78540

Место договора социального найма в системе гарантий жилищных прав граждан

Дипломная

Государство и право, юриспруденция и процессуальное право

Объектом исследования выступают общественные отношения вытекающие из договора социального найма жилого помещения рассмотренные в теоретическом и практическом аспектах. Предметом исследования является правовое регулирование договора социального найма жилого помещения в соответствии...

Русский

2015-02-08

98.14 KB

3 чел.

                                                    

ВВЕДЕНИЕ

 Выбранная тема дипломной работы совмещает два исследования: социальный наем, в условиях перехода к рыночной экономике и систему гарантий жилищных прав граждан, как социальную политику государства, направленную на удовлетворение жилищных  потребностей населения.  При этом центральное положение в дипломном исследовании будет занимать договор социального найма, поскольку он рассматривается в данной работе, как  механизм реализации предоставленных государством  гарантий.

Объектом исследования выступают общественные отношения, вытекающие из договора социального найма жилого помещения, рассмотренные в теоретическом и практическом аспектах.

Предметом исследования является правовое регулирование договора социального найма жилого помещения в соответствии с нормами гражданского и жилищного права, а так же его место в системе гарантий жилищных прав граждан.

Актуальность выбранной темы на сегодняшний день обусловлена социальной политикой государства, направленной на реализацию всевозможных проектов, способствующих жилищному строительству.  Отдельные категории граждан нуждаются в улучшении жилищных условий, в силу своего материального положения, как правило – малоимущие граждане, чей доход не превышает прожиточного минимума на одного челна семьи. Согласно п. 1 ст. 7 Конституции Р.Ф. – Российская Федерация  является социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих  достойную жизнь и развитие человека. Такая позиция государства, находит свое отражение в гарантиях, закрепленных в Конституции, Федеральных законах. В частности, раздел третий ЖК РФ посвящен договору социального найма. На сегодняшний день, в условиях рыночных отношений - это важнейший институт, регулирующий и обеспечивающий предоставленные гражданам жилищные гарантии.

Цель дипломного исследования заключается в определении места договора социального найма в системе гарантий жилищных прав граждан.

Поставленная цель определила задачи исследования:

- исследование жилищных гарантий в РФ и их сопоставление с нормами международного права;

- анализ историко-правовых аспектов социального найма жилого помещения в России;

- определение специфики предмета  договора социального найма жилого помещения;

- выявление особенностей субъектного состава договора социального найма жилого помещения;

- установление содержания договора социального найма жилого помещения;

- исследование оснований, порядка и правовых последствий изменения и прекращения договора социального найма жилого помещения;

- установление места договора социального найма в системе предоставленных гражданам жилищных гарантий.

Научная новизна в данной работе определяется предложенными путями решения жилищных проблем, связанных с реализацией предоставленных гражданам жилищных гарантий и возникновением права на заключение договора социального найма жилого помещения.

При работе над данной темой были использованы сравнительно-правовой и аналитический методы.  

СИСТЕМА ГАРАНТИЙ ЖИЛИЩНЫХ ПРАВ ГРАЖДАН

  1.   Конституционные гарантии

Конституция Российской Федерации в статье 40 провозгласила в числе основных прав и свобод человека и гражданина право на жилище. Право на жилище - одно из важнейших социально-экономических прав граждан России, поскольку жилище относится к основным материальным условиям жизни человека.

В ч. ч. 2 и 3 ст. 1 ЖК РФ указывается на то, что граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан. При этом жилищные права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В соответствии с Всеобщей декларацией прав человека "каждый человек имеет право на такой жизненный уровень, включая пищу, одежду, жилище, медицинский уход и необходимое социальное обслуживание, который необходим для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи" (ст. 25).

В Международном пакте об экономических, социальных и культурных правах также указывается: "Участвующие в настоящем Пакте государства признают право каждого на достойный жизненный уровень для него самого и его семьи, включающий достаточное питание, одежду и жилище, и на непрерывное улучшение условий жизни. Государства-участники примут надлежащие меры к обеспечению осуществления этого права, признавая важное значение в этом отношении международного сотрудничества, основанного на свободном согласии" (ст. 11). В Международном пакте о гражданских и политических правах от 16 декабря 1966 г.  записано, что право на жилище должно реализовываться при условии свободы выбора человеком места жительства (п. 1 ст. 12). Необходимость уважения жилища человека провозглашена также в ст. 8 Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод.

Опираясь на ч.1 ст.17 Конституции Российской Федерации, в которой закреплено, что в РФ признаются и гарантируются права и свободы человека и гражданина в соответствии с признанными нормами международного права, необходимо рассмотреть действующие положения внутрироссийского  права касающиеся гарантий жилищных прав.

Потребность человека в жилище возникает с момента его рождения и сохраняется на всем протяжении его жизни, т.е. имеет постоянный характер. С возрастом, созданием семьи и т.п. изменяются лишь конкретные формы этой потребности.2

Конституционное право на жилище означает юридически гарантированную возможность каждого быть обеспеченным постоянным жилищем. Это относится и к иностранным гражданам, лицам без гражданства, которые могут иметь жилье в России, хотя порядок предоставления жилья гражданам Российской Федерации, и тем, кто не имеет российского гражданства, а также отдельным категориям граждан РФ неодинаков.

В российском законодательстве понятие жилого помещения определено в ч. 2 ст. 15 ЖК. Жилищный кодекс устанавливает, что жилище - это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, пригодное для постоянного (а не только временного) проживания человека, отвечающее санитарным условиям, правилам и нормам, требованиям закона. Видами жилища являются: жилой дом или часть его; квартира, ее часть; комната. В 2007 г. на одного человека приходилось 21,1 кв. м жилья (социальная норма - 18 кв. м). Прогнозируется, что к 2020 г. средний размер жилплощади на одного человека составит 30-35 кв. м, что значительно меньше, чем в развитых странах (60-80 кв. м). 3

Государство, провозглашая в конституции права на жилище, вместе с тем, гарантирует неотъемлемый комплекс прав, возникающих одновременно с правом на жилье, среди которых: неприкосновенность жилища, и невозможность произвольного лишения права на него (ч. 2 ст. 40 КРФ).  

 Право на неприкосновенность жилища относится к личным правам и свободам, призванным обеспечить охрану жизни, свободы, достоинства человека как личности и других прав, связанных с его частной жизнью. Оно обеспечивается тем, что никто не имеет права без законного основания войти в жилище, а также оставаться в нем против воли проживающих в нем лиц.

Под неприкосновенностью жилища, - необходимо понимать особое состояние личного, индивидуального и недоступного посторонним места, призванного обеспечить, охранять и гарантировать комфортное проживание, протекание естественно-необходимых процессов, целостность и сохранность информации о частной, интимной стороне жизни лица, его личные и семейные тайны на данной закрытой территории (жилище), а также гарантию от нежелательного их (тайн) поиска и распространения различными незаконными способами и приемами как со стороны любых физических лиц, так и государства, его органов и институтов.4

Согласно ст. 288 Гражданского кодекса РФ жилые помещения должны использоваться в соответствии с их назначением, т.е. для проживания граждан: в качестве собственника, члена жилищного кооператива, нанимателя, поднанимателя, временного жильца, члена семьи перечисленных граждан. Жилищный кодекс Российской Федерации расширил сферу использования жилого помещения. Согласно ст. 17 допускается использование жилых помещений для иных целей: осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности. При этом не имеет значения, используется жилое помещение гражданами для постоянного или временного проживания. Однако необходимо иметь в виду, что правом на неприкосновенность жилища пользуются только лица, у которых правомерно возникло право собственности или право пользования занимаемым жилым помещением. Правоустанавливающими документами в таких случаях являются документы о праве собственности на данное жилое помещение, договор найма (поднайма) и т.п.

Однако,  в законодательстве нет единого подхода относительно понятия "жилище" и его неприкосновенности. Например, ст. 139 Уголовного кодекса Российской Федерации предусматривает уголовную ответственность за нарушение неприкосновенности жилища. При этом под жилищем имеется в виду любое помещение, специально предназначенное или приспособленное для постоянного или временного проживания (индивидуальный дом, квартира, комната в общежитии или гостинице, дача, садовый домик и т.п.). К жилищу относятся такие составные части жилых домов, которые используются для отдыха, хранения имущества либо удовлетворения иных потребностей человека (коридор, ванная комната, кладовая, застекленная веранда, балкон и т.п.). То есть в УК РФ понятие "жилище" используется в более широком смысле. Иначе говоря, уголовный закон обеспечивает право граждан на неприкосновенность любого помещения, используемого легально в качестве жилища.

Правом проникать в жилище, помимо воли проживающих в нем лиц,   наделены на основании Федеральных  законов сотрудники правоохранительных органов при проведении процессуальных следственных действий,  в связи с возбуждением уголовного дела (обыск или выемка), наложении ареста на имущество должника, преследовании лиц, подозреваемых в совершении преступлений, наличии достаточных данных полагать, что там совершено или совершается преступление или произошел несчастный случай. В иных случаях действия лиц, направленные на проникновение в жилище, должны рассматриваться как неправомерные, и законодательством предусмотрена уголовная и административная ответственность за такие действия. Здесь необходимо подчеркнуть, что право на неприкосновенность жилища может быть ограничено только федеральным законом, и, следовательно, законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ, а также правовые акты органов местного самоуправления не могут содержать нормы, касающиеся ограничения права граждан на неприкосновенность их жилища.5

Право на жилище также связано с конституционным положением о том, что "никто не может быть произвольно лишен жилища" (ч. 1 ст. 40 Конституции РФ). Это означает, что ни органы государственной власти, ни органы местного самоуправления, ни какие-либо должностные лица не вправе осуществлять действия, связанные с неправомерным лишением граждан права на жилище. Статьей 292 Гражданского кодекса РФ установлено, что члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Новым Жилищным кодексом РФ предусмотрен только судебный порядок выселения из жилых помещений, что является дополнительной гарантией защиты жилищных прав. Конечно, в большей степени понятие "лишение права на жилище" относится к выселению граждан из жилых помещений. Основания и порядок выселения граждан из жилых помещений определяются законом. Следует отметить, что действующие законы содержат соответствующие нормы, касающиеся прекращения права пользования жилым помещением. Конкретные нормы имеются не только в Жилищном, но и в Гражданском кодексе РФ.

Одна из важнейших гарантий государства, направленная на удовлетворение гражданами жилищных потребностей,  находит свое отражение в ч.3 ст. 40 Конституции Российской Федерации.  В ней закреплено,  что  малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

Часть 3 ст. 40 КРФ,  посвящена вопросам предоставления жилого помещения из государственных, муниципальных и других жилищных фондов некоторым категориям граждан. Прежде всего, имеются в виду случаи бесплатного предоставления жилого помещения из государственных и муниципальных фондов, поскольку в условиях рынка граждане должны приобретать жилище путем совершения гражданско-правовых сделок.

Гражданин, которому жилище предоставляется бесплатно или за доступную плату, должен быть малоимущим.

Согласно ст. 49 ЖК, малоимущими являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению. Нормативной  базой для признания гражданина малоимущим служат постановление  Правительства от 20 августа 2003 г. N 512 "О перечне видов доходов,  учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи".  

Наряду с малоимущими нуждающимися в жилище могут быть и иные граждане. Жилищный кодекс прямо предусматривает право федерального и регионального законодателя регламентировать предоставление и иным категориям граждан жилых помещений по договорам социального найма из жилищного фонда Российской Федерации или жилищного фонда субъекта Федерации (ч. 3 ст. 49).

Малоимущим и иным указанным в законе гражданам жилище предоставляется только в случае нуждаемости. Условия нуждаемости определены в ЖК РФ; дополнительные условия нуждаемости могут вводиться и законами субъектов Федерации, поскольку, согласно п. "к" ч. 1 ст. 72 Конституции, вопросы жилищного законодательства отнесены к совместному ведению РФ и ее субъектов.

Наниматели жилого помещения по договору социального найма должны вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, плату за пользование жилым помещением (плата за наем) и плату за коммунальные услуги.

Установление платы за наем не должно приводить к возникновению у нанимателя жилого помещения права на субсидию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Размер платы за наем государственного или муниципального жилищного фонда определяется в зависимости от качества и благоустройства жилого помещения, месторасположения дома. Под доступной платой нужно понимать такую плату, которая доступна данным конкретным категориям граждан.

Норма предоставления жилой площади устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов. 6

  1.  Специальные гарантии.

Специальные гарантии жилищных прав граждан в РФ выражены в первую очередь в  социальной политике государства,  направленную  на установление дополнительной опеки  за государством над отдельными категориями граждан.  Такие категории граждан устанавливаются только федеральными законами. К ним относятся как граждане, которые в силу состояния материального положения, самостоятельно не могут приобрести жилое помещение (малоимущие), так и граждане, состоящие на государственной службе, которым государство гарантирует льготный порядок приобретения собственного жилья, или же предоставляет такое жилье на временной основе.

Условно, специальные гарантии жилищных прав граждан можно разбить на два основных блока:

  1.  Связанные с прохождением государственной службы.
  2.  Связанные с социальной защитой населения.

В первый блок, необходимо включить лиц, за которыми государство закрепило специальное право на приобретение жилого помещения, активно участвуя в реализации таких прав. В правовом регулировании таких отношений, в качестве основного, необходимо выделить Федеральный закон «О государственной гражданской службе».  Согласно данному закону, в число дополнительных государственных гарантий гражданским служащим, включено положение, согласно которому, служащие имеют право на  единовременную субсидию на приобретение жилого помещения один раз за весь период гражданской службы в порядке и на условиях, устанавливаемых соответственно постановлением Правительства Российской Федерации и нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации  (ч.4 ст. 53).  

Ст. 15 ФЗ  «О статусе военнослужащих» в частности, гарантирует военнослужащим предоставление жилых помещений или выделение денежных средств на их приобретение в порядке и на условиях, которые устанавливаются Федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.    

Отнеся к лицам, которых государство обеспечивает жильем бесплатно или за доступную плату, военнослужащих и граждан, выполнивших возлагавшиеся на них по контракту обязанности военной службы, Федеральный законодатель исходил из того, что военная служба представляет собой особый вид государственной службы, непосредственно связанной с обеспечением обороны страны и безопасности государства и, следовательно, осуществляемой в публичных интересах, а лица, несущие такого рода службу, выполняют конституционно значимые функции. Этим, а также характером военной службы, предусматривающей выполнение задач, которые сопряжены с опасностью для жизни и здоровья, а также иными специфическими условиями прохождения службы, определяется особый правовой статус военнослужащих, содержание и характер обязанностей государства по отношению к ним и их обязанностей по отношению к государству, что «требует от законодателя установления  как для них, так и для лиц, выполнивших обязанности военной службы по контракту, дополнительных мер социальной защиты, в том числе и в сфере жилищных отношений».7 

Аналогичные гарантии в жилищной сфере получают служащие федеральных органов исполнительной власти, например такие органы как Министерство внутренних дел, Федеральная служба судебных приставов, Федеральная служба исполнения наказаний и другие.  Так, например, в ФЗ законе «О полиции»  указано, что  обеспечение сотрудника полиции жилым помещением осуществляется за счет бюджетных ассигнований Федерального бюджета посредством предоставления ему служебного жилого помещения или жилого помещения в собственность либо единовременной социальной выплаты на его приобретение в порядке и на условиях, предусмотренных Федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации (п.1 ст. 44 ФЗ).

Обеспечение жилыми помещениями государственных служащих осуществляется из жилищных фондов Российской Федерации и субъектов Российской Федерации в соответствии с категориями граждан.

Кроме указанных Законов, продолжают действовать ряд ранее принятых нормативных правовых актов по вопросам жилищного обеспечения федеральных государственных служащих. Распоряжением  Президента Российской Федерации "О мерах по обеспечению жильем иногородних специалистов, приглашаемых для работы на высших должностях федеральной государственной службы Российской Федерации" от 26 мая 1998 г. N 183-рп  (с изменениями от 19 апреля 1999 г.)  в целях обеспечения условий для привлечения на работу на высших должностях федеральной государственной службы Российской Федерации иногородних специалистов принято решение о предоставлении (в том числе в собственность) иногородним специалистам жилых помещений.

Порядок учета нуждающихся в улучшении жилищных условий лиц, замещающих государственные должности Российской Федерации, федеральных государственных служащих,  других работников федеральных органов государственной власти и иных государственных органов, образуемых в соответствии с Конституцией Российской Федерации, и порядок предоставления жилых помещений, находящихся в ведении Управления делами Президента Российской Федерации, по договорам социального найма жилого помещения установлен Правилами, утвержденными распоряжением Президента Российской Федерации от 6 июля 1997 г. N 276-рп.  

Государственные служащие субъектов Российской Федерации  обеспечиваются жилыми помещениями из жилищного фонда соответствующего субъекта. Формы жилищного обеспечения устанавливаются законами субъекта. Так, например, Законом г. Москвы "О государственной гражданской службе города Москвы" от 26 января 2005 г. N 3  предусмотрена возможность получения единовременной субсидии на приобретение жилой площади один раз за весь период гражданской службы в порядке и на условиях, устанавливаемых федеральными нормативными правовыми актами и нормативным правовым актом г. Москвы.  До принятия соответствующих нормативных правовых актов гражданским служащим в зависимости от условий прохождения ими гражданской службы предоставляется жилая площадь, а также они ставятся на учет для улучшения жилищных условий и предоставления жилой площади в целях улучшения жилищных условий либо им производится компенсация расходов на приобретение жилья.8

Второй блок будут составлять лица,  нуждающиеся в улучшении жилищных условий, но самостоятельно не способные удовлетворить свои жилищные потребности.  Государство, гарантируя в Конституции доступность приобретения жилья малоимущими гражданами, выполняет роль социального государства,  тем самым соблюдая право человека на жилище.

   В соответствии со ст. 49 ЖК РФ малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилые помещения предоставляются в муниципальном жилищном фонде по договорам социального найма. Малоимущими гражданами являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.  Приказом Министерства регионального развития РФ от 25 февраля 2005 г.  N 17  "Об утверждении Методических рекомендаций для органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма" устанавливается, что до начала проведения процедуры расчета размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и определения стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, необходимо предварительно определить, имеет ли гражданин, обратившийся с заявлением о постановке на учет и предоставлении ему жилого помещения муниципального жилищного фонда, основание для признания его нуждающимся в жилом помещении муниципального жилищного фонда, предоставляемом по договору социального найма  (обеспеченность жилым помещением на одного человека), поскольку процедура оценки доходов и имущества является более трудоемкой как для заявителей, так и для органов местного самоуправления.9

Соблюдение гарантий, предоставленных гражданам, составляет конституционную обязанность   государства, находящую свое отражение и в Федеральных законах.

На основании ст. 2 ЖК РФ органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своей компетенции обеспечивают создание условий для осуществления гражданами права на жилище, в том числе:

- содействуют развитию рынка недвижимости в жилищной сфере в целях создания необходимых условий для удовлетворения потребностей граждан в жилище;

- используют бюджетные и иные денежные средства для улучшения жилищных условий граждан, в том числе путем предоставления в установленном порядке субсидий для приобретения (строительства) жилых помещений;

- в установленном порядке предоставляют гражданам жилые помещения по договорам социального найма и найма жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах;

- стимулируют жилищное строительство в соответствии со спросом;

- обеспечивают защиту прав и законных интересов граждан, приобретающих жилые помещения и пользующихся ими на законных основаниях, а также потребителей коммунальных услуг и услуг, касающихся обслуживания жилищного фонда;

- обеспечивают государственный контроль за исполнением жилищного законодательства, использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам;

- обеспечивают государственный контроль за соблюдением требований градостроительного законодательства, государственных норм и стандартов при жилищном строительстве.

ДОГОВОР СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

2.1 История правового регулирования договора социального найма

Прежде чем приступить к рассмотрению содержания договора найма жилого помещения, необходим краткий экскурс в историю развития правового регулирования данного договора.  До начала ХХ в. отечественное законодательство не содержало специальных систематизированных положений о договоре найма жилого помещения. На отношения, связанные с наймом жилья, в полной  мере  распространялись нормы, регулирующие наем имущества. Постепенное выделение из данного обязательства найма жилого помещения началось после Октябрьской революции 1917 г., когда государство регламентировало процесс перераспределения жилищного фонда от «богатых» слоев населения к «бедным», право собственности на жилье заменялось жилищным наймом.  Как  указывалось в программе, принятой в 1919 г., VIII  съездом РКП,  «Советская власть экспроприировала полностью все дома капиталистических  домовладельцев и передала их городским Советам; произвела массовое вселение рабочих из окраины в буржуазные дома; передала лучшие из них рабочим организациям, приняв содержание этих зданий на счет государства». При таком положении очень быстро основная часть жилищного фонда стала государственной, государство сдавало жилые помещения гражданам по договору найма. Нормативное регулирование соответственно все больше стало выделять указанный договор, придавая ему больше социальных функций и, следовательно, перемещая по существу договор имущественного найма по поводу одного объекта – жилья на границу частного и публичного права. Однако в Гражданском кодексе РСФСР 1922 г. нормы о договоре найма жилого помещения все еще были расположены в главе имущественного найма одна сторона (наймодатель) обязывалась предоставить другой стороне (нанимателю) имущество за определенное вознаграждение для временного пользования. При этом в ст. 156 прямо выделялась специфика имущественного найма, если объектом договора выступали жилые помещения, а субъектами – определенные категории граждан: «В тех случаях, когда нанимателями являются наемные рабочие и служащие, учащиеся государственных учебных заведений, состоящие на иждивении красноармейцев члены их семейств, инвалиды труда и войны, договор найма жилого помещения автоматически возобновляется на тех же условиях на неограниченный срок независимо от согласия наймодателя». Устанавливались пределы платы за нанимаемое жилое помещение (ст. 166). Кроме того, предусматривались случаи расторжения договора найма жилого помещения, если наниматель жилого помещения своим поведением делал невозможным совместное проживание либо не уплачивал квартирную плату (ст. 171). В инструкции о выселении граждан из занимаемых ими помещений, утвержденной 9 января 1924 г. Всероссийским центральным Исполнительным Комитетом и Советом Народных Комиссаров (далее – СНК)1, устанавливалось, что дела о выселении граждан рассматриваются в суде по предъявлении соответствующего иска. Наряду с общими основаниями, предусмотренными для расторжения договора имущественного найма, а также для договора найма жилого помещения, Инструкция указывала на такое основание, как «хищническое отношение к жилищу». При этом таковым признавалось действие, влекущее за собой порчу жилища, пользование помещением и общими частями дома вопреки их назначению и с нарушением установленных правил  (колка дров в помещении, загрязнение канализационных труб). В некоторых случаях предусматривалось внесудебное – административное  выселение 14 июня 1926 г. ВЦИК и СНК РСФСР было принято постановление, название которого говорит о сути данного документа: «Об условиях и порядке административного выселения граждан из занимаемыхими помещений». Вместе с тем через два месяца был принят документ, значительно сужающий пределы вмешательства государства в жилищные права граждан. Принятием 16 августа 1926 г. постановлений  ВЦИК и СНК РСФСР «Об ограничении принудительных уплотненийи переселений в квартирах»1 по существу был закончен период «великого» перераспределения жилищного фонда. 

Интересно, что в 1923–1930 гг. предпринималась попытка подготовки Жилищного кодекса, однако она закончилась неудачей.10 Как указывают исследователи жилищного права, в отдельных союзных республиках были изданы акты, имеющие предметом регулирования основную массу жилищных отношений. В частности Б.М. Гонгало указывает на то, что 14 июля 1919 г. СНК Украинской ССР принял «Положение об учете, реквизиции и распределении жилых и нежилых помещений в УССР». В Положении провозглашалось право каждого трудящегося в пределах УССР на обеспечение помещением для жилья, определялась система органов, ведающих учетом и распределением помещений, указывалось, что помещения, предоставляемые для жилья, должны удовлетворять потребностям граждан по своим санитарными гигиеническим условиям и т.д.11 Постановлением ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах» была значительно расширена область применения договора найма жилого помещения и систематизированы нормы, касающиеся данного соглашения. Часть жилищного фонда, находящегося под управлением кооперативов, была передана в ведение местных Советов5. Данным актом предписывалась обязательная письменная форма договора найма, в котором указывались основные права и обязанности сторон, а также их ответственность в случае нарушения соглашения.

В Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. содержалась гл. 28 «Договор найма жилого помещения» (ст. 295–341), впервые законодательно устанавливающая системную, последовательную регламентацию соответствующих отношений. В частности, предусматривались: понятие  договора найма жилого помещения, регламентация предоставления жилья, права и обязанности нанимателей и наймодателей, изменении прекращение договора. 

С принятием Жилищного кодекса РСФСР 24 июня 1983 г. гл. 28 ГК РСФСР утратила свое действие. В ЖК РСФСР наряду с общими положениями содержалось более 70 статей (из 158), непосредственно посвященных договору найма жилого помещения. Постепенное выделение правовых норм из договора имущественного найма, где объектом выступает жилье, не только оформляется в виде отдельного специального закона, но и происходит кодификация норм, прежде содержавшихся в ГК РСФСР и подзаконных актах, например в постановлении Совета Министров РСФСР от 9 мая 1963 г. «Об упорядочении распределения жилой площади и учета граждан, нуждающихся в жилье». Закон РФ 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики» также содержал ряд норм, посвященных договору найма жилого помещения. Кроме общих положений это нормы ст. 11 «Порядок определения социальной нормы площади жилья», ст. 12 «Жилищный фонд социального использования», ст. 13 «Предоставление жилого помещения по договору найма», ст. 15 «Оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма», а также ст. 16 «Пользование коммунальными квартирами». Несмотря на очевидную переходность положений названного акта, закон во многом стал источником для подготовки соответствующих положений современных Гражданского и Жилищного кодексов.

Глава 35 ГК РФ, думается, стала первым шагом к новой кодификации как правовых норм, связанных с договором найма жилого помещения, так и в целом жилищного законодательства. В ЖК РФ 2004 г. разд. III полностью посвящен договору социального найма. Подробнее нормы гл. 35 ГК РФ, разд. III ЖК РФ и другие нормы гражданского и жилищного законодательства гламентирующие договор найма жилого помещения, рассматриваются ниже.12 

§ 2.2 Понятие, предмет и форма договора социального найма

Основным договором, с помощью которого жилые помещения передаются в пользование вообще, во временное возмездное владение и пользование, в частности, является договор найма жилого помещения. Права и обязанности участников данной сделки регулируются гл. 35 ГК РФ и актами жилищного законодательства. Среди последних особо следует выделить Жилищный кодекс Российской Федерации.  Без преувеличения договор найма жилого помещения можно назвать центральным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров.

В настоящее время  с внедрением реальности рыночных отношений договор найма приобретает все большее значение, как орудие гражданско-правового оборота, не влекущее за собой перехода права собственности на имущество, а лишь представляющее право тому или иному лицу пользоваться этим имуществом на определенных взаимовыгодных для обеих сторон условиях. 13

Договор найма жилого помещения является центральным институтом жилищного права.14

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п.1 ст. 671 ГК). Договор найма жилого помещения является консенсуальным, возмездным, двусторонним. 15 Это положение относится ко всем договорам найма жилого помещения независимо от того, кто является собственником сдаваемых внаем жилых помещений и кто выступает их нанимателем. ГК выделяет два его вида: договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального пользования (договор социального найма) и договор найма жилого помещения, в котором наймодатель выступает как предприниматель, преследующий цель извлечения прибыли.  Этот вид договора получил в литературе название «договор коммерческого найма».16

Целесообразно обратить внимание на то, что некоторые правила о договоре социального найма применяются к договорам найма жилых помещений специализированного жилищного фонда (см. ч. 5 ст. 100 Кодекса).17

По договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным Кодексом Российской Федерации.

Из приведенного определения договора социального найма жилого помещения, установленного в ч. 1 ст. 60 ЖК РФ, следует, что наймодателем по договору социального найма может быть собственник соответствующего жилого помещения, от имени которого стороной в договоре выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления или управомоченное им лицо. Этот перечень сформулирован как исчерпывающий.

Нанимателем по указанному договору является гражданин Российской Федерации, состоявший на жилищном учете по правилам, установленным в гл. 7 ЖК РФ. По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении.18

Статья 60 ЖК РФ не содержит указания на возмездный характер договора социального найма жилого помещения. Поэтому здесь необходимо учитывать положения ГК РФ о возмездных и безвозмездных договорах. Так, договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное (п. 3 ст. 423 ГК РФ).

Следовательно, договор социального найма жилого помещения, как правило, носит возмездный характер, т.е. наниматель по такому договору обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, которая в данном случае включает в себя: а) плату за пользование жилым помещением (плату за наем); б) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; в) плату за коммунальные услуги (см. ч. 1 ст. 154 ЖКРФ). Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится в соответствии со статьями раздела VII Жилищного Кодекса Российской Федерации.19

При этом, как уже отмечалось, из данного правила Жилищным Кодексом РФ предусмотрено исключение: жилые помещения должны предоставляться на условиях социального найма без внесения платы за пользование занимаемым, жилым, помещением (платы за наем) лицам, признанным малоимущими в установленном порядке (см. ч. 9 ст. 156 ЖК РФ). Указанное исключение применяется только в отношении тех жилых помещений, которые относятся к муниципальному жилищному фонду социального использования.

Жилое помещение по договору социального найма предоставляется гражданину во владение и пользование для проживания в нем. Напомним, что владение - это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над вещью. Пользование - это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе ее личного или производительного потребления.  Особенности пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, определены в ст. 61 Жилищного  Кодекса.

В отличие от договора коммерческого найма, договор социального найма заключается без установления срока его действия. Поэтому отношения, связанные с владением и пользованием жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, являются постоянными, бессрочными.

В связи с этим наниматель и члены его семьи фактически владеют и пользуются соответствующим жилым помещением как своим собственным. Однако это не позволяет им приобрести жилое помещение в собственность в силу приобретательной давности.20  

Стать собственником жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, наниматель может только в результате приватизации этого помещения до тех пор, пока она допускается законодательством.21

Договор социального найма жилого помещения не может быть расторгнут, если изменились основания и условия, дающие право на заключение такого договора. В ч. 3 ст. 60 ЖК РФ речь идет о таких случаях, когда, например, улучшилось материальное положение семьи нанимателя или он приобрел на праве собственности иное жилое помещение и т.п. Подобные обстоятельства могут влиять лишь на изменение условий оплаты жилого помещения, предоставленного на условиях социального найма.

По смыслу ч. 1 ст. 62 Жилищного Кодекса РФ предметом договора социального найма может быть только жилое помещение (т.е. жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Нормативные определения понятий "жилой дом", "квартира", "комната" содержатся в ч. 2-4 ст. 16 Кодекса.

Напомним, что ч. 2 ст. 15 ЖК РФ содержит норму-дефиницию, определяющее юридическое содержание понятия "жилое помещение". Принципиально важным является то, что помещение может признаваться жилым помещением (объектом жилищных и гражданских прав) только при условии, что оно является изолированным. Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлены в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. N 47.

Как следует из установленного Кодексом определения понятия "жилое помещение", помещение, предоставляемое на условиях социального найма, должно соответствовать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства (см. ст. 15 Кодекса).

Установление санитарных правил и норм регулируется положениями специального законодательства, в частности, ФЗ от 30.03.1999 г. N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения. В соответствии с указанным Федеральным законом принимаются государственные санитарно-эпидемиологические правила и нормативы (называемые также санитарными правилами) - нормативные правовые акты, устанавливающие санитарно-эпидемиологические требования (в том числе критерии безопасности и (или) безвредности факторов среды обитания для человека, гигиенические и иные нормативы), несоблюдение которых создает угрозу жизни или здоровью человека, а также угрозу возникновения и распространения заболеваний. Постановлением Правительства РФ от 24.07.2000 г. N 554 было утверждено Положение о санитарно-эпидемиологическом нормировании.

С 15.08.2010 г. применяются СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях", утвержденные постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 г. N 64 "Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10(43).

Технические правила и нормы устанавливаются в соответствии с ФЗ от 27.12.2002 г. N 184-ФЗ "О техническом регулировании.  Здесь важную роль играют технические регламенты - документы, принятые международным договором Российской Федерации, ратифицированным в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или межправительственным соглашением, заключенным в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или федеральным законом, или указом Президента РФ, или постановлением Правительства РФ, или нормативным правовым актом федерального органа исполнительной власти по техническому регулированию и устанавливает обязательные для применения и исполнения требования к объектам технического регулирования (продукции, в том числе зданиям, строениям и сооружениям или к связанным с требованиями к продукции процессам проектирования (включая изыскания), производства, строительства, монтажа, наладки, эксплуатации, хранения, перевозки, реализации и утилизации).

Технические правила и нормы устанавливаются также национальными стандартами - стандартами, утвержденными национальным органом Российской Федерации по стандартизации.

Не могут быть использованы в качестве жилых помещений и, следовательно, являться предметом договора социального найма, помещения, не отвечающие санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства. Такие помещения могут быть признаны непригодными для проживания по основаниям и в порядке, установленным Правительством РФ (см. Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции было утверждено Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. N 47).

В ч. 1 ст. 62 Кодекса имеются в виду квартиры в многоквартирных домах, жилые дома, не являющиеся многоквартирными, одна или несколько изолированных комнат в квартире или жилом доме. Отметим, что в соответствии с ЖК 1983 г. предметом договора найма могло быть изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. О жилых домах как о возможном предмете договора найма жилого помещения ЖК 1983 г. не упоминал.

Как и прежде, самостоятельным предметом договора социального найма не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования (ср. со ст. 52 ЖК 1983 г.). Новеллой является то, что Жилищный Кодекс Российской Федерации дополнил этот перечень общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме (о правовом режиме такого имущества см. статьи гл. 6 Кодекса).

Под неизолированными жилыми помещениями следует понимать прежде всего комнаты квартир и жилых домов, связанные общим входом и т.п., а также части комнат. Помещениями вспомогательного использования (т.е. подсобными помещениями - по терминологии прежнего жилищного законодательства) традиционно считаются такие, например, помещения, как кухни, коридоры, санузлы и другие помещения, имеющие вспомогательное назначение.

Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Нетрудно заметить, что, устанавливая правила о форме договора социального найма, Кодекс в ч. 1 ст. 63 воспроизводит правило ст. 674 ГК РФ о том, что такой договор заключается в письменной форме. Имеется в виду простая письменная форма (см. ст. 161 ГК РФ). При этом также предусмотрено, что указанный договор заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения социального использования. О юридическом значении такого решения говорилось выше (см. также ч. 4 ст. 57 Кодекса). Следовательно, если договор социального найма заключен в письменной форме в отсутствие указанного решения, то требования к форме договора нельзя считать соблюденными.

Несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность только в случаях, прямо указанных в законе или соглашении сторон (см. п. 2 ст. 162 ГК РФ). Поэтому при несоблюдении письменной формы договора социального найма действуют правила п. 1 ст. 162 ГК РФ: в таком случае стороны лишаются права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но при этом вправе приводить письменные и иные доказательства.

Необходимо обратить внимание на то, что в практике применения жилищного законодательства, действовавшего до введения в действие Кодекса, были широко распространены случаи несоблюдения письменной формы договора социального найма. Такой договор и прежде заключался на основании административного акта (ордера), причем именно этому акту наймодатели жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде и правоприменительные органы нередко придавали значение документа, подтверждающего письменную форму соответствующего договора. Такому положению в немалой степени способствовало и содержавшееся в ст. 47 ЖК 1983 г. правило, согласно которому ордер на жилое помещение признавался единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение.

Между тем договор социального найма и решение о предоставлении жилого помещения - это документы, принципиально различные по своей юридической природе. Договор регулирует гражданско-правовые и жилищно-правовые отношения сторон, а решение - это ненормативный (индивидуальный) правовой акт, принятый уполномоченным органом, влекущий обязательные последствия для указанных в нем лиц. Поэтому после введения в действие ЖК РФ оформление договора социального найма в виде отдельного документа должно обязательно осуществляться на практике.

При выработке условий конкретных договоров социального найма жилых помещений на практике необходимо руководствоваться Типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 21.05.2005 г. N 315. Кроме того, указанным Постановлением Правительства РФ установлено, что договоры социального найма жилого помещения, заключенные до вступления в силу этого Постановления, переоформлению не подлежат.

В целях придания дополнительной стабильности отношениям, возникающим из социального найма, ст. 64 ЖК РФ введено правило, согласно которому переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.

Таким образом, договор социального найма не подлежит изменению или расторжению даже в тех случаях, когда происходит смена собственника жилого помещения, являющегося его предметом. Кроме того, указанный договор сохраняется в неизменном виде и тогда, когда право хозяйственного ведения или право оперативного управления на такое жилое помещение переходит к другому субъекту.

На праве хозяйственного ведения жилое помещение может принадлежать государственному или муниципальному унитарному предприятию, которое владеет, пользуется и распоряжается этим недвижимым имуществом в пределах, определяемых в соответствии с ГК РФ (см. ст. 294, 295 и др. ГК РФ).

На праве оперативного управления жилое помещение может принадлежать казенному предприятию и учреждению, которые владеют, пользуются и распоряжаются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника имущества и назначением этого имущества (см. ст. 296-298 и др. ГК РФ).

§   2.3   Права и обязанности нанимателя и членов его семьи

В качестве сторон договорных отношений непосредственно выступают стороны, между которыми данные отношения и складываются.

Наименование сторон в жилищных правоотношениях, их правовое положение зависят от того, в силу каких оснований указанные правоотношения возникают.

В них есть две стороны: кредитор и должник (ст.307 ГК РФ). В рассматриваемых обязательствах они именуются как наймодатель и наниматель. Учитывая двусторонний характер договора, любая из сторон договора найма жилья может быть как кредитором, так и должником в зависимости от ситуации.

Четкое определение фигуры наймодателя имеет значение не только при выявлении той организации, с которой наниматель стоит в обязательственных отношениях, но и при выяснении, кто может выступать стороной при возможных судебных процессах по жилищным спорам. 22

По вопросу о том, кто является наймодателем, в юридической литературе и законодательстве нет единого мнения. Как следует из ЖК РФ, на стороне наймодателя при социальном найме выступает уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления (ст.60 ЖК РФ).  Ранее в этом качестве выступала жилищно-эксплуатационная организация (ст.51 ЖК РСФСР). Таким образом, поскольку конкретный субъект не обозначен, то расширяется круг возможных наймодателей.

Второй стороной данного договора выступает наниматель - физическое лицо (гражданин Российской Федерации).

Права и обязанности наймодателя по такому договору определены в ст. 65 ЖК РФ. Предусмотренное в ч. 1 право наймодателя требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги целесообразно рассматривать как его основное правомочие в  качестве стороны договора социального найма жилого  помещения. При этом необходимо иметь в виду, что это  - далеко не единственное право наймодателя: ЖК РФ закрепил также иные его права, например, запрещать вселение граждан в занимаемое нанимателем помещение (ст. 70), давать согласие на обмен жилых помещений (ст. 72), на передачу части занимаемого нанимателем помещения в поднаем (ст. 76) и др.

В ч. 2 ст. 65 ЖК РФ перечислены основные обязанности наймодателя. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц

жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Независимо от того, предусмотрены ли указанные обязанности в конкретном договоре социального найма жилого помещения, наймодатель по такому договору не освобождается от их исполнения, поскольку эти обязанности установлены в императивных правовых нормах федерального закона.

Согласно Типовому договору социального найма жилого помещения обязанности наймодателя распределились следующим образом:

Наймодатель обязан:

а) передать Нанимателю по акту в течение 10 дней со дня подписания настоящего договора свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания жилое помещение в состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным требованиям;

б) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное по договору социального найма жилое помещение;

в) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.

При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в жилом помещении, Наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за жилое помещение, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей Наймодателем;

г) предоставить Нанимателю и членам его семьи в порядке, предусмотренном Жилищным кодексом Российской Федерации, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения Нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям.

Переселение Нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно (по окончании капитального ремонта или реконструкции) осуществляется за счет средств наймодателя;

д) информировать нанимателя о проведении капитального ремонта или реконструкции дома не позднее чем за 30 дней до начала работ;

е) принимать участие в своевременной подготовке дома, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, к эксплуатации в зимних условиях;

ж) обеспечивать предоставление нанимателю предусмотренных в настоящем договоре коммунальных услуг надлежащего качества;

з) контролировать качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг;

и) в течение 3 рабочих дней со дня изменения цен на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений, тарифов на коммунальные услуги, нормативов потребления, порядка расчетов за предоставленные жилищно-коммунальные услуги информировать об этом Нанимателя;

к) производить или поручать уполномоченному лицу проведение перерасчета платы за жилое помещение и коммунальные услуги в случае оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;

л) принять в установленные сроки жилое помещение у Нанимателя по акту сдачи жилого помещения после расторжения настоящего договора;

м) нести иные обязанности, предусмотренные законодательством Российской Федерации.

Основанием ответственности наймодателя по договору социального найма является невыполнение наймодателем любой из его юридических обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством или договором социального найма жилого помещения (при наличии в соответствующем деянии (действии или бездействии) признаков состава правонарушения).

В ч. 1 ст. 66 ЖК РФ установил отсылочную норму, согласно   которой   наймодатель   несет   ответственность, предусмотренную законодательством. Имеется в виду, и частности, законодательство об административных правонарушениях. Например, КоАП РФ предусматривает административную ответственность за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений (ст. 7.22), нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами (ст. 7.23).

Если наймодатель не исполняет такие юридические обязанности, как своевременное проведение капитального ремонта переданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме, находящихся в жилом помещении устройств, предназначенных для оказания коммунальных услуг, то ЖК РФ наделяет нанимателя правами, реализация которых повлечет негативные для наймодателя гражданско-правовые последствия имущественного характера.

В таких случаях наниматель вправе по своему выбору предъявить к наймодателю любое из требований, указанных в ч. 2 ст. 66 ЖК РФ. Наниматель может потребовать: а) уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме; б) возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме; в) возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

В ст. 67 ЖК РФ предусмотрены основные права и обязанности нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Наниматель имеет права и несет обязанности, установленные в данной статье, независимо от того, предусмотрены ли они договором социального найма жилого помещения.

Так, наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

К данному перечню можно добавить право на пользование жилым помещением, право на изменение и расторжение договора

Необходимо обратить внимание на то, что указанные в ч. 1 ст. 67 ЖК РФ права наниматель осуществляет не произвольно, а в порядке, установленном  Жилищным Кодексом, иными актами жилищного законодательства, а также заключенным с ним договором социального найма жилого помещения. При реализации своих прав наниматель не вправе выходить за пределы тех требований, которые установлены в императивных нормах актов жилищного законодательства.

В соответствии с ч. 3 ст. 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Выполнение нанимателем жилого помещения перечисленных в ч. 3 данной статьи обязанностей призвано обеспечивать возможность использования занимаемого им помещения в соответствии с функциональным назначением этого помещения и не допускать ущемления интересов третьих лиц, прежде всего соседей.

Перечни прав и обязанностей нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, в ст. 67 ЖК РФ сформулированы как «открытые»: иные права и обязанности нанимателя определяются в соответствии с ЖК РФ, иными законами и договором социального найма.

В том числе, согласно Постановлению Правительства РФ об утверждении  Типового договора социального найма: наниматель обязан:

а) принять от Наймодателя по акту в срок, не превышающий 10 дней со дня подписания настоящего договора, пригодное для проживания жилое помещение, в котором проведен текущий ремонт, за исключением случаев, когда жилое помещение предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию жилищном фонде (акт должен содержать только дату составления акта, реквизиты и стороны договора социального найма, по которому передается жилое помещение, сведения об исправности жилого помещения, а также санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем на момент подписания акта, дату проведения текущего ремонта, сведения о пригодности жилого помещения для проживания, подписи сторон, составивших акт);

б) соблюдать правила пользования жилыми помещениями;

в) использовать жилое помещение в соответствии с его назначением;

г) поддерживать в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, обеспечивать их сохранность. При обнаружении неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, немедленно принимать возможные меры к их устранению и в случае необходимости сообщать о них Наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;

д) содержать в чистоте и порядке жилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме, объекты благоустройства;

е) производить текущий ремонт занимаемого жилого помещения.

К текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемому Нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутриквартирного инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения).

Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта дома, то они производятся за счет Наймодателя организацией, предложенной им;

ж) не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения без получения соответствующего согласования, предусмотренного жилищным законодательством Российской Федерации;

з) своевременно и в полном объеме вносить в установленном порядке плату за жилое помещение и коммунальные услуги по утвержденным в соответствии с законодательством Российской Федерации ценам и тарифам.

В случае невнесения в установленный срок платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги Наниматель уплачивает Наймодателю пени в размере, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации, что не освобождает Нанимателя от уплаты причитающихся платежей;

и) переселиться с членами своей семьи в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома, в котором он проживает (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения Нанимателя), в предоставляемое Наймодателем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям;

к) при расторжении настоящего договора освободить в установленные сроки и сдать по акту Наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплатить стоимость не произведенного Нанимателем и входящего в его обязанности ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или произвести его за свой счет, а также погасить задолженность по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги;

л) допускать в заранее согласованное сторонами настоящего договора время в занимаемое жилое помещение работников Наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного надзора и контроля для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, для выполнения необходимых ремонтных работ, в случае расторжения договора, а для ликвидации аварий - в любое время;

м) информировать Наймодателя об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма, не позднее 10 рабочих дней со дня такого изменения;

н) нести иные обязанности, предусмотренные Жилищным кодексом Российской Федерации и федеральными законами.

Расторжение и прекращение договора социального найма, регулируется ст.  83 ЖК РФ, в которой содержится перечень оснований для утраты договором юридической силы.   Согласно данной  статье, договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия, выраженного в письменной форме, проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.

Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается только в судебном порядке, если наниматель:

 - не вносил плату за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

 - он или иные граждане, за чьи действия наниматель отвечает, разрушили или повредили жилое помещение;

  - систематически нарушал права и законные интересы соседей, что сделало невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

  - использовал жилое помещение не по назначению. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя. Договор социального найма, как и любой гражданско-правовой договор, может быть прекращен:

  - при наличии волеизъявления стороны (сторон) договора - расторжение договора;

 - независимо от их волеизъявления (в случае утраты жилого помещения, смерти одиноко проживающего гражданина, объявления его умершим, признания безвестно отсутствующим).

      Перечень оснований, по которым наниматель может потребовать расторжения договора, не ограничен законом, в их числе выезд нанимателя и членов его семьи в другое место жительства. Договор считается расторгнутым не с момента, указанного в письменном заявлении нанимателя, а со дня выезда. При этом не имеет значения, будет ли наниматель с семьей занимать другое жилое помещение по договору социального или коммерческого найма, на основании права собственности или по иным основаниям. Момент выезда может быть связан с регистрацией по новому месту жительства.

 Перечень оснований для расторжения договора по инициативе наймодателя является исчерпывающим. Первое основание связано с невнесением нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев. В соответствии с частью 1 статьи 154 ЖК РФ плата за жилое помещение состоит из платы за пользование жилым помещением (плата за наем) и за содержание и ремонт жилого помещения, включающей в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда. Плата за коммунальные услуги состоит из платы за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Ответственность нанимателя жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, регулируется общими правилами ст. 68 ЖК РФ и другими  нормативными правовыми актами, в частности, ГК РФ, КоАП РФ.

Основные права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма регулирует ст. 69 ЖК РФ. Все члены семьи нанимателя, проживающего с ним, должны быть указаны в договоре социального найма и  также должна быть отмечена степень родства.  Согласно ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя по договору социального найма жилого помещения относят проживающих совместно с ним в таком помещении его детей, родителей и супруга (супругу).

Членами  семьи  нанимателя  могут  быть  признаны также другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы.

При изучении вопроса об обязанностях сторон договора социального найма необходимо сказать, что регионы вправе вносить в этот договор свои дополнения, изменения. Но нужно учесть, что существенные условия договора указаны в Жилищном кодексе. Соответственно они должны быть отражены и в договоре. Например, такими существенными условиями являются бессрочность договора, вопросы, связанные с предоставлением услуг, с осуществлением капитального ремонта наймодателем. Это правовые обязанности, которые указаны в Жилищном кодексе по отношению к нанимателю и к наймодателю. Все эти условия обязательно отражаются в договоре, и меняться они не могут.

1.4 Место договора социального найма в системе гарантий жилищных                     прав граждан.

Договор социального найма жилого помещения, занимает особое место в ряду жилищных гарантий, предоставленных гражданам. Его специфика выражается в том, что он выступает, как правовой механизм, инструмент с помощью которого, можно реализовать предоставленные государством гарантии.

Выше, в данной работе, уже рассматривался субъектный состав, в том числе, лица, которые могут претендовать на заключение договора социального найма жилого помещения.  Это лица, за которыми государство, в силу их материального или служебного положения, закрепило дополнительную опеку, выражающуюся в предоставлении им во владение, пользование и частичное распоряжение жилое помещения, тем самым, удовлетворяя потребности в жилище.  

Жилищный кодекс, определил  перечень лиц, которые подлежат постановки на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий. Порядок получения жилья по договору социального найма изложен в главах 7,8 ЖК, правом получения социального жилья пользуются только строго определенные категории граждан. В первую очередь это малоимущие граждане, признанные в установленном законом порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий (статья 49 ЖК). Они могут получить жилье бесплатно.

Малоимущим гражданина может признать орган местного самоуправления в порядке, который установлен законом конкретного субъекта РФ. Для определения статуса принимают во внимание сумму дохода, приходящегося на каждого члена семьи, стоимость налогооблагаемого имущества, которое находится в собственности членов семьи.

Сама процедура постановки на учет граждан в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, строго регламентирована жилищным законодательством.  Основанием рассмотрения гражданина как нуждающегося, служит заявление такого гражданина, о постановке его на учет в качестве нуждающегося.

Жилищная районная комиссия рассматривает заявление и материалы проверки жилищных условий и вносит главе управы рекомендательное предложение о принятии гражданина на учет или отказе в постановке на учет органу местного самоуправления. Заявления о принятии на учет граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, должно быть рассмотрено в течение одного месяца. О принятом решении гражданина уведомляют в письменной форме.

Сроки, возникающие в процессе процедуры принятия решений органами местного самоуправления, о признании гражданина нуждающимся в улучшении жилищных условий, можно рассматривать как гарантию, обусловленную периодом времени, в течение которого, государство обязано отреагировать на поступившее заявление.  

В ст. 54 ЖК перечислены случаи отказа в принятии граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Решение органа местного самоуправления по данному вопросу может быть обжаловано гражданином в судебном порядке. Тут необходимо исходить из Конституционного положение о том, что каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Исходя из положений ст. 254 ГПК РФ, гражданин вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считает, что его права нарушены.

 В ст. 55 ЖК установлено, что граждане сохраняют право состоять на учете до получения жилого помещения или до выявления оснований для снятия их с учета (см. ст. 56). И в таких случаях граждане вправе обжаловать решение соответствующего органа в суд. Гражданин снимается с учета только в том случае, если будет установлено, что он действительно не нуждается в улучшении жилищных условий.

Перечень случаев снятия граждан с учета, установленный ст. 56, является исчерпывающим и не подлежит дополнению (расширению) другими правовыми актами.

Одной из важных гарантий необходимо считать норму предоставления. Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.23

В данной норме, закрепленной в жилищном кодексе, наконец, нашло практическое применение, закрепленное в ст.40 Конституции РФ положение об обеспечении жильем бесплатно или за доступную плату за счет государственных и муниципальных жилищных фондов  нуждающихся в жилище малоимущих и иных, специально указанных в законе категорий граждан. Всем остальным гарантировано содействие и поддержка со стороны органов государственной власти и местного самоуправления для осуществления их конституционного права на жилище.

В этой связи в жилищное законодательство впервые вводится понятие “учетная норма площади жилого помещения” - минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого, определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления.

Установление в качестве норматива размера общей площади жилья является новацией в жилищном законодательстве, так как прежние учетные нормативы были ориентированы исключительно на занимаемую гражданином жилую площадь помещения. Очевидно, здесь не последнюю роль сыграли рыночные отношения с традицией оценивать стоимость жилья по его общей площади. 24

Норма предоставления - минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого, определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.

Из приведенных законодательных определений видно, что цели и условия применения названных нормативов (учетная норма и норма предоставления) различны.  Норма предоставления, как и учетная норма, также устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.

Например, в Тульской области, Решением Тульской городской думы,  установлена норма предоставления жилого помещения по договору социального  найма гражданам, проживающим в городе Туле,  состоящим на  учете нуждающихся в жилых помещениях, не более 11 квадратных метров на каждого члена семьи. Учетная норма установлена не менее 15 квадратных метров  общей площади на каждого члена семьи. Одиноко проживающим гражданам жилое помещение предоставляется в виде отдельной квартиры не менее 33 квадратных метров.   

Таким образом, обязанность установления допустимого размера жилых помещений (по общей площади), предоставляемых по договору социального найма нуждающимся в жилье, законодатель в значительной мере возложил на органы местного самоуправления, что является нововведением по сравнению с ЖК РСФСР, устанавливавшим на федеральном уровне норму предоставления в размере 12 квадратных метров жилой площади на одного человека (ст.38 ЖК РСФСР).

Следует особо отметить, что установленная органом местного самоуправления норма предоставления в границах конкретного муниципального образования может быть изменена (как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения), но только в отношении категорий граждан, указанных в п.3 ст.49 закона (федеральных очередников и очередников субъекта РФ) и только на основании федеральных законов или законов субъектов РФ, устанавливающих порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма данным категориям.

Необходимо обратить внимание на существование иных, не связанных с постановкой на жилищный учет и предоставлением жилья по договорам социального найма, нормативов в сфере жилищного законодательства. Так, например, федеральный закон "Об основах федеральной жилищной политики" еще в 1992 г. в целях предоставления компенсаций (субсидий) по оплате жилья и коммунальных услуг ввел понятие "социальная норма площади жилья”, которое было широко применено и развито в жилищном законодательстве как на уровне РФ, так и в субъектах РФ.

Договор социального найма жилого помещения, порождает у нанимателя широкий круг  прав, одно из которых можно отметить как реализацию конституционной нормы о свободном выборе места жительства гражданина. Здесь необходимо рассмотреть право обмена, возникающее у нанимателя по его усмотрению.

Обмен помещениями, занимаемыми на основании договоров социального найма с правовой точки зрения представляет собой сложный юридический состав, элементами которого являются сделка (договор между нанимателями) и административные акты (согласие нанимателей - собственников жилых помещений, а также согласие органов опеки и попечительства в установленных законом случаях). Сделка по совершению обмена социального жилого помещения на другое социальное жилое помещение реализуется только на основании усмотрения нанимателя.

 Важно подчеркнуть, что право на обмен занимаемого жилого помещения принадлежит только нанимателям жилых помещений по договорам социального найма. Обмен помещений между нанимателем по договору социального найма, с одной стороны, и нанимателем по договору коммерческого найма, с другой стороны, законом не регулируется.  Так же не предусмотрен обмен жилых помещений, занимаемых по договору социального найма и жилых помещений специализированного жилищного фонда (служебные жилые помещения, жилые помещения в общежитиях, жилые помещения маневренного фонда, жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения и т.д.).

В результате обмена жилыми помещениями происходит прекращение одних жилищных правоотношений и возникновение новых жилищных правоотношений: один договор социального найма прекращает свое действие и заключается другой договор социального найма по поводу другого объекта (жилого помещения).

 Распорядительный акт по обмену социальными жилыми помещениями возможен только в том случае, если все проживающие в жилом помещении лица согласовали свою волю на этот обмен, что должно найти свое выражение в письменной форме.

В том случае, если в жилом помещении, подлежащем обмену, проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные лица, которые являются членами семьи нанимателя, юридический состав обмена усложняется за счет еще одного элемента, имеющего административно-правовой характер: решения органа опеки и попечительства, в котором должно быть выражено согласие этого органа на совершение обмена. Отсутствие такого решения является основанием для оспаривания обмена жилыми помещениями, занимаемыми по договорам социального найма в соответствии с п.1 ст.75 ЖК. Отказ органа опеки и попечительства в даче согласия на обмен жилого помещения может быть обжалован заинтересованным лицом в судебном порядке.

Ограничения на обмен жилыми помещениями по территориальному признаку отсутствуют. Обмен может быть осуществлен в отношении жилых помещений, расположенных в различных населенных пунктах.

Отдельные категории граждан, обладают правом на дополнительную площадь, которая учитывается и при предоставлении жилого помещения по договору социального найма. Статья 17 ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации”, устанавливает право инвалидов на дополнительную жилую площадь в виде отдельной комнаты в соответствии с перечнем заболеваний, утверждаемым Правительством РФ (например, Перечнем, утвержденным постановлением Правительства РФ от 21.12.2004 N 817).

                                                

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Основным договором, с помощью которого жилые помещения передаются  во временное возмездное владение и пользование, в частности, является договор найма жилого помещения.  Права и обязанности участников данной сделки регулируются гл. 35 ГК РФ и актами жилищного законодательства. Среди последних особо следует выделить Жилищный кодекс Российской Федерации.  Без преувеличения договор найма жилого помещения можно назвать центральным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров.

В настоящее время  с внедрением реальности рыночных отношений договор найма приобретает все большее значение, как орудие гражданско-правового оборота, не влекущее за собой перехода права собственности на имущество, а лишь представляющее право тому или иному лицу пользоваться этим имуществом на определенных взаимовыгодных для обеих сторон условиях.  

Жилищный Кодекс Российской Федерации, сохранив распределительную систему получения жилья, в значительной мере сузил сферу ее применения. Согласно ст. 49 Жилищного Кодекса Российской Федерации,  жилые помещения по договору социального найма предоставляются малоимущим и иным указанным в законе гражданам,  нуждающимся в жилище, из муниципального и государственного жилищных фондов. Именно для этой цели и создается жилищный фонд социального использования.

Договор социального найма жилого помещения,  выступает как правовой инструмент для реализации конституционного права на получения жилья малоимущим  гражданам за доступную плату,  тем самым признавая за ними право на жилье.  

В  данной работе, посвященной жилищному вопросу, который  не теряет своей актуальности  в России уже не один десяток лет, были затронуты гарантии жилищных права граждан, гарантированные им Конституцией, и главное, реализация предоставленных гражданам жилищных прав. В ряду этих гарантий, договор социального найма жилого помещения рассматривался как правовой механизм реализации, предоставленных Конституцией и Федеральными Законами жилищных прав. Поэтому,  социальному  найму, в дипломном исследовании было отведено центральное место.  

Социальный наем жилых помещений – это важнейший институт для социального государства, поскольку тут  защищается право на жилье и гарантируется его доступность для малоимущих граждан.

Исследовав основания, порядка и правовых последствий изменения и прекращения договора социального найма жилого помещения, установив место договора социального найма в системе предоставленных гражданам жилищных гарантий, можно прийти к выводу о том, что целесообразно внести коррективы в Жилищный Кодекс.  В  частности, в раздел  III, главу 7 ЖК РФ, добавить статью, касающуюся сроков предоставления жилых помещений по договору социального найма.  Такое положение, разрешило бы жилищные проблемы многих очередников, и стимулировало бы органы местного самоуправления в организации застройки жилплощади для  нуждающихся лиц.  

В контексте данной работы, гарантии,  предоставленные государством, можно определить, как  обязательство, которое государство, в лице органов местного самоуправления, должно исполнять. А обязательство обусловленное периодом времени, должно быть исполнено в указанный срок, в противном случае, у другой стороны, возникает право на судебную защиту своих прав. Столь несложная корректировка в жилищном законодательстве, существенно изменила бы положение договора.

Библиографический список

                              Конституция Российской Федерации

Конституция Российской Федерации  (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993 г.) (с поправками от 30 декабря 2008 г.) / СПС Гарант

Гражданский Кодекс Российской Федерации

Гражданский кодекс Российской Федерации  (ГК РФ) (части первая, вторая, третья и четвертая) (с изменениями и дополнениями от 17 июля 2009 г.) / СПС Гарант

Жилищный Кодекс

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (ЖК РФ) (с изменениями и дополнениями 23 ноября 2009 г.) / СПС Гарант

Кодекс об административных правонарушениях

Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ (КоАП РФ) (с изменениями и дополнениями от 28 ноября 2009 г.) / СПС Гарант

Федеральные законы

Федеральный закон от 24 ноября 1995 г. № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями от 24 июля 2009 г.) / СПС Гарант

Федеральный закон от 5 апреля 2003 г. № 44-ФЗ «О порядке учета доходов и расчета среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для признания их малоимущими и оказания им государственной социальной помощи» / СПС Гарант

Федеральный закон от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями от 28 ноября 2009 г.) / СПС Гарант

Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (с изменениями от 8 мая 2009 г.) / СПС Гарант

Постановления Правительства

Постановление Правительства РФ от 20 августа 2003 г. № 512 «О перечне видов доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи» (с изменениями и дополнениями от 1 декабря 2007 г.) / СПС Гарант

Постановление Правительства РФ от 21 декабря 2004 г. № 817 «Об утверждении перечня заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь» / СПС Гарант

Постановление Правительства РФ от 16 июня 2006 г. № 378 «Об утверждении перечня тяжелых форм хронических заболеваний, при которых невозможно совместное проживание граждан в одной квартире» / СПС Гарант

Постановление Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25 «Об утверждении Правил пользования жилыми помещениями»

Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47) (с изменениями от 2 августа 2007 г.)  / СПС Гарант

Постановление Пленума Верховного Суда

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» / СПС Гарант

Афонина А.В Жилищное право:  Учебное пособие , -М.: Дашков и К, 2007.

Баранов В. А., Гущин В. В., Курганова Л. С: Жилищное право Российской Федерации :Учебник для вузов.  - М.: Норма, 2006.

Бобровская О.Н. Определение порядка пользования жилым помещением по договору социального найма. Семейное и жилищное право. 2008. № 6. С. 10-13.

Бобровская О.Н. Защита прав нанимателей жилого помещения по договору социального найма. Законы России: опыт, анализ, практика. 2009. № 6. С. 47-51.

А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой Гражданское право: учебник. В 3 т. Т. 1. - 8-е издание, перераб. и доп./Отв. ред.. - М., ТК Велби, Проспект, 2008.

Грудцына Л. Ю. Жилищное право России: учебное пособие - М.: Эксмо-Пресс, 2005.

Егорова О. А., Беспалов Ю. Ф, Гордеюк Д. В. Жилищное право:учебно-практическое пособие - М.: Юнити-Дана; Закон и право, 2009.

Жуйков В.М., Шешко Г.Ф., Филимонов С.Л., Комментарий к Жилищному кодексу Российской Журавлев Т. Особенности предоставления жилых помещений по договору социального найма .Гражданское право. 2007. № 2. С. 14 - 17.

Журавлев Т. О соотношении гражданского и жилищного законодательства в регулировании договора найма жилого помещении / Нотариус. 2007. № 4. С. 22-24.

Журавлёв Т.С. К вопросу об определении предмета договора социального найма жилого помещения. Право, экономика и власть: Доклады и статьи VII Междунар. науч.-практ. конф. Москва, 18 мая 2007 г. Под ред. А.В.

Зоркольцев Р.Д. Раздел жилого помещения по договору социального найма как способ защиты жилищных, семейных и конституционных прав/Закон. 2007. № 12. С. 169-190.

Комментарий к Конституции Российской Федерации /под ред. В.Д. Зорькина, Л.В. Лазарева - М.: Эксмо, 2010.

Комментарий к Конституции Российской Федерации. Изд. 6-е, доп. и перераб. - М., БЕК, 2008.

Комментарий к Конституции Российской Федерации /под общ. ред. Л.В. Лазарева - М.: ООО «Новая правовая культура», 2009.

Новикова О.Б. Предмет договора найма жилого помещения: проблемы теории и судебной практики. Российский судья. 2007. № 2. С. 22-25.

Рыбин Д.И. Право граждан на получение жилого помещения на основании договора социального найма /Право и государство: теория и практика. 2006. № 9. С. 107-111.

Свит Ю. П. Основания и правовые проблемы изменения договора социального найма жилого помещения. Жилищное право. 2006. № 12. С. 50 57.Семина Т. Обмен жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. Законность. 2006. № 11. С. 48-49.

Северова М.А. Договор найма жилого помещения: содержание, права и обязанности сторон. Современное право. 2007. № 6.

Смоленский М. Б., Новикова А. А. Жилищное право: Учебное пособие -2-е изд. - Ростов-на-Дону: Дашков и К; Наука-Пресс, 2007.

Тихомирова Л. В., Тихомиров М. Ю. Жилищное право: Учебно-практическое пособие. -М.: Изд-во Тихомирова М. Ю.,2007.

Фаршатов И.А. Учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма. Российская юстиция. 2008. № 5. С. 44-48.

2 Кудашкин А.В. Жилищное право Учебник. – М. Изд-во РОД «За права военнослужащих», 2005

3См.  Комментарий к Конституции Российской Федерации (под ред. В.Д. Зорькина, Л.В. Лазарева)

4 Тюрин Павел Юрьевич. Конституционное право человека и гражданина на неприкосновенность жилища в Российской Федерации: Диссертация. Саратов, 2002 236 c. РГБ ОД, 61:03-12/999-3

5 Титов А.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. - 7-е изд., перераб. и доп. - "Юрайт"; 2010 г. Стр 13.

6 Комментарий к Конституции Р.Ф. под редакцией Л. Лазарева   2008г.

7 Корпачева О.В Жилищные права военнослужащих и механизм их реализации. Автореферат

диссертации на соискание ученой степени  к.ю.н. Москва 2008 г.

8 Кудашкин А.В. Жилищное право Учебник. Издательство РОД  За права военнослужащих 2005г.

9   Жилищное право. Крашенников П.В. М., статут, 2005г.

10   Иоффе О.С. Из истории цивилистической мысли // Иоффе О.С. Избранные

труды по гражданскому праву. М.: Статут, 2000. С. 420.

11 Гонгало Б.М. Исходные положения о правовом регулировании жилищных отноше-

ний // Проблемы теории гражданского права. Вып. 2. М.: Статут, 2006. С. 27.

12 Крашенинников П.В.

Жилищное право. 7-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2010.

13 Шлеин,Н. Под крышей дома своего/ Н.Шлеин // Юридическая газета. – 1996. - №27 С.3

14 Опарина, Л.О. Жилищное право: учеб. пос./Л.О.Опарина. – Сыкт.: КРАГСиУ, 2003. – С.39.

15 Гражданское право: учебник.Т.2./А.П.Сергеев, Ю.К.Толстой. – М.: «ПБОЮЛ Л.В.Рожников», 2001. –  С.228

16 Крашенинников П.В. Российское жилищное законодательство. – М., 1996. С. 8, 28. В Основах федеральной жилищной политики данный договор именуется «договором аренды» (ст. 1,17), в ГК — «договором найма жилого помещения» (п. 1 ст. 671). В Основах федеральной жилищной политики термин «договор найма» употребляется по отношению к социальному найму (ст. 1,13).

17 Тихомиров М.Ю. Социальный наем жилых помещений: практическое пособие – М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2011. – 93 с.

18 См. п. 2 ст. 672 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

19 Оплата жилого помещения и коммунальных услуг: практическое пособие. // Под ред. М.Ю. Тихомирова. - М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2011

20 Приобретательная давность: комментарии и судебная практика / Под ред. М.Ю. Тихомирова. - М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2010

21 Приватизация жилых помещений: комментарии, официальные разъяснения, судебная практика, образцы документов http://www.urkniga.ru

22   Потяркин,Д. Договор найма жилого помещения / Д.Потяркин // Российская юстиция. – 1998. - №2 С.35

23 Ч.1 Ст. 50 Жилищного Кодекса Российской Федерации.

24 Титов А.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. - 7-е изд., перераб. и доп. - "Юрайт"; 2010 г.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

43279. ТЕОРИЯ ЭЛЕКТРИЧЕСКОЙ СВЯЗИ 396 KB
  При передаче сигнала St по каналу связи на него воздействуют различные шумы nt. Это означает что принятый сигнал Zt отличается от переданного сигнала St. Функция приемника заключается в нахождении переданного сигнала St по принятому сигналу Zt=Stnt. Для этого были найдены методы оптимального приема сигналов.
43280. Оптимальный прием сигнала 246.5 KB
  При прохождении через линию связи с сигналом складывается случайный шум n имеющий нормальное гауссовское распределение плотности вероятности: . Два нормальных распределения плотности вероятности величины z w0 и w1 при действии сигналов s0 и s1 соответственно показаны на рисунке рис. Граница U1 определена для критерия максимального правдоподобия; U2 для критерия максимума апостериорной вероятности. вероятности передачи сигналов s0 и s1 равны 05; Рs0=Р0=05; Рs1=Р1=05.
43281. Расчет параметров плоской акустической антенны 872 KB
  Конструктивные особенности акустических антенн различны. В первую очередь следует выделить антенны с общим для всех преобразователем контуром герметизации и антенны с раздельной герметизацией каждого преобразователя. Антенны с общим контуром герметизации делятся на антенны силовой и компенсированной конструкций. Антенны с раздельными контурами герметизации преобразователей делятся на антенны с плотной и разряженной постановкой преобразователей. Кроме того, по типу конструкции антенны можно подразделить на антенны, имеющие собственную несущую конструкцию, и антенны, устанавливаемые на носитель поэлементно или поблочно.
43282. Електрична функціональна схема керуючого автомата 472.5 KB
  В курсовій роботі необхідно розробити операційну схему та виконати синтез автомату, що виконує задану варіантом функцію, побудувати функціональну схему, що забезпечує керування обчислювальним пристроєм. Необхідно також побудувати схеми, що реалізують перемикальні функції в заданому елементному базисі.
43283. Будівництво міжміської волокно-оптичної лінії Житомир-Хмельницький 1.16 MB
  Останнє десятиліття ознаменувалося в усьому світі бурхливим упровадженням на мережах зв'язку волоконно оптичних систем передачі. Велика пропускна здатність велика довжина регенераційних ділянок нечутливість до електромагнітних впливів великі будівельні довжини велика широкополосність відсутність необхідності застосування кольорових металів і основні достоїнства волоконно оптичних ліній зв'язку ВОЛС що визначили високі темпи...
43284. Формування раціональної структури і використання парку рухомого складу при виконанні перевезень заданого виду вантажу 560.5 KB
  Для досягнення мети необхідно вирішити наступні задачі: проаналізувати існуючі методи організації перевезень дрібнопартіонних вантажів; вибрати ефективний рухомий склад для виконання перевезень з урахуванням заданого виду вантажу та конкретних умов експлуатації автомобілів; визначити раціональні маршрути перевезень; розрахувати технікоексплуатаційні показники роботи обраних автомобілів на визначених маршрутах; визначити необхідну кількість транспортних засобів. Партіонність перевезень визначається потребою в одночасному перевезенні...
43285. Расчет параметров линейной дискретной акустической антенны без амплитудного распределения чувствительности 501 KB
  Излучение или прием звука осуществляется при совместной работе антенны с передающим в режиме излучения или приемным в режиме приема трактом. Акустическая антенна обычно состоит из электроакустических преобразователей элементов антенны акустических экранов несущей конструкции акустических развязок амортизаторов и линий электрокоммуникаций Основными частями антенного устройства являются: электроакустические преобразователи состоящие из активных элементов предназначенные для преобразования энергий; акустические поглотители...