78084

Исследование системы организации ипотечного кредитования и определение основных направлений ее совершенствования в практике российских банков

Дипломная

Банковское дело и рынок ценных бумаг

Российский ипотечный рынок остается крайне привлекательным сегментом для российских банков. Почти 70% участников ипотечного рынка видят ипотечное кредитование в качестве одного из приоритетных направлений своего развития.

Русский

2015-02-07

287 KB

1 чел.

Введение

Во всех странах ипотечные кредиты играют большую роль в обеспечении населения жильем и улучшении жилищных условий. Широкое развитие ипотечных кредитов становится фактором социальной стабильности, создает предпосылки для роста жилищного строительства и смежных с ним отраслей, а также стимулирует спрос на мебель, бытовую технику, предметы интерьера и т.п. Человек, имеющий собственный дом или квартиру, психологически более устойчив, он может создавать семью, растить детей. Обеспечение хорошими жилищно-бытовыми условиями приводит и к улучшению здоровья нации, увеличению продолжительности жизни, что, в свою очередь, повышает трудоспособность населения. Развитие ипотечного жилищного кредита способно смягчить проблемы безработицы, увеличивая мобильность трудовых ресурсов.

Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. (Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.

Актуальность исследования. Российский ипотечный рынок остается крайне привлекательным сегментом для российских банков. Почти 70% участников ипотечного рынка видят ипотечное кредитование в качестве одного из приоритетных направлений своего развития. Как доказательство - с начала 2011 года 2/3 банков уже запустили новые программы кредитования. Неудивительно, что российский ипотечный рынок продолжает демонстрировать внушительные темпы роста. В период с января по июнь кредитными организациями было предоставлено населению 195,5 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму в 268,6 млн. руб.. Это в 2 раза превышает результаты I полугодия прошлого года (133,4 млн. руб.) и составляет почти 70% объема рынка за весь 2010 год (380 млн. руб.). Динамика рынка остается очень высокой, хотя темп прироста выданных кредитов несколько снизился (в I полугодии 2010 года – 2,4 раза) .

Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.

Целью развития системы ипотечного кредитования является, с одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

Значение и актуальность темы исследования подчеркиваются необходимостью совершенствования организации ипотечного кредитования в Российской Федерации как целостной системы, основанной на развитии рыночных кредитно-финансовых механизмов и возможности использования мирового опыта.

Проблематика исследования связана с тем, что при остром недостатке источников финансирования жилищного строительства потребность в жилье возрастает. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей.

Объектом исследования в работе является рынок ипотечного кредитования в России, а предметом исследования – отношения, возникающие между участниками процесса ипотечного кредитования.

Цель работы заключается в исследовании системы организации ипотечного кредитования и определении основных направлений ее совершенствования в практике российских банков.

В рамках поставленной цели в работе должны быть решены следующие задачи:

  •  обобщить теоретические экономические и правовые основы ипотеки, включая анализ действующих в мировой практике классических моделей ипотечного кредитования;
  •  охарактеризовать значение ипотечного кредитования в условиях современной экономики, виды и условия предоставления ипотечных кредитов в отечественной банковской практике;
  •  проанализировать нормативно-правовую базу ипотечного кредитования в России;
  •  представить сравнительную характеристику зарубежного и отечественного опыта ипотечного кредитования;
  •  исследовать практику проведения ипотечных операций российскими банками, охарактеризовав основные этапы ипотечного кредитования в российских банках;
  •  проанализировать результаты практических решений наиболее актуальных вопросов ипотечного кредитования через призму сложившегося отечественного опыта функционирования ипотечных отношений в банковском секторе;
  •  охарактеризовать порядок отражения операций ипотечного кредитования по счетам бухгалтерского учета в кредитных организациях;
  •  определить современные тенденции развития ипотечного кредитования, обозначив основные проблемы развития ипотеки в России, найти наиболее приемлемые в настоящее время пути их решения.

Научной и методической основой работы стала законодательная база ипотечного жилищного кредитования: Конституцию Российской Федерации, в которой закреплены права гражданина на жилье и охрану частной собственности. Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 37, 131, 209, 246, 260, 329, 365, 387, 488, 855, 935), который устанавливает общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости, Закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге», Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также работы отечественных ученых и специалистов в области ипотечного кредитования, к которым относятся: Иванов В., Смирнов В., Шадрин А.

Методы исследования: диалектико-правовой; сравнительный; аналитический; исследовательский.

Практическая значимость работы заключается в том, что ее материалами можно пользоваться в процессе подготовки к семинарским занятиям и учебным конференциям.

Открытое акционерное общество «МДМ Банк» - один из первых частных банков России. Основанный в 1990 году, за более чем 20 лет своей истории он завоевал лояльность миллионов розничных и корпоративных клиентов, вошел в число крупнейших банков России по ряду ключевых показателей, таких как размер собственного капитала, объем активов и депозитов физических лиц. Более 200 отделений банка работают в 118 городах в Европейской части России, на Урале, в Сибири и на Дальнем Востоке. В основе долгосрочной стратегии МДМ Банка лежит клиентская модель развития бизнеса. Принципы клиентоориентированности и стремление достичь превосходного знания клиентов дают менеджерам банка возможность эффективно управлять рисками и формировать условия для долгосрочного взаимовыгодного партнерства.

Поставленная в работе цель позволила сформировать следующую структуру работы. Работа состоит из введения, трех разделов, заключения, библиографического списка использованной литературы и приложений.

Во введении сформулирована основная цель и поставлены задачи работы, доказана актуальность выбранной темы.

В первом разделе «Содержание и значение ипотечного кредитования в современных условиях российской экономики» раскрыта сущность ипотечного кредитования, представлены основные виды ипотечных кредитов, их роль в экономическом развитии. Данные вопросы рассмотрены с учетом нормативно-правового регулирования ипотечного кредитования в отечественной практике, при этом рассмотрен зарубежный опыт кредитных организаций в этой связи.

Во втором разделе « Организация процесса ипотечного кредитования в кредитной организации» рассмотрена схема ипотечного кредитования российских банков, в том числе порядок их отражения в бухгалтерском учете кредитных организаций, а так же проведен анализ развития и становления ипотечных отношений в России.

В третьем разделе «Ипотечное кредитование как перспективное направления развития рынка банковских услуг» проанализированы основные проблемы ипотечного кредитования, а также сделана попытка найти пути решения указанных проблем с позиции управления рисками на рынке ипотечного кредитования.

В заключении подведены основные итоги исследования, а также сделаны основные выводы и рекомендации.

Положения, выносимые на защиту

Общий объем работы составляет ___ машинописных листов, а так же приложения на ___ листах.

1 Содержание и значение ипотечного кредитования в современных условиях российской экономики

1.1 Сущность ипотечного кредитования и его применение в современных условиях

Ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу выдачи и обслуживания ипотечных жилищных кредитов, который может успешно функционировать только при наличии развитой ипотечной системы, позволяющей четко устанавливать достоверность прав владельцев на определенную недвижимость и создавать условия для предоставления им долгосрочного кредита под залог жилой недвижимости. В тех странах, где существуют надежные ипотечные системы, такое кредитование стало не только фактором социально-экономического развития, но и условием стабильного и эффективного функционирования банковского сектора. При развитой, устойчиво функционирующей системе ипотечного кредитования достигается наилучшее согласование интересов всех участников данного процесса, что снижает риск банковских операций.

Ипотека – это залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости (Приложение 1). 

Другими словами, ипотека - это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости. При этом ипотечное кредитование - это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств [16, с.216].

В России самый распространенный вариант использования ипотеки - это покупка квартиры в кредит, строительство жилья, закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Плюсы и минусы этого способа решения жилищных проблем каждый должен взвесить самостоятельно (Приложение 2).

В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов [16, c.220].

Следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования. Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:

  •  функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;
  •  функция обеспечения возврата заемных средств;
  •  функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
  •  функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др. [17, с.167].

Можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита:

1. Обязательность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит). Это означает, что, в случае неисполнения заемщиком обязательств, осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику. Заемщик и все совершеннолетние члены его семьи дают нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку жилого помещения в случае обращения на него взыскания. Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких - либо ограничений (обременении), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

2. Длительность срока предоставления кредита. Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.

4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией.

К основным требованиям можно отнести следующие:

  •  сумма кредита, как правило, составляет не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья;
  •  величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период;
  •  при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Указанные стандарты и требования направлены на снижение рисков для кредитора и заемщика. Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

1.2 Нормативно-правовая база ипотечного кредитования в Российской Федерации

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия, ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию.

В Российской Федерации законодательная база ипотечного жилищного кредитования включает в себя: Конституцию Российской Федерации (1993), в которой закреплены права гражданина на жилье и охрану частной собственности. Гражданский кодекс Российской Федерации (ст. 37, 131, 209, 246, 260, 329, 365, 387, 488, 855, 935), который устанавливает общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости, положения о праве собственности и других вещных правах на помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др., а также предусматривает ряд правил и отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, возникновения, ограничения и перехода таких прав; законы об ипотеке, ипотечных ценных бумагах, государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Закон РФ от 29 мая 1992 г. № 2872-1 «О залоге». С момента вступления в силу этот закон занял место основного источника российского залогового права. Однако необходимо отметить, что с момента введения в действие части первой ГК РФ именно Кодекс стал основным источником залогового права.

Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Он определяет в качестве ипотечных кредитов любые виды кредитов, выданных под залог недвижимости. Данный законодательный акт, раскрывающий особенности залога недвижимого имущества, прошел долгий и тернистый путь, прежде чем был подписан Президентом РФ. Несмотря на то, что ГК РФ содержит ряд специальных норм об ипотеке (п. 2-3 ст.339, п. 2-5 ст.340, п.1 ст.349 и др.), основной массив норм, регулирующих ипотеку, содержится в данном федеральном законе.

В Федеральном законе от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» установлены качественно новые отношения в сфере ипотечного кредитования. Данный Закон разрешает банкам выпускать ипотечные облигации как напрямую, так и через специальных ипотечных агентов. В нем раскрываются такие понятия и процессы, как ипотечное покрытие, требования к ипотечным агентам, обращение взыскания на ипотечное покрытие облигаций, выдача и обращение ипотечных сертификатов участия.

В числе законодательных актов, обеспечивающих базу для развития ипотечных жилищных кредитов, следует назвать также Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 218-ФЗ «О кредитных историях», который направлен на снижение рисков кредиторов.

В январе 2000 г. Правительством РФ была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Данная концепция основывается на том, что любая модель долгосрочного кредитования граждан является приемлемой, если она удовлетворяет требованию юридической чистоты и финансовой прозрачности и в ней заложен механизм рефинансирования.

В совокупность источников залогового права входят не только собственно законодательные акты, но и указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, законодательные акты субъектов РФ, нормативно-правовые акты исполнительных органов различного уровня, включая местные органы управления. Особое место занимают нормативные акты Банка России. Федеральный закон «О банках и банковской деятельности», а так же:

  •  Положение Банка России от 26.06.1998 № 39-П «О порядке начисления процентов по операциям, связанным с привлечением и размещением денежных средств банками, и отражения указанных операций по счетам бухгалтерского учета»;
  •  Положение Банка России от 31.08.1998 № 54-П «О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения)»;
  •  Положение Банка России от 26.03.2004 № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности»;
  •  Положение Банка России от 20.03.2006 № 283-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери»;
  •  Положение Банка России от 26.03.2007 № 302-П «О правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации»;

Указание Банка России от 21.01.2008 № 1963-У «О проведении единовременного обследования досрочного погашения ипотечных жилищных кредитов» регламентирует порядок составления и представления формы единовременного обследования "Сведения о досрочном погашении ипотечных жилищных кредитов". Единовременное обследование досрочного погашения ипотечных жилищных кредитов проводится с целью оценки объемов и источников досрочного погашения кредитов, предоставленных кредитными организациями физическим лицам на приобретение жилья под залог недвижимости.

Указание Банка России от 29.11.2005 № 1635-У «О порядке направления запросов и получения информации из Центрального каталога кредитных историй субъектом кредитной истории и пользователем кредитной истории посредством обращения в бюро кредитных историй». Указание направлено на реализацию Федерального закона "О кредитных историях" и определяет порядок направления субъектами (пользователями) кредитных историй запросов в Центральный каталог кредитных историй (ЦККИ) без использования кода (дополнительного кода) субъекта кредитной истории о представлении информации о бюро кредитных историй, в котором хранится кредитная история субъекта кредитной истории, и получения информации из ЦККИ посредством обращения в бюро кредитных историй.

1.3 Виды и особенности  ипотечных кредитов

Ипотечные кредиты выдаются банками, и условия кредитования у всех разные. Ипотечный кредит, как и любой другой, характеризуется прежде всего сроком кредитования и процентной ставкой. Кроме того, в случае ипотеки, сумма кредита составляет некоторый процент от стоимости приобретаемого жилья. Оставшаяся часть стоимости является так называемым первоначальным взносом и должна быть у заемщика в наличии для получения ипотечного кредита. Рынок ипотеки в России быстро развивается, растет количество банков (Приложение 3), занимающихся ипотечным кредитованием, они предлагают все новые и новые ипотечные программы. Это делает ипотеку доступнее и выгоднее для потребителя.

Все ипотечные жилищные кредиты по целям кредитования можно разделить на три группы:

1) кредиты на приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; на приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; на приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом;

2) кредиты на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей). Кредиты на строительство предоставляются по открытой невозобновляемой кредитной линии, лимит которой определяется общей потребностью в заемных средствах на проведение строительно-монтажных работ;

3) кредиты на приобретение строящегося жилья. Кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения предыдущего этапа, при этом могут использоваться как разовые ссуды, так и невозобнов-ляемые кредитные линии.

В зависимости от того, на приобретение какого типа недвижимости они выдаются, разделяются на кредиты на покупку квартиры (на первичном и вторичном рынках недвижимости), кредиты на покупку комнаты, на покупку загородной недвижимости и кредит на иные цели.

По предмету залога различают кредиты под залог покупаемой недвижимости и под залог уже имеющейся недвижимости.

По способу амортизации долга различают:

  •  постоянный ипотечный кредит - согласно графику погашения, в течение всего периода договора заемщик вносит равные платежи в погашение долга и в счет уплаты процентов (аннуитетные платежи);
  •  кредит с переменными выплатами - график платежей предусматривает снижающиеся или, наоборот, повышающиеся с течением времени ежемесячные платежи (дифференцированные платежи);
  •  кредит с единовременным погашением - используется редко при особых схемах кредитования.

Ипотечный кредит является сложным банковским продуктом, параметры которого определяются характеристиками объектов недвижимости, спецификой целевых групп заемщиков и движением рынка. Ипотечный кредит сопряжен с рядом дополнительных консультационных, банковских и финансовых услуг: экспертиза и оценка приобретаемого жилья, проведение расчетов по сделке, страхование заложенной недвижимости и жизни заемщика и др. В процессе ипотечного кредитования банки сотрудничают с участниками строительного рынка и рынка недвижимости, а также с различными посредниками.

1.4 Сравнительная характеристика мирового и отечественного опыта в области ипотечного кредитования

Практика получения ипотечных кредитов за рубежом весьма разнообразна. Так, в Германии, например, для получения ипотечных кредитов заемщику необходимо лишь предоставить в банк копии документов, подтверждающих право собственника на имущество, которое выступает обеспечением кредита. Размер кредита зависит от стоимости объекта его обеспечения, то есть от стоимости имущества залогодателя. Такие кредиты предоставляются ипотечными банками и обычными сберегательными кассами на длительный срок, достигающий 30 лет.

Во Франции льготные кредиты называются "льготные кредиты на вступление в право собственности" и используются для финансирования вступления в право собственности семей со скромными доходами. При этом соблюдаются нормы расценок, жилищных условий и максимальных платежных возможностей будущих жильцов. Такие кредиты выдаются под твердую или плавающую процентную ставку сроком на 20 лет.

В Италии льготные кредиты распространяются институтами земельного кредита и выдаются сроком не более чем на 25 лет. Их размер доходит до 100% расходов, связанных с приобретением жилья. Процентные ставки по таким кредитам снижаются в зависимости от средств, которыми располагает заемщик.

В Испании большое распространение получили "квалифицированные жилищные кредиты". Они выдаются органами государственного (официального) кредита и частными учреждениями на более выгодных по сравнению с рыночными условиях как в отношении процентных ставок, так и в отношении доли наличных средств и срока погашения кредита.

В настоящее время значительное число субъектов Российской Федерации, реализующих собственные ипотечные (псевдоипотечные) программы и накопившие определенный опыт в этой сфере. Первая программа ипотечного кредитования в России была разработана акционерным обществом "Корпорация "Жилищная инициатива" совместно со Сбербанком России и Госстрахом России. Эта программа предусматривает схем ипотечного кредитования жилищного строительства.

Выделяют две схемы (модели) ипотечного кредитования.

Двухуровневая схема («американская модель») опирается на вторичный рынок закладных. Суть этой модели заключается в следующем. Банк выдает ипотечный кредит заемщику в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит одному из агентств ипотечного кредитования, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные заемщику средства и взамен просят переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом прибыли (маржи) банка в агентство. Величину ежемесячных выплат, то есть ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство на основании требований инвесторов к доходности соответствующих финансовых инструментов. Ипотечные агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу, источником выплат по которой являются платежи заемщиков. Эти выплаты гарантированы не залогом недвижимости, а агентством как юридическим лицом. Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке и затем также выступают посредниками, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи.

Одноуровневая схема («немецкая модель») представляет собой автономную сбалансированную модель ипотеки, базирующуюся на сберегательно-ссудном принципе функционирования по типу немецких «частных стройсберкасс» — Bausparkasse, французских Livret Epargne Logement, американских Savings & Loans. При этой модели вкладчик получает возможность накопить необходимый взнос на покупку квартиры (например, в размере 50% ее стоимости) в течение длительного периода времени, а затем получить ипотечный кредит на покупку (строительство) заранее выбранной квартиры. Строительная сберегательная касса, являясь замкнутой финансовой структурой, начинает свою деятельность с формирования уставного капитала и имеет на его основе свой собственный источник средств (включая квартирный фонд) для выдачи кредитов.

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия, ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию. Основными условиями реализации классических моделей ипотечного кредитования является стабильность экономики, надежность и эффективность финансово-кредитной системы, наличие развитого рынка ценных бумаг, высокая платежеспособность населения и активное участие государства как гаранта устойчивости всей системы отношений при ипотечных операциях.

Таким образом, применительно к работе банков освоение технологии кредитования под залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов, что обусловливает объективную необходимость развития ипотеки в России. Ключевыми же условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов - стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств.

2 Организация процесса ипотечного кредитования в кредитной организации

2.1 Этапы ипотечного кредитования в кредитной организации, роль информационных технологий на этих этапах

2010-2011гг. основные проекты развития Банка в области информационных технологий были связаны с процессами унификации технологических решений автоматизированных банковских систем ОАО «МДМ Банка» и УРСА Банка. В состав этих работ входили технологические и организационные мероприятия, способствующие переходу на единые технологические и информационные системы. Одновременно с этим продолжались работы по оптимизации организационных структур и IT-бюджетов. Кроме того, на постоянной основе велась деятельность, обеспечивающая надежную и высокопроизводительную работу используемой IT-инфраструктуры.

Внедрение основных банковских систем МДМ Банк в 2011 году продолжил работу по переходу подразделений Банка на единые централизованные автоматизированные банковские системы (для корпоративного и розничного бизнеса Банка) в целях снижения издержек, связанных с сопровождением большого количества прикладных систем, унификации банковских продуктов и используемых технологий их обслуживания и для получения синергетического эффекта после объединения МДМ Банка и УРСА Банка в 2010 году. Во втором полугодии начался процесс перехода филиалов Европейского территориального банка на единую автоматизированную банковскую систему. Кроме того, в 2010 году успешно завершен проект перехода на единый процессинговый центр.

Безопасность и отказоустойчивость систем Безопасность банковских IT-систем крайне важна для МДМ Банка и его клиентов. В 2011 году Банк целенаправленно проводил модернизацию оборудования, программного обеспечении и архитектуры IT-систем, направленную на обеспечение отказоустойчивости и катастрофоустойчивости IT-инфраструктуры.

В 2011 году проведены мероприятия по централизации критичного оборудования с переносом его из филиалов в наиболее защищенные и приспособленные для таких целей центры обработки данных Москвы и Новосибирска

ОАО «МДМ Банк» предоставляет жилищные ипотечные кредиты как в рублях, так и в валюте. Ипотечный кредит отличается от обычного кредита своим целевым назначением. Он предоставляется исключительно для приобретения жилья. При этом основным обеспечением по такому кредиту является ипотека приобретаемого жилья (Приложение 4).    

Оформление ипотечного кредита – многоэтапная процедура (Приложение 5), включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего имущества, его оценку и страхование, заключение договоров кредитования и купли-продажи, и их регистрацию [16, с.240].

При предоставлении ипотечного кредита ОАО «МДМ Банк» предъявляет достаточно жесткие требования к своим потенциальным заемщикам по различным критериям. Основным из них является ежемесячный подтвержденный доход заемщика, из которого будут производиться выплаты по кредиту. Банк предъявляет требования и к возрасту заемщика - чаще всего заемщик должен быть не моложе 18 лет на момент получения кредита и не старше 60-65 лет к моменту его погашения. Приоритетным же возрастом для ипотечного кредитования являются люди 30-35 лет.

Процедура выдачи ипотечного кредита включает несколько этапов:

  •  предварительная квалификация (одобрение) заемщика;
  •  андеррайтинг заемщика;
  •  подбор и оценка жилья;
  •  оформление кредитного и других договоров по сделке;
  •  регистрация заключенных договоров;
  •  выдача кредита;
  •  обслуживание и погашение кредита.

2.1.1 Предварительная квалификация заемщика

Предварительная квалификация (одобрение) заемщика - заемщик выбирает банк и программу кредитования, подает заявку на  кредит и определенный данным банком пакет документов, на основании которого банк принимает принципиальное решение о возможности взаимодействия с данным заемщиком.

Предварительная квалификация заемщика необходима, чтобы отобрать заемщиков, которые соответствуют разработанным банком критериям надежности. Каждый банк самостоятельно определяет эти критерии и устанавливает свой перечень документов, необходимых для получения кредита. В целом же каждый потенциальный заемщик должен представить банку информацию о постоянных доходах и расходах, образовании, трудовом стаже, составе семьи, имеющемся имуществе и т.д.

Перечень документов, необходимых для рассмотрения заявки на получение ипотечного кредита, устанавливается по усмотрению банка. Стандартный перечень таких документов составляют (Приложение 6):

  •  основные документы;
  •  документы, подтверждающие семейное положение заемщика;
  •  документы, подтверждающие здоровье заемщика;
  •  документы, подтверждающие доходы заемщика;
  •  информация об активах заемщика;
  •  документы, подтверждающие текущие обязательства заемщика, а также кредитную историю заемщика;
  •  сведения о продавце квартиры;
  •  документы, представляемые предпринимателями без образования юридического лица.

2.1.2 Андеррайтинг заемщика

Андеррайтинг заемщика - банк оценивает кредитоспособность заемщика и определяет максимальную сумму, которую он готов выдать данному заемщику, и другие параметры кредита - процентную ставку, срок, схему погашения. Это решение действительно три месяца (в некоторых банках данный срок несколько больше).

Для оценка вероятности погашения кредита проводится андеррайтинг заемщика. Для этого анализируются финансовые возможности заемщика, оценивается его стремление погасить кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту и оцениваются риски, после чего предоставляются рекомендации кредитному отделу. При этом учитывается уровень образования клиента, профессиональный опыт, уровень квалификации, занятость в стабильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка. Основные коэффициенты, рассчитываемые на данном этапе:

  •  отношение периодических платежей по кредиту и периодического дохода заемщика;
  •  отношение жилищных расходов и совокупного дохода заемщика;
  •  отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости приобретаемого имущества;
  •  отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества.

Андеррайтинг заемщика - наиболее трудоемкая операция, он проводится после того, как принято принципиальное решение о предоставлении кредита данному заемщику. Конкуренция на рынке ипотечного кредитования заставляет банки более гибко подходить к оценке платежеспособности заемщиков. Кредитные организации соглашаются принимать в расчет совокупный доход семьи заемщика, доход родителей, когда заемщики - молодая семья, и даже нескольких созаемщиков (максимум четырех человек), не являющихся родственниками. Кроме того, банки рассчитывают сумму кредита по максимуму - позволяют заемщику выплачивать 60% дохода вместо 30%, как было раньше.

Помимо заработной платы, многие банки принимают во внимание доходы от работы по совместительству, доходы от сдачи недвижимости в аренду, проценты по банковским вкладам, дивиденды по акциям, но при условии, что эти доходы постоянные и подтверждаются соответствующими документами.

2.1.3 Подбор и оценка жилья

Подбор и оценка жилья - клиент подбирает квартиру, представляет банку пакет документов на жилье, банк оценивает данное жилье с точки зрения качества залога и дает согласие на его приобретение.

Подбор жилья может происходить как до обращения клиента в банк, так и после. При первом варианте продавец жилья и потенциальный покупатель подписывают предварительный договор купли-продажи жилого помещения, предусматривающий преимущественное право его покупки по согласованной цене в определенный срок. Банк в этом случае оценивает жилье с точки зрения достаточности и ликвидности его как предмета залога по ипотечному кредиту и с учетом первоначалыюго взноса заемщика на его оплату определяет максимальную сумму кредита. При втором варианте заемщик, зная сумму кредита, рассчитанную для него банком, подбирает на рынке походящее жилье и заключает с продавцом сделку купли-продажи при условии се одобрения банком. Банки предъявляют к жилью, приобретаемому с помощью ипотеки, целый ряд требований: оно должно быть ликвидным, принадлежать продавцу на правах собственности, не должно находиться в аварийном состоянии и т.п.

2.1.4 Оформление и регистрация кредитных и других договоров по сделки

Оформление кредитного и других договоров по сделке — центральный этап процедуры ипотечного кредитования. Как правило, в тот день, когда оформляется и подписывается договор купли-продажи и жилье переходит в собственность заемщика, оно передается в залог банку в качестве обеспечения ипотечного кредита. Предмет залога страхуется в пользу банка. Как правило, заключается комплексный договор страхования, включающий страхование жизни заемщика, объекта и титула при покупке квартиры на вторичном рынке либо жизни и трудоспособности заемщика при покупке квартиры па первичном рынке.

Регистрация заключенных договоров в Федеральной регистрационной службе (ФРС) занимает порядка 7-14 дней. ФРС выдает свидетельство о праве собственности, которое предоставляется банку. Регистрируется также залог жилья. Оформление свидетельства о праве собственности на жилье является основанием для выдачи кредита.

На этапе заключения кредитной сделки оформляются и заключаются следующие договоры:

  •  договор купли-продажи недвижимости;
  •  кредитный договор;
  •  договор ипотеки (подлежит государственной регистрации);
  •  договоры страхования.

Договор купли-продажи недвижимости, на приобретение которой берется кредит, заключается между заемщиком и продавцом этой недвижимости. В кредитном договоре стороны предусматривают сумму предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и др.

Договор ипотеки заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров и положений статьи 8 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В договор об ипотеке (Приложение 7) стороны включают:
предмет ипотеки;

  •  цену передаваемого в ипотеку помещения;
  •  существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств);
  •  размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами);
  •  срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит);
  •  указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика, (он же залогодатель по договору об ипотеке);
  •  требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества;
  •  основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие условия.

Договоров страхования заключается несколько, в соответствии с количеством объектов страхования. Для снижения риска кредитора осуществляется страхование ипотечного кредита. Страхование недвижимости осуществляется в соответствии с условиями ипотечного договора.

В настоящее время нотариальное удостоверение договора об ипотеке не является обязательным условием по оформлению такого договора. Эти изменения произошли в связи с принятием Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который вступил в силу с 1 января 2005 года.

2.1.5 Предоставление кредита, его обслуживание и погашение

Выдача кредита - банк выдает заемщику кредит, за счет которого происходит окончательный расчет с продавцом. Схема расчета зависит от того, кто является продавцом квартиры. Заемщик становится собственником квартиры и получает возможность прописаться в ней, вселиться и даже сдавать. Единственным ограничением является невозможность продажи квартиры, обмена или дарения до погашения кредита.

Выдача кредита банком позволяет заемщику рассчитаться с продавцом жилья. При покупке квартиры у застройщика средства на его счет можно перечислить до безналичному расчету. На вторичном рынке обычно используется наличная форма расчета через банковскую ячейку. Иногда для расчетов по ипотечной сделке банки используют документарный аккредитив. Наибольшей популярностью пользуется услуга эксперт-сейфинга, т.е. аренды банковской ячейки.

Обслуживание и погашение кредита - банк принимает платежи от заемщика в погашение кредита и уплату процентов и комиссий, ведет учет погашения основного долга и процентов. При выполнении обязательств по кредитному договору кредит считается погашенным, ипотека прекращается, о чем делается соответствующая запись в государственном реестре.

Ипотечные кредиты как сложный банковский продукт сопровождаются разнообразными комиссиями и сборами, величина которых зависит от банка, выдающего кредит, и от вида жилья - первичного или вторичного. К ним относятся комиссия за рассмотрение кредитной заявки, оплата услуг рекомендуемого банком независимого оценщика, комиссия за выдачу кредита, комиссия за обналичивание денег, комиссия за перечисление денежных средств на счет продавца квартиры, комиссия за проверку подлинности банкнот, расходы на регистрацию права собственности на квартиру и залога на нее, оплата услуг нотариуса (косвенные расходы), некоторые банки взимают комиссию за ведение ссудного счета.

Погашение кредита может производиться заемщиком различными способами:

  •  внесением наличных через кассу банка (филиала, дополнительного офиса), выдавшего кредит. Внести средства на счет заемщика может и доверенное лицо (с помощью доверенности, оформленной в отделении банка);
  •  внесением платежей в погашение кредита наличными через банкомат;
  •  безналичными переводами денежных средств, например, и случае, если заработная плата заемщика поступает на счет в этом или другом банке;
  •  через Интернет. Этот способ погашения кредита становится все более популярным.

Существенной характеристикой ипотечной программы является возможность досрочного погашения кредита без штрафных санкций, что предусматривается большинством банков. Условия досрочного погашения, как правило, интересуют тех, кто надеется на разовые крупные денежные поступления в не слишком отдаленном будущем. В основном банки ограничивают заемщика в досрочном погашении путем установления моратория на досрочное погашение, однако в некоторых банках разрешается досрочное погашение ипотечного кредита без каких-либо ограничений.

Если заемщик погашает кредит по аннуитетной схеме, то при погашении кредита досрочно выплаченные вперед проценты будут потеряны по причине изменения структуры платежей. При дифференцированных же платежах возможность досрочного погашения без значительных финансовых потерь присутствует даже в первые месяцы после получения кредита. Кроме того, в договоре может предусматривать частичное погашение кредита (внесение любой суммы в счет основного долга). В этом случае размер следующего платежа будет определяться исходя из суммы долга на текущий момент.

2.2 Отражение операций ипотечного кредитования по счетам бухгалтерского учета в кредитной организации

В соответствии с Положением ЦБ РФ от 26.03.2007 № 302-П (п.4.53) балансовые счета 2-го порядка открываются для учета кредитов, предоставленных физическим лицам, в том числе физическим лицам-нерезидентам, таким образом, отражение предоставления ипотечного кредита (Приложение 8):

  1.  физическому лицу

1.1 наличными через кассу:

ДТ 45502

Кт 20202

1.2  при предоставлении средств в безналичном порядке на депозитные счета:

Дт 45502

Кт 42301

1.3 при предоставлении средств в безналичном порядке на текущий счет физического лица:

Дт 45502        Дт 45506

Кт 40817        Кт 42301

Отражение расходов на сумму на сумму созданного резерва на возможные потери по кредитам, предоставленным физическим лицам,

Дт 70606

Кт 45515

Отражение расходов на сумму созданного резерва на возможные потери по кредитам, предоставленным физическим лицам-нерезидентам

Дт 70606

Кт 45715

Учет обеспечения осуществляется в зависимости от вида обеспечения выданных кредитов, оно приходуется по счетам 91311, 91312, 91314, 91315 13 (Приложение 9):

Дт 99998

Кт 91311, 91312, 91315

Открытие кредитной линии на договорную сумму открытой кредитной линии 13

Дт 99998

Кт 91316

Если условиями договора на предоставление (размещение) средств сроки возврата конкретно выданных сумм не оговариваются, а предоставление средств осуществляется при условии соблюдения кредитной организацией - заемщиком установленного договором лимита (максимального размера) задолженности ("под лимит задолженности"), то учет задолженности по таким договорам ведется в порядке, установленном для договоров "до наступления условия (события)". При этом датой наступления условия (события) является день исчерпания лимита задолженности. Суммы неиспользованного лимита задолженности учитываются на внебалансовом счете по учету неиспользованных лимитов по предоставлению средств в виде "овердрафт" и "под лимит задолженности".
Аналитический учет ведется по лицевым счетам, открываемым по каждому договору.

Дт 45502

Кт 30102, 40817

Погашение кредита осуществляется ежемесячно равными платежами в течение всего срока действия кредитного договора, которые включают проценты по кредиту и часть основного долга и не превышают 30-50% среднего ежемесячного дохода заемщика:

Дт 20202, 20207, 42301, 30102, 30110

Кт 47427

Данная корреспонденция счетов делается на сумму полученных процентов по ссудам, отнесенным кредитной организацией к I и II категориям качества, а также в отношении ссуд III категории качества, если кредитная организация определила отсутствие неопределенности получения доходов, утвердив принцип в учетной политике.
В аналитическом учете ведутся лицевые счета по каждому договору. На сумму основного долга:

Дт 20202, 20207, 42301, 30102, 30110

КТ 45506, 45706

Отражение доходов на сумму полученных процентов по ссудам, отнесенным кредитной организацией к IV и V категориям качества, получение доходов признается неопределенным (получение доходов является проблемным или безнадежным:

Дт 42301, 42601, 30102, 30110

Кт 70601

Отражение доходов на сумму восстановленного резерва на возможные потери по требованиям по получению процентных доходов:

Дт 47425

Кт 70601

Списание с внебалансового учета полученных процентов на сумму полученных процентов:

Дт 99999

Кт 91604

Непогашение в срок предоставленных кредитов

Дт 45814, 45815, 45817

Кт 45401, 45502, 45701

Фактическое погашение клиентами банка просроченной задолженности по процентам

Дт 30102, 42301, 40817, 20202

Кт 45915, 45917

Реализация права требования по заключенным ипотечным договорам

Дт 30102, 30110, 40702, 47423

Кт 61209

Списание полученного обеспечения на стоимость заложенного имущества по кредитному договору:

Дт 99999

Кт 91313

2.3 Риски ипотечного кредитования и управление ими

Одним из препятствий на пути широкого распространения в России ипотечного кредитования является несоответствие платежеспособного спроса большинства населения параметрам предоставляемых кредитов. Эти параметры (размер кредита, процентная ставка, период кредитования, сумма первоначального взноса) в значительной степени определяются финансовыми рисками, возникающими на различных этапах ипотечного кредитования. Эффективное управление данными рисками может существенно изменить ситуацию, приблизить кредиты к возможностям их потенциальных потребителей.

Рисками первичного ипотечного кредитных организаций являются: процентный риск, кредитный риск, риск ликвидности и риск досрочного погашения, или реинвестиционный риск.

Кредитный риск - это риск несвоевременной (просроченной) уплаты и/или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту. Для инвестора, владеющего правами по ипотечному кредиту, это значит, что он не получит ожидаемый денежный поток по ипотеке в связи некредитоспособностью заемщика. Для российского рынка основным способом страхования кредитного риска остается проведение тщательного андеррайтинга кредита. При этом типовыми значениями параметров такого андеррайтинга являются: отношение месячного платежа заемщика к его ежемесячному доходу (payment-to-income ratio - PTI) - 25-35%; отношение суммы кредита к рыночной стоимости залога (loan-to-value ratio - LTV) - 50-85%; размер кредита не более 50 тыс. долларов США. Также обязательными элементами ипотечного кредитования являются страхование заложенной недвижимости, жизни и трудоспособности заемщика.

Риск досрочного погашения. Как правило, заемщикам предоставляется право досрочно погасить кредит полностью или его часть, хотя запрет на досрочное погашение на первые несколько лет может быть отражен в договоре об ипотеке. Для инвестора, владеющего правами по ипотечному кредиту, досрочное погашение означает, что он получает достаточно большой объем денежных средств, которые необходимо реинвестировать. Основными проблемами при этом являются следующие:

1) инвестору заранее не известно, в какой момент времени может произойти досрочное погашение или поступление денежных средств в результате обращения взыскания на недвижимое имущество и в каком объеме;

2) рыночная процентная ставка в момент реинвестирования может быть низкой.

Процентный риск. Изменение процентной ставки, как правило, является следствием изменения уровня инфляции. Для инвестора, владеющего правами по ипотечному кредиту, это означает, что денежный поток, предусмотренный по договору об ипотеке из-за роста инфляции оказывается ниже, чем ожидаемый. В случае снижения рыночной процентной ставки возрастает вероятность досрочного погашения кредита заемщиком. В этой ситуации заемщик досрочно погашает кредит с целью получения кредита под меньшую процентную ставку. С другой стороны процентный риск можно представить как риск изменения стоимости активов и пассивов.

Управление процентным риском. Кредитная организация, собравшая пул ипотек и выпустивший на его основе ценные бумаги, может подвергаться риску несбалансированности активов и обязательств, если ставка процента, получаемая по пулу, фиксированная, а выплачиваемая процентная ставка по обязательствам плавающая или наоборот. В результате может возникнуть ситуация, когда эмитент выплачивает большую сумму, чем получает.

Для кредитора этот риск заключается в снижении прибыльности операций по ипотечному кредитованию (денежный поток, предусмотренный по договору об ипотеке, из-за роста инфляции оказывается ниже, чем ожидаемый) и несбалансированности активов и пассивов. Кроме того, в случае снижения рыночной процентной ставки возрастает вероятность досрочного погашения кредита заемщиком (он досрочно погашает кредит с целью получения кредита под меньшую процентную ставку).

В классическом ипотечном варианте процент по кредиту фиксирован на весь срок кредитования. Это дает возможность равномерного распределения обязательств заемщика по возврату кредита. Но фиксированный процент оптимален только при относительно низком уровне инфляции. Если же в течение всего срока кредитования с фиксированной процентной ставкой произойдет значительное повышение уровня инфляции, то банк может оказаться неспособным покрыть свои затраты на выдачу кредита.
Для того чтобы застраховать себя от подобного рода явлений, связанных с ростом инфляции, банки стали применять различные варианты кредитов с переменной процентной ставкой. В основном применяется «плавающая» процентная ставка, рассчитанная на базе так называемой ставки LIBOR, т. е. процентной ставки Лондонской международной биржи.

Однако переменные процентные ставки не всегда способны верно отражать уровень инфляции, а кроме того, они достаточно сложно рассчитываются. Поэтому для повышения привлекательности такого рода кредитов процентные ставки по ним устанавливаются несколько ниже, чем по кредитам с фиксированной процентной ставкой, и одновременно определяется максимальный предел увеличения процента за весь кредитный период.

Рыночный риск. Этот вид риска может появиться при резком снижении цен на жилье. Для заемщика это плохо, так как, приобретая в кредит дорогую квартиру, он рассчитывает, что ее стоимость по крайней мере не уменьшится за то время, пока он будет возвращать кредит. В противном случае переплата за квартиру будет слишком велика.
Кредитор при резком снижении цен на жилье также испытывает неудобство, так как не может компенсировать свои затраты на выдачу кредита из его стоимости в случае, если
заемщик окажется неспособным вернуть кредит.

Риск изменения валютного курса. Этому риску подвергаются заемщики. Происходит это из-за того, что на российском ипотечном рынке кредиты предоставляются в долларовом (а равно в евро) исчислении. Обязательства по кредитам рассчитываются также в долларовом эквиваленте, а доходы заемщика в большинстве своем имеют рублевый номинал. Защитить свой доход, направляемый на накопление первоначального взноса и на погашение кредита, от возможных резких колебаний валютного курса достаточно сложно. С этой задачей при необходимости лучше могут справиться специальные брокерские фирмы.

Риск неплатежа. Риск неплатежа (или кредитный риск) — это риск несвоевременной уплаты или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту. Для кредитора это значит, что он не получит ожидаемых денежных доходов в связи с некредитоспособностью заемщика.
При правильном расчете этого вида риска, который можно произвести еще на стадии определения условий кредита и размера регулярных платежей, он не представляет особой опасности для кредитора. Но для этого важна квалифицированная работа тех служб, которые занимаются андеррайтингом, т.е. проверяют кредитоспособность потенциального заемщика.

Для снижения риска неплатежа применяются различные ограничения. Например, отношение месячного платежа заемщика к ежемесячному доходу, который приходится на каждого члена семьи, не должно превышать 25–45%. То же самое касается и отношения суммы кредита к рыночной стоимости залога — 50–85% и т.д.
Все это делается потому, что залог квартиры в России значительно снижает риск невозврата кредита, но не стопроцентно. Это связано с действующим в России гражданским законодательством, в соответствии с которым практически невозможно выселить должников из квартиры, если она является их единственным жильем.

Риск ликвидности. Этот вид риска возникает тогда, когда при наступлении сроков исполнения своих обязательств у банка из-за несбалансированности активов и пассивов не хватает средств для оплаты. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов. Низкая ликвидность активов приводит к снижению общего рейтинга и ухудшению баланса банка и повышает риск совместных операций с ним.
Регулирование этого риска осуществляется в законодательном порядке путем установления специальных нормативов и ограничения деятельности ипотечных кредиторов только низкорискованными операциями. Риск ликвидности является только риском кредитора и прямого отношения к заемщику не имеет.

Риск утраты трудоспособности. Этот риск, напротив, относится только к заемщику. В случае его наступления заемщик уже не имеет возможности зарабатывать деньги и возвращать кредит, что приводит к обращению взыскания на заложенное имущество и к еще большему усугублению ситуации. Ситуация и впрямь драматическая: человек добросовестно платил по кредиту, часть суммы уже погасил, и вдруг — несчастный случай. По правилам, банк должен его выселить в квартиру из резервного фонда, а это означает, что человек из нормальной квартиры должен будет переехать, например, в общежитие гостиничного типа. С любой точки зрения это несправедливо. Чтобы избежать этого, при выдаче кредита банки требуют страхования заемщика от этого риска.

Риск досрочного погашения кредита. Как правило, заемщикам предоставляется право досрочно погасить кредит, хотя запрет на досрочное погашение на первые несколько месяцев или лет может быть специально отражен в договоре об ипотеке.
Для кредитора досрочное погашение означает, что он получает достаточно большой объем денежных средств, которые необходимо реинвестировать. Основной проблемой при этом является то, что кредитору заранее неизвестно, в какой момент времени может произойти досрочное погашение, а рыночная процентная ставка в момент реинвестирования может быть низкой.

Имущественные риски. Помимо рисков кредитора и заемщика есть еще одна условная группа рисков: имущественные риски, т. е. риски, имеющие отношение к объекту залога. К ним относятся риск повреждения имущества и риск утраты титула собственности на объект залога. Суть первого риска: если переданная в залог квартира каким-то образом пострадает (от пожара, затопления и т. п.) и уже будет непригодна для проживания, обязательства заемщика по возврату кредита формально не прекратятся. Именно поэтому риски повреждения имущества страхуются, и тогда фактические затраты по возврату кредита банку несет не заемщик, а страховая компания.
Риск утраты титула собственности наступает тогда, когда уже после совершения сделки купли-продажи становится известно о наличии обоснованных претензий на заложенный объект недвижимости со стороны третьих лиц.

Если этот риск не застраховать, то может сложиться ситуация, при которой заемщик будет обязан продолжать возвращать кредит за квартиру, которая ему уже не принадлежит.

Страхование наиболее вероятных рисков. На рынке ипотечного кредитования сложилась практика страховать в обязательном порядке три основных риска. Первый — это жизнь и здоровье заемщика, второй — риск утраты или повреждения объекта залога, третий — риск утраты или ограничения права собственности на объект залога (титульное страхование).

Затраты по ипотечному страхованию несет заемщик, и они составляют в среднем около 1,5% стоимости кредита. Тариф по страхованию жизни и здоровья зависит от многих показателей, прежде всего от возраста заемщика. Обычно суммы составляют для заемщиков в возрасте 18 лет — 0,37%, тогда как для заемщиков 60 лет — 3,44% страховой суммы в год. Остальные два вида рисков страхуются по фиксированному тарифу. По страхованию риска утраты или повреждения недвижимого имущества сумма составляет порядка 0,28%, а по титульному страхованию — 0,37% страховой суммы в год.

Надежная страховая защита приобретаемого недвижимого имущества, а также собственной жизни и трудоспособности. Страховые полисы аккредитованных компаний отвечают требованиям банка к договорам страхования при ипотечном кредитовании.

В список страховых компаний, прошедших проверку на соответствие требованиям ОАО «МДМ Банка» вошли ОАО «РЕСО-Гарантия», ОАО «Военно-страховая компания», ОАО «РОСНО», ОАО «АльфаСтрахование», ООО «Росгосстрах», ОАО «ГСК «Югория», ЗАО «СГ «Спасские ворота», ОАО «СОГАЗ» и др.

2.4 Анализ развития ипотечного кредитования за 2008-2011гг.

2011 год, по мнению большинства экспертов, стал рекордным для развития ипотечного рынка в России. Можно уверенно утверждать, что этот рынок полностью восстановился от последствий кризиса 2008 года и перешел от восстановления к росту.

По итогам 2011 года было выдано 520 805 кредитов на сумму в 713 млрд рублей, что в 1,7 раза в количественном выражении и в 1,9 раза в денежном превышает аналогичный показатель 2010 года.

Главной тенденцией стал существенный рост оборота рынка недвижимости, происходивший на фоне увеличения доли ипотечных сделок. Такой рост доли ипотеки в сделках с жильем во многом объясняется снижением ставок выдачи ипотечных кредитов, которое происходило в течение всего 2011 года. По итогам года ставка составила 11,9% - это минимальное значение за всю историю российского рынка ипотеки.

Рост платежеспособного спроса на жилье, поддержанный восстановлением ипотечного рынка в 2010-2011 гг., способствовал выходу из длительной стагнации и строительного сектора.

На фоне переориентации населения на потребление рынок ипотечного кредитования в 2011 году  продолжает  восстановление  –  по  итогам  первого  полугодия  2011  года  населению предоставлено 195,5 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 268,6 млрд рублей, что в 1,8 раз  превышает  выдачу  аналогичного  периода  2010  года  в  количественном  выражении  и более, чем в 2 раза – в денежном.

В количественном выражении рынок уже перешел от восстановления к росту. Так, с учетом того, что в 2008 году средний размер ипотечного кредита составил 1,88 млн  рублей,  а  в  первом  полугодии  было  выдано  ипотеки  на  339,2  млрд  рублей,  можно заключить,  что  в  этот  период  было  выдано  около  181  тыс.  ипотечных  кредитов,  что примерно на 15 тыс. ниже уровня 2011 года. Всего за период с начала 2005 года населению предоставлено ипотечных кредитов на сумму более 2,3 трлн рублей -  более миллиона ипотечных кредитов (Приложение 10).

Темпы  восстановления  ипотечного  рынка  в  месячном  выражении  во  втором  квартале стабилизировались  на  уровне  1,9-2,1  раза.  Во  втором  полугодии  2011  года  они,  несколько  снизились  (так  как  перестает  сказываться  эффект  «низкой  базы», декабрьское увеличение выдачи в 2011 году будет носить более сглаженный характер).

Общей  тенденцией  первого  полугодия  2011  года  стало  постепенное  снижение  месячных ставок выдачи ипотечных кредитов. Во втором квартале 2011 года ставки выдачи ипотечных кредитов  в  рублях  стабилизировались  на  уровне  12,1-12,2%,  что  является  историческим минимумом  за  всю  историю  наблюдений  с  начала  2005  года.  Отметим,  что  ставки  по рублевым кредитам в июне 2009 года достигали 14,8%, а год назад – 13,3% годовых. (Приложение 11).

Соответствующим  образом  ведут  себя  и  средневзвешенные  ставки.  По  данным  на 01.07.2011  средневзвешенная  ставка  выдачи  ипотечных  кредитов  в  рублях,  накопленным итогом  с  начала  года  составила  12,2%,  это  также  является  историческим  минимумом.

Предыдущее  минимальное  значение  было  зафиксировано  в  первом  квартале  2008  года (12,4%). Текущий уровень существенно ниже, чем в первом полугодии 2010 года (13,5%) и первом полугодии 2009 года (14,6%).

В  целом  средневзвешенная  ставка  выдачи  ипотечных  кредитов  в  рублях,  накопленным итогом с начала года, снизилась за год (по сравнению с данными на 01.07.2010) на 1,3 п.п., что является очень существенным снижением.

Дальнейшая  динамика  ипотечных  ставок  будет  зависеть,  в  том  числе,  от  поведения крупнейших игроков ипотечного рынка в условиях снижения ставок по программам АИЖК и влияния  нестабильности  на  мировых  финансовых  рынках  на  экономику  Российской Федерации.

Продолжается  стабилизация  уровня  просроченной  задолженности  с  тенденцией  к  ее снижению.  Если  рассматривать  долю  просроченной  задолженности  как  отношение просроченных  платежей  в  счет  погашения  основного  долга  к  общему  объему задолженности  по  ипотечному  портфелю,  по  итогам  первого  полугодия  2011  года  этот показатель  составил  3,5%  (по  итогам  11  месяцев  2010  года  доля  просроченной задолженности составляла 4%, а в декабре 2010 -феврале 2011 года  - 3,7%). Это произошло из-за того, что новые кредиты выдавались быстрее, чем гасились старые - общий ипотечный портфель  банковского  сектора  в  июне  обновил  исторический  максимум,  увеличившись  с 01.07.2010 на 186 млрд и достигнув уровня в 1219,9 млрд руб. (Приложение 12).

По  мере  роста  объема  накопленной  ипотечной  задолженности  на  балансах  банков  доля просроченных платежей будет постепенно снижаться и дальше  – об этом говорит анализ группировки ипотечных ссуд по срокам задержки платежей. Важно, что на фоне увеличения объемов ипотечного портфеля банковского сектора, объем ссуд, имеющих просрочку от 31 дня  и  больше,  снижается  не  только  в  процентном,  но  и  в  номинальном  выражении,  что свидетельствует о повышении качества ипотечного портфеля.

Совокупная  доля  дефолтной  задолженности  с  платежами,  просроченными  на  91  день  и больше,  составляет  по итогам  полугодия    2011  года  4,74%  (-1,51  п.п.  за  полугодие);  доля задолженности с технической просрочкой платежей (до одного месяца) – 3,8% (-0,57 п.п. за полугодие); а доля задолженности с просрочкой среднего уровня (от 31 до 90 дней) –0,78% (-0,77  п.п.  за  полугодие).  По  итогам  1  полугодия  2011  года  объем  задолженности  по ипотечным  кредитам,  по  которым  не  было  допущено  ни  одного  просроченного  платежа либо срок просрочки не превышает 30 дней, составил 94,48%, что на 2,28 п.п. больше, чем по итогам 2010 года.

Таблица 1 – Группировка задолженности по ипотечным кредитам по срокам задержки платежей

Общая сумма задолженности по ипотечным кредитам

На 01.01.2011 года

На 01.07.2011 года

Сумма остатка основного долга, млн.руб.

%

Сумма остатка основного долга, млн.руб.

%

Всего закладных в портфеле,

в том числе:

1 129 373

100

1 219 850

100

С просрочкой аннуитетного платежа от 31 до 90 дней

17 505

1,55

9 515

0,78

С просрочкой аннуитетного платежа от 91 до 180 дней

12 875

1,14

7 319

0,6

С просрочкой аннуитетного платежа свыше 180 дней

57 711

5,11

50 502

4,14

Тем  не  менее,  в  случае  реализации  рисков  ухудшения конъюнктуры на мировых финансовых и сырьевых рынках, опасность  снижения качества ипотечного портфеля банков в среднесрочной перспективе станет более вероятной. К этому может привести активное снижение банками  стандартов  андеррайтинга и требований к заемщикам в конце 2010-начале 2011 года, а также все большее распространение кредитов с  низким  уровнем  первоначального  взноса.  В  случае  реализации  этих  рисков,  структура ипотечного портфеля может начать ухудшаться уже в конце первой половины 2012 года.

В  конце  первого  полугодия  2011  года  банковский  сектор  приблизился  к  лимиту возможностей  по  снижению  процентной  ставки.  Во  втором  квартале  2011  количество игроков, снизивших ставку в течение квартала, было минимальным за последние 1,5 года (девять банков), а ставки по рублёвым кредитам, выданным в течение месяца, находились на историческом минимуме (12,1%)  (Приложение 13).

При этом доля первой пятёрки крупнейших по активам банков (Сбербанк,  Газпромбанк,  ВТБ24,  и Россельхозбанк)  росла  в  последние  месяцы  второго  полугодия  и  в  июне  в  ежемесячном количестве выданных кредитов достигла около 72% (в объёме выданных кредитов – около 67%).  Таким  образом,  в  конце  первого  полугодия  концентрация  рынка  повысилась  на государственных банках, имеющих  доступ к дешёвому финансированию.  

Чтобы нивелировать эффект  повышения концентрации рынка АИЖК снизило ставки по всей продуктовой линейке в конце июня. После снижения ставок Агентством  в июле семь банков  снизило  процентную  ставку  (включая  Юникредит  Банк,  Уралсиб  и  ВТБ24).  В частности,  в  июле  ВТБ24  снизил  ставки  на  0,5-0,7  п.п.,  а  Сбербанк  расширил  действие программы «Возьми за 8%» для всех категорий заемщиков на все программы жилищного кредитования  (кроме  «Рефинансирования  жилищных  кредитов»)  и  продлил  действие программы  до  30  сентября  2011.  Кроме  того  в  июле  ещё  семь  игроков  запустило  новые ипотечные программы.

Тем  не  менее,  многие  банки,  почти  исчерпав  возможности  по  снижению  ставок,  решили привлечь  заёмщика  очередным  снижением  первоначального  взноса  –  количество  таких участников рынка во втором квартале 2011 года составило не менее 12, что является рекордом за последние четыре квартала. При этом среди банков, снизивших первоначальный  взнос,  были  и  крупные  банки  (например,  ДельтаКредит,  НордеаБанк  и Райффайзенбанк).  

В целом  если на начало года не менее 46-ти игроков выдавало кредит с первоначальным взносом 20%, то в августе уже не менее 53-х банков выдавали такие кредиты. Это  формирует  опасную  тенденцию  смещения  рынка  в  сторону  кредитов  с  низким первоначальным взносом. Рост числа таких кредитов, в свою очередь, создает основу для роста  просроченной  задолженности  в  будущем.  Превентивной  мерой  Агентства,  как института,  ответственного  за  развитие  ипотечной  инфраструктуры,  стало  внедрение ипотечного  страхования,  способного  в  значительной  мере  нивелировать  риски, возникающие при дефолте кредита с низким первоначальным как для кредитора, так и для заемщика. Этот инструмент активно используется в большинстве развитых стран.

В I полугодии 2011 года наиболее востребованными оказались ипотечные кредиты до 3 млн. руб. и сроком 10-20 лет (см. графики 5 и 6): на них пришлось 67% и 56% выданных кредитов соответственно. Вместе с тем, достаточно высокой остается доля крупных кредитов (на кредиты свыше 5 млн. руб. приходится 20%), при этом 31% всех ипотечных кредитов выдается на длительные сроки - свыше 20 лет (Приложение 14,15).

В региональном аспекте, в 50 российских регионах темпы прироста ипотечного кредитования в целом соответствовали среднерыночному значению (100% +/-10%). Среди лидеров по темпам роста - Карачаево-Черкесская и Чеченская Республики (в среднем по 470%), а также Орловская и Ленинградская области (в среднем по 227%).

Таким образом, ипотечное кредитование является неотъемлемой частью банковских продуктов. Ипотечные кредиты выдаются банками на приобретение объектов недвижимости, расположенных на территории РФ, а так же строительство (в том числе реконструкцию старого жилого фонда), ремонт (в том числе отделочные работы). Ипотечные кредиты предоставляются в российских рублях и иностранной валюте (долларах США иди Евро). Особенностью ипотечного кредитования являются дифференцированный способ ее погашения, когда размер ежемесячного платежа меняется каждый раз в сторону уменьшения (за счет равномерного списания основного долга, а соответственно и уменьшения процентов). При этом многие банки прибегают к другой схеме погашения ипотечных кредитов -  аннуитетной, предполагающей внесение равных по сумме платежей в течение всего срока действия договора. Эта схема внешне более проста и удобна, но на деле обходиться заемщику значительно дороже, чем дифференцированная. Основным документом, который подписывается в процессе получения ипотечного кредита, является ипотечный договор. Так как ипотечный кредит выдается под залог недвижимого имущества, не менее важными документами являются договоры купли-продажи и ипотеки. Проведение ипотечной сделки становится возможным только при условии, что заемщиком собран полный пакет документов, эти документы рассмотрены и по ним получено одобрение кредитной организации.

3 ипотечное кредитования как перспективное направление развития рынка банковских услуг

3.1 Проблемы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации на современном этапе

В 2011 году ведущие ипотечные банки показали взрывные темпы роста, а объем выдачи в 2 раза превысил итоги 2010. Но в 2012 ожидается замедление рынка: будет исчерпан эффект низкой базы, снизится предложение нового жилья, давление на темпы роста окажет и нестабильность на финансовых рынках. Кроме того, ограничены возможности дальнейшей ценовой конкуренции, поэтому участникам рынка придется обратить больше внимания на сервис и нетрадиционные каналы продаж (Приложение 16).

Ключевые ипотечные банки росли значительно быстрее рынка, в результате доля ТОП-10 выросла с 68 до 74%. Если лидер рынка – Сбербанк России – увеличил объемы выдачи на 97%, то темпы прироста ипотечного кредитования ВТБ24 и Газпромбанка составили 139 и 183% соответственно. Более чем в три раза выросли объемы выдачи ипотеки в банках с иностранным участием: Абсолют Банке (404%), Райффайзенбанке (448%), БСЖВ (236%) и Номос-банке (225%).

По итогам 2011 года объем ипотечного кредитования значительно превысил рекордные результаты 2008 года (656 млрд. руб.). Вместе с тем, в 2012 году темпы роста ипотечного рынка замедлятся, как вследствие исчерпания эффекта низкой базы, так и в связи с ожидаемым снижением объемов нового жилья. Возможности ускоренного роста за счет ценовой конкуренции практически исчерпаны: резервы для снижения остаются у банков, предлагающих сегодня ставки выше среднерыночных. Специалисты прогнозируют, что по итогам следующего года объем ипотечного кредитования вырастет на 55-60% и достигнет уровня 1-1,1 трлн. руб.

Нестабильность на финансовых рынках способна дополнительно снизить темпы роста ипотечного кредитования  и отразиться на качестве портфеля. Ключевой риск для рынка несут валютные кредиты, на которые приходится 12% ипотечного портфеля. Хотя это в два раза меньше в сравнении с осенью 2008 года, при резком обесценении рубля качество обслуживания ипотечного портфеля может серьезно ухудшиться. Вместе с тем, в случае «второй волны» кризиса и закрытия рынков капитала мы не ожидаем повторения ситуации трехлетней давности, когда банки массово свернули ипотеку: зависимость сектора от внешних займов сейчас гораздо ниже.  

В условиях замедления рынка высокие темпы роста смогут показать банки, готовые развивать новые каналы продаж и предлагать высокий уровень сервиса. На фоне снижения стоимости ипотеки растет требовательность клиента к процессу получения и последующего обслуживания кредита. Поэтому участникам рынка необходимо инвестировать в улучшение технологий кредитования и качества обслуживания, а также активно развивать дистанционные каналы погашения кредита (точки самообслуживания, интернет-банкинг). Значительный эффект на портфель банков может оказать увеличение объема продаж ипотеки непосредственно через агентства недвижимости.

В отдельных регионах рост ипотеки на фоне снижения объемов вводимого жилья способен стать источником нового ценового пузыря на жилищном рынке. Поэтому стимулирование спроса на жилье за счет ипотеки должно сочетаться с мерами по расширению объема предложения квартир, в т.ч. за счет арендного жилья. Дополнительно к мерам по прямому стимулированию жилищного строительства необходимы банковские продукты, повышающие ликвидность уже существующего рынка недвижимости, такие как «обратная» ипотека и образовательная ипотека. Такие продукты будут особенно интересны небольшим банкам, не готовым вступать в жесткую ценовую схватку с ипотечными «гигантами».

Возможности ценовой конкуренции ограничены, при этом рассчитывать на поддержку рынка со стороны спроса на кредиты кредитным организациям также не следует. Большинство граждан, накопившие в период кризиса достаточные сбережения, уже либо успели инвестировать их в «твердые» активы, либо сделали это до конца 2011 года (на фоне опасений по поводу стабильности экономики и динамики курса рубля). Дальнейшее улучшение условий кредитования (снижение первоначального спроса, требований к залогу, соотношению «платеж по кредиту/доход» и т.п.) может быть связано с принятием повышенных рисков, на что банки в текущих условиях (отток капитала из страны, нестабильность на финансовых рынках, локальные проблемы с ликвидностью) не пойдут.

Более того, сохраняющаяся нестабильность на финансовых рынках способна не только дополнительно снизить темпы роста ипотечного кредитования, но  и отразиться на качестве портфеля. Ключевой риск для рынка в текущих условиях несут кредиты в валюте и с плавающей процентной ставкой, на которые в крупных банках может приходиться до 20-30% портфеля. В частности, на середину года доля валютных кредитов составила 12% совокупного ипотечного портфеля. Хотя это в два раза меньше показателя осени 2008 года, в случае дальнейшего обесценения рубля качество обслуживания ипотечного портфеля может заметно ухудшиться.

Вместе с тем, в случае «второй волны» кризиса ожидается повторение ситуации трехлетней давности, когда банки массово свернули свои ипотечные программы вследствие «закрытия» внешних источников фондирования. Зависимость сектора от иностранных денег в кризис существенно снизилась, а новые сделки по привлечению капитала на международном рынке капитала в 2010-2011 гг. носили, скорее, единичный характер.  

Факторы, негативно воздействующие на отечественный ипотечный рынок:

  •  целенаправленная   широкомасштабная   рекламизации   достоинств   американской модели ипотечного жилищного кредитования;
  •  пассивность всех ветвей власти в создании развитого правового поля в отношении ипотечных отношений, прежде всего в сфере ипотечного жилищного кредитования и придании ему на этой основе стабильности;
  •  отсутствие заметных подвижек со стороны властных структур в формировании осмысленных экономических механизмов для обеспечения устойчивой финансовой базы ипотечных  отношений,  исходя  из  имеющихся  внутренних  ресурсов;
  •  российские банки демонстрируют стойкое нежелание включаться в долгосрочное кредитование, в т.ч. и под залог недвижимости, из-за отсутствия квалифицированных кадров, способных  управлять  рисками;  отсутствие  капитала;  низкой  доходностью  (по  меркам отечественных банкиров), от деятельности по ипотечному кредитованию и др.;
  •  структуры, так или иначе занимающиеся проблемами ипотеки, ориентированы на использование только своего потенциала.

Существует целый спектр проблем, препятствующих развитию ипотечного кредитования:

1)  экономическая нестабильность;

2) низкий уровень доходов большей части населения, особенно по сравнению со стоимостью недвижимости;

3) отсутствие достаточной нормативной и законодательной базы;

4) высокий уровень налогообложения физических и юридических лиц;

5) высокая стоимость накладных расходов при работе с недвижимостью;

6) недостаточная помощь государства в финансовых, организационных и законодательных вопросах;

7) недостаток профессионалов для работы в ипотечном бизнесе.

Надо отметить, что все предпосылки для развития ипотечного кредитования есть, наметилась тенденция по увеличению объемов кредитования (пусть и незначительная). 

В связи с этими, на современном этапе развития отечественной банковской системы можно выделить следующие основные проблемы, сдерживающие развитие ипотеки:

- отсутствие ресурсной базы. Для того чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в тоже время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок. Единственный выход в данной ситуации – привлечение целевого финансирования от иностранных фондов;

- трудности оценки кредитоспособности заемщика. Оценка платежеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов и расходов. Однако, подтвердить величину зарплаты – основного источника доходов – могут немногие граждане.

- неадаптированность ряда ипотечных программ, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям. Кредит может получить лишь тот, у кого зарплата (причем высокая) выплачивается официально.

3.2 Необходимость и перспективы развития ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование - это сложный финансово-кредитный институт, в рамках которого принимают участие множество субъектов рынка. Систему ипотечного кредитования правильно будет определить как многофакторную модель, включающую и сам процесс выдачи ипотечного кредита, и механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов, и операции на рынке недвижимости. Но, несмотря на это основу ипотечного кредитования все, же составляют непосредственно кредитные отношения.

С помощью ипотечного кредитования доступ на рынок недвижимости должны получить основная часть потенциальных заемщиков (Приложение 17).

Основной принцип организации ипотечного кредитования состоит в том, что механизмы ипотеки должны обеспечивать его конкурентоспособность на финансовом рынке.

Развитие ипотечного рынка невозможно без тех или иных форм государственной поддержки: принятие нормативных правовых актов; оптимальное налогообложение; совершенствования проектирования и технологий строительства; государственные гарантии, способствующие привлечению внебюджетных средств в жилищную сферу; адресные жилищные субсидии гражданам.

Строительный комплекс страны в состоянии сегодня увеличить объёмы жилищного строительства лишь в 2,5-3 раза, в то время как платёжеспособный спрос на жильё за счёт введения механизмов ипотечного кредитования увеличится не менее чем в 5 раз. Поэтому без государственного регулирования это жильё будет выкуплено гражданами с высокими доходами. Анализ доходов населения и сложившихся цен на рынке жилья показывает, что сегодня (без ипотечного кредитования) лишь 1-1,2% населения обладают платёжеспособным спросом для приобретения жилья; ещё 0,3-0,5% населения обеспечиваются жильём за счёт средств бюджетов всех уровней.

Подводя итоги, необходимо отметить, что в настоящий момент ряд банков рассматривает ипотечное кредитование как стратегическую задачу своего дальнейшего развития на много лет вперед. В целом отмечается удлинение кредитного периода. Более активно в качестве обеспечения используется залог приобретаемого жилья, а не схема аренды с последующим выкупом. Это связано с тем, что банки стали более внимательно относится к целевому использованию кредитных средств, а уже имеющаяся практика показывает, что невозврат по кредитам на приобретение жилья может быть сведён к минимуму при правильной оценке платежеспособности заёмщика.

Отчётливо прослеживается тенденция к снижению процентных ставок, особенно по рублёвым кредитам. Интерес банков к ипотечным кредитам определяется реальным платежным спросом на долгосрочные жилищные ссуды, предвидением огромного рынка для ипотечных кредитов.

Изучение и анализ основных проблем, с которыми сталкивается банки при ипотечном кредитовании, показывает, что основной проблемой является отсутствие долгосрочных, достаточно дешёвых источников кредитных ресурсов, которые обеспечивали бы возможность выдавать непрерывно ипотечные кредиты населению в необходимых масштабах.

Также к существенным причинам, сдерживающим развитие ипотеки в России являются:

  •  нерешённость ряда правовых вопросов,
  •  высокие кредитные и процентные риски;
  •  отсутствие долгосрочных и относительно дешёвых ресурсов;
  •  недостаточно высокий уровень доходов и отсутствие достаточных накоплений населения,
  •  экономическая нестабильность предприятий-работодателей,
  •  неразвитость инфраструктуры ипотечного рынка, позволяющей повысить надёжность системы долгосрочного жилищного кредитования и создать предпосылки для привлечения инвестиции в эту сферу.

Оценивая законодательство об ипотеке, его достоинства и недостатки, целесообразно отметить следующее. В целом оно в достаточной мере соответствует своему предназначению. В нём присутствует подробная регламентация большинства важных аспектов ипотечных отношений. Тщательно прописаны процедурные нормы, определяющие правила заключения договора об ипотеке, правила последующей ипотеки, правила обращения взыскания на заложенную недвижимость и реализации этой недвижимости с публичных торгов или с аукциона. Надлежащим образом урегулированы вопросы составления и оборота закладных, установлены принципы, закрепляющие баланс законных интересов залогодателей и залогодержателей, особенно в сфере залога жилых домов и квартир.

Таким образом, для развития ипотечного кредитования в России должна быть создана соответствующая инфраструктура с необходимым правовым обеспечением, так как это позволит сделать значительный шаг вперёд в решении жилищной проблемы. Создание и развитие ипотечного кредитования поможет не только улучшить жилищные условия граждан, но и будет способствовать созданию устойчивой банковской системы.

В условиях замедления рынка высокие темпы роста смогут показать банки, готовые развивать новые каналы продаж, продвигать инновационные ипотечные продукты и предлагать высокий уровень сервиса. В частности, сегодня участники рынка все еще недостаточное внимание уделяют предложению ипотеки непосредственно в местах продаж недвижимости, т.е. в офисах риэлторских агентств и девелоперов. Именно здесь сосредоточен значительный резерв потенциальных заемщиков: покупатели недвижимости часто имеют поверхностное представление об ипотеке. А ведь даже в рамках обычной консультации по объекту недвижимости менеджер вполне способен предложить клиенту различные условия кредитования.

Однако эффективность подобного сотрудничества во многом зависит от уровня квалификации менеджеров (зачастую просто невыгодно держать отдельного банковского сотрудника в офисах продаж недвижимости) и правильно выстроенной бонусной политики. «Важное значение имеет сервисная составляющая – прежде всего организация документооборота и срок рассмотрения документов, - продолжает тему Илья Филатов. - Не стоит забывать и о проведении совместных рекламных и маркетинговых акций с компанией-партнером, что, с одной стороны, позволяет банку продвигать именно его продукт, а с другой – выгодные акционные условия помогают строительной компании легче реализовать квартиру».

Небольшим банкам, не готовым вступать в жесткую ценовую схватку с ипотечными «гигантами», есть смысл активно развивать инновационные ипотечные продукты («обратная ипотека», «образовательная ипотека» и т.п.). Массовый интерес к таким продуктам, скорее всего, проявится не ранее чем через 1-1,5 года, когда банки исчерпают резервы для экстенсивного роста «классической» ипотеки за счет продаж в офисах риэлторов и девелоперов. Поэтому те участники рынка, которые будут готовы инвестировать в развитие данных продуктов уже сейчас, могут в среднесрочной перспективе получить значимые конкурентные преимущества.   

У рынка ипотечного кредитования в России есть ряд положительных тенденций. В их числе можно назвать следующие 19:

1.   Увеличение   объема рынка  ипотечного  кредитования.  Несмотря  на  отмену  в условиях   кризиса  некоторыми   банками  программ  ипотечного  кредитования,   ипотекой продолжает заниматься значительное количество кредитных организаций. Кроме того, появляются новые программы, в том числе и сложные, например, с переменными процентными ставками.

2. Невысокий уровень задолженности по ипотечным кредитам. 25 декабря 2008 г. был принят Федеральный Закон № 288-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей», согласно второму, начиная с января 2009 г., у отдельных семей появилась возможность направлять средства материнского капитала на погашение ипотечных кредитов. Принятие данного закона позволит сдержать рост задолженности по ипотечным кредитам

3.  Принятие национального проекта «Доступное жилье - гражданам России». Для более успешной реализации данного проекта государство увеличивает субсидирование.

В то же время на рынке ипотечного кредитования в России наблюдается и ряд негативных тенденции,  которые препятствуют его развитию и делают ипотечные кредиты все менее доступными для населения. Основными из них являются следующие:

1. Высокие процентные ставки по ипотечным кредитам. Во многом причиной высоких процентных ставок по ипотечным кредитам является высокая стоимость долгосрочных средств для банков, а также риски ипотечной сделки, которые закладывают кредитные организации.

2. Ужесточение требований к заемщикам и отмена (или приостановление) некоторыми банками программ ипотечного кредитования. Кризисные явления послужили причиной ужесточения банками требования к андерайтингу заемщика.

3. Небольшой размер государственного субсидирования для обеспечения доступности ипотечного кредита для населения. Из-за высоких цен на недвижимость большая часть населения не может воспользоваться ипотечными кредитами.

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Подводя итог необходимо отметить, что без представительной сети ипотечных банков и других ипотечных институтов банковскую систему нельзя признать современной, эффективной и удовлетворяющей разнообразие потребности экономики. В настоящее время именно ипотека может стать «спасательным кругом» для многих банков. Создание и развитие эффективной системы ипотечного кредитования будет способствовать формированию более цивилизованной, более устойчивой банковской системы, которая бы отвечала принятым в мире представлениям о роли и месте банков в экономической жизни страны. Необходимо дальнейшее совершенствование правовых механизмов жилищной ипотеки и создание условий для эффективной работы институтов жилищного рынка.

Наряду с созданием необходимой правовой и нормативной базы ипотечного кредитования государственное стимулирование ипотечного кредитования должно развиваться по следующим направлениям:

  •  снижение рисков, связанных с долгосрочным жилищным кредитованием;
  •  активное развитие общенациональной системы ипотечного кредитования, которая включала бы вторичный рынок ипотечных займов;
  •  формирование системы адресного субсидирования семей со средними и низкими доходами при приобретении жилья за счет ипотечного кредита.

Таким образом, ипотечное кредитование является одним из эффективных инструментов управления важных социальных, экономических и правовых проблем экономики страны, что определяет значение совершенствования процесса ипотечного кредитования в банках. Основными проблемами ипотечного кредитования являются слабость ресурсной базы российских банков, неустойчивый уровень дохода основной массы населения и, особенно, недостаток жилья в России. Существующий спрос на жилье в несколько раз превышает предложение, поэтому цены на квартиры остаются высокими даже без учета дополнительного спроса, обеспечиваемого ипотекой. Кроме того, слабо развита инфраструктура ипотечного кредитования, что является причиной высокого уровня дополнительных расходов. Это значительно уменьшает долю населения, способного взять жилье в кредит.

Заключение

Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.

Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависят общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Его роль становится особенно заметной для страны в период выхода из экономического кризиса. Для постоянного роста совокупного производства, и, следовательно, совокупного дохода и совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может возникнуть цепная реакция наращивания экономических показателей.

Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные кредиты более безопасны для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства, при этом необходимым условием является правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости. Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями банков.

Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная с функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны.

Поэтому на данном этапе развития России необходимо уделять должное внимание развитию системы ипотечного кредитования. Т.к. развитие данной системы - это очередной шаг в развитии рыночных отношений в России.

На протяжении последних лет развитие системы долгосрочного жилищного ипотечного кредитования происходило в достаточно сложной экономической ситуации, решающее воздействие на которую оказал финансовый кризис 2008 года. Лишь к началу 2010 года наметился ряд позитивных тенденций и предпосылок для развития системы ипотечного кредитования. И только по итогам 2011 года ипотечный рынок в России продемонстрировал устойчивые и высокие темпы роста. В крупных российских городах, регионах и отдельных кредитных организациях начали разрабатываться и реализовываться различные жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки. Однако опыт реализации этих программ показывает, что рынок ипотечных кредитов имеет ряд факторов осложняющих его развитие. Несмотря на определенные позитивные сдвиги долгосрочное ипотечное кредитование все еще не стало стабильным самостоятельным бизнесом для российских коммерческих банков.

Проанализировав систему организации ипотечного кредитования российских банков, а так же становление и развитие ипотечных отношений в России, можно сделать следующие выводы: 

1. Ипотечное кредитование - предоставление кредитов на приобретение и строительство реконструкцию) объектов недвижимости - является формой кредитных отношений, выполняющей важные экономические и социальные функции, предполагающей взаимодействие многих рыночных субъектов.

2.    В   России   существуют   несколько   видов   ипотечного   кредитования.   Самый распространенный из них - это целевой кредит на покупку квартиры. В зависимости от того, на каком,  вторичном  или  первичном рынке  приобретается  жилье,  ипотечные  кредиты делятся на два типа. В настоящее время тип целевого ипотечного кредита на вторичном получил большее распространение, в связи с тем, что по сравнению со строящимся жильем, ставка по кредиту несколько ниже. Кроме того, для банка сделка на вторичном рынке является менее рискованной, и времени на её оформление требуется меньше.

2.   При  ипотечном  кредитовании  увеличиваются  риски  в  связи  с  долгосрочным характером операций. Риск как вероятность наступления какого-либо события может быть систематическим и несистематическим. Кредитные организации в своей деятельности подвержены всем основным видам риска, которые сопутствуют финансовой деятельности: кредитному риску (риску неплатежа по ссуде), риску ликвидности, риску процентных ставок.

3. Ипотечных операций регламентируются нормативно-правовыми  актами.   Наиболее  существенными  из  них являются Гражданский кодекс Российской Федерации, который устанавливает общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости Федеральный закон от  16.02.1998 года №  102-ФЗ «Об ипотеке»  (залоге недвижимости); Федеральный закон «Об  ипотечных  ценных  бумагах»  №   152-ФЗ и др.

4. В экономически  развитых странах сложились высокоорганизованные системы ипотечного кредитования. Система  ипотечного кредита в каждой стране имеет свои особенности.   

5. Оценивая состояние  системы  ипотечного   кредитования  в  России на современном этапе, необходимо учитывать посткриззисное развитие, а так же отечественные условия развития банковской системы.

7.  Одной из главных проблем системы ипотечного жилищного кредитования в России является, сложность привлечения необходимых ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования. Слишком «короткие» и дорогие ресурсы сильно ограничивают возможности российских банков при ипотечном кредитовании.

Необходимо внедрять новые программы ипотечного кредитования в целях обеспечения большей доступности и привлекательности ипотечных кредитов для населения и помощи в решении жилищной проблемы.

Динамика российского ипотечного рынка в 2012 году будет зависеть от ситуации на мировых финансовых рынках. В целом при реализации варианта развития экономики, близкого к базовому сценарию Минэкономразвития России, и отсутствии серьезных внешних и внутренних шоков, в 2012 году может быть выдано 550 - 680 тыс. ипотечных кредитов на сумму 800 млрд - 1 трлн рублей.

Таким образом, для развития ипотечного кредитования в России должна быть совершенствоваться соответствующая инфраструктура с необходимым правовым обеспечением, так как это позволит сделать значительный шаг вперед в решении жилищной проблемы. Создание и развитие ипотечного кредитования поможет не только улучшить жилищные условия граждан, но и будет способствовать созданию устойчивой банковской системы.

Библиографический список

  1.  Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.)
  2.  Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ и часть четвертая от 18 декабря 2006 г. N 230-ФЗ (с изм .)
  3.  Федеральный закон от 2 декабря 1990 г. N 395-I  "О банках и банковской деятельности" (с изм .)
  4.  Федеральный закон от 10 июля 2002 г. N 86-ФЗ "О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)" (с изм.)
  5.  Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм).
  6.  Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" (с изм.)
  7.  Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 218-ФЗ "О кредитных историях" (с изм)
  8.  Закон РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-I "О залоге" (с изм.).
  9.  Положение Банка России от 26.06.1998 № 39-П «О порядке начисления процентов по операциям, связанным с привлечением и размещением денежных средств банками, и отражения указанных операций по счетам бухгалтерского учета»;
  10.  Положение Банка России от 31.08.1998 № 54-П «О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения)»;
  11.  Положение Банка России от 26.03.2004 № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности»;
  12.  Положение Банка России от 20.03.2006 № 283-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери»;
  13.  Указание Банка России от 21.01.2008 № 1963-У «О проведении единовременного обследования досрочного погашения ипотечных жилищных кредитов»
  14.  Указание Банка России от 29.11.2005 № 1635-У «О порядке направления запросов и получения информации из Центрального каталога кредитных историй субъектом кредитной истории и пользователем кредитной истории посредством обращения в бюро кредитных историй».
  15.  Банковское дело: розничный бизнес: учебное пособие/под ред. Г.Н. Белоглазовой и Л.П. Кроливецкой. – М.: КНОРУС, 2010. (213-252
  16.  Лаврушин О.И., Мамонова И.Д. Банковское дело: учебник. – 7-е изд. перераб. и доп. – М.: КНОРУС, 2008.
  17.  Разумова И.А. Ипотечное кредитование и риски Текст: учебное пособие – Спб.: Питер, 2009.
  18.  Викторова Е.Д. Перспективы развития ипотечного кредитования Текст Журнал «Деньги и кредит» 6/2009 стр.28.
  19.  Электронный ресурс - Официальный сайт Банка России //www.cbr.ru
  20.  Электронный ресурс - Официальный сайт Агентства по ипотечному жилищному кредитованию – Режим доступа: http://www.ahml.ru
  21.  Электронный ресурс - Официальный сайт РБК. Рейтинг – Режим доступа: http://www.rating.rbc.ru


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

62733. В.П. Астафьев «Конь с розовой гривой» 33.12 KB
  Сколько лет прошло Сколько событий минуло А я все не могу забыть бабушкиного пряника того дивного коня с розовой гривой. Астафьева прививать любовь и внимательное отношение к слову на основе рассказа Конь с розовой гривой.
62734. В. П. Астафьев «Васюткино озеро». Мир природы и мир ребенка 27.12 KB
  Пробудить интерес к его личности; обучить учащихся аналитическому пересказу и анализу эпизода текста. Астафьева компьютер проектор экран учебники. Астафьев Повести.
62735. Деление двузначного числа на двузначное 18.16 KB
  Цель: учить пользоваться приемом деления двузначного числа на двузначное; повторить операции умножения; развивать логическое мышление, внимание, использовать грамотную связную речь при ответах; воспитание взаимопомощи, дружбы, интереса к предмету.
62736. Сложение трёхзначных чисел с переходом через десяток и без перехода через десяток 19 KB
  Решите примеры вычислите: 4191=420 Вспомни правило прибавления единицы: Чтобы прибавить единицу к числу нужно назвать следующее за ним число 20340=243 10900=910 700600=100 608600=8 2101=209 Вспомни правило вычитания единицы: Чтобы вычесть единицу из числа нужно назвать предыдущее число...
62737. Образование и название чисел 21 – 39. Счет в пределах 30.98 KB
  Цель: Ознакомить со способом образования и названиями чисел от 21 до 39; формировать вычислительные навыки и умения решать составные задачи; Развивать абстрактное мышление, математическую речь, внимание и воображение...
62738. Старая-новая одежда 30.41 KB
  Узнать больше о таких вещах разных народов как ципао шаровары саронг унты туника мокасины джинсы. И так мы выводим слайды со всеми вещами с которыми хотим детей познакомить или больше про них узнать ципао шаровары саронг унты туника мокасины джинсы.
62741. Осознание социальных процессов. Малые группы общества 251.02 KB
  Формирование группы и поведение человека в группе. Сегодня мы с Вами поговорим о малых группах общества таких как школьный класс семья дружеские компании музыкальные группы...