75366

МЕТОДИЧНІ ПІДХОДИ ДО ОЦІНЮВАННЯ ПОТЕНЦІАЛУ ПІДПРИЄМСТВА

Лекция

Менеджмент, консалтинг и предпринимательство

У випадку визначення майбутньої корисності від господарського використання об’єкту тобто розміру чистого потоку капіталу отриманого інвесторомвласником від експлуатації земельної ділянки будівлі чи споруди очевидно що аналітик апріорі розраховує можливу вартість об’єкту. Усі мультиплікатори поділяються на дві групи у залежності від виокремленої ознаки: Залежно від бази порівняння: ресурсні мультиплікатори у якості бази порівняння беруться суми витрат наприклад вартість капітал підприємства; результатні мультиплікатори у якості...

Украинкский

2015-01-12

333.5 KB

0 чел.

PAGE  28

МЕТОДИЧНІ ПІДХОДИ ДО ОЦІНЮВАННЯ ПОТЕНЦІАЛУ ПІДПРИЄМСТВА

1.Методологія визначення вартості

2. Витратна концепція оцінки потенціалу підприємства

3. Порівняльний підхід до оцінки потенціалу підприємства

       4. Результатна оцінка потенціалу підприємства

1. Методологія визначення вартості потенціалу підприємства

Дослідження будь-яких нових економічних явищ, а особливо феноменів складної природи,  вимагає використання усього методологічного інструментарію досліджень, напрацьованого досвідом різних поколінь. Не є виключенням і потенціал підприємства, як узагальнююча характеристика його сукупних господарських можливостей щодо поточного функціонування та стабільного розвитку.

Загальну еволюцію методології дослідження та оцінки потенціалу підприємств можна умовно розподілити на дві частини — етап стихійного розвитку, етап наукової сегментації. Кожен з них позначає різний рівень економічної свідомості економістів-практиків. Наприклад, перший етап характеризується нечітким виокремленням предмету досліджень. Вченні та бізнесмени-практики зрозуміли необхідність створення якісно нових механізмів управління, які дозволили б поєднати вітчизняний досвід планування підприємницької діяльності з сучасними соціально-економічними перспективами (можливостями). Створення механізмів такого типу можливе лише на основі врахування спадкового характеру циклів розвитку економічних систем. У рамках цього етапу переважав етіологічний та ресурсний підходи до розуміння потенціалу, що свідчить про недостатній рівень теоретичного опрацювання проблеми.

З поглибленням та акцентуванням теоретичних досліджень саме на можливостях соціально-економічних систем підприємств, а також накопиченням достатнього обсягу емпіричного матеріалу, сформувався етап наукової сегментації. Для нього характерним є переважання різних концептуальних постулатів щодо сутності потенціалу протягом певних періодів часу. Якщо ж у рамках першого етапу вченні виходили ніби з інтуїтивного розуміння поняття “потенціал”, то дослідники другого етапу відстоювали чітко сегментовані наукові гіпотези. У найбільш загальному вигляді усі наукові роботи, з проблематики визначення потенціалу окремих підприємств чи соціально-економічних систем різних рівнів, можна розділити на чотири загальні групи (залежно від їх базового критерію) — ресурсні (витратні), відносні (порівняльні), цільові (результатні) та суб’єктно-об’єктивізовані (експертні) праці.

Вище було доведено, що найбільш об’єктивним та адекватним критерієм оцінки потенціалу підприємств є їх ринкова вартість. Таким чином, базисом для оціночної методології слід вважати сукупність принципів, що базуються на міжнародних стандартах оцінки.

Будь-яку вартість можна розглядати з позицій минулих, поточних та майбутніх результатів. При чому розширене відтворення можливо тільки тоді, коли у грошовому еквіваленті отримані результати покривають понесені для їх досягнення витрати. Враховуючи причинно-наслідковий зв’язок та методологічну нерозривність цих категорій, відзначимо, що кожна з них володіє рівносильною ціноутворюючою функцією у практиці оцінки земельних ділянок, будівель і споруд. Іншими словами, залежно від умов вирішення конкретного практичного завдання вартість об’єкту нерухомості чи земельної ділянки формується чи минулими витратами на створення (упорядкування) об’єкта, чи поточною вартістю майбутніх очікуваних грошових потоків від його використання.

Класифікацію методів оцінки можна провести відповідно до різних ознак. Залежно від виокремленого типу зв’язку ресурсів, процесів та отриманих результатів, усі методи оцінки вартості земельних ділянок, будівель і споруд можна поділити на методи минулою (постфактум), поточної (теперішньої) та майбутньої (апріорі) оцінки. Якщо оцінка проводиться з позицій ефективності понесення витрат на створення об’єкту чи упорядкування земельного масиву, то очевидно, що методи реалізують постфактум оцінку. Коли ж враховується тільки теперішня ситуація, яка склалася на ринку (у певному регіоні), то методи проводять поточну оцінку вартості об’єктів. У випадку визначення майбутньої корисності від господарського використання об’єкту, тобто розміру чистого потоку капіталу отриманого інвестором-власником від експлуатації земельної ділянки, будівлі чи споруди, очевидно, що аналітик апріорі розраховує можливу вартість об’єкту. Відповідно до цього з усієї різноманітності методів визначення вартості потенціалу виокремлюють три традиційні підходи: витратний, порівняльний та результатний.

Зручно в якості класифікаційної ознаки використовувати градації, що характеризують взаємозв’язок людини і головних характеристик процесу її праці. Зрозуміло, що градацій цих взаємозв’язків у будь-якій господарській (та й у будь-якій іншій) діяльності людини може бути тільки три: результати (прибуток, ефект); витрати; сукупність результатів і витрат. З урахуванням цих градацій і з’явилися три групи методів оцінки власності: 1) результатний; 2) витратний; 3) порівняльний (результатно-витратний). Ці групи методів можуть бути виділені й на основі іншої ознаки класифікації — урахування ділянки континуума часу, що приймається до уваги при оцінці. Так, якщо враховується тільки минулий час, то методи ставляться до групи витратних. Якщо враховується тільки дійсний час, то методи називаються порівняльними (ринковими). А якщо до увагу приймається тільки майбутній час, то методи відносяться до групи результатних (дохідних).

Загальна класифікація можливих методів вартісної оцінки земельно-майнових комплексу підприємства та окремих його компонентів, що можуть бути використані для оцінки відповідних можливостей підприємства, наведена на рис. 1.

Рис. 1. Загальна класифікація методів оцінки підприємства

та його потенціалу

Коротко економічну суть трьох вказаних підходів до оцінки майна підприємства, з огляду на необхідність врахування можливостей його ефективного використання, можна розкрити таким чином:

  •  Витратний (майновий) — визначає вартість об’єкту на основі суми витрат на його створення та використання.
  •  Порівняльний (ринковий) — методи цієї групи визначають вартість на базі співставлення з аналогами, що вже були об’єктами ринкових угод.
  •  Результатний (дохідний) — вартість об’єкта оцінюється на основі величини чистого потоку позитивних результатів, від його використання.

Слід зазначити, що кожен з вказаних підходів реалізується специфічними методиками, залежно від об’єкту оцінки. Особливості кожної такої модифікації базових концепцій неможливо дослідити у рамках даного розділу, але це зроблено у відповідних частинах книги.

Слід також приділити відповідну увагу чинникам, що формують вартість земельно-майнової та соціально-організаційної системи підприємства, а значить  і його потенціал. Сукупність таких факторів доцільно представити у вигляді трирівневої ієрархічної системи (рис. 2.):

Рис. 2. Ієрархія чинників, що формують вартість об’єкту оцінки

Слід відзначити, що залежно від технології оцінки аналіз визначених факторів проводиться з різних позицій. Так, у випадку визначення вартості потенціалу витратними методами основна увага приділяється витратним факторам, хоча беруться до уваги й фактори оточення та частково функціональні характеристики об’єкта. При оцінці потенціалу порівняльними методами основна увага приділяється факторам оточення та функціональним особливостям, а результати використання об’єкту та витрати на їх досягнення носять другорядний (допоміжний) характер. І нарешті, при визначення вартості потенціалу згідно з результатною концепцією найбільше значення здобувають саме результати використання об’єкту, а функціональні характеристики та фактори оточення носять допоміжний характер.

2. Витратна концепція оцінки потенціалу підприємства

Витратний підхід базується на постулаті, що потенційний власник-користувач не погодиться витратити на формування та реалізацію власних внутрішніх чи зовнішніх можливостей більше, ніж вартість очікуваного фінансово-майнового результату. Таким чином, методи цієї групи передбачають ресурсну оцінку усіх складових елементів цілісного земельно-майнового та соціально-організаційного комплексу підприємства, на основі обліку усіх витрат необхідних для його відтворення (заміщення) на конкретну дату у функціонуючому стані.

У найбільш загальному вигляді логіку методів витратного підходу можна зобразити наступним чином (рис. 3.):

Рис. 3. Вартість потенціалу підприємства згідно з

витратними позиціями

Кожен з перелічених  компонентів втілює можливості підприємства у окремих сферах бізнесу чи його елементах — будівлях (спорудах), земельній ділянці, основних фондах, нематеріальних (інтелектуальних) активах, трудових ресурсах та бізнесу в цілому. Слід особливо наголосити на необхідності точного врахування різних видів зносу об’єкта оцінки.

Напевно найбільш специфічним елементом витратних методів оцінки потенціалу є різновиди кошторисів, які складаються з метою визначення повних витрат на той чи інший компонент земельно-майнової та соціально-організаційної системи підприємства. Базою для складання кошторисів служить проектна документація, встановлені нормативи витрат, робочі креслення, договори на придбання чи виконання робіт тощо.

Традиційно виділяють три рівні кошторисів:

  •  локальні кошториси — це документи, які фіксують повні витрати (незалежно відносяться вони на собівартість чи ні) на виконання окремих робіт, проведення окремих комерційних угод, купівлю та монтаж певних об’єктів;
  •  об’єктні кошториси — це зведені документи, які акумулюють інформації локальних кошторисів у розрізі цілісних об’єктів;
  •  зведені кошториси — це загальні звіти щодо суми повних витрат на створення (використання), які включають дані об’єктних кошторисів та дозволяють оцінити суми витрат у цілому по підприємству.

Для складання кошторисів усіх рівнів використовують такі методи визначення витрат 5:

  1.  Ресурсний метод —  розрахунок окремих елементів кошторису шляхом обліку витрат у поточних чи прогнозних цінах і тарифах, що необхідні для реалізації управлінського рішення.
  2.  Ресурсно-індексний метод — це поєднання ресурсного методу з системою вартісних індексів, які використовуються виробником чи будівельником об’єкту. Індекси вартості представляють собою відношення поточних (прогнозних) вартісних характеристик об’єкту до базових аналогів-ресурсів.
  3.  Базисно-індексний метод — передбачає перерахунок витрат, понесених власником у різні часові терміни реалізації проектного рішення, з базового до поточного рівня за допомогою коригуючих коефіцієнтів.
  4.  Базисно-компенсаційний метод — базується на обліку окремих елементів кошторису та визначенні додаткових витрат на компенсацію їх змін під впливом цінових (тарифних) факторів.
  5.  Метод аналогових об’єктів — передбачає наявність значної бази даних по реалізованим проектам та їхнім кошторисам, а також вимагає визначення причин та розміру відхилень планових від фактичних значень протягом співставного періоду часу.

Визначивши на основі кошторисів суму витрат на створення об’єкту оцінки, слід оцінити суму накопиченого зносу різних видів, кожен з яких може піддаватися або не піддаватися усуненню. Традиційно виділяють  фізичний знос, функціональне, технологічне та зовнішнє (економічне) старіння майна.

Під фізичним зносом (спрацюванням) слід розуміти  рівень фізичного руйнування об’єкта (втрата ним первісних техніко-експлуатаційних характеристик), що зумовлений руйнуванням робочих частин, основних конструкцій та матеріалів в процесі господарського використання під впливом природних та антропогенних факторів. Для оцінки суми знецінення вартості об’єкту під впливом фізичного зносу використовують нормативний метод, вартісний метод, метод економічного життєвого терміну.

Функціональне старіння пов’язано з невідповідністю габаритів, функціонального призначення, технічного рівня об’єкту сучасним вимогам, відповідно до його поточного чи прогнозованого способу використання. Рівень функціонального старіння об’єкту визначається методом капіталізації надлишкових експлуатаційних витрат чи методом капіталізації втрат у орендній платі.

Технологічне старіння є наслідком науково-технічного прогресу в різних сферах, який призводить до створення нових більш прогресивних, дешевих та економічних аналогічних об’єктів, що проявляється у знеціненні пов’язаної з ними техніки.

Зовнішнє (економічне) старіння (знецінення) зумовлено зовнішніми негативними щодо об’єкту ринковими чинниками. Наприклад, змінами попиту та пропонування, умовами фінансування аналогічних проектів тощо. Для оцінки розміру зовнішнього зносу використовують метод капіталізації втрат в орендній платі, метод парних продаж, метод економічного життєвого терміну.

На закінчення слід відзначити, що на сучасному етапі нерозвиненості національних ринків та недоступності інформації про них, недостатнього рівня теоретичної підготовки аналітиків, нестабільності економічної системи держави у цілому, витратний підхід був і залишається найбільш поширеним (або єдино можливим) у вітчизняній оціночній практиці.

3. Порівняльний підхід до оцінки потенціалу підприємства

Порівняльний підхід базується на інформації про недавні ринкові угоди з аналогічним об’єктами та її використанні у якості бази визначення вартості об’єкта оцінки. У основі методів даної групи лежить постулат про те, що суб’єкти ринкових відносини заключають угоди по аналогії з уставленими традиціями чи минулим досвідом. Нажаль, абсолютних аналогів окремих елементів потенціалу не існує, тому слід використовувати різні механізми коригування вартості аналога. Загальну логіку розрахунків за даним підходом можна представити формулою:

,  (1)

де ki — коригуючий коефіцієнт за і-тим параметром об’єкту; n — кількість визначених параметрів розбіжності, що використовуються у порівнянні.

Як видно з наведеної формули, об’єктивною необхідною умовою використання методів цієї групи є наявність розвинутого ринку об’єкту оцінки та існування на ньому об’єктів-аналогів.

Слід відзначити, що згадані вище оціночні коефіцієнти чи мультиплікатори представляють собою відносні показники, які визначаються як співвідношення окремого суттєвого вартість-формуючого критерію з визначеною фінансово-економічною базою. Загальна формула розрахунку представлена таким чином:

 (2)

Сукупність усіх можливих критеріїв порівняння можна розбити на такі групи: 1) загальні показники сфери діяльності підприємства; 2) показники масштабу діяльності; 3) показники фінансово-економічного стану; 4) показники якості менеджменту; 5) показники ринкової позиції.

У якості бази порівняння традиційно використовуються такі фінансово-економічні показники: сукупний капітал підприємства, сума його чистих активів,  виручка від операційної діяльності (загальний валовий дохід), грошовий потік від функціонування об’єкту, чистий прибуток, середня сума виплачуваних дивідендів тощо.

Усі мультиплікатори поділяються на дві групи у залежності від виокремленої ознаки:

  1.  Залежно від бази порівняння:
    1.   ресурсні мультиплікатори — у якості бази порівняння беруться суми витрат (наприклад, вартість / капітал підприємства);
    2.   результатні мультиплікатори — у якості бази порівняння приймаються досягнуті результати діяльності (наприклад, вартість / генерований потік капіталу);
  2.  Залежно від періоду охоплення:
    1.   інтервальні мультиплікатори — відтворюють зв’язок вартості об’єкту оцінки з показниками, які формуються протягом певного періоду (наприклад, вартість / прибуток);
    2.   одномоментні мультиплікатори  — визначають вартість підприємства відповідно до досягнутих на певну дату результатів чи понесених витрат (наприклад, вартість / чисті активи підприємства);
  3.  Залежно від сутнісного змісту:
    1.    вартісні (цінові) мультиплікатори — відношення вартості (ціни) до бази порівняння (наприклад, вартість / грошовий потік);
    2.    фінансово-економічні мультиплікатори — відношення ключових фінансових чи економічних показників до значень об’єктів-аналогів; як правило, використовуються у внутрішніх порівняльних процедурах.

Різновидом методу мультиплікаторів, щоправда у реалізованому вигляді, можна вважати метод галузевих співвідношень, який базується на попередньо визначених та усереднених співвідношеннях між характеристиками об’єктів порівняння.

4. Результатна оцінка потенціалу підприємства

Результатний підхід  базується на залежності вартості об’єкта оцінки від можливостей його ефективного використання, тобто можливих результатів. Дане твердження базується на міркуваннях, що потенційний власник-користувач не заплатить за об’єкт більше, ніж він очікує отримати від його господарського використання. Тобто оцінка потенціалу згідно результатної концепції виходить з позицій корисності визначених можливостей. Хоча й існують особливості використання методів цієї групи до оцінки потенціалу збиткових підприємств порівняно з прибутковими та перспективними, але у будь-якому разі використовується поняття “притоків” та “відтоків” капіталу (cash flow – inflow and outflow). Традиційне поняття “грошового потоку” означає суму чистих доходів пов’язаних з діяльністю підприємства, отриманих з усіх джерел. Традиційно виділяють дві моделі формування грошового потоку підприємства — потік для власного капіталу та потік для сукупного капіталу. Особливостями визначення грошових потоків підприємства традиційно займається фінансовий менеджмент та інвестиційний аналіз.

При розрахунках вартості об’єкту у часі використовується шість функцій грошової одиниці, розраховані на основі складних відсотків, числові значення та формули розрахунку яких представлені у додатку А. Іншими словами це означає, що не тільки основна сума покладена на депозит приносить проценти, а й нараховані на неї проценти залишені на рахунку. Економічний зміст шести функцій грошової одиниці та область їх використання в оціночній діяльності характеризує наведена нижче таблиця (табл.1.):

Таблиця 1

Економічна сутність шести функцій грошової одиниці

Функція грошової одиниці

Економічна сутність

Сфера використання у оціночній практиці

1

2

3

Майбутня вартість грошової одиниці

F 1   

Відображає зростання грошової одиниці покладеної на депозит. Процент нараховується на початкову суму та проценти нараховані раніше.

Прогнозування майбутньої вартості об’єкта оцінки виходячи з його теперішньої ринкової вартості.

Накопичення грошової одиниці за період

F 2  

Показує майбутню вартість серії регулярних однакових платежів за певний період при встановленій процентній ставці.

Прогнозування майбутньої вартості об’єкта оцінки виходячи з величини платежу у серії виплат і часу їх здійснення.

Фактор фондозаміщення (коефіцієнт заміщення капіталу)

F 3

Показує суму первинного інвестування, необхідну для накопичення грошової одиниці, з урахуванням нарахованих процентів.

Визначення щорічної суми необхідної для відшкодування інвестицій у купівлю нерухомості.

Поточна вартість грошової одиниці

F 4

Показує теперішню вартість грошової одиниці, яку очікується отримати у майбутньому.

Приведення майбутніх грошових доходів від експлуатації об’єкта в теперішню (поточну) вартість. Розрахунок поточної величини грошової суми, яка буде отримана у майбутньому від продажі об’єкту.

Поточна вартість одиничного ануїтету (фактор поточної вартості ануїтету

F 5

Дозволяє визначити теперішню вартість серію рівних майбутніх платежів.

Розрахунок майбутніх однакових грошових надходжень.

Коефіцієнт амортизації грошової одиниці

F 6

Служить для розрахунку періодичних платежів за основну суму боргу та проценти за нього.

Використовується при визначенні вартості об’єкта, купленого за рахунок кредитних ресурсів.

Найбільш типовими методами результатної технологій розрахунків є капіталізація доходів та дисконтування грошових потоків, які широко будуть використовуватися у подальших розділах книги, наповнюючись специфічним змістом.

Метод дисконтування. Загальна методологія використання даного методу передбачає встановлення вартості потенціалу (чи його елементу) на рівні чистого приведеного потоку капіталу від його експлуатації. Тобто, земельна ділянка, будівля чи споруда, обладнання, нематеріальний актив тощо коштує стільки скільки вони генерують економічних результатів. Загальний розрахунок проводиться за традиційною технологією дисконтування і співставлення грошових притоків і відтоків капіталу підприємства по даному об’єкту:

,     (3)

NCF — чистий приведений потік капіталу; СF + — притоки капіталу підприємства за і-тий рік (період); CF — відтоки капіталу підприємства за і-тий рік (період); n — кількість прогнозних періодів оцінки; Fmi — дисконтний множник визначений як відповідна функція грошової одиниці для і-го періоду за попередньо встановленою ставкою r  по відношенню до базового періоду.

Специфіка оцінки окремих об’єктів оцінки проявляється у особливій структурі дисконтної ставки. Для визначення дисконтної ставки використовують такі методи (табл2.) 2,3,5:

Таблиця 2

Методи розрахунку ставки дисконту

Назва методу

Загальна характеристика

Технологія

розрахунку

Специфіка

Використання

1

2

3

4

Метод кумулятивної побудови

Передбачає сумування безризикової ставки з усіма компенсаціями за ризик, яким переобтяжений об’єкт оцінки.

,

де rбаз — базова безризикова ставка дисконту; ki — компенсація за і-тий ризик; n — кількість врахованих ризиків.

Безризикова ставка дорівнює депозитній ставці комерційних банків, враховуючи: 1) депозит є валютним; 2) сума депозитного вкладу співставна з розміром чистого операційного потоку капіталу; 3) термін отримання чистого операційного потоку капіталу від використання об’єкту співставний зі строком депозитного вкладу; 4) умови депозиту відповідають угодам з юридичними особами; 5) загальна безризикова дисконтна ставка озраховується як середня між названими вище факторами провідних банків країни.

Метод співставних продаж

Ставка дисконту визначається шляхом ділення чистого операційного потоку за об’єктами-аналогами на їх ринкову вартість (у комерційних угодах).

,

де NCFі —  чистий операційний потік капіталу за і-тим об’єктом; MVі — ринкова вартість і-того об’єкту-аналога; n — кількість ринкових аналогів, доступних на ринку.

Використовується у випадку наявності у аналітика достовірної інформації щодо об’єктів аналогів та відповідного розвитку ринків нерухомості, землі, вживаного устаткування тощо.

Метод капітальних активів

Ставка дисконту визначається через існуючий ринок капіталу.

,

де rбаз — базова безризикова ставка дисконту; — коефіцієнт бета (коефіцієнт системного ризику); рРИН — середня дохідність ринку.

До запропонованої формули, як правило, додаються індивідуальні поправки за конкретним об’єктом оцінки: компенсація за відмінності у масштабах діяльності; компенсація за спеціальні ризику об’єкту тощо.

Метод пов’язаних інвестицій

Виступає у двох різновидах: 1) для власного і позикового капіталу, 2) для складових елементів об’єкту;

та передбачає встановлення ставки дисконту за середньо-зваженою технологією.

1) ,

де q — частка позикових джерел фінансування у загальній сумі капіталу підприємства; рk — середня дохідність позикового капіталу; ра —  нормальна дохідність власного капіталу.

2) ,

де qЗЕМ — частка вартості землі у загальній вартості об’єкту; rЗЕМ —  ставка дисконту для землі; qНЕР — частка вартості нерухомості у загальній вартості об’єкту; rНЕР —  ставка дисконту для нерухомості; qN — частка вартості n-го елементу у загальній вартості об’єкту; rN —  ставка дисконту для n-го елементу;

Використовується при позиковому фінансуванні купівлі та функціонуванні об’єкту оцінки, або при наявності точних даних щодо усіх складових (конструкційних) елементів об’єкту.

Метод середньо-зваженої вартості капіталу

Ставка дисконту встановлюється відповідно до рівня середньо-зважених витрат на капітал

,

де q П — частка кредиту у загальному обсязі фінансування об’єкту; v П —  кредитна ставка; q В — частка власного капіталу у загальному обсязі фінансування об’єкту; v П — вартість використання власного капіталу; q N — частка n-го джерела фінансових ресурсів у загальному обсязі фінансування об’єкту; v N —  вартість використання n-го джерела фінансування;

Використовується для приведення грошових потоків визначених по моделі сукупного капіталу.

Метод внутрішньої норми дохідності

Реалізується у двох формах: простій та модифікованій; передбачає встановлення ставки дисконту відповідно рівню внутрішньої норми дохідності капіталу інвестора.

,

де СF + — притоки капіталу підприємства за і-тий рік (період); CF – — відтоки капіталу підприємства за і-тий рік (період); n — кількість прогнозних періодів оцінки; Fmi () — дисконтний множник визначений як відповідна функція грошової одиниці для і-го періоду за попередньо встановленою ставкою  по відношенню до базового періоду.

Звідси виводиться значення дисконтної ставки, хоча це й пов’язано з труднощами математичного характеру.

Використовується при розрахунках мінімальної вартості об’єкту, яка відповідає нульовому бюджетуванні грошових потоків.

Метод ставки LIBOR

Ставка дисконту встановлюється відповідно до вартості грошової одиниці на Лондонській валютній біржі, враховуючи крайовий ризик (ризик держави).

,

де LIBOR — вартість продажу грошей на європейських валютних ринках; К — рівень ризику країни

При фінансуванні об’єкту через європейські валютні ринки на стандартних умовах залучення.

Методи капіталізації базуються на використанні коефіцієнта, який дозволяє перевести чисті потоки капіталу від використання об’єкту у його вартість. Іншими словами необхідною умовою застосування цих методів є можливість визначення чистого потоку капіталу та встановлення коефіцієнту капіталізації для нього. Як правило, методи капіталізації використовуються у випадках дохідного використання об’єкту оцінки. У цілому такі методи в основному базуються на трьох теоретичних принципах визначених у попередньому розділі книги — принципі очікування, принципі заміщення та принципі попиту і пропозиції. Суть коефіцієнту капіталізації полягає у поєднання двох економічних процесів — отримання доходу на капітал та відшкодування капіталу інвестора-власника (рис. 4).

Рис. 4. Внутрішня економічна логіка побудови коефіцієнта капіталізації

У залежності від бази визначення норми (ставки) відшкодування капіталу поділяють на норми доходу, норми грошових потоків, норми відшкодування та норми прибутковості. Відповідно до цього прийнято розрізняти такі види коефіцієнтів капіталізації:

  1.  загальний коефіцієнт капіталізації (overall capitalization rate);
  2.  коефіцієнт капіталізації власного капіталу (equity capitalization rate);
  3.  коефіцієнт капіталізації позикового капіталу (mortgage capitalization rate);
  4.  коефіцієнт капіталізації залежно від об’єкта оцінки (землі, об’єктів нерухомості, нематеріальних активів тощо).

Методи визначення коефіцієнту капіталізації, які теоретично будуть описані нижче, можна представити таким чином (рис.5.):

Рис. 5. Методи визначення коефіцієнта капіталізації при оцінці вартості потенціалу підприємства

Деякі з вказаних методів були описані вище, при дослідженні методології дисконтування грошових потоків, а саме: метод співставних продаж, метод внутрішньої ставки дохідності, метод пов’язаних інвестицій. Всі розглянуті раніше технології формування коефіцієнту капіталізації не будуть описуватися повторно, але будуть наповнені специфічною інформацією.

У випадку встановлення коефіцієнту капіталізації на рівні попередньо визначеної ставки дисконту передбачається, що грошові потоки підприємства постійні та необмежені у часі. Тоді коефіцієнт капіталізації прирівнюється до ставки дисконтування виходячи з міркувань, що дисконт вже враховує усі види ризиків проекту, адекватно оцінює темпи знецінення грошової одиниці, відображає альтернативні способи використання капіталу, а також відображає мінімально необхідний рівень прибутковості для інвестора-власника.

Метод співставних продаж є найбільш швидким та простим у використанні, а отже найбільш поширеним. Він базується на інформації про аналогічні об’єкти (інвестиційну мотивацію угод купівлі-продажу, шляхи фінансування, необхідний рівень платоспроможності,  ліквідності, забезпечення тощо) та досягнутої корисності (ефективності) їх господарського використання, яка доступна на ринку. Технологія розрахунку коефіцієнта капіталізації тотожна описаній вище аналогічній методиці формування ставки дисконту. Основна практична проблема застосування цього методу полягає у неможливості повної та достовірної оцінки ефективності використання об’єктів-аналогів різними способами, через закритий характер такої інформації.

Метод сумування у якості логічної конструкції формування коефіцієнту капіталізації використовує таку схему (рис. 6.):

Рис.6. Коефіцієнт капіталізації згідно з

методом сумування (кумулятивної побудови)

Порядок врахування факторів, що визначають коефіцієнт капіталізації має суттєве значення і може бути поданий як послідовність етапів:

  1.  Визначення безризикової ставки капіталізації — дана ставка використовується у якості базової та визначається на рівні ставок по валютним операціям на європейських ринках капіталу, з урахуванням рівня країнного ризику. В умовах національної економіки можна рекомендувати використання курсів за державними позиками чи депозитні ставки банків найвищої категорії надійності.
  2.  Компенсація за ризик об’єкту — відображає рівень ризику інвестування капіталу у конкретний об’єкт (нерухомість, земельну ділянку, машини, технологію тощо) та необхідну суму коштів для його компенсації.
  3.  Компенсація за низьку ліквідність — відображає рівень ризику іммобілізації капіталу у конкретному виді майна, який виникає внаслідок неможливості миттєвого переведення вкладеного капіталу у його грошову форму, а також необхідну суму коштів для його компенсації.
  4.  Компенсація за інвестиційний менеджмент — відображає рівень ризику неадекватного менеджменту інвестицій, який виникає внаслідок недостатньої кваліфікації інвестор-власника (його довіреної особи) та складності реалізації проекту, а також суму коштів необхідну для його компенсації.
  5.  Поправка на зміну прогнозованих ринкових умов — відображає прогнозовані зміни вартості об’єкту під впливом ринкових умов та необхідну компенсацію за невиправдані очікування власника-інвестора.

Визначення норми відшкодування капіталу за прямолінійною схемою носить назву метода Рінга, який передбачає рівномірне повернення вкладеної суми з поступовим зменшенням його реальної вартості. Ставка відшкодування визначається за наступною формулою:

,       (4)

де СВ — ставка відшкодування капіталу; nпов. — період повернення (відшкодування) капіталу, у окремих випадках обернена величина від результативності його використання.

Встановлення норми відшкодування за фактором фонду відшкодування передбачає повернення капіталу з урахуванням його знецінення, тобто повернені суми з року в рік збільшуються, що можна виразити формулою:

,     (5)

де F3 — коефіцієнт відшкодування капіталу за вибраною ставкою дисконту r та тривалістю періоду n.

Використання даного методу передбачає можливість реінвестування повернутих сум капіталу від певного проекту за тією ж ставкою дохідності. Він використовується  при рівновеликих періодичних платежах, отриманих від експлуатації об’єкту.

Повернення капіталу за методом Хоскольда базується на використанні норми, яка включає коефіцієнт відшкодування капіталу (F3) за безризиковою ставкою дисконту та період часу за який очікується повернути інвестований капітал. Основна передумова використання цього методу — реінвестування повернутого капіталу може бути не таким прибутковим як початкові інвестиції, а відповідно повторному інвестуванню притаманний підвищений рівень ризику.

Переходячи до інших методів побудови коефіцієнта капіталізації слід запропонувати таблицю щодо ризику різних груп інвестицій 2:

Таблиця 3

Коефіцієнти капіталізації відповідно до окремих груп інвестицій

Групи ризику

Тип інвестиції (інституції)

Коефіцієнт

капіталізації, %

1

Вкладення капіталу у давно функціонуючі підприємства, які володіють значними активами, мають гарну репутацію, працюють стабільно у стабільних сферах бізнесу.

10

2

Вкладення капіталу у великі компанії, які потребують вагомих зусиль щодо управління ними та підтримання досягнутого положення. Сюди слід віднеси більшість світових відомих компаній.

12,5

3

Вкладення капіталу у високодохідні великі фірми, діяльність яких чутлива до макроекономічних коливань.

15

4

Інвестиції у фірми, управління якими не протребує високих управлінських здібностей та значних капіталовкладень.

20

5

Інвестиції у малі високо конкурентоспроможні фірми, фінансування яких не вимагає великих витрат.

25

6

Вкладення капіталу у фірми, успішність функціонування та розвитку яких залежить від управлінських здібностей та спеціального досвіду ключової особи чи групи осіб, а також вимагають незначних поточних вливань капіталу, володіють високою конкурентоспроможністю та високим ризиком банкрутства.

50

7

Вкладення капіталу у одноосібного власника, який працює у сфері торгівлі, надання послуг, не потребує суттєвих витрат щодо поточного фінансування, але володіє високою кваліфікацією та практичним досвідом у даній сфері бізнесу.

100

Метод вирахування визначає коефіцієнт капіталізації шляхом віднімання від ставки дисконту надбавки за майбутнє зростання капіталу. При цьому приріст капіталу визначається за формулою:

,      (6)

де К — приріст капіталу; R — прогнозований розмір зростання вартості об’єкту; F3 — коефіцієнт фонду відшкодування капіталу за вибрано ставки дисконту.

Метод Елвуда визначає коефіцієнт капіталізації як норму відшкодування капіталу скореговану на:

  1.  суму амортизаційних відрахувань у рахунок погашення кредиту;
  2.  величину приросту частки власного капіталу у загальній структурі вартості об’єкту;
  3.  зніми регулярного (звичайного) доходу від використання об’єкту.

Розрахунок коефіцієнту згідно з даним методом проводиться за такою формулою:

,      (7)

де k — ставка капіталізації; рВК — дохідність використання власного капіталу; qП — частка позикових коштів у загальному обсязі фінансування об’єкту; КЕ — іпотечний коефіцієнт Елвуда.

Слід відзначити, що з розвитком оціночної практики метод Елвуда був дещо модифікований. Однією з найбільш відомих модифікацій є формат формули Акерсона.

Метод фінансових показників схожих підприємств 2 використовується за умови доступності відповідної детальної інформації, а сам коефіцієнт капіталізації визначається як відношення річного чистого прибутку схожих підприємств до чистої виручки від реалізації їх продукції. Вважається, що цей показник враховує як повернення капіталу так і дохідність їх використання. Слід відзначити, що коефіцієнт капіталізації не враховує відмінності у структурі капіталу підприємств, а також їх амортизаційній політиці. Тому загальну ставку капіталізації, згідно з цим методом, визначають як відношення суми чистого прибутку (нарахованого відсотка на капітал) та сумарного відшкодування (знецінення й амортизації) до суми усього капіталу підприємств.

Метод ринкового мультиплікатора 2 визначає ставку капіталізації виходячи з співвідношення ринкової вартості майна підприємства (акцій) до розміру річного чистого доходу від його господарського використання. Загальний розрахунок проводиться за такою формулою:

 (8)

У якості прикладу використання цього методу можна запропонувати коефіцієнти капіталізації та відповідні їм ринкові мультиплікатори, визначені за даними російських підприємств (табл4.):

Таблиця 4

Коефіцієнти капіталізації та ринкові мультиплікатори для російських підприємств різних галузей 2

Галузь промисловості

Мультиплікатор, %

Коефіцієнт капіталізації, %

Нафтопереробка

14,20

7,04

Зв’язок

10,90

9,17

Електроенергетика

6,00

16,67

Машинобудування

3,50

28,57

Кольорова металургія

2,65

37,74

Нафтохімія

0,90

111,11

На закінчення розділу доцільно наголосити, що кожен з названих підходів та їхніх спеціальних методів має свої переваги та недоліки і тільки на основі комплексного використання напрацьованого досвіду оцінки можливо досягнути реалістичного визначення вартості майна та втіленого у ньому потенціалу. Основні переваги та недоліки  описаних оціночних концепцій наведено табл. 5.

Таблиця5

Переваги та недоліки різних методологій оцінки потенціалу підприємства

Назва підходу до оцінки

Переваги методів

Недоліки методів

1

2

3

Витратний підхід

  •  Аналіз варіантів найкращого та найбільш ефективного використання земельної ділянки.
  •  Техніко-економічний аналіз можливостей нового будівництва та різного роду поліпшень.
  •  Остаточне збалансування величини ринкової вартості підприємства з його можливостями по кожному зі структурних елементів.
  •  Оцінка об’єктів загальнодержавного чи унікального характеру.
  •  Оцінка потенціалу за умови малоактивного та нерозвинутого ринку капіталу, нерухомості землі тощо
  •  Використання “минулої” господарської інформації вимагає їх приведення до одного періоду часу, механізм розрахунків у цьому аспекті не можна назвати досконалим.
  •  Ігнорування перспектив розвитку підприємства та ринкового середовища.
  •  Повністю випадає з кола досліджень індивідуальні можливості ефективного використання об’єкту.

Порівняльний підхід

  •  Орієнтація на поточні фактичні ціни та ринкові умови діяльності дозволяю уникнути розбіжності між розрахунковою величиною вартості та її ринковим еквівалентом.
  •  Достовірна фактична інформація дозволяє підвищити точність аналітичних розрахунків та краще відобразити специфіку об’єкту оцінки, врахувавши фактично досягнуті фінансово-економічні результати.
  •  Дозволяє врахувати не тільки внутрішні особливості об’єкту, але й ринкову ситуацію у цілому (співвідношення попиту та пропозиції, ціни на супутні об’єкти тощо).
  •  Як вже наголошувалося вище, необхідність існування розвинутого, цивілізованого та прозорого ринку об’єктів оцінки.
  •  Неможливість оцінки унікальних чи специфічних об’єктів внаслідок фізичної відсутності аналогів для порівняння.
  •  Ігнорування перспектив розвитку підприємств у майбутньому.
  •  Значні витрати часу та ресурсів на збір та опрацювання великого масиву інформації як про об’єкт оцінки, так і про його аналоги.
  •  Необхідність використання складних розрахункових процедур для встановлення адекватних поправок порівно з аналогом, що не завжди можливо (навіть з причин недостатності кваліфікаційного рівня аналітика).

Результатний підхід

  •  Врахування перспектив діяльності та розвитку підприємства як цілісного земельно-майнового та соціально-організаційного комплексу, виходячи з минулого досвіду, досягнутих результатів та сформованих ринкових умов.
  •  Можливість врахування специфіки ринкових умов за певним об’єктом за допомогою правильного визначення рівня дисконту чи коефіцієнта капіталізації.
  •  В аналітичних розрахунках використовується прогнозна (імовірнісна), а не фактична господарська інформація
  •  Аналітичні процедури формування ставок дисконтування та капіталізації носять достатньо суб’єктивний характер.
  •  Неможливість досягнення абсолютно точних результатів через тривалість періоду оцінки та нестабільності реальних притоків та відтоків капіталу.

Слід відзначити, що прикладна оцінка потенціалу підприємства проводиться на основі всіх підходів та всіма доступними методами, залежно від кваліфікації аналітика. Кінцевий вибір величини вартості об’єкту проводиться на основі визначення її середньоарифметичного еквіваленту, з урахуванням вагомості отриманих результатів, чи  суб’єктивного зваження експерта. Доцільно наголосити, що процес гармонізації отриманих величин вартості не зводиться до механічного усереднення, — це імовірнісний розрахунок ринкової вартості, величина якої знаходиться у межах від мінімальної до максимальної розрахункової вартості об’єкту. Кінцевий висновок робиться на основі логічних науково обґрунтованих заключень, які передбачають повторний аналіз вартістноутворюючих  факторів, перевірку розрахункових процедур тощо.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

71711. МЕТОДЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТЕПЕНИ ОТВЕРЖДЕНИЯ ЛАКОКРАСОЧНЫХ ПОКРЫТИЙ 465.5 KB
  Метод основан на способности лакокрасочных покрытий в зависимости от степени отвержения удерживать на своей поверхности стеклянные шарики или бумагу при заданной нагрузке и заключается в определении времени в течение которого жидкий лакокрасочный слой превращается пленку с требуемой степенью высыхания.
71713. Программирование линейных алгоритмов. Работа с отладчиком 1.58 MB
  Линейная программа Если в программе все операторы выполняются последовательно, один за другим, такая программа называется линейной. Рассмотрим в качестве примера программу, вычисляющую результат по заданной формуле.
71714. Предварительная обработка статистических данных 111 KB
  Предварительная обработка статистических данный включает в себя: Сортировку данных по величине представление их в виде вариационного ряда; Вычисление основных числовых характеристик выборки: выборочного среднего выборочной дисперсии исправленной выборочной дисперсии и дополнительных...
71715. Оценка параметров распределения и проверка статистических гипотез о виде распределения 133 KB
  Сравнить эмпирические и теоретические частоты с помощью критерия Пирсона. Для этого составляют расчетную таблицу по которой находят наблюдаемое значение критерия Пирсона, затем по таблице критических точек распределения, по заданному уровню значимости и числу степеней свободы...
71716. ОБРАБОТКА АНКЕТЫ 94.5 KB
  Провести оценку по второму вопросу выбор профессии по 3х градусной односторонней шкале: мечта о психологии 10 баллов; желание где-то учиться 5 баллов; все равно где учиться 1 балл. Провести оценку по третьему вопросу жизненная цель по 4 градусной односторонней шкале...
71717. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ГРАНУЛОМЕТРИЧЕСКОГО СОСТАВА ГРУНТА 55.5 KB
  Гранулометрическим составом грунта называется содержание в массе грунта частиц (фракций) различной крупности по отношению к общей массе сухого грунта. Определение гранулометрического состава состоит в разделении частиц, составляющих грунт, на отдельные группы (фракции), приведенные...
71718. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПЛОТНОСТИ ГРУНТА ЕСТЕСТВЕННОЙ (НЕНАРУШЕННОЙ) СТРУКТУРЫ И ЕГО ВЕСОВОЙ ВЛАЖНОСТИ 60.5 KB
  Эта характеристика используется при проектировании фундаментов для определения расчетного давления на основание напряжений от собственного веса грунта давления на ограждающие конструкции при расчете устойчивости откосов и т.
71719. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ПЛАСТИЧНОСТИ 179 KB
  В качестве показателей пластичности используется два предела: нижний влажность грунта на границе раскатывания WP когда в грунте такое количество воды что он находится на границе перехода из пластичного состояния в твердого; верхний влажность грунта на границе текучести WL на границе...