75360

ОЦІНЮВАННЯ ВАРТОСТІ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ, БУДІВЕЛЬ І СПОРУД

Лекция

Менеджмент, консалтинг и предпринимательство

Особливості оцінки земельної ділянки будівель і споруд. Проблема оцінки незабудованої земельної ділянки або земельної ділянки з поліпшеннями нерухомістю вже давно є об’єктом ретельного дослідження багатьох науковців. Вартість земельної ділянки будівель і споруд визначається їх специфічною корисністю унікальністю довговічністю місцерозрашуванням а також кількістю ринкових пропозицій.

Украинкский

2015-01-12

157.5 KB

2 чел.

ТЕМА 8

ОЦІНЮВАННЯ ВАРТОСТІ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ, БУДІВЕЛЬ І СПОРУД

8.1. Теоретичні аспекти визнання земельних ділянок та інших об’єктів складовими частинами потенціалу підприємства

8.2. Особливості оцінки земельної ділянки, будівель і споруд

8.3. Методичні основи оцінки вартості земельних ділянок, будівель і споруд

8.4. Оцінка вартості будівель і споруд

8.1. Теоретичні аспекти визнання земельних ділянок та інших об’єктів складовими частинами потенціалу підприємства

Об’єктивно необхідним базисом створення будь-якого підприємства, його цілісного майнового комплексу, виступає земельна ділянка та усі її поліпшення, тобто об’єкти нерухомості. Так чи інакше виробничі процеси усіх підприємств переплітаються з природними, що зумовлює необхідність врахування природного чинника при визначенні їх потенціалу. Відзначимо, що у деяких сферах бізнесу земельна ділянка є основним засобом виробництва чи найважливішим чинником успішності діяльності. У якості прикладу можна навести сільське господарство, видобувну промисловість, туристичний, культурно-оздоровчий бізнес тощо.  

Проблема оцінки незабудованої земельної ділянки або земельної ділянки з поліпшеннями (нерухомістю) вже давно є об’єктом ретельного дослідження багатьох науковців. Вартість земельної ділянки, будівель і споруд визначається їх специфічною корисністю, унікальністю, довговічністю, місцерозрашуванням, а також кількістю ринкових пропозицій. При цьому слід зазначити, що алгоритм визначення вартості землі чи нерухомості тісно переплітається з юридичними процедурами, які формують, визначають, регламентують та обслуговують відносини власності на ці об’єкти.

Відзначимо, що виключна роль земельних ділянок та об’єктів нерухомості у виробничо-господарському процесі окремого підприємства та розвитку суспільних економічних відносин призводить до необхідності ґрунтовного дослідження втілених у них корисних матеріально-майнових властивостей, як досягнутих, так і потенційних.

Визначаючи потенціал підприємства як сукупність внутрішній і зовнішніх, явних чи прихованих можливостей цілісної земельно-майнової та соціально-організаційної системи, зайвий раз слід підкреслити складність його кількісної детермінації. Однією, найбільш кількісно вимірюваною складовою цієї сукупності можливостей, виступає земельна ділянка та створені на ній об’єкти.

З метою однозначного визнання об’єктів нерухомості та земельних ділянок підприємства елементами його потенціалу, слід дослідити їх специфічні риси, які можуть чи підтвердити чи спростувати дану тезу. Базисним положенням такого дослідження слід вважати необхідність порівняння загальносистемних рис потенціалу підприємства з виокремленими специфічними рисами земельних ділянок та об’єктів нерухомості, які проявляються у господарських процесах. Визнання земельних ділянок та об’єктів нерухомості складовими потенціалу підприємства базується на таких основних міркуваннях:

  •  Згідно з ресурсним підходом до визначення вартості потенціалу підприємства, що нині є найпоширенішим, його вартість дорівнює сумі витрат (чи вартостей) усіх ресурсно-майнових елементів. З огляду на це зазначимо, що вартість земельних ділянок та об’єктів нерухомості складає найбільшу частку у загальній структурі майна підприємств багатьох сфер бізнесу, утворюючи природний базис реалізації підприємницької діяльності.
  •  З позицій організаційно-функціонального підходу до оцінки вартості потенціалу підприємства, її величина визначається здатністю матеріально-технічних і соціально-трудових елементів підприємницької діяльності виконувати виробничо-комерційні функції. Не останню роль у виконанні стратегічних програм розвитку підприємств відіграє наявність і доступність земельних ділянок, а також об’єктів нерухомості.
  •  Можливості окремо взятої земельної ділянки, будівлі чи споруди, так як і їх ринкова вартість, суттєво відрізняються від інтегральних можливостей у складі цілісного земельно-майнового та соціально-організаційного комплексу.
  •  Сам процес залучення земельної ділянки чи об’єкту нерухомості до господарських операцій передбачає дотримання певних об’єктивно чи природно обумовлених пропорцій.
  •  Слід також відзначити, що можливості та спосіб використання земельних ділянок, будівель і споруд у довгостроковому періоді безпосередньо визначається сучасними ринковими умовами, етапом розвитку економічних відносин і багатьма іншими факторами.
  •  Саме можливості результативного використання земельних ресурсів, будівель чи споруд виступають інертними чи основоположними компонентами загальної динамічної сукупності елементів потенціалу підприємства.

Таким чином, перераховані тези дозволяють однозначно віднести земельні ділянки та інші об’єкти нерухомості до ресурсних елементів потенціалу підприємства, так як вони (їх можливості) відповідають таким його специфічним рисам як складність, структурність, інертність, відкритість, пропорційність, реальність тощо.

Перш ніж перейти до методології визначення вартості земельно-архітектурних елементів потенціалу підприємства слід визначитися з основними термінами, що будуть вживатися у подальшому:

  •  Земельна ділянка — це частина земної поверхні, яка має фіксовані межі, характеризується визначеним місцерозташуванням, природними властивостями, різними фізичними параметрами, правовим і господарським статусом та іншими характеристиками, які дозволяють її використовувати у економічних відносинах. По своїй суті усі властивості земель можна розподілити на три основні частини: природно-фізичні, антропогенні та нематеріальні. У сукупності вони формують специфічний об’єкт оцінки — земельна ділянка.
  •  Фізична площа земельної ділянки — це площа земної поверхні у межах певної ділянки, враховуючи нерівності її поверхні.
  •  Геодезична площа земельної ділянки — це площа проекції меж ділянки у геодезичну систему координат. За даною площею земельна ділянка фіксується у нормативно-правових документах.
  •  Межі земельної ділянки — це периметр ділянки, що відокремлює її від суміжних ділянок, встановлюється безпосередньо на місцевості згідно каталогу координат кутів поворотів меж. Розрізняють внутрішні та зовнішні межі земельних ділянок.
  •  Юридичний статус — це сукупність права власності, забудови, застави, серветутів*, переваги придбання та інших законних зобов’язань щодо земельних ділянок, які визначають специфіку їх відчуження та використання. З прийняттям за останні роки ряду законодавчих актів та нормативних документів, пов’язаних з реформуванням земельних відносин в Україні, у тому числі Земельного кодексу 2001 року, створені законодавчі та нормативно-методичні основи придбання земельних ділянок у власність юридичними та фізичними особами земельних ділянок сільськогосподарського та іншого призначення для здійснення підприємницької діяльності. Після поетапного введення у дію даного кодексу земельні ділянки стануть об’єктами господарського обороту і їх власники будуть мати змогу самостійно і вільно розпоряджатися ними, тобто економічно вигідно використовувати, продавати, дарувати, заповідати, віддавати під заставу, купувати чи здавати в оренду. Становлення та розвиток конкурентного ринку землі, перетворення землі у об’єкт товарно-грошових відносин значно актуалізує проблему оцінки її ринкової вартості.

*серветут як речове право користування чужою річчю в тому чи іншому відношенні. Таке право викликається необхідністю згладити незручності і труднощі, що виникають (при існуванні приватної власності на землю) внаслідок нерівномірності розподілу

природних благ між окремими земельними ділянками.

  •  Цільове призначення земельної ділянки — це встановлені законодавством порядок, умови, критичні межі експлуатації земель для конкретних господарських цілей, відповідно до визначених категорій.
  •  Поліпшення земельної ділянки (об’єкту нерухомості) — фізичні наслідки будь-яких заходів, що призвели до зміни рельєфу, умов освоєння та експлуатації земель, або потенційної прибутковості її використання (спрямованих на зміну технологічного способу використання об’єкта нерухомості чи його споживної вартості).
  •  До нерухомості відносять об’єкти з фіксованим місцерозташуванням у просторі (земній поверхні) та усе що з ними невід’ємно пов’язано над чи під землею, а також сукупність прав, які визначають їх юридичний статус. Таким чином вирізняють поняття нерухомості фізичних об’єктів та нерухомості прав власності.
  •  Конструктивна система об’єкта —  це сукупність будівельних елементів та конструкційних рішень, яка визначає можливість об’єкту виконувати корисні функції та запобігає недопустимим деформаціям у межах встановленого періоду часу та умов експлуатації. Існують основні три типи конструкційних систем об’єктів нерухомості: каркасні, безкаркасні та змішані (комбіновані).
  •  Цілісний архітектурний комплекс — це сукупність об’єктів нерухомості, які нерозривно поєднані на функціональній, естетичній, культурній чи іншій основі. Оцінка вартості одного зі складових об’єктів цілісного архітектурного комплексу немає сенсу з огляду на неможливість його окремого використання.
  •  Конструкційний елемент нерухомості — це елементарна неподільна частина об’єкта, що конструкційно поєднана у загальну систему.
  •  Будівлі — інженерно-архітектурні споруди, що створюють (чи використовуються) приміщення для протікання певних бізнес-процесів.
  •  Приміщення — частина внутрішнього об’єму будівлі, обмежена будівельними елементами з визначеними функціонально-технічними характеристиками.
  •  Споруди — будівельні об’єкти, що призначені для протікання спеціальних технічних процесів, а також усього комплексу супровідних процесів.

Оцінка вартості та потенціалу земельних ділянок і об’єктів нерухомості ґрунтується на використанні системи принципів, що дозволяють найбільш адекватно визначити втілені в них можливості (табл. 8.1.).

Таблиця 8.1

Принципи визначення вартості земельної ділянки та нерухомості

Назва принципу

Коротка характеристика

Пояснення

1

2

3

4

  1.  

Корисності

Відзначає залежність вартості об’єкту оцінки від його здатності задовольняти вимоги власників.

В економічній практиці корисність визначається величиною, надійністю та строками грошового потоку від використання об’єкту у господарській практиці.

Заміщення

Базується на можливості альтернативного виборі покупців об’єктів нерухомості чи земельних ділянок (приблизно однорідних за своєю корисністю), та означає, що вартість окремого об’єкта залежить від наявності на ринку та загальної кількості об’єктів-аналогів.

Найбільш повно реалізується за умов новобудов у районах масового житлового будівництва.

  1.  

Очікування

Означає, що вартість об’єкту безпосередньо залежить від суми  виручки, якуочікує отримати теперішній власник майна від останньої угоди перепродажі.

Наприклад, при визначенні вартості земельної ділянки у зоні житлового будівництва слід врахувати можливу суму орендної плати та строки її сплати у випадку спорудження житлового будинку.

  1.  

Елімінованості

Визначає необхідність врахування вкладу  кожного з усього спектру факторів, які впливають на вартість об’єкта оцінки.

Вартість нерухомості визначається такими основними факторами: чистою вартістю земельної ділянки та чистою вартістю усіх надбудов на ній (з урахуванням їх технічного оснащення). Використовується для визначення надлишкових чи невистачаючих поліпшень земельних ділянок.

  1.  

Збалансованості

Визначає необхідність пошуку оптимального складу усіх компонентів виробничо-господарських систем для кожного типу землекористування, що зумовлює максимальну вартість нерухомості.

Збалансованість досягається у випадку коли типу об’єкту оцінки відповідає оптимальна комбінація інших навколишніх (у рамках району) об’єктів нерухомості чи земельних ділянок. Збалансованість порушується, якщо окремі об’єкти характеризуються надлишковими чи недостатніми поліпшеннями порівняно з середнім рівнем району.

  1.  

Розподілу

Означає, що фізичні елементи нерухомості чи права на користування земельними ділянками можна розподіляти та поєднувати у різних комбінаціях, які дозволяють досягти найвищої їх вартості.

Даний принцип проявляється через динамічність земельного ринку та ринку нерухомості.

  1.  

Ринковий

Визначає залежність вартості об’єкту оцінки від рівня ринкових цін на нього.

Виражає взаємозв’язок між зростаючою потребою в об’єктах нерухомості чи земельних ділянках, за умови розвитку суспільства, та природною обмеженістю пропозиції таких об’єктів.

  1.  

Оточення

Полягає у необхідності узгодження архітектурної однорідності та відповідного характеру землекористування, що дозволяє досягти максимальної вартості.

Даний принцип проявляється через місцеві ринки та практично реалізується у прогресії чи регресії вартості об’єкта оцінки.

Найкращого та найбільш ефективного використання

Означає, що при оцінці вартості об’єктів нерухомості чи земельних ділянок з можливих варіантів їх господарського використання обирається той, що дозволяє максимально реалізувати функціональні можливості об’єктів.

Цей принцип є ніби узагальнюючим для оцінки об’єктів нерухомості та земельних ділянок, а також дозволяє найбільш повно врахувати їх потенціал при оцінці вартості.

Орієнтовний перелік документів, що необхідний для оцінки об’єктів нерухомості та земельних ділянок 2:

  1.  Для  визначення вартості нерухомості:
    1.   Свідоцтво юридичної приналежності об’єкта (юридичний статус).
    2.   Історія будівництва.
    3.   Документи на право землекористування, генплан, поетажні плани, експлікації.
    4.   Паспорт Бюро технічної інвентаризації.
    5.   Відомості щодо кількості, обсягів, строків ремонтів та витрат на їх проведення.
    6.   Відомості про орендні угоди щодо об’єкту та розміру орендної плати.
  2.  Для оцінки земельних ділянок:
    1.    Акти землекористування.
    2.   Інформація щодо інженерно-геологічним умовам.
    3.   Інформація щодо місцезнаходження ділянки відносно санітарно-захисних зон.
    4.   Постанови місцевих органів влади щодо землекористування.
    5.   Кошториси витрат на поліпшення земель.
    6.   Документи щодо умов використання земельної ділянки.

На закінчення слід зазначити, що кожен аналітик використовує той чи інший метод визначення вартості потенціалу земельної ділянки, будівлі чи споруди підприємства відповідно до власних переконань та підготовки. Наприклад, витратні методи оцінки можуть свідчити, що аналітик відстоює методологію ресурсного дослідження потенціалу. Застосування результатних технологій визначення вартості потенціалу свідчить про прихильність аналітика до теорій   функціонально-організаційного напрямку. У оціночній практиці досить часто виникають проблеми, що потребують комбінації різних позицій. Найбільш вдалі спроби дозволяють говорити про необхідність створення нового підходу до дослідження феномену потенціалу підприємства, у цілому, та таких його елементів як земля, будівлі та споруди.

8.2. Особливості оцінки земельної ділянки, будівель і споруд

Як фактор і умова виробництва земля має ряд особливостей, які впливають на специфіку її грошової оцінки. Перш за все вона не є результатом попередньої праці, просторово обмежена, має постійне місцезнаходження, не заміщується іншими засобами виробництва, має фізичну довговічність і при правильному використанні не зношується, забезпечує стабільну прибутковість і менший комерційний ризик в порівнянні з альтернативними варіантами капітальних вкладень. Практично у всіх сферах економічної діяльності (зокрема сільського і лісового господарства) земля виступає  в якості просторового базису і нерозривно пов'язана з об'єктами, які на ній розташовані: будівлями, спорудами, шляхами, передавальними пристроями та іншими матеріальними елементами, які прийнято називати в оціночній діяльності поліпшеннями.

У залежності від методичних особливостей оцінки вартості земельні ділянки підприємств розділяються на дві групи:

  •  ділянки промислової зони, забудовані в основному виробничими будівлями і спорудами;
  •  ділянки, які зайняті об'єктами соціального призначення (будинки культури, лікарні, готелі, гуртожитки, будинки відпочинку тощо).

На відміну від ділянок другої групи, вартість яких визначається виходячи із відомих положень теорії оцінки нерухомості, оцінка вартості ділянок першої групи більш складна, так як враховує ступінь їх відповідності виробничим і підприємницьким цілям та ряд інших особливостей, які висвітлюються нижче.

До площі земельної ділянки, що оцінюється, належать ділянки, які зайняті будовами, виробничими і допоміжними спорудами; ділянки необхідні для їх утримання, санітарно-захисні зони об'єктів, технічні та інші зони, які належать підприємству.

У залежності від цілей (призначення) оцінка вартості землі може розглядатися з одного боку, як основа вирішення законодавчо обумовлених задач (сплата земельного податку) або економічного регулятору земельних відносин (спадщина, дарування та інше), що потребує встановлення нормативної вартості (ціни) землі з врахуванням типових офіційно затверджених інструктивно-методичних документів, та з іншого боку, — незалежна експертна оцінка, в ході якої визначається ринкова вартість землі, або право оренди земельної ділянки.

У першому випадку мова йде про так звану масову оцінку, основна ціль якої – встановлення нормативної ціни землі. Методичний та організаційний інструментарій даної оцінки викладено в затвердженому у 1997 році типовому документі “Порядок грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (окрім земель населених пунктів)”.

На відміну від нормативної, експертна вартісна оцінка земель здійснюється на базі загальноприйнятої у світовій практиці методології та методів визначення ринкової вартості землі.

У зв'язку з тим, що реальний ринок землі ще не сформувався і об'єктивно не можливо забезпечити конкурентоспроможність продаж, типовість фінансування та інші ринкові умови, тому ціни на земельні ділянки, які визначаються в процесі експертної оцінки не можуть у повному обсязі відповідати загальноприйнятій концепції ринкової вартості. Тому їх часто називають “умовно ринкові”, “ринкова вартість з урахуванням обмежень економічного і цивільного правового характеру”, а також “оціночна вартість”, тобто можливої ціни, за якою на дату оцінки досягається угода відносно зміни власника ділянки, умови власності, або умови використання власності при підписанні цивільно-правових угод 5.

Не дивлячись на деяку обмеженість (спрощеність) сучасних експертних оцінок вартості земельних ділянок, відносно до можливих ринкових еквівалентів, практичне використання їх є прогресивним кроком в реалізації загальноприйнятої концепції ринкової вартості землі. Про це свідчать методологічні розбіжності, які характерні нормативно-грошовій і експертній оцінці, наведеній в табл.  8.2.   Не зважаючи на позитивні зрушення у сфері земельно-оціночної діяльності, які відбулися за останні  роки (1997 – 2002 рр.), впровадження загальновизнаних у світі ринкових підходів у практику оцінки земельних ділянок зумовлює виникнення певних труднощів методичного характеру

Таблиця 8.2

Порівняльні характеристики нормативно-грошової та експертної оцінок земельних ділянок несільськогосподарського призначення 4

Нормативно грошова оцінка

Експертна оцінка

1

2

Земельна ділянка розглядається  окремо від об'єктів нерухомості, розташованих на ній.

Земельна ділянка розглядається як єдиний земельно-майновий комплекс, тобто разом з об'єктами нерухомості  

Враховуються земельні поліпшення, зроблені за межами земельної ділянки

Враховуються земельні поліпшення, зроблені як за межами земельної ділянки, так і всередині.

Орієнтована на типові характеристики та пересічно-нормативні умови виробництва

Орієнтована на індивідуальні характеристики та умови експлуатації земельної ділянки

Оперує потенційним (нормативним) орендним доходом.

Оперує реальним орендним доходом.

Не враховує кон’юнктуру ринку та економічну ситуацію в країні.

Враховує реальну соціально-економічну ситуацію, яка склалась на дату оцінки

Вартість похідна від площі земельної ділянки

Вартість похідна від показників доходності  виду діяльності локалізованого в межах ділянки.

Має тільки нормативний характер

Має ринковий характер

Не стимулює підвищення ефективності виробництва і раціональне землекористування

Стимулює оптимізацію показників ефективності ведення  бізнесу і землекористування

8.3. Методичні основи оцінки вартості земельних ділянок, будівель і споруд

На думку окремих авторів 1, існує близько двадцяти методів оцінки ринкової вартості земельних ділянок, хоча при ретельному аналізі змістовного наповнення і техніки розрахунків їх коло значно звужується. Якщо не зважати на термінологічні різночитання і процедурні відмінності всі вони по суті є різновидами основоположних підходів: витратного, порівняльного та результатного 5.

Відсутність ринку промислової нерухомості не дозволяє запропонувати  однозначної рекомендації щодо використання тих чи інших методичних підходів до оцінювання земельних ділянок підприємств. Разом з тим, з урахуванням досвіду, інформаційних можливостей, цілей оцінки, характеру і функціонального профілю дільниць можна виокремити як методологічно самостійні наступні базові підходи: 1) метод залишку для землі; 2) метод капіталізації земельної ренти; 3) метод порівняльних продаж; 4) метод співвідношення (переносу); 5) метод витрат на освоєння. Всі інші розрахункові методи і технічні прийоми та їх комбінаційні утворення є похідними від цих базових підходів.

Метод залишку для землі базується на концепції класичної економічної теорії, розробленої для земель сільськогосподарського призначення, яка розглядає увесь дохід, що відноситься до земельної ділянки, як залишковий. Даний  метод використовується при оцінці земельної ділянки з поліпшеннями чи вакантної (неосвоєної) ділянки, призначеного для комерційного використання1. Процедура практичної реалізації цього методу передбачає:

  1.  достатньо точне визначення поточної вартості будівель і споруд (ВБД.С.), а також середньорічного чистого доходу від земельно-майнового комплексу в цілому (Д);
  2.  визначення частини чистого доходу, яка приходиться на будівлі та споруди (ДБД.С.), шляхом перемноження їх поточної вартості на коефіцієнт її капіталізації:

    (8.1.)

Коефіцієнт капіталізації для будівель та споруд (rБД.С.) складається з коефіцієнта капіталізації для землі (rЗ)2 і коефіцієнту відшкодування капіталу (rВід.), що дорівнює F3 (див. додаток А). Коефіцієнт відшкодування капіталу показує, яку частку від вартості будівель та споруд потрібно відшкодовувати у кінці кожного періоду (року), щоб через певну кількість періодів (років) експлуатації об’єкту накопичити суму коштів тотожну його повній вартості.

  1.  розрахунок частини чистого доходу, який припадає (залишається) до земельної ділянки (Д З.):

Д З. = Д – Д БД.С.      (8.2.)

  1.  методом прямої капіталізації визначається вартість земельної ділянки (В З.):

В З. = Д З. / r З.      (8.3.)

Метод капіталізації земельної ренти полягає у визначенні  вартості земельної ділянки за допомогою коефіцієнта капіталізації доходів від здавання її в оренду. Значимість даного методу зростає в умовах наявності та розвитку активного земельного орендного ринку, коли вакантні ділянки часто здаються в оренду, що забезпечує співставні земельні ренти та коефіцієнти капіталізації для землі. За сучасних умов даний метод досить ефективний для оцінки земельних ділянок комерційного призначення порівняно невеликих за площею та розташованих у складі цілісних територій (ділянки під паркування автомобілів, сезонні торгівельно-комерційні об’єкти, ділянки підсобного господарства і т.д.).

Метод визначення ренти в основному використовується для оцінки міських земельних ділянок та базується на визначенні показників диференціальної, абсолютної та монопольної ренти.

Диференціальна  рента відображає конкретну цінність земельної ділянки і поділяється на такі види:

  •  ренту за рахунок доступності ділянок, що зумовлена скороченням транспортних витрат (часу та коштів), а також збереженням високої продуктивності праці за рахунок мінімізації транспортної втоми;
  •  ренту за рахунок освоєння території, що визначається зниженням собівартості продукції завдяки скороченню витрат на створення загальноміської системи інженерно-транспортної інфраструктури (магістральних мереж енерго- та водопостачання, каналізації, шляхів сполучення, благоустрою тощо);
  •  ренту за рахунок ефективності додаткових капіталовкладень в облаштування території, яка зумовлена можливостями й вигодами даної ділянки, а також способом її використання.

Абсолютна рента характеризує ефективність цільового використання земельної ділянки. На відміну від диференціальної ренти, вона не залежить від конкретних властивостей ділянки. Якщо диференціальна рента безпосередньо пов’язана з територіальною структурою міста, то абсолютна рента — з його функціональною структурою. Її показники належать у цілому до галузі чи виду діяльності й визначаються в притаманній їй органічній будові капіталу: на ідентичних за споживними властивостями ділянках різні види діяльності будуть мати різну віддачу. Тому її можна назвати рентою переваги мети використання.

Монопольна рента утворюється на всіх ділянках незалежно від їх місцерозташування в межах міста, оскільки різні види діяльності можуть висувати найрізноманітніші умови для свого розміщення, а пропозиції вільних ділянок внаслідок обмеженості міської території в цілому, як правило, не відповідають попиту на них. Особливо це стосується районів, які мають специфічні властивості, що практично неможливо відтворити: ядро центру, що історично склався; заповідні території; території з оздоровчими властивостями тощо.

Загальний розрахунок вартості земельної ділянки за цим методом проводиться по формулі:

,    (8.4.)

де Взем — вартість земельної ділянки, грн.; Ос — витрати на освоєння та благоустрій території, грн./км2;  Рн — нормативна рентабельність (як правило, складає не більше 6%); Кн — нормативний коефіцієнт капіталізації (як правило, не перевищує 3%); КФ — коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки; Км — коефіцієнт місцерозташування земельної ділянки; Sзем — площа земельної ділянки, км2.

Метод співстваних продаж ґрунтується на порівнянні оцінюваної ділянки землі з об’єктами аналогами, недавно проданими на ринку. При застосуванні цього підходу передбачається зіставлення продажів декількох об'єктів-аналогів, тому вартість об'єкта оцінки визначається як медіанне (серединне для ранжованого ряду) або модальне (найбільш поширене) значення отриманих результатів.

Співставлення і порівняння оцінюваної земельної ділянки з проданими об’єктами-аналогами проводиться у розрізі двох таких основних компонентів:

  •  за одиницями порівняння;
  •  за елементами порівняння.

Одиниця порівняння виражає зв’язок між ціною ділянки землі і його окремими характеристиками. Середня чи типова вартість одиниці порівняння визначається для кожної однорідної групи ділянок на підставі низки фактичних продажів. Залежно від характеру використання земельної ділянки цими показниками можуть бути ціни за 1 м2, 1 сотку, 1 га. ділянки, за 1 м її фронтальної межі, за одиницю щільності, за 1 м2 чи 1 м3 розташованої на ділянці будівлі або споруди; за одиницю, що приносить прибуток, за квартиру, місце в гаражі, на стадіоні, за місце паркування та ін.

Елемент порівняння визначається як властивість ділянки, нерухомості чи умов продажу, які справляють істотний вплив на зміну вартості об’єкту оцінки. Серед цих ознак у якості елементів порівняння найбільш прийнятними є :

  •  правове відношення до земельної ділянки (наявність прав володіння, користування, розвитку, розпорядження земельною ділянкою, правових обтяжень та сервітутів);
  •  умови продажу (вільний продаж, вимушений продаж, ліквідаційний продаж; продаж при позбавленні власника права викупу застави; умови фінансування; та ін.);
  •  дата продажу (різниця в часі між різноманітними операціями з продажу, що відображує зміну ринкових умов рівень інфляції, активність ринку (сезонна, циклічна, змішана) взаємодія попиту та пропонування тощо);
  •  місце розташування (розбіжності в розташуванні земельних ділянок у містах різної категорії та в плані міста відносно основних центрів тяжіння);
  •  фізичні характеристики (розмір, конфігурація, довжина фронтальної лінії  земельної ділянки, її інженерно-геологічні параметри, а також  характер використання прилеглих територій).

Відмінності земельної ділянки-аналога та оцінюваної земельної ділянки в ознаках, які визначають їх вартість, необхідно враховувати через надбавку або знижку чи іншим способом. Для цього застосовується таблиця коригувань, що враховує відхилення в ціні за елементами порівнянь, які впливають на вартість.

Коригування може проводитися в гривнях або в процентах чи за кожним фактором, чи за всією їх сукупністю на незалежній основі шляхом додавання або на кумулятивній основі шляхом множення значень поправок. При цьому необхідно використовувати ряд індексів цін та поправочні коефіцієнти.

Треба зазначити, що максимально зорієнтований на кон’юнктуру ринку порівняльний метод, є найбільш привабливим. Однак, складність його застосування полягає не лише у відсутності розвинутого ринку землі, на якому зараз діє лише один продавець - держава, а й у недостатньо розробленій техніці внесення поправок при зіставленні існуючих продажів, відсутності належного обґрунтування кількісних значень коригуючих коефіцієнтів.

На сьогодні з певним припущенням можна рекомендувати застосування системи регіональних, зональних та локальних коефіцієнтів при внесенні поправок на розбіжності в місце розташуванні фізичних характеристиках земельної ділянки та врахуванні особливостей використання прилеглої території.

Метод співвідношення (переносу) в оцінці земельних ділянок полягає у поділі загальної ціни продажу аналогічного земельно-майнового комплексу на дві складові — ціну будівель і споруд та ціну земельної ділянки. При цьому спочатку оцінюється вартість будівель та інших споруд, що знаходяться на землі, а потім із загальної вартості земельно-майнового комплексу вираховують їх визначену суму і отримують вартість земельної ділянки.

Досвід зарубіжних оцінювачів дозволяє встановити певні співвідношення між вартістю окремих частин нерухомого комплексу. Так, за даними Національної асоціації житлових будівельників США частка витрат на придбання землі під будівництво складає 35%, а для незабудованих ділянок — 15%. Англійські фахівці 3 при оцінці комерційної нерухомості величину вартості землі рекомендують приймати для країн з розвиненої ринковою економікою 15 – 30% від загальної вартості нерухомості, а для умов Росії — на рівні 20%. На їх думку, вартість земельної ділянки не повинна бути менша за вартість сільськогосподарської землі з урахуванням вартості створеної інфраструктури. За даними Дж. Фрідмена, середня частка вартості земельної ділянки в ціні нерухомих комплексів складає 18 – 21%. Разом з тим, автор попереджує, що техніку аллокації(розподіл, розміщення фінансових ресурсів та інвестицій. распределение  скудных ресурсов в соответствии с заданными целями) необхідно використовувати тільки в тих випадках, коли неможливо застосувати інші методи, а також за наявності достатньої кількості інформації щодо недавніх продаж вже забудованих ділянок.

Метод витрат на освоєння використовується в основному для оцінки малоосвоєних територій, які підлягають розбиттю на ділянки під забудову з їх наступним продажем 5. Метод ґрунтується на принципі додаткової продуктивності, а алгоритм оцінки заснований на методі дисконтування грошових потоків і відповідає порядку розрахунку  чистої приведеної вартості. До складу відтоків капіталу відносять поточні витрати на планування, проектування та делимінацію ділянок, попереднє упорядкування масиву, витрати на продаж ділянок та прибуток первинного власника. До притоків капіталу відносять виручку від продажу ділянок, очищену від витрат на продаж та освоєння кожного лота. Слід зазначити, що ставка дисконту формується відповідно наведених у розділі 5 принципів та методів, а період дисконтування визначається виходячи тривалості періоду, протягом якого передбачається продати земельні ділянки.

Використовувати даний метод слід досить обережно. Основна сфера його використання — оцінка недавно поділеного чи підготовленого до дробіння земельного масиву. При чому прогнозоване освоєння повинно відображати найкращий та найбільш ефективний варіант використання землі

8.4. Оцінка вартості будівель і споруд

Залежно від особливостей юридичного статусу та фізичних характеристик об’єкти нерухомості поділяються на такі різновиди:

  1.  за рівнем самостійності функціонування: самодостатня нерухомість, частково зв’язана нерухомість, підлегла нерухомість;
  2.  за характером ринку: нерухомість з обмеженим ринком, нерухомість з вільним ринком, позаринкова нерухомість;
  3.  за елементним складом: будівлі, споруди, житлові будинки, незавершене будівництво тощо;
  4.  залежно від функціонального призначення: спеціальна нерухомість, типова нерухомість, унікальна нерухомість;
  5.  залежно від рівня дохідності: дохідна нерухомість, інвестиційна (бездохідна) нерухомість, нерухомість невизначеної дохідності;
  6.  за юридичним статусом: нерухомість зайнята власником, спеціалізована нерухомість, нерухомість у заставі тощо;
  7.  за функціональним призначенням: капітальні та тимчасові об’єкти нерухомості;
  8.  залежно від рівня завершеності: функціонуюча нерухомість, нерухомість у стадії будівництва, завершена але нефункціонуюча нерухомість.

Кожен з перелічених різновидів нерухомості має власну специфіку щодо оцінки, яку слід враховувати при проведенні практичних розрахунків.

До найбільш поширених методів, які реалізують витратну концепцію відноситься метод порівняльної одиниці. Він базується на визначенні вартості одиничного показника еталонного об’єкту оцінки (1 м2, 1 м3 тощо), а потім визначення кількості таких ключових одиничних показників у об’єкті оцінки. Даний метод практично реалізується такими етапами:

  1.  Діагностика об’єкту оцінки на місці та вибір еталонного-аналога. У якості еталону-аналога рекомендується використовувати подібні найновіші об’єкти нерухомості, для яких відома найсвіжіша інформація щодо вартості створення (упорядкування), контрактної ціни.
  2.  Проведення коригування вартості порівняльної одиниці залежно від сформованих ринкових умов та фізично-функціональних відмінностей між порівнюваними об’єктами.
  3.  Визначення вартості об’єкту оцінки залежно від вартості порівняльної одиниці на дату оцінки.

Таким чином, розрахунок вартості нерухомості за методом порівняльної одиниці проводиться за формулою:

,     (8.1.)

де ВОБ — вартість об’єкту на дату оцінки; ПОД — вартість порівняльної одиниці; Q — загальна чисельність порівняльних одиниць у об’ємі чи на площі об’єкту оцінки.

Метод поділу за компонентами використовується для оцінки об’єктів нерухомості та базується на підрахуванні вартості усіх їхніх конструкційних елементів: фундаментів, стін, покрівлі тощо. Вартість кожного конструкційного елемента нерухомості встановлюється на рівні кошторисних витрат на його створення. Наприклад, знаючи вартість 1 м2 цегляної стіни, яка складається з вартості цегли, розчину, заробітної плати робітників та інших витрат, а також загальну площу стін окремої будівлі, можна визначити їх загальну вартість. Прибуток підприємця враховується у вартості 1 м2, чи підраховується окремо. При наявності потужної інформаційної бази щодо калькуляційних статей основних будівельних компонентів, даний підхід забезпечує досить точне визначення відновної вартості об’єкту (чи вартості заміщення).

Розрахунок вартості нерухомості проводиться таким чином:

,     (8.5.)

де ВОБ — вартість об’єкту оцінки; Vi — об’єм і-го елементу в об’єкті оцінки; Ві — вартість одиниці об’єму певного виду; n — кількість виокремлених елементів об’єкту оцінки; Кн — коефіцієнт, який враховує відмінності об’єкта-аналога від об’єкту оцінки; Кз — коефіцієнт відмінностей у рівні фізичного зносу та старіння об’єктів.

Методи порівняльної групи встановлюють ціну об’єкту відносно певного еквіваленту, інформація про який є у вільному доступі та який у минулому вже був об’єктом ринкових угод.

При аналізі продаж об’єктів нерухомості доцільно використовувати такі одиниці порівняння: вартість за 1 м2 загальної площі; вартість за 1 м2 чистої площі, яка підлягає здачі в оренду; вартість 1 м2 площі будівель; вартість кімнати; вартість за квартиру чи іншу одиницю нерухомості; вартість 1 м3 будинку чи споруди; вартість за одиницю, яка приносить дохід.

При цьому визначається кількість порівняльних одиниць у оцінюваному об’єкті та визначається ступінь його відмінності від об’єкту-аналога. Послідовність коригувань вартості визначається накопиченою ринковою інформацією. Для внесення поправок користуються такими методами:

  1.  Прямим ринковим методом — передбачає дослідження ринкових угод, які відрізняються одним чи декількома параметрами, що дозволяє визначити грошову чи процентну ставку.
  2.  Метод амортизації витрат — використовує опосередковані методи порівняння та передбачає визначення відмінності між об’єктами, що підлягає аналізу, розрахунок додаткових проектно-будівельних витрат для усунення цих відмінностей, врахування зносу досліджуваних параметрів об’єктів, а загальна сума витрат на усунення відмінностей (ремонт) визнається поправкою розрахункової вартості об’єкту оцінки.

Необхідною передумовою  використання даних методів є накопичення значного обсягу детальної інформації щодо ринкових угод купівлі-продажі об’єктів певного виду. Отримуючи найточніші оцінки у рамках порівняльного підходу, цей метод дуже дорогий на стадії накопичення ринкової інформації, висуває підвищенні вимоги до аналітиків, потребує розвинутого та відкритого ринку нерухомості та землі. Суть методу полягає у математичній формалізації залежності вартості об’єктів певного виду від зміни будь-яких його чи ринкових параметрів.

Мультиплікатори порівняння представляють собою співвідношення вартості об’єкту та ключового фактору впливу. Як правило, у оціночній практиці нерухомості використовуються два основні мультиплікатори:

  •  Валовий рентний мультиплікатор — співвідношення ціни продажу об’єкта та потенційного (чи фактичного) валового доходу від його використання.
  •  Мультиплікатор  капіталізації — співвідношення суми чистого операційного доходу об’єкту та його ціни продажу.

Так чи інакше кожен з наведених мультиплікаторів визнає постулат, що вартість об’єкту прямо залежить від ефективності його використання, тим самим створюючи передумови для переходу до результатних методів оцінки.

Експертні методи порівняння базуються на використання точок зору експертів-оцінщиків щодо факторів вартості об’єкту оцінки. Вони є найбільш дешеві у використанні, але й найбільш суб’єктивні. Використовуються за умови недостатності ринкової інформації, неможливості формалізації зв’язків вартості об’єкту з основними параметрами ринку чи об’єкту-аналога, недостача фінансових ресурсів або часу для проведення громіздких аналітичних розрахунків тощо.

При використанні експертних методів оцінки передбачається, що експерти-оцінщики володіють повною а найновішою інформацією про ринок даних об’єктів. Загальний розрахунок вартості об’єкту за такими методами проводиться на основі визначення залежності між окремими параметрами та вартістю об’єктів-аналогів. Допускається, що вартість об’єкта оцінки так само залежить від тих же параметрів.

Типовими методами результатної групи, які використовуються і для оцінки інших елементів майнового комплексу підприємства, є методи капіталізації та дисконтування грошових потоків. Як правило, вони застосовуються для оцінки об’єктів формуючих дохід.

Вартість нерухомості згідно з результатними концепціями складається з  поточної вартості ануїтету (у даному випадку орендної плати) та поточної вартості об’єкту після закінчення строку оренди:

,   (8.6.)

де Д — середня орендна плата по завершенні кожного періоду (року); ВЗ — очікувана вартість нерухомості по завершенню n років оренди.

При розрахунках ставки дисконтування та коефіцієнтів капіталізації ключовими етапами є визначення їх безризикового еквівалента та внесення поправок на ризик. Відзначимо, що безризикова ставка дисконтування чи коефіцієнт капіталізації для об’єктів нерухомості та земельних ділянок прирівнюється до банківської депозитної ставки, враховуючи наступне: 1) за базу слід обирати відсотки по валютним депозитам; 2) величина депозиту повинна відповідати розміру чистого потоку капіталу від використання об’єкту; 3) термін депозиту повинен відповідати термінам отримання чистих операційних доходів від експлуатації об’єкту; 4) обираються банківські депозитні ставки для юридичних осіб.

Основними коригуваннями відповідно до ризиків об’єктів нерухомості є:

  •  Поправка на ризик відмінностей в умовах інвестування — термін інвестування у земельні ділянки, будівлі чи споруди суттєво відрізняється від банківських депозитних вкладів, що підвищує рівень ризику іммобілізації капіталу.
  •  Поправка на ризик відмінностей у рівні ліквідності — швидкість реалізації земельних ділянок чи об’єктів нерухомості, у разі необхідності, суттєво впливає на їх вартість, що викликає необхідність компенсації.
  •  Поправка на ризик менеджменту — покликана компенсувати додаткові витрати на менеджмент об’єкту, та прийняття не самих ефективних управлінських рішень.
  •  Поправка на інші ризики — призначається для нейтралізації усіх специфічних видів ризику притаманних окремому об’єкту.

На особливу увагу заслуговує проблема визначення розміру та видів зносу об’єктів нерухомості. Не зупиняючись детально на цій проблемі відзначимо, що для її вирішення використовують такі методи:

  •  по-елементний метод — рівень зносу визначається окремо по кожному елементу об’єкту;
  •  метод Брендта — співставлення нормативного та фактичного строків служби об’єктів;
  •  метод на основі технічного огляду — узагальнений розрахунок на базі технічного огляду.

З метою практичного використання можна рекомендувати найпростіший з них — третій метод, який базується на використанні таблиць оцінки. У якості прикладу можна запропонувати табл. 8.3. 1

Таблиця 8.3

Визначення рівня зносу об’єктів нерухомості згідно з “Правилами оцінки фізичного спрацювання житлових будинків” (наказ Державного Комітету України житлово-комунального господарства №52 від 02.07.1993 р.)

Фізичне спрацювання, %

Оцінка технічного стану

Загальна характеристика технічного стану

0 – 20

Добрий

Пошкоджень та деформацій немає, але наявні окремі несправності, які не справляють впливу на експлуатацію об’єкту та усуваються в процесі ремонту

21 – 40

Задовільний

Елементи об’єкту у цілому придатні для експлуатації, але потребують термінового ремонту.

41 – 60

Незадовільний

Експлуатація елементів об’єкту можлива лише за умови проведення негайного капітального ремонту.

61 – 80

Старий

Стан несучих конструкційних елементів аварійне, усіх інших — застарілий. Обмежене використання елементами об’єкту своїх функцій можливе лише при реалізації охоронних заходів чи повній заміні цих елементів.

81 – 100

Непридатний

Елементи об’єкти знаходяться у зруйнованому стані. При 100% спрацюванні — залишки об’єкти повністю ліквідовані.

1 При цьому проводиться аналіз найбільш ефективного способу використання ділянки, що дозволяє визначити найбільшу її поточну вартість при такому використанні, коли максимально враховуються не тільки потенційні можливості ділянки, але й об’єктів нерухомості, розташованих на ній.

2 Ризики інвестицій у землю, як правило, нижчі ніж у бізнес (поліпшення), тому коефіцієнт капіталізації доходу від землі у сучасній оціночній практиці приймається на рівні 0,14 – 0,18.

PAGE  17


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

32665. Организационный инструментарий управления проектами: сетевое моделирование, метод PERT, матрица РАЗУ, информационно-технологические модели управления 263 KB
  Организационный инструментарий управления проектами: сетевое моделирование метод PERT матрица РАЗУ информационнотехнологические модели управления Сетевая матрица представляет собой графическое изображение процессов осуществления проекта где все работы управленческие производственные показаны в определенной технологической последовательности и необходимой взаимосвязи и зависимости. Матрица РАЗУ Возможно разделить функции по подразделениям и службам аппарата управления проектом а также обеспечить их комплексную реализацию. Матрица...
32666. Маркетинг проекта. План маркетинга в проекте 37 KB
  Маркетинг проекта В структуре маркетинговых исследований можно выделить 3 принципиальных блока которые в свою очередь также состоят из конкретных работ: Организация исследований: определение целей диапазона и программы маркетинговых исследований; определение методов и средств маркетинговых исследований; сбор и первичная оценка информации; Внешний анализ: анализ структуры целевого рынка; анализ емкости рынка; анализ каналов сбыта; анализ конкуренции; макроэкономический анализ; анализ социальноэкономической среды; Внутренний анализ:...
32667. Принципы и законы управления образовательными системами 51.5 KB
  Принципы управления весьма разнообразны. Они не только служат построению умозрительных схем но достаточно жестко определяют характер связей в системе структуру органов управления. Принципы управления это основополагающая идея по осуществлению управленческих функций.
32669. Методы управления 57.5 KB
  Огут быть сгруппированы по: Объекту управления Федер. Субъекту управления организационнораспорядительные хозяйственные Целям стратегического управления тактического оперативного Механизму влияния социальнополитические организационнораспорядительные организационнопедагогические Стилю авторитарные демократические либеральные Времени управленческих действий перспективные долгосрочные текущие Методы управления это система способов воздействия субъекта управления на объект для достижения определенного...
32670. Классификация подходов к управлению образовательным процессом 53 KB
  В качестве основы управления педагогическими системами а образовательный процесс представляет собой педагогическую систему Н. Коммуникативная функция нацелена на построение необходимых взаимоотношений и связей между субъектами управления. Конаржевский в процессе управления школой выделяет следующие функции: педагогический анализ планирование организацию внутришкольный контроль регулирование. Якунин рассматривая обучение как процесс управления в качестве относительно самостоятельных но взаимосвязанных функций управления выделяет:...
32671. Общее понятие систем 152 KB
  Системный подход – это подход к исследованию объекта проблемы процесса явления организации как системы в которой выделены элементы внутренние и внешние связи наиболее существенным образом влияющие на исследуемые результаты его функционирования а цели каждого из элементов определены исходя из общего предназначения объекта На сегодняшний день существует большое разнообразие конкретных моделей системного подхода к управлению. Сущность системного подхода заключается в исследовании наиболее общих форм организации которое предполагает...
32672. Общая характеристика образовательных систем 133 KB
  Поэтому происходит обновление деятельности всех звеньев системы образования. В новых социокультурных условиях остро стоит проблема формирования целостной системы непрерывного образования в России. Принцип непрерывности предполагает что отдельные образовательные учреждения являются подсистемами общей системы образования человека в течение всей его жизни.
32673. Образовательный процесс как система 59.5 KB
  Уровни образовательного процесса. Компоненты и структура образовательного процесса. В образовательном учреждении можно выделить большое разнообразие образовательных систем: целостный педагогический образовательный процесс процесс обучения; процесс воспитания учебное занятие Понятие процесса образовательного процесса.