70807

ОСОБЕННОСТИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Дипломная

Государство и право, юриспруденция и процессуальное право

Цель настоящего исследования заключается в разработке на основе анализа существующей законодательной базы и судебной практики теоретических и практических положений, направленных на совершенствование гражданско-правового регулирования договора продажи жилых помещений.

Русский

2014-10-27

492.5 KB

42 чел.

PAGE   \* MERGEFORMAT 84

СОДЕРЖАНИЕ

[1] ВВЕДЕНИЕ

[2]
ГЛАВА 1. ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

[3] 1.1. Анализ российского законодательства о договоре продажи жилых помещений

[4] 1.2. Понятие и сущность договора продажи жилого помещения

[5] 2.1. Цена, предмет, лица, сохраняющие право пользования жилым помещением - как существенные условия договора купли-продажи жилого помещения

[6] 2.2. Государственная регистрация договора купли-продажи жилого помещения

[7] ГЛАВА 3. ОТДЕЛЬНЫЕ ОСОБЕННОСТИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

[8] 3.1. Купля-продажа квартир в домах жилищно-строительных кооперативов

[9] 3.2.Купля продажа жилого помещения посредством ипотечного жилищного кредитования

[10] 3.3.Купля продажа комнаты в коммунальной квартире

[11] ЗАКЛЮЧЕНИЕ

[12] БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК


ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. В настоящее время жилое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры и жилого дома) – не только место проживания, но и вполне ликвидный инвестиционный инструмент, который позволяет не просто сохранить, но и существенно приумножить вложенные средства, принося стабильный доход собственнику. Таким образом, в настоящее время в нашей стране не существует других финансовых механизмов и институтов, обеспечивающих достойное приумножение средств рядовых вкладчиков, кроме вложений в жилье, что, в свою очередь, обусловливает увеличение числа сделок с жилыми помещениями и, особенно, купли-продажи. В соответствие с потребностями гражданского оборота российский законодатель, стремясь урегулировать определившиеся в обществе тенденции по купле-продаже жилых помещений, опираясь на практику применения норм Гражданского кодекса Российской Федерации, иных нормативных правовых актов в данной сфере, постепенно формирует качественно новую законодательную базу, детально регламентирующую данный институт, это безусловно, привело к определенным позитивным результатам и, в частности, расширило пути участия в долевом строительстве, возросли надежность и доходность самого инвестирования в жилье, набирают оборот ипотечные ценные бумаги, в целом повысилась правовая защищенность участников договоров продажи жилых помещений.

Вместе с тем, следует отметить, что далеко не все законодательные пробелы в сфере оборота жилых помещений, и в особенности их продажи, устранены. Прежде всего, закрепленный в ГК РФ и нуждавшийся в совершенствовании механизм реализации договора продажи жилых помещений, оставлен ЖК РФ практически без внимания. Ни в одном нормативном правовом акте не определено понятие договора продажи жилого помещения, не обозначена специфика данного вида сделок с квартирами и жилыми домами. Кроме того, не определен и не сформирован государственный контролирующий орган в данной сфере; не доработаны вопросы поручительства как способа обеспечения исполнения обязательства по договору продажи жилья; законодательно не защищены интересы созаемщиков по договору ипотечного кредитования в случае привлечения их к солидарной ответственности, и др.

Недостатки российского законодательства в данной сфере зачастую восполняются судебной практикой и разъяснениями высших судебных инстанций. Как показывает судебная практика, сделки с жилыми помещениями порождают существенное количество споров, причем правовые конфликты по поводу купли-продажи жилых помещений – одной из самых сложных гражданско-правовых сделок в российском праве, занимают лидирующее место. К примеру, за 1 полугодие 2011г. в районных судах жилищные дела, в том числе по спорам, связанным с куплей-продажей жилых помещений, составили 16,2% от общего числа оконченных производством дел (в 1 полугодии 2010 года – 13,5%); у мировых судей в 1 полугодии 2011 г. количество споров, связанных с куплей-продажей, приватизацией и другими сделками с жилой площадью выросло на 11,5% (до 559,1 тыс. дел)1.

Таким образом, в настоящее время существует объективная необходимость в проведении комплексного научного исследования проблем договора продажи жилых помещений в целях совершенствования его гражданско-правового регулирования, что и обусловило выбор темы выпускной квалификационной работы.

Степень научной разработанности. Теоретические вопросы договора купли-продажи явились предметом исследования в трудах многих выдающихся отечественных ученых. Еще до революции 1917 г. значительные разработки в данной области были сделаны классиками русского гражданского права: К. Анненковым, Е.В. Васьковским, Ю.С. Гамбаровым, Д.И. Мейером, С.А. Муромцевым, К.П. Победоносцевым, Г.Ф. Шершеневичем и др.

В советский период развития гражданского права серьезные исследования в данной области проводились: М.М, Агарковым, С.С. Алексеевым, С.Н. Братусем, Д.М. Генкиным, О.С. Иоффе, О.А. Красавчиковым, В.П, Грибановым, P.O. Халфиной, Б.Б. Черепахиным и др.

В последние десятилетия научные исследования, касающиеся правового регулирования договора продажи недвижимости в целом и жилых помещений, в частности, проводились многими авторам, в том числе: Т.Е. Абовой, М.И. Брагинским, С.А. Боголюбовым, М.М. Бринчуком, В.В. Витрянским, С.А. Зинченко, Н.Д. Егоровым, О.Н. Садиковым, А.П. Сергеевым, Е.А. Сухановым, Ю.К. Толстым и другими российскими цивилистами.

Вместе с тем, при всей теоретической и практической значимости проведенной научной работы, вопросы договора продажи жилых помещений недостаточно разработаны, необходим комплексный подход к их исследованию с учетом законодательного и правоприменительного опыта, сложившегося в последние годы, когда вступил в силу целый комплекс нормативных правовых актов, на качественно новом уровне регулирующий общественные отношения в данной сфере.

Цель настоящего исследования заключается в разработке на основе анализа существующей законодательной базы и судебной практики теоретических и практических положений, направленных на совершенствование гражданско-правового регулирования договора продажи жилых помещений.

Достижение данной цели связано с решением следующих научно-практических задач:

- провести анализ российского законодательства о договоре продажи жилых помещений;

- изучить понятие и сущность договора продажи жилого помещения и охарактеризовать существенные условия договора продажи жилого помещения;

- выработать конкретные предложения по совершенствованию современного российского законодательства, регулирующего общественные отношения по договору продажи жилого помещения, направленные на обеспечение прав и охраняемых законом интересов участников гражданского оборота.

Объектом исследования выступают общественные отношения, складывающиеся в сфере реализации договора продажи жилых помещений в Российской Федерации.

Предметом исследования явились нормы законодательства Российской Федерации, регулирующие отношения в сфере продажи жилых помещений, судебная практика, монографическая литература, относящиеся к теме исследования.

Методология исследования. Данное исследование основано на совокупности таких методов научного познания, как: диалектический, комплексный, историко-правовой, сравнительно-правовой, системного анализа, формально-логический, социологический и др.

Структура работы. Работа состоит из введения, трех глав, заключения и библиографического списка.


ГЛАВА 1. ЮРИДИЧЕСКАЯ ПРИРОДА ДОГОВОРА ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

1.1. Анализ российского законодательства о договоре продажи жилых помещений

Изучение истории развития законодательства важно в условиях формирования современных нормативных правовых актов. Наши предки начинают осмысливать и определять характер владения землей только с появлением княжеской власти и образованием политического союза. Чтобы обеспечить себе взимание налогов, правительство должно было прикрепить каждое селение к одному месту. С другой стороны, за недостатком денежных средств государи жаловали земельными участками своё войско и служилых людей. Так складывалось общинное и поместное землевладение. Общинная собственность на землю исчезла уже к концу XV века.

В российском законодательстве само понятие «недвижимое имущество» встречается впервые в Указе Петра I «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» от 23 марта 1714 года2 (Указ о Единонаследии) и в дальнейшем получило широкое распространение в нормативных актах и практике. С 1835 г. в России вступил в действие систематизированный акт – Свод законов Российской империи3. В ст. 383 т. 10, ч. 1 Свода законов определялось, что имущество делится на движимое и недвижимое. Различие между движимыми и недвижимыми вещами образовалось «вследствие преобладающего в средние века значения земли» и в результате того, что земля «необходимо подвергается в частном обладании таким ограничениям, которые чужды движимым вещам» Устанавливая различный правовой режим для движимого и недвижимого имущества, законодатель, тем не менее, не давал определения понятий тех и других.

Неудачная редакция статей и отсутствие законодательного определения недвижимости вызвали обоснованную критику учёных-цивилистов, в том числе: Е.В. Васьковского, Л.А. Кассо, Г.Ф. Шерщеневича и др. В результате были сформулированы определенные доктринальные дефиниции.

Бесспорным недвижимым объектом всеми авторами (К. Малышев, Ю. Гамбаров, Е. Трубецкой, Л. Кассо) признавалась земля; некоторые ученые писали о части земной поверхности (Г. Шершеневич), земельных или поземельных участках (Д. Азаревич). Но по вопросу о том, какой критерий должен быть положен в основу разграничения движимых и недвижимых вещей, мнения ученых расходились.

Г. Шершеневич, К. Нобедоносцев, А. Гуляев, Е. Трубецкой, К. Кавелин проводили классификацию вещей на движимые и недвижимые не только по естественному, природному свойству предметов, но и указывали на необходимость существования для недвижимости механической или органической связи с земной поверхностью.

Ст. 384 т. 10, ч. 1 Свода законов недвижимым имуществом признает также землю, дома, фабрики и т.д., но фактически в основе определения этой категории недвижимости положены природные свойства вещей, не создаваемые правом, а только констатируемые им и сопровождаемые известными юридическими последствиями.

Следующую категорию недвижимости составляли «юридически недвижимые» вещи. В эту группу включались и принадлежности недвижимых имуществ – движимости по природе, но которым придавалось свойство недвижимости (ст. ст. 386–390 т. 10, ч. 1 Свода законов), в данном случае, как отмечал Н.Л. Дювернуа, «для операций чисто юридических, мы в известных случаях иммобилизуемой движимости, то есть, подчиняем юридический характер обладания ими нормам, существующим для недвижимых имуществ»4

Деление на движимость и недвижимость применялось не только к вещам, но и к правам. Но в основу классификации не мог быть положен критерий, применяемый к «телесным вещам», поэтому, по мнению Е.В. Васьковского, следовало бы «обратить внимание на объект права и считать права на недвижимость – недвижимыми, а права на движимость и на действия других лиц – движимыми»5.

В проекте Гражданского уложения России в отличие от законов гражданских (т. 10 Свода законов), уже содержалось определение недвижимого имущества, которым признавались земля, а также строения или сооружения, неподвижно к земле прикрепленные, как-то дома, заводы, фабрики (ст. 32).

14 апреля 1866 г. принято Положение о нотариальной части6, в соответствии с которым: сделки о переходе, ограничении права собственности на недвижимое имущество под страхом недействительности должны были быть совершены у нотариусов и затем обращены в крепостные через утверждение их старшим нотариусом. Вещные права на недвижимость не приобретались до утверждения последним сделок, за исключением установленных в законе. При всех преимуществах нотариальной системы по сравнению с крепостным порядком и она не лишена была многих недостатков: неопределенность момента приобретения вещного права, отсутствие принципа достоверности, принцип гласности представлял собой пустую формальность, чрезмерная сложность процедуры.

В конце XIX века в России появился проект Вотчинного Устава, который должен был заменить существующий порядок возникновения вещных прав на недвижимое имущество на вотчинную систему, которая уже нашла применение в западных государствах. Согласно этому проекту, вотчинные (вещные) права, основанные на договорах, должны были устанавливаться не иначе как внесением их в вотчинные книги. Содержание вотчинных книг должно было основываться на принципах гласности, достоверности и бесповоротности приобретенных по ним прав. Все сделки, направленные на установление вотчинных прав, должны были совершаться только нотариальным порядком под страхом их недействительности.

Таким образом, принятие Гражданского уложения и Вотчинного Устава позволило бы ввести в России строгую систему оборота вещных прав на недвижимое имущество и обеспечить должную защиту государством прав владельцев имущества. Но изменения в общественном строе не позволили реализовать проекты многих законов, в том числе и положения нормативных актов, обеспечивающих регулирование оборота недвижимости.

В результате революции в России в феврале 1917 г. главным органом в государстве стало Временное Правительство, за тот короткий промежуток времени, пока эта структура являлась высшим органом государственной власти, она фактически не принимала акты по регулированию правового режима недвижимых вещей, который по-прежнему определялся на основе норм Свода законов Российской Империи.

Одним из первых декретов советской власти был Декрет от 26 октября 1917 г., «О земле»7, который провозглашал, что «помещичья собственность на землю отменяется немедленно без всякого выкупа», «помещичьи имения со всеми принадлежностями переходят в распоряжение волостных земельных Комитетов и уездных Советов Крестьянских Депутатов впредь до Учредительного Собрания».

С 18 декабря 1917 г. Декретом «О запрещении сделок с недвижимостью» были приостановлены какие бы то ни было сделки по продаже, покупке, залогу, т. п. всех недвижимостей в городах8. В 1918 г. Декретом ВЦИК «Об отмене права частной собственности на недвижимости в городах»9 в городских поселениях численностью жителей свыше 10000 была отменена частная собственность на все строения, которые вместе с находящейся под ними землей имели стоимость или доходность свыше предела, установленного органом местной власти (ст. 2). Данные строения были муниципализированы.

В период НЭПа появляются понятия денационализированных предприятий (с числом рабочих менее 20, которые государство считает невыгодным держать за счет средств своего бюджета и которое оно передает прежнему собственнику) и демуниципализированных строений (безвозмездно передаваемые бывшим собственникам и их наследникам или фактическим владельцам, ввиду невозможности использования их Местными советами)10. Основные положения НЭПа о частной собственности на имущество были отражены в Декрете от 22 мая 1922 г. «Об основных частных имущественных правах, признаваемых в РСФСР, охраняемых её законами и защищаемых судами РСФСР»11

На практике наиболее широкое распространение из всех сделок, предметом которых являлась недвижимость, получил договор купли-продажи жилых строений. Однако оборотоспособность последних, как объектов права собственности частных лиц, значительно ограничивалась правилом, содержавшимся в ст. 182 ГК РСФСР (1922 г.) и имевшим «своей целью борьбу с двумя явлениями, недопустимыми в советском строе: а) сосредоточением в одних руках крупных ценностей в виде многочисленных домовладений и б) со спекуляцией жилищами». Статья 182 закрепляла, что строение могло быть продано собственником, только если он, а также его несовершеннолетние дети и супруг в течение трех последних лет не отчуждали строений. А лицо могло купить строение только в том случае, если оно, его супруг, несовершеннолетние дети не обладают на праве собственности другими строениями. Для договоров купли-продажи строений и права застройки требовалось соблюдение нотариальной формы и последующая регистрация в коммунальном отделе.

Только с введением Закона «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990 г. и Закона «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 4 июля 1991 г. в гражданский оборот были введены квартиры в многоквартирном доме. Были сняты ограничения в количестве, размерах, стоимости жилой недвижимости, находящейся в собственности граждан. Данный принцип был закреплен и в Законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. (ст. 6, 7)12.

В России сделки с недвижимостью составляют 90% гражданского оборота. Таким образом, недвижимость имеет особое значение для современного российского рынка.

В условиях современного рынка потребность в жилье мыслится как потребность обладать жильем на праве частной собственности. Жилые помещения являются разновидностью недвижимости. Недвижимость – это одна из основных составляющих, обеспечивающих нормальное существование человека. Право иметь движимое и недвижимое имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами является основой развития рыночного оборота. По мнению Гегеля, все правовое поле государства производно от правового регулирования оборота недвижимости. С переходом к рыночной экономике установилось множество форм собственности на недвижимое имущество: частная, государственная, муниципальная и иные. Недвижимость включена в систему рыночного оборота путем совершения с ней таких сделок, как купля-продажа, залог, наследование, доверительное управление, аренда и др. Кроме того, возникают новые формы отношений по поводу недвижимости, например, долевое участие в строительстве, ипотека. Отношения по купле-продаже недвижимости еще во многом не урегулированы законодательно, так как формы их настолько разнообразны, что изначально предусмотреть все возможные их трансформации не представлялось возможным.

В российской практике решение вопроса собственности на недвижимость определяет наше будущее. Именно сделки с недвижимостью порождают в обществе наибольшее количество споров, связанных с правами сторон, и в первую очередь – с формированием эффективного класса собственников. В связи с этим законодатель, опираясь на практику применения ГК РФ по поводу отношений по купле-продаже недвижимости, иных нормативных правовых актов, постепенно формирует законодательную базу, детально регламентирующую куплю-продажу жилья.

С 1 марта 2005 г. вступил в силу Жилищный кодекс РФ. В соответствии с Конституцией РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов РФ (п. «к» ч. 1 ст. 72). Как следует из ч. 2 ст. 76 Конституции РФ, по жилищному законодательству издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, При этом согласно ч. 5 ст. 76 Конституции РФ законы и иные нормативно-правовые акты субъектов РФ не могут противоречить федеральным законам. В случае такого противоречия приоритет принадлежит федеральным законам. Главным нормативным правовым актом любой отрасли законодательства, в том числе и жилищного, является Конституция РФ.

Основным актом, регулирующим жилищные отношения, в настоящее время, безусловно, является Жилищный кодекс, который определяет основные принципы реализации конституционного права граждан Российской Федерации на жилище в новых социально-экономических условиях, устанавливает общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности и видов использования недвижимости в жилищной сфере.

ГК РФ в части первой (гл. 18) регулирует право собственности и иные вещные права членов семьи собственника жилого помещения, в части второй содержатся положения о договоре найма жилого помещения, а также нормы, регулирующие особенности продажи жилых помещений, часть третья ГК РФ устанавливает особенности наследования жилых помещений.

Федеральные законы, законы субъектов РФ, иные нормативные правовые акты федеральных органов власти и органов власти субъектов РФ принимаются соответствующими органами в пределах их полномочий. ЖК РФ содержит большой перечень вопросов, подлежащих решению Правительством РФ: утверждение типового договора социального найма жилых помещений, установление перечня заболеваний, при которых совместное проживание с лицами, страдающими ими, в одной квартире невозможно и т.д.

Ведомственные нормативные акты, принимаемые министерствами и иными федеральными органами исполнительной власти, подлежат применению только лишь в случае их государственной регистрации в Министерстве юстиции РФ и официального опубликования в соответствии с указом Президента РФ от 21.01.1993 года и Постановлением Правительства РФ от 13.08.1997 года. При этом акты, не прошедшие государственной регистрации, а также зарегистрированные, но не опубликованные в установленном порядке, не влекут за собой правовых последствий.

Органы местного самоуправления вправе принимать акты, регулирующие жилищные отношения, однако компетенция их существенно ограничена.

За период после принятия нового ЖК сложилась правоприменительная практика, основанная на его нормах. Выявились достоинства и недостатки правового регулирования отношений по поводу жилых помещений. В основе всей этой системы, лежит положение, в соответствии с которым человек, проживающий в помещении, должен быть его собственником. Весь опыт развития человечества, вне зависимости от цивилизации, показывает основательность такого подхода.

Одним из оснований возникновения жилищных прав и обязанностей по правилам п. 4 ст. 10 ЖК РФ является приобретение в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом, прежде всего по договору купли-продажи жилых помещений. Это одна из самых сложных гражданско-правовых сделок в российском праве, приводящая к многочисленным спорам и конфликтам.

В районных судах в 2011 г. жилищные дела составили 16,2% от общего числа оконченных производством дел (в 2010 году – 13,5%), в том числе:

о выселении – 2,4% (46 тыс.), (в 2010 году – 2,2%) (45,6 тыс.));

иски, связанные с приватизацией жилой площади, – 1,7% (32,9 тыс.), (в 2010 году – 0,8% (16,6 тыс.)), то есть их количество возросло почти в 2 раза;

другие жилищные споры – 12% (229 тыс.), (в 2010 году – 10,5% (214,5 тыс.)), то есть прирост составил 6,8%, из них оплата коммунальных платежей – 24,2%, что в 2 раза меньше, чем в 2010 году – 51%. А у мировых судей количество споров, связанных с приватизацией жилой площади, и других жилищных споров выросло на 0,8% – 559,1 тыс., или 11,5% (в 2010 году – 10,7% (402,7 тыс.)), в основном за счет споров о взыскании платы за жилую площадь и коммунальные платежи (раздел 2 формы по гражданским делам)13.

Наконец, особой ценностью объектов недвижимого имущества объясняется появление и распространение на рынке недвижимости различных видов мошенничества, особенно при продаже жилых помещений. Все эти обстоятельства в совокупности свидетельствуют о том, что нередко заключение сделки купли-продажи жилых помещений связано с риском возникновения убытков, которые могут оказаться весьма значительными. Неправильное оформление документов, незнание порядка и правовых последствий регистрации сделки с недвижимостью либо прав на нее, а также отсутствие должной осмотрительности при заключении сделки, – все это вполне может привести к тому, что сторона не получит должного по сделке, объектом которой является жилье. Чтобы избежать ряда неприятностей, при оформлении сделки с недвижимостью целесообразно прибегать к помощи профессионалов – юристов и адвокатов. Однако не менее важно самому разбираться в основных правовых вопросах, которые возникают в связи с заключением подобных сделок.

1.2. Понятие и сущность договора продажи жилого помещения

Бесспорно, самой распространенной формой распоряжения жилыми помещениями является купля-продажа. Понятие договора купли-продажи жилых помещений прямо в Гражданском кодексе РФ не предусмотрено. Его можно вывести на основе легального определения договора купли – продажи недвижимости (п. 1 ст. 549 ГК РФ). По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ). Тем более, как видно из текста нормативного определения, в не исчерпывающий перечень недвижимого имущества, подлежащего передаче по договору купли-продажи недвижимости, специально включена квартира – наиболее распространенный вид жилого помещения. Таким образом, на основе общего определения договора купли-продажи, данного в ст. 454 ГК РФ, в сочетании со специальным определением договора купли-продажи недвижимости и ст. 558 ГК РФ, регламентирующей особенности продажи жилых помещений, можно сформулировать понятие договора купли-продажи жилого помещения следующим образом: по договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Договор продажи жилого помещения является подвидом договора продажи недвижимости и, соответственно, подвидом общего договора купли-продажи. В силу п. 5 ст. 454 ГК РФ к порядку его заключения, а также к правам и обязанностям сторон применяются правила § 7 гл. 30 ГК РФ, а в части, не нашедшей регулирования в этом параграфе, общие положения о купле-продаже.

Г.Ф. Шершеневич отмечал: «Совокупность юридических отношений, охватываемых на Западе одним понятием купли-продажи, у нас разлагаются на три вида по едва уловимым признакам, а именно: на куплю-продажу в тесном значении этого слова, запродажу и поставку. В этом случае законодатель принял бытовые понятия, не обратив внимания на то, что они не содержат в себе достаточно юридических различий. С этой системой трех договоров, служащих одним и тем же юридическим средствам достижения экономической цели, русское законодательство стоит совершенно одиноко среди других правильных законодательств».

Существенным условием всякого гражданско-правового договора признается его предмет (ст. 432 ГК РФ). Основным признаком, позволяющим выделить этот вид договора, является его предмет – жилое помещение.

Договор купли-продажи жилого помещения является консенсуальным, но эта консенсуальность сопряжена с государственной регистрацией. Договор считается заключенным в момент достижения соглашения между сторонами и одновременной его государственной регистрации (ст. 164, ч. 2 ст. 558 ГКРФ). Договору продажи жилого помещения присущи общие для всех договоров купли-продажи черты, а именно: возмездность и взаимность.

Следует отметить, что само наименование «договор купли-продажи жилых помещений» носит лишь теоретический характер и на практике фактически не используется. Стороны такого рода договоров обычно называют их «договор купли-продажи квартиры» или «договор купли-продажи жилого дома» применительно к конкретному виду жилого помещения, подлежащего отчуждению. Не использует данный термин (название таких договоров) и судебная практика14.

Сторонами договора купли-продажи жилых помещений, как, впрочем, и иных объектов недвижимого имущества, могут быть любые субъекты гражданского права – граждане (в т.ч. граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства), юридические лица. Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования. По общему правилу продавцом в договоре купли-продажи выступает собственник жилой площади.

Механизм реализации договора жилых помещений был прописан в ГК РФ. Вновь принятый Жилищный кодекс практически оставил его без изменения.

Отказ ЖК РФ от регулирования договора купли-продажи жилых помещений выглядит, по крайней мере, странно, учитывая то количество пробелов и коллизий, с которыми сталкиваются лица при реализации правоотношений, основанных на этом виде гражданско-правового договора.

Правила определения предмета договора купли-продажи жилого помещения применительно к общим нормам по продаже недвижимости детализированы в ст. 554 ГК РФ. Исходя из данной нормы, в договоре купли-продажи недвижимости должны быть, указаны данные, позволяющие определенно установить, какая конкретно квартира, включая ее местонахождение, подлежит передаче покупателю.

При отсутствии этих данных в договоре условие о квартире (жилом помещении), подлежащей передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Интересно, что сведения, определяющие местонахождение, устанавливаются на основании данных, указывающих расположение жилого помещения на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества. Логично предположить, что определение расположения жилого помещения на земельном участке относится к жилым домам, отдельным строениям, а определение недвижимости в составе другого недвижимого имущества к квартирам, комнатам в многоквартирных домах. Из правила ст. 554 ГК РФ, императивно требующего точно указывать объект недвижимости в договорах о продаже недвижимости, возникла серьезная проблема. На этой почве появилась коллизия между правом на долю в застройке в целом и правом третьих лиц на точно оговоренную недвижимость, размещенную в объекте застройки. Суды, естественно, отдают приоритет собственнику (владельцу) конкретного объекта недвижимости, формально выполняя требования ст. 554 ГКРФ.

Договор купли-продажи жилья:

1) должен содержать данные, позволяющие установить, какое именно жилое помещение подлежит передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. В частности, необходимо указать местоположение (адрес) жилого помещения, общую и жилую площадь, этажность (этаж) и другие признаки (параметры) жилого помещения, которое является предметом договора купли-продажи.15

Сделка купли-продажи недвижимости, совершенная лицом, не наделенным собственником правом на ее отчуждение, в силу ст. 168 ГК РФ признается недействительной.

Прокурор Хостинского района г. Сочи обратился в суд с заявлением в интересах Багдасарян к Зорогляну о признании недействительным на основании ст. 167–169 ГК РФ договора купли-продажи квартиры в доме в г. Сочи, пос. Кудепста, удостоверенного 14 августа 1996 г. нотариусом г. Сочи и зарегистрированного БТИ г. Сочи 15 августа 1996 г., ссылаясь на то, что договор заключен неустановленным лицом, без согласия и ведома собственника квартиры Багдасарян. Багдасарян заявление поддержала, предъявив иск к покупателю квартиры Зорогляну о признании недействительным указанного договора и об устранении препятствий в пользовании квартирой. Дело неоднократно рассматривалось различными судебными инстанциями. Решением Хостинского районного суда г. Сочи (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Краснодарского краевого суда) в удовлетворении заявленных требований отказано. Заместитель Председателя Верховного суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных решений ввиду неправильного применения и толкования норм материального права. Президиум Краснодарского краевого суда 18 марта 1999 г. протест удовлетворил, указав следующее. Принимая решение по делу, суд первой инстанции считал, что договор заключен с соблюдением письменной формы, зарегистрирован в установленном порядке, Зороглян – добросовестный приобретатель, в связи с чем от него нельзя истребовать приобретенное имущество. Между тем данные выводы основаны на неправильном применении и толковании норм материального права.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, в том числе право отчуждать его в собственность другим лицам. Исходя из этого и положений п. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи продавцом, т.е. стороной, обязующейся передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), может выступать собственник отчуждаемого имущества либо лицо, которому он передал право распоряжения имуществом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Согласно ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Как установил суд, собственник квартиры Багдасарян упомянутый договор о ее продаже не подписывала, участия в его заключении не принимала, денежную сумму (цену) за квартиру не получала. При таком положении вывод суда о законности договора купли-продажи ошибочен. Сделка по отчуждению имущества, совершенная лицом, не являющимся собственником, не признаваемым стороной по договору купли продажи, не соответствует требованиям названных норм закона и в силу ст. 168 ГК РФ ничтожна.

Последствия недействительности такой сделки предусмотрены ст. 16 ГК РФ, в силу которой ответчик обязан возвратить полученное им имущество в натуре. Истица денежных сумм по сделке не получала, обязанности по их возврату не несет. Поэтому отказ в удовлетворении требований Багдасарян об устранении препятствий в пользовании квартирой также нельзя признать законным.

Истица не лишена возможности судебной защиты своего права способом, избранным на основании ст. 12 ГК РФ – применением последствий недействительности ничтожной сделки, и в том случае, если приобретатель – добросовестный. В ст. 167 ГК РФ применение последствий не ставится в зависимость от вины лиц, совершивших такую сделку.

Нельзя согласиться и с выводом суда о том, что квартира не может быть истребована у Зорогляна, так как он добросовестный приобретатель, поскольку она была отчуждена лицом, который временно владел ею с согласия собственника.

В соответствии со ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из владения иным путем помимо их воли.

В данном случае предмет спора – недвижимое имущество, право собственности и другие вещные права, на которое, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации; право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Однако, как предусмотрено п. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Таким образом, договор купли-продажи спорной квартиры недействителен с момента его заключения и не может служить основанием государственной регистрации перехода права собственности на квартиру от истицы к ответчику.

Переход права на недвижимость в отличие от вещей, регистрация прав на которые не требуется, связан не с передачей во владение, а с государственной регистрацией прав. Передача недвижимости во владение без документов, содержащих волю собственника на отчуждение имущества, исключает законность сделки купли-продажи, совершенной владельцем. Лицо, выступившее в качестве продавца по договору купли-продажи, не имело права распоряжаться квартирой и документами, позволяющими произвести отчуждение квартиры, т.е., определять ее юридическую судьбу, поэтому квартира выбыла из владения Багдасарян помимо ее воли и может быть истребована от любого лица.

Кроме того, покупатель при совершении сделки вправе проверить подлинность документов и наличие у продавца полномочий на отчуждение имущества, подлежащего государственной регистрации, следовательно, может знать о праве продавца на заключение договора купли-продажи. При неосмотрительности, неосторожности в действиях покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем. Зорогляна нельзя признать добросовестным приобретателем и потому, что, приобретая двухкомнатную квартиру, как видно из договора, по цене 3300 тыс. рублей, он не мог не знать, что эта цена в несколько раз меньше действительной стоимости квартиры.

Вывод суда о том, что квартира куплена за другую цену, в нарушение ст. 54 ГПК основан на недопустимых доказательствах: объяснениях ответчика об уплате за квартиру 110 млн. рублей и показаниях свидетелей об ошибочности указания в договоре названной цены вместо 30 млн. рублей. Договор купли-продажи недвижимости требует письменной формы, в связи с этим его условия могут подтверждаться только письменными доказательствами, в случае спора стороны лишены права ссылаться на свидетельские показания (п. 1 ст. 162 ГК РФ). Письменных доказательств об уплате иной, чем указано в договоре, покупной цены суду не представлено.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 330 ГПК неправильное применение или толкование норм материального права является основанием к отмене судебных постановлений в надзорном порядке. Поскольку обстоятельства дела судом установлены полно и правильно, но допущена ошибка в применении и толковании норм материального права, на основании п. 5 ст. 329 ГПК РФ судебные постановления отменены с вынесением нового решения (без передачи дела на новое рассмотрение) об удовлетворении заявления прокурора Хостинского района г. Сочи и иска Багдасарян.

Мать шестилетнего мальчика приватизировала на себя и на сына двухкомнатную квартиру в г. Москве. Через год она приобрела еще и жилплощадь в Тверской области, оформив право собственности на свое имя и имя ребенка, причем доли составляли соответственно 1/3 и 2/3 части квартиры, и спустя некоторое время там же и оформила мальчику прописку, поставив на регистрационный учет по месту фактического жительства. Квартиру в Москве решено было продать, что женщина и сделала.

Однако Головинский межрайонный прокурор посчитал, что эта сделка ущемляет права ребенка, и подал иск о признании недействительным договора купли-продажи.

Суд первой инстанции заявленные требования удовлетворил, и его решение не изменили ни определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда, ни постановление его же Президиума. Ответчица была вынуждена вернуть покупателю стоимость квартиры, которая впоследствии была проиндексирована на основании судебного Определения, и получить назад проданные квадратные метры.

Стоит ли говорить, что такое положение вещей пришлось не по нраву обеим сторонам по признанной недействительной сделке. Но, в отличие от хозяйки жилплощади, покупатель не собирался оставлять все как есть и, защищая собственный интерес, подал надзорную жалобу. И это принесло свои плоды - Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ Определением № 5-В05-106 от 17.01.2006 направила дело на новое рассмотрение.

Такая возможность предусмотрена действующим законодательством в связи с существенным нарушением нижестоящими судами норм материального права, и в частности ст. 168 ГК РФ. Исходя из ее содержания, признать сделку (в нашем случае - договор купли-продажи квартиры) недействительной можно лишь, если она не соответствует требованиям конкретных законов или иных правовых актов. Такого несоответствия судом надзорной инстанции выявлено не было.

Мать ребенка, заключая соглашение, действовала в своих интересах и интересах ребенка, являясь его законным представителем. Следовательно, никаких специальных полномочий для заключения сделки по продаже общей собственности ей не требовалось (п. 1 ст. 64 СК РФ).

Не допустила она также и нарушения требований абз. 3 п. 3 ст. 60 СК РФ, где говорится, что при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного. А это уже ст. 37 ГК РФ: "Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества подопечного". Разрешение матерью было получено, о чем свидетельствуют распоряжение главы управы района "Головинский" Северного административного округа г. Москвы, письмо комиссии по охране прав детей этой управы и распоряжение главы Конаковского района Тверской области. Все эти документы содержались в материалах дела и были приобщены в качестве доказательств.

Таким образом, на основании исследованных в ходе рассмотрения дела обстоятельств сделка была совершена в строгом соответствии с законом. Суд же тем не менее сослался на ст. 168 ГК РФ, не указав, какие же именно нормы права были нарушены. Само по себе ухудшение жилищных условий ребенка не может служить поводом для признания договора купли-продажи недействительным.

Или вот другой случай, когда согласие органа опеки и попечительства на продажу квартиры, доля в которой принадлежит несовершеннолетнему, не было получено, но сделка все-таки осталась действительной, правда лишь в определенной части.

Мать и дочь являлись собственниками двухкомнатной квартиры в центре столицы. После ее продажи у прокурора Басманной межрайонной прокуратуры г. Москвы возникли подозрения, что сделка была совершена с нарушениями требований действующего законодательства, в связи с чем интересы несовершеннолетнего ребенка могут быть ущемлены. Проверив фактические обстоятельства, прокурор счел свои умозаключения вполне разумными и обратился в Басманный районный суд г. Москвы.

В судебном заседании выяснилось, что разрешению на продажу указанной квартиры от органа опеки и попечительства сопутствовало определенное условие: женщина должна была приобрести взамен другую жилплощадь, причем не менее 53 кв. метров. В противном случае согласие на отчуждение детских долей аннулировалось.

Как следует из материалов дела, условие хозяйкой было проигнорировано, и разрешение фактически утратило силу. Несмотря на это, сделка по продаже имеющейся недвижимости все-таки состоялась: квартира была отчуждена найденному покупателю за довольно приличную сумму денег.

Учитывая эти обстоятельства, суд первой инстанции иск прокурора удовлетворил, признав договор купли-продажи недействительным. Его решение в целом поддержала и Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда, сделав лишь некоторые уточнения. Однако Определением Верховного Суда РФ № 5-В05-11 от 24.05.2005 дело было направлено на новое рассмотрение в связи с существенным нарушением нижестоящими судами норм материального права. В частности, тому факту, что проданная квартира находилась в совместной собственности и, следовательно, теоретически может быть определена в долях каждого собственника, не было уделено достаточно внимания. А зря, т.к. отсутствие разрешения органа опеки и попечительства на продажу квадратных метров несовершеннолетнего никак не в состоянии повлиять на право матери продать свою долю жилплощади. Этот вывод базируется на положении ст. 180 ГК РФ, ведь «недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части»16. Понятно, что каждая из сторон сложившейся ситуацией не очень довольна, ведь покупатель приобрел только часть квартиры, а продавец - только часть продал, но таков закон.

Определяя предмет договора купли-продажи жилого помещения, необходимо также определить, может ли самовольная постройка жилого помещения быть предметом данного договора.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными нормативными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Исходя из прямого указания законодательства РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой, т.е. совершать с ней какие-либо сделки.

По сути, данное строение в силу императивного указания закона изъято из гражданского оборота и не подлежит государственной регистрации, в том числе и как объект незавершенного строительства (ст. 8, 129 ГК РФ). Это обстоятельство подчеркнуто и в п. 7 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости.

Таким образом, сделки (в том числе купля-продажа) с указанными объектами ничтожны (ст. 168,169 ГК РФ).

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, указанных в ст. 222 ГК РФ (п. 3). Аналогичное положение закреплено и в специальном законодательстве РФ. Так, лицо, виновное в строительстве объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние (п. 3 ст. 25 Федерального закона «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»)17.

Но прежде, чем признавать сделку купли-продажи самовольно построенного жилого помещения (жилого дома) ничтожной, суд должен определить, действительно ли данная постройка является самовольным строением. Рассматривая судебную практику по защите прав добросовестного приобретателя жилого помещения, С.Ю. Макаров отмечает, что по прошествии трех лет с момента принятия Конституционным судом Российской Федерации Постановления от 25 апреля 2003 г. №6 - П «По делу о проверке конституционности положений п. 1 и 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, P.M. Скляновой и В.М. Ширяева» можно с достаточным основанием говорить о том, как складывается практика рассмотрения судами общей юрисдикции соответствующих споров. В связи с этим стало очевидно, какие обстоятельства имеют наиболее важное значение в данных ситуациях и, соответственно, какими доказательствами необходимо оперировать для обоснования своей позиции по делу. Появилась определенность в том, какую позицию по делу нужно занимать и какую доказательственную базу следует формировать как для защиты интересов добросовестных приобретателей, так и для защиты интересов лиц, стремящихся добиться истребования спорного жилого помещения у добросовестного приобретателя18.


ГЛАВА 2. СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ И ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

2.1. Цена, предмет, лица, сохраняющие право пользования жилым помещением - как существенные условия договора купли-продажи жилого помещения

Явная особенность, отличающая договор продажи жилого помещения (недвижимости) от других возмездных договоров и от иных договоров купли-продажи товаров содержится в статье 555 Гражданского кодекса РФ и заключается в том, что договор продажи жилья должен содержать согласованное сторонами в письменной форме условие о цене жилого имущества. Это условие является существенным для данного вида договора и при его отсутствии, такой договор будет считаться незаключенным.

Оценка недвижимости - наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи. Оценка недвижимости, в том числе жилого помещения - это явление многофакторное и сложное, поэтому на рынке недвижимости ее осуществляют профессиональные оценщики.

Цена может быть указана:

  1.  Путем обозначения в тексте договора купли-продажи жилого

помещения конкретной денежной суммы за жилое имущество.

2) Путем обозначения в договоре купли-продажи жилого помещения денежной суммы за единицу площади, в связи с чем цена жилого имущества определяется исходя из его площади.

При этом в обоих случаях цена может быть выражена:

непосредственно в рублях;

в рублях в сумме эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах.

Также возможна покупка жилого помещения в кредит. В соответствии со статьей 489 Гражданского кодекса РФ Договором купли-продажи товара в кредит может быть предусмотрена оплата этого товара в рассрочку. При этом такой договор будет считаться заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями указаны порядок, сроки и размеры платежей.

В отношении цены статьей 555 Гражданского кодекса РФ установлено два очень важных правила:

  •  Если в законе (например, в Законе о приватизации жилья) или в договоре купли-продажи недвижимости, в том числе жилого помещения, четко не сказано, что цена объекта недвижимости, продаваемой по договору продажи, не включает в себя (в качестве составной части) и цену на передаваемый вместе с ним земельный участок, то говорить о переходе к покупателю права собственности на этот земельный участок нет оснований.
  •  Но если ни закон, ни договор купли-продажи недвижимости, в том числе жилого помещения, не предусмотрели иное, то действует общее правило, состоящее в том, что цена на продаваемый объект недвижимости включает в себя и цену передаваемого вместе с объектом участка земли и право собственности на этот земельный участок19.

На основании пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи жилого помещения однозначно будет считаться незаключенным в случаях, когда:

  •  в договоре не указана цена
  •  по условиям договора цена не может быть определена. Так как прямо запрещено использование метода, предписываемого пунктом 3 статьи 424 Гражданского кодекса РФ, заключающегося в использовании цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары.

Специальным условие договора купли-продажи жилого помещения является условие о его предмете. Термин «жилая недвижимость» не применяется в ГК РФ. При определении объектов права собственности (гл. 18 ГК РФ) употребляется термин «жилые помещения». Здесь же указан критерий классификации помещений на жилые и нежилые - предназначенность для проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК РФ). В качестве объекта купли-продажи недвижимости законодатель называет жилой дом (его часть), квартиру (ее часть) (п. 1 ст. 558 ГК РФ), не раскрывая их значение и правовую природу. При этом жилые помещения не указаны прямо в ст. 130 ГК РФ в качестве объектов недвижимости. Их можно отнести к тому неопределенному кругу вещей, которые законодатель определил как «все, что неразрывно связано с землей». В ст. 673 ГК РФ «объект договора найма жилого помещения» - жилой дом (его часть), квартира (ее часть) объединены общим названием «жилые помещения». Указан в ней и главный признак данных помещений - их пригодность для постоянного проживания20.

Родовым понятием, согласно ГК РФ, по отношению к жилым домам, квартирам, частям жилых домов и квартир является «жилое помещение». Необходимо отметить, что к числу жилых помещений Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» относит также специализированные дома - общежития, гостиницы, приюты, дома маневренного фонда, специализированные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов, а также служебные жилые помещения. Данные специализированные жилые помещения имеют особый правовой режим и не выступают в качестве объекта сделок. Это связано в первую очередь с временным или социальным характером их использования. Право пользования ими возникает на основании совокупности юридических актов (административный акт, ордер) или договора возмездного оказания услуг (гостиничных, например). Рассмотрение вопроса их правового режима не относится к теме исследования.

Анализ действующего гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод, что термин «жилое помещение» имеет несколько значений:

- жилое помещение - это помещение, предназначенное для проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК РФ; п. 1 ст. 17 ЖК РФ);

- жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (ст. 15 ЖК РФ).

В юридической литературе жилые помещения также определяются как помещения, пригодные для постоянного проживания21. Другие авторы к ним относят помещения, пригодные для проживания и юридически признанные таковыми22.

Вывод Петрова Д.А. о том, что согласно формулировке в ГК РФ к жилым помещениям можно отнести и все указанные выше специализированные жилые помещения, предназначенные для временного проживания23, противоречит смыслу закона. Законодатель в ГК РФ не говорит о «постоянстве проживания» в отношении жилых помещений как объекта права собственности и применяет его к отношениям социального найма.

В ст. 15 ЖК РФ законодатель дополняет, что жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания. При этом не указывает на неразрывную связь с землей. И только в ст. 130 ГК РФ говорит о том, что к недвижимым вещам относится то, что прочно связано с землей. На наш взгляд, это не совсем правильно и именно ст. 15 ЖК РФ необходимо дополнить тем, что жилое помещение должно быть неразрывно связано с землей. В противном случае можно будет говорить о том, что строительные домики, предназначенные для временного проживания рабочих, будут признаваться жилыми помещениями, потому что они могут быть фактически использованы для целей постоянного проживания. При этом законодатель не выводит такого критерия, как постоянство, а дает только такой критерий, как предназначенность. Проведение этого анализа не относится к теме исследования.

Под предназначенностью следует понимать не сам факт длительности проживания семьи или человека в помещении, а его изначальное функциональное назначение, определяемое в проектной документации и отражаемое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним24 на основании данных технического и кадастрового учета. Именно из функциональной предназначенности выводятся соответствующие санитарно-гигиенические, технологические, конструктивные требования, предъявляемые к жилому помещению и ведущие в конечном счете к определению статуса помещения - жилое или нежилое.

«Предназначенность помещения для жилищных целей - это изначально заданная функция, обозначенная в соответствующих документах, которая не зависит от характера фактического использования объекта и от сохранения им способности удовлетворять жилищные потребности граждан»25. Таким образом, жилое помещение, являясь по назначению жилым, может стать непригодным для проживания (аварийным) в результате обычного износа или под влиянием особых обстоятельств (пожар, наводнение и др.). Изменение предназначенности помещения влечет за собой прекращение права собственности на жилое помещение и возникновение права собственности на нежилое.

Согласно действующему законодательству, пока помещение не снято с технического учета в качестве жилого и соответствующие изменения не будут внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, оно будет являться жилой недвижимостью и подчиняться установленному для нее правовому режиму.

В связи с этим возникает вопрос о статусе недостроенных жилых домов. На практике осуществляется государственная регистрация сделок купли-продажи объектов незавершенного строительства и перехода права собственности на жилое помещение, даже если строительство выполнено на 11%. Таким образом, приобретая только фундамент дома, покупатель становится собственником объекта жилых помещений.

Дома, не завершенные строительством, не являются жилыми помещениями, хотя относятся к недвижимому имуществу. В отношении их должен быть закреплен особый правовой статус, заключающийся в следовании данных объектов судьбе земельного участка. Это соответствовало бы одному из принципов земельного законодательства: «единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами» (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - ЗК РФ)26. Ни ГК РФ, ни ЗК РФ такое исключение не предусматривают. В данных нормативных правовых актах этот термин не применяется. Он используется только в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ (ст. 25)27, который регламентирует лишь один из элементов правового режима не завершенных строительством жилых домов - порядок возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения прав на них. В данной ситуации речь идет не о сделке с недостроенным домом, а об уступке права застройки. Данный вывод подтверждается положениями ЗК РФ, который рассматривает право застройки в качестве ограничения прав на землю (подп. 3 п. 2 ст. 56 ЗК РФ), а неосуществление строительства в течение трех лет с момента предоставления земельного участка на праве аренды для строительства в качестве основания для возможности расторжения данного договора арендодателем в одностороннем порядке (подп. 4 п. 2 ст. 46 ЗК РФ).

Высший Арбитражный Суд РФ относит не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, к недвижимому имуществу28. При этом презюмируется самостоятельность данных объектов во взаимосвязи с земельным участком. Считаем, что данная позиция неверна, так как приравнивает правовой режим недостроенных жилых домов к домам, законченным строительством, и допускает неоднократную продажу фундамента от запроектированного жилого дома как жилую недвижимость. На практике сделка с недостроенными жилыми домами в виде фундамента прикрывает собой сделку по приобретению земельного участка, получение которого по земельному законодательству является сложной и длительной процедурой. Полагаем, что законодатель должен определить критерии отнесения объекта, не завершенного строительством, к жилым помещениям. Вряд ли им может быть наличие одного фундамента. Отчуждаемый объект должен быть выполнен минимум на 90% от запроектированных работ, то есть допускается отсутствие только отделочных работ.

В жилищном законодательстве и юридической литературе29 отмечают дополнительный критерий деления помещений на жилые и нежилые - благоустроенность жилого помещения. Благоустроенность - понятие относительное. Как известно, к элементам благоустройства относятся водопровод, канализация, центральное отопление, ванна, электричество, газ, горячее водоснабжение, мусоропровод, лифт. Уровень благоустройства в населенных пунктах неодинаков и зависит от развитости инфраструктуры конкретного населенного пункта. Такой точки зрения придерживается и судебная практика.

Итак, анализ применяемых законодателем критериев классификации помещений на жилые и нежилые позволяет сделать вывод о том, что главным критерием отнесения помещений к объектам сделок с жилыми помещениями является их предназначенность для проживания граждан.

В науке гражданского права при определении понятия «жилое помещение» наряду с указанными используются и другие критерии.

В.В. Витрянский30 и В.П. Камышанский31 указывают на такой признак жилых помещений, как их регистрация в данном качестве органами, осуществляющими учет жилых и нежилых зданий. В.П. Камышанский дает следующее определение жилого помещения: «Под жилым помещением понимается помещение, законченное строительством и принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации)». Полагаем, что в этом определении не нашел отражения главный критерий отнесения помещений к жилым - его предназначенность для проживания.

Понятие жилого помещения как объекта сделок можно сформулировать следующим образом: жилое помещение - это изолированное, благоустроенное помещение, применительно к условиям данного населенного пункта, прочно связанное с земельным участком, предназначенное для постоянного проживания физических лиц, законченное строительством и принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации).

Наряду с термином «жилое помещение» законодатель применяет термины «недвижимость в жилищной сфере» (Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики», ЖК РФ), «жилище» (Конституция РФ, Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики»). Полагаем, что необходимо определить их значение для решения вопроса о возможности употребления как равнозначных с термином «жилая недвижимость».

Согласно ч. 2 ст. 1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» под недвижимостью в жилищной сфере понимается «недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее:

- земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные пристройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития;

- жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания;

- сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы».

В основе классификации недвижимости на жилую и нежилую лежит критерий предназначенности ее использования. В современной юридической литературе вопросу классификации объектов недвижимости уделяется большое внимание. В частности, выделяются следующие виды недвижимости в зависимости от субъекта осуществления права собственности на нее: государственная, муниципальная и частная32.

Вопрос о возможности применения термина «жилая недвижимость» тесно связан с проблемой соотношения понятий «здание» и «помещение», которая в юридической литературе и законодательстве решается неоднозначно. Одни считают, что понятие «здание» включает в себя понятие «помещение»33, так как последнее является частью первого34. Другие рассматривают помещения в качестве самостоятельного объекта недвижимости35. Некоторые цивилисты допускают использование понятия «жилое помещение» в двух значениях: и как здание в целом, и как его часть36.

Определение жилой недвижимости как объекта сделок можно сформулировать следующим образом: жилая недвижимость - это строение (его часть), предназначенное для постоянного проживания физических лиц, применительно к условиям данного населенного пункта, законченное строительством и принятое в установленном законом порядке в эксплуатацию, связанное с земельным участком, имеющим границы, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации), включающее жилые помещения, непосредственно удовлетворяющие жилищные и иные потребности физических лиц, а также подсобные и иные вспомогательные помещения, оборудование, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры, обслуживающие жилые помещения37.

В условиях сохраняющегося дефицита жилья при совершении сделок, связанных с отчуждением жилья, должны учитываться не только интересы сторон, но и гарантии стабильности закрепленного в ст. 40 Конституции РФ права на жилище иных граждан, проживающих в отчуждаемом жилом помещении или не проживающих, но сохраняющих право пользования им.

Закон не требует согласия таких лиц на продажу жилого помещения (лишь отчуждение жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи, возможно не иначе как с согласия органа опеки и попечительства - п. 4 ст. 292; п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ). Однако переход права собственности на жилое помещение к другому лицу не прекращает права пользования жилым помещением для лиц, имевших это право до отчуждения жилья (кроме самого собственника и членов его семьи, давших обязательство освободить жилое помещение после его продажи).

В качестве таких лиц могут выступать наниматели, заключившие договор «коммерческого» найма жилого помещения с прежним собственником (ст. 675 ГК), а также члены и бывшие члены семьи прежнего собственника, которые в обязательном порядке должны быть включены поименно в текст договора купли-продажи жилого помещения (п. 1 ст. 558 ГК). Эти гарантии сохраняются не только при продаже, но и при любом отчуждении жилого помещения (п. 2 ст. 292 ГК). При этом не имеет значения, проживают такие лица в отчуждаемом жилом помещении с правом постоянного пользования или не проживают, но сохраняют право пользования им в силу закона.

При возникновении спора, связанного с невключением названных лиц в договор продажи с указанием их прав на пользование отчуждаемым жилым помещением, суды обычно признавали договор недействительным с применением двусторонней реституции. Конституционный Суд РФ в Постановлении от 21 апреля 2003 г. № 6-П установил, что содержащиеся в п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ общие положения о последствиях недействительной сделки в части, касающейся обязанности каждой из сторон возвратить другой все полученное по сделке, не могут применяться по отношению к добросовестному приобретателю. Это решение вызывает вопросы и требует дополнительного толкования. Очевидно, однако, что в любом случае лица, сохраняющие в силу закона право пользования им после его отчуждения, вправе путем предъявления иска к покупателю требовать признания за ними такого права и устранения препятствий в пользовании. Кроме того, перечень в договоре купли-продажи жилого помещения таких лиц является существенным условием договора (п. 1 ст. 558 ГК), а потому эти лица, не включенные в текст договора, вправе требовать по суду в соответствии с п. 1 ст. 432 ГК признания договора купли-продажи жилья незаключенным с последствиями в виде отмены государственной регистрации договора и права собственности покупателя на предмет договора и восстановлением на него права собственности продавца. Покупатель же в такой ситуации может лишь требовать от продавца возврата уплаченных денег как неосновательно полученного (гл. 60 ГК).

Предположим, что лица, сохраняющие право пользования жилым помещением после его отчуждения, в полном соответствии с законом включены в текст договора об отчуждении жилого помещения. И в этой ситуации возникают проблемы, связанные с пробелами в законодательстве, определяющем правовой статус таких лиц, а также некоторые другие сопутствующие проблемы, вызывающие существенные трудности в правоприменительной практике.

К ним относится прежде всего вопрос о возможности постановки на регистрационный учет покупателя и членов его семьи в купленных квартире, доме, комнате в ситуации, когда не сняты с регистрационного учета члены (бывшие члены) семьи продавца. В большинстве случаев регистрационный орган ставит возможность регистрации нового собственника и членов его семьи в приобретенной квартире в зависимость от ее «юридической чистоты», т.е. при условии предварительного снятия с регистрационного учета бывшего собственника и членов (бывших членов) его семьи. Суды нередко отказывают в удовлетворении жалобы нового собственника на отказ в регистрации («прописке»).

Такая практика не основана на законе. Новый собственник с приобретением жилья в собственность приобретает право пользоваться им, а следовательно, и право на постановку его на регистрационный учет в нем независимо от оснований его приобретения. Наличие и реализация такого права не могут быть поставлены в зависимость от того, сняты ли с регистрационного учета бывшие собственники и есть ли другие лица, сохранившие право пользования жилым помещением после его отчуждения.

Такой вывод следует прежде всего из Закона РФ от 25 июня 1993 года № 5242-1 «О праве граждан на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ»38, не связывающего право собственника жилого помещения встать на регистрационный учет со снятием с такого учета иных лиц. Такова и позиция Конституционного Суда РФ, неоднократно подчеркивавшего в своих постановлениях уведомительный, а не разрешительный характер регистрации, наличие у регистрирующего органа не права, а обязанности зарегистрировать гражданина в жилом помещении, которое он в законном порядке избрал местом своего жительства39. Такую же позицию занял Верховный Суд РФ по конкретному делу40.

Другая проблема связана с выселением из приобретенного в собственность жилого помещения проживающих в нем нанимателей по договору найма, заключенному с прежним собственником, или иных лиц, сохранивших право пользования этим жилым помещением после его отчуждения (п. 1 ст. 558 ГК). Как правило, новый собственник пытается как можно скорее освободиться от таких "сожителей", в том числе путем обращения с иском в суд о выселении. На уровне закона проблема не имеет четкого решения. Нередко суды удовлетворяют иски новых собственников на основании п. 2 ст. 135 ЖК. Однако эта статья предусматривает выселение только нанимателей, но не любых иных лиц, сохранивших право пользования жилым помещением, и не в любое время, а лишь по окончании срока действия договора найма. Более того, эта статья вообще не должна применяться, поскольку тот же вопрос теперь регулируется ст. 684 ГК.

Следует отметить, что ситуация, при которой покупатель жилого помещения узнает об обременении приобретенного им жилого помещения договором найма того же помещения или его части, достаточно распространена на практике. Ведь ни договор найма жилья, ни право нанимателя на таковое не требуют государственной регистрации, и покупатель может и не знать на момент приобретения жилого помещения о наличии такого обременения. Нередки случаи, когда недобросовестный продавец сдает продаваемое жилое помещение в наем уже в процессе оформления договора купли-продажи и, получив с нанимателя наемную плату за год вперед, а с покупателя - стоимость жилья, исчезает в неизвестном направлении. И покупатель, "приятно" удивленный обнаруженной им юридической "нечистотой" приобретенного жилого помещения, вправе лишь требовать в судебном порядке уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи, что всегда связано с проблемой исполнения решения суда, т.е. возврата денег покупателю.

Наниматель жилого помещения (кроме случаев краткосрочного - до одного года - договора найма) имеет преимущественное право на возобновление договора найма жилого помещения на тот же срок независимо от смены собственника жилья, но при условии, что собственник не отказался от пролонгации договора в связи с решением не сдавать в наем это жилое помещение в течение не менее года (ст. 684 ГК). Таким образом, новый собственник жилого помещения, обремененного договором найма, заключенного нанимателем с прежним собственником, вправе в качестве наймодателя требовать выселения нанимателя, проживающего по краткосрочному (до года) договору найма - по истечении срока договора, а по более длительным договорам найма - тоже по истечении срока действия договора, но с предупреждением нанимателя об отказе в пролонгации договора не позднее трех месяцев до конца срока действия договора и при условии несдачи затем этого помещения в наем другим лицам в течение не менее года. Если договор найма был заключен с прежним собственником на неопределенный срок, должны применяться те же правила с учетом того, что договор считается заключенным на пятилетний срок, который исчисляется со дня его заключения с прежним собственником (п. 1 ст. 683 ГК).

Мать троих детей заключила сделку о приобретении в собственность квартиры в г. Реутове, состоящей из трех комнат, где вместе с мужем они собирались проживать большой и дружной семьей. Расчет по сделке был произведен еще до подписания договора, затем соглашение все же было совершено в письменной форме, удостоверено у нотариуса и в установленном порядке зарегистрировано, на руки покупательница получила свидетельство о государственной регистрации права на обозначенное имущество.

Однако продавец выезжать из проданной жилплощади и не собиралась, ни до, ни после составления передаточного акта. Попытки решить конфликт миром, несмотря на их продолжительность, не увенчались успехом, и покупательница была вынуждена обратиться в суд.

В процессе подготовки дела к разбирательству в Реутовский городской суд поступил встречный иск от ответчицы с просьбой признать договор купли-продажи квартиры недействительным на основании того обстоятельства, что совершался он без намерения создать правовые последствия. Ответчица пояснила, что сделка заключалась исключительно с целью зарегистрировать покупательницу и членов ее семьи на указанной жилплощади, и ни о каких деньгах, якобы выплаченных во исполнение договора, здесь речи не идет, поэтому и освобождать квартиру она не намерена.

Решением Реутовского городского суда первоначальный иск был удовлетворен, а во встречном - отказано. Однако впоследствии этот судебный акт определением Судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда был отменен, и Президиум этого же суда заново рассмотрел дело по существу. Вынесенное Постановление оставляло в силе решение Реутовского городского суда. Но процессуальная судьба спора на этом не закончилась, и надзорная жалоба ответчицы в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РФ послужила поводом для еще одного судебного заседания. Его исход отразился в Определении N 4-В03-35 от 21 октября 2003 г., и выводы, которые сформулировал суд, ни в коей мере не удовлетворяли интересов ответчицы.

Суд сослался на то, что оснований для отмены или изменения ранее вынесенных Постановлений он не видит, т.к. не было допущено существенного нарушения норм материального или процессуального права, как этого требует ст. 387 ГПК РФ. Еще при первом рассмотрении дела были выяснены все ключевые моменты спора, установлены имеющие значение обстоятельства и принято законное и обоснованное решение41.

Наряду с нанимателями, право пользования проданным жилым помещением могут сохранить члены (бывшие члены) семьи продавца (п. 2 ст. 292 ГК). От определения их правового статуса зависит решение вопроса о возможности и основаниях их выселения новым собственником жилого помещения. Поскольку такие граждане, не являясь членами семьи нового собственника жилого помещения, тем не менее сохраняют право пользования этим помещением и фактически продолжают пользоваться им, представляется, что их правовой статус не может быть определен иначе как договором «коммерческого» найма жилого помещения с новым собственником, который выражает свою волю на заключение такого договора при приобретении жилья, заведомо обремененного договором найма. Кроме того, заключение договора найма жилого помещения с членами (бывшими членами) семьи прежнего собственника с момента совершения сделки по приобретению этого жилого помещения обязательно для нового собственника в силу закона (п. 1 ст. 421, п. 2 ст. 292 ГК).

Договор следует считать заключенным на неопределенный, а следовательно, на пятилетний срок (п. 1 ст. 683 ГК), течение которого начинается со дня перехода права собственности на жилое помещение к новому собственнику. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон (п. 1 ст. 682 ГК), а при отсутствии соглашения - должен устанавливаться по правилам п. 3 ст. 424 ГК. Соответственно и выселение новым собственником сохранивших право пользования жилым помещением членов (бывших членов) семьи прежнего собственника должно осуществляться по правилам, предусмотренным для выселения нанимателей (истечение срока договора - ст. 684 ГК), а досрочное расторжение договора - по основаниям, предусмотренным в ст. 687 ГК.

По тем же основаниям возможно выселение в судебном порядке лиц, сохранивших право на проживание ("прописанных") в жилом помещении, приобретенном новым собственником, но фактически в нем не проживающих, место нахождения которых зачастую неизвестно новому собственнику. В частности, невнесение ими наемной платы за жилье в течение шести месяцев с момента смены собственника - достаточное основание для удовлетворения иска нового собственника о расторжении с ними договора найма по п. 2 ст. 687 ГК с последующим снятием с регистрационного учета. Не исключена и возможность признания их судом утратившими право на жилое помещение вследствие приобретения ими иного постоянного места жительства (ч. 2 ст. 89 ЖК).

Представляется, что рассмотренными выше основаниями исчерпывается перечень возможных оснований для выселения новым собственником жилого помещения нанимателей и членов (бывших членов) семьи прежнего собственника. Встречающиеся до сих пор судебные решения о выселении таких лиц в связи с тем, что жилое помещение необходимо для личного пользования нового собственника и членов его семьи, основанные на п. 2 ч. 2 ст. 135 ЖК, не соответствуют действующему законодательству, поскольку, как уже отмечалось, основания выселения нанимателей и членов (бывших членов) семьи прежнего собственника, также приобретающих статус нанимателей, исчерпывающе регулируются в ст. 684 ГК, не предусмотревшей такое основание для выселения.

2.2. Государственная регистрация договора купли-продажи жилого помещения

Исполнение обязательства по продаже жилого помещения регулируется общими нормами (гл. 22 ГК) и специальными правилами (гл. 30 ГК).

Традиционно, под исполнением обязательства понимается совершение (воздержание от совершения) конкретных действий (в частности, передача-принятие вещи и другие)42. Именно исполнением договорного обязательства достигается его цель, поэтому само по себе истечение срока действия договора автоматически не влечет прекращения обязательства (п.3 ст. 425 ГК). О правовой природе юридических действий по исполнению обязательства в литературе были высказаны две противоположные точки зрения: одни ученые рассматривают такие действия, как юридические поступки (то есть юридический эффект наступает независимо от субъективного момента), другие – как сделку. Определение юридической природы действий по исполнению обязательства имеет и практическое значение: ведь если исполнение является сделкой, то должны применяться общие правила о совершении сделок. По-видимому, исполнение является сделкой, поскольку исполнение обязательства является именно тем результатом, для достижения которого возникло это обязательство. Должник, осуществляя правомерное действие, направленное на прекращение обязательства, совершает сделку.

Как писал Д.Д. Гримм, «нормальным способом прекращения обязательства следует признать его исполнение»43. Необходимо уточнить, что не всякое исполнение обязательства влечёт его прекращение (ст. 408 ГК). Для наступления указанного последствия требуется, чтобы последовавшее после заключения договора исполнение соответствовало определённым требованиям. Прежде всего, обязательство по передаче индивидуально – определенной вещи, возникающее из договора купли-продажи недвижимости, должно быть реально исполнено. Реальное исполнение означает, что должник обязан исполнить обязательство в натуре в полном соответствии с определенными условиями о предмете; замена исполнения в натуре денежным возмещением, то есть предоставлением потерпевшей стороне суррогата исполнения, не допускается. Только после осуществления определенного согласованным волеизъявлением сторон действия (или воздержания от его осуществления) можно говорить о том, что обязательство было реально исполнено. Если исполнение последовало, но были нарушены какие-то условия, например, о качестве передаваемого товара, сроке, месте исполнения обязательства, то имеет место нарушение требования надлежащего исполнения обязательства.

Норма ст.396 ГК РФ устанавливает различные правовые последствия для случаев неисполнения и ненадлежащего исполнения обязательства. При ненадлежащем исполнении уплата неустойки и возмещение убытков не освобождает должника от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено законом или договором, при неисполнении же обязательства, напротив, возмещение убытков и уплата неустойки, по общему правилу, освобождает его от такого исполнения.

ГК РФ содержит норму, дополнительно обеспечивающую интересы кредитора в обязательстве по передаче индивидуально-определенной вещи. Согласно ст.398 ГК кредитор вправе требовать отобрания такой вещи у должника. Право отпадает, если вещь уже передана другому лицу, имеющему на нее право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления. Правда, ст. 398 не обеспечивает во всех случаях реальное исполнение обязательства и тогда, когда вещь еще не передана, но заключены несколько договоров с одним и тем же предметом. Для внесения определенности в гражданский оборот норма вышеназванной статьи определяет, что если вещь еще не передана, то преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, тот, кто раньше предъявил иск.

Как уже отмечалось, конечная цель обязательства может быть достигнута надлежащим выполнением обязанностей, вытекающих из договорного правоотношения. Одни из этих обязанностей составляют существо обязательства, такие обязанности еще называют основными. Последние сформулированы в законодательном определении договора купли-продажи: продавец обязуется передать вещь в собственность покупателю, который обязуется принять эту вещь и уплатить за нее определённую денежную сумму (п. 1 ст. 454 ГК РФ).

Главная обязанность продавца – передать недвижимость в определённый срок. Срок исполнения обязанности передать имущество устанавливается в договоре; если срок в договоре купли-продажи не установлен, он определяется в соответствии с правилом п. 2 ст. 314 ГК. Установление срока передачи имущества имеет двоякое значение, и в соответствии с этим его нарушение влечет различные правовые последствия. Во-первых, исполнение в срок может рассматриваться, писал Г. Дернбург, как простая обязанность44. При просрочке продавца покупатель остаётся обязанным принять передаваемое недвижимое имущество, кроме случаев, когда он вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи (например, если вследствие просрочки исполнение утратило для него интерес) и приобретает право требовать возмещения причиненных убытков (ст. ст. 4О5, 484 ГК). Во-вторых, срок исполнения может быть «условием исполнения», если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору. Такой договор продавец вправе исполнить при нарушении определённого в нём срока только с согласия покупателя (п. 2 ст. 457 ГК). Продавец может исполнить договор досрочно, если иное не предусмотрено правовыми актами, условиями обязательства либо не вытекает из его существа.

Термин «передача» в самом широком смысле означает определённые согласованные действия, направленные на то, чтобы какой-то объект (недвижимое имущество) перешёл от одного субъекта к другому45. В результате передачи первоначальный обладатель вещи (продавец) утрачивает её, а другой (покупатель) – приобретает. Из всех способов передачи, перечисленных в норме ст. 224 ГК РФ, к недвижимому имуществу применимо только «вручение вещи приобретателю» (такой вывод следует из правила ч. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ и свойств недвижимости). Вещь считается врученной покупателю с момента её фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица (п. 1 ст. 224, п. 1 ст. 556 ГК РФ). Для обеспечения передачи и получения соответствующего имущества покупатель обязан в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями совершить необходимые действия, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи (п. 2 ст. 484 ГК РФ).

Фактическая передача имущества должна быть зафиксирована в юридически значимых документах. Помимо фактической передачи – принятия недвижимости стороны договора купли-продажи должны подписать передаточный акт или иной документ о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Таким образом, передача жилого помещения означает его фактическое вручение и подписание документа о передаче.

Каких-либо требований к передаточному акту, кроме того, что он должен быть облечён в письменную форму и содержать подписи сторон и дату составления, законодательство не содержит. Передаточный акт служит доказательством исполнения договора продажи жилого помещения. В результате передачи первоначальный обладатель жилого помещения (продавец) утрачивает её, а другой (покупатель) – приобретает. Как правило, передаточный акт составляется одновременно с вручением жилого помещения либо непосредственно после такой передачи. Только после передачи жилого помещения и подписания передаточного акта продавец и покупатель считаются исполнившими свои обязанности соответственно по передаче и принятию данного жилого помещения. Норма ч. 2 ст.556 ГК РФ, определяющая момент исполнения обязанности по передаче, является диспозитивной: в законе или договоре может быть предусмотрено иное.

Четкое определение момента исполнения продавцом обязанности по передаче вещи покупателю имеет важное практическое значение. Именно с этим моментом, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, ГК РФ связывает переход риска случайной гибели или случайного повреждения имущества на покупателя (п. 1 ст. 459 ГК РФ).

Общее правило о риске сформулировано в ст. 211 ГК РФ: риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несёт его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Одно из исключений из этого правила содержит норма п. 1 ст. 459 ГК РФ, в соответствии с которой риск случайной гибели отчуждаемого имущества переходит от продавца к покупателю одновременно с исполнением обязанности по передаче имущества. Соглашением сторон может быть определён и другой момент. Есть все основания считать, что момент исполнения обязанности продавцом передать имущество покупателю и момент перехода права собственности на недвижимость – предмет договора купли-продажи могут не совпадать. Риск случайной гибели в этом случае и в некоторых других может нести не собственник имущества, а другое лицо (например, владеющий покупатель, не зарегистрировавший право собственности на недвижимое имущество).

Практически, риск случайной гибели имущества в договоре продажи жилого помещения означает, что покупатель, не став собственником, обязан произвести оплату в полном объеме, несмотря на случайную гибель (повреждение) имущества, поскольку имущество ему передано и он является его владельцем. Если же такой риск несёт продавец, то он не вправе требовать от покупателя платежа, а если оплата уже была произведена, то обязан вернуть полученную сумму покупателю.

Определение момента перехода права собственности по договору от отчуждателя к приобретателю имеет практическое значение, которое заключается, прежде всего, в том, что позволяет установить лицо, уполномоченное в качестве собственника осуществлять владение, пользование, распоряжение вещью. В определении точной даты перехода права собственности заинтересованы: государство (которому такая информация необходима, например, в целях налогообложения), старый и новый собственник (например, для защиты своих интересов в гражданском обороте), кредиторы этих лиц и другие субъекты46.

Право собственности на недвижимость возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 8, п. 2 ст. 223 ГК РФ).

До введения единой системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним оформление прав (и сделок) осуществлялось различными органами в зависимости от объекта: бюро технической инвентаризации, Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству, Комитетом по управлению имуществом и другими, С возрождением категории «недвижимости» в действующей правовой системе Российской Федерации вновь возник вопрос об обеспечении публичности и достоверности оборота недвижимого имущества.

Нормативную базу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют: положения ГК РФ (ст. ст. 131, 164, 165, 219, 223 и др.), правила специального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», другие нормативные правовые акты РФ и субъектов РФ. Введение госрегистрации прав на недвижимое имущество вызвано, прежде всего, необходимостью обеспечения гласности и публичности оборота недвижимого имущества.

Согласно ст. 2 Закона о регистрации прав государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, – это акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Неудачность этой формулировки уже была предметом критики в юридической литературе. Правомерное основание) права собственности имеет существенное значение для действительности госрегистрации права, поскольку для правопреемства недостаточно соответствующего намерения сторон. Где нет законного основания, нет и перехода права собственности. Не случайно нормы закона о регистрации прав в качестве необходимых называют правоустанавливающие документы – в том числе и договоры (ст. 13,17).

Вместе с тем нормы п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК РФ определяют момент возникновения прав, подлежащих государственной регистрации. Таким моментом является госрегистрация соответствующего права, если иное не установлено законом.

Таким образом, договор купли – продажи недвижимости как волевой акт сторон является основанием перехода нрава собственности от продавца к покупателю, а государственная регистрация определяет лишь момент перехода этого права.

Подобная ситуация сложилась на практике и у двух унитарных предприятий, муниципального и государственного. Первое обратилось в суд с заявлением о признании права собственности на двухкомнатную квартиру в г. Кирове, а затем, изменив предмет иска, стало настаивать уже на признании права хозяйственного ведения в отношении указанной недвижимости. Это требование, по мнению истца, было вполне закономерным, а главное - законным, учитывая заключенный между сторонами договор купли-продажи и отказ зарегистрировать за истцом-покупателем право хозяйственного ведения Кировской областной регистрационной палатой.

Последняя, а также Министерство государственного имущества и реформирования предприятий Республики Коми были привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований.

Изучив материалы дела, суд первой инстанции иск удовлетворил, ссылаясь на норму ст. 295 ГК РФ (п. 2), из смысла которой следует, что продажа недвижимого имущества, находящегося в хозяйственном ведении, возможна только при наличии согласия собственника на совершение подобного действия. Ответчик, заключая сделку, такое согласие у Министерства государственного имущества и реформирования предприятий Республики Коми предварительно получил. Учитывая соблюдение закона в данном вопросе, суд признал договор действительным, а требования истца - обоснованными.

Однако апелляционная, а затем и кассационная инстанция обратили внимание на один момент, который первоначально в судебном заседании не обсуждался. Это отсутствие государственной регистрации самого договора купли-продажи. А она обязательна в силу п. 2 ст. 558 ГК РФ. Последовал вполне логичный вывод, что соглашение и заключено-то не было (п. 3 ст. 433 ГК РФ), следовательно, никаких взаимных прав и обязанностей у сторон не возникало, в том числе и права истца на хозяйственное ведение квартирой. Признать то, чего и не было, существующая судебная система не позволяет, поэтому в удовлетворении заявленных требований было отказано, несмотря на несостоятельные доводы о невозможности рассмотрения этого вопроса, т.к. он не входил в предмет спора47.

Несмотря на обязательность государственной регистрации вещных прав и обременении на недвижимое имущество, в соответствии с Законом о государственной регистрации она не имеет правоустанавливающий характер. Тем не менее, в соответствии с прямым указанием норм ГК РФ государственная регистрация определяет момент возникновения права, если иной момент не установлен законом. Целью такой регистрации является, с одной стороны, охрана прав субъектов гражданского оборота, с другой – обеспечение управленческих, учётных, фискальных, информационных и тому подобных интересов государства. Заявление о госрегистрации права должны подавать обе стороны договора продажи жилого помещения (продавец и покупатель). Если договор продажи был нотариально удостоверен по желанию стороны, заявление подает продавец или покупатель.

Поскольку передача недвижимого имущества (и как следствие этого, как правило, исполнение договора) может иметь место до государственной регистрации перехода права собственности, то в норме п. 2 ст. 551 ГК РФ специально подчеркивается, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами не является основанием для изменения отношений с третьими лицами. Существование этой нормы дало повод к появлению среди некоторых авторов мнения, что «до момента регистрации перехода права собственности покупатель не вправе распоряжаться имуществом, одновременно продавец теряет право распоряжаться им любым способом». Что касается покупателя, то, бесспорно, он не является собственником переданного ему имущества, поэтому и распоряжаться им может только при наличии соответствующего полномочия собственника (продавца). В отношении же продавца такой подход далеко не очевиден и вряд ли обоснован.

Существование обязательственного правоотношения по передаче недвижимого имущества в собственность, вытекающего из договора продажи, не является правопрепятствующим фактом, тем юридическим фактом, который ограничивает правомочие распоряжение собственника (даже если предмет передан). До момента регистрации перехода права собственности к покупателю, продавец остается собственником. Скорее норма п. 2 ст. 551 ГК РФ позволяет сделать противоположный вывод: если само по себе исполнение договора никоим образом не влияет на отношения с третьими лицами, то и продавец во внешних отношениях остается обладателем вещного права со всеми присущими ему атрибутами (включая правомочие распоряжения). Каких-либо правил, ограничивающих право распоряжение собственника в связи с передачей недвижимого имущества другому лицу, ни ГК РФ, ни иные федеральные законы не содержат (п. 2 ст. 1, п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Так, П.В. Крашенинников указывает, что «только после государственной регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества во всем том, что касается прав и обязанностей третьих лиц»48. Получается, что и продавец и покупатель признаются собственниками, но первый – в отношениях с третьими лицами, а второй – по отношению к продавцу. Действительно, буквальное толкование указанной нормы дает повод для такого утверждения, но ни О. Козырь, ни П.В. Крашенинников не определяют, с какого же момента происходит переход права собственности во внутренних отношениях (между сторонами).

Формулировка рассматриваемой нормы, позволяющая сделать приведенный вывод, представляется неудачной, ведь право собственности является наиболее полным вещным правом, собственник реализует в рамках закона по своему усмотрению принадлежащие ему правомочия по владению, пользованию и распоряжению. Поэтому существует незыблемый постулат: на одну вещь может быть только один индивидуальный собственник и с теоретических позиций «расщепление» права собственности, как абсолютного права, является недопустимым. Возникают и неразрешимые практические вопросы, например о содержании «права собственности» продавца и покупателя. Такое решение (о постепенном переходе права собственности) не обеспечивает должной стабильности и четкости в обороте недвижимого имущества.

В связи с изложенным можно рекомендовать исключить из ст. 551 ГК РФ пункт второй. Реализация подобного предложения позволит отойти от различного толкования указанной нормы и более четко выделить единый (и единственный) момент перехода права собственности по договору – момент государственной регистрации права приобретателя, если иное не предусмотрено законом.

С практической и теоретической точки зрения очень важно решение такого вопроса, как вопрос о последовательности осуществления передачи недвижимого имущества и государственной регистрации возникновения права собственности покупателя на это имущество. К сожалению, этот вопрос в литературе крайне редко затрагивается.

Если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации права собственности на недвижимость, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ). Государственная регистрация помещения осуществляется в случаях, когда данное помещение является самостоятельным (отдельным) объектом права. Так, если гражданин приватизировал квартиру, занимаемую им по договору социального найма, то государственной регистрации подлежит право собственности на эту квартиру в целом (отдельно на комнаты, составляющие квартиру, регистрировать право собственности не имеет смысла: объект права – квартира). Если по договору найма он пользуется только комнатой в квартире и приватизировал ее (в случаях, когда это допускается законодательством РФ), то регистрируется право собственности на комнату (объект права – комната). В рамках проводимой административной реформы, в составе Правительства РФ Указом Президента Российской Федерации от 13 октября 2004 г. №1315 «Вопросы Федеральной регистрационной службы»49 создана Федеральная регистрационная служба. В соответствии с п. 1 гл. 1 Положения о Федеральной регистрационной службе. Федеральная регистрационная служба (Росрегистрация) является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции в сфере регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрации общественных объединений и политических партий, а также правоприменительные функции и функции по контролю и надзору в сфере адвокатуры и нотариата. Первой задачей Росрегистрации названо обеспечение установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2 Положения о Федеральной регистрационной службе). Статья 131 «Государственная регистрация недвижимости» ГК РФ содержит следующие положения:

  •  право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом РФ и иными законами (п. 1);
  •  отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суд (п. 5). Сама регистрация регламентируется Приказом Минюста РФ от 6 августа 2001 г. №233 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения»50. Как следует из действующего гражданского законодательства РФ (ст. 550 ГК РФ), договор продажи недвижимости не нуждается в нотариальном удостоверении. По законодательству РФ, действовавшему ранее, некоторые договоры купли-продажи недвижимого имущества, в частности, жилого дома или его части, требовали нотариальной формы.

Однако введение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с недвижимостью делает излишним нотариальное удостоверение таких сделок. Вместе с тем стороны договора вправе осуществить нотариальное удостоверение такой сделки в добровольном порядке, без принуждения законом.

В юридической литературе высказывается критика в адрес положений ст. 550 ГК РФ. Так, 3. Мамишов отмечает: «Отступая от ранее действующих правил, разработчики нового Гражданского кодекса РФ в обоснование своей позиции ссылаются на факт регистрации сделок с недвижимостью. При этом, они считают, что регистрация вполне заменит нотариальное удостоверение»51.

Это утверждение представляется малоубедительным. Если мы считаем главной задачей защиту прав и законных интересов граждан, то нельзя не признать, что отмена нотариального удостоверения, в первую очередь, как раз ущемляет интересы сторон. Ведь сделки с недвижимостью для того, чтобы они соответствовали закону, должны отвечать ряду требований в отношении формы, условий. Конечно, сторонам необходима помощь специалиста52.

Удостоверение сделок с недвижимостью нотариусами как раз предусматривалось законодателем для того, чтобы уже на стадии заключения договора с помощью квалифицированного юриста и уполномоченного представителя государства-нотариуса внести ясность во взаимоотношения сторон по содержанию договора, устранить все недоговоренности и противоречия между сторонами, обеспечить соответствие его формы и условий требованиям закона с тем, чтобы в будущем исключить возникновение имущественных споров.

Этот путь упорядочивает гражданский оборот с недвижимым имуществом, освобождает суды при возникновении между сторонами споров от дополнительных усилий по установлению подлинности и добровольности договора.

Характерно, что на практике, большинство договоров купли-продажи жилых помещений проходят нотариальное заведение в добровольном порядке.

Возможно, это правильно, когда человек сам решает, как ему поступать, особенно в отношении своей собственности.

Вполне оправданной выглядит введенная с 2005 г. имущественная ответственность регистрирующих органов в случае ошибки при регистрации прав на недвижимое имущество, повлекшее за собой ущерб. Правда, как отмечалось ранее не совсем понятным выглядит ограничение этой ответственности одним миллионом рублей, ведь реальная стоимость жилья почти всегда значительно выше. В октябре 2006 г. опубликован Административный регламент исполнения государственной функции по госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними, утвержденный Приказом Минюста от 14.09.2006 №293 (далее – Регламент). Согласно Регламенту срок госрегистрации прав граждан на жилые помещения, приобретаемых на основании договора передачи жилого помещения в собственность, а также в связи с договорами об ипотеке жилых помещений, не должен превышать 15 календарных дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для госрегистрации прав. На исправление технических ошибок, допущенных при регистрации прав, дается 3 дня с момента их обнаружения, на внесение записи о новом законном владельце закладной – 1 день.53


ГЛАВА 3. ОТДЕЛЬНЫЕ ОСОБЕННОСТИ КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

3.1. Купля-продажа квартир в домах жилищно-строительных кооперативов

Потребность в жилье граждане могут удовлетворить объединившись в ЖСК (жилищно-строительные кооперативы) и ЖК (жилищные кооперативы). ЖСК образуются для строительства жилых домов и их последующей эксплуатации, а ЖК – для приобретения новых или капитально отремонтированных домов и их последующей эксплуатации. ЖСК (ЖК) являются потребительскими кооперативами, имеют статус юридического лица, относятся к некоммерческим организациям54 и действуют на основании уставов, принятых общим собранием граждан и зарегистрированных соответствующим органом местной администрации.

Вступление в ЖСК (ЖК) не создает для члена (пайщика) права собственности на получение им квартиры до тех пор, пока он не выплатит пай полностью. Собственником жилого дома и переданных кооперативу денежных средств является кооператив как юридическое лицо. Пайщику, пока он еще не выплатил пай полностью, принадлежит лишь право пользования предоставленной ему квартирой и право требовать выплаты пая в случае выхода из кооператива и освобождения квартиры.

Жилое помещение в ЖСК (ЖК) предоставляется пайщикам и проживающим с ними членам семей, но в отличии от договора найма жилого помещения член семьи пайщика не обладает самостоятельным правом на квартиру55. С утратой права членства в кооперативе пайщик и его семья утрачивают и права пользования кооперативным жилым помещением. Исключением из этого правила является сокращение права пользования квартирой в случае смерти пайщика при условии вступления одного или нескольких наследников в члены ЖСК (ЖК).

Кооперативная квартира переходит в частную собственность не в порядке приватизации, а в силу указаний Закона о собственности в РСФСР (ст.13). члену в ЖСК (ЖК), полностью внесшему пай за квартиру, выдается справка за подписями председателя и главного бухгалтера ЖСК (ЖК) о том, что он полностью выплатил свой пай, и на основании такой справки в регистрационном отделе производится соответствующая запись и выдается свидетельство о праве собственности на жилище. После проведения регистрации вместе со свидетельством о праве собственности на жилище выдается один экземпляр справки ЖСК (ЖК) со штампом, указывающим на дат и номер регистрации, заверенный печатью Комитета Муниципального жилья.

Важно, что регистрация права собственности в этом случае имеет не правоустанавливающее, а правоподтверждающее значение. Право собственности на кооперативную квартиру возникает независимо от роста регистрации, а потому отсутствие регистрации не препятствует пользованию квартирой, а также переходу ее к наследникам в случае смерти собственника. Но если собственник намерен квартиру продать, то при оформлении договора потребуется справка с отметкой о регистрации56.

Интересен вопрос о расчетах между ЖСК и его членами при переходе права собственности на квартиру, пай за которую выплачен полностью и которая является собственностью граждан вследствие ее покупки другими лицами.

Продавая квартиру, член ЖСК получает ее стоимость от покупателя. Ясно, что он не вправе требовать от ЖСК еще и возврата суммы внесенного паевого взноса. Последний существует лишь постольку, поскольку квартира остается в собственности ЖСК. Переход права собственности на нее к члену кооператива влечет прекращения обязательства ЖСК возвращать указанному лицу паевой взнос, отражающий стоимости квартиры. Этого пая теперь нет. Обязательственного правоотношения между ЖСК и его членом возникающего из имущественного участия пайщика в создании кооперативной собственности, также больше не существует. Это материализовалось в вещное право (право собственности) члена ЖСК на квартиру Денежный эквивалент первого взноса – это стоимость квартиры, ставшей собственностью пайщика57.

Таким образом происходит частичный раздел имущества кооператива. Большая часть (квартиры) переходит в собственность пайщиков. Денежные же обязательства между ЖСК и его членами, соответствующие стоимости выбывших из состава кооперативного имущества, погашаются. Действительно нет ни каких оснований считать, что член ЖСК должен дважды получать стоимость продаваемой квартиры: сначала от покупателя, а затем от кооператива. Иное толкование приведёт к тому, что покупателю, фактически уплатившему продавцу полную стоимость квартиры придется оплатить ещё раз внося в ЖСК паевой взнос. Кстати, случаи неправильного понимания этого вопроса уже встречаются на практике58.

Так, А., выезжая на постоянное жительство за границу, продал Б квартиру в кооперативном доме. Договор удостоверили в нотариальном порядке, покупная цена была уплачена. Затем А. обратился в ЖСК с просьбой вернуть ему паевой взнос за квартиру в связи с выходом из кооператива. ЖСК, не зная о том, что квартира продана, возвратил А. его взнос, полагая, что сможет распорядится освободившейся жилплощадью.

Впоследствии, когда после выезда А. во владение квартирой вступил Б., ЖСК потребовал от него возместить сумму выплаченного кооперативом А. паевого взноса. Б. естественно отказался это сделать, ссылаясь на то, что он полностью оплатил квартиру. В результате выплаченные А. кооперативом суммы скорее всего составят убытки ЖСК.

Подобной ситуации не возникло, если бы кооператив не возвратил паевой взнос, материализовавшийся в квартиру, которой А. вправе распоряжаться по своему усмотрению. При расчетах ЖСК со своими членами в случае выхода из него возникает и такой вопрос - должен ли ЖСК выплачивать выбывшему из него члену часть пая, соответствующую приходящейся на это лицо части стоимости имущества, остающегося в собственности ЖСК, а именно; лестничных площадок, лифтов и т.д.? представляется, что нет. Ведь стоимость данного имущества учтена в стоимости квартиры. Значит, продавая  последнюю, член ЖСК фактически учитывает в её продажной цене и денежную оценку своего пая в имуществе, остающемся в собственности ЖСК. Этот пай, очевидно, не имеет самостоятельной денежной оценки и переходит к новому владельцу квартиры вместе с ней Другими словами, продавая квартиру, член ЖСК одновременно передает и свои права на пай, отражающий его имущественное участие в создании тех частей дома, которые остаются в собственности ЖСК. В результате новый собственник квартиры одновременно становится и владельцем пая в ЖСК. Это право на пай, переходящее автоматически в силу покупки квартиры, даёт её новому владельцу весь объём гражданских прав, связанных с обладанием пая, включая получение имущественных  выгод от использования кооперативного имущества. Сказанное можно проиллюстрировать таким примером.

Допустим, что ЖСК сдал в аренду принадлежащие ему нежилые помещения в кооперативном доме. В результате ЖСК получает доходы от арендной платы. Спрашивается, имеет ли право покупатель квартиры, даже если он не является членом ЖСК, на получение своей части имущественных выгод от сдачи ЖСК этих помещений в аренду (например, путём соразмерного уменьшения взносов за эксплуатацию дома?). Видимо, да. Ведь помещения, сдаваемые ЖСК в аренду, сооружены за счёт паевых взносов. Значит, приобретатель квартиры независимо от своего членства в ЖСК. получил вместе с ней и права, связанные с имущественным участием бывшего пайщика в строительстве данных помещений. Следовательно, он вправе получить имущественные выгоды от их использования. Причём на тех же основаниях, что и члены данного ЖСК, принявшие такое же участие в сданных в аренду помещений, что и выбывший пайщик, уступивший свои права покупателю квартиры59.

Иное решение вопроса - отстранение новых владельцев квартир, не пожелавших вступить в ЖСК, от участия в получении выгод от пользования кооперативным имуществом предоставление таких выгод исключительно членам кооператива - означало бы неосновательное сбережение ими своего имущества (путем уменьшения взносов на эксплуатацию) за счёт других лиц. Таким образом, сделку по отчуждению квартиры в доме ЖСК нельзя признать только куплей- продажей. По существу, здесь имеет место сделка, одним из элементов которой является купля-продажа квартиры, а другим переуступка покупателю квартиры прав выбывшего члена кооператива, связанных с его имущественным участием в ЖСК. Такие сделки, даже если они не урегулированы специальными нормами законодательства, тем не менее имеют право на жизнь в силу ст.8 ГК РФ. Она предусматривает возможность возникновения гражданских прав и обязанностей из действий, хотя и не предусмотренных законом, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства, проживающих такие права и обязанности. Это, однако, не исключает желательности более чёткой регламентации ситуации, возникающей в связи с преобразованием обязательственных отношений внутри ЖСК при переходе к его членам права собственности на квартиры60.

3.2.Купля продажа жилого помещения посредством ипотечного жилищного кредитования

Структуру договорных связей при ипотечном жилищном кредитовании условно можно подразделить на две основные группы составляющих: главные составляющие структуры (базовые договорные элементы), к которым относятся кредитный договор либо договор целевого займа, договор ипотеки, договор купли-продажи жилого помещения, производные составляющие базовых элементов и договоры, образующие систему рефинансирования выданных кредитов. Договор ипотеки, хоть и не является обязательным условием обеспечения основного обязательства по общему правилу, в рассматриваемой автором теме подлежит безусловному отнесению к группе главных составляющих вышеуказанной структуры ввиду того, что его наличие - один из главных признаков понятия ипотечного жилищного кредитования.

К производным составляющим структуры базовых договорных элементов при ипотечном жилищном кредитовании, по нашему мнению, должны быть отнесены те договорные конструкции, которые выполняют обеспечительно-организационные функции в том смысле, что обеспечивают соблюдение интересов и прав сторон основных составляющих структуры ипотечного жилищного кредитования. К ним относятся, во-первых, договоры имущественного страхования заложенного жилья, личного страхования заемщиков, страхования риска ответственности заемщиков перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита, страхование гражданско-правовой ответственности участников рынка ипотечных ценных бумаг, заключение договора с независимым оценщиком для определения рыночной стоимости приобретаемого жилья. Часть производных составляющих предусмотрена как обязательное требование, наличие остальных договорных конструкций определяется конкретным случаем. В частности, ст. 31 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»61 предусмотрена обязанность страховать заложенное имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а в случае превышения полной стоимости имущества размера обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства. В соответствии с п. 2 ст. 3 Федерального закона от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах», в случае если должником по обеспеченному ипотекой обязательству является физическое лицо, его жизнь и здоровье должны быть застрахованы в течение всего срока действия обязательства в пользу такого физического лица62. При этом страховая сумма должна быть не менее чем размер (сумма) обеспеченного ипотекой требования. Следует отметить, что страхование жизни и здоровья не является обязательным условием для ипотечного кредитования базового уровня, однако, исходя из требований к ипотечному покрытию, обязательно при рефинансировании. Учитывая увеличение объемов рефинансирования выданных кредитов, можно отметить этот вид страхования как обязательное условие ипотечного кредитного договора для заемщика - физического лица. На основании требований п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке оценка предмета залога недвижимости является существенным условием договора об ипотеке. Такая оценка должна проводиться соответствующими оценщиками в соответствии с предусмотренными требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»63. Страхование же за свой счет своей ответственности перед владельцами ипотечных ценных бумаг (риск ответственности перед владельцами ипотечных ценных бумаг) эмитентом облигаций с ипотечным покрытием, управляющим ипотечным покрытием, специализированным депозитарием и регистратором указано в ст. 36 Закона об ипотечных ценных бумагах как право и возможность вышеперечисленных субъектов.

Последним элементом главных договорных конструкций составляющих структуры системы ипотечного жилищного кредитования выступают договоры купли-продажи жилого помещения, купли-продажи земельного участка для строительства дома. На наш взгляд, именно объект этого договора - права собственности на соответствующее жилое помещение - является конечной целью, на достижение которой направлена система ипотечного жилищного кредитования.

Договор купли-продажи жилого помещения регламентируется ст. ст. 549 - 558 ГК РФ, его существенными условиями признаются, во-первых, цена договора (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Во-вторых, его предмет, который характеризуется признаками, позволяющими определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. В эти данные должны включаться сведения, определяющие месторасположение на конкретном земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества: квартира в многоквартирном доме, часть квартиры (изолированная комната, например), часть индивидуального жилого дома и пр. (ст. 554 ГК РФ). Третьим существенным условием договора купли-продажи жилых помещений является перечень лиц, которые сохраняют право пользования жилым помещением после его приобретения (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации. Таким образом, в органы Росрегистрации при приобретении в собственность жилого помещения на заемные деньги банка или иной кредитной организации либо на средства целевого займа юридического лица представляются договор купли-продажи недвижимости со ссылкой на кредитный договор либо договор целевого займа. На основании представленных документов регистрирующий орган одновременно с государственной регистрацией права собственности на жилое помещение вносит запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним о возникновении ипотеки в силу закона на соответствующий объект недвижимости на основании п. 1 ст. 11 Закона об ипотеке и в соответствии с п. 2 ст. 20 этого же Закона. В ст. 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при государственной регистрации ипотеки не упоминается регистрация ипотеки в силу закона, но содержится отсылка к Закону об ипотеке, которым могут устанавливаться особенности такой регистрации. Следует также отметить, что регистрация ипотеки в силу закона осуществляется без представления отдельного совместного заявления залогодателя и залогодержателя, без уплаты государственной пошлины.

Новеллой современного законодательства стало принятие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве), который вступил в силу 1 апреля 2005 г.64. В научной литературе многие исследователи включают в систему ипотечного жилищного кредитования ипотечное кредитование жилищного строительства65. Необходимо определить, насколько обоснованно такое мнение и регулирует ли вступивший в силу Закон о долевом участии в строительстве правоотношения в системе ипотечного жилищного кредитования. В соответствии со ст. 4 названного Закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Такой договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся на этом земельном участке многоквартирный дом. Соответственно, при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства также считается находящимся в залоге. При регистрации права собственности застройщика на жилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома, строительство которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге. То есть указанный Закон предусматривает ипотеку в силу закона, но в данном случае она обеспечивает надлежащее исполнение застройщиком своих обязательств по строительству, в то время как ипотека в системе ипотечного жилищного кредитования обеспечивает исполнение денежного обязательства по возврату займа, и на ее основе предусмотрена законодательная возможность рефинансирования обеспечиваемых ипотекой требований.

Таким образом, участник долевого строительства является залогодержателем по договору участия в долевом строительстве, а право собственности на соответствующее жилое помещение у него возникнет только после окончания строительства многоквартирного дома и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию. В случае если для заключения договора участия в долевом строительстве участник использовал заемные средства банка или иной кредитной организации, то обеспечить исполнение обязательств путем залога строящейся недвижимости участник физически не в состоянии, так как права собственности на строящуюся квартиру в многоквартирном жилом доме будут принадлежать застройщику, а одним из обязательных условий п. 1 ст. 77 Закона об ипотеке, на основании которого возникает ипотека в силу закона, названа регистрация права собственности на жилой дом или квартиру, приобретенную на заемные средства. Предусмотренная ст. 11 Закона о долевом участии уступка прав требований по договору долевого участия допускается только после полной уплаты дольщиком цены договора или перевода долга на нового участника, то есть влечет смену субъектов договора. В таком случае физическое лицо - первоначальный дольщик должно будет переуступить и права дольщика, и права залогодержателя. В случае полной оплаты дольщиком цены договора уступка прав производится в соответствии со ст. 384 ГК РФ, согласно которой право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие надлежащее исполнение обязательства застройщиком. Если же дольщик не в полном объеме выплатил необходимую сумму застройщику, то в соответствии со ст. 391 ГК РФ перевод своего долга должнику, т.е. дольщику, необходимо будет согласовывать с кредитором - застройщиком. На практике банки включают в кредитный договор обязательным условием, наступление которого является основанием для перечисления соответствующей суммы на расчетный счет застройщика, предоставление дольщиком в банк зарегистрированного договора долевого участия, в котором указана ссылка на заемный характер денежных средств. Таким образом, регистрирующий орган при регистрации права собственности дольщика на вновь построенное жилое помещение имеет основания для внесения записи о регистрации ипотеки в силу закона в соответствии со ст. 29 Закона о государственной регистрации и на основании ст. 77 Закона об ипотеке.

Необходимо отметить, что до вступления в силу Закона о долевом участии в строительстве широко практиковались так называемые цепочки из застройщика, с одной стороны, и многочисленных инвесторов и субинвесторов - с другой. Причем в сделке субинвестирования субинвестор не вступал в прямые отношения с застройщиком: тот сдавал построенный объект первоначальному инвестору. А право собственности регистрировалось минуя инвестора - непосредственно на тех лиц, кого инвестор привлек в качестве субинвесторов66. Однако нормы Закона о долевом участии не позволяют заключать такие договоры. Как отмечено выше, дольщик может привлечь инвестора, только уступив ему свои права по договору долевого участия полностью.

Таким образом, получив заемные средства для заключения договора долевого участия, заемщик, он же дольщик, до момента регистрации своего права собственности на жилое помещение не может уступить банку в качестве обеспечения по кредитному договору права залогодержателя по договору долевого участия. Указанная особенность не позволяет рассматривать договор долевого участия в рамках системы ипотечного жилищного кредитования.

На основании изложенного можно сделать вывод о необходимости разграничения системы договорных конструкций ипотечного жилищного кредитования и договора долевого участия в строительстве. Во-первых, по договору долевого участия законная ипотека обеспечивает исполнение застройщиком своих денежных обязательств перед каждым из участников долевого строительства, в то время как ипотечное жилищное кредитование обеспечивает исполнение денежных обязательств заемщика - физического лица, приобретшего жилое помещение на заемные средства. Учитывая специфику правоотношений, складывающихся между дольщиками и застройщиками, законодатель еще в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе указывал на необходимость введения в российское законодательство специальных правил о договорах, в рамках которых граждане и юридические лица инвестируют свои денежные средства в строительство в целях получения в свою собственность квартир и нежилых помещений в построенных зданиях67. Таким образом, вторым критерием разграничения можно указать объект долевого строительства и ипотечного жилищного кредитования. В первом случае им выступает жилое либо нежилое помещение согласно п. 2 ст. 2 Закона о долевом участии, во втором - денежные средства, выдаваемые банком. Последние есть основание для возникновения денежных обязательств заемщика, прав-требований уплаты этих денежных средств банку и возможности банка переуступить эти права-требования по схеме рефинансирования. В-третьих, при ипотечном жилищном кредитовании собственник приобретаемой недвижимости - заемщик, он же залогодатель, по договору долевого участия - застройщик, в то время как дольщик - залогодержатель незавершенного строительства. Учитывая вышеизложенное, можно сделать вывод, что отношения, регулируемые Законом об участии в долевом строительстве, в систему ипотечного жилищного кредитования не входят. Однако это не исключает возможности приобретения квартиры в рамках системы ипотечного жилищного кредитования по договору долевого участия. В таком случае с приобретением жилого помещения по договору долевого участия на заемные средства банка, с момента регистрации прав собственности заемщика - физического лица на эту недвижимость, как уже отмечено выше, наступает ипотека в силу закона, и правоотношения между ними регулируются механизмами ипотечного жилищного кредитования.

Следует отметить еще одно подтверждение обоснованности исключения из исследуемой системы договора долевого участия в строительстве. Как предусмотрено Законом об ипотечных ценных бумагах, в состав ипотечного покрытия жилищных облигаций с ипотечным покрытием не могут входить требования, обеспеченные залогом недвижимого имущества, строительство которого не завершено.

Обобщая вышеизложенное, можно сделать следующий вывод. Вопреки сложившемуся в научной литературе мнению, договор долевого участия в строительстве не может быть включен в систему ипотечного жилищного кредитования ввиду отсутствия у дольщиков возможности передать в залог свои права залогодержателей по рассматриваемому договору до момента регистрации права собственности на построенное жилое помещение.

С 1 января 2005 г. вступил в силу Федеральный закон от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»68. В соответствии со ст. 1 названного Закона им регулируются отношения, связанные с формированием, особенностями инвестирования и использования средств, предназначенных для жилищного обеспечения военнослужащих, и вводится понятие накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих как совокупности правовых, экономических и организационных отношений, направленных на реализацию прав военнослужащих на жилищное обеспечение. Одним из элементов этой системы назван целевой жилищный заем - денежные средства, предоставляемые участнику накопительно-ипотечной системы на возвратной и в установленных законом случаях безвозмездной или возмездной основе уполномоченным федеральным органом для приобретения жилого помещения или жилых помещений под залог приобретаемых жилого помещения или жилых помещений, погашения первоначального взноса при получении ипотечного кредита (займа) и (или) погашения обязательств по ипотечному кредиту (займу). При этом ст. 16 Закона предусмотрено как один из вариантов размещение накоплений для жилищного обеспечения в такой класс активов, как ипотечные ценные бумаги. Таким образом, указанный Закон направлен на регулирование правоотношений по жилищному обеспечению военнослужащих. Предусмотренные им механизмы по выдаче целевого займа, выпуску ипотечных ценных бумаг регулируются нормами законодательных и подзаконных актов, регулирующих правоотношения в системе ипотечного жилищного кредитования. Из изложенного можно сделать вывод, что накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих является подсистемой более широкого понятия - системы ипотечного жилищного кредитования, имеет свою специфику по составу участников (военнослужащие) и направлена на реализацию прав участников этой системы по приобретению жилых помещений. Хотелось бы заметить, что механизм реализуемой накопительно-ипотечной системы военнослужащих является еще одним законодательным подтверждением выделения и реализации программы социальной ипотеки.

3.3.Купля продажа комнаты в коммунальной квартире

В соответствии с п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат данной квартиры имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации. То есть при продаже комнаты в коммунальной квартире действует порядок преимущественного приобретения долей в общей долевой собственности, который определен в ст. 250 ГК РФ.

Положения данной статьи регулируют отношения, возникающие при купле-продаже, следующим образом: при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество - в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В случае продажи доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Следовательно, п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации налагает на продавца дополнительную, обязанность по уведомлению собственников других комнат. Подобный порядок реализации права распоряжения своим имуществом порождает ряд проблем как юридического, так и технического характера. В настоящей статье мы попытаемся изложить некоторые из них.

Необходимо отметить, что в ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации речь идет о режиме раздельной собственности на комнаты в коммунальной квартире, аналогичный правовой режим установлен для собственников квартир в многоквартирном доме. При распоряжении собственником квартирой в многоквартирном доме юридически значимой признается только воля этого собственника, несмотря на то что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит право собственности на общее имущество. Обратная ситуация наблюдается при распоряжении комнатой в коммунальной квартире. Лицо, желающее продать комнату в коммунальной квартире, обязано соблюдать преимущественное право покупки собственников других комнат.

Таким образом, при одинаковом правовом режиме, а именно режиме раздельной (не общей) собственности, собственники ставятся в различные условия реализации права собственности, что ведет к нарушению конституционного принципа равенства всех перед законом.

Норма, содержащаяся в п. 6 ст. 42 ЖК РФ, предоставляет возможность злоупотребления правом преимущественной покупки, а именно: собственники соседних комнат могут уклоняться от получения уведомления, поскольку действующее законодательство не налагает на граждан и юридических лиц обязанности по получению направленной им корреспонденции и не устанавливает ответственности за неполучение уведомления.

В случае если продавец комнаты по каким-либо причинам не смог установить место жительства хотя бы одного из собственников соседних комнат в коммунальной квартире либо кто-то из указанных собственников уклонился от получения соответствующего уведомления и отказался оформить отказ от преимущественного права покупки в порядке, предусмотренном действующим законодательством, продавец не сможет предоставить в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документ, подтверждающий соблюдение преимущественного права покупки собственников соседних комнат в коммунальной квартире, что в соответствии с абз. 9 п. 1 ст. 20, п. 1 ст. 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» повлечет отказ в государственной регистрации договора купли-продажи комнаты и перехода права собственности.

Статья 558 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что договор купли-продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Соответственно, в случае отказа в государственной регистрации по вышеуказанной причине собственник комнаты не сможет реализовать свое правомочие по распоряжению имуществом, принадлежащим ему на праве собственности.

Правило, содержащееся в п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, затрудняет, делает практическим невозможным для продавца распоряжение комнатой в коммунальной квартире, если место нахождения собственников (одного из собственников) неизвестно.

Помимо прочего законом не предусмотрено, как действовать продавцу комнаты в коммунальной квартире, если один из собственников комнаты в коммунальной квартире умер, а наследство никто еще не принял или не были надлежащим образом оформлены документы на указанную комнату, и, таким образом, отсутствует возможность представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, подтверждающие, что уведомлен был именно собственник.

При продаже комнаты в коммунальной квартире могут сложиться обстоятельства, при которых выяснить вопрос о принадлежности соседней комнаты (комнат) на праве собственности определенному лицу будет невозможно, поскольку действующим законодательством продавец не правомочен требовать предъявления правоустанавливающих документов у других граждан.

Судебная практика в этой сфере крайне разнообразна и многоаспектна и заслуживает отдельного разговора, но в качестве примера все же приведем довольно интересный случай, когда материалы дела прошли все возможные судебные инстанции и лишь после принесения представления первым заместителем Председателя Верховного Суда РФ его Президиум поставил окончательную точку в спорном правоотношении.

Первоначально истица обратилась в Гагаринский районный суд г. Москвы с требованием признать недействительным договор купли-продажи комнаты в квартире коммунального заселения, заключенный между ее соседкой и третьим лицом. Учитывая правило о преимущественном праве покупки, она также просила перевести на нее все права и обязанности покупателя.

Иск, к радости заявительницы, был удовлетворен в полном объеме. Вынесенное решение не изменили ни определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда, ни определение Президиума Московского городского суда. После этого дело было истребовано в Верховный Суд РФ, где Судебная коллегия по гражданским делам отменила Постановление в части признания недействительным договора купли-продажи комнаты, остальные же положения остались в силе. С этим не согласился первый заместитель Председателя Верховного Суда РФ, который в принесенном представлении обосновал необходимость вынесения по делу нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований. Президиум Верховного Суда РФ представление рассмотрел и в контексте необходимости обеспечения единства судебной практики и законности нашел его вполне справедливым. И вот по каким основаниям.

Всеми предыдущими судебными инстанциями была ошибочно применена ст. 250 ГК РФ. Она закрепляет правило, согласно которому при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Причем на продавца возлагается обязанность известить в письменной форме остальных участников собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу. Если эти требования в своей совокупности не будут выполнены, то любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев обратиться в суд с просьбой о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

Однако суды не учли, что спорная комната фактически и не находилась в общей долевой собственности нескольких лиц, т.к. ответчица единолично обладала правом собственности на проданные квадратные метры. Этот факт в материалах дела нашел свое подтверждение в виде договора между ответчицей и Управлением муниципального жилья Юго-Западного административного округа г. Москвы о передаче в собственность комнаты N 1 жилой площадью 11,9 кв. м в квартире коммунального заселения и соответствующего свидетельства о собственности.

В свою очередь, сама истица имела аналогичные права (причем права документально подтвержденные) в отношении двух других комнат в коммуналке.

При таких условиях ссылаться на отношения общей собственности не представляется возможным, так же как и требовать от ответчицы отчуждения принадлежащего ей имущества только соседям по коммунальной квартире.

Судей же смутило упоминание в договоре купли-продажи о «пропорциональной доле в праве собственности на места общего пользования». На основе этой фразы они сделали вывод о наличии общей долевой собственности в отношении всей квартиры в целом. Вывод, надо сказать, не совсем верный. В соответствии с Законом РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" при передаче в собственность комнаты в коммунальной квартире соответственно передается и доля на места общего пользования, куда относятся коридор, кухня, санузел и др. Именно эта доля не подлежит отчуждению другим лицам, да и то при условии, что им же не продается и сама комната.

Следовательно, даже при наличии общей собственности на места общего пользования ответчица имела полное право продать принадлежащую ей комнату кому угодно и без уведомления другого собственника жилых помещений в данной квартире. У последнего, исходя из приведенных умозаключений, нет никаких законных оснований требовать перевода на него прав покупателя по договору купли-продажи.

Учитывая, что по данному делу суд применил закон, не подлежащий применению, и не применил Закон, подлежащий применению, все ранее вынесенные судебные решения были отменены, а Постановлением Президиума Верховного Суда РФ № 19пв-04 от 17 ноября 2004 г. в удовлетворении заявленных требований было отказано69.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним информация о собственнике комнаты может отсутствовать, например при приобретении комнаты до вступления в силу Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". А данные, содержащиеся в органах технической инвентаризации, не обладают признаками публичности, открытости и достоверности.

В ситуации нестабильности рынка недвижимости правило, установленное п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, еще более затрудняет гражданский оборот, поскольку собственник комнаты, уведомивший собственников соседних комнат о продаже своей комнаты, через определенное время столкнется с необходимостью изменения цены на продаваемый объект и будет вынужден уведомлять указанных лиц вновь и ждать истечения месяца.

Правило п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации существенно ограничивает продавца в возможности распоряжения своей собственностью и в случае, когда соседние комнаты находятся в государственной либо муниципальной собственности.

В соответствии со ст. 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. От имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Следовательно, отказ от преимущественного права покупки, принадлежащего Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию, должен быть выражен соответственно органом государственной власти Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления. В данной ситуации на собственника возлагается обязанность по установлению надлежащим образом уполномоченного органа или должностного лица, которые могут выразить отказ от преимущественного права покупки. Получение такого отказа затруднено тем, что действующим законодательством не предусматривается обязанность государственных органов и должностных лиц по требованию продавцов являться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, либо обязанность по выражению отказа от преимущественного права покупки иным образом. На сегодняшний день значительное количество комнат остается в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации ставит реализацию права собственности в зависимость от воли того или иного органа публичной власти, что является недопустимым в демократическом правовом государстве и напрямую противоречит п. 2 ст. 1 ЖК РФ, согласно которому «граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими».

Вероятность реализации правомочия по распоряжению комнатой в коммунальной квартире уменьшается также и в том случае, когда собственником (собственниками) соседней комнаты (комнат) являются несовершеннолетние граждане. В соответствии с п. 2 ст. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению, имущества подопечного, сдаче его внаем (аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Из указанного следует, что для того, чтобы законный представитель несовершеннолетнего гражданина, не достигшего 14-летнего возраста, выразил отказ от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире, необходимо получить на это согласие органа опеки и попечительства. Аналогичная ситуация возникает, когда несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, действующий с согласия законного представителя, отказывается от преимущественного права покупки. Следовательно, продавец становится еще и зависим от органов опеки и попечительства, которые, пользуясь отсутствием должного нормативного регулирования, могут рассматривать заявление о даче разрешения на отказ от преимущественного права покупки неопределенное время и требовать представления практически любых документов. Помимо прочего ни на несовершеннолетнего гражданина, ни на его законных представителей законом не возлагается обязанность по просьбе продавца комнаты обратиться в органы опеки и попечительства. В данном случае реализация правомочия собственника зависит лишь от сознательности несовершеннолетнего и его законных представителей.

В случае уклонения собственника (собственников) соседних комнат от выражения отказа от преимущественного права покупки в форме нотариально удостоверенного документа или отказа, оформленного в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, либо уклонения от получения уведомления о предстоящей продаже комнаты в коммунальной квартире продавец лишен законных правовых средств по защите от подобного рода злоупотреблений со стороны недобросовестных собственников соседних комнат.

Право преимущественной покупки может быть обосновано лишь сущностью отношений, в которых оно применяется. Оно должно охранять интересы участников общей собственности либо интересы участников общего дела. Однако в ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплено, что комната является самостоятельным объектом. На комнаты в коммунальных квартирах у собственников возникает раздельная (не долевая и не совместная) собственность, и связывание указанных собственников преимущественным правом покупки не может считаться конституционным и обоснованным.

Норма, содержащаяся в п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, вынуждает продавцов заключать притворные сделки, а именно в целях реализации правомочия по распоряжению недвижимым имуществом продавцы заключают договоры дарения комнат в коммунальных квартирах, прикрывая этим договор купли-продажи, что не может не отразиться на стабильности гражданского оборота. Государство путем закрепления указанной нормы само стимулирует продавцов к противоправному поведению.

На наш взгляд, закрепление права преимущественной покупки комнат в коммунальной квартире в Жилищном кодексе нарушает конституционные права, предусмотренные ст. 18, п. 1, 2 ст. 19, п. 1 ст. 34, п. 1, 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации.

В соответствии со ст. 18 Конституции Российской Федерации права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Однако право собственности, закрепленное в ст. 35 Конституции Российской Федерации, а именно правомочие по распоряжению, применительно к комнатам в коммунальных квартирах признать непосредственно действующим не представляется возможным, поскольку его реализация напрямую зависит от воли собственников соседних комнат в коммунальных квартирах. Жилищный кодекс ставит право распоряжения комнатой в зависимость от того, захотят ли другие собственники получить уведомление о предстоящей продаже комнаты или не захотят, выразят свою волю на отказ от преимущественного права покупки комнаты или не сделают этого.

Согласно общеправовому принципу, закрепленному в ст. 19 Конституции Российской Федерации, все равны перед законом и судом. Однако п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации прямо нарушает этот принцип, поскольку для одних собственников устанавливает более простые условия для реализации правомочия по распоряжению своим имуществом, для других же необоснованно усложняет процедуру реализации права.

На наш взгляд, законодатель при установлении режима права преимущественной покупки не учел специфики правового регулирования права общей долевой собственности и права собственности. Для преодоления сложившейся ситуации необходимо исключить преимущественное право покупки комнат в коммунальной квартире из ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации.


ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В настоящей работе на основе анализа существующей законодательной базы и судебной практики разработаны теоретические и практические положения, направленных на совершенствование гражданско-правового регулирования договора продажи жилых помещений. В этой связи в работе: изучена эволюция российского гражданского законодательства о купле-продаже жилых помещений; изучена система действующего российского законодательства, регламентирующего вопросы продажи жилых помещений; исследованы теоретические подходы к определению договора продажи жилого помещения, охарактеризованы существенные условия договора продажи жилого помещения, в том числе: предмет договора – жилое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры и жилого дома), цена договора, правовое положение и специфика гражданско-правовой ответственности сторон договора, иные существенные условия; проведено исследование актуальных теоретико-прикладных проблем приобретения жилого помещения по договору ипотечного кредитования; проведен анализ отдельных вопросов государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение по договору продажи. Так же выработаны следующие конкретные предложения по совершенствованию современного российского гражданского законодательства, регулирующего общественные отношения по договору продажи жилого помещения:

1. Гражданское законодательство отменило нотариальное удостоверение сделки купли-продажи жилья, разработчики ГК РФ в обоснование своей позиции ссылаются на факт регистрации сделок с недвижимостью. При этом, они считают, что регистрация вполне заменит нотариальное удостоверение». Это утверждение представляется малоубедительным. Если мы считаем главной задачей защиту прав и законных интересов граждан, то нельзя не признать, что отмена нотариального удостоверения, в первую очередь, как раз ущемляет интересы сторон. Ведь сделки с недвижимостью для того, чтобы они соответствовали закону, должны отвечать ряду требований в отношении формы, условий. Конечно, сторонам необходима помощь специалиста. Удостоверение сделок с недвижимостью нотариусами как раз предусматривалось законодателем для того, чтобы уже на стадии заключения договора с помощью квалифицированного юриста и уполномоченного представителя государства-нотариуса внести ясность во взаимоотношения сторон по содержанию договора, устранить все недоговоренности и противоречия между сторонами, обеспечить соответствие его формы и условий требованиям закона с тем, чтобы в будущем исключить возникновение имущественных споров. Этот путь упорядочивает гражданский оборот с недвижимым имуществом, освобождает суды при возникновении между сторонами споров от дополнительных усилий по установлению подлинности и добровольности договора. Характерно, что на практике, большинство договоров купли-продажи жилых помещений проходят нотариальное заведение в добровольном порядке.

Поэтому мы считаем, что необходимо вернуться к обязательному нотариальному удостоверению договора продажи жилого помещения в целях защиты прав и законных интересов как участников договора, так и иных субъектов, чьи права и законные интересы могут быть затронуты данной сделкой. В этой связи статью 550 «Форма договора продажи недвижимости» ГК РФ предлагается дополнить пунктом третьим следующего содержания:

«Договор продажи жилого помещения подлежит обязательному нотариальному удостоверению».

2. В результате исследования сделан вывод, что ограничение имущественной ответственности регистрирующих органов одним миллионом рублей в случае ошибки при регистрации права собственности на жилое помещение по договору продажи является неоправданным. Считаем, что необходимо установить имущественную ответственность регистрирующих органов в размере действительного реального ущерба, причиненного вследствие ошибки при регистрации права собственности на жилое помещение.

3. Исследована проблема продажи жилых помещений, подвергнутых переустройству или перепланировке. Но при этом отдается предпочтение практике продажи жилых домов, при которой обязателен выезд специалиста Бюро технической инвентаризации для подтверждения или переоформления технического паспорта. В связи с этим предлагается статью 558 ГК РФ «Особенности продажи жилых помещений» дополнить пунктом 3 следующего содержания: «Обязательным приложением к договору продажи жилого помещения в многоквартирном доме является технический паспорт данного жилого помещения»

4. Поскольку при продаже жилого дома (его части), как правило, покупателю передаются расположенные на том же земельном участке строения и сооружения, предназначенные для его обслуживания, предлагается в договор продажи включать исчерпывающий перечень таких объектов. Подобная практика позволит в будущем избежать судебных споров относительно прав продавца и покупателя на обслуживающие жилой дом (его часть) постройки и сооружения.


БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

Нормативно-правовые акты

  1.  Конституция Российской Федерации: офиц. текст. // Российская газета. 1993. № 237.
  2.  Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 07.02.2011) // Собрание законодательства РФ. 1996. № 5. ст. 410.
  3.  Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 06.04.2011) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. ст. 3301.
  4.  Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 19.07.2011) // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. ст. 4147.
  5.  Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 19.07.2011) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. ст. 3594.
  6.  Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 19.07.2011) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. ст. 3594.
  7.  Федеральный закон от 20.08.2004 № 117-ФЗ (ред. от 28.06.2011) «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» // Собрание законодательства РФ.2004. № 34. ст. 3532.
  8.  Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 01.07.2011) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. ст. 3400.
  9.  Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ (ред. от 09.03.2010) «Об ипотечных ценных бумагах» // Собрание законодательства РФ. 2003. № 46 (ч. 2). ст. 4448.
  10.  Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 11.07.2011) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»// Собрание законодательства РФ. 1998. № 31. ст. 3813.
  11.  Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 17.06.2010) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1).ст. 40.
  12.  Федеральный закон от 17.11.1995 N 169-ФЗ (ред. от 30.12.2008) «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»  // Собрание законодательства РФ. 1995. № 47. Ст.4373.
  13.  Закон РФ от 25.06.1993 № 5242-1 (ред. от 01.07.2011) «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» // Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. № 32. ст. 1227.
  14.  Закон РФ от 24.12.1992 № 4218-1 (ред. от 22.08.2004) «Об основах федеральной жилищной политики» // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993. № 3. С. 99.
  15.  Указ Президента РФ от 13.10.2004 № 1313 (ред. от 12.07.2011) «Вопросы Министерства юстиции Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2004. №42. Ст.4110.
  16.  Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 (ред. от 22.11.2006) «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1998. № 8. ст. 963.
  17.  Приказ Минюста РФ от 06.08.2001 № 233 (ред. от 24.12.2004, с изм. от 15.12.2008) «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» //Бюллетень Министерства Юстиции Российской Федерации. 2001. С. 9.

Специальная литература

  1.  Андреева Е.М. Правовой режим муниципальной недвижимости // Юридический мир. 2011. № 4. С. 41.
  2.  Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга 1 Общие положения. М.: Статус, 2008. С.335.
  3.  Васьковский Е.В. Учебник гражданского права Введение и общая часть М.: Городец – Добросвет. 2000. С.80.
  4.  Вольфсон Ф. Учебник гражданского права. М.,  1930. С.64-66.//Электронный ресурс http://forum.yurclub.ru/index.php?download=750
  5.  Галанин А.Б. Юридическая чистота сделки с недвижимостью // Жилищное право. 2011. № 3. С.34.
  6.  Гонгало Б. М., Крашенинников П.В. Сделки с недвижимостью. М.: Инфра-М., 2003. С. 15.
  7.  Гримм Д.Д. Лекции по догме римского права. М.: Статус, 2003. С.276.
  8.  Грудцына Л.Ю. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России // Законодательство и экономика. 2005. № 10. С. 31 – 40.
  9.   Гуртов В.К., Марголин А.М., Чагай К.А. Проблемы развития ипотечного кредитования жилищного строительства и пути их решения. М.: Изд. РАГС, 2012. С. 52
  10.  Гусев А.Н. Постатейный комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации. М., 2010.С. 142-143.
  11.  Дернбург Г. Пандекты. Т.2. Обязательственное право. М., 1911. С.95//Электронный ресурс http://www.bookline.ru/catalog10000675_16.htm
  12.  Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилая недвижимость как объекты аренды недвижимости (проблематика соотношения и разграничения понятий) // Государство и право. 2002. № 7. С. 107.
  13.  Дювернуа П.Л. Чтения по гражданскому праву. Т.1. М.: Зерцало, 2004. С.633.
  14.  Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование: Науч.-практ. пособие. М., 2007. С. 217.
  15.  Жигачев А.В. Договор купли-продажи жилья: порядок заключения и исполнения // Жилищное право. 2011. № 4. С.22.
  16.  Жилищное законодательство: комментарий / Под ред. В.Б. Исакова. М.: Юрист. 2009. С. 70-78.
  17.  Жиров А.Пользование жилым помещением по доброй воле собственника //Жилищное право. 2012. № 3.С.32.
  18.  Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость. // Российская юстиция. 2008. № 6. С. 42.
  19.  Закройщикова Д. Защита гражданских прав при приобретении недвижимого имущества. // Российская юстиция. 2009. № 12. С. 34.
  20.  Зуйкова Л. Уступка доли в жилищном строительстве: правовые и налоговые последствия // Новая бухгалтерия. 2011. № 2. С.24.
  21.  Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. № 10. С.12.
  22.  Камышанский В.П. Право собственности на недвижимость: вопросы ограничений. Элиста, 1999. С. 248.
  23.  Козлова Е.В. Аренда как договорное обязательство // Юрид. мир. 2009. № 11. С. 44.
  24.  Комарова Т.Ю. Нежилые помещения как объект аренды // Законодательство. 2009. № 12. С. 12.
  25.  Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. М.: Статут, 2004.
  26.  Крашенинников В.П. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. Изд-е 3-е, перераб. и доп. М.: Статут, 2006. С. 128.
  27.  Кузьмина И. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. 2011. № 9. С. 40.
  28.   Макаров Г. Право собственности на квартиру и жилой дом // Хозяйство и право. 2008. № 5. С. 14.
  29.  Макаров СЮ. Защита прав добросовестного приобретателя жилого помещения / Жилищное право. 2005. № 9. С.28.
  30.  Мамишов З. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью обязательно // Российская юстиция. 1996. № 8. С.54.
  31.  Маслов Н.В. Жилая недвижимость. М.: Юрист.2008. С.53.
  32.  Петров Д.А. Сделки с недвижимостью в жилищной сфере: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 1998. С. 45.
  33.  Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. М.: Статут, 2003. С 245
  34.  Российское законодательство X-XX вв.: в 9 т.Т.4. Законодательство периода становления абсолютизма. Отв. ред. А.Г.Маньков. М.: Юридическая литература, 1986.//Электронный ресурс. http://www.gumer.info/bibliotek_Buks/History/Article/por_nasled.php
  35.  Свод законов Российской империи. СПб. 1914. Т. 10, ч. 1 Классика отечественного права проект КонсультантПлюс при поддержке издательства «Статус» и юридической научной библиотеки изд-ва «Спарк»// Электронный ресурс http://civil.consultant.ru/code/
  36.  Слыщенков В.А. Договор купли-продажи и переход права собственности: Сравнительно-правовое исследование. М.: Статут, 2011. С.24.
  37.  Трусевич С. Госрегистрация: Миссия выполнима // ЭЖ - ЮРИСТ. № 38. 2006. С. 3.
  38.  Утка В. Правовые последствия самовольной постройки // Росс. юстиция. 2005. № З.С. 15.
  39.  Шешко Г.Ф. Роль разъяснений Верховного Суда РФ в регулировании отношений собственности на жилье // Жилищное право. 2011. № 6. С.13.
  40.  Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России: Учеб. пособие. М., 2006. С. 93.

Материалы юридической практики

  1.  Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Бюллетень Верховного Суда РФ. № 7. 2010. С.23.
  2.  Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» // Вестник ВАС РФ. № 9. 2011. С.13.
  3.  Постановления Конституционного Суда РФ от 4 апреля 1996 г. № 9-П // Собрание законодательства РФ. 1996. № 16. Ст. 1909..
  4.  Обзор деятельности федеральных судов общей юрисдикции и мировых судей за первое полугодие  2011 года. Судебная статистика// Электронный ресурс http://www.cdep.ru/index.php?id=5&item=35
  5.  Обзор деятельности федеральных судов общей юрисдикции и мировых судей в 2011г. //Судебная статистика. № 2. 2012. С. 67-68.
  6.  Постановление Президиума Верховного Суда РФ № 19пв-04 от 17 ноября 2004 г.// СПС Консультант Плюс.
  7.  Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23 ноября 2001 года. Дело № А28-2942/01-121/19// СПС Консультант Плюс.
  8.  Определение Президиума Верховного Суда РФ № 4-В03-35 от 21 октября 2003 г.// СПС Консультант Плюс.
  9.  Определением Верховного Суда РФ № 5-В05-11 от 24.05.2005 // СПС Консультант Плюс.

1 Обзор деятельности федеральных судов общей юрисдикции и мировых судей за первое полугодие  2011 года. Судебная статистика// Электронный ресурс http://www.cdep.ru/index.php?id=5&item=35

2 Российское законодательство X-XX вв.: в 9 т.Т.4. Законодательство периода становления абсолютизма. Отв. ред. А.Г.Маньков. М.: Юридическая литература, 1986.//Электронный ресурс. http://www.gumer.info/bibliotek_Buks/History/Article/por_nasled.php

3 Свод законов Российской империи. СПб. 1914. Т. 10, ч. 1 Классика отечественного права проект КонсультантПлюс при поддержке издательства «Статус» и юридической научной библиотеки изд-ва «Спарк»// Электронный ресурс http://civil.consultant.ru/code/

4 Дювернуа П.Л. Чтения по гражданскому праву. Т.1. М.: Зерцало, 2004. С.633.

5 Васьковский Е.В. Учебник гражданского права Введение и общая часть М.: Городец – Добросвет. 2000. С.80.

6 Победоносцев К.П. Курс гражданского права. Первая часть: Вотчинные права. М.: Статут, 2003. С 245

7 "Декрет о земле" (принят II Всероссийским съездом Советов 27.10.1917) Ст.З.//СПС КонсультантПлюс

8 Декрет СНК РСФСР от 14.12.1917 "О запрещении сделок с недвижимостью". Ст153 //СПС КонсультантПлюс

9 Декрет ВЦИК от 20.08.1918 "Об отмене права частной собственности на недвижимости в городах" Ст.674.//СПС КонсультантПлюс

10 Вольфсон Ф. Учебник гражданского права. М.,  1930. С.64-66.//Электронный ресурс http://forum.yurclub.ru/index.php?download=750

11 Декрет ВЦИК от 22.05.1922 "Об основных частных имущественных правах, признаваемых РСФСР, охраняемых ее законами и защищаемых судами РСФСР", "СУ РСФСР", 1922, N 36, ст. 423//СПС КонсультантПлюс

12 Закон РФ от 24.12.1992 № 4218-1 (ред. от 22.08.2004) «Об основах федеральной жилищной политики» // Ведомости Съезда народных депутатов РФ и Верховного Совета РФ. 1993. № 3. С. 99.

13 Обзор деятельности федеральных судов общей юрисдикции и мировых судей в 2011г. //Судебная статистика. № 2. 2012. С. 67-68.

14 Жиров А.Пользование жилым помещением по доброй воле собственника //Жилищное право. 2012. № 3.С.32.

15 Утка В. Правовые последствия самовольной постройки // Росс. юстиция. 2005. № З.С. 15.

16 Определением Верховного Суда РФ № 5-В05-11 от 24.05.2005 // СПС Консультант Плюс.

17 Федеральный закон от 17.11.1995 N 169-ФЗ (ред. от 30.12.2008) «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»  // Собрание законодательства РФ. 1995. № 47. Ст.4373.

18 Макаров СЮ. Защита прав добросовестного приобретателя жилого помещения / Жилищное право. 2005. № 9. С.28.

19 Гусев А.Н. Постатейный комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации. М., 2010.С. 142-143.

20 Слыщенков В.А. Договор купли-продажи и переход права собственности: Сравнительно-правовое исследование. М.: Статут, 2011. С.24.

21 Петров Д.А. Сделки с недвижимостью в жилищной сфере: Дис. ... канд. юрид. наук. М., 1998. С. 45; Макаров Г. Право собственности на квартиру и жилой дом // Хозяйство и право. 2008. № 5. С. 14.

22 Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России: Учеб. пособие. М., 2006. С. 93.

23 Петров Д.А. Указ. соч.С.45.

24 Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 (ред. от 22.11.2006) «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1998. № 8. ст. 963.

25 Кузьмина И. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. 2011. № 9. С. 40.

26 Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 19.07.2011) // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. ст. 4147.

27 Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 19.07.2011) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. ст. 3594.

28 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Бюллетень Верховного Суда РФ. № 7. 2010. С.23.

29 Петров Д.А. Указ. соч. С. 47.

30 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Договоры по передаче имущества. М.,Статут, 2002. С. 205.

31 Камышанский В.П. Право собственности на недвижимость: вопросы ограничений. Элиста, 1999. С. 248.

32 Андреева Е.М. Правовой режим муниципальной недвижимости // Юридический мир. 2011. № 4. С. 41.

33 Жариков Ю.Г., Масевич М.Г. Недвижимое имущество: правовое регулирование: Науч.-практ. пособие. М., 2007. С. 217; Комарова Т.Ю. Нежилые помещения как объект аренды // Законодательство. 2009. № 12. С. 12.

34 Дорогавцева Е.Е. Здание, сооружение и нежилая недвижимость как объекты аренды недвижимости (проблематика соотношения и разграничения понятий) // Государство и право. 2002. № 7. С. 107.

35 Козлова Е.В. Аренда как договорное обязательство // Юрид. мир. 2009. № 11. С. 44.

36 Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. № 10. С.12.

37 Шешко Г.Ф. Роль разъяснений Верховного Суда РФ в регулировании отношений собственности на жилье // Жилищное право. 2011. № 6. С.13.

38 Закон РФ от 25.06.1993 № 5242-1 (ред. от 01.07.2011) «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» // Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. № 32. ст. 1227.

39 Постановления Конституционного Суда РФ от 4 апреля 1996 г. N 9-П // Собрание законодательства РФ. 1996. № 16. Ст. 1909; от 2 февраля 1998 г. // Собрание законодательства РФ. 1998. № 6. Ст. 783.

40 Бюллетень Верховного Суда РФ. 1996. N 3. С. 12.

41 Определение Президиума Верховного Суда РФ № 4-В03-35 от 21 октября 2003 г.// СПС Консультант Плюс.

42 Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право.Книга 1 Общие положения. М.: Статус, 2008. С.335.

43 Гримм Д.Д. Лекции по догме римского права. М.: Статус, 2003. С.276.

44 Дернбург Г. Пандекты. Т.2. Обязательственное право. М., 1911. С.95//Электронный ресурс http://www.bookline.ru/catalog10000675_16.htm

45 Жигачев А.В. Договор купли-продажи жилья: порядок заключения и исполнения // Жилищное право. 2011. № 4. С.22.

46 Галанин А.Б. Юридическая чистота сделки с недвижимостью // Жилищное право. 2011. № 3. С.34.

47 Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23 ноября 2001 года. Дело № А28-2942/01-121/19// СПС Консультант Плюс.

48 Крашенинников В.П. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. Изд-е 3-е, перераб. и доп. М.: Статут, 2006. С. 128.

49 Указ Президента РФ от 13.10.2004 № 1313 (ред. от 12.07.2011) «Вопросы Министерства юстиции Российской Федерации» //  Собрание законодательства РФ. 2004. №42. Ст.4110.

50 Приказ Минюста РФ от 06.08.2001 № 233 (ред. от 24.12.2004, с изм. от 15.12.2008) «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» //Бюллетень Министерства Юстиции Российской Федерации. 2001. С. 9

51 Мамишов З. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью обязательно // Российская юстиция. 1996. № 8. С.54.

52 Гонгало Б. М., Крашенинников П.В. Сделки с недвижимостью. М.: Инфра-М., 2003. С. 15.

53 Трусевич С. Госрегистрация: Миссия выполнима // ЭЖ - ЮРИСТ. № 38. 2006. С. 3.

54 Гражданский кодекс РФ, Ч-I, 1994г. ст.116

55 Жилищное законодательство: комментарий / Под ред. В.Б. Исакова. М.: Юрист. 2009. С. 70-78.

56 Завьялов А., Коновалов В. Государственная регистрация прав на недвижимость. // Российская юстиция. 2008. № 6. С. 42.

57 Закройщикова Д. Защита гражданских прав при приобретении недвижимого имущества. // Российская юстиция. 2009. № 12. С. 34.

58 Жилищное законодательство: комментарий / Под ред. В.Б. Исакова.М.: Юрист» 1999. С. 126

59 Жилищное законодательство: комментарий / Под ред. В.Б. Исакова. М.: Юрист. 2009. С. 129.

60 Маслов Н.В. Жилая недвижимость. М.: Юрист.2008. С.53.

61 Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 01.07.2011) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства РФ. 1998. № 29. ст. 3400.

62 Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ (ред. от 09.03.2010) «Об ипотечных ценных бумагах» // Собрание законодательства РФ. 2003. № 46 (ч. 2). ст. 4448.

63 Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 11.07.2011) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»// Собрание законодательства РФ. 1998. № 31. ст. 3813.

64 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 17.06.2010) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1).ст. 40.

65 Грудцына Л.Ю. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России // Законодательство и экономика. 2005. № 10. С. 31 - 40; Гуртов В.К., Марголин А.М., Чагай К.А. Проблемы развития ипотечного кредитования жилищного строительства и пути их решения. М.: Изд. РАГС, 2012. С. 52

66 Зуйкова Л. Уступка доли в жилищном строительстве: правовые и налоговые последствия // Новая бухгалтерия. 2011. № 2. С.24.

67 Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. М.: Статут, 2004.

68 Федеральный закон от 20.08.2004 № 117-ФЗ (ред. от 28.06.2011) «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» // Собрание законодательства РФ.2004. № 34. ст. 3532.

69 Постановление Президиума Верховного Суда РФ № 19пв-04 от 17 ноября 2004 г.// СПС Консультант Плюс.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

72467. Древняя Русь (IX-начало XII вв.). Русские земли в период политической раздробленности (XII-первая половина XV в.) 113.5 KB
  Этногенез - это происхождение народа: начальные этапы его возникновения и его дальнейшее формирование. Славянской прародиной была территория от реки Одер на западе до Карпатских гор на востоке.
72468. Теория и методика развития речи дошкольников 228.5 KB
  Методика развития речи и обучения родному языку дошкольников так как в нашей книге некоторые вопросы рассматриваются кратко а некоторые например вопросы развития речи детей в зарубежной педагогике; подготовка детей к обучению грамоте и др.
72469. Подготовка будущего читателя в дошкольном учреждении. Особенности восприятия детьми литературных произведений 178 KB
  Они помогают формировать у детей нравственные оценки оказывают влияние на поведение ребят их взаимоотношения со сверстниками и взрослыми. По их мнению эстетическое отношение к окружающему формируется в процессе жизни детей в связи с общим ходом их психологического развития...
72470. Введение в методику развития речи 236 KB
  Компетентностная направленность изучения темы Задание: прочитайте подчеркните важные с вашей точки зрения слова словосочетания предложения абзацы. Материал темы Введение в методику развития речи изучаемой в курсе современной Теории и методики развития речи...
72471. ПОНЯТИЕ О НЕОТЛОЖНЫХ СОСТОЯНИЯХ. ПРИЧИНЫ И ФАКТОРЫ ИХ ВЫЗЫВАЮЩИЕ И ПЕРВАЯ ДОВРАЧЕБНАЯ ПОМОЩЬ 63.5 KB
  В жизни каждого человека вследствие различных причин могут произойти случаи когда его соматическое и физическое здоровье резко меняется ему становится плохо он может даже потерять сознание. При таком состоянии человеку требуется срочная помощь.
72472. Восточные славяне в древности 89 KB
  Славянские народы принадлежат к древнему индоевропейскому единству, включающему такие народы как германские, балтийские, романские, греческие, кельтские, иранские, индийские раскинувшиеся на огромном пространстве от Атлантического океана до Индийского, от Ледовитого океана до Средиземного моря.
72473. ВОЛНОВЫЕ МЕХАНИЧЕСКИЕ ПЕРЕДАЧИ 609 KB
  Генератор устроен так чтобы деформированное гибкое колесо прижималось к внутренней цилиндрической поверхности жесткого колеса с силой достаточной для передачи нагрузки за счет сил трения. При вращении генератора волна перемещений бежит по окружности гибкого колеса.
72474. Подшипники. Назначение и классификация 473.5 KB
  Подшипники служат опорами для валов и вращающихся осей. Они воспринимают радиальные и осевые нагрузки, приложенные к валу, и передают их на раму машины. При этом вал должен фиксироваться в определенном положении и вращаться вокруг заданной геометрической оси.