72295

Определение рыночной стоимости имущественного комплекса ЗАО «Саянстрой»

Дипломная

Экономическая теория и математическое моделирование

Процесс оценки бизнеса предприятий служит основанием для выработки их стратегии. Эффективность принимаемых управленческих решений зависит от качества проведения оценки. Качество самой оценки предприятия зависти от достоверности используемой информации применяемых подходов и методов оценки.

Русский

2014-11-20

147.45 KB

11 чел.

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

Курганский государственный университет

Кафедра «Финансы и кредит»

РАСЧЁТНО-ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА

ВЫПУСКНАЯ  РАБОТА

ПО ПРОГРАММЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ ПЕРЕПОДГОТОВКИ ОЦЕНЩИКОВ ДЛЯ СПЕЦИАЛИЗАЦИИ «ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ (БИЗНЕСА)»

на тему             

               

Слушатель группы ППО№                                           (Фамилия, Имя, Отчество)

          /_________________/

                                                                        Подпись

Специализация __________________________________________________________

Руководитель ____________________________________________________________

                                (Фамилия, Имя, Отчество)

_______________________________________________________/_______________/

   Должность, уч. звание, уч. степень                                       Подпись

Заведующий  кафедрой ___________________________________________________

                                (Фамилия, Имя, Отчество)

_______________________________________________________/_______________/                                   Должность, уч. звание, уч. степень                                       Подпись

Курган 2014

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

КУРГАНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Кафедра   «Финансы и кредит»

ЗАДАНИЕ №  

на выпускную работу

Слушателя группы    Направления _______________________________ 

Фамилия    Имя    Отчество______________________

Тема выпускной работы                         

Утверждена приказом по университету №___ от «___»____________200__г.

Руководитель работы                         

                            (ученое звание, степень, Ф.И.О.)

Сроки выполнения работы с «____»_____________по«____»____________200___г.

Содержание и объем работы:                        

_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

             

________________________________________________________________________

________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

________________________________________________________________________________________________________________________________________________

________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

       Продолжение приложения В

             

_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

             

________________________________________________________________________

  Руководитель работы    /   /

Задание утверждаю:  Зав. кафедрой    /   /

  Декан факультета    /   /

Решение о допуске слушателя к защите работы в ГЭК:

Объем работы: графическая часть    листов А1

  пояснительная записка     стр.

Руководитель

 « »   200__г.

Нормоконтролер

 « »  200  __г.

Допустить слушателя         к защите

работы в Государственной экзаменационной комиссии: протокол
кафедральной комиссии  №
  от «  »       200__г.

Рецензент 

(ученое звание, степень, Ф.И.О.)

Защиту назначить на «  »    200__г.

Заведующий кафедрой   /   /

Декан факультета     /   /

АННОТАЦИЯ

СОДЕРЖАНИЕ

Глава 1.Анализ налогообложения недвижимости при её оценке……………….

Глава 2.Оценка стоимости предприятия………………………………………….

2.1 Краткая характеристика предприятия и определение задания на оценку….

2.1.1 Общее описание предприятия……………………………………………….

2.1.2 Структура собственности…………………………………………………...

2.1.3 Определение задания на оценку……………………………………………

2.1.4 Определение применяемых стандартов стоимости………………………..

2.2 Анализ экономического развития страны с целью определения влияния макроэкономических факторов риска на стоимость  предприятия……………..

2.3  Анализ экономического развития  отрасли………………………………….

2.4  Финансовый анализ предприятия…………………………………………….

2.4.1  Анализ финансового состояния предприятия…………………………………..

2.4.2 Анализ финансовых коэффициентов………………………………………

2.5 Оценка стоимости предприятия затратным подходом……………………….

2.6 Оценка стоимости предприятия доходным подходом…………………

2.7 Оценка стоимости предприятия сравнительным подходом………………………

2.8 Выведение итоговой величины стоимости предприятия……………………

ЗАКЛЮЧЕНИЕ…………………………………………………………………….

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ……………............................

ПРИЛОЖЕНИЯ………………………………………………………………….....

ВВЕДЕНИЕ

Переход нашей страны к рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики. Процесс приватизации, возникновение фондового рынка, развитие системы страхования, переход коммерческих банков к выдаче кредитов под залог имущества сформировали потребность в новой услуге – оценке стоимости предприятия (бизнеса), определении рыночной стоимости его капитала. Капитал предприятия – товар уникальный и сложный по составу, его природу в значительной мере определяют конкретные факторы. Поэтому необходима комплексная оценка капитала с учетом всех соответствующих внутренних и внешних условий его развития. Оценка стоимости предприятий необходима при заключении сделок по купле-продаже предприятий, кредитованию под залог, передаче имущества предприятий в аренду или лизинг, переоценке основных фондов предприятий, слиянии и поглощении предприятий, оценке доли собственника в уставном капитале и ряде других случаев. Определение рыночной стоимости предприятия способствует его подготовке к борьбе за выживание на конкурентном рынке, дает реалистичное представление о потенциальных возможностях предприятия.

Процесс оценки бизнеса предприятий служит основанием для выработки их стратегии. Он выявляет альтернативные подходы и определяет, какой из них обеспечит бизнесу максимальную эффективность, а следовательно, и более высокую рыночную цену.

Оценку бизнеса проводят в целях:

1) повышения эффективности текущего управления предприятием;

2) реструктуризации предприятия;

3) разработки плана развития предприятия;

4) купли-продажи;

5) определения  кредитоспособности;

6) страхования;

7) налогообложения;

8) осуществления инвестиционного проекта.

Оценка бизнеса (предприятия) является одной из функций управления и основывается на глубоком знании экономики, финансов и организации производства, предусматривает комплексное изучение деятельности хозяйственного субъекта и  влияния внешней среды на стоимость предприятия.

Эффективность принимаемых управленческих решений зависит от  качества проведения оценки. Качество самой оценки предприятия зависти  от достоверности используемой информации, применяемых подходов и методов оценки.

Оценка стоимости любого объекта собственности представляет собой упорядоченный, целенаправленный процесс определения в денежном выражении стоимости объекта с учётом потенциального и реального дохода, приносимого им в определённый момент времени в условиях конкретного рынка.

При оценке предприятия мы исходили из того, что предприятие, действующее, и оно не будет продано или ликвидировано в ближайшие пять лет; бизнес стабилен и руководители предприятия будут следовать лишь таким финансовым и управленческим стратегиям, которые максимизируют стоимость капитала.

Актуальность исследования состоит в том, что возрастает потребность в оценке бизнеса при инвестировании, кредитовании, страховании, исчислении налогооблагаемой базы. Оценка бизнеса необходима для выбора обоснованного направления реструктуризации предприятия. В процессе оценки бизнеса выявляют альтернативные подходы к управлению предприятием и определяют, какой из них обеспечит предприятию максимальную эффективность, а, следовательно, и более высокую рыночную цену, что и является основной целью собственников и задачей управляющих фирм в рыночной экономике.

Цель работы – приобрести необходимые теоретические и практические навыки для сбора и обработки  информации, для проведения оценки, сформировать навыки  выбора итоговой величины стоимости капитала предприятия, с  учетом правовой базы в условиях трансформации экономики, а также углубления теоретических знаний по дисциплине и развития творческой инициативы и исследовательской деятельности.

 Цель оценкиопределение рыночной стоимости имущественного комплекса предприятия.

Назначение оценки – предоставление Заказчику объективной информации о стоимости финансовых активов на конкретную дату.

Объект оценки - определение рыночной стоимости финансовых активов «ЗАО "Саянстрой"».

Предмет оценки: имущественный комплекс «ЗАО "Саянстрой"».располагающийся по адресу: Россия, Курган, ул. ХХХ, дом №Х.

В работе произведен полный аналитический анализ финансово – хозяйственной деятельности предприятия, включающий в себя:

- горизонтальный анализ;

- вертикальный анализ;

- сравнительный анализ балансов за последние два года деятельности предприятия (на 01.01.2012г. и на 01.01.2013 г.);

- анализ структуры  активов как оборотных, так и внеоборотных;

- анализ структуры пассивов;

- анализ эффективности деятельности предприятия с расчетом коэффициентов, рентабельности, оборачиваемости;

- рассчитаны коэффициенты, характеризующие финансовую устойчивость;

- проведен анализ денежных потоков предприятия.

       Глава 1.Анализ налогообложения недвижимости при её оценке

Оценка недвижимости и расчет налога на недвижимость являются отдельными, но тесно взаимосвязанными задачами. Условием эффективности налогообложения является равномерное распределение налогового бремени, обеспечивающее его справедливость. В этом случае для налогоплательщиков важно, что объекты оценивались единообразно, по стандартной методике, вне зависимости от широты кругозора оценщика и способностей добиться скидок. Под недвижимостью понимают материальный объект, созданный природой (земельный участок) или руками человека (здания строения, сооружения), то есть принимают во внимание физическую суть объекта собственности.

Оценка недвижимости - это процесс присвоения каждому объекту недвижимости на территории определенной стоимости.

Само существование рынка недвижимости подразумевает наличие цены у объектов недвижимости. Однако эта рыночная цена всегда является предметом частной договоренности сторон. Поэтому она не является идеальным показателем конъюнктуры рынка, так как подвержена воздействию случайных и личных факторов.

В большинстве случаев, лица, занимающиеся налогообложением недвижимого имущества, используют не индивидуальную, а массовую оценку. Используя стандартные наборы данных, модели массовой оценки и процедуры обеспечения качества, они могут осуществить оценку большого числа объектов недвижимости при небольших затратах.

Индивидуальная оценка - оценка конкретного объекта недвижимости на конкретную дату. Рассмотрим, чем отличается массовая оценка от индивидуальной, какое между ними сходство, и каковы области применения различных методик оценки недвижимости.

В фундаментальном учебнике Международной Ассоциации налоговых оценщиков "Организация оценки и налогообложения недвижимости" под общей редакцией Дж.К.Эккерта дается следующее определение:

Массовая оценка - это систематическая оценка групп объектов недвижимости по состоянию на определенную дату, с использованием стандартных процедур и статистического анализа.

Массовая оценка имеет дело с оценкой большого количества объектов, которые, естественно, различаются между собой, поэтому вынужденным инструментом ее является применение стандартных методов к группам и классам объектов, что требует определенной работы по классификации и стратификации объектов. Разработка стандартных методов и приемов статистического анализа, описание правил их грамотного применения - это предмет массовой оценки как специальной отрасли теории оценки и прикладного анализа.

Область применения массовой оценки

Определение "массовая" относится к оценке, а не к объектам. Оно отмечает использование специальных приемов и методов оценки, а не массовый, типовой характер объектов, как считают многие российские специалисты-оценщики.

Следствием ошибочного понимания сочетания слов "массовая оценка" явилось противопоставление массовой и индивидуальной оценки, искусственное различение недвижимости жилого назначения и коммерческого и производственного назначения. При этом жилье считается объектами массового характера, а нежилые объекты описываются как объекты индивидуальные, плохо поддающиеся стандартизации, стоимость которых формируется под воздействием сочетания уникальных, специфических факторов. Это не совсем так.

Объекты недвижимости все в определенном смысле уникальны. Даже самые стандартные, типовые квартиры в одном доме различаются между собой - ориентация окон, этаж на котором расположена квартира, характеристики микро-соседства - шумные или тихие соседи, близость помойки и т.д. Нередко в одном и том же типовом доме одинаковые по числу комнат квартиры имеют разные планировки. Индивидуальные дома варьируют также очень сильно, разница между элитной виллой и расположенным по соседству деревенским домом так же огромна, как и различие между заводской конторой и офисом в бизнес-центре. Любой класс и группа объектов недвижимости содержит разнообразные, различные между собой объекты: - даже если значения многих характеристик совпадают, всегда найдется хотя бы одно различие, которым можно объяснить разницу стоимостей, и при желании обосновать уникальность.

Таким образом, в зависимости от целей оценки можно индивидуализировать (подчеркнуть своеобразие) или унифицировать (определить принадлежность к типу) любой объект недвижимости. В первом случае оценщик использует индивидуальный подход, делая акцент на особенностях объекта, и доказывает, почему стандартная методика оценки ошибается, во втором случае приемы массовой оценки позволяют выработать единую методику оценки разнообразных объектов недвижимости.

Сходство и различие массовой и индивидуальной оценки.

Обе методики оценки - массовая и индивидуальная, - имеют в своей основе систематические методы сбора, анализа и обработки информации для получения хорошо обоснованных результатов. В процессе массовой оценки, оценщику приходится осуществлять те же действия, что и при индивидуальной оценке, отличия в основном связаны с разницей в масштабе проведения работ, и методах контроля качества оценки.

Поскольку массовая оценка предполагает разработку стандартной методики, здесь требуется согласование не только задачи, но и принятия решений, унифицированной процедуры оценки. Вес решения эксперта и способность влиять на конечный результат меньше, чем при индивидуальной оценке. Кроме того, модели оценки должны отражать структуру спроса и предложения, характерную для групп объектов, а не для отдельных объектов. Так как модель оценки рассматривается как математическая интерпретация поведения рынка недвижимости в определенное время, при массовой оценке модели сложнее, поскольку они пытаются воспроизвести деятельность рынка на обширной географической территории.

И массовая, и индивидуальная оценка недвижимости требуют сбора информации. Характер объекта недвижимости и имеющиеся о нем данные определяют объем работ по сбору необходимых сведений, а также их вид, что в свою очередь обусловливает, какой подход к оценке необходимо избрать.

В массовой оценке используются три основных метода - затратный, доходный метод (капитализации дохода) и метод сравнения продаж. Выбор метода определяется видом недвижимости, состоянием рынка и доступностью необходимой информации.

Анализ наиболее эффективного использования проводится также как это делается при индивидуальной оценке. Приемы анализа рынка для целей массовой оценки предполагают широкое использование наряду с экспертным, статистических методов, помогающих провести стратификацию данных и построить адекватную модель рынка. В ряде случаев, при неразвитости отдельных сегментов рынка, имеет смысл говорить о виде оцениваемой стоимости (инвестиционная, стоимость в использовании и т.д.). Построение и калибровка моделей также имеют особенности, которые будут коротко рассмотрены ниже.

При индивидуальной оценке в финале оценщик проводит согласование результатов трех методов и принимает окончательное решение. При массовой оценке ее заключительными этапами является проверка модели и контроль качества полученных результатов. Качество выполненной работы оценивается преимущественно статистическими методами: большая часть полученных оценок должна попасть в заданный диапазон среднего отклонения от реальных цен продаж. Наряду со статистическим контролем проводится экспертный контроль, позволяющий компенсировать (при необходимости) недостаточное качество исходной информации по рыночным сделкам. Кроме того, оценка должна соответствовать существующим профессиональным стандартам, причем для массовой оценки помимо этических и содержательных, есть ряд критериев качества модели.

Принятая за основу методика должна соответствовать следующим критериям:

1. Универсальности (возможности ее применения к разным видам недвижимости в рамках единого экономического пространства).

2. Доступности в применении (максимально простой алгоритм расчетов и наличие необходимой справочной информации).

3. Минимизации затрат на ее освоение (как со стороны государства, так и со стороны собственника).

4. Корректности и реальности полученных результатов.

5. Максимальной отдаче в виде полученных налогов.

Оценка недвижимости начинается с полного описания оцениваемого объекта, его состояния, а также всех улучшений земельного участка, включаемых в оценку стоимости. Описание производится с указанием почтового адреса, кадастрового номера земельного участка либо другого краткого описания его местоположения. Кроме приведения сведений о местоположении объекта недвижимости, а также технических характеристик земельного участка и сооружений на нем, должно подготавливаться и юридическое описание объекта на основании соответствующих юридических документов, подтверждающих право на недвижимость. Оценка представляет собой расчет стоимости на определенную дату, так как стоимость имущества может существенно измениться со временем. После того как составлено описание оцениваемого объекта, разрабатывается план оценки, который позволяет избежать ненужного дублирования, непродуктивных затрат в процессе работы. Оценка объекта начинается с рассмотрения оценщиком общих факторов, определяющих стоимость объекта. Затем оценщик переходит к анализу более специфических факторов стоимости на уровне рынка. В конечном действии оценщик анализирует конкретные факторы, влияющие на стоимость данного участка и находящихся на нем зданий и сооружений. Составляется график работ по проведению оценки, а также выбирается соответствующий источник финансирования работ, учитывающий затраты денежных средств и времени на сбор и подтверждение информации. Следующим шагом в процессе оценки является согласование расчетных стоимостных показателей, полученных с помощью каждого из трех методов оценки для определения итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого объекта. В процессе согласования устанавливается, насколько приемлем каждый используемый метод оценки, достигается ли достоверность и точность полученных результатов, и на основании этого выносится заключительное решение о стоимости объекта. Завершается работа оценщика составлением отчета об оценке, который затем передается заказчику.

Как было отмечено, при расчете стоимости каждого оцениваемого объекта применяются три основных подхода к оценке рыночной стоимости, а именно: метод прямого сравнительного анализа продаж, затратный подход оценки недвижимости и доходный подход.

Метод сравнительного анализа продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта недвижимости с объектами, которые были проданы или выставлены на продажу. Этот метод используется в качестве доказательства стоимости аналогичных объектов недвижимости. Цена, за которую конкретное имущество продается на рынке, представляет собой пересечение кривых спроса и предложения. Если рынок приблизительно соответствовал условиям свободной конкуренции и не претерпел существенных изменений, аналогичный по всем параметрам объект недвижимости будет продан приблизительно за ту же цену. При сравнении продаж оценщик рассматривает сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы на соответствующем рынке, затем делает поправки на различия между оцениваемыми и сопоставимыми объектами. В результате определяется цена каждого из сопоставимых объектов. Откорректированная цена позволяет оценщику сделать вывод о том, сколько, вероятнее всего, будет стоить оцениваемый объект на рынке.

Затратный подход основан на том, что стоимость существующего объекта недвижимости равна стоимости земли плюс затраты на возведение сооружения за вычетом износа. Суть затратного подхода оценки объектов недвижимости заключается в следующем. Первоначально определяется состав и величина затрат, совокупность которых представляет собой стоимость объекта, оценку физического и морального износа. Затем производится корректировка стоимости объекта с учетом всех видов изменений, определяется стоимость земельного участка, на котором расположен оцениваемый объект, и подводится итоговая стоимостная оценка объекта недвижимости. Чаще всего затратный метод используется при технико-экономическом анализе нового строительства, выборе варианта наилучшего и наиболее интенсивного использования земли, оценки зданий и сооружений специального назначения и оценки для налогообложения. При этом определяются затраты на возведение нового объекта недвижимости, который по своим функциональным характеристикам был бы идентичен оцениваемому, но не обязательно был бы точной копией последнего.

Доходный подход определения стоимости недвижимого имущества используется для оценки объектов, приносящих доход. Основным принципом, лежащим в основе метода, является то, что стоимость объекта недвижимой собственности, в который вложен капитал, отражает качество и количество ожидаемого дохода на протяжении всего срока службы. Метод предполагает, что покупатели, желающие купить объект недвижимости, рассчитывают на получение в будущем значительного дохода. Доходный метод наиболее удобен для тех видов имущества, которые чаще всего покупаются с целью извлечения дохода. К ним можно отнести сдаваемые в аренду жилые дома, коммерческие здания, здания под размещение учреждений.

Особое внимание при оценке объектов недвижимости должно быть уделено оценке земли, потому что точные показатели стоимости земли формируют основу эффективной системы оценки. Оценку земли лучше производить с использованием подхода сравнения продаж. Там, где продажи неадекватны, могут быть использованы другие методы. Массовая оценка земли включает разработку моделей единичных стоимостей земли посредством анализа местных продаж. Эти модели отражаются в таблицах земельных ставок и корректировок, а также на картах стоимости земли.

Службы налогообложения недвижимого имущества должны проверять модели оценки на полноту и завершенность, т. е. модель должна учитывать общие факторы, которые влияют на стоимость недвижимого имущества в рассматриваемой группе. Аналогичным образом, административные службы налогообложения должны рассматривать вопрос о том, имеют ли какие-либо из объектов недвижимого имущества в рассматриваемой группе специфические факторы, которые влияют на их стоимость. Это требует анализа данных о характеристиках недвижимого имущества.

Разработанные модели оценки и полученные результаты должны быть доведены до сведения налогоплательщиков.

1.2 Мировая практика оценки объектов недвижимости

Методика определения оценочной стоимости зарубежом базируется либо на сравнении продаж, то есть изучении цен рыночных сделок с объектами недвижимости (Австралия, Дания, Швеция, а также Индонезия и Япония - для земельных участков), либо капитализации дохода от потенциального наилучшего и самого выгодного использования недвижимого имущества (некоторые кантоны Швейцарии, отдельные объекты недвижимости в Дании и Швеции), либо затратном методе, то есть расчете расходов, которые потребовались бы на полное восстановление данного объекта недвижимости (Индонезия, Япония и Южная Корея - для зданий), либо на сочетании всех трех перечисленных методов (США, Канада, Нидерланды). Практика применения того или иного метода оценки зависит от степени развитости рынка тех или иных объектов недвижимости.

Так, в Южной Корее, некоторых провинциях Канады, а также для строений, для которых не существует рынка в Голландии и Швеции, используется метод стоимости воспроизведения аналогичного объекта при существующих рыночных ценах на строительство на данной территории. В некоторых кантонах Швейцарии, отдельных штатах США, Дании подобный метод применяется в качестве справочного для корректировки и сравнения с методом оценки, основанном на цене продажи объекта недвижимости.

В Австралии, подход с точки зрения доходности на единицу площади объекта, используется для оценки недвижимого имущества в добывающей промышленности. Тот же подход применяется для сельскохозяйственной недвижимости в Швейцарии, некоторых штатах США и провинциях Канады.

Годовая рентная стоимость недвижимости используется во Франции и Великобритании. Во Франции, строения, относящиеся к жилому фонду, облагаются налогом отдельно от коммерческих и промышленных объектов. При этом вся совокупность жилого фонда разбита на восемь групп, к каждой из которых применяется собственная стоимость единицы площади объекта, рассчитанная на основе годовой рентной стоимости в базовом году, увеличенная на ежегодно устанавливаемый коэффициент пересчета. Земля, на которой расположены объекты жилого фонда, разбита на двенадцать групп, при аналогичном подходе к определению стоимости единицы ее площади. Для оценки стоимости коммерческих зданий и сооружений используется либо годовая рентная стоимость в базовом году, либо текущая годовая рентная стоимость. В некоторых случаях используется стоимость продажи аналогичных объектов недвижимости. Лишь для промышленных объектов недвижимости используется метод стоимости воспроизведения аналогичного объекта.

В Великобритании оценка стоимости недвижимости для целей налогообложения с применением рыночной рентной стоимости используется лишь в отношении нежилых объектов. Для жилого фонда установлена шкала стоимости, рассчитываемой на основе рентной стоимости, и к каждому шедулу данной шкалы применяются собственные ставки.

1.3 Исторический опыт России в области оценки недвижимости в целях ее налогообложения

В 1893 году Правительство России издало закон о переоценке всех видов недвижимого имущества в 34 губерниях. Одновременно с законом были утверждены "Правила оценки недвижимых имуществ", а 4 июня 1894 Министр финансов Витте утвердил инструкцию по разъяснению Закона, что дало мощный импульс для развития оценки и оценочной статистики.

Процедура определения налогооблагаемой базы по налогу на недвижимое имущество по закону 1893 г. показана на рис.3.


Оценочные нормы недвижимого имущества

Расчеты доходности недвижимого имущества

Документы о составе, ценности и доходности имущества

Налогооблагаемая база

Рисунок 3 - Процедура определения налогооблагаемой базы по налогу на недвижимое имущество по закону 1893 г.

Организационная часть закона 1893 года предполагала создание губернских и уездных оценочных комиссий, состоявших из чиновников и представителей выборных органов, причем председательствовать в обеих комиссиях должны были соответствующие предводители дворянства.

Порядок организации оценки предполагал следующую последовательность действий:

1. Уездная земская управа выполняет работу по разделению уезда на местности, угодья, разряды, определяет средние величины расходов и недоборов от пустых площадей в городе, принимает решение о процентном соотношении дохода от недвижимого имущества к его стоимости.

2. Подготовленные уездной управой предложения рассматриваются уездной оценочной комиссией, которая принимает их в качестве основания для оценки и представляет на рассмотрение уездному земскому собранию.

3. На основании замечаний отдельных землевладельцев и заключения уездного земского собрания, уездная оценочная комиссия может изменить (что не обязательно) основания для оценки, после чего их вместе с заключением уездного земского собрания передает на согласование губернской оценочной комиссии.

4. Губернская оценочная комиссия, на которую возлагается роль объединения и согласования оценочных норм, передает их на согласование губернскому земскому собранию, а затем на утверждение губернатором.

Губернатор утверждал оценочные нормы доходности по видам недвижимого имущества, которые доводились до уездной Земской управы.

Таким образом, главная роль в установлении оценочных норм по закону 1893 года отводилась уездным оценочным комиссиям, которые лучше знали местные условия. При этом непосредственно оценкой каждой объекта занимались уездные земские управы, которые вели поземельные книги и инвентаризационные описи строений, собирали сведения об арендных платах, определяли доходность и т.д. Для оценки стоимости конкретной недвижимости владелец был обязан по требованию земской управы сообщить сведения о составе, ценности и доходности имущества с подтверждением соответствующими документами. Декларации владельцев проверялись страховыми и кредитными учреждениями, на основании сведений о продажах и арендной плате. На основании имеющихся материалов земская управа производила расчет доходности и результаты сообщала владельцу. По окончании работ по оценке составлялась общая ведомость оценок, которая публиковалась в открытой печати, таким образом, обеспечивая контроль общественного мнения.

Как видно из описания порядка организации оценки в соответствии с законом 1893 года, устанавливалась полная децентрализация земского кадастра.

Следствием явилась невозможность создания единообразия оценки не только в масштабах государства, но и в масштабах отдельной губернии. Именно поэтому 18 января 1899 года был принят новый закон об оценке недвижимого имущества. В соответствии с новым законом, главным изменением в организации оценки стала передача права установления оценочных норм от уездных оценочных комиссий к губернским.

Новый порядок предполагал следующую последовательность действий:

1. Губернские оценочные комиссии собирают сведения и разрабатывают проект оценочных норм для уездов.

2. Проект оценочных норм представляется на заключение уездным оценочным комиссиям. 

3. Составленные губернскими оценочными комиссиями оценочные нормы передаются на согласование уездным земским собраниям и впоследствии публикуются.

4. С указанными замечаниями оценочные нормы передаются на согласование губернскому земскому собранию и затем на утверждение губернатора.

Функции непосредственной оценки имуществ были возложены как на уездные оценочные комиссии, так и на уездные земские управы. К этому времени в губернских земских управах появились квалифицированные отделы статистики, материалами которых можно было пользоваться для выработки оценочных норм.

Этот исторический опыт говорит о необходимости ведения кадастровых работ для определения средних норм доходности земель различных категорий, которые могли служить основой для исчисления земельного налога. Это актуально и сегодня, поскольку трудно "уловить" действительную доходность земель, да это и не всегда необходимо, так как, устанавливая среднюю ставку налога, местные органы власти, таким образом, будут стимулировать более интенсивное использование имеющихся земельных ресурсов (без взимания дополнительного налога за более высокий полученный доход). Положителен и тот факт, что уже тогда проводились оценочные работы. В настоящее время могут использоваться и способы оценки недвижимого имущества на основе арендной платы (доходный); сравнения; в зависимости от материальной стоимости объекта (затратный метод). Кроме этого, заслуживает внимания сбор сведений о стоимости владений от их собственников, по сути дела - декларирование стоимости и доходности имущества.

1.4 Современные методики оценки недвижимости в целях налогообложения в РФ

В настоящее время уже разработаны методики оценки объектов недвижимости для целей налогообложения. Например, Методика оценки объектов недвижимости для целей налогообложения, разработанная Госстроем России, Российским государственным центром инвентаризации и учета объектов недвижимости, ГУП "Ростехинвентаризация", основывается на затратном методе оценки недвижимости, который предполагает в качестве определения действительной инвентаризационной стоимости для недвижимости использовать ее полную восстановительную стоимость, умноженную на коэффициенты, учитывающие физический и функциональный износ.

При оценке земельного участка определяется его кадастровая стоимость, а в случае ее отсутствия используется нормативная или рыночная стоимость при наличии правоустанавливающих документов на земельный участок.

Методика предназначена для территориальных организаций технической инвентаризации, жилищно-коммунальных служб, налоговых органов, органов местного самоуправления и является ведомственным документом по соблюдению единых принципов, подходов и определений, связанных с оценкой недвижимого имущества, принадлежащего гражданам на праве собственности.

Представляет определенный интерес и Методика оценки объектов недвижимости для целей налогообложения, разработанная ООО "Центр анализа рынков недвижимости" (ЦАРН), которая позволяет проводить оценку большого числа объектов недвижимости для осуществления эксперимента по введению налога на недвижимость в отдельных городах. ЦАРНом совместно со специалистами городской администрации был проведен переучет объектов недвижимости, созданы реестры недвижимости для налогообложения, содержащие как технические, так и правовые характеристики объектов и правообладателей, разработаны модели массовой оценки, осуществлен натуральный и камеральный контроль качества оценки, разработана корректировка для нетипичных объектов. Задача Методики - обеспечение методов и процедуры оценки для налогообложения, создание нормативной базы и определение средств для единого методологического контроля процедур и результатов оценки. В Методике отмечается, что для целей оценки недвижимости сами объекты недвижимости могут подразделяться на виды и подвиды, например, как объекты недвижимости жилого назначения (квартиры в многоквартирных домах, индивидуальные дома усадебного типа) или объекты недвижимости нежилого назначения и так далее. Любой метод оценки недвижимости сопровождается анализом рынка и сбором данных рынка, формированием базы данных, массовым сбором и вводом учетных характеристик, математико-статистическим анализом моделей оценки, тестированием моделей, контролем качества оценок и разработкой корректировок, созданием нормативной правовой базы оценки. ЦАРНом разработано готовое Положение об оценке объектов недвижимости для целей налогообложения на территории муниципального образования, в котором содержатся модели оценки недвижимости жилого назначения (квартир в многоквартирных домах); индивидуальных домов и придомовых земельных участков; объектов недвижимости коммерческого назначения и объектов недвижимости промышленного назначения.

Интерес представляет и установленный в Положении порядок оценки зданий и сооружений промышленного назначения. Оценка сооружений производится затратным методом.

Методы оценки объектов недвижимости, используемые в Великом Новгороде в результате эксперимента по введению налога на недвижимость для определения налоговой базы.

Учитывая, что в мировой практике применяется три основных подхода в оценке объектов недвижимости (метод сравнения продаж, затратный и доходный метод), работа велась и ведется в направлении выбора из них наиболее приемлемого. После сравнения и выбора преимуществ и недостатков каждого был выбран метод сравнения продаж, однако, его применение требует достаточно развитого рынка недвижимости. В Великом Новгороде с помощью этого метода удалось построить модели оценки индивидуальных жилых домов и квартир. В процессе построения моделей массовой оценки использовались данные о реальных сделках, полученные от риэлторов. Эти модели показали высокую точность и результаты, полученные вследствие применения этих моделей не вызвали сомнений или возражений со стороны налогоплательщиков.

Несмотря на то, что, на рынке "коммерческой" недвижимости производится значительное число сделок, для построения модели требуемого качества информации о реальных рыночных сделках было недостаточно и требовалось получить дополнительные данные. Эти данные были получены от экспертов, которые провели оценку объектов тех типов, что были в недостаточном объеме представлены в выборке, на основе которой строилась модель. В результате этого удалось добиться достаточной точности оценки, что доказывает применимость метода сравнения продаж и для коммерческой недвижимости.

В Великом Новгороде в отношении промышленной недвижимости были применены метод сравнения продаж и затратный метод оценки. На основе анализа данных оценки промышленной недвижимости в Великом Новгороде, можно констатировать, что любой из упомянутых методов дает результаты более близкие к реальности, нежели балансовая оценка стоимости. Поэтому в Великом Новгороде было принято решение применять для оценки промышленной недвижимости метод сравнения продаж на основе экспертных оценок, затратный же метод применяется в виде исключения - для оценки объектов, которые не имеют близких аналогов, в основном это различные сооружения.

Глава 2. Краткая характеристика предприятия и определение задания на оценку

2.1.1 Общее описание предприятия

ЗАО "Саянстрой" создано в 1992 году. Это многопрофильная комплексная строительная компания, имеющая государственные лицензии на все виды строительно-монтажной деятельности, проектные работы и на производство строительных материалов и конструкций.

Строительная продукция, выпускаемая фирмой, вводимые жилые дома и объекты промышленного и социального культурного назначения отличаются высоким качеством и сочетают в себе современные технологии, натуральное экологически чистое сырье и последние достижения в строительной отрасли.

Фирма представляет собой производственный комплекс по производству большого количества продукции:

–       кирпич;

–       промышленный сборный железобетон;

–       сборный железобетон для домостроения;

–       бетон;

–       раствор;

–       асфальт;

–       изделия деревообработки (дверные и оконные блоки, плинтус, брус,

штакетник, и др.)

–       алюминиевые конструкции;

–       утеплители;

–       литье из пластмассы;

–       полиэтиленовые трубы;

–       сантехника и др.

"Саянстрой" имеет в составе комплекса угольную котельную, компрессорное

хозяйство, водозаборные сооружения, завод бетона и раствора, кирпичный завод,

домостроительный комбинат, которые необходимы для обеспечения технологических условий производства.

Складская база фирмы позволяет создавать необходимые запасы сырья и материалов, готовой продукции, а техническое состояние складов позволяет создавать надлежащие условия для хранения материальных ценностей.

На момент проведения работ Уставной капитал ЗАО "Саянстрой" составляет 400000 рублей и разделен на 80000 акций номинальной стоимостью 5 (пять) рублей каждая.

Количество акционеров в фирме 1003 человека. Крупнейшими акционерами являются 15 человек (70% уставного капитала) остальные 30% распределены между прочими акционерами.

Органами управления ЗАО "Саянстрой" в соответствии с Уставом общества являются:

–       Общее собрание акционеров;

–       Совет директоров;

–       Генеральный директор.

Общее собрание акционеров является высшим органом управления ЗАО "Саянстрой"

Совет директоров осуществляет общее руководство деятельностью общества в промежутках между общими собраниями акционеров.

Генеральный директор осуществляет общее руководство текущей деятельностью общества.

ЗАО "Саянстрой" обладает мощным кадровым потенциалом (таблица 5) Общая численность работающих 875 человек.

Таблица 5. Образовательный уровень специалистов ЗАО "Саястрой"

    

Уровень образования

Количество человек

%

1. Кандидат экономических наук

1

0,10

2. Высшее

137

15,89

3. Незаконченное высшее

27

3,09

4. Среднетехническое

158

18,06

5. Среднее

543

62,06

6. Незаконченное среднее

7

0,8

ВСЕГО

875

100,00

В 2002 году в фирме "Саянстрой" выручка от основной деятельности уменьшилась в связи с увеличением незавершенного строительства.

2.1.3 Определение задания на оценку

Оцениваемый объект: имущественный комплекс

Основание для проведения оценки: договор ХХХ

Месторасположение объекта: Россия, г. Курган, ул. ХХХ, Х.

Вид права: Закрытое Акционерное Общество

Ограничения права: не зарегистрированы

Цель и задача оценки: Определение рыночной стоимости предприятия

Дата проведения оценки: 21.12.2013 г. – 25.12.2013 г.

Дата определения стоимости: 21.12.2013 г.

Дата осмотра: 21.12.2013 г.

Дата составления отчета: 24.12.2013 г.

Форма отчета: письменная

Заказчик: ЗАО "Саянстрой"

Собственник: ЗАО "Саянстрой"

Исполнитель: ХХХ

Юридический адрес: 640000, г. Курган, ул. ХХХ, Х.

2.1.4 Определение применения стандартов стоимости

В ходе выполнения настоящей работы по определению рыночной стоимости имущественного комплекса ЗАО «Улыбка»  выполняются следующие стандарты оценочной деятельности:

Краткое наименование стандарта

Полное наименование стандарта

Сведения о принятии стандарта

Основание для использования стандарта

ФСО-1

Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»

Приказ МЭРТ РФ №256 от 20.07.2007г, Регистрация в Минюст РФ №10040 от 22.08.07г

Стандарт обязателен к применению

ФСО-2

Федеральный стандарт оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости»

Приказ МЭРТ РФ №255 от 20.07.2007г, Регистрация в Минюст РФ №10045 от 23.08.07г

Стандарт обязателен к применению

ФСО-3

Федеральный стандарт оценки №3 «Требования к отчету об оценке»

Приказ МЭРТ РФ №254 от 20.07.2007г, Регистрация в Минюст РФ №10009 от 20.08.07г

Стандарт обязателен к применению

В дальнейшем при упоминании в отчете тех или иных положений стандарта такое упоминание будет сопровождаться ссылкой на краткое наименование стандарта.

2.2 Анализ экономического развития страны

Рост ВВП России за период с января по сентябрь 2013 года составил 1,3% в годовом исчислении. Об этом 25 октября сообщил замглавы Минэкономразвития Андрей Клепач. В третьем квартале 2013 года ВВП, очищенный от сезонных и календарных факторов, снизился на 0,2% по отношению к второму кварталу. В сентябре очищенный от сезонных и календарных факторов ВВП снизился на 0,1% по отношению к августу.

Клепач сообщил, что в четвертом квартале Минэкономразвития прогнозирует незначительный рост инвестиций и розничной торговли. Ведомство неоднократно подчеркивало, что для достижения плановых показателей роста экономики за год на 1,8% в конце года темпы прироста ВВП должны ускориться до уровня не менее 2,6%.

Темпы роста ВВП России, % к аналогичному кварталу предыдущего года

3

Другие показатели экономики России

Объем промышленного производства в России в сентябре 2013 года по сравнению с сентябрем 2012 года увеличился на 0,3%, по сравнению с августом 2013 года сократился на 0,7%. Об этом сообщает Федеральная служба государственной статистики (Росстат). С исключением сезонного и календарного факторов в сентябре 2013 года по сравнению с предыдущим месяцем объем промышленного производства сократился на 0,4%. Объем промышленного производства в январе-сентябре 2013 года по сравнению с аналогичным периодом 2012 года вырос на 0,1%.

Объем промышленного производства в России в августе 2013 года по сравнению с августом 2012 года увеличился на 0,1%, по сравнению с июлем 2013 года - вырос на 0,6%. С исключением сезонного и календарного факторов в августе 2013 года объем промышленного производства вырос на 0,7%. Объем промышленного производства в январе-августе 2013 года по сравнению с аналогичным периодом 2012 года не изменился.

Согласно прогнозу социально-экономического развития РФ на 2014-2016 гг., рост промпроизводства в 2013 году замедлится до 0,7% с 2,6% в 2012 году.

Положительное сальдо торгового баланса в январе - сентябре составило 133,5 млрд. долл. по сравнению с 146,8 млрд. долл. за три квартала прошлого года. Таким образом, профицит внешней торговли РФ снизился на 9,1%, - говорится в мониторинге Минэкономразвития. Экспорт товаров в январе - сентябре 2013 г. составил 382,7 млрд. долл. и по сравнению с соответствующим периодом 2012 г. снизился на 1,4%. Импорт вырос на 3,4% - до 249,2 млрд. долл.

В сентябре текущего года сальдо торгового баланса РФ снизилось на 7% - до 14,6 млрд. долл. с 15,7 млрд. долл. в сентябре 2012 года. По сравнению с августом 2013 г., сальдо торгового баланса сократилось на 1,4%. Экспорт из РФ в сентябре 2013 года, по оценке министерства, вырос на 0,5%, - до 43,3 млрд. долл., импорт - на 4,7% - до 28,7 млрд. долл.

Официальная безработица в России в октябре снизилась на 4,9% и составила 851,3 тысячи человек, сообщила 5 ноября пресс-служба министерства труда и соцзащиты России. "С 25 сентября по 30 октября 2013 года численность безработных граждан, зарегистрированных в органах службы занятости, снизилась на 4,9%, или 41,9 тысячи человек, и по состоянию на 30 октября 2013 года составила 851,284 тысячи человек", - говорится в сообщении.

По состоянию на 25 сентября регистрируемая безработица в России составляла 893,2 тысячи человек. Численность безработных граждан в октябре снизилась в 68 регионах. Наибольшее снижение отмечено в Еврейской автономной области, Курганской, Кировской, Костромской и Псковской областях, Республике Марий Эл, сообщает РИА Новости.

Рост численности безработных граждан, зарегистрированных в органах службы занятости, отмечен в 15 субъектах России. Наибольший рост отмечен в Ямало-Ненецком, Чукотском и Ненецком автономных округах. По последним данным Росстата, общая безработица в сентябре 2013 года составила 4 миллиона человек, или 5,3% экономически активного населения.

Инфляция в России в октябре 2013 года составила 0,6%, с начала 2013г. - 5,3%. Об этом говорится в сообщении Федеральной службы государственной статистики (Росстат). В октябре 2012 года рост потребительских цен составлял 0,5%, с начала 2012 года - 5,6%. По данным Росстата, цены на товары в октябре 2013 года выросли на 0,8%, а на услуги снизились на 0,1%. Базовый индекс потребительских цен в октябре 2013 года составил 0,6%. В годовом выражении инфляция в РФ в октябре 2013 года составила 6,3%.4

В октябре в 6 субъектах РФ потребительские цены на товары и услуги в среднем выросли на 1% и более. Наиболее существенный прирост цен (+1,2%) отмечался в Кемеровской области в результате удорожания продовольственных товаров на 1,6%. Как в Москве, так и в Санкт-Петербурге потребительские цены выросли за месяц на 0,6% (с начала года - на 5,1% и 5,6% соответственно).

  1.  Анализ экономического развития отрасли

Во всём многообразии видов коммерческой деятельности строительство было и остаётся одной из ведущих отраслей. Оно оказывает решающее влияние на развитие огромного количества смежных отраслей материального производства.
В соответствии с п.5 Общероссийского классификатора видов экономической деятельности к строительным работам относят:

  1.  новое строительство;
    1.  реконструкцию, расширение и техническое перевооружение зданий;
      1.  капитальный и текущий ремонт зданий и сооружений, в т.ч. индивидуальное строительство и ремонт по заказам населения и пр.

Понятие реконструкции, расширения и технического перевооружения определены в Приложении №13 инструктивного письма Минфина СССР от 29 мая 1984г. №80 «Об определении понятия нового строительства, расширения, реконструкции и технического перевооружения действующих предприятий».
Новое строительство комплекса и подсобного объекта характеризуется тем, что здание после ввода в эксплуатацию здание будет находиться на самостоятельном балансе. Осуществляется на новых площадках для создания новой производственной мощности.

Расширение - это строительство дополнительных производств на действующем предприятии (сооружении), а также строительство новых и расширение существующих отдельных цехов и объектов основного подсобного и обсуживающего назначения на территории действующих предприятий или примыкающих к ним площадках в целях создания дополнительных или новых производственных мощностей.

Реконструкция - это переустройство существующих (цехов и объектов основного подсобного и обсуживающего назначения), связанные с совершенствованием производства и повышением его технико-экономического уровня и осуществляемое по комплексному проекту в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции, одновременное улучшение условий их труда и охраны окружающей среды.5

Техническое перевооружение действующих предприятий включает комплекс мероприятий по повышению технико-экономического уровня отдельных производств, цехов и участков на основе внедрения передовой техники и технологии, механизации и автоматизации производства, модернизации и замены устаревшего и физически изношенного оборудования новым, более производительным.

Указанные работы (кроме нового строительства) приводят к изменению сущности объекта. Строительство - одна из ведущих отраслей народного хозяйства России, где решаются жизненно важные задачи структурной перестройки материальной базы всего производственного потенциала страны и развития непроизводственной сферы. От эффективности функционирования строительного комплекса во многом зависят как темпы выхода из кризиса, так и конкурентоспособность отечественной экономики.

Строительный комплекс сегодня - это достаточно раздробленное, не управляемое из единого или нескольких центров множество самостоятельно хозяйствующих субъектов, обладающих своими специфическими особенностями и не связанных с системными целями. В рамках недостаточно развитого строительного рынка, при отсутствии нормальной конкуренции, когда подавляющая часть строительных подрядов получается, минуя тендеры (торги), не происходит никакого естественного при совершенной конкуренции выравнивания условий функционирования и общественных требований к подрядчикам. Это определяет существенные как региональные, так и внутрирегиональные различия в уровнях цен, обязательствах сторон и других факторов. 6

Строительство - одна из важнейших отраслей материального производства и всего народного хозяйства. Строители воздвигают необходимые для отраслей народного хозяйства здания и сооружения. В процессе осуществления строительства создаются материальные условия, обеспечивающие возможность ввода в действие и производственного использования орудий труда и средств производства. Производственный потенциал народного хозяйства, благосостояние населения зависят от результатов строительства, от того, в каком количестве, какого качества и насколько своевременно вводятся в действие новые основные фонды или реконструируются и расширяются действующие. 
Строительство возводит здания и сооружения не только производственного, но и непроизводственного назначения для удовлетворения потребностей населения в жилье, культурно-бытовом обслуживании, здания и сооружения для коммунального хозяйства, здравоохранения, просвещения, науки, искусства, спорта. Также оно, как отрасль народного хозяйства, способствует повышению эффективности общественного производства путем внедрения достижении научно-технического прогресса, улучшения размещения производительных сил, вовлечения в общественное производство новых месторождений полезных ископаемых, улучшения народнохозяйственных пропорции, комплексного развития экономики и крупных экономических регионов. 

Строительство как отрасль экономики участвует в создании основных фондов, их расширенном воспроизводстве для всех отраслей национального хозяйства, обеспечивая тем самым общее экономическое развитие страны и региона в частности.

Продукцией (товаром) в строительной отрасли являются законченные и введенные в эксплуатацию объекты и предприятия: заводы и фабрики, железные и автомобильные дороги, электростанции, гидротехнические сооружения, порты, жилые дома и другие объекты, образующие основные фонды для всех отраслей национального хозяйства.

Место отрасли в экономике и ее роль в общественном производстве определяются воздействием конечных результатов ее функционирования на экономическое и социальное развитие региона. Основная роль строительной отрасли - создание условий для поступательного развития всей экономики страны.Роль строительного комплекса формируется не только производством материальных ценностей, но и во многом участием в наполнении бюджетов различных уровней и внебюджетных фондов, его градообразующей, институциональной, консолидирующей и стабилизирующей функциями.7

Строительная отрасль имеет огромное значение в развитии народного хозяйства и достижений. Оно играет ведущую роль в росте производительных сил, которые определяются его участием в планомерном развитии и перевооружении на базе достижений научно технической революции всех отраслей народного хозяйства: - это и совершенствовании отраслевой структуры, а также размещение и создание новых предприятий; интегрирование в производство, вновь открытых природных ресурсов; комплексное развитие экономики не только страны в целом, отдельных её регионов и экономических районов, но и соседних государств; - это и реализация долгосрочных программ в градостроительства, застройки и значительного улучшения уровня жизни российских сёл и деревень; - это сохранение и оздоровление окружающей среды; и, конечно же, строительство даёт возможность создания базы для решения многочисленных задач для дальнейшего повышения материального и культурного уровней жизни граждан нашей страны.

Строительство естественным образом связано с остальными отраслями экономики не только участием в их развитии, но и потреблением их конечной продукции. В целом, в развивающейся экономики региона строительные организации потребляют в процессе своей деятельности практически в полном объеме промышленности строительных материалов, значительную часть продукции машиностроения, черной металлургии, лесной, деревообрабатывающей, химической и других отраслей промышленности. Такая тесная взаимосвязь строительства и других отраслей определяет необходимость повышения качества и эффективности деятельности строительных организаций, поскольку именно они во многом определяют ускорение темпов экономического роста страны и региона. Ему во многом присущи черты промышленного производства, действующие в рыночных условиях. Однако в строительстве имеется ряд особенностей, так, например, производимая продукция остается неподвижной, а орудия и предметы труда постоянно перемещаются. Возведение объектов ведется на открытом воздухе, в различных природных условиях.
Строительство является одной из наиболее важных отраслей отечественной экономики. Её состояние во многом определяет уровень развития общества и его производственных сил. Строительная отрасль призвана осуществлять обновление на современной технической основе производственных фондов, развитие, совершенствование социальной сферы, реконструкцию, модернизацию, техническое перевооружение производства материальных благ.
Всё это обуславливает важность данной отрасли и необходимость поддержания государством на должном уровне. Хорошее состояние строительной отрасли будет благоприятно отражаться на экономике, обеспечивая приток финансовых средств.

В настоящее время, в период становления рыночных отношений, строительный рынок переходит на жёсткую и взаимообусловленную систему производственных, хозяйственных, экономических отношений. 
Материально-техническая база строительства и особенности ее развития.
Состав материально-технической базы строительств. Современная материально-техническая база строительства охватывает предприятия по производству строительных конструкций и материалов, входящие в систему промышленности строительных конструкций и деталей, промышленности строительных материалов, лесной и деревообрабатывающей промышленности, черной и цветной металлургии и других отраслей производства. В состав базы входят также предприятия и хозяйства строительно-монтажных организаций, включая парки строительных машин и транспортных средств, предприятия по эксплуатации и ремонту строительной и транспортной техники, производственно-комплектовочные и складские объекты, инвентарные здания производственного и бытового назначения, профессионально-технические училища и учебные комбинаты, готовящие кадры для строительно-монтажных организаций и предприятий, материально-технической базы строительства. 8

Предприятия, входящие в систему промышленности строительных конструкций и деталей, предприятия по эксплуатации и ремонту строительных машин и транспортных средств, производственно-комплектовочные и складские объекты и инвентарные здания объединяются иногда понятием производственная база строительства. Это понятие не столь широкое, как понятие материально-техническая база строительства, которое кроме производственной базы охватывает еще парки строительных машин и транспортных средств и такие непроизводственные объекты, как профессионально-технические училища и учебные комбинаты.

Строительная отрасль в России в настоящее время столкнулась с рядом острых проблем, связанных с техническим обеспечением, а также с уровнем квалификации людей, работающих в ней.
На сегодняшний день количественный и качественный состав кадров в строительной сфере в стране не соответствует потребностям отрасли.
С начала кризисных явлений в российской строительной отрасли, связанных с общим состоянием мировой экономики, прошел уже год. Первое полугодие 2009 года было отмечено снижением объемов ввода жилья на 0,3%, сокращением работников и урезанием зарплат.

Росстатом обнародованы данные о результатах работы строительной отрасли в 2009 г. Итоги оказались более радужными, чем планировалось в конце 2008 г. Так, по прогнозу правительства РФ, в 2009 г. должны были сдать 52 млн. кв. м жилья. В реальности сдали 59,8 млн. кв. м, что всего на 7% ниже, чем в 2008 г. 

Однако эта статистика обманчива. Фактически снижение объема ввода в строй, в том числе и за счет бюрократических усилий, перенесли на 2010-2011 гг. По прогнозам центра, в 2010 г. будет введено менее 50 млн. кв. м жилья, а не 53 млн. кв. м, как прогнозировало Правительство. В 2010 г. ввод жилья снизится на 17%. В пользу такого прогноза говорит и декабрьская статистика по сдаче домов. В декабре 2009 г. сдали 14,3 млн. кв. м жилья, а в декабре 2008 г. - 18,4 млн. кв. м. Падение - 23%.

Уровень снижения объемов ввода в строй жилья сильно коррелирован с опережающим показателем - объемом выполняемых строительных работ. А он по итогам 2009 г. составил только 3,87 трлн. рублей, что на 16% ниже, чем в 2008 г. Естественно, эта отрицательная динамика работы строителей отразится на вводе в строй жилья в 2010 г. не лучшим образом.  Если в начале 2009 г. глубина падения объема строительных работ по официальным данным составляла 20% в денежном выражении, то к концу года она снизилась до 7%. Однако, если в начале года показатели сравнивались с докризисным периодом, то к концу 2009 г. уже с кризисными показателями. Таким образом, о начале выхода строительной отрасли из депрессивной ситуации вряд ли будет уместным говорить пока сравнительные показатели не выйдут уверенно в положительную зону. И только через 1-2 года после восстановления строительства можно ожидать и существенного прироста сдачи жилья. 

Впрочем, существенные корректировки в реальную ситуацию на рынке жилья может внести активность граждан в сфере индивидуального жилищного строительства. Так, его доля составила уже в 2008 г. 43% от строительства жилья в стране. К осени 2009 г. она выросла до 54%. В то время как статистика ввода в строй многоквартирных домов на протяжении 2009 г. была отрицательной, рынок ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) показывал положительную динамику. Во многом именно за счет него удалось ввести в строй почти 60 млн. кв. м. 

Если федеральным и местным властям удастся разработать программу поддержки граждан, ведущих ИЖС, развития загородной инфраструктуры, это может сыграть существенную роль в скором восстановлении уровня строительства жилья в стране. Положительный пример работы такой программы существует в Белгородской области, где доля ИЖС выросла к осени 2009 г. до 85%, а ввод в строй жилья за первые три квартала 2009 г. - на 20%.
В среднем за 2000 - 2008 гг. «Строительство» как отрасль экономики занимала 6,5 % ВВП Российской Федерации.

По объему производимой продукции и количеству занятых людских ресурсов на строительную отрасль приходится около десятой части национальной экономики. В отрасли в 2008 г. функционирует около 150 тысяч строительных предприятий и свыше 5 тысяч проектно-изыскательских организаций. Это почти на 20 % выше, чем в 2000 г. На территории Чувашской Республики на 2008 г. действовало 1643 организаций строительства. Если рассматривать динамику изменения числа организаций за анализируемый период, то видно, что число организаций за 9 лет в Чувашской Республике увеличилось в 2 раза.
Объем работ по виду деятельности "Строительство" снизился в четвертом квартале 2009 г. у 29 % строительных организаций в РФ, тогда как в третьем квартале этот показатель составлял 28 %, свидетельствуют данные Росстата.
При этом по данным ведомства, в четвертом квартале 2009 г. объем строительных работ увеличился у 14% организаций в РФ (в третьем квартале 2009 г. - у 17 %). 

В первом квартале 2010 г. снижение объема строительных работ прогнозировалось на 15 % в РФ, а увеличение ожидают 9 %.
Доля занятого населения в 2008 г. в отрасли строительства составляла 7,4 %, что на 0,6 п.п. больше по сравнению с 2004 г. 9Среднесписочная численность работников по виду деятельности «Строительство» в строительных организациях округа на 1 января 2009 г. составляла 699,1 тыс. человек. На 1 мая 2009 г. среднесписочная численность работников по крупным и средним строительным предприятиям (без учета субъектов малого предпринимательства) составила 257,2 тыс. человек, уменьшившись по отношению к соответствующей дате 2008 года на 7,8 %. Численность работников, предполагаемых к сокращению на строительных предприятиях округа, составляет 8,8 тыс. человек (3,4 % от занятых на 1 мая текущего года).
В материалах ведомства также отмечается, что 49 % строительных организаций в РФ в 2009 г. были заняты новым строительством, реконструкцией, расширением и техническим перевооружением объектов. Также 19 % организаций занимались возведением жилья, 9 % - нежилых зданий, а 21 % - сооружений. Капитальный ремонт зданий и сооружений осуществляли 14 % строительных организаций, а текущий ремонт - 10 %. 
Уже ставшие привычными заявления правительства о поддержке и мрачные прогнозы представителей некоторых компаний лучше всего оценивать на фоне сухих и объективных цифр статистики.

В первом квартале прошлого года жилищному строительству удалось превысить свои показатели на 2,4% по сравнению с предшествующим годом. Этот скромный результат в свете многочисленных предположений об практически полной остановке ввода нового жилья, тем не менее, заслуживают некоторого признания.
В сравнении с 2008 г. показатели первого квартала 2009 г. представляются вполне оптимистичными. А вот объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство», отличается от предыдущего года менее успешными итогами - в первом квартале 2009 г. этот показатель составил около 640 млрд. рублей, всего 80,7 % от результатов 2008 г.
В 2008 г. объем выполненных работ отраслью «Строительство» составил 4528145 млн. руб., что в 9 раз выше по сравнению с 2000 г.  Из них 34252 млн. руб. было выполнено строительными организациями Чувашской республики. Это выше показателя 2000 г. в 12,6 раза. Положительная динамика наблюдается и в вводе жилых домов. Этот показатель по России в 2009 г. по сравнению с 2008 г. снижается на 7 %. Такая же динамика наблюдается как в Приволжском Федеральном округе, так и в Чувашской Республике (7 % и 13,2 % соответственно). 10 

Невысокие результаты начала года 2009 г. можно объяснить некоторым снижением цен на строительно-монтажные работы и, конечно, затишьем на рынке жилья. По данным Росстата средняя обеспеченность заказами в 1 кв. 2009 г. составила на 1 месяц меньше, чем в предыдущем квартале - 5 месяцев против 6 месяцев в конце 2008 г., при этом, у небольших строительных фирм (численностью до 50 человек) срок вовсе оказался равен трем месяцам.
В числе ключевых факторов, тормозящих развитие строительных компаний, их руководителями были названы высокий уровень налогов, неплатежеспособность клиентов и, несмотря на продолжение тенденции падения цен на строительные материалы, фактор стоимости материалов, конструкций, изделий.
Рост дебиторской задолженности, недостаточный объем заказов и, соответственно, увеличение объемов просроченной кредиторской задолженности, при 80 % общего числа строительных компаний, использующих банковский кредит, значительно ухудшили финансовое положение большинства участников строительного рынка.
Что касается Приволжского ФО, то в нём отмечается существенное снижение основных показателей строительной отрасли. Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство» в Приволжском федеральном округе за январь-май 2009 г. составил 162,8 млрд. руб., что ниже уровня соответствующего периода 2008 года на 27,6 %.  Следует отметить, что в докризисный период (январь-сентябрь 2008 г.) рост данного показателя составлял 17,6 %. Доля убыточных предприятий в отрасли по итогам первого квартала текущего года составила более 40 %.

В  2000 г. доля построенных однокомнатных квартир составляла 20 % от общего числа. Наибольший удельный вес занимали трехкомнатные квартиры (34 %). За 9 лет ситуация изменилась. Однокомнатные квартиры имеют долю в 33 %, что является наибольшим удельным весом. За 5 месяцев прошлого года в целом по округу принято в эксплуатацию 3,5 млн. кв. м. жилья, что на 9,4 % больше, чем в соответствующем периоде 2008 г. (в 2008 г. введено жилья на 10,2 % больше, чем в 2007 г.). Указанный рост объяснялся тем, что в последнее время в эксплуатацию вводились жилые дома, строительство которых было практически завершено в докризисный период. Подтверждением этому является рост количества приостановленных строек многоквартирного жилья в округе на 57 % (со 191 до 300 объектов) с начала года. Данная проблема затрагивает интересы около 30 тыс. участников долевого строительства.

Общая площадь жилых помещений, признанных в установленном порядке непригодными для проживания, в округе составляет 16,3 млн. кв. м. или 2,5 % от общей площади жилищного фонда (из них ветхих - 14,8 млн. кв. м., аварийных - 1,6 млн. кв. м.), в которых проживает 430,6 тыс. человек.
Эффективной реализации жилищных программ препятствует несовершенство методики определения средней рыночной цены квадратного метра жилья по субъектам Российской Федерации, устанавливаемой Минрегионом России. По причине несогласия с предлагаемой ценой, по которой осуществляется закупка квартир, многие застройщики не заявляются на торги. В результате, объем предлагаемых строительными организациями к продаже квартир для обеспечения жильём военнослужащих составляет менее 25 % от объявленных к приобретению.
Падение производства разных видов строительных материалов в среднем по округу на 1 июня 2009 года составляло от 37 % до 70 % по отношению к аналогичному периоду 2008 года.

Наблюдалось значительное снижение наиболее объективного показателя состояния дел в отрасли - объема перевозок строительных грузов железнодорожным транспортом, который в мае прошлого года уменьшился на 61 % по сравнению с маем 2008 года. Одной из проблем данной отрасли является значительное повышение цен за 1 кв. м. жилой площади. Если в 2000 г. фактическая себестоимость 1 кв. м. жилья составляла 4779 руб., то в 2008 г. он был равен 30180 руб. Повышение данного показателя влечет за собой повышение цен на жилье, что негативно сказывается на покупательной способности населения. 

Одной из основных проблем строительной индустрии является высокий уровень физического износа основных фондов при низком техническом уровне оснащения производств. По ряду предприятий по производству стройматериалов износ оборудования достигает 70-80 %. Банковский сектор по итогам I квартала 2009 года уменьшил объемы кредитования инвестиционно-строительных проектов на 11 %. Существенно выросли процентные ставки (в среднем по регионам с 11,4 % в 2008 году до 16 % в 2009 году), ужесточились требования к заемщикам. По итогам I квартала прошлого года количество выданных в округе ипотечных кредитов, по сравнению с аналогичным периодом 2008 года, уменьшилось в 6 раз в рублях и в 21 раз - в иностранной валюте.  

В числе факторов, сдерживающих социально-экономическое развитие регионов, в том числе строительной отрасли, является неудовлетворительное состояние автомобильных дорог, а также низкие темпы их строительства и реконструкции.

Так, в 2008 году, в соответствии с подпрограммой «Автомобильные дороги» федеральной целевой программы «Модернизация транспортной системы России на 2002-2010 годы» в округе было построено и реконструировано всего 27,2 км. дорог федерального значения, а также 491,14 погонных метров искусственных сооружений на них. В то время как реализация проектов дорожного строительства является высокоэффективным инструментом развития сопутствующих отраслей строительной индустрии, обеспечивающим создание значительного количества рабочих мест.Обобщая всё выше сказанное, хотелось бы сделать вывод о том, что не смотря на кризисную ситуацию в российской экономике большинство компаний уже освоилось, нашли свои темпы и методы работы, а также извлекли уроки из ситуации сложившейся в строительной отрасли и обрели уверенности в том, что завтра не обернется «потопом». 

2.4 Финансовый анализ предприятия

Целью данного раздела является определение финансового состояния предприятия на основе анализа основных форм бухгалтерской отчетности, а также показателей финансовой деятельности предприятия. Анализ финансового состояния предприятия включает в себя анализ бухгалтерской отчетности предприятия за прошедшие периоды. Указанный анализ необходим для выявления тенденций в деятельности предприятия и определения основных финансовых показателей, характеризующих его состояние. Настоящий финансовый анализ выполнен за период с начала 2012 года по январь 2013 года. Данный анализ носит ограниченный характер, поскольку обесценение рубля (рост курса доллара и инфляция) осложняет ретроспективный анализ отчетов даже при пересчете рублевых сумм в доллары. Анализ проводился по следующим этапам:

  1.  Общая оценка баланса предприятия.
  2.  Оценка динамики и структуры пассива баланса.
  3.  Оценка динамики и структуры актива баланса.
  4.  Анализ основных финансовых коэффициентов

В целях наглядности представления из исходного баланса были исключены статьи, имеющие нулевое значение

Копии исходного бухгалтерского баланса представлены в Приложении 1 к настоящему отчету. Форма о прибылях и убытках представлена в таблица 6.

Таблица 6. Отчет о прибылях  убытках

Наименование статьи

Код

01.01.2012

01.01.2013

I. Доходы и расходы по обычным видам деятельности

Выручка (нетто) от реализации товаров, продукции, работ, услуг (за минусом НДС, акцизов и аналогичных обязательных платежей)

010

87 244,0

59 182,0

Себестоимость реализации товаров, продукции, работ, услуг

020

85 299,0

55 392,0

Валовая прибыль

029

1945

3790

Коммерческие расходы

030

622,0

256,0

Управленческие расходы(010-020-030-040)

040

Прибыль (убыток) от реализации продукции

050

1324,0

3534,0

II. Операционные доходы и расходы

Проценты к получению

060

9

Проценты к уплате

070

Доходы от участия в других организациях

080

Прочие операционные доходы

090

12575

37416

Прочие операционные расходы

100

13285

39934

III. Внереализованные доходы и расходы

Прочие внереализационные доходы

120

396

874

Прочие внереализационные расходы

130

760

366

Прибыль (убыток) до налогообложения

140

3059

1524

Налог на прибыль

150

680

1113

Прибыль (убыток) от обычной деятельности

160

2379

411

Отвлеченные средства

170+180

Чистая прибыль (нераспределенная прибыль (убыток)) отчетного периода

190

2379

411

Таблица 7. Анализ платежеспособности и ликвидности

Показатели

Формула

Начало года

Конец года

1. Собственный капитал

СК

117917

13425

2. Внеоборотные активы

ВА

86711

89499

3. Собственные оборотные средства

СОС

+31206

+48926

4. Долгосрочные обязательства

ДП

Итого средств (3+4)

31206

48926

5. Краткосрочные займы

КП

36737

63763

Итого средств (5+6)

67943

112689

6. Производственные запасы +НДС

ПЗ+НДС

53327

104844

7. Излишек( недостаток ) средств (3-7)

Х1 0

-22121

-55918

8. Излишек ( недостаток ) средств (5-8)

Х2 0

-53327

-55918

9. Излишек( недостаток ) средств(7-8)

Х3 1

+14616

+7845

Тип финансовой устойчивости

S (001)

ТИПЫ ФИНАНСОВОЙ УСТОЙЧИВОСТИ:

SХ = 1, если Хi больше или равно 1;

SХ= 0, если Хi меньше или равно 0

S (111) – абсолютная финансовая  устойчивость;

S (011) – нормальная финансовая устойчивость;

S (001) – неустойчивое финансовое состояние;

S (000) – кризисное финансовое состояние.

Таблица 8. Коэффициенты финансовой устойчивости

    

Показатели

Формула

Начало

года

Конец

года

Отклонение

Примечание

Коэффициент капитализации

Ккап = СК

0,312

0,461

+0,149

На 1 рубль собственных средств приходится 0,46 рубля заемных средств

Коэффициент обеспеченности собственными источниками финансирования

Коб=СОС/ТА

0,459

0,434

-0,025

На 1 рубль текущих активов приходится 0,43 рубля собственных оборотных средств

Коэффициент финансирования

КФ=1/Ккап

3,21

2,17

-1,04

Снижение показателя (на 1 рубль заемных средств приходится 2,17 рубля собственных средств (норма 1)

Коэффициент финансовой устойчивости

Кфу = (СК+ДП)/Б

0,762

0,685

-0,077

Показывает какая часть актива финансируется за счет устойчивых источников (норма 0,8–0,9)

Таблица 9 Коэффициенты ликвидности

    

Показатели

Формула

Начало

года

Конец

года

Отклонение

Примечание

Коэффициент абсолютной ликвидности

Кал = (ДС+КФВ)/КП

0,05

0,02

0,2 – 05 –норма

Коэффициент быстрой ликвидности

Кбл=(ДС+КФВ+ДБ)/КП

0,398

0,123

0,7 –1 – норма

Коэффициент текущей ликвидности

Ктл=ТА/КП

1,849

1,767

2 – норма

Исходя из рассмотренной отчетности за год, можно сделать следующие основные

выводы:

1. За 2012 год валюта баланса увеличилась на 47 534 тыс. руб. В основном рост

имущественного комплекса предприятия отразился в увеличении следующих статей баланса:

–       незавершенное строительство – 4 758 тыс. руб.

–       запасы – 50 532 тыс. руб.,

Изменение валюты баланса произошло за счет следующих основных источников финансирования:

–       за счет увеличения доли заемных средств

–       за счет увеличения кредиторской задолженности на 56,6 % от величины

общего изменения валюты баланса.

Задолженность по кредитам, отраженная в бухгалтерском балансе, представляет собой краткосрочное заимствование предприятием денежных средств, для оплаты сырья и материалов. Исходя из практики хозяйствования, предприятие производит единовременные закупки крупных партий сырья и материалов, для осуществления которых необходимы значительные денежные ресурсы.

Задолженность перед бюджетом является текущей задолженностью по налогам, начисленным и планируемым к перечислению в бюджет в соответствии с установленными законодательством сроками. Просроченная задолженность по платежам в бюджет отсутствует.

2.4.2 Анализ финансовых коэффициентов

Дополнительную информацию о финансовом состоянии предприятия с точки зрения краткосрочной и долгосрочной перспектив можно получить из анализа коэффициентов, характеризующих ликвидность, платежеспособность, а также финансовую устойчивость предприятия. Рассмотрим более подробно некоторые из этих коэффициентов.

В таблицах с 6 по 9 представлен расчет основных финансовых показателей. Наиболее важными из них являются показатели ликвидности. Коэффициенты ликвидности применяются для оценки способности фирмы выполнять свои краткосрочные обязательства. Как правило, все рассчитанные коэффициенты сравниваются с нормативными значениями. В целях данной работы исполнитель

счел целесообразным и обоснованным подробно становиться лишь на анализе коэффициентов ликвидности. Остановимся на каждом из них.

1.     Величина собственных оборотных средств характеризует ту часть собственного капитала предприятия, которая является источником покрытия текущих активов предприятия, т.е. активов, имеющих оборачиваемость менее одного года. Величина собственных оборотных средств численно равна превышению текущих активов над текущими обязательствами. Как видно из таблицы, собственные оборотные средства за рассматриваемый период равны 48 926 тыс.руб.

    

КСОС =

Собственные оборотные средства

Текущие активы

2.     Коэффициент абсолютной ликвидности денежных средств характеризует страховой резерв платежеспособности предприятия. Для нормально функционирующего предприятия этот показатель может изменяться от 0,2 до 0,7.

В нашем случае этот показатель соответствует 0,002, что является недопустимым, и свидетельствует о невысокой маневренности собственных денежных средств.

    

К абс. ликвидности=

Ден. Средства + Краткоср. обязательства

Текущие обязательства

3.     Коэффициент текущей ликвидности дает общую оценку ликвидности активов, показывая, сколько рублей текущих активов предприятия приходится на один рубль текущих обязательств. Экономический смысл данного показателя заключается в том, что он отражает возможность погашения обязательств за счет текущих активов. Размер превышения задается. Он может варьироваться в зависимости от отрасли и вида деятельности. В Российской практике значение этого коэффициента менее двух является основанием для признания структуры баланса предприятия неудовлетворительной. В нашем случае величина коэффициента текущей ликвидности за анализируемый период изменилась от  1,83 до 1,77 – эти показатели ниже нижнего предела  установленного норматива, который равен 2,0 и показывает, сколько рублей текущих активов приходится  на1 руб. текущих обязательств.

    

К тек. ликвидности =

Текущие активы

Текущие обязательства

4.     Коэффициент быстрой ликвидности по своему назначению аналогичен коэффициенту текущей ликвидности, однако, он исчисляется по более узкому кругу текущих активов, когда из расчета исключена наименее ликвидная их часть – производственные запасы. Логика такого исключения состоит в том, что при вынужденной ликвидации денежные средства, полученные от реализации запасов будут значительно меньше первоначальных затрат, отраженных в активе баланса.

В частности, в условиях рыночной экономики типичной является ситуация, когда при ликвидации предприятия выручают 50% и менее от учетной стоимости запасов. К денежным средствам и дебиторской задолженности можно добавить легко реализуемые ценные бумаги. Реальные показатели значения рассматриваемого коэффициента для российских предприятий составляет 0,7-0,8, что признается допустимым. Для оцениваемого предприятия величина данного показателя составила 0,1 на конец рассматриваемого периода, что свидетельствует о недостаточной ликвидности активов.

    

К быстрой. ликвидн.=

Ден. средства +Краткоср. вложения +Деб. задолженность > 1 года.

Текущие обязательства

5.     Анализ финансовой устойчивости проводится для выявления платежеспособности предприятия и направлен на выявление стабильности или нестабильности его деятельности, а также степени зависимости предприятия от кредиторов и инвесторов.

6.     Один из показателей, характеризующих финансовую устойчивость предприятия это коэффициент автономии. Он показывает, что собственные средства во всей сумме активов соответствуют нормативному значению, риск невыполнения предприятием своих долговых обязательств незначителен.

Он  показывает долю собственных средств от всей суммы активов. По мере

приближения значения коэффициента к единице уменьшается риск невыполнения

предприятием своих долговых обязательств. Рост коэффициента свидетельствует об увеличении финансовой независимости и повышаются гарантии выполнения

предприятием своих обязательств. Для оцениваемого предприятия коэффициент автономии равен 0,68, что соответствует нормативному значению, риск невыполнения предприятием своих долговых обязательств незначителен.

    

Кавтономии =

Собственные средства

Валюта баланса

Таким образом, анализ финансовых коэффициентов показал, что ликвидность предприятия ниже среднеотраслевой, предприятие работает не рентабельно.

Анализ бухгалтерского баланса, отчетов о финансовых результатах, расчет финансовых коэффициентов и их сравнение с нормативными значениями позволило сделать следующий вывод: текущее финансовое состояние предприятия характеризуется как неустойчивое.

2.5 Оценка стоимости предприятия затратным подходом

Затратный подход является одним из стандартных в оценке рыночной стоимости

недвижимости. Подход основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

Стоимость недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли и стоимости нового строительства улучшений за минусом накопленного износа.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.

    Восстановительная стоимость – стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту, с использованием рабочей силы той же квалификации, имеющего все те же недостатки, что и оцениваемое здание.

    Стоимость замещения – оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки здания с полезностью равной полезности оцениваемого объекта, с употреблением современных материалов и современных стандартов и т. д..Стоимость нового строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно участвующие в строительстве, и прибыли предпринимателя(инвестора)

Под накопленным износом понимается принимаемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

1.     определить стоимость земельного участка в предположении, что он не

застроен;

2.     определить восстановительную стоимость улучшений (зданий, сооружений,

объектов благоустройства) находящихся на объекте;

3.     определить дополнительные затраты, необходимые для того, чтобы довести

здание до состояния рыночных требований и уровня загрузки помещений;

4.     определить величину накопленного износа;

5.     определить остаточную стоимость объекта оценки ;

6.     к полученной величине стоимости с учетом износа добавить стоимость земельного участка.

Общая формула затратного подхода имеет вид:

Сзатр = Сз.у + Сн.с – Из,                                        (II.1)

    

где

Сзатр

– стоимость объекта оценки;

Сз.у

– стоимость земельного участка;

Сн.с

– стоимость нового строительства;

Из

– износ, т.е. количественная оценка отличия стоимости объекта оценки от стоимости замещения;

Сн.с = ПИ + КИ,                                                  (II.2)

    

где

ПИ

– прямые издержки, сметная стоимость или договорная цена, т.е. та сумма, которая будет уплачена инвестором подрядчику за реализацию проекта на основании договора подряда (ПИ = Ссмет);

КИ

– косвенные издержки, т.е. издержки инвестора связанные со строительством, которые не могут быть включены в договорную цену.

В состав  КИ обычно включают:

–       стоимость разработки проекта и авторского надзора;

–       стоимость согласования проекта и экспертизы;

–       оплата услуг консультантов;

–       затраты на получение права застройки, права подключения к городским

инженерным сетям;

–       издержки, связанные с правом использования земли во время

строительства (аренда, налоги)

–       издержки, связанные с проведением тендера, поиском подрядчика,

заключением договора подряда;

–       издержки, связанные с выводом объекта на полную мощность и т.д.

Сметная стоимость (Ссмет) определяется по формуле

Ссмет = Сс.м.р + Соб + ПЗ                                      (II.3)

    

где

Сс.м.р

– стоимость строительно-монтажных работ;

Соб

– стоимость оборудования отнесенного к недвижимости;

ПЗ

– прочие (неучтенные) затраты;

Сс.м.р = ПЗ + НР +ПН;                                        (II.4)

ПЗ = Сз.п Смат + Сэмм,                                          (II.5)

    

где

Сз.п

– заработная плата строительных рабочих и машинистов;

Смат

– стоимость строительных материалов;

Сэмм

– стоимость эксплуатации машин и механизмов;

НР

– накладные расходы;

ПН

– плановые накопления, сметная прибыль или прибыль подрядчика

Определение стоимости земельного участка

Оценка земельного участка не производилась в связи с тем, участок является

государственной собственностью. Будущему покупателю земля не передается в

собственность, поэтому он должен платить земельный налог.

    

Определение восстановленной стоимости здания

Для расчета стоимости нового строительства объекта использованы сборники

укрупненных показателей восстановительной стоимости.

В соответствии с "Общей частью к сборникам УПВС", в восстановительную

стоимость приведенных в сборниках укрупненных показателей включены все прямые

и косвенные затраты, связанные со строительством т.е. сумму ПИ + КИ в формуле

(II.2), равную полной восстановительной стоимости (ПВС) объекта.

Величина ПВС объекта рассчитывается по формуле:

ПВС = V ´ Сед ´ Ккл ´ К1

´ К1 терр ´ К2         (II.6)

    

где

V

– строительный объем объекта недвижимости, м3, м2, п.м;

Сед

– стоимость единицы измерения строительного объема в ценах 1969 г. определяется по соответствующему сборнику УПВС;

Ккл

– поправочный коэффициент 3-го климатического района, в котором расположен г. Саяногорск РХ

К1

– коэффициент перехода от сметных цен 1969 г к сметным ценам 1984 г. К= 1,19

К1терр

– поправочный территориальный коэффициент к коэффициенту К1, К1терр = 1,03

К2

– индекс удорожания СМР по сравнению с уровнем цен 1984 года к дате оценки, разработанный Региональным центром по ценообразованию в строительстве при министерстве по градостроительной и жилищной политике РХ. По состоянию на дату оценки данный индекс составляет К84/2003 = 34,4

В таблице 11 приведен расчет ПВС здания склада.

Таблица 11. Расчет ПВС здания склада

    

Наименование здания

V, м3

Сед

Ккл

К1

К1терр

К2

ПВС

на 01.01.03 г., руб.

Здание склада

7331

12,7

0,92

1,19

1,03

34,4

3611581,31

ИТОГО

3611581,31

    

Определение физического износа объекта недвижимости

 

Величина накопленного физического износа объекта недвижимости определялась на

основании правил оценки физического износа зданий и сооружений ВСН 53-86 (р)

и визуального осмотра.

Расчет величины накопленного износа произведен по формуле

(II.7)

    

где

– физический износ здания, %

– физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %

li

– коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости объекта;

n

– число отдельных конструкций, элементов или систем объекта.

Расчет физического износа здания приведен в таблице 12.

Таблица 12. Расчет физического износа склада

    

Конструктивный элемент

удельный вес в общей стоимости

Фактический физический износ элементов

Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания

1. Фундаменты

8

20

1,6

2. Стены и перегородки

31

25

7,75

3. Перекрытия

17

30

5,1

4. Кровля

7

50

3,5

5. Полы

9

35

3,15

6. Окна и двери

8

30

2,4

7. Внутренняя отделка

4

50

2,0

8. Санитарно-технические и электротехнические устройства

3

100

3

9. Прочие работы

13

50

6,5

10. ИТОГО

100

35,0

    Определение накопленного функционального износа

объекта недвижимости

Функциональный износ – это потеря стоимости вследствие относительной

неспособности объекта недвижимости обеспечить полезность по сравнению с новым

объектом, созданным для таких же целей. Обычно он вызван плохой планировкой,

несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам

как размер, стиль, срок службы и т.д.

Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и (или) стоимости. В противном случае износ считается неустранимым. На момент оценки помещение имеет функциональный износ, вызванный неудовлетворительным месторасположением, неудовлетворительной планировкой внутренних помещений (не отвечающей современным требованиям), и составляет 30%.

    

Определение износа внешнего воздействия объектов недвижимости

Внешнее устаревание – это потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Оно может быть вызвано общеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями и является функцией внешнего влияния. На момент оценки, внешний износ объекта составляет 40%.

Стоимость здания с учетом износа определяется по формуле

(II.8)

Подставив данные из табл. 11 и 12 в формулу (II.8), получим стоимость здания

    

    руб.

Стоимость объекта оценки полученная затратным методом составляет 985962,00 руб.

2.6 Оценка стоимости предприятия доходным подходом

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью тех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать доход от ее коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Для расчета стоимости Объекта был применен метод капитализации доходов.

Этапы расчета:

1.     Определяем ПВД (потенциальный валовой доход

                         ПВД = S ´ Са                          

    

Где

S

– площадь сдаваемая в аренду, м2

Са

– арендная ставка за 1 м(13,61 руб.)

ПВД = 1060,7 ´ 13,61 : 12 мес. = 173 234 руб.

2.     Определяем ДВД (действительный валовой доход) при недозагрузке

помещений – 15%  и недоборе платежей 7%.

ДВД = 173234 – [173234 ´ (0.15 + 0.07)] = 135 123 руб.

3.     Операционные расходы (ОР) составляют 16251 руб. ОР делятся на условно

постоянные, размер которых не зависит от степени эксплуатационной

загруженности объекта и уровня предоставленных услуг и условно-переменные

расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности

объекта и на расходы на замещение.

4.     ЧОД = ДВД – ОР = 135123 –1625 = 118 872 руб.

5.     Расчет коэффициента капитализации ведем по методу с учетом возмещения

капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива).

Rк = Rинв + Нвк

    

Где

Rинв

– ставка доходности инвестиции (капитала);

Нвк

– норма возврата капитала, т.е. погашения суммы первоначальных вложений

Ставка дохода на капитал определяется методом кумулятивного построения.

Rинв = Безрисковая ставка + Риск вложения в недвижимость + Премии за

низкую ликвидность + Премии за инвестиционный менеджмент

Определим Rк

    

Безрисковая ставка

16

Риск вложения в недвижимость

3

Премии за низкую ликвидность

4

Премии за инвестиционный менеджмент

2

Ставка возмещения капитала (100%/ 24 года)

4,2

Общая ставка капитализации Rк

29,2

    

V=

40Д

=

118872

= 407 096 руб.

Rк

0,292

Стоимость объекта оценки, полученная доходным методом составит 407096 руб.

2.7 Оценка стоимости предприятия сравнительным подходом

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Данный подход наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым

имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Расчет рыночной стоимости выполняется в следующей последовательности:

1.     Подбор информации по продажам, предложения к продаже объектов, аналогичных оцениваемому.

2.     Выбор параметров сравнения.

3.     Сравнение объекта и аналогов по элементам сравнения и корректировка цен продаж аналогов для определения стоимости объекта оценки.

4.     Согласование данных по аналогам и получение стоимости объекта оценки.

В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

1)     права собственности на недвижимость;

2)     состояние рынка;

3)     экономические характеристики;

4)     условия финансирования;

5)     местоположение;

6)     характер использования;

7)     условия продажи;

8)     физические характеристики;

9)     компоненты не связанные с недвижимостью.

В процессе проведения данного анализа Оценщик располагал достаточно очными официальными сведениями о продажах (предложениях о продаже) определенного количества объектов недвижимости, которые можно было бы рассматривать как аналоги для сравнения с оцениваемым объектом.

Таблица 13. Сравнение продаж

    

Элементы сравнения

Ед изм.

Объект оценки

Объекты сравнения

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Аналог 4

Дата продажи

декабрь

2002 г.

октябрь

2002 г.

ноябрь

2002 г.

ноябрь

2002 г.

Общая площадь

м2

1119,2

7241,4

2464,7

10530,2

4431,0

Полезная площадь

м2

1060,7

6583,1

2210,5

8775,2

4028,2

Высота

м

6,55

6,15

3,6

6,8

4,5

Объем

м3

7331.0

44534,6

8873,0

71605,4

19940,0

Год постройки

г.

1976

1980

1976

1969

1975

Основные конструктивные элементы здания:

-фундаменты

жел/бетонные столбчатые

бетонные ленточные

кирпичные ленточные

бетонные ленточные

бетонные ленточные

– стены

панельные

панельные

кирпичные

силикатные

кирпичные

– перегородки

кирпичные

панельные

отсутствуют

кирпичные

кирпичные

– перекрытие

жел/бетонное

жел/бетонное

жел/бетонное

жел/бетонное

жел/бетонное

– крыша

совмещенная

железная

отсутствует

стропила деревянные, кровля – асбестоцементные листы (шифер)

отсутствует

– полы

бетонные

бетонные

бетонные

бетонные

отсутствуют

– проемы оконные

отсутствуют

двойные глухие

отсутствует

отсутствуют

отсутствует

– проемы дверные

металлические ворота

ворота деревянные

ворота дощатые

простые

отсутствует

– электротехнические устройства

отсутствуют

отсутствуют

отсутствует

электроосвещение

отсутствует

– внутренняя отделка

штукатурка, побелка

отсутствует

отсутствует

штукатурка стен, масляная окраска окон, дверей

отсутствует

Единицы сравнения

Цена продажи

руб.

1 450 000

360 000

3 700 000

420 000

Цена за единицу общей площади

руб./м2

200,2

146,1

351,4

94,8

Цена за единицу полезной площади

руб./м2

220,3

162,9

421,6

104,26

Цена за единицу объема сооружения

руб./м3

32,6

40,6

51,7

21,1

Корректировки

(Все условия корректировок сформулированы относительно объекта оценки)

Цена продажи

руб.

1 450 000

360 000

3 700 000

420 000

Право собственности

полное

полное

полное

полное

полное

Корректировка

%

Скорректированная цена

руб.

1 450 000

360 000

3 700 000

420 000

Условия финансирования

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

рыночные

Корректировка

%

Скорректированная цена

руб.

1 450 000

360 000

3 700 000

420 000

Условия продажи

коммерч.

коммерч.

коммерч.

коммерч.

коммерч.

Корректировка

%

Скорректированная цена

руб.

1 450 000

360 000

3 700 000

420 000

Условия рынка (время продажи)

январь

2003 г.

декабрь

2002 г.

октябрь

2002 г.

ноябрь

2002 г.

ноябрь

2002 г.

Корректировка

%

1

3

2

2

Скорректированная цена

руб.

1 464 500

370 800

3 774 000

428 400

Местоположение

пром. зона

пром. зона

пром. зона

пром. зона

пром. зона

Корректировка

%

Скорректированная цена

руб.

1 464 500

370 800

3 774 000

428 400

Физические характеристики

Размер

1119,2

7241,4

2464,7

10530,2

4431,0

Корректировка

%

-6,4

-2,2

-9,4

-4

Скорректированная цена

руб.

1 370 772

362 642

3 419 244

411 264

Подъездной автопуть

есть

есть

есть

есть

Корректировка

%

Скорректированная цена

руб.

1 370 772

362 642

3 419 244

411 264

Подъездной ж/д путь

нет

нет

нет

есть

Корректировка

%

-15

Скорректированная цена

руб.

1 370 772

362 642

3 419 244

349 574

Техническое состояние

удовлетворительное

удовлетворительное

неудовлетворительное

удовлетворительное

плохое

Корректировка

%

15

20

Скорректированная цена

руб.

1 370 772

417 038

3 419 244

419 489

Удаленность от центра

удален

удален

частично удален

частично удален

частично удален

Корректировка

%

-5

-5

-5

Скорректированная цена

руб.

1 370 772

396 186

3 248 282

398 515

Наличие рядом аналогичных зданий

нет

нет

есть

есть

есть

Корректировка

%

-10

-10

-10

Скорректированная цена

руб.

1 370 772

356 567

2 923 454

358 664

Использование

склад, гараж

склад

склад

склад, цех

склад, гараж

Корректировка

%

15

15

-10

Скорректированная цена

руб.

1 576 388

410 052

2 631 109

358 664

Скорректированная цена

руб.

1 576 388

410 052

2 631 109

358 664

Для выводов

Общая чистая коррекция

руб.

126 388

50 052

1 068 891

61 336

в % от цены продажи

%

8,7

13,9

28,9

14,6

Весовой коэффициент

1

4

2

5

Расчет:

    

V=

1 576 388 ´1 +410 052´4 +2 631 109´2+358 664´5

= 856 011 руб.

12

Стоимость объекта оценки, полученная сравнительным методом, составляет 856011 руб.

2.8 Выведение итоговой величины стоимости предприятия

В результате анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы:

1.     Затратный подход в основном полезен для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. В оценке затрат на воспроизводство велика доля экспертных суждений, но нельзя на него слишком полагаться.

2.     Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателя.

3.     Подход с точки зрения доходности отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. В связи с этим, учитывая, что решения типичных инвесторов для данного типа объектов опирается в основном на стремление получить максимальный доход от владения, доходность в данном случае имеет большой вес при решении окончательной стоимости объекта.

С учетом вышеизложенного рассчитаны весовые коэффициенты, отражающие долю

каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости (таблица14).

Таблица 14. Расчет весовых коэффициентов (%)

    

Показатели

Затратный подход

Сравнительный подход

Доходный подход

1. Достоверность информации

30

35

35

2. Полнота информации

25

35

40

3. Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца

20

50

30

4. Способность учитывать конъюнктуру рынка

25

40

35

5. Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта

20

30

50

6. Допущения принятые в расчетах

35

35

30

7. Весовые показатели достоверности метода оценки

25,8

37,5

36,7

Стоимость объекта определяется по формуле

    

где

V

– обоснованная рыночная стоимость объекта оценки, руб;

V1; V2; V3

– стоимость объекта, определенная с использованием затратного подхода, подхода аналогов продаж и доходного подхода соответственно, руб;

Q1; Q2; Q3

– средневзвешенное значение достоверности затратного подхода, подхода аналогов продаж и доходного подхода соответственно

Подставив полученные значения в формулу, получим рыночную стоимость объекта

    V = 985262 ´ 0,256 + 856011 ´ 0,375 + 407096 ´ 0,367 = 724606 руб.

Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в

результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно

сделать следующее заключение.

Рыночная стоимость объекта оценки здания склада расположенного по адресу г. Курган , ул. Индустриальная, 21 по состоянию на 01 января 2013 г. г. с

учетом округления составляет 724600 руб.

Полученная оценка рыночной стоимости в дальнейшем может использоваться в

качестве отправной точки в ходе переговоров с партнерами при определении условий реализации имущественных прав, получения кредитов по залогу имущества, страхования, сдачи в аренду, рассмотрения дел в суде по разделу имущества и т.д.

На предприятии имеется 12 единиц недвижимости. В результате выполненной

оценки их рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2023 года составила

19235,0 тыс. рублей.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

3 Росстат официальный сайт  http://www.gks.ru/ 

4 http://www.ereport.ru/

5 Россия в цифрах, 2007: краткий статистический сборник / Федеральная служба государственной статистики (Росстат). - М: Федеральная служба государственной статистики, 2008. - 462с.

6 Россия в цифрах, 2007: краткий статистический сборник / Федеральная служба государственной статистики (Росстат). - М: Федеральная служба государственной статистики, 2008. - 462с.

7 Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение / А. Ю. Грибков . - М. : Омега-Л , 2007. - 335 с.

8 Материально-техническая база строительства и особенности ее развития http://www.kuban-tender.ru

9 http://chuvash.gks.ru

10 http://www.pfo.ru


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

5052. Исследования комбинационных логических схем 100 KB
  Исследования комбинационных логических схем. ЦЕЛЬ РАБОТЫ: ознакомление с логикой работы, изучение принципа действия, исследование и определение основных характеристик и параметров базового логического элемента ТТЛ, изучение структуры и работы основн...
5053. Переходные процессы в цепях с одним реактивным элементом 740 KB
  Переходные процессы в цепях с одним реактивным элементом Цель работы Изучение и компьютерное моделирование переходных процессов, возникающих при коммутациях в цепях первого порядка, содержащих сопротивление и емкость либо сопротивление и индуктив...
5054. Расчет привода механизма подъема-спуска нормального мостового крана 436.5 KB
  Техническое совершенство производственного механизма и осуществляемого им технологического процесса в значительной мере определяется совершенством соответствующего электропривода и степенью его автоматизации. Автоматизированный представляет...
5055. Маркетинг как вид экономической деятельности 212.5 KB
  Французский экономист Д. Сэй еще в эпоху промышленной революции так сформулировал основное правило в управлении производством: Нужно снижать издержки производства, с тем чтобы увеличить прибыль. Совет этот действительно является мудрым в ...
5056. Особенности действия инфляции в различных рыночных системах. Инфляция и безработица. Инфляция и социальные конфликты 147 KB
  В современном мире все большее внимание начинает уделяется экономике, причём глобальной, макроэкономике. Это связано прежде всего с интернациональным развитием не только экономических, но и культурных, политических и общественных связ...
5057. Особенности и причины развития кейнсианской и неокейнсианской теории экономического роста 838.5 KB
  Многогранность экономической жизни порождает множество экономических наук. Изучая экономику, человек обнаруживает взаимосвязи между её различными гранями соответственно и науки, изучающие элементы экономической жизни, сложились в систему ...
5058. Теория экономического роста 1.02 MB
  Параметры экономического роста, их динамика широко используются для характеристики развития национальных хозяйств, в государственном регулировании экономики. Население оценивает деятельность высших хозяйственных и политических органов той ил...
5059. Каток трехвальцовый 108.41 KB
  Среди дорожно-строительной техники,применяемой на строительстве дорог,важное значение имеют машины для уплотнения оснований и покрытий. Уплотнение является обязательной частью технологического процесса возведения земляного полот...
5060. Расчет параметров механизма шнека-смесителя 449.5 KB
  КИНЕМАТИЧЕСКИЙ РАСЧЕТ ПРИВОДА Тяговая сила цепи F4 = 2,2 кН Скорость перемещения смеси V4 = 1,5 м/сек Наружный диаметр шнека D=500 мм Срок службы привода – 6 лет Рисунок 1 – расчетная схема привода к шнеку-смесителю Общий КПД привода...