой расчетов в этом случае, так же как и во время оценки зданий и сооружений, является стоимость возобновления или стоимость замещения, которая потом корректируется на величину совокупного износа.

Под стоимостью возобновления машин и оборудования понимают стоимость воссоздания их полной копии в текущих ценах на дату оценки или стоимость приобретения нового объекта, полностью идентичного (функционально, конструктивно и параметрически) объекта оценки в текущих ценах.

Стоимость замещения машин и оборудования - минимальная стоимость приобретения аналогично нового объекта в текущих ценах.

Расходный подход к оценке стоимости (возобновление или замещение) машин и оборудования реализуется в методах:"

•   расчета по цене однородного объекта ;

•   поэлементного  (поагрегатного) расчета;

•   индексного (трендового);

•   расчета стоимости по укрупненным нормативам.

Метод расчета по цене однородного объекта основан на корректировке себестоимости конструктивно подобного объекта исходя из предположения, что величины себестоимости изготовления объекта оценки и однородного объекта формируются под воздействием общих производственно-технологических факторов.

Расчеты по данным методам осуществляются в такой последовательности:

1. выбор объекта, однородного с объектом оценки по технологии изготовления, используемым материалам, конструкции. Рыночная цена такого объекта должна быть известной;

2. определение рентабельности однородного объекта. Для упрощения расчетов можно принимать коэффициент рентабельности рент) для продукции, который имеет повышенный спрос, в интервале 0,25 - 0,35; для продукции, которая имеет средний спрос - 0,1- 0,25; для низкорентабельной продукции -0,05 - 0,1. Если же объект не имеет спроса на рынке, то

К рент = 0, а стоимость такого объекта находиться на уровне его себестоимости;

3.  расчет полной себестоимости однородного объекта за формулой:

  (1  – НДС )* (1- ПП – К рент)* Ц од

Спод  =  ——————————————,

                          (1 – ПП)

где Спод – полная себестоимость производства однородного объекта;

НДС – ставка налога на добавленную стоимость;

ППставка налога на прибыль;   

К  – показатель рентабельности продукции;

Цод – цена однородного объекта.

3. расчет полной себестоимости объекта оценки. Для этого в себестоимость однородного объекта вносятся корректировки, которые учитывают расхождение в конструктивных параметрах объектов.

С п =   С под * Коц  / Код,

где С п - полная себестоимость производства оцениваемого объекта;

Ко, Код - конструктивный параметр объекта оценки и однородного объекта соответственно;

расчет полной обновительной стоимости объекта оценки (без НДС):

  (1-ПП)* С п / 1 – ПП – К рент, 

В оц  =  ——————————————,

                          1 – ПП – К рент 

где В оц  - полная восстановительная стоимость объекта оценки.

  Метод поэлементного (поагрегатного) расчета

(„оценка на основе ресурсно-технологической модели”) используется в случаях, когда гипотетически оцениваемый объект можно собрать собственными силами из имеющихся на рынке составных частей, цены на которые известны. Применение данного метода осуществляется в несколько этапов:

1. Составление перечня основных составных частей объекта оценки (комплектующих узлов, агрегатов, блоков, пристроил).

2. Сбор ценовой информации по каждой составной части и ее приведение к дате оценки (путем индексации).

3.  Расчет полной себестоимости объекта оценки по формуле:

                n      

        Сп =  Ви  * Ки * Вз,

  i=1 

где Сп – полная себестоимость объекта оценки;

Ви – рыночная стоимость и-го комплектующего узла, агрегата, блока, пристрою;

Киколичество и-х комплектующих узлов, агрегатов, блоков, пристроил;

Вз – стоимость сбора.

4. Рассчитывается обновительная стоимость объекта оценки по формуле.

Индексный (трендовий) метод оценки. Применение данного метода основано на актуализации базовой стоимости объекта оценки (первобытной балансовой или обновительной стоимости по предыдущим переоценкам) на дату оценки с помощью индекса изменения цен или динамических рядов индексов цен для соответствующей группы машин или оборудования за соответствующий период.

Воц= У баз  * И,                          

где В6аз - базовая стоимость объекта;

И - индекс (динамический ряд индексов) изменения цен.

Как индексы цен, которые используются для приведения стоимости машин и оборудования прибавить оценку, могут применяться: сведенный индекс цен производителей промышленной продукции, индексы инфляции, применяемые для индексации стоимости основных фондов, средние индексы цен по отраслям и товарным группам, которые разрабатываются Госкомстатом Украины, индексы общей инфляции и валютные курсы.

Метод расчета стоимости по укрупненным нормативам позволяет при наличии технологической общности среди разнотипных машин и оборудования рассчитывать себестоимость по единственной методике и единственными укрупненными нормативами производственных расходов. Под нормативами расходов понимают относительные или удельные показатели, которые характеризуют расходы какого-нибудь ресурса на единицу фактора, который влияет на эти расходы. Такие факторы выбираются в зависимости от специфики объекта и его производства. Нормативы, которые соединяют несколько статей расходов, считаются укрупненными.

После расчета обновительной стоимости машин и оборудования на дату оценки рассчитывается величина совокупного износа: физического, функционального и внешнего.

Для оценки физического износа используются методы срока жизни или укрупненной оценки технического состояния.

Процент физического износа при применении метода срока жизни, как и при расчете износа зданий и сооружений, рассчитывается как отношение эффективного возраста машин и оборудования к сроку их экономической жизни.

Использование метода укрупненной оценки технического состояния основано на экспертной оценке процента физического сноса по специальной оценочной шкале

Функциональный износ - потеря стоимости объекта, вызванная либо появлением более дешевых машин и оборудования, либо производством более экономических и производительных аналогов; определяется, как правило, экспертно.

Внешний износ связан с потерей стоимости объекта в результате изменения состояния внешней среды и определяется методом парных продаж как разница в ценах продаж двух объектов, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой нет.

 Сравнительный подход предусматривает определение рыночной стоимости на основе информации о сформированных ценах на аналогичные машины и оборудование, соглашения купли-продажи которых не являются единичными. Данный подход реализуется в таких методах:

•   прямого сравнения (рыночных сравнений);

•   статистического моделирования цены.

Метод рыночных сравнений является наиболее универсальным и очевидным во время проведения оценки машин и оборудования в условиях наличия эффективно функционирующего рынка и разнообразной информации о нем. Практическое применение этого метода предусматривает:

1. Анализ рынка машин и оборудования и сбор ценовой информации. Источниками такой информации могут быть каталоги машин и оборудования, ценовые справочники, газеты, журналы, справочные цены, распространяемые через компьютерные сети, биржевые бюллетени, тендерная документация, периодические выставки и ярмарки производителей машин и оборудования и т.п.

2.  Выявление аналогов и определение степени их подобия с объектом оценки. Основными требованиями, которые выдвигаются к аналогу, его тождественность объекту оценки по функциональному назначению, полное квалификационное подобие и частичное конструкторское подобие.

3.  Внесение поправок к ценам аналогов и получения итоговой рыночной стоимости объекта оценки по формуле:

Во =  Ван * К1 * К2...* Кп * И,

где Во - стоимость объекта оценки;

 Ван - стоимость аналога;

 К1, К2 ...Кп - поправочные коэффициенты;

И - индекс цен за период между датой оценки и датой продажи аналога.

 Метод статистического моделирования цены предусматривает рассмотрение объекта оценки как представителя определенной совокупности однородных объектов с известными ценами. Для этой совокупности разрабатывается парная (однофакторная) или многофакторная регрессионная модель зависимости цены от одного или нескольких потребительских параметров. Получаемая в результате расчетов среднестатистическая цена корректируется с помощью коррекционных коэффициентов.

53


Рыночные

возможности

Компетенции

(способности, навыки, опыт)

Внутренние ресурсы

(ценные активы, кадры, информация)

Результативнаяконцепция

Ресурсная концепция

По об’ектам исследования

Перспективный

Фактический

По ступени реализации

Внутренний

Рыночный

По сфере реализации

Потенциал бизнес-единиц

Потенциал предприятия

По принципу иерархии

По

функционал. направлениям

Финансовый

Маркетинговый

Организационный

Производственный

Блок

ресурсов

предприятия

Технологические

Технические

Пространственные

Кадровые

Информационные

Финансовые

Деловая репутация

Организационные


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

11389. Противоаллергические средства (ПАС) 61.5 KB
  Противоаллергические средства ПАС Принимаются при гиперчувствительных реакциях НТ. Реакции вызываются экзогенными АГ и реализуются через патологически изменную форму гуморального иммунитета. РНТ имеют три стадии: Иммунологическая
11390. Асептические и дезинфицирующие средства (АДС) 86.5 KB
  До сих пор мы рассматривали работу человеческого организма в отсутствии патогенных микроорганизмов. Однако установлено что 4050 заболеваний человека вызывается живыми возбудителями. Группа противомикробных противопаразитарных средств является самой многочисленной. ...
11391. Антибиотики и их разновидности 133 KB
  ВВЕДЕНИЕ. Антибиоз – явление антагонизма от греческого против жизни при котором один вид м/о подавляет жизнь других видов. В основе антибиоза лежит образование м/о веществ которые оказывают бакт/цид. или бакт/стат. действие на другие виды м/о. Это позволяет отстаив
11392. Синтетические антибактериальные (противомикробные) средства 118 KB
  Синтетические антибактериальные противомикробные средства. В эту группу входят вещества различного строения существенно отличающиеся по спектру действия активности применению. 1. История открытия. САпервое пр/микробные препараты с широким спектром действи...
11393. Противотуберкулезные средства 70 KB
  ВВЕДЕНИЕ: Возбудитель Т – палочка Коха известна с 1882г. Первые противотуберкулезные средства появились в 4050х годах 20 века. Эпидемиологическая ситуация в мире значительно ухудшилась в 1992 г. ВОЗ – на планете инфицирован каждый третий житель ≈ 2 млрд. чел.
11394. Противопротозоидные средства 101 KB
  PAGE 7 В организме человека могут паразитировать и вызывать различные заболевания около 1000 видов простейших различных классов: малярийный плазмодий амебы лямблии трихомонады токсоплазмы лейшмании балантидии и др. Некоторые из них трихомонады
11395. Противогрибковые средства 69 KB
  ПОЛИЕНОВЫЕ АНТИБИОТИКИ. Механизм действия: большое количество двойных связей обуславливает сродство к стериновым образованиям цитоплазматической мембраны эргостерол – основной липид клеточной стенки грибов. У человека основной липид холестерин Нар...
11396. Заболевания, передающиеся половым путем (ЗППП) 93.5 KB
  ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ ЗППП венерические – заболевания передающиеся половым путём включая орально – генитальные и анально – генитальные контакты. К таким заболеваниям относятся сифилис гонорея трихомониаз хламидиоз герпес половых путей микроплазменная инфекция уреопла...
11397. Антигельминтные средства 64.5 KB
  8 ВВЕДЕНИЕ. Helmins – червь греч. = глист Гельминтозы – заражения вызываемые поселившимися в организм человека паразитическими червями. Ежегодно глистами в мире вновь заражаются 2 млн. человек. В Европе с глистами каждый третий в РФ с учетом ре...