72579

ИНСТИТУТ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ В ФЕДЕРАЛЬНОМ И РЕГИОНАЛЬНОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ

Научная статья

Государство и право, юриспруденция и процессуальное право

В России институт государственной регистрации появился только в постсоветский период (дореволюционный проект Вотчинного Устава, аналога государственной регистрации, так и не был принят). Для сравнения: в европейских странах государственная регистрация как действующая система применялась уже в 1860-х гг.

Русский

2014-11-25

203.5 KB

0 чел.

Н. АКАЕМОВА,

начальник отдела по ЮАО Федеральной регистрационной службы г. Москвы, государственный регистратор, аспирантка Московского гуманитарного университета

ИНСТИТУТ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ В ФЕДЕРАЛЬНОМ И РЕГИОНАЛЬНОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ

В России институт государственной регистрации появился только в постсоветский период (дореволюционный проект Вотчинного Устава, аналога государственной регистрации, так и не был принят). Для сравнения: в европейских странах государственная регистрация как действующая система применялась уже в 1860-х гг.1 Впервые в России государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним было введена Гражданским кодексом Российской Федерации. Справедливости ради необходимо сказать, что в отдельных регионах предпринимались более чем успешные попытки внедрить государственный контроль над оборотом недвижимости и до принятия Гражданского кодекса2 (далее — ГК РФ). Например, постановлением правительства Москвы от 5 августа 1991 г. № 63 в составе Московского Комитета по жилищной политике (далее — Мосжилкомитета) было создано Управление приватизации жилой площади, которому было поручено выполнение функций по приватизации жилья и регистрации договоров передачи жилья в собственность граждан, а Указом Президента России от 12 января 1992 г. № 164 был введен особый порядок приватизации жилья в Москве, согласно которому право собственности на приватизированную площадь возникает с момента регистрации в Мосжилкомитете договора, который выдавался гражданам совместно со свидетельством о регистрации права собственности. В 1992—1993 гг. была введена регистрация вторичных сделок (купли-продажи, мены и др.) с жилым имуществом и регистрация залога жилых помещений, принадлежащих физическим и юридическим лицам на праве собственности.

Отдельно следует сказать и о Земельном кодексе РСФСР от 25 апреля 1991 г.5 (далее — ЗК РСФСР), который предусматривал регистрацию прав на землю в государственной регистрационной (поземельной) книге. Тем не менее, на общефедеральном уровне применительно ко всем объектам недвижимости обязательность регистрации прав и сделок с ним была введена именно Гражданским кодексом. Понятия государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не содержалось в первоначальной редакции Гражданского кодекса, как, впрочем, не содержится и сейчас. В самом Гражданском кодексе законодательно закреплены лишь положения, определяющие моменты возникновения и прекращения вещных прав, их ограничения и вступления в силу сделок с недвижимостью. Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации, как это предусматривает пункт 6 статьи 131 ГК РФ, устанавливается в соответствии с Гражданским кодексом и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В момент принятия Гражданского кодекса такого закона не существовало. Предполагалось, что Закон о государственной регистрации будет введен в действие в скорое время, после вступления в силу Гражданского кодекса, однако его принятие растянулось на продолжительное время.

Согласно статье 8 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»6, до введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применялся старый порядок регистрации недвижимого имущества. Данное положение закона было призвано урегулировать сложившиеся правоотношения в условиях правового вакуума. В зависимости от вида недвижимого имущества вопросами регистрации права собственности занимались различные структуры. Бюро технической инвентаризации вело технический учет объектов недвижимости (преимущественно в отношении жилого фонда) и выдавало регистрационные удостоверения. Комитеты по управлению имуществом и фонды имущества различного уровня занимались передачей имущества государственных и муниципальных предприятий при приватизации частным предприятиям и выдачей им документов, подтверждающих право собственности на имущество, перешедшее в процессе приватизации или иным образом, выдачей свидетельств о собственности, которые документально дополняли возникновение права вследствие купли-продажи, плана приватизации, постановлений органов местной власти или субъектов Федерации, федеральных органов. Комитеты по земельным ресурсам и землеустройству собственникам земельного участка выдавали свидетельства о праве собственности на землю, подлежащее регистрации в поземельной книге7, вели государственный земельный кадастр8, регистрировали и оформляли документы о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость. На территории г. Москвы в соответствии с постановлением правительства г. Москвы от 15 марта 1993 г. № 868 «О порядке управления недвижимостью (зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями) в г. Москве»9 органом, который осуществлял государственную регистрацию вещных прав на здания и сооружения, признавался Московский комитет имущества (далее — Москомимущество). В Нижнем Новгороде на основании постановления администрации города от 30 января 1995 г. № 3 «Об упорядочении регистрации и технической инвентаризации» с 1 февраля 1995 г. была произведена реорганизация городского и районных БТИ путем создания на их базе Комитета по управлению городским имуществом города Нижнего Новгорода (УРТИ КУГИ)10.

Отсутствие установленного на федеральном уровне единого порядка привело к формированию различных процедур регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Правовую базу регистрации права собственности на недвижимое имущество составляли самые разнообразные акты. Например, порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество в реестре собственности на территории г. Москвы регулировался распоряжением мэра Москвы от 16 июня 1994 г. № 288-РМ11, постановлением правительства Москвы от 25 января 1994 г. № 5812, Приказом Москомимущества от 17 февраля 1994 г. № 13-П13. Сложившаяся ситуация стала объектом жестокой критики со стороны правового сообщества, поскольку отсутствовали надежные гарантии подтверждения права собственности, ее защиты. Из смысла положений Гражданского кодекса следовало, что такая регистрация носила учетный характер. Как указывали некоторые ученые, «это — не государственная, а техническая регистрация, это совсем не та регистрация, которую имеет в виду Гражданский кодекс»14. Данное обстоятельство сыграло свою роль в возникновении многочисленных споров относительно прав собственности на недвижимое имущество. Зачастую недобросовестные контрагенты отказывались исполнять обязанности по заключенной сделке, которая так или иначе была связана с регистрацией прав на недвижимое имущество. Стороны, ссылаясь на то, что регистрация была совершена по старым правилам, действовавшим до принятия специального закона, считали совершенную сделку недействительной. Такие споры, несмотря на истечение значительного времени, до сих пор являются объектом разбирательства в судах15. Отличие государственной регистрации, предусмотренной Гражданским кодексом, от регистрации, действовавшей до принятия Гражданского кодекса, было отмечено и в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее — ВАС РФ) от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»16.

С принятием Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ17 оборот недвижимости стал более стабильным, будучи обеспеченным конкретными правовыми нормами, в правоотношения была внесена определенность. Законодатель дал понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Было установлено, что органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поэтапно создаются на основании нормативных правовых актов, принятых субъектами Федерации. В соответствии с Законом правительством Москвы были приняты постановления от 13 июня 2000 г. № 447 «О выполнении Программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы на период до 2000 года и мерах по дальнейшему совершенствованию системы регистрации»18 и от 28 января 2003 г. № 46-ПП «О регистрации прав на объекты недвижимости в г. Москве и развитии системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»19. Распоряжением мэра Москвы 8 апреля 1998 г. был учрежден Московский городской комитет по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним20. Тем не менее правоприменительная практика выявила ряд недоработок, и уже в 2001 г. в Закон были внесены первые поправки. Всего в Закон вносились изменения и дополнения 15 раз. Наиболее существенные изменения в систему регистрации прав на недвижимое имущество были внесены в 2004 г. небезызвестным Федеральным законом № 122-ФЗ21, которым, в частности, были разграничены полномочия Российской Федерации и ее субъектов, а государственной регистрации прав на недвижимое имущество предшествовал целый ряд нормативных актов. В частности, приняты указы Президента России от 9 марта 2004 г. № 31422 и от 20 мая 2004 г. № 64923, внесены изменения в статью 131 ГК РФ и Закон о государственной регистрации, и уже во исполнение Закона № 122-ФЗ Президент подписал указы от 13 октября 2004 г. № 131324 и № 131525.

Одной из главных целей всех перечисленных нормативных актов была передача полномочий по государственной регистрации от субъектов Федерации в ведение Российской Федерации. Согласно пункту 2 статьи 154 указанного Закона, федеральный орган в области государственной регистрации наделялся полномочиями на поэтапное формирование системы органов государственной регистрации путем проведения необходимых функциональных и структурных изменений действовавших в тот момент учреждений юстиции по регистрации прав. Таким образом, с 1 января 2005 г. свою деятельность начал новый федеральный орган — Федеральная регистрационная служба (далее — Росрегистрация, ФРС), а учреждения юстиции реорганизованы в территориальные органы Росрегистрации, осуществляющие государственную регистрацию прав. Были определены и полномочия Министерства юстиции России (далее — Минюст РФ), у которого в непосредственном подчинении находится вновь созданная служба. Процесс реорганизации учреждений юстиции был достаточно трудоемким: несмотря на предложенный Минюстом в письме от 18 октября 2004 г. № 15/9883-ЮЧ порядок преобразования, на практике возникло немало вопросов, например, не был решен вопрос о передаче документов разделов Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) на постоянное хранение в государственные архивы, не были четко определены особенности прав и обязанностей иных, помимо государственных регистраторов, должностных лиц Росрегистрации как государственных служащих, а также четкой и прозрачной схемы прекращения деятельности учреждений юстиции и передачи их полномочий территориальным органам Службы.

Поскольку финансирование регистрирующих органов стало осуществляться из федерального бюджета, то и государственная пошлина (далее — госпошлина), взимаемая за совершение регистрационных действий, подлежала зачислению в бюджет, однако в тот момент отсутствовала нормативная база и с госпошлины взималась плата. Со стороны исполнителей последовала критика и на неспешность законодателя на определение компетенции новых органов, в связи с чем на проведение реформы в жизнь до 2005 г. у них осталось около двух месяцев26. Отмечалась неопределенность в правовом статусе методических рекомендаций, издаваемых Росрегистрацией. Из буквального толкования статьи 3 Закона о государственной регистрации следует, что методические указания Росрегистрации относятся к правовой основе государственной регистрации, хотя, согласно подпункту «в» пункта 4 Указа Президента № 314, федеральная служба не вправе осуществлять в установленной сфере деятельности нормативно-правовое регулирование, кроме случаев, устанавливаемых указами Президента России27.

Цель предпринятых законодателем мер — создание предельно открытой системы прав на недвижимое имущество, позволяющей свободно получать информацию об этих правах и осуществлять государственный контроль над совершением сделок с таким имуществом, защита интересов различных субъектов прав на недвижимость, а также введение единых процедур регистрации прав на недвижимость на всей территории России — в целом была достигнута, однако избежать погрешностей не удалось, и многие нормативные акты остались не приведенными в соответствие с Законом о государственной регистрации. Рассмотрим наиболее существенные противоречия, касающиеся регистрации права собственности на недвижимое имущество, которые встречаются на практике.

Проблемы, связанные с основаниями государственной регистрации прав на недвижимое имущество, являются одними из наиболее обсуждаемых в научном сообществе. Это закономерно, поскольку основания возникновения лежат в сфере гражданско-правовых и публично-правовых отношений. Свою роль играет и то, что при отсутствии накопленного в советское время опыта в начале становления государственной регистрации в постсоветский период право собственности оформлялось самыми разнообразными документами. Зачастую такие документы отсутствовали. Таким образом, многие основания государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество становятся предметом дискуссий.

В связи с этим А. Дмитриев делает вывод, что к указанным актам относятся лишь подзаконные акты государственного управления или местного самоуправления, которые носят ненормативный характер28. Данная точка зрения представляется спорной. Для дальнейших рассуждений необходимо привести определения нормативного и ненормативного акта. Ранее мы уже указывали, что законодательно понятие нормативных и ненормативных актов не установлено, вместе с тем правоприменители в своей деятельности обычно ссылаются на два источника. Во-первых, указанные понятия были сформулированы постановлением Пленума Верховного Суда (далее — ВС РФ) еще в 1993 г.29 Суд указал, что под нормативным правовым актом понимается изданный в установленном порядке акт управомоченного органа государственной власти, местного самоуправления, государственного органа или должностного лица, устанавливающий правовые нормы (правила поведения), обязательные для неопределенного круга лиц, рассчитанные на неоднократное применение, действующие независимо от того, возникли или прекратились ли правоотношения, предусмотренные актом. К ненормативному правовому акту было отнесено принятое уполномоченными органами или должностными лицами решение, содержащее обязательное предписание (правило поведения) для конкретного юридического лица, влекущее для него правовые последствия. Недавно Верховный Суд РФ еще раз подтвердил такой подход в утвержденном Президиумом ВС РФ Обзоре законодательства и судебной практики за I квартал 2006 года30. Во-вторых, свою точку зрения изложила и Государственная Дума Федерального Собрания РФ (далее - ГД РФ). Согласно запросу ГД РФ в Конституционный Суд РФ (далее - КС РФ) «в юридической доктрине принято исходить из того, что нормативный правовой акт - это письменный официальный документ, принятый (изданный) в определенной форме правотворческим органом в пределах его компетенции и направленный на установление, изменение или отмену правовых норм. В свою очередь, под правовой нормой принято понимать общеобязательное государственное предписание постоянного или временного характера, рассчитанное на многократное применение»31. Данная точка зрения была поддержана Минюстом РФ32, кроме того, Постановлением Правительства РФ от 13 августа 1997 № 1009 были установлены дополнительные требования к нормативным актам. Было указанно, что они издаются только в виде постановлений, приказов, распоряжений, правил, инструкций и положений33. Представляется, что определение нормативного правового акта, сформулированное ВС РФ, больше отвечает данному понятию. Однако что касается ненормативных актов, то единственным источником по-прежнему остается Постановление Пленума ВС РФ, а, по мнению многих ученых, «если понятие нормативного правового акта знакомо хотя бы теории права, то, что такое акт нормативного характера и тем более его противоположность, юриспруденции неведомо. Неведомо также, является ли такой акт правовым актом»34.

По мнению А. Дмитриева, нормативные акты не могут быть основаниями государственной регистрации в силу того, что они являются общеобязательными, т. е. предназначены для неопределенного круга лиц, а не для конкретного субъекта правоотношений. Данный подход не учитывает, что на практике большинство правоотношений между публично-правовыми субъектами по поводу оборота недвижимого имущества оформляются путем издания тех или иных актов. Причем «в отношении многих актов органов государственной власти и управления достаточно сложно однозначно определить степень их нормативности»35. Например, согласно пункту 1 статьи 17, пункту 1 статьи 18 и пункту 1 статьи 19 Земельного кодекса от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ36 (далее — ЗК РФ), одним из оснований нахождения земельных участков в федеральной собственности, собственности субъекта Федерации и муниципальной собственности является признание их таковыми в соответствии с федеральным законом37. Нормативность законов не вызывает сомнения, однако признание федеральными законами нахождения земли в собственности Российской Федерации, ее субъекта и муниципальной собственности служит основанием для разграничения государственной собственности на землю, но не для государственной регистрации права собственности на землю указанным субъектам. Необходимо исходить из положений пункта 5 статьи 214 ГК РФ, согласно которому отнесение государственной земли к федеральной собственности осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 17 июля 2001 г. № 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю». В соответствии с названным Законом основанием для государственной регистрации права собственности на земельные участки Российской Федерации являются акты Правительства России об утверждении перечней объектов, на которые у Российской Федерации возникает право собственности. Такими актами для государственной регистрации права собственности Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований являются постановления Правительства страны об утверждении перечней земельных участков. В форме постановлений Правительства издаются акты, имеющие нормативный характер. Акты по оперативным и другим текущим вопросам, не имеющие нормативного характера, издаются в форме распоряжений Правительства России38. Такое противоречие имеет весьма серьезные последствия для правообладателей, и это подтверждает постановление Конституционного Суда № 8-П, вынесенное 30 июля 2006 г.39 Поводом к рассмотрению дела послужил запрос правительства Москвы, основанием — неопределенность в вопросе о том, соответствуют ли Конституции России положения части 11 статьи 154 Федерального закона от 22 августа 2004 г. № 122-ФЗ. В частности, оспаривались нормы закона, согласно которым допускалось безвозмездное изъятие недвижимого имущества из собственности субъекта Федерации и его обращение в федеральную собственность на основании решений Правительства России. По мнению заявителя, подобный порядок приобретения права собственности на недвижимое имущество не предусмотрен Гражданским кодексом, такие акты Правительства не содержат конкретного перечня недвижимого имущества субъектов Федерации (его видов, категорий), подлежащего передаче в федеральную собственность, и позволяют федеральным органам определять его по своему усмотрению. Суд, рассмотрев дело, решил, что указанные нормы не противоречат Конституции России, поскольку порядок безвозмездной передачи в федеральную собственность имущества, находящегося в собственности субъектов Федерации, в связи с разграничением полномочий между органами государственной власти предполагает необходимость волеизъявления субъектов Федерации. Конституционный Суд сослался на то, что отношения между Федерацией и ее субъектами как публично-правовыми образованиями не регулируются нормами гражданского права. Было подтверждено и то, что вопрос о перечне недвижимого имущества, подлежащего передаче, должен разрешаться в соответствии с федеральными законами, принимаемых в пределах ведения Российской Федерации, а также законами и иными нормативными актами субъектов Федерации, принимаемых в пределах совместного ведения. Таким образом, Конституционный Суд подтвердил, что нормативные акты могут являться основанием для регистрации права собственности на недвижимое имущество. В то же время здесь присутствует определенная доля противоречия теории права.

Сложно предположить, какие права и обязанности для неопределенного круга лиц устанавливаются такими нормативными актами. Существуют различные точки зрения относительно того, могут ли акты государственных или муниципальных органов быть основанием возникновения права собственности на вновь созданное недвижимое имущество. Согласно одной точке зрения, новое строительство нельзя отнести к случаям приобретения права собственности на недвижимое имущество на основании указанных актов. Принятое уполномоченным государственным или муниципальным органом решение40 об утверждении акта о вводе объекта в эксплуатацию является не юридическим фактом наделения правом собственности, а лишь подтверждением факта окончания строительства и создания нового объекта недвижимости в соответствии с градостроительными и другими нормами41. Представители иной точки зрения утверждают, что акт приемки объекта в эксплуатацию может быть основанием для государственной регистрации права, поскольку является документом, который осуществляет передачу права владения объектом от подрядчика к заказчику, т. е. актом передачи прав на недвижимое имущество заявителю от прежнего правообладателя42.

Споры порождает и участие нотариусов в подготовке документов, представленных на государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество. В силу статьи 13 Закона о государственной регистрации, документы, представленные на регистрацию, подлежат правовой экспертизе, не предусмотрено каких-либо исключений и для нотариально заверенных сделок. Тем не менее отдельные ученые утверждают, что ревизия нотариально удостоверенных сделок с недвижимостью по вопросам соблюдения материального права при удостоверении незаконна, и предлагают ограничить правовую экспертизу законности нотариально удостоверенной сделки проверкой прав нотариуса. По их мнению, в противном случае осуществляется проверка действий нотариуса, что к компетенции государственного регистратора не относится43. Такое заявление довольно спорно, представляется, что нотариальное заверение сделки в силу закона или соглашения сторон не исключает необходимости проверки документов регистратором. М.Г. Пискунова указывает, что соблюдение нотариальной формы договора — необходимое, но недостаточное условие действительности сделки44. Несоблюдение требования государственной регистрации, так же как и нотариальной формы сделки, влечет ее недействительность (ст. 165 ГК РФ), а, в силу прямого указания Закона о государственной регистрации, законность сделки проверяется регистратором в общем порядке, независимо от ее формы.

Дискуссионным является вопрос о том, может ли быть основанием регистрации прав собственности решение третейского суда. Так, в информационном письме Высшего Арбитражного Суда от 22 декабря 2005 г. № 96 сказанно, что арбитражный суд отказывает в удовлетворении заявления о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда, которое обязывает регистрирующий орган зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество за стороной третейского разбирательства, «так как вопросы публично-правового характера (регистрация недвижимости) не могут быть предметом рассмотрения в третейском суде»45. Ставят под сомнения признание решений третейских судов основаниями для государственной регистрации Е.А. Киндеева и Е.А. Суханов46. Их оппоненты ссылаются на статью 28 Закона о государственной регистрации, которая называется «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, установленных решением суда, арбитражного суда или третейского суда». Таким образом, по их мнению, уже из названия следует, что решения третейских судов считаются основаниями для государственной регистрации, наряду с решениями арбитражных судов и судов общей юрисдикции.

Д.В. Кандауров полагает, что решение третейского суда обязывает не столько регистрирующий орган произвести регистрацию, сколько проигравшую сторону в споре представить весь необходимый с ее стороны пакет документов в регистрирующий орган47. Ю.А. Акиньшин обращает внимание на то, что при правовой экспертизе должно проверяться не столько решение третейского суда, сколько действительность третейского соглашения48. Вторая точка зрения представляется более правильной, поскольку из буквального толкования статей 28 и 17 Закона о государственной регистрации следует, что регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, установленного вступившим в силу решением третейского суда. Кроме того, такие выводы подтверждаются и практикой Верховного Суда России. Например, в Обзоре судебной практики Верховного Суда за IV квартал 2004 г. не только указано, что решение третейского суда становится основанием для регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но и поставлена под сомнение правомерность положений абзаца 6 пункта 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации. Было отмечено, что в Законе «О третейских судах в Российской Федерации» не содержится указания на вступление решения третейского суда в законную силу. Вместе с тем абзац 6 пункта 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации говорит именно о судебных актах, вступивших в законную силу. По мнению судей, применение указанных положений, вытекающих из буквального толкования статьи 17 Закона о государственной регистрации, приведет к ограничению выбора формы защиты субъективных прав49. В то же время обоснованны и опасения государственных регистраторов об использовании недобросовестными субъектами третейских судов для получения прав на недвижимое имущество.

На практике, во избежание нарушения прав граждан на недвижимое имущество, в случае сомнения регистратора в законности решения третейского суда используется отказ в государственной регистрации на основании абзаца 6 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации. Указанная статья предусматривает возможность отказа в государственной регистрации, если лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 6 Закона о государственной регистрации, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу указанного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным Законом. Однако, несмотря на то, что государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей, в соответствии с пунктом 2 той же статьи для регистрации перехода права (в частности, права собственности) государственная регистрация является необходимым условием. Таким образом, из норм Закона следует логичный вывод — право собственности, возникшее до 1 февраля 1998 г. (момент введения в действие ФЗ № 122-ФЗ), признано юридически действительным и его государственная регистрация требуется только в случаях, предусмотренных в самом Законе. Несмотря на то что точность данного момента, казалось бы, не вызывает никаких сомнений, однако в пункте 9 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 № 137-ФЗ50 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее — Вводный закон) можно обнаружить иную точку отсчета.

Указанный пункт гласит, что «признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРП выданные после введения в действие закона о государственной регистрации до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения ЕГРП»51, свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 г. № 176752 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», а также государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. № 493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей»53, свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 19 марта 1992 г. № 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения»54. Таким образом, Вводный закон не только устанавливает новый, не указанный в Законе о государственной регистрации момент отсчета срока действительности ранее выданных свидетельств, но и определяет его через эфемерную формулировку «начала выдачи свидетельств». Однако разница в моменте выдачи свидетельств в различных регионах могла исчисляться годами, поскольку институт государственной регистрации внедрялся не одновременно. Например, свидетельства о праве собственности в Московской области начали выдавать с 29 апреля 1998 г., а в Чеченской республике — в 2003 г. Во Вводном законе перечислены и юридически приравнены к записям в ЕГРП три вида свидетельств о правах на землю государственные акты по постановлению Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 № 493, свидетельства по постановлению Правительства России от 19 марта 1992 № 177 и свидетельства по Указу Президента России от 27 октября 1993 № 1767. Все эти формы свидетельств то сменяли одна другую, то выдавались одновременно, причем при утверждении каждой новой формы прежняя форма недействительной не признавалась. Только в пункте 3 Указа № 1767 содержалась оговорка о том, что «государственные акты и свидетельства о предоставлении земельных участков в собственность, выданные до вступления в действие настоящего Указа, являются документами постоянного действия, удостоверяющими право собственности, и имеют равную законную силу со свидетельством, предусмотренным настоящим пунктом. Документы, подтверждающие права собственности на земельные участки или права пользования земельными участками, выданные после вступления в силу настоящего Указа органами исполнительной власти и местного самоуправления без регистрации в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству, являются недействительными». Как видно, и Указ Президента признавал ранее выданные свидетельства юридически действительными в случае их регистрации в районном комитете по земельным ресурсам. Главным же остается вопрос о том, с какого момента и как соотносятся положения Вводного закона с пунктом 6 статьи 131 ГК РФ, согласно которому порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Неопределенность в формулировках позволила назвать положения вводного закона многим ученым «чудовищно невнятными»55.

Последние изменения в Закон о государственной регистрации были внесены совсем недавно — Федеральным законом от 3 июля 2006 г. № 102-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»56. Введено несколько новых оснований для регистрации права собственности на недвижимое имущество, изменены некоторые положения закона, касающиеся процедуры регистрации прав и подачи документов. Кроме того, были переработаны и другие законы, в которых так или иначе затрагиваются вопросы регистрации. Изменена статья 222 ГК РФ — теперь право собственности на самовольную постройку не может быть признано в судебном порядке за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке. Настоящий закон вступает в силу с 1 сентября 2006 года, однако уже сейчас можно сказать о некоторых серьезных недоработках.

Мы упомянули наиболее серьезные противоречия и лакуны законодательства о государственной регистрации. Очевидно, что российское законодательство, посвященное государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, находится в развитии. Многие проблемы были вызваны переходным периодом, когда после полного отсутствия какой-либо системы государственной регистрации права собственности новые правила оказались запутанными, противоречивыми. Отсутствие единого механизма формирования системы государственной регистрации привело к существенным различиям процедуры регистрации в различных регионах. Не секрет и то, что для большинства граждан России государственная регистрация до сих пор не очевидная потребность, а, скорее, вынужденная необходимость. Как известно, Закон от 3 июля 2006 г. № 102-ФЗ имеет неофициальное название «о дачной амнистии» в связи с тем, что он не только преследовал фискальные цели, а был принят в расчете на то, что многие граждане смогут оформить в собственность надлежащим образом земельные участки и самовольно возведенные постройки на них в упрощенном порядке. Показательно и то, что в Закон внесли норму о продлении бесплатной приватизации жилья. Как указывает руководитель Главного управления Росрегистрации по г. Москве, за 15 лет приватизации жилья свое право собственности зарегистрировали 75 процентов горожан, остальные обратились в органы государственной регистрации только после принятия Жилищного Кодекса57, который ограничил срок бесплатной приватизации.

Итак, развитие законодательства в России о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество происходило не планомерно, большинство проблем было порождено отсутствием единой процедуры государственной регистрации. В результате стали распространенными случаи признания недействительной записи о государственной регистрации прав на недвижимое имущество58, осуществленной до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». До недавнего времени не было возможности признать право собственности на самовольную постройку иначе, как в судебном порядке: регистраторы отказывали в регистрации права собственности на недвижимое имущество в связи с тем, что недвижимое имущество было оформлено в собственность ненадлежащим образом.

Вопрос о том, могут ли быть основанием для регистрации нормативные акты, изданные органами государственной власти и органами местного самоуправления, дискуссионный, однако правоприменители считают, что в данном случае противоречия нет. Вместе с тем сложно предположить, какие права и обязанности для неопределенного круга лиц устанавливаются такими нормативными актами.

Представляется, что правовая экспертиза законности нотариально удостоверенной сделки не должна ограничиваться проверкой прав нотариуса. Несоблюдение требования о государственной регистрации, так же как и о нотариальной форме сделки, влечет ее недействительность (статья 165 ГК РФ), а, в силу прямого указания закона о государственной регистрации, законность сделки проверяется регистратором в общем порядке, независимо от ее формы.

Одной из наиболее актуальных проблем в настоящее время является отсутствие единой точки зрения относительно признания основанием регистрации права собственности решений третейских судов. Это ведет к нарушению стабильности оборота недвижимого имущества, к подрыву авторитета третейских судов. Выработке единой судебной практики по этому вопросу препятствует и различие в правовых позициях Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда. В результате правообладателям приходится после решения третейского суда, получив отказ в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, обращаться в суд, а затем повторно в органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, чтобы зарегистрировать право собственности уже на основании решения «государственного» суда.

1 См.: Курин Ю.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и права добросовестного приобретателя: из прошлого в настоящее // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. — 2003. — № 3, 4.

2 Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ // СЗ РФ. — 1994. — № 32. — Ст. 3301.

3 Постановление правительства Москвы от 5 августа 1991 г. № 6 «Об утверждении структуры территориально-хозяйственного управления комплекса жилищного обеспечения Москвы» // Вестник Мэрии Москвы. — 1991. — № 1.

4 Указ Президента России от 12 января 1992 г. № 16 «Об обеспечении ускоренной приватизации муниципальной собственности в г. Москве» // Ведомости СНД и ВС РСФСР. — 1992. — № 4. — Ст. 153.

5 Земельный кодекс РСФСР. Утвержден ВС РСФСР 25 апреля 1991 г. № 1103-1 // Ведомости СНД и ВС РСФСР. — 1991. — № 22. — Ст. 768.

6 Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. — 1994. — № 32. — Ст. 3302.

7 Указ Президента России от 27 октября 1993 г. №1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» // Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. — 1993. — № 44. — Ст. 4191.

8 Указ Президента России от 11 декабря 1993 г. № 2130 «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость» // Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. — 1993. — № 50. — Ст. 4868.

9 Постановление правительства г. Москвы от 15 марта 1993 г. № 868 «О порядке управления недвижимостью (зданиями, сооружениями, нежилыми помещениями) в г. Москве» // Справочно-правовая система «Консультант Плюс: Законодательство».

10 См.: Шаталин Е.Н. Опыт работы по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Нижегородской области // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. — 2000. — № 1.

11 Распоряжение мэра Москвы от 16 июня 1994 г. № 288-РМ «О регистрации операций с собственностью физических и юридических лиц в г. Москве» // Вестник Мэрии Москвы. — 1994. — № 15.

12 Постановление правительства Москвы от 25 января 1994 г. № 58 «О формировании реестра собственности на территории г. Москвы» // Вестник Мэрии Москвы. — 1994. — № 5.

13 Приказ Москомимущества от 17 февраля 1994 г. № 13-П «О порядке ведения реестра собственности» // Справочно-правовая система «Консультант Плюс: Законодательство».

14 См.: Хохлов С.А. Выступление на конференции «Новый Гражданский кодекс России и практика его применения: проблемы, споры, толкования» 22 мая 1996 г. / ГК России. Проблемы. Теория Практика: Сборник памяти С.А. Хохлова / Отв. ред. А.Л. Маковский. — М.: Родос, 1998. — С. 432.

15 См., например: Постановления Федерального Арбитражного Суда Московского округа (далее — ФАС МО) от 5 мая 2004 г. № КГ-А40/2926-04, от 20 мая 2002 г. № КГ-А40/3019-02 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс: судебная практика».

16 Информационное письмо ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров связанных с применением Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник ВАС РФ. — 2001. — № 4.

17 Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. — 1997. — № 30. — Ст. 3594.

18 Постановление правительства Москвы от 13 июня 2000 г. № 447 «О выполнении Программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы на период до 2000 года и мерах по дальнейшему совершенствованию системы регистрации» // Вестник Мэрии Москвы. — 2000. — № 15.

19 Постановление правительства Москвы от 28 января 2003 г. № 46-ПП «О регистрации прав на объекты недвижимости в г. Москве и развитии системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник Мэрии Москвы. — 2003. — № 10.

20 Распоряжение мэра Москвы от 8 апреля 1998 г. «О создании Московского Городского Комитета по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». // Вестник Мэрии Москвы. — 1998. — № 15.

21 Федеральный закон от 22 августа 2004 г. № 122-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием законов «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» и «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» // СЗ РФ. — 2004. — № 21. — Ст. 2023.

22 Указ Президента России от 9 марта 2004 г. № 314 «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» // СЗ РФ. — 2004. — № 11. — Ст. 945.

23 Указ Президента России от 20 мая 2004 г. № 649 «Вопросы структуры федеральных органов исполнительной власти» // СЗ РФ. — 2004. — № 21. — Ст. 2023.

24 Указ Президента России № 1313 от 13 октября 2004 г. «Вопросы Министерства юстиции Российской Федерации» // СЗ РФ. 2004. № 42. Ст. 4108.

25 Указ Президента России от 13 октября 2004 г. № 1315 «Вопросы Федеральной регистрационной службы» // СЗ РФ. — 2004. — № 42. — Ст. 4110.

26 См.: Тамбовцев И. Реформа системы регистрации прав // ЭЖ-юрист. — 2004. — № 49.

27 См.: Мананников О. О служебных полномочиях // ЭЖ-юрист. — 2004. — № 49.

28 См.: Дмитриев А. Достояние республики. Регистрация права собственности на землю, принадлежащую государству // ЭЖ-Юрист. — 2002. — № 48.

29 Постановление Пленума Верховного Суда России от 27 апреля 1993 г. № 5 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении дел по заявлениям прокуроров о признании правовых актов противоречащими закону» в редакции постановления Пленума Верховного Суда России от 25 мая 2000 г. № 19 // Бюллетень Верховного Суда России. — 2000. — № 7.

30 Обзор законодательства и судебной практики за I квартал 2006 г. от 7 и 14 июня 2006 г. // Справочно-правовая система «Консультант Плюс: судебная практика».

31 Постановление Государственной Думы Федерального Собрания от 11 ноября 2006 г. № 781-II ГД «Об обращении в Конституционный Суд Российской Федерации» // СЗ РФ. — 1996. — № 49. — Ст. 5506.

32 Приказ Минюста России от 14 июля 1999 г. № 217 «Об утверждении разъяснений о применении правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации» // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. — 1999. — № 31.

33 Постановление Правительства России от 13 августа 1998 г. № 1009 «Об утверждении правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации» // СЗ РФ. — 2004. — № 33. — Ст. 3895.

34 См.: Цыганков Э.М. Проблемы применения и системного развития налогового законодательства в аспекте соотношения публичного и частного права. — М., 2005. — С. 11, 12.

35 См.: Радченко М.Ю. Арбитражные споры: Справочник практикующего юриста. — М.: Палеотип, Логос, 2001. — С. 34.

36 Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ // СЗ РФ. — 2001. — № 44. — Ст. 4147.

37 Там же.

38 Федеральный конституционный закон «О правительстве Российской Федерации» от 17 декабря 1997 г. № 2-ФКЗ // СЗ РФ. — 1997. — № 51. — Ст. 5712.

39 Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 30 июля 2006 г. № 8-П по делу о проверке конституционности ряда положений части 11 статьи 154 Федерального закона от 22 августа 2004 г. № 122-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием законов «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» и «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в связи с запросом правительства Москвы // Российская газета. — 2006. — № 152.

40 В данном случае под термином «решение» подразумевается любой распорядительный акт уполномоченных органов: распоряжение, постановление и т. д.

41 См.: Пискунова М.Г. Как возникнет право // ЭЖ-юрист. — 2004. — № 41.

42 См.: Киндеева Е.А. Государственная регистрация прав на вновь возведенные объекты недвижимости // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. — 2000. — № 4.

43 См.: Бех О.В. Отдельные вопросы применения Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в судебной практике // Нотариус. — 1999. — № 3.

44 См.: Пискунова М.Г. Проверка законности сделки и документы, необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. — 2000. — № 1.

45 Информационное письмо ВАС РФ от 22 декабря 2005 г. № 96 «Обзор практики рассмотрения дел о признании и приведение в исполнение решений иностранных судов, об оспаривании решений третейских судов и о выдаче исполнительных листов на принудительное исполнение третейских судов» // Вестник ВАС РФ. — 2006. — № 3.

46 См.: Кандауров Д.В. Проблемы с регистрацией права собственности // ЭЖ-юрист. — 2006. — № 24.

47 Там же.

48 См.: Акиньшин Ю.А. О пределах проведения правовой экспертизы при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Сайт Федеральной регистрационной службы России www.rosregistr.ru.

49 Обзор судебной практики Верховного Суда России за IV квартал 2004 г. // Бюллетень Верховного Суда Российской Федерации. — 2005. — № 7.

50 Федеральный закон от 25 октября 2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» // СЗ РФ. — 2001. — № 44. — Ст. 4148.

51 Постановление Правительства России от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. — 1998. — № 8. — Ст. 963.

52 Указ Президента России от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» // Собрание актов Президента и Правительства России. — 1993. — № 44. — Ст. 4191.

53 Постановление Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 г. № 493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей» // Справочно-правовая система «Консультант Плюс: Законодательство».

54 Постановление Правительства России от 19 марта 1992 г. № 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения» // Российская газета. — 1992. — 15 апреля. Спецвыпуск.

55 См.: Уткин Б.И. Права — старые, проблемы — новые // ЭЖ-юрист. — 2004. — № 30.

56 Федеральный закон от 3 июля 2006 г. № 102-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» // Российская газета. — 2006. — № 146.

57 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Российская газета. — 2005. — № 1.

58 Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14 декабря 2005 № А56-8163/04, Постановления ФАС Московского Округа от 7 июня 2004 № КГ-А41/4364-04, от 3 марта 2004 № КГ-А41/1169-04.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

2033. Кейтеринг та його основні характеристики 22.73 KB
  Кейтеринг — дії підприємства ресторанного господарства, що доставляє готові страви, напої, посуд і все необхідне для організації прийому, бенкету і спеціальних заходів.
2034. Бенкет за столом з частковим обслуговуванням офіціантами: особливості меню, сервірування, обслуговування. 22.72 KB
  Бенкет за столом із частковим обслуговуванням офіціантами носить товариський або сімейний характер і є найбільш поширеним.
2035. Организация участка по ремонту топливной аппаратуры легковых автомобилей на городском СТО 25.95 MB
  Общая характеристика проектируемого предприятия, особенности устройства топливной аппаратуры дизельного двигателя. Расчет производственной программы предприятия, характеристика типовых неисправностей узла,
2036. Інвестиційний потенціал банківської системи України 10.2 MB
  Роль інвестицій у суспільному відтворенні еволюція теоретичних поглядів, Моделі врахування коливань у розмірах інвестицій. Роль банків у суспільному відтворенні. Декомпозиційний аналіз розвитку категоріально-понятійного апарату дослідження інвестиційного потенціалу банківської системи.
2037. Виховий захід. Ми всі – українські діти 33.5 KB
  Мета: виховати у дітях любов до Батьківщини, розвивати інтерес до національних надбань українського народу, розважити учнів, навчити їх добру і справедливості за допомогою гри.
2038. Аборт і його наслідки для репродуктивної функції 38.5 KB
  Проінформувати студентів про види, причини і наслідки абортів. Збагатити знання студентів, попередити про шкідливість абортів і їх наслідки. Виховувати серйозне ставлення студентів до репродуктивної функції.
2039. Вплив наркотиків і токсинів на самопочуття людини 38.5 KB
  Мета: сформувати уявлення про наркоманію як найбільш небезпечне соціальне явище, причини наркоманії та її профілактику.
2040. Нумо, хлопці! Виховний захід 40.5 KB
  Мета заходу: привітати хлопців із днем захисника Вітчизни, навчити бачити позитивні якості у кожній людині, розвивати художній смак, удосконалювати навички декламування.
2041. Урок-захід. У дружбі жити – не тужити 23.58 KB
  Мета: формувати уявлення дітей про дружбу і товаришування, вчити оцінювати свої вчинки і вчинки оточуючих людей, розвивати вміння аналізувати, робити висновки, виховувати дружелюбність, бажання бути другом.