71266

Товарищество собственников жилья

Курсовая

Государство и право, юриспруденция и процессуальное право

В изменившейся ситуации, когда жилищный фонд переходит в основном в собственность отдельных граждан, становится частным, требуются новые подходы к его управлению. По сообщениям некоторых средств массовой информации доля частной собственности в жилом секторе России уже превышает 75% от всего жилого фонда.

Русский

2014-11-04

291 KB

2 чел.

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ РФ

УРАЛЬСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ ЮРИДИЧЕСКАЯ АКАДЕМИЯ

ФАКУЛЬТЕТ СОКРАЩЕННЫХ ОБРАЗОВАТЕЛЬНЫХ ПРОГРАММ

КАФЕДРА ГРАЖДАНСКОГО ПРАВА

Курсовая работа

по Жилищному праву

 на тему: Товарищество собственников жилья

 

                                                                                      Выполнила: студентка заочного                                                                                        отделения 4 курса 413 группы ФСОП

Хомуськова Анастасия Ивановна

Проверил (а):

 

Екатеринбург

2011 год

Содержание

Введение …………………………………………..……….……………….стр. 3

  1.  Основные понятия и определения …………….…………….…….……стр. 5
  2.  Создание ТСЖ ………………………….….……………………….…..стр. 10
  3.  Основные права и обязанности товарищества…..……………………стр. 12
  4.  Органы управления ТСЖ…………………………………...………….стр. 14
  5.  Договорная деятельность товарищества собственников жилья……. стр. 20
  6.  Реорганизация Товарищества Собственников Жилья………...…….. стр. 24
  7.  Ликвидация Товарищества Собственников Жилья…...………..…… стр. 25

Заключение ……………………………………………..………………..стр. 27

Список использованной литературы

              

ВВЕДЕНИЕ

Жилищный кодекс образца 1983 года закреплял централизованную систему управления жилищным фондом, но при этом допускал участие в управлении и домовых комитетов, и иных органов общественного самоуправления. И это при том, что в основном это был государственный жилищный фонд.

В изменившейся ситуации, когда жилищный фонд переходит в основном в собственность отдельных граждан, становится частным, требуются новые подходы к его управлению. По сообщениям некоторых средств массовой информации доля частной собственности в жилом секторе России уже превышает 75% от всего жилого фонда. Поэтому вполне понятно желание государства передать управление этим жилищным фондом в руки его же собственников. И при этом внедрить еще в систему обслуживания жилья и рыночные механизмы. Рыночные условия предполагают, что наиболее эффективное управление имуществом сможет осуществлять его собственник, нежели централизованное государственное управление, хотя последние 15 лет и не доказывают это утверждение. Новое жилищное законодательство предусматривает, что управление жилищным фондом осуществляется самими собственниками.

В целях обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан, решения вопросов коммунальных услуг, а также надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, управление передается гражданам, собственникам помещений, проживающим в этом доме. В соответствии с требованиями, установленными ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом. Жилищный кодекс предусматривает три варианта такого управления:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

В статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Это межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты. А также коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы. Крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме, и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. При этом частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что в случае, если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации. Орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по выбору управляющей организации, если собственниками помещений в многоквартирном доме в течение года со дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации не выбран способ управления многоквартирным домом или принятое такими собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано.

В соответствии с положениями статьи 291 Гражданского кодекса Российской Федерации собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья). Такое товарищество собственников жилья признается некоммерческой организацией и действует в соответствии с Законом о товариществах собственников жилья.

В настоящее время органы государственной власти субъекта Российской Федерации начали разъяснительную работу по созданию и организации товариществ собственников жилья. Товарищество собственников жилья рассматривается как один из основных способов управления многоквартирными жилыми домами самими собственниками.

1. Основные понятия и определения

В настоящее время жилищное законодательство существенным образом изменяется. В связи с этим во многом стал иным и понятийный аппарат. И использование тех или иных терминов и определений, которые установлены законодателем, требует нового осмысления.

Для более легкого восприятия представим алфавитно-предметный указатель понятий и определений, используемых в настоящее время в жилищном законодательстве.

Виды жилых помещений - к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната (ст. 16 ЖК РФ).

Договор управления многоквартирным домом - договор, по которому одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ст. 162 ЖК РФ).

Долевая собственность - имущество, находящееся в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (ст. 244 ГК РФ).

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение (ст. 37 ЖК РФ).

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ст. 16 ЖК РФ).

Жилое помещение - квартира или жилой дом, отвечающие требованиям, установленным жилищным законодательством Российской Федерации.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ст. 15 ЖК РФ)).

ТАБЛИЦА 1

                        ┌───────────────────────────┐

                        │      Жилое помещение      │

                        └─┬──────────┬───────────┬──┘

                          │          │           │

                          V          V           V

┌──────────────────────────────┐ ┌─────────┐ ┌──────────────────────────┐

│ Жилой дом, часть жилого дома │ │ Комната │ │ Квартира, часть квартиры │

└──────────────────────────────┘ └─────────┘ └──────────────────────────┘

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации (ст. 19 ЖК РФ). Классификация жилищного фонда:

┌─────────────────────────────────────────────────────────────────────┐

│            Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений        │

└─────────────────────────────────────────────────────────────────────┘

┌──────────────────────┐ ┌────────────────────────────────────────────┐

│ Форма собственности  │ │              Цели использования            │

└──────────────────────┘ └────────────────────────────────────────────┘

┌──────────────────────┐ ┌────────────────────────────────────────────┐

│ Частный жилищный     │ │ Жилищный фонд социального использования -  │

│ фонд - совокупность  │ │ совокупность предоставляемых гражданам по  │

│ жилых помещений,     │ │ договорам социального найма жилых помещений│

│ находящихся и в      │ │ государственного и муниципального жилищных │

│ собственности        │ │ фондов                                     │

│ граждан, и в собст-  │ └────────────────────────────────────────────┘

│ венности юридических │ ┌────────────────────────────────────────────┐

│ лиц                  │ │ Специализированный жилищный фонд -         │

└──────────────────────┘ │ совокупность предназначенных для проживания│

┌──────────────────────┐ │ отдельных категорий граждан и предоставляе-│

│ Государственный      │ │ мых по особым правилам жилых помещений     │

│ жилищный фонд -      │ │ государственного и муниципального жилищных │

│ совокупность жилых   │ │ фондов                                     │

│ помещений, принад-   │ └────────────────────────────────────────────┘

│ лежащих на праве     │ ┌────────────────────────────────────────────┐

│ собственности Рос-   │ │ Индивидуальный жилищный фонд - совокупность│

│ сийской Федерации    │ │ жилых помещений частного жилищного фонда,  │

│ (жилищный фонд Рос-  │ │ которые используются гражданами-собствен-  │

│ сийской Федерации),  │ │ никами таких помещений для своего прожива- │

│ и жилых помещений,   │ │ ния, проживания членов своей семьи и (или) │

│ принадлежащих на     │ │ проживания иных граждан на условиях без-   │

│ праве собственности  │ │ возмездного пользования, а также юридичес- │

│ субъектам Российской │ │ кими лицами - собственниками таких помеще- │

│ Федерации (жилищный  │ │ ний для проживания граждан на указанных    │

│ фонд субъектов Рос-  │ │ условиях пользования                       │

│ сийской Федерации)   │ └────────────────────────────────────────────┘

└──────────────────────┘ ┌────────────────────────────────────────────┐

┌──────────────────────┐ │ Жилищный фонд коммерческого использования -│

│ Муниципальный жилищ- │ │ совокупность жилых помещений, которые      │

│ ный фонд - совокуп-  │ │ используются собственниками таких помещений│

│ ность жилых помеще-  │ │ для проживания граждан на условиях возмезд-│

│ ний, принадлежащих   │ │ ного пользования, предоставлены гражданам  │

│ на праве собствен-   │ │ по иным договорам, предоставлены собствен- │

│ ности муниципальным  │ │ никами таких помещений лицам во владение   │

│ образованиям         │ │ и (или) в пользование                      │

└──────────────────────┘ └────────────────────────────────────────────┘

Инженерные системы жилых зданий - внутреннее инженерное оборудование, а также подводящие коммуникации (сети) и сооружения коммунального назначения, обеспечивающие подачу водо- и энергоресурсов, лифты, мусороудаление, противопожарную безопасность и связь.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ст. 16 ЖК РФ).

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ст. 16 ЖК РФ).

Кадастровый номер земельного участка - уникальный номер, присваиваемый земельному участку, предоставленному в собственность, владение, пользование гражданину или юридическому лицу, который сохраняется за участком до тех пор, пока он существует как единое целое. Уникальность кадастрового номера заключается в том, что на территории РФ не может быть двух участков, имеющих одинаковые кадастровые номера.

Компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг. Отдельным категориям граждан в порядке и на условиях, которые установлены федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, могут предоставляться компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг за счет средств соответствующих бюджетов (ст. 160 ЖК РФ).

Коммунальные услуги - холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) (ч. 4 ст. 154 ЖК РФ).

Максимально допустимая доля собственных расходов граждан на оплату жилья и коммунальных услуг в совокупном семейном доходе, исходя из социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг, - норматив, позволяющий рассчитать объем средств, необходимых для предоставления компенсаций (субсидий) на оплату жилья и коммунальных услуг.

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Общее имущество в многоквартирном доме - помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (ст. 36 ЖК РФ).

Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества (ст. 145 ЖК РФ).

Органы управления товарищества собственников жилья - общее собрание членов товарищества, правление товарищества (ст. 144 ЖК РФ).

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом (ст. 155 ЖК РФ).

Пени. Лица, несвоевременно и (или) неполностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного размера пеней не допускается (ст. 155 ЖК РФ).

Правление товарищества собственников жилья - исполнительный орган, осуществляющий руководство деятельностью товарищества собственников жилья (ст. 147 ЖК РФ).

Председатель правления товарищества собственников жилья избирается из состава правления товарищества собственников жилья и действует без доверенности от имени товарищества (ст. 149 ЖК РФ).

Председатель ревизионной комиссии избирается из состава ревизионной комиссии.

Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) в порядке, установленном федеральным законом (ч. 2 ст. 157 ЖК РФ).

Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья осуществляет контроль за финансовой деятельностью товарищества (ст. 150 ЖК РФ).

Совместная собственность - имущество, находящееся в общей собственности без определения долей в праве собственности (ст. 244 ГК РФ).

Субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг предоставляются гражданам в случае, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанные исходя из размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг, превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи (ст. 159 ЖК РФ).

Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги (ст. 154 ЖК РФ).

Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (ст. 135 ЖК РФ).

Текущий ремонт - побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).

Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 135 ЖК РФ).

2. Создание ТСЖ

Предметом и целями деятельности ТСЖ согласно ст. 135 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) являются: управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Создание ТСЖ осуществляется на общем собрании собственников, на котором должны присутствовать представители, обладающие большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Это одно из условий создания ТСЖ (ст. 136 ЖК РФ). Собственники помещений в одном многоквартирном доме вправе создать только одно ТСЖ.

Правоспособность ТСЖ возникает с момента его государственной регистрации, осуществляемой в соответствии с Федеральным законом от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" (далее - Закон N 129-ФЗ).

Статья 135 ЖК РФ устанавливает статус ТСЖ как некоммерческого объединения лиц - собственников помещений в многоквартирном доме.

Правообразующую роль в деятельности ТСЖ играет его устав, являющийся единственным для данного вида некоммерческих организаций учредительным документом. Согласно п. 4 ст. 135 ЖК РФ ТСЖ создается на неопределенный срок, если иное не предусмотрено его уставом.

Устав ТСЖ принимается на общем собрании (ст. 135 ЖК РФ). Положениями ст. 145 ЖК РФ предусмотрено, что внесение изменений в устав товарищества относится к компетенции общего собрания, при этом ст. 146 ЖК РФ определено, что принятие решения по этому вопросу осуществляется большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.

Если организация юридического лица предусматривает членство в ней, то в уставе такой организации должен быть определен порядок приема в члены организации и выхода из нее. Статья 143 ЖК РФ предусматривает, что членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в ТСЖ. Членство в ТСЖ прекращается:

с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества;

с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

Лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества только после возникновения у них права собственности на приобретенные помещения.

ТСЖ как юридическое лицо обладает также и другими гражданскими правами, присущими юридическим лицам.

После государственной регистрации ТСЖ осуществляется процедура передачи дома в управление ТСЖ. Порядок передачи дома в ЖК РФ подробно не регламентирован, в различных субъектах и регионах Российской Федерации принимаются местные нормативные акты по вопросам передачи домов в управление ТСЖ.

Основанием для передачи дома в управление ТСЖ является свидетельство о государственной регистрации ТСЖ. Передача дома в управление ТСЖ осуществляется специально созданной комиссией с участием представителей жилищных органов и органов управления ТСЖ.

Для организации деятельности ТСЖ после проведения его государственной регистрации требуется оформить документы на земельный участок и прилегающую к дому территорию (например, заключить договор аренды с администрацией города).

3. Основные права и обязанности товарищества

Товарищество вправе:

1) заключать договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества, об оказании коммунальных услуг и другие в интересах своих членов;

2) определять смету доходов и расходов на год;

3) устанавливать на основе принятой сметы размеры платежей и взносов для каждого собственника в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме; продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее ТСЖ.

Кроме того, если это не нарушает права и интересы собственников, ТСЖ для достижения целей, предусмотренных его уставом, может заниматься хозяйственной деятельностью, а именно:

предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

в соответствии с требованиями законодательства надстраивать, перестраивать часть общего имущества;

получать в пользование или приобретать в общую долевую собственность собственников земельные участки для осуществления жилищного строительства, постройки хозяйственных сооружений и их дальнейшей эксплуатации;

осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков.

Так как ТСЖ является некоммерческой организацией и обладает специальной правоспособностью, которая определяется целями и задачами, указанными в учредительных документах, то и деятельность товарищества может осуществляться только в рамках, оговоренных в уставе товарищества. Сделки, совершенные юридическим лицом с выходом за пределы его специальной правоспособности, могут быть признаны недействительными.

В п. 3 ст. 152 ЖК РФ указаны основания и направления использования доходов, полученных в результате хозяйственной деятельности ТСЖ.

Доходы, полученные от указанной деятельности, на основании решения общего собрания членов товарищества, принятого не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов его членов, должны быть использованы целевым образом, в частности на:

оплату общих расходов товарищества;

пополнение специальных фондов, образованных товариществом.

Члены товарищества (а именно собственники помещений в многоквартирном доме) обязаны участвовать в общих расходах на содержание общего имущества ТСЖ пропорционально своей доле в праве общей собственности на общее имущество. Это обусловлено необходимостью обеспечения возмещения издержек на обслуживание, текущий и профилактический ремонт, капитальный ремонт общего имущества, а также необходимостью поддержания общего имущества в безопасном и пригодном для эксплуатации состоянии. Обязательные платежи и взносы выступают в качестве одной из форм участия в общих расходах.

В случае неисполнения указанных обязанностей ТСЖ вправе обратиться в суд с целью понуждения собственников помещений к участию в общих расходах на содержание общего имущества (п. 2 ст. 39 ЖК РФ).

ТСЖ согласно ст. 138 ЖК РФ обязано:

1) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;

2) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;

3) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

4) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

5) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

6) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

7) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

4. Органы управления ТСЖ

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы управления, формирующие и выражающие волю ТСЖ, действующие в соответствии с законами, иными правовыми актами и уставом, - п. 1 ст. 53 Гражданского кодекса РФ. Под органом управления юридического лица следует понимать лицо или совокупность лиц, уполномоченных учредительными документами осуществлять управление деятельностью юридического лица. Органы юридического лица не могут рассматриваться как самостоятельные субъекты гражданских правоотношений, а являются лишь его частью.

В соответствии с положениями ст. 144 Жилищного кодекса РФ органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества. Оба эти органа являются коллегиальными. Единоличным органом управления ТСЖ является председатель правления, тем не менее о нем ничего не сказано в ст. 144 ЖК РФ.

В состав органов управления ТСЖ могут входить только члены такого товарищества. Общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.

Распределение полномочий между органами управления товарищества не означает, что часть вопросов, относящихся к компетенции правления ТСЖ, не может быть реализована его общим собранием.

Полномочия, которыми согласно ст. 44 ЖК РФ наделено общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, и полномочия общего собрания членов ТСЖ, установленные ст. 137, 145 ЖК РФ, во многом дублируют друг друга.

К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья согласно п. 2 ст. 145 ЖК РФ относятся такие вопросы, как, во-первых, внесение изменений в устав товарищества. Изменения в устав подлежат регистрации в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" <*>. Для внесения изменений в устав ТСЖ необходимо ознакомить членов товарищества с их текстом, т.е. заинтересованные лица должны или раздать своевременно проект документа, или иным образом предоставить возможность ознакомления. Далее необходимо, чтобы члены ТСЖ, присутствующие на общем собрании, одобрили их простым большинством голосов. Необходимость внесения изменений может быть продиктована как внесением поправок в закон, так и иными обстоятельствами. Во-вторых, принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества. Реорганизация и ликвидация ТСЖ проводятся на основании положений ст. 140, 141 ЖК РФ и норм гражданского законодательства о реорганизации и ликвидации юридического лица. ТСЖ по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив. Согласно п. 2 ст. 141 общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации ТСЖ в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Для положительного решения вопроса о реорганизации или ликвидации потребуется квалифицированное большинство голосов общего числа членов ТСЖ в 2/3, а не только тех из них, кто присутствует на общем собрании.

Помимо этого, общее собрание членов товарищества собственников жилья осуществляет избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества, а также устанавливает размер обязательных платежей и взносов членов товарищества. Обязательные платежи устанавливаются на оплату расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в частности, вступительный, оплачивающийся при приеме в ТСЖ, а кроме того, в процессе деятельности ТСЖ может возникнуть необходимость установления иных взносов (например, на оборудование автостоянки, детской площадки и пр.) Данный вопрос решается простым большинством голосов членов ТСЖ, присутствующих на собрании.

Образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования также в компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья. Резервный фонд по общему правилу предназначен для использования в каких-то нештатных ситуациях, например для погашения задолженности за коммунальные платежи. Фонд на восстановление и ремонт общего имущества в доме предполагает четкое целевое назначение. Вопрос об образовании специальных фондов решается простым большинством голосов явившихся на собрание членов ТСЖ.

Общее собрание членов товарищества собственников жилья принимает решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов. Согласно п. 6 ст. 135 ЖК РФ члены ТСЖ не отвечают по обязательствам товарищества, а само ТСЖ отвечает по обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Данное решение принимается квалифицированным большинством голосов членов ТСЖ, а именно не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов членов ТСЖ, а также определяет направления использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества. Для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

- обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

- строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

- сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно п. 3 ст. 152 ЖК РФ на основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные ЖК РФ и уставом товарищества.

Общее собрание членов товарищества собственников жилья осуществляет утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана. Для утверждения этих документов требуется простое большинство голосов лиц, присутствующих на собрании. Помимо этого, в компетенции общего собрания рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества. Подобные жалобы могут быть поданы любым членом ТСЖ, а также и любым собственником помещений в доме или даже лицом, являющимся не собственником, а арендатором или нанимателем помещения в данном многоквартирном доме. Для принятия решения по жалобе необходимо простое большинство голосов членов ТСЖ, присутствующих на общем собрании. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе согласно п. 6 ст. 46 ЖК РФ обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участие в таком собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

Общее собрание ТСЖ принимает и изменяет по представлению председателя правления товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда. С работниками, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, должны быть заключены трудовые договоры. Правила внутреннего распорядка и положения об оплате труда работников разрабатываются непосредственно председателем ТСЖ. Их утверждение происходит простым большинством голосов членов ТСЖ, явившихся на собрание. Общее собрание ТСЖ определяет размер вознаграждения членов правления товарищества. Уместно установить ежемесячную выплату вознаграждения (для того, чтобы у членов правления ТСЖ была заинтересованность в работе). Размер вознаграждения членов правления определяется простым большинством голосов. (Перечень вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания ТСЖ, не носит исчерпывающий характер, поэтому он может быть дополнен иными вопросами, предусмотренными ЖК РФ или иными федеральными законами).

Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества помимо указанных также может быть отнесено решение иных вопросов, следовательно, данный перечень вопросов является открытым.

В соответствии со ст. 137 ЖК РФ ТСЖ вправе определять необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника помещений. Между тем ч. 2 и 4 ст. 158 ЖК РФ установлено следующее: если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решения об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещении, то такой размер устанавливается органом местного самоуправления. В связи с этим необходимо внести в ЖК РФ изменения, наделив правом решения вопросов, связанных с распоряжением общим имуществом, его ремонтом, а также определением размера платы за содержание и ремонт, включая капитальный, общего имущества многоквартирного дома, исключительно общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. ТСЖ должно иметь право лишь реализовывать принятые собственниками решения.

Общие собрания товарищества проводятся ежегодно, сроки и порядок проведения годового общего собрания членов товарищества, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливаются уставом ТСЖ, в соответствии со ст. 146 ЖК РФ. Уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом). В уставе ТСЖ могут быть предусмотрены дополнительные способы уведомления о проведении общего собрания, например помещение информации о созыве общего собрания в доступных публичных местах. Уведомление направляется не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания. В уведомлении о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня общего собрания. Общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.

Жилищный кодекс РФ не содержит сведений о том, какое лицо может выступить инициатором собрания, кроме правления товарищества - п. 8 ст. 148 ЖК РФ, данный пробел может быть устранен соответствующими положениями устава ТСЖ. Общее собрание правомочно, если на нем присутствует более половины членов товарищества или их представителей. Вне зависимости от того, кто выступил инициатором созыва общего собрания, ведет собрание председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия собрание ведет один из членов правления товарищества. Однако данная норма на практике создает проблемы, поэтому желательно, чтобы общее собрание вел выбранный на нем член товарищества <*>. Уставом товарищества собственников жилья может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов.

Правление ТСЖ является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию его членов. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

Решение о составе правления принимается большинством голосов всех присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей при наличии кворума собрания. Желательно выбирать нечетное количество членов правления товарищества. Правление ТСЖ руководит текущей деятельностью товарищества. Правление товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.

Принятие решений правлением товарищества в объеме предоставленных полномочий осуществляется на заседаниях правления. Заседание правления признается правомочным, если в нем принимают участие большинство членов правления. Необходимо положения о порядке принятия решения на заседании правления товарищества вносить в устав ТСЖ. Как правило, на заседании членов правления решение должно приниматься, если за него проголосовало большинство членов правления. Решения правления товарищества оформляются протоколом и хранятся в правлении ТСЖ бессрочно. Протоколы заседаний правления подписываются председателем и секретарем правления товарищества; ведутся сплошной нумерацией, прошнуровываются и опечатываются.

В обязанности правления товарищества собственников жилья входит в соответствии со ст. 148 ЖК РФ выполнение различных функций.

В первую очередь, поскольку правление осуществляет текущее руководство деятельностью ТСЖ, оно должно отслеживать соблюдение товариществом законодательства и требований устава. Немаловажной обязанностью правления выступает контроль за своевременным внесением членами ТСЖ установленных обязательных платежей и взносов. При этом правление ТСЖ должно на практике обеспечивать регулярность этих поступлений, поскольку предполагается, что они - один из основных источников формирования имущества ТСЖ. На правление возлагается составление смет доходов и расходов ТСЖ и отчетов о финансовой деятельности, а также предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения. Одной из главных обязанностей правления выступает управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им. В обязанности правления отнесен наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их. Далее, на правление ТСЖ возлагается такая обязанность, как созыв и проведение общего собрания членов товарищества, и иные обязанности, вытекающие из устава ТСЖ, например, те, которые указаны в ст. 138 ЖК РФ.

Председатель правления ТСЖ избирается правлением товарищества из своего состава на срок, определенный уставом ТСЖ, но не более чем на два года, так как председатель правления товарищества, прежде всего, член правления, срок полномочий которого не может превышать два года. При этом не запрещено избрание в члены правления лиц, уже избиравшихся в него ранее. Председателем правления товарищества не может быть лицо, не являющееся членом товарищества либо действующее по доверенности от члена товарищества. Возможны случаи, когда среди собственников не окажется человека, который будет готов взять на себя груз проблем товарищества. Некоторые авторы, например Н.Л. Масальская и Т.А. Репина, считают, что все же правление может пригласить специалиста со стороны. Главным аргументом в пользу этого является то, что председатель правления товарищества - номинальный глава ТСЖ и, естественно, от его активности, разумности и добросовестности как участника гражданских правоотношений зависит успешная работа ТСЖ в целом. К тому же, получая зарплату, "управленец со стороны" не сможет распоряжаться финансами ТСЖ по своему усмотрению и будет работать в рамках имеющихся средств на эксплуатацию и обслуживание дома. Следовательно, будет целесообразным внести соответствующие изменения в ст. 149 ЖК РФ. Председатель правления ТСЖ может осуществлять свои полномочия на общественных началах либо на профессиональной основе. При осуществлении председателем своих полномочий на профессиональной основе правление ТСЖ заключает с ним трудовой договор. Полномочия председателя правления устанавливаются уставом товарищества, также они закреплены ст. 149 ЖК РФ: имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества (исполнение которых для указанных лиц обязательно); действует без доверенности от имени товарищества; подписывает платежные документы; совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением или общим собранием членов ТСЖ; разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания правила внутреннего распорядка в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.

Итак, органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества. Оба эти органа являются коллегиальными. В ЖК РФ раскрыты вопросы создания данных органов управления, их компетенция. Единоличным органом управления ТСЖ является председатель правления, тем не менее о нем ничего не сказано в ст. 144 ЖК РФ.

5. Договорная деятельность товарищества собственников жилья

Предметом и целями деятельности товарищества собственников жилья являются, как это установлено в статье 135 ЖК РФ: управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Одна из основных целей, ради которой и создается товарищество собственников жилья, - это достижение экономии и снижение затрат в многоквартирном жилом доме для собственников помещений как по содержанию и ремонту дома, так и на коммунальные услуги. Раздел VII Жилищного кодекса Российской Федерации определят размер и порядок оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги <*> теперь многоуровневая. Это видно из таблицы 2. Состав платы будет различным для собственников жилых помещений и нанимателей помещений по договору социального найма. Установлены 3 основные составляющие - это плата за пользование жилым помещением (плата за найм), плата за содержание и плата за коммунальные услуги. В товариществе собственников жилья часть жилых помещений может относиться к муниципальному, региональному или государственному жилищному фонду. В этом случае собственником помещений будет выступать соответствующий фонд, получающий плату за найм жилого помещения по договору социального найма. По отношению к товариществу собственников жилья такой собственник помещений будет выступать в качестве юридического лица.

Таблица 2

Наниматель жилого
помещения     
по договору найма

Собственники      
помещения       
в многоквартирном доме

Плата за пользование  
жилым помещением      
(плата за наем)       


*          

Плата за содержание   
и ремонт жилого       
помещения             


*          


*            

Плата за коммунальные
услуги                

*          

*            

Собственники жилых помещений несут расходы на содержание и ремонт жилых помещений, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности. Статья 154 ЖК РФ определила, что плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом. Таким образом, можно составить общую структуру оплаты, которая будет содержать следующие составляющие:

- услуги и работы по управлению многоквартирным домом;

- содержание общего имущества в многоквартирном доме;

- оплата текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме;

- затраты по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

- коммунальные услуги.

Снижение таких составляющих затрат, как услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержание общего имущества, затраты по текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, и является потенциальной возможностью товарищества собственников жилья как формы управления многоквартирным домом по снижению общих затрат собственников помещений. Это и есть основное преимущество перед другими формами управления многоквартирным домом.

Часть 4 статьи 154 ЖК РФ определяет состав и виды коммунальных услуг, подлежащих оплате:

- холодное и горячее водоснабжение;

- водоотведение;

- электроснабжение;

- газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах);

- отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Новый Жилищный кодекс по-иному решает вопросы порядка оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги. Статья 155 ЖК РФ устанавливает, что члены товарищества собственников жилья вносят обязательные платежи, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья. Те, кто является членами товарищества собственников жилья в многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников.

Таким образом, в товариществе собственников жилья возникает достаточно большой круг договоров. С одной стороны, это договоры с организациями, предоставляющими услуги, с другой стороны, договоры с членами товарищества собственников жилья, собственниками жилых помещений, не являющимися членами товарищества собственников жилья, арендаторами, то есть всеми заинтересованными лицами, потребляющими эти услуги. А также еще и ряд договоров с иными организациями, обеспечивающими деятельность товарищества собственников жилья (ремонтные, охранные организации, банк, кредитные организации и т.д.). То есть в товариществе собственников жилья как юридическом лице появляется достаточно большой раздел деятельности, связанный с заключением, сопровождением и контролем за исполнением договорных обязательств контрагентов товарищества собственников жилья. При этом необходимо отметить, что многие организации будут стараться предложить свои варианты договоров, содержащих отдельные положения, выгодные именно им, а не противоположной стороне. Поэтому и в товариществе собственников жилья также неплохо иметь свои варианты договоров, содержащие отдельные положения, выгодные для членов товарищества собственников жилья. При заключении договора с какой-либо организацией и недостижении согласия по каким-то отдельным пунктам договора всегда спорные моменты можно разрешить в судебном порядке на основании ст. 446 ГК РФ, чем подписывать на заведомо невыгодных условиях договор.

В таблице 3 представлены возможные варианты договорных отношений товарищества собственников жилья. Но даже если ряд договоров и не будет заключен в конкретном доме и обслуживанием многоквартирного дома занимается один-единственный человек (это сантехник дядя Вася, умелец на все руки), то и такая простейшая форма содержания многоквартирного дома потребует заключения с ним трудового договора, регламентирующего его деятельность и порядок оплаты.

Таблица 3

Договорная деятельность

товарищества собственников жилья

┌─────────────────────────────┐

│ отопление (теплоснабжение)  │

└─────────────────────────────┘

┌─────────────────────────────┐

│ водоснабжение               │ ┌─────┐ ┌────────────────────────┐

└─────────────────────────────┘ │     │ │ собственники помещений │

┌─────────────────────────────┐ │     │ └────────────────────────┘

│ электроснабжение            │ │     │ ┌────────────────────────┐

└─────────────────────────────┘ │     │ │ члены ТСЖ              │

┌─────────────────────────────┐ │     │ └────────────────────────┘

│ газоснабжение               │ │     │ ┌────────────────────────┐

└─────────────────────────────┘ │ ТСЖ │ │ арендаторы             │

┌─────────────────────────────┐ │     │ └────────────────────────┘

│ водоотведение               │ │     │ ┌────────────────────────┐

└─────────────────────────────┘ │     │ │ иные организации       │

┌─────────────────────────────┐ │     │ └────────────────────────┘

│ связь и телекоммуникации    │ │     │ ┌────────────────────────┐

└─────────────────────────────┘ │     │ │ трудовые договоры      │

┌─────────────────────────────┐ └─────┘ └────────────────────────┘

│ ремонт жилого помещения     │

└─────────────────────────────┘

┌─────────────────────────────┐

│ содержание жилого помещения │

└─────────────────────────────┘

В общем виде каждый договор  должен содержать предмет договора, права и обязанности сторон, порядок взаиморасчетов, сроки исполнения обязательств, а также ответственность сторон в случае нарушения ими своих обязательств, размер неустойки, порядок ее неуплаты и иные существенные условия. В силу действия статьи 421 ГК РФ стороны вправе заключать договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами, стороны могут заключать договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами.            Отдельные виды договоров товарищества собственников жилья приведены выше В ТАБЛИЦЕ.

6. Реорганизация Товарищества Собственников Жилья

Реорганизация товарищества собственников жилья может быть осуществлена в форме слияния, присоединения, разделения, выделения или преобразования. Решение о реорганизации может принять только высший орган управления - общее собрание товарищества собственников жилья, если за него проголосовало не менее 2/3 голосов от общего числа голосов членов товарищества. Статьей 140 ЖК РФ установлены организационно-правовые формы преобразования товарищества собственников жилья в жилищный или жилищно-строительный кооператив.

В настоящий момент порядок реорганизации юридического лица определен статьями 57 - 60 Гражданского кодекса Российской Федерации и нормами главы V Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей". Проведение процедуры реорганизации - это достаточно сложный процесс, связанный с составлением разделительных балансов и передаточных актов и выполнением обязательных этапов при проведении реорганизации. Так, например, статьей 60 ГК РФ предусматривается, что участники юридического лица обязаны в письменной форме уведомить кредиторов о реорганизации.

Государственная регистрация созданных в результате реорганизации новых юридических лиц и внесение в Единый государственный реестр юридических лиц записей о прекращении деятельности реорганизованных товариществ осуществляются в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".

7. Ликвидация Товарищества Собственников Жилья

Ликвидация юридического лица регулируется статьями 61 - 65 Гражданского кодекса Российской Федерации с особенностями, определенными в статье 141 ЖК РФ. При этом необходимо обратить особое внимание на часть 2 статьи 141 ЖК РФ.

Товарищество собственников жилья может быть ликвидировано:

1) добровольно по решению учредителей (участников) товарищества, в том числе в связи с истечением срока, на который создано юридическое лицо, а также по достижении цели, ради которой оно было создано;

2) на основании судебного решения, в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии), либо деятельности, запрещенной законом, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона;

3) на основании части 2 статьи 141 ЖК РФ, которой устанавливается, что товарищество собственников жилья подлежит ликвидации в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме;

4) на основании статьи 21.1 Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" по решению регистрирующего органа.

Порядок ликвидации юридического лица определен статьей 63 Гражданского кодекса Российской Федерации и уточнен требованиями главы VII Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей". Правоспособность юридического лица прекращается в момент внесения записи о его исключении из Единого государственного реестра юридических лиц.

Первый этап ликвидации юридического лица - это принятие решения о ликвидации учредителями юридического лица или органом юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами. К компетенции общего собрания товарищества собственников жилья отнесено принятие решения о ликвидации товарищества, если за него проголосовало не менее 2/3 голосов от общего числа голосов членов товарищества.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 19 июня 2002 г. N 439 "Об утверждении форм документов, используемых при государственной регистрации юридических лиц, и требований к их оформлению" утверждена форма "Уведомление о принятии решения о ликвидации юридического лица", приложение N 8, код формы N Р15001. Законом определен 3-дневный срок с момента принятия решения о ликвидации и предоставления формы N Р15001 в регистрирующий орган. На основании этого уведомления в государственный реестр вносится запись о том, что данное юридическое лицо находится в процессе ликвидации.

На следующем этапе учредители или орган юридического лица, уполномоченный на то учредительными документами, принявшие решение о ликвидации юридического лица, уведомляют регистрирующий орган о формировании ликвидационной комиссии (ликвидатора) по форме N Р15002, приложение N 9. Данное уведомление содержит сведения о лице (лицах), осуществляющем ликвидацию юридического лица, сведения о ликвидационной комиссии (ликвидаторе) или о конкурсном управляющем и предоставляется на дополнительных листах. Следующее уведомление о составлении промежуточного ликвидационного баланса юридического лица по форме N Р15003 приложения N 10 - информация о дате составления промежуточного ликвидационного баланса. Порядок заполнения уведомления о принятии решения о ликвидации юридического лица (форма N Р15001), порядок заполнения уведомления о формировании ликвидационной комиссии юридического лица, назначении ликвидатора (конкурсного управляющего) (форма N Р15002), порядок заполнения уведомления о составлении промежуточного ликвидационного баланса юридического лица (форма N Р15003) определены Приказом Федеральной налоговой службы от 1 ноября 2004 г. N САЭ-3-09/16@ "О методических разъяснениях по заполнению форм документов, используемых при государственной регистрации юридического лица". В письме МНС РФ от 13 февраля 2004 г. N 09-1-02/627 дано разъяснение о том, что на основании представляемых уведомлений вносится запись в Единый государственный реестр юридических лиц о нахождении юридического лица в процессе ликвидации и выдается (направляется) свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц по форме N Р50003.

Ликвидация товарищества собственников жилья влечет за собой прекращение его деятельности без перехода прав и обязанностей товарищества в порядке правопреемства к другим лицам. Имущество товарищества, оставшееся после удовлетворения требований кредиторов, распределяется между членами товарищества членов жилья пропорционально их долям в общем имуществе.

Заключение

Рассмотрим неоднозначность процесса организации и регистрирования ТСЖ.

ТСЖ создается для собственников помещений в многоквартирном доме, чтобы они осуществляли управление комплексом недвижимого имущества, обеспечивали эксплуатацию этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом (ст. 135 Жилищного кодекса РФ, далее - ЖК РФ). Другими словами, ТСЖ должно защищать интересы собственников. В соответствии с законодательством оно может быть создано только в том случае, если число его сторонников превышает 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Жильцы многоквартирного дома разнятся и по материальному достатку, и по отношению к имуществу, так как многие живут в неприватизированных квартирах. Собственником неприватизированных квартир является город, и в процессе создания ТСЖ (а в дальнейшем и при его функционировании) за эту долю собственников голосует муниципальный чиновник. В любом случае чиновник "за" ТСЖ, и, как показал опыт, он даже не интересуется настроением жильцов (и муниципалов, и собственников) по этому вопросу. Ему все равно, кто будет руководить этой организацией, какова квалификация членов правления и ревизионной комиссии.

А что делать, если неприватизированных квартир более 50%? В этом случае ТСЖ можно организовывать, не спрашивая мнения жильцов? А голосование провести по формальному моменту? И руководство ТСЖ отдать наемному стороннему лицу? Здесь явная недоработка законодателей. Не может, не должен чиновник диктовать свои условия! В этом случае дорога к возможности злоупотребить служебным положением слишком короткая.

Рассмотрим другой вариант, когда собственникам муниципальных квартир принадлежит менее 50%, но более 25% площадей. В этом случае максимум 25% собственников жилья должны проголосовать за ТСЖ, а голоса остальных роли не играют. Эта пропорция распределения площадей в домах, срок службы которых более 20 лет, встречается довольно часто. Что мы имеем в данном случае?

В соответствии с п. 3 ст. 45 ЖК РФ "общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов". Другими словами, если в состав ТСЖ войдут немногим более 50% собственников жилых помещений, то и в этом случае всем руководит муниципальный чиновник! А о том, что его редко интересует мнение жильцов, мы уже говорили ранее.

Из всего сказанного можно сделать вывод, что несовершенство действующей законодательной базы делает невозможным создать неформальное объединение собственников помещений в многоквартирном доме. Чтобы ТСЖ было действительно объединением, нужны:

- фундамент (прозрачность и объективность создания организации);

- надежный инструмент хозяйствования (простое, однозначное и необременительное налогообложение);

- социальное единство учредителей (общность материальных возможностей).

В любом другом случае ТСЖ будет представлять собой источник социальных конфликтов. А если их много, то проблема приобретает явно государственный характер.

Список использованных источников и литературы

  1.  «Гражданский кодекс Российской Федерации»
  2.  «Жилищный кодекс Российской Федерации»
  3.  Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. М.Ю. Тихомирова М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2008 - 2009.

4. «Жилищное право»  Учебник для вузов.  Под редакцией проф. Е.А. Еремичева, проф. П.В. Алексия Москва «ЮНИТА-ДАНА» 2006г

5. Масальская Н.Л., Репина Т.А. Мифы и реальность ТСЖ // Управление многоквартирным домом. 2007. N 2. С. 48

6. "Бюллетень нотариальной практики" 2009, N 2 «Органы управления товарищества собственников жилья»  А.В. Филиппенко

7. Тимофеева К.В. Товарищества собственников жилья // СПС "КонсультантПлюс"

   8. "Финансовая газета. Региональный выпуск", 2009, N 33.

   9.  Финансовая газета. Региональный выпуск", 2009, N 34.


EMBED PBrush


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

28585. Классификация имущества предприятия по видам 34 KB
  К ним относятся основные средства капитальные и другие финансовые вложения нематериальные активы. Основные средства – это часть средств производства целиком и полностью участвующие в хозяйственной деятельности предприятий в течение длительного времени не меняющие своей натуральной формы и переносящие свою стоимость на продукт постепенно по мере износа. Практически к основным средствам относя средства со сроком полезного использования больше 12 месяцев. Оборотные средства активы – вложения финансовых ресурсов в объекты...
28586. Классификация системы внутреннего контроля 28 KB
  Также различают внутренний контроль в зависимости от применяемых методов и приемов контроля общие методы контроля индукция дедукция анализ синтез обобщение и другие самостоятельно разработанные методы замеры взвешивание пересчет инвентаризация наблюдение экспертиза сверка обратная калькуляция логическая и экономическая проверка тестирование анкетирование опрос и т. Одна из наиболее развитых форм внутреннего контроля внутренний аудит. Организация внутреннего контроля в форме внутреннего аудита присуща крупным и некоторым...
28587. Классификация имущества предприятия по источникам образования 30 KB
  Основной собственный источник хозяйственных средств предприятия – уставный капитал. Его первоначальная величина фиксируется в уставе предприятия без фиксирования в уставе документ фактически не имеет смысла. Направления и величина уставного капитала определяются собственником предприятия.
28588. Кодекс профессиональной этики аудиторов 29 KB
  Кодекс профессиональной этики аудитора устанавливает нормы поведения аудиторов определяет основополагающие принципы которые должны соблюдаться им в процессе выполнения своих профессиональных функций. Для разработки профессиональной этики используются положения общей этики. Выделяют международный национальный и внутренний кодексы профессиональной этики аудиторов.
28589. Кодекс этики профессиональных бухгалтеров 48 KB
  На базе международного кодекса ИПБ России разработал в 1999г. Кодекс этики члена ИПБ России. Кодекс этики члена ИПБ России был утвержден в 1999г. в качестве документа общественного регулирования саморегулирования деятельности членов ИПБ.
28590. Инвентаризация – метод бухгалтерского учёта 32 KB
  Принципы инвентаризации: внезапность; сопоставимость единиц измерения; плановость; объективность; юридическая правомочность результатов; непрерывность; полнота охвата объектов; воспитательное воздействие и материальная ответственность; оперативность и экономичность; гласность. В зависимости от времени проведения и роли в хозяйственном процессе различают плановые и внеплановые инвентаризации. Плановые инвентаризации проводят периодически согласно плана графика в заранее намеченные сроки. Внеплановые инвентаризации проводятся по...
28591. Институт профессиональных аудиторов 27.5 KB
  Институт действует на основе следующих принципов: добровольное участие в Институте и выход из Института его членов; равенство всех членов Института; принятие решений органами Института с учетом интересов всех членов Института; саморегулирование; внутренний контроль; осуществление членами Института профессиональной деятельности в соответствии с принятыми Институтом правилами стандартами и иными формами регулирования профессиональной деятельности членов Института; соблюдение членами Института установленных Институтом этических норм; создание...
28592. Институт профессиональных бухгалтеров и аудиторов России 29 KB
  Институт профессиональных бухгалтеров и аудиторов России ИПБ России самая крупная саморегулируемая некоммерческая организация в России. С 2001 года ИПБ России Действительный член Международной федерации бухгалтеров IFAC с 2002 года аккредитован как профессиональное аудиторское объединение при Министерстве финансов Российской Федерации. Членами ИПБ России являются аттестованные профессиональные бухгалтеры и аудиторы.
28593. ИСТОРИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ И РАЗВИТИЯ БУХГАЛТЕРСКОГО ДЕЛА 34.5 KB
  ИСТОРИЯ ВОЗНИКНОВЕНИЯ И РАЗВИТИЯ БУХГАЛТЕРСКОГО ДЕЛА Существуют многочисленные свидетельства ведения учетных записей во времена создания Александром Македонским одной из величайших империй. Развитие учета в период раннего средневековья было замедленным. Все это стало причиной застоя и отрицательно сказалось на развитии учета. Относительно полный учет в это время применялся в церквях и монастырях где были сосредоточены имущественные ценности.