76072

Показатели эффективности ипотечного кредитования. Анализ экономической и социальной эффективности ипотечного кредитования

Курсовая

Банковское дело и рынок ценных бумаг

Цель и задачи данной работы: рассмотреть понятие и функции ипотеки, особенности и показатели эффективности ипотечного кредитования, а так же проанализировать эффективность ипотечного кредитования.

Русский

2015-01-28

297 KB

31 чел.

Министерство образования и науки РФ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Санкт-Петербургский государственный

инженерно-экономический университет»

Факультет предпринимательства и финансов

Кафедра финансов и банковского дела

Курсовая работа по дисциплине

ИНВЕСТИЦИИ

на тему: «Показатели эффективности ипотечного кредитования. Анализ экономической и социальной эффективности ипотечного кредитования».

Выполнила:           Коротеева О.Ю.    

                                                              (Фамилия И.О.)

студентка 4   курса   4 г. 10 мес.

                  (срок обучения)

группа 3395 № зачет. книжки 33843/09 спец. «Финансы и кредит»

Подпись: _______________________________                                                                                                                

Преподаватель:   Евстафьева И.Ю.  

               (Фамилия И.О.)

Должность:     заведующая кафедрой

финансов и банковского дела , к.э.н.  

     уч. степень, уч. звание

Оценка: _____________Дата: _______________      

Подпись: ________________________________  

Санкт-Петербург

2012


СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

3

ГЛАВА 1.

ПОКАЗАТЕЛИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

4

1.1.  

Понятие и сущность ипотечного кредитования

4

1.2.

Участники ипотечного кредитования

7

1.3.   

Показатели эффективности ипотечного кредитования

10

ГЛАВА 2.

АНАЛИЗ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ И СОЦИАЛЬНОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

14

2.1.

Анализ экономической эффективности ипотечного кредитования

14

2.2.

Анализ социальной эффективности ипотечного кредитования

19

2.3.

Перспективы развития ипотечного кредитования

22

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

25

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

27


ВВЕДЕНИЕ

Ипотечный кредит – это кредит, обязательства, по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов. Ипотека, как и всякий залог, в сущности, является способом обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа или кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения вреда и т.д. Предметом ипотеки всегда является недвижимость. Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка физическим лицом квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру.

Актуальность данной работы состоит в том, что использование залога недвижимого имущества (ипотеки) имеет важное значение как для экономики государства, так и для субъектов хозяйствования и граждан. В то же время посредством широкого применения данного института достигается экономический эффект: происходит увеличение объемов привлечения инвестиций, оживление финансового оборота в экономике. Внедрение ипотеки имеет существенное значение и для развития банковской системы, повышая параметры устойчивости и ликвидности капитала.

Цель и задачи данной работы: рассмотреть понятие и функции ипотеки, особенности и показатели эффективности ипотечного кредитования, а так же проанализировать эффективность ипотечного кредитования.

Объект и предмет исследования: объектом исследования является ипотечное кредитование и его развитие, предметом – теоретические аспекты анализа ипотечного кредита.


ГЛАВА 1. ПОКАЗАТЕЛИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИПОТЕЧНОГО

                  КРЕДИТОВАНИЯ

          1.1. Понятие и сущность ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование (ипотека) — долгосрочная ссуда, предоставляемая юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, помещений, сооружений.

В нашей стране порядок осуществления ипотеки регулируется законом РФ «О залоге», основными положениями о залоге недвижимого имущества — ипотеке, а также федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Основные положения закона следующие:

  •  предусматривается (по выбору сторон) заключение договора об ипотеке как в традиционной форме, без передачи прав залогодержателя другим лицом, так и в форме закладной, являющейся ценной бумагой;
  •  все ипотечные операции подлежат государственной регистрации;
  •  детально урегулированы взаимоотношения сторон по договору перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам в случае ее дополнительного обременения правами третьих лиц (последующий залог, аренда, сервитуты);
  •  может быть заложена только та недвижимость, на которую у владельца имеется право на отчуждение или на продажу;
  •  залог сельскохозяйственных земель должен регулироваться специальным законом.

Отметим, что ипотека – это публичный залог. При ипотеке недвижимости, органы, регистрирующие сделки, делают соответствующие записи о том, что имущество обременено залогом. Любое заинтересованное лицо может потребовать выписку из Государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В этой выписке, если имущество заложено, обязательно будет указано, что имеется обременение: залог.

Залог – это способ обеспечения обязательства, при котором кредитор-залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Закон о залоге установил широкий круг имущества, которое могло быть предметом залога, а именно: предприятия, включая все имущество, строения, здания, сооружения и иные объекты, связанные с землей, товары в обороте и переработке, права требования. С вступлением в силу 1 января 1995г части 1-ой ГК РФ Закон о залоге продолжает действовать в части, не противоречащей ГК.

ГК РФ является основным источником залогового права. В нем выделяют 2 основных вида залога, а именно без передачи и с передачей заложенного имущества залогодержателю, которые в зависимости от того, какое имущество выступает в качестве предмета залога, делятся на следующие подвиды: ипотека, залог товаров в обороте, твердый залог или заклад и специализированный вид залога — залог прав (требований).

Отличительные особенности ипотеки заключаются в следующем.

Во-первых, ипотека, как и всякий залог, является способом обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа или кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения вреда и т.д. Следовательно, ипотека зависит от этого основного обязательства, так как вне этой зависимости она теряет смысл.

Во-вторых, предметом ипотеки всегда является недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано, – предприятия, жилые дома, другие здания и сооружения.

В-третьих, предмет ипотеки остается во владении должника. Последний остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества.

В-четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом – закладной, которая подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Закладная – именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой. При определенных условиях закладная может приобретать свойства ценной бумаги, способной переходить от одного владельца к другому и быть в достаточной степени «оторванной» от первоначального требования.

Наконец, в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной

Не любое денежное обязательство, обеспеченное ипотекой, может быть удостоверено закладной. Только то, по которому сумма долга на момент заключения договора определена или которое содержит условия, позволяющие определить эту сумму в надлежащий момент.

В настоящее время не существует единого порядка регистрации закладной. Такая регистрация проводится: по земельным участкам — в территориальных органах Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству; по жилым домам и квартирам — в Бюро технической инвентаризации района (города; района в городе); по предприятию — в органе, осуществляющем регистрацию этого предприятия; по другому недвижимому имуществу — в органе, проводящем регистрацию этого имущества.


          1.2. Участники ипотечного кредитования

В настоящее время всё больше и больше жителей нашей страны прибегают к услугам ипотечного кредитования недвижимости. И каждый будущий клиент банка должен максимально точно сориентироваться во всём многообразии кредитных программ.

Итак, любой потенциальный заемщик должен знать, кто такие основные участники ипотеки, то есть все те физические и юридические лица, непосредственно принимающие участие в процессе оформления.

Основными участниками рынка ипотечного кредитования являются законодатели и ипотечные кредиторы.

Залогодатели (заемщики) – физические или юридические лица, предоставившие объект недвижимости в залог для обеспечения своего долга. К ним предъявляется ряд требований: надежность и платежеспособность, добровольное предоставление в залог объекта недвижимости, способность внести авансовые платежи.

Ипотечные кредиторы (залогодержатели) юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества. К ним относятся банки, фонды и другие кредитные учреждения, с которыми залогодатели заключают договор о предоставлении ипотечного кредита. Ипотечные кредиторы обслуживают ипотечные кредиты в течение всего срока действия договора.

Основными функциями кредитора являются предоставление ипотечного кредита на основе оценки платеже- и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования; оформление кредитного договора и договора об ипотеке; обслуживание ипотечных кредитов.

Ипотечные банки – учреждения, которые специализируются на выдаче долгосрочного кредита под залог объектов недвижимости. Такие банки выдают ссуды не только на жилищное, но и на производственное строительство. Кредитование жилья через ипотечные банки осуществляется по схеме, представленной на рис. 1

Рис. 1.1 Схема кредитования через ипотечный банк

Существует несколько технологий ипотечного кредитования, которые различаются порядком начисления платежей по процентам и по возврату кредита. Основными видами ипотечных кредитов являются:

  •  постоянный ипотечный кредит, предусматривающий ежемесячные равновеликие выплаты, которые включают платежи по погашению долга и по процентам;
  •  кредит с фиксированным платежом, предусматривающий ежемесячные равновеликие платежи в счет погашения суммы кредита и проценты на оставшуюся сумму долга;
  •  кредит с переменной ставкой процента, изменяемой в зависимости от ситуации на финансовом рынке;
  •  кредиты с «шаровым платежом», при которых основная нагрузка выплат по кредиту предусматривается в последние месяцы кредитования;
  •  кредиты с нарастающими платежами, предусматривающие постепенное возрастание суммы ежемесячных платежей к концу срока кредитования.

Фонд – специальный орган по финансированию организации строительства жилья и возврату кредитов залогодателям. В регионах России созданы фонды, реализующие различные способы жилищного инвестирования, соответствующие специфике экономических условий в регионе.

Продавцы жилья – ими могут быть как физические, так и юридические лица, в том числе подрядные строительные организации и риелторские фирмы.

Государственные органы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним1 выполняют государственную регистрацию прав на объект недвижимости и сделок с нею, а также ведение ЕГРП на недвижимость.

Страховые компании осуществляют страхование заложенных объектов недвижимости, а также при необходимости – жизни и трудоспособности залогодателя, права собственности на квартиру. Они бывают как государственные (муниципальные), так и лицензированные негосударственные.

Оценщики производят профессиональную оценку сданного под залог объекта недвижимости. Существуют независимые оценщики и оценочные агентства.

Ипотечные агентства и ипотечно-инвестиционные компании обеспечивают поддержание ликвидности вторичного рынка жилищных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг.

Поручители – физические и юридические лица, поручившиеся за залогодателя и несущие имущественную ответственность по его обязательствам. Если ипотечное кредитование ведется через фонд, поручитель заключает договор поручительства с этим фондом. Участие поручителя в механизме ипотечного кредитования повышает вероятность возврата денежных средств, обеспечивает устойчивость и непрерывность процесса финансирования.

Инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие обеспеченные ипотечными кредитами ценные бумаги, эмитируемые кредиторами или ипотечными агентствами. К их числу могут относиться инвестиционные банки, страховые компании, пенсионные фонды, паевые инвестиционные фонды и др.


          1.3. Показатели эффективности ипотечного кредитования

Показатели эффективности ипотечного кредитования позволяют оценить уровень развитости не только рынка, но и государства в целом.

Эффективность ипотечного кредитования оценивается и кредитором, и заемщиком. Для этого необходимо проанализировать такие факторы, как процентная ставка по кредиту, срок займа, порядок погашения, величина ипотечного кредита, финансовый леверидж, особые условия кредитования.

Решение о привлечении ипотечного кредита для покупки недвижимости принимается покупателем на основе оценки эффективности использования заемных средств в инвестиционном процессе. Оценка кредитоспособности заемщика в данном случае требует проведения некоторых специальных расчетов, которые будут рассмотрены ниже.

Процентная ставка по кредиту, срок кредитования и порядок его погашения оказывают влияние на величину ипотечной постоянной, которая показывает величину обязательных выплат на единицу полученного ипотечного кредита.

Ипотечная постоянная рассчитывается как отношение годовой величины расходов по обслуживанию долга, включающих как погашение основного долга, так и сумму уплачиваемых процентов, к первоначально полученному кредиту.

,                         (1.1)

где ИП – ипотечная постоянная; Ргод – годовые расходы по обслуживанию долга; ИК – величина ипотечного кредита.

Для этих целей используются специально рассчитанные карты ипотечных постоянных. Меняя один из параметров (процентную ставку или срок), заемщик может выбрать условия кредитования, обеспечивающие оптимальную величину ежегодных выплат банку. Однако надо помнить, что увеличение сроков кредитования, применяемое для уменьшения ежегодных выплат кредитору, приводит к увеличению общей суммы процентов, которую уплатит заемщик за весь период кредитования.

Комбинированное финансирование приобретения недвижимости, предусматривающее использование собственных средств инвестора и ипотечного кредита, оказывает влияние на распределение дохода, оценку ставки доходности инвестиций в объект. Сумма источников комбинированного финансирования должна соответствовать стоимости недвижимости.

Сн = ИК + СК,                   (1.2)

Где Сн – стоимость недвижимости; ИК – ипотечный кредит; СК – собственный капитал инвестора.

Возможность использования заемных средств в инвестиционном процессе обычно называется финансовым левериджем. Качество финансового левериджа является важнейшим фактором, определяющим эффективность использования инвестором заемных средств. В зависимости от условий, на которых предоставляется кредит, финансовый леверидж может быть оценен как положительный, отрицательный либо нейтральный.

Для объективной оценки финансового левериджа следует различать уровни дохода, приносимого недвижимостью, и правильно определять соответствующие ставки доходности.

Понятие доходности строится на сравнении размеров полученного дохода с величиной вложенных средств.

Ставка доходности недвижимости рассчитывается как отношение чистого операционного дохода, генерируемого недвижимостью, к ее стоимости, представляющей в данном случае сумму ипотечного кредита и собственного капитала инвестора:

,                   (1.3)

Ставка доходности на собственный капитал определяется как отношение денежных поступлений, представляющих разницу чистого операционного дохода и обязательных платежей банку (Пб), к величине собственного капитала (СК), вложенного инвестором в недвижимость:

,              (1.4)

Финансовый леверидж считается нейтральным, если ставка доходности недвижимости равна ставке доходности собственного капитала инвестора:

R = Rс.к.

Финансовый леверидж оценивается как отрицательный, если ставка доходности недвижимости больше ставки доходности собственного капитала инвестора:

R > Rс.к.

Финансовый леверидж является положительным и характеризует эффективное использование заемных средств, если ставка доходности собственного капитала инвестора больше ставки доходности недвижимости:

R < Rс.к.

Соотношение ставок доходности собственного капитала и недвижимости зависит и от доли стоимости недвижимости, финансируемой за счет ипотечного кредита. Поэтому анализ строится с учетом коэффициента ипотечной задолженности, который показывает удельный вес заемных средств в стоимости недвижимости.

,                 (1.5)

Оценку финансового левериджа можно осуществить без использования стоимостных показателей на основе таблиц сложного процента. Сочетание двух источников финансирования (собственного капитала и ипотечного кредита) позволяет применить технику инвестиционной группы в сочетании с техникой остаточного дохода.

На стадии получения ипотечного кредита целесообразно рассчитать коэффициент покрытия долга (КПД), сравнить его с требованиями банка. Коэффициент покрытия долга показывает, во сколько раз чистый операционный доход, генерируемый недвижимостью, превышает обязательные платежи банку.

,                (1.6)


ГЛАВА 2.
АНАЛИЗ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ И СОЦИАЛЬНОЙ

                  ЭФФЕКТИВНОСТИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

            2.1. Анализ экономической эффективности ипотечного

                   кредитования

2009 год стал для рынка ипотечного кредитования серьезным испытанием. Сначала была «полная заморозка» – зимой и весной кредиты практически не выдавались. Летом началась легкая активность, а с середины сентября стали заметны признаки, указывающие на ее полноценное возрождение.

Начиная с середины лета 2009 года количество кредитов, выдаваемых российскими банками, постоянно растет. По данным Центрального Банка Российской Федерации, в июле в России было выдано 10717 кредитов, что на 16,2% больше, чем в июне. В августе относительно июля количество увеличилось еще на 26% - до 13529 единиц. Цифры ниже на 60% по сравнению с летом 2008 года. Но если сравнивать с «исхудалыми» процентами зимой и весной – улучшение налицо.

На сегодняшний день в среднем около 60% всех сделок совершаются с помощью ипотечных средств. Это объясняется в первую очередь приемлемыми ставками по ипотеке (которые в среднем сегодня составляют 12%).

На сегодняшний момент на рынке ипотеки реально продолжают работать 5 ведущих федеральных банков: Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк, Россельхозбанк и Банк Москвы, в совокупности выдающих до 60% от общего количества кредитов по РФ, а также еще около 15 крупных банков, среди которых Альфа-банк, Абсолют банк, «Жилфинанс», Городской ипотечный банк, «ДельтаКредит», Московский кредитный банк, ОТП Банк, Райффайзенбанк, Росбанк, Юникредитбанк, Русский ипотечный банк.

По данным «Эксперт РА», в 2011 году объем ипотечного кредитования в России превзошел самые оптимистичные прогнозы, превысив исторический максимум 2008 года. Объем предоставленных ипотечных кредитов составил 717 млрд рублей (против 656 млрд в 2008 году), что на 90% больше объема 2010 года (рис. 2.1)

Рис. 1. Объем предоставленных ипотечных кредитов

В этом году россияне стали активнее брать ипотечные кредиты по сравнению с 2011 годом. Согласно обновленному рейтингу самых ипотечных банков России (табл. 1), объем выданных целевых кредитов под залог недвижимости в I полугодии 2012 года вырос примерно на 50% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Высокий спрос на ипотеку наблюдается на фоне роста цен на недвижимость, причем в большинстве российских городов, и ипотечных ставок. Вместе с тем, именно последний фактор подталкивает граждан брать ипотечные кредиты именно сейчас, пока ставки по ним еще более или менее доступны.

Табл. 1

Топ-10 банков по числу предоставленных ипотечных кредитов

Банк

Объем выданных ипотечных кредитов в I полугодии 2012 года (млн. руб.)

Объем выданных ипотечных кредитов в I полугодии 2011 года (млн. руб.)

Изменение (%)

Количество выданных ипотечных кредитов в I полугодии 2012 года (шт.)

Количество выданных ипотечных кредитов в I полугодии 2011 года (шт.)

Изменение (%)

1.

Сбербанк

196 826,59

142 286,77

38,33

158 644

130 308

21,75


Продолжение табл. 1

Банк

Объем выданных ипотечных кредитов в I полугодии 2012 года (млн. руб.)

Объем выданных ипотечных кредитов в I полугодии 2011 года (млн. руб.)

Изменение (%)

Количество выданных ипотечных кредитов в I полугодии 2012 года (шт.)

Количество выданных ипотечных кредитов в I полугодии 2011 года (шт.)

Изменение (%)

2.

ВТБ 24

59 614,57

27 039,69

120,47

41 239

16 708

146,82

3.

Газпромбанк

26 735,90

16 386,34

63,16

13 415

8 496

57,90

4.

ДельтаКредит

12 532,66

7 156,66

75,12

5 018

3 005

66,99

5.

Росбанк

7 287,51

5 689,46

28,09

3 649

2 861

27,54

6.

УРАЛСИБ

7 282,43

2 044,27

256,24

4 985

1 629

206,02

7.

Связь-Банк

5 606,90

3 124,75

79,44

2 973

1 554

91,31

8.

Возрождение

5 356,53

3 850,00

39,13

2 722

2 000

36,10

9.

Запсибкомбанк

4 813,50

3 794,24

26,86

2 876

2 254

27,60

10.

Транскапиталбанк

3 635,44

1 211,42

200,10

1 035

285

263,16

В тройке лидеров ипотечного кредитования находятся Сбербанк, ВТБ24 и Газпромбанк. На ведущие госбанки приходится около двух третей выданных ипотечных кредитов.

Опрошенные «Эксперт» банкиры сходятся на том, что до конца 2012 года позиции лидеров принципиально не изменятся. Выход на рынок новых игроков маловероятен: стоимость фондирования растет, а развитие нового продукта потребует значительных маркетинговых и временных затрат.

Рис. 2. Динамика объема выдачи ипотечных кредитов и доли

 ипотечных кредитов в рублях 2007-2012 гг. (млрд. руб.)

Сравнивая динамику объемов выдачи ипотечных кредитов, видим, что ежегодно объемы растут, в период кризиса кредиты почти не выдавались.

Рис. 3. Доля участников рынка в общем объеме ипотечных кредитов

Доля крупных банков на ипотечном рынке будет устойчиво расти. На три ведущих госбанка приходилось более 70% ипотечного кредитования в первом полугодии 2012 года.

Рис. 4. Динамика доли просроченной задолженности в общем объеме

задолженности по ипотечным кредитам, %

Доля просроченной задолженности в ипотечном портфеле устойчиво снижается, по сравнению с 2011 годом.

Табл. 2

Основные характеристики ипотечного кредита по данным ЦБ РФ

Показатель/год

2008

2009

2010

2011

Средний размер кредита, тыс.руб.

1 876, 41

1 172,31

1 258,77

1 369,31

Средневзвешенный срок кредитования по кредитам, мес.

215,30

197,50

196,30

179,00

Средневзвешенная процентная ставка по кредитам, %

12,90

14,30

13,10

11,90

Доля заемных средств в стоимости приобретаемого жилья, %

61,00

60,60

57,60

58,87

Количество кредитных организаций, выдающих ипотечные кредиты, шт.

602,00

584,00

628,00

658,00

Доля платежа в доходе заемщика, %

34,40

34,60

33,50

34,96

Из приведенной таблицы видно, что в годы кризиса количество кредитных организаций уменьшилось, из-за того, что люди меньше брали ипотечные кредиты, ставки повышались. Но после выхода из кризиса ситуация изменилась. В последнее время отмечается интерес покупателей к ипотеке сроком до 10-15 лет. Если еще некоторое время назад люди больше предпочитали приобретать квартиры в ипотеку на срок 20-25 лет и в более разнообразном ценовом диапазоне, то сегодня наблюдается обратная тенденция. Клиенты риэлторских агентств сегодня выбирают квартиры недорогого диапазона и с более коротким сроком выплаты кредита. Связано это с более трезвой оценкой своих возможностей современным заемщиком, прошедшим встряску кризисом.

По словам экспертов, если сравнивать количество ипотечных сделок, совершенных за первые месяцы 2010 г., с количеством ипотечных сделок, совершенных до нового года, то в этом году наблюдается увеличение спроса. Это связано в основном с тем, что люди стремятся максимально быстро улучшить свои жилищные условия. В среднем почти каждое риэлторское агентство, предлагающее услуги на рынке жилой недвижимости, завершило за две рабочие недели января порядка трех сделок по ипотеке.

2.2. Анализ социальной эффективности ипотечного

кредитования

Как показывают наблюдения аналитиков, 2011 год продемонстрировал значительный рост количества выданных ипотечных кредитов. Это подтверждают результаты отчета Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Объем кредитования на конец первого полугодия составил почти 400 миллиарда рублей. Причем показатели повышения заинтересованности в получении ипотечных кредитов населения продолжают увеличиваться. Связано это с тем, что все больше создается социальных ипотечных программ, таких как «Ипотека молодым», «Новогодний подарок» и др.

Молодые семьи – те, в которых хотя бы один из супругов не достиг35-летнего возраста – имеют определенные льготы перед остальными заемщиками: более низкий первоначальный взнос, возможность отсрочить погашение основного долга на период строительства жилья и в случае рождения ребенка. При расчете суммы кредита по программе «ипотека молодым» можно учитывать доходы не только супругов-заемщиков, но и членов их семей, например, родителей. В результате, ипотека для молодых становится более доступной, а ежемесячные выплаты – менее обременительными для семейного бюджета. Кроме специальных программ ипотеки, молодым семьям можно рассчитывать на поддержку государства, например, получить субсидию в рамках федеральной программы «Жилище». Ипотеку для молодых семей предлагают и компании-партнеры АИЖК. Специальная программа «Ипотека для молодых семей» действует во многих коммерческих банках.

Ипотечный кредит по программе «Новогодний подарок» предоставляется на покупку квартиры на первичном рынке. Срок действия программы: до 11.03.2013 г. (включительно) (для клиентов, подавших заявку не позднее 11.03.2013 г.). Программа рассчитана на приобретение квартиры у юридического лица (застройщика, инвестора и т.д.) на этапе строительства (срок ввода в эксплуатацию строящегося жилого дома, в котором приобретается квартира - не позднее II квартала 2013г.). Кредит выдаётся в рублях, максимальная сумма для нашего региона – 8 миллионов рублей. Максимальный срок кредита – 11 лет. Минимальный первоначальный взнос составляет 50 % от стоимости квартиры. Ставка по кредиту составляет 11% годовых. При наличии в семье заемщика несовершеннолетних детей в возрасте до 11 лет на момент подачи кредитной заявки процентная ставка снижается на 0,11% за каждого ребенка.  Эта программа очень выгодна в настоящее время, т.к. последнее время отмечается интерес покупателей к ипотеке сроком до 10-15 лет.

Но и в такой благоприятной ситуации есть та категория людей, которая напрочь отказывается от ипотечного кредитования. Основная причина нежелания участвовать в программах ни при каких условиях заключается в намерении передать жилье в наследство. Еще одной важной причиной является низкий уровень доверия к государственным программам в целом – около 13,2% от числа мотивированных противников рассматриваемого ипотечного продукта или 10% от респондентов в возрасте 45 лет и старше.

Рис. 5. Причины несогласия на участие в социальных ипотечных

программах, % от численности тех, кто не согласен

Не смотря на это, объем выданных ипотечных кредитов все равно с каждым годом возрастает.

Рис. 6. 30 регионов России с наибольшим объемом выдачи за 2011-2012

 года, млн. руб.

По сравнению с 2011 годом, объемы ипотечного кредитования выросли в 2012 году. Регионами-лидерами являются Москва и Московская область, Тюменская область и Санкт-Петербург.

 Ипотечный кредитный рынок в России продолжал свое развитие. Положительная динамика ипотечного кредитования в России обуславливается сегодня также и значительным влиянием государства на эту бизнес сферу. Запущенные программы оказывают воздействие на госбанки, которые производят смягчение условий по ипотечному кредитованию. Данный процесс выражается, если не в понижении ставок процентов, то в более выгодных размерах первоначальных взносов по банковским схемам. Такие изменения, произведенные на законодательном уровне, существенно отражаются на финансовой политике частных банков, в противной ситуации они просто бы были неконкурентоспособными на фоне существующих госпрограмм.

Таким образом, все вышеприведенные цифры свидетельствуют о том, что нас ожидает рост рынка ипотечного кредитования, то есть большее количество российских семей станут собственниками своего личного жилья. Конечно, все зависит не только от цифр и тенденций предыдущих периодов. На рынок ипотечного кредитования влияет множество факторов, в том числе, инфляция, цены на недвижимость, уровень процентных ставок, действия правительства и т.д. Поэтому, как говорится, поживем, попробуем, увидим.

2.3. Перспективы развития ипотечного кредитования

Перспективы ипотечного рынка сегодня довольно туманны, и многие эксперты опасаются давать прогнозы на 2013 год. Казалось бы, трудные времена прошли, и система приходит в себя, однако многие все же боятся того, что новый виток нестабильности обрушит мечты о собственном жилье.

В этом году спрос на ипотечные кредиты в России сохранялся довольно высоким, однако интерес потребителей к подобного рода займам все же был значительно слабее, чем до кризиса. Эксперты по-разному оценивают перспективы развития ипотечного рынка в России. Например, заместитель начальника департамента розничного бизнеса банка «Возрождение» Олег Коркин отмечает достаточно высокие результаты по выдаче ипотечных кредитов. По его мнению, сегодня многие банки наращивают ипотечные кредитные портфели высокими темпами. «Уверен, что по результатам работы в 2012 году объем выдачи ипотеки достигнет 1 трлн. руб.», - резюмировал специалист. В свою очередь, начальник управления развития ипотечного кредитования «Райффайзенбанка» Анастасия Перегримова считает, что «в настоящий момент нет оснований для прогнозирования замедления роста ипотечного рынка в следующем году».2

Однако, несмотря на возвращение спроса на ипотеку, говорить о снижении процентных ставок в ближайшем будущем не приходится.

Действительно, проценты по ипотекев России оставляют желать лучшего, ведь средняя ставка сегодня составляет 12 % годовых в рублях, тогда как в США средняя ставка по ипотеке - всего 3-4 %. А если учесть, сколько стоит в России недвижимость, особенно в Москве, и добавить к этому уровень заработной платы граждан, то остается только посочувствовать тем, кто вступил или собирается вступить в ипотеку.

Доступность ипотечного кредита связана с доступностью квартиры, иначе говоря, сколько квадратных метров может купить семья с учетом своего месячного дохода. В 2006 году среднестатистический россиянин мог позволить себе 0,32 среднестатистического квадратного метра жилья, то есть на покупку однокомнатной квартиры у него ушло бы около 10 лет при условии, что ему не нужно будет питаться, одеваться и тому подобное. В 2010 году – уже 0,41 кв. м, то есть движение происходит в нужном направлении, но о доступности говорить все же рано. Ведь, по оценкам заместителя директора департамента ипотечного кредитования банка «Петрокоммерц» Дмитрия Шапочкина, среднестатистический житель России все еще не может купить среднестатистическую квартиру даже с помощью ипотеки. Что же касается процентных ставок в 2013 году, они, по мнению специалиста, останутся на уровне 12,5-13 %.

На  мой взгляд, для развития системы ипотечного кредитования семей с низкими доходами важно, чтобы на первоначальном этапе условия кредитования исходили из платежеспособного спроса населения, если источником финансирования ипотечных кредитов станут дополнительные доходы бюджета, возникающие в результате подъема жилищного строительства.            Тогда становление системы ипотечного кредитования возможно и в условиях экономической нестабильности.

Условия ипотечного кредитования должны соответствовать доходам основной части населения, номинироваться в рублях, выдаваться на срок до 15−30 лет, иметь низкую процентную ставку (7−10 % годовых). По мере роста доходов населения и улучшения финансово-экономической ситуации условия кредитования постепенно будут приближаться к условиям финансового рынка.

Для дальнейшего развития системы ипотечного жилищного кредитования предлагается:

– создание общенациональной системы ипотечного жилищного кредитования, опирающейся на систему местных органов власти;

– стандартизацию процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств;

– реализация бюджетной политики, направленной на стимулирование активности местных органов власти и субъектов РФ в развитии системы ипотечного жилищного кредитования путем выделения из федерального бюджета целевых средств на развитие жилищного строительства;

– создание механизмов взаимодействия систем ипотечного жилищного кредитования между регионами и городами, разработка совместных программ;

– разработка национальной программы подготовки специалистов в области ипотечного кредитования;

– поощрение организаций и предприятий, имеющих долгосрочные ресурсы (внебюджетные фонды), чтобы они вкладывали свои средства в ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, применение на начальном этапе не рыночных рычагов воздействия.

Ключевыми условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, учитывать макроэкономические условия, ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию.


ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Ипотечное кредитование является неотъемлемым элементом рыночной экономики, имеющим свои специфические особенности. Как правило, ипотечные кредиты классифицируются по следующим признакам: по объекту недвижимости; по целям кредитования; по виду кредитов; по способу рефинансирования; по степени аффилированности; по способу амортизации долга; по виду процентной ставки; по виду субъектов кредитования; по возможности долгосрочного погашения3.

Ипотечный кредит представляет собой одну из разновидностей долгосрочного кредита, выдаваемого под залог земли и другого недвижимого имущества. В системе мер по становлению и развитию жилищного ипотечного кредитования прибыли представляет собой кредитный портфель коммерческого банка. Кредитный портфель является как источником дохода, так и источником банковского риска.

В качестве основных критериев эффективности ипотечного кредитования, основанных на отождествлении долгосрочного ипотечного кредитования с определенным инвестиционным проектом, можно назвать классические критерии эффективности инвестиционных проектов. В качестве основных показателей эффективности ипотечного кредитования, согласовываясь с мнениями специалистов в этой области, можно назвать: темпы роста портфеля ипотечного кредитования, уровень потерь по ипотечным кредитам и его рост, эффективные годовые процентные ставки и др.

Необходимо отметить, что перечень предлагаемых основных показателей эффективности банковского ипотечного кредитования не является исчерпывающим, поскольку каждый банк может самостоятельно определять для себя приоритетные показатели эффективности ипотечного кредитования исходя из характера своей кредитной политики и ресурсного потенциала.

Проблемы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации являются одними из наиболее актуальных и наболевших. В настоящее время ипотека вызывает много разноречивых мнений. Одни утверждают, что при нынешнем уровне жизни этот способ решения жилищной проблемы еще долго останется непопулярным. Другие - что ипотека пришла в нашу страну как раз вовремя. А между тем существующие в стране программы развития ипотеки не работают, да и доверия у населения эти программы вызывают не много. Развитию ипотечного кредитования в нашей стране способствовало бы оживлению в инвестиционной сфере, повышение социальной стабильности в обществе, преодоление глубокого социально-экономического кризиса в целом.

Несмотря на существующие проблемы и препятствия, ипотечный бизнес сегодня представляется банкам чрезвычайно привлекательным. Это очень емкий и перспективный рынок. В случае получения определенных гарантий со стороны государства, и поддержания темпов экономического роста на стабильном уровне, я думаю, в ближайшие несколько лет ипотечное кредитование станет одним из основных направлений бизнеса значительного числа коммерческих банков, в первую очередь – региональных.


СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ:

I. НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫЕ ДОКУМЕНТЫ

  1.  Гражданский кодекс Российской Федерации.
    1.  Конституция Российской Федерации.
    2.  Закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге» (с изменениями и дополнениями) ред. от 30.12.2008.
    3.  ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ

II. УЧЕБНИКИ, МОНОГРАФИИ, УЧЕБНЫЕ ПОСОБИЯ

  1.  Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник для вузов – СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. – 304 с.
    1.  Грудцына Л. Ипотека. Кредит: Учебник – М.: ЭКСМО, 2011. – 368 с.
    2.  Довдиенко И.В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка: Учебное пособие для вузов – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2010. – 464 с.
    3.  Кириенко А.А. Ипотека в вопросах и ответах: Учебное пособие – М.: Юстицинформ, 2010. – 208 с.
    4.  Разумова И.А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие / ФИНЭК – СПб:. Питер, 2009. – 304 с.
    5.  Шевчук Д.А. Ипотека: просто о сложном: Учебник – М:. РОСБУХ, 2010. – 160 с.

III. ПЕРИОДИЧЕСКИЕ ИЗДАНИЯ

  1.  Буганов Ф. Ипотека: порядок оформления по действующему заканодательству и новеллы Закона «Об ипотеке»// Вестник Ассоциации белорусских банков. – 2008. –№ 43. – С. 21 – 28.
    1.  Крымковская, Т. Управление риском и ипотечный портфель: некоторые рекомендации для новых ипотечных рынков // Вестник Ассоциации белорусских банков – 2009. – №6. – С. 20 – 26.
    2.  Яшенков К. Субъекты договора ипотеки, их взаимные права и обязанности // Право и экономика. 2004. № 11. С. 45 – 69.

IV. САЙТЫ СЕТИ ИНТЕРНЕТ

  1.  www.cbr.ru – Официальный сайт Банка России.
    1.  www.consultant.ru – Справочная правовая система.
    2.  www.garant.ru – Справочная правовая система.
    3.  www.gks.ru – Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики РФ.
    4.  www.sbrf .ru – Официальный сайт Сбербанка России.
    5.  www.raexpert.ru – рейтинговое агентство «Эксперт РА».
    6.  www.rating.rbc.ru – РБК.Рейтинг.
    7.  www.lf.rbc.ru – РБК.Личные финансы.
    8.  www.ahml.ru – Агентство по ипотечному жилищному кредитованию.

1 Главное управление Федеральной регистрационной службы по субъектам РФ (ГУ ФРС), входящее в Федеральную регистрационную службу (Росрегистрация), являющуюся структурой Минюста.

2 Статья из Личных финансов РБК, статья «Ипотека в 2013г. может принести заемщикам неприятные сюрпризы» от 24 октября 2012 года.

3 Материалы XXXVIII научно-технической конференции по итогам работы профессорско-преподавательского состава СевКавГТУ за 2008 год. Том третий. Экономика. Ставрополь: СевКавГТУ, 2009. 113 с.


© Северо-Кавказский государственный технический университет, www.ncstu.ru


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

23672. Разработка гибридных интеллектуальных систем в среде MatLab 174.5 KB
  Постановка задачи: С помощью адаптивной сети нечеткого вывода аппроксимировать функцию: y = 2x2 Ход работы: Исходные данные для обучения нейросети: Структура нейросети имеет вид: Процесс обучения нейронной сети: Результат обучения нейронной сети: Число эпох 40 Значение ошибки 11296 Просмотр поверхности соответствующей системы нечеткого вывода: Правила сгенерированной системы нечеткого вывода: Результаты аппроксимации с помощью сети: x y Y y y δy 04 032 0322 0002000 0006250 16 512 59 0780000 0152344 28 1568 152 0480000...
23673. Изучение основных возможностей и базовых команд среды CLIPS 61 KB
  Исполнение пакетного файла Вызов редактора Инициализация конструкций Запуск МЛВ Выполнение одного шага вывода Активизация окна списка фактов Активизация окна агенды Для сброса среды CLIPS в исходное состояние используется команда clear или соответствующий пункт меню Execution. Представление фактов и работа с ними. Факты являются одной из основных форм представления информации в CLIPSсистемах и используются правилами для вывода новых фактов из имеющихся. Все текущие факты в CLIPS помещаются в список фактов factlist.
23674. КОНТРОЛЬ НАД ТРУДОВЫМ ПРОЦЕССОМ: ДЕЙСТВИЯ УПРАВЛЯЮЩИХ 173 KB
  Социология труда в советский период претендовала на роль ведущей отрасли социологического знания. Более того проявилась тенденция выдвинуть €œтруд€ на роль центральной объясняющей категории и представить вообще всю социологию как социологию труда11. К его основным элементам мы относим следующие: постановка целей; распределение функций между работниками; регулирование ритма и интенсивности труда; оценка объема и качества выполненных работ; дисциплинарные санкции; системы вознаграждения за труд. Втретьих и для нас в данном случае...
23675. ДЕЙСТВИЯ РАБОТОДАТЕЛЕЙ И СПРОС НА ТРУД 138 KB
  Они часто многое знают друг о друге перед тем как вступить в отношения занятости€ Марк Грановеттер €œСоциологические и экономические подходы к анализу рынка труда€ Лекция 12. ДЕЙСТВИЯ РАБОТОДАТЕЛЕЙ И СПРОС НА ТРУД Мы переходим к анализу проблем занятости обширной области притягивающей внимание таких дисциплин как социология труда и индустриальная социология трудовые отношения и социология профессий. Этими проблемами занятости €œведает€ и особый раздел экономической теории экономика труда €œlabor economics€. В отличие скажем от...
23676. ЧЕЛОВЕК В ДОМАШНЕМ ХОЗЯЙСТВЕ 84.5 KB
  Понятие домашнего хозяйства. Для экономистов сфера домашнего хозяйства является €œпериферией€ не первого и даже не второго порядков. Неоклассическая экономическая теория проводила жесткое различие между сферой производства в которой действовали фирмы и сферой потребления к которой безоговорочно относились домашние хозяйства. Тем не менее уже на пороге домашнего хозяйства мы сталкиваемся с проблемой: человек в таком хозяйстве может быть занят полный рабочий день и полную рабочую неделю но вправе ли мы считать его деятельность трудом Как...
23677. ПОДХОДЫ К ПРОБЛЕМАМ СОЦИАЛЬНОГО РАССЛОЕНИЯ 147.5 KB
  ПОДХОДЫ К ПРОБЛЕМАМ СОЦИАЛЬНОГО РАССЛОЕНИЯ В следующих двух лекциях мы рассмотрим проблемы социальной и экономической стратификации. И вроде бы они демонстрируют понимание того что экономические перспективы человека определяются не только уровнем материального благосостояния родителей но и €œсемейным капиталом€ который складывается из общественной репутации и социальных связей профессиональных навыков и культурных ценностей впитанных в соответствующей социальной среде. Какоето значение еще может иметь размер группы а тип социальной...
23678. МИР ХОЗЯЙСТВА: МОДЕЛИ ОДНОЛИНЕЙНОГО РАЗВИТИЯ 116.5 KB
  МИР ХОЗЯЙСТВА: МОДЕЛИ ОДНОЛИНЕЙНОГО РАЗВИТИЯ Экономика и общество связаны множеством прочных нитей. Базируясь на широком основании культурных властных и других социальных отношений экономика выступает таким образом как мир хозяйства. Каким бы конкретным вопросом не занимался исследователь не важно экономист или социолог он волейневолей всегда исходит из неких концептуальных предположений о том что представляет собой исследуемый мир хозяйства какое место занимает он в историческом процессе.
23679. СОЦИОЛОГИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ ХОЗЯЙСТВЕННЫХ ИДЕОЛОГИЙ 156.5 KB
  Идеалысредства это способы их достижения в числе которых мы обнаруживаем: формы собственности и формы организации хозяйства характер и степень государственного вмешательства в экономику способы распределения благ и утверждения трудового порядка. Консерватизм не отвергает прав индивида как частного собственника а проводит принцип единонаследия майората как способ воспроизводства этой собственности поддерживает наследственные привилегии и принцип назначаемой сверху опеки со стороны собственника или сообщества государства. Ему...
23680. ЧЕЛОВЕК В ХОЗЯЙСТВЕННОЙ СИСТЕМЕ РОССИИ 161 KB
  Дипломы освобождают их от тяжелого физического труда обеспечивают сносный доход и определенный престиж занятий. И отделение €œобразованных€ от €œпростых людей€ воспроизводится весьма отчетливо хотя различия между ними по уровню жизненных стандартов минимальны или просто отсутствуют проявляясь скорее в условиях труда и стиле жизни. Идеи всеобщности труда и благотворности трудового воспитания воплощаются в стремлении не просто к полной но к максимальной занятости когда работу имеют не только все те кто хочет трудиться но и те кто этого...