70647

Перспективы ипотечного кредитования в Кыргызской Республике

Дипломная

Банковское дело и рынок ценных бумаг

Цель выполнения дипломной работы заключается в исследовании развития ипотечного кредитования в Кыргызской Республике и обосновании пути дальнейшего его развития.

Русский

2014-10-23

186.19 KB

111 чел.

Содержание

Введение……………………………………………………………………3

Глава 1. Ипотечное кредитование, как важный фактор в

социально-экономическом развитии в Кыргызской Республике

1.1.Теоритические основы ипотечного кредитования………………………….5

1.2.Состояние ипотечного  кредитования

      зарубежных странах………………………………………….19

Глава2. Анализ ипотечного кредитования в Кыргызской Республике

2.1. Инструменты ипотечного кредитования и

       правовые основы...........................................................................31

2.2. Структура ипотечных кредитов и динамика………………….58

2.3. Развитие ипотечного кредитования.............................................75

Глава3. Перспективы ипотечного кредитования в Кыргызской  Республике

3.1. Модель привлечения банками ресурсов для ипотечного кредитования....80

3.2.Роль агенства по ипотечному жилищному кредитованию и перспективы его развития.............................................................................................................................82

3.3.Модель создания и внедрения ипотечного кредитования в Кыргызскую Республику (предложение НБКР)....................................................................................88

ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………....92

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ЛИТЕРАТУР……………………....94

Введение

Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием его товарно-денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности времени и конкретной страны.

Особая заслуга в развитии законодательства в области юридического обеспечения исполнения обязательствапринадлежит римскому гражданскому праву. Именно оно вводит  в практику систему обеспечения исполнения обязательств залогом недвижимого имущества.

Ипотека—это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Обязательство должникаможет бытьне только банковским, но и обязательством, основаннымна купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т.п.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору, процентов  за пользование кредитом (заемными средствами), а также других расходов, связанных с обращением взыскания и реализацией заложенного имущества и возмещением убытков кредитора вследствие ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

Ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Понятие «ипотека» и «ипотечное кредитование» тесно взаимосвязаны, но не тождественны.  Ипотечное кредитование как система финансово-экономических отношений включает в  себя ипотеку как базовую подсистему- составную часть

или существенный элемент в форме непосредственных залоговых технологий.

С другой стороны, ипотечное кредитование – один из видов сделки с недвижимым имуществом, обеспечение обязательств по которому осуществляется с помощью ипотеки.

Цель выполнения дипломной работы заключается в исследовании развития ипотечного кредитования в Кыргызской Республике и обосновании пути дальнейшего его развития.

При выполнении дипломной работы были поставлены следующие задачи:

  1.  Изучить историю возникновения и развития ипотеки;
  2.  Раскрыть содержание закладной и ее виды;
  3.  Дать классификацию ипотечного кредитования;
  4.  Определить инструменты ипотечного кредитования;
  5.  Установить структуру рынка ипотечных кредитов;
  6.  Определить оценку объектов недвижимости, служащих обеспечением ипотечных кредитов;
  7.  Изучить правовые основы ипотечных кредитов;
  8.  Проанализировать выданных ипотечных кредитов;
  9.  Выявить изменение процентных ставок по ипотечному кредиту.

Выполнение дипломной работы основаны на «Законов КР о залоге», на статистических сборник «Кыргызстан в цифрах 2012», «Статистический ежегодник КР 2012», «Бюллетень Национального Банка Кыргызской Республики 2013, №1», а также труды кыргызских экономистов.

Глава 1.

Ипотечное кредитование,  как важнейший фактор в социально-экономическом развитии в Кыгызской Республике

1.1.Теоритические основы ипотечного кредитования.3

   Слово  «ипотека» греческого происхождения. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона (7 в.до н.э.).

  В 594 г.до н.э один из легендарных «семи мудрецов» древности Солона предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, гласящей, что эта земля служит обеспечением прав кредитора на определенную сумму. Такой столб получил название ипотека ( от греч.hypoteka – подставка, подборка).1На нем отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными.  Уже в древней Греции обеспечивалось гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности. Другими словами, для приобретения права собственности на землю или другую недвижимость при ипотеке недостаточно было одного соглашения между продавцом и покупателем. Требовалось условие, при котором третьи лица могли убедиться в существовании такого права, а именно -  наличие специальной доступной информации.

Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано экономическими потребностями общества, развитием его товарно-

денежных отношений. С течением времени оно постоянно совершенствовалось, отражая особенности времени и конкретной страны.

Особая заслуга в развитии законодательства в области юридического обеспечения исполнения обязательства принадлежит римскому гражданскому праву. Именно оно вводит  в практику систему обеспечения исполнения обязательств залогом недвижимого имущества.

Первоначально заложенное по договору имущество до исполнения должником своих обязательств передавалось кредитору в собственность. Такая форма вещного обеспечения называлось «фидуция» (от лат.Fiducia- сделка на доверии, или доверительная сделка). На первом этапе развития института фидуции должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: требовать от заемщика выплаты долга или не возвращать ему имущество. В древнерусском и древнегерманском гражданском праве приобретение права собственности кредитором относились не к моменту установления залога, а к моменту просрочки исполнения обязательства.  

В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге, которое отменяло эту достаточно выгодную альтернативу кредитора. Согласно данному положению, в случаи исполнения должником своего обязательства выдавался иск о возврате вещи (actionfiducia). Стороны фидуции могли в договоре ставить условия:

  1.  Pactumvendendo, дающее право кредитору в случае неуплаты долга продать заложенную веешь и из суммы погасить долг;

  1.  Lexcommissoria, дающее право кредитору в случаи неуплаты долга оставить заложенную вещь у себя.

Но все равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные правовые аспекты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны для заемщика.

Следующая форма развития вещного обеспечения – пигнус (от лат.pignus- неформальный залог) – в большей степени защищала заемщика от своевольных действий кредитора.  Договор о залоге на этой стадии предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не собственность, а не только во владение, и только как гарантии исполнения взятого заемщиком обязательства. При этом он мог пользоваться заложенной вещью  либо в качестве арендатора, либо временно. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью, а только хранил ее. За кредитором оставалось условное право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства, только при не исполнении заемщиком взятых им обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость у себя. В случае невыполнение взятых обязательств должником кредитор после продажи недвижимости возвращал заемщику всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга. Данный вид сделок тщательно регламентировался. Требования, не входящие в регламентацию, были предметом особого судебного разбирательства.

Такая форма залога повышала уверенность кредитора в возрасте долга, но создавала значительные трудности в управлении недвижимым имуществом. Кроме того, потребность в заемном капитале редко соответствовала стоимости предоставляемого в залог имущества. Все это сдерживало развитие кредитных отношений, порождало материальные убытки не только для кредитора и заемщика, но и для государства.

Появление самой ипотеки было обосновано политическими и экономическими условиями того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам привели к возникновению классического института ипотеки. По существующему законодательству ни одна действующая правовая форма не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего, кроме орудий труда, которые они в силу своей профессии не могла заложить. Выходом из этой ситуации было введение новой формы залога- залога арендаторами самих орудий труда, причем без передачи предмета залога во владение арендодателя.

Позже новый вид залога распространился и на другие виды имущества, в частности на недвижимость.  Понятие ипотечного обеспечения означало материальное обеспечение обязательства, но без передачи недвижимости во владение лицу, которому оно гарантировало выполнение обязательства.

Ипотечный кредит дал возможность залогодателю по-прежнему использовать предмет залога для собственных нужд, а кредитору осуществлять определенный контроль за его использованием, чтобы не допустить  ухудшения или исчезновения предмета залога.

Таким образом, понятие «ипотека» основывается на древнеримских принципах залога, являясь его  более  совершенной формой. Со временем менялись лишь условия предоставления, объемы и цели ипотечного кредита, надежность обеспечения.

Ипотека—это одна из форм имущественного обеспечения обязательства должника, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.

Обязательство должника может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т.п.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору, процентов  за пользование кредитом (заемными средствами), а также других расходов, связанных с обращением взыскания и реализацией заложенного имущества и возмещением убытков кредитора вследствие ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

 Отличительными чертами ипотеки являются:

  1.  Во-первых, ипотека, как и всякий залог, в сущности, является способом обеспечения надлежащего исполнения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа или кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения вреда и т.д.;

  1.  Во-вторых, предметом ипотеки всегда является недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: здания, сооружения, многолетние насаждения и т.п.;

  1.  В-третьих, предмет ипотеки остается во владении должника. Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества;

  1.  В-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом – закладной. Которая также подлежит государственной регистрации;

  1.  В-пятых, при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ипотечные ссуды под залог того же имущества(вторая, третья ипотека).

И наконец, при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного  имущества с публичных торгов.

Таким образом, ипотечный кредит- это кредит, обязательства по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества(ипотекой).

Ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Понятие «ипотека» и «ипотечное кредитование» тесно взаимосвязаны, но не тождественны.  Ипотечное кредитование как система финансово-экономических отношений включает в  себя ипотеку как базовую подсистему- составную часть или существенный элемент в форме непосредственных залоговых технологий.

С другой стороны, ипотечное кредитование – один из видов сделки с недвижимым имуществом, обеспечение обязательств по которому осуществляется с помощью ипотеки.

Закладная – именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Закладная дает кредитору право требования на имущество должника, служащее обеспечением ссуды. В случае нарушения условий кредитного договора (неуплата процентов, задержка погашения долга и т.д.) владелец закладной может обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество для возмещения потерь.

Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Соответственно обязанными по закладной  лицами являются как должник обеспеченному ипотекой обязательству, так и залогодатель.

На любое денежное обязательство, обеспеченное ипотекой, может быть удостоверено закладной. Только то, по которому сумма долга на момент заключения договора определена или которое содержит условия, позволяющие определить эту сумму в надлежащий момент.

Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим  государственную регистрацию ипотеки, после государственной регистрации ипотеки.

Должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее установленные условия закладной.

Существует понятие первой и второй закладной. Закладная на недвижимое имущество является первой закладной, если до нее была зарегистрирована ни одна закладная по данному имуществу(старший залог). Вторая закладная- закладная, обеспечением которой служит недвижимое имущество, уже находящееся в данный момент в залоге(младший залог).

Закладная обычно имеют приоритет в том порядке, в котором они были зарегистрированы. Вторая закладная подчинена первой. Первая закладная имеет приоритетное требование на возврат денежных средств путем продажи заложенного имущества в случае невыполнения должником своих обязательств. Поскольку второй заем представляет  собой риск для кредитора, то он обычно и предоставляется под более высокий процент.

Приоритет закладных может быть изменен путем оформления субординационных соглашений (subordinationagreement), в которых первый кредитор подчиняет свое право наложения ареста на имущество должника праву второго кредитора. Данное соглашение должно быть подписано обоими кредиторами.

Закладные также могут быть классифицированы в зависимости от ситуации, в которой они используются.

Общая закладная- это закладная, при которой заем относится более чем к одной части недвижимого имущества; обычно применяется для финансирования модернизации имущества. Такие займы обычно включает положение  «о частичном освобождении», которое означает, что при условии возврата определенной части кредита часть заложенного имущества может быть освобождена от залога. При этом заем гарантируется всей оставшейся недвижимостью, не освобожденной от залога.2

Комплексная закладная - комплексный заем берется не только под недвижимость, но и под предметы личной собственности, прилагаемые к недвижимости, а также оборудование, являющееся частью недвижимости.

Открытая закладная- это открытый заем, гарантирующий долговое обязательство, выдаваемое кредитору или наследникам его прав должником. Другими словами, кредитор открывает заемщику кредитную линию. Другими словами, кредитор открывает заемщику кредитную линию. Ставка процента на первоначальную сумму кредита фиксирована, но процент на последующие кредиты

может равняться текущей ставке процента. Закладная обычно включает положение о гарантируемой максимальной величине.3Открытые закладные часто используются заемщиками для того, чтобы получить дополнительные средства с целью модернизации их имущества. Заемщик «открывает» закладную для того, чтобы увеличить долг до его первоначальной величины после того, как долг был уменьшен путем осуществления выплат в течении определенного периода времени. Условия открытой закладной обычно запрещает увеличивать долг за пределы размеров или первоначального долга, или величины, обусловленной в закладной. При этом кредитор не обязан давать взаймы дополнительные суммы .

Перевешивающая закладнаядает возможность заемщику, выплачивающему уже существующий кредит по закладной, получить дополнительное финансирование от другого кредитора. Новый кредитор принимает на себя уплату существующего займа и предоставляет заемщику новый кредит под более высокий процент. Общая величина нового займа включает уже существующий заем и дополнительные суммы, предоставляемого заемщику.

________________

2Кудряцев В.А. «основы организации ипотечного кредита»,1998.

3Хлестков Л.И. «История ипотеки», Киев, 1998.

Закладные листы бывают различного достоинства. Наряду с закладной выпускаться так называемая купонная книжка. Она состоит из отдельных купонов, на которых обозначена сумма выплаты процентов и дата выплаты. Держатель закладной может получать проценты по предъявлению этого купона. Чтобы не пропускать сроки выплат процентов, рекомендуется депонировать закладной лист в ипотечный или другой банк, который будет следить за их своевременным начислением.

Своевременное предъявление купона имеет большое значение, так как по истечении четырех лет с начала выплаты соответствующего процента право на его получение утрачивается. Право на получение (возврат) стоимости закладного листа по истечении срока его действия заканчивается только через 3 лет. Эмиссионные  условия, например, процентная ставка, срок действия, право на возврат, должны быть указаны на закладном листе.

Класификация ипотечного кредитования

ипотечные кредиты могут быть классифицированы по различным признакам.

  1.  По объекту недвижимости
  2.   Земельные участки;
  3.  Предприятия, а также здания, сооружение и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
  4.  Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или из нескольких изолированных комнат;
  5.   Дачи, садовые  дома, гаражи  и другие строения потребительского назначения;
  6.  Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;
  7.  Незавершенное строительством недвижимое имущество, возводимом на земельном участке в соответствии с требованиями законодательство КР.

  1.   По целям кредитования:

  1.  Жилищное кредитование:4
  2.  Приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного  места жительства; приобретения дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли, приобретения земельного участка под застройку;

  1.  На строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);
  2.  Строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляется единым разовым платежом. Кредитование строительство жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения очередного этапа строительства;

  1.  на разработку земельного участка;
  2.  на развитие сельского хозяйства;
  3.  на развитие производства;
  4.  кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика.

  1.  По виду кредитора

Данная классификация может быть произведена: по статусу, принадлежности и по степени специализации (табл.1.1).

Классификация ипотечных кредитов

Таблица 1

По статусу

По принадлежности

По степени специализации

Банковские

Небанковские

Государственные

Частные

Общественные

Универсальная

Специализированная

  1.  По виду заемщика

  1.  Как субъектов кредитования:
  2.  Кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;
  3.  Кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;
  4.   По степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:
  5.  Сотрудникам банков;
  6.  Сотрудникам фирм- клиентов банка;
  7.  Клиентов риелторских фирм;
  8.  Лицам, проживающим в данном регионе;
  9.  Всем желающим.

В зависимости от статуса заемщика могут в значительной  степени меняться условия кредитования.

  1.  По способу предоставления кредита(жилищное ипотечное кредитование).

  1.  Немецкая модель. Для получения ипотечного кредита заемщик в течении определенного времени накапливает оговоренную в договоре денежную сумму, которая составляет 40-50% от суммы, обозначенной в контракте. После этого он имеет право на получения кредита.

  1.  Американская модель. Заемщик вносит первоначальный взнос в размере 20-30% от стоимости приобретаемой недвижимости. На недостающую ему предоставляется кредит. При этом в качестве первоначального взноса может принято в зачет имеющееся жилье или жилищные сертификаты.

  1.  По способу рефинансирования.

Ипотечным кредитованием занимается  различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключается в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (табл. 1.2.)

Способы рефинансирования ипотечных кредитов

Таблица 2.

п/п

Способ рефинансирования

Вид кредитного института

1

Выпуск ипотечных облигаций

Ипотечные банки

2

Предварительные накопления заемщиков, государственные субсидии

Стройсберкассы

3

Собственные, привлеченные и заемные средства (в том числе займы международных организации)

Универсальные банки

4

Продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку  

Кредитные учреждения, занимающиеся ипотечным кредитованием и заключившие договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком

  1.  По способу амортизации долга:

  1.  Постоянный ипотечный кредит;
  2.  Кредит с переменными выплатами;
  3.  Кредит с единовременным погашением согласно особым условиям;
  4.  Ипотечные кредиты с нарастающими платежами;
  5.  Ипотечные кредиты с индикацией непогашенной суммы долга;
  6.  Ипотечные кредиты, предусматривающие финансовый интерес кредитора.
  7.  По виду процентной ставки:

  1.  Кредит с фиксированной процентной ставкой
  2.  Кредит с переменной процентной ставкой

  1.  По возможности досрочного погашения:
  2.  с правом досрочного погашения;
  3.  без права досрочного погашения;
  4.  с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа      

10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа).

Сумма кредита может составлять от 30 до 100% стоимости заложенного имущества.

Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

  1.  Обычными и комбинированными (выдаваемыми несколькими кредиторами);
  2.  Субсидируемыми и выдаваемыми на общих условиях.

Ипотечные кредиты могут выдаваться в виде разовых ссуд и в виде кредитных линий.  Могут быть обеспечены первыми либо последующими ипотеками (младшие, старшие закладные).

1.2. Состояние ипотечного кредитования в зарубежных странах

На протяжении долгого времени, на разных этапах исторического развития нашего государства предпринимались попытки решения жилищной проблемы. После Октябрьской революции в этом направлении предпринимались значительные усилия. Тем не менее смягчения жилищного кризиса не происходило. Одновременно предпринимались попытки внедрить в систему жилищно-коммунального хозяйства начала общественного самоуправления, но ни к чему хорошему это не привело. Нельзя, однако, отрицать того, что руководство страны, особенно в послевоенный период, предпринимало энергичные усилия, чтобы если не разрешить жилищную проблему, то хотя бы смягчить ее остроту. При этом основной упор делался на бесплатное предоставление жилья за счет государства нуждающимся в улучшении жилищных условий без учета состава семьи и ее материального достатка. 

В конце 50-х годов постепенно пришли к осознанию, что только за счет государства жилищной проблемы не решить. Необходимо было подключить к финансированию строительства жилья не только в сельской местности, но и в городах сбережения самих граждан, а также в широких масштабах кредитовать его. В организации кредитования индивидуального жилищного строительства Госбанком СССР, по мнению В.П. Стюнькова, имелись отдельные элементы, свойственные и ипотечной системе. Например, обусловливалась привязка строительства дома к земельному участку, практиковалась защита прав банка перед другими кредиторами в виде первоочередного погашения ссуды из суммы долга, имелись и признаки ипотечного учета1. Несмотря на целый ряд положительных сдвигов, радикально решить жилищную проблему к началу перестройки не удалось, а в конце ее, к сожалению, острота жилищной проблемы даже возросла.

На современном этапе основным способом решения столь сложной задачи может явиться долгосрочное ипотечное жилищное кредитование населения. Избежать множества негативных явлений, сопутствующих развитию системы ипотечного кредитования, позволит изучение опыта зарубежных стран, который основывается на стремлении максимально гармонизировать отношения кредитора и заемщика. Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия (характерные для переходной экономики), ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию.

Основные направления решения этих проблем, которые сформулированы, в частности, в Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в России, одобренной постановлением Правительства РФ “О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в РФ” от 11 января 2000 г.2 

Итак, первая и основная задача государства в становлении системы ипотечного жилищного кредитования заключается в создании законодательной базы и нормативном регулировании процесса с целью снижения финансовых рисков участников и повышения доступности жилья для граждан.

Законодательная база ипотечного кредитования в Германии, Франции и других европейских странах достаточна развита. Основные положения содержатся, например, в гражданском уложении Германии, Гражданском Кодексе Франции и в ряде специальных законов, в&127;частности, регулирующих правовое обеспечение прав кредиторов-залогодержателей и инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредитные ресурсы, а также обеспечение социальных гарантий, предоставляемых гражданам, приобретающим жилье с помощью ипотечных кредитов.

США, как известно, входят в англосаксонскую правовую семью в отличие от вышеперечисленных стран романо-германской правовой семьи, в которой американское право занимает определенное место со всеми свойственными ему особенностями. К ним можно отнести ту, которая заключается, по словам М.Н. Марченко, в большей значимости законодательства в США по сравнению с ролью статутов в английском праве3. Поэтому весьма важное значение приобретает Свод законов страны, состоящий из пятидесяти разделов, включающий в себя федеральное законодательство. Небезызвестно, что в США есть федеральная правовая система, охватывающая территорию всей страны, и правовые системы, действующие на территории отдельных штатов. Попутно можно отметить, что за последние несколько десятков лет роль федерального законодательства не только не уменьшилась, но и еще более возросла. Но, несмотря на повышение роли федеральных законов по сравнению с законодательством штатов, юристы США в своей практической деятельности апеллируют прежде всего к актам местных органов государственной власти и законодательству отдельных штатов, а не к федеральным законам. В связи с этим и регулирование ипотечных отношений в США осуществляется как федеральным законодательством, так и законами штатов. Также выделяются документы, подготовленные вне рамок законотворчества государственных органов, — это акты, созданные организациями, работающими в сфере ипотеки. Можно выделить следующие источники правового регулирования ипотечных правоотношений: Закон “Об урегулировании процедур, связанных с недвижимостью”; Закон “О раскрытии информации, связанной с ипотекой”; Закон “О праве на финансовую конфиденциальность; Закон “О равных кредитных возможностях”4 .

Важно, что в соответствии с названными законодательными актами кредитор обязан предоставить заемщику информацию о кредите в мелких подробностях, а гражданин ничем не должен быть ограничен в своем праве на получение кредита.

В Западной Европе и США традиционно существует развитая и исторически законодательно отрегулированная система ипотеки, в основу которой положена четкая система регистрации недвижимости, а также строгое юридическое оформление возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество.

Что касается состояния российского законодательства в сфере ипотечного жилищного кредитования, то оно находится в плачевном состоянии. Управляющий Сберегательного банка России в г. Ставрополе Гаврилов в телевизионном интервью 12 марта 2000 г. утверждал, что для внедрения системы ипотечного жилищного кредитования и эффективного его функционирования требуется принять как минимум 14 законодательных актов. Нельзя не согласиться с этим. В этой связи немаловажным представляется выполнение Плана подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в РФ, утвержденного постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г. № 285.

В нем предусматривается внесение изменений и дополнений в такие законодательные акты, как Федеральный закон “О несостоятельности (банкротстве)”, касающийся установления особого правового статуса кредиторов — держателей ипотечных ценных бумаг при банкротстве юридических лиц — эмитентов этих бумаг; Федеральный закон “О государственной пошлине”, предусматривающий уменьшение или отмену государственной пошлины за государственную регистрацию договора об ипотеке, и другие правовые акты, регулирующие ипотечные кредитные правоотношения. Безусловно, задача состоит в установлении оптимального баланса прав кредиторов и граждан, приобретающих жилье с помощью ипотечных кредитов, как это законодательно урегулировано, например, в Германии, делающего систему кредитования рентабельной и наименее рискованной для банков, а также доступной и безопасной для граждан-заемщиков.

Учитывая опыт регулирования этих правоотношений в зарубежных странах, проработанность и всесторонность освещения основных вопросов ипотечного кредитования, например, в сфере налогового стимулирования граждан и кредитов в США и Германии, в системе регистрации недвижимости, в области строгого юридического оформления возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество на примере действия этого механизма в США и Западной Европе и других базовых аспектов, в Российской Федерации необходимо:

• совершенствовать правовые основы реализации прав по ипотеке;

• регулировать механизмы привлечения долгосрочных финансовых ресурсов;

• создать благоприятную налоговую среду для ипотечного жилищного кредитования граждан;

• организовать эффективные условия работы кредитных организаций на рынке ипотечных кредитов.

В связи с этим в рамках Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в России, утвержденной постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 г., был утвержден План подготовки нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования. Естественно, если все эти проекты воплотятся в законы и подзаконные нормативно-правовые акты и будут реализованы на практике, то это позволит преодолеть главное препятствие на пути к эффективному функционированию системы ипотечного жилищного кредитования.

Первоначально хотелось бы рассмотреть две наиболее распространенные схемы жилищной ипотеки не с точки зрения механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов, а со стороны заемщика.

Итак, описывая схему ипотечного жилищного кредитования в США, которую называют классической, И. Караваева отмечает, что внешне она достаточно проста для заемщика. При приобретении жилья (отдельного дома, квартиры) в собственность средний американец обычно в состоянии оплатить лишь 10—20 % его стоимости. Остальная сумма на покупку дома берется в кредит. Кредитор, а им выступает ипотечный банк, предоставляет кредит (исходя из ставки 8—10 % годовых) под залог покупаемого жилья. В результате строительная или иная организация получает необходимую сумму за построенный дом. В данной ситуации никогда не выдается кредит под строительство; необходимо наличие предмета залога — конкретного жилья. Ипотечный кредит предоставляется на срок до 30 лет, в течение которых заемщик обязан вносить ежемесячную плату в счет погашения кредита, иначе на дом может быть обращено взыскание. Именно к этому сводится основное содержание ипотеки. Необходимо также подчеркнуть, что в США и ряде других стран земельный участок и строение на нем рассматриваются как единое целое и их правовая судьба всегда едина. На этом простота схемы жилищного ипотечного кредитования заканчивается и начинается обеспечение ипотеки системой сложных экономических, финансовых и правовых механизмов, задействующих ипотечные банки и вторичный рынок жилищных займов.

Ипотечные отношения оформляются двумя документами. Первый — деловое обязательство, фиксирующее все вопросы кредита (учетная процентная ставка, порядок внесения платежей и т.д.). Второй — ипотечный договор, в котором указываются права и обязанности сторон и другие условия о залоге недвижимости. Потребность именно в двух документах при оформлении ипотеки связана с обеспечением потенциальной возможности продажи займов6. 

Второй распространенной схемой ипотечного жилищного кредитования является модель депозитного института, в которой специализированные сберегательные учреждения аккумулируют средства на цели ипотечного кредитования, главным образом вклады и контрактные сбережения. Подобная практика получила распространение в ряде европейских стран (Epargne-Logement — во Франции; Bausparkassen — в Германии). Данная модель пользуется популярностью в “визеградских странах” (название возникло в 1991 г., когда лидеры Венгрии, Словакии и Чешской Республики встретились в г. Визеград (Венгрия) и приняли решение об объединении усилий по проведению региональных реформ).

По данной схеме все граждане независимо от уровня доходов имеют право на участие в программе. В соответствии со сберегательными контрактами граждане в течение нескольких лет вносят средства по определенному плану, выполнив который они могут получить кредит в пределах общей суммы сбережений. Максимальная сумма накопленных средств обычно составляет 12—15 тыс. долл. США. Таким образом, в результате вкладчики, с трудом удовлетворяющие требования к заемщику, предъявляемые коммерческим банком, но аккуратно выполняющие свои обязательства по контракту, имеют возможность взять кредит в сберегательном банке.

Это изложение сути вышеперечисленных схем, понятное для заемщика. Но как же быть с решением столь сложной задачи, как обеспечение притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных кредитов, в России? Как происходит этот процесс по указанным моделям в зарубежных странах?

В США привлечение ресурсов на рынке капитала обычно осуществляется путем создания института вторичного рынка. Первоначально ипотечные банки для выдачи ипотечных кредитов используют средства обычных банков. Затем различные займы объединяются в пул ипотек и передаются внешним инвесторам. Такая концентрация займов позволяет реализовывать их на вторичном рынке. Поступления от продажи пускаются в оборот, и тем самым открывается новый цикл займов на приобретение жилья. А на вторичном рынке кредитов в США происходит купля-продажа пулов уже созданных жилищных займов.

Соответственно, система контрактных сбережений (как одна из возможных схем мобилизации средств в ипотечном кредитовании) заключается в том, что она является замкнутой, то есть в качестве источника предоставления кредитов на жилье используются только те средства, которые были накоплены участниками по контрактам сбережений.

Итак, можно ли решить указанную выше проблему в России с помощью системы контрактных сбережений? По мнению Р. Страйка, использование жилищных контрактных сбережений в России нецелесообразно в ближайшем будущем. Эта система ограничивает размер привлекаемых средств только объемами сбережений вкладчиков, заинтересованных в получении жилищных кредитов, и не охватывает сбережения другой части населения и свободные финансовые ресурсы юридических лиц7. Кроме того, основной проблемой реализации системы контрактных сбережений сегодня в России являются отрицательные рыночные процентные ставки по вкладам (то есть ниже инфляции) и, безусловно, высокий уровень инфляции8. Еще одна проблема, снижающая надежность системы контрактных сбережений, состоит в неконтролируемости процесса. В случае повышения темпов инфляции и процентных ставок по конкурирующим программам сбережений единственным способом сохранения привлекательности контрактных сбережений будет увеличение объемов правительственных субсидий. В основе успеха немецкой системы лежит надежность и стабильность экономики Германии. В условиях отсутствия такой стабильности в России необходимые объемы субсидирования могут резко возрасти и достичь неприемлемого уровня либо реальные платежи по процентам окажутся настолько низкими, что у вкладчиков не будет стимула для выполнения контрактных обязательств.

Сегодня в России наиболее целесообразно использование вторичного рынка. Эта система решает проблему дефицита долгосрочных финансовых ресурсов. Деятельность институтов вторичного рынка практически не влияет на расходы государственного бюджета. Правительство может внести средства в уставный капитал для начала деятельности организаций. Российское Агентство по ипотечному жилищному кредитованию было создано с уставным капиталом в 80 миллиардов неденоминированных рублей. Кроме того, Правительство РФ будет предоставлять гарантии по выпускаемым агентством ценным бумагам.

Вторичному рынку присущ творческий подход к внедрению инновационных ипотечных продуктов. С точки зрения балансовых обязательств, они также успешно разрабатывают различные схемы выпуска облигаций, привлекающих инвесторов с широким кругом потребностей. Если необходимы дополнительные ресурсы на приобретение кредитов для привлечения дополнительных инвестиций, повышаются ставки процента по облигациям. В результате повышается стоимость кредитных средств для заемщика, однако необходимые средства имеются в наличии, в этом случае нет ограничений для ускоренного развития и расширения рынка ипотечных операций.

Итак, в условиях сегодняшней России наиболее целесообразна деятельность Агентства по ипотечному жилищному кредитованию в качестве оператора на вторичном рынке. Оно было создано в форме открытого акционерного общества с контрольным пакетом акций, принадлежащим государству в соответствии с постановлением Правительства РФ от 26 августа 1996 г. № 1010 “Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию”9. 

Перед Агентством поставлена задача разработать и реализовать схему деятельности по рефинансированию кредиторов. В ходе реализации пилотного проекта Агентства в Санкт-Петербурге были разработаны и апробированы стандарты и процедуры предоставления, рефинансирования и обслуживания долгосрочных ипотечных жилищных кредитов, которые гарантируют надежность всей схемы функционирования и взаимодействия первичного и вторичного рынков ипотечных жилищных кредитов. В Санкт-Петербурге была создана нормативно-правовая база, необходимая для эффективной работы всех участников рынка, включая привлечение инвесторов в рамках региональной ипотечной программы.

Распространение этого опыта через деятельность филиалов Агентства, а также на основе сотрудничества с органами исполнительной власти субъектов РФ постепенно позволит создать условия для развития единого рынка долгосрочных ипотечных жилищных кредитов в масштабе всей страны, снизить возможные кредитные риски, повысить надежность механизма рефинансирования и в конечном итоге уменьшить стоимость кредитов для заемщиков, сделав их доступными для большинства российских семей.

Следующей задачей, разрешение которой необходимо для развития ипотечного жилищного кредитования, является создание инфраструктуры, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников рынка ипотечных жилищных кредитов.

Так, в США существует вторичный рынок кредитов. Центральное место в нем занимают такие учреждения, как Федеральная национальная ипотечная ассоциация (“Фенни Мэй”), Государственная национальная ипотечная ассоциация (“Джинни Мэй”) и Федеральная корпорация жилищного ипотечного кредита (“Фредди Мек”). Они покупают займы у ипотечных банков, приобретая таким образом право кредитора на заложенную недвижимость.

В России был использован опыт США по организации вторичного рынка. Операторами вторичного рынка ипотечных кредитов стали агентства по ипотечному кредитованию. В механизме ипотечного жилищного кредитования должны эффективно действовать структуры, осуществляющие учет и контролирующие состояние недвижимости. Здесь весьма полезен опыт стран Западной Европы и США, где строгое юридическое оформление возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество — основа развитой и исторически законодательно урегулированной системы ипотечного кредитования. Кроме того, по справедливому мнению В.П. Стюнькова, Россия нуждается в специальных судах, ведущих квалифицированно и оперативно дела об ипотеке10. Безусловно, выделение специальных судов в зарубежных странах весьма эффективно влияет на их качество рассмотрения и разрешения дел. Так, в США существуют специальные таможенные суды, в Германии — Федеральный трудовой суд, Федеральный социальный суд, Федеральный суд по делам правовой защиты промышленной собственности.

Кроме того, необходимо создать в России равные условия для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов.

Например, во Франции фактически существует два ипотечных рынка. Первый, созданный в 1996 г. и управляемый Банком земельного кредита, носит исключительно межбанковский характер. Вторая форма была создана в 1985 г. и управляется кассой ипотечного рефинансирования — общим филиалом крупнейших французских банков. Сбалансированность действий участников рынка ипотечных кредитов и обеспечивает успешное развитие этих отношений во Франции. Этот опыт может быть полезен и для России.

Важнейшим аспектом в установлении реально действующего механизма ипотечного жилищного кредитования является налоговое стимулирование граждан, получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование кредитов.

Практика ипотеки в западных странах постоянно гарантирует активность государства в ипотечных отношениях. Государство считает своей обязанностью проводить льготную налоговую политику в рамках ипотечного кредитования. Например, во Франции существуют государственная процентная льгота в случае предварительного помещения денег в банк на жилищный счет и другие льготы, разработанные как для заемщика, так и для кредитора, позволяющие стимулировать со стороны государства развитие первичного ипотечного рынка, что жизненно важно для России в области ипотечных отношений.

Наконец, нельзя не отметить важность решения такой задачи, как регулирование процедуры принудительного отторжения недвижимости в пользу кредитора в случае непогашения кредита — в западной ипотечной практике эта процедура называется “обращение взыскания”. Здесь следует обратить внимание на то, что в европейском и американском законодательстве защита прав собственника весьма сильна, и в рамках процедуры обращения взыскания действует ряд защитных механизмов в отношении как должников, так и собственников. Взыскание и четкое регулирование таких защитных мер могло бы способствовать преодолению противодействия введения ипотеки в России.

Подводя итог всему вышеизложенному, хотелось бы отметить, что перечисленные проблемы, задачи, стоящие на пути эффективного внедрения ипотечного жилищного кредитования, требуют скорейшего разрешения. Практика преодоления этих препятствий в зарубежных странах важна для России. Но не нужно искать панацею от всех трудностей ипотеки в использовании опыта ипотечных кредитных правоотношений какой-либо отдельно взятой зарубежной страны. Комплексное изучение и проработка развития, становления, функционирования ипотеки в развитых странах, использование наиболее эффективных механизмов представляются наиболее целесообразными.

Так, в августе 1993 г. была учреждена Ассоциация ипотечных банков России (АСИБА), одним из главных направлений деятельности которой является создание в России системы подготовки специалистов для развития ипотечного жилищного кредитования, распространение зарубежного опыта. В подготовке специалистов этого направления активно участвует американский Институт экономики города. Учебные курсы построены на изучении принципов и практического опыта ипотечного кредитования в США и других странах рыночной экономики11. 

На наш взгляд, грамотное использование зарубежного опыта ипотечного жилищного кредитования, адаптированного к условиям современной России, поможет ей избежать множества негативных явлений, сопутствующих развитию системы ипотечного кредитования. Создание системы ипотечного кредитования со встроенными юридическими и экономическими механизмами ограничения рисков, мобилизации финансовых ресурсов способно существенно удешевить ипотечные кредиты и превратить их в распространенное средство решения жилищной проблемы для граждан России.

Глава2.Анализ  ипотечного кредитования в Кыргызской Республике

2.1. Инструменты ипотечного кредитования и правовые основы.

При ипотечном кредитовании значительную роль играет выбор финансовых инструментов и технологий, применяемых на различных этапах финансового процесса. Их выбор определяется общей экономической ситуацией, развитостью ипотечных операций в стране (в частности, объемом ипотечных операций, наличием соответствующей инфраструктуре), финансовыми возможностями и желаниями участников сделок (кредиторов и заемщиков), видом операции (например, продажа жилого дома, отягощенного ипотекой, покупка недвижимости с целью дальнейшей продажи, субсидированные кредиты, а также более сложные схемы).

Правильный выбор и применение инструментов ипотечного кредитования в значительной степени определяют эффективность ипотечных операций, снижение рисков, повышение доступности ипотечных кредитов, их ликвидность.

Инструмент ипотечного кредитования представляет собой способ погашения долга (амортизацию кредита). График амортизаций показывает величину регулярных периодических амортизационных платежей и остаток основной суммы долга на каждый период времени. При этом ежемесячный платеж разбивается на две части, одна из которых из которых идет на погашение кредита, а другая- на уплату начисленных процентных ставок.

Амортизация долга играет важную роль в определении степени эффективности ипотечных операций для банков и доступности ипотечных кредитов для заемщика.

В зависимости от способа амортизации ипотечные кредиты могут быть подразделены на:

  1.   Ипотечные кредиты с постоянными и переменными выплатами ( последние в свою очередь, делятся на: ипотеку с «шаровым» платежом,  ипотеку с фиксированными выплатами основной суммы долга, ипотеку с нарастающими платежами);
  2.  Самоамортизируемые ипотечные кредиты и кредиты с индексацией долга;
  3.  Ипотечные кредиты с переменной и фиксированной процентной ставкой;
  4.  Кредиты выплачиваемые  разовым платежом или периодическими выплатами.

При этом способ амортизации долга может включать в себя несколько ипотечных инструментов. Большинство ипотечных инструментов представлены в нескольких вариантах.

  1.  стандартный аннуитентный(самоамортизирующийся) ипотечный платеж (fixedrate, level-payment, fully-amortizedmortgage)5

Данный вид кредита является исторически первой разновидностью ипотечных займов, самой распространенной в мировой практике до начало 90-х годов.

Стандартный аннуитетный платеж предполагает жестко  установленный срок кредитования и фиксированную процентную ставку. Заемщик в течении всего срока займа ежемесячно выплачивает  равную сумму , которая зависит от срока кредитования, процентной ставки, количество платежных периодов и рассчитывается по следующей формуле:П= Sr*i/ 1-(1+i)-n

Где  П—размер ежемесячного аннуитетного платежа по кредиту, включающего платежи по основному долгу и проценты;Sr—сумма кредита; n—число платежных периодов (месяцев при ежемесячном погашении); i—процентная ставка за соответствующий период (в месяц).Ежемесячный аннуитетный платеж включает в себя: 1/12 фиксированной годовой процентной ставки, умноженной на сумму невыплаченного остатка по кредиту на начало месяца;

_______________.

5Цылина А.Г. « Ипотека: жилье в кредит», Москва  2001

  1.  Часть невыплаченного остатка основной суммы кредита.

С течением времени пропорции между основной суммой долга и суммой процентов меняются. В первые годы наибольшую часть каждой выплаты составляет проценты, поскольку сумма долга еще очень велика. Постепенно доля процентов снижается, так как проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту. Соотношение платежей в счет основной суммы долга и процентов.

Ипотечные кредиты с постоянными аннуитетными платежами называются стандартными, традиционными, базисными.

Многие ипотечные технологии предусматривают периодические изменения условий кредитования, например перерасчет остатка долга и изменение процентной ставки. Но при этом в течении определенного времени (между изменениями) платежи заемщика рассчитываются в соответствии с базисным типом ипотеки

  1.  Ипотечные кредиты с переменными выплатами

Платежи с фиксированными выплатами основной суммы долга (пружинная ипотека). Ежемесячный платеж по данному виду ипотечного кредита также разбивается на две части, одна из которых идет на погашения кредита, а другая – на уплату начисленных за месяц процентов.

При этом часть, идущая на погашение основного долга, остается неизменной, а другая--идущая на уплату процентов с каждым месяцем уменьшается. Соответственно уменьшается и общий ежемесячный платеж по кредиту, что снижает нагрузку на заемщика.

Общая сумма выплачиваемых процентов будет меньше, чем при постоянных платежах, а в результате более быстрого уменьшения основной суммы долга. В то же время исходя из требования банка к определенному максимальному значению доли платежа по кредиту в совокупных ежемесячных доходах заемщика (обычно 30-40%) уменьшается сумма возможного к получению долга кредита, так как она рассчитывается с учетом первых платежей, которые значительно превышают равновеликие аннуитетные платежи.

«Шаровые» платежи (balloonmortgage) –это общее наименование нескольких разновидностей ипотек, которое означает не регулярные амортизационные платежи, а крупный итоговый платеж по долгу. Возможен вариант разбивки разового платежа, когда итоговая выплата осуществляется несколькими крупными платежами, условно попадающими под общий платеж. Ипотечные кредиты с «шаровым» платежом могут быть следующим образом.

Постоянная, или отсроченная, ипотека (standingmortgage)—самый распространенный вид шаровой ипотеки. В течении всего кредитного периода предусматривается выплата только процентов, а основная сумма долга выплачивается единой заключительной суммой по окончании срока кредитования.

Ипотека с замораживанием процентных выплат, которые отодвигаются на конец периода вместе с выплатами по основному долгу. В этом случае в конце ипотечного периода осуществляется разовый платеж.

Как и в первом, так и во втором случае остаток долга остается неизменным в течение всего периода кредитования, поэтому процентные платежи вносятся в полном объеме и в итоге составляют крупную сумму, значительно увеличивая задолженность по кредиту.

Ипотечные кредиты с нарастающими платежами. Существует несколько разновидностей ипотечных кредитов с нарастающими платежами, которые можно разбить на две группы в зависимости от задачи которые они выполняют. Первая группа кредитов дает возможность заемщику снизить кредитную нагрузку в первые периоды кредитования, а вторая – более быстро погасить кредит, уменьшив при этом процентные выплаты.

Ипотечные кредиты с постепенным увеличением платежей(graduatedpaymentmortgage, GPM). Ипотека с нарастающими платежами (ИНП) предусматривает переменные выплаты. В течение, например, первых трех лет платежи по ним остаются низкими, однако в течение последующих лет они достигают уровня, позволяющего полностью амортизировать кредит. В первые годы ИНП дает отрицательную амортизацию (ипотечная постоянная ниже процентной ставки). При этом остаток основной суммы долга увеличивается. Для проведения полной амортизации платежи по ИНП последних лет должны превышать уровень выплат по стандартной ипотеке.

Такие схемы могут предусматривать лимиты на увеличения ежемесячных платежей. Например, максимальное увеличение выплат на 7,5%  в конце каждого года в течении первых 5 лет либо возрастание максимум на 3%   в течении первых 10 лет.

Такой заем позволяет покупателям недвижимости сразу приобрести жилье, которое их устраивает, в расчете на будущий рост доходов. Соответственно заемщик должен обосновать свою возможность увеличения платежей в будущем.

Впервые инструмент официально был введен Федеральной жилищной администрацией США в 1977 г. по ряду программ. В том числе программ для молодых семей с постоянно растущими доходами и арендодателей, также постепенно увеличивающиеся в соответствии с инфляцией доходы.

Ипотечные кредиты «ярусными платежами» (tiered-paymentmortgage). Данный инструмент также дает возможность заемщику осуществлять низкие первоначальные платежи, что повышает покупательную способность по сравнению стандартным аннуитетным кредитом. Данная модель имеет свои особенности. Процент по ипотечному кредиту устанавливается на уровне рыночной процентной ставки на срок в 15 либо 30 лет. Платежи рассчитываются по ставке, которая на 3-5% ниже. В отличие от типовой GPM, отрицательная амортизации долга не предусматривается, и если платежи недостаточны для покрытия процентов по действительной ставке, то разница между платежами заемщика и необходимой суммой погашения процентов выплачивается со специального счета, открытого заемщиком, продавцом, строителем или другой стороной. Платежи пересматривается ежегодно и не могут увеличиваться более чем на 7,5% в год.

Ипотечный кредит с быстрым погашением (growingequitymortgage). Платежи по данному виду кредита постоянно возрастают так же, как и вышерассмотренных случаях. Отрицательной амортизации не предусматривается. Первоначальный платеж такой же, как и для кредита с равновеликими платежами. Повышение суммы выплат происходит с целью более быстрого погашения долга по заранее согласованной ставке. Например, на 3,5% в год либо на основании определенного изменяющегося индекса.

Ипотечный кредит с погашением каждые две недели (biweeklymortgage). Платежи по займам осуществляются не ежемесячно, а один раз в две недели, всего 26 раз в год. Каждый платеж составляет половину ежемесячного платежа по стандартному 30-летнему кредиту с фиксированной ставкой. Так как 26 платежей по данному виду кредита эквивалентны платежам за 13 месяцев по стандартному, амортизация долга осуществляется быстрее. Все меньшая часть каждого платежа расходуется на погашение процентов, и кредит погашается в среднем за 21 год. В результате сокращения кредитного срока кредитор несет определенные потери.

  1.  Альтернативные инструменты ипотечного кредитования

Механизм работы многих альтернативных инструментов учитывает постепенный рост инфляции, причем в ее реальном выражении путем применения различных схем, индексов, дополнительных внутренних  инструментов.

Альтернативные инструменты ипотечного кредитования представляют собой платежи с индексацией.ииндексации может подлежать как основная сумма долга, так и проценты по кредиту. Соответственно выделяют кредиты с индексацией основного долга и кредиты переменной процентной ставкой.

Ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга.

Ипотечные кредиты с индексацией непогашенной сумы долга позволяют производить погашение кредита с одинаковыми  платежами в суммах при изменении величин номинальных платежей. Непогашенная сумма долга корректируется на основе выбранного индекса: потребительских цен, доллара США, стоимости потребительской корзины, минимальной заработной платы, других финансовых индексов, отражающих динамику инфляции. После чего происходит перерасчет дальнейшего графика платежей. При этом корректировка остатка кредитного долга может проводиться ежемесячно, а корректировка ежемесячного платежа—ежегодно. Возможны иные варианты. Интервал изменений может лежать в границах от 1 года до 5 лет.

Капитализация недополученных сумм платежей по кредиту на первоначальном этапе погашения кредита обеспечивает банкам доходность по жилищным кредитам, равную доходам от других кредитных операций. Снижение сумм платежей на первоначальном этапе  погашение кредита повышает доступность кредита.  В то же время рост платежей в номинальном значении увеличивает риск «платежного шока», который наступает, если темпы роста доходов населения значительно отстают от темпов роста инфляции. Это увеличивает риск неплатежей по ранее предоставленному кредиту.

Для обеспечения доступности кредита и его возвратности используется ипотечный кредит с двойной индексацией, который позволяет более равномерно распределить риски между заемщиком и кредитором.

Так же как и предыдущем случае, непогашенная сумма долга корректируется на основе выбранного индекса, отражающего уровень инфляции, что позволяет защитить  реальную стоимость капитала кредитора. Особенностью данного инструмента является то, что ежемесячные платежи заемщика также индексируются по какому-либо показателю дохода, например по средней величине заработной платы, обеспечивая возвратность кредита и его доступность.

Таким образом, в заранее оговоренные моменты времени изменяется номинальная стоимость платежей с учетом изменений в индексе зарплаты и номинальная стоимость непогашенного остатка с учетом динамики индекса цен. Срок кредита становится переменной величиной, зависящей от того, насколько темпы роста доходов соответствует темпам роста инфляции.   

Ипотечный кредит с переменной процентной ставкой 27(adjustableratemortgage, ARM, или variableratemortgage, VRM)—кредит с автоматически изменяющейся процентной ставкой, отражающей движение выбранных и зафиксированных в договоре ставок финансового рынка и инфляционных индексов.

Впервые данный инструмент был применен в Калифорнии. Затем в 60-х гг. он стал применяться и в других штатах в США. Однако законодательно они были разрешены по всей территории США только в 80-х гг.в результате краха многих кредитно-финансовых учреждений, который показал несоответствие применяемых ипотечных технологий изменяющемся экономическим условиям.

Новые инструменты позволили значительно раздвинуть рамки стандартизации и сделать кредиты более доступными.

Первоначально ставка устанавливается на более низком уровне, чем фиксированные ставки по аналогичным кредитам. В дальнейшем ставка может меняться в соответствии:

  1.  С базовыми рыночными ставками, например со ставкой по

краткосрочным кредитам;

  1.  Со средней ставкой по жилищным кредитам;
  2.  Со ставкой привлечения финансовых средств, например процентной ставкой по правительственным векселям, ставкой по федеральным ценным бумагам и т.п;
  3.  С определенными экономическими индексами, непосредственно связанными с процентными ставками,- инфляцией, индексом цен, индексом заработной платы;

Корректировка изменяющейся процентной ставки производится в определенный договором срок – 6, 12 или 24 месяца, а также в пределах от 1 месяца до 5 лет. Остаток долга по долгосрочному кредиту пересчитывается уже исходя из новой процентной ставки, и соответственно новый график платежей всегда рассчитывается на основе необходимой положительной амортизации кредита.

Данный инструмент защищает кредитора от колебаний рыночных процентных ставок (риска процентной ставки), при этом всегда обеспечивая ему достаточный доход по данному виду операции. С другой стороны, применением данного инструмента возникает опасность увеличения кредитного риска, так как будущие кредитные выплаты по ипотеке с переменными процентными ставками становится достаточно сложно предсказать. Из-за этого заемщик может пережить так называемый кредитный шок—ситуацию, когда новая ставка по кредиту будет абсолютно нереально для дальнейшего погашения долга.

Подобные кредиты могут предусматривать условии конверсии займа с регулируемой ставкой в заем с фиксированной процентной ставкой. Процентная ставка по новым кредитам определяется текущим состоянием процентных ставок по кредитам с фиксированной ставкой.

Данный инструмент хорошо работает в условиях сформировавшегося, относительно стабильного рынка, рынка со средним уровнем инфляции. Поэтому кредиты с переменной процентной ставкой широко применяется  в странах с умеренной инфляцией: США, Канаде, Англии, Северной Ирландии, а также в Италии и ряде других стран Западной Европы.

В связи с крайне опасным характером инструмента с переменной процентной ставкой существует различные пути его модификации. В частности, установка процентного ограничителя.

Данный механизм, ограничивающий плавающий инструмент, носит название «кэп» (сар). Ставка «кэп» -- изначально установленная максимально допустимая величина, которую может достичь переменная ставка.

Предел такой ставки обычно устанавливается законодательно и называется «вертикальный кэп» равнялся 16%.32То есть выше этой величины ставка по ипотечному кредиту не могла быть установлена. Фиксируя верхнюю границу кредитной ставки, «вертикальныйкэп» перекладывает часть процентного риска на кредитора.

Инструменты с переменной ставкой могут предусматривать и минимальную ставку – «флор».Ставка «флор» подстраховывает кредитора от возможного понижения амортизационных  отчислений, перекладывая риск в нижних пределах этой ставки на заемщика .

Максимально возможная процентная ставка (ratecap) может определяться не только  «вертикальным кэпом», но и максимальным приращением процентных пунктов к первоначальной  ставке: годовым потолком, ограничивающий плавающую ставку в течении года (annualcap), или «полным кэпом» -- максимальным ограничением ставки на весь срок кредитования. Применяется также максимальное изменение процентной ставки в течении полугода, месяца.

Ограничения на ставки могут быть установлены как самим банковским учреждением (причем как предлагаемому договору, так и по настоянию заемщика), так и местными властями.

Однако кредиторы могут обойти эти ограничения. Ограничения затрагивают только реальные платежи, а не номинальные. Таким образом, остаток долга может быть индексирован на разницу между рыночными процентными ставками и «вертикальным кэпом». Кроме того, используется такой инструмент как ипотека с дисконтом, о котором будет рассказано ниже.

Существует несколько разновидностей ипотечных кредитов с регулируемой процентной ставкой. Рассмотрим наиболее известные из них.

Гибрид ипотечных кредитов с фиксируемой и регулируемой процентной ставкой (fixed/adjustableratemortgagehybrid). Обычно по этим кредитам устанавливается фиксированная процентная ставка на первые пять, семь или десять лет, затем ставка начинает изменяться в соответствии с определенными условиями, установленными кредитными договорами.

  1.  Ипотечные кредиты, предусматривающие финансовый интерес кредитора

Подобные модели кредитования предполагают финансовый интерес кредитора, компенсирующий льготное кредитование или иные льготы для заемщика – отсрочку выплаты процентов или основного долга, увеличение или уменьшение срока кредитования.

Кредитор предоставляет более низкую процентную ставку в обмен на долю в возрастании стоимости недвижимости либо долю в текущем доходе, которая может быть определена в процентах от регулярных денежных поступлений. Возможно участие кредитора в получении доходов от недвижимости в течение как всего периода кредитования, так и иного определенного срока.

Ипотека с участием кредитора в приросте стоимости недвижимости (sharedappreciationmortgage, SAM). Финансовый интерес кредитора в данном случае заключается в получении определенного процента от разницы в приросте стоимости недвижимости после ее продажи. Этот процент может быть равен разнице между рыночной процентной ставкой и той, по которой был предоставлен кредит, но может быть другое соотношение.

Участие кредитора в приросте стоимости недвижимости составляет в среднем от 20 до 50%.

Особенность ипотеки SAM заключается в том, что оплата договорного участия кредитора в стоимости недвижимости в денежном выражении производится только при :

  1.  Продаже недвижимости;
  2.  Передаче собственности;
  3.  Выплате или рефинансировании кредита.

Если установленному договором сроку недвижимость не продается, для определения ее стоимости проводится самостоятельная квалифицированная оценка с окончательным расчетом кредитора и заемщика. Т

Данный вид ипотеки дает возможность варьировать с налоговыми выплатами как заемщику, так и кредитору. Ипотека SAM  применяется при многих финансовых сделках, в том числе и при финансировании строительства. Такие кредиты целесообразно предоставлять в период высокой инфляции и только при росте цен на данный вид недвижимости.

Ипотека с совместным участием заемщика и кредитора. Предполагает получение кредитором доходов от финансируемой недвижимости и в самых различных  формах. Это может быть часть ренты или часть чистого операционного дохода, а также другие варианты дохода. Ипотека с совместным участием применяется при финансировании приносящей доход недвижимости.

Долеваяипотека (sharedequitymortgage, SEM).Данный вид ипотеки предполагает участие в ипотечном кредитовании помимо кредитора и заемщика третьего лица. Участие третьего лица осуществляется в виде оплаты им всего первоначального взноса за кредит или его определенный части, а также в виде участия в оплате ежемесячных амортизационных взносов в обмен на получение им части доходов от прироста стоимости недвижимости. При этом предполагается участие одного или нескольких инвесторов.

  1.  Инструменты, встраиваемые в различные ипотечные схемы

Ипотека с дисконтом (buydownpermanent), байдаун,- ипотека с пониженной ставкой по кредиту, выплачиваемой заемщиком в обмен на повышенный дисконт. При этом сумма, в которую в действительности получает заемщик, меньше суммы, указанной в договоре, на величину дисконта, а все последующие выплаты по основному долгу и процентам за кредит определяется исходя из его полного объема.

Дисконт  может выражаться в пунктах (процентах) или в денежной сумме. Существует также двойной дисконт—определенные денежные средства суммируются с процентным дисконтом.

Ипотеки с дисконтом используются для решения различных задач:

  1.  Уменьшение сроков кредита;
  2.  Ухода заемщиками от налога (за счет льготного налогообложения);
  3.  Ухода кредиторами от предельной кредитной ставки, устанавливаемой рядом штатов США,

Варианты структуризации ипотечного кредита с дисконтом различны, так же как и при обычных ипотечных кредитах. Платежи могут осуществляться:

  1.  Постоянными аннуитетными платежами;
  2.  С фиксированной ставкой и ростом платежей (например, на 5% в течении пяти лет);
  3.  С выплатой только процентов;
  4.  По определенным схемам и т.д.

Технология дисконта широко применяется при строительстве жилья, в частности с строительными фирмами, для быстрой распродажи построенной недвижимости. Ипотечное кредитование продаваемой недвижимости осуществляется с дисконтом в обмен на понижение процентной ставки по кредиту(рассрочке платежа).

Дисконт может быть предоставлен обеими сторонами – как покупателем, так и продавцом (или обоими сразу) в различных вариантах. В ряде технологий применяется инструмент, противоположный «байдауну»,- «байап» (buyup): повышенная ставка по ипотечному кредиту в обмен на соответствующее изменение  суммы ипотечного кредитования.

Много вариантность  технологий с манипулированием  стоимости недвижимости и процентных ставок, первичным взносом и амортизационными выплатами, сроками кредитования и т.д. обусловила огромную популярность данного вида кредитования.

Ипотека с залоговым счетом (pledged-accountmortgage, PAM).

Часть первичного взноса или другой вид финансовых средств (заемщика или третьего лица) помещается на специальный сберегательный залоговый счет, который в течение первых лет является источником пополнение ежемесячных выплат. Низкие первоначальные платежи, компенсируемые таким образом, постепенно растут и начинают в какой-то момент превышать платежи по стандартной ипотеке. Сам расчет амортизационных взносов и расходования залогового счета может осуществляться исходя из различных финансовых средств.

В основном данный инструмент применяется при ипотечном кредитовании нарастающими платежами (ипотечный кредит  «ярусными платежами»).

  1.  Кредит под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика

Большинство  ипотечных кредитов используются на приобретение недвижимого имущества или финансирование строительства. Однако собственник недвижимости имеет возможность его заложить, а полученные денежные средства использовать на свои собственные цели, как потребительского характера, так и коммерческого. Такие виды финансовых сделок также относятся ипотечному кредитованию.

Обратная ипотека (reversemortgage)—финансовое соглашение о том, что кредитор производит периодические (или разовые)   выплаты заемщику. Таким образом, остаток основной суммы кредита и суммы накапливаемых процентов не уменьшается, как обычно, а увеличивается. Существуют несколько вариантов подобных финансовых сделок.

Ипотекас обратным аннуитетом (reverseannuitymortgage).  Данный вид заимствования предназначен для пенсионеров как дополнительное финансирование жизни владельцев недвижимости – пожизненная рента. Заемщик получает кредит, который гасит последующей передачей прав на недвижимое имущество. Кредит может быть выдан единовременно или по частям (ежемесячно или несколько приемов). В соответствии с договором рента может быть срочной и бессрочной. При повышении стоимости недвижимости, удостоверенной независимой оценкой, возможно внесение дополнительных платежей заемщику, что целесообразно оговорить в контракте.

Финансовая сделка по продаже недвижимости с правом пожизненного проживания (lifeestateransaction). В отличие от ипотеки с обратным аннуитетом,право собственности на недвижимость переходит к кредитору не после окончания срокакредитования (или смерти заемщика), а непосредственно в момент заключения договора.

Финансовая сделка по продаже недвижимости с одновременным условием получения ее в долгосрочную аренду (saleleaseback). Недвижимость приобретается с помощью ипотечного кредита (финансового левереджа), затем происходит продажа этой недвижимости с одновременной ее арендой и вложением полученной суммы в другие доходные мероприятия, включая новую ипотеку, новую недвижимость, а также другие виды аналогичных сделок. Некоторые варианты соглашения предусматривают возможность дальнейшей обратной покупки недвижимости первым ее владельцем после истечения срока аренды. Схема используется достаточно часто как прибыльная спекулятивная сделка, прикрывающая определенную часть доходов (разрешенная законодательно) или дающая различные льготы при кредитовании, налоговые  льготы и т.п.

Следует также отметить смежные сделки с недвижимостью – приобретение недвижимости без права пользования, проживания, сделки с недвижимости, отягощенной арендой, залогом, рентой и т.п.

Сделка на покупку недвижимости на правах аренды может заключаться на очень большие сроки (99 лет в Англии, 50 лет – в США). Такая сделка гарантирует права на недвижимость без возможности аннулирования этих прав в течение максимального срока.

Распространен ипотечный кредит на приобретение земельного участка с обратной сдачей его в аренду продавцу, являющемуся застройщиком (landsaleleasebackmortgage). Как правило, аренда предоставляется на срок до 90-99 лет. В конце срока аренды новый владелец земли (арендодатель) получает землю и все, что на ней построено.

Кредитные линии, обеспеченные жильем (homeequityrevolvingloans),-- залог недвижимости  для обеспечения кредитной линии, действующей в течение длительного периода времени, которая используется на потребительские нужды заемщика.

Процент выплачивается только на кредит, который используется. Обычно процентная ставка периодически пересматривается. Предоставляемый кредит, хотя и не используется на финансирование недвижимости, все же обеспечен недвижимой собственностью, поэтому проценты по нему исключаются из налогооблагаемого дохода подобно ипотечным кредитам, только с некоторыми ограничениями.

В связи с тем что применение и работа ипотечных инструментов непосредственным образом зависят от конкретных экономических условий, необходим прежде всего анализ экономической ситуации в стране и только в соответствии с ним выбор этих инструментов и технологий. Более того, возникает необходимость своевременной и опережающей корректировки или замены этих инструментов, применяемых индексов и показателей, введение различных ограничений для защиты как заемщиков, так и кредиторов.

Поэтому с усложнением общего инвестиционного рынка, а также ипотечных инструментов и технологий, схем жилищного инвестирования все больше возрастает роль государственного регулирования жилищного инвестиционного процесса, финансового и банковского менеджмента.  

Для того чтобы применяемые в жилищном секторе инвестиционные технологии не могли негативно отразиться на экономике страны, государство вынуждено периодически разрабатывать новые основные направления в жилищно-инвестиционной политике, соответствующие с реальным объективным предпосылкам эффективного реформирования, а также постоянно ее корректировать, в частности проводя специальную политику в области ипотечных инструментов, стандартов, гарантий, налогообложении, льгот, субсидирование и т.п.   

Кредитные организации также вынуждены серьезно заниматься инвестиционным маркетингом, самостоятельно проводить сложные исследования рынков, в том числе строительного, арендного, финансового и др.

При выборе ипотечных инструментов и технологий необходимо учитывать возможности и потребности субъектов, реальный спрос и предложение, эластичность цен, доходы населения, делать периодические опросы и мониторинги, среднесрочные и долгосрочные прогнозы и другое, для того чтобы выжить в постоянной конкурентной борьбе всех субъектов жилищного инвестиционного рынка.

Высокая конкуренция на кредитно-финансовом рынке постоянно подталкивает кредитные институты к созданию более сложных  по ставку финансовых инструментов, а также кредитных и инвестиционных средств.

Оценка объектов недвижимости, служащих обеспечением ипотечных кредитов.

Как правило, банки, выдающие ипотечные кредиты, требуют обращение к оценочным компаниям для оценки рыночной стоимости недвижимости, передаваемой в залог, а также для оценки ликвидационной стоимости данной недвижимости. Причем конкретная оценочная компания выбирается заемщиком из списка, предложенного банком.

Стоимость объектов недвижимости связана с общеэкономической ситуацией в стране, ее инвестиционной привлекательностью, а также не посредственно с развитием региона.

Определение рыночной стоимости производится с учетом всех факторов, макроэкономических и микроэкономических, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности.

К макроэкономическим факторам относятся: налоги, пошлины, инфляция, исходный уровень потребности в квартирах, курс доллара, уровень и условия оплаты труда, уровень безработицы и т.д.

Микроэкономические факторы характеризуют объективные параметры конкретных сделок и связаны с описанием объекта купли-продажи и с правовым характером сделки. Основные из них-это местонахождение, экологические факторы, состояние здания, архитектурно-конструктивные и планировочные решения недвижимости, наличие коммунальных удобств.

При оценке квартир учитывается не только внутренние их качества (площадь, количество комнат и их размер, наличие и площадь подсобных помещений, кухни и т.д.), но и внешние факторы: состояние подъезда, количество квартир, выходящих на лестничную площадку, и др. Если окна выходят на две противоположные стороны, то это плюс, а если в темный двор «колодец» -- минус.

Предпочтительный, если в квартире имеется черный ход, а в доме – дополнительная лестница, особенно если там есть лифт или пространство для его установки.

Существенным недостатком является отсутствие в подъезде отопления. Все большее в будущем станут иметь наличие подземных гаражей или паркингов около дома, освещенность улицы, ее безопасность (так, близость поста милиции – гарантия защищенности от различного рода неприятностей).

В оценке жилья наряду с материальными немаловажны и эстетические факторы, например вид из окна, за что многие покупатели готовы заплатить дополнительно 10-15%.

Уже на стадии ознакомления с квартирой необходимо выявить следующие принципиальные моменты:

  1.  тип перекрытый (деревянные или металлические балки);

  1.  состояние стояков ( от этого будет зависеть масштаб затрат, связанных с преобразованием жилья);

  1.  несущие стены (при учете возможностей перепланировки квартиры);

  1.  уникальные качества жилья (во многих коммуналках сохранились великолепные образцы лепнины, камины, паркеты, элементы отделки).

Также важно выяснить, делался ли в доме капитальный ремонт, а если да, то как давно; менялась ли система отопления; в каком состоянии находится проводка и как она проходит, каковы ориентация окон, нет ли грибка на стенах, есть ли в квартире подпол, требуется ли замена дверей и оконных рам, есть ли на окнах сливы. Перечисленные факторы определяют истинное качество квартиры и ее стоимость.

  Профессиональные риелторы знают, что элементарный косметический ремонт повышает стоимость 1 кв.м общей площади в среднем на 200-300 у. е., в то время как серьезная реконструкция, включающая замену коммуникаций, практически незаметна.

При определении рыночной стоимости недвижимости используют три основных подхода:

  1.   затратный подход;
  2.  сравнительный подход;
  3.  доходный подход;

При наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо выполнить расчеты в рамках всех подходов.

Сравнительный подход базируется на сравнении оцениваемого объекта с не менее четырьмя объектами недвижимости, проданным за последние шесть месяцев и позволяющим сделать вывод о соответствии продажной цены имущества с учетом различий в размере, характеристиках и состоянии сравниваемых объектов.

Данный подход также может включать определение стоимости параметрическим методом оценки, основанном на результатах статистического анализа данных о большинстве продаваемых в регионе объектов недвижимости.

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому благоразумный покупатель не заплатить за объект недвижимости сумму, большую, чем та, в которую обойдется приобретение (или аренда) соответствующего участка под застройку и возведения аналогичного по назначению и качеству сооружения  в приемлемые  сроки, чтобы создать объект недвижимости равной полезности. В затратном подходе стоимость недвижимости равна рыночной стоимости участка земли (собственность или право аренды) плюс стоимость строений на участке за вычетом накопленного износа.

Для целей оценки объектов недвижимости данный метод может не применяться при наличии обоснованного мнения оценщика.

При определении стоимости с применением доходного подхода анализируется возможность получение доходов от эксплуатации и дохода от возможной продажи квартиры или иного имущества.

Проведение расчетов в рамках  трех подходов приводит к получению трех различных результатов стоимости одного и того же объекта. В процессе анализа и согласования результатов, полученных в рамках разных подходов, рыночная стоимость прав на объект недвижимости устанавливается исходя из присвоенного веса каждому из методов расчета.

Веса каждому из методов расчета присваиваются исходя из определения имущества и недостатков каждого вышеизложенных методов.    

Сравнительный подход наиболее точно отражает рыночную ситуацию в том случае, когда имеется достаточное количество рыночных данных для проведения сопоставлений с оцениваемым объектом и проведения статистической обработки данных.

Доходный подход, как правило, дает наиболее достоверный результат при оценке коммерческих объектов.

Затратный подход наиболее применим при оценке вновь строящихся и недавно построенных объектов, сооружение которых основывалось на обстоятельном анализе наилучшего и наиболее эффективного использования застраиваемой территории, а также при оценке уникальных или специализированных объектов, которым трудно подыскать рыночные аналоги.

Также оценочной компанией оценивается ликвидационная стоимость т.е. стоимость продажи квартиры в случае срочной реализации объекта залога в течении короткого (не более одного месяца) периода экспозиции.

Специфика оценки заключается в том, что кредитор рассматривает данное жилое помещение с точки зрения обеспечения возвратности предоставленных заемщику средств. Поэтому при оценке недвижимого имущества с целью определения возможности предоставления ипотечного кредита необходимо не просто рассчитать рыночную стоимость объекта данный момент времени, а проанализировать возможные изменения стоимости недвижимого имущества в течении всего кредитного периода и предугадать ликвидационную стоимость недвижимого имущества на конец кредитного периода.

Изменение стоимости может быть связано:

  1.  с индивидуальными особенностями самого объекта (конструктивными и планировочными  особенностями, используемыми материалами, и их пожаростойкостью и долговечностью, соответствием нормам и стандартом жилого помещения и др.);

  1.  с его местоположением (близостью транспортным магистралям, экологической ситуацией и другими факторами, включая перспективы развития района). Опыт показывает, что при всем разнообразии подходов методик оценок основное внимание должно уделяться методу сравнительных продаж с учетом различных поправочных коэффициентов и индексов, позволяющих правильно оценить жилое помещение с учетом рынка жилья и перспектив его развития.

При расчете ликвидационной стоимости недвижимости учитывается ликвидационная скидка, корректирующая рыночную стоимость, и ставка дисконта.

Задача кредитора – проанализировать на основе оценки жилого помещения достаточностьданного обеспечения относительно размера предоставляемого кредита.

Особое значение при этом приобретают разработка и использование единой типовой формы отчета об оценке жилого помещения, позволяющего проанализировать и комплексно отразить необходимые параметры жилья.

Стандартизация методики и формы отчета об оценке позволить снизить риски, связанные с возможными ошибками при оценке жилых помещений, а также повысить эффективность вторичного рынка ипотечных кредитов.

Правовые основы ипотечного кредитования

г.Бишкек

от 12 марта 2005 года N 49

ЗАКОН КЫРГЫЗСКОЙ РЕСПУБЛИКИ9

О залоге

(В редакции Законов КР от 6 августа 2007 года N 133,

17 декабря 2008 года N 265, 30 марта 2009 года N 97,

30 марта 2009 года N 98, 26 мая 2009 года N 173,

29 июня 2009 года N 195,

Декрета Временного Правительства КР

от 27 июля 2010 года ВП N 110,

Законов КР от 12 июля 2011 года N 93,

10 октября 2012 года N 170)

Статья 24. Понятие заклада

1. Заклад - вид залога, когда заложенное имущество передается от залогодателя во владение залогодержателю в соответствии с договором о залоге.

2. По соглашению залогодержателя с залогодателем предмет заклада может быть оставлен у залогодателя под замком и печатью залогодержателя (твердый залог). Индивидуально определенная вещь может быть оставлена во владении залогодателя с наложением знаков, свидетельствующих о закладе.

___________________

9Закон о национальном банке Кыргызской Республики от  12.03.2005

Правила настоящего раздела применяются к твердому залогу постольку, поскольку их применение не противоречит существу отношений залогодержателя с залогодателем при таком залоге.

Статья 25. Обязанности залогодержателя при закладе

При закладе залогодержатель, если иное не предусмотрено настоящим Законом или договором, обязан:

1) принимать меры, предусмотренные договором или необходимые в разумных пределах для физического сохранения заложенного имущества, причем, залогодатель компенсирует все понесенные расходы, если это оговорено в договоре о залоге;

2) незамедлительно извещать залогодателя о повреждении или гибели заложенного имущества, а также любой угрозе (опасности) в отношении данного имущества;

3) регулярно направлять залогодателю отчет о пользовании заложенным имуществом;

4) страховать предмет заклада в объеме его стоимости за счет и в пользу залогодателя;

5) надлежащим образом содержать заложенное имущество;

6) незамедлительно возвратить предмет заклада после исполнения обеспеченного обязательства.

Примечание. Термин "незамедлительно", используемый в настоящем Законе, означает 3 (три) рабочих дня, если только залогодержатель не указывает уважительной причины для отсрочки, которую нельзя было предвидеть во время создания залога.

Статья 26. Права залогодержателя при закладе

1. Залогодержатель вправе пользоваться предметом заклада только в объеме, предусмотренном договором о залоге, за исключением случаев, когда заложенное имущество представлено денежной наличностью на банковском счете, а в роли залогодержателя выступает банк. Залогодержатель-банк имеет право пользоваться денежными средствами на счетах, если договором о залоге не предусмотрено иное.

Приобретенные имущественные выгоды направляются в первую очередь на покрытие расходов залогодержателя по содержанию и сохранению заложенного имущества, а затем на погашение процентов по основной сумме долга.

2. Если залогодатель узнает об угрозе гибели, повреждения или уменьшения стоимости заложенного имущества, вызванного самой природой или составом заложенного имущества и не по вине залогодержателя, он незамедлительно информирует об этом залогодержателя и требует обеспечения защиты. Если такая гибель, повреждение или уменьшение стоимости заложенного имущества имеют место не по вине залогодержателя, залогодержатель может потребовать замены предмета заклада, а также возмещения любых убытков, понесенных в результате этого залогодержателем

Статья 27. Ответственность залогодержателя при утрате или порче  заклада

Если иное не предусмотрено договором, при закладе залогодержатель несет ответственность перед залогодателем за утрату или порчу заложенного имущества, если он не докажет, что это произошло не по его вине. Размер ущерба, выплачиваемого залогодержателем, определяется путем подсчета суммы, на которую уменьшилась рыночная стоимость заложенного имущества после утраты или порчи, по сравнению с рыночной стоимостью имущества в момент заклада.

(В редакции Закона КР от 30 марта 2009 года N 97)

г.Бишкек

от 17 декабря 2008 года N 26

ЗАКОН КЫРГЫЗСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

О внесении изменений в Закон Кыргызской Республики

"О залоге"

Статья 1.

Внести в Закон Кыргызской Республики "О залоге" (Ведомости ЖогоркуКенеша Кыргызской Республики, 2005 г., N 6, ст.377) следующие изменения:

  1.  Абзац седьмой статьи 3 изложить в следующей редакции:

"Регистрация прав на заложенное движимое имущество - обязательная процедура, посредством которой договор о залоге между залогодателем и залогодержателем, обеспечивающий обязательство на сумму свыше 250 расчетных показателей, регистрируется в Залоговой регистрационной конторе.".

  1.  Пункт 1 статьи 21 изложить в следующей редакции:

"1. Все залоги движимого имущества, кроме заклада и залогов, обеспечивающих обязательства в сумме свыше 250 расчетных показателей, подлежат обязательной регистрации в Залоговой регистрационной конторе.

Залоги, обеспечивающие обязательства в сумме до 250 расчетных показателей, могут быть зарегистрированы в Залоговой регистрационной конторе по желанию участников залоговых сделок.

Регистрация залога осуществляется в целях наделения залогодержателя приоритетным правом удостоверения своих требований перед другими кредиторами, которые не имеют предшествующего зарегистрированного залога.".

3. Подпункт 3 пункта 2 статьи 83 изложить в следующей редакции:

"3) уведомить Залоговую регистрационную контору о прекращении залога в течение 3 дней".

Статья 2.

Настоящий Закон вступает в силу со дня официального опубликования.

Опубликован в газете "Эркинтоо" от 23 декабря 2008 года N 95

2.2. СТРУКТУРА РЫНКА ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ И ДИНАМИКА

Рынок – совокупность экономических отношений, проявляющаяся в сфере обмена товаров и услуг, в результате которых формируются спрос,  предложение и цена.

Рынок ипотечного капитала—часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости. Он функционирует за  счет ипотечных кредитов, выдаваемых на первичном рынке ипотечном рынке и рефинансируемых на вторичном ипотечном рынке.

Как и все финансовые рынки, рынок ипотечного капитала делится на первичный, где обращаются первичные закладные, и на вторичный, где покупаются и продаются  ипотечные ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

Кроме того, существует классификация ипотечных рынков в зависимости от типа недвижимости, выступающий в качестве залогового обеспечения, -- ипотечные рынки жилья, доходной недвижимости, коммерческой недвижимости, промышленной недвижимости и т.п.

Первичный рынок ипотечных кредитов – это сегмент общего ипотечного рынка, непосредственно охватывающий деятельность кредитных институтов по кредитованию юридических лиц под залог объектов недвижимости.

Основными участниками первичного ипотечного рынка являются кредитор и заемщик, которые непосредственно вступают в договорные отношения друг с другом.

Заемщики (залогодатели) – это физические лица, желающие улучшить свои жилищные условия и удовлетворяющие требованиям банков по уровню кредита и платежеспособности.

Ипотечные кредиты предоставляют как универсальные кредитные организации, так и специализированные. К специализированным относятся ипотечные банки, сберегательные банки, ссудо-сберегательные организации, жилищные кооперативы, страховые компании и т.п. Основное различие в организации их деятельности заключается в формировании механизмов привлечения ресурсов для выдачи ипотечных ссуд, а также в форме государственного регулирования и контроля их деятельности.

Особенности недвижимого имущества как предмета залога, с одной стороны, повышают надежность обеспечения, с другой – предъявляют ряд требований к оформлению договора.

Объекты недвижимости относительно единообразны, сравнительно легко поддаются оценке, с трудом могут быть перемещены или сокрыты должником, все права на них закрепляются за определенным собственником. Кроме того, они в меньшей степени, чем другое имущество, изнашиваются и их стоимость имеет тенденцию к постоянному росту. Благодаря этому сроки ипотечных кредитов, как правило, значительно превышают  сроки по другим видам кредитов, а процентные ставки наоборот,-значительно ниже.

Однако достоинства недвижимого имущества имеют место только в том случае, когда существует система экономических отношений, обеспечивающая надежность ипотечной сделки и защиту интересов ее участников.

Основным инструментом, с помощью и посредством которого строятся отношения между субъектами первичного рынка, является кредитный договор, который, как правило, оформляется форме закладной.

Использование термина «закладная» по отношению кредитному договору обосновывается тем, что залог недвижимости в данном  случае является переменным и ключевым условием заключения договора.

Ипотечные кредиты могут выдаваться под залог как приобретаемого недвижимого имущества, так и принадлежащего заемщику на правах собственности или хозяйственного ведения. В первом случае неотъемлемым участником процесса ипотечного кредитования становится продавец недвижимости.

Закладная предоставляет собой именную ценную бумагу, удостоверяющие следующие права ее владельца: право на получения исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления другихдоказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой.

Таким образом, появляется возможность рефинансировать ипотечные кредиты на вторичном рынке.

Вторичный рынок ипотечных кредитов охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Он возникает в тот момент, когда кредитная организация перепродает обязательство заемщика в виде закладной специализированной организации. Таким образом, вторичный рынок – это рынок, на котором происходит возобновление кредитных ресурсов, с помощьюкоторых потом можно выдать кредит следующему заемщику.

Четкой границей между первичным и вторичным рынком не существует. Кредитная организация может оставлять у себя часть портфеля ипотечных кредитов, остальную часть продать в целях повышения ликвидности. Соотношения оставляемой части и продаваемой на вторичном рынке может определяться как общими принципами политики банка, так и временными конъюнктурными экономическими соображениями: спецификой структуры активов и пассивов, нормативными требованиями регулирующих органов, прогнозом динамики процентных ставок и др.

Продажа ипотечных кредитов на вторичном рынке производится в нескольких формах.

Первая форма—это простая продажа индивидуального кредита, которая известная под названием «продажа целиком».

Вторая форма—продажа доли или долей кредита, называется «продажа участия».

В третьей форм-закладные доли или доли участия в них объединяются в так называемые пулы, которые используются в качестве обеспечения ценных бумаг.

Основными  индикаторами, характеризующими конъюнктуру на ипотечном рынке, является процентные ставки по ипотечным облигациям, с одной стороны, и ставки по ипотечным кредитам – с другой.

Существует несколько способов рефинансирования ипотечных кредитов.6

______________________

6Янкина И.А. «Деньги, кредит. Банки». Практикум: учебник. КНОРУС, 2010

  1.  «наличная оплата».

Первичный кредитор продает ипотечные кредиты (mortgages) или пул ипотечных кредитов (poolofmortgage) ипотечному агентству, оставляя за собой право обслуживания кредитов и получая за это вознаграждение в виде комиссионных. Кредитная ставка, получаемая по таким кредитам, должна быть достаточной, чтобы покрыть: стоимость фондов, административные расходы, кредитный риск и риск процентной ставки, возникающий из финансирования кредитов с возможными досрочными погашениями за счет обязательств с фиксированной ставкой. Кроме того, она должна обеспечить достаточный размер прибыли от вложения средств.

При использовании такой схемы ипотечное агентство принимает на себя кредитный риск и риск процентной ставки.

  1.  «своп».

Первичный кредитор передает пул ипотечных кредитов ипотечному агентству в обмен на эмитированные  им ценные бумаги. Эти ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами (MBS), высоконадежны и ликвидны.

При этом ипотечное агентство гарантирует держателю MBS  своевременную уплату платежей по основному долгу и уплату процентов.

За предоставленные гарантии ипотечное агентство взимает с кредитора ежемесячную плату, исчисляемую исходя из размера невыплаченной суммы долга ипотечным кредитам пула.

  1.  Программа «гарантий».

Эмитент, владеющей пулом ипотек, выпускает ценные бумаги, обеспеченные этим пулом, в случае необходимости покрывает своими собственными средствами просроченные платежи заемщика. Ипотечное агентство гарантирует своевременные выплаты по ценным бумагам, получая за это комиссию   от эмитента.

Ипотечное кредитование – это целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Ипотечный рынок не может быть рассмотрен отдельно. Это модель организации взаимодействия между рынком ипотечного кредитования, рынком недвижимости и финансовым рынком.

Уровень развития ипотечного рынка напрямую зависит от уровня развития данных рынков. Они являются взаимосвязанными и взаимозависимыми элементами единой ипотечной системы в стране. В свою очередь, рынок ипотечного кредитования также можно рассматривать необходимый элемент и рынка недвижимости, и финансового рынка. Для успешного становления и развития системы ипотечного кредитования существенное значение имеет создание институтов, обслуживающих ипотечный рынок.

Только при взаимодействии всех элементов системы ипотечного кредитования появится возможность, во-первых, снизить риски ипотечных кредиторов и тем самым повысить доступность ипотечных кредитов, во-вторых, повысить надежность, ипотечных облигаций и благодаря этому привлечь дополнительные источники кредитования.

Анализ кредитных вложений по цели использования на конец года, (миллионов сомов):

Как показывает данные таблицы 3, кредитные вложения в экономику за последние 5 лет (2008-2012 гг.) постоянно растут, хотя последние годы темпы роста значительно замедлился. Так, в 2012 году по сравнению с 2008 годом кредитные вложения увеличились на 22474 миллиона сомов; с 2008-м –14920,4; с 2010-м –9282,2 и с 20114 годом на 6716,1 миллионов сомов.7 Такая же динамика роста наблюдается и по кредитам для целей бизнеса, потребительским кредитам физическим лицам и прочим кредитам.

В то время, выданные ипотечные кредиты имеют тенденцию к сокращению. Так, если в 2007году этих кредитов выданы на сумму 3409,1 миллионов сомов, то в 2009-м –3252,7 миллионов сомов, в 2011-м – 2797,5 миллионов сомов, и в 2012 году –3178,5 миллионов сомов.. По сравнению с 2008 годом уменьшение составил 230,6 миллионов сомов. Наибольшая сумма ипотечных кредитов выдана в  2010 году – 3618,0 миллионов сомов.

Для анализа существенный интерес представляет структурные изменения в составе выданных кредитов. Такой анализ проверен в таблице 3.

Анализ кредитных вложений по цели использования на конец года. Таблица 3

                                                                                                           (миллионов сомов)

 

2008

2009

2010

2011

2012

2012 год по сравнению

2008

2009

2010

2011

кредитные вложения

 

 

 

 

 

 

 

в экономику- всего  в том числе:

26685,6

34239,2

39877,4

42443,50

49159,6

22474,0

14920,4

9282,2

6716,1

кредиты для целей  бизнеса

18611,1

25527,2

26629,1

27896,3

35648,6

17037,5

10121,4

9019,5

7752,3

ипотечные кредиты

3409,1

3618,0

3252,7

2797,5

3178,5

-230,6

-439,5

-74,2

381,0

кредиты на строительство

1097,0

2384,3

6494,9

6756,4

2155,6

1058,6

-228,7

-4339,3

-4600,8

потребительские кредиты в физическим лицам

341,3

2594,6

2772,5

3185,7

4357,1

4015,8

1762,5

1584,6

1171,4

прочие кредиты

137,1

115,1

728,2

1807,6

3819,8

3682,7

3704,7

3091,6

2012,2

Ресурс: Кыргызстан в цифрах. Статистический сборник, 2012

Анализ структурных изменений кредитного вложения по цели использования (на конец года, в процентах)

Данные таблицы 4 свидетельствует о том, что в общей сумме кредитных вложений в экономику более одной третей части занимает кредиты для целей –бизнеса—72,5 процента в 2012 году, и по сравнению с 2008 годом выросли на два пункта. Вслед этих кредитов в структуре общих вложений составляют потребительские кредиты- 8,8%. На долю ипотечных кредитов приходится в 2012 году лишь 6,4% выданных сумм и по сравнению с 2008 годом они уменьшились на половину. Это говорит о том, что был всплеск после принятия Закона о залоге. Но за анализируемый период их доля из- года в год сокращаются, что свидетельствует о свертывании(уменьшении) ипотечного кредитования в республике.Теперь проанализируем ипотечное кредитование в республике посроком их выдачи.

Анализ структурных изменений кредитного вложения по цели использования на конец года. Таблица 4

   (в процентах)    

 

2008

2009

2010

2011

2012

2012 год по сравнению

2008

2009

2010

2011

кредитные вложения

 

 

 

 

 

 

 

в экономику- всего      в том числе:

100,0

100,0

100,0

100,00

100,0

0,0

0,0

0,0

0,0

кредиты для целей  бизнеса

69,7

74,5

66,8

65,7

72,5

2,8

-2,0

5,7

6,8

ипотечные кредиты

12,8

10,5

8,1

6,6

6,4

-6,4

-4,1

-1,7

-0,2

кредиты на строительство

4,1

6,9

16,3

15,9

4,4

0,3

-2,5

-11,9

-11,5

потребительские кредиты в физическим лицам

12,8

7,6

6,9

7,5

8,8

-4,0

1,2

1,9

1,3

прочие кредиты

0,6

0,5

1,9

4,3

7,9

7,3

7,4

6,0

3,6

Ресурс: Кыргызстан в цифрах. Статистический сборник,2012

8Анализ выданных ипотечных  кредитов коммерческими банками Кыргызской Республики в национальной валюте за 2009-2013 годы (в млн.сомов)

Как показывает данная таблица 5, в 2009 году выданы ипотечные кредиты на 367,6 млн. сомов, в 2010 году 220,3 млн.сомов, в 2011 году 421,2 млн. сомов, в 2012 году 393,3 млн.сомов и в 2013 году 1 541,1  млн.сомов или соответственно рост составил 25,7,  170,0 и 40,6 млн. сомов, за исключением 2011 года, когда самая большая сумма кредита. Процентный рост составил по сравнению 2010 года на 1,069%, 2011 года на 1,78%, 2012 года 0,93%, 2013 года 1,15%.

Анализ выданных ипотечных  кредитов коммерческими банками Кыргызской Республики в национальной валюте за 2009-2013 годы .    Таблица 5  (в млн.сомов)            

сроки и отрасли кредитования

2009

2010

2011

2012

2013

2013 год по сравнению

2009

2010

2011

2012

до 1 месяца

 

 

 

 

 

0

0

0

0

от 1 до 3 месяцев

2,2

 

 

 

0,1

-2,1

0,1

0,1

0,1

от 3 до 6 месяцев

 

0,1

0,1

 

0,2

0,2

0,1

0,1

0,2

от 6 до 12 месяцев

4,1

4,5

2,3

2,6

10,7

6,6

6,2

8,4

8,1

свыше 1 года

361,3

215,7

418,8

350,1

382,3

21,0

166,6

-36,5

32,2

итого:

367,6

220,3

421,2

352,7

393,3

25,7

-194,6

-615,8

-968,5

Ресурс: Национальный Банк Кыргызской Республики

_______________.

8Янкина И.А. «Деньги, кредит. Банки». Практикум: учебник. КНОРУС, 2010

Анализ выданных ипотечных  кредитов коммерческими банками Кыргызской Республикив иностранной валюте за 2009-2013 годы (в млн.сомов)

Как показывает данная таблица 6, в 2009 году выданы ипотечные кредиты на 917,7 млн. сомов, в 2010 году 345,4 млн.сомов, в 2011 году 496,8 млн. сомов, в 2012 году 1 119,6 млн.сомов и в 2013 году 1 541,1  млн.сомов или соответственно рост составил 25,7,  170,0 и 40,6 млн. сомов, за исключением 2011 года, когда самая большая сумма кредита. Процентный рост составил по сравнению 2009 года на 1,67%, 2010 года на 4,46%, 2011 года 3,1%, 2012 года 1,37%

Анализ выданных ипотечных  кредитов коммерческими банками Кыргызской Республики в иностранной валюте за 2009-2013 годы. Таблица 6 (в млн.сомов)

сроки и отрасли кредитования

2009

2010

2011

2012

2013

2013 год по сравнению

2009

2010

2011

2012

до 1 месяца

 

 

 

 

 

0

0

0

0

от 1 до 3 месяцев

0,1

 

20,8

19,7

56,7

56,6

56,7

35,9

37

от 3 до 6 месяцев

 

 

 

 

7,7

7,7

7,7

7,7

7,7

от 6 до 12 месяцев

5,5

7,5

7,5

20,4

64,3

58,8

56,8

56,8

43,9

свыше 1 года

912,1

337,9

468,5

1079,5

1412,4

500,3

1074,5

943,9

332,9

итого:

917,7

345,4

496,8

1119,6

1541,1

623,4

278,0

-218,8

-1338,4

Ресурс: Национальный Банк Кыргызской Республики

Анализ изменения процентных ставок коммерческих банков по выданным ипотечных кредитов в национальной валюте( в процентах).

Данные таблицы 7 показывает, что коммерческими банками ипотечные кредиты в национальной валюте с сроком 1месяца не выдаются. Это связаны с самим содержанием и назначением ипотечных кредитов. Такие кредиты с сроком 3месяцев были выданы до 2009 года. Начиная с 2010 года выдаются ипотечные кредиты до 6месяцев. Основная часть ипотечных кредитов приходятся на ссуды с сроком до 1 года и свыше 1 года. Поэтому сосредоточим свое внимание на анализе изменения процентных ставок на них. Анализ показывает что процентные ставки имеют тенденцию к росту. Так, если  в 2009 году процентная ставка на кредиты до 1 года равнялась 23,81 процентная. То в 2013 году выросли до 28,91 процента или рост составил 1,2 раза. Также повышается проценты на кредиты с сроком свыше 2 года от 19,1 процента до 21,26 процента или на 2,16 пункта.

Анализ изменения процентных ставок коммерческих банков по выданным ипотечных кредитов в национальной валюте.

Таблица 7                                                                                                                  ( в процентах)

сроки и отрасли кредитования

2009

2010

2011

2012

2013

2013 год по сравнению

2009

2010

2011

2012

до 1 месяца

 

 

 

 

 

0,0

0,0

0,0

0,0

от 1 до 3 месяцев

25,0

 

 

 

25,0

0,0

25,0

25,0

25,0

от 3 до 6 месяцев

 

32,29

28,0

 

34,0

34,0

1,7

6,0

34,0

от 6 до 12 месяцев

23,81

25,41

23,99

24,15

28,91

5,1

3,5

4,92

4,76

свыше 1 года

19,1

20,34

20,7

20,03

21,26

2,16

0,92

0,56

1,23

Ресурс: Национальный Банк Кыргызской Республики

Теперь проанализируем изменения процентных ставок коммерческих банков по выданным ипотечных кредитов в иностранной валюте. В то же время процентные ставки на ипотечные кредиты в иностранной валюте снижается. Так процентные ставки на ипотечные кредиты с сроком до 1 года снизились  от 26,67 процента до 17,53 процента или  4,14 пункта. Процентные ставки на кредиты с сроком свыше 1 года также уменьшались (от 18,14 процента до 17,83 процента или на 0,31 пункта). Темпы снижения процентных ставок на кредиты сроком более 1 года существенно ниже, чем на кредиты до 1 года.

сроки и отрасли кредитования

2009

2010

2011

2012

2013

2013 год по сравнению

2009

2010

2011

2012

до 1 месяца

 

 

 

17,0

 

0

0

0

-17,0

от 1 до 3 месяцев

18,0

 

17,33

18

17,1

-0,93

17,07

-0,26

-0,93

от 3 до 6 месяцев

 

 

 

 

19,54

19,54

19,54

19,54

19,54

от 6 до 12 месяцев

21,67

24,52

20,6

18,25

17,53

-4,14

-6,99

-3,07

-0,72

свыше 1 года

18,14

19,75

20,04

18,18

17,83

-0,31

-1,92

-2,21

-0,35

Анализ изменения процентных ставок коммерческих банков по выданным ипотечных кредитов в иностранной валюте. Таблица 8               ( в процентах)

Ресурс: Национальный Банк Кыргызской Республики

2.3. РАЗВИТИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

 Важным направлением кредитного механизма является обеспеченность доступности жилья через ипотеку. Ипотечный кредит – долгосрочная ссуда с обязательством ее возврата в обозначенный договором срок, с выплатой процентов по кредиту (плата за кредит) и обеспечением Важным направлением кредитного механизма является обеспечение выплаты данного обязательства залогом недвижимости В организационном плане ипотека служит материальным (стоимостным) обеспечением кредита как самостоятельного экономического отношения. Она опосредует движение ссуженной стоимости в процессе кредитования и является инструментом долгосрочного размещения капитала, позволяющим получать стабильный доход. Главное, что ипотека способна сформировать безрисковый механизм приобретения жилья, который постепенно станет альтернативой долевому участию граждан в строительстве.

Поскольку ипотека обладает специфичным потенциалом по гармонизации интересов различных субъектов, то в сфере кредитного рынка имеется возможность для организации ряда целенаправленных ипотечных механизмов.

Исходя из основного назначения ипотеки, можно выделить общие моменты в структурно-функциональном содержании ипотечного механизма. На наш взгляд, ипотечный механизм представляет совокупность специфических методов мобилизации денежных ресурсов для удовлетворения потребностей различных групп населения в жилье, используемых в рамках регламентированного правового поля.

В последние годы с интенсивным развитием ипотечных отношений в экономической литературе появились серьезные исследования по организации механизма ипотечного кредитования. Организация механизма ипотечного кредитования предполагает наличие определенных условий и базируется на ряде принципов. При этом специфичный конкретно-целевой характер ипотеки со сложным функциональным взаимодействием ее субъектов требует выделения в данном механизме последовательных этапов.

Так, механизм ипотечного кредитования считается действующим при наличии следующих условий, детально выделенных в исследовании российских ученых B.C. Колобовой и С.С. Колобова:

– ипотеке подлежат жилые дома, квартиры или их части, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, находящиеся в собственности граждан или юридических лиц;

– особые правила ипотеки жилья не распространяются на: индивидуальные и многоквартирные жилые дома и квартиры государственной и муниципальной собственности; гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания;

– при ипотеке жилья, принадлежащего несовершеннолетним, ограниченно или полностью недееспособным, над которыми установлена опека или попечительство, применяется порядок совершения сделок с имуществом подопечных;

– при ипотеке квартиры в многоквартирном доме заложенной считается соответствующая доля в общей собственности жилого дома: общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-технческое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры;

– договор об ипотеке жилья граждан не может быть заключен через представителя, за исключением подопечных;

– ипотека незавершенного строительством объекта, материалов и оборудования, заготовленного для строительства, возможна в обеспечение кредита для сооружения жилого дома;

– жилой дом или квартира, приобретенные в собственность, считаются в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи, если иное не предусмотрено законом или договором;

– собственник квартиры не может отчуждать свою долю в общем имуществе жилого дома и совершать иные действия, которые влекут передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру [5, с.25].

Выделенные условия объективно необходимы для реализации сложной цепочки ипотечных отношений, в сфере которых задействовано достаточно большое количество участников, начиная от кредиторов и заемщиков до множества функциональных звеньев, решающих в основном посреднические и обслуживающие задачи.

На рынке ипотечного кредитования действуют четыре основных субъекта: заемщик, кредитор, инвестор и правительство, а также множество второстепенных участников, таких как: продавцы жилья, операторы вторичного рынка ипотечных кредитов, органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, страховые компании и т.д.

Все субъекты механизма ипотечного кредитования в той или иной мере уже на данный момент действуют на рынке. Важно обеспечить их заинтересованность в эффективном взаимодействии с целью расширения возможностей, системы ипотечного кредитования. Эта задача решается в основном Правительством.

Заемщик – как правило, частное лицо, который претендует на кредит для приобретения жилья, – он же залогодатель.

Кредитор – представитель кредитно-финансовых или специализированных организаций, который по установленной форме выдает кредит, оформляет ипотеку и производит эмиссию облигаций залогодержатель.

Инвестор – субъект финансового рынка, который приобретает у Кредитора облигации, тем самым, обеспечивая функцию рефинансирования.

Организация механизма ипотечного кредитования подразумевает, на наш взгляд, гармонизацию интересов субъектов ипотеки на основе построения особой модели их функционального взаимодействия. Разработка модели базируется с учетом конкретно-целевого характера ипотеки и ее функциональной роли в экономической системе как особого институционального звена, взаимоувязывающего ипотечный рынок, рынок недвижимости и финансовый рынок.

С институциональной точки зрения важно отметить, что механизм ипотечного кредитования подразумевает экономическую и юридическую системы, включающие и заключение договора об ипотеке, и порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему на каждый момент. При наличии ипотечной системы, позволяющей четко установить достоверность прав владельцев на определенную недвижимость, создаются условия для надежного предоставления им долгосрочного кредита под залог этой недвижимости – земли и строений производственного и жилого назначения.

В механизме ипотечного кредитования очень важна его функциональная основа. Кредитные договора заключаются, как известно, в определенном правовом поле. Следовательно, для их выполнения необходимо, чтобы принципы реализации ипотеки были адекватны правовым нормам. Выделяют принципы обеспеченности, дифференцированности:

1. Наиболее ярко сущность ипотеки отражает принцип обеспеченности. При ипотечном кредитовании денежные средства выделяются под залог недвижимости, которая и выступает обеспечением кредита. Залог в данном случае гарантирует, что в случае неисполнения должником обязательства, за счет реализации данного имущества, кредитор сможет вернуть, выданные в виде кредита средства. Особенностью ипотечного кредитования является преобладание такого объекта залога как недвижимость. Однако, при необходимости используются и другие формы обеспечения, например, гарантия организации-работодателя заемщика. Следует также отметить, что само целевое использование жилищного кредита обеспечивается прямым переводом средств продавцу квартиры, что подтверждается документами об использовании ссуды.

2. Принцип дифференцированного характера кредита выражается в различных, установленных кредитором условиях предоставления кредита различным типам заемщиков. Причем разделение заемщиков на группы по определенным критериям, таким как уровень дохода, возраст, кредитоспособность заемщика, проводится всеми институтами, осуществляющими ипотечное кредитование, в свою очередь, в соответствии с категорией заемщика различаются условия кредитования.

Принцип дифференцированного характера кредита соблюдается при разработке банком собственной методики анализа кредитоспособности заемщика, при составлении различных федеральных  и городских программ ипотечного жилищного кредитования, целью которых является поддержка отдельных категорий граждан при приобретении жилья.

В частности, реализацию принципа дифференцированности можно проследить по отбору в категорию заемщиков различных семей. Так, согласно гипотезе накопления сбережений в течение жизненного цикла семьи, на первой стадии семья из-за превышения расходов над доходами нуждается в кредитных средствах. Эту группу семей можно отнести к категории заемщиков. Далее, по мере роста доходов и погашения задолженности, семья начинает больше сберегать и превращается в чистого инвестора (вкладчика). В нетрудоспособном возрасте семьи начинают расходовать накопленные сбережения. Следовательно, в нормально функционирующей экономике рост удельного веса молодых семей ведет к повышению спроса на ипотечные кредиты, а рост семей зрелого возраста повышает предложения длинных инвестиционных ресурсов. По существу рост сбережений семей ведет к повышению предложения на ипотечном рынке.

Отсюда можно констатировать, что в институциональном плане предпосылкой эффективной организации финансирования ипотечных активов является наличие достаточных групп семей с преимущественно инвестиционной и преимущественно потребительской личной экономической стратегией. То есть эффективная модель финансирования строится на предпосылке баланса экономических стратегий: пока одни семьи преимущественно инвестируют, другие преимущественно потребляют и обслуживают взятые кредиты. Одним из ключевых факторов успешного развития системы ипотечного кредитования является наличие достаточно больших групп семей с инвестиционными и сберегательными экономическими стратегиями.

Кроме того, в организации механизма ипотечного кредитования обязательны и общие принципы кредита, такие как возвратность и срочность.

Ипотечные кредиты предоставляются на возвратной основе, а порядок погашения оговаривается в кредитном договоре, гарантией возвратности являются документы о платежеспособности клиента.

Срочность кредита отражается необходимость его возврата в точно определенный срок, зафиксированный в кредитном договоре или заменяющем его документе.

Что касается этапов в организации механизма ипотечного кредитования, то, как правило, выделяются следующие:

– предварительная квалификация клиента;

– сбор и обработка информации о потенциальном заемщике;

– оценка вероятности погашения кредита и оценка рисков банка;

– принятие решения но кредиту;

– заключение кредитной сделки;

– обслуживание кредита.

При формировании национальной системы ипотечного кредитования правительству и ипотечным кредиторам в силу длительного срока вложения средств в ипотечные активы приходится решать, каким образом рефинансировать фонды, использованные на ипотечное кредитование с целью выдачи новых кредитов. Все методы финансирования ипотечных операций разделяются на универсальные (присущие и другим видам финансово-кредитных операций) и специальные, характерные только (или преимущественно) для ипотечного рынка.

Специфичность национальной модели в организации механизма ипотечного кредитования во многом определяется степенью ее открытости для других субъектов рынка. В зависимости от этого выделяют одноуровневую и двухуровневую модели.

Одноуровневая система ипотечного кредитования основана на механизме, когда сам кредитор выпускает ипотечные ценные бумаги под обеспечение выданных им ипотечных кредитов, привлекая тем самым ресурсы для новых кредитов. Данная система существует в европейских странах (Германия, Дания).

Двухуровневая модель, помимо первичных кредиторов, предполагает наличие специальных компаний-операторов вторичного рынка, основная функция которых на рынке – скупка ипотечных кредитов, формирование их в пулы по стандартным качественным характеристикам и выпуск на их основе ипотечных ценных бумаг (США, Канада).

При упрощенном рассмотрении всех известных в мировой практике систем ипотечного кредитования легко заметить, что они имеют одну экономическую основу. В каждой системе присутствует недвижимость, залог которой является важнейшим финансово-экономическим инструментом рыночного хозяйства, способствующим активизации инвестора и одновременно обеспечивающим защиту интересов кредитора.

Большое значение при организации ипотечных механизмов имеют методы привлечения средств для ипотечных кредитов. Для их обоснования необходимо иметь ввиду, что рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке выдаются и могут быть проданы ипотечные кредиты. Основным инструментом, с помощью и посредством которого строятся отношения между субъектами первичного рынка, является кредитный договор, который принято называть закладной. Предложение ипотечным банком закладных другим инвесторам является переходом из первичного во вторичный рынок ипотечного кредитования.

На вторичном рынке происходит продажа прав на получение процентного дохода по кредитам через выпуск специальных ценных бумаг, приобретение которых предоставляет это право. Такие ценные бумаги имеют различные качественные характеристики, такие как наличие кредитного риска, степень обеспеченности ипотечным пулом и т.д. Развитие фондового рынка и современные возможности финансового инжиниринга постоянно вызывают к жизни новые виды таких ценных бумаг. Основными субъектами вторичного рынка закладных являются ипотечные банки и иные финансово-кредитные учреждения, специализирующиеся на выдаче ипотечных кредитов, финансово-эмиссионные корпорации, обеспечивающие скупку первичных закладных у банков, эмиссию взамен их ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость, инвесторы в лице коммерческих банков, пенсионных фондов, страховых компаний, граждан, приобретающих ценные бумаги.

Таким образом, товаром (услугой) на рынке является кредит, предоставляемый для финансирования приобретения жилой недвижимости, обеспечением возврата которого наряду с будущим доходом заемщика выступает залог приобретаемого (иногда иного) жилья. Основными характеристиками данного товара, как и любого другого кредита, являются: срок кредитования, процентная ставка (ее величина и тип), план погашения кредита, требования по первому взносу. Емкость ипотечного рынка определяется платежеспособным спросом на ипотечные кредиты со стороны домашних хозяйств.

Доступность ипотечного кредита для конкретного домохозяйства определяется, в первую очередь, доходами данного домохозяйства, процентными ставками по ипотечным кредитам и сроком кредита, процентные ставки по кредитам, прежде всего, зависят от уровня инфляции. Эти основные факторы – доходы населения и уровень инфляции – являются внешними по отношению к собственно системе ипотечного кредитования. Другими характеристиками ипотечного кредита, определяющими его доступность, являются величина первоначального взноса и структура платежей.

Предложение на ипотечном рынке создают банки (универсальные, кооперативные и ипотечные), ссудосберегательные организации, кредитные союзы, страховые компании. Доля той или иной финансовой организации на рынке ипотечного кредитования во многом зависит от исторического опыта построения национальной системы ипотечного кредитования, включающего механизм финансирования жилищных ипотек, и текущих рыночных тенденций.

Ипотечные механизмы можно разделить на открытые, где источником средств являются средства, заимствованные с рынка на текущих рыночных условиях, и замкнутые, основанные на согласии участников системы получать процентный доход по сбережениям на целевых счетах ниже рыночного при условии получения возможности воспользоваться льготной ссудой. Привлечение ресурсов на рынке капитала обычно осуществляется путем создания института вторичного рынка. Его целью является приобретение выдаваемых банками ипотечных кредитов либо рефинансирование этих кредитов каким-либо способом. Основой замкнутых механизмов привлечения кредитных ресурсов является создание замкнутого цикла, в котором средства граждан, накапливаемые на депозитных счетах в специализированных сберегательных учреждениях в целях приобретения жилья в будущем, направляются на финансирование выдачи ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье в настоящий момент. Замкнутый цикл представляет собой систему самофинансирования: средства вкладчиков могут быть направлены только на выдачу ипотечных кредитов. Предложение ипотечных кредитов, финансируемых за счет ресурсов открытого рынка, чутко реагирует на конъюнктуру на финансовых рынках. Ухудшение условий заимствований незамедлительно сказывается на увеличении процентных ставок по ипотечным кредитам. Замкнутые (закрытые) механизмы в гораздо меньшей степени зависят от конъюнктуры на рынках.

Ипотечное кредитование оказывает значительное влияние на рынок недвижимости. Развитие ипотечного кредитования, рост предложения ипотечных кредитов, снижение процентных ставок значительно расширяют спрос на недвижимость. Это в свою очередь может привести к повышению стоимости недвижимости (при условии недостаточного предложения на рынке и временного лага запаздывания). Повышение стоимости недвижимости ведет к сокращению спроса на жилье, однако, расширенное предложение ипотечных ссуд сглаживает эту тенденцию.

С другой стороны, ухудшение условий заимствования, сокращение предложения ипотечных ссуд снижает покупательную способность и спрос на рынке недвижимости, что ведет к снижению цен на жилье и сокращению спроса на ипотечные кредиты. Следует подчеркнуть, что описываемое взаимодействие напрямую зависит от соотношения размеров обоих рынков и доли сделок на рынке недвижимости, финансируемых с участием ипотечного кредита.

В результате рынок ипотечного кредитования по мере своего развития начинает оказывать все большее влияние на конъюнктуру на рынке недвижимости, при достижении определенных размеров оказывает ключевое воздействие на рынок недвижимости.

Для устойчивого развития рынка ипотечного кредитования нужно, чтобы цена на жилье не росла быстрее, чем растут доходы населения. Ипотечное кредитование может и должно выступать ведущим звеном жилищного строительства, потому что оно обеспечивает платежеспособный спрос. Зная его объемы можно достаточно точно подсчитать, сколько надо ввести квадратных метров жилья, чтобы, с одной стороны, они были проданы, а с другой – не возникло дефицита и роста цен. Участники ипотечного рынка четко осознают, что само по себе развитие ипотечного кредитования не приведет к созданию доступного рынка жилья. Для достижения этой цели необходимо развитие массового жилищного строительства.

В регулировании развития жилищного строительства основная роль отводится государству, т.к. оно способно создать механизм, удовлетворяющий растущий спрос. В современных условиях такой механизм становится неотъемлемым элементом оздоровления экономической среды, поскольку ипотечное кредитование является специфичной сферой экономической деятельности ключевую роль в которой играют банковские и другие кредитные структуры. Государство, в лице своих уполномоченных органов, устанавливает общие нормы  функционального взаимодействия в данной сфере.

Глава 3. Прспективы ипотечного кредитования в Кыргызской Респубдики

3.1. Модель привлечения банками ресурсов для ипотечного кредитования

Проблемы привлечения ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования с полным основанием можно считать наиболее значимой для развития системы жилищного ипотечного кредитования в Кыргызстане.

Слишком “короткие” и дорогие  привлеченные ресурсы сильно ограничивают возможности Кыргызских банков при ипотечном кредитовании. Ни один банк не в состоянии формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере ликвидности и банкротству.

Имеются 2 основные стратегии  привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:

1)ориентация на “розничные” источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц);

2)ориентация на “оптовые” источники кредитных ресурсов (кредитные линии кыргызских и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы).

К “розничным” источникам кредитных ресурсов можно отнести  также средства на “контрактных”  жилищных накопительных счетах (такие  счета предполагают на первом этапе  накопление гражданином определенной суммы средств с условием получения  ипотечного кредита в этом же банке  для приобретения жилья).

Привлечение ресурсов для  ипотечного кредитования из “оптовых”  источников считается более предпочтительным для банков способом привлечения  кредитных ресурсов. К таким источникам относятся:

- кредитные линии, открытые одним банком или консорциумом банков; средства, предоставленные институциональными инвесторами (пенсионными фондами, страховыми организациями и др.) сроком на 5-10 лет;

-   средства от продажи  целевых облигационных займов.

Один из вариантов организации  эффективно действующей системы  ипотечного жилищного кредитования и обеспечения ликвидности банков, выдающих ипотечные кредиты, основан  на “оптовых” источниках, формирующихся  за счет вторичного рынка ипотечных  кредитов. На первичном рынке кредиторы (коммерческие банки) выдают населению  ипотечные кредиты. Для обеспечения  быстрой возвратности кредитных  ресурсов и решения таким образом  проблемы собственной ликвидности  кредиторы продают выданные ими  ипотечные кредиты на вторичном  рынке – специально для этой цели созданному Агентству ипотечного жилищного

кредитования или иному  оператору вторичного рынка. Таким  образом, целостная система ипотечного жилищного кредитования должна включать в себя как первичный, так и  вторичный рынок таких кредитов, обеспечивающий рефинансирование банков, выдающих ипотечные кредиты.

Возможны следующие модели привлечения банками, выдающими  ипотечные кредиты, долгосрочных кредитных  ресурсов.

Модель 1. Выпуск банками  ипотечных облигаций, обеспеченных закладными, и их реализация на финансовом рынке.

Модель 2. Организация рефинансирования банков на вторичном рынке ипотечных  кредитов через операторов этого  рынка.

Модель 3. Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных  облигаций под залог закладных (ипотечных кредитов).

Модель 4. Заключение банком с юридическими и/или физическими  лицами кредитных договоров под  залог жилья с оформлением  соответствующих закладных.

Модель 5. Рефинансирование ипотечных операций путем привлечения  инвесторов через систему Общих  фондов банковского управления (ОФБУ), являющейся одной из действующих  в Кыргызстане форм осуществления  коллективных инвестиций. Поскольку  в состав портфеля ОФБУ могут входить  организация специализированных ОФБУ, средства которых будут направлены на приобретение исключительно закладных.

Реализация последней  модели затруднена тем, что в соответствии с п. 3.4

3.2. Роль Агентства  по ипотечному жилищному кредитованию  и перспективы его развития

В Кыргызстане на сегодняшний  день развитие ипотечного кредитования происходит по двум направлениям. Первое – централизованное внедрение схем ипотеки государством. Вторым направлением развития ипотечного кредитования является разработка и внедрение разнообразных  моделей в регионах КР.

Формирование государственной  программы, которая связана с  наличием инициативы на национальном уровне по созданию агентства по ипотечному жилищному кредитованию и последующему формированию с его помощью эффективного механизма рефинансирования выданных ипотечных кредитов. Таким образом, делается опора не только на первичный  рынок ипотечных кредитов и отношения  «банк-заемщик», но и на вторичный  рынок ипотечных кредитов, в который  средства направляются с помощью  соответствующих механизмов от долгосрочных инвесторов.

Центральным элементом создаваемой  системы ипотечного кредитования призвано стать Агентство по ипотечному жилищному  кредитованию.

Ипотека в Кыргызстане  является наиболее молодой сферой кредитования в настоящее время.

Незнание самой ипотеки, условий получения ипотеки, выгод  и преимуществ приводит к определенному  ошибочному мнению о ней.

При решении приобрести недвижимость под ипотечный кредит многие сталкиваются такими вопросами как: Что такое  ипотечное кредитование? Какой выбрать  Банк? Как найти недвижимость? Как  проходит оформление недвижимости? и  т.д.

Специалисты Агентства недвижимости Площадь проводят предварительную  оценку потребностей и возможностей клиента и помогают в подборе  оптимального варианта ипотечного кредитования.

В чем заключается преимущество сотрудничества с Агентством недвижимости Площадь?

-11-летний опыт продаж  недвижимости в Бишкеке, высокое  качество наших услуг, стабильность, ответственность и доверие клиентов.  Более 30% от общего числа новых  клиентов обращаются к нам  по рекомендации.

-Профессионализм, и как  результат - экономия ваших денег  и времени. При сотрудничестве  с Агентством недвижимости Площадь,  профессиональные и опытные юристы  оказывают Вам консультационно  - организационные услуги по сбору  полного пакета документов для  Банка, и помогают получить  согласие Банка на оформление  ипотечного кредита.

-В Агентстве недвижимости  Площадь имеется наиболее полная  база по недвижимости по Ошу  и благоустроенному пригороду,  то есть поиск и подбор недвижимости, который будет соответствовать  вашим требованиям, пройдут в  максимально короткие сроки;

-Агентство недвижимости  Площадь берет на себя ответственность  по переговорам с Продавцами  недвижимости;

-Оформление сделки купли-продажи  сопровождают опытные юристы  по вопросам недвижимости;

-Оформление сделки купли-  продажи является абсолютно прозрачным  для всех сторон.

Покупка недвижимости по ипотечному кредитованию с Агентством недвижимости Площадь - это экономия времени, сил  и ваших денежных средств.

Что такое ипотека? Еще  совсем недавно этот термин использовался  в узком кругу специалистов, а  сейчас для многих семей это возможность  купить квартиру или дом в Бишкеке. В переводе с греческого термин «ипотека»  означает «залог». Ипотека - это и  есть залог. Ипотека - это залог недвижимости под выдаваемый кредит. Этот залог  не передается кредитору, а остается у должника. Заложенное имущество  не может быть выставлено на продажу  или переоформлено на другого  человека до погашения кредита.

Особенности ипотеки

При ипотеке недвижимость сразу оформляется в собственность  заемщика.(А не тогда, когда заемщик  расплатится с банком.) При этом регистрирующие сделки органы записывают, что недвижимость находится под  залогом. И в государственном  реестре это будет отмечено.Банк не может по своему произволу изъять у заемщика эту недвижимость. Заемщик  может лишиться своей заложенной недвижимости лишь по решению суда, и то лишь в том случае, когда  нарушает кредитный договор.

Ипотека – это реальное решение вопроса покупки недвижимости для многих людей в Бишкеке. Ипотечный кредит уже сегодня может решить жилищные проблемы, позволяя рассчитаться по кредиту в будущем.

Если вам необходимо купить квартиру или дом в Бишкеке, но вы не располагаете достаточными средствами, можно воспользоваться ипотекой. Для того чтобы условия ипотечного кредита на покупку недвижимости были наиболее выгодны, нужно изучить  все имеющиеся предложения коммерческих банков в Оше, узнать не проводятся ли специальные ипотечные программы, которые могут быть для вас  более приемлемы. После выбора подходящего  банка, нужно подготовить пакет  необходимых документов, иногда по требованию банка найти поручителей  и приступить к переговорам с  банком и оформлению ипотеки. Выдавая  деньги банки, хотят быть уверенными в вашей платежеспособности. Вам  будет задано множество вопросов. И самый главный из них это  ваш доход. В зависимости от условий  ипотеки доход будет рассчитываться по-разному. Возможно, помимо основного  заработка вы еще имеете дополнительный. Но обязательно вы должны быть официально оформленным на работе. От условий  ипотеки зависит, будет ли учитываться  только ваш доход или доход  семьи в целом. Вас спросят, какую  сумму вы готовы внести в качестве первоначального взноса. От этого  зависит процент, который вы будете выплачивать. Чем меньшую сумму  вы внесете, тем больший процент  будете выплачивать. Помимо этого некоторые  кредитные организации требуют  поручителей. В случае невыплаты  вами кредита, будет взыскание с  ваших поручителей. И только в  том случае, если и поручители не будут способны выплатить, то через  суд будет продаваться недвижимость.

Оформление ипотеки

Вы можете все вопросы  ипотеки, предложения банков по ипотечным  кредитам, оформлению ипотеки выяснить самостоятельно. Наши специалисты готовы помочь вам по всем этим вопросам. Консультации по ипотеке в Оше, оформление ипотеки  в коммерческих банках Оша, подбор наиболее выгодных вариантов ипотечных кредитов и недвижимости – к вашим услугам  в агентстве недвижимости Площадь.

Агентство недвижимости. Площадь: с 2001 года на рынке недвижимости в Оше

Агентство недвижимости Площадь  успешно работает на рынке недвижимости Оша и Кыргызстана с 2001 года. За это время мы совершили более 10 000 результативных сделок в риэлтерской  сфере. Мы используем большую постоянно  обновляемую базу данных объектов недвижимости в Оше.  Мы можем предложить Вам  самые различные варианты недвижимости - квартиры, дома, участки, офисы, помещения  в Оше на любой вкус и уровень  достатка.

Агентство недвижимости Площадь  предлагает Вашему вниманию следующие  услуги:

Продажа квартиры, дома, помещения  в Оше;

Покупка квартиры, дома, помещения  в  Оше;

Обмен квартиры, дома, помещения  в  Оше;

Аренда квартиры, дома, помещения  в  Оше;

Юридическое сопровождение  сделок с недвижимостью и консультации юристов;

Срочный выкуп квартир  в Оше.

При создании Агентства в  значительной степени использовался  положительный опыт создания и работы структуры-аналога в США –  Федеральной национальной ипотечной  ассоциации (Fannie Mae)

Основными функциями Агентства  являются:

1) определение стандартов  и правил ипотечного кредитования:

разработка и установление стандартов и норм ипотечного кредитования; оценка качества жилищных ипотечных  кредитов, приобретаемых Агентством; проведение экспертизы различных инструментов ипотечного кредитования; осуществление  постоянной работы с банками по вопросам методологии ипотечного кредитования; анализ деятельности банков, продающих  кредиты;

2) осуществление операций  на вторичном рынке ипотечных  кредитов:

покупка ипотечных кредитов;

  выпуск и продажа ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами;

  выплата инвесторам доходов по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными кредитами;

3) оказание технической  помощи и обучение специалистов  в области ипотечного кредитования:

оказание технической  помощи кредиторам в области организации  ипотечного кредитования;

осуществление разработок по экономическим и юридическим  аспектам ипотечного кредитования;

проведение семинаров, учебных  курсов;

оказание консультативной  помощи;

оказание технической  и учебной помощи покупателям  ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.

Важнейшей задачей Агентства, действующего в качестве национального  института на вторичном рынке  ипотечных кредитов, является обеспечение  ликвидности кыргызских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки этих кредитов у банков на средства, привлекаемые от частных

инвесторов. Эти средства будут привлекаться на основе продажи  частным

инвесторам ценных бумаг, выпускаемых Агентством под гарантию Правительства Кыргызской Республики. Гарантированные государством ценные бумаги смогут стать привлекательным  инструментом для инвесторов, а их выпуск обеспечит непрерывный приток внебюджетных ресурсов в жилищный сектор экономики.

С накоплением опыта управления собственным портфелем и рисками, присущими ипотечным активам, Агентство  будет расширять количество предоставляемых  им услуг за счет увеличения объема принимаемых на себя рисков.

Одна из наиболее серьезных  проблем, с которой сталкивается сегодня  ипотека – это малочисленность  первичных кредиторов, которые не могут обслужить стремительно растущую очередь. Реально эту функцию  сегодня выполняют Региональные ипотечные агентства, которые созданы  субъектами Кыргызской Республики. С  одной стороны, это неизбежно  на начальном этапе, потому что данные агентства обладают необходимым  опытом, и многие из них ранее  это опыт накопили, выдавая ипотечные  кредиты за счет средств региональных бюджетов. Но очень скоро такая  практика станет препятствием в развитии ипотеки, поскольку при ожидаемом  резком увеличении масштабов ипотечного кредитования они станут не в состоянии  выдавать необходимое количество кредитов. Этого можно избежать, если первичными кредиторамиь активно начнут выступать  банкиры и риэлтеры.

Благодаря ипотечному кредитованию банки получают уникальную возможность  резко расширить объемы оказываемых  населению розничных услуг, сформировать устойчивую клиентскую базу на срок кредитования (20 лет), получать единовременную комиссию за андеррайтинг, повысить ликвидность  активов, возможность более эффективно работать с предприятиями строительного  комплекса.

Сегодня количество банков и риэлторскких компаний, запускающих  свои ипотечные программы, растет постоянно. Но это программы нестандартизованы, а их объемы ограничены отсутствием  долгосрочных пассивов. Агентство, привлекая  с рынка долгосрочные и относительно недорогие ресурсы, дает банкам и  риэлторам возможность выйти  на рынки с действительно масштабными  программами на базе стандартных  сомовых кредитов.

Банки в этой схеме работают как обычный кредитор и выдают кредиты людям. Если у банка нет  большого собственного капитала, то он начинает работать в роли перепродавца: выдал ипотечный кредит, а дальше его перепродал. Семья за получением кредита обращается в банк.

Банк, как первичный кредитор, выдает ипотечный кредит по единым стандартам, разработанным Агентством. Они едины по всей территории Кыргызской Республики. Далее специализированный ипотечный оператор, со субъектом  КР, рефинансирует кредит путем покупки  закладной и формирует пул  на базе кредитов, выкупленных в  регионе. Агентство, в свою очередь, выкупает пулы ипотечных кредитов у  региональных операторов и на базе их формирует ипотечное покрытие для последующего выпуска ипотечных  ценных бумаг. Средства, полученные от выпуска ипотечных ценных бумаг, направляются в регионы путем  приобретения закладных.

Таким образом, двухуровневая  система эффективно распределяет риски  между участниками системы, что  позволяет привлекать в значительных размерах долгосрочный капитал с  финансового рынка, направляя его  на развитие региональных рынков ипотечного кредитования.

Разработанные Агентством стандарты  выдачи и рефинансирования ипотечных  кредитов включают как типовые формы  документов, так и описание процедур, что позволяет первичному кредитору  значительно сократить свои первоначальные инвестиции и расходы при оформлении кредита. За формирование кредитного дела (андерайтинг) и выдачу ипотечного кредита  в разных регионах первичные кредиторы  взимают с заемщика единовременную комиссию от 5 до 10 тыс. сом

Агентства, в свою очередь, непрерывно поддерживают твердую оферту на покупку стандартных сомовых  кредитов, начиная с апреля, с  доходностью 15% в сомах.

Другими словами, если ипотечный  кредит соответствует стандартам Агентства, то он абсолютно ликвиден, и первичный  кредитор в любой момент может  продать его Агентству.

Важно отметить, что для  первичного кредитора данный актив  является

высоколиквидным. Срочность  данного вложения определяется самим  первичным кредитором, и пока этот кредит находится на балансе у  первичного кредитора, он получает доходность, равную ставке ипотечного кредитования.

На сегодняшний день, еще  раз упомяну, ставку которую рекомендует  Агентство составляет 15% годовых  в  сомах, и данная доходность, которую  получает первичный кредитор при  фактически краткосрочном вложении, на 5 процентных пунктов выше текущей  доходности ГКО ОФЗ. Поэтому данный бизнес является достаточно эффективным  и диверсифицирует в целом  бизнес финансовых институтов.

По мнению Александра Семяника: «валюта баланса и капитал  не являются ограничением для первичного кредитора в данной схеме. То есть, небольшие по величине банки и  риэлторы могут наравных конкурировать  с большими компаниями.

Если они будут проявлять  активность, они будут завоевывать  все большую долю на рынке».

Сегодня для активизации  выдачи ипотечных кредитов Агентство  в дополнение к предложенной схеме  готово заключить договора с первичными кредиторами при выполнении двух условий: первое - первичный кредитор должен гарантировать ежемесячный  минимальный объем поставки закладных; второе – сопровождение таких  закладных будет осуществлять региональный оператор по месту выдачи закладных, но не сам первичный кредитор.

Такую схему Агентство  в рамках пилотного проекта отработало и заключило договор с Всекыргызским банком развития регионов. По словам Александра Семяника: «мы готовы обсуждать это с другими, прежде всего, крупными филиальными банками и специализированными банками также».

Стандарты рекомендуют, чтобы  ставка кредитования устанавливалась  на уроне ставки рефинансирования ипотечных  кредитов. Так проще с точки  зрения бухгалтерского учета и налоговых  последствий.

Данное снижение отражает ситуацию на кыргызском  финансовом рынке, прежде всего, снижение учетной  ставки Банком Кыргызстане, текущую  доходность и среднесрочную тенденцию  на рынке государственных ценных бумаг. Одновременно Агентство приняло  решение внести по согласованию с  заемщиками поправку в ранее приобретенные  агентством ипотечные кредиты о  снижении с апреля текущего года ставки по ним также до уровня 15% годовых.

Таким образом, те, кто брал кредиты в прошлом, и те, кто  возьмет их сейчас, будут в равных условиях. Данная мера направлена, прежде всего, на увеличение доступности кредитов для населения, а также на повышение  эффективности деятельности всех участников системы за счет увеличения объемов  ипотечного кредитования.

Следует также отметить, что данная мера обеспечивает большую  стабильность системы, поскольку значительно  снижает риск единовременного погашения  ранее выданных кредитов.

Таким образом, ипотека становится реальным бизнесом, весьма выгодным для  финансового рынка, и на это необходимо, как минимум, обратить внимание.

При обеспечении комплексного подхода система ипотечного кредитования станет доступным и эффективным  инструментом решения жилищной проблемы, а также важным фактором ускорения  темпов экономического развития страны

3.3. Модель создания и внедрения ипотечного 

кредитования в Кыргызской Республике (предложения НБКР) 

   В целях реализации задач по созданию надежной долгосрочной системы жилищного кредитования, Национальным банком Кыргызской Республики на основе изучения опыта других стран разработана модель ипотечного кредитования (модель социальной ипотеки), позволяющая создать надежную долгосрочную систему жилищного кредитования. 

В условиях социально-ориентированной  рыночной экономики вопрос обеспечения  жильем, как известно, решается двумя  основными способами: (1) путем адресной поддержки тех, кто не может самостоятельно приобрести жилье, и (2) через создание современного рыночного механизма  для того, чтобы значительная часть  населения страны имела доступный  и эффективный способ приобретения и улучшения жилья с учетом получаемых доходов и возможностей финансового сектора.  

Реализация первого направления является предметом деятельности государственных органов управления на основе выбора наиболее эффективного использования бюджетных средств. При этом, социальная поддержка может осуществляться и в рамках предлагаемой схемы ипотеки, используя положительный опыт других стран в этом вопросе. 

         Реализация второго направления требует введения постоянно действующего, рыночного и перспективного механизма финансирования жилья на основе ипотечного кредитования. Национальным банком Кыргызской Республики  предлагается модель ипотечного кредитования, которая предусматривает использование потенциала действующих коммерческих банков и введение нового финансового инструмента, позволяющего за счет мультипликационного эффекта многократно увеличить начальные инвестиции в ипотечное кредитование. Преимуществом предлагаемой модели является ее способность к самофинансированию, что обеспечивает непрерывный цикл рефинансирования жилья и жилищного строительства, ключевым элементом модели является Ипотечная компания - оператор вторичного рынка ценных бумаг.  

Принципиально важной особенностью предлагаемой модели ипотечного кредитования является то, что ипотечные кредиты должны выдаваться коммерческими банками  в соответствии со стандартами, устанавливаемыми Ипотечной компанией. При этом, Ипотечная  компания, имея в начальный период статус государственной, сможет установить стандарты кредитования на уровне общественно  приемлемых и по процентным ставкам  ниже рыночных, что обеспечит больший охват потенциальных заемщиков. По предварительным расчетам, стандарты ипотечного кредитования могут быть следующими: процентная ставка на уровне 12-14% годовых с возможным снижением в последующем по мере роста объемов кредитования и снижения инфляции; коэффициент покрытия или величина ипотечного кредита - 80% от стоимости приобретаемого жилья; срок кредитования - 15 лет. При этом, участие государства при формировании уставного капитала Государственной Ипотечной Компании (ГИК) позволяет рассматривать предлагаемую модель ипотечного кредитования как социальную ипотеку, использующей рыночный механизм рефинансирования (самофинансирования) ипотечных кредитов.  

Расчеты, проведенные НБКР (прилагаются), показали, что для обеспечения  необходимого объема жилья через  ипотечное кредитование, для ГИК  требуется уставный капитал в  размере 1 млрд.сом, с условием поэтапного его формирования в течение 5 лет  по 200 млн.сом ежегодно. 

Схематично предлагаемая модель социальной ипотеки функционирует следующим  образом: коммерческие банки выдают ипотечные кредиты на приобретение жилья в соответствии со стандартами  ГИК и формируют закладные  на приобретаемое в кредит жилье. Затем закладные по выданным кредитам выкупаются у банка Государственной  Ипотечной Компанией и на их основе ГИК выпускает долговые ипотечные  ценные бумаги, которые реализуются  институциональным инвесторам (Социальный фонд, страховые компании, пенсионные фонды, коммерческие банки, другие институциональные  инвесторы и физические лица). Вырученные средства могут быть снова направлены для дальнейшего финансирования новой партии ипотечных кредитов и, тем самым, создается механизм рефинансирования (самофинансирования) жилищного ипотечного кредитования. Необходимо отметить, что ключевым фактором данной схемы является то, что долговые ценные бумаги ГИК должны обладать свойством безусловной  ликвидности для инвесторов. При  этом, проценты по ипотечным кредитам в последующем могут быть значительно  снижены, поскольку они являются частью стандартов ГИК и включают только затраты, устанавливаемые и  строго контролируемые ГИК. 

Предлагаемая модель ипотечного кредитования позволяет обеспечить безрисковую  деятельность Государственной ипотечной  компании за счет обязанности коммерческого  банка выкупить кредит, в случае возникновения проблем с его  погашением. Дальнейшая возвратность такого кредита обеспечивается банком. 

Необходимо отметить, что данная модель не требует создания специализированного  ипотечного банка, а вовлекает в  процесс ипотечного кредитования все  действующие коммерческие банки, давая  им возможность диверсифицировать  свои кредитные портфели. Кроме этого, создание нового банка требует инвестиций в уставный капитал по меньшей  мере 300 млн.сомов, что представляется проблематичным для внутренних инвесторов, при этом все риски, связанные  с ипотечным кредитованием, должны приниматься одним банком, в то время как в предлагаемой модели ипотеки, риски распределяются между  всеми ее участниками. Для охвата ипотечным кредитованием всей страны ипотечный банк должен создать филиальную сеть, которая требует дополнительных инвестиций. Важным обстоятельством  является и то, что действующие  коммерческие банки уже имеют  определенный опыт ипотечного кредитования. Совокупный кредитный портфель коммерческих банков на 1.04.05 года составляет 310 млн.сом, средняя процентная ставка - 20% и  сроком до 5 лет.  

Создание Государственной Ипотечной  Компании, являющейся, центральным  звеном предлагаемой модели социальной ипотеки кредитования, позволит реализовать  политику государства по развитию в  Кыргызстане ипотечного кредитования и обеспечит решение жилищных проблем населения в долгосрочном периоде. Ожидаемые экономические  последствия создания и функционирования ГИК следующие: 

-формирование рынка долгосрочных капиталовложений, развитие строительной и смежных с ней отраслей национального хозяйства; 

-развитие рыночной инфраструктуры, включающей таких участников системы ипотечного кредитования как страховые, риэлтерские, оценочные/рейтинговые компании, негосударственные пенсионные фонды, нотариат и других участников; 

-внедрение новых и альтернативных инструментов долгосрочного кредитования и рефинансирования долгосрочных кредитов; 

-решение социальных проблем населения путем поддержки тенденций к сбережениям; 

-формирование и укрепление отношений собственности, как основополагающих в рыночной экономике; 

-привлечение частных иностранных инвесторов, международных финансовых инвесторов и направление их на формирование солидного, надежного ипотечного фонда и других эффективных ипотечных инструментов. 

Для «запуска» предлагаемой самофинансируемой  модели ипотечного кредитования необходимо принятие следующих основных мер: 

- учреждение Государственной Ипотечной компании, акции которой в последующем будут проданы частным инвесторам, что обеспечит возврат в бюджет первоначальных инвестиций в капитал ГИК; 

-принятие закона «Об ипотечных ценных бумагах», внесение изменений и дополнений в действующее законодательство для регулирования отношений по ипотеке и разработка нормативных актов, регламентирующих выпуск, обращение и статус безусловной ликвидности Государственных долговых ипотечных ценных бумаг ГИК. 

Таким образом, внедрение комплексной  самофинансируемой модели ипотечного кредитования через запуск эффекта  мультипликатора, станет толчком к  дальнейшему развитию рынка капитала, коммерческих банков, институциональных  инвесторов, рынка жилья и его  инфраструктуры, что в совокупности является одним из важных факторов долгосрочной стабильности в Кыргызстане. 

Предварительные основные предложения по совершенствованию законодательства Кыргызской Республики для внедрения ипотечного кредитования  

1. Внести изменения и дополнения в статью 335 Гражданского кодекса, дополнив после слов «… если иное не предусмотрено законом», словами: «или договором». С учетом предложенной редакции, ч.1 ст.335 выглядит так: «Требования залогодержателя (кредитора), удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества, по решению суда, если иное не предусмотрено законом или договором». Данное изменение необходимо для единого подхода к развитию ипотеки как одной из форм обеспечения исполнения обязательств, так как Гражданский кодекс имеет приоритет перед другими законами Кыргызской Республики. 

2. Разработка закона «Об ипотечных ценных бумагах», предусматривающего создание специализированной ипотечной компании, акции которой в первоначальный период будут принадлежать Правительству Кыргызской Республики и которая будет покупать кредиты коммерческих банков и выпускать под их обеспечением ипотечные ценные бумаги. 

3. Установить единую ставку государственной пошлины в размере 1200 сом, независимо от размера и стоимости недвижимого имущества. Это позволит сделать прозрачным рынок недвижимости, исключив искажение реальных цен на недвижимость при нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью, а также будет способствовать снижению затрат заемщика при оформлении ипотечного кредита. 

4. Снизить ставки государственной пошлины, утвержденные постановлением Правительства КР от 18 июля 1994 года № 521 - подпункт е) пункта 3 (совершение нотариальных действий в уполномоченных на то учреждениях, а также за выдачу копий (дубликатов) нотариально удостоверенных документов государственная пошлина) с 300 сом до 100 сом. 

5. Внести изменения в Жилищный кодекс касательно возможности выселения во внесудебном порядке при неисполнении условий договора ипотеки, предусмотренных Законом КР «О залоге». 

     6. Внести изменения в Налоговый кодекс КР, об исключении из налогооблагаемой базы: а) сумм ипотечных кредитов, б) доходов с ценных бумаг по ипотеке, в) процентов за предоставление и обслуживание ипотечных кредитов. Данная норма исключает двойное налогообложение заемщиков, т.к. их сбережения ранее облагались подоходным налогом (в виде вычетов из заработной платы), способствует развитию ипотечного кредитования, а также побуждает работодателей легализировать реальные расходы по оплате труда работников.

  

             

 ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 Тема ипотечного кредитования  крайне актуальна, однако до  сих пор правительству не удавалось  сделать ипотеку массовой. Виной  тому низкие доходы населения,  высокая инфляция, отсутствие необходимой  правовой базы для развития  ипотеки. Были намечены также  серьезные цели и поставлены  реализуемые задачи, для того  чтобы, в конечном счете, с  помощью ипотеки разрешить жилищные  проблемы граждан страны. По мнению  специалистов, если наши власти  действительно реализуют выдвинутые  задачи, то в ближайшие несколько  лет ипотека (ипотечное кредитование) станет, доступна большинству жителей  Кыргызстана .

Важно отметить, что развитие ипотечного кредитования у нас в  стране получило активную и всестороннюю поддержку на высшем государственном  уровне, в администрациях субъектов  КР создаются комиссии, а при национальном правительстве расширяет свое влияние Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Ипотечный рынок не стоит на месте, бурно развивается, и как следствие, - динамичное изменение его структуры. На первый план выходят специализированные банки, обладающие длинными финансовыми ресурсами.

Мировой опыт показывает, что  решение проблемы создания надежной и ресурсной базы в наших условиях может быть решено путем принятия национального закона «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах», а также предусмотренные в законе об ипотеке возможности оформления закладной при ипотеке в силу закона.

Если бы в ближайшее  время удалось бы принять и  внедрить в практику вот два обозначенных способа появления долгосрочных ресурсов, то это, естественно, дало бы возможность создать вторичный  рынок ипотечных кредитов, на котором  бы инвесторы могли вкладывать свои средства длинные и дешевые и, таким образом, можно было бы организовать замкнутую систему выдачи ипотечных  кредитов и продажу их инвесторам с целью пополнения кредитной  и ресурсной базы банков, выдающих эти ипотечные кредиты. Банки  очень приветствуют и ждут появления  закона о внешних эмиссионных  ценных бумагах, поскольку это, наверное, будет

сейчас прорывной так  момент, связывающий рынок недвижимости с фондовым рынком.

Также к существенным причинам сдерживающим развитие ипотеки в  Кыргызстане являются:  нерешенность ряда правовых вопросов, связанных  не только с введением нового национального  закона «Об ипотечных эмиссионных  ценных бумагах»;  высокие кредитные  и процентные риски; отсутствие долгосрочных и относительно дешевых ресурсов; недостаточно высокий уровень доходов  и отсутствие достаточных накоплений населения, экономическая нестабильность предприятий-работодателей, неразвитость инфраструктуры ипотечного рынка, позволяющей  повысить надежность системы долгосрочного  жилищного кредитования и создать  предпосылки для привлечения  инвестиций в эту сферу.

Очень важная проблема, на мой  взгляд, в плане создания сети и  развития вообще ипотеки широкомасштабной - это подготовка кадров. Сегодня, по сути дела, этим никто не занимается. Немножко мы занимаемся, немножко другие занимаются, а какой-то такой целенаправленной, системной работы в данном случае нет. И для того, чтобы ипотека  на самом деле стала таким широким  явлением в Кыргызстане, мне кажется, либо Агентство по ипотечному жилищному  кредитованию должно взять на

себя функцию вот этого  координатора, то есть не только заниматься рефинансированием, но и другими проблемами, связанными с информационным обеспечением всей деятельности, связанными с подготовкой кадров и так далее, либо какой-то национальный центр.

Все эти задачи безусловно должны быть разрешены в ближайшее  время. Прежде всего, должна быть разработана  Национальная программа развития ипотечного кредитования в Кыргызстане. Необходимо завершить создание целостной законодательной  базы, связанной со сделками в жилищной сфере, и соответственно обеспечить реализацию принятых законов на территории всех субъектов Кыргызской Республики.

Таким образом, для развития ипотечного кредитования в Кыргызстане  должна быть создана соответствующая  инфраструктура с необходимым правовым обеспечением, так как это позволит сделать значительный шаг вперед в решении жилищной проблемы.

Создание и развитие ипотечного кредитования поможет не только улучшить жилищные условия граждан, но и будет  способствовать созданию устойчивой банковской системы.

    

                 

              

                   СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

    

1

http:// www.google.ru

2

http://www.akm.ru/rus/temp/ipoteka.htm

3

http://www.google.kg

4

http://www.bankir.kg

5

http://www.gosstroy.gov.ru/txt/Hypoteque/History.htm

6

http://www.ipoteka.spb.ru/miropit.html

7

http://www.mia.ru/wrabus.htm

8

http://www.ovk.ru/refs.


   [1] Г. А. Цылигна Ипотека: жилье в кредит.

-  М.: Финансы и статистика,  2002. с. 13

    [2] Ужегов А. Н.  Квартира в кредит:

ипотечная сделка. – СПб.: Питер, 2001. с. 87-88

     [3] Ужегов А. Н.  Квартира в кредит:

ипотечная сделка. – СПб.:  Питер, 2001. с. 89-92

     [4]  Балабанов И.Т.  Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2000. с. 165-167

     [5] Методические рекомендации по организации и порядку осуществления программ ипотечного жилищного кредитования/

     [6] Ужегов А. Н.  Квартира в кредит:

ипотечная сделка. – СПб.:  Питер, 2001. с. 59

     [7] Ужегов А. Н.  Квартира в кредит:

ипотечная сделка. – СПб.:  Питер, 2001. с. 60-61

     [8] Ужегов А. Н.  Квартира в кредит:

ипотечная сделка. – СПб.:  Питер, 2001. с. 66

     [9]  Цылина А.Г., Ипотечное кредитование и риски //Жилищное строительство. -  2001 г. - № 5.

     [10]  Цылина А.Г., Ипотечное кредитование и риски //Жилищное строительство. -  2001 г. - № 5.

     [11] Цылина А.Г., Ипотечное кредитование и риски //Жилищное строительство. - 2001 г. - № 5

     [12] Калянана Л. Ипотека в ожидании третьего пути.//Эксперт. -  1999 г. -  № 16.

     [13] Голицин Ю. Вечный квартирный вопрос.// Эксперт. - 2000 г. - № 12

     [14] Калянана Л. Ипотека в ожидании третьего пути.//Эксперт. - 1999 г. - № 16.

     [15] Красиков А.Жилье в кредит.// Твой новый дом. -  2002. - № 10

     [16] Калянана Л. Ипотека в ожидании третьего пути.//Эксперт. - 1999 г. - № 16.

     [17] Головин Ю.В. Банки и банковские услуги в Кыргызстане. – М.: Финансы и статистика, 1999. с.  377-380

     [18] Ужегов А. Н.  Квартира в кредит:

ипотечная сделка. – СПб.:  Питер, 2001. с. 108-115

     [19] Ужегов А. Н.  Квартира в кредит:

ипотечная сделка. – СПб.:  Питер, 2001. с. 115-116

     [20] Ужегов А. Н.  Квартира в кредит:

ипотечная сделка. – СПб.:  Питер, 2001. с. 94-95

     [21] Рубченко М. Наша задача – создать

ликвидный рынок ипотечных  бумаг.//Эксперт. - 2002 г. - № 37

     [22] Ужегов А. Н.  Квартира в кредит:

ипотечная сделка. – СПб.:  Питер, 2001. с.174-175

    

 

 



Заключение

В настоящее время банки играют более активную  роль в экономике. Посредничество банков в реальном секторе увеличивается. Некоторые банки внедряют новые продукты, такие как ипотека, лизинг, долгосрочные ссуды, в которых нуждаются клиенты. Но, к сожалению  таких банков мало и к ним относятся только, те банки, которые имеют иностранный капитал или полностью иностранные банки. Процентные ставки снижаются с –50%, действовавших всего лишь несколько лет назад, теперь можно заимствовать по ставкам в два раза ниже. Улучшенный банковский надзор и общая стабильность коммерческих банков способствует развитию доверия вкладчиков.

В целом проведенное исследование свидетельствует о стабильной ситуации на рынке банковских услуг. В деятельности коммерческих банков наблюдались следующие позитивные изменения:

- укрепление капитальной базы банков, как основы расширения масштабов банковской деятельности и фактора, способствующего повышению доверия к банкам со стороны кредиторов и вкладчиков;

- рост основных показателей системы коммерческих банков;

- рост показателей, характеризующих уровень финансового посредничества системы коммерческих банков;

- рост объема вкладов, привлекаемых от населения;

- увеличение доходности капитала.

Представительство банков за пределами столицы особенно слабо развиты. Нет полной прозрачности владельцев, получающих прибыль, а корпоративное управление остается слабым, что вызывает беспокойства в отношении кредитования связанных со сторон на привилегированных условиях.  

Существует тенденции, характеризующие низкое качество управления в коммерческих банках; это проявляется в неэффективной кредитной и ипотечной политике коммерческих банков. В результате снижается качестов кредитного портфеля.

При этом необходимо отметить концентрацию кредитных ресурсов в определенных сферах и отраслях экономики, усиливающую подверженность банков кредитному риску. В частности, кредиты в иностранной валюте, выданные банками под импортные операции, в условиях значительного изменения  валютного курса оказались объектом потенциального риска невозврата. Высоко рискованным видом банковских вложений также стали кредиты  выданные в иностранной валюте тем заемщикам, у которых основной источник доходов формируется в национальной валюте. Таким образом, перекосы в кредитной политике вкоммерческих банков, несбалансированность рисков и прибыльности ухудшали финансовое положение банков.

Анализ  кредитныхвложений в экономику за последние 5 лет (2007-2011 гг.) постоянно растут, хотя последние годы темпы роста значительно замедлился. Так, в 2011 году по сравнению с 2007 годом кредитные вложения увеличились на 22474 миллиона сомов; с 2008-м –14920,4; с 2009-м –9282,2 и с 2010 годомна 6716,1 миллионовсомов. Такая же динамика ростанаблюдается и по кредитам для целей бизнеса, потребительским кредитам физическим лицам и прочим кредитам.

В то время, выданные ипотечные кредиты имеют тенденцию к сокращению. Так, если в 2007году этих кредитов выданы на сумму 3409,1 миллионов сомов, то в 2008-м –3252,7 миллионов сомов, в 2010-м – 2797,5 миллионов сомов, и в 2011 году –3178,5 миллионов сомов.1 . По сравнению с 2007 годом уменьшение составил 230,6 миллионов сомов. Наибольшая сумма ипотечных кредитов выдана в  2008 году – 3618,0 миллионов сомов.

В общей сумме кредитных вложений в экономику более одной третей части занимает кредиты для целей –бизнеса—72,5 процента в 2011 году, и по сравнению с 2007 годом выросли на два пункта. Вслед этих кредитов в структуре общих вложений составляют потребительские кредиты- 8,8%. На долю ипотечных кредитов приходится в 2011 году лишь 6,4% выданных сумм и по сравнению с 2007 годом они уменьшились на половину. Это говорит о том, что был всплеск после принятия Закона о залоге. Но за анализируемый период их доля из- года в год сокращаются, что свидетельствует о свертывании(уменьшении) ипотечного кредитования в республике.

В 2008 году выданы ипотечные кредиты на 367,6 млн. сомов, в 2009 году 220,3 млн.сомов, в 2010 году 421,2 млн. сомов, в 2011 году 393,3 млн.сомов и в 2012 году 1 541,1  млн.сомов или соответственно рост составил 25,7,  170,0 и 40,6 млн. сомов, за исключением 2010 года, когда самая большая сумма кредита. Процентный рост составил по сравнению 2008 года на 1,069%, 2009 года на 1,78%, 2010 года 0,93%, 2011 года 1,15%.

в 2008 году выданы ипотечные кредиты на 917,7 млн. сомов, в 2009 году 345,4 млн.сомов, в 2010 году 496,8 млн. сомов, в 2011 году 1 119,6 млн.сомов и в 2012 году 1 541,1  млн.сомов или соответственно рост составил 25,7,  170,0 и 40,6 млн. сомов, за исключением 2010 года, когда самая большая сумма кредита. Процентный рост составил по сравнению 2008 года на 1,67%, 2009 года на 4,46%, 2010 года 3,1%, 2011 года 1,37%.

Список использованных  литератур

  1.  Закон о национальном банке Кыргызской Республики от  29.07.1997
  2.  Разумова И.А. «Ипотечное кредитование», 2-е изд. – СПБ: Питер 2009
  3.  Кудряцев В.А. «основы организации ипотечного кредита»,1998.
  4.  Хлестков Л.И. «История ипотеки», Киев, 1998.
  5.  МакНотонД., БалтропК.Дж.. Банковские учреждения в развивающихся
  6.  Закон о банках и банковских деятельностей в Кыргызской Республике от  29.07.1997
  7.  О внесении изменений и дополнений в закон Кыргызской Республики «О банках и банковских деятельностей в КР» от 26.03.2003// Эркинтоо 1.04.2003

«Кредитование»: Пер. с англ.—К: Торгово –издательское бюро ВНУ,1994

  1.   Бабич А.М., Павлова Л.Н. «Финансы»: Учебник.—М.: ИД ФКБ-ПРЕСС, 2000
  2.  Бектенова Д.Ч. «Финансы и кредит». Учебник для студентов экономических факультетов. КРСУ—Бишкек, 2009
  3.  Брук Н. «Банковское дело и финансирование инвестиций». Том 1:Теории и концепции. Материалы Института Экономического Развития Всемирного Банка, WashingtonD.C., 1999
  4.  Брук Н. «Банковское дело и финансирование инвестиций». Том 2:Практика и стратегия. Материалы Института Экономического Развития Всемирного Банка, WashingtonD.C., 1995

  1.  Горемыкин  В.А. « Ипотечное кредитование». МГИУ, 2007
  2.  Гуртов В. « Проблемы становления ипотечного кредитования в России»Аль-Пари,2000
  3.  Д.МакНотон . Банковские учреждения в развивающихся странах. Том 1: «Укрепление руководство и повышение чувствительности к переменам», WashingtonD.C., 1994
  4.  Жукова Н. «Рынок ипотечных кредитов», 2008
  5.  Касъяненко Т.Г., Бузова И.А. «Ипотечно-инвестиционный анализ при ипотечном кредитовании». Учебник пособие. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2001
  6.  Банковское дело. – М.: Финансы и статистика, 1998
  7.  МакНотонД., БалтропК.Дж.. Банковские учреждения в развивающихся странах. Том 2: «Интерпретация финансовых отчетов », WashingtonD.C., 1994
  8.  Миллер Р.Л., Ван-Хуз Д.Д. «Современные деньги и банковское дело»:Пер.с англ. – М.: ИНФРА—М,2000
  9.  Озиус М.Е., Путнам  Б.Х. «Банковское дело и финансовое управление рисками». Материалы Института Экономического Развития Всемирного Банка, WashingtonD.C., 1992
  10.  Поляк  Г.Б.Финансовый учебник для вузов; -- 4-е изд., перераб. и доп.—М.: ЮНИТИ.-ДАНА, 2011

  1.  Мусакожоев Ш.М., Мейманов К.М. Экономика Кыргызской Республики: Учебное пособие.- Бишкек: УЦ НИИЭ МФ КР, 1997
  2.   РомановскийМ.В., ВрублевскийО.В., Сабанти Б.М. «Финансы»: Учебник для вузов.  Юрайт—М, 2002
  3.  Словарь банковских и финансовых терминов Англо-русский. Часть 1, 1993
  4.   Словарь банковских и финансовых терминов Англо-русский. Часть 2, 1993
  5.   Страйк Р., Косарева Н.Б. « Жилищное ипотечное кредитование в условиях современной России»// Деньги и кредит, 1995
  6.   Тарасевич Е.И. «Финансирование инвестиций в недвижимость» СПб.: Изд-во СПбГТУ, 1996
  7.  Абдымаликов К. Экономика Кыргызстана (на переходном этапе): Учебник.- Бишкек: «Бийиктик», 2010
  8.  Ужегов А.Н. «Квартира в кредит: ипотечная сделка». СПб.: Питер, 2001
  9.  Цылина А.Г. « Ипотека: жилье в кредит», Москва  2001
  10.  Янкина И.А. «Деньги, кредит. Банки». Практикум: учебник. КНОРУС, 2010
  11.  Койчуев Т. К. «Экономика Кыргызской Республики» учебное пособие для вузов, Бишкек, 2003.
  12.  Койчуев Т.К., Орузбаев А.О., Кумскова Н.Х. и др. Экономика Кыргызской Республики: Уч. пос. для вузов. Бишкек, 2003.
  13.  Финансы, денежное обращение и кредит. Учебник под редакцией Сенчагова В.К., Архипова А.И. – М. Проспект, 1999.

3Разумова И.А. «Ипотечное кредитование». – СПБ: Питер 2009

47 Кыргызстан в цифрах. Статистический сборник.-Б, 2012.