71776

ЭКСКУРС В ИСТОРИЮ РАЗВИТИЯ ИПОТЕЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ В РОССИИ

Научная статья

Банковское дело и рынок ценных бумаг

Ипотека в Древнем мире. Слово «ипотека» греческое, оно вошло в обиход еще в VI в. до н. э. Афинский реформатор Солон в 594 г. до н. э. осуществил свои знаменитые реформы, в результате которых была введена свобода завещания и отменены поземельные долги.

Русский

2014-11-12

99.5 KB

1 чел.

А. КИРИЕНКО,

аспирантка

ЭКСКУРС В ИСТОРИЮ РАЗВИТИЯ

ИПОТЕЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ В РОССИИ

Ипотека в Древнем мире. Слово «ипотека» греческое, оно вошло в обиход еще в VI в. до н. э. Афинский реформатор Солон в 594 г. до н. э. осуществил свои знаменитые реформы, в результате которых была введена свобода завещания и отменены поземельные долги. До этого в Афинах залогом подобного рода обязательств была личность самого должника, который, не заплатив долг, мог попасть рабство. Архонт Солон предложил способ весьма прогрессивного обращения личной ответственности в имущественную.

На пограничной меже земельного участка должника устанавливался столб с надписью, гласившей, что данное имущество служит обеспечением претензий на определенную сумму, указывались имена должника и кредитора, время, когда долг должен быть возвращен. Именно такой столб и назывался «ипотекой» (подставкой), ставился он на участке земли в знак запрета заемщику вывозить с него все приведенное, привезенное и принесенное. Впоследствии это слово стало употребляться для обозначения любого залога недвижимости под кредит. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными.

Ипотека существовала и в Древней Греции, и в Древнем Риме, и в средневековой Европе. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, которая позволяла каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

Новое развитие институт ипотеки получил в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. В период правления императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками и иными кредитными учреждениями — прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций. Государство часто оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Например, при императоре Траяне были созданы специальные фонды для поддержки вдов и сирот, предоставлявшие ипотечные кредиты под 5% годовых (аналогичные финансовые системы были образованы в России в XIX в., правда, поддержка адресовалась в основном представителям дворянского сословия).

Институт ипотеки в течение относительно небольшого времени прошел путь эволюции от фидуции (от лат. fiducia сделка на доверии, доверительная сделка) до более прогрессивной стадии — пигнуса (от лат. pignus — неформальный залог) и далее до ипотеки. При фидуции объект залога переходил в собственность кредитора, причем последний имел право либо возвратить недвижимость должнику после исполнения договора, либо продать ее, отказавшись от денежного требования. Договор пигнуса предусматривал передачу недвижимости уже не в собственность, а во владение ею как гарантию кредитного обязательства. Кредитор не имел права оставлять предмет залога у себя и мог продать имущество только в случае невыполнения взятых должником обязательств, возвращая разницу между продажной ценой и остатком долга заемщику.

Ипотека в средневековье. Становление классического института ипотеки было связано со сменой политико-экономических условий того времени — с ослаблением рабовладельческого хозяйствования и массовой передачей земель арендаторам. Вначале новая форма залога распространялась на орудия труда, которые арендаторы земель, в силу объективных причин, не могли передать собственникам земель (латифундистам). Позднее в ипотеку начала передаваться и недвижимость.

При ипотеке имущество оставалось во владении должника, а кредитор получал право требовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заемщика. Примерно в таком виде институт залога существует до настоящего времени. Наряду с ипотекой, возникавшей на основании договоренности сторон, вводились различные легальные ипотеки, действовавшие на основании закона (ипотека инвестора на инвестиции, ипотека на имущество неплательщика налога, ипотека на имущество опекуна, ипотека жены на имущество мужа и т. д.). Появились ипотеки, субординированные по времени возникновения (в силу договора) или по степени их важности (в силу закона). Развивался последующий залог одной и той же недвижимости нескольким лицам.

Роль государства в соблюдении прав участников ипотечных сделок была велика. Довольно сложные по структуре, сделки требовали контроля и регулирования, отлаженной регистрационной системы. В связи с ослаблением этих государственных функций на закате эпохи Древнего мира институт ипотеки перестал существовать в течение нескольких веков, прежде чем появиться вновь в средневековом европейском законодательстве. В Германии она появляется не ранее XIV столетия; во Франции с конца XVI века действовала негласная ипотека. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение), независимо от смены владельца и уже тогда являлась надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу.

Ипотека в России до 1917 г. Российская ипотека, существовавшая до 1917 г., имела совершенное и законченное развитие. Ипотечное кредитование в стране зарождалось вместе с возникновением права частной собственности на землю. Дореволюционная Россия располагала разветвленной кредитной инфраструктурой. Она включала такие элементы, как специализированные земельные банки, сельские банки, ссудо-сберегательные и кредитные товарищества, общество взаимного поземельного кредита. Эти учреждения, как правило, выдавали кредиты под залог земли. Вот почему в дореволюционных изданиях такие кредиты часто назывались поземельными, а не ипотечными.

Начало ипотечного кредитования в России можно отнести к царствованию императрицы Елизаветы Петровны. Именно в это время (1754 г.) были открыты первые дворянские банки в Москве и Санкт-Петербурге. Однако в неорганизованной форме ипотечный кредит существовал и гораздо ранее. Например, упоминания о закладе относятся к XIII в., в XV в. уже упоминался вторичный заклад имения в другие руки, а также появились оговорки о том, что имение не заложено в другие руки. В XVI в. залог земли распространился настолько, что появились соблазн и возможность злоупотреблять ипотечными займами, закладывая одну и ту же землю разным лицам или обманно занимать деньги, выдавая чужое имение за свое.

С начала 70-х гг. XIX в. в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической жизнью страны на рубеже XIX—XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 г. до сих пор недостаточно пропагандировались, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью. В годы октябрьского переворота ипотечные банки в России были полностью ликвидированы.

По российскому законодательству XIX в. на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать ненужной конкуренции. На Государственный крестьянский поземельный банк (основан в 1882 г.) была возложена задача — ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883—1895 гг. банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 млн руб. Государственный дворянский земельный банк (основан в 1885 г.) поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере 60 процентов стоимости дворянских имений. Банк оказал помещикам финансовую поддержку, выдав ссуды в 1887 г. на 69 млн руб., а в 1890 г. — более 600 млн руб.

В конце XIX в. в Санкт-Петербурге основные операции по ипотечным бумагам проводили Международный, Учетный и Ссудный банки, а с 1903 г. к ним активно присоединился Азовско-Донской банк. В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 г. организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля над недвижимостью. В случае «неисправности» должника его владения переходят в собственность этого общества. С 1912 г. основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк. Большой популярностью пользовались ссудо-сберегательные и ссудные товарищества. В первом десятилетии XX в. они объединили интересы восьми миллионов человек. В России еще существовала практика заклада домовладельцами своих строений в Московском городском кредитном обществе. Получаемая ими ссуда позволяла расширить владение и построить новые дома, квартиры в которых сдавались внаем.

Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдававшие ссуды под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае «неисправности» должника имущество «уходило» с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье. Элементы российской ипотеки были взяты разными странами для применения и дальнейшего развития, поэтому многое из современных западных новаций сегодня воспринимается как «чужое», несмотря на истинно российские корни.

Ипотека в России сегодня. После 1917 г. в связи с всеобщей национализацией и почти полной отменой частной собственности на недвижимость подобная практика прекратилась полностью. Ипотека возродилась в России лишь в начале 90-х годов и все быстрее набирает обороты. Hypotheca в переводе с греческого — это подставка или подпорка, что вполне соответствует цели ипотечной системы: предотвратить опасности, связанные с установлением прав на недвижимое имущество. В современной жизни термин «ипотека» рассматривается как залог недвижимого имущества с целью получения кредита. Выдавая кредиты, банки требуют оформить залоговый документ, в соответствии с которым имущество не передается кредитору в собственность, а остается у должника, что дает ему возможность по-прежнему пользоваться предметом залога для удовлетворения собственных нужд. Кредитор может лишь контролировать это использование, чтобы не допустить ухудшения качества или исчезновения предмета залога. Если это все же происходит, то кредитор вправе потребовать дополнительное обеспечение от должника. Кроме того, с помощью залога банк страхует себя от рисков связанных с не возвратом кредита, оставляя за собой право на продажу заложенного имущества и возмещение собственных затрат.

С каждым годом в России все большей популярностью пользуется ипотечное кредитование. Ипотека позволяет приобрести жилье сразу, оплачивать его стоимость в рассрочку в течение последующих лет. Это удобнее, чем копить деньги, подвергая значительные накопления инфляционным и иным рискам. До недавнего времени в России рынок ипотеки был представлен только ипотечными программами таких банков, как Сбербанк и «ДельтаКредит» с процентными ставками 14-15% годовых; но развитие ипотеки столь стремительно, что уже гораздо больше банков готовы предложить потребителю свои ипотечные программы.

Условия выдачи кредитов и подход к клиентам в банках становятся все более мягкими. Достаточно сказать, что раньше речь о возможности получения кредита могла идти только при официальной зарплате, тогда как сейчас учитываются и другие доходы заемщика. Уменьшилось количество справок, которые приходится собирать, увеличился круг тех, кому кредит предоставляется. К тому же по ипотеке изначально можно было приобрести квартиры только на вторичном рынке. Теперь же диапазон приобретаемой в кредит недвижимости расширился: теперь можно купить и новостройку, и загородный дом и земельный участок. Наконец, процентная ставка стала более гибкой, на ее размер может влиять целый ряд факторов: доходы заемщика, срок кредитования, тип приобретаемого жилья.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

30635. Женские образы и судьбы в русской классической литературе 16.26 KB
  Только в русской литературе обращается так много внимания на изображение внутреннего мира и сложных переживаний женской души. Ее любовь к русскому народу к патриархальной старине к русской природе проходит через все произведение. Все эти черты воспитала в ней связь с русским народом и русской природой создавшими поистине русскую женщину человека большой душевной красоты.
30636. Земное и вечное в стихотворении А.А. Ахматовой «Приморский сонет» 15.8 KB
  Ахматовой Приморский сонет.Облик героини поэзии Ахматовой предстает в житейской простоте но в нем заключается пафос сильной личности. Ее лирическая героиня не отражает персональной судьбы Ахматовой а отражает проявление женской доли женского голоса. Предметный мир воспринимается уже в ином виде: три ступеньки кажутся вечностью любимый прием Ахматовой оксюморон темный дом свечи горевшие равнодушножелтым огнем.
30637. Изображение народного характера в рассказе А.И. Солженицына «Матренин двор» 12.62 KB
  Солженицына является то что он исследует русский характер. Но главным в образе героини является доброта доброе расположение духа добрая улыбка побеждающая в душе все тяготы и заботы. Неслучайно Солженицын хотел назвать свой рассказ Не стоит село без праведника поскольку именно Матрена является истинным праведником: она тот самый праведник без которого не стоит село. Реалистическая достоверность изображенных событий накладывает особый отпечаток на образ Матрены ее жизнь является не только символом праведности но и ощутимым...
30638. Интерьер как средство характеристики героя 18.61 KB
  Интерьер его домика состоящего из шести крошечных комнат говорит о том что перед нами маленький человек очевидно небогатый который не претендует на значимость любит уют. И действительно толстоногий стол заваленный почерневшими от старинной пыли бумагами говорит о том что Василий Иванович занимается работой но делает это время от времени. О том что Василий Иванович интересуется естественными науками и физическими опытами говорит сломанная электрическая машина но это увлечение осталось в прошлом так как она до сих...
30639. «Испытание любовью» как средство характеристики героя в произведениях отечественной классики 19 века 14.36 KB
  Но можем сказать что испытание любовью открыло насколько изменился Онегин.Ещё одним героем прошедшим через испытание любовью является Печорин Лермонтова Герой нашего времени. В таких случаях жизнь мстит за себя: в крепости Печорин пытается заглушить тоску сердца любовью к дикарке Бэле но очень скоро убеждается в бесплодности своих усилий.
30640. Стихотворение М.Ю. Лермонтова «Родина». (Восприятие, истолкование, оценка.) 15.68 KB
  Лермонтова Родина. Ни в одном произведении Лермонтов не достигал такой поэтической ясности как в стихотворении Родина написанном в 1841 году. Родина отразила целый комплекс народных понятий и представлений сложившихся на протяжении столетий и выявившихся как разум народа в отличие от предрассудков предубеждений мгновенного настроения толпы или тех чувств которые несли на себе печать векового рабства и порабощения. И как богат этот опыт как он многосторонен как утонченно и благородно народное чувство и как велик его разум...
30641. Любовная лирика А.С. Пушкина. Чтение наизусть и анализ одного из стихотворений по выбору учащегося 13.5 KB
  Пушкина. Любовь в поэзии Пушкина это глубокое нравственно чистое и самоотверженное чувство облагораживающее и очищающее человека. Я помню чудное мгновенье одно из самых проникновенных трепетных гармонических стихотворений Пушкина относящихся к любовной тематике. Вновь возрождение чувств в душе поэта вновь прилив жизненных сил вновь приход творческого вдохновения: Душе настало пробужденье: И вот опять явилась ты В этом стихотворении Пушкина любовная тема сочетается с философскими раздумьями поэта о своей жизни о радости...
30642. Своеобразие художественного мира одного из поэтов Серебряного века 15.41 KB
  Символистам и футуристам Гумилев противопоставил акмеизм. Как создатель нового литературного направления, первом десятилетии ХХ века он приобрёл широкую известность. Греческое слово «акме» в переводе означало «цвести» и трансформировалось в программе акмеистов как ясность, простота, утверждение реального в жизни.
30643. Мотив дороги и его философское звучание в произведениях отечественной классики 19 века 15.53 KB
  Образ дороги в этом произведении не выходит на первый план.Образ дороги здесь – традиционный символ жизненного пути. Тема дороги путешествия главного героя имеет в поэме несколько функций.