75622

ЖИЛИЩНАЯ ПОЛИТИКА РЕГИОНА (ПО МАТЕРИАЛАМ КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ)

Дипломная

Политология и государственное регулирование

Поскольку жилье это самое дорогостоящее благо и достижение современных удобств предполагает высокий уровень развития соответствующей инфраструктуры и отраслей строительного комплекса принятие продуманной государственной программы строительства и общедоступной системы предложения жилья является обязательным условием достижения нормальной жилищной обеспеченности. Теоретической и методологической основой исследования являются фундаментальные положения классической неоклассической...

Русский

2015-01-17

388 KB

11 чел.

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«КУБАНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»

(ФГБОУ ВПО «КубГУ»)

Кафедра государственного и муниципального управления

ДОПУСТИТЬ К ЗАЩИТЕ В ГАК

Заведующий кафедрой

канд. экон. наук, проф.

_______________Ю.В. Филиппов

      (подпись)  

____________________2014 г.

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ

(ДИПЛОМНАЯ) РАБОТА

ЖИЛИЩНАЯ ПОЛИТИКА РЕГИОНА (ПО МАТЕРИАЛАМ КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ)

Работу выполнила

____________________________ С.С.Пономарев

(подпись, дата)

Факультет

управления и психологии

Специальность 080504.65

«Государственное и муниципальное управление»

Научный руководитель

канд.экон. наук, доц.

__________________________     В.В. Гассий

(подпись, дата)

Нормоконтролер,

канд. экон. наук, доц.

___________________________    Е.В. Атамась

(подпись, дата)

Краснодар 2014


СОДЕРЖАНИЕ

Введение……………………………………………………………………3

1 Особенности реализации государственной жилищной политики

1.1 Понятие государственной жилищной политики……………………6

1.2 Основные цели, принципы и задачи государственной жилищной политики……………………………………..………………………………….12

2 Формирование системы финансового обеспечения жилищной политики

2.1 Российский и зарубежный опыт жилищного финансирования…..24

2.2 Программно-целевой подход в реализации жилищной политики (по материалам приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», федеральных целевых программ «Жилище», «Государственные жилищные сертификаты»)..………………..34

3 Жилищная политика Краснодарского края: основные итоги, проблемы и перспективы

3.1 Оценка результатов реализации жилищной политики в регионе….48

3.2 Пути совершенствования жилищной политики Краснодарского края………………………………………………………………………………..58

Заключение………………………………………………………………..66

Список использованных источников……………………………………71


ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Сегодня стала настоятельно необходимой национальная жилищная политика. Её общегосударственный характер и программные установки предопределяются тем, что достижение жилищной обеспеченности отдельных граждан требует одновременного решения общественных задач: организации системы расселения, проработки её региональных аспектов, формирования современной жилой среды, обеспечения коммуникаций, экологических условий и природоохранных мероприятий.

Поскольку жилье – это самое дорогостоящее благо, и достижение современных удобств предполагает высокий уровень развития соответствующей инфраструктуры и отраслей строительного комплекса, принятие продуманной государственной программы строительства и общедоступной системы предложения жилья является обязательным условием достижения нормальной жилищной обеспеченности. Жилье служит важным фактором стабилизации и устойчивого развития общества.

Реформирование жилищной сферы является сегодня по праву важнейшей составляющей в социальной политике регионов и федеральных структур.

Эти обстоятельства определили актуальность и выбор темы дипломного исследования.

Степень научной разработанности проблемы. Интерес к различным аспектам жилищной политики, социальным и экономическим закономерностям ее реализации,  механизмам функционирования жилищного комплекса, авторов как Жилина В.И.[1], Ларионов А.Н.[2], Симионов Ю.С. [3], Авдеев В.В. [4] и др. Их научные изыскания стали фундаментом для выявления закономерностей развития жилищного рынка, анализа и оценки эффективности государственной жилищной политики.

В результате проведенного обзора литературы по теме исследования, можно утверждать, что требуется дальнейшее проведение углубленных теоретико-методологических исследований в этом направлении.  

Объектом дипломного исследования является жилищная политика, реализуемая органами исполнительной власти Краснодарского края.

Предметом – совокупность мер, предпринимаемых региональными органами власти в области реализуемой ими жилищной политики.

Цель дипломной работы заключается в исследовании теоретических основ изучения сущности жилищной политики, ее социально-экономической роли в жизнедеятельности современного российского общества, а также оценке итогов и опыта ее реализации в Краснодарском крае.

Постановка цели определила ряд задач исследования:

  •  изучить особенности реализации государственной жилищной политики, рассмотрев основные понятия;
  •  выявить основные цели, принципы и задачи государственной жилищной политики
  •  определить принципы формирования системы финансового обеспечения жилищной политики;
  •  рассмотреть российский и зарубежный опыт жилищного финансирования;
  •  обосновать значимость программно-целевого подхода в реализации жилищной политики;
  •  провести исследование жилищной политики Краснодарского края, оценив основные итоги, выявив проблемы и определив перспективы ее дальнейшей реализации;
  •  предложить пути совершенствования жилищной политики Краснодарского края.

Теоретической и методологической основой исследования являются фундаментальные положения классической, неоклассической и эволюционно-институциональной теорий о социально-экономической природе жилья как одного из дорогого блага человека, представителей различных направлений и научных школ экономической мысли.

Нормативно-законодательную базу исследования составили: Законы РФ и нормативно-правовые акты (постановления) администрации Краснодарского края.

Эмпирическую базу исследования составили: аналитические материалы Министерства экономического развития РФ, Министерства экономики Краснодарского края, департамента строительства Краснодарского края, периодической печати, ресурсов Internet.

В дипломной работе использован ряд научных методов исследований: исторический, социологический, системный, институциональный, сравнительный, статистического анализа и др.

Структура дипломной работы состоит из: введения, трех глав («Особенности реализации государственной жилищной политики», «Формирование системы финансового обеспечения жилищной политики», «Жилищная политика Краснодарского края: основные итоги, проблемы и перспективы»), заключения, списка использованных источников.


1 Особенности реализации государственной жилищной политики

1.1 Понятие государственной жилищной политики

Одним из важнейших направлений социально-экономических преобразований в стране является реформирование и развитие жилищной сферы, создающей необходимые условия для проживания и жизнедеятельности человека. Стратегической задачей функционирования данной отрасли является создание условий для устойчивого и эффективного экономического оборота жилищного фонда, в рамках которого удовлетворяются жилищные потребности граждан, поддерживаются и развиваются стандарты качества строительства и содержания жилья, воспроизводятся положительные импульсы для развития других секторов.

Существует много определений понятия «жилищная политика». Следует отметить некоторые из них [1]:

1)  Под жилищной политикой в целом понимается совокупность целей и способов действий по их реализации, формируемых органами власти и управления и отражающих наиболее предпочтительные направления развития жилищной сферы.

2)  Под жилищной политикой понимается деятельность государства и муниципальных образований, направленная на обеспечение граждан Российской Федерации качественным жильем как путем прямого участия в строительстве или субсидирования приобретения жилья, так и с помощью создания эффективных механизмов, способствующих самостоятельному решению гражданами жилищной проблемы.

3)  Жилищная политика представляет собой совокупность мер, направленных на создание условий и упорядочение процессов, обеспечивающих возможность свободного выбора, способа удовлетворения индивидуальных жилищных потребностей всех категорий населения, имеющих различные доходы.

Второе определение в большей степени раскрывает сущность жилищной политики государства и дает более точную оценку направлениям, которые включает в себя государственная жилищная политика. Конечно, это далеко не все направления, которые реализуются, как на федеральном, так и на региональном уровне, их гораздо больше, но в этом определении довольно четко отражена специфика деятельности государства в жилищной сфере.

Жилищная сфера в настоящее время находится в состоянии переходного периода, характеризующегося поворотом от административно-распределительной и централизованно-управляемой системы к открытой, свободной, основанной на превращении жилища в товар, на самостоятельном взаимодействии хозяйствующих субъектов, повышении статуса потребителя жилья, удовлетворении потребностей населения в жилье на основе спроса и предложения.[2]

Несмотря на трудности выработки и принятия хозяйственных решений, жилищная сфера начала активное движение в сторону формирования рынка жилья и быстро адаптируется к рыночным принципам.

Для того чтобы выработать наиболее верную жилищную политику, необходимо понять, каких целей требуется достичь и какой должен быть инструментарий (метод) достижения желаемых результатов. При этом нужно также располагать достаточным количеством действенных политических документов и иметь представление об их эффективности и, в первую очередь, о степени воздействия предлагаемых механизмов для достижения цели и быстродействия.

На федеральном уровне в настоящее время ставится задача достижения жилищной обеспеченности 18 - 20 кв. м общей площади на одного гражданина, для этого необходимо решить множество подцелей в увязке с временными факторами.[1]

В условиях развития рынка жилья, предполагающего наиболее полное удовлетворение жилищных предпочтений населения, можно формулировать множество целей, определяющей процесс, связанный с принятием государством стратегического курса решения жилищной проблемы, сформулированного в Конституции РФ.

Следует понимать при этом, что ни один из известных законодательных документов не имеет прямого контакта с целями в современных условиях. Об этом свидетельствует та реальная практика с обеспечением населения жильем в условиях становления рынка, когда провозглашенные политические и законодательные документы содержат инструменты достижения цели, а развитие жилищной системы зависит, в первую очередь, от строительного производства, уровня доступности цен на жилье для населения и т.д.[3]

Население привыкло к максимальной социальной опеке со стороны государства и другой более жесткий вариант может принести к социальным конфликтам.

Представляется, что в условиях экономики переходного периода формирование жилищной политики рассматривалось как совокупность классических теорий рынка жилья, дополненная, что чрезвычайно важно, анализом особенностей трансформационных процессов в каждом из регионов, а также рядом гипотез (или механизмов), подтвержденных в процессе их реализации практикой. Поэтому важно критически анализировать все составляющие жилищной политики в развитых капиталистических странах.

Одной из важнейших характеристик жилищной политики выступает участие (активность) государства.

Классифицируя степень воздействия государства на экономику, можно выделить четыре основных способа влияния государства на жилищную политику и систему в целом.

1) Непосредственное обслуживание. Здесь, очевидно, следует отметить систему технического обслуживания и содержания жилищного фонда, которая, получая значительную роль дотаций из местных бюджетов, по существу является государственной.

2) Регулирование и контроль. Государство регулирует развитие частного предпринимательства в жилищной сфере через систему стимулирования льготного налогообложения, конкурсного привлечения для выполнения отдельных функций. Регулирование также необходимо в сфере инженерной инфраструктуры, где имеет место монопольный характер производства (водоснабжение, энергоснабжение, транспорт и т.д.). Государственные органы разрешают таким организациям получать разумную прибыль, но ограничивают их возможности повышать цены, поскольку общество зависит от предоставления такого рода услуг.

3) Стабилизация и развитие. Государственные органы пытаются удержать под контролем резкие колебания строительного производства от роста к спаду, устанавливая льготные налоговые условия, формируя соответствующее, адекватное рынку правовое обеспечение, осуществляя расходы на жилищное строительство и инженерную инфраструктуру.

4) Прямое воздействие. Государство осуществляет социальную поддержку в виде жилищных субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг, а также приобретение и строительство жилья через программы адресной помощи малоимущим, военным, мигрантам.

Вместе с тем необходимо подчеркнуть, что значительная роль форм участия государства проявляется в издании законов и распорядительных документов, создающих предложения или запреты. Эта деятельность имеет большое результативное влияние на развитие жилищной политики.

Анализируя объемы государственных расходов на развитие жилищной сферы, можно сделать вывод о смещении акцентов: на региональном уровне повышается экономическая самостоятельность решений социальных задач и в том числе жилищной проблемы. На федеральном уровне приоритетным направлением становится формирование законодательно-правовой базы по принципиальным подходам к реализации жилищной политики.

На цели и задачи жилищной политики крупного города объективно влияют [4]:

  •  масштабы и структура ресурсов;
  •  производственная, социальная и инженерная инфраструктура;
  •  местная строй-индустрия и промышленность строительных материалов;
  •  трудовые, природные, финансовые источники;
  •  степени развития рыночных механизмов.

В зависимости от финансово-экономических, градостроительных, демографических, фондовых и других факторов, жилищная политика крупного города может иметь различные целевые установки:

  •  приоритетное развитие жилищного строительства;
  •  повышение доли реконструируемого жилья;
  •  активный или замедленный снос не подлежащего амортизации жилья;
  •  соотношение жилой площади, реализуемой на бесплатной и коммерческой основе;
  •  развитие приватизационных процессов и т.д.

Если цели жилищной политики можно считать выявленными, то определяется характер активной политики в рамках процесса перехода к рынку.

В результате реализации жилищной реформы в России, в некоторых регионах, удалось стабилизировать жилищное строительство, изменить структуру жилищного фонда по формам собственности в направлении увеличения частного жилья, активизировать приток внебюджетных инвестиций. При этом важнейшим направлением жилищной политики явилось создание правовой основы, регулирующей все направления деятельности органов государственной власти в области жилищного законодательства.

Одной из главных задач текущего периода является обеспечение нуждающихся в улучшении жилищных условий, состоящих на учете и имеющих менее 10 кв. м общей площади на человека.[5]

Предоставление безвозмездных субсидий позволяет реализовать альтернативные варианты обеспечения очередников жильем.

Вместе с тем, уровень имущественного положения семей не позволяет многим из них реализовать право на субсидии - приобрести жилье.

Высокий уровень рыночных цен на недвижимость, а также себестоимости строительства жилья требует создания интегрированной системы жилищного финансирования, основанной на использовании как личных средств очередника, так и жилищной субсидии. Данная схема приобретения жилья находит широкое распространение в муниципальных округах, и задача состоит в обработке механизма социальной поддержки.

Определяющим направлением, принципиально влияющим на проблему жилищного обеспечения граждан со средними доходами, выступает ипотечное кредитование. Местные органы власти регулируют развитие рынка ипотечных кредитов и взаимодействуют со всеми сторонами, участвующими в процессе жилищного кредитования: заемщиками, кредиторами и инвесторами, предоставляющими в той или иной форме денежные средства для строительства или приобретения жилья.

Реализация жилищной политики в новых условиях невозможна без создания единой общегородской автоматизированной информационной системы «Жилище», объединяющей действующие в жилищной сфере банки данных и содействующей на основе единых принципов их развитию и созданию новых систем, обеспечивающих государственные органы и коммерческие структуры оперативной достоверной информацией о рынке жилья.

Создание такой системы обеспечит принятие более обоснованных управленческих решений при формировании жилищной политики в направлении реализации следующих задач [6]:

  •  защиты прав собственности на недвижимость;
  •  определения оценки стоимости недвижимого имущества;
  •  регистрации учета и отчетности по совершению операций с недвижимостью;
  •  контроля за взиманием налогов в жилищной сфере;
  •  учета данных спроса и предложения на жилье при проектировании и строительстве квартир;
  •  защиты прав инвесторов и регулирования структурных объемов и пропорций жилой площади, реализуемой по коммерческим ценам, и муниципального жилья, распределяемого бесплатно или на льготных принципах, и т.д.

В заключение краткого анализа направлений жилищной политики и механизмов ее реализации следует отметить, что, взаимообусловливая и взаимодополняя, они создают конкурентную среду.

Государственная жилищная политика является важной составной частью социально-экономических преобразований в России и одним из главных направлений деятельности государственных органов. В процессе перехода к рыночной экономике содержание данной деятельности составляет реформирование жилищного сектора, центральное место в котором принадлежит реформе жилищной сферы.

1.2 Основные цели, принципы и задачи государственной жилищной политики

Сегодня стала настоятельно необходимой национальная жилищная политика. Её общегосударственный характер и программные установки предопределяются тем, что достижение жилищной обеспеченности отдельных граждан требует одновременного решения общественных задач: организации системы расселения, проработки её региональных аспектов, формирования современной жилой среды, обеспечения коммуникаций, экологических условий и природоохранных мероприятий.

Поскольку жилье – это самое дорогостоящее благо, и достижение современных удобств предполагает высокий уровень развития соответствующей инфраструктуры и отраслей строительного комплекса, принятие продуманной государственной программы строительства и общедоступной системы предложения жилья является обязательным условием достижения нормальной жилищной обеспеченности. В этой программе должны быть осмыслены многообразные пути удовлетворения жилищных потребностей, которые заведомо будут неодинаковыми для отдельных групп населения в зависимости от их социально-демографических характеристик (возраста, семейного положения, здоровья), рода занятий и профессии, проживания в городских и сельских поселениях, экономического положения, образования и культуры и т.д.

Жилье служит важным фактором стабилизации и устойчивого развития общества.

Неотъемлемым принципом политики должна быть общая доступность удовлетворения жилищных потребностей на основе создания разнообразных форм предложения и кредитования жилья для дифференцированного его приобретения в соответствии с экономическим и социальным положением семей и отдельных граждан.

В иерархии жизненных потребностей людей жилище находится на одном из первых мест. Жилищные условия являются существенным фактором формирования личности, утверждения человеческого достоинства, сохранения здоровья, самореализации в трудовой и духовной сфере.

Во всем мире выработаны и действуют (в развитых странах более полувека) единые принципы государственной жилищной политики. Главные среди них – два следующие [5]:

1)  Во-первых, любой человек может получить на доступных основаниях долгосрочную ссуду (и\или субсидию) для приобретения собственного жилья; для неплатежеспособных строится государственное и муниципальное жилье, предоставляемое на правах найма.

2)  Во-вторых, уровень текущей платы за коммунальные услуги находится под контролем центральных или местных органов власти, которые, с одной стороны, следят за обоснованностью устанавливаемых тарифов фирмами, предоставляющими коммунальные услуги, с другой стороны. Дотируют квартплату отдельным категориям жильцов по имущественным показаниям.

Активное участие государства и местного самоуправления в решении проблемы обеспечения граждан жильем предусмотрено Конституцией Российской Федерации, и служит реализацией гарантированного права на жилище. Реализация жилищных прав является одной из важнейших составляющих прав и свобод человека и гражданина. Статья 40 Конституции Российской Федерации относит право на жилище к числу основных прав человека и гражданина. Согласно статье 17 Конституции Российской Федерации основные права и свободы человека и гражданина неотчуждаемы и принадлежат каждому от рождения. Право на жилище не может быть ограничено даже в условиях чрезвычайного положения (ст. 56). Конституция Российской Федерации предусматривает вполне определенные гарантии этого права на жилище, что делает его стабильным.[3] Также статья 40 Конституции определяет следующие действия по реализации жилищной политики:

1)  Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

2) Малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Преамбула Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» установила цели федеральной жилищной политики [7]:

  •  обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав граждан;
  •  осуществление строительства и реконструкции государственного, муниципального и частного жилищных фондов;
  •  создание условий для привлечения внебюджетных источников финансирования (средств населения, предприятий, учреждений, организаций, общественных объединений, отечественных и иностранных предпринимателей, кредитов банков и других источников);
  •  развитие частной собственности, обеспечение защиты прав предпринимателей и собственников в жилищной сфере;
  •  развитие конкуренции в строительстве, содержании и ремонте жилищного фонда, производстве строительных материалов, изделий и предметов домоустройства.

Закон также определил следующие основные формы помощи гражданам, не обеспеченным жильем [8]:

  •  строительство домов государственного и муниципального жилищных фондов, предназначенных для предоставления жилых помещений по договору [социального] найма;
  •  компенсации (субсидии) и льготы по оплате строительства, содержания и ремонта жилья.

Основными задачами государственной жилищной политики являются:

1) Обеспечение соответствия объемов жилищного фонда потребностям населения и доступности жилья для всех категорий граждан Российской Федерации.

2) Привлечение во все компоненты жилищной сферы внебюджетных финансовых ресурсов.

3) Создание набора механизмов жилищного финансирования, позволяющего каждой категории граждан решать свои жилищные проблемы в соответствии со своими возможностями и адекватно им сформированными потребностями.

4) Обеспечение массового строительства жилья на уровне 1 кв.м. на человека в год путем:

  •  устранение правовых и административных барьеров в деятельности по строительству, предоставлению и обслуживанию жилья;
  •  развития кадрового потенциала сферы строительства и управления жильем;
  •  организации территориального планирования и проведения эффективной градостроительной политики, обеспечивающей сбалансированное развитие новых и ранее застроенных территорий путем обеспечения строительства инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры;
  •  внедрения инноваций на рынке жилья, наиболее эффективных технологий строительства, управления и обслуживания жилья;
  •  контроля соблюдения правил конкуренции и условий недискриминационного доступа к инфраструктуре и земельным ресурсам;
  •  эффективной тарифно-ценовой политики в жилищной сфере;

5) Создание условий для приобретения собственного жилья широкими слоями населения (применяя различные способы снижения стоимости либо субсидирования приобретения жилья для отдельных категорий граждан).

6) Развитие сектора социального жилья.

7) Создание сектора наемного жилья.

8) Повышение комфортности проживания населения в жилищном фонде.

9) Обеспечение доступности расходов на эксплуатацию жилья;

10) Расширение сферы частно-государственного партнерства в жилищной сфере и др. [4]

Жилищная сфера – это не только экономика, но и, в большей степени, сфера социальной жизни общества. Обеспечивая одни из самых важных потребностей человека, она является неотъемлемой частью государственной политики в целом.

Необходимость участия государства в процессе реформирования и обеспечения функционирования жилищно-коммунальной отрасли определяется тем, что она является сферой жизнеобеспечения российских граждан, то есть фактором, обуславливающим состояние национальной безопасности. Государство должно нести ответственность перед гражданами за результаты проводимой реформы.

Единой государственной политикой должны быть объединены функции [7]:

  •  регулирования нормативно-правовой базы;
  •  бюджетной поддержки, тарифной и ценовой политики, обеспечивающих финансовую устойчивость ЖКХ;
  •  технической политики в ходе модернизации основных фондов отрасли, основанной на энергосберегающих технологиях;
  •  технической регламентации качества и надежности предоставления жилищно-коммунальных услуг; социальной защиты и социальных гарантий;
  •  формирования системы рыночных отношений в жилищно-коммунальной сфере и другие.

Важнейшими функциями государства являются:

  •  координация основных мероприятий реформы жилищной сферы с другими проводимыми реформами;
  •  обеспечение согласованности действий на федеральном, региональном и местном уровнях.

Во взаимосвязи с ходом и результатами реформы жилищной политики роль управления и регулирования, в общем объеме государственных функций, должна существенно уменьшиться, при сохранении на достаточно длительный период функций контроля и надзора.

Более высокой ступенью развития государственного регулирования является целевое программирование, т. е. комплексное использование в общих целях различных программ решения краткосрочных, среднесрочных и долгосрочных задач. В них определяется последовательность решения задач, обозначаются органы власти, ответственные за исполнение этих программ, указываются источники финансирования.

При разработке программ и осуществлении жилищной политики Российская Федерация следует проторенным курсом, учитывающим мировой опыт, тем более что практически во всех странах с развитой рыночной экономикой реально осуществляются целевые программы подобного рода. Как правило, ответственными за целевое планирование и целевое программирование являются государственные учреждения, разрабатывающие программы и осуществляющие контроль за их реализацией. Программирование преобразований в жилищной сфере позволяет использовать все средства государственного регулирования, избежать противоречивости и несогласованности мероприятий отдельных государственных органов в центре и на местах.

Тем не менее, в период переходной экономики такие противоречия и несогласованности всегда неизбежны. Особенно в правовом оформлении политики и практики таких сложных сфер, как жилищная. Ведь в этой области за короткое время пришлось зачастую без каких-либо правовых прецедентов в отечественной практике создать около сотни актов и нормативных предписаний, касающихся многих тысяч позиций поведения самых разных субъектов права в различных направлениях их деятельности: жилищного строительства и жилищно-коммунального хозяйства; землепользования и градостроительного регулирования; системы жилищного финансирования и создания инфраструктуры рынка жилья и т. д. По каждому из этих направлений были разработаны и приняты законы, в которых предусмотрены отдельные нормы, учитывающие рыночные изменения в жилищной сфере.

В силу такого обилия разработанных в короткое время законодательных актов, реализация федеральных целевых программ в жилищной сфере сталкивается с трудностями, создаваемыми противоречиями друг другу отдельных положений в этих законах. Особенно по таким позициям, как: классификация жилищных фондов.[9]

Изменение государственной жилищной политики в рыночных условиях внесло в нее существенные коррективы. Если в Жилищном кодексе РСФСР выделялось четыре вида жилищных фондов (государственный, общественный, жилищно-строительных кооперативов и индивидуальный), то Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики», положив в основу классификации жилищных фондов их принадлежность к тому и иному виду собственности, выделил шесть разновидностей:

1) Частный жилищный фонд - фонд, находящийся в собственности граждан и находящийся в собственности юридических лиц.

2) Государственный жилищный фонд - ведомственный фонд, находящихся в хозяйственном ведении федеральных государственных предприятий, учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности; фонд, находящийся в собственности республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга, а также ведомственный фонд, принадлежащий соответствующему субъекту федерации;

3)  Муниципальный жилищный фонд, находящийся в собственности районов, городов, входящих в административно-территориальные образования, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий и учреждений;

4) Общественный жилищный фонд, состоящий в собственности общественных организаций.

Между тем практика в жилищной сфере создала такую разновидность жилищного фонда как жилищный фонд смешанной формы собственности, состоящий в совместной или долевой собственности различных субъектов частной, государственной, муниципальной собственности.

Некоторая правовая несбалансированность одновременно действующих законодательных актов в части классификации жилищных фондов ни к чему, кроме правовой путаницы, в дебрях которой способны разобраться лишь высококвалифицированные профессионалы, привести не может. Она осложняет практику государственных органов, особенно регионального и муниципального уровней. Предстоит законотворческая работа по приведению жилищного законодательства к нормам Гражданского кодекса РФ с тем, чтобы принадлежность, порядок владения, пользования и распоряжения жильем соответствовали гражданскому законодательству.

Основным требованием к государственному регулированию и поддержке воспроизводства основных жилых фондов является комплексность и полнота мер и понимание действий во всех составляющих жилищной сферы. Основная роль государства при этом сводится к созданию необходимых условий для функционирования финансового механизма, включая принятие соответствующих законов, внесение изменений в действующее законодательство, первоначальную финансовую поддержку рыночных институтов и физических лиц, участвующих в долгосрочном финансировании строительства жилья.[9]

Что касается функций государства и органов местного самоуправления по реализации жилищной политики, то здесь противоречия связаны с недостаточной или неодинаковой прописанностью в разных правовых актах объема полномочий различных уровней власти в пользовании, распоряжении и владении жилищным фондом тех или иных видов собственности. Государственная жилищная политика разрабатывается на федеральном уровне и конкретизируется с учетом местных условий государственными органами управления нижестоящих уровней. Она осуществляется в соответствии с полномочиями властей всех ветвей и уровней. На федеральном уровне государство обеспечивает:

  •  формирование государственной политики в данной сфере экономики;
  •  разработку федеральных законодательных и иных нормативных правовых актов, норм, правил и государственных стандартов качества, строительства, эксплуатации, капитального ремонта и реконструкции жилых объектов и объектов социальной инфраструктуры, жилищно-коммунального хозяйства;
  •  согласование деятельности государственных органов, осуществляющих жилищную политику на уровне субъектов Российской Федерации;
  •  анализ и обобщение тенденций реализации жилищной политики на основе государственной статистической и бухгалтерской отчетности;
  •  координацию деятельности по переходу к новым тарифам оплаты жилья и коммунальных услуг;
  •  разработку федеральных стандартов строительства, содержания жилья, обеспечивающих соблюдение качества предоставляемых жилищных и коммунальных услуг и использования их в качестве нормативов при заключении договоров между подрядчиками и заказчиками.

В совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации находятся вопросы владения, пользования и распоряжения землей, разграничения государственной собственности, а также административное, жилищное, земельное законодательство.

На уровне субъектов Российской Федерации жилищная политика и государственное регулирование жилищным и коммунальным хозяйством осуществляется соответствующими органами управления субъектов Российской Федерации, наделенными необходимыми полномочиями (министерство, комитет, департамент, государственная жилищная инспекция субъекта Российской Федерации и другие).[11]

Функции местного самоуправления в реализации жилищной политики раскрываются в связи с реализацией государственной программы «Жилище», которая предусматривает структурные изменения и в области управления и обслуживания жилищного хозяйства. Главным здесь является передача органам местного самоуправления полномочий государства, в том числе и прав собственности на жилищные объекты.

Большинство вопросов жилищных правоотношений, ранее относившиеся к ведению государства, с началом рыночных реформ были переданы субъектам федерации и органам местного самоуправления, однако несовершенство правового поля деятельности последнего негативно сказывается на реализации жилищной политики, а потому нуждается в дальнейшем правотворчестве по его устранению.

Принятие закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» положило начало жилищной реформе в стране. Важнейшие направления в области жилищной реформы в России определялись указами Президента Российской Федерации, Постановлениями Правительства Российской Федерации. За десятилетие были созданы правовые и организационные основы жилищной политики, определены приоритетные направления, отработаны механизмы ее реализации.[6]

Реформирование жилищной сферы является сегодня по праву важнейшей составляющей в социальной политике регионов и федеральных структур.

В центре государственной социальной политики в сфере жилищных отношений стоит человек, взаимодействующий с рыночной средой по поводу организации своей жизнедеятельности. Жилищная сфера является важнейшим сектором экономики, от которого зависит общее экономическое благополучие страны.

Успех реформирования жилищной сферы зависит от отношения к нему населения, прежде всего, от признания потребителями услуг соответствия целей и задач реформ их собственным интересам. Активное привлечение населения к решению задач жилищной сферы через поощрение организации самоуправляемых товариществ жильцов, объединений собственников жилья, территориальных сообществ жителей, создания жильцам благоприятных условий для осуществления ими выбора коммунальных служб в районах и городах, действенного контроля над работой последних, широкого развития жилищного движения и т. д. создадут необходимую общественную поддержку объективно назревшим преобразованиям в жилищной сферы, которые обеспечат успех этого сложнейшего, одного из ключевых для российских рыночных реформ, дела.


2 Формирование системы финансового обеспечения жилищной политики

2.1 Российский и зарубежный опыт жилищного финансирования

Социально защищенный человек должен быть обеспечен, как минимум, питанием, одеждой и жильем. В мире, который мы создали, решение всех трех проблем связано с видом трудовой деятельности и уровнем оплаты за труд. По уровню получаемого дохода за труд можно выделить три социальные группы населения: с высоким уровнем дохода, средним уровнем дохода и низким уровнем дохода. Из трех выделенных социальных проблем (питание, одежда, жилье) проблема жилья решается наиболее сложно, так как требует больших финансовых затрат. Особенно тяжело ее решение для социальной группы с низким уровнем дохода. В сегодняшней России социальная группа с низким уровнем дохода составляет 55-60% населения страны, социальная группа со средним доходом составляет 30-35% населения страны и социальная группа с высоким уровнем дохода составляет 6 – 10% населения страны. Таким образом, проблема финансирования жилья сегодня актуальна для большей части населения страны. [13]

До перехода к рыночным отношениям основными источниками финансирования жилья были государственный бюджет, денежные средства предприятия и кооперативные средства. В рыночных условиях на смену бюджетным средствам и средствам предприятия приходят коммерческие отношения на рынке жилья.

Страны с рыночной экономикой накопили определенный опыт финансирования национальных программ по финансированию жилья. Основных схем финансирования или моделей финансирования жилья сегодня две [14]:

  •  депозитарная модель жилищного финансирования;
  •  модель ипотечного жилищного финансирования.

Депозитарная модель жилищного финансирования базируется на привлечении средств самих граждан, нуждающихся в приобретении жилья. Основная схема финансирования представлена на Рисунке 1. Сберегательный банк накапливает денежные средства одних граждан и выдает на сумму накопленных средств кредиты другим гражданам. Возвращаемые кредиты снова идут на рефинансирование жилья. За счет депозитных процентов вкладчик увеличивает свой капитал. За счет выплаты процентов за пользование кредитом и страховых взносов увеличивается стоимость покупаемого жилья.

Проведем небольшой расчет. Гражданин планирует самостоятельно купить жилье за 200 тыс. руб. Его месячный доход 5 тыс. руб. Если он будет откладывать 1 тыс. в месяц на покупку жилья (20% от дохода, 12 тыс. руб. в год), то он сможет купить жилье только через (200 тыс.:12 тыс. = 16,6 лет) 17 лет.  Если гражданин воспользуется депозитарной моделью, то (при ставке депозита 8% годовых, и тех же ежегодных сумм накопления в 12 тыс. руб.) он сможет накопить за 7 лет примерно 100 тыс. руб. и взять на оставшуюся сумму 100 тыс. руб. кредит, под 10% годовых, на 10 лет. Таким образом, уже через 7 лет гражданин может иметь свою квартиру. Эта квартира ему обойдется  (100 тыс. + 100 тыс. + 100 тыс. (%)) в 300 тыс.руб. (дороже на 50%). Пятидесяти процентное удорожание квартиры – это плата за досрочное ее получение с использованием кредитных средств.

Депозитарная модель жилищного финансирования удорожает стоимость приобретаемого жилья, но позволяет гражданину получить квартиру значительно раньше. Степень удорожания стоимости жилья зависит от уровня процентной ставки по кредитам. В зарубежной практике депозитарная модель поощряется государством в виде налоговых льгот по накапливаемым долголетним депозитам и снижения процентных ставок за кредит, что позволяет сделать данный тип кредитов значительно дешевле стоимости финансовых ресурсов на общем рынке страны.

Рисунок 1 - Депозитарная модель жилищного финансирования [14]

Депозитарной модели присущи риски как для гражданина, так и для сберегательного банка. Риск гражданина (клиента банка) вытекает из возможности банкротства банка и потери всех или части денег, положенных на депозит. Риски банка (банкротство) связаны с невозвратом взятых кредитов и невыплатой процентов по ним, а также с возможностью  изменения процентных ставок на рынке капитала в долгосрочном плане.

Модель ипотечного жилищного финансирования предусматривает использование собственных средств коммерческих банка, страховых компаний, иностранных инвесторов, пенсионных фондов для выдачи займов на покупку жилья сроком на 15 - 30 лет под закладную или под доверенность на право распоряжения жильем, которое покупает клиент на выданный ему заем. Закладная или доверенность, которую получает банк, снижает риск не возврата заемных средств. Получив закладную или доверенность на недвижимость, банк продает ее на вторичном рынке жилья, пополняя, таким образом, свои собственные средства для дальнейшего жилищного финансирования. Эта схема требует создания национальных финансовых институтов, которые осуществляли бы покупку закладных и формировали вторичный рынок ипотечных ценных бумаг. Модель ипотечного жилищного финансирования приведена на Рисунке 2.

Модель ипотечного жилищного финансирования снижает риск коммерческих банков по невозврату кредитов за счет покупки закладных финансовыми институтами. Снижается риск и заемщика ипотечных ссуд, так как он уже не хранит деньги на депозитах банка. Риск смещается в сторону финансовых институтов, скупающих ипотечные закладные и  в сторону инвесторов, покупающих ипотечные ценные бумаги. Модель ипотечного жилищного финансирования более сложная, но она позволяет привлекать гораздо большие суммы денег, чем депозитная модель жилищного финансирования. Эта схема привлекает финансовые средства коммерческих банков, которых намного больше, чем сбережения социальных групп с низким и средним годовым доходом. Получение ипотечного кредита является длительным процессом, а иногда и изнурительным. Это процесс, в который вовлечено много людей и компаний [17]:

  •  заемщик;
  •  риэлтор;
  •  ипотечный брокер;
  •  кредитор;
  •  оценщик;
  •  банки;
  •  инспектор, исследователь, компания по страхованию, юрист.

Сам процесс оформления ипотечного займа включает такие этапы, как предварительная проверка на соответствие критериям платежеспособности заемщика, выбор типа закладной и кредитора, проверка документов, подписание документов и закрытие сделки.

Рисунок 2 - Модель ипотечного жилищного финансирования [18]

Кроме процентной ставки, при использовании ипотечного займа вы несете еще ряд дополнительных затрат [19]:

  •  дисконтные пункты (проценты);
  •  сбор на начало оформления закладной;
  •  сбор на составление отчета об оценке и кредитном рейтинге;
  •  сбор на проведение проверки;
  •  сбор на проведение инспекции объекта недвижимости;
  •  сбор на подготовку документов.

Перечисленные дополнительные затраты могут увеличить издержки по долговому обязательству от 2,5%  до 10% стоимости недвижимости.

Обе схемы (депозитная и ипотечная), которые сегодня хорошо отработаны в странах с развитой рыночной экономикой, приводят к удорожанию стоимости покупаемого жилья, но создают реальные коммерческие возможности по его приобретению.

Основная социальная проблема обеих схем – это отсутствие гарантий, того, что гражданин, взявший ссуду на 10 - 20 лет для покупки квартиры, все 20 лет будет иметь стабильную работу со стабильным уровнем оплаты труда. Отсутствие таких гарантий приводит к большому количеству невозврата выданных ссуд. Даже в такой развитой стране, как Япония, сумма невозврата ипотечных кредитов достигала 500 млрд. долл.

В качестве примера российской практики жилищного финансирования можно привести пример г. Москвы. Правительство Москвы продолжает выдавать бесплатное жилье очередникам на уровне 6 000 квартир в год и внедряет новые формы жилищного финансирования [20]:

  •  выплачиваются очередникам безвозвратные ссуды в размере до 60 –70 % стоимости жилья, на недостающую сумму очередник вносит  собственные деньги;
  •  выпускаются жилищные займы на 10 лет для москвичей и жителей Московской области;
  •  выплачивается безвозвратная ссуда от 5 до 70% стоимости реальной квартиры с возможностью покупать облигации московского жилищного займа.

Практически эти схемы используют элементы депозитарной модели жилищного финансирования. При таких схемах человек все-таки живет в старой квартире и копит недостающие деньги. Схемы финансирования, при которых человек мог бы проживать в новой квартире и выплачивать свой долг городу, сегодня не работают из-за несовершенства жилищного законодательства.

В Республике Башкортостан также осуществляется государственная поддержка жилищного кредитования в виде ежегодежегодных ассигнований из бюджета республики, выдача ссуд населению на индивидуальное жилищное строительство, целевые кредиты молодым малообеспеченным семьям и безвозмездное финансирование внутриплощадочных инженерных коммуникаций районов индивидуальной застройки.

Российские коммерческие банки накопили определенный опыт в развитии ипотечного кредитования. По данным Фонда «Институт экономики города», с 1994 г. более 50 банков в Москве и регионах страны осуществляют операции по ипотечному кредитованию населения страны. Характерными чертами российских ипотечных кредитов, выдаваемых под залог недвижимости, являются:

  •  срок кредитов не более 2 –3 лет,
  •  выдача кредитов физическим лицам с высокими документально подтвержденными доходами.

Практически коммерческие банки не обслуживают людей с  низким и средним уровнями дохода. Сегодня в России нет практики массового коммерческого жилищного финансирования. Отечественные банки не умеют работать с «длинными» кредитами на срок 10 - 20 лет.

Россия должна найти свой путь жилищного финансирования социальных групп населения с низкими и средними уровнями дохода. Зарубежная практика жилищного финансирования разработана для людей, у которых  доходы значительно выше среднего дохода россиянина. Эта практика применима только для россиян с высоким уровнем дохода.

Решение проблемы жилищного финансирования можно искать в следующих направлениях:

  •  совершенствование банковской системы в направлении работы с «длинными»  и дешевыми кредитами для жилищного финансирования;
  •  значительное снижение стоимости строительства жилья для социальных групп с низким и средним уровнями дохода за счет новых строительных материалов и новых технологий строительства;
  •  создание новых предприятий с высоким уровнем рентабельности и высоким уровнем оплаты труда;
  •  средний уровень оплаты труда должен достигать 15000 - 20000 руб. в месяц, и при этом должна существовать правительственная программа, запрещающая ввод новых производств с низким уровнем оплаты труда работников;
  •  разработка программы перераспределения дохода страны в пользу предприятий с высоким уровнем оплаты труда.

Эффективное финансирование жилищного строительства – одно из важнейших условий развития ЖКХ. Приобретение жилья – насущная необходимость многих людей, а превращение этой необходимости в обоснованный спрос – одна из актуальных задач социальной политики. Жилищную проблему в странах Центральной и Восточной Европы (ЦВЕ) и России можно охарактеризовать как несоответствие между потребностью в жилье (которая высока) и спросом на жилье (который низок).  Многочисленные схемы финансирования, которые активно заимствуются из западного опыта, и направлены на решение задачи преобразования необходимости в жилье в спрос на жилье.  Сопоставление различных моделей экономического обеспечения жилищной политики будет направлено на выявление сильных и слабых сторон каждой из них в контексте условий стран переходного периода.

В развитых странах большая часть финансирования состояла и состоит из добровольных взносов физических и юридических лиц, вкладывающих средства в жилье по собственной инициативе. Выделяется три источника добровольных взносов. Первый источник - это депозиты в банках и организациях, занимающихся сбережениями.  Второй источник – контрактное кредитование жилищных систем посредством кооперативных сбережений. Этот тип финансирования наиболее представлен в Австрии, Франции, Германии. Третий важный ресурс основывается на долговременных сбережениях из систем пожизненного страхования.

Это самая быстрорастущая форма накоплений, используемых в жилищно-коммунальном хозяйствовании в последние годы, что связано с опорой на частные многосоставные пенсионные фонды. Легко заметить, что в странах ЦВЕ и России данные источники финансирования не традиционны. Это обстоятельство становится одним из основных препятствий для использования опыта развитых стран. Незначительное количество стран использует для финансирования жилищно-коммунального хозяйства государственные ресурсы, по преимуществу налоги. Это типично для стран, в которых сохраняются в той или иной степени элементы плановой экономики. Вариантом такого подхода становится требование к предприятиям со стороны государства обеспечивать жильем своих работников. В Китае финансирование ЖКХ осуществляется на основе налога на заработную плату и налогов, которыми облагаются частные банки.

Основным инструментом включения налоговых средств в оборот жилищного хозяйства является предоставление ссуд под риск инвестора или под строящуюся недвижимость. Простейший инструмент использования таких средств – сберегательные вклады, предоставленные на различных условиях и с разными ограничениями. Другим инструментом являются облигации, которые могут быть защищены ссудами под недвижимость (ипотечными ссудами) или негарантированными обязательствами. Возможность использования этих инструментов в бывших социалистических странах значительно ограничена – население не доверяет таким финансовым схемам и предпочитает держать сбережения вне сферы экономических институтов.

Наряду с добровольными взносами в ряде стран финансирование жилищно-коммунальной сферы осуществляется через институционализированные взносы, т.е. взносы организаций, которые аккумулируют средства вне сферы жилищного хозяйствования. Институты, предоставляющие займы, могут увеличивать свои денежные фонды, продавая кредиты как другим организациям, так и напрямую инвесторам или целыми займами, или отдельными пакетами. Этот путь развития представляется более вероятным в странах ЦВЕ и России, однако его реализация зависит от стабильности курса национальной валюты.

На современном этапе развития у любой модели финансирования жилищного строительства в развитых странах выделяются четыре основные функции [21]:

  •  продажа кредитов;
  •  производство ценных бумаг;
  •  обслуживание (организация) процесса  насыщения фондов средствами;
  •  управление рисками.

Ведущей тенденцией развития моделей становится выделение каждой из функций в деятельность отдельных организаций, как это будет показано ниже. Достижение согласованности действий институтов, ответственных за реализацию каждой из функций,  еще одна проблема реализации западного опыта в Восточной Европе и странах бывшего СССР.

Примечательной чертой процесса институционализации финансирования жилищного строительства становится активизация роли государства в деятельности различных финансовых институтов. Модели финансирования, в том числе, можно различать и по тому, какую роль выполняет государство в функционировании каждого из институтов:

  •  контроль;
  •  поддержка посредством налоговых льгот;
  •  субсидирование и т.д.

На данный момент в России можно наблюдать обратную тенденцию – исхода государственных структур из жилищной сферы или уподобление их поведения деятельности частных организаций.

2.2 Программно-целевой подход в реализации жилищной политики

Системно-программный (программно-целевой) подход - конкретизация и приложение системного подхода применительно к решению крупных локальных научных, технических, социальных, экономических и иных проблем объектов стратегического планирования. Характерные черты системно-программного подхода: единство четкой целевой ориентации, комплексности мероприятий, определенности сроков осуществления, и указания источников ресурсов. В процессе практической реализации системно-программного подхода необходимо обеспечить:

– научное определение цели развития планируемой системы или системы целей для нее;

– разработку альтернатив, вариантов достижения целей;

– определение объема и структуры ресурсов;

– разработку модели функционирования планируемой системы;

– отыскание критерия для выбора из альтернатив базисного решения [21].

При разработке долгосрочных целевых программ экономического и социального развития их авторы обычно используют системный и программно-целевой подходы, но первый чаще всего понимается весьма упрощенно. Как правило, используется «механистический» подход, при котором разработчики программ рассматривают природу и общество со стороны таких понятий, как части, доли или отдельные ресурсы (так называемая «бэкониаская» философия). Этому подходу сегодня противостоит методология «биосферного» (за рубежом «терапевтического») мышления (философские основы системного представления мира, по В.И. Вернадскому, Н. Бору, Ф. Капра, И.Р. Пригожину, К. Попперу и другим), которая описывает окружающий нас мир как систему взаимодействующих и взаимодополняющих процессов.

Второй подход основан на новой парадигме системного представления мира [26]:

  •  «терапевтический» подход;
  •  ноосферная теория развития, согласно которой природопользование рассматривается в качестве единого, цельного и неразрывного процесса, которым в принципе покрываются все области существования и развития планеты как общей системы (связь законов природы с законами мышления и социально-экономическими законами развития общества).

При таком подходе конфликт и неопределенность понимаются как естественные свойства существования этой сверхсложной системы (при их исчезновении исчезают и сами источники развития). Для него характерны такие ее свойства и качества, как:

  •  концепция дополнения структур и процессов;
  •  достижение стабильности и устойчивости при помощи динамических нелинейных обратных связей;
  •  оптимальное соотношение системных параметров;
  •  невозможность разрешения конфликтов и противоречий в пользу тех или иных ее элементов;
  •  самоорганизация и гетерорархия;
  •  принятие решений в условиях неопределенности и др.

Эти свойства являются достаточными и необходимыми условиями ее стабильного и эффективного функционирования и развития. При этом неопределенность понимается как общая категория познания человеком объективного мира: для человека мир никогда не будет полностью определен, поскольку в противном случае исчезнет смысл его бытия как «человека разумного». Это одна из основных функций науки как общего института познания окружающего нас мира.

При управлении социально-экономическими процессами, кроме системного и программно-целевого, необходимо использовать кибернетический подход, при котором программа рассматривается как инструмент и средство адаптации к окружающей внешней среде. Научные основы такого подхода заключаются в реализации принципа «эквифинальности» Л. Берталанфи, теории “телеологических” систем Н. Винера и математических аппаратов теории игр и распознавания образов (так называемый «золотой треугольник управления»). При этом принцип «эквифинальности» позволяет системе достигнуть определенного состояния при различных начальных условиях, принцип обратной связи обеспечивает контроль за реакцией системы на возмущающие воздействия, а математические аппараты теории игр и распознавания образов позволяют решать задачи управления в условиях конфликта и неопределенности.[28]

Программирование является второй ступенью в процедуре стратегического планирования. Оно базируется на прогнозных разработках и имеет своей целью составление проектов для решения целевых, комплексных, межотраслевых, отраслевых, региональных и локальных (на уровне хозяйствующих субъектов) проблем.

Понятие «программа» близко к понятию «проект», поэтому нередко программно-целевое управление называют управлением по проекту. Однако первое понятие шире второго: проект выступает как структурный элемент крупномасштабной программы национального характера. Он конкретизирует программу, содержит более подробный перечень и характер работ, необходимых для достижения цели.

Программы многообразны по характеру, цели, объему, времени и другим признакам.

Общегосударственные – программы достижения крупных общенациональных целей, которые часто охватывают все сферы общественной жизни (производственной, непроизводственной, финансовой, налоговой, социальной, духовной, международной).

Функциональные – это многоотраслевые программы, ориентированные на решение крупных проблем развития группы отраслей или выполнение общенациональной задачи усиления ряда отраслей (например, развитие энергетики, строительного комплекса и так далее).

Региональные и муниципальные программы разрабатываются в целях преобразования и возрождения регионов и муниципальных образований.

Программно-целевое управление содержит стадии [29]:

  •  познавательную, информационную, на которой изучается ситуация, выявляются проблемы, ресурсы и перспективы;
  •  целевую, когда формулируется главная цель, осуществляется ее расчленение на подцели, строительство «дерева целей»;
  •  практически-стратегическую, на которой вырабатывается стратегия реализации цели, описываются мероприятия, средства и пути осуществления цели;
  •  организационную, когда создается система как совокупность организаций, необходимых для достижения цели, формируется орган управления системой организаций, участвующих в программе;
  •  реализационно-практическую, когда разрабатывается перечень мер, которые следует принять для реализации поставленной цели; осуществляется программа системой соответствующих организаций;
  •  результирующую, на которой подводятся итоги.

Под «программой» в макроэкономическом стратегическом планировании понимают научное предвидение состояния какого-либо локального объекта управления в определенный срок (через 5, 10, 15 и более лет), основанное на четком определении цели и системе мероприятий, обеспечивающих достижение этой цели, согласованных между собой по ресурсам, срокам исполнения и исполнителям.

Особое место в системе программ, разрабатываемых в процессе стратегического планирования, занимают целевые комплексные (стратегические) программы. Целевая комплексная (стратегическая) программа - это адресный, различной степени директивности документ, содержащий согласованную по срокам, ресурсам и исполнителям систему социально-экономических, производственных, финансовых, научно-исследовательских, организационно-хозяйственных и других мероприятий, обеспечивающих достижение поставленной цели, задач наиболее эффективными путями и в установленные сроки.[30]

Государственные программы формируются, исходя из прогнозов по ограниченному кругу особо важных государственных задач, а их финансирование должно осуществляться из государственного бюджета и внебюджетных фондов. По договоренности можно привлекать предприятия, население, иностранных инвесторов. Материально-техническое обеспечение программ происходит за счет поставок для нужд государства по типу государственного заказа через государственную контрактную систему, органы которой закупают продукцию, прогнозируют тенденции изменения потребностей[25].

Практика применения программного подхода сегодня стала достаточно распространенной практически во всех странах мира. Так, в советский период в стране осуществлялась активная разработка региональных и локальных программ (на мезо- и микроуровне), направленных на достижение целей, имеющих особо важное значение для регионов, предприятий (программы реконструкции, развития отраслей промышленности, освоения северных территорий и так далее).

Государственное программирование позволяет осуществлять разработку концепции будущих преобразований на основе социальных целей, критериев и мер. Их достижение должно способствовать не просто обеспечению социальной защиты и жилищной обеспеченности населения и социальных гарантий, но и качественному развитию социальных отношений, повышению роли человека (групп) в обществе, развитию экономических отношений в сфере получения ипотеки на жилье.

Отмечается, что для решения социальных проблем как в стране в целом, так и в отдельных её регионах сегодня крайне необходим комплексный подход. Его основной целью должны стать разработка и дальнейшая реализация в практику государственного управления комплексных целевых программ.

Говоря о технологической стороне государственного программирования, следует акцентировать внимание на соблюдении ряда основополагающих принципов: системность, комплексность, научность, реалистичность, территориальность, определенность, функциональность. Отмечается, что технология государственного программирования начинается с постановки целей, которые должны быть достигнуты в ходе решения той или иной задачи.[28]

Подчеркивается, что при постановке целей необходимо придерживаться некоторых правил: цели и задачи должны быть максимально интенсивными, но достижимыми; все цели должны быть четко распределены во времени и иметь конкретное выражение; характер целей должен соответствовать характеру и предназначению деятельности государственных организаций; цели должны быть реальными, иначе психологически они теряют свой смысл в качестве мотиваторов деятельности государственных служащих. Кроме того, цели должны быть социально обоснованными, не носить узкокорпоративного характера, то есть базироваться на понимании новой парадигмы приоритетов социального развития, являющихся атрибутами гражданского общества и социального государства.[28]

Подчеркивается, что разработка программы – сложный поисковый этап в технологическом процессе, конечным пунктом которого является «дерево» взаимосвязанных государственных проблем в любой сфере, построение шкалы приоритетности их решений. Создать такое «дерево» можно лишь на основе сопоставления множества «сеток» (матриц) взаимного влияния проблем. Методики их построения разнообразны и зависят как от характера исходной информации, так и от приоритетов разработчиков, однако функции и принципы построения сходны.

Важнейшей стадией программирования является контроль и коррекция. Контроль и коррекция бывают непрерывными и плановыми. Непрерывные контроль и коррекция подразумевают доработку базовых данных программы ее авторами и исполнителями. Потребность в этом возникает при изменении социально-экономической ситуации, внедрении новых технологий, утверждении иных приоритетов государственной политики, принятии новых нормативно-законодательных актов и так далее. Кроме того, отклонения в реализации программы или ошибки в ней могут постепенно выявляться в процессе деятельности[26].

Значение программно-целевого подхода в эволюции управления как раз и заключается в том, что он занимает промежуточную позицию между плановым, целенормативным и проективно-ресурсным подходами благодаря тому, что увязывает цели с комплексом ресурсов, необходимых для их достижения, в рамках и с помощью специального документа - целевой программы. Такая программа рассматривается как средство, инструмент увязывания целей и ресурсов, необходимых для их достижения. Цели при этом достигаются при опоре на рационально подобранные средства-ресурсы, изоморфные целям.

В основе государственного регионального программирования, в первую очередь, должны лежать собственно цели конкретного региона, выступающие исходной основой формирования территориальной организации. Региональное государственное программирование базируется на: определении основных стратегических целей по узловым направлениям (отраслям) деятельности региона; общей оценке преимуществ и недостатков региональной организации относительно других подобных; анализе существующих и предполагаемых (перспективных) направлении деятельности организации; разработке перспективного и годового бюджета региональной организации. Региональное государственное программирование как инструмент регионального управления ориентировано, как правило, на крупномасштабные мероприятия по достижению конкретных (обычно долгосрочных) целей. Разработку же стратегии регионального программирования осуществляет высшее руководство – региональная администрация с ее аппаратом.[25]

Несмотря на то, что в условиях нарастающего социально-экономического кризиса данные программы не удалось реализовать в полной мере, они создали прецедент применения нового проективно-программного этапа программно-целевого подхода и придали серьезный импульс к дальнейшей разработке программ развития региональных и муниципальных образовательных систем.

К ведущим принципам указанного способа, которые вероятно станут основой и ресурсного подхода можно отнести[7]:

  •  принцип концептуальной направленности, предусматривающий общие цели и исходные теоретические основы преобразований;
  •  принцип системности, требующий использования всех положений системного подхода;
  •  принцип инвариативности, отражающий необходимость выделения общих концептуальных позиций и подходов для широкого класса объектов;
  •  принцип вариативности, предусматривающий в каждом конкретном случае учет и использование конкретных особенностей объекта и преобразуемой ситуации;
  •  принцип организационной и ресурсной обеспеченности, а, следовательно, реалистичности намечаемых преобразований, включая и адресность инвестиционных направлений и программ, от которых ожидается наибольшая отдача;
  •  принцип открытости, отражающий необходимость корректировки, изменений, конкретизации разработанных проектов и программ;
  •  принцип целостности и комплексности, предполагающий рассмотрение региона как целого, вбирающего в себя и интегрирующего локальные особенности отдельных районов и поселений, а также связь регионального с федеральным, что выражалось в том, что региональное пространство рассматривалось как часть федерального, развивающегося на основе федеральных установлений и стандартов.

Программы и проекты представляют собой инструмент развития и совершенствования государственных организаций на всех уровнях: города, района, страны. При помощи программ и проектов образовательные, здравоохранительные и другие учреждения вводят новые и совершенствуют уже предоставляемые ими услуги. Но во всех этих организациях – государственных, общественных и коммерческих – отмечается, что, хотя в них de facto ведется много проектов, они не всегда хорошо продуманы и редко имеют должное управление. Отсюда понятна важность теории управления проектами и программами для успешного достижения стратегических организационных целей[8].

Метод программно-целевого планирования на сегодняшний день – самый эффективный способ достижения позитивных результатов в социальной сфере. Программно-целевое планирование дает возможность целенаправленно согласовать действия всех ведомств, чья деятельность влияет на качество жизни, объединить усилия для решения поставленных задач[30].

Итак, зная, что собой представляет методология программно-целевого подхода, необходима доработка программ, которые бы смогли отвечать запросам современности и нарастающих жилищных проблем на всех уровнях власти.

За этот период была сформирована нормативная правовая база, являющаяся основой регулирования вопросов, связанных с жилищным строительством, жилищно-коммунальным хозяйством, обеспечением прав собственности в жилищной сфере в условиях развивающихся рыночных отношений.

Наиболее существенное развитие законодательной базы было обеспечено в 2004 году в результате принятия 25 федеральных законов, направленных на формирование рынка доступного жилья, в том числе Жилищного кодекса Российской Федерации и Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Новые правовые условия создают основу для реализации на практике поставленных целей и требуют широкомасштабных скоординированных действий на всех уровнях государственной власти и местного самоуправления и осуществления мер нормативно-правового, административно-организационного и бюджетно-финансового характера.

Острота проблем в жилищной сфере и важность их решения для социально-экономического развития Российской Федерации требуют реализации комплекса мер в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».[35]

Включение задачи формирования рынка доступного жилья и обеспечения комфортных условий проживания в число приоритетных национальных проектов наряду с развитием образования и здравоохранения определяет социальную направленность нового этапа экономических преобразований в стране. Реальная возможность заработать на достойное жилье для значительных групп населения будет способствовать активизации их экономической деятельности, а четкое определение групп, перед которыми общество несет обязательства по удовлетворению их жилищных потребностей, - преодолению иждивенческих настроений у значительной части населения страны.

В результате реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» должна быть сформирована модель обеспечения жильем основных групп населения, достигнуты существенные результаты по улучшению жилищных условий граждан Российской Федерации.

Второй этап реализации Программы (2006 - 2010 годы) предусматривает продолжение преобразований в жилищной сфере, а также реализацию комплекса мер в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».[35]

В рамках реализации федеральной целевой программы «Жилище» была сформирована нормативная правовая база, являющаяся основой регулирования вопросов, связанных с жилищным строительством, жилищно-коммунальным хозяйством, обеспечением прав собственности в жилищной сфере в условиях развивающихся рыночных отношений.

Новые правовые условия создали основу для реализации на практике поставленных целей и позволили с помощью широкомасштабных скоординированных действий на всех уровнях государственной власти и местного самоуправления осуществить меры, в том числе в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», направленные на улучшение жилищных условий тысяч семей и повышение качества оказываемых коммунальных услуг.

Включение задачи формирования рынка доступного жилья и обеспечения комфортных условий проживания в число приоритетных национальных проектов наряду с развитием образования и здравоохранения определило социальную направленность нового этапа экономических преобразований в стране.

Федеральная целевая программа «Жилище» на 2011 - 2015 гг. предусматривает [35]:

  •  формирование рынка доступного жилья экономкласса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности;
  •  комплексное решение проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающее доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем;
  •  стимулирование платежеспособного спроса на жилье, включая повышение доступности приобретения жилья для молодых семей;
  •  повышение эффективности исполнения государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан;
  •  повышение качества и энергоэффективности жилищного фонда.

Программа представляет собой взаимоувязанный комплекс мероприятий, направленных на повышение доступности жилья для населения путем массового строительства жилья экономкласса, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности.

В качестве примера успешной реализации федеральной целевой программы можно привести опыт программы «Государственные жилищные сертификаты». В целях реализации Указа Президента Российской Федерации «О совершенствовании порядка обеспечения жильем военнослужащих и некоторых других категорий граждан» в январе 1998 года Правительство Российской Федерации утвердило федеральную целевую программу «Государственные жилищные сертификаты». В ней впервые был применен механизм обеспечения жильем военнослужащих и граждан, уволенных с военной службы, путем предоставления им субсидий для приобретения жилья.[36]

Анализ хода реализации федеральной целевой программы «Государственные жилищные сертификаты» показал эффективность применения механизма предоставления за счет средств федерального бюджета субсидий, удостоверяемых государственными жилищными сертификатами, при реализации прав граждан на приобретение жилья и действенность установленных программой основных принципов.

Данный способ жилищного обеспечения обладает сразу целым рядом преимуществ [35]:

  •  решение жилищной проблемы путем приобретения гражданами уже готового (построенного) жилья  на рынке;
  •  реализацией гражданами права выбора местоположения и качественных характеристик жилья;
  •  направлением средств федерального бюджета адресно,   непосредственно гражданину – владельцу государственного жилищного сертификата только на цели приобретения жилья (обеспечение целевого использования средств федерального бюджета);
  •  прозрачностью прохождения финансовых средств.

Учитывая огромный накопившийся опыт реализации федеральной целевой программы «Государственные жилищные сертификаты», в конце 2005 года Правительством Российской Федерации было принято решение об утверждении новой подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» федеральной целевой программы «Жилище» на 2011-2015 гг. Для участия в данной программе для обеспечения постоянным жильем за счет средств федерального бюджета помимо военнослужащих и граждан, уволенных с военной службы, были включены и другие категории граждан, а именно [35]:

  •  граждане, увольняемые (уволенные) с работы на комплексе «Байконур»;
  •  участники ликвидации последствий радиационных аварий и катастроф, пострадавшие в результате этих аварий, и приравненные к ним лица;
  •  граждане, признанные в установленном порядке вынужденными переселенцами;
  •  граждане, выезжающие (выехавшие) из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей.

За 10 лет существования механизма государственных жилищных сертификатов было обеспечено жильем более 156 тыс. семей граждан (около 510 тыс. человек), имеющих право на обеспечение жильем за счет средств федерального бюджета, в том числе было приобретено более 9,1 млн. кв. метров жилья для постоянного проживания. Расходы федерального бюджета составили более 92 млрд. рублей.[36]

Следует отметить, что подпрограмма «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» является одной из наиболее эффективных составляющих федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 годы, которая, в свою очередь является основным инструментом реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».


3 Жилищная политика Краснодарского края: основные итоги, проблемы и перспективы

3.1 Оценка результатов реализации жилищной политики в регионе

Реализацией жилищной политики в Краснодарском крае занимается департамент строительства. Среди его основных функций можно выделить следующие [37]:

1) Организация в установленном законодательством порядке взаимодействия федеральных и краевых органов исполнительной власти, органов местного самоуправления муниципальных образований Краснодарского края, инвесторов, заказчиков, подрядчиков, разработчиков проектной документации, поставщиков строительной продукции и оборудования, участвующих в реализации и сопровождении инвестиционных проектов по строительству, реконструкции, в том числе по жилищному строительству и промышленности строительных материалов, краевых целевых программ:

  •  «Обеспечение строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического и бальнеологического курорт»;
  •  «Жилище» на 2011 - 2015 годы и Программы строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 29 декабря 2007 года N 991.

2) Осуществление контроля и обеспечение подготовки и представления отчетности по реализации долгосрочной краевой целевой программы «Жилище» на 2011 - 2015 гг.

3) Разработка и реализация стратегии развития строительного комплекса, участие в разработке прогнозов социально-экономического развития края и предложений к проекту краевого бюджета и др.[37]

В регионе реализуется приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жильё - гражданам России», общим объемом финансирования 314,002 млрд. руб. Распределение источников финансирования по уровням бюджетов можно представить следующим образом:

Таблица 1 – Источники финансирования национального проекта «Доступное и комфортное жильё - гражданам России» на Кубани [38]

Источники финансирования

млрд.руб.

средства краевого бюджета

4,803

средства муниципальных бюджетов 

0,683

внебюджетные источники

308,6

В результате реализации проекта удалось ввести в эксплуатацию следующие количество млн.кв.метров жилья [39]:

Рисунок 3 – Динамика ввода в эксплуатацию жилья, млн.кв.м

Безусловно, несмотря на реализуемый проект, в крае сохраняется напряженность в обеспечении жильем малоимущих граждан и  граждан отдельных категорий, определенных законодательством Российской Федерации и законодательством Краснодарского края, в пределах установленных социальных стандартов.

В рамках указанного национального проекта в Краснодарском крае реализуется долгосрочная краевая целевая программа «Жилище» на 2011 – 2015 гг. предполагается постепенное увеличение ввода жилья. О чем свидетельствуют данные на рисунке 4 [40]:

Рисунок 4 – Ввод жилья на территории края, млн.м.кв.

Традиционно в крае строится большой объем индивидуального жилья, который в последние три года составлял  около 2,5 млн. кв. метров ежегодно. Это обусловлено аграрной направленностью Краснодарского края. Около половины населения края проживает в сельской местности и поэтому традиционно строит индивидуальное жилье.

Следует отметить, что особенно остро жилищная проблема стоит перед молодыми семьями, их финансовые возможности ограничены, так как в подавляющей массе они имеют низкие доходы и не имеют накоплений.

Кроме того, серьёзной проблемой остаётся переселение граждан из аварийного жилого фонда, для решения которой необходимы значительные финансовые ресурсы.  Переселение граждан из аварийного жилья планируется проводить на условиях софинансирования за счет [40]:

  •  бюджетных средств;
  •  с привлечением внебюджетных источников, в том числе на условиях частно-государственного партнерства.

При этом доля бюджетного финансирования подлежит ежегодному уменьшению с одновременным увеличением доли средств из внебюджетных источников.

Данный подход должен позволить ликвидировать аварийный жилищный фонд, признанный таковым в настоящее время, и подлежащий признанию до 2016 года, тем самым освободив в результате сноса аварийных строений инвестиционные площадки для строительства нового жилья.

Таблица 2 - Процентное соотношение долевого финансирования программных мероприятий по переселению граждан из аварийного жилищного фонда [40]

№ п/п

Источник финансирования

Доля софинансирования по периодам реализации (%)

2014 год

2015 год

1

Краевой бюджет                (%)

14

10

2

Бюджет муниципального образования                         (%)

26

30

3

Внебюджетные источники финансирования

60

60

Всего

100

100

После осуществления в 2009-2013 годах мероприятий по переселению граждан из аварийного жилищного фонда с использованием средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства и средств краевого и местных бюджетов полностью решить проблему ликвидации аварийного жилищного фонда не удалось. К 2016 г. необходимо переселить почти 14 тысяч граждан из еще 2 433 многоквартирных домов. Для этого необходимо дополнительно еще  14,2 млрд. рублей. В целом общая потребность в денежных средствах для переселения граждан из аварийного жилищного фонда составляет 16,3 млрд. рублей.[40]

Несмотря на создание основ функционирования ипотечного жилищного рынка в Краснодарском крае, приобретение и строительство жилья с использованием рыночных механизмов на практике доступны лишь ограниченному кругу семей. Основными причинами, сдерживающими рост строительства жилья, являются:

  •  ограниченные территориальные ресурсы из-за наличия особо ценных сельскохозяйственных земель;
  •  отсутствие проектов планировок на застраиваемые территории;
  •  ограниченные возможности финансирования жилищного строительства;
  •  недостаток площадок под комплексное жилищное строительство, обеспеченных инженерными коммуникациями;
  •  нестабильная кредитная политика, при которой платежеспособный спрос населения не позволяет  большинству граждан воспользоваться ипотечными кредитами;
  •  сравнительно высокие в отношении к мировой практике процентные ставки по предлагаемым  кредитными организациями ипотечным кредитам.

С целью внедрения и развития на территории Краснодарского края унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов  было создано ОАО «Кубанское ипотечное агентство». Данное агентство предлагает гражданам реализовать право на получение социальной выплаты на оплату части стоимости жилого помещения в виде первоначального взноса, если жилое помещение приобретается с помощью ипотечного кредита. Претендентами на дату предоставления заявления о предоставлении социальной выплаты являются [41]:

  •  граждане, состоящие на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий;
  •  работники бюджетной сферы (непрерывный стаж не менее 2х лет);
  •  молодая семья в возрасте до 35 лет, имеющая 2 детей;
  •  члены многодетных семей;

Обязательное соблюдение условий:

  •  граждане, не должны являться собственниками недвижимого имущества;
  •  граждане, должны проживать на территории края не менее 2 –х лет.

Сегодня населению предлагаются следующие ипотечные программы:

Таблица 3 – Ипотечные программы, предлагаемые ОАО «Кубанское ипотечное агентство» [42]

п.п

Название программы

Цель

1.

«Стандартная ипотека»

Ипотечный кредит предоставляется для приобретения квартир на вторичном рынке жилья у физических лиц и квартиры на первичном рынке со свидетельством о праве собственности

2.

«Молодые учителя»

Ипотечный кредит предоставляется для приобретения квартир на территории Краснодарского края с привлечением субсидии на оплату части первоначального взноса

3.

«Новостройка»

Ипотечный кредит предоставляется для приобретения квартир на первичном рынке жилья у застройщиков и инвесторов, аккредитованных ОАО «Кубанское ипотечное агентство»

4.

«Военная ипотека»

Заемщиком/Залогодателем по программе «Военная ипотека» является военнослужащий

Помимо продвижения ипотечных программ как самостоятельных продуктов, Агентство совместно с застройщиками и Администрацией региона ведёт активную деятельность по разработке и реализации проектов, связанных с обеспечением жильем жителей Кубани.

Также «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) представляет новую ипотечную программу – «Переезд». Программа позволяет Вам изменить текущие жилищные условия за счет имеющегося в собственности жилья, в том числе находящегося в залоге. В программу «Переезд» входят 3 продукта [43]:

Таблица 4 – Ипотечная программа «Переезд»:

п.п

Название программы

Цель

1.

«Переезд – эконом»

Продукт разработан для граждан, испытывающих трудности с обслуживанием имеющегося ипотечного кредита, а так же для тех, кому необходимы средства на собственные нужды (образование, лечение и пр.)

2.

«Переезд – межрегиональный»

Продукт ориентирован на граждан, желающих найти более высокооплачиваемую работу в другом городе и переехать к новому месту работы на постоянное жительство. Он позволяет приобрести жильё в новом городе за счёт имеющегося у него жилья

3.

«Переезд – комфорт»

Продукт создан для тех, кто хочет улучшить жилищные условия, но в силу различных причин не может сделать это на «встречных сделках»

Очевидно, что такие финансово-кредитные инструменты необходимы для дальнейшего развития жилищного рынка и в целом реализации жилищной политики в регионе. Доступность ипотечного жилищного кредитования напрямую зависит от стоимости жилья, поэтому добиться повышения доступности жилья только расширением возможностей кредитования проблематично, так как увеличение спроса населения за счет развития различных финансовых механизмов без изменения других условий на рынке жилья и жилищного строительства объективно способствует росту цен на жилье.

Необходимо в первую очередь повышать доступность жилья за счет:

  •  дифференциации рынка жилья;
  •  ускоренного формирования сегмента жилья экономкласса и содействия строительству такого жилья в объемах, соответствующих потребностям и спросу граждан со среднестатистическим уровнем доходов;
  •  повышения доступности кредитных ресурсов для всех категорий застройщиков в первую очередь на цели строительства жилья экономкласса;
  •  снижения степени изменчивости цен на рынке жилья за счет расширения сегмента экономкласса, повышения конкуренции, развития механизмов привлечения индивидуальных и коллективных инвестиций.

Региональная политика по развитию рынка ипотечного кредитования реализуется в рамках принятой Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года. [44]

В данной Стратегии отмечается, что «рынок ипотечного жилищного кредитования до 2030 года необходимо развивать устойчивыми темпами. Объемы выдачи ипотечных жилищных кредитов должны превышать объемы погашения, что будет способствовать росту портфеля ипотечных жилищных кредитов». [37]

В 2011 г. в Краснодарском крае стартовал смелый эксперимент – социальная программа «Народная ипотека». Во всех населенных пунктах региона начали приниматься на рассмотрения заявления от желающих принять участие в программе по накопительной ипотеке. Для Российской Федерации эта программа новаторская, аналогичного подхода к решению жилищного вопроса до этого момента на территории страны не существовало. Однако Правительство РФ совместно с представителями Сбербанка России, рассмотрев все положительные и отрицательные доводы, решило поддержать этот эксперимент. В первую очередь экспериментальная ипотечная программа, которую все начали называть «Кубанской ипотекой», рассчитана на людей, остро нуждающихся в жилье, но не имеющих возможностей, чтобы собрать первый взнос на ипотечный кредит в рамках других жилищных программ, проводимых различными российскими банками.[45]

Теперь каждый житель Кубани, желающий улучшить свои жилищные условия, может открыть накопительный счет в Сбербанке, на который каждый месяц будет перечислять определенную сумму денежных средств. Депозитная ставка по накопительному счету составляет от 1% до 2% годовых. Накопительный счет открывается сроком на 1-6 лет.

Если житель Краснодарского края подписал заявление на участие в «народной ипотеке» и соблюдает все условия составленного договора, то может рассчитывать на ежеквартальную поддержку из бюджетного фонда края – до 30% от суммы своего ежемесячного платежа. Естественно, что суммы поддержки не могут быть безразмерными, такая бюджетная помощь не может превышать 36 тысяч рублей за один год.

Так как программа «Народная ипотека» получила статус у Правительства России как «региональный эксперимент», то за ее развитием будут пристально наблюдать экспертные комиссии. При удачном развитии программы «Кубанская ипотека» получит распространение во всех регионах страны, при участии многих банков России. Следует уточнить, что данный экспериментальный проект является «пилотным» лишь для России. В таких странах как Австрия, Германия, Чехия, Словакия и Франция программы наподобие «Накопительной ипотеки» успешно функционируют на протяжении уже достаточно долгого времени.

Таким образом, проведя исследование реализуемой жилищной политики Краснодарского края, можно сделать вывод о том, что, несмотря на значительные положительные сдвиги, остается  ряд нерешенных проблем.

Основной причиной, сдерживающей рост объемов ввода в эксплуатацию жилья, являются:

  •  ограниченные возможности финансирования жилищного строительства из государственных и муниципальных бюджетов;
  •  недоступность кредитных ресурсов из-за высоких процентных ставок для большинства граждан и юридических лиц;
  •  недостаток площадок, обустроенных инженерными коммуникациями;
  •  несовершенство существующей системы градорегулирования и землепользования, которая не стимулирует привлечение частных инвестиций в жилищное строительство.

При сокращении объемов строительства государственного и муниципального жилья и, соответственно, уменьшении количества квартир, предоставляемых бесплатно очередникам, приватизации большей части жилищного фонда переход к рыночным принципам реализации прав граждан на жилище оказался не обеспечен необходимыми финансовыми и организационными мерами.

В связи с этим продолжительность ожидания своей очереди на получение жилья составляет для граждан в основном 15―20 лет, а в отдельных случаях 30―40 лет.

Сохранилась напряженность в обеспечении социальным жильем отдельных категорий граждан, определенных законодательством Российской Федерации:

  •  инвалидов и участников Великой Отечественной войны;
  •  малоимущих граждан;
  •  молодых и многодетных семей;
  •  граждан, уволенных с военной службы;
  •  участников ликвидации радиационных аварий и катастроф;
  •  лиц, проработавших длительное время в районах Крайнего Севера;
  •  вынужденных переселенцев;
  •  граждан, пострадавших в результате стихийных бедствий.

Из-за необеспеченности жильем продолжается тенденция сокращения трудовых кадров в сельском хозяйстве. Особенно остро жилищная проблема стоит перед молодыми семьями. Их финансовые возможности ограничены, так как в подавляющей массе молодые работники имеют низкие доходы и не имеют накоплений. Очень медленно развивается частный арендный фонд (жилищный фонд, находящийся в частной собственности, предоставляемый по договору найма или аренды).

Высокая стоимость жилья по сравнению с доходами граждан делает для многих жителей Кубани неразрешимой проблему приобретения нового жилья. Рост цен на жилую недвижимость на вторичном рынке опережает темпы роста доходов населения. Необходимо обеспечить возможность приобретения жилья на рынке для основной части работающего населения Краснодарского края, одновременно с этим гарантируя предоставление малоимущим гражданам социального жилья.

3.2 Пути совершенствования жилищной политики Краснодарского края

Краснодарский край прочно занимает передовые позиции в Российской Федерации по темпам жилищного строительства. В то же время, наряду с позитивными тенденциями, в настоящий период жилищная проблема региона не потеряла свою остроту. Сложившуюся ситуацию, как и в других регионах, можно рассматривать как переходную. К проблемам в сфере жилищной политики региона можно отнести следующие:

  •  недостаточность объемов жилищного строительства и его несоответствие платежеспособному спросу населения;
  •  несовершенство нормативно-правовой базы для рыночных отношений в сфере жилищной недвижимости;
  •  по сей день важнейшим фактором, формирующим спрос на жилье, выступают потребительские мотивации;
  •  на жилищном рынке преобладают перераспределительные тенденции между различными по уровню доходов слоями населения;
  •  корреляционную зависимость между различными аспектами жилищного строительства и миграционными процессами (среди субъектов РФ по уровню миграционной нагрузки область занимает первое место);
  •  диспропорции в темпах и качестве жилищного строительства в различных административных районах Краснодарского края;
  •  низкий уровень развития жилищной инфраструктуры;
  •  несбалансированное соотношение себестоимости и рыночной стоимости жилья.

Вопрос государственного регулирования развитием рынка жилья является чрезвычайно важным на региональном уровне, поскольку именно здесь происходят основные рыночные преобразования. Различие условий и сложившихся тенденций на жилищном рынке Краснодарского края вызывает потребность в разработке индивидуальных моделей, учитывающих специфику данной территории.

Основная цель жилищной политики Краснодарского края заключается в стабилизации и обеспечении роста темпов нового строительства, его дифференциации по качеству и местоположению в соответствии со спросом и потребностями населения, в повышении качества и эффективности строительства.

К ключевым мерам жилищной политики в регионе относятся:

  •  увеличение объемов нового жилищного строительства в соответствии с ростом платежеспособного спроса на жилье со стороны конечных потребителей (граждан, юридических лиц, государства, муниципалитетов) и с учетом более рационального использования существующего жилищного фонда;
  •  создание равных условий для всех субъектов хозяйственной деятельности жилищного строительного рынка, развития малого предпринимательства;
  •  проведение прогрессивной технической политики в области производства стройматериалов, капитального строительства и реконструкции жилья;
  •  использование современных архитектурно-планировочных решений;
  •  обеспечение стандартов качества вновь создаваемых объектов жилищного фонда;
  •  расширение источников и обеспечение устойчивости финансирования жилищного строительства с увеличением доли внебюджетных инвестиций и особенно кредитных ресурсов.

Для улучшения жилищных условий населения важно не только увеличение объемов вводимого нового жилья, но и, главным образом, повышение его качества. Техническая политика жилищного строительства должна быть направлена на:

  •  стимулирование применения высококачественных современных строительных технологий;
  •  применение прогрессивных строительных материалов и конструкций, используемых в жилищном строительстве, с ориентацией на применение энерго- и ресурсосберегающих экологически чистых материалов;
  •  выпуск товарной продукции в виде готовых комплектов жилых домов с целью снижения стоимости строительства.

Изменившиеся условия финансирования строительства большой части жилищного фонда требуют внесения определенных корректив в базовую концепцию жилищного строительства, более широкого применения методов комплексного инженерно-архитектурного и экономического анализа. Одним из критериев оценки новых строительных проектов станет учет оптимизации затрат на последующее содержание жилья.

Важным положением жилищной политики является организация деятельности по сохранению и развитию жилищного фонда за счет нового строительства, реконструкции и капитального ремонта эксплуатируемых зданий.

Одной из задач жилищного строительства (реконструкции) является создание безбарьерной жилой среды для маломобильных групп населения (инвалиды, престарелые). Эта задача будет решаться посредством модернизации планировочных решений квартир нижних этажей, оснащением жилых и общественных зданий транспортными коммуникациями (пандусы, аппарель и т.д.), специализированным инженерным оборудованием.

В целом необходимо добиться взаимосвязанного развития различных сегментов недвижимости в жилищной сфере: нового строительства, улучшения существующей застройки, повышения эффективности управления жилой недвижимостью, замещения старых строений.

Формируемые при непосредственном участии государства правовые условия деятельности различных участников рынка строительства жилья, развития судебной системы должны способствовать повышению эффективности их взаимодействия на базе договорных отношений и обеспечению системы их исполнения.

При этом государство во взаимодействии с муниципалитетами должно сохранить за собой функции надзора за соблюдением строительных норм и правил, требований экологической и иных видов безопасности, контроля профессионального уровня застройщиков и подрядных организаций.

Ответственным органам власти необходимо существенно упростить административные процедуры согласования новых строительных проектов и получения разрешительной документации с тем, чтобы они стали более прозрачными, фиксированными по срокам и понятными для частных застройщиков и не носили, по существу, запретительного характера.

Приоритетными задачами в отношении жилищного строительства на территории области должны быть:

  •  комплексность в создании комфортной среды проживания, включающей:
  •  многообразие архитектурных решений преимущественно малоэтажной застройки в сочетании с профессиональным градостроительным подходом к ее размещению;
  •  опережающее развитие инженерной инфраструктуры районов массовой застройки, развитие дорожной сети в населенных пунктах области и их благоустройство;
  •  постепенное снижение стоимости жилья за счет индустриализации, внедрения эффективных архитектурно-строительных систем, позволяющих снизить удельный вес зданий, и применения качественных отечественных строительных материалов;
  •  обеспечение безопасности проживания;
  •  создание наиболее благоприятных возможностей застройщикам для строительства индивидуального малоэтажного жилья коттеджного типа на прилегающих к городам и рабочим поселкам земельным участкам, организации спальных районов и зон отдыха трудящихся и сферы услуг с полным инженерным обеспечением возводимого жилья;
  •  реконструкция жилых зданий начального периода массовой застройки;
  •  совершенствование парка строительной техники;
  •  переход к государственному (муниципальному) планированию только той части жилищного фонда, которая финансируется из государственного (муниципального) бюджета;
  •  создание равных условий для всех субъектов хозяйственной деятельности жилищного строительного рынка, поддержки развития малого предпринимательства;
  •  обеспечение конкурентного рынка в сфере строительства, производства стройматериалов, проектной деятельности;
  •  регулирование и контроль строительного рынка посредством создания и развития соответствующей нормативно-правовой и нормативно-технической базы на федеральном, региональном и местном уровнях, а также контролем за ее исполнением;
  •  содействие созданию частных агентств, приобретающих землю для производства строительных улучшений, целью которого могут быть: последующая продажа улучшенной (подготовленной для строительства) земли застройщикам; последующая застройка подготовленной земли с продажей домов и (или) квартир частным лицам.

Жилищный вопрос  - один из наиболее социально значимых вопросов, который нельзя решить раз и навсегда. Он требует постоянного внимания к себе со стороны властей. И от того, насколько остро обстоят дела в жилищной сфере, в большой степени зависит и социально-политическая и социально-экономическая обстановка в регионе, ее состояние может служить показателем общего благополучия региона.

Для решения этих проблем необходимо иметь четко сформулированную жилищную политику и механизмы ее реализации, позволяющие обеспечить осуществление целого ряда мероприятий в различных отраслях народного хозяйства области. Жилищная сфера очень многогранна и соприкасается практически со всеми сферами человеческой деятельности, поэтому для выработки и реализации жилищной политики необходимо привлечение специалистов из различных сфер государственного и муниципального управления, а именно:

  •  экономики;
  •  финансов;
  •  управления имуществом;
  •  землепользования;
  •  социальной защиты и др.

Жилищная политика должна быть сформулирована также и в каждом муниципальном образовании, т. к. все они имеют свои особенности территориального, социального, экономического характера. Где-то остро стоит проблема развития сельского жилищного строительства, а где-то - городского. У одного муниципалитета стоит задача освоения резервных территорий, а у другого таких территорий просто нет, и поэтому там на первом плане стоит задача уплотнения и обновления существующей застройки.

В Краснодарском крае есть города с большой историей и большими проблемами, связанными с ветхим жилищным фондом, и есть молодые города, для которых эти проблемы не актуальны. В одних поселениях - проблемы с трудоустройством, и поэтому миграционный приток населения противопоказан, а в других, наоборот, - острая нехватка кадров, и т. д.

Так как, в соответствии с законодательством о местном самоуправлении, каждое муниципальное образование самостоятельно определяет приоритетность решения стоящих перед органами местного самоуправления проблем, считаю необходимым, чтобы в каждом муниципальном образовании была сформулирована и обоснована собственная программа действий в целях реализации жилищной политики, нацеленная на решение общих проблем с учетом социально-экономических особенностей того или иного поселения.

Таким образом, объем задач, которые предстоит решить в рамках реализации политики развития жилищного строительства в Краснодарском крае, огромный. Но их реализация позволит поставить на новый качественный уровень проблему улучшения жилищных условий населения края за счет предоставления более комфортных условий для проживания, создаст новые экономические условия для роста производства и объема предоставляемых услуг на территории региона за счет значительного увеличения объемов строительства жилья.  Для решения проблем реализации региональной жилищной политики необходимо иметь четко сформулированную жилищную политику и механизмы ее реализации, позволяющие обеспечить осуществление целого ряда мероприятий в различных отраслях народного хозяйства региона.


ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Цель дипломной работы заключалась в исследовании теоретических основ изучения сущности жилищной политики, ее социально-экономической роли в жизнедеятельности современного российского общества, а также оценке итогов и опыта ее реализации в Краснодарском крае.

По результатам проведенного исследования автор пришел к следующим выводам:

1) Одним из важнейших направлений социально-экономических преобразований в стране является реформирование и развитие жилищной сферы, создающей необходимые условия для проживания и жизнедеятельности человека. Стратегической задачей функционирования данной отрасли является создание условий для устойчивого и эффективного экономического оборота жилищного фонда, в рамках которого удовлетворяются жилищные потребности граждан, поддерживаются и развиваются стандарты качества строительства и содержания жилья, воспроизводятся положительные импульсы для развития других секторов.

2) Жилищная сфера в настоящее время находится в состоянии переходного периода, характеризующегося поворотом от административно-распределительной и централизованно-управляемой системы к открытой, свободной, основанной на превращении жилища в товар, на самостоятельном взаимодействии хозяйствующих субъектов, повышении статуса потребителя жилья, удовлетворении потребностей населения в жилье на основе спроса и предложения.

3) Несмотря на трудности выработки и принятия хозяйственных решений, жилищная сфера начала активное движение в сторону формирования рынка жилья и быстро адаптируется к рыночным принципам.

В результате реализации жилищной реформы в России, в некоторых регионах, удалось стабилизировать жилищное строительство, изменить структуру жилищного фонда по формам собственности в направлении увеличения частного жилья, активизировать приток внебюджетных инвестиций. При этом важнейшим направлением жилищной политики явилось создание правовой основы, регулирующей все направления деятельности органов государственной власти в области жилищного законодательства.

4) Поскольку жилье – это самое дорогостоящее благо, и достижение современных удобств предполагает высокий уровень развития соответствующей инфраструктуры и отраслей строительного комплекса, принятие продуманной государственной программы строительства и общедоступной системы предложения жилья является обязательным условием достижения нормальной жилищной обеспеченности. В этой программе должны быть осмыслены многообразные пути удовлетворения жилищных потребностей, которые заведомо будут неодинаковыми для отдельных групп населения в зависимости от их социально-демографических характеристик (возраста, семейного положения, здоровья), рода занятий и профессии, проживания в городских и сельских поселениях, экономического положения, образования и культуры и т.д.

5) При разработке программ и осуществлении жилищной политики Российская Федерация следует проторенным курсом, учитывающим мировой опыт, тем более, что практически во всех странах с развитой рыночной экономикой реально осуществляются целевые программы подобного рода. Как правило, ответственными за целевое планирование и целевое программирование являются государственные учреждения, разрабатывающие программы и осуществляющие контроль за их реализацией. Программирование преобразований в жилищной сфере позволяет использовать все средства государственного регулирования, избежать противоречивости и несогласованности мероприятий отдельных государственных органов в центре и на местах.

6) Эффективное финансирование жилищного строительства – одно из важнейших условий развития ЖКХ. Приобретение жилья – насущная необходимость многих людей, а превращение этой необходимости в обоснованный спрос – одна из актуальных задач социальной политики в странах, переживающих переходный период. Жилищную проблему в странах Центральной и Восточной Европы (ЦВЕ) и России можно охарактеризовать как несоответствие между потребностью в жилье (которая высока) и спросом на жилье (который низок).  Многочисленные схемы финансирования, которые активно заимствуются из западного опыта, и направлены на решение задачи преобразования необходимости в жилье в спрос на жилье.  Сопоставление различных моделей экономического обеспечения жилищной политики будет направлено на выявление сильных и слабых сторон каждой из них в контексте условий стран переходного периода.

7) Системно-программный (программно-целевой) подход - конкретизация и приложение системного подхода применительно к решению крупных локальных научных, технических, социальных, экономических и иных проблем объектов стратегического планирования. Характерные черты системно-программного подхода: единство четкой целевой ориентации, комплексности мероприятий, определенности сроков осуществления, и указания источников ресурсов. Особое место в системе программ, разрабатываемых в процессе стратегического планирования, занимают целевые комплексные (стратегические) программы. Целевая комплексная (стратегическая) программа - это адресный, различной степени директивности документ, содержащий согласованную по срокам, ресурсам и исполнителям систему социально-экономических, производственных, финансовых, научно-исследовательских, организационно-хозяйственных и других мероприятий, обеспечивающих достижение поставленной цели, задач наиболее эффективными путями и в установленные сроки.

8) Государственные программы формируются, исходя из прогнозов по ограниченному кругу особо важных государственных задач, а их финансирование должно осуществляться из государственного бюджета и внебюджетных фондов. По договоренности можно привлекать предприятия, население, иностранных инвесторов. Материально-техническое обеспечение программ происходит за счет поставок для нужд государства по типу государственного заказа через государственную контрактную систему, органы которой закупают продукцию, прогнозируют тенденции изменения потребностей. Реализацией жилищной политики в Краснодарском крае занимается департамент строительства. В регионе реализуется приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жильё - гражданам России» Безусловно, несмотря на реализуемый проект, в крае сохраняется напряженность в обеспечении жильем малоимущих граждан и  граждан отдельных категорий, определенных законодательством Российской Федерации и законодательством Краснодарского края, в пределах установленных социальных стандартов.

9) Кроме того, серьёзной проблемой остаётся переселение граждан из аварийного жилого фонда, для решения которой необходимы значительные финансовые ресурсы.  Переселение граждан из аварийного жилья планируется проводить на условиях софинансирования за счет бюджетных средств или с привлечением внебюджетных источников, в том числе на условиях частно-государственного партнерства. Жилищный вопрос  - один из наиболее социально значимых вопросов, который нельзя решить раз и навсегда. Он требует постоянного внимания к себе со стороны властей. И от того, насколько остро обстоят дела в жилищной сфере, в большой степени зависит и социально-политическая и социально-экономическая обстановка в регионе, ее состояние может служить показателем общего благополучия региона.

10) Для решения этих проблем необходимо иметь четко сформулированную жилищную политику и механизмы ее реализации, позволяющие обеспечить осуществление целого ряда мероприятий в различных отраслях народного хозяйства области. Жилищная сфера очень многогранна и соприкасается практически со всеми сферами человеческой деятельности, поэтому для выработки и реализации жилищной политики необходимо привлечение специалистов из различных сфер государственного и муниципального управления.

Таковы основные выводы по результатам проведенного исследования.


СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

  1.  Жилина В.И. Территориальные рынки жилья: теория и практика регулирования / В.И. Жилина. - Волгоград: Изд-во ВолГУ, 2008.- 31, 9 п.л.
  2.  Управление региональным рынком жилья: учебное пособие / А.Н. Ларионов, Е.Ю. Юркина, А.И. Буш, В.И. Жилина [и др.]. - Волгоград: Изд-во ВолгГАСУ, 2011.- 41,5 п.л.
  3.  Симионов Ю.С. Экономика жилищно-коммунального хозяйства. МАРТ, Ростов-на Дону, 2012.-240с.
  4.  Авдеев В.В. Почему пробуксовывает реформирование в жилищно-коммунальной сфере. М.: Жилищное и коммунальное хозяйство, № 3., 2009.
  5.  Козлюк А.Г. Как ЖКХ перейти к самоокупаемости. М.: «Жилищное и коммунальное хозяйство», 2010, №3., с. 10.
  6.  Преобразования научно-инновационной сферы региона. /Под ред. А.Е. Когута. Спб: ИСЭП РАН, 2011
  7.  Тахи-Заде Ф.Г. Тарифная политика как основа реформирования жилищно-коммунального хозяйства. М.: «Жилищное и коммунальное хозяйство», 2008., №1.
  8.  Авдеев В.В., Яганов В.М., Чернышев Л.Н. Экономические правоотношения в ЖКХ: опыт, проблемы, документы. М.: Т. 1-4., 2012
  9.  Трегубов А.И., Хайло Е.Г. Некоторые проблемы перехода к рынку жилищно-коммунальной сферы. //Проблемы ремонта и эксплуатации жилищного фонда города в условиях проводимой реформы городского хозяйства. Спб.: «Оргтехиздат», 2009, с. 37-43.
  10.  Адаптации реального сектора экономики: анализ ситуации в инвестиционном секторе: материалы конс. эксперт. совета по проблемам экономических реформ. М.: 2011, Вып. 4. «Высшая школа», 32 с.
  11.  Бессонова О., «Жилищная реформа», М., «Эко», №12., 2009.
  12.  Родионов Д.Г. Проблемы организации и проведения финансово-технологического аудита на предприятиях жилищно-коммунального хозяйства. Спб.: СпбТУ, 2008., с. 36-39.
  13.  Рохчин В.Е, Чекалин B.C. Муниципальное планирование. Учебное пособие по спец. 0608 «Экономика и управление в городском хозяйстве». Спб: СпбГИЭА, 2009, 137с.
  14.  Жилищная стратегия: как уйти от городов-трущоб. М.: "Эко"., №5., 2008.
  15.  Зотов В.Б. Новый этап реформирования жилищно-коммунального хозяйства. М.: "Жилищное и коммунальное хозяйство"., №4., 2009.
  16.  Караваев В. Региональная инвестиционная политика: российские проблемы и международный опыт. М.: «Вопросы экономики»., №3., 2007., с.135-139.
  17.  Москаленко Е.Г., Родионов Д.Г. Состояние, цели и основные направления реформирования муниципального жилищно-коммунального хозяйства (на примере Калужской области).МГАСБУ., 17-18 декабря 2007 г.
  18.  О реформе жилищно-коммунального хозяйства. М.: «Экономика и жизнь». 2008, 13 марта, с. 27.
  19.  Ошеверова Д.В. Квартплата: сколько и за что мы платим. «Известия», № 208., 2008.
  20.  Безруков В. Об этапах реализации правительственной программы Жилище. М.: «Экономист», №1., 2009.
  21.  Попович Е.А. Коммунальные услуги: поиск новых организационных форм, М.: «Жилищное и коммунальное хозяйство», 2008, №5., с. 14-16.
  22.  Когут А.Е. и др. «Экономика крупного города: проблемы структурной перестройки»., Спб., ИСЭП РАН., 2008.
  23.  Лопаткин Н.Т. О переходе на новую систему оплаты жилья и коммунальных услуг. М.: «Жилищное и коммунальное хозяйство», №11., 2007.
  24.  Проектирование городского хозяйства. Учебное пособие для Вузов, Под ред. Э.Я. Тухчина, 3-е изд., перераб, дополн. М.: «Стройиздат», 2008., 368с.
  25.  Пузанов А. На жилищных субсидиях экономить невыгодно. М.:, «Экономика и жизнь», №11, 2007.
  26.  Пчелинцев О. На пороге жилищной реформы. М.: «Вопросы экономики», №7, 2007.
  27.  Лопаткин Н.Т. Жилищная реформа - состояние и перспективы развития. М.: «Жилищное и коммунальное хозяйство», №2., 2008 г.
  28.  Пчелинцева Л.М. Жилищные льготы. М.: «Инфра», 2009, 187с.
  29.  Сивков В. Так вот ты какая коммунальная реформа. «Аргументы и факты», №20, май, 2007., с.7-8.
  30.  Жилина, В.И. Экономические противоречия переходного периода / В.И. Жилина. - Волгоград: Изд-во ВолГУ, 2007. - 6,3 п. л.
  31.  Собственность: корпоративная, государственная, муниципальная, Собственность: корпоративная, государственная, муниципальная, частная. /Авт.-сост. Б.П. Красноглазов. М.: 2008., с. 128.
  32.  Стародубовская И. Логика жилищной реформы. М.: «Эко», 2009., с.11-13.
  33.  Талонов А. Подвержено ли жилищно-коммунальное хозяйство политике протекционизма местных властей. М.: «Жилищное и коммунальное хозяйство», 2008., №4-5.
  34.  Жилина, В.И. Муниципальный рынок жилья: становление и развитие / В.И. Жилина, С.А.Тихонов. - Волгоград: Изд-во ВолГУ, 2008.- 12,3 п.л.
  35.  Информация о ходе реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», долгосрочной  федеральной целевой программы «Жилище» на 2011-2015 г.//официальный сайт Министерства регионального развития РФ. Эл.ресурс URL: http://archive.minregion.ru/WorkItems/ListNews.aspx?PageID=338 [дата обращения 12.05.2014]
  36.  10 лет механизму реализации государственных жилищных сертификатов//информационно-аналитический портал. Эл.ресурс URL: http://www.socpolitika.ru/rus/social_policy_monitoring/comments/document6385.shtml [дата обращения 12.05.2014]
  37.  Положение о департаменте строительства Краснодарского края. Приложение N 1 к постановлению главы администрации Краснодарского края от 16 июня 2003 г. N 551//официальный сайт департамент строительства Краснодарского края. Эл.ресурс: URL: http://www.depstroi.ru/depstoi_pol.html [дата обращения 21.05.2014]
  38.  Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России»//официальный сайт Министерства регионального развития РФ. Эл.ресурс: URL: http://www.minregion.ru/upload/documents/2010/03/zhile-itogi-06-07.pdf [дата обращения 22.05.2014]
  39.   Основные результаты реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в 2011-2012 гг.//Российская газета от 11.02.2014. Эл.ресурс: URL: http://www.rg.ru/2013/11/02/zakon.html [дата обращения 25.05.2014]
  40.  Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 30 апреля 2010 года № 314 (в редакции постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 29.12.2010 № 1282) об утверждении Долгосрочной краевой целевой программы  «Жилище» на 2011–2015 годы//официальный сайт администрации Краснодарского края. Эл.ресурс URL: http://admkrai.krasnodar.ru/content/section/830/detail/26283/ [дата обращения 20.05.2014]
  41.  Вся правда об ипотеки//официальный сайт ОАО «Кубанское ипотечное агентство». Эл.ресурс: http://www.kubanipoteka.ru/ [дата обращения 21.05.2014]
  42.  О работе ОАО «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию»//официальный сайт ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования». Эл.ресурс URL: http://ahml.ru/ [дата обращения 22.05.2014] 
  43.  Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года//  официальный сайт ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов». Эл.ресурс: http://www.arhml.ru/docs/strat_2030.pdf [дата обращения 25.05.2014]
  44.  Народная ипотека стала доступнее//официальный сайт администрации Краснодарского края. Эл.ресурс URL:  http://admkrai.krasnodar.ru/content/section/11/detail/31299/ [дата обращения 27.05.2014]


Накопив определенную сумму, гражданин получает право взять в сберегательном банке кредит на оставшуюся сумму, необходимую для покупки жилья

Заключается кредитный договор, где оговариваются условия кредитования: срок, на который выдается кредит (10 – 15 лет), процентная ставка за образование кредитом (5- 10% годовых), схема возврата кредита (например, ежемесячные платежи), условия  страхования недвижимости и т.д.

а депозите, в течение нескольких лет (2 – 7 лет) накапливается определенная сумма денег, например, 50 – 70% стоимости жилья

Гражданин вносит определенную договором сумму денег и переезжает в нее. Выплачивает в течение кредитного периода оставшуюся сумму кредита и сумму процентов за пользование кредитом. Становится собственником квартиры

Гражданин кладет на депозит, например, сберегательного банка свои собственные деньги в качестве первоначального взноса, примерно 20-30% от стоимости приобретаемого жилья

Заемщик – покупатель квартиры

обращается в коммерческий ипотечный банк для получения ссуды на покупку жилья

Сберегательный банк

выдает кредит заемщику под залог покупаемого жилья

Ипотечный банк

продает закладную финансовым институтам

Заемщик

покупает на рынке жилья квартиру и переселяется в нее.

Финансовые институты выпускают ипотечные ценные бумаги под залог недвижимости

РЫНОК

ИПОТЕЧНЫХ

ЦЕННЫХ БУМАГ

Заемщик

выплачивает ссуду и проценты за пользование ссудой, выкупая таким образом закладную и становится собственником жилья

ИНВЕСТОРЫ

покупают ипотечные ценные бумаги

  1.  

 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

60629. Тіла. Речовини. Молекули 85.5 KB
  Мета: формувати елементарні поняття тіло речовина молекула; вміння розрізняти тіла і речовини в природі; формувати вміння моделювати будову твердих рідких і газоподібних речовин виконувати досліди за інструкцією...
60631. СЕМЬЯ – ОСНОВА ОБЩЕСТВА. ВОЗРОЖДЕНИЕ ДУХОВНО-НРАВСТВЕННЫХ СЕМЕЙНЫХ ЦЕННОСТЕЙ 50.5 KB
  Немаловажным является и вопрос здоровья брачующихся комментарий медицинского работника Т в. Роман Комментарий юриста: говорит о том что гражданский брак в современном названии это просто сожительство...
60632. Властивості пірамід 32 KB
  Про це говорять і дивовижні результати вимірювання піраміди Хеопса. Крім того зясувалося що єгипетські майстри зробили піраміди відображенням розташування зірок у сузірї Оріона а вершина Великої піраміди дивиться точно на Полярну зірку.
60633. Кто родителей почитает, тот навек не погибает 50.5 KB
  Как подумаешь порою что и Дуня может быть тут же пропадает так поневоле согрешишь да пожелаешь ей могилы Кто виноват в том что отношения отца и дочери сложились так трагично В погоне за богатством и счастьем она забыла о долге перед отцом; её поведение эгоистично.
60634. Вирішення завдань з економічним вмістом на уроках інформатики 105 KB
  Громадянин відкрив рахунок в банці вклавши 1000 грн. Громадянин відкрив рахунок в банці вклавши 3000 грн. 5 років якщо після кожного року зберігання громадянин знімав з рахунку 300 грн.