7330

Исследование сущности и основных аспектов эффективной деятельности риэлторских фирм ООО МЕТР

Курсовая

Экономическая теория и математическое моделирование

Основой любой социально-экономической системы является собственность. Переход общества на рыночные основы вызывает ее трансформацию. Собственность от основной государственной преобразуется в многоаспектный комплекс, состоящий из федеральной...

Русский

2013-01-20

225 KB

60 чел.

ВВЕДЕНИЕ

Основой любой социально-экономической системы является собственность. Переход общества на рыночные основы вызывает ее трансформацию. Собственность от основной государственной преобразуется в многоаспектный комплекс, состоящий из федеральной, региональной, муниципальной, частной и других видов собственности. Таким образом, меняется механизм управления собственностью, и, как следствие, зарождается и формируется рынок недвижимости и риэлторских услуг.

Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и системы экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдачи объектов недвижимости в трастовое управление, аренду, наем и т.д.

Развитие рынка недвижимости способствовало расширению рынка риэлторских услуг. Рынок риэлторских услуг является существенной составляющей экономики России. На развитие рынка недвижимости влияют многие факторы, среди которых одно из первых мест занимают спрос и предложение. На масштабах и темпах развития рынка риэлторских услуг сильно сказывается неразвитость рыночной инфраструктуры. Ограниченность земельных ресурсов и проблемы инфраструктурного обеспечения, дополняют перечень барьеров, которые объективно препятствуют вхождению новых субъектов в рынок недвижимости.

Рынок риэлторских услуг и уровень его развития характеризуют степень совершенства национальной экономики. В российских условиях формирование этого рынка рассматривается как один из основных факторов перехода к рыночной экономике, стимулирующий другие сферы народного хозяйства. Быстрая приватизация создала в короткие сроки значительный слой собственников, активно включившихся в рыночные отношения. Российский рынок недвижимости после бурного старта в настоящее время принимает всё более цивилизованные и организованные формы. Участники риэлторского рынка активно перенимают зарубежный опыт работы в сфере недвижимости. Это относится не только к профессиональным риэлторам, но и к любым предприятиям и всем гражданам, которые учатся эффективно распоряжаться собственной недвижимостью, осуществляя залоговые операции, куплю-продажу, дарение и др.

Риэлторские услуги, представляют собой целый комплекс разнообразных видов деятельности, направленный, во-первых, на обеспечение эффективности функционирования рынка недвижимости, и, во-вторых, для решения одной из важнейших потребностей населения – потребности в улучшении жилищных условий. Риэлторскими услугами также охвачены различные сферы и отрасли экономики, прямо или косвенно связанные с недвижимостью. Сюда можно отнести строительство, приватизацию, коммунально-бытовое и жилищное хозяйство, банковское дело и сферу денежного обращения, инвестиционную деятельность, систему кредитования и страхования.

Большой вклад в решение проблем формирования и развития рынка риэлторских услуг внесли исследования таких отечественных ученых и специалистов, как Гарифуллин Р.С, Дубровская И.А., Соснаускене О.И., Парусова Г.В, Батяев А., Николаева О.В., Зверев В.И.

Целью данной курсовой работы является исследование сущности и основных аспектов эффективной деятельности риэлторских фирм.

Актуальность темы определяется тем, что рынок недвижимости в России, или как его еще называют риэлтерский (от английского real estate, дословно реальная недвижимость), переживает сейчас определенные трудности в условиях финансового кризиса в стране, в связи с чем, риэлторским фирмам необходимо переориентировать свою деятельность на более эффективную, чтобы сохранить свои позиции на рынке недвижимости.

В данной курсовой работе рассматриваются следующие основные вопросы: основные положения риэлторской деятельности; аспекты эффективной деятельности риэлторских услуг; оценка эффективности деятельности риэлторских фирм.

Предметом исследования являются услуги на рынке недвижимости.

Задачи работы:

1. Определить сущность риэлторских услуг;

2. Исследовать деятельность риэлторских фирм в Ставропольском крае;

3. Проанализировать эффективность деятельности риэлторской фирмы ООО «МЕТР». 

Исследование поставленных задач, по моему мнению, позволит сделать выводы о значимости риэлторских фирм на рынке жилья и выявить наиболее эффективные формы организационной деятельности.


  1.  ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ РИЭЛТОРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

1.1 Понятие риэлторской деятельности

Риэлторы появились практически одновременно с самой возможностью купли-продажи жилых помещений. Риэлторы осуществляют свою деятельность тогда, когда есть спрос на покупку или наем жилого помещения. Деятельность риэлторов и количество риэлторских фирм полностью зависят от потребностей населения на рынке жилья в определенном субъекте РФ.

На сегодняшний день риэлторская деятельность является достаточно распространенным видом деятельности в России. В России можно выделить два основных типа риэлторских фирм. Первый и более распространенный вид - "чистая риэлторская фирма", т.е. фирма, которая занимается непосредственно посредничеством на рынке недвижимости. Чаще всего это небольшие компании со штатом работников не более 10 человек, которые занимаются поисками подходящих объектов недвижимости для последующей продажи, мены, найма. Подобных фирм по России очень много.

Второй вид - "нечистая риэлторская фирма", т.е. фирма, которая не только оказывает посреднические услуги, но и участвует в совершении сделок с недвижимостью. Такие компании более крупные, с достаточно большим штатом работников и своим делением на филиалы, представительства, отделы. Они могут принимать участие в строительстве жилых домов и комплексов, вносить инвестиции в строительство, осуществлять покупку недвижимости. Данный вид риэлторских фирм можно назвать смешанным.

На сегодняшний день термин "риэлтор" известен всем и каждому. Риэлтор - это человек, который оказывает посреднические услуги на рынке недвижимости.

Непосредственно термин "риэлтор" появился в США в начале XX в. В этот период в США риэлторы составляли отдельную группу, выделяясь из числа других торговцев недвижимостью, поскольку они занимались исключительно осуществлением посредничества, не выступая стороной в сделке. Риэлторские фирмы появлялись и развивались не только в США, но и в странах Европы. В понятие и содержание риэлторской деятельности в основном входит посредничество  при купле-продаже недвижимости. Число других сделок, которые помогают заключать риэлторы с недвижимостью, невелико. За рубежом риэлторы в основном занимаются непосредственно куплей-продажей. Российский рынок недвижимости имеет совершенно иную структуру, при которой существование крупных компаний, занимающихся непосредственно посредничеством, просто не имеет смысла. Для успешного развития и получения достаточной прибыли Риэлторские фирмы должны и иными способами принимать участие в гражданском обороте недвижимости. Поэтому Риэлторские фирмы инвестируют строительство жилого фонда и могут по договорам уступки прав требования "продавать" еще недостроенные объекты недвижимого имущества. Риэлторы имеют право самостоятельно покупать недвижимость жилого фонда с целью ее последующей сдачи в наем. В России риэлторы оказывают посреднические услуги по купле-продаже и найму жилых помещений.

Можно сказать, что в России и в развитых зарубежных странах профессия риэлтора имеет несколько различное содержание. Если за рубежом риэлтор - это агент по недвижимости, который для своего клиента может выполнять практически любые посреднические услуги, связанные с оборотом недвижимости (и в данном случае в обязанности риэлтора входит не просто оказание услуги по купле-продаже, но и действия риэлтора по дистрибьюторскому договору, агентированию, комиссии и поручительству), то в нашей стране такое "полное" содержание деятельности риэлторских фирм можно встретить лишь в крупных, развитых (или развивающихся) городах, таких, как Москва, Санкт-Петербург, Нижний Новгород, Самара и др. В большинстве же регионов профессиональная деятельность риэлтора сводится к возмездному оказанию услуги по купле-продаже, приватизации жилого помещения для клиента.

Следует отметить, что риэлторские услуги большим образом распространены на "вторичном" рынке недвижимого имущества. Вторичным рынком называют все последующие перепродажи жилого помещения после его строительства и ввода в эксплуатацию.

Первичный рынок недвижимого имущества составляют все сделки с недвижимостью, связанные со строительством данного имущества и приобретением права собственности на него. Следует отметить, что в законодательстве под определением недвижимое имущество понимаются не только жилые помещения, но и всевозможные другие, прочно связанные с землей объекты, которые невозможно перенести на другое место без причинения им ущерба. Под недвижимым имуществом подразумеваются земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Риэлторы ищут клиентов и контрагентов для сделок с жилыми и нежилыми помещениями. Риэлторы помогают найти своим клиентам арендаторов для помещений под офисы, магазины, склады и т.д. Все названные аспекты отличают российский рынок риэлторских услуг от зарубежных.

То, что риэлторским фирмам для существования необходимо заниматься дополнительными видами деятельности, объясняется уровнем экономического развития России. Конечно, применительно к таким регионам России, как г. Москва, этого сказать нельзя, рынок риэлторских услуг там находится совсем на другом уровне. Дадим понятие риэлторской деятельности.

Риэлторская деятельность - это профессиональная деятельность по оказанию услуг при совершении операций с объектами недвижимого имущества за определенное вознаграждение, которая осуществляется на постоянной основе. Риэлторской деятельностью также признается другая коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимого имущества.

Риэлторские услуги - это услуги, которые оказываются при осуществлении риэлторской деятельности.

Профессиональный участник рынка недвижимости - это юридическое лицо либо индивидуальный предприниматель, которые осуществляют риэлторскую деятельность на рынке услуг в сфере оборота объектов недвижимого имущества и управления недвижимым имуществом.

Квалифицированный профессиональный участник рынка - это профессиональный участник рынка недвижимости, который в установленном законодательством РФ порядке прошел процедуру аккредитации и получил документ, подтверждающий соответствие его деятельности законодательству РФ, а также высокое качество оказываемых услуг и профессионализм в осуществлении деятельности.

Существуют несколько основных видов деятельности риэлтора. Например, деятельность риэлтора в качестве:

1) агента или поверенного;

2) брокера;

3) дилера;

4) посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами;

5) по организации торговли недвижимым имуществом;

6) по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование;

7) по доверительному управлению недвижимым имуществом;

8) по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.

Риэлторские фирмы могут оказывать услуги, которые связаны с недвижимым имуществом, но не связаны с оказанием посреднических услуг по заключению договоров купли-продажи недвижимости. Например, риэлторские фирмы могут оказывать услуги по произведению переустройства или перепланировки жилых помещений. Рассматриваемый вид услуг не относится непосредственно к риэлторским фирмам, но это необходимо риэлторским фирмам для нормального существования.

Клиент имеет право и возможность поручить риэлтору совершать любые действия с его недвижимостью. Для выполнения любых действий от имени клиента риэлтору необходимо иметь нотариально заверенную доверенность от клиента. Доверенность может быть выдана сроком до трех лет. При заверении доверенности клиент уплачивает нотариусу соответствующую государственную пошлину.

Следует отметить, что термин "риэлторская фирма" в контексте российского рынка платных услуг имеет совершенно иное значение, нежели значение термина "риэлтор", обозначенного в 1960-х гг. в США. Российская экономика имеет сложное и неравномерное развитие. Структура экономики в различных субъектах РФ разнообразна. Сегодня в России происходит сложный процесс экономического развития. Экономика страны на протяжении длительного периода оставалась нестабильной. Нестабильность экономики характеризуется преобладанием одних отраслей над другими. Но, несмотря на разрозненность и неоднородность российской экономики, рынок риэлторских услуг по стране растет и развивается.

Риэлторская деятельность представляет собой действия по совершению гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них и осуществляется на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по его доверенности). При этом риэлторская организация может действовать как от своего имени, так и от имени клиента, но всегда за счет клиента, в интересах которого совершается сделка.

1.2  Правовые аспекты налогообложения риэлторской деятельности

Каждый налог состоит из элементов налогообложения, к которым согласно ст. 17 НК РФ относятся:

1) объект налогообложения;

2) налоговая база;

3) налоговая ставка;

4) налоговый период;

5) порядок исчисления налога;

6) порядок и сроки уплаты налога.

В целях определения порядка налогообложения имеет значение тот факт, как организована риэлторская фирма. Если это юридическое лицо, то порядок налогообложения будет несколько иной, чем у индивидуального предпринимателя без образования юридического лица.

К налогам, которыми может облагаться риэлторская деятельность, можно отнести налог на прибыль (доход) организаций, налог на добавленную стоимость, единый социальный налог, подоходный налог с физических лиц. Все эти налоги относятся к федеральным налогам, это означает, что правила налогообложения полностью регулируются исключительно федеральным законодательством. Однако существует и такая категория налогов, как региональные и местные. Порядок их взимания и уплаты может быть установлен федеральным или региональным законодательством, они будут собираться на территории конкретного субъекта РФ или муниципалитета лишь в случае, если они сами примут решение о введении данного налога на их территории. Среди местных налогов можно назвать, например, налог на рекламу.

Плательщиками налога на прибыль признаются все организации, т.е. все юридические лица. Объектом налогообложения будет признана прибыль, полученная налогоплательщиком. При этом прибылью согласно п. 1 ст. 247 НК РФ признаются доходы организации, уменьшенные на величину произведенных расходов. К доходам риэлторской фирмы в целях налогообложения по данному налогу можно отнести доходы от реализации услуг посреднической деятельности риэлторской фирмы. Риэлторская фирма может получить и внереализационные доходы. Это возможно в том случае, когда, например, риэлторская фирма по решению суда получает возмещение убытков, причиненных ей недобросовестными действиями клиентов или третьих лиц; либо клиент перечисляет ей сумму долга и проценты по ней, и именно размер процентов и составит внереализационные доходы риэлторской фирмы.

Расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, куда включаются и убытки, понесенные риэлторской фирмой за налоговый период, в котором она отчитывается. При этом обоснованными расходами признаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме, а под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством РФ. Таким образом, в расходы риэлторской фирмы могут входить:

1) расходы на заработную плату;

2) затраты на оргтехнику и материалы;

3) плата за рекламу и размещение объявлений о продаваемых (обмениваемых) квартирах;

4) плата за аренду помещения и т.д.

А в том случае, если риэлторская организация принимает участие в долевом строительстве либо приобретает (отчуждает) объекты недвижимого имущества по договорам цессии (уступки права требования), то это еще и расходы на приобретение объектов недвижимого имущества либо долевое финансирование строительства. В расходы может также войти:

1) страхование профессиональной деятельности риэлторской фирмы; страхование офисного помещения, где работает риэлторская фирма, либо объектов недвижимого имущества, с которыми она работает;

2) расходы на ремонт офисного помещения фирмы либо объектов недвижимости в целях повышения их стоимости.

Как уже говорилось, согласно ст. 274 НК РФ налоговой базой для налога на прибыль организаций признается прибыль, которая высчитывается исходя из положительной разницы доходов и расходов фирмы. Если же эта разница со знаком "минус", т.е. риэлторская фирма в налоговом периоде не получила доходов, то налоговая база будет признана равной нулю (в соответствии с ч. 8 ст. 274 НК РФ).

Данные налогового учета должны отражать порядок формирования суммы доходов и расходов, порядок определения доли расходов, учитываемых для целей налогообложения в текущем налоговом (отчетном) периоде, сумму остатка расходов (убытков), подлежащую отнесению на расходы в следующих налоговых периодах, порядок формирования сумм создаваемых резервов, а также сумму задолженности по расчетам с бюджетом по налогу.

Следующий налог, уплачиваемый риэлторскими организациями, использующими наемную рабочую силу, - единый социальный налог. Как указано в самом НК РФ, данный налог предназначен для сбора средств в бюджет, что позволит обеспечить право граждан на пенсионное обеспечение и социальное страхование, медицинскую помощь.

Объектом налогообложения по данному налогу будут выступать все возможные выплаты по трудовым договорам, куда включается не только заработная плата, но и все возможные выплаты в рамках вознаграждения работнику за труд. К объекту налогообложения по данному налогу будут относиться и выплаты по гражданско-правовым договорам, предметом которых является выполнение работ, оказание услуг. Частью 3 ст. 236 НК РФ указаны два условия, при которых выплаты будут входить в налоговую базу единого социального налога. Это возможно, если выплаты, произведенные в любой их форме, не отнесены к расходам, уменьшающим налоговую базу по налогам на прибыль организаций в текущем отчетном (налоговом) периоде. А также данные выплаты не уменьшают налоговую базу по налогу на доходы физических лиц в текущем отчетном (налоговом) периоде. Налоговым периодом для организаций признается один календарный год, отчет же составляется ежеквартально.

Налог на добавленную стоимость с организаций взимается в соответствии с гл. 21 НК РФ. Применительно к риэлторским фирмам уплату данного налога можно рассматривать лишь условно, так как данный вид деятельности подпадает под возможность применения упрощенной системы налогообложения, что, в свою очередь, освобождает от уплаты НДС при реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ. Например, его придется платить риэлторской фирме лишь при ввозе товаров на таможенную территорию РФ, что при осуществлении данного вида деятельности весьма редко или отсутствует вовсе. Так что же подразумевается под упрощенной системой налогообложения?

Правоотношения по уплате налога в упрощенном порядке установлены гл. 26.2 НК РФ. Упрощенная система налогообложения - это разновидность специальных налоговых режимов, при которой обязанность по уплате четырех основных налогов заменяется уплатой одного налога. Упрощенная система налогообложения организациями и индивидуальными предпринимателями применяется наряду с общей системой налогообложения (далее по тексту - общий режим налогообложения), предусмотренной законодательством РФ о налогах и сборах. Переход к упрощенной системе налогообложения или возврат к общему режиму налогообложения осуществляется организациями и индивидуальными предпринимателями в добровольном порядке.

Упрощенная система налогообложения предусматривает замену уплаты налога на прибыль организаций, а у индивидуальных предпринимателей - налога на доходы физических лиц; налога на добавленную стоимость по внутренним операциям; налога на имущество организаций и единого социального налога уплатой единого налога, исчисляемого по результатам хозяйственной деятельности предпринимателя за налоговый период. Уплата же страховых взносов на обязательное пенсионное страхование производится в соответствии с законодательством Российской Федерации. Иные налоги уплачиваются указанными организациями в соответствии с общим режимом налогообложения. Для организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения, сохраняются действующие порядок ведения кассовых операций и порядок представления статистической отчетности, а объектом налогообложения признаются:

1) доходы;

2) доходы, уменьшенные на величину расходов.

Выбор объекта налогообложения осуществляется самим налогоплательщиком. Он не может меняться налогоплательщиком в течение всего срока применения упрощенной системы налогообложения.

Организации при определении объекта налогообложения учитывают следующие доходы:

1) доходы от реализации товаров (работ, услуг), реализации имущества и имущественных прав, определяемые в соответствии со ст. 249 НК РФ (это касается налога на прибыль организаций);

2) внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 НК РФ (это также касается налога на прибыль организаций). Индивидуальные предприниматели учитывают доходы, полученные от предпринимательской деятельности.

При определении объекта налогообложения налогоплательщик уменьшает полученные доходы на следующие расходы:

1) расходы на приобретение основных средств (с учетом положений п.

2) расходы на приобретение нематериальных активов;

3) расходы на ремонт основных средств (в том числе арендованных);

4) материальные расходы;

5) расходы на оплату труда, выплату пособий по временной нетрудоспособности в соответствии с законодательством РФ;

6) расходы на обязательное страхование работников и имущества, включая страховые взносы на обязательное пенсионное страхование, взносы на обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний и т.д.

Расходами налогоплательщиков признаются затраты после их фактической оплаты. В случае если объектом налогообложения являются доходы организации или индивидуального предпринимателя, налоговой базой признается денежное выражение доходов организации или индивидуального предпринимателя.

Налогоплательщик, который применяет в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, уплачивает минимальный налог в следующем порядке: сумма минимального налога исчисляется в размере 1% налоговой базы, которой являются доходы, определяемые в соответствии со ст. 346.15 НК РФ (т.е. в соответствии со ст. ст. 249 и 250 НК РФ, регулирующими налог на прибыль организаций).

Минимальный налог уплачивается в случае, если сумма исчисленного в общем порядке налога меньше суммы исчисленного минимального налога.

Убыток, полученный налогоплательщиком при применении общего режима налогообложения, не принимается при переходе на упрощенную систему налогообложения.

Налоговым периодом признается календарный год. Отчетными периодами признаются первый квартал, полугодие и девять месяцев календарного года.

В случае если объектом налогообложения являются доходы, налоговая ставка устанавливается в размере 6%. Если же объектом налогообложения являются доходы, уменьшенные на величину расходов, налоговая ставка устанавливается в размере 15%. Налог исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы. Сумма налога по итогам налогового периода определяется налогоплательщиком самостоятельно. Суммы налога зачисляются на счета органов Федерального казначейства для их последующего распределения в бюджеты всех уровней и бюджеты государственных внебюджетных фондов в соответствии с бюджетным законодательством РФ.

Итак, чем же отличается налогообложение риэлтора - юридического лица и риэлтора - индивидуального предпринимателя? Что на сегодня выгоднее, оптимальнее, проще с точки зрения ведения учета и отчетности? Однозначного ответа нет. Каждый предприниматель, приходя на рынок риэлторских услуг, сам выбирает форму регистрации своего предприятия, исходя из своих возможностей, опыта работы, целей и задач, стоящих перед ним, и, соответственно, систему налогообложения, позволяющую эффективно и максимально выгодно для предпринимателя вести его хозяйственную деятельность.

Существующее на сегодняшний день налоговое законодательство дает четкую классификацию взимаемых налогов, их структуру, порядок расчета и оплаты, дает исчерпывающую трактовку и систематизацию такой сложной, объемной и в то же время важной для функционирования государства отрасли, как налогообложение, что, в свою очередь, весьма положительно сказывается на работе налоговых органов и участников рынка риэлторских услуг.


  1.  АСПЕКТЫ ЭФФЕКТИВНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ РИЭЛТОРСКИХ УСЛУГ

2.1 Стратегия развития риэлторской фирмы

Стратегия развития риэлторской фирмы зависит от изменения внешней окружающей среды, внутренних возможностей фирмы и от поставленных целей. При изменении внешний среды риэлторские фирмы должны менять и совершенствовать свою деятельность (объем, ассортимент услуг), выбранные сегменты рынка, делать это более гибко, чем другие фирмы, работающие на этом рынке, где ассортимент услуг и технологии их предоставления более прогрессивны, т.е. заимствовать их опыт. В риэлторской деятельности профессионализм, опыт и разработанная стратегия позволяют консультантам-риэлторам быть достаточно гибкими, чтобы не только решать текущие задачи, но и работать на перспективу. Это возможно также благодаря специфической структуре персонала и возможности ее быстро перестраивать. Использование консультантов-риэлторов с различным техническим образованием и профилями деятельности, а также многодисциплинарных экспертных групп увеличивает гибкость фирмы при применении новых стратегий. Фундаментальный стратегический выбор касается природы и диапазона услуг, предоставляемых клиентам. Определить продукцию консультанта-риэлтора довольно трудно вследствие неосязаемости профессиональных услуг, уникальных потребностей каждого отдельного клиента и других факторов. И все-таки определение продукции (услуги) можно рассматривать как составной блок стратегии консультирования. Оно позволяет точно понять сущность риэлторской фирмы и ее профиль, осуществлять маркетинг услуг потенциальным клиентам и фокусировать развитие возможностей фирмы и ее ресурсов на стратегически приоритетных областях.

Для работы на рынке недвижимости риэлторские фирмы должны учитывать макроэкономические и региональные тенденции развития, нормативно-правовую базу федерального и регионального характера, учитывать специфические характеристики объектов недвижимости, способные привлечь к нему внимание покупателя и повлиять на оценку предлагаемой недвижимости. Большое значение, по мнению автора, имеет умение работы с клиентом, информация об уровне цен по отдельным типам и объектам недвижимости, о тенденциях развития бизнеса, факторах, влияющих на предпочтения покупателей.

Большинство новых риэлторских фирм, возникающих на рынке недвижимости, ориентировано на выбор наиболее перспективных для них направлений деятельности. В соответствии с этим разрабатываются специфические схемы работы с клиентами и базовые документы, включая договоры с клиентами, контракты с брокерами и другими сотрудниками, а также должностные инструкции. Для начинающей риэлторской фирмы важна финансовая сбалансированность рекламы: недостаточные вложения в рекламу не позволят быстро заработать механизму функционирования, а слишком большие вложения рискуют не окупиться, то есть не обеспечить экономического эффекта пропорционального затратам.

Основной задачей организационно-технического (второго) этапа деятельности фирм является создание и развитие технической базы. Под технической базой понимается  офисное помещение и необходимый инструментарий для работы (телефоны, компьютеры, информационная база и т. д.), а также соответствующие технические приемы работы с клиентами. Этот этап в жизни фирмы начинается с перехода к уровню рентабельности и появлению определенных свободных средств. На втором этапе развития в фирмах встает вопрос о начале реализации собственных проектов и новых идей. Это требует значительных дополнительных средств. Банки, как правило, не дают кредитов под новую идею или проект без серьезных имущественных гарантий, а фирмы не всегда способны их предоставить. Сложившаяся ситуация приводит к необходимости поиска новых нетрадиционных форм и источников финансирования. Нехватка средств на дальнейшее развитие риэлторской фирмы приводит к тому, что на этом этапе получаемая прибыль должна реинвестироваться, вкладываться в развитие компании.

На третьем этапе развития наступает пора зрелости фирмы. Наработанный потенциал становится достаточным для устойчивой работы фирмы и реализации серьезных проектов. Фирма занимает стабильную позицию среди других участников рынка имеет постоянных клиентов.

На четвертом этапе фирма расширяет свою деятельность за счет новых видов бизнеса, то есть диверсифицируется. В организационном плане это могут быть: холдинг, корпорация, финансово-промышленная группа.

Специфика риэлторской услуги требует учета особенностей ценообразования на различные виды риэлторских услуг. Целью установления цены на риэлторскую услугу является ее продажа и получение прибыли. Цена определяется конкурентным окружением, качеством услуги в сознании клиента, помогает определиться с положением этой услуги на рынке.

2.2 Ценообразования на различные виды риэлторских услуг

Цена риэлторской услуги является денежным выражением системы ценообразующих факторов, действующих в данное время. Система ценообразования должна включать в себя следующие факторы, влияющие на цену услуги: фактор ценности (способность удовлетворить потребность); уровень затрат; коммуникативный уровень; система стимулирования продаж; характер общественного мнения; уровень обслуживания клиентов; материальную ответственность за нанесение ущерба клиенту; страхование риэлторской деятельности.

Риэлторской фирмы, проводя политику ценообразования, выбирают следующие стратегии:

  1.  Атаковать конкурентные предприятия для устранения их с рынка данного типа услуги (устанавливать более низкие цены);
  2.  Защититься от натиска конкурирующих фирм (качество);
  3.  Последовательно применять методы «снятия сливок» и «проникновения на рынок через  базу конкурента;
  4.  Поощрять пользователей к потреблению риэлторской услуги.

Установленный диапазон цен может быть низким, средним, высоким.

Верхняя граница интервала – максимальная цена, которую готов заплатить покупатель за данный вид риэлторской услуги. Нижний предел цены услуги будет показывать минимальную цену, при которой риэлторская фирма еще заинтересована в ее продаже. Это цена, которая обеспечивает минимально возможный уровень доходности фирмы.

При ценообразовании необходимо учитывать следующие факторы:

  1.  Цены должны быть достаточно отдалены друг от друга, чтобы клиенты осознавали качественные различия между типами услуг;
  2.  Цены должны быть больше разделены в верхнем диапазоне, т. к. потребительский спрос становится менее эластичным;
  3.  Соотношение цен должно поддерживаться при повышении издержек с тем, чтобы сохранялись четкие различия.

Для того, чтобы ценовые стратегии функционировали эффективно, необходимо выполнение следующих условий:

- цены не должны меняться слишком часто, так как ценовую политику сложно объяснить клиентам;

- должно существовать несколько вариантов цен, соответствующих определенному сегменту рынка;

- решения о ценах принимаются обоснованно в зависимости от спроса и предложения.

Эластичность спроса на рынке риэлторских услуг - это способность реагировать на изменение цен.

Ценовая эластичность спроса представляет собой частное от деления изменения спроса (в %) на вызвавшее его изменение цен (в %). Кривая спроса с ценовой эластичностью равной 1 означает, что количественный спрос на жилье изменяется в строгом соответствии с ценой. Если ценовая эластичность меньше 1, то такой спрос называют относительно неэластичным. Если же ценовая эластичность превышает 1, то спрос называется эластичным, т. е. очень чувствительным к изменениям цен.

Ценовая эластичность спроса на жилье и другие виды недвижимости во многом определяет степень подвижности цен на него в реальной ситуации. По всей видимости, семьи стремятся потреблять жилищные услуги на стабильном уровне. И хотя цены все же имеют значение, спрос на жилье до некоторой степени нечувствителен к их уровню. Это можно понять, если учесть, что жилье, так же как и пища, необходимо для существования человека. Следовательно, при повышении цен на жилье потребители предпочтут больше платить, а не сокращать в равной пропорции число приобретаемых квартир или количество потребляемых жилищных услуг.

Неэластичная природа краткосрочного предложения жилья прямо следует из того, что жилье не может быть мгновенно произведено (путем строительства новых домов или перестройки старых) либо уничтожено (за счет вывода аварийного и ветхого жилья).

Связь между рынком жилищного фонда и рынком жилищных услуг осуществляется  по двум  направлениям.  Во-первых, размер ренты, определяемый на рынке жилищных услуг, является основным фактором при формировании спроса на жилищный фонд как предмет собственности. Ведь приобретая недвижимость, инвестор, в конечном счете, приобретает источник текущего или будущего дохода. Изменения, происходящие на рынке жилищных услуг, непременно влияют на уровень спроса. Если интенсивность строительства возрастает и предложение жилищного фонда увеличивается, то падают не только цены, но и размеры оплаты жилищных услуг.

Взаимодействие множества факторов, в конечном счете, определяет состояние и динамику спроса и предложения на рынке риэлторских услуг. При этом направленность их влияния на спрос и предложение может совпадать или различаться.

  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  

  1.  

  •  
  •  
  •  
  •  
  •  

  •  
  •  
  •  
  •  

  •  
  •  
  •  


Эти факторы необходимо учитывать при разработке прогностической модели, позволяющей получить информацию об объекте на рынке риэлторских услуг.

Перспективы развития рынка риэлторских услуг связаны с увеличением спроса. Значительное расширение спроса возможно либо за счет повышения уровня доходов и формирования широкого «среднего» слоя, способного стать основным поставщиком покупателей, либо за счет активного стимулирования спроса как государством (ипотека), так и самими профессиональными участниками рынка недвижимости.

В этих условиях необходимо существенное расширение спектра услуг, предоставляемых риэлторской фирмой клиенту: банковские расчеты, транспортные услуги, услуги нотариуса, возможность проведения ремонтных работ при аренде недвижимости, предоставление рассрочки по платежам и пр., повышенное внимание к рекламе, возможно, снижение комиссионных.

Все эти средства способствуют привлечению клиентов. В то же время увеличение затрат на привлечение и удержание клиентов за счет собственных средств может заставить риэлторскую фирму выйти за пределы своего бюджета, а это грозит дисбалансом в доходах и расходах и даже финансовой несостоятельностью. Поэтому если для отдельных фирм эти приемы способны обеспечить необходимый объем оборота, то, в целом они не решают проблему развития риэлторского бизнеса.

Кардинально решит эту проблему только расширение спроса на рынке, а в современных условиях это возможно лишь за счет активного участия государства через создание системы ипотечного кредитования. Она предусматривает  создание федерального и региональных агентств по ипотечному кредитованию, поддержку вторичного рынка закладных, предоставление государственных гарантий банкам при выдаче ими ипотечных кредитов.


3. ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ РИЭЛТОРСКИХ ФИРМ

3.1  Исследование деятельности риэлторских фирм в Ставропольском крае и соседних регионах

С каждым годом масштаб деятельности риэлторских фирм увеличивается, что подтверждается увеличением как количества человек занятых деятельностью на рынке недвижимости, ростом числа организаций и индивидуальных предпринимателей, работающих на этом рынке, так и увеличением объемов оборотов сегмента рынка недвижимости, обслуживаемого профессиональными участниками - риэлторскими фирмами.

Исследуя полученные численные значения темпов роста доходов и увеличение численности сотрудников риэлторских компаний, можно прийти к выводу, что в последнее время заметно выросла производительность труда работника риэлторской фирмы, в частности – доля выручки от реализации услуг (оборота), приходящегося на одного сотрудника. Анализируя вопрос роста выручки необходимо сказать, что этот показатель есть следствие как роста оборота за счет интенсивности (эффективности) фирмы работы на рынке. Как известно чем выше стоимость недвижимости, тем большую сумму (в качестве вознаграждения) получает риэлторская фирма после осуществления сделки купли-продаже. В ходе анкетного опроса сотрудников риэлторских организаций выяснилось, что доходы от сделки купли-продажи недвижимого имущества занимают до 90% общей прибыли риэлторской фирмы. В какой-то степени на возросшую эффективность труда сотрудников риэлторской организации можно отнести повышение цен на услуги крупных риэлторских фирм, зарекомендовавших себя на рынке с лучшей стороны и имеющих безупречную репутацию, проверенную годами.

Таблица 1. - Примерные размеры брокерского (комиссионного) вознаграждения, взимаемого за услуги на рынке недвижимости

Регион

Размер вознаграждения по сделкам с физическими лицами

г.Москва

5-7%, при сделке на сумму до 200 тыс. долларов США, 5-7% при сделках на сумму более 200 тыс. долларов США

г.Санкт-Петербург

4-6%, при сделке на сумму до 100 тыс. долларов США, 5-6% при сделках на сумму более 100 тыс. долларов США

г. Ставрополь

2-4%, при сделке на сумму до 100 тыс. долларов США, 1-3% при сделках на сумму более 100 тыс. долларов США, но не менее 10 тыс. руб.

г. Пятигорск

2-4%, при сделке на сумму до 100 тыс. долларов США, 1,5-2% при сделках на сумму более 100 тыс. долларов США, но не менее 5 тыс. руб.

г. Кисловодск

2-3% от цены сделки

г. Железноводск

2-3% от цены сделки

г. Черкесск

1.5-2%, при сделке на сумму до 40 тыс. долларов США, 1% при сделках на сумму более 40 тыс. долларов США, но не менее 5 тыс. руб.

г. Нальчик

1,5 –2% от цены сделки

Такого рода размеры брокерского (комиссионного) вознаграждения сохраняется в большинстве городов Российской Федерации, в крупных городах комиссионное вознаграждение уплачивается в большем размере, в небольших и малых городах его размер значительно ниже. Анализируя этот вопрос с позиций развития рынка, необходимо сказать, что вознаграждение риэлтора в большой степени зависит от развитости рынка недвижимости, деловой репутации фирмы, гарантированности проведения сделок. В ряде случаев необходимо учитывать и факт наличия так называемой «скрытой» комиссии, которая в ряде случаев может доходить до 8-10%. Под «скрытой комиссией» понимается в данном случае система разного рода надбавок и платежей, которые необходимо произвести клиенту для прохождения сделки (разного рода навязанные дополнительные услуги). Услуги мелких фирм в большинстве городов более дешевы, как и услуги частных неорганизованных посредников, однако качество работы их значительно ниже, как и гарантии законности сделок. В ряде случаев неорганизованные посредники имеют возможность снизить размер вознаграждения в связи с тем, что их затраты на осуществление своей деятельности несравненно более низки по сравнению с организованными посредниками, тем самым обеспечивается их конкурентное преимущество на рынке, кроме того они не несут налогового бремени, которое в ряде случаев весьма значительно и составляет порядка 19-28% от общего оборота (включая налоги и сборы с фонда заработной платы) при традиционной системе налогообложения.. Большинство как столичных, так и региональных фирм являются субъектами малого предпринимательства и имеют число сотрудников не превышающих 50 человек, а в Ставропольском крае, Карачаево-Черкесии и Кабардино-Балкарской республике – как правило, численность сотрудников большинства фирм не превышает 10 человек. Тем не менее, даже в московских крупных фирмах нередки случаи, когда в фирме работают неоформленные должным образом сотрудники, заработная плата выплачивается «в конвертах», фирма имеет «левые», не поступившие в кассу обороты. В регионах этот процесс, как правило, влияет на итоги деятельности индивидуальных предпринимателей, которые более мобильны, чем крупные риэлторские фирмы.

При общем росте количества посредников, занимающихся оказанием услуг на рынке недвижимости, отмечается непостоянство состава участников рынка. Многие фирмы организуются путем «выхода из тени», то есть путем регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя лицами, занимающимися оказанием такого рода услуг в нелегальном порядке (частными посредниками), регистрации фирмы бывшими наемными работниками других фирм, не довольных сложившейся системой распределения доходов, выхода на рынок вновь созданных организаций, вследствие достаточно низкого барьера входа на данный рынок. Необходимо также отметить и дезинтеграционные процессы: фирмы, заработавшие достаточные капиталы могут переходить на другие рынки, в частности – рынок инвестиционно-строительных услуг, который более выгоден чем риэлторский рынок, а также могут ликвидировать данный вид деятельности в связи с тем, что основными клиентами посреднической деятельности являются частные лица, работа с которыми трудоемка и не приносит значительных доходов, вследствие низкой платежеспособности клиентуры (особенно в малых городах).

Исследование рынка риэлторских услуг показало, что из 7 наиболее известных организаций функционировавших в г. Ставрополе в период с 1992 г. по 1994 г. на данный момент на рынке функционируют только 2 (Олимп и Квартал), остальные прекратили свое существование. Большую роль в их ликвидации сыграл кризис 1998 года, который привел к резкому падению показателей во всех отраслях экономики. Зато оставшиеся фирмы, преодолев спад, окрепли и по праву занимают лидирующие позиции на региональном рынке.

Был проведен опрос 600 жителей городов Ставрополя, Пятигорска и Черкесска разного возраста и профессии с одним единственным вопросом: «О какой из перечисленных риэлторских компаний вы слышали»? В анкете предлагалось поставить галочку напротив знакомых названий. В таблице 2 приведен список компаний с наибольшей степенью узнаваемости.


Таблица 2. - Наиболее известные риэлторские компании гг. Ставрополя, Пятигорска и Черкесска, 2008 год

Название риэлторской организации

Рейтинг, в % от общего количества опрошенных

Стаж работы на рынке недвижимости

Альтаир (Ставрополь)

26

5

Квартал (Ставрополь)

34

12

Континент (Ставрополь)

26

10

Русь (Ставрополь)

12

8

Узник (Ставрополь)

5

6

Олимп (Ставрополь)

39

14

Веста (Ставрополь)

9

5

Дом (Пятигорск)

36

10

Логос (Пятигорск)

32

7

Финансовые технологии (Пятигорск)

30

15

Елена (Пятигорск)

16

5

Городское агентство недвижимости и строительства (Пятигорск)

15

10

Фирма «Недвижимость» (Черкесск)

42

16

Югрос (Черкесск)

26

12

Республика (Черкесск)

16

8

Из данных, приведенных в таблице 2, следует, что наиболее узнаваемыми фирмами оказались риэлторские организации «Олимп» и «Квартал» в Ставрополе, «Дом», «Логос» и «Финансовые технологии» в Пятигорске, «Недвижимость» и «Югрос» в Черкесске, которые имеют наибольший опыт работы на рынке местной недвижимости. Рассматриваемые организации пережили общий спад производства, после кризиса 1998 г., но в отличии от своих конкурентов не прекратили своего существования. На данный момент об этих фирмах известно наибольшему количеству опрошенных. А вот результаты риэлторской компании «Альтаир» (Ставрополь) и «Ресупблика» (Черкесск) связаны с тщательно разработанной и последовательно проведенной рекламной компанией. В целом же прослеживается прямая зависимость узнаваемости риэлторской фирмы от стажа ее работы на рынке недвижимости.

Были получены следующие показатели деятельности фирм на региональном рынке Ставропольского края, Кабардино-Балкарской и Карачаево-Черкесской республики (табл. 3).

Таблица 3. - Основные параметры регионального риэлторского рынка

Параметры

Ставропольский край

Карачаево-Черкесия

Кабардино-Балкария

Всего

В том числе регион Кавминвод

Количество риэлторских агентств (агентств недвижимости)

250

88

25

28

Количество сделок на вторичном рынке, обслуживаемых агентствами недвижимости

18000

6500

1900

2100

Взимаемый процент комиссии с клиентуры

4-5

4

2

2

Объем комиссионных, млн. руб.

1053,0

278,4

27,0

30,2

Суммарный оборот по реализации жилья на вторичном рынке, млрд. руб.

23.4

6,96

1,35

1,52

Проанализировав  деятельность отдельных компаний-лидеров рынка услуг Ставропольского края и Карачаево-Черкесской республики можно выявить наиболее эффективно работающие компании на рынке. Результаты расчетов сведены в таблицу 4.


Таблица 4. - Динамика численности сотрудников, объема выполняемых ими услуг

Риэлторские организации

Численность сотрудников, чел.

Объем оказываемых услуг, млн.руб.

Рост в % 2008 г. к 2006 г.

Соотношение роста объема работ и численности сотрудников

2006

2008

2006

2008

численность

Объем работ

Альтаир (Ставрополь)

8

25

1,9

35,1

212

1778

8,38

Квартал (Ставрополь)

9

29

2,2

40,7

222

1750

7,88

Континент (Ставрополь)

3

16

0,7

22,2

433

3071

7,09

Русь (Ставрополь)

6

16

1,5

20,3

166

1253

7,55

Олимп (Ставрополь)

15

34

3,9

45,0

126

1054

8,36

Веста (Ставрополь)

5

18

1,5

24,9

260

1560

6,00

Дом (Пятигорск)

5

12

1,1

25,6

140

2227

15,9

Логос (Пятигорск)

3

7

0,6

14,4

133

2300

17,3

Финансовые технологии (Пятигорск)

6

8

0,7

12,9

34

1743

51.2

Елена (Пятигорск)

3

5

0,5

9,9

67

1880

28,6

Городское агентство недвижимости и строительства (Пятигорск)

5

8

0,8

17,3

60

2062

34,4

Фирма «Недвижимость» (Черкесск)

6

12

0,5

12,9

100

2480

24,8

Югрос (Черкесск)

3

5

0,4

6,2

67

1450

21.6

Республика (Черкесск)

3

6

0,2

5,9

100

2850

28,5

 Как видно, из последней графы таблицы, объем оказываемых услуг (выполняемых работ) в несколько раз превысил рост численности сотрудников соответствующих организаций. По некоторым организациям объем работ в денежном выражении в 20 и более раз опережал численность сотрудников, выполнявших эти работы. Для Ставропольских фирм нормальное соотношение колеблется от 6 до 8,36, для Пятигорска 17-35, для Черкесска 21-28. Между тем, есть основания считать, что имеется достаточно жесткая корреляция между ростом численности и реальным объемом работ, выполнявшихся риэлторскими организациями. результате чего нагрузка на одного сотрудника в 2008 г. была меньше, чем в 2006 г. В малых городах, таких как Пятигорск и Черкесск, доходы на одного сотрудника риэлторских организаций увеличиваются по мере роста масштабов их деятельности.

Набор приоритетов государственной поддержки рынка недвижимости включая и риэлторский бизнес, по мнению самих предпринимателей, должен быть иным, нежели он складывается в практике. Развитие рынка недвижимости требует развития субъектов этого рынка, в частности риэлторов путем предоставления им неиспользуемых офисных площадей из состава муниципального имущества, содействие в покупке, в том числе и за счет кредитов необходимого оборудования для оснащения офисов, покупки программного обеспечения, установление кооперационных связей с крупными строительными предприятиями. Значительное число риэлторов формулируют совсем не новую идею о том, что наиболее эффективной формой государственной помощи риэлторский бизнес считал бы такую ситуацию, когда государственные структуры не мешали бы вести нормальную производственно-хозяйственную деятельность. Таким образом, развитие цивилизованного риэлторского бизнеса требует усилий, как со стороны государства, так и самих риэлторов, объединенных в общественные саморегулируемые организации.


3.2 Оценка эффективности деятельности риэлторской фирмы ООО «МЕТР»

ООО «МЕТР» является юридическим лицом оказывающим риэлторские услуги в г. Пятигорске. Фирма основана в 2006г., руководителем является директор Моребис Владимир Николаевич. В соответствии с уставом предприятия, основными видами деятельности являются:

- осуществление всех видов операций с недвижимостью (покупка, продажа, сдача в аренду);

- деятельность при совершении сделок купли-продажи, дарения, обмена, мены помещение (в том числе посредническая, по расселению коммунальных квартир, отселению жителей из домов, подлежащих конструкции);

- деятельность (в том числе и посредническая) по сдаче в аренду жилых и нежилых помещений, находящихся в собственности как юридических, так и физических лиц.

- деятельность при совершении сделок купли-продажи, дарения, обмена, мены нежилых помещений (в том числе посредническая);

- осуществление иных видов деятельности и оказание других услуг населению, предприятиям, организациям в различных областях хозяйственной и производственной деятельности, незапрещенных и не противоречащих действующему законодательству.

Все перечисленные виды деятельности осуществляются в соответствии  с действующим законодательством РФ.

Общее количество работающих сотрудников фирмы три человека.

Размер вознаграждения от сделок купли-продажи недвижимости составляет 2%.

ООО «МЕТР» осуществляет свою деятельность с применением упрощенной системы налогообложения (УСН). Это связано с тем, что упрощенная система налогообложения снижает объем налоговых выплат фирмы в 3-4 раза. Единый налог заменяет четыре основных платежа в бюджет: налог на прибыль; налог на имущество; единый социальный налог; налог на добавленную стоимость. Простота расчета единого налога также сводит на нет вероятность спора с проверяющими органами и судебные разбирательства. Платить данный налог можно двумя способами:

-  с доходов (в этом случае налог составляет 6%);

- с доходов, уменьшенных на расходы (в этом случае налог составляет 15%).

Практика показывает, что работать с «доходами» предпочтительнее фирмам, которые оказывают какие-либо посреднические услуги, т.к. расходы таких фирм минимальны. Поэтому ООО «МЕТР» выбрало способ оплаты налога с «доходов».

Эффективность работы предприятия характеризуется прежде всего наличием прибыли. Чем больше прибыль, приходящаяся на единицу использованных ресурсов, тем эффективней работает предприятие. Показателем, отражающим результативность деятельности предприятия, выступает рентабельность.

Для того чтобы оценить эффективность деятельности ООО «МЕТР» определим рентабельность продаж за 2007-2008г. на основании налоговых деклараций по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (приложение 1,2).

Коэффициент рентабельности продаж рассчитывается по формуле:

Kрент. продаж =  * 100%

ООО «МЕТР» в 2007г. оказало посреднических услуг (совершило сделок с недвижимостью) на общую сумму 45 000 000 руб. На расчетный счет фирмы получено доходов от сделок на сумму 900 000 руб. (стр. 010). Сумма исчисленного налога составляет (стр. 080) 54 000 руб. ( 900 000 руб. * 6%  = 54 000 руб.).

Расходы  ООО «МЕТР» за 2007г. составили:

- заработная плата сотрудникам - 306 000 руб.

- единый налог 6% - 54 000 руб. (стр. 080)

- пенсионные взносы, 14% от заработной платы - 42 840 руб. (стр. 110)

Пенсионные взносы вместе с выплатами по больничным листам уменьшают единый налог на 50%. В связи с этим,  сумма налога, подлежащая уплате, составляет 27 000 руб. (стр. 130).

Итого: 306 000 руб. + 27 000 руб. + 42 840 руб. =  375 840 руб.

Определим чистую прибыль предприятия за 2007г.

900 000 руб. – 375 840 руб. = 524 160 руб.

K рент. продаж= (524 160 руб. / 900 000 руб. )* 100% = 58,24 %

В 2008г. ООО «МЕТР» оказало услуг на 23 540 000 руб. На расчетный  счет фирмы получено доходов от сделок на сумму 470 800 руб. (стр. 010). Сумма исчисленного налога составляет (стр. 080)  28 248 руб. (470 800 руб. * 6% = 28 248 руб.).

Расходы  ООО «МЕТР» за 2008г.:

- заработная плата сотрудникам  - 201 416 руб.

- единый налог 6% - 28 248 руб. (стр. 080)

- пенсионные взносы, 14% от заработной платы – 28 198 руб.

Сумма налога, подлежащая уплате, составляет 14 124 руб. (стр. 130).

Итого: 201 416 руб. + 14 124 руб. + 28 198 руб. =  243 738 руб.

Определим чистую прибыль предприятия за 2007г.

470 800 руб. – 243 738 руб. = 227 062 руб.

K = (227 062 руб. / 470 800 руб. )* 100% = 48,23%

По итогам работы ООО «МЕТР» в 2007 и 2008 гг. были получены следующие результаты:


Таблица 5. – Коэффициент рентабельности ООО «МЕТР»


Коэффициент

Результаты по годам, %

Изменение показателей, %

2007

2008

Рентабельности продаж

К = 58,24

К = 48, 23

- 10, 01

Из данных, приведенных в таблице 5. Следует, что производственно-хозяйственная деятельность предприятия ООО «МЕТР» идет на снижение. Коэффициент рентабельности продаж уменьшился на 10,1 процента и составил 48,23 процента. Это связано с приходом финансового кризиса в 2008г. С осени 2008г. началось падение цен на недвижимость в связи с девальвацией рубля, и поэтому покупатели стали тратить значительно больше времени на обдумывание предложений риэлторов, т.к. увеличился выбор квартир по доступной цене и есть перспектива снижения цен в будущем. Что касается сравнения плановых и фактических  показателей ООО «МЕТР», то очевидно, что задачи, которые ставило руководство в конце 2007г. не были успешно выполнены. Предприятию нужно переориентировать свою деятельность на более эффективную. Для повышения рентабельности предприятия необходимо увеличить спрос, это можно сделать за счет расширения спектра услуг предприятия (оценка недвижимости, оформление ипотеки и др.). Также необходимо уделить внимание рекламной компании, т.к. в новых экономических условиях 2008 года конкуренция риэлторских услуг только возрастает. Для дальнейшего успешного развития фирма ООО «МЕТР» должна разработать маркетинговую стратегию как на краткосрочную, так и на долгосрочную перспективу. Ведь маркетинговая стратегия при ее правильном использовании представляет собой сложное и мощное оружие, с помощью которого современная фирма может эффективно приспосабливаться к постоянно меняющимся условиям внешней среды.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Перспективы развития рынка риэлторских услуг связаны с увеличением спроса. Значительное расширение спроса возможно либо за счет повышения уровня доходов и формирования широкого «среднего» слоя, способного стать основным поставщиком покупателей, либо за счет активного стимулирования спроса как государством (ипотека), так и самими профессиональными участниками рынка недвижимости.

В этих условиях необходимо существенное расширение спектра услуг, предоставляемых риэлторской фирмой клиенту: банковские расчеты, транспортные услуги, услуги нотариуса, возможность проведения ремонтных работ при аренде недвижимости, предоставление рассрочки по платежам и пр., повышенное внимание к рекламе, возможно, снижение комиссионных.

Все эти средства способствуют привлечению клиентов. В то же время увеличение затрат на привлечение и удержание клиентов за счет собственных средств может заставить риэлторскую фирму выйти за пределы своего бюджета, а это грозит дисбалансом в доходах и расходах и даже финансовой несостоятельностью. Поэтому если для отдельных фирм эти приемы способны обеспечить необходимый объем оборота, то, в целом они не решают проблему развития риэлторского бизнеса.

Кардинально решит эту проблему только расширение спроса на рынке, а в современных условиях это возможно лишь за счет активного участия государства через создание  эффективной системы ипотечного кредитования. Она предусматривает  создание федерального и региональных агентств по ипотечному кредитованию, поддержку вторичного рынка закладных, предоставление государственных гарантий банкам при выдаче ими ипотечных кредитов.


СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

  1.  Гарифуллин Р.С. Риэлторские услуги как вид предпринимательской деятельности// Редакционное издательство ГУАП: Препринт. - СПб: Издательствово ГУАП,  2008.
  2.  Дубровская И.А., Соснаускене О.И., Справочник риэлтора - М: Юстицинформ, 2008.
  3.  Парусова Г.В., Секреты риэлторского мастерства - М: Феникс, 2009.
  4.  Всё о недвижимости. Под ред. Э.А. Уткина. - СПб.: Издательство «Питер», 2009.
  5.  Батяев А., Справочник риэлтора – М: Феникс, 2007.
  6.  Сапрыкин С., Щеславская О., Для чего необходим риэлтор: Руководство по взаимодействию  - М: Гросс-Медиа, 2008.
  7.  Николаева О.В., Зверев В.И., Калтыгин В.И. Бухучет и налогообложение риэлторских фирм//  Главбух.  2008, N 16.
  8.  Риэлторская дятельность: аспекты правового статуса налогообложения// газета «Налоги», 2008, N40.
  9.   Показатели рентабельности// Практическая бухгалтерия, 2008, N7.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

64920. Програмно-апаратна організація GRID-систем на основі технології віртуальних мереж 1.49 MB
  В основному, ці роботи спрямовані на розробку інфраструктури GRID-системи, програмного забезпечення проміжного рівня, нових і вдосконаленню відомих методів планування задач в GRID-системах. При цьому більшість відомих методів планування не враховують динаміку змін обсягу ресурсів GRID-системи.
64921. Біотехнологія виробництва пребіотичного комплексу та його використання у свинарстві 594.5 KB
  Наукова новизна роботи полягає в тому що дисертант уперше розробив біотехнологію одержання нових вітчизняних комплексних пребіотичних компонентів на основі пектину та комплексів параамінобензойної кислоти ПАБК з біометалами.
64922. Удосконалення принципів проектування універсального технологічного обладнання ліній збирання та зварювання листових полотнищ 3.57 MB
  Особливо це стосується виробництва залізничних вагонів-цистерн і контейнерів-цистерн найважливішими елементами яких є зварні листові полотнища обичайок котлів що виготовляються на спеціалізованих потоково-механізованих лініях.
64923. КЕРУВАННЯ ОБВАЛЕННЯМ ПЛАСТІВ НЕРОЗЧИННИХ ПОРІД ПРИ СПОРУДЖЕННІ ПІДЗЕМНИХ ЄМНОСТЕЙ В КАМ’ЯНИХ СОЛЯХ 15.87 MB
  Характер напружень в оголеному пласті під час навантаження змінюється вздовж його радіусу від стискання у центрі пласта до точки де напруження дорівнюють нулю з появою напружень розтягування та їх зростанням до контуру защемлення пласта; вперше з’ясовано що навантаження яке необхідне для обвалення оголеного...
64924. Вплив особливостей поличного бандажного зв’язку на напружений стан лопаткового апарату робочих коліс турбомашин 44.53 MB
  В практиці турбомашинобудування для підвищення надійності та роботоздатності робочих лопаток турбін використовуються різноманітні конструкції їх поличного бандажування. Однією з його основних функцій є об’єднання лопаток у суцільне кільце або пакети з метою зменшення їх чутливості до збудження коливань.
64925. Визначення характеристик міцності конструкційних сталей методом індентування 21.48 MB
  Для проведення розрахунків на міцність при прогнозуванні залишкового ресурсу, визначення технічного стану і обґрунтування можливого продовження термінів експлуатації відповідальних елементів конструкцій, що працюють в умовах термосилового навантаження, необхідно визначати...
64926. Багатокритеріальний вибір найвигіднішого варіанту технологічного процесу обробки деталей типу тіл обертання 21.02 MB
  Згідно з типовими маршрутами обробки та в залежності від конструктивно-технологічних особливостей і величини виробничої партії тіла обертання можуть оброблятися на різних типах токарних фрезерних свердлильних та шліфувальних верстатів як з ручним керуванням так і з ЧПК що призводить...
64927. ОТКЛОНЕНИЯ ОТ КАНОНОВ ИСЛАМА В ЗОЛОТООРДЫНСКИХ ПОГРЕБЕНИЯХ 129.55 KB
  Для этоого мы сравним захоронения из могильников оставленных оседлым населением с территории Селитренного городища в Астраханской области раскопки разных лет Поволжской археологической экспедиции под руководством Г. Всего в базе данных находилось 637 погребений 494 погребения с могильников Селитренного городища...
64928. Мифологическая семантика в зачинах монгольского эпоса 145 KB
  Вот как выглядит этот зачин в наших записях восточно-монгольской джарутской традиции: Песнь о сражении Гесера с Гилбн Шар Когда мир нашей кальпы едва начинался Когда исполненная блаженства гора Сумеру была холмом Когда сандаловое дерево Кальпаврикша было кустом Когда Гангарека...