72074

Оценка рыночной стоимости офисного помещения класса А

Дипломная

Экономическая теория и математическое моделирование

Для этого вся совокупность объектов рынка например совокупность офисных помещений предлагаемых в аренду в определенном городе в течение определенного периода должна быть разделена на группы типы классы по качеству размеру местоположению а иногда и по другим типологическим признакам...

Русский

2014-11-17

286 KB

6 чел.

Департамент образования города Москвы  

Московский автомобильно-дорожный колледж

Предметная (цикловая) комиссия
земельно-имущественных отношений и финансов

Выпускная
квалификационная работа

Студента  Мурадова Руслана Ратхан оглы

на тему:

«Оценка рыночной стоимости офисного помещения класса А».

Руководитель                        ___________  Маневич А.В.

  подпись

       «____»________________ 2014 г.

Рецензент                                   ______________  Еременко Р.Г.

  подпись

       «____»________________ 2014 г.

Студент гр. 11зи9               _______________    Мурадов Р.Р.

  подпись

       «____»________________ 2014г.

Работа допущена к защите

Председатель ПЦК                     __________ Солодовникова В.Д.

  подпись

       «____»________________  

Москва 2014 г.

Содержание

Глава 1 Аналитическая часть

1.1Общее определение оценки

1.2 Классификация офисного помещения по классу помещения

1.3 Анализ рынка коммерческой недвижимости

1.4 Анализ рынка офисного помещения

 

1.1Общее определение оценки

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости. Для чего нужна оценка объектов недвижимости

Рынок недвижимости в нашей стране активно развивается. Это способствует повышению спроса на оценочные услуги. Так, оценка стоимости недвижимости, произведенная независимым экспертом-оценщиком, позволяет получить объективную и наиболее достоверную информацию о цене объекта. На сегодняшний день оценочные услуги востребованы в следующих ситуациях:

  •  совершение сделок купли-продажи, раздела, выдела доли, мены, дарения, выкупа государственного или муниципального имущества, оформление ренты;
  •  вступление в права наследования;
  •  оформление ипотеки;
  •  разрешение имущественных споров;
  •  приватизация, страхование недвижимого имущества, в том числе путем преобразования предприятий в акционерные общества;
  •  перераспределение имущественных долей;
  •  выпуск ценных бумаг;
  •  привлечение новых участников бизнеса;
  •  внесение вклада в уставный капитал;
  •  переоценка активов;
  •  передача объекта в доверительное управление;
  •  оценка рыночной стоимости недвижимости для целей налогообложения;
  •  переуступка обязательств по сделкам;
  •  исчисление величины износа зданий, строений и сооружений;
  •  разработка и реализация проектов строительства, реконструкции, перевооружения и ликвидации объектов;
  •  составление бизнес-планов и принятие иных решений по коммерческому использованию недвижимого имущества.

Виды стоимости

В оценочной практике существуют различные виды стоимости. Стоимость недвижимости подразделяется на следующие виды:

  •  рыночная стоимость;
  •  инвентаризационная стоимость;
  •  инвестиционная стоимость;
  •  ликвидационная стоимость;
  •  кадастровая стоимость.

При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

  •  одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  •  стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  •  объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
  •  цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было
  •  платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки — инвестиционной недвижимости для получения дохода в виде арендной платы и прироста стоимости. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Основные подходы оценки недвижимости

Существует несколько подходов к оценке любого вида недвижимости, используемых профессиональными оценщиками:

- сравнительный подход;

- затратный подход;

- доходный подход.

В рамках каждого из 3-х подходов существует свои специфические методики.

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.

Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.

По утверждению современного экономиста Вишневецкого А.В., этот подход называют также "маржинальным" (от англ. термина "margin", часто используемого в России как аналог понятия "прибыль"). Применяемость маржинального подхода явно выражена в период экономических ростов в государстве.

Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путем расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания – установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать ее, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях. Таким образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путем соглашения между сторонами.

При расчёте доходным подходом используются следующие методики: капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. Эти методики являются основными в данном методе.

1) В соответствии с технологией метода прямой капитализации стоимость определяется отношением чистого операционного дохода до налогообложения к ставке капитализации. Ставка капитализации определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путем ее корректировки на риски.

2) Метод дисконтирования денежных потоков применяется, когда денежные потоки поступают неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных коэффициентов капитализации. Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка дисконта определяется с учетом тех же параметров, что и при методе капитализации.

Суть метода — доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы. Основным достоинством доходного подхода является то, что он позволяет учесть будущие инвестиционные риски уже сейчас.

Недостатком метода является то, что будущие доходы – прогнозная величина поступлений от арендной платы и суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путем анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно.

Затратный подход (подход на основе активов) — совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений, предприятий.

Сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

1.2 Классификация офисного помещения по классу помещения

При решении различных задач, возникающих в ходе бизнес -операций на рынке коммерческой недвижимости, в том числе при анализе рынка, объекты недвижимости необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. Для этого вся совокупность объектов рынка (например, совокупность офисных помещений, предлагаемых в аренду в определенном городе в течение определенного периода) должна быть разделена на группы (типы, классы) по качеству, размеру, местоположению, а иногда и по другим типологическим признакам (например, для новостроек - по степени готовности в момент продажи), т.е. должна быть проведена типизация объектов.
Целью типизации является выделение групп однородных объектов - как по характеристикам (близких по физическим признакам, либо по размерам, либо по местоположению), так и по цене (имеющим как можно меньшие различия по цене, арендным ставкам) .
Ведущие консультанты рынка начали совместную работу в области исслед
ований, создав Московский Исследовательский Форум (МИФ). В его состав вошли ведущие эксперты сильнейших консультантов по коммерческой недвижимости: Stiles & Riabokobylko, Jones Lange LaSalle, Noble Gibbons и Colliers. Результатом работы форума стало соглашение о создании единой классификации офисных зданий С октября 2002 г. рабочая группа координировала сбор и анализ информации для ее предоставления инвесторам, девелоперам, арендаторам и т.д. С целью предоставления единства информации МИФом был разработан ряд определений, таких как географическое деление, терминология и классификация. Главной задачей данного соглашения являлась унификация терминологии и применяемых методов классификации офисных помещений Москвы на здания класса А и В.
Но следует учесть, что методика и результаты классификации объектов офисной недвижимости по качеству в России относятся только к офисным помещениям т.н. "международного стандарта" (классы А, В и С), в то время как более 80% офисных площадей Москвы, относящихся к помещениям "отечественного стандарта", остаются не охваченными этой классификацией. В связи с этим Стерником Геннадием Моисеевичем была разработана своя классификация офисных помещений, опубликованная на сайте http://www.realtymarket.ru.
Специалистами Оценщика данная классификация офисных помещений была обобщена: офисные помещения, расположенные в административно-офисных зданиях, научно-исследовательских институтах, приспособленные под офисы были отнесены к классу "С", к офисам класса "D" были отнесены нежилые помещения в жилых и нежилых зданиях, приспособленные для ра
змещения офисов (первые этажи и подвалы жилых домов, бывшие детские сады и т.д.).
В результате критерии отнесения офисных помещений к тому или иному классу с учетом двух выше описанных методик представлены в Таблице «Классификация офисных помещений».

Офисные помещения

№ п/п

Характеристика

Классы

 

 

А

В

С

D

1

Местоположение, транспортная доступность

 

центр города; районы, приближенные к центру; локальные центры города;
на главных магистралях и площадях с удобным подъездом

5

районы средней удаленности;
некоторая удаленность от транспортных артерий, с удобным подъездом

4

удаленные районы; окраина;
неудобный подъезд

3

в глубине территории промпредприятия и на первых этажах жилых домов

 

2

2

Состояние

новое строительство;
высококачественная отделка в отличном состоянии

5

срок эксплуатации 5-7 лет,
высококачественная отделка в отличном или хорошем состоянии

4

устаревшие офисные или реконструированные здания иного назначения;
стандартный ремонт, отделка в отличном или хорошем состоянии

3

изначально помещения иного назначения; в удовлетворительном состоянии или требующие ремонта

2

3

Конструктивно- планировочные решения

высота помещения не менее 3,3м; вспомогательная площадь не более 10%

5

помещения не менее 3,0м; вспомогательная площадь не более 20%

4

высота помещения не менее 3,0м;
коридорная система;
различные планировочные решения в рамках одного здания

3

размещение в подвальных, полуподвальных помещениях, в производственных корпусах

2

4

Парковка

подземная парковка или крытая многоуровневая наземная парковка с крытым переходом в здание

5

организованная охраняемая парковка с достаточным количеством мест; удобный подъезд к территории парковки

4

недостаточное количество мест на неохраняемой наземной автопарковке; стесненность, неудобный подъезд

3

возможно отсутствие парковки

 

2

5

Инфраструктура

развернутая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания, питания и отдыха

5

недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха при наличии развитой инфраструктуры в непосредственной близости от зданию

4

недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха

3

возможно отсутствие инфраструктуры

 

2

 

Интервал класса

20-25

 

16-19

 

12-15

 

8-12

 

Алиса Цветкова, обозреватель Realto.ru

РЫНОК ОФИСНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ Г. МОСКВЫ

Положительные тенденции развития рынка офисных помещений г. Москвы, отмеченные в 2000-2002 гг., получили свое дальнейшее развитие в 2003 г. Начало года характеризовалось высоким уровнем строительной активности и высоким уровнем спроса. По данным компании «Stiles&Riabokobylko Ltd» уровень вакантных площадей невелик и к концу года с учетом вво-да в эксплуатацию нового строительства останется либо на прежнем уровне, либо увеличит-ся на 7,5 – 8%. Однако в 2004 г. может наступить перенасыщение из-за планируемого объе-ма строительства на 2004 г.
Расшифровка районов
В общем, московский рынок офисных помещений в 2003 г. может быть охарактеризован как рынок в «стадии роста» с высоким объемом нового стро
ительства и низким уровнем вакант-ных площадей, который будет немного увеличен в 2004 г.
Предложение на рынке купли – продажи и аренды.
По данным компании «Stiles&Riabokobylko Ltd» в начале 2003 г. было предложено 2,4 млн кв. м офисных помещений, соответствующих междунаро
дным стандартам (класс «А» и «В»), ожидается, что объем строительства офисных помещений класса «А» и «В» в 2003 г. превы-сит 400 000 кв. м, а следующем появится еще 340 000 кв. м. При этом «Stiles&Riabokobylko Ltd» принимает во внимание только коммерческие проекты без учета государственных ад-министративных зданий. 
В течение года будет введено около 212 000 кв. м офисных помещений кла
сса «А» и около 188 000 кв. м офисных помещений класса «В». При этом средний размер зданий в категории «А» составит 10 000 кв. м, а в категории «В» – 4 000 кв. м. Согласно информации, получен-ной от компании «Colliers International», рынку этого все равно будет мало, спрос на офис-ные помещения превышает предложение в среднем в полтора раза. Недостаток адекватных по соотношению цена – качество офисов любой категории ощущается очень сильно.

Диаграмма 1. Предложение офисных площадей класса «А» и «В», занимаемых арендаторами и владельцами площади

Источник: Jones Lang LaSalle

В то же время необходимо отметить, что количество офисных площадей, соответствующих международным стандартам класса «А», в Москве ограничено. Несмотря на то, что доста-точно большое количество офисных зданий относят к классу «А» в соответствии с классифи-кацией офисных зданий, принятой в России, только некоторые из них могут быть действи-тельно отнесены к самому высокому классу, удовлетворяющему требованиям западных ин-весторов.
В большинстве случаев уровень вакантных площадей в них близок к 0%, так как большинст-во из них строятся для определенной компании, либо уже имеют предварительные договоры аренды. По данным компании «Colliers International» среди планируемых к введению в 2003 г. офисных помещений только 60 000 кв.м можно отнести к классу «А1», среди них вакантно не более 10 000 кв.м. 
Вследствие того, что существуют значительные ограничения для появления новых девело-перов и сложности для развития уже присутствующих на рынке офисной недвижимости, можно говорить, что в ближайшие годы не будет наблюдаться существенный рост предло-жений офисов класса «А1». 
Основными барьерами процесса развития являются:
1. Наличие специфических политических и экономических рисков ограничивает приток ино-странных девелоперов.
2. Многие российские девелоперы не обладают достаточной экспертизой для разработки и строительства офисных зданий, чьи характеристики соответствовали бы международным стандартам.
3. Ограниченное количество свободных земельных участков, пригодных для строительства офисных зданий высокого класса.
4. Сложная процедура получения согласований, необходимых для процесса девелопмента.
5. Участие московского правительства в разработке части подобных проектов.
В разрезе динамики изменения вакантных площадей по офисным помещениям класса «А» и «В» можно отметить, что уровень вакантных площадей класса «А» останется постоянным в течение 2003 г., уровень помещений класса «В» несколько увеличится.

Диаграмма 2. Объем поглощенных рынком площадей, уровень вакантных площадей


Источник: «Colliers International»

Таблица 8. Средний уровень свободных офисных помещений за январь – август 2003 г.

Месяц 

Район

Среднее значение за период

BEL

CBD

FRU

NOV

SCH

SOK

TAG

ZAM

январь

6,4%

12,7%

6,4%

0,9%

6,1%

0,9%

1,3%

5,4%

3,7%

февраль

6,1%

11,4%

6,7%

2,2%

6,6%

1,2%

0,5%

5,0%

3,6%

март

6,3%

13,1%

5,1%

1,9%

10,5%

0,3%

0,8%

5,0%

3,6%

апрель

7,1%

9,8%

6,2%

1,9%

10,3%

3,5%

6,2%

6,1%

6,1%

май

7,5%

9,9%

8,6%

1,8%

8,0%

3,6%

7,2%

4,7%

5,8%

июнь

6,3%

6,9%

8,2%

2,0%

8,1%

1,4%

6,0%

3,5%

7,0%

июль

6,4%

6,9%

7,0%

2,8%

9,9%

1,0%

7,3%

1,0%

7,9%

август

5,6%

6,6%

8,3%

4,2%

8,8%

1,0%

7,3%

0,6%

3,9%



Диаграмма 3.Средний уровень свободных помещений за январь – август 2003 г.

Источник: Stiles & Riabokobylko Research

На основании данных диаграммы можно сделать следующие выводы:
1. устойчивая тенденция к снижению уровня свободных офисных помещений с начала 2003 года наблюдается для офисных помещений в районах BEL;
2. тенденция к снижению уровня свободных офисных помещений за последние месяцы наблюдается в районах NOV, ZAM, TAG, SCH;
3. устойчивая тенденция к увеличению свободных офисных помещений с начала 2003 года наблюдается в районах FRU, SOK;
4. график уровня свободных офисных помещений в районе CBD в общем характеризуется положительной тенденцией.
По данным компании «Stiles&Riabokobylko Ltd» 60% строящихся зданий, планируемых к завершению в 2003 г., расположено в Центральном деловом районе (CBD) и Замоскворечье (ZAM), т.е. внутри Садового кольца. Это отражает предпочтения арендаторов и инвестиционный консерватизм девелоперов. При этом на рынке офисной недвижимости отмечена тенденция вывода бэк – офисов за границы Садового кольца, где офисные здания не отличаются по качеству от расположенных в центре соответствующего класса, а ставка аренды значительно ниже, также существенным фактором является транспортная доступность из-за открытия Третьего транспортного кольца.
В 2003 году были введены в эксплуатацию два крупных офисных проекта – Новинский, 31 и Павелецкая Плаза, площадь офисов в каждом из которых превышает 50 000 кв.м. Масштабность проектов говорит о положительных прогнозах девелоперов, ранее опасавшихся выводить на рынок проекты больше 10-15 тыс. кв. м. Одновременно с этим, тенденция к укрупнению проектов вызвана спросом арендаторов на здания с большей площадью этажа, эффективной планировкой и минимальным количеством стен и колонн на арендуемой площади.
Новой тенденцией с 2002 г. можно считать увеличение количества офисных зданий высокого класса, предлагаемых на продажу. Часто новые офисные объекты предлагаются не только в аренду, но и на продажу. Среди таких зданий можно выделить Альфа-Арбат-Центр (класс «A» – 46 720 м2), Новоданиловский Дом (класс «В» – 15 695 м2), Офисный Центр Бонтон (класс «A» – 7 130 м2), Малая Дмитровка, 10 (класс «В» – 5 674 м2), Тверская, 9/17 (класс «А» – 5 500 м2) и другие.

Таблица 9. Наиболее значимые проекты, введенные в эксплуатацию в 2002 г.

Здание

Адрес

Класс

Общая площадь, м 2

Панорама Центр

2-я Брестская ул., д. 8

А

28 500

3-я очередь офисного комплекса на Звенигородской ул.

2-я Звенигородская ул., д. 13

В

16 050

Моховая, 7

Моховая ул., д. 7

А

14 269

1-я очередь Офисного центра Аврора Бизнес-парк

Садовническая ул., д. 41

А

12 000

Чайка Плаза VII

Новослободская ул., д. 41

А

11 267

Атриум Плаза

Машкова ул., д. 13, стр. 1

В

8 000

Ленинградское шоссе, 16

Ленинградское шоссе, д. 16, стр. 9

В

7 350

Берлинский дом

Петровка ул., д. 5/5

А

7 100

Мясницкая Плаза

Мясницкая ул., д. 48, стр. 1

А

6 530



Таблица 10. Наиболее значимые проекты, планируемые к вводу в эксплуатацию в 2003 г.

Здание

Адрес

Класс

Общая площадь, м2

Новинский, 31

Новинский б-р, д. 31

А

78 000

Павелецкая Плаза

Павелецкая пл., д. 2-2

А

59 481

Альфа-Арбат Центр

Арбат ул., д. 1

А

46 720

Романов двор II

Романов пер., д. 4

А

36 000

1-й Лесной переулок

1-й Лесной переулок

А

33 000

Центральная Плаза

Овчинниковская наб., д. 22

А

24 500

Страстной, 9

Страстной б-р, д. 9

А

19 000

Кантри-Парк

Панфилова ул.

А

18 000

Ибрагимова, 37/50

Ибрагимова ул., д. 37/50

В

18 000

Новоданиловский дом

Варшавское шоссе, д. 5, стр. 8

В

15 695

Мерседес-Бенц Плаза

Ленинградское шоссе, д. 39

А

15 640

1-й Щемиловский, 23

1-й Щемиловский переулок, д. 23

А

15 216

1-я Брестская, 29/22

1-я Брестская ул., д. 29/22

А

15 000

Европа Билдинг

Брянская ул., д. 5

А

14 000

Озерковская, 28

Озерковская наб., д. 28

А

12 297

Трифоновская, 57

Трифоновская ул., д. 57

В

10 219

Голутвинская Старая Слобода

Якиманская наб., д. 4/4

А

10 000

Европа Хаус

Колокольников пер., д. 11

А

10 000



Диаграмма 4. Структура предложения на офисные помещения в зависимости от площади

Источник: Rway, сентябрь 2003 г.

Диаграмма 5. Структура предложения на офисные помещения в зависимости от месторасположения

Источник: Rway, сентябрь 2003 г.

Анализируя вышеприведенные диаграммы можно сделать вывод о том, что наиболее предлагаемые офисные помещения – это помещения площадью 100 – 150 кв. м, расположенные между Садовым кольцом и окружной ж/д.
Спрос на рынке купли – продажи и аренды.
В 2003 г. спрос на офисные помещения сохраняется на высоком уровне. При этом по данным компании «Colliers International» количество поглощенных рынком площадей за год составило около 450 000 кв. м. Средний уровень чистого количества поглощенных площадей в последние три года колебался в пределах от 300 000 кв. м до 500 000 кв. м. В 2003 г. значение чистого количества поглощенных площадей составило около 330 000 кв. м, что подтверждает тот факт, что уровень рыночной активности остается стабильным.
Еще одной важной тенденцией года стало увеличение спроса на приобретение зданий в собственность. Количество сделок купли-продажи увеличивается и составляет около 10% рынка по количеству совершенных сделок, тем не менее, 90% всех сделок по-прежнему приходится на рынок аренды.
Основными арендаторами и покупателями офисных помещений являются компании нефтегазового, металлургического, финансового и банковского, телекоммуникационного секторов, СМИ.

Диаграмма 6. Структура спроса на офисные помещения в зависимости от площади

Источник: Rway, сентябрь 2003 г.

Диаграмма 7. Структура спроса на офисные помещения в зависимости от месторасположения

Источник: Rway, сентябрь 2003 г.

Анализируя вышеприведенные диаграммы можно сделать вывод о том, что наибольшим спросом пользуются офисные помещения площадью 100 – 300 кв. м, расположенные между Садовым кольцом и окружной ж/д.
По данным компании «Stiles&Riabokobylko Ltd» спрос на офисы сконцентрирован в пределах Садового кольца, в Центральном деловом районе и Замоскворечье. Практически 49,9% арендаторов и покупателей предпочли офис в центре. Наиболее популярными деловыми районами вне центра были Белорусский (BEL), Новослободский (NOV) и территории за пределами районов, вошедших в классификацию (ОТА).
Согласно данным компании «Colliers International» по бюджетным предпочтениям наиболее запрашиваемыми являются площади, предлагаемые в аренду по ставкам от $450 до $600 за кв. м в год без учета НДС. Данный ценовой диапазон соответствует офисным помещениям класса «А» и «В1».

Диаграмма 8. Запросы на аренду в зависимости от бюджета


Источник: «Colliers International»

Диаграмма 9. Запросы на аренду в зависимости от площади

Источник: «Colliers International»

На рынке продаж наиболее востребованными являются офисные площади более 1 000 кв. м, соответствующие ценовому диапазону от $1 500 до $2 500 за кв. м, т.е. офисные здания класса «В». Такая ситуация, в частности, может объясняться тем фактом, что предложение офисных зданий класса «А» на продажу очень ограничено. 

1.3 Анализ рынка коммерческой недвижимости

Недвижимость принято делить на два больших сектора: коммерческая недвижимость и недвижимость жилая. К коммерческой относят офисные помещения, складские помещения, помещения для торговли и гостиничные помещения. Если рынок жилой недвижимости в основном формируют лишь спрос и предложение, то в сфере рынка коммерческой прибавляется еще множество факторов.

Традиционно, ведя речь о недвижимости, принято делить ее на два больших сектора: коммерческая недвижимость и недвижимость жилая. К жилой недвижимости относятся квартиры (первичное и вторичное жилье), частные дома и коттеджи (таунхаусы). К коммерческой недвижимости относят офисные помещения, складские помещения, помещения для торговли и гостиничные помещения. Зачастую поведения цен на этих рынках не совпадает, ввиду соотношения факторов, влияющих на цены в этих сегментах рынка.
Если рынок жилой недвижимости в основном формируют лишь спрос и предложение, то в сфере рынке коммерческой недвижимости к этому прибавляется еще множество факторов: влияние инфляции на потребление услуг, изменение политики государства, зависимость компаний-владельцев от других компаний.

Общее положение на рынке коммерческой недвижимости

 Организация купит недвижимость в Москве от 3000до 8000м Под автоцентр

Чтобы лучше разобраться в рынке коммерческой недвижимости нужно провести анализ экономической ситуации. За первые 8 месяцев 2008 года по всей территории России наблюдается стабильный рост основных показателей, влияющих на покупательскую способность населения.
Необходимо отметить, что увеличение зависит от региона: в крупных городах рост уровня заработной платы несколько выше, чем у людей, живущих вдалеке от крупных населенных пунктов. Кроме того, существенный вклад в формирование цен на рынке коммерческой недвижимости делает и инфляция. Инфляция к первому сентября 2008 года была на 2% выше, чем за аналогичный временной отрезок в 2007. Нельзя не отметить и увеличение ВВП, которое составило в 2008 году 5,53%, что в годовом пересчете составляет более 8,3%. Благодаря увеличению основных параметров, делающих свой вклад в покупательскую способность, наблюдается рост оборотов розничной торговле. Это очень важный показатель для рынка коммерческой недвижимости, ввиду того, что львиная доля этого рынка принадлежит розничным торговцам. Кроме того, наблюдается рост инвестиций в российскую коммерческую недвижимость.
В первом полугодии инвестиции составили примерно 3,5 миллиарда долларов, что почти на четверть превышает показатели прошлого года за тот же период. Основным источником этих инвестиций по-прежнему являются иностранные компании, которые находят российский рынок крайне привлекательным, в основном из-за нехватки качественных площадей.

1.4 Анализ рынка офисного помещения

В сегменте офисов класса А наметилась тенденция плавного роста средних ставок аренды, отмечают эксперты компании Praedium Oncor International. Общая ситуация 

Наметившееся в конце 2009 года оживление на рынке офисной недвижимости переросло в 1 квартале 2010 года в заметное увеличение объема спроса. Компании сменили стратегию мониторинга рынка на удовлетворение реальных потребностей в аренде офисных помещений. В 2009 году многие компании использовали рыночную ситуацию для улучшения условий аренды занимаемых ими помещений либо для переезда в новый, более качественный, офис на выгодных условиях, а процесс активного поиска зачастую заканчивался тем, что арендатор оставался на занимаемой площади, но на более выгодных для себя условиях. В последние месяцы 2009 года стало очевидным, что рынок достиг ценового «дна» и дальнейшее снижение ставок маловероятно. В 1 квартале 2010 года активизировался спрос со стороны российских и западных компаний, многие из них либо заключили договоры аренды, либо находятся на продвинутой стадии переговоров.
Несмотря на то, что уровень вакантных площадей в офисном сегменте по-прежнему высок и составляет 18%, дефицит качественного предложения на офисном рынке столицы начинает ощущаться уже сейчас. Объекты высокого качества с удачной концепцией и выигрышным местоположением заполнены практически на 100%. Кроме того, Москва по обеспеченности качественными офисными площадями (950 кв.м/1000 жителей) по-прежнему занимает одно из последних мест среди крупных городов Европы, что свидетельствует о большом потенциале столичного офисного рынка.
На фоне выравнивания соотношения спроса и предложения, ряд крупных компаний объявили в 1 квартале о возобновлении реализации приостановленных ранее проектов. Так, о размораживании ряда своих проектов объявили компании AFI Development, а Mirax Group планирует возобновить строительство нескольких объектов во втором полугодии 2010 года.

В связи с повышением активности потенциальных арендаторов объемы пустующих офисных площадей начинают постепенно сокращаться, однако объекты с неудачной концепцией и/или неудобным расположением будут заполняться медленными темпами. При этом спрос на новые качественные бизнес-центры в престижных деловых районах столицы уже в краткосрочной перспективе может превысить предложение, а ставки аренды на качественные объекты в центре возрастут.


Предложение 

Объем нового строительства в 1 квартале 2010 года составил около 58 000 кв.м офисных площадей. Были введены в эксплуатацию 2 бизнес-центра: 3 фаза Центра Международной Торговли (общая площадь – 32 000 кв.м, арендуемая площадь – 26 400 кв.м) и здание 1-4 в офисном комплексе Nagatino i-Land (общая площадь – 35 000 кв.м, офисная площадь – 31 500 кв.м). Объем введенных в 1 квартале площадей составил 25% от запланированного на этот период показателя, что объясняется переносом сроков окончания строительства ряда объектов, планировавшихся к вводу в 1 квартале 2010 года.


По сравнению с объемом ввода в 1 квартале 2009 года в текущем году построено почти в 8 раз меньше офисных площадей. Совокупный объем предложения качественных офисных площадей по состоянию на конец 1 квартала 2010 года составил 10 млн. кв.м. До конца года планируется построить еще 650 000 кв.м. Таким образом, прогнозируемый объем нового строительства в 2010 году составит около 700 000 кв.м офисных площадей.


Спрос 

На фоне увеличения объема спроса и низких темпов нового строительства доля свободных площадей начала плавно сокращаться и составила по состоянию на конец 1 квартала 17-19% (приблизительно 1,8 млн. кв.м офисных площадей). Изменения в конъюнктуре рынка повлияли на поведение арендаторов и собственников. Первые стали более активны, закончился период мониторинга рынка с целью перезаключения существующих договоров на более выгодных для арендатора условиях. Доля услуг по пересогласованию текущих договоров аренды практически сошла на «нет». Собственники все реже идут на уступки потенциальным арендаторам, особенно это касается собственников качественных объектов с удачным расположением.


Структура спроса заметно дифференцирована: наибольшая активность отмечена в сегменте качественных офисных зданий, с выгодным расположением в деловом центре Москвы. По состоянию на конец 1 квартала уровень вакантных площадей в данном сегменте приблизился к докризисному и составил 5-10%. В то же время большинство объектов, расположенных вне пределов центра Москвы, по-прежнему располагают значительным объемом свободных площадей. Уровень вакантных площадей в данном сегменте составляет 12-15%. Интерес к офисам, расположенным на окраинах, далеко от метро, все еще минимален, доля вакантных площадей в этом сегменте составляет 20-30%.


По-прежнему наибольшим спросом пользуются офисы с выполненной отделкой, тогда как помещения в состоянии shell&core неохотно рассматриваются потенциальными арендаторами.


Ставки аренды. Цены продажи 

В связи с тем, что качественные офисы, предлагавшиеся в аренду на наиболее выгодных условиях, ушли с рынка, в сегменте класса А наметилась тенденция плавного роста средних ставок аренды. Разброс ставок аренды на офисы, расположенные в деловом центре и на окраинах города, увеличился. Большую роль в формировании ценовой политики играет и степень заполненности здания арендаторами: ставки аренды в бизнес-центрах, располагающих незначительным объемом свободных площадей, заметно превышают ставки по объектам, заполненным менее чем наполовину.


По состоянию на конец 1 квартала диапазон средних базовых ставок на офисы класса А, расположенные в деловом центре, составил $600-1000/кв.м в год, при этом офисные здания аналогичного класса, но расположенные вне центра Москвы, предлагают площади по ставкам $400-650/кв.м в год. Такая же ситуация наблюдается и в сегменте офисов класса В+: помещения в центре сдаются по ставкам $500-700/кв.м в год, а бизнес-центры на окраинах – по $350-400/кв.м в год. В сегменте В- ставки аренды находятся в диапазоне $250-350/кв.м в год, в зависимости от расположения объекта.


Цены продажи офисных помещений по сравнению с 4 кварталом 2009 года претерпели незначительные изменения в сторону увеличения и по состоянию на конец 1 квартала 2010 года составили:


Для офисов класса А: $5 000 – 10 000/кв.м


Для офисов класса В+: $4 000 – 7 000/кв.м


Для офисов класса В-: $2 500 – 4 500/кв.м


До конца 2010 года на фоне растущего спроса и невысоких темпов нового строительства продолжится плавное снижение доли вакантных площадей, что приведет к дальнейшему росту ставок аренды на качественные офисы. Коррекция ставок в сегменте офисов класса А, удачно расположенных в центре Москвы, будет более заметна, чем по объектам, расположенным за пределами делового центра. В то же время повышение ставок может и вовсе не затронуть офисы класса В, расположенные за пределами ТТК на окраинах города.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

929. Методы программирования 2.94 MB
  Моделирование и анализ параллельных вычислений. Описание схемы выполнения параллельного алгоритма. Программирование параллельных алгоритмов. Структура параллельной программы с использованием MPI. Передача данных от одного процесса всем процессам программы. Организация неблокирующих обменов данными между процессами. Факторы, влияющие на производительность, и способы ее повышения. Режимы параллельных вычислений с общей памятью. Обзор средств параллельного и распределенного программирования.
930. Применение моделей пассивных компонентов 541 KB
  Моделирование последовательного колебательного контура с гиратором в качестве индуктивности. Использование модели индуктивности в колебательном контуре. Параметры последовательного контура. Исследование модели конденсатора.
931. Облік та аудит реалізації продукції СТОВ 444 KB
  Організація документування та розробка робочих інструкцій первинних документів для обліку реалізації продукції. Технологічна картка бухгалтера з обліку реалізації продукції. Фінансово-економічний аналіз діяльності СТОВ Говтва Решетилівського району. Методика і технологія проведення аудиту процесу реалізації продукції.
932. Расчеты горения топлива 139 KB
  Расчёт теплоты сгорания топлива. Определение теоретически необходимого и фактического расхода воздуха. Определение выхода и состава продуктов горения. Определение теоретической и действительной температуры горения.
933. Расчет нагрева металла 256.5 KB
  Расчет времени нагрева металла в методической зоне. Средняя температура металла по сечению. Расчет времени нагрева металла в сварочной зоне. Расчет времени томления металла.
934. Тепловой баланс 558.5 KB
  Температура внутренней поверхности кладки. Потери теплоты через футеровку. Потери теплоты через окна. Теплота экзотермических реакций. Температура уходящих из томильной зоны газов. Потери теплоты с охлаждающей жидкостью. Температуру внутренней поверхности стен.
935. Рекуператор. Поверхность нагрева металлического петлевого рекуператора 97.5 KB
  Определение поверхности нагрева металлического петлевого рекуператора для подогрева воздуха. Коэффициент теплоотдачи конвекцией от труб рекуператора к воздуху. Отношение коэффициентов теплоотдачи на стороне воздуха и продуктов сгорания.
936. Горелки томильных печей 54.5 KB
  Для осуществления равномерного нагрева свода принимаем шахматное расположение горелок на своде печи с шагом по длине 1463 мм и 1410 мм по ширине. Тогда в методической зоне будет 4, в сварочной 7 и томильной 3 горелки.
937. Газодинамические расчеты газо-воздушных трактов 118.5 KB
  Скорость движения дымовых газов в начале печи. Скорость движения продуктов горения в вертикальном канале. Потери давления на повороте из дымохода в вертикальный канал. Средняя температура дыма по длине трубы.