72673

Оценка стоимости нежилого торгового помещения (склад) с целью продажи

Курсовая

Финансы и кредитные отношения

Неспециализированная недвижимость – это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос, и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке для того, чтобы использовать ее для существующих или аналогичных целей, или в качестве инвестиции, или для развития и освоения.

Русский

2014-11-26

97.69 KB

17 чел.

Оглавление

Введение……………………………………………………………………3                                                                                                                           

Постановка задачи оценки…………………………………………………6

Анализ лучшего  и наиболее эффективного использования недвижимости………………………………………………………………8

Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости………………………………………………………………10

3.1  Использование затратного подхода…………………………………….10

3.2  Использование сравнительного  подхода………………………………18

3.3  Использование  доходного подхода…………………………………….21

4     Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости…………………………………………………………………… 25

Заключение…………………………………………………………………….28

Литература……………………………………………………………………29

Введение

       

        С недвижимым имуществом тесно связана жизнедеятельность любого общества. Недвижимость – основа национального богатства страны. Развитие рынка недвижимости напрямую связано как с политической, так и с экономической ситуацией в стране, поэтому знание основ экономики недвижимости необходимо как в бизнесе, так и в жизни граждан [3, c 4].

       Недвижимое имущество – реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле [1, с 16].

       С началом экономических реформ в России начал развиваться новый сектор экономики – рынок недвижимости. Понятие «недвижимость» было введено в экономический и правовой оборот в 1990 г. в связи с принятием «Закона о собственности в СССР», согласно которого признавалось понятие частной собственности и для земельных участков, зданий и сооружений и их обособленных частей – помещений.

       Согласно Статье 130 ГК РФ "К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество…" [3, с. 5]. Непосредственная связь с землей, является важнейшим признаком недвижимого имущества и исходным пунктом для определения основных элементов недвижимости.

     «Рынок», в общем понимании, определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка [3, с 13].

      Операция с недвижимым имуществом – продажа, обмен, передача права продажи, обмена недвижимости или прав на нее - включает переговоры, посредничество, консультации, разработку договора и совершение сделки.

      Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, оборудования, транспортных средств может потребоваться как юридическому, так и физическому лицу при продаже, покупке, залоге основных средств. Банк не может предоставить кредит без независимой экспертизы стоимости и ликвидности предмета залога. При продаже имущества предприятиям требуется справка, подтверждающая рыночную стоимость этого имущества, иначе налогообложению подлежит вся разница между остаточной стоимостью и фактической ценой реализации, что приводит к дополнительным издержкам и снижает эффективность сделки.

     Необходимость оценки может возникнуть при слиянии и разделении компаний, их ликвидации, вынужденной продаже имущества. Независимая экспертиза стоимости, с учетом правового статуса сторон - участников, часто единственный способ разрешения конфликтных ситуаций.

     Для оценки стоимости земля, здания и сооружения делятся на два класса: специализированная недвижимость и неспециализированная недвижимость.

     Специализированная недвижимость – это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса. Специальный характер недвижимости может быть обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером или местом положения или сочетанием этих факторов.

      Неспециализированная недвижимость – это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос, и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке для того, чтобы использовать ее для существующих или аналогичных целей, или в качестве инвестиции, или для развития и освоения.

       К основным Законодательным актам Российской Федерации, на основании которых производится оценка рыночной стоимости объектов недвижимости и другого имущества юридических и физических лиц относятся [4, с. 94]:

    - Постановление Правительства РФ № 932 от 20.08.1999 г. «Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации»;

   - Постановление Правительства РФ № 285 от 11.04.2001 г. «Положение о лицензировании оценочной деятельности»;

   - Федеральный Закон №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

   - Постановление Правительства РФ № 519 от 06.07.2001 г. «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности».

      В настоящей курсовой работе предполагается осуществить анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости, применение трех методов оценки недвижимости и свести полученные стоимостные показатели в итоговую оценку стоимости объекта недвижимости.

     Цель курсовой работы - закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных и нормативных актов, экономической литературы, проведения расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости.

1. Постановка задачи оценки

      Оценка недвижимости  - это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью и процедурой оценки. Процесс оценки – логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения проблем с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости.

     Цена объекта недвижимости – это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи. Она может значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта разница, именуемая поправкой на сделку, зависит от ряда причин, например, наличия аналогов или стабильности рынка.

     Рыночная стоимость объекта недвижимости – это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции.

     Процедура оценки – совокупность приемов, обеспечивающих сбор и анализ данных, проведение расчетов стоимости недвижимости и оформление результатов оценки [3, с.27].

     Начальным этапом процесса оценки является постановка задачи оценки. На данном этапе выявляется базовая информация, определяющая весь процесс оценки.  Этап включает следующую последовательность действий:

     1. Идентификация и описание объекта оценки;

     2.Устанавливаются оцениваемые имущественные права;

     3.Указывается дата оценки;

     4.Описывается цель оценки, которая определяет возможность использования результатов оценки;

    5.Определяется вид оцениваемой стоимости, соответствующий цели оценки;

   6.Отражаются другие условия проведения оценки;

   Оцениваемый объект недвижимости представляет собой складское помещение общей площадью 148 м2 . Объект расположен по адресу: г. Новосибирск, Октябрьский  район ул. Тургенева 69 (отдален от центра). Объект находится на второстепенной улице города.

    Оцениваемый объект является отдельным зданием, одно помещение которого составляет 60% (88,8 м2) от его общей площади, а другие помещения меньшей площади. Земельный участок, на котором находится здание, имеет площадь –  500 м2, асфальтобетонное покрытие составляет –  50% от площади участка, т.е. – 250 м2, несущая способность грунтов – высокая. Состояние здания оценивается как хорошее.  Дата оценки недвижимости: 13.10.2011 г.

 

Рисунок 1. – План участка

       Целью оценки данного объекта недвижимости является продажа объекта. В отношении недвижимости стоимость – это мера того, сколько будущий покупатель будет готов заплатить за оцениваемый объект собственности в виде денег или денежного эквивалента (ожидаемая цена, которая будет являться результатом конкретных условий).

      В рыночных условиях наиболее распространенным видом стоимости является рыночная стоимость. Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в РФ»       под рыночной стоимостью  понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства [3, с.21].

2. Анализ лучшего и наиболее эффективного

использования недвижимости

      Лучшее и наиболее эффективное использование - это использование, выбранное из достаточного числа альтернативных вариантов. В курсовой работе  исходим из того, что вариант использования земли является наилучшим.

       При анализе ЛНЭИ здание необходимо изучить соответствие варианта использования необходимым критериям:

      1.Законодательная разрешенность. Оцениваемое здание не нарушает действующие нормы и законодательство.

     2.Физическая осуществимость. Оцениваемое здание в соответствии с конструктивными особенностями может использоваться в качестве: склада, пищевого производства, мастерской, СТО, столовой, кафе, магазина.

     3.Экономическая целесообразность - обоснование с точки зрения окупаемости инвестированного капитала. Возможная доходность по различным вариантам использования здания составляет:

                                         Д = А Sнс 12,                                                         (1)

где А – ставка аренды за месяц, р / м2

      S – здания.

     Административное здание: Д = 320 148 12= 568 320 р.

     Складское здание: Д = 400 148 12= 710 400 р.

     Производственное здание: Д = 350 148 12= 621 600 р.

     Здание общественного питания: Д = 300 148 12= 532 800 р.

     Торговое здание: Д = 380 148 12= 674 810 р.  

     4. Максимальная доходность - выбор из всех законодательно разрешенных, физически осуществимых и экономически целесообразных вариантов использования варианта, который обеспечивает максимальную доходность, а, следовательно, и максимальную текущую стоимость.

     Исходя из наибольшей доходности,  типа здания и местоположения наилучший вариант использования объекта – склад. Оцениваемый объект расположен на окраине  города Новосибирска и вполне может   использоваться под склад. Конструктивные особенности оцениваемого объекта подтверждают целесообразность использования помещения под склад.

3. Определение стоимости здания  различными подходами                                          к оценке недвижимости

         Традиционными подходами  определения стоимости недвижимости являются затратный, сравнительный и доходный. В рамках каждого подхода используются определённые методы расчёта. В результате применения этих подходов получают  три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости [5, с. 8].

3.1 Использование затратного подхода

        Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для создания аналогичного объекта. Он основан на определении стоимости          недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа.                   Основная расчетная формула:   

Сзп = Сз + Снс – Ин,                                                                                 (2)                                     

где   Сзп - стоимость объекта недвижимости, определённая в рамках затратного     подхода ,тыс. р.;

        Сз – стоимость земельного участка, тыс. р.;

        Снс – стоимость нового строительного здания, тыс. р.;

        Ин – накопленный зданием износ, тыс. р.

        Для оценки стоимости земельного участка используется метод прямого сравнения продаж. По своей сути, данный метод относится к сравнительному подходу, однако его расчетной модели используется и в других подходах. В частности, в рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство.              Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируется путем ведения соответствующих поправок [5, с. 8].

     Начальным этапом метода прямого сравнения продаж является изучение рынка и сбор информации об объектах-аналогах, т. е. объектов,  которые схожи с оцениваемым.

     После того, как определены объекты-аналоги, необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и аналогов отличаются (единицей сравнения будет цена 1 кв.м).

     Далее вносятся поправки на выделенные различия в ценообразующих характеристиках оцениваемых объектов (за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки). Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

    Элементы сравнения делят на две группы: 1 – элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной цены). Первая группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи.

      Вторая группа – элементы, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условиях рынка).

      Для вывода о стоимости земельного участка необходимо провести согласование полученных скорректированных цен. Согласование – это процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками.                Согласования проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов оцениваемого объекта.

Расчет скорректированных цен земельных участков приведен в табл. 3.1

    Сервитут - право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком. Для собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения.

                                       Расчет скорректированных цен земельных  участков      таблица 3.1

Элементы сравнения

Объект оценки

А1

А2

А3

А4

А5

А6

Цена продажи объекта, р.

 

1650

4500

6020

4200

4375

2025

Размер, м2

 

1000

5000

4300

2800

3500

1500

Цена единицы сравнения, р./м2

0,5

1,65

0,9

1,4

1,5

1,25

1,35

Оцениваемые права собственности:

Частная

частн.

серв.

гос.

серв.

гос.

частн.

процент отличия

 

12

10

12

10

 -

корректировка, р.

 

0,108

0,140

0,180

0,125

 -

скорректированная цена, р.

 

1,65

1,008

1,540

1,680

1,375

1,350

Условия финансирования:

Типичные

типич.

кред.

типич.

типич.

типич.

кред.

процент отличия

 

15

15

корректировка, р.

 

0,151

0,203

скорректированная цена, р.

 

1,65

0,857

1,540

1,680

1,375

1,148

Условия продажи:

Типичные

сроч.

сроч.

типич.

особ. 1*

типич.

особ. 2*

процент отличия

 

10

10

 -

8

7

корректировка, р.

 

0,165

0,086

 -

0,134

0,080

скорректированная цена, р.

 

1,815

0,943

1,540

1,814

1,375

1,068

Дата продажи:

Наст.

3 мес. наз.

9 мес. наз.

наст.

6 мес. наз.

3 мес. наз.

6 мес. наз.

процент отличия

 

2

8

4

2

4

корректировка, р.

 

0,036

0,075

 

0,073

0,028

0,043

скорректированная цена, р.

 

1,851

1,018

1,540

1,887

1,403

1,111

Местоположение:

Отд.

центр

отд.

с/о

центр

отд.

с/о

процент отличия

 

30

10

30

 -

10

корректировка, р.

 

0,555

0,154

0,566

 -

0,111

Асфальтобетонное покрытие:

До 50%

до 10%

до 30%

до 50%

до 30%

до 50%

до 10%

процент отличия

 

5

3

3

 -

5

корректировка, р.

 

0,093

0,031

0,057

 -

0,056

Несущая способность грунтов:

Высокая

низкая

высокая

сред.

сред.

низкая

высокая

процент отличия

 

7

 -

4

4

7

 -

корректировка, р.

 

0,130

 -

0,062

0,075

0,098

 -

скорректированная цена, р.

 

1,518

1,049

1,448

1,453

1,501

1,056

 Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка: наличие сервитута (обременения) снижает стоимость на 12%, по причине дополнительных процедур согласования государственные объекты стоят на 10% меньше частных; кредиты представляются под 15%; условия срочной продажи изменяют цену на 10%, при сделке между партнерами по бизнесу цена была занижена на 8%, особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка для расширения бизнеса позволила продавцу завысить цену на 7%; за 3 мес. цены на рынке возросли на 2%, за 6 мес. – на 4%, за 9 мес. – на 8%; разница в ценах по районам: цен. и с/о – 20%, с/о и отд. – 10%, цен. и отд. – 30%; разница в ценах при наличии асфальтобетонного покрытия на площади до 10% составляет 2%, до 30% по сравнению с площадью до 50% - 3%, до 10% по сравнению с площадью до 50% - 5%; разница в ценах между низкой и средней несущей способностью грунтов – 3%, средней и высокой – 4%, низкой и высокой – 7%.

Для согласования применяется четыре показателя:

1) Среднее арифметическое значение скорректированных цен

(1,518+1,049+1,448+1,453+1,501+1,056)/6 = 1,338

2) Модальное значение. Мода - наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие часто встречающиеся  значения.

Мода – 1,45

3) Медианное значение. Медиана - середина ранжированного числового ряда. Ранжированный ряд: 1,049  1,056  1,448  1,453  1,501  1,518

Медиана = (1,448+1,453)/2=1,45

4) Скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки: (1,448+1,501)/2=1,475 (среднее между А3 и А5).

5) Среднее арифметическое 4-х показателей:

(1,338+1,45+1,45+1,475)/4=1,428 р./м2

6) Стоимость земельного участка: 1,428р./м2*500м2=714 р.

Следующий этап затратного подхода – расчет издержек, необходимых на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого. Один из методов оценки стоимости нового строительства – метод укрупненных обобщенных показателей стоимости на единицу сравнения [5, с. 13].

При расчете стоимости нового строительства необходимо учесть: зарплата составляет 35% от стоимости материалов (0,35*1,8); накладные расходы – 25% от прямых затрат (0,25*2,73); прибыль подрядчика – 12% от суммы прямых и накладных затрат (0,12*3,413) оплата услуг проектно – сметных организаций – 5% от прямых затрат (0,05*2,73); маркетинговые, рекламные, страховые расходы – 6% от цены подрядчика (0,06*3,822); затраты на покупку энергетических мощностей – 10% от цены подрядчика (0,1*3,823); налоги (НДС) – 18% от суммы всех предыдущих затрат ((3,822+КЗ)*0,18); прибыль инвестора – 30% от понесенных расходов (0,3*5,393).

Для получения стоимости нового строительства объекта (Снс) величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки:

Снс = 148м2*7,012тыс. р./м2  = 1037,776 тыс. р.    

Расчет величины укрупненного обобщенного показателя приведен в таблице 3.2.

Следующим этапом затратного подхода является оценка износа. Термин «износ»  в теории оценки - это любая потеря или утрата  полезности, которая приводит к тому, что рыночная стоимость объекта недвижимости становится меньше стоимости замещения. Для оценки накопленного износа применяется метод разбивки, суть которого состоит в определении величины трёх видов износа: физического, функционального и внешнего.

При определении общей величины накопленного износа методом разбивки используется формула:

Ин = 1 – (1 – Ифиз/100)*(1 – Ифунк/100)*(1 – Ивн/100),                           (3)

где     Ифиз - физический износ здания, %;

         Ифунк – функциональный износ здания, %;

          Ивн – внешний износ здания, %.

       Таблица 3.2

Расчет укрупненного обобщенного показателя стоимости при строительстве здания, тыс. р./ м2

Наименование

Затраты, тыс. р.на 1 м2 (склад)

1

Прямые затраты

 

 

СМР:

 

 

материалы

1,8

 

зарплата

0,63

 

эксплуотационные расходы

0,2

 

прочие

0,1

 

Итого прямых затрат

2,73

 

Накладные расходы

0,683

 

Прибыль подрядчика

0,410

 

Итого цена подрядчика

3,822

2

Косвенные затраты:

1,571

 

оплата услуг проектно-сметных организаций

0,137

 

маркетинговые, рекламные, страховые расходы

0,229

 

затраты на покупку энергетических мощностей

0,382

 

налоги

0,823

 

Итого затраты инвестора

5,393

3

Прибыль инвестора

1,618

 

Итого укрупненный обобщенный показатель стоимости

7,012

Физический износ – снижение стоимости объекта недвижимости в результате потери его элементами своих первоначальных свойств под влиянием природного воздействия, неправильной эксплуатации, ошибок при проектировании и нарушений правил строительства. Для оценки необходимо изучить степень повреждения конструктивных элементов здания по форме таблицы 3.3                                     

Таблица 3.3

Расчет физического износа здания

Конструктивные элементы здания

Удельный вес по типам здания, % (адм.)

Количественная оценка износа

Износ конструктивного элемента, %

Итого износ,  %

Фундамент ленточный крупноблочный

10

Трещины до1,5 мм

6,7

0,67

Стены кирпич. с облиц. керамич. блоками

34

Трещины до 1 мм

10

3,4

Перекрытия

16

-

6

0,96

Кровля

7

-

24

1,68

Полы

10

-

18

1,8

Проёмы

8

-

12

0,96

Отделочные работы

3

-

30

0,9

Инженерное оборудование

10

-

20

2

Прочие работы

2

-

20

0,4

Итого

100

-

-

12,77

                             

Физический износ конструктивного элемента определяется по величине количественной оценки для соответствующего интервала оценок, при необходимости производится интерполяция процентных значений физического износа. Расчет производится с использованием Правил оценки физического износа жилых зданий [2]. Итоговая величина по каждому элементу  определяется путем умножения удельного веса соответствующего элемента на значение износа. Итоговая величина всего здания определяется суммированием. Если физический износ определен в размере до 20%, то состояние зданий признается хорошим, если от 20 до 40%, то удовлетворительным. Вывод о состоянии здания: в нашем случае физический износ составил 12,77%, следовательно, здание находится в хорошем состоянии.

Функциональный износ  объекта  недвижимости выражается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения функциональной полезности. Проявляется он в устаревшей архитектуре здания, планировке, инженерном обеспечении и т.д [1, с. 226].

Критерием устранимости износа является сравнение затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости: если последняя превышает затраты на восстановление, то функциональный износ определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его стоимостью на ту же дату оценки без обновленных элементов

Неустранимый функциональный износ характеризуется уменьшением стоимости  здания в результате недостатка или избытка качественных факторов[1, с.226]. Ифунк = 2%, так как недостатком объекта оценки является инженерное обеспечение, часть которого не отвечает современным требованиям.

Внешний износ – это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды под воздействием экономических, политических или других факторов. Причинами могут являться: общий упадок района, в котором находится объект; действия правительства или местной администрации в области  налогообложения, страхования; прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования. Также влияет непосредственная близость к очистным сооружениям, танцплощадкам, бензоколонкам, ж/д станциям, больницам[1, с.227]. Ивн = 6%, так как  оказывает влияние жесткая политика в области налогообложения и близость завода.

Ин = 1 – (1 – 12,77/100)*(1 – 0,02)*(1 – 0,06) = 0,196437

Таким образом, стоимость объекта, оцененная в рамках затратного подхода:

Сзп = 714 + 1037,776 – 203,4= 1548,376 тыс.р.

3.2 Использование сравнительного подхода

Сравнительный подход основан на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов.

Одним из методов данного подхода является метод прямого сравнения продаж, которые в данной курсовой работе использовался для оценки стоимости земельного участка. Применение метода прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода подразумевает сравнение оцениваемого объекта (здания вместе с земельным участком) с аналогами, при этом суть метода и порядок расчета остаются теми же.

Элементы сравнения объектов-аналогов относятся ко второй группе – относящиеся непосредственно к объекту недвижимости. Предполагается, что условия сделки и  состояние рынка были похожи. В качестве единицы сравнения необходимо принять все здание.

Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости  приведен в таблице 3.4

На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения следующие: 15% между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности; 10% между центром и районом средней отдаленности. Поправки на состояние объекта и условия транспортной доступности необходимо определить путем анализа подобранных аналогов. Для этого используется метод парных продаж.

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одной характеристики, наличием которой и объясняется разница в ценах этих объектов.

Таблица 3.4

Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости

Объекты сравнения

Площадь, м2

Местоположение

Состояние

Транспортная доступность

Стоимость оборудования, тыс.р.

Цена продажи, тыс.р.

Цкх, тыс.р.

Поправки в долях

Скорректированная цена, тыс. р.

оборудование (ст.7-ст.6)

площадь (ст.8/ст.2 *104)

по местоположению

по состоянию

по транспортной доступности

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

Объект оценки

148

отд.

хор.

втор.

 

 

 

 

 

 

 

 

А1

170,2

с/о

хор.

глав.

18,5

1380,1

1361,6

1184

0,85

1

0,93

935,95

А2

111

с/о

удв.

глав.

9,25

825,1

815,85

1087,8

0,85

1,08

0,93

928,69

А3

266,4

с/о

хор.

втор.

 -

1985,05

1985,05

1102,8

0,85

1

1

937,38

А4

96,2

отд.

хор.

втор.

 -

629

629

967,7

1

1

1

967,7

А5

207,2

отд.

удв.

глав.

16,65

1270,95

1254,3

895,92

1

1,13

0,95

961,77

А6

192,4

отд.

хор.

глав.

 -

1317,2

1317,2

1013,23

1

1

0,95

962,56

А7

296

ц.

хор.

глав.

20,35

2619,6

1309,8

1309,8

0,765

1

0,95

951,89

А8

 74

ц.

удв.

глав.

597,55

1195,1

1195,1

0,765

1,09

0,95

946,7

А9

133,2

ц.

хор.

втор.

64,75

1128,5

1253,89

1253,89

0,765

1

1

959,22

При определении поправок необходимо учесть:

1) поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам;

2)   подбираются пары аналогов, имеющие только одно отличие;

3)  при определении поправок всегда делить цены аналогов с одинаковой с объектом оценки характеристикой на цену аналога с отличающейся.

Для расчета весовых коэффициентов применяется метод расставки приоритетов. При этом сравниваются пары сопоставимых продаж на основе оценки их влияния на итоговую стоимость объекта оценки. По данным принимаемой системы сравнений формируется квадратная матрица А=IIijII, где aij- числовая мера, определяющая степень превосходства влияния на результат оценки сопоставимой продажи(Xi) над другой (Xj).

Aij={1.5 если Xi >Xj; 1.0 если Xi=Xj; 0.5 если Xi<Xj}.

Таблица

3.5

Квадратная матрица

 

А1

А2

А3

А4

А5

А6

А7

А8

А9

Сумма

РН0

Р1

РН1

РН1 13гр. Таб. 3.4

А1

1

1,5

0,5

0,5

1

0,5

1

1,5

0,5

8

0,0987

0,7839

0,0942

88,244

А2

0,5

1

0,5

0,5

0,5

0,5

0,5

1

0,5

5,5

0,0679

0,5679

0,0682

63,429

А3

1,5

1,5

1

0,5

1,5

1

1,5

1,5

1

11

0,1358

1,1358

0,1365

128,04

А4

1,5

1,5

1,5

1

1,5

1,5

1,5

1,5

1,5

13

0,1604

1,4197

0,1707

165,234

А5

1

1,5

0,5

0,5

1

0,5

1

1,5

0,5

8

0,0987

0,7839

0,0942

90,679

А6

1,5

1,5

1

0,5

1,5

1

1,5

1,5

1

11

0,1358

1,1358

0,1365

131,485

А7

1

1,5

0,5

0,5

1

0,5

1

1,5

0,5

8

0,0987

0,7839

0,0942

89,747

А8

0,5

1

0,5

0,5

0,5

0,5

0,5

1

0,5

5,5

0,0679

0,5679

0,0682

64,659

А9

1,5

1,5

1

0,5

1,5

1

1,5

1,5

1

11

0,1358

1,1358

0,1365

131,02

Сумма

81

1

8,3148

1

952,555

Для согласования применяется пять показателей:

1. Среднее арифметическое значение:

Ср =950, 21 тыс. р.

     2. Модальное значение. Мода -наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду – (961,77 + 962,56 + 967,7 )/3 = 964,,01 тыс. р.

    3.  Медианное значение Медиана - середина ранжированного числового ряда = 949,295 тыс. р.

4. Скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога: 967,7 тыс. р  (А4).

 5. Цена нашего объекта оценки 952,555 тыс. р.

Среднеарифметическое значение пяти вышеперечисленных значений покажет величину стоимости объекта, оцененного в рамках сравнительного подхода = 946,3 тыс. р.

3.3  Использование доходного подхода

Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта. Для определения стоимости объекта оценки используется метод прямой капитализации дохода.

Преобразование будущих доходов в текущую величину стоимости осуществляется по формуле:

                                          Сдп = ЧОД/Ккап,                                                   (3)

где Сдп- стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, тыс. р.;

ЧОД - чистый операционный доход оцениваемого объекта за год, т. р.;

Ккап- коэффициент капитализации.

Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный эффективный валовые доходы.

Потенциальный валовой доход (ПВД) – это сумма всех ожидаемых поступлений от сдачи объекта в аренду.

Эффективный валовой доход (ЭВД) – это величина, равная ПВД, за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосборов арендной платы. Убыток составляет 5%, т.к. не была получена плата за год.

ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину  ожидаемого чистого годового дохода, полученного от объекта оценки после вычета всех операционных расходов (ОР) и резервов.

Расчет ЧОД осуществляется в виде отчета о доходах и расходах по форме таблицы 3.6.

 Таблица 3.6

Отчет о доходах и расходах

Показатели

Сумма,р.

Порядок расчета

ПВД

710400

А*Sнс*12

Убытки

35520

ПВД*0,05

ЭВД

674880

ПВД -Убытки

ОР:

247709,21

- налог на землю

4000

500*2*4

- налог на имущество

16687,44

0,02*(1037776  -203404)

- коммунальные расходы

85680

Sз*10*12

- расходы на управление

33744

5% от ЭВД

- страхование

1037,776

0,1% от Снс

- обеспечение безопасности

106560

15% от ПВД

Резервы

20755,52

2% от Снс

ЧОД

427170,79

ЭВД – ОР – Резервы

Коэффициент капитализации - это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации. Для расчета данного коэффициента тщательно отбираются  сопоставимые объекты, имеющие близкие значения оцениваемых потоков доходов.

Коэффициент капитализации определяется с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент состоит из двух частей: ставки доходности на капитал и нормы возврата инвестированного капитала.

Ставка доходности капитала является компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями.

Норма возврата капитала – это погашение суммы первоначальных вложений.

Для расчета ставки дохода используется метод кумулятивного построения, который состоит в суммировании ставки дохода и рисков, присущих объекту недвижимости.

Возмещение инвестированного капитала осуществляется прямолинейно (метод Ринга). Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100% стоимости объекта на остающийся срок полезной жизни, т.е это величина, обратная сроку службы актива. Остающийся срок полезной жизни объекта равен  15 лет, т.к. здание находится в хорошем состоянии в отдаленном районе. Коэффициент капитализации рассчитывается по форме табл. 3.7

Таблица 3.7

Расчет коэффициента капитализации

Составляющие Ккап

Значение, %

Безрисковая ставка

8

Риск низкой ликвидности

4

Риск вложения в недвижимость

5

Риск инвестиционного менеджмента

5

Норма возврата капитала

6

Итого Ккап

28

Безрисковая ставка – минимальная процентная ставка дохода, которую инвестор может получить на свой капитал, при его вложении в наиболее ликвидные активы, характеризующиеся отсутствием риска невозвращения вложенных средств.

Риск низкой ликвидности – учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций. Он равен 4%, так как вложенные средства не окупятся достаточно быстро.

Риск вложения в недвижимость – учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта. Он равен 5%.

Риск инвестиционного менеджмента. Чем более раскованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют[4, с.149]. Он равен 5%, так как арендополучатель один, что упрощает систему управления.

Норма возврата капитала – процент от первоначальных инвестиций  в изнашиваемый объект недвижимости, который ежегодно возвращается инвестору. Она равна 6%.

Риск – это вероятность возможных потерь в виде появления непредвиденных расходов или неполучение доходов, предусмотренных прогнозом.

Таким образом, Сдп =ЧОД/Ккап =427170,79/0,28 = 1196,0782 тыс. р.

Следовательно, стоимость объекта, оцененная в рамках доходного подхода, составляет 1196,0782 тыс. р.

4. Сведение стоимостных  показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости

Для определения рыночной стоимости существует три метода. Если недвижимость имеет рыночную стоимость и используется для целей инвестирования, оценщик должен сравнить арендные платежи, а также возможные доходы покупателя при других видах инвестирования. Определенные виды предприятий, как правило, оцениваются на основе их коммерческого потенциала. После сравнения источников дохода со стоимостью операционных расходов можно определить доходность данного предприятия. Такой подход к оценке называется доходным.

В том случае, когда существует рынок недвижимости, подобный оцениваемой, достаточного объема, можно непосредственно сравнивать капитальные стоимости, т.е. применять сравнительный подход к оценке недвижимости.

Если собственность не продается и не покупается, если не существует развитого рынка недвижимости, когда соображения извлечения доходов не являются основой для инвестиций, оценка может производиться на основе определения стоимости строительства с учетом износа, т.е. затратным методом.

Специалисты-оценщики обычно осуществляют оценку объекта недвижимости всеми рассмотренными методами, и после определения стоимостных показателей осуществляют сведение их в итоговую оценку стоимости объекта. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации.

Выбор итоговой величины стоимости объекта может осуществляться тремя способами: как среднеарифметической величины, математическим взвешиванием и субъективным взвешиванием результатов оценки.

Математическое взвешивание результатов оценки заключается в придании определенных весов (в процентах) каждому результату оценки стоимости объекта и расчета средневзвешенной величины, которая и будет окончательной величиной стоимости объекта.

Субъективное взвешивание результатов оценки состоит в интуитивном взвешивании использованных методов оценки путем анализа их преимуществ и недостатков, придания определенных весов результатам оценки, полученных различными методами, и выбора на этой основе окончательной величины стоимости объекта недвижимости. Точность и достоверность результата оценки в этом случае зависит от квалификации и опыта эксперта-оценщика.

После определения стоимости недвижимости тремя подходами к оценке, необходимо свести полученные стоимостные показатели в итоговую оценку стоимости объекта.

Данные о сведении полученных результатов в итоговую стоимость оцениваемого нежилого помещения приведены в таблице 3.8.

Таблица 3.8

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости

Подход к оценке недвижимости

Стоимость, тыс. р.

Весовой коэффициент

Затратный

1548,37

0,25

Сравнительный

946,3

0,65

Доходный

1196,0782

0,10

Рыночная стоимость

1121,7953

1

При определении весов для каждого из подходов к определению стоимости объекта недвижимости учитывается, что:

1) затратный подход принимается равным 25%, так как полезен данный подход в основном для оценки объектов, уникальных по своему назначению, для которых не существует рынка. В оценке затрат на производство велика доля экспертных суждений.

2) сравнительный подход проводился на основе достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, он отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей, но анализ основан на прошлых событиях и не принимает в расчет будущие ожидания, поэтому удельный вес сравнительного подхода  продаж в итоговом согласовании будет наибольшим и составить 65%.

3) подход с точки зрения доходности отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. Оцениваемый объект относится к доходной недвижимости, однако использование в расчетах прогнозы и данные о доходах могут быть не точны, поэтому удельный вес доходного подхода в итоговом согласовании составляет 10%.

Заключение

В выполненной курсовой работе была проведена оценка стоимости нежилого торгового помещения (склад) с целью продажи. Была определена стоимость объекта недвижимости с помощью трех подходов: затратного, сравнительного и доходного.

При оценки объекта недвижимости затратным подходом рыночная стоимость оцениваемого помещения составила 1548,37 ыс.руб. При сравнительном подходе к оценки недвижимости рассматриваемое помещение было оценено в 946,3 тыс.руб. При доходном подходе объект недвижимости был оценен в 1196, 0782тыс. руб. Рыночная стоимость объекта составила  1121,7953 тыс.руб.

В процессе работы были закреплены теоретические знания и приобретены практические навыки в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости.

Таким образом, цель данной курсовой работы достигнута, рыночная стоимость оцениваемого объекта с целью продажи была определена.

Литература

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2004. – 512с.

2. ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий/ Гос. ком. по гражд. строит-ву и архитектуре при Госстрое СССР. – М., 1988. – 70с.

3. Денисенко Е.Б. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Е.Б. Денисенко. – Новосибирск: НГАСУ, 2002. – 56с.

4. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2005. – 496 с.

5. Определение стоимости недвижимости. Метод указания к выполнению курсовой работы, Новосибирск: НГАСУ, 1999. - 33 с.

6. Экономика недвижимости: рынок, правовые основы, инвестиции: Учеб. пособие / И.Р. Айтмухаметова, С.А. Гарина, Е.Б. Денисенко, Е.Н. Лебедева, О.В. Минина; Новосиб. Гос. архитектур.–строит. ун–т. – Новосибирск: НГАСУ, 2003. – 96с.

Лист

Лист


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

23055. Моделювання цифрових логічних схем 178.5 KB
  Перелічимо деякі логічні ІМС 74ї серії: 74x00 базовий елемент 2ІНЕ 74x10 логічний елемент 3ІНЕ 74x20 логічний елемент 4ІНЕ 74x30 логічний елемент 8ІНЕ 74x02 логічний елемент 2АБОНЕ 74x27 логічний елемент 3АБОНЕ 74x08 логічний елемент 2І 74x32 логічний елемент 2АБО 74x04 інвертор логічний елемент НЕ 74x51 логічний елемент 2І2АБОНЕ 74x86 логічний елемент Виключне АБО на 2 входи Пакет OrCAD дозволяє провести суто цифрове моделювання для даного вузла схеми якщо до цього вузла під’єднані лише входи та виходи...
23056. Роль та повноваження Ради національної безпеки України в системі забезпечення національної безпеки 40.5 KB
  Роль та повноваження Ради національної безпеки України в системі забезпечення національної безпеки. Це випливає із Закону України Про Раду національної безпеки.подає пропозиції Президентові України щодо .визначення стратегічних національних інтересів України концептуальних підходів та напрямів забезпечення національної безпеки і оборони у політичній економічній соціальній військовій науковотехнологічній екологічній інформаційній та інших сферах проектів державних програм доктрин .
23057. Стратегія національної безпеки України: основні положення та проблеми формування 38 KB
  Стратегія національної безпеки України: основні положення та проблеми формування. ТЕМА: Стратегія національної безпеки Стратегія – чітко вивірений шлях і напрям досягнення мети. Стратегія національної безпеки – це система державнополітичних рішень головних напрямків діяльності у сфері безпеки послідовна реалізація яких забезпечує досягнення мети головна лінія що дозволяє забезпечити безпеку на певний період спрямована на досягнення середньострокових та довгострокових інтересів. В НАТО змінено пріоритет безпеки на поширення зони...
23058. Загрози національній безпеці України у політичній сфері та шляхи їх нейтралізації 40 KB
  Загрози національній безпеці України у політичній сфері та шляхи їх нейтралізації. Загрози у внутрішньополітичній сфері: порушення з боку органів державної влади та органів місцевого самоврядування Конституції і законів України прав і свобод людини і громадянина в тому числі при проведенні виборчих кампаній недостатня ефективність контролю за дотриманням вимог Конституції і виконанням законів України; можливість виникнення конфліктів у сфері міжетнічних і міжконфесійних відносин радикалізації та проявів екстремізму в діяльності деяких...
23059. Загрози національній безпеці України в економічній сфері та шляхи їх подолання 38 KB
  Загрози в економічній сфері: істотне скорочення внутрішнього валового продукту зниження інвестиційної та інноваційної активності і науковотехнічного та технологічного потенціалу скорочення досліджень на стратегічно важливих напрямах інноваційного розвитку; ослаблення системи державного регулювання і контролю у сфері економіки; нестабільність у правовому регулюванні відносин у сфері економіки в тому числі фінансової фіскальної політики держави; відсутність ефективної програми запобігання фінансовим кризам; зростання...
23060. Загрози національній безпеці України в соціальній сфері та шляхи їх подолання 22 KB
  Загрози у соціальній та гуманітарній сферах: невідповідність програм реформування економіки країни і результатів їх здійснення визначеним соціальним пріоритетам; неефективність державної політики щодо підвищення трудових доходів громадян подолання бідності та збалансування продуктивної зайнятості працездатного населення; криза системи охорони здоров'я і соціального захисту населення і як наслідок небезпечне погіршення стану здоров'я населення; поширення наркоманії алкоголізму соціальних хвороб; загострення демографічної кризи;...
23061. Загрози національній безпеці України у воєнній сфері та шляхи їх нейтралізації. Воєнна доктрина України 39 KB
  Воєнна доктрина України. Загрози у воєнній сфері та сфері безпеки державного кордону України: поширення зброї масового ураження і засобів її доставки; недостатня ефективність існуючих структур і механізмів забезпечення міжнародної безпеки та глобальної стабільності; нелегальна міграція; можливість втягування України в регіональні збройні конфлікти чи у протистояння з іншими державами; нарощування іншими державами поблизу кордонів України угруповань військ та озброєнь які порушують співвідношення сил що склалося; небезпечне...
23062. Загрози національній безпеці України в екологічній сфері та шляхи їх нейтралізації 24 KB
  Загрози в екологічній сфері: значне антропогенне порушення і техногенна перевантаженість території України зростання ризиків виникнення надзвичайних ситуацій техногенного та природного характерів; нераціональне виснажливе використання мінеральносировинних природних ресурсів як невідновлюваних так і відновлюваних; неподоланність негативних соціальноекологічних наслідків Чорнобильської катастрофи; погіршення екологічного стану водних басейнів загострення проблеми транскордонних забруднень та зниження якості води; загострення...
23063. Чорнобильська катастрофа як загроза екологічній безпеці України 53 KB
  Україну на цій зустрічі представив Міністр з питань надзвичайних ситуацій та у справах захисту населення від наслідків Чорнобильської катастрофи Василь Дурдинець який виступив із промовою. Також він наголосив на основних аспектах Чорнобильської проблематики. Це було сказано Президентом України Леонідом Даниловичем Кучмою у зверненні з нагоди закриття Чорнобильської АЕС 15 грудня 2000 року. За останні десять років коли Україна самостійно фінансує витрати на ліквідацію наслідків Чорнобильської катастрофи питома вага витрат на ці цілі не...