71797

ОСОБЕННОСТИ ОФОРМЛЕНИЯ ЗАКЛАДНОЙ

Научная статья

Государство и право, юриспруденция и процессуальное право

Ипотечное кредитование один из самых проверенных и надежных в мировой практике способов привлечения частных инвестиций в сферу недвижимости и улучшения жилищных условий граждан позволяющих сделать жилье более доступным населению учитывать интересы всех участников...

Русский

2014-11-12

99.5 KB

0 чел.

М. СТЕРХОВА,

кандидат юридических наук

ОСОБЕННОСТИ ОФОРМЛЕНИЯ ЗАКЛАДНОЙ

Ипотечное кредитование — один из самых проверенных и надежных в мировой практике способов привлечения частных инвестиций в сферу недвижимости и улучшения жилищных условий граждан, позволяющих сделать жилье более доступным населению, учитывать интересы всех участников данных правоотношений.

«Существует два основных взгляда на ипотеку. Первый и наиболее распространенный можно условно назвать “потребительским“. В рамках этого упрощенного взгляда все представления об ипотеке укладываются и исчерпываются отношениями между ссудозаемщиком и ипотечным банком по поводу получения и обслуживания конкретного единичного кредита. Второй взгляд, “профессиональный”, рассматривает ипотеку не на уровне отдельного кредита, а в качестве целостной и самовоспроизводимой подсистемы финансового рынка»1. Одной из наиболее важных особенностей этой системы считается закладная.

В дореволюционной России закладной назывался письменный акт о залоге недвижимости или заклад недвижимости2. Современное российское гражданское законодательство под закладной понимает именную ценную бумагу, удостоверяющую следующие права его законного владельца:

— право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства;

— право залога на имущество, обремененное ипотекой (п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке).

С 1917 г. по 1998 г. законодательством, по известным причинам, не было предусмотрено такого вида ценной бумаги, как закладная. В последние годы этот институт восстановлен. Гражданский кодекс, первая часть которого вступила в действие в 1995 г.3, к ценным бумагам относит и те документы, которые законами о ценных бумагах отнесены к ценным. Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке)4 была введена новая для российского законодательства ценная бумага — закладная.

Особенность закладной состоит в том, что она закрепляет не только право на получение денежной суммы, но и право залога недвижимого имущества. Выдача закладной возможна только при залоге недвижимого имущества. «Будучи ценной бумагой, закладная … является самостоятельным объектом гражданского оборота. Это означает, что из закладных могут быть, например, сформированы пулы; закладные сами могут оказаться предметом залога и других сделок»5.

Поскольку закладная приравнена к именной ценной бумаге, то она содержит характеристики, присущие именной ценной бумаге: права залогодержателя, удостоверенные закладной, могут принадлежать только названному в закладной лицу. Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

Как любая ценная бумага, закладная может иметь свойство ценной бумаги лишь при условии соблюдения установленной формы и обязательных реквизитов. Документ, названный «закладная», в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в подпунктах 1—14 пункта 1 статьи 14 Закона об ипотеке, не является закладной и не подлежит выдаче первоначальному залогодержателю.

Закладная составляется в письменной форме залогодателем, а если он является третьим лицом, то и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. В настоящее время ведется много споров о возможности составления закладной представителем залогодателя на основании доверенности. Согласно пункту 1 статьи 144 Гражданского кодекса, «требования к форме ценной бумаги и другие необходимые требования определяются законом или в установленном им порядке». Составление закладной регулируется только пунктом 5 статьи 13 Закона об ипотеке, из которой следует, что закладная составляется только залогодателем или должником, если залогодатель — третье лицо. Из этого можно сделать вывод, что лицо, действующее по доверенности от имени залогодателя, составить закладную не имеет права.

Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки. Первоначальным залогодержателем по Закону об ипотеке выступает юридическое лицо, выдавшее ипотечный кредит и оформившее кредитный договор или договор займа и договор ипотеки или иной договор, влекущий возникновение ипотеки. Все остальные юридические лица, которым передается закладная, будут называться законными владельцами закладной.

Передача прав по закладной (ст. 48 Закона об ипотеке) за время действия указанного закона претерпела некоторые изменения. В редакции 1998 г. Закона об ипотеке передача прав по закладной больше была похожа на ордерную ценную бумагу, так как передача прав осуществлялась путем совершения на ней передаточной надписи в пользу другого лица и передачи закладной этому лицу. В редакции Закона об ипотеке от 11 февраля 2002 г. № 18-ФЗ пункт 1 статьи 48 гласит, что передача прав по закладной совершается путем заключения сделки в простой письменной форме и влечет последствия уступки прав требований (цессии). Но при передаче прав по закладной лицо, передающее право, также делает на закладной отметку о новом владельце, и эта отметка имеет следующие особенности:

— должны быть точно и полно указаны имя (наименование) лица, которому переданы права по закладной, и основание передачи;

— отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем, а если эта надпись не первая, то владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке;

— надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам, ничтожны.

Из пункта 3 статьи 48 Закона ипотеке следует, что владелец закладной считается законным, если его права на закладную подтверждаются договором о передаче прав по закладной, подлинником закладной с отметкой о передаче прав по закладной, произведенной предыдущем владельцем. В основании оформления и выдачи закладной лежат два договора — договор ипотеки, который подлежит обязательной государственной регистрации, и кредитный договор или иной договор, обязательство из которого обеспечивается ипотекой.

Федеральным законом от 11 февраля 2002 г. № 18-ФЗ6 введен абзац в пункт 1 статьи 13, который гласит, что закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено данным Законом. Пункт 10 статьи 14 Закона об ипотеке гласит, что в закладной необходимо указывать наименование права, в силу которого имущество, выступающее предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право. Указание в закладной информации о регистрации права собственности на закладываемое жилое помещение обеспечивают органы государственной регистрации перед тем, как сделать отметку о регистрации ипотеки.

Все листы закладной составляют единое целое. Они должны быть пронумерованы и скреплены печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав (Закон об ипотеке в редакции Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ7).

Закладная включает в себя не только все необходимые реквизиты, но и отметки о ее новых владельцах и информацию об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства. Если текст закладной не помещается на одном листе, то прикрепляется добавочный лист, надписи и отметки на котором делаются таким образом, чтобы они начинались на закладной и заканчивались на этом листе. Отдельные листы закладной не могут быть предметом ипотеки, поэтому все листы должны быть подшиты, пронумерованы и скреплены печатью.

При несоответствии закладной договору об ипотеке или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, если ее приобретатель в момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии. Это правило не распространяется на случаи, когда владельцем закладной является первоначальный залогодержатель. Законный владелец закладной вправе требовать устранения такого несоответствия путем аннулирования закладной, находящейся в его владении, и одновременной выдачи новой закладной, если требование было заявлено немедленно после того, как законному владельцу стало известно о несоответствии.

В Законе об ипотеке (в редакции Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ) недостаточно ясно изложен порядок аннулирования закладной, а порядок внесения исправления в закладную и вовсе упущен. В соответствии с изменениями, внесенными в пункт 6 Закона об ипотеке8, должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной по соглашению могут изменить ранее поставленные условия закладной.

Является ли техническая ошибка, не меняющая смысловой нагрузки того или иного предложения, тем условием, которое можно изменить посредством соглашения между залогодателем и залогодержателем? Словарь русского языка С.И. Ожегова под понятием «условие» подразумевает требование, предъявляемое одной из договаривающихся сторон. Например, если законный владелец закладной сочтет техническую ошибку существенной и потребует ее исправить, то залогодатель должен внести изменение в закладную, заключив с залогодержателем соглашение.

Пункт 7 статьи 13 Закона об ипотеке предусматривает два типа внесении изменений в закладную:

— внесение изменений в содержание закладной путем приложения к ней оригинала данного соглашения и указания в тексте закладной на соглашение как на документ, являющийся неотъемлемой частью закладной;

— аннулирование закладной и выдача новой закладной, составленной с учетом внесенных изменений.

Основное требование к первому варианту внесения изменений в закладную — включение пункта о том, что соглашение об изменениях условий закладной будет неотъемлемой частью закладной, в соответствии с правилами части второй статьи 15 Закона об ипотеке. Статья 15 Закона об ипотеке конкретизирует, что, «если документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации, и в закладной не сказано, что такие документы являются ее неотъемлемой частью, такие документы не обязательны для лиц, к которым права по закладной перешли в результате ее продажи, залога или иным образом». Конкретизировать соглашение о внесении изменений в закладную, заранее указав, например, дату оформления соглашения, невозможно. Поэтому, видимо, законодатель в статье 13 Закона об ипотеке и предусмотрел обязательную государственную регистрацию соглашения, отметив, что регистрация должна быть безвозмездно проведена в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, занимающийся государственной регистрацией прав.

И если не исходить из данной позиции, то получается казус: закладная не подлежит государственной регистрации, в то время как соглашение об изменении условий закладной должно быть зарегистрировано. Государственная регистрация соглашения позволит законному владельцу закладной, сделав запрос в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, определить, были ли внесены изменения или нет.

Аннулировать закладную можно с помощью второго варианта внесения изменения в закладную. В этом случае стороны, заключая соглашение, предусматривают аннулирование закладной и выдачу новой. Вместе с соглашением в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, передаются аннулированная закладная и новая, с внесенными исправлениями. При этом в новой закладной будет стоять дата ее составления. Аннулированная закладная хранится в архиве органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, до момента погашения регистрационной записи об ипотеке.

Как уже говорилось, закладная не подлежит государственной регистрации. В соответствии со статьей 10 Закона об ипотеке государственной регистрации подлежит договор об ипотеке, который считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Если в договоре об ипотеке сказано, что права залогодержателя, в соответствии со статьей 13 Закона об ипотеке, вместе с договором представляются в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, то вместе с этими документами туда же поступает и закладная. Если заключение договора влечет возникновение ипотеки в силу закона, то в случае составления закладной предъявляются договор и закладная (ст. 10 Закона об ипотеке).

Из этого следует, что закладная — неотъемлемый документ договора, на основании которого возникает ипотека на жилое помещение. К сожалению, в законе конкретно не указан момент составления закладной и предоставления ее в органы, осуществляющие регистрацию прав.

Когда ипотека возникает в силу таких договоров, как договор ипотеки или трехсторонний договор купли-продажи и ипотеки, вопрос о моменте составления закладной не возникает, так как закладная составляется при подписании договора ипотеки или трехстороннего договора и предоставляется в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, вместе с договором и документами, необходимыми для регистрации.

Что касается момента составления закладной при оформлении договора купли-продажи с отметкой о приобретении того или иного жилого помещения на кредитные или заемные средства, то он не ясен, так как сам кредитор не участвует при оформлении договора купли-продажи. Несмотря на то что закладную составляет сам залогодатель, все необходимые условия, указываемые в закладной, должны быть согласованы с залогодержателем. Отсутствие согласования текста закладной с залогодержателем при ее составлении залогодателем приведет к тому, что закладная не будет составлена в соответствии с законодательством.

Ответственность за составление закладной несет залогодатель, а если он является третьим лицом, то и должник по обеспеченному ипотекой обязательству. Законный владелец закладной может потребовать от ее составителя возмещения убытков, возникших в связи с несоответствием закладной договору ипотеки или договору, обязательство из которого обеспечено ипотекой. (п. 4 ст. 17 Закона об ипотеке).

Жилые помещения по ипотечному кредитованию приобретают люди, которые не всегда обладают правовыми знаниями, в то время как даже юристы не могут разобраться во всех законодательных коллизиях. Поэтому непонятна позиция законодателя, не желающего урегулировать вопрос, касающийся организации, которая не только могла бы грамотно разъяснить порядок составления закладной, но и подтвердить ее законность.

Неправильное оформление закладных постоянно тормозит их оборот и весь механизм ипотечного жилищного кредитования. В настоящее время к лицам, которые могут не только контролировать правильное оформление закладной, но и подтвердить их законность, может быть отнесен нотариус. Закон об ипотеке в редакции Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ содержал нормы об обязательном нотариальном удостоверении договора ипотеки и норму, требующую, чтобы все листы закладной были прошиты, пронумерованы и скреплены печатью нотариуса.

Неправильное изложение законодателем этой нормы и наступившее в связи с этим непонимание нормы нотариусами породило много осложнений при выполнении такого требования закона. Дело в том, что Основами законодательства о нотариате не предусматривается такое нотариальное действие, как нумерация и скрепление печатью прошитого документа. В соответствии со статьей 35 Основ законодательства о нотариате «законодательными актами Российской Федерации могут быть предусмотрены и иные нотариальные действия»9. Нотариус должен проверить законность документа, представленного для оформления, и только затем сшить и скрепить печатью указанный документ. Поэтому законодатель, по-видимому, попытался возложить составление закладной на нотариуса, но неправильная формулировка привела к тому, что в некоторых регионах страны нотариусы отказывались оформлять это нотариальное действие.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ отменил обязательное нотариальное удостоверение договора ипотеки. Выдачей, нумерацией и скреплением печатью закладной теперь занимаются органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поэтому открытым остался вопрос о том, кто может оказывать содействие гражданам при оформлении такого сложного документа, как закладная.

Еще в дореволюционной России все сделки с закладными (крепостными актами) совершались у нотариуса. Совершив сделку, нотариус вносил запись в актовую книгу и выписку из этой книги предъявлял в течение года старшему нотариусу того судебного округа, где находилось данное имущество. Старший нотариус, удостоверившись в законности акта и отсутствии препятствий к совершению сделки, взимал пошлины и делал надпись об утверждении сделки, вносил ее в крепостную книгу, отмечал в крепостном реестре и публиковал в сенатских объявлениях. После этого сделка получала юридическую силу10.

Думается, передача нотариусам оформления закладной станет лишь возвращением к старым правилам оформления этого документа, когда и само ипотечное кредитование было развито гораздо лучше, чем в настоящее время.

1 Кудрявцев В. А., Кудрявцева Е. В. Основы организации ипотечного кредитования. — М.: Высшая школа, 1998. — С. 5.

2 См.: Малый энциклопедический словарь Брокгауза и Ефрона в 4-х т. Репринтное воспроизведение издания Брокгауза и Ефрона. — М.: ТЕРРА, 1997. — Т. 1. — С. 69.

3 См.: Российская газета. — 1994. — № 238, 239.

4 См.: Российская газета. — 1998. — № 137.

5 Правовые проблемы организации рынка ипотечного кредитования в России / Под ред. В. С. Ема. — М.: Статут, 1999. — С. 110.

6 См.: Российская газета. — 2002. — № 29.

7 См.: Российская газета. — 2004. — № 292.

8 См.: Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)”» // Российская газета. — 2004. — № 292.

9 См.: Российская газета. — 1993. — 13 марта.

10 Васьковский Е. В. Учебник гражданского права. — М.: Статут, 2003. — С. 274.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

51361. Красноярский территориальный центр фирменного транспортного обслуживания 61.42 KB
  Сокращенное наименование Подразделения: Красноярский ТЦФТО ОАО РЖД. Подразделение для организации и осуществления своей деятельности открывает расчетный счет ОАО РЖД в банках и иных кредитных организациях в порядке установленном законодательством Российской Федерации внутренними документами ОАО РЖД Филиала. Подразделение имеет круглую печать содержащую его сокращенное наименование указание на его место нахождения а также полное фирменное наименование ОАО РЖД. Подразделение может иметь штампы и бланки со своим наименованием...
51362. Визуализация графика математической функции 1.04 MB
  Получение значения объекта step сохранение его в переменную s; получение значения объекта xmin с последующим преобразованием в формат flot и сохранением в переменную x0; получение значения объекта xmx с последующим преобразованием в формат flot и сохранением в переменную x1; получение значения объекта osx сохранение его в переменную sx; получение значения объекта osy сохранение его в переменную sy; получение значения объекта oscle сохранение его в переменную sc; создание сигнала chnge c передачей параметров...
51365. Демультиплексоры 48.24 KB
  Техническое задание Требуется спроектировать четырехразрядный демультиплексор на языке VHDL составить таблицу истинности спроектированного устройства показать логическую и техническую схемы и привести временную диаграмму с полученными результатами. Спроектировать четырехразрядный демультиплексор имеющий два входа адресный и информационный и один выход на языке VHDL. ДеМультиплексор позволяет передавать сигнал с одного входа на...
51366. Экономический анализ финансово-хозяйственной деятельности ООО «Адидас» 329 KB
  Организационная характеристика предприятия Экономический анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия Основные цели преддипломной практики: закрепление расширение углубление и систематизацию знаний полученных при изучении общепрофессиональных и специальных дисциплин на основе изучения деятельности предприятия отрасли; проведение системного анализа организации с целью выявления проблем управления и разработки мероприятий по их устранению; более глубоко освоить методы и приемы системного анализа; сбор и...
51368. Исследование начальной остойчивости плавучей полупогружной буровой установки 155 KB
  Ознакомление студентов с особенностями остойчивости плавучих полупогружных буровых установок (ППБУ) и их поведения на взволнованной поверхности моря, изучение основных положений теории и расчета, а также ознакомление с методикой постановки эксперимента по определению параметров начальной остойчивости плавучих технических средств для освоения шельфа.
51369. Двухфазная СМО с отказами 95.5 KB
  Для упрощения расчёта представим данную СМО как совокупность 2ух одноканальных. Т.к. в данной системе очередь не бесконечной длинны, то все расчёты будут не очень точны. Но главная цель проведения данных расчётов – это сравнение их результатов с результатами имитационной модели (программой). Для оценки соответствия результатов такой точности будет достаточно.