72558

СОВРЕМЕННОЕ РОССИЙСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО ОБ ИПОТЕКЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Научная статья

Государство и право, юриспруденция и процессуальное право

Сравнительный анализ российского и зарубежного законодательства в области ипотеки ключ к разработке основ концепции залогового кредитования в России. В Западной Европе и США традиционно существуют развитые и исторически отрегулированные системы ипотеки в основу которых положена четкая система...

Русский

2014-11-24

141 KB

2 чел.

А. КИРИЕНКО,

аспирант Московского гуманитарного университета

СОВРЕМЕННОЕ РОССИЙСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО ОБ ИПОТЕКЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Для более полного освещения проблем ипотечного кредитования в России необходимо обратиться к изучению опыта зарубежных стран. Сравнительный анализ российского и зарубежного законодательства в области ипотеки — ключ к разработке основ концепции залогового кредитования в России.

В Западной Европе и США традиционно существуют развитые и исторически отрегулированные системы ипотеки, в основу которых положена четкая система регистрации недвижимости, а также строгое юридическое оформление возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество. По мнению В.М. Будилова, Россия явно тяготеет к немецкой системе гражданского права, поэтому необходимо остановиться на характеристике залогового права ФРГ1. Германия имеет развитую ипотечную систему, под которой понимается, во-первых, законодательство, регулирующее оборот недвижимого имущества, и, во-вторых, организации, обслуживающие этот оборот и осуществляющие регистрацию этого оборота.

Законодательство ФРГ о недвижимости делится на материальное — Германское гражданское уложение, Закон об ипотеке, Закон об ипотечных банках, законодательство о праве застройки и о праве собственности на квартиры; и процессуальное — Положение о земельной книге, ГПК ФРГ. В числе организаций, обслуживающих оборот недвижимости, центральное место занимает земельное ведомство ФРГ, в обороте недвижимости большую роль играют кадастровое ведомство, суды и нотариусы.

Ипотека в Германии носит акцессорный характер. В основе каждой ипотеки должно лежать требование, которое может быть также будущим и условным. Помимо понятия ипотеки германское законодательство содержит исторически развитое, играющее главенствующую роль в залоговом праве на недвижимость понятие земельного долга. Отличие его от ипотеки заключаются в следующем:

— в возможности возникновения и осуществления земельного долга без привязки к определенному обеспечиваемому обязательству и, следовательно, в возможности замены или изменения обеспечиваемого обязательства без изменения обеспечивающего отношения;

— в значительно меньшей степени зависимости сторон обеспечительного отношения от императивных предписаний закона, при этом другая сторона этой особенности заключается в обязанности сторон существенно больше условий своих отношений регулировать путем закрепления их в обеспечительном договоре.

Поэтому земельный участок может быть обременен таким образом, что тому, в чью пользу осуществлено обременение, подлежит выплате определенная денежная сумма в периодически повторяющиеся сроки.

Представляется, что в России вид залога, аналогичный земельному долгу по праву ФРГ, как более гибкая форма обеспечения по сравнению с ипотекой, также могла бы иметь большое значение. В связи с этим при формировании российского законодательства, регулирующего залоговое право недвижимости, залоговое право на землю, подобное немецкому земельному долгу, целесообразно было бы рассматривать как основной вид залогового права на недвижимость и, следовательно, урегулировать его в законодательстве с помощью прямых, а не отсылочных норм. Особенностью ипотеки в западноевропейских государствах является то, что она учреждается подлинным актом — у нотариуса и по форме, установленной законом. Любой другой документ, не засвидетельствованный у нотариуса, силы не имеет. Документ, составленный во время сделки с недвижимостью участниками сделки, в случае опротестования третьими лицами должен представлять собой аутентичный акт. Кроме этого, основой ипотечного права в странах романо-германской системы права является кадастр и регистрация ипотеки.

Кадастр (поземельная книга) представляет собой картографическое изображение всей национальной территории по коммунальному принципу с четким разграничением небольших участков земли и крупных землевладений, таким образом, очень легко идентифицировать застроенное или незастроенное недвижимое имущество и исключить возможность и исключить возможность перепутать его с другим.

Система регистрации ипотеки в рамках залогового законодательства имеет первостепенное значение. Частое несовпадение между собственником и владельцем недвижимого имущества, а также между собственником — залогодателем и должником по договору займа могло бы привести к тому, что интересы ни собственника, ни владельца, ни кредитора, получившего в качестве обеспечения недвижимость в залог, не могли быть надлежащим образом защищены, если не функционирует система регистрации объектов недвижимости.

Регистрацию ипотеки производят государственные служащие (в Германии это судьи). Они регистрируют все акты вещного права по сделкам с недвижимостью (продажа, покупка, сервитуты, льготы), составляют реальную и персональную картотеки. С ее помощью можно получить реальную картину ипотек и льгот, отягощающих недвижимое имущество.

Регистрация земельных участков при оформлении ипотеки сопровождается строгим юридическим оформлением возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество в виде закладной. В Германии при занесении подобного соглашения в земельную книгу запись должна содержать вид залогового права, имя должника, имя кредитора, процентную ставку и другие дополнительные требования, например, повышение процентов за отсрочку, т. е. должны быть перечислены все необходимые реквизиты закладной.

В странах англосаксонской системы права концепция ипотеки более гибкая и менее формализованная. В частности, там нет необходимости в нотариально заверенном акте, и ипотека может носить общий характер, т. е. предмет залога не обозначен либо нет публикации. Для оформления ипотечных отношений, например в США, составляются два документа. Первый называется долговым обязательством. В нем фиксируются все вопросы, относящиеся к задолженности (учетная процентная ставка, порядок внесения платежей). Второй документ — это ипотечный договор. Сейчас его нередко обозначают как договор о доверии. В нем фиксируются права и обязанности сторон и иные условия договора о залоге недвижимости. В указанном договоре обязательно должна содержаться ссылка на долговое обязательство. Договор ипотеки подлежит обязательной регистрации в архиве. Имеются типовые формы как долгового обязательства, так и договора о доверии, которые широко применяются на практике.

Ипотека может быть договорной, устанавливаемой законом для обеспечения некоторых требований (Франция) и судебной (Французский Гражданский Кодекс). Различие в двух последних видах ипотеки и договорной ипотеки заключается в том, что объектом договорной ипотеки является конкретный объект недвижимости, точно указанный в договоре об установлении ипотеки; в то время как законная и судебная ипотека являются ипотеками генеральными, обременяющими все имущество должника. Кроме того, законные или судебные ипотеки негласны для третьих лиц.

В современном законодательстве западных стран права и обязанности сторон по договору ипотеки трактуются единообразно. Залогодатель обязан:

— страховать предмет ипотеки;

— принимать меры к его сохранности;

— сообщать всем последующим залогодержателям сведения о всех существующих залогах предмета ипотеки;

— уведомлять залогодержателя об угрозе утраты или повреждения имущества.

Залогодержатель же имеет, в свою очередь, право проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия хранения предмета ипотеки. Особо в ипотечном праве оговаривается возможность возникновения угрозы заложенного имуществу. В этом случае кредитор вправе назначить собственнику имущества соразмерный срок устранения этой опасности. Если же собственник этой угрозы не устранил, кредитор может потребовать устранения опасности в исковом порядке либо немедленно вернуть кредит за счет заложенного имущества. Интересно, что кредитор имеет право реагировать, таким образом, не только на ухудшение недвижимого имущества, но и на поведение собственника или третьих лиц, которое может повлечь за собой такое ухудшение. Для того, чтобы своевременно воспользоваться этими правами, банки специально оговаривают подобные юридические ситуации в формулярах, сопровождающих договор об ипотеке. В западных странах традиционно широко практикуется кредитование под залог сельскохозяйственных земель — фермерских и других земельных участков. Оно осуществляется системой специальных ипотек и банков через специальный долгосрочный ипотечный кредит. Процентные ставки под залог дифференцируются в зависимости от ценности земли, положения должника и степени риска. Источник ипотечного кредитования — эмиссия банками ипотечных облигаций как ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью. В обороте они выступают в качестве ценных бумаг, закладных листов и т. д. Помимо банков такое ипотечное кредитование могут производить ссудо-сберегательные ассоциации, кооперативы взаимного кредитования, страховые компании.

В США широко распространена система предоставления земельными банками ипотечного кредита на льготных условиях для фермеров. Эти банки, в свою очередь, управляются фермерской кредитной ассоциацией. Средства черпаются из фондов, созданных специально для ипотечного кредитования фермеров. Выделяют ипотечный кредит под залог земли и коммерческие банки, но под более высокий процент.

Существует еще одно направление ипотеки, имеющее особое значение для нашей страны, — ипотечное кредитование в жилищной сфере. Россия сможет избежать многих негативных явлений, сопутствующих введению системы ипотечного кредитования, если обратится к опыту ведущих зарубежных стран. Наибольший интерес в этой области представляют США, в которых весьма развит рынок ипотечных кредитов и эффективен кредитно-залоговый механизм государственной поддержки и стимулирования жилищного строительства.

Внешне схема жилищной ипотеки в США проста. Для приобретения жилья в собственность необходимо оплатить 10-20% его стоимости. Остальная сумма на покупку дома берется в кредит. Кредитор, а им выступает ипотечный банк, предоставляет кредит под залог покупаемого жилья. Существенно, что предметом залога является уже построенный дом. Ипотечный кредит предоставляется на срок до 30 лет, в течение которого заемщик обязан вносить ежемесячную плату в погашение кредита, иначе на дом может быть обращено взыскание. Именно к этому сводится основное содержание ипотеки в США. На этом простота схемы жилищного ипотечного кредитования заканчивается, и начинается обеспечение ипотеки системой сложных экономических, финансовых и правовых механизмов, задействующих ипотечные банки и вторичный рынок жилищных займов.

Ипотечный банк отличается от обычных коммерческих кредитных банков: в отличие от депозитарных учреждений, эти банки не принимают деньги от отдельных вкладчиков, для выдачи ипотечных займов они используют средства отдельных банков. Затем различные займы объединяют в пул ипотек и продаются внешним инвесторам. Такая концентрация займов позволяет реализовать их на вторичном рынке. Поступления от продажи пускаются в оборот, и тем самым открывается новый цикл займов на приобретение жилья. Продажа займа не влечет за собой выход ипотечного банка из процесса ипотечного кредитования. За ипотечным банком сохраняются функции обслуживания кредита, т. е. взимания платежей с заемщика, направление дивидендов инвесторам, купившим займы, защита интересов инвестора в случае возникновения споров по займам. Ипотечный банк, таким образом, играет роль активного посредника. Неотъемлемым элементом всей системы жилищной ипотеки США является вторичный рынок кредитов, где происходит купля продажа пулов уже созданных жилищных займов. Здесь используется сложный финансовый механизм. Центральное место в нем занимают такие учреждения, как Федеральная национальная ипотечная ассоциация («Фэни Мэй»), Государственная национальная ипотечная ассоциация («Джинни Мэй») и Федеральная корпорация жилищного ипотечного кредита («Фредди Мэк»); они покупают займы у ипотечных банков, приобретая, таким образом, право кредитора на заложенное имущество. Когда кредит куплен, заключается отдельное соглашение с ипотечным банком об обслуживании кредита. После этого выпускаются ценные бумаги, обеспеченные пулами ипотек. Учреждение, купившее пул ипотек, продает акции инвестиционному банку, а последний реализует их рядовому инвестору по доступным ценам.

Регулирование ипотечных отношений в США осуществляется федеральным законодательством и законами штатов, а также документами, подготовленными вне рамок законотворческих государственных органов, — это акты, разработанные организациями, работающими в сфере ипотеки.

Какая же польза может быть извлечена из зарубежного опыта для формирующейся в России системы ипотеки? Ведь различия в российской и западной юридических и экономических системах весьма существенны. Думается, следует руководствоваться общими началами построения системы ипотеки за рубежом, учитывая национальные особенности российского права. Итак, можно выделить следующие исходные принципы, которые могут быть применены при формировании системы ипотечного кредитования в России.

1. Обеспечение защиты интересов и кредитора, и должника в ипотечных отношениях. Выполнению этого условия служат страхование, специальные правительственные программы, процедура обращения взыскания на заложенное имущество.

2. Необходимо создание условий доступности ипотечных кредитов рядовому потребителю. Для отдельных категорий населения целесообразна разработка льготных правил и норм погашения ипотечного кредита.

3. Важно создать условия приоритетности в кредитной сфере для организаций, специализирующихся на ипотеке, так как именно за счет них формируется рынок жилья и происходит развитие сельскохозяйственной и производственной сфер. Возможно объявление некоторых из них учреждениями, действующими при поддержке правительства: им следует предоставить налоговые льготы и более свободные финансовые формы деятельности на рынке ценных бумаг.

4. Необходимо активизировать деятельность государства в ипотечных отношениях для контроля над деятельностью организаций, осуществляющих ипотечное кредитование. Государство должно проводить льготную налоговую политику в этой области, разрабатывать и реализовывать специальные программы, образовывать необходимые государственные органы.

5. Одной из задач законодателя в области ипотечного кредитования является систематизация нормативных актов, устранение между ними противоречий. Законы о недвижимости, о страховании, о жилье, о земле, о налогах должны быть согласованы и иметь одну цель — предоставить заемщику возможность приобрести недвижимость, а кредитору получить прибыль. Что касается ипотеки в России, то это, пожалуй, один из наиболее интересных вопросов для юристов. Жилищный вопрос всегда был одним из самых острых для общества. Судьба ипотеки — это судьба миллионов людей, нуждающихся в жилье. Пока законодатель размышляет о «тенденциях» и «перспективах» ипотечного рынка, большинство жителей России живут в своих старых тесных квартирах.

Развитие жилищной ипотеки в России сегодня сдерживается рядом факторов:

1. Ограниченный платежеспособный спрос населения.

По оценкам Минэкономразвития России, даже при самых «либеральных», практически не существующих параметрах максимальная граница доступности для населения России составит не более 10%.

2. Низкие объемы и невысокое качество нового жилищного строительства в субъектах Федерации обусловливают недостаточность предложений и высокую стоимость квартир на рынке жилья.

3. Низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости и несогласованность правовых актов друг с другом.

Например, очевидно, какое большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство. Однако Земельный кодекс в момент его принятия в 2000 г.2 содержал не менее чем в 29 статьях отсылки на законы или нормы, которые еще предстояло создать. В 2003 г. положение мало изменилось. Наконец, Правительство России внесло крайне важный для развития жилищного строительства законопроект «О переводе земель из одной категории в другую».

До настоящего времени многие федеральные законы, содержащие нормы, регулирующие в той или иной мере отношения, связанные с недвижимостью, имеют массу недоработок.

4. Неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства.

Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлторские и оценочные агентства. При наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, следовательно, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок.

5. Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства населения — нежелание жить в долг.

6. Множество административных барьеров, строительные компании, заемщики и ипотечные компании сталкиваются с существенными административными препонами. Например, строительные компании должны получить не менее 40 согласований и разрешений для регистрации нового проекта, что влечет за собой большое количество издержек.

7. Большое количество субсидий в этой сфере, и их «слабая адресность». Эта же причина негативно влияет на развитие вторичного рынка жилья.

8. Высокие процентные ставки, в связи с чем ипотечное кредитование в России не становится массовым, а большинство россиян не могут воспользоваться ипотекой для разрешения своих жилищных проблем.

9. Непрозрачные источники доходов граждан.

10. Неразвитость организационно-технологической и финансовой инфраструктуры в системе ипотеки.

К сожалению, работающей и решающей проблемы населения ипотеки в России, особенно в Москве, пока не существует. Об этом свидетельствует статистика ипотечных сделок, размер и структура доходов населения и даже официальные заявления московских властей.

При серьезной оценке уровня развития рынка ипотечного кредитования его объем соотносят с ВВП. В странах Евросоюза этот показатель составляет 34%, в США — 53%, у нас же не доходит и до 1%.

Число кредитов в 2003 г.3 составило 27 тыс., таким образом, размер среднего кредита составляет примерно 18 тыс. долл. В большинстве крупных городов и даже в Подмосковье на такую сумму квартиру не купить. В лучшем случае ее хватит на доплату для улучшения уже имеющихся жилищных условий. Но это уже не ипотека, а обычный потребительский кредит. Кроме того, даже приведенные данные скорее всего завышены.

Например, цифра в 27 тыс. относится не к числу реально выданных кредитов, а лишь к числу принятых банком решений об их предоставлении, что далеко не одно и то же.

По мнению специалистов, для увеличения спроса на ипотеку необходимо снижение ставок по кредиту ниже «психологического» барьера в 10% и упрощение порядка его получения. Возможно, это могло бы как-то уменьшить всю непривлекательность ипотеки для потенциального клиента. Однако о снижении ставок говорить сложно: ипотека — это рыночный механизм. Сумма выплат по кредиту рассчитывается по сложному проценту, а итоговая сумма может превышать стоимость квартиры в 1,5 раза и более. Кроме того, к выплате процентов по кредиту добавляются дополнительные траты: страхование квартиры, жизни и потери трудоспособности — это еще 0,5-2% от общей суммы.

Что касается упрощения процедуры, у банкиров есть против этого довольно веский довод — «андеррайтинг» (оценка кредитором вероятности погашения кредита).

При оформлении кредита банк оценивает три момента:

— платежеспособность заемщика,

— готовность погасить кредит (анализ кредитной истории),

— оценка стоимости закладываемого имущества.

Но определить реальную платежеспособность клиента в нынешних российских условиях почти невозможно, и справка об официальном доходе в данном случае — вещь совершенно бесполезная. Объективной сложностью является и отсутствие у граждан кредитных историй (хотя тут часть риска могли бы взять на себя страховые компании). Закладываемое сегодня имущество может и не быть достаточным обеспечением кредита в будущем: дом может прийти в негодность, рядом с ним могут построить шумную трассу или вообще снести в связи с городскими нуждами.

Не стоит, как это делает правительство, рассматривать западную модель ипотеки в качестве панацеи от всех жилищных проблем. Она хороша для западного среднего класса, с его уровнем платежеспособности, и тут не нужны никакие усилия государства, достаточно лишь создать правовое поле, а работать будут сами рыночные механизмы. В России же обеспечить себя жильем с помощью ипотеки в состоянии лишь очень небольшой слой населения. Основная же часть граждан при нынешнем положении дел вообще не способна обзавестись квартирами ни сразу, ни через несколько лет.

России нужна собственная схема применения института ипотеки. Прежде всего, сократить субъектный состав отношений по приобретению жилья, по типу привычных с советских времен жилищных строительных кооперативов, когда между государством и гражданами не встает никакой другой субъект экономической деятельности. Возможны еще формы социальной ипотеки, предполагающие государственное и совместное с гражданами финансирования строительства, когда государство гарантирует кредиты и частично их оплачивает. Причем государство может использовать не только бюджетные активы, но и землю, недвижимость. А московская недвижимость — актив очень серьезный, и уж под нее наверняка найдутся частные инвесторы. Было бы очень интересно вооружиться сразу несколькими схемами реализации ипотеки в России, дав, таким образом, населению самому решать, каким образом им удобно приобретать жилье. Однако, зная приверженность наших властей собственным принципам и их твердую уверенность в правильности однажды выбранной генеральной линии, можно не сомневаться в том, что ипотека не будет работать до тех пор, пока власти не наладят «человеческие» условия ее работы.

Ипотечный рынок России живет в ожидании повышения спроса на ипотеку. Перспективы дальнейшего существования и развития ипотеки в России всем представляются по-разному. На эту тему сегодня спорят политики, юристы, государственные служащие, домохозяйки. Оптимисты считают, что он будет мощным и наступит очень скоро, пессимисты советуют оглянуться назад и перестать верить в чудеса, а у сторонников умеренных взглядов есть все основания полагать, что победит нейтральный вариант развития событий.

В качестве первого сценария дальнейшего развития ипотечного рынка в России, пожалуй, стоит рассмотреть теорию о том, что, как говорится в рекомендациях парламентских слушаний по проблемам развития системы ипотечного кредитования в России «с развитием ипотеки спрос на недвижимость будет расти, а, следовательно, вырастут и цены».

Сторонники этой точки зрения считают, что для ограничения роста цен на жилье необходим опережающий рост предложения жилья по сравнению с ростом ипотечных кредитов. Они полагают, что снизятся дополнительные расходы на оформление ипотечного кредита, а на рынке появятся новые кредитные продукты.

В данном случае рынок ипотечного кредитования, вероятно, должен будет расти за счет увеличения числа организаций, предоставляющих населению ипотечные займы.

Кроме того, некоторые специалисты по развитию ипотеки считают, что конкуренция на рынке ипотечных кредитов усилится, мотивируя это тем, что доходы населения сохранятся на прежнем уровне, а денежные накопления будут требовать размещения, а также возрастет конкуренция кредитных организаций, участвующих в системе ипотечного кредитования.

В ходе обсуждения проблемы развития ипотеки в Совете Федерации эксперты отметили, что рынок ипотечных кредитов в прошедшем году демонстрировал тенденцию к росту, как по объемам кредитования, так и по количеству банков, которые выдают кредиты. Сложилась конкуренция среди банков, в результате чего снизились процентные ставки, уменьшился первоначальный взнос, увеличился срок кредитования до 20 лет. Тем не менее, объем выдаваемых банками кредитов пока невелик.

К началу 2005 г. в системе ипотечного кредитования России участвовали более 160 банков. Однако у преобладающего большинства банков нет доступа к достаточным для долгосрочного кредитования ресурсам. В связи с этим представляется маловероятным дальнейшее снижение процентных ставок и существенное увеличение объемов кредитов без создания условий для привлечения в эту сферу достаточных долгосрочных ресурсов.

Универсальным механизмом привлечения длинных кредитных ресурсов должны стать ипотечные ценные бумаги, законодательное регулирование которых до недавнего времени находилось в зачаточном состоянии. С их помощью банки получат возможность быстро возвращать вложенные в ипотечное кредитование средства, а покупатели таких бумаг при ликвидации банка будут наделяться правами кредиторов. Совсем недавно Государственная Дума взялась за устранение этой недоработки. В результате ударной работы парламента были приняты в третьем чтении последние 17 законопроектов из пакета нормативных актов о создании рынка доступного жилья в России (первые восемь приняты еще в середине прошлого года). Среди них и поправки к закону «Об ипотечных ценных бумагах», устраняющие противоречия между некоторыми положениями этого закона и другими нормативными актами. Тем самым уничтожено препятствие, мешавшее появлению первых ипотечных ценных бумаг в России.

И, хотя для того чтобы механизм ипотечных облигаций заработал, необходимо принять еще целый ряд подзаконных актов, появление первых ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами, уже не за горами. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию начало подготовку к дебютному выпуску ипотечных облигаций.

Развитие рынка ипотечных закладных в России позволит разрешить проблему, с которой рано или поздно столкнутся все занимающиеся выдачей кредитов на жилье банки, — нехватка средств на финансирование ипотечных проектов. Преобразовав кредитные обязательства заемщиков в ценные бумаги, их можно будет продать сторонним инвесторам, выручив деньги на выдачу новых кредитов. Как считают специалисты, именно с момента развития рынка ипотечных облигаций в России может начаться настоящий ипотечный бум.

Серьезно тормозит работу сотрудников банков, занимающихся ипотечным кредитованием, чрезвычайно сложная и запутанная система регистрации прав собственности на недвижимое имущество. Документы необходимо подавать в целый ряд не связанных друг с другом организаций, нередко расположенных в разных населенных пунктах. Недавние попытки законодателя упростить эту процедуру, конечно, заметны, но недостаточны. К тому же динамику развития ипотечного рынка могут серьезно корректировать «внешние силы», например инфляция. Например, институт ипотеки в постсоветской России пережил спад, но так и не увидел периода бурного расцвета. В последний раз результаты, которых достиг ипотечный рынок к 1998 г., были перечеркнуты дефолтом.

Развитие событий по третьему сценарию, — когда преобразования на ипотечном рынке все же будут происходить, — хотя и не столь динамично и эффективно, как этого хотелось бы, представляется наиболее реальным.

Несмотря на то, что поправки к закону «Об ипотечных ценных бумагах», снимающие препятствия к их выпуску, в России и приняты, чтобы компании получили возможность эмитировать ипотечные облигации, необходимо принять еще ряд подзаконных актов. Нужно обеспечить возможность повышения кредитного качества ипотечных облигаций в соответствии с общепринятой международной практикой, для чего также нужно внести изменения в законодательство. В качестве примера можно привести отсутствие у нас в стране специальных обеспечительных счетов, которые дают инвестору уверенность в том, что деньги, поступающие по ипотечным кредитам, дойдут до него, а не затеряются где-нибудь в закоулках финансовых цепочек.

Чтобы позитивный механизм действия рынка ипотечных облигаций заработал, необходимо дать возможность институциональным инвесторам, прежде всего пенсионным фондам и страховым компаниям, вложить средства в эти бумаги. В целом инвесторами, заинтересованными в приобретении ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, являются пенсионные фонды, страховые компании, банки, инвестиционные фонды, паевые инвестиционные фонды. Причем первые две группы наиболее привлекательны для рынка ипотечных ценных бумаг. По оценкам Всемирного банка, одни только пенсионные фонды могут инвестировать в ипотечные ценные бумаги около 120 млрд руб. в течение ближайших пяти лет. Однако пока полноценного механизма, который позволил бы им это сделать, не существует.

Таким образом, для становления и развития системы ипотечного жилищного кредитования необходимо решить следующие задачи:

• усовершенствовать законодательную и нормативную базу, что даст возможность выполнить обязательства при ипотечном кредитовании;

• создать и внедрить универсальный механизм обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;

• сформировать инфраструктуру, обеспечивающую наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;

• установить налоговое стимулирование граждан-получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, и коммерческих банков — ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов, с другой стороны;

• поставить субъектов рынка ипотечных кредитов в равные условия для развития свободной конкуренции;

• разработать механизмы социальной защиты заемщиков от неправомерных действий банков-кредиторов для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;

• устранить недостатки нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов и их рефинансированию;

• сформировать нормативно-законодательные основы использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу4;

• разработать комплексную схему реализации ипотеки, которая будет основана не только на интересах чиновников.

Ипотечное кредитование жилья — один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения — в улучшении жилищных условий, коммерческих банков — в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса — в ритмичной загрузке производства и, конечно, государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения.

1 Будилов В.М. Залоговое право России и ФРГ. — М., 1994 .

2 По оценке Экспертного совета при Правовом управлении Аппарата Государственной Думы.

3 По данным Ассоциации российских банков (АРБ).

4 Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России // Менеджмент в России и за рубежом. — 2001. — С. 13.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

65142. НОВЫЙ ТИП СЕРЕБРЯНЫХ МОНЕТ УЗБЕКА, ЧЕКАНЕННЫХ В БУЛГАРЕ 53.5 KB
  Хромов 25 октября 2001 года Обрабатывая анонимные и анэпиграфные монеты 13 века из Волжско-Булгарского региона мной было обнаружено две серебряные монеты дирхемы неопубликованного ранее типа.
65143. О монетной чеканке на территории Киевского княжества в 50-е годы XIV века («киевские» подражания монетам Джанибека) 154 KB
  астоящий доклад является доработанным вариантом авторского доклада на XII Всероссийской нумизматической конференции. Более подробная разбивка типов монет на варианты стала возможным благодаря новым находкам публикуемых монет. Цифра в скобках указывает на порядковый номер монеты в весовой шкале для варианта, поэтому с добавлением новых монет до выхода их полного Каталога может изменяться
65144. Ранний монгольский доспех (IX – первая половина XIV в.) 916 KB
  Ранний монгольский доспех IX первая половина XIV в. Доспех монголов создавших в XIII первой половине XIV в. Хотя два свитка отнюдь не современники Ляо копия из музея Метрополитэн в Нью Йорке датируется XIV в. По вещественным и изобразительным источникам мы используем копию XIV в.
65145. Рыцарские доспехи XIV века из Азова 277.5 KB
  В 1979 г. в Азове при раскопках жилища золотоордынского времени, погибшего в результате пожара, был обнаружен компактной массой комплект железных предметов, составлявших защитные доспехи воина, и снаряжение его коня.
65146. ЗАЩИТНОЕ ВООРУЖЕНИЕ СТЕПНОЙ ЗОНЫ ЕВРАЗИИ И ПРИМЫКАЮЩИХ К НЕЙ ТЕРРИТОРИЙ В I ТЫСЯЧЕЛЕТИИ НАШЕЙ ЭРЫ 624.5 KB
  Наиболее масштабные работы по интересующей теме принадлежат, пожалуй, О. Гамберу, и Ю. С. Худякову, хотя исследователи являют полную противоположность друг другу. Маститый венский оружиевед строит свои выводы на основании широчайшего обзора материалов: с территории от Британии до Японии...
65147. Куликовская битва 1380 год. Русский и золотоордынский воины 610.5 KB
  Куликовская битва — одно из важнейших событий в средневековой отечественной истории — сыграла серьезную роль в процессе освобождения Руси от татаро-монгольского ига, в процессе консолидации русских государств-княжеств вокруг одного из них...
65148. Загадочная война Субэдэя с русскими 95.5 KB
  Это с одной стороны а с другой что за загадочные Тулисыгэ русский город и Елебань владетель или господин племени русских Попытавшись прояснить вопрос во втором жизнеописании Субэдэя в Юань ши их по ошибке оказалось два созданных разными...
65149. О ДАТАХ ЖИЗНИ ЧИНГИСХАНА 112 KB
  Если относительно смерти Чингисхана существует общепринятая дата август 1227 года которая подтверждена всеми основными источниками то относительно его рождения до сих пор нет такого согласия ни в источниках ни в исследованиях ни в официозе.
65150. Осадные технологии монголов 645 KB
  Данная тема имеет особое значение при рассмотрении военного государства Чингисхана кроме развития тактики и стратегии применения конницы естественной для кочевников военной силы монголы эффективно сокрушали крепости и города в государствах развитых оседлых народов.