6964

Учет изменений, вызванных развитием застроенных территорий населенного пункта в государственном кадастре недвижимости (на примере г. Сухой Лог)

Дипломная

Архитектура, проектирование и строительство

В связи с постоянным развитием и перепланировкой городских территорий, изменением социальных, технических требований возникает необходимость проведения реконструкции. Это вызвано и экономической важностью более эффективного использования...

Русский

2013-01-11

1 MB

12 чел.

Введение

В связи с постоянным развитием и перепланировкой городских территорий, изменением социальных, технических требований  возникает необходимость проведения реконструкции. Это вызвано и экономической важностью более эффективного использования городских земельных ресурсов.

Под реконструкцией городов следует понимать комплекс мероприятий, направленных на совершенствование существующей планировочной структуры городов с целью создания наиболее благоприятных условий для труда, быта, отдыха и передвижения населения.

Благодаря реконструкции достигается:

- более полное, рациональное, экономически эффективное использование городских территорий за счет повышения плотности жилой застройки и этажности зданий, завершения застройки квартала;

- реконструкцию следует рассматривать как важную составную часть крупномасштабных социальных программ по созданию, развитию и совершенствованию материально-технической базы для решения жилищной проблемы и значительного совершенствования культурно-бытового и коммунального обслуживания;

- наращивание жилищного фонда, которое сильно задерживается дефицитом пригодных для застройки территорий;

- создание более совершенной транспортной сети магистралей и улиц, совершенствование инженерных сетей и предприятий коммунального хозяйства, улучшение санитарно-гигиенических, микроклиматических условий;

- упорядочение структурно-планировочной организации сложившейся застройки;

-  радикальное преобразование внутриквартального пространства с учетом современных требований;

- модернизация зданий, создание постепенного перехода к стилю и масштабу современной архитектуры, повышение уровня благоустройства, комфортности проживания;

- снос и замена ветхих зданий, обусловленные низким  уровнем капитальности застройки (в нашей работе состоящей из одноэтажных деревянных домов), с дальнейшим формированием жилой застройки, отвечающей современным требованиям и композиционному единству с окружающей квартал городской застройкой.

Все вышеизложенное определяет актуальность работы.

Целью работы является выполнение проекта перепланировки жилого квартала, обусловленного необходимостью проведения комплекса реконструктивных мероприятий территорий, расположенных в центральной части города, для более эффективного использования территории в этом районе.

Необходимость проведения реконструкции в нашем случае была вызвана:

- высоким техническим износом и старением конструкций, несоответствием их

свойств новым требованиям и т.д.;

- функциональным и  моральным устареванием планировочных решений зданий (резкое противоречие этих решений современным требованиям);

- необходимостью повышения социальных условий быта, развития сети обслуживания, изменения градостроительных требований, развития улично-транспортной сети;

- нерациональным использованием территории, расположенной в центральной части города. 

Задачи исследования:

1. Комплексный анализ градостроительной системы;

2. Анализ сложившейся застройки на территории рассматриваемого квартала;

3.Анализ технического состояния и функционального использования земельных ресурсов;

4. Анализ существующей улично-дорожной сети;

5. Оценка использования территории;

6.Формирование предложений по более эффективному использованию территории населенного пункта.

Объектом исследования является жилой квартал малого по величине промышленного города Сухой Лог.

Предметом исследования является процесс усовершенствования использования территории, расположенной в центральной части города, а также процедура формирования и постановки на учет вновь образуемых земельных участков.

Структура и объем работы: Дипломная работа состоит из введения, пяти глав, заключения, содержащего основные выводы и предложения, списка использованной литературы, приложений и чертежей. Основной текст изложен на 116 листах машинописного текста, включает 10 таблиц, 23 рисунка, 18 страниц приложений и 7 чертежей.

Глава 1 рассматривает обширную законодательную базу, регламентирующую основные проектные предложения и работы.

В главе 2 выполнен многоплановый анализ существующей ситуации.

В главах 3 и 4 разработаны предложения по развитию территории жилого квартала в г. Сухой Лог, по межеванию квартала, подробно рассмотрена процедура постановки земельного участка на государственный кадастровый учет, приведены основные технико-экономические показатели, описан порядок проведения комплекса геодезических работ по выносу проекта в натуру.

В главе 5 приведены основные требования к охране труда и обеспечения безопасности землеустроительных, геодезических и строительных работ.

ГЛАВА 1. ОБЗОР ПРАВОВЫХ И НОРМАТИВНО-ТЕХНИЧЕСКИХ ДОКУМЕНТОВ

  1.  Обзор законодательных документов

В соответствии с частью 1 статьи 9 Конституции Российской Федерации, принятой 12 декабря 1993 г. в редакции  от 30.12.2008 № 6-ФКЗ и от 30.12.2008 № 7-ФКЗ земля используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Земля рассматривается как природный объект (составная часть природы) и одновременно как природный ресурс с точки зрения ее охраны и использования в целях удовлетворения различных потребностей человека. В этом качестве земля и связанные с ней общественные отношения являются объектом правового регулирования земельного законодательства.

Часть 2 статьи 9 Конституции РФ устанавливает множественность форм собственности на землю и другие природные ресурсы, возможность нахождения их в частной, государственной, муниципальной собственности и других формах собственности [1].

Основаниями возникновения прав на землю являются прежде всего те основания, которые предусмотрены частью первой Гражданского кодекса РФ (№ 51-ФЗ от 30.11.1994).  В частности, ст. 8 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) содержит перечень общих оснований возникновения гражданских прав и обязанностей. В главе 14 ГК РФ устанавливаются основания приобретения права собственности. Кроме того, ГК РФ определяет права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 268), основания установления сервитутов (ст. 274) и др. Возникновение прав на имущество в результате сделок регламентировано во второй части ГК РФ [2].

Гражданский кодекс РФ закрепил специальный правовой статус недвижимого имущества. Он заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничения, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции. Таким образом, одним из важнейших элементов правового режима недвижимости является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Статья 131 ГК РФ включила основополагающие нормы о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [2].

Земельный кодекс РФ (№ 136-ФЗ от 25.10.2001 г.) в редакции Федеральных законов от 22.07.2008 № 141-ФЗ, от 25.12.2008 № 281-ФЗ, от 30.12.2008 № 311-ФЗ регламентирует образование земельных участков путем раздела, выдела, объединения, перераспределения земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности,   провозглашает право собственности на землю, охрану земель, платность земли, мониторинг земель, землеустройство, государственный кадастровый учет земельных участков [3].

Федеральным законом № 141-ФЗ от 22.07.2008 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования земельных отношений» в ЗК РФ введена новая глава I «Земельные участки». Согласно ст. 11 вышеуказанной главы: «Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами».  В главе I рассматриваются способы образования земельных участков, возникновение и сохранение прав, обременений (ограничений) на образуемые и измененные земельные участки, приведены требования к образуемым и измененным земельным участкам.

В Земельном кодексе Российской Федерации (далее – ЗК РФ) содержатся основополагающие нормы, устанавливающие правовой режим 7 категорий земель, в том числе земель населенных пунктов.

В Свердловской области, согласно «Доклада о состоянии и использовании земель Свердловской области в 2008 году» УФАКОН по Свердловской области, земли населенных пунктов составляют 3,6% от областного земельного фонда (по стране – 1,1%), что видно из рисунка 1.

Рис.1  Структура земельного фонда на территории Свердловской области по категориям земель (из доклада о состоянии земель Свердловской области)

Согласно статьи 83 ЗК РФ: «Землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. Границы городских, сельских населенных пунктов отделяют земли населенных пунктов от земель иных категорий. Границы городских, сельских населенных пунктов не могут пересекать границы муниципальных образований или выходить за их границы, а также пересекать границы земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам» [3].

В статье 85 ЗК РФ приведен открытый перечень видов территориальных зон – зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты. Классификация территориальных зон проведена с учетом видов использования земельных участков, определяемых для каждой территориальной зоны градостроительным регламентом.

1. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

1) жилым;

2) общественно-деловым;

3) производственным;

4) инженерных и транспортных инфраструктур;

5) рекреационным;

6) сельскохозяйственного использования;

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) иным территориальным зонам [3].

В соответствии с «Докладом о состоянии и использовании земель Свердловской области в 2008 году», распределение земель населенных пунктов по функциональному назначению представлено на рисунке 2.

Рис.2 Структура земель населенных пунктов на территории Свердловской области по функциональному назначению (из доклада о состоянии земель Свердловской области)

Первой из 8 территориальных зон обозначена жилая, как наиболее важная в силу предназначения населенного пункта.

Согласно ст. 85 ЗК РФ: «Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам».

Кроме того в составе земель населенного пункта встречаются земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации [3].

В ст. 30 ЗК РФ установлены основные правила, определяющие порядок предоставления земельных участков для строительства из государственных или муниципальных земель. Предоставлению земельных участков предшествует выполнение комплекса работ по их формированию, которые являются обязательными при предоставлении земельных участков для строительства как без предварительного согласования (п.4 ст.30), так и  с предварительным согласованием (п.5 ст.30) места размещения объекта.

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а лицам, указанным в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, - в постоянное (бессрочное) пользование. Предварительное согласование места размещения объекта производится по правилам ст. 31 ЗК РФ.

Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 ЗК РФ.

Статья 32 ЗК РФ регламентирует принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства.

Статья 33 ЗК РФ определяет нормы предоставления земельных участков.

Порядок предоставления земельного участка для строительства с учетом положений действующего законодательства в области земельно-правовых отношений из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием мест размещения объектов имеет общие и особенные положения [3].

К общей части относятся работы по формированию земельного участка и государственный кадастровый учет. Проведение работ по формированию земельного участка определено п.1 ч.4 ст.30 ЗК РФ.

Кроме земельного законодательства вопросы управления землями населенных пунктов на местном уровне рассматриваются в Федеральном законе «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (№ 131-ФЗ от 16.09.2003).

Данный Федеральный закон  (далее – ФЗ №131) устанавливает общие правовые, территориальные, организационные и экономические принципы организации местного самоуправления в Российской Федерации, определяет государственные гарантии его осуществления.

В законе определены следующие понятия:

Муниципальное образование - городское или сельское поселение, муниципальный район, городской округ либо внутригородская территория города федерального значения;

Городской округ - городское поселение, которое не входит в состав муниципального района и органы местного самоуправления которого осуществляют полномочия по решению установленных настоящим Федеральным законом вопросов местного значения поселения и вопросов местного значения муниципального района, а также могут осуществлять отдельные государственные полномочия, передаваемые органам местного самоуправления федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации [4].

В статье 16 ФЗ №131 приведен перечень вопросов местного значения городского округа.

Вопросы местного значения - вопросы непосредственного обеспечения жизнедеятельности населения муниципального образования, решение которых в соответствии с Конституцией Российской Федерации и настоящим Федеральным законом осуществляется населением и (или) органами местного самоуправления самостоятельно [4].

Согласно ст. 16 ФЗ №131, к вопросам местного значения городского округа относятся: утверждение генеральных планов городского округа, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов городского округа документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории городского округа, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования городского округа, ведение информационной системы обеспечения градостроительной деятельности, осуществляемой на территории городского округа, резервирование земель и изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков в границах городского округа для муниципальных нужд, осуществление земельного контроля за использованием земель городского округа и др.

Согласно Градостроительного Кодекса РФ (№ 190-ФЗ от 29.12.2004 г. в редакции от 22.07.2008 № 148-ФЗ, от 23.07.2008 № 160-ФЗ), генеральные планы, правила землепользования и застройки, документация по планировке, подготовленная на основе генеральных планов, являются основными документами, регламентирующими градостроительную деятельность [5].

Рассматриваемые в ст. 51 ФЗ №131 вопросы владения, пользования и распоряжения муниципальным имуществом регламентируются соответствующими положениями Гражданского и Земельного кодексов РФ.

Органы местного самоуправления от имени муниципального образования самостоятельно владеют, пользуются и распоряжаются муниципальным имуществом в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации (органам государственной власти субъекта Российской Федерации) и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами.

Органы местного самоуправления ведут реестры муниципального имущества в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти [4].

Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее – ГСК РФ), развивая земельное законодательство, обозначил большое количество  положений среди которых: категорирование земель, виды и состав территориальных зон, а также виды разрешенного использования земельных участков; вопросы выбора и предоставления земельных участков для строительства, в том числе и жилищного, порядка развития застроенных территорий, организации и проведения аукционов по продаже земельных участков и права заключения договоров о развитии застроенных территорий.

Одним из ключевых положений, регламентируемых ГСК РФ, является градостроительное зонирование, как зонирование территорий муниципальных образований в целях определения видов и состава территориальных зон и установления градостроительных регламентов.

Территориальные зоны в ст. 1 ГСК РФ определены как зоны, для которых в правилах землепользования и застройки  установлены градостроительные регламенты и определены границы.

Градостроительный регламент – это устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется  в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства [5].

В соответствии с ЗК РФ выделены девять территориальных зон.

ГСК РФ раскрывает и уточняет состав и содержание жилой и других территориальных зон.

Например, в состав жилой зоны могут включаться следующие пять подзон:

- зона застройки индивидуальными жилыми домами;

- зона застройки малоэтажными жилыми домами;

- зона застройки среднеэтажными жилыми домами;

- зона застройки многоэтажными жилыми домами;

- зона жилой застройки иных видов.

В жилых зонах допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или пристроенных объектов социального и коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, объектов дошкольного, начального общего и среднего (полного) общего образования, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, гаражей, объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду. В состав жилых зон могут включаться также территории, предназначенные для ведения садоводства и дачного хозяйства [5].

Этим ГСК РФ  определяет основной вид разрешенного использования земельных участков, входящих в состав данной территориальной зоны.

В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

- виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

- предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

- ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством РФ.

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

- основные виды разрешенного использования;

- условно разрешенные виды использования;

- вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними [5].

Типовой перечень видов разрешенного использования земельных участков с учетом Технических рекомендаций по государственной кадастровой  оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Роснедвижимости от 29.06.2007 № П/0152 приведен в приложении 1.

Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут включать в себя следующие параметры и их сочетания:

- предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь;

- минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

- предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений;

- максимальный процент застройки в границах земельного участка;

- иные показатели.

В пределах территориальных зон могут устанавливаться подзоны с одинаковыми видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, но с различными предельными (минимальными и (или) максимальными) размерами земельных участков и предельными параметрами разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства и сочетаниями таких размеров и параметров [5].

Предоставление земельных участков для жилищного строительства, обусловливается проведением работ по их комплексному освоению или без проведения таких работ.

Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства, в том числе их комплексного освоения в целях жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, представлены в приложении 2.

Характерным явлением для исторически застроенных территорий старых городов выступает их реконструкция (или развитие застроенных территорий).

Развитие застроенных территорий осуществляется в границах элемента планировочной структуры (квартала, микрорайона) или его части (частей), в границах смежных элементов планировочной структуры или их частей.

Решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления по инициативе органа  государственной власти субъекта РФ, органа местного самоуправления, физических или юридических лиц при наличии градостроительного регламента, а также местных нормативов градостроительного проектирования.

В решении о развитии застроенной территории должны быть определены ее местоположение и площадь, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции.

Развитие застроенных территорий осуществляется на основании договора о развитии застроенной территории.

Приобретение прав на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд, лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством.

Договор о развитии застроенной территории заключается органом местного самоуправления с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор.

При осуществлении оборота земельных участков, предоставленных соответствующему лицу органом муниципального субъекта управления в рамках договора о развитии застроенной территории без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством, т.е. предоставленных для строительства в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена и которые не представлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам, к новым правообладателям переходят обязанности осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом, а также иных требований, если они являются существенными условиями договора и определяют обязательства заключившего договор с органом местного самоуправления лица, подлежащие выполнению после предоставления указанных земельных участков [5].

Глава 6 ГСК РФ содержит основные положения об архитектурно-строительном проектировании, строительстве, реконструкции объектов капитального строительства.

Статья 49 регламентирует государственную экспертизу проектной документации и результатов инженерных изысканий.

Проектная документация многоквартирных домов с количеством этажей более чем три подлежит обязательной государственной экспертизе.

Предметом государственной экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям.

Статьи 51-52 регламентируют выдачу разрешений на строительство, осуществление строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства.

В процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства проводится строительный контроль в целях проверки соответствия выполняемых работ проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка.

При строительстве объектов капитального строительства, проектная документация которых подлежит государственной экспертизе, осуществляется государственный строительный надзор, предметом которого является проверка:

- соответствия выполнения работ и применяемых строительных материалов в процессе строительства;

- наличия разрешения на строительство [5].

В главе 2 Жилищного кодекса РФ (ФЗ № 188-ФЗ от 29.12.2004 г. по состоянию на 1 февраля 2009 г.) определяются виды объектов жилищных прав, понятие жилого помещения, его назначение и пределы использования, общие правила государственной регистрации прав на жилые помещения, дается понятие жилищного фонда, закреплены правила государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным требованиям.

В ст. 16 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) определены конкретные виды объектов жилищных прав. К ним отнесены: жилые дома, части жилых домов; квартиры, части квартир; комнаты (жилых домов и квартир).

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Жилое помещение - изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан [6].

ЖК РФ определяет понятие «жилищный фонд» как совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.

ЖК РФ, основываясь на ст. 212-215 Гражданского кодекса РФ, в зависимости от формы собственности закрепляет три вида жилищного фонда: 1) частный (находящийся в собственности граждан и юридических лиц); 2) государственный (принадлежащий на праве собственности Российской Федерации - жилищный фонд Российской Федерации, субъектам Российской Федерации - жилищный фонд субъектов Российской Федерации); 3) муниципальный (находящийся в собственности муниципальных образований).

В зависимости от целей использования ЖК РФ установил четыре вида жилищного фонда: жилищный фонд социального использования; 2) специализированный жилищный фонд; 3) индивидуальный жилищный фонд; 4) жилищный фонд коммерческого использования [6].

Правовой режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме определяется главой 6 ЖК РФ.

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

Многоквартирный дом как комплексный объект состоит из: а) жилых помещений; б) нежилых помещений; в) помещений, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением и следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений. Жилые и нежилые помещения могут находиться в индивидуальной собственности любых субъектов права собственности независимо от ее формы, а вспомогательное имущество – только в общей долевой собственности указанных субъектов [6].

Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами (сервитутом).

Основные правовые нормы, регулирующие право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), установлены в ст.23 ЗК РФ и ст.274-277 ГК РФ.

Под сервитутом понимается ограниченное вещное право на недвижимое имущество, не соединенное с владением им, заключающееся в праве одного лица пользоваться какой-либо одной или несколькими полезными сторонами вещи, принадлежащей другому лицу.

В земельном праве различаются частные и публичные сервитуты. Согласно ст. 23 ЗКРФ, частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством, земельное законодательство по этому поводу специальные правила не устанавливает. Публичные сервитуты могут устанавливаться для: прохода или проезда через земельный участок; использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры и др. Сервитут может быть срочным или постоянным [3].

Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме осуществляется по правилам ст. 37 ЖК РФ с учетом положений ГК РФ. ГК РФ различает два вида общей собственности – долевую и совместную. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) [2].

ЖК РФ установил правило, согласно которому такая доля пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения (жилого или нежилого) в многоквартирном доме. Частью 1 ст.44 ЖК РФ введено понятие «орган управления многоквартирным домом». Таким органом признано общее собрание собственников помещений многоквартирного дома. К компетенции общего собрания относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им и др.

ЖК РФ является актом жилищного законодательства и регулирует жилищные отношения. К ним ЖК РФ относит, в частности, отношения по поводу создания и деятельности товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов [6].

В главе 13 ЖК РФ определены основы правового положения товариществ собственников жилья, установлены правила о создании, реорганизации, ликвидации, а также об объединениях таких товариществ.

Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме [6].

Ст. 136 ЖК РФ допускает создание товариществ собственников жилья не только в одном многоквартирном доме, но также при объединении:

1) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;

2) нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества [6].

Согласно ст.151 ЖК РФ в собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома. Все имущество, обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме, включая технические подвалы, чердаки, лестничные площадки и т.п. (полный перечень представлен в ст.36 ЖК РФ), находится в общей долевой собственности собственников помещений.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Многоквартирные дома и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав и таких домов, построенные или реконструированные после введения в действие ЖК РФ, принимаются приемочной комиссией только при установлении размеров и границ земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома.

Основные правила управления многоквартирным жилым домом, требования к договору управления, принципы управления многоквартирными домами, собственниками которых являются государство или муниципальные образования, установлены в разделе VIII ЖК РФ.

На собственников жилых помещений в многоквартирном доме ЖК РФ возлагает обязанность и одновременно предоставляет право самостоятельно выбрать наиболее удобный для них способ управления соответствующим многоквартирным домом из числа указанных в ч.2 ст.161 ЖК РФ. Такими способами управления могут быть:

- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом, жилищно-строительным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

- управление управляющей организацией (понятие «управляющая организация» обозначает как юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, так и индивидуального предпринимателя) [6].

Основы управления объектами жилищного фонда, находящимися в собственности Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований, установлены в ст. 163 ЖК РФ.

Управление многоквартирным домом осуществляется на основе письменного договора управления, предусмотренного ст. 162 ЖК РФ.

Сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» (№ 221-ФЗ от 24.07.2007 г.) вносятся в государственный кадастр недвижимости.

 В соответствии с данным Федеральным законом (далее – ФЗ №221), государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, а также сведений о прохождении Государственной границы РФ, о границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий [7].

Государственный кадастр недвижимости (далее - ГКН) состоит из следующих разделов:

1) реестр объектов недвижимости

2) кадастровые дела

3) кадастровые карты

Реестр объектов недвижимости представляет собой документ, в котором содержатся записи об объектах недвижимости в текстовой форме путем описания внесенных в ГКН сведений о таких объектах.

Кадастровые дела представляют собой совокупность скомплектованных и систематизированных документов, на основании которых внесены соответствующие сведения в ГКН.

Кадастровые карты представляют собой составленные на единой картографической основе тематические карты, на которых в графической форме и в текстовой форме воспроизводятся кадастровые сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, об объектах незавершенного строительства, о прохождении Государственной границы РФ, о границах между субъектами РФ, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах, зонах с особыми условиями использования территорий, кадастровом делении территории РФ, а также указывается местоположение пунктов опорных межевых сетей. Орган кадастрового учета ведет кадастровые карты, предназначенные для использования неограниченным кругом лиц (публичные кадастровые карты). Состав сведений публичных кадастровых карт, а также состав сведений иных кадастровых карт и виды таких карт в зависимости от целей их использования устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Публичные кадастровые карты подлежат размещению на официальном сайте органа кадастрового учета в сети «Интернет» [7].

При создании ГКН используются геодезическая (государственная геодезическая сеть и создаваемые в установленном Правительством РФ порядке геодезические сети специального назначения (опорные межевые сети)) и картографическая (карты, планы, создаваемые в определенных органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений формах и масштабах) основы.

Ведение ГКН осуществляется на основе принципов единства технологии его ведения на всей территории РФ, обеспечения в соответствии с ФЗ № 221 общедоступности и непрерывности актуализации содержащихся в нем сведений (кадастровые сведения), сопоставимости кадастровых сведений со сведениями, содержащимися в других разделах государственных информационных ресурсов.

Ведение ГКН осуществляется на бумажных и (или) электронных носителях.

Ведение ГКН осуществляется органом кадастрового учета в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления государственного кадастрового учета и кадастровой деятельности [7].

В ГКН вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости:

- вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);

- кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в ГКН;

- описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок;

- площадь земельного участка, здания или помещения [7].

В ГКН вносятся также следующие дополнительные сведения об объекте недвижимости:

- кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположены здание, сооружение или объект незавершенного строительства;

- кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, если объектом недвижимости является земельный участок;

- адрес объекта недвижимости или при отсутствии такого адреса описание местоположения объекта недвижимости (субъект РФ, муниципальное образование, населенный пункт и т.п.);

- сведения о вещных правах на объект недвижимости и об обладателях этих прав в объеме сведений, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- сведения об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости и о лицах, в пользу которых установлены такие ограничения (обременения), в объеме сведений, которые содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости;

- сведения о лесах, водных объектах, расположенных в пределах земельного участка, если объектом недвижимости является земельный участок;

- категория земель, к которой отнесен земельный участок, если объектом недвижимости является земельный участок;

- разрешенное использование, если объектом недвижимости является земельный участок;

- почтовый адрес и (или) адрес электронной почты, по которым осуществляется связь с собственником объекта недвижимости или, если объектом недвижимости является земельный участок, с лицом, обладающим данным участком на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования;

- иные сведения, предусмотренные ч. 2 ст. 7 ФЗ № 221 [7].

Сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, могут предоставляться заинтересованным лицам в различных видах, одним из которых по отношению к земельному участку является кадастровый паспорт земельного участка.

Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных ФЗ № 221 сведений о недвижимом имуществе.

Государственный кадастровый учет земельных участков проводится в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 70 ЗК РФ и осуществляется в порядке, установленном ФЗ № 221.

Согласно ФЗ № 221 таким  объектам недвижимости, как земельные участки, здания, сооружения, помещения и объекты незавершенного строительства, присваиваются кадастровые номера.

В этих целях орган кадастрового учета осуществляет кадастровое деление территории РФ на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы (единицы кадастрового деления).

При установлении или изменении единиц кадастрового деления территории РФ соответствующие сведения вносятся в ГКН на основании правовых актов органа кадастрового учета.

Основные положения ФЗ №221 о ГКН приведены на рисунке 3.

Законодательство в области Государственной регистрации упорядочено ГК РФ и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (№ 306-ФЗ от 21 июля 1997 г.) в редакции от 30.12.2008 г. В соответствии с ними был установлен порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – ФЗ № 306)  системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ № 306, - земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ [8].

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах.

Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.

Разделы Единого государственного реестра прав, содержащие записи о правах на объект недвижимого имущества, возникновении, переходе и прекращении таких прав, об ограничениях (обременениях), идентифицируются в указанном реестре государственным учетным номером, не повторяющимся во времени и на территории Российской Федерации и присвоенным этому объекту недвижимого имущества при осуществлении в соответствии с ФЗ № 306 его государственного учета (кадастровый номер) [8].

Статья 13 регламентирует  порядок проведения государственной регистрации прав.

Статья 22.2. регламентирует особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков

Статья 23 рассматривает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах:

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим ФЗ № 306 и ЖК РФ.

Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество [8].

Статья 25 рассматривает государственную регистрацию прав собственности на создаваемый объект недвижимого имущества. Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

1.2. Комплексная градостроительная оценка территории и кадастровая оценка земель населенного пункта

В настоящее время в Российской Федерации земельным законодательством устанавливается плата за землю в виде земельного налога и арендной платы. Для этих целей выполняется кадастровая оценка земель населенных пунктов, основанная на градостроительной ценности и рыночной стоимости земельного участка.

Градостроительная ценность земельных участков выявляется  в ходе комплексной градостроительной оценки территории. Градостроительная ценность является основой для:

  1.  кадастровой оценки земель населенных пунктов
  2.  выбора земельного участка под строительство при размещении на генеральном плане
  3.  архитектурно-строительного проектирования.

Значение и взаимосвязь различных видов оценки с разными видами хозяйственной деятельности видны из рисунка 4.


Рис.4. Схема взаимосвязи различных видов оценки с другими видами хозяйственной деятельности


1.2.1. Комплексная градостроительная оценка территории

В процессе градостроительного проектирования одной из важнейших задач является размещение градостроительных объектов. Сложность решения данной задачи в том, что один и тот же участок городской территории может быть использован для размещения объектов с различными функциями: жилых, производственных зданий, мест отдыха, учреждений обслуживания и др. Возникает многовариантность планов размещения объектов на территории города. Наилучший в социально-экономическом отношении план размещения градостроительных объектов на территории города называется оптимальным планом. Задача разработки такого оптимального варианта плана решается с помощью комплексной градостроительной оценки территории (далее - КГОТ).

Метод КГОТ позволяет определить социально-экономическую ценность участка, предназначенного под застройку, с учетом затрат, ущербов  и эффектов, связанных с важнейшими инженерно-экономическими и социально-экономическими факторами [9].

К инженерно-экономическим факторам относятся: подготовка и инженерное оборудование территории; снос и перенесение объектов, расположенных на территории оцениваемых земель; изъятие под застройку ценных природоохранных и сельскохозяйственных земель.

К социально-экономическим факторам относятся:

- функциональные удобства территории (при размещении жилой застройки, общественных зданий, промышленных объектов);

- санитарно-гигиеническая характеристика участков (мероприятия по ликвидации дискомфортности проживания – озеленение, обводнение, осушение, вынос источников загрязнения окружающей среды и т.д.);

- архитектурно-художественная и эстетическая характеристика территории (наличие архитектурных, исторических памятников, ценных ландшафтных территорий – заказников, заповедников и т.п.)

Оценка инженерно-экономических факторов отражает затратную сторону проектного решения, определяя, во что обойдется городу освоение участка. Все показатели КГОТ должны иметь стоимостное выражение.

Оценку инженерно-экономических факторов производят исходя из объемов работ и затрат на основе укрупненных показателей сметной стоимости соответствующих объектов. Оценка социально-экономических факторов производится разными методами [9].

Функциональные удобства территории для размещения жилой застройки оцениваются по суммарным затратам транспортного времени при поездках к местам приложения труда, центрам обслуживания и др. Для предприятий торговли, общественного питания, коммунальных, культурно-зрелищных объектов показатель оценки территории определяется величиной возможной дополнительной прибыли, получаемой соответствующими объектами вследствие благоприятного расположения: вблизи станций метро, узлов пересечений городских магистралей, других пунктов скопления людей.

Оценка санитарно-гигиенических условий основывается на затратах, необходимых для ликвидации дискомфорта на рассматриваемых участках. Сюда относятся затраты на создание санитарно-защитных зон, изменение производственного профиля предприятия – источника загрязнения окружающей среды – или вынос его за пределы селитебной зоны. Сюда же относится учет ущерба от заболеваний в результате вредных условий труда и проживания – выплаты по больничным листам, содержание в больницах и т.д.

Архитектурно-художественная и эстетическая ценность территории оценивается по ожидаемым доходам от туризма, а также на основе метода экспертных оценок.

При реконструкции жилых районов исследуют как состояние фонда застройки (физический износ, степень благоустройства и размер жилой площади квартир, ориентацию домов, типы конструктивно-планировочных схем и др.), так и комплекс демографических, социально-функциональных и гигиенических характеристик: по демографии численность, возраст, семейный состав проживающих, соответствие жилого фонда этим характеристикам; по специфике специального функционирования – условия проживания, характеристике обслуживания и обеспеченности культурно-бытовыми учреждениями, связи с местами приложения труда и др.; по организации отдыха населения – дифференциацию по возрастным группам, качество и степень обеспеченности местами отдыха, радиусы удаленности; по транспортному обслуживанию – удобство пешеходных и транспортных сообщений, обеспеченность и удаленность автостоянок, гаражей; по санитарно-гигиеническим условиям – инсоляцию, аэрацию, наличие предприятий, загрязняющих атмосферу, уровень шума и др. В результате оцениваются достоинства конкретной территории и выбирается участок для градостроительного проектирования.

С учетом показателей КГОТ решаются следующие задачи градостроительного проектирования:

- установление очередности освоения различных частей территории города;

- выбор экономически обоснованной этажности застройки;

- определение экономически допустимого сноса существующего фонда при реконструкции;

- обоснование условий использования подземного пространства города и др. [9]

1.2.2. Кадастровая оценка земель населенного пункта

Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения [9].

Кадастровая оценка проводится в отношении учтенных в ГКН объектов недвижимости. Определение кадастровой стоимости осуществляется оценщиками, привлекаемыми органами государственной власти субъектов РФ в отношении объектов недвижимости, расположенных на территории соответствующего субъекта РФ, в порядке, установленном законодательством о закупках для государственных и муниципальных нужд [7].

Очередная кадастровая оценка проводится по решению представительного органа государственной власти субъекта РФ не чаще одного раза в три года  и

В целях формирования базы данных, необходимой для проведения кадастровой оценки объектов недвижимости, и проведения кадастровой оценки в отношении отдельных объектов недвижимости в случаях, предусмотренных ФЗ № 221, органом кадастрового учета создается государственный фонд данных кадастровой оценки, являющийся неотъемлемой частью ГКН [7].

Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты оценки вносятся в государственный земельный кадастр [9].

Приказами Минэкономразвития РФ были утверждены:

- Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка (приказ от 12.08.2006 г. № 222);

- Методические указания по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов (приказ от 15.02.2007 г. № 39).

ПП Свердловской области № 1347-ПП от 19.12.2008 утверждены результаты ГКОЗ населенных пунктов, определенная с учетом методики 2007 года.

При проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель [7].

Для установления кадастровой стоимости земельного участка в случае определения его рыночной стоимости эта рыночная стоимость является базовой оценочной величиной, в процентах от которой устанавливается кадастровая стоимость такого участка [9].

При решении практических вопросов землепользования в РФ применяется нормативная цена земли.

Нормативная цена земли - показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

В статье 66 ЗК РФ названы два вида стоимости земельных участков (рыночная и кадастровая), каждая из которых используется в целях, определенных законодательством. Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, как было указано выше, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ и федеральными законами [3].

Для целей Федерального закона «Об оценочной деятельности» (от 29.07.1998 г.) под рыночной стоимостью объекта оценки подразумевается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

При выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд проведение оценки объектов оценки обязательно в соответствии со ст. 8 ФЗ «Об оценочной деятельности».

1.3. Нормативно-технические документы, регламентирующие разработку градостроительных проектов в жилой зоне

При разработке градостроительного проекта застройки жилого квартала использовались следующие нормативно-методические материалы:

1. СНиП 2.07.01.89*. Градостроительство, планировка и застройка городских и сельских поселений.

2. СанПиН. Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов.

3. СНиП 21-01-97*. Пожарная безопасность зданий и сооружений.

4. СНиП 35-01-2001. Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения.

5. СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные

1.3.1. Структура жилой зоны города

При проектировании жилой застройки, как правило, выделяются два основных уровня структурной организации селитебной территории:

1. Микрорайон (квартал) - структурный элемент жилой застройки площадью, как правило, 10-60 га, но не более 80 га, не расчлененный магистральными улицами и дорогами, в пределах которого размещаются учреждения и предприятия повседневного пользования с радиусом обслуживания не более 500 м (кроме школ и детских дошкольных учреждений, радиус обслуживания которых определяется в соответствии с табл. 5 настоящих норм); границами, как правило, являются магистральные или жилые улицы, проезды, пешеходные пути, естественные рубежи; микрорайон  является объектом разработки проекта  застройки;             

2. Жилой район - структурный элемент селитебной территории площадью, как правило, от 80 до 250 га, в пределах которого размещаются учреждения и предприятия с радиусом обслуживания не более 1500 м, а также часть объектов городского значения; границами, как правило, являются труднопреодолимые естественные и искусственные рубежи, магистральные улицы и дороги общегородского значения; жилой  район является,  как правило, объектом разработки проекта  детальной планировки [10].             

 Планировка и застройка жилых районов и микрорайонов осуществляется в соответствии с генеральным планом города, на основе которого устанавливают границы селитебных территорий, систему улиц и магистралей, места общегородских сооружений, зеленых насаждений, расчетную плотность населения.

Приемы функционального зонирования жилых районов и микрорайонов определяются конкретными условиями застраиваемых территорий. Общий же принцип исходит из необходимости обеспечения удобств проживания и экономии затрат времени населением при пользовании учреждениями обслуживания (с соблюдением технических и гигиенических требований их нормального функционирования).

В формировании планировочной структуры микрорайона существенна роль размещения детских учреждений и школ. Минимизация радиусов доступности чаще всего возможна (особенно в крупных микрорайонах) при относительно равномерном их размещении по территории. Совместно с обслуживаемой ими жилой застройкой детские учреждения (радиус доступности до 300 м) образуют внутримикрорайонные первичные жилые группы, а школы (радиус доступности до 500 м) – комплексы жилых групп [11].

Сеть улиц и пешеходных дорог (аллей) также во многом определяет планировочное построение жилых районов и микрорайонов. Их трассировка должна обеспечить удобные и близкие подходы к остановкам общественного транспорта, общественным центрам и зданиям, способствовать рациональной организации сети местных улиц и проездов, включая подъезды индивидуального транспорта к каждой секции жилого дома.

В планировочной организации жилых районов и микрорайонов велика роль формирования их озелененных территорий и открытых пространств. Система озеленения разрабатывается с учетом ландшафтной специфики жилых районов и микрорайонов. Она включает в свой состав все элементы системы от сада жилого района до зеленых насаждений на участках отдельных общественных зданий и озеленения вдоль ограничивающих микрорайоны улиц.

Функционально-планировочная структура, интегрирующая ситуационные, ландшафтные, социально-функциональные, инфраструктурные и другие аспекты планировки и застройки территорий, является конструктивной основой решения этой задачи.

1.3.2. Требования к жилой застройке

Застройка жилых районов и микрорайонов осуществляется в основном квартирными домами различной этажности: малой (1-2 эт.), средней (3-5 эт.), многоэтажной (6-10 эт.), повышенной этажности (11-16 эт.) и высотной (17 эт. и выше). По своей объемно-планировочной структуре эти дома подразделяются на односекционные, многосекционные, коридорные, галерейные и комбинированные [11].

Для того чтобы соответствовать условиям создания наиболее благоприятной для жизнедеятельности населения жилой среды, размещение жилых и общественных зданий должно отвечать ряду требований. Социальные требования связаны с необходимостью учета в жилой застройке особенностей быта и местных традиций населения, возведения жилых домов одновременно с учреждениями и устройствами всех видов обслуживания и в удобной близости от жилья. Демографические требования сводятся к необходимости использования в застройке таких типов домов, которые обеспечивали бы возможность предоставления разнообразного набора квартир для различных контингентов жителей в соответствии с конкретными характеристиками демографического состава населения. К функциональным требованиям относятся рациональность взаимного размещения всех компонентов, формирующих жилое образование, обеспечение его необходимыми видами инженерно-технических и транспортных коммуникаций.

Значителен по влиянию на характер размещения жилых и общественных зданий комплекс санитарно-гигиенических требований к жилой застройке – инсоляционных, аэрационных, шумозащитных. Влияние этих требований предопределяет плотность, структуру застройки, сами пространственные основы ее формирования.

Требуемую степень инсоляции обеспечивают путем выбора соответствующих типов жилых зданий, а также различными приемами застройки. В таблице 1 приведены усредненные минимальные расстояния между жилыми, а также жилыми и общественными зданиями, определяемые в зависимости от этажности затеняющего здания [10].

Таблица 1

Расстояния между жилыми, жилыми и общественными зданиями в зависимости от этажности затеняющего здания

Расстояния нормируемые

Расстояния, м, при застройке зданиями с количеством этажей

2-4

5

9

16

Между длинными сторонами зданий

16

24

38

64

Между длинными сторонами и торцами зданий, а также между торцами зданий с окнами из жилых комнат

10

12

19

36

Между торцами зданий без окон из жилых комнат

По нормам противопожарных расстояний

Между зданиями башенного типа при расположении их на одной оси

-

-

29

48

Регулирование аэрационного режима осуществляется путем создания на жилых территориях различными приемами застройки зон «ветрового затенения», длина которых определяется соотношением длины и высоты здания и его расположением относительно направления господствующих ветров. Эффективную ветрозащиту в районах сильных ветров может обеспечить размещение протяженных зданий перпендикулярно господствующему направлению ветра. В условиях низких скоростей ветра целесообразна застройка наветренных и завышенных участков зданиями башенного типа, размещение протяженных зданий параллельно направлению ветра [11].

Основным источником шума для жилой застройки является автомобильный транспорт на магистральных улицах и дорогах.

Допустимые уровни шума для жилых и общественных зданий и прилегающих к ним территорий следует принимать в соответствии со СНиП II-12-77 [10].

Снижения уровня шума добиваются путем использования естественных и искусственно создаваемых элементов рельефа, размещением вдоль источников шума так называемой экранирующей застройки и устройств, шумозащитных домов (спальные комнаты их квартир отнесены на противоположную от магистрали сторону дома), жилых зданий с повышенной звукоизоляцией.

Допустимые уровни вибрации в жилых зданиях должны соответствовать СНиП II-40-80 и Санитарным нормам допустимых вибраций в жилых домах, утвержденным в установленном порядке. Для выполнения этих требований следует предусматривать необходимые расстояния между жилыми зданиями и источниками вибрации, применение на этих источниках эффективных виброгасящих материалов и конструкций [10].

Регламентирующим застройку требованием является необходимость соблюдения противопожарных разрывов между жилыми, общественными зданиями. Эти разрывы установлены в зависимости от степени их огнестойкости. Рекомендуемые строительными нормами и правилами противопожарные расстояния между зданиями приведены в таблице 2. При этом вокруг домов необходимо оставлять свободное пространство для подъезда пожарных машин. Проезды для них должны быть удалены от зданий до 10 этажей на 5-8 м, а при большей этажности на 8-10 м [10].

Таблица 2.

Противопожарные расстояния между зданиями

Степень огнестойкости здания

Расстояния, м, при степени огнестойкости здания

I,II

III

IV,V

I,II

6

8

10

III

8

8

10

IV,V

10

10

15

1.3.3. Обслуживание населения в жилой зоне

Располагаемые на территории микрорайона предприятия торговли, общественного питания и бытового назначения повседневного обслуживания, клубные помещения, универсальный зал целесообразно группировать в общественно-торговые центры, размещая их в кооперированных или специальных зданиях. В условиях многоэтажной застройки предприятия торговли и бытового обслуживания микрорайона могут размещаться в первых этажах жилых зданий либо в пристроенных к ним помещениях, выходящих желательно в сторону улиц с общественным транспортом [11].

Детские дошкольные учреждения (детские ясли-сады или их комплексы) располагают, как правило, в отдельно стоящих 2-3 этажных зданиях на обособленных земельных участках.

Расстояние от зданий детских учреждений и школ до красных линий принимается не менее 25 м, от границ их участков до стен жилых домов – не менее 10 м [10].

Определение состава и расчет вместимости учреждений повседневного и периодического обслуживания целесообразно проводить одновременно  для всей территории жилого района в соответствии  с таблицей 3.

Таблица 3

Размещение и примерные нормы расчета учреждений обслуживания в жилых районах и микрорайонах

Наименование учреждения

Единица измерения

Количество на 1 тыс. жителей

Жилой район и микрорайон

Магазины

продовольственных товаров

непродовольственных товаров

кулинарии

Предприятия общественного питания

Предприятия бытового обслуживания

Прачечная самообслуживания

м2 торговой площади

м2 торговой площади

м2 торговой площади

место

рабочее место

кг белья в смену

70

30

3

8

2

10

Микрорайон

Детские дошкольные учреждения

Школы

Раздаточные пункты молочных кухонь

Аптека

Универсальный зал

Помещения для физкультурно-оздоровительных занятий

Жилищно-эксплуатационная контора

место

учащихся

объект

объект

м2 площади пола

м2 площади пола

объект

*/

**/

1 на микрорайон

1 на микрорайон

55

75

1

*/ по демографическим данным – 70 % охвата детей.

**/ по демографическим данным – 100 % охвата детей неполным средним образованием (I-IX классы) и до 75 % детей – средним образованием (X-XI классы) при обучении в одну смену.

1.3.4. Местная улично-дорожная сеть, автомобильные стоянки, гаражи

Местная улично-дорожная сеть рассчитана на обеспечение движения пешеходов и транспорта жилых районов и микрорайонов. Ее составляют жилые улицы, проезды и пешеходные дороги. Трассировка, технические параметры (протяженность, поперечный профиль и др.) местной улично-дорожной сети определяются общим архитектурно-планировочным решением застройки, конфигурацией и рельефом территории, категорией прилегающих улиц.

Жилые улицы предназначаются для пешеходной и транспортной связи микрорайонов с магистральными улицами и остановочными пунктами пассажирского транспорта. Они делят межмагистральные территории на микрорайоны и прокладываются от магистральных улиц вдоль границ микрорайонов. Ширина проезжей части в составе их поперечного профиля принимается в 6-9 м, а тротуары 2,25-3,75 м [10]. Пространственная структура жилых улиц формируется жилыми домами, школами, дошкольными учреждениями, другими зданиями общественного назначения.

Сеть микрорайонных проездов дифференцируется по назначению и размещению в плане сети. Она состоит из основных, второстепенных, служебно-хозяйственных и пожарных проездов. Основные проезды служат для обеспечения транспортной связи отдельных зданий и групп жилых домов, а также общественных учреждений микрорайона и жилого района с жилыми и магистральными улицами. Их проектируют кольцевой, петлевой, тупиковой конфигураций (как исключение – сквозными). Проезжая часть основных проездов составляет 5,5-6 м, а тротуары с обеих сторон – 1,25-2,25 м. Примыкание основных проездов к магистральным улицам должно быть не чаще 200-250 м [10].

Второстепенные проезды предназначены для организации пешеходно-транспортных связей жилых улиц, основных проездов и пешеходных путей с входами в жилые дома. Они прокладываются в пределах группы домов или вдоль 1-3 отдельно стоящих зданий. Ширина их проезжей части составляет 3,5-5,5 м, а тротуара со стороны застройки – 1,5 м. В пределах микрорайонов располагают служебно-хозяйственные проезды – для проезда транспорта по очистке территории, вывозу мусора и хозяйственному обслуживанию школ и детских учреждений и пожарные проезды для беспрепятственного проезда пожарного автотранспорта к зданиям и сооружениям.

Тупиковые проезды в микрорайонах проектируются протяженностью не более 150 м и заканчиваются разворотными площадками в плане 12*12 м или кольцом с радиусом по оси проезда 10 м. При однополосных проездах не реже чем через 75 м предусматривают разъездные площадки шириной 6 м и длиной 15 м [10].

Сеть пешеходных аллей  и дорог прокладывается за пределами дворов по направлению основных пешеходных связей по наиболее коротким направлениям. Она предназначается для связи микрорайонов и отдельных групп домов с учреждениями культурно-бытового обслуживания, остановочными пунктами пассажирского транспорта и магистральными улицами. Вместе с пешеходными и прогулочными дорожками жилых дворов и озелененных пространств микрорайонов, тротуарами жилых улиц и проездов пешеходные аллеи и дороги образуют единую сеть пешеходных сообщений микрорайона, межмагистральной территории и жилого района. Их ширина устанавливается в соответствии с ожидаемыми потоками движения в час «пик» (ширина пешеходной прогулочной дорожки не менее 1,5 м). Пешеходные пути в микрорайонах должны обеспечить возможность проезда механических инвалидных колясок.

Серьезной градостроительной проблемой,  связанной с интенсивным ростом количества автомобилей индивидуального пользования, является задача обеспечения их хранения. Согласно строительным нормам и правилам, на селитебных и прилегающих к ним производственных территориях следует предусматривать гаражи и открытые стоянки для хранения не менее 90% расчетного числа индивидуальных легковых автомобилей при пешеходной доступности не более 800 м. При этом открытые стоянки рекомендуется устраивать для 70% расчетного парка индивидуальных автомобилей, в том числе 25% их количества должно приходиться на жилые районы и микрорайоны. Остальные 45% мест открытого хранения предполагается размещать в прилегающих производственных зонах, зонах массового кратковременного отдыха [10].

В жилых районах и микрорайонах автомобильные стоянки и гаражи проектируются в комплексе с жилой застройкой и сетью проездов. Открытые автостоянки размещают преимущественно вблизи въездов с магистральных и жилых улиц на территории микрорайонов. Количество мест хранения автомобилей в гаражах и на открытых стоянках регламентируется расстояниями от них до жилых и общественных зданий, приведенными в таблице 4.

Таблица 4.

Расстояния от гаражей и открытых стоянок до жилых и общественных зданий

Здания, до которых определяется расстояние

Расстояние, м, при количестве автомобилей

10 и менее

11-50

51-100

101-300

Жилые дома

10

15

25

35

Общественные здания

10

10

15

25

Школы и детские учреждения (от границ земельных участков)

10

10

15

25

Размещаемые в жилых районах и микрорайонах гаражи различных типов (подземные, полуподземные, расположенные на перепадах рельефа, наземно-подземные и др.) проектируются без устройств для технического обслуживания и ремонта машин. Их размещают на специально выделенных участках с организацией выездов из них на улицы районного или местного значения.

1.3.5. Озеленение и внешнее благоустройство

Система озеленения микрорайона разрабатывается с учетом его величины, размещения объектов обслуживания и общего архитектурно-пространственного решения. В озеленении микрорайонов рекомендуется максимально использовать естественный ландшафт и создавать искусственные ландшафтные элементы.

В целях повышения санитарно-гигиенической и микроклиматической роли зеленых насаждений рекомендуется объединять сад микрорайона, озелененные участки физкультурных и спортивных устройств, участки школ, детских учреждений и общественных зданий с озелененными дворами и садами при группах жилых домов.

Площадь озелененной территории микрорайона (квартала) следует принимать не менее 6 кв.м/чел. (без учета участков школ и детских дошкольных учреждений) [10].     

Сад микрорайона предназначается для повседневного обслуживания населения. В зависимости от общего архитектурно-планировочного решения микрорайона, его величины и приемов размещения объектов обслуживания вместо одного сада возможно устройство нескольких садов при группах жилых домов. Сады микрорайонов целесообразно проектировать в виде компактных тенистых массивов с живописно расположенными группами деревьев, избегая парадных, партерных приемов озеленения. В саду микрорайона кроме прогулочных дорожек и аллей размещают площадки для тихого отдыха, чтения, настольных игр, устраивают беседки. В балансе территории сада зеленым насаждениям отводится 70-80% территории [10].

Бульвары и пешеходные аллеи следует предусматривать в направлении массовых потоков пешеходного движения. Размещение бульвара, его протяженность и ширину, а также место в поперечном профиле улицы следует определять с учетом архитектурно-планировочного решения улицы и ее застройки. На бульварах и пешеходных аллеях следует предусматривать площадки для кратковременного отдыха. Ширину бульваров с одной продольной пешеходной аллеей следует принимать, м, не менее, размещаемых:     по оси улиц - 18 м., с одной стороны улицы между проезжей частью и застройкой – 10м [10].

Озеленение жилых дворов связано с их функционально-пространственным зонированием. Широта же возможностей такого зонирования определяется размерами дворов, зависящими, в свою очередь, от их этажности. Озеленение небольших дворов площадью 0,2-0,25 га (в основном 4-5 этажная застройка) организуется для обеспечения отдыха и игр детей младшего дошкольного возраста.

Общий принцип озеленения дворов – создание системы пространств в виде газонов, живописных групп деревьев и кустарников и площадок, полностью освещаемых солнцем. Озеленение участков зданий культурно-бытового обслуживания решается в пространственной увязке с другими элементами озеленения микрорайона.

Защитные зеленые насаждения выполняют функцию изоляции посетителей садов, игровых площадок, других озелененных участков от шума, пыли и транспорта. Их рекомендуется создавать в виде: крупных групп и куртин из деревьев и кустарников;  живых изгородей, отделяющих территории массовой посещаемости от участков тихого отдыха; рядовых посадок деревьев и кустарников (с интервалом в рядах: для деревьев – 3-4 м, для кустарников – 0,5-1 м); боскетных посадок специально подобранных пород деревьев и кустарников высотой до 2 м и более. Растения в защитных полосах должны отвечать требованиям газоустойчивости и теневыносливости, обладать крупной, плотной листвой, создающей непросматриваемость. Озеленение внутренних проездов должно обеспечивать защиту жилых домов и озелененных территорий от шума и пыли [11].

Внешнее благоустройство территории должно быть неразрывно связано с общим архитектурно-пространственным решением планировки и жилого района и микрорайона. Элементы внешнего благоустройства (малые архитектурные формы) – сооружения и устройства ограждающего, защитного, физкультурно-спортивного, игрового, рекреационного, декоративного, хозяйственно-бытового и других видов назначения используются в функциональных целях и как средство улучшения архитектурно-художественного облика среды.

На площадках для детей дошкольного возраста предусматривается устройство песочного дворика, размещение качелей, горки для скользящего спуска и т.п. Площадки для детей младшего школьного возраста оборудуют игровыми устройствами (карусель, лиана, шведская лесенка и др.), лабиринтом, зоной для подвижных игр и т.п. На спортивных площадках размещают физкультурно-спортивный комплекс для занятий физической культурой (индивидуально и группой), гимнастическую стенку, рукоход, площадки для спортивных игр (бадминтона, настольного тенниса, волейбола) и другие устройства.

Важным элементом благоустройства микрорайона является размещение и оборудование хозяйственно-бытовых площадок (для сушки белья, чистки ковров и домашних вещей, мусоросборников). Эти площадки должны располагаться по территории по возможности равномерно. Размещение площадок для мусоросборников должно исключать необходимость сложного маневрирования мусоровозов и их проникновения вглубь микрорайонов. Они должны быть изолированы озеленением, затенены и иметь жесткое моющееся покрытие. Расстояние от хозяйственных площадок до окон жилых и общественных зданий должно быть не менее 20 м, а их расположение не далее 100 м от наиболее удаленного входа в жилой дом [10].

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ И ОЦЕНКА ТЕРРИТОРИИ

Исходными данными при разработке градостроительной документации по реконструкции застроенных территорий являются картографические материалы, данные инженерно-геологических изысканий, утвержденный генеральный план города, документы по планировке, а также сведения о современном использовании территории. Такие данные должны аккумулироваться в ИСОГД. При отсутствии такой базы данных необходим этап анализа и градостроительной оценки территории.

 

2.1. Анализ и оценка земель населенного пункта. Сведения о кадастровой оценке

2.1.1. Характеристика городского округа

Проектируемый жилой квартал располагается в городе Сухой Лог Свердловской области.

17 декабря 1995 года состоялся местный референдум по определению границ и структуры органов местного самоуправления муниципального образования город Сухой Лог, которое включает г. Сухой Лог, поселки Алтынай, Золоторуда, Рефт, Черемшанка, Глядены-Санаторий, Квартал 233, села Знаменское, Курьи, Новопышминское, Маханово, Рудянское, Светлое, Талица, Таушканское, Филатовское, деревни Брусяна, Глядены, Шата, Боровки, Казанка, Сергуловка, Мокрая, Малый Таушкан, Заимка, Мельничная.  

Устав городского округа Сухой Лог принят 14.04.1996 г. местным референдумом, зарегистрирован Управлением юстиции Свердловской области №30 от 24.04.1996 г.           

Герб муниципального образования представляет из себя (краткое геральдико-историческое описание): три серебряных островерхих горы в лазоревом поле, обремененных червленым быком с золотыми рогами, глазами, языком, копытами и кольцом в носу, переступающим с одного земельного холма на другой через того же цвета лог.

Флаг муниципального образования  (Уставом МО не предусмотрен): полотнище, составленное из трех горизонтальных полос – голубой, белой и зеленой.

Законом Свердловской области  от 12 октября 2004 года № 87 – ОЗ  «Об установлении границ Муниципального образования город Сухой Лог и наделении его статусом городского округа»  установлены границы муниципального образования, а муниципальное образование наделено статусом городского округа.

Городской округ Сухой Лог расположен на юге Свердловской области в 120 км от областного центра -  г.Екатеринбурга, граничит на севере с муниципальным образованием Артемовский район и муниципальным образованием Ирбитский район, на востоке с муниципальным образованием Камышловский район, на юге с муниципальным образованием Богдановичское, на западе с муниципальным образованием город Асбест и муниципальным образованием Рефтинский. Этот малый город входит в состав Екатеринбургской моноцентрической городской агломерации, представленной на рис. 5.

Общая площадь ГО Сухой Лог  – 168 451 га

Состав земель по категориям (в га):

земли сельскохозяйственного назначения 78630;

земли населенных пунктов 8776;

земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения  4340;

земли особо охраняемых территорий и объектов 51;

земли лесного фонда 73288;

земли водного фонда 2882;

земли запаса  484.

По территории ГО Сухой Лог проходят железнодорожные ветки: Богданович - Егоршино, ст.Кунара-ст.Курьи, ст.Рефт-Рефтинская ГРЭС, Свердловск-Тюмень; автомобильные дороги областного значения соединяют г.Сухой Лог с муниципальными образованиями Богдановичское, Рефтинский, Камышловский район. Автомобильные дороги районного значения соединяют сельские населенные пункты с г.Сухой Лог. Автомобильная дорога (16 км) связывает город с Сибирским трактом. Через ст. Кунара осуществляются связи Сухого Лога с районами Урала, Западной Сибири, Казахстана и др.

Основу экономики ГО Сухой Лог составляет индустрия строительных материалов, работающая почти полностью на местном сырье. В этой отрасли промышленности (включая огнеупорное производство) занято около 60% промышленного персонала.

Расположение города в развитой части области, вблизи от потребителей готовой продукции и поставщиков сырья, обуславливает удобство его экономико-географического положения.

На территории городского округа Сухой Лог находятся месторождения общераспространенных полезных ископаемых: Кунарское месторождение цементного сырья, Новосухоложское месторождение аргиллитов, Кунарское месторождение огнеупорных глин, Курьинское  месторождение трепелов и опок.

ГО Сухой Лог - это составная часть Сухоложско-Богдановичевского промышленного узла, сложившегося на базе использования месторождений известняков и глин, пригодных для производства цемента, огнеупорных материалов.

2.1.2. Характеристика г. Сухой Лог

Возникновение слободы Сухоложская датируется 1710 годом.

Первым промышленным предприятием на территории Сухоложья стала бумажная фабрика, дата основания 1879 год.

В первых числах ноября 1930 года был получен первый сухоложский цемент. С 1937 года отмечается рождение производства асбестоцементных изделий. С 1942 года - производство вторичных цветных металлов.

Населенный пункт Сухой Лог приобрел статус города в феврале 1943 года. С 3 января 1965  года город получил статус города областного подчинения.

Современные отрасли экономики:

- производство строительных материалов: цемента, шифера, асбестоцементных труб;

- производство огнеупорных материалов, вторичных цветных металлов;

- сельское хозяйство.

Ведущие (градообразующие) предприятия:

1) ОАО "Сухоложскцемент";

2) ОАО "Сухоложский огнеупорный завод";

3) ОАО "Сухоложский завод вторичных цветных металлов".

К памятникам архитектуры относятся: храмы Николая Чудотворца и Михаила Архангела в селе Новопышминском, храм Знамение в селе Знаменском, храм Михаила  Архангела в селе Новопышминском.

К достопримечательностям относятся:

- Курьинские железисто-минеральные воды, Дивья гора, Скала профессорская, Сухоложская пещера, озеро Ирбитское, Сосновый бор, Липовая аллея, Гальяновское болото, болото Гладкое, болото Каменско-Алтынайское;

- нависающие над рекой Пышма скалы "Чертов стул" и "Три сестры" - к памятникам природы.

По характеру рельефа территория города - однообразная спокойная равнина, усложненная в северной части глубоко врезанной долиной р. Пышмы.

Местность, окружающая город и ближайшие его окрестности, является типичной для части восточного склона, однообразную слабо всхолмленную и покатую равнину с почти неразработанным рельефом, с высотными отметками 160-180 м над уровнем моря. Монотонности рельефа нарушается лишь долинами рек, глубоко врезанными в среднем их течении, с крутыми, иногда почти отвесными скалистыми берегами.

Район пересекается долиной реки Пышмы с ее притоками - реками Рефтом, Рудянкой, Знаменкой, Брусяной, Шатой. Речные долины характеризуются значительной врезанностью, крутизной склонов, глубиной до 30-50 м при относительно небольшой ширине 250-500 м.

По численности жителей (50,193 тыс жителей на конец 2008 г.) относится к группе малых городов.

Схема построения улично-дорожной сети сложившихся районов города прямоугольная.

Первичная информация о положении квартала в системе города – схема функционального использования земель города Сухой Лог, М 1:25000, на которой обозначена территория проектируемого квартала в красных линиях, что видно на чертеже ГП-1 приложения.

Сведения о кадастровой оценке приведены в приложении 3.

2.2. Анализ использования территории жилого квартала

2.2.1. Анализ ситуации

Рассматриваемый объект – это квартал, образовавшийся в результате перепланировки территории с учетом решений по генеральному плану. Современный квартал включает 3 жилых квартала, находится в центральной части города. 

       Территория вновь образованного квартала ограничена (см. чертеж ГП2):

- с северо-запада  жилой улицей районного значения Пушкина шириной в красных линиях 25 м;

- с запада жилой улицей районного значения Белинского шириной в красных линиях 25 м;

- с северо-востока межквартальным проездом пер. Чапаева шириной в красных линиях 15 м;

- с востока жилой улицей районного значения Горького шириной в красных линиях 25 м;

- с юга улицей городского значения Белинского, по которой осуществляется основной транзитный поток автотранспорта, шириной в красных линиях 40 м.

Проектная ширина улиц определена расчетом в зависимости от интенсивности движения транспорта и пешеходов, состава размещаемых в пределах поперечного профиля элементов (проезжих частей, насаждений и др.), с учетом санитарно-гигиенических требований.

В непосредственной близости от заданного квартала (в 25 метрах от его западной и восточной границ) расположены, соответственно, объекты общегородского центра: больничный комплекс и парковая зона (с запада),  дворец культуры с примыкающим к нему парком и стадион (с востока), дворец культуры и сквер с северо-востока.

Наличие в непосредственной близости от жилого квартала зданий и сооружений здравоохранения и отдыха, физкультурно-оздоровительных и спортивных зданий и сооружений, общественных зданий культурно-просветительских и зрелищных учреждений, лесопарковых зон городского и районного значения снимает потребность в строительстве этих объектов, что экономически и технически выгодно, т.к. значительно снижает затраты на реконструкцию застройки квартала и позволяет задействовать значительно большие площади под жилищное строительство.

        Сопредельные территории преимущественно заняты жилой застройкой и объектами первичного и повседневного обслуживания населения (не считая вышеуказанных объектов). Вблизи жилого квартала нет производственных объектов, которые влияли бы на его экологию. Данные отражены на чертежах ГП-1 и ГП-2.

Таким образом, анализ показал, что на территории объекта рассмотрения  достаточно развита инженерно-транспортная и социальная инфраструктура.

2.2.2. Анализ территории жилого квартала

Фотофиксация застройки, сформировавшейся на территории рассматриваемого квартала приведена на рисунках 6-9.

Жилой фонд проектируемого квартала представлен секционными 5-этажными жилыми домами с адресами:

- Горького 12;                                           

- Горького 14;

- Белинского 45

Рис. 6. Линия 5-этажных домов  по улице Горького

и индивидуальной одноэтажной застройкой (40 жилых домов с приусадебными участками) (см. чертеж ГП3).

          Рис. 8. Перекресток ул. Щорса-Чапаева

Рис. 7. Индивидуальная застройка по  улице Пушкина

В южной части рассматриваемого квартала, по улице Белинского, ведется строительство секционного пятиэтажного дома.

Анализ также показал, что жилой фонд, представленный одноэтажными деревянными домами имеет износ (физический и функциональный) более 50% и подлежит сносу.

На территории квартала располагаются также объекты первичного, повседневного обслуживания и районного значения.

Объекты первичного обслуживания: магазины, расположенные соответственно в северной части квартала (перекресток Пушкина-Чапаева), в южной части квартала по улице Белинского (около строящегося здания) и в его восточной части по улице Горького (пристроенный к жилому дому №12).

Объекты повседневного обслуживания: детский сад, расположенный в восточной части квартала.

Рис.9. Элементы благоустройства двора. Качели

Объекты городского значения: больница, банк.

Максимальная этажность застройки – 5 этажей (жилые дома). Здание детского сада 2-этажное, здание больницы состоит из двух- и трехэтажного корпусов.

Движение транспорта внутри квартала осуществляется по улице Чапаева, вытянутой параллельно ул. Пушкина и рассекающей квартал на две части, и  формирующейся улице Щорса, вытянутой параллельно ул. Горького вдоль западной границы территории больницы и детского сада.

Въезды в жилые группы квартала и подъезды к расположенным на его территории объектам КБО и социального обслуживания населения осуществляются с жилых улиц:

1. Подъезды к больнице: с пер. Чапаева и с ул. Горького (решены в виде петельной системы)

3. Подъезд к детскому саду: с ул. Горького (решен в виде петельной системы)

4. Подъезды к магазинам: соответственно с улиц Горького и Белинского с устройством разворотных площадок.

5. Въезды на территорию существующей жилой застройки: с улиц Горького (дома №12 и 14), Белинского (дом №47 и 14), с участка улицы Белинского (параллельного западной границе квартала) (дом № 45).

2.3. Показатели оценки использования (современное положение)

Общие количественные и удельные показатели по рассматриваемому участку:

Площадь жилого фонда в секционных домах (суммарная площадь квартир) составляет:

Sж.ф. = Σ(Sж.ф.1+ Sж.ф.2+ Sж.ф.N):

где Σ(Sж.ф.1+ Sж.ф.2+ Sж.ф.N) – суммарная площадь жилого фонда в домах различной этажности, а площадь жилого фонда в отдельном многоквартирном доме определяется по формуле:

Sж.ф. N = Sзастр×N×0,9:

где N- количество этажей в здании;

Sзастр – площадь застройки здания (по наружным стенам);

0,9-коэффициент на территории общего пользования и конструктивные элементы зданий (до 5 этажей).

Расчеты основных показателей приведены в таблице 5.

Таблица 5

Общие показатели по рассматриваемому участку

Номер жилого секционного дома

Этажность

Площадь застройки, м2

Площадь жилого фонда, м2

Площадь земельного участка, м2

Жилой дом (Горького 12)

5

888

3996

3404

Жилой дом (Горького 14)

5

840

3780

3310

Жилой дом (Белинского 45)

5

1067

4802

4542

Жилой дом (строящ., Белинского)

5

792

3564

3576

Суммарная площадь жил.  фонда

16142

Ориентировочная численность населения в жилых многоквартирных домах в пределах красных линий определена по формуле:

Ч= Sж.ф/16:

где 16 м2/чел – жилищная обеспеченность (по факту);

Ч=16142:16=1009 человек.

Численность населения в индивидуальном жилом секторе определена по формуле:

Ч=В×4,2:

где В-количество жилых домов;

4,2 – коэффициент семейственности;

Ч=38×4,2=160 человек.

Таким образом, общая численность населения составляет 1178 человек.

Площадь жилого фонда в индивидуальной застройке определена по формуле:

Sж.ф.=Ч*18:

где 18 м2/чел – жилищная обеспеченность на участке (по факту).

Sж.ф.=160×18=2880 м2.

Таким образом, общая площадь жилого фонда составляет 19022 м2.

Плотность населения (Пнас.) определена отношением численности населения к расчетной площади квартала (Sрасч.). Под расчетной площадью понимается площадь земельного участка жилой зоны:

Sрасч.= Sкварт.- Sобщегор.зн..:

где Sкварт. – общая площадь квартала,

     Sобщегор.зн. – суммарная площадь земельных участков под зданиями общегородского значения. Sобщегор.зн. составляет 1,673 га.

Расчетная площадь жилого квартала Sрасч. составляет 7,224 га.

Пнас=∑Ч/Sрасч;

Пнас=1169/7,224=162 чел/га

Плотность жилого фонда (Пж/ф) определяется отношением площади жилого фонда к расчетной площади квартала:

Пж/ф=∑Sж.ф./Sрасч;

Пж/ф =19022/7,224=2633,2 м2/га

В таблице 6 приведен баланс территории (распределение площадей земельных участков различного функционального назначения), выполненный в пределах красных линий.

                                                                                                                      Таблица 6

Баланс территории в пределах проектных красных линий (исходное положение)

№ п/п

Наименование

(назначение з/участка)

Площадь, га

%

Общая площадь квартала, в т.ч.:

8,897

100

1.

Земельный участок под объектами общегородского значения:

1,673

18,8

Земельный участок под больницей

1,520

17,1

Земельный участок под банком

0,153

1,7

2.

Земельный участок жилой зоны (расчетная площадь квартала):

7,224

81,2

Земельный участок под детским садом

0,795

8,9

Земельный участок под магазинами

0,153

1,7

Земельный участок под малоэтажной застройкой

3,54

39,8

Территория общего пользования (проезды)

1,253

14,1

Земельный участок под многоквартирными домами

1,483

16,7

ГЛАВА 3. ПРЕДЛОЖЕНИЯ ПО РАЗВИТИЮ ЗАСТРОЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ И ПОСТАНОВКА НА КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ ВНОВЬ ОБРАЗОВАННЫХ ОБЪЕКТОВ

  1.  Обоснование сноса существующих строений. Прогнозные расчеты

3.1.1. Обоснование сноса существующих строений

Объемы сохраняемого и подлежащего сносу жилищного фонда определены в установленном порядке с учетом его экономической и исторической ценности, технического состояния, пригодности для проживания и сложившейся исторической среды.

Проектом предлагается снос всей индивидуальной застройки в количестве 40 домов и магазина в районе перекрестка Пушкина-Чапаева. Обоснование сноса:

1) Физический износ составляет более 50 % - данный жилищный фонд ветхий;

2) Высокий моральный износ, т.к. жилые дома лишены оборудования

3) Неэффективное использование земельных участков, расположенных в центральной зоне города.

Предусматривается полное сохранение секционной 5-этажной жилой застройки, объектов первичного и повседневного обслуживания (за исключением вышеуказанного магазина), объектов городского  повседневного обслуживания и районного значения с сформировавшимися элементами благоустройства (подъезды к домам и зданиям с жилых улиц, разворотные площадки, парковки, озеленение и др.).

Предложение по сносу представлено на Опорном плане (оценка строительного фонда) М 1:2000 (см. приложение, чертеж ГП-4).

3.1.2. Прогнозные расчеты

 

Расчет предварительной численности квартала выполнен на основании данных о расчетной площади квартала и средней плотности населения, принятой 400 чел/га (для малых городов) (прил. 4, табл. 2 СНиП 2.07.01-89*):

1. Ч=Sкварт×400

           Ч=7,224×400=2890 человек (численность проектируемого квартала), из них 1009 человек проживает в существующих 5-этажных домах.

Рассматриваемый квартал является частью микрорайона общей численностью в 11157 человек. (см. чертеж ГП-2).

Расчет потребности в объектах первичного и повседневного обслуживания населения выполнен для всего микрорайона на основании предварительной численности микрорайона, демографического состава населения и прил. 7 СНиП 2.07.01-89*.

К таким объектам относятся ДОУ (школы и детские сады), торговые учреждения повседневного и первичного спроса, аптеки, сберкассы и пр.

Исходя из численности рассматриваемого микрорайона, равной 11,157 тыс жителей, выполнен следующий расчет потребности, количества и емкости объектов обслуживания:

Потребность в школьных местах:

Количество школьников (по демографическому составу = 14 %) будет составлять 11157×0,14=1562 человека; если учесть, что в школах микрорайона по месту жительства будет учиться 90 % детей школьного возраста в 1,5 смены, то потребность школьных мест при одновременном посещении, согласно СНиП 2.07.01-89*, будет составлять 1562×0,9/1,5=937 школьников.

Обоснование количества мест в детских садах (ДДОУ):

Количество детей дошкольного возраста определяется исходя из демографического состава (8%): 11157×0,08=893; из них в соответствии со СНиП 2.07.01-89*, прил. 7, лишь 70% детей посещает ДДОУ общего типа, расположенного на территории микрорайона, что составляет 893×0,7=625 детей.

Потребность в других объектах КБО определяется также по СНиП 2.07.01-89*, прил. 7:

- мощность поликлинического отделения для микрорайона в 11,157 тыс. жителей составляет 223 посещения в смену;

- помещения для физкультурно-оздоровительных занятий (при норме 80 м2/1000 жит) составит 893 м2;

- помещения для культурно-массовой работы, включая библиотеки (при норме 50-60м2/1000 жит) = 669 м2;

- предприятия общественного питания (8 мест/1000 жит.)=89 мест;

- танцевальные залы (6 мест/1000 жит)=67 мест;

- торговые комплексы (универсальные) (100 м2/1000 жит)=1116 м2

- магазины кулинарии (3 м2/1000 жит.)=33 м2;

- рыночные комплексы (24 м2/1000 жит.)=268 м2;

- предприятия бытового обслуживания (2 раб. места/1000 жит)=22 раб/места;

- прачечные (10 кг белья/1000 жит)=112 кг белья;

- химчистки (4 кг вещей/1000 жит.)=45 кг вещей;

- баня (5 мест/1000 жит.) = 56 мест;

- отделение сбербанка (1 операционное место на 2-3 тыс. жит.)=6 опер/мест.

Такими предварительными расчетами в проекте определено минимально необходимое количество объектов обслуживания. В условиях рыночной экономики размещение объектов обслуживания населения, за исключением объектов социального назначения, зависит от спроса и возможности субъекта хозяйственной деятельности.

На территории квартала разрешается размещать вспомогательные объекты: жилищно-коммунальную контору и отделения связи, гаражи и стоянки.

Расчет емкости автостоянок и гаражей длительного хранения индивидуального транспорта выполнен из расчета 200-250 автомобилей на 1000 жителей. При выполнении расчета учитывалось, что 60 % частного автомобильного парка хранится на территории жилой зоны. При численности микрорайона в 11157 жителей численность автомобилей составила 2790 ед., из которых в жилой зоне будет храниться 1674 ед.

Наличие, количество, местоположение и даже емкость некоторых объектов обслуживания повседневного и первичного уровня зависит от таких факторов как:

- функциональное содержание и статус объектов, расположенных на сопредельных территориях (см.  чертеж ГП-2, ГП5);

- системы магистральных улиц и размещения остановочных комплексов;

- конфигурации территории микрорайона, квартала;

- радиуса обслуживания объектов КБО.

3.1.3. Требования к размещению объектов обслуживания

Местоположение объектов обслуживания местного значения определено в соответствии с радиусом обслуживания.

Согласно СНиП 2.07.01-89* п. 5.4*, радиус обслуживания населения учреждениями и предприятиями, размещаемыми в жилой застройке, как правило, следует принимать не более указанного в таблице 7.

Таблица 7

Зона влияния учреждений и предприятий, размещаемых в жилой застройке

Учреждения и предприятия

обслуживания

Радиус обслуживания, м

Детские дошкольные учреждения:

в городах

300

Общеобразовательные школы

750

(500 для начальных классов)

Помещения для физкультурно-оздоровительных занятий

500

Физкультурно-спортивные центры жилых районов

1500

Поликлиники и их филиалы в городах

1000

Аптеки в городах

500

Предприятия торговли, общественного питания и бытового обслуживания местного значения:

в городах при застройке:

многоэтажной

500

одно-, двухэтажной

800

в сельских поселениях

2000

Отделения связи и филиалы сберегательного банка

500

Кроме того, ДДОУ рекомендуется размещать внутри межмагистрального пространства, как можно дальше от магистральных улиц с интенсивным движением. Детские ясли и сады могут размещаться в жилой группе или примыкать непосредственно к жилой группе, численность населения которой соответствует вместимости детского учреждения.

Участки детских учреждений должны занимать лучшие по условиям инсоляции территории и быть изолированными от движения транспорта (25 м от красных линий жилой улицы) и активных зон микрорайона (квартала).

Входы на участок следует предусматривать с внутренних проездов и проходов, а подъезды к участку – минуя дворы жилых домов.

Участки школ также не должны примыкать к магистральным улицам.

Объекты КБО (торговли, коммунально-бытовое обслуживание) размещаются:

- вблизи остановочных комплексов;

- в центральной части микрорайона, формируя его центр (R=500 м);

- вдоль жилых улиц или проездов.

Спортивные комплексы микрорайонного значения рекомендуется размещать в зеленой зоне микрорайона (сад микрорайона) или совмещать со школьными стадионами. Для физкультурных площадок должны выбираться хорошо проветриваемые и инсолируемые участки, связанные с жилыми территориями пешеходными дорожками или аллеями. Объединением спортивных площадок в комплексы устанавливается более четкое зонирование территории микрорайона, создаются экономичные условия их эксплуатации.

Сад микрорайона предназначен для создания благоприятных условий для повседневного отдыха населения микрорайона. Местоположение и организация сада определяются планировочной структурой, природными условиями (наличие естественной зелени, водоемов и пр.), зависят от размеров и формы территории микрорайона. Для его размещения следует использовать земли, менее пригодные для строительства жилых домов, школ и детских учреждений, соблюдая при этом радиус доступности, не превышающий 500 м.

Для обслуживания населения, эксплуатации зданий и устройств микрорайона предусматриваются соответствующие хозяйственные службы. К ним относятся ремонтные мастерские ЖЭК, по эксплуатации инженерных коммуникаций, трансформаторных подстанций, тепловых пунктов, насосных, а также приемный пункт вторичного сырья и др. Объекты хозяйственных служб могут размещаться в виде группы зданий, объединенных хозяйственным двором и представлять зону хозяйственно-технического обслуживания микрорайона. Хозяйственная зона должна быть изолирована от жилой застройки, детских учреждений, школьных участков и зоны отдыха населения. Ее рекомендуется располагать ближе к улицам с транспортным движением, причем, таким образом, чтобы проезды не пересекали основные пешеходные пути.

Автостоянки и гаражи легковых автомашин могут размещаться отдельно. При размещении гаражей нужно учитывать удобства их пешеходной связи с жилой застройкой.

Место размещения объектов обслуживания населения определяет их количество и емкость. Количество объектов зависит от размеров микрорайона и его конфигурации. Емкость одного объекта определяется исходя из суммарной потребности в количестве мест и количества объектов.

Исходя из требований возможно подсчитать количество объектов обслуживания. Так, в микрорайоне необходимо разместить 2 школы.

Определено местоположение объектов (см. приложение ГП-5).

На рассматриваемом участке размещение объектов культурно-бытового и повседневного обслуживания не предусмотрено.   Емкость располагаемых на территории квартала детского сада, больницы и проектируемой на территории смежного квартала школы полностью удовлетворяет необходимой.

3.1.4. Расчет площади земельных участков под объектами обслуживания

При расчете площадей земельных участков под объектами обслуживания населения, размещаемыми в жилой зоне города, было учтено, что некоторые объекты обслуживания (магазины, аптеки, отделения банков и пр.) можно:

- блокировать друг с другом;

- размещать в первых этажах жилых зданий;

- пристраивать к жилым зданиям.

Расчет земельных участков объектов культурно-бытового обслуживания населения зависит от емкости объекта, выполняется по индивидуальному проекту и в соответствии с прил. 7 СНиП 2.07.01-89*. Исходя из численности микрорайона в 11157 жителей площадь земельного участка под школу определяются следующим образом:

937 уч/см×40 м2=3,75 га (1 школа).

Расчет участков автостоянок и гаражей длительного хранения индивидуального транспорта выполняется по нормам СНиП 2.07.01-89* и требованиям времени. Размеры земельных участков гаражных комплексов и стоянок рассчитываются по СНиП 2.07.01-89*.

Расчет площади зеленых зон (сад микрорайона, озеленение улиц, бульвары, санитарные зоны от гаражей и стоянок) выполняется по норме, заложенной в СНиП 2.07.01-89*, которая равна 6-7 м2/чел (суммарная площадь зеленых зон микрорайона на 11157 жителей составит 6,7-7,8 га), при этом площадь сада микрорайона должна быть не менее 3 га.

Территории, занимаемые местной транспортно-пешеходной сетью (жилые улицы, основные и вспомогательные проезды, пешеходные зоны) принимаются по факту и зависят от организации транспортной системы.

Жилая зона микрорайона квартала составляет участки, не занятые вышеперечисленными территориями объектов обслуживания и благоустройства.

При планировании использования территории проектируемого квартала под объекты КБО и благоустройства, были учтены основные экономические принципы организации жилой застройки города. Состав (наличие) таких объектов и площадь их земельных участков определяются присутствием аналогичных объектов на сопредельных территориях.

Расположенные на территории или в непосредственной близости от квартала детские сады, поликлиники, спортивные сооружения, дворцы культуры, музыкальная школа, городские парки и скверы полностью удовлетворяют потребности жителей квартала в этих объектах, что значительно упрощает работу в условиях реконструкции и позволяет высвободить значительные территории для жилой застройки.

На схеме обоснования размещения объектов обслуживания  (см. чертеж ГП5) в ходе анализа выявлена потребность в размещении на территории микрорайона школы (школ) для обслуживания проектируемого квартала. Для решения этой задачи проектом предусматривается размещение новой школы на смежной территории по улице Пушкина.

Капитальные гаражи и стоянки предлагается вынести в санитарную зону автодороги, проходящей в 850 метрах к востоку от заданного квартала (это позволяет R обсл=1500 м).

3.2. Предложения по межеванию и застройке жилого квартала

3.2.1. Предложения по функциональному зонированию территории

После изучения исходных данных и выполнения предварительных расчетов было произведено функциональное зонирование территории квартала на отдельные участки, отличающиеся по назначению и характеру их использования (см. чертеж ГП6).

Функциональное зонирование территории квартала предполагает размещение земельных участков объектов обслуживания, благоустройства и участков под жилыми домами с учетом местонахождения сохраняемых объектов.

Функциональным зонированием были определены:

а) участки под существующей жилой застройкой;

б) участок детского дошкольного учреждения;

в) участок больницы;

г) участок под банком;

д) участки под магазинами;

е) территория допустимого размещения планируемой жилой застройки.

В состав квартала входят следующие функциональные зоны:

- зона объектов культурно-бытового обслуживания, - это суммарная площадь земельных участков под объектами КБО – 0,153 га.

- зона объектов социального обслуживания населения, - это суммарная площадь земельных участков под детским садом, больницей, банком – 2,468 га.

- жилая зона -5,023 га.

- территория общего пользования – 1,253 га.

Конфигурация земельных участков под объектами обслуживания и благоустройства (зеленых зон) зависит от сети магистральных улиц и местной транспортно-пешеходной сети.

Решения по организации местной транспортно-пешеходной сети (обоснование):

По результатам функционального зонирования территории, когда определились основные центры тяготения, возможно формирование местной транспортно-пешеходной сети, т.е. каркаса территории.

Местная транспортно-пешеходная сеть, с одной стороны должна обеспечить связь населения с другими жилыми образованиями или центрами и связи внутри квартала, с другой – разделить территорию квартала на отдельные структурные (функциональные) элементы.

Транспортное обслуживание квартала разделяется на внешний и внутренний транспорт.

Внешний транспорт обеспечивает ежедневные трудовые и культурно-бытовые связи жителей квартала в системе города.

Маршруты внешнего транспорта проходят по магистралям и улицам, ограничивающим квартал, на которых размещаются остановки общественного транспорта. С этих улиц начинаются основные въезды и входы на территорию микрорайона и обычно складываются главные направления движения людей.

Въезды на территорию проектируемой жилой застройки предлагается осуществить с переулка Чапаева и с улицы Пушкина.

Движение транспорта в квартал осуществляется по внутренним проездам, которые образуют единую транспортную систему, обеспечивающую возможность подъезда ко всем зданиям и сооружениям микрорайона. Недопустимы сквозные проезды.

Въезды на территорию квартала были запроектированы в соответствии с положением СНиП 2.07.01-89* п.2.9*: «Въезды на территорию микрорайонов и кварталов, а также сквозные проезды в зданиях следует предусматривать на расстоянии не более 300 м один от другого, а в реконструируемых районах при периметральной застройке - не более 180 м. Примыкания проездов к проезжим частям магистральных улиц регулируемого движения допускаются на расстояниях не менее 50 м от стоп-линии перекрестков. При этом до остановки общественного транспорта должно быть не менее 20 м».

Из системы следует выделить главные направления, которые являются важным средством организации внутреннего пространства микрорайона.

Пешеходные связи по интенсивности их использования делятся на основные, второстепенные и периодического пользования. К основным направлениям относятся пешеходные пути к остановкам общественного транспорта, учреждениям обслуживания, микрорайонному саду, спортивным сооружениям и другим устройствам массового посещения. Второстепенные связи прокладываются к местам не массового посещения, к игровым площадкам, уголкам тихого отдыха и т.д. Дорожки и тропинки периодического пользования предназначаются для прогулок и связей с хозяйственными площадками.

При проектировании проездов и пешеходных путей, в соответствии со СНиП 2.07.01-89*, была предусмотрена возможность проезда пожарных машин к жилым и общественным зданиям, в том числе со встроенно-пристроенными помещениями, и доступ пожарных с автолестниц или автоподъемников в любую квартиру или помещение.

По оси, задаваемой улицей Щорса, планируется сформировать бульвар, который функционально будет отделять проектируемую жилую застройку от территории больницы и детского сада, целиком отвечая композиционной идее будущего проекта,  и служить дополнительной зеленой зоной отдыха для жителей квартала.

3.2.2. Предложения по межеванию

Основой для определения границ земельных участков явились:

- граница квартала в красных линиях;

- функциональное зонирование территории;

- трассировка улиц и проездов и их границы;

- санитарные и противопожарные разрывы между жилой застройкой и участками объектов КБО, между зданиями различной высоты.

Линия регулирования застройки была сформирована с учетом следующих положений:

1. Согласно СНиП 2.07.01-89*: “Расстояние от края основной проезжей части улиц, местных или боковых проездов до линии застройки следует принимать не более 25 м. В случаях превышения указанного расстояния следует предусматривать на расстоянии не ближе 5 м от линии застройки полосу шириной 6 м, пригодную для проезда пожарных машин”

Учитывая категорию и ширину улиц, ограничивающих квартал в красных линиях, были приняты следующие отступы от красных линий квартала до линии регулирования застройки:

- от северо-западной границы – 8 м;

- от северо-восточной границы – 7 м;

- от западной границы – 4 м;

- по южной  и восточной границам квартала сохранена сложившаяся линия регулирования застройки.

2. Согласно требованиям санитарных, противопожарных и инсоляционных разрывов (положения СНиП 2.07.01-89*) граница планируемой жилой застройки была проведена на расстоянии 30 м от границы участка детского сада и 8 м  от границы земельного участка под больницей.

Межевание территории отражает границы земельных участков объектов, расположенных на территории микрорайона.

В результате межевания была определена территория под проектируемую жилую застройку (см. чертеж ГП6).

Так как границы объектов культурно-бытового и социального обслуживания фактически совпадают с границами функциональных зон, то при формировании границ земельных участков под жилыми домами были приняты 2 принципа управления жилым фондом в виде организации ТСЖ.:

Предложения по функциональному зонированию территории квартала, транспортно-пешеходной организации и межеванию (определению границ земельных участков объектов обслуживания, благоустройства и застройки) отражены на чертеже ГП-6 «Схема функционального зонирования, совмещенная с планом границ земельных участков».

3.2.3.  Предложения по застройке жилого квартала

На основании учета природно-климатических условий, оценки исходных данных с точки зрения архитектурно-композиционных возможностей планируемой территории и предварительной схемы функционального зонирования  был разработан генеральный план застройки квартала (см. чертеж ГП7).

Структура жилой среды строилась с учетом:

- целесообразного расселения в соответствии с демографическим составом населения;

- соблюдения санитарно-гигиенических условий  в застройке;

- нормативных требований и указаний по размещению жилых и общественных зданий;

- композиционных особенностей застройки.

В генеральном плане нашли отражение оптимальные условия для проживания и отдыха населения, для чего были сформированы:

- удобная и доступная система культурно-бытового обслуживания;

- четкая система пешеходных и транспортных связей;

- высокий уровень благоустройства и озеленения территории  квартала.

В результате поисков был выбран окончательный вариант, наиболее полно отвечающий градостроительным, социальным, экономическим и инженерным требованиям, которые характеризуют полноценное выполнение поставленной задачи проектирования квартала.

В качестве такого варианта была принята идея формирования жилой застройки северо-западной части квартала в виде кольца с единым двором (ТСЖ), закрытого от жилых улиц. Помимо этого проектом предусмотрено строительство нового дома на территории, смежной участку детского сада и сложившейся жилой застройки.

3.2.4. Планировка жилой зоны квартала

Жилая зона занимает большую часть квартала, является его основой и состоит из территорий, непосредственно занятых жилыми зданиями и их дворовыми пространствами.

Приемы и система застройки жилой зоны были выбраны в зависимости от численности и демографического состава населения, этажности застройки, размеров и конфигурации территории микрорайона, природно-климатических, санитарно-гигиенических и других условий.

Планировочная структура и объемно-пространственная организация жилой зоны были решены в тесной взаимосвязи с другими зонами и системами микрорайона.

Застройка ее была осуществлена на основе организации жилой группы, по принципу формирования “единого двора”, ориентированного во внутреннее пространство квартала, в северо-западной его части и композиционного завершения сложившейся в южной части квартала жилой застройки путем строительства нового 5-этажного секционного дома.

В пределах жилой территории предусмотрены площадки для мусоросборников, места для автостоянок, подъезды и тротуары к жилым домам, газоны и древесно-кустарниковые насаждения.

Предлагаемые элементы благоустройства двора приведены на рисунках 9-14.

Рис. 9-14. Предлагаемые элементы благоустройства. Детская игровая площадка

Средняя ширина прогулочной зоны бульвара – 4 м [15].

Для застройки был принят типовой проект жилых зданий, отвечающий демографическим особенностям состава населения, санитарно-гигиеническим и климатическим особенностям планируемой территории, а также наиболее соответствующий общему композиционному замыслу застройки.

При проектировании квартала были соблюдены нормативные санитарно-гигиенические требования и обеспечены:

- оптимальные условия инсоляции (облучение прямыми солнечными лучами) территории или отдельных участков в зависимости от их функционального использования;

- благоприятный режим ветрозащиты дворовых пространств;

- снижение уровня шума и запыленности в зоне жилой застройки;

- защита от перегрева и повышение влажности отдельных участков (путем озеленения).

- при размещении зданий учтено, что их ориентация должна обеспечивать оптимальные условия инсоляции жилых комнат, классных помещений и групповых комнат в детских учреждениях;

- между зданиями были соблюдены санитарные, инсоляционные и противопожарные разрывы в соответствии с действующими нормами:

Расстояния между 5-этажными параллельно расположенными домами (окна в окна) было принято не менее 30,0 м.

Система застройки была выбрана таким образом, чтобы сократить до минимума затемнения одного здания другими.

При размещении жилой застройки вдоль улицы городского значения Белинского (дом №47) предусмотрены необходимые разрывы и устройство защитных полос зеленых насаждений, обеспечивающих защиту от шума и загрязнения воздуха.

Для защиты от преобладающих ветров северо-западного направления предусмотрена плотная застройка;

Создана целесообразная система озеленения, обеспечивающую снижение уровня шума, запыленности и перегрева отдельных участков на территории квартала.

Решения по застройке жилой зоны квартала отражены на чертеже ГП-7. Трехмерная модель застройки квартала была выполнена с использованием программного продукта ArchiCAD,10. Видовые кадры представлены на рисунках 15-18.

Рис. 15-18. Видовые кадры

Для наглядного представления проекта были выполнены:

1. Компоновочный чертеж (уменьшенная копия представлена в Приложении 4, оригинал – на электронном носителе), размером 1.60×2.20м.

2. Макет застройки масштаба 1:200, представленного на рисунках 19-22.

Рис. 19-22. Демонстрационный макет

Проект застройки квартала выполнен с учетом требований СНиП 35-01-2001 "Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения". Основное внимание на данной стадии проекта относительно этих требований было направлено на обеспечение беспрепятственного передвижения по территории проектируемого квартала инвалидов всех категорий и других маломобильных групп населения как пешком, в т.ч. с помощью трости, костылей, кресла-коляски, так и с помощью транспортных средств. Особое внимание уделено формированию пешеходных связей, с учетом специфики передвижения инвалидов различных категорий. При этом предусмотрены соответствующие планировочные, конструктивные и технические меры:

- ширина дорожек и тротуаров при двустороннем движении – принята 2,0 м [15];

-продольные уклоны пешеходных дорожек и тротуаров, предназначенные для пользования инвалидами на креслах-колясках и престарелых не превышают 5%, поперечные 1-2%;

Устройство пандусов подъема для доступа на объекты обслуживания расположенные на территории квартала.

3.3. Процедура постановки на кадастровый учет объектов недвижимости

Формирование нового земельного участка требует процедуры постановки его на государственный кадастровый учет.

В данном разделе рассмотрена процедура постановки на учет объекта недвижимости, ее порядок и основные положения.

Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе [7].

На рисунке 23 схематично представлены основные этапы постановки нового земельного участка на ГКУЗУ.


Рис.2. Процедура постановки вновь образованного земельного участка на ГКУ ЗУ


Процедуру подготовки к постановке на учет объектов недвижимости и непосредственно постановку на учет можно условно поделить на следующие этапы:

  1.  Предоставление документов по результатам проектирования (проект развития застроенной территории) и заявления в орган  муниципального субъекта управления.
  2.  Муниципальный субъект управления на основании этих документов готовит схему расположения земельных участков в кадастровом квартале и утверждает ее.

Эта схема является основанием для проведения кадастровых работ.

Схема расположения земельных участков в кадастровом квартале готовится на основании соответствующего кадастрового плана территории.

Кадастровый план территории представляет собой тематический план кадастрового квартала или иной указанной в соответствующем запросе территории в пределах кадастрового квартала, который составлен на

основе и на котором в графической форме и текстовой форме воспроизведены запрашиваемые сведения.

3) Следующим этапом подготовки документов для постановки на государственный кадастровый учет объекта недвижимости является кадастровая деятельность, или выполнение кадастровых работ. Кадастровой деятельностью является выполнение управомоченным лицом (кадастровым инженером) в отношении недвижимого имущества в соответствии с требованиями, установленными ФЗ о ГКН, работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведения о таком недвижимом имуществе (кадастровые работы) [7].

В результате кадастровой деятельности формируется межевой план для предоставления в органы государственного учета.

Межевой план как результат кадастровых работ, в ходе которых в нашем проекте обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет земельного участка состоит из графической и текстовой частей.

В графической части межевого плана воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, а также указываются местоположение границ образуемых земельного участка или земельных участков, либо границ части или частей земельного участка, либо уточняемых границ земельных участков, доступ к образуемым земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута.

В текстовой части межевого плана указываются необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или о земельных участках в объеме, а также сведения о согласовании местоположения границ земельных участков в форме акта согласования местоположения таких границ.

Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ.

Местоположение отдельных частей границ земельного участка также может устанавливаться в порядке, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, посредством указания на природные объекты и (или) объекты искусственного происхождения, в том числе линейные объекты, если сведения о таких объектах содержатся в государственном кадастре недвижимости и местоположение указанных отдельных частей границ земельного участка совпадает с местоположением границ таких объектов.

Порядок установления характерных точек границ земельного участка, порядок определения их координат, а также требования к точности определения таких координат устанавливаются в соответствующих документах, принимаемым органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

К таким документам можно отнести Инструкцию по межеванию земель, утвержденную Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству 8 апреля 1996 г., а также Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройству, утвержденные Росземкадастром 17.02.2003 (в ред. письма Росземкадастра от 18.04.2003).

При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется с учетом сведений, содержащихся в правоустанавливающем документе на земельный участок, и фактического землепользования [7].

4) Процедура постановки на государственный кадастровый учет объектов недвижимости.

Постановка на государственный кадастровый учет объектов недвижимости является кадастровой процедурой, осуществляемой в связи с образованием земельного участка.

Постановка на государственный кадастровый учет объектов недвижимости осуществляется на основании представленных в орган кадастрового учета:

1. заявления о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости (подлинник);

2. документа, подтверждающего уплату государственной пошлины (подлинник) - размер государственной пошлины не установлен;

Документ, предусматривающий уплату госпошлины – квитанция (Примечание: Налоговым Кодексом РФ уплата госпошлины не предусмотрена).

3. межевого плана (подлинник) - до установления формы межевого плана и требований к его подготовке представляется описание земельного участка, оформленное в соответствии с приказом Роснедвижимости №П/327 с учетом особенностей его оформления, установленных Роснедвижимостью;

4. документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка (нотариально засвидетельствованная копия или копия со штампом "подлинник предъявлен", проставленный при приеме документов при предъявлении подлинника, если местоположение границ подлежит обязательному согласованию и межевой план не содержит сведений о состоявшемся согласовании.

Заявление и необходимые документы могут быть представлены заявителем или его представителем:

- лично;

- посредством почтового отправления с описью вложения и с уведомлением о вручении;

- в форме электронных документов с использованием сетей связи общего пользования в установленном порядке (порядок не установлен).

Заявление и документы регистрируются органом кадастрового учета в день получения в книге учета заявлений с указанием времени получения с точностью до минуты, на заявлении проставляется отметка о его регистрации. На всех представленных вместе с заявлением документах указывается регистрационный номер заявления и дата его регистрации.

Если заявление и документы представляются лично, орган кадастрового учета в день получения документов выдает расписку в получении документов с указанием перечня документов, даты получения. При поступлении заявления и документов посредством почтового отправления расписка высылается на следующий рабочий день после получения заявления посредством почтового отправления с уведомлением о вручении по указанному в заявлении почтовому адресу. В качестве расписки в получении заявления и документов выдается заверенная копия зарегистрированного заявления. На оригинале заявления проставляется оттиск штампа "расписка получена", дата получения копии заявления, подпись, фамилия и инициалы заявителя или его представителя. При поступлении заявления и документов по почте и соответственно направлении расписки в виде копии заявления по почте, реквизиты уведомления о вручении вносятся в книгу учета заявлений.

Заявление и документы комплектуются в учетное дело, которое идентифицируется регистрационным номером заявления. Постановка на учет всех образуемых объектов осуществляется одновременно. В нашем случае образования объекта в результате объединения объектов было представлено только заявление о постановке на учет образуемого объекта и межевой план.

Лица, имеющие право на обращение с заявлением - собственники земельных участков или любые иные лица.

Срок осуществления кадастрового учета - не более 20 рабочих дней со дня получения (регистрации) заявления.

Датой завершения кадастрового учета признается день внесения органом кадастрового учета сведений о присвоенном кадастровом номере. Сведения о земельных участках и содержащие их документы проверяются на предмет выявления отсутствия оснований для приостановления и отказа в осуществлении кадастрового учета.

Результаты проверки оформляются протоколом, в котором отражается принятое по каждому показателю проверки решение.                                             Факт проведения проверки, в том числе по отдельным ее                          показателям, помещается в автоматизированные информационные                                     системы Государственного кадастра недвижимости пу-

тем указания фамилии и инициалов уполномоченного должностного лица органа кадастрового учета и даты внесения сведений об объекте недвижимости.

Протокол проверки и проект решения направляются уполномоченному должностному лицу для принятия решения. Данное должностное лицо вправе изменить протокол проверки, удостоверив изменения своей подписью. В автоматизированные информационные системы Государственного кадастра недвижимости вносятся фамилия и инициалы уполномоченного должностного лица органа кадастрового учета, а также дата подписания протокола проверки и принятия соответствующего решения. Оформленные на бумажном носителе протокол проверки и соответствующее решение, подготовленное с использованием специального бланка, помещаются в учетное дело. Решения регистрируются в регистрационно-контрольной форме.

Выполнение кадастровой процедуры, связанной с постановкой на учет земельного участка, сопровождается принятием:

- решения о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости;

- решения о приостановлении осуществления кадастрового учета;

- решения об отказе в осуществлении кадастрового учета.

Постановка на учет объекта недвижимости осуществляется в случае принятия органом кадастрового учета решения об осуществлении кадастрового учета. Внесенные в Государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет земельного участка, образованного в результате преобразования, носят временный характер. Такие сведения до утраты ими временного характера не являются кадастровыми сведениями и используются только в целях, связанных с осуществлением государственной регистрации прав. Сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект. Если по истечении двух лет со дня постановки на учет земельного участка, не осуществлена государственная регистрация права на него, такие сведения аннулируются и исключаются из Государственного кадастра недвижимости. При этом орган кадастрового учета на следующий рабочий день после исключения таких сведений, направляет в установленном порядке (порядок не установлен) заявление и документы, представленные для постановки на Государственный кадастровый учет, по указанному в заявлении почтовому адресу.

При постановке на учет объекта недвижимости, не позднее 21 рабочего дня со дня регистрации заявления, орган кадастрового учета обязан выдать кадастровый паспорт земельного участка заявителю или его представителю лично под расписку. Если заявление содержит просьбу о направлении кадастрового паспорта земельного участка посредством почтового отправления, орган кадастрового учета направляет кадастровый паспорт земельного участка посредством почтового отправления с описью вложения и с уведомлением о вручении не позднее 21 рабочего дня со дня регистрации заявления.

Если в течение 50 рабочих дней со дня регистрации заявления заявитель или его представитель не явился в орган кадастрового учета и ему не был выдан лично под расписку кадастровый паспорт земельного участка, орган кадастрового учета направляет кадастровый паспорт земельного участка посредством почтового отправления с описью вложения и с уведомлением о вручении по указанному в заявлении почтовому адресу не позднее 52 рабочего дня со дня регистрации заявления.

В случае завершения кадастрового учета орган кадастрового учета вправе направить посредством почтового отправления (если заявление о кадастровом учете содержит соответствующую просьбу) или выдать кадастровый паспорт земельного участка до дня истечения установленного выше срока.

Орган кадастрового учета выдает (направляет) дополнительные экземпляры кадастрового паспорта земельного участка, если заявление о кадастровом учете содержит просьбу о выдаче (направлении) этих экземпляров. Количество выдаваемого (направляемого) кадастрового паспорта земельного участка указывается в заявлении - не менее 2 и не более 5.

Орган кадастрового учета принимает решение о приостановлении осуществления кадастрового учета в случае, если:

1. имеются противоречия между сведениями об объекте недвижимости, содержащимися в представленных заявителем документах, и кадастровыми сведениями о данном объекте недвижимости;

2. одна из границ земельного участка, о кадастровом учете которого представлено заявление, в соответствии с кадастровыми сведениями пересекает одну из границ другого земельного участка (за исключением случая, если другой земельный участок является преобразуемым объектом недвижимости);
3. не представлены необходимые для кадастрового учета документы.
В решении о приостановлении осуществления кадастрового учета должны быть указаны возможные причины возникновения обстоятельств, являющихся основанием приостановления осуществления кадастрового учета:

- техническая ошибка, допущенная органом кадастрового учета при ведении Государственного кадастра недвижимости;

- ошибка, допущенная кадастровым инженером (органом межевания) при выполнении кадастровых работ в отношении объекта недвижимости, о кадастровом учете которого представлено заявление;

- ошибка, допущенная кадастровым инженером (органом межевания) при выполнении кадастровых работ в отношении объекта недвижимости, кадастровый учет которого осуществлен ранее;

- и т.п.

В решении о приостановлении осуществления кадастрового учета должны быть также указаны и рекомендации по устранению данных причин (кроме случаев приостановления, связанных с отсутствием необходимого документа - в этом случае указывается какой документ отсутствует. При принятии решения о приостановлении на основании выявленных кадастровых ошибок в сведениях Государственного кадастра недвижимости исправление таких ошибок осуществляется в порядке, установленном для исправления кадастровых ошибок.

Если при осуществлении проверки сведений о земельных участках и содержащих их документов, представленных для кадастрового учета, на предмет выявления отсутствия оснований для приостановления и отказа в осуществлении кадастрового, обнаружена техническая ошибка, допущенная органом кадастрового учета при ведении Государственного кадастра недвижимости, такая ошибка исправляется в течение срока осуществления кадастрового учета без принятия решения о приостановлении.

Если причиной возникновения обстоятельств, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении (имеются противоречия или имеется пересечение границ) являются ошибки в Государственном кадастре недвижимости, исправление этих ошибок осуществляется в порядке исправления технических или кадастровых ошибок.

Осуществление кадастрового учета приостанавливается до устранения обстоятельств, послуживших основанием для приостановления, но не более чем на три месяца со дня регистрации решения. Принятие решения о приостановлении прерывает течение 20-ти дневного срока, установленного для кадастрового учета. Часть такого срока, истекшая до принятия этого решения, не засчитывается в новый срок, течение которого начинается со дня устранения соответствующих обстоятельств.

Решение о приостановлении может быть обжаловано в судебном порядке.
При наличии в заявлении адреса электронной почты, уведомление о принятии решения о приостановлении осуществления кадастрового учета на следующий рабочий день после регистрации решения направляется заявителю или его представителю по этому адресу. Решение о приостановлении осуществления кадастрового учета должно быть выдано заявителю или его представителю лично под расписку не позднее 21 рабочего дня после регистрации заявления, либо направлено не позднее 26 рабочего дня после регистрации заявления посредством почтового отправления с описью вложения и с уведомлением о вручении по указанному в заявлении адресу.

Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учета в случае:

1. имущество, о кадастровом учете которого представлено заявление, не является объектом недвижимости, кадастровый учет которого осуществляется в соответствии с Федеральным Законом № 221 «О государственном кадастре недвижимости»;

2. заявление о кадастровом учете или необходимые для кадастрового учета документы по форме либо содержанию не соответствуют требованиям Федерального Закона № 221 «О государственном кадастре недвижимости»;

3. объект недвижимости, о кадастровом учете которого представлено заявление, образуется в результате преобразования объекта недвижимости или объектов недвижимости и раздел или выдел доли в натуре либо иное совершаемое при таком преобразовании действие с преобразуемым объектом недвижимости или преобразуемыми объектами недвижимости не допускается в соответствии с установленными федеральным законом требованиями;

4. объект недвижимости, о кадастровом учете которого представлено заявление, образуется в результате преобразования объекта недвижимости или объектов недвижимости и внесенные в Государственный кадастр  недвижимости сведения о таком преобразуемом объекте недвижимости или таких преобразуемых объектах недвижимости носят временный характер;

5. истек срок (три месяца со дня регистрации решения) приостановления осуществления кадастрового учета и не устранены обстоятельства, послужившие основанием для принятия решения о приостановлении;

6. размер земельного участка не соответствует установленным в соответствии с земельным законодательством требованиям к предельным (максимальным или минимальным) размерам земельных участков;

7. земельный участок образуется в результате преобразования земельного участка и размер последнего в связи с этим преобразованием не будет соответствовать установленным в соответствии с земельным законодательством требованиям к предельным минимальным размерам земельных участков;

(проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута, не обеспечен;

10. одна из границ земельного участка пересекает границу муниципального образования и (или) границу населенного пункта;

11. земельный участок образуется в результате преобразования земельных участков и эти преобразуемые земельные участки не относятся к одной категории земель, за исключением установленных федеральным законом случаев.

Не является основанием для отказа в осуществлении кадастрового учета земельного участка, образуемого в счет земельной доли, наличие временного статуса сведений в отношении земельного участка, из которого осуществлен выдел.

В решении об отказе в осуществлении кадастрового учета должны быть указаны причины отказа со ссылкой на соответствующие положения статьи 27 ФЗ и указания на допущенные нарушения. При отказе по основаниям не соответствия по форме и содержанию представленных документов в решении об отказе должны содержаться рекомендации о доработке представленных документов и вместе решением в данном случае должен быть возвращен документ, подтверждающий уплату государственной пошлины.

При наличии в заявлении адреса электронной почты, уведомление о принятии решения об отказе в осуществлении кадастрового учета на следующий рабочий день после регистрации решения направляется заявителю или его представителю по этому адресу. Решение об отказе в осуществлении кадастрового учета должно быть выдано заявителю или его представителю лично под расписку не позднее 21 рабочего дня после регистрации заявления, либо направлено не позднее 26 рабочего дня после регистрации заявления посредством почтового отправления с описью вложения и с уведомлением о вручении по указанному в заявлении адресу.

5) Подготовка кадастрового паспорта земельного участка

В нашем случае было принято решение о постановке образуемого земельного участка на государственный кадастровый учет, в результате чего:

1. Новому объекту кадастрового учета был присвоен кадастровый номер.

2. Были внесены соответствующие записи в государственный кадастр недвижимости;

3. Был утвержден кадастровый паспорт образованного земельного участка (см. приложение 7).

Датой постановки объекта кадастрового учета на государственный кадастровый учет является дата принятия решения о постановке на Государственный кадастровый учет. Постановка  на Государственный кадастровый учет осуществляется органом кадастрового учета в течение двадцати дней со дня принятия заявления о проведении государственного кадастрового учета, за исключением случаев, установленных статьей 16 ФЗ о ГКН [7].  

  1.  Геодезические работы

Проектом предусмотрено осуществление комплекса работ по выносу в натуру проектируемых красных линий (образовавшихся в результате укрупнения жилых кварталов) и осей зданий.

3.4.1. Составление и расчеты проекта красных линий

Проект красных линий составляют на топографическом плане в масштабах 1:500-1:2000. К элементам, определяющим техническое содержание проекта, относят: длину красных линий между углами кварталов или границами микрорайонов, ширину проездов, величину углов между красными линиями, радиусы закругления и элементы кривых по красным линиям, размеры, определяющие формы площадей и скверов и т.п.

Размеры геометрических элементов проекта должны быть согласованы на всей территории города и увязаны с существующей ситуацией и рельефом. Это достигается в результате графического отображения на топографическом плане и последующего аналитического расчета проекта красных линий.

Соответствующая архитектурно-планировочная служба при главном архитекторе города разрабатывает Акт установления или изменения красных линий. Для его проработки используют топографические планы масштаба 1: 5000 и мельче. Составляют чертеж на топографическом плане масштаба 1:2000, а отдельные узлы – на плане 1:500. На чертеже приводится расположение красных линий, указываются опорные здания, размеры геометрических элементов и другие данные, необходимые для аналитической подготовки и составления плана красных линий.

Аналитическая подготовка заключается в вычислении координат углов кварталов и границ микрорайонов по красным линиям, точек излома красных линий и створных точек на длинных линиях, точек пересечения осей проездов, а также элементов и координат основных точек круговых кривых по красным линиям в единой городской системе координат.

Исходными для аналитической подготовки служат координаты углов опорных зданий и сооружений, определяемые в натуре от пунктов городского геодезического обоснования, или координаты точек ранее утвержденных красных линий [13].

В качестве обоснования используют теодолитные ходы, опирающиеся на пункты полигонометрии. Положение углов опорных зданий для вычисления их координат  определяют с точек или линий этих ходов в основном полярным способом или способом засечек.

В незастроенных частях городских территорий используют координаты характерных точек ситуации и рельефа, взятые с оригинала плана графически. При этом для увеличения точности определения графических координат и уменьшения погрешности деформации бумаги расстояние от координатной сетки до определяемой точки измеряют по плану от двух сторон квадрата, внутри которого расположена точка. Из двух измерений берут среднее значение.

Координаты точек красных линий вычисляют путем решения задач аналитической геометрии, используя значения углов между осями проездов и линейные размеры, указанные в чертеже красных линий. В результате получают координаты точек пересечения проездов, затем координаты характерных точек красных линий и других элементов, необходимых для построения плана и перенесения проекта красных линий в натуру.

По вычисленным координатам красные линии наносят на план масштаба 1:2000. План красных линий в масштабе 1:2000 является основным исходным документом, на который выписывают номера поворотных и створных точек красных линий, значения их координат, дирекционные углы и меры линий, элементы кривых, ширину и номера проектируемых проездов, название проектируемых зон и других градостроительных элементов, номера дел аналитических расчетов, по которым произведена прокладка красных линий. Потребителю выдается план красных линий в масштабе, необходимом для проектирования (обычно 1:500-1:2000).

3.4.2. Вынесение в натуру и закрепление красных линий, осей проездов, зданий и сооружений

Красные линии и оси проездов переносят в натуру от пунктов существующего или специально создаваемого для этой цели геодезического обоснования города.

Ошибки выноса отдельных точек красных линий и осей проездов по отношению к точкам геодезического обоснования не должны превышать:

5 см – в районах многоэтажной застройки;

8 см – в районах малоэтажной застройки;

10 см – на незастроенных территориях.

Переносу проекта красных линий на местность предшествуют подготовительные работы.

В первую очередь проверяют и уточняют соответствие красных линий утвержденному плану планировки.

Проверяют и уточняют (путем обследования) пункты геодезического обоснования, от которых предполагается вынос красных линий. Если в районе предстоящих работ геодезическое обоснование отсутствует или имеющиеся пункты не обеспечивают вынос красных линий, то составляют и реализуют проект сгущения существующей геодезической основы в виде полигонометрических и теодолитных ходов или других соответствующих им по точности построений.

Составляют геодезический проект детальной разбивки красных линий и осей проездов в натуре. На этом этапе в зависимости от условий местности и расположения точек геодезического обоснования определяют способ разбивки. В основном применяют полярный способ и способы засечек. Наиболее распространен полярный способ.

Для выбранного способа вычисляют разбивочные элементы:

- длины полярных направлений и линейных засечек; дирекционные углы и углы между направлениями, используя в основном формулы обратной геодезической задачи.

По результатам вычислений составляют в произвольном масштабе рабочий разбивочный чертеж, на котором изображают схему разбивки и подписывают необходимые значения разбивочных элементов и контрольные размеры.

Полевые измерения проводят с помощью теодолита и стальной компарированной рулетки. Углы откладывают при двух положениях вертикального круга. При отложении длины линии учитывают поправки за компарирование, температуру и наклон местности.

Для упрощения работ по перенесению в натуру проектам красных линий иногда первоначально выносят оси проектируемых и существующих проездов, а уже от них – красные линии. Часто с учетом будущих работ по застройке и подземным коммуникациям выносят параллельные смещенные оси.

Вынос в натуру красной линии по круговой кривой осуществляют способом прямоугольных координат от линии тангенсов или от хорд, полярным способом и способом последовательных или продолженных хорд. Частота точек, определяющих кривую, зависит от характеристики местности, величины радиуса, требований строительных работ и в большинстве случаев составляют 10 м.

Точки красной линии и оси проезда закрепляют в натуре временными знаками: деревянными кольями, костылями, металлическими штырями и трубками. Установку штырей и трубок в землю производят на бетоне. На застроенной территории, помимо закрепления знаками, производят откраску красной линии или оси проезда на строениях и других предметах местности, с которыми линии пересекаются. Откраску выносят по теодолиту. На незастроенной территории знаки закрепления окапываются.

Для отыскивания знаков закрепления красных линий и осей проездов производят их линейную привязку к постоянным местным предметам. Схема привязки указывается в абрисе.

Для контроля по точкам вынесенных в натуру красных линий и осей проездов прокладывают исполнительные ходы. Если исполнительный ход может быть проложен лишь вблизи вынесенных точек, то их положение определяют полярным способом с точек, с которых не производилась разбивка. Сравнение проектных и полученных из исполнительных ходов  координат характеризует точность выноса. Грубые промахи могут быть обнаружены при оценивании положения вынесенных точек относительно ситуации на плане и в натуре.

После контрольных измерений составляют исполнительный чертеж перенесения в натуру красных линий, на котором показывают: пункты исходного обоснования; положение вынесенных точек красных линий; размеры между ними, привязки их к местным предметам.

Исходными документами для перенесения в натуру осей зданий и сооружений являются:

- утвержденный к производству работ генеральный план строительного участка с привязкой осей проектируемого сооружения к красным линиям;

- разбивочный план осей;

- план первого этажа.

Проверка взаимного соответствия указанных выше документов является обязательным условием подготовки геодезических разбивочных работ по выносу в натуру осей зданий и сооружений.

Вынос в натуру осей зданий осуществляется с целью посадки его на местность и производства строительно-монтажных работ. В первом случае решается задача определения положения здания относительно близлежащих контуров и сторон света, во втором – определяется взаимное положение строительных конструкций. Исходя из этого и принятой поэтапной технологии строительства, разбивка осей здания производится в два этапа: вначале выносят на местность основные оси, определяющие контур (габарит) здания, затем от них производят детальную разбивку. Когда здание имеет сложную конфигурацию, то выносят в натуру оси симметрии (главные оси) здания или отдельных его частей. В этом случае последующую детальную разбивку осуществляют от вынесенных главных осей.

Разбивки основных (главных) и детальных осей различаются по точности. Если ошибки положения контура здания по отношению к окружающей ситуации в основном определяются графической точностью проектирования и характеризуются средней квадратической величиной 10-20 см, то ошибки детальной разбивки определяются строительными допусками и в зависимости от класса точности характеризуются относительными средними квадратическими величинами 1:5000 и 1:20000. Требования к точности детальной разбивки осей приводятся в СниПах и ГОСТах.

Основные или главные оси выносят в натуру от пунктов городского геодезического обоснования. В качестве исходного обоснования используют пункты городской триангуляции и полигонометрии, от которых в районе предстоящих работ создают разбивочную основу.

При разбивке небольших зданий или сооружений массовой застройки разбивочной основой служат закрепленные в натуре красные линии или специально прокладываемые теодолитные ходы. При возведении крупноразмерных или сложных по конфигурации зданий развивают локальные разбивочные сети в виде: строительной сетки, микротриангуляции, полигонометрии и т.п.

Проектное положение пунктов этих построений заранее определяется в зависимости от удобства последующих разбивок.

Положение здания на местности может быть определено двумя взаимно перпендикулярными осями, которых вполне достаточно для того, чтобы на всех этапах строительства выполнять детальную разбивку. Однако для производства земляных и свайных работ пи выносе габарита здания выполняется разбивка всех его основных осей.

Вынесенные в натуру оси закрепляют постоянными и временными знаками.

Постоянными знаками закрепляют в основном две взаимно перпендикулярные пересекающиеся базовые оси, от которых в процессе строительства всегда могут быть восстановлены все основные оси. Постоянные знаки устанавливают в грунт ниже глубины промерзания и бетонируют [13].

Знаки закрепления располагают на продолжениях осей вне зоны земляных работ в местах, свободных от складирования строительных материалов, размещения временных сооружений и др.

В сочетании с закреплением осей грунтовыми знаками применяют цветные откраски на постоянных и временных зданиях или сооружениях, располагающихся в створе осей.

Вынесенные в натуру оси сдают по акту застройщику и строительной организации. К акту прилагается исполнительный чертеж разбивки и закрепления осей [13].

ГЛАВА 4. ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ

4.1. Сравнительные характеристики технико-экономических показателей

Градостроительные решения подлежат оценке. Для этого существует система технико-экономических показателей: общая площадь территории; количество проживающего населения; количество общей жилой площади; средняя жилищная обеспеченность; плотность населения; плотность жилого фонда; площадь (плотность) застройки.

Плотности населения и жилого фонда характеризуются, соответственно, количеством жителей и общей жилой площади, приходящихся на 1 га территории. Площадь (плотность) застройки отражает отношение застроенных территорий (непосредственно занятых зданиями) к незастроенным.

Плотности населения, жилого фонда и застройки – показатели, приводимые в вариантах «брутто» - по отношению ко всей проектируемой территории и «нетто» - по отношению к жилой территории, определяемой вычитанием из всей территории участков объектов нежилого назначения. Эти показатели в основном зависят от этажности жилых домов и, следовательно, требуемых инсоляционных разрывов между ними.

Планировочное решение должно быть обосновано расчетами и показателями, характеризующими экономическую эффективность использования территории.

Площадь жилого фонда квартала была определена как суммарная площадь квартир в жилых домах и составила: 53122 м2.

Численность населения в секционной застройке определяется по формуле:

Ч= Sж.ф/18=2952 человека, где: 18м2/чел – жилищная обеспеченность на участке (по норме).

Баланс территории микрорайона составлен по данным расчетной площади квартала, фактических данных по площадям земельных участков. Баланс сведен в таблицу 8 и состоит из абсолютных (га), относительных (%), удельных показателей (м2/1000 жит.).

Таблица 8

Баланс территории (проектное предложение)

№ п/п

Наименование

(назначение з/участка)

Площадь, га

%

га/1000 жит

всего

часть

1.

Территория жилой застройки:

6.2335

70,1

2,1

- ТСЖ 1 существ.

2,4492

1,3

- ТСЖ 2 проектир.

3,7843

0,8

2.

Территория объектов первичного обслуживания:

0,948

10,7

0,3

- торговли

0,153

- участок детского сада

0,795

0,3

4.

Территория объектов общегородского значения:

1,673

18,8

0,5

- участок больницы

1,520

- участок банка

0,153

5.

Территория общего пользования (проезды, зеленые зоны)

5.

Общая площадь участка

8,8970

100

Основные показатели оценки экономической оценки градостроительного решения:

- плотность населения (общая (332), в ТСЖ 1 (проект) (454), в ТСЖ 2 (проект) (504), чел/га;

- плотность жилого фонда (общая (8522), в ТСЖ 1 (проект) (8170), в ТСЖ 2 (сущ) (9067)), м2/га

Плотность населения (чел/га) определена как отношение численности населения к расчетной площади микрорайона, квартала, участка под ТСЖ

Составление баланса и подсчет основных технико-экономических показателей (ТЭП) выполняется для оценки проектных решений. ТЭП характеризуют рациональность и целесообразность принятых решений. Показатели сравниваются с данными СНиП 2.07.01-89*.

Для сравнения показателей исходного положения и проектного решения, а также проектных решений друг с другом количественные оценочные показатели сведены в таблицы 9,10.

Таблица 9

Сравнительные технико-экономические показатели по кварталу

Наименование

Ед. изм.

Исходное положение

Проектное положение

1.

Площадь земельного участка (расчетная)

га

8,8970

8,8970

1.1

- участок под жилой застройкой

га

5,023

6,2335

1.2

- участок под объектами обслуживания

га

3,874

2,6635

2

Площадь жилого фонда

м2

19022

53122

3

Численность населения

чел

1178

2952

4

Жилищная обеспеченность

м2/чел

16

18

5

Плотность населения

182

332

6

Плотность жилого фонда

2958,5

8522

Таблица10

Сравнительные технико-экономические показатели по жилой застройке

Наименование

Ед. изм

Вариант ТСЖ1 проект.

Вариант ТСЖ2

существ.

1

Площадь земельного участка (расчетная)

га

3,7843

2,4492

2

Удельный вес земельного участка

%

42,5

27,5

3

Площадь застройки

га

6870

4935

4

Площадь жилого фонда

м2

30916

22206

5

Численность населения

чел

1718

1234

6

Жилищная обеспеченность (норматив)

м2/чел

18

18

7

Плотность застройки

м2/га

1815

2015

8

Плотность населения

чел/га

454

504

9

Плотность жилого фонда

м2/га

8170

9067

По результатам сравнения технико-экономических показателей можно говорить о том, что в ходе работы  было принято наиболее оптимальное, а значит функционально, инженерно и экономически обоснованное решение по территориально-пространственной организации квартала.

Такое градостроительное решение гарантирует эффективное использование земельных ресурсов города, а также экономию затрат на обустройство территории, на строительство объектов социального назначения (объектов культурно-бытового обслуживания населения на повседневном и первичном уровне).

В целом, задача создания максимальных удобств проживания населения в квартале решалась с учетом сложившейся структуры, особенно -                  стями          улично-дорожной сети и уже сложившейся капитальной застройки района и одновременно с задачей построения цельного планировочного и объемно-пространственного ансамбля застройки.

4.2. Подсчет приведенных затрат на реализацию проекта

Сравнение вариантов размещения жилищного строительства  производится по приведенным затратам:

П=С+Ен1+ К23),

где П – приведенные суммарные затраты по вариантам, руб/год;

С – эксплуатационные расходы на инженерную подготовку, инженерные сооружения и коммуникации, руб/год;

К1- капитальные затраты на инженерную подготовку территории, инженерное оборудование и благоустройство, руб.;

К2-расходы на реконструкцию существующей застройки – снос и перенесение строений, руб.;

К3 – компенсация за изъятие сельскохозяйственных земель, руб.;

Ен – нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений.

Затраты К1 на инженерную подготовку территорий значительно уменьшаются  в связи с работой на уже подготовленной для строительства площадке, что исключает необходимость проведения вертикальной планировки территории.

При расчете затрат на снос строений учитывалась стоимость нового строительства взамен сносимого фонда; стоимость разборки строений, расчистки участков, транспортировки материалов; компенсация за многолетние насаждения.

При сносе зданий появляется понятие «ликвидационной» стоимости, которая представляет собой размер возвратных сумм, зависящий  от возможности повторного использования материалов, получаемых при разборке зданий.  В нашем случае сносимые здания имеют повышенный физический износ (более 50 %), поэтому состояние таких материалов, объем отходов снижают эффект получения дополнительных ресурсов, который не превышает затрат на оплату труда при разборке.

Изъятия сельскохозяйственных земель не производится, поэтому составляющая  К3 в нашем случае из суммарных затрат исключается.

При реконструкции используют показатели, характеризующие динамику жилого фонда (существующий, сохраняемый, выбывающий по ветхости или вследствие сноса по реконструкции, измеряемый в тыс. м2 общей площади).

При этом бывает необходимо определить процент убыли жилого фонда (Пу):

Пуснпр,

где: Осн – общий объем сносимого жилого фонда, м3;

        Опр- общий объем проектируемого жилого фонда, м3.

ГЛАВА 5. БЕЗОПАСНОСТЬ ЖИЗНЕДЕЯТЕЛЬНОСТИ И ОХРАНА ТРУДА

Охрана труда – это система сохранения жизни и здоровья работников в процессе трудовой деятельности, включающая в себя правовые, социально-экономические, организационно-технические, санитарно-гигиенические, лечебно-профилактические, реабилитационные и иные мероприятия. Правовые основы в области охраны труда, направленные на создание условий, соответствующих требованиям сохранения жизни и здоровья работников в процессе трудовой деятельности, регулируются Федеральным законом от 17.07.1999 г. №181-ФЗ «Об основах охраны труда в Российской Федерации». В настоящее время на всех предприятиях, в учреждениях, организациях также действует ряд других законодательных актов, направленных на охрану труда работающих. В целях предупреждения случаев производственного травматизма и исключения несчастных случаев по отдельным отраслям, предприятиям, профессиям разрабатываются Правила и инструкции по охране труда. В топографо-геодезическом производстве действуют «Правила по технике безопасности на топографо-геодезических работах (ПТБ-88, М., Недра, 1991 г.»

Данным проектом предусмотрено выполнение комплекса землеустроительных работ, связанных с постановкой на государственный кадастровый учет образуемого земельного участка, и геодезических работ, связанных с выносом в натуру и строительством жилых домов. В данной главе рассмотрена специфика мероприятий по охране труда и обеспечения безопасности при проведении вышеуказанных работ.

5.1. Охрана труда при проведении землеустроительных и геодезических работ

5.1.1. Общие требования безопасности

К самостоятельному выполнению топографо-геодезических работ в целях инвентаризации и межевания земель и ведения земельного кадастра допускаются лица в возрасте не моложе 18 лет, прошедшие соответствующую подготовку, инструктаж по охране труда, медицинский осмотр и не имеющие противопоказаний по состоянию здоровья.

Рабочие и инженерно-технические работники, выполняющие полевые топографо-геодезические работы, при поступлении на работу должны проходить обязательные предварительные и периодические медицинские осмотры 1 раз в два года.

При приеме на работу все поступающие должны проходить вводный инструктаж по охране труда.

К производству топографо-геодезических работ допускаются лица, прошедшие обучение по безопасности труда и инструктаж на рабочем месте по выполняемым видам работ.

Продолжительность обучения и инструктаж вместе с практическим показом безопасных методов работы должен быть не менее трех дней для бригад, ведущих топографо-геодезические работы в городах, на строительных объектах.

Используемые в работе инструменты, приборы, оборудование должны соответствовать техническим условиям завода-изготовителя и эксплуатироваться в соответствии с требованиями эксплуатационной и ремонтной документации.

5.1.2. Требования безопасности перед началом работы

До начала проведения топографо-геодезических работ в городах необходимо получить в органах, ведающих данной территорией, разрешение на право производства работ и согласовать требования по безопасности, предъявляемые местными организациями.

До начала выполнения работ в полевом подразделении должны быть полностью решены вопросы организационно-технического порядка:

- обеспечение подразделения транспортными средствами, материалами, инструментами, снаряжением, средствами индивидуальной защиты, продовольствием;

- определение и утверждение состава полевых бригад;

- разработка мероприятий по охране труда и пожарной безопасности;

- определение срока начала и завершения работ.

Перед выездом (выходом) на участок производства топографо-геодезических работ руководитель бригады обязан лично проверить каждого работника на соответствие надетой им спецобуви, спецодежды, других средств индивидуальной защиты условиям выполняемых работ, а также проверить наличие необходимых материалов, инструментов, оборудования, средств коллективной защиты.

5.1.3. Требования безопасности во время работы

На застроенных территориях съемочные планово-высотные геодезические сети должны развиваться, как правило, способами аналитических построений и угловых засечек или с использованием спутниковых систем определения координат точек.

Работы со светодальномером на улицах городов и других населенных пунктов должны производиться, по возможности, в ранние утренние часы, когда наблюдается небольшое движение пешеходов и транспорта.

Пункты планово-высотного обоснования должны закрепляться штырями, забиваемыми вровень с полотном дороги или тротуара

При сборе информации о принадлежности земельных участков на застроенных территориях частного сектора, следует остерегаться укусов дворовых собак. При необходимости, в частные дворы заходить со стороны улицы, предварительно поставив в известность об этом хозяина дома.

5.1.4. Требования безопасности в аварийных ситуациях

При наступлении непогоды (снег, гроза, дождь, сильный ветер, густой туман и т.п.) необходимо приостановить работы, укрыться в безопасном месте и переждать непогоду.

При аварийных ситуациях, когда один из членов бригады оказывается неспособным самостоятельно передвигаться, следует оказать пострадавшему на месте возможную медицинскую помощь, доставить его в ближайшее медицинское учреждение и сообщить об этом своему непосредственному руководителю.

5.1.5. Требования безопасности по окончании работы

Уложить инструменты в ящики (чехлы), погрузить их вместе с другим снаряжением и оборудованием на транспортное средство. Возвратиться на место постоянного базирования.

Привести инструменты в надлежащее состояние. Организовать просушку спецодежды и спецобуви.

Провести мероприятия по личной гигиене [14].

5.2. Охрана труда при выполнении топографо-геодезических работ на строительных объектах

5.2.1. Общие требования безопасности

Для выполнения топографо-геодезических работ на строительных и монтажных объектах прием на работу лиц моложе 18 лет запрещается.

Рабочие и инженерно-технические работники при поступлении на работу должны проходить обязательные предварительные и периодические медицинские осмотры не реже 1 раза в два года.

Выполнение топографо-геодезических работ при строительстве без составления проекта по организации работ запрещается.

В проекте по организации работ должны быть указаны:

- процессы топографо-геодезических работ;

- срок начала выполнения этих работ;

- количественный состав бригады;

- схемы прокладки нивелирных, теодолитных ходов, закладки реперов и т.д.;

-сведения о мероприятиях, обеспечивающих безопасность работ.

Проект согласовывается с организацией, которая ведет строительно-монтажные работы, и утверждается главным инженером предприятия, выполняющего топографо-геодезические работы.

Работники, выполняющие топографо-геодезические работы на строительных объектах, обеспечиваются дополнительно защитными касками, предохранительными поясами.

Работающие обязаны выполнять правила внутреннего трудового распорядка, действующего на строительных и монтажных объектах.

Выполнение мероприятий по охране труда, в том числе и предусмотренных проектом по организации работ, обеспечивается руководителем бригады [14].

5.2.2. Требования безопасности перед началом работы

На производстве топографо-геодезических работ повышенной опасности руководителю бригады необходимо:

- получить наряд-допуск в строительной или монтажной организации;

- дополнительные средства индивидуальной защиты (каски, предохранительные пояса, диэлектрические боты, перчатки), в зависимости от условий выполнения работ, и надеть их;

- ознакомиться с техническим процессом предстоящей работы, получить инструктаж по безопасному ведению топографо-геодезических работ на объекте, который проводит ответственный представитель заказчика.

5.2.3. Требования безопасности во время работы

Инструмент на рабочем месте необходимо устанавливать жестко, так, чтобы не допускать его падения со строительных сооружений.

При производстве работ на высоте с временных монтажных приспособлений или непосредственно с элементов конструкций необходимо применять предохранительные пояса и канаты.

Лестницы и трапы с большим углом наклона должны иметь предохранительные поручни и ограждения.

Осветительные приборы должны находиться выше рабочего места. Использование прожекторов в прямое освещение запрещается.

В зимнее время участки работ должны очищаться ото льда.

При выполнении топографо-геодезических работ на строительных объектах запрещается:

- становиться на барьеры площадки, конструкции и перекрытия, не предназначенные для перехода по ним и не имеющие специальных поручней и ограждений;

- находиться вблизи люков и лазов;

- работать в ночное время;

- подниматься на строящиеся сооружения при силе ветра свыше 10 м/с, во время грозы, при сильном тумане;

- находиться под натянутыми канатами, грузом и подъемными устройствами;

- производить работы на открытых площадках без ограждений и без страховочных поясов.

Работающие, занятые выполнением топографо-геодезических работ, обязаны немедленно сообщить своему непосредственному руководителю о всех замеченных случаях нарушений правил охраны труда, которые представляют опасность для жизни и здоровья людей.

5.2.4. Требования безопасности в аварийных ситуациях

При наступлении непогоды (снег, гроза, дождь, сильный ветер, густой туман и т.п.) необходимо приостановить работы, укрыться в безопасном месте и переждать непогоду.

При получении травмы, оказать пострадавшему на месте первую медицинскую помощь и, при необходимости, доставить его в ближайшее медицинское учреждение.

5.2.5. Требования безопасности по окончании работы

Уложить инструменты, снаряжение и оборудование. Погрузить в транспортное средство. Вернуться на место постоянного базирования.

Инструменты привести в порядок, снять спецодежду, организовать ее просушку.

Провести мероприятия по личной гигиене [14].

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В ходе дипломной работы в процессе реконструктивных мероприятий была достигнута поставленная цель, заключавшаяся в устранении существующих недостатков, главными из которых являлись: неэффективное использование территорий в центральной части города; морально и функционально устаревший жилищный фонд; недостаточное жилищное, культурно-бытовое и инженерное обеспечение; низкий уровень благоустройства.

Безусловно, при реконструкции городской жилой застройки возникает ряд проблем:

1. экономические проблемы: инвестиционно-строительный процесс в жилищной сфере происходит в условиях значительного сокращения бюджетных источников финансирования;

2. проблемы, связанные с необходимостью в дополнительных объемах энергоснабжения в связи с увеличением жилого фонда и объектов социального и культурно-бытового назначения;

3. градостроительные проблемы связаны с увеличением плотности жилищного фонда за счет строительства дополнительных домов на свободных участках, обеспечением гигиенических условий застройки (инсоляционный и аэрационный режимы, уровень загазованности и шума), оптимизацией состава и мощностей социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры с учетом прироста объемов жилищного фонда;

4. правовые проблемы связаны с решением имущественно-правовых вопросов при расселении жилищного фонда с собственниками приватизированных квартир, гражданами, занимающими их по договорам социального найма, арендаторами нежилых помещений (офисов, магазинов, предприятий бытового обслуживания);

5.социальные проблемы связаны с решением вопросов жилищной обеспеченности жильцов расселяемых квартир, обеспечения объектами социального и культурно-бытового назначения и местами приложения труда;

6.транспортные проблемы связанны с организацией равномерного распределения пассажиропотоков, удобных транспортных связей до магистральных улиц, увеличением пропускной способности прилегающих к реконструируемым территориям улиц, упорядочением внутриквартальных проездов, а также организацией автостоянок и паркингов для хранении автотранспортных средств.

7. экологические проблемы связаны с сокращением выброса вредных веществ в атмосферу, снижением уровня загрязнения питьевой воды, водоемов и почв.

Исследования показали, что при реконструкции жилой застройки образуется большое количество строительных отходов, отрицательно влияющих на экологию города. Например, при сносе одного крупнопанельного пятиэтажного жилого дома образуется 3 тыс. м3 строительного мусора.

Несмотря на это, градостроительный, экономический и социальный эффект, достигаемый в ходе реконструктивных мероприятий огромен.

Одной из важнейших решенных в ходе проектирования задач реконструкции, конечно же, явилась реконструкция жилого фонда, заключающаяся в доведении существующего жилого фонда до требуемого стандарта (по уровню обеспеченности жилой площади и повышению уровня комфортности проживания путем замены ряда существующих жилых домов).

Такое градостроительное решение гарантирует эффективное использование земельных ресурсов города, а также экономию затрат на обустройство территории, на строительство объектов социального назначения (объектов культурно-бытового обслуживания населения на повседневном и первичном уровне).

Основными методами исследования в работе были: анализ, оценка, сравнение, прогнозирование.

В ходе работы получены следующие результаты:

1. был проанализирован большой объем законодательных и нормативных документов, изучены нормативные  основы, методологические и технологические особенности раскрываемой в дипломной работе темы;

2. был проведен комплексный анализ:

- градостроительной системы населенного пункта,

- сложившейся внутриквартальной застройки,

-  улично-дорожной сети,

- системы культурно-бытового обслуживания населения

-технического состояния и функционального использования земельных ресурсов;

3. была дана объективная оценка использования территории и сформированы предложения по более эффективному использованию территории населенного пункта;

4. по результатам сравнения технико-экономических показателей можно говорить о том, что в ходе работы  было принято наиболее оптимальное, а значит функционально, инженерно и экономически обоснованное решение по территориально-пространственной организации квартала;

5. была подробно рассмотрена процедура подготовки документов для постановки на государственный кадастровый учет  и постановку на учет образуемого путем объединения земельного участка;

6. было предусмотрено осуществление комплекса работ по выносу в натуру проектируемых красных линий (образовавшихся в результате укрупнения жилых кварталов) и осей зданий.

7. с учетом КГОТ была выбрана конструктивная схема, технология строительных работ, обоснован объем сносимого жилищного фонда и объем инвестиций в строительство

8.был разработан проект реконструкции жилого квартала, предполагающий проведение следующих мероприятий:

- снос вследствие ликвидации устаревших фондов, представленных деревянными частными домами и преобразование планировочной структуры квартала;

- приспособления к новым условиям сохраняемых старых объектов;

- строительство новых объектов с учетом возрастающих культурно-бытовых потребностей населения

- благоустройство двора

- постановку на ГКУЗУ вновь образованного земельного участка;

9. был выполнен подсчет приведенных затрат на реализацию проекта

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. //  Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс» – в редакции  от 30.12.2008 № 6-ФКЗ и от 30.12.2008 № 7-ФКЗ

2. Гражданский кодекс Российской Федерации.Часть первая: Закон от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс»

3.   Земельный кодекс Российской Федерации: Закон от 25.10.2001г. № 136-ФЗ //

Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс» – Послед. обновление 14.03.2009.

4. Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации: Закон от 06.10.2003 г. № 131-ФЗ //  Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс» – Послед. обновление 07.05.2009.

5. Градостроительный кодекс Российской Федерации: Закон от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс» – Послед. обновление 30.12.2008.

6.  Жилищный кодекс Российской Федерации: Закон от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс» – По состоянию на 1 февраля 2009 г.

7. О государственном кадастре недвижимости: Закон от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс» – Послед. обновление 08.05.2009.

8. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Закон  от 21 июля 1997 г. № 306-ФЗ // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс» – В редакции от 30.12.2008 г.

9. Тихомиров М.Ю.Комментарии к Земельному Кодексу Российской Федерации с образцами правовых документов.– М.: изд. Тихомирова М.Ю., 2009 г. – стр. 12, 31-34, 79-87

10. Малоян Г.А. Основы градостроительства. Учебное пособие: - М.: Издательство Ассоциации строительных вузов, 2008 г. – стр. 65-73, 102-107

11. Дрогицкая О.Р. Экономика и планирование городского хозяйства. Учебное пособие. – М.:  Издательство ГУЗ, 2000 г. – стр. 8, 11

12. Основы геодезии. Учебник для студентов средних специальных учебных заведений. – М.: Высшая школа, 2001 г. – стр. 123-130

13. Жигульский В.П. Основные требования по охране труда при выполнении топографо-геодезических работ и обработке материалов на персональных ЭВМ (ПЭВМ). Методическое пособие. - Екатеринбург , Издательство УГГГА, 2004г. – стр. 5-7

14.  Metric Handbook.  Part 06 - Landscape design

Metric Handbook.  Part 33 - Houses And Flats

15. СНиП 2.07.01.89*. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Ред. 2000 г.

16. СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03. Санитарно-эпидемиологические правила и нормы. Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов. 15.06.2003 (2.2.1/2.1.1. Проектирование, строительство, реконструкция и эксплуатация предприятий, планировка и застройка населенных мест)

17. Методика государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов. Утверждена Приказом Росземкадастра от 20.03.2003 № П/49.

Приложение 1

Таблица 1

Типовой перечень видов разрешенного использования земельных участков с учетом Технических рекомендаций по государственной кадастровой  оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Роснедвижимости от 29.06.2007 № П/0152

№ п/п

Наименование вида разрешенного использования

Состав вида разрешенного использования

1

Земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки

Земельные участки, предназначенные для размещения малоэтажных жилых домов;

Земельные участки, предназначенные для размещения среднеэтажных жилых домов;

Земельные участки, предназначенные для размещения многоэтажных жилых домов;

Земельные участки общежитий

2

Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки

Земельные участки для размещения объектов индивидуального жилищного строительства;

Земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства (приусадебные участки)

3

Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок

Земельные участки гаражей (индивидуальных и кооперативных) для хранения индивидуального автотранспорта;

Земельные участки, предназначенные для хранения автотранспортных средств для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности

4

Земельные участки, находящиеся в составе дачных, садоводческих и огороднических объединений

Садовые, огородные и дачные земельные участки

5

Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания

Земельные участки для размещения объектов оптовой и розничной торговли;

Земельные участки ресторанов, кафе, баров;

Земельные участки столовых при предприятиях и учреждениях и предприятий поставки продукции общественного питания;

Земельные участки рынков;

Земельные участки ремонтных мастерских и мастерских технического обслуживания;

Земельные участки химчисток, прачечных;

Земельные участки для размещения объектов технического обслуживания и ремонта транспортных средств, машин и оборудования;

Земельные участки фотоателье, фотолабораторий;

Земельные участки бань;

Земельные участки парикмахерских;

Земельные участки предприятий по прокату;

Земельные участки объектов по оказанию обрядовых услуг (свадеб и юбилеев);

Земельные участки игровых залов, игровых автоматов, игорных домов (казино), тотализаторов, организации лотерей (включая продажу лотерейных билетов)

6

Земельные участки, предназначенные для размещения

Земельные участки гостиниц;

Земельные участки прочих мест для временного размещения

7

Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии

Земельные участки образовательных учреждений (дошкольные, общеобразовательные, начального, среднего, высшего тельных учреждений высшего профессионального и послевузовского образования, дополнительного образования взрослых);

Земельные участки научных организаций (научно-исследовательские организации, научные организации образовательных учреждений высшего профессионального образования, опытно-конструкторские, проектно-конструкторские, проектно-технологические и иные организации, осуществляющие научную и (или) научно-техническую деятельность);

Земельные участки государственных академий наук (Российская академия сельскохозяйственных наук, Российская академия медицинских наук, Российская академия образования, Российская академия архитектуры и строительных наук, Российская академия художеств);

Земельные участки объектов здравоохранения (лечебно-профилактические и научно-исследовательские учреждения; образовательные учреждения, фармацевтические предприятия и организации, аптечные учреждения, санитарно-профилактические учреждения, территориальные органы, созданные в установленном порядке для осуществления санитарно-эпидемиологического надзора, учреждения судебно-медицинской экспертизы;

Земельные участки ветеринарных лечебниц;

Земельные участки органов государственного управления общего и социально-экономического характера;

Земельные участки органов по реализации внешней политики, обеспечению законности, прав и свобод граждан, охране собственности и общественного порядка, борьбе с преступностью;

Земельные участки организаций обязательного социального обеспечения и объектов предоставления социальных услуг;

Земельные участки спортивных клубов, коллективов физической культуры, действующих на самодеятельной  и профессиональной основах в образовательных учреждениях;

Земельные участки детско-юношеских спортивных школ, клубов физической подготовки, спортивно-технических школ;

Земельные участки образовательных учреждений и научных организаций в области физической культуры и спорта;

Земельные участки общероссийских физкультурно-спортивных объединений (физкультурно-спортивные организации, общероссийские федерации (союзы, ассоциации) по различным видам спорта, общественно-государственные физкультурно-спортивные общества);

Земельные участки учреждений кино и кинопроката;

Земельные участки театрально-зрелищных предприятий, концертных организаций и коллективов филармонии;

Земельные участки выставок, музеев;

Земельные участки музыкальных, художественных и хореографических школ, клубных учреждений и библиотек;

Земельные участки религиозных групп и организаций;

Земельные участки гидрометеорологической службы;

Земельные участки организаций, занимающихся банковской и страховой  деятельностью

8

Земельные участки, предназначенные для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения

Земельные участки домов отдыха, пансионатов, кемпингов, туристических баз, стационарных и палаточных туристско-оздоровительных лагерей;

Земельные участки домов рыболовов и охотников;

Земельные участки детских туристических станций, туристических парков, учебно-туристических троп, трасс, детских и спортивных лагерей;

Земельные участки природных лечебных ресурсов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов;

Земельные участки парков (культуры и отдыха)

9

Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок

Земельные участки фабрик, заводов и комбинатов;

Земельные участки производственных объектов, концернов, промышленно-производственных фирм, трестов;

Земельные участки типографий;

Земельные участки других промышленных предприятий;

Земельные участки ДЭЗов (РЭУ, ЖЭК);

Земельные участки объектов коммунального хозяйства (за исключением земельных участков, указанных в п.13 настоящего перечня);

Земельные участки объектов переработки, уничтожения, утилизации и захоронения отходов;

Земельные участки мусороперерабатывающих (мусоросжигающих) предприятий;

Земельные участки кладбищ, крематориев;

Земельные участки баз и складов;

Земельные участки прочих предприятий материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок

10

Земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов

Земельные участки тепловых электростанций, атомных электростанций и иных видов электростанций;

Земельные участки обслуживающих электростанции вооружений и объектов

11

Земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов

Земельные участки для размещения речных портов;

Земельные участки для размещения морских торговых портов, морских рыбных портов, морских специализированных портов;

Земельные участки для размещения железнодорожных вокзалов и железнодорожных станций;

Земельные участки для размещения автодорожных вокзалов и автостанций;

Земельные участки для размещения аэропортов, аэродромов и аэровокзалов

12

Земельные участки, занятые водными объектами, находящимися в обороте

Земельные участки для размещения водных объектов (за исключением земельных участков, указанных в п.16 настоящего перечня)

13

Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомобильных дорог, искусственно созданных внутренних водных путей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобильных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи, объектов космической деятельности, обороны

Земельные участки, предназначенные для разработки полезных ископаемых;

Земельные участки для размещения железнодорожных путей и установления полос отвода и охранных зон железных дорог;

Земельные участки для размещения, эксплуатации, расширения и реконструкции строений, зданий, сооружений, в том числе устройств и других объектов железнодорожного транспорта;

Земельные участки автомобильных дорог (за исключением земельных участков, указанных в п.16 настоящего перечня), их конструктивных элементов и дорожных сооружений, а также полос отвода автомобильных дорог;

Земельные участки для размещения объектов автомобильного транспорта и объектов дорожного хозяйства, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств;

Земельные участки для размещения искусственно созданных внутренних водных путей;

Земельные участки для размещения причалов, пристаней, гидротехнических сооружений, других объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов морского , внутреннего водного транспорта;

Земельные участки гидротехнических и иных сооружений;

Земельные участки депо, открытых линий метро и наземных линий иного общественного транспорта;

Земельные участки для размещения нефтепроводов, газопроводов, иных трубопроводов;

Земельные участки для размещения объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств и других объектов трубопроводного транспорта;

Земельные участки эксплуатационных предприятий связи, на балансе которых находятся радиорелейные, воздушные, кабельные линии связи и существующие полосы отчуждения;

Земельные участки кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации на трассах кабельных и воздушных линий связи и радиофикации, необслуживаемых усилительных пунктов на линии связи и соответствующих охранных зон;

Земельные участки наземных сооружений и инфраструктуры спутниковой связи;

Земельные участки иных конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строительства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи, объектов космической деятельности;

Земельные участки объектов военной безопасности и прочих объектов обороны

14

Земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, в том числе городскими лесами, скверами, парками, городскими садами

Земельные участки, имеющие особое природоохранное значение (земли государственных природных заповедников, памятников природы, национальных парков, природных парков, дендрологических парков, ботанических садов, территорий традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ;

Земельные участки запретных и нерестоохранных полос);

Земельные участки, имеющие научное, эстетическое и иное особо ценное значение (типичные или редкие ландшафты, культурные ландшафты, сообщества растительных, животных организмов, редкие геологические образования)

15

Земельные участки, предназначенные для сельскохозяйственного использования

Земельные участки сельскохозяйственных угодий (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями);

Земельные участки, занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства; объектов сельскохозяйственного назначения

16

Земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством РФ; земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные

Земельные участки общего пользования, занятые  площадями, шоссе, аллеями, заставами, переулками, тупиками, улицами, проездами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, которые могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации;

Земельные участки земель резерва;

Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

Земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов

Приложение 2

Таблица 2

Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства или их комплексного освоения в целях жилищного строительства

№ п/п

Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства

Особенности

предоставления земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства

1

Земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду - исключение см. п. 2 настоящей таблицы

Комплексное освоение земельного участка в целях жилищного строительства включает в себя положения, содержащиеся в п.2 и п.3 настоящей таблицы

2

Лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств бюджета субъекта РФ или средств местного бюджета, на основе заказа, размещенного в соответствии с федеральным законом о размещении заказов нам поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд, на срок строительства объекта недвижимости - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта

Подготовку документации по планировке территории

3

Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах - исключение см. п.4 настоящей таблицы

Выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры

4

Лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полностью за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта РФ или средств местного бюджета, на основе заказа, размещенного в соответствии с федеральным законом о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных или муниципальных нужд, на срок строительства объекта недвижимости

Осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта

5

Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение граждан или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством  РФ о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду. Размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога, установленного законодательством РФ за соответствующий земельный участок.

Орган МСУ или в случаях, установленных законами субъектов РФ в соответствии с федеральным законом, исполнительный орган государственной власти субъекта РФ, уполномоченный на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, после утверждения документации по планировке застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, на основании заявления о предоставлении земельного участка, указанного в абзаце первом настоящего пункта, лица, заключившего с органом МСУ договор о развитии застроенной территории, определяет ТУ подключения объектов к СИТО, плату за подключение и принимает решение о предоставлении указанного земельного участка.

Данное решение о предоставлении земельного участка, является основанием установления в соответствии с заявлением лица, заключившего с органом МСУ договор о развитии застроенной территории, и за его счет границ такого земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета

Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 ЗК РФ

6

В случае, если аукцион признан не состоявшимся по причине участия в нем единственного участника, то единственный участник аукциона не позднее чем через 10 дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган МСУ, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона

7

Предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка. В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина о предоставлении в аренду земельного участка исполнительный орган государственной власти или орган МСУ может принять решение о проведении аукционапо продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме заявлений ро предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием местоположения земельного участка, его площади, разрешенного вида использования в периодическом печатном издании, определяемом соответственно Правительством РФ, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, главой муниципального образования, а также разместить сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте соответственно Правительства РФ, субъекта РФ, муниципального образования, при наличии официального сайта муниципального образования) в сети «Интернет». В случае, если по истечении месяца со дня опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка заявления не поступили, исполнительный орган государственной власти или орган МСУ принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства в аренду гражданину, указанному в абзаце первом настоящего пункта. Договор аренды земельного участка подлежит заключению с указанными гражданином в двухнедельный срок после государственного кадастрового учета такого земельного участка. В случае поступления заявления о предоставлении в аренду такого земельного участка проводится аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.


Земли

сельскохозяйственного

назнгачения -

4097,4 тыс. га (21,1%)

Земли запаса -

375,5 тыс.га (1,9%)

иного специального

назначения -

423,5 тыс. га (2,2%)

Земли особо охраняемых

территорий -

114,8 тыс.га (0,6%)

Земли поселений -

684,8 тыс. га (3,6%)

Земли водного фонда -

96,4 тыс.га (0,4%)

Земли лесного фонда -

13638,3 тыс. га (70,2 %)

Земли лесного фонда -

61,2 тыс. га (15,6%)

Земли особо охраняемых

территорий  - 35,5 тыс. га

(9,0 %)

Земли

сельскохозяйственного

использования - 63,7

Земли транспорта,

вязи, инженерных

коммуникаций -11,3 тыс.

Земли общего

пользования - 53,8 тыс.

га (13,6%)

Земли промышленности -

55,8 тыс.га (14,1%)

Земли общественно-

деловой застройки - 16,8

тыс. га (4,3 %)

Земли жилой застройки -

48,9 тыс. га (12,4 %)

Другие земли - 47,8 тыс.

га (12,1%)

                              

ФОРМИРОВАНИЕ ОБЪЕКТОВ КАДАСТРОВОГО УЧЕТА

- комплекс работ по однозначному описанию объектов недвижимости позволяющих его индивидуализировать

ГОСУДАРСТВЕННЫЙ КАДАСТРОВЫЙ УЧЕТ

- юридический акт признания и подтверждения государством существования объекта кадастрового учета с характеристиками указанными в государственном кадастре

АКТ ФОРМИРОВАНИЯ ОБЪЕКТА КАДАСТРОВОГО УЧЕТА

СВЕДЕНИЯ О СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Рис. 3 - Основные положения ФЗ №221 о ГКН

ЗАПИСЬ В ГОСУДАРСТВЕННОМ КАДАСТРЕ НЕДВИЖИМОСТИ

ГОСУДАРСТВЕННАЯ КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

- одновременное единообразное по способам определение кадастровой стоимости объектов недвижимости. Осуществляемое на основе данных кадастра и сведений о рынке

Зоны техногенного риска по

степени опасности

Техническая оценка ОКС

КГОТ

Территориальное планирование

Незастроенные территории

Ограничения и запреты

Застроенные территории

Восстано-вление ОН

Снос зданий

Размер арендных платежей

Мониторинг

земель и ОКС

Техническая оценка ОН

Экономическая оценка ОН

ГКОЗНП

Кадастровая стоимость ЗУ (снижение)

Градостроительная деятельность

Градозо- нирование

Выбор земельного участка для строитель-ства

Реконст-рукция территорий

Рыночная стоимость ОН (снижение)

Размер налогов со сделок

Прива-тизация

Сделки

Размер земельного налога

Цена выкупа при прива-тизации

Заявитель с заявлением и межевым планом

Орган кадастрового учета

Подготовка кадастрового паспорта

Регистрация документов в книге учета заявок

Постановка на ГКУ

После присвоения кадастрового номера формируется кадастровое дело

При отсутствии оснований для приостановления и отказа

оформляется протокол проверки документов, применяется решение о проведении ГКУ

Формирование учетного дела

Выдача заявителю расписки (копии заявки)


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

49723. Розробка технології термічної обробки шпильки 161.88 KB
  У проекті був проведений вибір матеріалу для виготовлення деталі відповідного призначення типу шпилька та вибраний режим її термічної обробки. Було запропоновано прогресивні методи термічної обробки, гартування та відпуск. Був проведений вибір основного та допоміжного обладнання.
49724. Совершенствование обязательно документированных процедур 1004.28 KB
  АНАЛИЗ ПРОЦЕДУРЫ ПРОВЕДЕНИЯ АУДИТА. КРАТКОЕ РАЗЪЯСНЕНИЕ ЭТАПОВ АУДИТА. Аудит систематический независимый и документированный процесс получения свидетельств аудита и объективного их оценивания с целью установления степени выполнения согласованных критериев аудита Аудитор – лицо обладающее компетентностью для проведения аудита
49725. Оценка кредитоспособности физического лица 346 KB
  Целью данной курсовой работы является оценка кредитоспособности клиента от различных параметров. Основными задачами настоящей курсовой работы являются: Изучение факторов, влияющих кредитоспособность; Изучение принципов работы нейросети с использованием программы «Нейросимулятор»;
49726. ТЕПЛОВЫЕ И МЕТАЛЛУРГИЧЕСКИЕ ПРОЦЕССЫ ПРИ СВАРКЕ 658.36 KB
  Цель работы разработка методики теплового расчета расчетов химического состава металла оценки равновесной концентрации кислорода и оценки стойкости металла шва к образованию горячих трещин. В результате исследования было рассчитано и построено температурное поле определен химический состав металла шва по смешению и с учетом коэффициентов перехода определена концентрация кислорода и оценена стойкость металла шва к образованию горячих трещин.1 Расчет состава металла шва 16 6.3 Оценка склонности металла шва к образованию горячих трещин 27...
49728. Проблема оценки эффективности инвестиционных проектов на действующих промышленных предприятиях 252.33 KB
  Инновационная деятельность – одна из важнейших составляющих деятельности любого предприятия, в том числе и промышленных. Без составления и грамотной реализации инвестиционной стратегии невозможно достижение и поддержание в долгосрочном плане не только конкурентных преимуществ предприятия, но и его нормального функционирования.
49729. Технические возможности способов сварки плавления, изделия кожух камеры сгорания изготовленного из сплава алюминия АМг-3, толщиной металла 4 мм 319 KB
  Сварка алюминия и его сплавов Металлургические особенности сварки алюминия и его сплавов определяются взаимодействием их с газами окружающей среды интенсивностью испарения легирующих элементов а также особенностями кристаллизации в условиях сварки. Ручная дуговая сварка неплавящимся вольфрамовым электродом в инертных газах с присадочной проволоки; Ручная дуговая сварка неплавящимся вольфрамовым электродом в инертных газах без присадочной проволоки; 3. Автоматическая сварка неплавящемся электродом в инертных газах с присадочной...
49731. Проектирование «АРМ менеджера «Издательской компании «Лада» и разработка отдельных его компонентов 257.5 KB
  Это какая продукция какой тираж какие работы должны быть выполнены какие материалы будут использованы при выполнении обговорить ориентировочную стоимость заказа. Таблица Вспомогательные материалы: хранит информацию о дополнительных материалах используемых на производстве например фольга пленка для ламинирования клей декстрин. Таблица Переплетные материалы: хранит информацию о переплетных материалах используемых в производстве например бумвинил эфолин. Таблица Поставки: является связующей между таблицами Бумага Вспомогательные...