78693

ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТОВ И ПРОГРАММ РЕНОВАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

Диссертация

Экономическая теория и математическое моделирование

Целью диссертационного исследования является разработка методики оценки эффективности проектов реновации жилых зданий с учетом интересов субъектов инвестиционного процесса, и решение на этой основе вопросов экономического обоснования и формирования программ реновации жилищного фонда.

Русский

2015-02-09

3.06 MB

2 чел.

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

ТОМСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ

АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

На правах рукописи

Хохлов Олег Борисович

ОЦЕНКА ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЕКТОВ И ПРОГРАММ РЕНОВАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

Специальность: 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством

(экономика, организация и управление предприятиями, отраслями,

комплексами в строительстве)

ДИССЕРТАЦИЯ НА СОИСКАНИЕ УЧЕНОЙ СТЕПЕНИ КАНДИДАТА ЭКОНОМИЧЕСКИХ НАУК

Научный руководитель –

доктор экономических наук, доцент Овсянникова Т. Ю.

ТОМСК 2006

ОГЛАВЛЕНИЕ

[1] ВВЕДЕНИЕ

[2] 1. СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ РЕНОВАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

[2.1] 1.1. Реновация жилища как основа воспроизводства жилищного   фонда

[2.2] 1.1.1. Жилище и жилищный фонд как объекты реновации

[2.3] 1.1.2. Роль реновации в воспроизводстве жилищного фонда

[2.4] 1.1.3. Методы реновации жилищного фонда

[2.5] 1.2. Механизм финансирования реновации жилищного фонда

[2.6] 1.3. Оценка состояния и динамики жилищного фонда в Российской Федерации и Томской области

[2.7] Выводы по первой главе

[3] 2. ЭФФЕКТИВНОСТЬ ПРОЕКТА РЕНОВАЦИИ ЖИЛОГО ЗДАНИЯ

[3.1] 2.1. Методологические  основы  оценки  эффективности  проектов реновации жилых зданий

[3.2] 2.2. Особенности  оценки  эффективности участия субъектов в проектах реновации жилых зданий

[3.3] 2.2.1. Эффективность   участия   государства  (муниципалитета) в проектах реновации

[3.4] 2.2.2. Эффективность участия населения в проектах реновации

[3.5] 2.2.3. Эффективность участия коммерческих организаций в проектах реновации

[3.6] 2.2.4. Согласование экономических интересов субъектов при реализации проекта реновации жилого здания

[3.7] 2.3. Предлагаемая   методика   оценки   эффективности   проекта    реновации жилого здания

[3.8] Выводы по второй главе

[4] 3. ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ ПРОГРАММ РЕНОВАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

[4.1] 3.1. Регулирование процесса реновации жилищного фонда

[4.2] 3.2. Программно-целевой подход к решению проблемы реновации жилищного фонда

[4.3] 3.3. Оценка эффективности программы реновации жилищного фонда

[4.4] Выводы по третьей главе

[5] ЗАКЛЮЧЕНИЕ

[6] БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

[7] ПРИЛОЖЕНИЯ

ВВЕДЕНИЕ

Создание жилищных условий, отвечающих требованиям современного общества, является одним из важнейших направлений социально-экономической политики государства. Так, одной из основных задач Национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России» является приведение существующего жилищного фонда в соответствие со стандартами качества, обеспечивающими комфортные условия проживания. Для решения поставленной задачи необходимо совершенствование механизма управления жилищным комплексом, эффективное использование экономических ресурсов, обеспечивающее сохранение и обновление жилищного фонда.

Потребность в этом также обусловлена нарастанием негативных процессов в жилищном комплексе. Так, в Томской области за последние 15 лет почти в 2 раза уменьшились объемы нового строительства. Также снизились объемы капитального ремонта жилых зданий, при этом потребность в капремонте зданий  в 1,5-2 раза превышает фактические объемы работ. По-прежнему в незначительном количестве реализуются проекты реконструкции и модернизации жилых зданий. Вследствие этого, общая площадь ветхого и аварийного жилищного фонда увеличилась в 1,5 раза.  

С развитием рыночных отношений и последующим снижением государственных инвестиций в жилищный комплекс все большую актуальность приобретают вопросы привлечения внебюджетных источников финансирования строительства и реконструкции жилья, оптимального распределения ограниченных бюджетных ресурсов, оценки эффективности процесса обновления жилищного фонда с учетом интересов всех участников рыночных отношений.

Одним из основных факторов, сдерживающих реализацию проектов и целевых программ реновации в жилищном комплексе, является отсутствие методик по их экономическому обоснованию. Методические рекомендации, используемые в настоящее время для оценки эффективности инвестиционных проектов  в большей мере применимы для проектов производственной сферы. Оценка эффективности инвестиций в обновление жилья имеет свои особенности, вызванные, прежде всего тем, что жилье является объектом особой социальной значимости. В то же время методы оценки эффективности обновления жилищного фонда, разработанные в условиях плановой экономики, также неприменимы для решения практических задач в современных условиях.

В связи с этим разработка методических основ оценки эффективности проектов и программ реновации жилищного фонда приобретает важное социально-экономическое значение.

Таким образом, актуальность и практическая значимость данной проблемы определили выбор темы, логику и структуру диссертационной работы.

Объектом исследования являются процессы реновации и воспроизводства жилищного фонда.

Предметом исследования являются экономические отношения в жилищном комплексе, возникающие в процессе реновации жилищного фонда.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является разработка методики оценки эффективности проектов реновации жилых зданий с учетом интересов субъектов инвестиционного процесса, и решение на этой основе вопросов экономического обоснования и формирования программ реновации жилищного фонда.

Для достижения целей исследования были поставлены следующие задачи:

  •  уточнение содержания категорий «функции жилища», «качество жилища», «реновация жилищного фонда», «доступность реновации жилища»;
  •  исследование содержания и технико-экономических особенностей процесса реновации жилых зданий;
  •  исследование проблем воспроизводства жилища и анализ состояния жилищного фонда;
  •  разработка методики оценки эффективности проекта реновации жилого здания;
  •  выявление и анализ финансовых и нефинансовых форм государственного (муниципального) участия в процессе реновации жилищного фонда;
  •  разработка методических основ экономического обоснования программы реновации жилищного фонда.

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам развития жилищных отношений в рыночной экономике, формирования качественной жилой среды, воспроизводства жилищного фонда, по вопросам экономического обоснования проектов обновления жилищного фонда; методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов; методические документы по вопросам капитального ремонта, реконструкции, нового строительства.   

Проблемы обновления и воспроизводства жилищного фонда нашли свое отражение в работах Бабакина В.И., Бессоновой О.Э., Бузырева В.В.,             Жукова Д.М., Зотова В.Б., Кияненко К.В., Костецкого Н.Ф., Кутукова В.Н.,   Панибратова Ю.П., Пчелинцева О.С., Руди Л.Ю., Смирнова Е.Б.,                     Чекалина В.С., Черняка В.З. и других ученых.

Вопросы экономического обоснования проектов обновления жилья и оптимального распределения ресурсов в жилищном комплексе рассматривались в работах Блеха Е.М., Боровкова И.И., Бубеса Э.Я., Овсянниковой Т.Ю.,           Попова Г.Т.,  Прокопишина А.П., Селютиной Н.Г., Соколова В.К.,                  Черняка А.В., Чикишевой Н.М., Шарлыгиной Г.Т.  и других.

Для обоснования выдвинутых в диссертации положений применялись общенаучные методы познания – анализ, синтез, логический метод, системный анализ, экономико-математические методы, балансовые модели, статистический метод исследования экономических процессов.

Информационную базу исследования составили данные Федерального агентства по строительству и ЖКХ, Госкомстата РФ (Росстата) и г. Томска, Департамента градостроительства и перспективного развития администрации       г. Томска, Департамента ЖКХ г. Томска, нормативные и законодательные акты  РФ, специализированные отчеты, публикации в журналах и отраслевых газетах, информационные ресурсы интернета.

Основные научные результаты, полученные лично автором. Научная новизна исследования состоит в разработке автором методических положений по оценке эффективности проектов реновации жилых зданий и экономическому обоснованию программ реновации жилищного фонда. К основным элементам научной новизны, составляющим предмет защиты, относятся следующие:

  •  выявлены и систематизированы особенности и параметры процесса реновации жилых зданий и его роль в воспроизводстве жилищного фонда;
  •  на основе анализа специфики процесса реновации выявлены основные методические особенности экономического обоснования проектов реновации, обусловленные социальной значимостью жилых объектов, длительностью горизонта расчета, включающего все стадии жизненного цикла объекта, разнонаправленностью экономических интересов субъектов процесса реновации;
  •  разработана методика оценки эффективности проектов реновации жилых зданий, позволяющая учитывать экономические интересы субъектов процесса реновации жилищного фонда на основе выявления и оценки финансовых потоков, возникающих на любой стадии жизненного цикла объекта;
  •  предложен методический подход к разработке и экономическому обоснованию целевых программ реновации жилищного фонда, позволяющий учесть различные формы государственного (муниципального) участия в процессе реновации жилищного фонда на основе оценки эффективности проектов реновации жилых зданий.

Достоверность и обоснованность полученных результатов обусловлена использованием системного подхода, заключающегося в выделении основных субъектов процесса реновации жилищного фонда, установлении экономических связей и отношений между ними, анализе финансовых потоков, образуемых при реализации проектов обновления жилья и оценке эффективности участия субъектов в проектах реновации жилищного фонда.

Практическая значимость работы заключается в том, что предлагаемые автором рекомендации по оценке эффективности процесса реновации жилищного фонда позволяют оценивать различные проекты реновации жилья, обеспечивать оптимальное распределение ограниченных инвестиционных ресурсов, разрабатывать схемы финансирования проектов с учетом интересов всех участников процесса обновления жилья.

Предложенные методические рекомендации также можно использовать при экономическом обосновании программ обновления жилой застройки.

Выводы и рекомендации, полученные в результате исследования, могут быть использованы при формировании муниципальной жилищной политики администрациями городов и регионов.

Основные положения диссертации использованы в учебном процессе в преподавании дисциплин: «Экономика строительства», «Экономика недвижимости», «Управление проектами», «Планирование городского хозяйства».

Апробация работы. Основные положения и результаты исследования докладывались и получили одобрение на научно-технических конференциях: «Проблемы современной экономики» (Новосибирск, 1998), «Архитектура и Строительство» (Томск, 1999), на 56-й, 57-й, 58-й, 59-й научно-технических конференциях профессорско-преподавательского состава  НГАСУ (Новосибирск, 1999, 2000, 2001, 2002 г.г.).

Практическая апробация работы проведена на трех объектах реновации – жилых зданиях. Результаты работы использованы при разработке муниципальной целевой программы «Реконструкция жилых домов первых массовых серий».

Выполненное исследование соответствует паспорту специальности 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами в строительстве):

п.15.59. Теоретические, методологические и методические основы определения эффективности инвестиционных проектов.

п.15.77. Экономические проблемы реконструкции и восстановления основных фондов ЖХ различных форм собственности.

п.15.78. Вопросы эффективности функционирования жилищного фонда, его ремонта и модернизации.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 11 печатных работ, общим объемом 2,6 п. л.

Структура, содержание и объем диссертации определены поставленной целью, задачами и логикой исследования. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка используемой литературы из 169 наименования. Текст диссертации изложен на 187 страницах, включая 38 таблиц, 16 рисунков, 3 приложения.

Во введении обоснована актуальность темы исследования, поставлены цель и задачи диссертационной работы, определены объект и предмет исследования, теоретические и методологические основы, определена научная новизна и практическая значимость работы.

В первой главе «Социально-экономические проблемы реновации жилищного фонда» рассматривается сущность понятий «жилище», «жилищный фонд» «реновация жилищного фонда», «доступность реновации жилищного фонда» как категорий социально-экономического исследования, проводится экономический анализ процессов воспроизводства и реновации жилищного фонда, рассматриваются формы и источники финансирования процесса реновации, выполняется анализ состояния жилищного фонда и выявляются проблемы его обновления.   

Во второй главе «Эффективность проекта реновации жилого здания» рассматриваются существующие методические подходы к оценке эффективности обновления жилищного фонда и анализируются возможности их применения в современных рыночных условиях. На основе данного анализа обосновывается новый методический подход и приводится разработанная автором методика оценки эффективности проектов реновации жилых зданий.

В третьей главе «Экономическое обоснование программ реновации жилищного фонда» рассматриваются формы государственного участия в процессе реновации жилищного фонда. Обосновывается необходимость применения программно-целевого подхода для решения задач воспроизводства жилищного фонда. Предлагается методический подход к формированию программы реновации жилищного фонда, учитывающий цели реновационной политики, расчеты эффективности и применение оптимизационных методов.

В заключении кратко излагаются основные научные результаты диссертационной работы.

В приложениях приведены результаты апробации предложенной методики на примере проектов реновации трех жилых объектов.

1. СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРОБЛЕМЫ РЕНОВАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

1.1. Реновация жилища как основа воспроизводства жилищного   фонда

Устойчивое и сбалансированное развитие территорий неразрывно связано с улучшением условий жизнедеятельности населения. Поэтому создание качественных жилищных условий является одной из приоритетных задач социально-экономической политики государства. К этому можно добавить и то, что Организацией Объединенных Наций жилищная проблема была признана одной из главных, а право на жилище выдвинуто в качестве важнейшей составляющей этой проблемы [129].

Жилище имеет высокую социальную значимость. Если вдруг оказывается, что хотя бы малая часть населения не имеет жилья, либо не в состоянии оплачивать расходы, связанные с предоставлением основных услуг, то вопрос мгновенно превращается в проблему для всего сообщества [72].

Основную роль в улучшении качества жилища и удовлетворении потребности населения в жилье играет процесс реновации жилищного фонда.

Под реновацией жилищного фонда1 понимается процесс замещения и восстановления, выбывших в результате функционального и физического износа элементов жилищного фонда (жилых зданий и их частей) новыми элементами или объектами.

Реновация жилищного фонда – циклический процесс, включающий в общем случае последовательность преобразований жилья – методов реновации:  новое строительство, капремонт, модернизацию, реставрацию, реконструкцию, снос жилых зданий и возведение новых объектов.

Под новым строительством понимается возведение новых жилых объектов, осуществляемое на неосвоенных или освобожденных от существующей застройки повторно используемых земельных участках.

Капитальный ремонт жилищного фонда – комплекс строительных работ по восстановлению, замене или усилению отдельных частей жилых зданий или целых конструкций, деталей, и инженерно-технического оборудования в связи с их физическим износом.

Модернизация жилищного фонда – комплекс строительных работ, обеспечивающих улучшение потребительских и эксплуатационных качеств жилых зданий без перестройки самих объектов. Модернизация позволяет устранить их функциональный износ, и, как правило, ограничивается перепланировкой внутренних помещений, совершенствованием существующих инженерных систем.

Реставрация жилищного фонда – комплекс строительных работ, обеспечивающих восстановление в первоначальном виде утраченного архитектурно-художественного, инженерно-строительного и исторического облика жилых зданий.

Реконструкция жилищного фонда – комплекс строительных работ, связанных с изменением основных технико-экономических показателей жилых зданий – количества и площади квартир, строительного объема и общей площади зданий, а также назначения помещений.

1.1.1. Жилище и жилищный фонд как объекты реновации

В литературе встречаются различные толкования категорий «жилище», «жилищный фонд». Так, состав и назначение жилища – жилого дома рассматривается в Жилищном кодексе РФ. Согласно статье 16 жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании [38].

С технической точки зрения жилище можно охарактеризовать как «строительную систему, состоящую из нескольких ограждающих и многофункциональных конструкций, образующих наземный и наземно-подземный замкнутый объем, предназначенный для пребывания людей и их жизнедеятельности» [157, с. 265]. Также жилище рассматривается как результат производства – как «искусственно созданная человеком среда обитания, место для отдыха, осуществления трудовых и бытовых процессов» [28, с. 220].

Исследуя назначение и функции жилища, необходимо отметить и градообразующую роль жилища. Например, Г.Т. Попов рассматривает жилище как первичный и важнейший элемент городского хозяйства [110, с. 5]. При этом жилое здание является сложным объектом управления. Другими словами современные здания можно отнести к большим системам [105, с. 14]. В.К. Соколов рассматривает здание как сложную систему, состоящую из конструкций, инженерного оборудования, элементов благоустройства…, находящихся под воздействием во времени факторов внешней (атмосферных, климатических и других воздействий) и внутренней среды (эксплуатационные нагрузки, воздействия от проживающих в здании людей) [137, с. 4]. Или в более лаконичной формулировке «жилой дом является материальным объектом в виде сложной системы, состоящей из множества элементов» [110, с. 40].

В целом под одним и тем же словом «жилище» подразумеваются два понятия, имеющие принципиальное различие. В первом случае речь идет о жилище как объекте недвижимости, то есть непосредственно о зданиях, квартирах, помещениях.

Во втором случае жилище рассматривается как объект, производящий жилищные услуги, то есть служит местом отдыха, развития семьи, воспроизводства рабочей силы. Второе понятие относится к процессу использования жилья. Именно эта сторона жилища имеется в виду при изучении рынка жилья, сдаваемого в наем, аренду. На этом рынке продаются-покупаются не строения, а жилищные услуги, поставляемые этими строениями [36].

Жилое здание, в свою очередь, является элементом более сложных структур – жилищного фонда и жилой среды. Согласно статье 19 Жилищного Кодекса: жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. Очевидно, что это определение в большей мере указывает на материально-вещественную форму жилья. Поэтому важно отметить, что жилищный фонд в то же время является результатом общественного производства. Другими словами жилищный фонд представляет собой «совокупность жилых единиц, произведенных с использованием земли, строительных материалов, финансовых и трудовых ресурсов» [51, с. 17].

Жилищный фонд является основой социальной инфраструктуры, обеспечивающей весь комплекс условий проживания населения. Это позволяет нам говорить о том, что жилищный фонд является основным элементом жилой среды.

Жилая среда, в свою очередь, представляет собой совокупность связей конкретного субъекта с его социальным и пространственным, естественным и искусственным окружением. При этом особое внимание следует уделить территориальному аспекту: «жилая среда охватывает пространственные образования в виде структурных единиц селитебных территорий – жилых групп, кварталов, микрорайонов» [141].

Таким образом, жилая среда имеет иерархическое строение от жилого элементного пространства до среды поселения. Эта иерархия имеет следующий вид: жилая ячейка (квартира) → жилое здание → жилищный фонд → жилая среда.

Рассмотрим более подробно функции жилища, то есть, в каких целях оно может использоваться. В условиях развития рыночных отношений, жилище выполняет три основные функции:

  1.  Функция – потребительское благо. Использование жилища для проживания.
  2.  Функция – товар. Использование жилища в качестве объекта продажи или обмена.
  3.  Функция – источник дохода. Использование жилища в коммерческих целях, например предоставление его в аренду.

Первая функция жилища – использование жилья как блага, позволяет удовлетворять основные витальные потребности человека.

Ф. Энгельс так писал о значении жилища для человека: «то, как удовлетворяется потребность в жилище, может служить мерилом того, как удовлетворяются все остальные потребности…» [79, с. 302]. Жилище при этом не только занимает важное место в системе ценностей человека, но также прямо или косвенно влияет на реализацию всех остальных потребностей человека в процессе жизнедеятельности.  Покажем  это  на примере иерархии потребностей (таблица 1.1).

Таблица 1.1

Жилище и потребности человека*

Иерархия

потребностей

Назначение жилища

Физиологические потребности

В жилище происходят процессы размещения, хранения, потребления продуктов питания и предметов первой необходимости. Жилище обеспечивает отдых человека и воспроизводство поколений.

Потребность

в безопасности

Жилище обеспечивает защиту от неблагоприятных воздействий окружающей среды, как природной, так и социальной.

Социальные

потребности

Жилище обеспечивает реализацию социальных процессов жизнедеятельности: общение, единение, является материальной основой формирования семьи как первичного социального элемента.

Потребность

в уважении

Обладание жильем повышает самооценку, статус его владельца, отражает его общественное положение.

Потребность в самоутверждении

Жилище обеспечивает условия для саморазвития и самореализации человека, выражения творческих способностей.

*Составлено на основе пирамиды потребностей А. Маслоу [60, с. 245].

В свою очередь структура потребности в жилье зависит от численности и состава населения, поэтому большое влияние  на требования к жилью оказывают демографические процессы. На каждой стадии развития семьи появляются новые требования к жилой ячейке (квартире) – к количеству и структуре помещений, качеству жилья. Потребности же, как известно, непосредственно влияют на приоритеты потребления.

В связи с этим важно отметить, что значимость любого материального блага проявляется только в процессе его потребления или использования. Здесь мы видим существенное отличие жилища от других благ. Это выражается в способности жилища удовлетворять текущие потребности в течение длительного времени.

Использование жилья в форме блага оказывает воздействие на перспективное состояние общества через воспроизводство человека и семьи – потребителей этого блага. Это, в свою очередь, предполагает непрерывный и обязательный процесс воспроизводства жилища. Таким образом, с одной стороны, жилище позволяет удовлетворять потребности – является полезным. С другой стороны, возникает необходимость вложения средств в его реновацию.

Полезность жилища, в свою очередь, зависит от способа его использования и характеризуется величиной получаемых жилищных или других видов услуг. Поскольку жилище является не только полезным благом, но и редким (ограниченным) оно становится экономическим благом [162, с. 22].

Следующей функцией жилища является функция товара. В этом случае жилище выступает как объект продажи или обмена. Отметим следующие существенные отличия жилища от других товаров:

  1.  Жилище – недвижимый товар. В связи с этим на стоимость жилища большое влияние оказывает его месторасположение.
  2.  Капиталоемкий товар. Высокая стоимость жилища обуславливает потребность в большом количестве материальных, трудовых, земельных, финансовых ресурсов при производстве и эксплуатации жилья.  
  3.  Долговечный товар. В связи с длительным сроком службы зданий объемы вторичного жилья, как правило, значительно превосходят объемы строительства нового жилья. Поэтому большое внимание следует уделять процессу эксплуатации и реновации существующего жилищного фонда.
  4.  Неоднородный товар. Каждое жилое здание уникально и имеет присущие только ему свойства. В то же время возможность отнесения зданий к тому или иному типу позволяет рассматривать различные сегменты рынка жилья – одно- и многосемейного, улучшенной планировки, элитного.
  5.  Жилище является товаром на любой стадии своего жизненного цикла.

Состояние жилища, его ценность является социальным и экономическим индикатором, отражает состояние и самодостаточность всего общества. Следует согласиться с К.В. Кияненко, который указывает, «что жилье, находящееся в собственности, формирует основу семейного богатства, достигая 75-90% его общего денежного выражения. Ежемесячные суммы, направляемые домохозяйством на оплату своего жилища, обычно превосходят все остальные отдельные статьи платежей  и колеблются в пределах 15-50% всех расходов» [51, с. 9]. Отметим также высказывание О.С. Пчелинцева о том, что «жилище – это основа потребления и быта, нет другого товара, который так сильно мотивировал труд, сбережения и потребительские расходы» [119].

Третьей функцией жилища является его коммерческое использование, в частности предоставление жилища в аренду. Данная функция объединяет в себе функции использования жилища как блага и товара. В самом деле, для собственника жилья, передача его в аренду и получение арендных платежей предполагает компенсацию частичной утраты стоимости жилья как товара в результате износа жилища, а также компенсацию не получения им жилищных услуг. В свою очередь потребитель (арендатор) жилья за плату получает от собственника право на использование жилья в форме экономического блага, то есть право на получение жилищных услуг.

Логично предположить, что целью приобретения жилища также может являться его использование в форме капитала.

Как отмечает Т.Ю. Овсянникова «функция жилища как капитала состоит в том, что оно может выступать источником дохода для человека или семьи. Жилище может рассматриваться как капитал, то есть как самовозрастающая стоимость, приносящая прибавочную стоимость» [101, с. 31]. Например, в случае использования жилища как товара, то есть в качестве объекта продажи или обмена, функция капитала для инвесторов проявляется в виде прироста вложенных средств за счет роста рыночной стоимости жилья, в том числе в результате проведения его реновации.

Анализ современной ситуации на российском рынке жилья показывает, что жилище все в большей степени становится капиталом – по оценкам аналитиков, до 30% всех сделок по приобретению объектов жилой недвижимости совершается с целью инвестирования, так как в настоящее время жилище наиболее надежный и доходный актив [100].

Поскольку значимость жилища проявляется в процессе его использования человеком, то состояние жилища следует оценивать с позиции различных субъектов жилищных отношений.

Различная значимость жилища для каждого субъекта предопределяет, соответственно, и различную ценность жилья. Для производителей и продавцов жилья и жилищных услуг таковой, прежде всего, является рыночная стоимость, обуславливающая привлечение ресурсов именно на этот рынок. Для потребителей важное значение приобретает потребительная стоимость, характеризующая выбор между жильем и другими товарами, а в процессе приобретения жилья выбор между стоимостью жилья и его качеством, между качеством и площадью (количеством).

В дополнение к этому отметим, что многообразие участников рынка жилья формирует особые требования к жилищу, что способствует появлению различных видов стоимости жилища – страховой, залоговой, инвестиционной, налогооблагаемой стоимости и т. д. Принимая это внимание, целесообразно будет разделить предъявляемые к жилищу требования на объективные и субъективные.

Субъективные требования – это требования к материально-вещественной форме жилища со стороны различных субъектов жилищных отношений, прежде всего потребителей.

Объективные требования – это нормы, стандарты, требования к жилищу, характерные для данного этапа развития общества.

В перспективе, для удовлетворения потребности в жилье всех категорий потребителей, помимо технических требований к жилищу, а также социальных норм заселения необходимо учитывать и индивидуальные требования потребителей к жилью, то есть учитывать субъективную оценку. В связи с этим возрастает значение мониторинга и паспортизации жилища, что в свою очередь позволит использовать различные технико-экономические и потребительские данные жилого здания в практических расчетах.

Основной характеристикой состояния жилого здания во всех его функциях следует считать уровень его качества.

По международному стандарту ISO 9000-1-94 качество – это совокупность свойств и характеристик продукции или услуг, относящихся к способности соответствовать установленным требованиям и потребностям потребителя.

В свою очередь, качество жилища определим как совокупность технико-экономических и потребительских свойств жилого помещения, жилого здания, жилой среды, обеспечивающих удовлетворение установленных требований к жилью и потребностей потребителей.

Не вызывает сомнения то, что качество жилища формируется на всех стадиях его жизненного цикла. Это соответствует стандарту ISO 9004-1, где жизненный путь продукции (петля качества) делится на 12 этапов, начиная от проектных работ и заканчивая ликвидацией объекта. Например, в понятие качества строительства, по мнению зарубежных специалистов, входит соответствие строительного объекта определенным функциям и требованиям к моменту сдачи его в эксплуатацию, а также сохранение  этого соответствия на весь эксплуатационный период [148, с. 67].

Также можно утверждать, что оценка состояния жилища и жилищного фонда относится, прежде всего, к стадии эксплуатации. Другими словами, эксплуатация – это стадия жизненного цикла объекта, на которой реализуется, поддерживается и восстанавливается его качество [165, с. 83]. В связи с этим важной характеристикой жилища является время его эксплуатации. В зависимости от остаточного срока службы жилища существенно будет различаться рыночная стоимость и потенциал реновации жилого здания. Как отмечает    Г.Т. Попов «время – одна из важнейших составляющих надежности и оценки эффективности, как изделия, так и любой системы» [110, с. 11].

Разработке и анализу показателей качества жилища и жилой среды уделяется внимание во многих работах [21, 46, 61, 140, 162, 168]. На основе исследования данной проблемы выделим два основных способа группировки показателей качества жилой среды:

  1.  По пространственному признаку – жилой ячейке, жилому зданию, окружающей среде проживания. При этом для каждого элемента жилой среды – жилой ячейки, жилого здания, окружающей среды формируется собственная система показателей качества.
  2.  По функциональному признаку. В этом случае показатели качества жилой среды разделяются на следующие основные группы: показатели функциональности, надежности, экологичности, эстетичности, безопасности, социальные показатели.

Состояние жилища зависит от множества факторов – экологических, техногенных, экономических, социальных. Под влиянием данных факторов происходит изменение качественных, количественных и стоимостных характеристик жилища. Например, в результате воздействий окружающей среды происходит потеря или снижение способности жилища удовлетворять объективные и субъективные требования. Соответственно, изменяется оценка функций жилища как экономического блага, товара и источника дохода.

Так, оценка качества жилищных услуг (благ) в процессе эксплуатации жилого здания в основном зависит от структуры потребителей жилья и демографических процессов. Следует отметить, что цикл потребности в жилье определяется циклом развития семьи, но не всегда совпадает с ее финансовыми возможностями (спросом), что особенно проявляется при формировании молодых семей.

Если не принимать во внимание структуру потребителей, то качество жилищных услуг в процессе эксплуатации жилого здания практически не меняется, снижается при появлении устранимых технических неисправностей и достигает нуля только в случае аварий – невозможности эксплуатации жилища. Другими словами, темпы функционального (морального) износа жилища, как правило, опережают темпы физического износа.

Рыночная стоимость здания (жилище – товар) без учета инфляционных процессов имеет тенденцию к уменьшению с течением времени. Конечно, это справедливо, если не меняется ценность территории, на которой расположен объект, и не наблюдается рост спроса на данный тип недвижимости.

Доход от сдачи жилища в аренду при прочих равных условиях также уменьшается по мере увеличения срока службы жилища. Это происходит в результате появления на рынке жилищных услуг более комфортабельных жилых ячеек. При этом следует упомянуть о сроке экономической жизни жилищапериоде времени, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость объекта, превышающий затраты на улучшения, то есть когда износ носит устранимый характер [109, с. 281].

Срок экономической жизни здания обычно заканчивается раньше, чем сроки использования жилища как формы экономического блага, товара и источника дохода. Наиболее продолжительным является срок использования жилища в форме блага, затем с меньшей продолжительностью идут сроки использования жилища как товара и как источника дохода. Другими словами наступает  такой момент времени, когда жилье уже затруднительно продать или сдать в аренду, но еще можно использовать для собственного проживания.

В результате реновации жилых зданий улучшается качество жилищного фонда и возрастает его ценность как экономического блага, товара и источника дохода вследствие улучшения потребительских и экономических характеристик объектов. Таким образом, в жизненном цикле жилище появляются периодические фазы роста, как результат реновационных процессов.

1.1.2. Роль реновации в воспроизводстве жилищного фонда

Все воздействующие на состояние жилища процессы можно разделить на управляемые и неуправляемые процессы (рис. 1.1).  

Рис. 1.1. Процессы, оказывающие влияние на состояние  жилищного фонда

К неуправляемым процессам относятся непредсказуемые ситуации технологического, экологического, социального характера, которые воздействуют на состояние жилищного фонда, его физический и функциональный износ. Управляемыми процессами являются процессы реновации жилищного фонда.

Реновация жилых зданий является необходимым условием воспроизводства жилищного фонда. Исследования процесса воспроизводства жилищного фонда и уточнение его форм (полное, частичное, простое, расширенное) нашли отражение во многих работах.

Например, по мнению Г.Т. Попова, поддержание количественного уровня существующего в данном периоде жилищного фонда обеспечивается путем простого воспроизводства в виде двух его форм – частичного и полного воспроизводства. Частичное – включает затраты на капитальный ремонт в течение нормативного срока службы зданий, а полное – затраты на строительство равноценных новых зданий взамен достигших предельного физического износа и снесенных. Расширенное воспроизводство определяется им как «строительство нового жилья дополнительно к существующему» [110, с. 49-50].

В работе [17, с. 15] также рассматривается полное и частичное воспроизводство жилищного фонда. При этом указывается, что «основное содержание частичного воспроизводства жилых зданий – замена элементов, имеющих срок службы меньший, чем срок службы здания в целом».

В.К. Соколов, указывает что «в процессе планомерного развития городского хозяйства необходимо оптимальное сочетание обеих форм расширенного воспроизводства – строительство новых и реконструкция существующих эксплуатируемых зданий и сооружений» [137, с. 5].

Е.Б. Смирнов отмечает, что возмещение  износившихся по своему физическому состоянию фондов является элементом простого воспроизводства, а возмещение морального износа и расширение фондов составляет основу расширенного воспроизводства. При этом реконструкция и модернизация определяется им как форма расширенного воспроизводства, а капитальный ремонт как форма простого воспроизводства [132, с. 33-36].

Е.М. Блех указывает, что для определения рассматриваемых понятий необходимо раскрыть не только технико-технологическое, но и экономическое содержание этих процессов [14, с. 18]. При этом реконструкция им трактуется как форма расширенного воспроизводства, модернизация – простого, капремонт – как частичного простого. Тот же автор в статье [90, с. 53] дополняет, «…что решение жилищной проблемы связано с постоянным наращиванием жилищного фонда, с его расширенным, а не простым воспроизводством (поскольку постоянно растут потребности, связанные с качеством жилища)».

Классифицируя ремонтно-реконструктивные мероприятия, А.О. Березин характеризует капремонт как форму частичного воспроизводства, поскольку он направлен на снижение физического и частично морального износа. Модернизация определяется им как форма простого воспроизводство. Реконструкция – форма расширенного воспроизводства, поскольку обеспечивает снижение физического и устранение морального износа [12, с. 8].

А.Н. Рогожан рассматривает экономическое содержание воспроизводства жилья в следующем аспекте: «простое воспроизводство восстанавливает потребленную стоимость материальной среды, а расширенное обеспечивает увеличение ее стоимости» [123, с. 4].

Как мы видим, процесс воспроизводства жилищного фонда в данных определениях, в основном оценивается с позиции восстановления технических характеристик жилища. Частичное воспроизводство позволяет восстановить или улучшить состояние некоторых (не всех) элементов и конструкций здания, а полное воспроизводство представляет собой реновацию всего жилого здания. Соответственно, простое воспроизводство позволяет устранить физический износ зданий, а расширенное воспроизводство включает устранение функционального износа или прирост жилищного фонда за счет реконструкции и нового строительства. Таким образом, в литературе практически отождествляются понятия «воспроизводства» и «реновации» жилищного фонда.

На наш взгляд, при исследовании процесса воспроизводства жилищного фонда необходимо учитывать то, что воспроизводство жилья не ограничивается только процессом производства. С позиции движения общественного продукта процесс воспроизводства, как известно, включает в себя основные фазы: производство, распределение, обмен и потребление, при этом производство и потребление замыкаются сферой обращения в единый цикл. В частности,       Л.Ю. Руди, в своей работе отмечает, что жилищную систему образуют совокупность всех процессов, совершающихся в области производства, распределения, обмена и потребления жилья на основе действующих имущественных отношений и организационных форм [124, с. 97]. В работе Т. Ю. Овсянниковой указывается, что воспроизводство жилищного фонда следует рассматривать как непрерывный, постоянно возобновляемый процесс производства жилья, его распределения, обмена, использования и реновации [101, с. 172].

Принимая это во внимание, цикл воспроизводства жилищного фонда с учетом процесса реновации представим в виде рис. 1.2.  

Рис. 1.2. Процесс реновации в воспроизводственном цикле жилищного фонда

Как мы видим при ликвидации жилищ и возведении (производстве) новых объектов начинается новый цикл воспроизводства жилищного фонда. При реконструкции, модернизации, капитальном ремонте и реставрации зданий происходит возобновление неполного воспроизводственного цикла. Например, капитальный ремонт зданий производится в основном за счет средств, отчисляемых жильцами в фонд капитального ремонта, поэтому после проведения ремонтных работ возобновляется процесс потребления, минуя стадии распределения и обмена. Причем в случае, когда капитальный ремонт производится без отселения жильцов, процессы реновации и потребления жилья осуществляются параллельно.

Также отметим, что конечная фаза – потребление жилья – зависит от способа использования жилья после реновации – это или продажа жилья (в этом случае жилье выступает как товар), личное проживание (функция – экономическое благо) или коммерческое использование (функция – источник дохода).

Фаза «распределение» возникает при участии в реновации жилья нескольких участников – инвесторов, когда появляется необходимость в распределении результатов реновации жилья. Например, распределение дополнительных площадей происходит после реконструкции жилищ с надстройкой мансардных этажей.

Учитывая то, что полный воспроизводственный цикл включает в себя все фазы воспроизводства – производство, распределение, обмен, потребление, а, также принимая во внимание различный количественный результат процесса воспроизводства жилья, уточним определения методов реновации.

Снос зданий и возведение новых жилых объектов определим как фазу полного цикла расширенного воспроизводства жилищного фонда.

Капитальный ремонт и модернизация представляет фазу неполного цикла простого воспроизводства жилых зданий. К этой же форме воспроизводства следует отнести и реставрацию.

Реконструкция представляет фазу неполного цикла простого или расширенного (увеличение общей площади или строительного объема зданий) воспроизводства.

При  неполном воспроизводстве, в отличие от полного, отсутствуют некоторые фазы воспроизводственного цикла. Так, при реконструкции и капремонте зданий отсутствует фаза производство (строительство нового объекта).

 

При простом воспроизводстве количество жилищного фонда остается неизменным. При расширенном воспроизводстве обеспечивается увеличение количества жилищного фонда.

Воспроизводство жилищного фонда имеет свои специфические особенности, присущие ему в условиях любых общественно-экономических отношений. Это обусловливается технико-экономическими особенностями жилища, технологией процесса его производства и реновации, условиями вложения, освоения и возврата денежных средств. Процесс воспроизводства жилья непосредственно связан с использованием ресурсов всего региона. Рынок ресурсов,  используемых в процессе воспроизводства жилищного фонда, в свою очередь можно разделить на следующие рынки:

  •  рынок финансово-кредитных и инвестиционных ресурсов.
  •  рынок природных ресурсов – водные, лесные, земельные ресурсы, природные ископаемые.
  •  рынок инновационных ресурсов – патенты, лицензии, ноу-хау.
  •  рынок трудовых ресурсов.
  •  рынок средств производства.
  •  рынок информационных ресурсов.

В процессе кругооборота ресурсов, начиная от производства строительных материалов и заканчивая выпуском, реализацией и потреблением жилищной продукции, участвует множество субъектов, каждый из которых выполняет определенные функции и имеет экономические интересы. При этом в зависимости от выполняемой роли выделим три основные группы субъектов реновации жилищного фонда.

К первой группе относятся государственные, региональные и муниципальные органы управления процессами реновации жилищного фонда:

  •  органы управления градостроительством и инвестициями;
  •  органы управления ЖКХ;
  •  финансовый департамент;
  •  органы стандартизации и сертификации;
  •  налоговая инспекция и финансовые органы;
  •  органы экспертизы градостроительной и проектной документации;
  •  лицензионная палата;
  •  органы архитектурно-строительного надзора;
  •  жилищная инспекция;
  •  земельные комитеты;
  •  органы технической инвентаризации и пр.

Так, например, в Томской области эта группа включает:

  •  Департамент строительства, архитектуры и дорожного комплекса Администрации Томской области;
  •  Департамент жилищно-коммунального хозяйства Администрации Томской области.
  •  Департамент градостроительства и перспективного развития Администрации г. Томска и т. д.

Государство (муниципалитет) стремится к удовлетворению требований индивидов и общественных групп, снижению социальной напряженности, заболеваемости населения, росту производительности труда, занятости, поступлений налоговых платежей в бюджет. Уровень расходов на реновацию жилья зависит от доходной части бюджета, а также от доли расходов по жилищному комплексу в структуре бюджетных расходов субъекта Федерации.

Ко второй группе относится население – домохозяйства, которые представлены семьями – людьми, совместно проживающими и имеющими общий бюджет, а также  одиноко проживающими людьми. Домохозяйства отличаются половозрастным составом, доходами, расходами, социальным статусом и другими критериями. При этом домохозяйства одновременно являются и поставщиками первичных, прежде всего трудовых ресурсов.

Домохозяйства (население) нуждаются в качественном жилье, в соответствии со своими требованиями, зависящими от количества человек  в семье, половозрастного состава, образования и т. д. Степень удовлетворения потребности в жилье зависит от размера доходов домохозяйств, стоимости жилья и жилищных услуг, расходов на прочее потребление и выплату налогов.

К третьей группе относятся организации и предприятия, участвующие в процессе реновации жилищного фонда. В данную группу входят следующие субъекты:

  1.  Поставщики ресурсов, необходимых для производства конечной строительной продукции:
  •  предприятия по производству строительных материалов, изделий и конструкций, инструмента, оборудования;
  •  предприятия по производству строительных машин и механизмов;
  •  проектные и научно-исследовательские организации, патентные бюро, информационные компании, кадровые агентства;
  •  банки, инвестиционные компании и фонды, ссудосберегательные компании и т. д.
  1.  Подрядные организации, специализирующие на выполнении ремонтно-реконструктивных работ  и возведении новых жилых зданий.
  2.  Организации и предприятия рынка жилья и жилищных услуг. Субъектами данного рынка выступают строительные организации, девелоперские фирмы, жилищно-эксплуатационные организации, управляющие компании, различные некоммерческие организации, риэлторские фирмы, страховые организации, брокерские конторы.

Коммерческие организации заинтересованы в стабильной деятельности, получении прибыли, росте объемов производства. Ограничением в достижении этих результатов является низкая платежеспособность населения, высокие издержки производства, большие налоги.

В результате использования различных ресурсов и участия многочисленных субъектов, в процессе воспроизводства жилищного фонда образуются следующие пропорции:

  •  между структурой первичных – трудовых, природных ресурсов и потребностью в первичных ресурсах предприятий строительной индустрии;
  •  между структурой продукции предприятий стройиндустрии и потребностью в данной продукции подрядных строительных организаций;
  •  между потребностью населения в жилье и структурой выпуска продукции подрядными строительными организациями;
  •  между структурой (потребностями) населения и структурой существующего жилищного фонда.

Соответственно для удовлетворения текущих и перспективных потребностей населения в жилье необходимо иметь полное ресурсное обеспечение процесса реновации жилищного фонда, а также обеспечить оптимальные формы и пропорции его реализации. В частности при подготовке стратегий и разработке программ развития регионального строительного комплекса необходимо спрогнозировать ситуацию на рынке строительных материалов [44]. Сбалансированность процесса воспроизводства жилищного фонда по ресурсно-потребностным пропорциям должна учитываться при разработке механизма регулирования реновационных процессов.

Нарушение воспроизводственного процесса сказывается на результатах деятельности субъектов, объемах реализации инвестиционных проектов реновации жилья и, в конечном счете, на состоянии жилищного фонда.

В соответствии с Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ, инвестиционный проект, можно рассматривать в двух аспектах: как комплект необходимой проектно-сметной документации и как комплекс практических действий по осуществлению инвестиций.

Согласно статье 52 Градостроительного Кодекса «лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием застройщика или заказчика, проектной документацией, требованиями градостроительного плана земельного участка, требованиями технических регламентов и при этом обеспечить безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранность объектов культурного наследия».

В нашем случае проект реновации жилища определим как инвестиционный проект, предполагающий комплекс практических действий экспертных, проектных, строительных и других работ, направленных на обновление жилища и решение социально-экономических задач эффективной эксплуатации жилья.

Каждый проект реновации имеет в основе определенный метод (или методы) реновации жилищ – капитальный ремонт, реконструкцию, снос и новое строительство.

Рассмотрим подробнее технико-экономическое содержание и особенности методов реновации жилищного фонда.

1.1.3. Методы реновации жилищного фонда

Используя терминологию теории воспроизводства основных фондов, разделим все методы реновации жилищного фонда на экстенсивные и интенсивные методы. К экстенсивным методам следует отнести строительство новых зданий на новых территориях и на месте сносимого жилья, к интенсивным методам – реконструкцию, модернизацию, капремонт и реставрацию зданий. Причем реконструкция жилищного фонда, зачастую, включает в себя работы по капитальному ремонту, модернизации и реставрации зданий (рис. 1.3).

К одному из способов восстановления и технической реабилитации зданий также следует отнести санацию жилищного фонда. Принимая во внимание состав методов реновации, изображенных на рис. 1.3., можно сказать, что санация зданий основана на использовании интенсивных методов реновации жилищного фонда.

 

Рис. 1.3. Экстенсивные и интенсивные методы реновации жилищного фонда

По нашему мнению следует различать понятия «реновация жилищного фонда» и «реновация жилого здания». Если говорить о жилом здании как отдельном объекте, то очевидно нельзя отнести к методу реновации жилого здания вариант сноса данного объекта и возведения на месте сноса других строений. В свою очередь реновация жилищного фонда может включать строительство новых объектов, как на месте сносимых жилых зданий, так и на новых территориях застройки, поскольку в результате данных мероприятий изменяется структура всего жилищного фонда.

Результаты реализации различных методов реновации жилищного фонда разделим на три основные группы (таблица 1.2).

Таблица 1.2

Основные экономические результаты реализации методов реновации             жилищного фонда

Методы реновации

Результаты реновации

Рост

доходов от эксплуатации объекта

Снижение

затрат на

эксплуатацию объекта

Увеличение

срока службы конструкций и объекта в целом

Снос и новое строительство

+

+

+

Усиление несущих

конструкций

+

Модернизация инженерных коммуникаций

+

+

Установка систем учета и     регулирования потребления воды и энергоресурсов

+

Перепланировка и

перепрофилирование

помещений

+

Усиление теплоизоляции

здания

+

+

Пристройка,

надстройка площадей

+

Другими словами реконструкция и новое строительство как методы реновации (комплексного обновления) жилой застройки способствуют росту результата от использования жилья в виде экономического блага, товара, источника дохода, увеличивают срок эксплуатации зданий и снижают издержки от использования жилья3.  

Новое строительство является начальной фазой в процессе воспроизводства жилищного фонда. Особого внимания заслуживают варианты строительства, не только улучшающие условия проживания населения, но и одновременно снижающие расходы на эксплуатацию жилищного фонда. Одним из таких вариантов является строительство нового жилья на месте домов, отводимых под снос – вторичная застройка. В этом случае, как правило, увеличивается обеспеченность населения жилищем, снижается количество ветхого жилья, также происходит замена изношенных инженерных коммуникаций и благоустройство района. Кроме того, не требуются дополнительные территории под застройку.

В случае сноса здания возможны три способа использования освободившейся территории:

  1.  Продажа земельного участка муниципалитетом на аукционе под строительство нового жилого здания.
  2.  Продажа земельного участка муниципалитетом на аукционе под строительство нежилых объектов.
  3.  Продажа земельного участка муниципалитетом на аукционе без учета способа его последующего использования.

Также возможны три варианта переселения жильцов при сносе жилого здания:

  1.  Переселение в новое жилье, приобретаемое на первичном рынке жилья.
  2.  Переселение в жилье, приобретаемое на вторичном рынке жилья.
  3.  Переселение в новое жилье, построенное на месте снесенного объекта. При этом на время строительства здания необходимо обеспечить жильцов временным жилищем.

Несмотря на важность нового строительства в процессе воспроизводства жилищного фонда, отметим и некоторые его недостатки:

  •  Новое строительство обладает большой капиталоемкостью и продолжительностью работ, что затрудняет реализацию инвестиционного процесса в жилищном комплексе.
  •  Приобретают новое жилье в основном состоятельные слои населения. То есть даже при росте средней обеспеченности жильем, не уменьшается доля людей, имеющих жилье низкого качества.
  •  Новое строительство требует освоения новых территорий, тем самым, изымая их  из другого вида использования.
  •  Потребность в новом жилье для переселения обычно превышает площадь сносимого жилья в 1,3-2 раза [71]. На практике установлено, что 8-12% от стоимости строящегося объекта приходится тратить на расселение сносимого жилого дома [40].

В настоящее время темпы нового строительства в связи с низкой платежеспособностью населения являются недостаточными не только для увеличения обеспеченности жильем, но и для снижения ветхого и аварийного жилья. Поэтому большое внимание следует уделить реконструкции жилищного фонда. Все варианты реконструкции зданий можно разделить на 3 группы:

  1.  Реконструкция с временным отселением жильцов. Основная проблема в этом случае – потребность в маневренном жилье для временного расселения людей.
  2.   Реконструкция с предварительным расселением жильцов. Основная проблема в реализации этого подхода – значительное увеличение потребности в инвестициях.
  3.  Реконструкция жилых зданий без расселения жильцов. Применение этого способа исключает расходы на временное переселение или расселение жильцов, но требует  применения особых технологий реконструкции и дополнительных расходов на обеспечение техники безопасности проведения работ.

К преимуществу реконструкции следует отнести меньшую стоимость дополнительного жилья – в 1,5-2 раза ниже, чем при новом строительстве3. На 25-40% снижается расход материальных ресурсов, в 1,5 раза ниже затраты на инженерную инфраструктуру. Кроме того, дополнительная теплозащита зданий позволяет сократить энергопотребление на 40% [24].

Отметим, что в европейских странах реконструкция и модернизация зданий началась раньше, чем в нашей стране. Например, повышение энергоэффективности зданий в странах Европы, в последние десятилетия стало одним из основных направлений развития стройиндустрии [94]. Так, в Финляндии после разразившегося энергетического кризиса в начале 1970-х больше  внимания стало уделяться расходам на энерго- и водопотребление. В результате реновации недвижимости – замены 2-слойных окон на трехслойные, герметизации и улучшения теплоизоляции зданий, а также изменения отношения потребителей к проблеме экономии, расход тепла был снижен почти на треть без ухудшения качества условий проживания [106].

Современная технология реконструкции жилых зданий во Франции с применением новой техники, эффективных, в том числе местных, материалов позволяет модернизировать жилой дом за 3-6 месяцев. В Германии санация одного подъезда шестиэтажного дома выполняется максимум за 14 рабочих дней.

Во многих странах происходит перераспределение инвестиций с нового строительства на реконструкцию и модернизацию жилищного фонда. По оценкам специалистов, доля инвестиций на эти цели в США превышает 40%, в Канаде, Дании приблизилась к 50% объема средств, расходуемых на новое строительство [59].

В СССР до середины 60-х годов единого подхода в планировании ремонтных работ жилищного фонда  практически не существовало. Необходимость разработки перспективных планов ремонта возникла с введением  Положения «О проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий», утвержденных Госстроем в 1964 г.

В настоящее время в России действует нормативный документ, определяющий периодичность обновления объектов жилой застройки – ВСН-58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обследования жилых домов, зданий, объектов коммунального хозяйства и социально-культурного назначения». В данном документе приведены графики ремонтов и замен конструктивных элементов зданий всех категорий надежности.

Однако в условиях дефицита финансовых ресурсов эти требования практически не выполняются. Как правило, в зданиях проводится только неотложный ремонт и работы по подготовке к зимнему сезону. По сути, вместо системы планово-предупредительных ремонтов в настоящее время осуществляются в основном работы аварийно-восстановительного характера. Такой подход более экономичен, так как увеличиваются межремонтные сроки, но при этом ухудшается качество жилищного фонда и увеличивается вероятность возникновения аварий.

С введением новой редакции Жилищного Кодекса, ответственность за содержание и ремонт жилых зданий в большей мере переложена на население – собственников жилья. Однако финансовых средств населения по-прежнему недостаточно для своевременного и полного проведения ремонтно-реконструктивных работ.

Поэтому важнейшей проблемой воспроизводства жилья является проблема финансирования процесса реновации жилищного фонда.

1.2. Механизм финансирования реновации жилищного фонда

Механизм и источники финансирования процесса реновации зависят от характеристик объекта реновации – жилого здания и способа его использования (рис. 1.4).

Рис. 1.4. Параметры процесса реновации жилого здания

Количественные и качественные характеристики жилища, в том числе как объекта реновации, достаточно подробно рассматриваются в литературе по оценке объектов недвижимости [108, 109, 162], поэтому основное внимание уделим параметрам процесса реновации.

Источники финансирования процесса реновации подразделяются на следующие группы:

  1.  Средства населения:

- собственные источники (доходы, сбережения, средства от продажи имущества);

- заемные средства (кредиты банков, займы организаций, ссудосберегательных кооперативов).

  1.  Средства коммерческих и некоммерческих организаций:

- собственные доходы организаций;

- заемные средства (кредиты банков, выпуск жилищных сертификатов).

  1.   Средства государства (муниципалитетов):

- средства бюджетов;

- средства целевых внебюджетных фондов;

- средства, привлекаемые за счет эмиссии жилищных ценных бумаг.

С учетом широкого спектра характеристик жилищного фонда становится возможной разработка проектов реновации жилых зданий с различными схемами финансирования.

Общая потребность в финансировании процесса реновации жилого здания определяется по формуле:

, (1.1)

где – первоначальные инвестиции в строительство жилого здания, руб.;

– инвестиции в реновацию жилища на шаге-t (капремонт, реконструкция) на стадии эксплуатации, руб.;

 tшаг расчета, года; Т – срок эксплуатации объекта, лет;

– инвестиции в ликвидацию объекта, руб.

Процесс финансирования реновации жилищного фонда осуществляется на всех трех этапах жизненного цикла жилых зданий – финансирование нового строительства, финансирование реновации на стадии эксплуатации и на стадии ликвидации жилья с учетом переселения жильцов.

Первый этап – финансирование строительства нового жилья, как правило, предполагает внесение единовременного первоначального взноса домохозяйством – . Размер первоначального взноса в зависимости от условий оплаты может находиться в диапазоне от нуля до 100% стоимости нового жилья. Покупка нового жилья может происходить за счет предварительного накопления средств до момента получения жилья или путем накопления средств после приобретения жилья, например, в случае ипотечного кредитования. Соответственно, в случае кредитования нового строительства, оплата основной суммы кредита и процентов за кредит происходит уже на стадии эксплуатации жилищного фонда.

Основной формой привлечения инвестиций в жилищное строительство являются договоры о долевом участии в строительстве. По оценкам специалистов около 70% строящегося жилья «финансируется по тем или иным схемам долевого участия в строительстве» [76, с. 16].

Анализ структуры продаж квартир по г. Томску, выполненный О.Г. Казаковой, показал, что основная часть договоров долевого участия в строительстве – 44% от общего количества – заключается на этапе завершения монтажа этажей и устройства кровли, а на стадии отделочных работ заключается около 50% всех договоров [46, с. 70]. При этом в начальный период строительства объекта возникает дефицит денежных средств у строительной организации за счет превышения стоимости фактически выполненных строительно-монтажных работ над суммой средств, полученных от заключения договоров о долевом участии в строительстве.  

Таким образом, выбор схемы финансирования влияет на сроки проведения работ и размеры незавершенного строительства. Так, в Томской области объем незавершенного строительства в 2004 году составил 445,3 тыс. м2 общей площади. Этот показатель вырос по сравнению с 2003 годом на 22% и превысил объем введенного жилья в 2004 г.  в 1,5 раза. В целом по России объем незавершенного строительства составил 38,9 млн. м2 общей площади, что больше объема введенного жилья за тот же период  в 1,6 раза [37].

В развитых странах преобладает рыночный подход к решению жилищной проблемы. Поскольку средний класс занимает в обществе ведущее место, возникает возможность приобретать новое жилье в кредит на основе предложений развитого жилищного рынка. Весьма важным фактором здесь является стабильность банковской системы, которая позволяет развивать рынок ипотечных кредитов.

В России, несмотря на принятые нормативно-правовые акты, обеспечивающие развитие ипотечного кредитования, масштабного применения этой формы финансирования жилищного строительства еще не произошло. Главными сдерживающими факторами продолжают оставаться низкая кредитоспособность населения, недостаток средств для «запуска» системы ипотечного кредитования, а также проблемы развития вторичного рынка ценных бумаг и рефинансирования ипотечных банков.

В целом по России общая площадь жилья, введенного в 2004 году за счет ипотеки увеличилась по сравнению с 2003 годом в 1,6 раза и составила 213,5 тыс. м2. В тоже время доля строительства за счет ипотечных кредитов составляет лишь 0,5% от общей площади введенного жилья [37].

Отметим, что в России и, в частности, Томской области уже создан механизм ипотечного кредитования, позволяющий брать кредиты сроком до 27-30 лет. Для увеличения объема инвестиций через ипотечное агентство, в Томской области разработана программа на 2004-2007 г.г. по кредитованию населения в размере 100 млн. рублей. При этом анализ, проведенный областным департаментом ЖКХ Томской области, показал, что мощности строительного комплекса области позволяют к 2010 г. ежегодно вводить 400-450 тыс. м2 жилья. То есть почти в два раза больше, чем вводится в последнее время.

В целом финансовые средства муниципальных и региональных бюджетов являются лимитированными и предназначены в основном для строительства жилья малоимущих слоев населения. Причем большая часть средств идет на оплату  уже завершенного строительства. Средства из федерального бюджета направляются в основном на реализацию Федеральных целевых программ. При этом поддержка жилищного строительства из федерального бюджета сокращается с каждым годом. В частности в Томской области в 2005 году за счет средств Федерального бюджета было введено 3432 м2, что на 36% меньше объемов ввода жилья в 2004 году [146]. Финансирование нового строительства за счет средств предприятий и некоммерческих организаций также носит ограниченный характер.

Финансирование эксплуатации жилищного фонда включает в себя несколько видов платежей: оплата коммунальных услуг, оплата ремонтно-реконструктивных работ по жилым зданиям, и, как было указано выше, выплаты по кредиту при строительстве нового жилья.

Как показал анализ, в совокупных затратах на жилище, доля инвестиционно-строительных затрат (строительство жилья, текущий и капитальный ремонты) составляет более половины. Для жизненного цикла жилого здания длительностью 100 лет, доля инвестиционно-строительных затрат составила 50,3%, а доля  коммунальных и прочих затрат – 49,7 %. При расчете структуры затрат с учетом жизненного цикла жилого здания в 50 лет, эта структура составила, соответственно, 54,5 % и  43,5 % [101, с. 120].

Для обеспечения нормальной жизнедеятельности населения, доходы домохозяйств должны покрывать все расходы на эксплуатацию жилищного фонда и расходы на прочее потребление. Таким образом, текущие расходы населения на эксплуатацию жилищного фонда не должны превышать некоторой предельной величины. В зависимости от целей и задач социальной политики государство (муниципалитет) может полностью переложить всю ответственность по  реновации жилья на население, в этом случае  для населения, что, и сделано в нашем Жилищном Кодексе. Другой крайний вариант, когда государство полностью финансирует  расходы по реновации жилищного фонда, в этом случае для населения показатель.

Величина предельно допустимой доли расходов, связанных с использованием жилья, в доходе семьи является, в первую очередь, результатом некоторого консенсуса в обществе относительно того, что является «допустимым», а также того, какие именно расходы подлежат субсидированию. В разных странах эта величина варьируется примерно от 15% в Финляндии до 30% в США, Эстонии и ряде других стран [72, с. 185].

Потребность в субсидировании жилищных расходов в перспективе, очевидно, сохранится поскольку, во-первых, существующие нормы отчислений на капитальный ремонт являются заниженными по сравнению с реальной потребностью в ремонте. Здесь следует отметить, что фактические сроки службы конструкций и здания в целом, могут отличаться от нормативных сроков. Многое зависит от качества применяемых материалов, соблюдения технологии строительства и условий эксплуатации жилых зданий.

Во-вторых, значительная часть жилищного фонда уже сейчас имеет большой износ и требует незамедлительного обновления, при этом накопленных целевых средств по данным объектам недостаточно для проведения требуемого объема ремонтных работ.

В-третьих, низкий уровень доходов большей части населения не позволяет осуществлять единовременные расходы на ремонтные работы в полном объеме.

Для финансирования ремонтных работ на стадии эксплуатации возможны три основных механизма:

  1.  Накопление средств на капремонт населением – собственниками или арендаторами жилья путем отчислений средств в фонд капитального ремонта в течение межремонтного цикла. Этот способ применим для зданий с небольшим уровнем физического износа, не требующих значительных расходов в ближайшее время на проведение ремонтных работ.
  2.  Финансирование капремонта за счет собственников или арендаторов жилья без предварительного накопления средств на капремонт. Применение этого способа финансирования является ограниченным, поскольку стоимость капремонта зданий, как правило, составляет значительную величину. Расчеты, выполненные нами, по типовому 4-х этажному зданию показали, что, например, только для замены кровли, собственникам одной квартиры необходимо единовременно израсходовать около 33 тыс. рублей.
  3.  Финансирование капремонта собственниками или арендаторами жилья за счет субсидий муниципалитета или использования кредитных ресурсов, с выплатой основной суммы и процентов за кредит после проведения ремонтных работ.

Второй и третий способ финансирования капремонта в большей степени применимы для объектов с высоким уровнем физического износа, требующих незамедлительного проведения ремонтных работ.

Очевидно, что проведение ремонта жилья в оптимальные сроки и осуществление эффективных проектов реновации позволит сэкономить как расходы населения, так и расходы государства (муниципалитета).

В плановой экономике низкий уровень отчислений на капремонт и недостаток внебюджетных источников финансирования жилищного строительства предусматривал значительные бюджетные расходы на создание нормальных условий проживания граждан. С переходом к рынку снизились объемы бюджетного финансирования капитального ремонта и, в то же время, средств населения также недостаточно для полного финансирования ремонтных работ.

Проблема финансирования капитального ремонта продолжает оставаться острой. По расчетам в 2005 году на капитальный ремонт жилищного фонда      г. Томска необходимо 190,7 млн. рублей, а фактически выделено 113,7 млн. рублей, на компенсацию текущего ремонта требуется 30,5 млн. рублей, но пока бюджетом предусмотрено 6 млн. рублей [70].

Еще одним препятствием в увеличении объемов реновации жилья является недостаточное финансирование реконструкции жилищного фонда.

Поскольку с технической точки зрения реконструкция содержит элементы как нового строительства (ввод новых площадей), так и капитального ремонта, то логично предположить, что для финансирования реконструкции теоретически возможно применение финансовых схем, характерных для обоих методов реновации. В частности ведутся широкие дискуссии о включении амортизационных отчислений и так называемой реновационной составляющей  в текущие платежи за жилье. Причем, такой способ финансирования восстановления жилищного фонда имеет место в зарубежных странах, например, в Германии [59]. Однако в нашей стране из-за высокого уровня инфляции и социально-экономической нестабильности, накопление целевых средств в течение длительного периода времени еще не получило большого распространения.

Т.Ю. Овсянникова также отмечает, что «привлечение инвестиций в реконструкцию жилых зданий, в отличие от жилищного строительства, ограничено отсутствием или незначительностью экономических выгод у инвестора. Инвестиционно привлекательными могут быть только проекты реконструкции, предусматривающие создание дополнительной жилой площади за счет надстроек, мансард или пристроек. В таких проектах затраты на комплексную реконструкцию жилого здания (утепление ограждающих конструкций, замена инженерного оборудования и коммуникаций) включаются в стоимость дополнительной площади и частично окупаются за счет ее реализации на рынке жилья» [101, с. 221]. Очевидно, что для повышения инвестиционной привлекательности этих проектов необходимо их со-финансирование, в том числе за счет средств государства или муниципалитетов.

На стадии ликвидации жилья в момент времени возникает необходимость в сносе жилых зданий и переселении жильцов. При высокой коммерческой ценности земли, расходы на переселение жильцов –  (формула 1.1) могут быть профинансированы коммерческими организациями, выполняющими вторичную застройку территорий. Другими словами стоимость приобретаемых коммерческими организациями на аукционе земельных участков покрывает все расходы муниципалитета по обустройству земельных участков, включая расходы на переселение жильцов и снос зданий. При низкой ценности земли, средств коммерческих организаций может оказаться недостаточно для переселения жильцов. Соответственно, возникает потребность в финансировании переселения за счет средств самих жильцов или субсидий государства (муниципалитета).

Жилое помещение согласно статье 32 Жилищного Кодекса может быть также изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. В этом случае при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Основные источники финансирования реновации жилых зданий в зависимости от уровня износа здания и ценности территории застройки представлены в таблице 1.3.

Таблица 1.3

Источники финансирования реновации жилых зданий

Ценность

территории

застройки

Уровень износа (конструкций) зданий

Низкий

Средний

Высокий

Низкая

Отчисление средств собственниками в фонд капремонта.

Средства собственников на оплату капремонта.

Средства кредитных организаций и субсидии муниципалитета.

Средства населения или государства (муниципалитета) на переселение из ветхого и аварийного жилья.

Высокая

Отчисление средств собственниками в фонд капремонта.

Средства собственников на оплату капремонта.

Средства кредитных организаций и субсидии муниципалитета.

Средства коммерческих организаций – инвесторов проектов реконструкции жилых зданий.

Средств коммерческих организаций – застройщиков территорий на снос здания и переселение жильцов.

В связи с этим на наш взгляд следует расширить понятие доступности жилья. Доступность жилья для населения характеризует способность домохозяйств полностью оплачивать все жилищные расходы на любой стадии жизненного цикла жилища с учетом получаемых доходов, в том числе:

  •   приобретение жилья при образовании новых семей;
  •   улучшение жилищных условий семей за счет приобретения жилья более высокого качества;
  •  оплата коммунальных расходов и текущих расходов по содержанию жилья;
  •  оплата расходов по капитальному ремонту (модернизации, реконструкции) жилого здания с учетом реальной потребности в реновации здания;
  •  приобретение жилья на первичном или вторичном рынке в случае сноса жилого здания.

Таким образом, одной из форм доступности жилья является доступность реновации для населения. Определение потребности в финансировании реновации жилого здания включает следующие этапы:

  1.  Определение потребности в реновации – метод реновации (ремонта)  здания, сроки, стоимость работ.
    1.  Определение объема накопленных целевых средств собственниками жилья к моменту реновации жилого здания.
    2.  Потребность в единовременном взносе собственниками жилья для проведения реновации.
    3.  Анализ доступности реновации жилья для населения – соотнесение доходов населения и расходов на реновацию жилья.
    4.  Определение потребности в кредитовании процесса реновации – сроки, суммы, процентные ставки.
    5.  Оценка условий, выдвигаемых кредитными организациями для  предоставления кредита под реновацию жилья – сроки, суммы, процентные ставки.
    6.  Определение потребности в со-финансировании процесса реновации – увеличение сроков кредитования, долевое участие, сокращение процентной ставки за кредит.

Структура финансирования реновации жилищного фонда существенно зависит от типа жилищной системы, то есть от способа удовлетворения потребности общества в жилье. Различают жилищные системы, основанные на механизме государственного обеспечения жильем, и жилищные системы, основанные на рыночных механизмах удовлетворения потребности в жилье.

Большинство жилищных систем относятся к смешанному типу, то есть рыночный механизм обеспечения жильем не исключает в то же время государственного участия. Как показывает опыт, в большинстве развитых стран жилищная сфера является объектом экономического и административного регулирования с использованием различных форм финансирования [59]. В частности в развитых странах, примерно 20 % населения считается социально незащищенными, и получают практически бесплатное муниципальное жилье [77].

Потребность в реализации проектов реновации жилых зданий зависит от состояния жилищного фонда и потребностей населения в жилье.

1.3. Оценка состояния и динамики жилищного фонда в Российской Федерации и Томской области

Состояние жилищного фонда характеризуется системой качественных и количественных, абсолютных и относительных показателей, рассчитанных на определенный момент времени.

Жилищный фонд Российской Федерации по сравнению с 2003 годом увеличился на 32 млн. м2 (1,1%) и составил на конец 2004 года – 2,914 млрд. м2 общей площади или 56,9 млн. квартир (таблица 1.4).

В то же время в Российской Федерации остается острой проблема обеспеченности жильем населения. В России на одного человека приходится в среднем 20,5 м2.

Таблица 1.4

Жилищный фонд Российской Федерации

Показатель

1995

2001

2002

2003

2004

Общая площадь жилищного фонда, млн. м2

2645

2822

2853

2885

2917

    в среднем на одного жителя, м2

18,0

19,5

19,8

20,2

20,5

Число квартир – всего, млн. шт.

52,0

55,6

56,0

56,4

56,9

в том числе:

  однокомнатных

12,1

12,9

13,0

13,1

13,2

  двухкомнатных

21,9

22,8

22,9

23,0

23,1

  трехкомнатных

15,0

16,3

16,4

16,5

16,7

  четырехкомнатных и более

2,4

3,6

3,7

3,8

3,9

Средний размер одной квартиры, м2 общей площади

47,7

49,3

49,6

49,9

50,1

в том числе:

  однокомнатные

31,7

32,0

32,1

32,2

32,4

  двухкомнатные

44,7

45,5

45,7

45,8

45,9

  трехкомнатные

59,3

60,6

60,7

61,0

61,1

  четырехкомнатные и более

77,3

84,2

86,2

87,5

88,9

Удельный вес числа семей, состоявших на учете на получение жилья, в общем числе семей (на конец года), процентов

15

10

9

11

10

По данным: Федеральной службы государственной статистики

Для примера, в Канаде и Швеции показатель обеспеченности жильем доходит до 40 м2, а в США до 70 м2 на 1 человека. По данным российских социологов желают улучшить свои жилищные условия от 60 до 70% семей в Российской Федерации [133]. Однако в настоящее время стоимость даже малокомфортного жилья не соответствует платежеспособности большинства россиян.

По информации Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству в неблагоустроенных квартирах в нашей стране проживает около 40 млн. человек, а в ветхом и аварийном жилищном фонде –  5 млн. человек [33]. В настоящее время на улучшение жилищных условий стоит в очереди 4,43 млн. семей. Причем время ожидания социального жилья растягивается от 15 до 20 лет [114].

К положительной тенденции последних лет следует отнести ежегодное наращивание объемов жилищного строительства (таблица 1.5). Так, если прирост общей площади жилья введенного в 2002 году по сравнению с предыдущим годом составил 6,6%, то в 2003 году – 7,7%,  а в 2004 году уже 12,6%.

Таблица 1.5

Жилищное строительство в Российской Федерации

Показатель

1995

2001

2002

2003

2004

Введено в действие жилых домов, млн. м2 общей площади

41,0

31,7

33,8

36,4

41,0

в % от общей площади

1,55

1,12

1,18

1,26

1,41

Капитально отремонтировано жилых домов за год, млн. м2 общей площади

11,666

4,780

4,833

4,625

4,768

в % от общей площади

0,44

0,17

0,17

0,16

0,16

Введено в действие индивидуальных жилых домов, тыс. единиц

87,4

105,7

110,1

112,3

113,2

Число построенных квартир, тыс. ед.

602

382

396

427

477

Их средний размер, м2 общей площади

68,2

83,1

85,3

85,4

86,0

Жилые дома в незавершенном строительстве (на конец года), тыс. ед.

80,8

38,7

34,1

28,6

23,2

Их общая площадь, млн. м2

90,1

44,3

40,1

40,1

38,9

По данным: Федеральной службы государственной статистики

Наиболее острой проблемой в настоящее время является поддержание технического состояния жилищного фонда в нашей стране. Анализ показывает, что жилые помещения общей площадью более 290 млн. м2, или 11% всего жилищного фонда, нуждаются в неотложном капитальном ремонте и переоборудовании коммунальных квартир для посемейного заселения, 250 млн. м2 (9%) – в реконструкции. Причем из 19 млн. жилых строений, занятых под жилье, примерно 70% изношены не менее чем на 30% [125].

В то же время относительные объемы реновации жилищного фонда весьма незначительны. Строительство нового жилья составило в 2004 году 1,41% от общей площади всего жилищного фонда, а капитальный ремонт всего 0,16%.

Жилищный фонд Томской области увеличился за 2004 год на 1,8% и на начало 2005 года составил 20115 тыс. м2 общей площади (таблица 1.6). При этом значительно, с 22,8% до 66,7%, по сравнению с 1990 годом выросла  доля жилья, находящегося в частной собственности. Также увеличилась за этот период доля муниципального жилья, соответственно с 24,6% до 30,6%, а доля государственного жилья сократилась с 52,5% в 1990 году до 2,2% в 2004 году.  

Таблица 1.6

Жилищный фонд Томской области и его структура

Показатель

1990

1999

2000

2001

2002

2003

2004

Жилищный фонд Томской  области, тыс. м2 общей площади  

14391

18640

18947

19101

19467

19767

20115

в том числе:

-частный

3286

10097

10712

12075

12676

12774

13423

-смешанной формы собственности

-

359

363

147

100

108

85

-государственный

7557

699

873

552

430

314

448

-муниципальный

3545

7484

6998

6327

6260

6570

6158

По данным: ЖКХ Томской области. Госкомстат РФ, Томский областной комитет государственной статистики. Статистический сборник. г. Томск 2004 г. 34 с.

В то же время значительная часть жилищного фонда по-прежнему не удовлетворяет потребностям населения, как по своим размерам, так и по качественным характеристикам. К концу 2004 года 26,2% жилищного фонда не было оборудовано водопроводом, 32% – канализацией, 30,7% – центральным отоплением, 38,6% – горячим водоснабжением (таблица 1.7). Причем в сельской местности жилые дома менее благоустроенные, чем в городской местности.

Таблица 1.7

Характеристика  уровня благоустройства жилищного фонда

в Томской области (на начало 2005 г.)

Субъект

Удельный вес общей площади жилья, обеспеченной элементами благоустройства (%)

водопровод

канализация

центр. отопление

ванна

газ

гор.

вода

электроплиты

Томская область

73,8

68,0

69,3

60,5

21,1

61,4

59,6

г. Томск

90,1

87,0

89,2

77,7

12,3

85,5

73,3

По данным: Территориальный орган федеральной службы государственной статистики по Томской области (1995, 2000-2004). Реформирование ЖКХ Томской области. г. Томск. 2005 г. 88 с.

Важнейшей жилищной проблемой является проживание населения в ветхом и аварийном жилье. Показательными в этом случае являются данные о техническом состоянии жилищного фонда. Так, жилищный фонд Томской области, отнесенный к ветхому и аварийному, увеличился в 2004 году по сравнению с 1990 годом в 2,5 раза и составил 1212,8 тыс. м2 общей площади или 12392 жилых зданий. Причем 1577 домов на начало 2005 года находились в аварийном состоянии (таблица 1.8.).  

Таблица 1.8

Ветхий и аварийный жилищный фонд Томской области в 2004 год

Показатели

Всего

В том числе: ветхое и аварийное жилье

Из них:

ветхих зданий

аварийных зданий

Жилые

здания, ед.

115896

12392

10815

1577

% от общего количества

100

10,7

9,3

1,4

Общая

площадь, т. м2

20115

1213

1004

209

% от общего количества

100

6,0

5,0

1,0

По данным: Территориальный орган федеральной службы государственной статистики по Томской области (1995, 2000-2004). Реформирование ЖКХ Томской области. г. Томск. 2005 г. 88 с.

Следует подчеркнуть, что в Томской области за последние пять лет, начиная с 2000 года, среднегодовой рост объемов ветхого и аварийного жилья составил 12%. Также отмечается рост относительных показателей по данному типу жилья. Если в 1990 году  доля ветхого и аварийного жилья в общем количестве жилищного фонда составляла 3,4%, то в  2002 году этот показатель был уже на уровне 4,7%, а в 2003 и в 2004 годах составил – 6,0%.

Для примера, жилые здания застройки 60-х – 70-х годов прошлого века, так называемые «хрущевки» на сегодня уже значительно истратили свой технический ресурс. Через несколько лет эксплуатации здания данного типа, причем составляющие значительную часть городского жилья, начнут разрушаться в массовом порядке. Подобную проблему необходимо уже сейчас учитывать при разработке региональных проектов, бюджетов и планов. Показательными в этом случае является распределение жилищного фонда по годам постройки (таблица 1.9).

Таблица 1.9

Распределение жилищного фонда Томской области на конец 2004 года (по годам  постройки)

Показатели

Жилищный фонд,

всего

В том числе по годам постройки:

До 1920г.

1921-1945г.г.

1946-1970г.г.

1971-1995г.г.

после 1995г.г.

Количество зданий, ед.

115 896

3 469

13 348

54 325

37 714

7 040

%

100

3,0

11,5

46,9

32,5

6,1

Общая площадь,

т. м2

20 115

415

597

6 277

10 520

2 306

%

100

2,1

3,0

31,2

52,3

11,4

По данным: Территориальный орган федеральной службы государственной статистики по Томской области (Томскстат). Статистический сборник. ЖКХ Томской области. г. Томск. 2005 г. 61 с.

По-прежнему значительная часть населения области нуждается в улучшении жилищных условий. По состоянию на 1 января 2005 года в очереди на получение жилья, находилось 29,9 тыс. семей или 7,9% от общего количества. В 2004 году только 1275 семей улучшили свои жилищные условия, что в 2,4 раза меньше, чем в 1997 году. Отметим, что из числа семей, состоящих на учете для получения жилья на начало 2005 года, в коммунальных квартирах проживают 740 семей,  в общежитиях – 1928, в ветхом и аварийном жилье – 8898 семей. При этом 9481 семьи или 31,8% состоят на учете для получения жилья 10 и более лет.

Анализ показал, что неудовлетворенная потребность в жилье в Томской области на сегодняшний день составляет около 5,6 млн. м2 или 27,9% от существующего жилищного фонда [35]. Из них 15% – социальное жилье, 77% – жилье среднего класса, 8% – элитное жилье. В настоящее время жилищный фонд представлен тремя основными сегментами по уровню  комфортности: 57% составляет жилье со стандартным показателем комфортности, 5% – повышенной. В то же время 38% оценивается по категории низкой комфортности. Это ветхие деревянные дома, гостинки, малосемейки, комнаты в коммунальных квартирах, малогабаритное жилье («хрущевки»).

К положительной тенденции следует отнести рост объемов ввода жилья в Томской области – от 195 тыс. м2 начиная с 1998 года до 297,3 тыс. м2 в 2004 году (таблица 1.10). По сравнению с 2003 годом прирост ввода общей площади в 2004 году составил 26,0 %. Также положительным является процесс увеличения ввода жилья за счет средств населения и рост показателя обеспеченности жильем. Так, наибольший удельный вес введенного жилья в 2004 году приходиться на жилые здания, находящиеся в частной собственности – 82,6%. Средняя обеспеченность общей площадью одного жителя Томской области по сравнению с 1990 годом выросла в 1,3 раза и составила 19,4 м2. В то же время рост данного показателя был обусловлен не только увеличением количества введенного жилья, но и уменьшением численности постоянного населения, проживающего в области.

Таблица 1.10

Ввод в действие жилья по Томской области

Показатель

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

Всего введено жилых домов, тыс. м2

195,0

203,0

205,2

207,9

213,7

235,9

297,3

в том числе по формам собственности:

-федеральная

19,1

10,5

8,5

9,1

0,04

4,4

8,9

- муниципальная

36,0

22,7

41,4

32,7

38,2

46,2

36,9

-частная

97,8

106,3

120,2

162,6

167,0

182,9

245,7

-смешанная российская

42,1

63,5

22,6

1,3

2,2

2,2

1,4

Введено населением за свой счет и с помощью кредитов

36,4

57,0

61,7

49,8

45,4

48,4

59,3

Ввод в действие жилых домов на 1000 человек, м2

181,8

189,7

192,7

195,7

201,8

226,1

286,3

Число не завершенных строительством жилых домов, ед.

370

330

311

300

250

206

172

Их общая площадь, тыс. м2

401,6

428,1

379,3

444,3

320,3

418,3

365,1

Обеспеченность жильем в Томской области, м2 на чел.

17,7

17,9

18,2

18,2

18,6

19,0

19,4

По данным: Территориальный орган федеральной службы государственной статистики по Томской области (Томскстат). Статистический сборник (2000-2004). Строительство и инвестиции в Томской области. г. Томск. 2005 г. 86 с.

Поскольку абсолютные показатели ввода жилья не дают полной картины процесса сохранения и восстановления существующего жилищного фонда, то приведем относительные показатели обновления жилищного фонда Томской области (рис. 1.5).

Как видно из графика объемы нового строительства и капремонта в 2004 году снизились по сравнению с 1990 годом, соответственно с 3,73% до 1,48% и с 1,84% до 1,46% от общей площади всего жилищного фонда. Учитывая нормативную периодичность капитального ремонта жилых зданий один раз в 20-30 лет,  можно сказать, что в среднем в год необходимо капитально ремонтировать 3-5 % жилищного фонда.

             –  новое строительство (Н.С).

–  капитальный ремонт (К.Р).

Рис. 1.5. Новое строительство и капремонт жилищного фонда, в процентах к общей площади всего жилищного фонда Томской области

Очевидно, что в последние годы наблюдается недоремонт жилых зданий. Это усугубляется еще и тем, что процесс ликвидации непригодного для проживания жилья в последние годы также идет крайне медленно. Так в 2003 году по ветхости и аварийности было снесено только  19,96 тыс. м2, что составляет 1,7% от всего ветхого и аварийного фонда, а в 2004 году – 48,9 тыс. м2 (4,0%).

Как мы видим, нарастание износа жилья в большей мере определило сдвиг в форме обновления жилищного фонда Томской области в 2002-2003 годах. В этот период темпы капитального ремонта превысили темпы нового строительства. Значительное снижение темпов капремонта в 2004 году обусловлено уменьшением ремонтных работ, выполняемых муниципальными предприятиями.

О недостаточных объемах обновления жилья свидетельствуют следующие цифры. Согласно отчета департамента жилищно-коммунального хозяйства  г. Томска о выполнении капитального ремонта объектов муниципального жилищного фонда в 2004 году в титульный список были включены 139 объектов, что составляет 1 % от всего жилищного фонда. На 36 объектах был проведен ремонт системы отопления,  на 32 объектах ремонт холодного и горячего водоснабжения, на 14 – ремонт кровель, на 21 – ремонт внутреннего электроснабжения. Выборочный капитальный ремонт был проведен только на 37 объектах [45]. Также следует отметить недостаточные размеры реконструкции жилищного фонда. Объем данного вида работ (без капремонта) составил по Томской области в 2004 г. всего 4 тыс. м2.

Подводя итоги анализа состояния жилищного фонда Томской области и Российской Федерации, сделаем вывод, что существующий жилищный фонд имеет следующие недостатки:

  1.  Качественные недостатки – несоответствие технических и потребительских характеристик жилья объективным и субъективным требованиям, предъявляемых к жилью.
  2.  Количественные недостатки – дефицит жилья в виде недостатка количества и общей площади односемейных жилых домов, квартир, помещений.

При этом существующие объемы нового строительства и капитального ремонта не позволяют сократить очереди на жилье, ликвидировать коммунальное заселение, снизить количество ветхого и аварийного жилья, которое возрастает с каждым годом. Таким образом, важнейшей социально-экономической задачей является увеличение объемов реновации жилищного фонда.

Реализация инвестиционных проектов нового строительства, реконструкции, капремонта жилья требует привлечения значительных финансовых средств, а также большого объема трудовых, материальных, природных ресурсов. Таким образом, решая проблему качественного жилья, мы одновременно отвлекаем ресурсы из других сфер экономики, что требует еще большей обоснованности принимаемых решений. Кроме того, «такая сложная и дорогостоящая система, как жилищный фонд не может эксплуатироваться эмпирически – слишком велика вероятность злоупотреблений и неэффективных затрат» [56].

Поэтому, форма и масштаб участия муниципалитета  и других субъектов  в процессе реновации жилищного фонда должны определяться на основе расчетов эффективности использования ресурсов в жилищном комплексе. 

Здесь уместно привести высказывание Г.А. Цылиной, о том, что «…многие элементы инвестиционного процесса в России не несут основной функции инвестиций – доходности, оставаясь лишь элементами чистого финансирования» [153, с. 39].   

Подчеркнем, что вопросы экономического обоснования проектов обновления жилья становятся все более актуальными. Так, например, для признания комиссией пригодности жилого здания для проживания после капремонта, реконструкции или перепланировки рекомендуется приводить соответствующее технико-экономическое обоснование [112]. В случае принятия решения о непригодности жилого здания для проживания указываются дефекты, которые не могут быть устранены технически или устранение которых экономически нецелесообразно.

В статье 2 закона №104-ОЗ «О реконструкции и капитальном ремонте жилищного фонда на территории Томской области» указывается, что «реконструкция и капитальный ремонт жилищного фонда  осуществляются при условии экономической эффективности проводимых работ» [41].

При реализации Федеральной целевой программы «Жилище» в качестве одной из важнейших задач также рассматривается повышение эффективности использования финансовых средств бюджетов всех уровней – федерального, регионального и муниципального [149].

Методологические основы и особенности оценки эффективности проектов реновации жилых зданий будут рассмотрены далее.

Выводы по первой главе

  1.  Реновация жилища как процесс замещения и восстановления жилых зданий является основным условием создания качественной жилой среды. При реновации происходит восстановление и улучшение потребительских и экономических характеристик жилища, увеличивается ценность жилья как экономического блага, товара и источника дохода. Реализация экстенсивных и интенсивных методов реновации – капитального ремонта, модернизации, реконструкции, реставрации, нового строительства –  обеспечивает простое и расширенное воспроизводство жилищного фонда.
  2.  В ходе исследования было выявлено, что выбор метода реновации жилого здания и источников его финансирования зависит как от параметров объекта реновации – типа здания, местоположения, формы собственности, так и от вариантов его дальнейшего использования – эксплуатация жилья, его продажа или сдача в аренду.
  3.  Было установлено, что одной из форм доступности жилья является доступность реновации жилья для населения. Доступность реновации жилья характеризует способность домохозяйств полностью оплачивать все жилищные расходы на любой стадии жизненного цикла жилища с учетом получаемых доходов. При этом учитывается расходы на приобретение жилья более высокого качества с целью улучшения жилищных условий, расходы на капитальный ремонт (модернизацию, реконструкцию) жилища с учетом реальной потребности в реновации здания, расходы на приобретение жилья на первичном или вторичном рынке в случае сноса жилого здания.
  4.  Анализ состояния и динамики жилищного фонда показал, что при переходе к рыночным отношениям в жилищной сфере снижение государственного финансирования жилищного комплекса не сопровождалось соответствующим ростом внебюджетных инвестиций в процесс воспроизводства жилья. В результате чего наблюдается значительный недоремонт жилищного фонда, увеличение объемов ветхого и аварийного жилья.

Одним из условий наращивания объемов реновации жилищного фонда является обеспечение эффективного использования инвестиций на основе предварительного экономического обоснования проектов реновации жилых зданий. Выполненное исследование показало, что методики такого обоснования в настоящее время отсутствуют.

2. ЭФФЕКТИВНОСТЬ ПРОЕКТА РЕНОВАЦИИ ЖИЛОГО ЗДАНИЯ 

2.1. Методологические  основы  оценки  эффективности  проектов реновации жилых зданий

Понятие эффективность в широком смысле слова означает действенность, результативность, производительность, надежность [8]. Особое значение эта категория приобретает в экономической теории. Под экономической эффективностью здесь понимается не просто результативность производства, а отношение полезного результата к затратам. В свою очередь экономический эффект характеризует разницу между результатами экономической деятельности (например, продуктом в стоимостном выражении) и затратами, произведенными для их получения и использования [163].

Методологические основы теории эффективности использования ресурсов, в том числе инвестиционных  изложены в работах Л.В. Канторовича,    В.Н. Лившица, В.С. Немчинова, В.В. Новожилова, А.И. Ноткина, Н.П. Федоренко, Т.С. Хачатурова и других [48, 73, 95, 97, 99, 150, 152].

В отечественной практике при оценке экономической эффективности капитальных вложений традиционно использовались два метода: общей или абсолютной и сравнительной эффективности. Основным документом, регламентирующим применение указанных методов эффективности, в 70-80 годы прошлого века была «Инструкция по определению экономической эффективности капитальных вложений в строительство».  

В соответствии с этим документом общая экономическая эффективность измеряется «отношением  эффекта (прирост национального дохода, прибыли) ко всей сумме капитальных вложений или стоимости производственных фондов, сравнительная характеризует, насколько один вариант капитальных вложений эффективнее другого» [134, с. 5].

В свою очередь, для оценки сравнительной эффективности рассчитывался показатель приведенных затрат, который представляет собой сумму текущих и единовременных затрат, приведенных к годовой размерности в соответствии с нормативным коэффициентом эффективности. Связь этих двух методов заключается в том, что вариант, отобранный по минимуму приведенных затрат, принимается к внедрению, если он удовлетворяет требованиям общей эффективности, то есть имеет значение не ниже плановых нормативов.

Концепция общей или абсолютной эффективности капитальных вложений на протяжении более 20 лет занимала ведущее положение. На основе метода абсолютной эффективности были разработаны инструкции и методические рекомендации [83, 85, 136], а метод сравнительной эффективности стал основополагающим в «Инструкции по определению экономической эффективности использования в строительстве новой техники, изобретений и рационализаторских предложений». В строительстве эта методика известна в виде отраслевой инструкции СН 509-78 [135].

Критерии общей и сравнительной эффективности также нашли применение при экономическом обосновании капитального ремонта и реконструкции жилищного фонда. Например, в справочнике [23, с. 37] общая эффективность затрат на капитальный ремонт или капитальных вложений на реконструкцию определяется как отношение прироста социально-экономического результата к затратам, требуемым для его достижения. Сравнительную экономическую эффективность рекомендуется определять при сопоставлении вариантов строительства нового здания или реконструкции существующего здания.

Использование критерия минимизации приведенных затрат, характерного для данного подхода, в свою очередь, пришло на смену распространенному в 50-60 годы прошлого века методу минимизации стоимости в расчете на удельную единицу измерения – руб./м2, руб./м3.

Следует отметить, что в зависимости от получаемых результатов, оценку реновации жилищного фонда, как правило, производят с помощью социально-экономических и технико-экономических показателей.

Социально-экономическая оценка предполагает определение достигнутых социальных и экономических результатов и затрат на реновацию жилища в стоимостной форме. Использование этого подхода позволяет дополнительно рассчитывать удельные показатели в следующих единицах измерения: руб./человека, руб./семью (домохозяйство).

В частности, В.В. Мешечек и А.Г. Ройтман отмечают, что «значение реконструкции и капремонта жилищного фонда заключается, прежде всего, в обеспечении прироста социального результата, сопоставимого с получаемыми результатами в новом строительстве при существенно более низком уровне затрат» [87, с. 81].

Технико-экономическая оценка предполагает оценку обновления жилья как инженерного сооружения. Для этого наравне с экономическими показателями используются количественные показатели, характеризующие состояние жилищного фонда – общая площадь, объем зданий, а также другие показатели объемно-планировочных и конструктивных решений здания.

Следует сказать, что в работах ученых ЦНИИЭП жилища, НИИЭС и других детально изучена степень влияния многих основных факторов на технико-экономические показатели строительства и эксплуатации жилых домов,  установлены закономерности изменения ТЭП при увеличении площади квартир, высоты помещений… [147, 82, 85, 139, 140, 161]. К очевидным достоинствам проведенных исследований также следует отнести раскрытие категорий социальной и экономической эффективности применительно к процессам обновления жилищного фонда, разработку рекомендаций по планированию и реализации капитального ремонта и нового строительства.

В период плановой экономики, при централизованном распределении жилья оценка эффективности обновления жилищного фонда проводилась, в основном, с целью нахождения оптимальных сроков проведения текущего, капитального ремонта и сноса зданий. В связи с этим, широкое распространение получила система планово-предупредительных ремонтов, которые, тем не менее, не выполнялись в полном объеме. Можно сказать, что центром внимания в расчетах эффективности, по сути, являлось само жилое здание, его конструктивные, технические особенности и эксплуатационные способности.

Соответственно, основным критерием оценки эффективности обновления жилищного фонда был критерий минимизации приведенных затрат на капитальный ремонт, реконструкцию и новое строительство [9, 15, 67, 88, 137, 140].

Целесообразность выбора методов реновации обычно определялась в сравнении с эталоном – строительством нового здания. Для этих целей рассчитывался показатель экономически целесообразных затрат на реконструкцию здания по сравнению с новым строительством, который известен также как показатель предельных затрат на ремонт.

В свое время Минстроем РФ были установлены следующие нормативы предельных затрат, используемые при разработке и утверждении сметной документации:

  •  на реконструкцию – 80% от стоимости нового строительства;
  •  на капитальный ремонт с модернизацией – 55%;
  •  на капитальный ремонт без модернизации – 35% [23, с. 38].

Соответственно, все затраты на реконструкцию свыше предельных затрат являются неэффективными и могут быть отнесены к прямым потерям.

Для сравнения среднегодовых затрат по эксплуатации и реновации реконструируемого и вновь возводимого жилья использовалась следующая общая  формула:

, (2.1)       

где Э – среднегодовой эффект при реконструкции (капитальном ремонте) жилого здания по сравнению с возведением нового объекта, руб.;

Сн, Срек – соответственно, общие приведенные затраты (на эксплуатацию и реновацию жилья) при строительстве нового и реконструкции существующего здания, руб.;

Тн, Трек – соответственно, срок службы нового здания и остаточный срок службы реконструируемого здания, лет.

Исходя из этого, реконструкция жилища была более эффективна, чем новое строительство при выполнении неравенства:

,     (2.2)       

При этом качество жилых зданий считалось одинаковым для обоих вариантов.

Соответственно, предельные затраты на реконструкцию не должны были превышать следующего значения:

,  (2.3)        

Поскольку с увеличением срока службы здания возрастает стоимость его эксплуатации и обновления –  и уменьшается остаточный срок службы – , то наступает такой момент времени, после которого выгоднее снести старое здание и построить новое.

Поскольку воспроизводство жилья – это непрерывный процесс, то при оценке эффективности вариантов реновации жилья, на наш взгляд, нельзя сопоставлять между собой остаточные сроки службы зданий. Например, реконструируемое здание после некоторого срока службы все равно будет снесено, а на его месте возведут новый объект. Следовательно, необходимо будет учитывать финансовые потоки и по этому зданию и так далее.

Поэтому при непрерывном управлении процессом обновления жилья следует говорить об оценке эффективности реновации жилища на определенный период времени. При этом значительно увеличивать горизонт расчета не целесообразно, так как, во-первых, прогнозы на такой продолжительный период не будут точными. Во-вторых, в настоящее время (время нестабильности)  более корректно ориентироваться на кратко- и среднесрочные программы обновления жилья. В-третьих, применение методов дисконтирования даже при небольшой ставке дисконта (5-10% в год) практически сводит к нулю все финансовые потоки, которые будут осуществляться в отдаленные этапы времени.   

Обобщая вышесказанное, выделим следующие особенности методов оценки эффективности обновления жилья, применяемых в условиях плановой экономики:

  1.   Не учитываются рыночные показатели – рыночная стоимость объекта реновации, арендные платежи, налоги, альтернативные варианты инвестирования средств.
  2.   Производится расчет агрегированных, а не дифференцированных (по участникам) финансовых потоков.
  3.   Для расчета эффективности, как правило, используется простой метод оценки эффективности инвестиций, а не метод дисконтирования.
  4.   Не учитывается тот факт, что после реконструкции (капитального ремонта), через определенное время, произойдет снос этого здания и возведение вместо него нового объекта.
  5.   Горизонт расчета охватывает весь остаточный срок службы обновляемых объектов. Соответственно данные методы нельзя использовать для оценки проектов на кратко- и среднесрочном периоде.
  6.   Сравнение методов реновации  по среднегодовым затратам не отражает реальных показателей инвестиционных потоков.
  7.   Расчет эффективности ограничивается сопоставлением нескольких вариантов (обычно двух): реконструкции и нового строительства. То есть не учитываются другие возможные методы обновления жилья.

Если говорить о зарубежном опыте обновления жилья, то можно выделить три основных метода определения общих затрат (финансовых потоков) на строительство, эксплуатацию и реновацию жилищ, то есть общей стоимости здания [55, с. 328]:

  1.  Метод общей годовой стоимости – преобразование всех затрат по эксплуатации и обновлению жилища в среднегодовые с учетом периода оценки.
  2.  Метод приведения совокупной стоимости к начальному моменту времени.
  3.  Метод расчета совокупной стоимости, накопленной к году его сноса.

Очевидно, что в основе экономического обоснования проектов реновации жилого здания должны лежать динамические методы оценки эффективности, учитывающее изменение временной стоимости денег, неравномерность и изменяемость во времени финансовых потоков [104]. Поэтому, на наш взгляд, для оценки эффективности проекта реновации жилища с учетом рыночного подхода необходимо использовать метод дисконтирования – приведение всех финансовых потоков к начальному моменту времени.

Идея приведения всех предстоящих доходов и расходов к текущему моменту времени не нова по своей сути. Например, на ее основе разработана инструкция ЮНИДО1, предназначенная для экономического обоснования и расчета эффективности функционирования промышленных объектов [30]. Данная идея прослеживается и в нормативных документах планового периода экономики, где для сопоставления капитальных вложений, осуществляемых в разные сроки, рекомендуется приведение затрат к одному моменту времени [134, 135].  

В последнее время в нашей стране происходит переход от критерия минимизации затрат по всем рассматриваемым вариантам или максимума нормы прибыли к критерию неотрицательности чистого дисконтированного дохода.

Основополагающим документом по оценке эффективности проектов в настоящее время являются «Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов» (второе издание, 2000 год) [84]. В этом документе нашли отражение вопросы оценки эффективности участия в проекте субъектов инвестиционной деятельности. Также здесь рассматриваются основные виды денежных потоков (последствий), которые могут иметь место при реализации проекта, предлагаются  основные критерии оценки эффективности проектов и дается их математическое описание.

В то же время Рекомендации не ставят перед собой цели описать конкретные алгоритмы расчета во всех случаях, которые встречаются на практике. В них подробно освещены общие методы оценки, которые в дальнейшем могут быть уточнены в отраслевых документах, а также применены для решения конкретных задач. Поэтому практическое решение всех перечисленных и многих других задач, возникающих в инвестиционной сфере, естественно, должно опираться на методические основы, изложенные в Рекомендациях, но воплощаться в соответствующих алгоритмах, учитывающих уникальность каждого проекта [84, с. 9].

Проект реновации жилья как инвестиционный проект имеет целый ряд особенностей, которые необходимо учитывать при оценке эффективности инвестиций:

  1.  Проект реновации жилья изначально имеет социальное (общественное) значение.
  2.  В отличие от вновь создаваемых объектов, реконструируемое (ремонтируемое) жилье уже находится на определенном этапе эксплуатации, то есть возникает необходимость в учете финансовых потоков как «с проектом», так и «без проекта».
  3.  В некоторых проектах, например при реновации ветхого и ликвидации аварийного жилья, требуется обязательное финансовое и административное участие государства (муниципалитета).
  4.  Во всех проектах в качестве активного или пассивного участника выступает население – собственники и пользователи жилья.
  5.  В виду значительного срока службы жилых зданий необходим особый подход к установлению горизонта расчета проекта.

Рассмотрим подробнее вопрос выбора горизонта расчета в проектах реновации жилья. Размеры принятого горизонта расчета в значительной степени влияют на результаты оценки инвестиционного проекта. В соответствии с «Методическими рекомендациями» расчетный период должен охватывать весь жизненный цикл разработки и реализации проекта, вплоть до его прекращения. Однако практически невозможно использовать в качестве расчетного периода продолжительность жизненного цикла жилых зданий, поскольку он составляет по действующим нормам 100-150 лет [117].

Кроме того, при расчете эффективности проекта реновации для различных субъектов также возникает вопрос о том какой горизонт расчета принять в качестве единого для всех участников проекта. Действительно, для каждого участника проекта горизонт расчета будет разным – от 1-3 лет для сторонних организаций (инвесторов) до 15-25 лет для собственников жилья.

В решении этих вопросов, на наш взгляд, нужно руководствоваться следующими соображениями. При оценке инвестиций в строительство нового жилого здания в качестве горизонта расчета следует принять первый безремонтный период эксплуатации здания в соответствии с нормативной периодичностью капитальных ремонтов, что составляет 9-25 лет. При оценке эффективности инвестиций в реконструкцию и модернизацию жилых зданий в качестве горизонта расчета должен приниматься остаточный срок службы этих зданий или время до первого капремонта. Следовательно, при оценке любого проекта необходимо охватывать ближайшие критические сроки время до следующего капремонта или прогнозный период эксплуатации до сноса жилища.

Поясним это на примере. Поскольку одним из условий эффективности проекта является превышение горизонта расчета над сроком окупаемости, то возможны ситуации, при которых проект эффективен на заданном горизонте расчета, но если этот срок увеличить, то появятся дополнительные затраты и проект станет не эффективным. Такая ситуация наблюдается при оценке проектов обновления ветхого жилья. На краткосрочном этапе «эффективно» проводить поддерживающий ремонт, но если увеличить горизонт расчета, то появятся значительные затраты на переселение жильцов, ликвидацию последствий аварий, а также значительные социальные издержки. То есть первоначальное решение будет признано экономически не обоснованным.

Также следует признать правомерность тезиса, что снос жилого здания до полного износа связан с экономическими потерями. В период плановой экономики эти потери в основном отождествлялись с остаточной стоимостью сносимых зданий. В рыночных условиях экономические потери от преждевременного сноса связаны с преждевременным финансированием работ, то есть изъятием денег из оборота.

В настоящее время в экономической литературе представлены различные подходы к оценке  эффективности проектов реновации жилых зданий, частично адаптированные к рыночным условиям:

  1.  Оценка эффективности выполнения ремонтных работ на разных этапах эксплуатации здания. Данная оценка осуществляется, в частности, при планировании капитального ремонта или модернизации зданий. Например, в работе  А.А. Сазонова [126] приводятся рекомендации по оценке экономических потерь, возникающих при отклонении фактических сроков ремонтных работ от нормативных (плановых) сроков.
  2.  Оценка эффективности реконструкции жилого здания по сравнению с выполнением (плановых) ремонтных работ. В этом направлении ведется разработка экономического обоснования проектов теплозащиты зданий, устройства мансард, пристроек, перепрофилирования помещений и др. Итоговые показатели эффективности  реконструкции приводятся в работах [5, 7, 24, 128 и др.], однако в этих публикациях не представлены  методики расчета данных показателей.

Следует также отметить работу Г.У. Козачуна и Н.С. Катьяновой, где приводится методика расчета эффекта от комплексной реконструкции жилой застройки. Интегральный эффект по данной методике состоит из эффекта инвестора, получаемого от реконструкции жилья при реализации дополнительных жилых площадей, эффекта заказчика (города) в виде градостроительного эффекта и эффекта владельца реконструируемого жилья в виде роста рыночной стоимости жилья [54].

  1.  Оценка эффективности при выборе между реконструкцией жилого здания и его сносом. Рассматривается альтернатива сохранения жилого здания на качественно новом уровне или вариант полного воспроизводства путем ликвидации здания и строительства нового объекта. Решение данной задачи предлагается как в работах планового периода экономики, так и в работах современного этапа рыночных отношений, например [1, 4, 32, 118, 155].

Аналогичный подход в сравнении реконструкции с новым строительством используется в «методических рекомендациях по технико-экономической оценке эффективности реконструкции жилищного фонда» [86]. В то же время, в данной методике, недостаточно представлены интересы всех субъектов процесса реновации, прежде всего, населения и государства (муниципалитета). Предложенные в методике показатели финансовых притоков и оттоков, критериев эффективности нуждаются, по нашему мнению в дополнении и уточнении.

Отметим также работу Т.С. Крестовских, где приведены общие формулы эффективности строительства жилья – показатели экономической и социальной эффективности, коммерческой эффективности участия в проекте предприятий стройиндустрии и бюджетов всех  уровней [62].

Следует сказать, что экономический эффект от проведения ремонтных работ является одной из составляющих совокупного эффекта любого проекта реновации, поскольку связан с формированием следующих эффектов:

- при замене (ремонте) конструкций раньше нормативного срока службы образуются экономические потери из-за потребности в преждевременном финансировании работ;

- при выполнении комплексного капитального ремонта образуется эффект от сокращения условно-постоянных затрат по сравнению с выборочным        капитальным ремонтом;

- невыполнение своевременного ремонта конструкций приводит к ускорению износа и резкому увлечению его стоимости [64, 155].

Обобщая указанные подходы, автор считает целесообразным использование комплексного подхода, при котором учитываются последствия реализации различных вариантов реновации жилища для субъектов реновации на любом этапе жизненного цикла жилого здания.  

Поскольку объект реновации – жилище – уже находится на определенной стадии эксплуатации, то для оценки эффективности проекта реновации, требуется сопоставить значения финансовых показателей по двум сравниваемым вариантам. Первый из них – вариант без проекта (базовый вариант). В качестве базового варианта могут использоваться следующие варианты использования здания:

  1.  Вариант безремонтной эксплуатации здания. То есть прогнозируются доходы и расходы от эксплуатации здания при условии, что за горизонт расчета не будет проводиться его ремонт.
  2.  Вариант эксплуатации здания с учетом выполнения планового графика ремонтных работ.

Другими словами, муниципалитет и население – собственники жилья –  имеют доходы и расходы от эксплуатации жилья, даже в случае, если не реализуется ни один инвестиционный проект.

Второй вариант – с проектом, отражает финансовые показатели при реализации инвестиционных проектов реновации жилья.

Итак, отметим важную особенность – поскольку эффективность проекта реновации должна определяться в сравнении с базовым вариантом использования жилого здания, то для расчета эффективности проекта необходимо учитывать изменение потоков денежных средств, например, получение дополнительных доходов или экономию расходов от эксплуатации жилья.

К основным параметрам проекта реновации, по нашему мнению, следует отнести:

  1.  Стоимость проекта – инвестиционные и текущие эксплуатационные затраты на реализацию проекта.
  2.  Схему финансирования – источники и сроки финансирования, структуру финансового участия субъектов, финансовую реализуемость проекта.
  3.  Результат проекта (выгоды субъектов).
  4.  Чистый доход проекта (для субъектов).
  5.  Сроки осуществления проекта. Горизонт расчета. Шаг расчета.
  6.  Эффективность проекта для субъектов.
  7.  Эффективность проекта в целом. Интегральную эффективность проекта.
  8.  Прочие факторы: риски, ограничения на реализацию проекта.

В дальнейшем, в качестве  основного показателя  эффективности проекта реновации, будем использовать показатель чистого дисконтированного дохода – ЧДД. Также для оценки проектов реновации  следует применять другие показатели эффективности инвестиционных проектов, рекомендованные в [84].

С учетом применения различных форм бюджетного и внебюджетного финансирования оценка эффективности проекта становится актуальной для всех субъектов процесса реновации – заказчиков, подрядчиков, инвесторов, муниципалитета, владельцев жилья, арендаторов жилья. В то же время оценка эффективности участия в проекте реновации жилья до сих пор не нашла должного отражения в экономической литературе. Поэтому рассмотрим этот вопрос более подробно.

2.2. Особенности  оценки  эффективности участия субъектов в проектах реновации жилых зданий

Поскольку в процессе реновации жилья участвуют три основные группы субъектов – государство (муниципалитет), население и коммерческие организации, то показатели эффективности участия в проекте реновации жилищного фонда также разделим на три вида:

  •  бюджетная эффективность.
  •  эффективность для населения (собственников, пользователей жилья).
  •  коммерческая эффективность.

Это соответствует «Методическим рекомендациям», поскольку в них указано, что показатели эффективности всегда относятся к некоторому субъекту [84, с. 121].

2.2.1. Эффективность   участия   государства  (муниципалитета) в проектах реновации

Бюджетная эффективность характеризует эффективность использования средств федерального, регионального и муниципальных бюджетов в проектах реновации жилищного фонда.

Бюджетное финансирование социально-экономических проектов выполняет ряд функций – социальную, доходную, стимулирующую, стабилизирующую и т. д. При этом, часть государственных средств имеет собственный кругооборот, часть участвует в кругооборотах частных капиталов, а также в движении всего общественного капитала в жилищном комплексе. Средства бюджета подключаются к кругообороту либо с самого начала инвестиционного процесса – инвестиции в инфраструктуру, либо на стадии производства – долевое участие в строительстве, жилищные субсидии, стимулирование спроса, либо на стадии реализации жилищной продукции – приобретение первичного и вторичного жилья для государственных нужд и для отдельных категорий граждан.

Бюджетные расходы на эксплуатацию и реновацию жилищного фонда фактически представляют величину финансовой нагрузки государства (муниципалитета), которая, например, в случае массового нарастания аварийного жилья может принимать критические значения. Например, в 2005 году, только для расселения жилых домов, находящихся в аварийном состоянии, муниципалитету г. Томска было необходимо 185 млн. рублей. А чтобы полностью решить проблему ветхого жилья потребуется не менее 12 млрд. рублей [151].

В связи с этим, при расчете бюджетной эффективности необходимо учитывать не только расходы на реновацию жилья, но и различные виды субсидий, дотаций, компенсаций, предоставляемых населению и организациям жилищного комплекса в процессе эксплуатации, обновления и сноса жилищного фонда.

Результат от использования бюджетных средств также может иметь несколько аспектов – включать не только рост бюджетных доходов, но и проявляться в решении важных социально-экономических задач: удовлетворении потребности населения в жилье, повышении качества жилищного фонда, развитии жилищного комплекса региона.

Следует согласиться с Б.М. Литвиным в том, что «эффективность не может быть ограничена одной сферой хозяйственной деятельности, ее следует учитывать для каждого уровня хозяйствования – общество, отрасль, предприятие, работник» [74, с. 5]. Эффективность каждого звена общественного производства в значительной мере определяется эффективностью звена, стоящего ниже.

Принимая это во внимание, разделим оценку эффективности использования бюджетных средств по следующим уровням:

  1.   Оценка бюджетной эффективности как соотношение бюджетного результата (для различных уровней бюджетов) и затрат бюджета.
  2.  Оценка региональной эффективности как соотношение экономического результата для региона и вызвавших его затрат бюджета.

Экономической основой первого критерия является превышение бюджетных доходов (результата) над бюджетными затратами. Другими словами, выдвигается условие окупаемости бюджетных средств. Однако это требование в условиях социального государства не всегда является выполнимым. Второй критерий отражает общую эффективность расходования бюджетных средств в рамках экономики региона (муниципалитета). При этом первый критерий применим к оценке эффективности отдельных проектов реновации жилых зданий, а второй критерий – к оценке эффективности целевых инвестиционных программ.

В основе оценки бюджетной эффективности проекта реновации жилых зданий лежит выявление и сопоставление финансовых потоков, образуемых при эксплуатации и реновации жилища:

, (2.4)

      

где  – сальдо бюджетных доходов и расходов от эксплуатации и реновации жилья на tшаге, руб.;

– денежные поступления в бюджет от эксплуатации и реновации жилья на tшаге, руб.;

       – расходы бюджета на эксплуатацию и реновацию жилья на tшаге, руб. Например, субсидии жильцам на оплату жилищно-коммунальных услуг.

Бюджетную эффективность – ЧДДб от реализации  j-го проекта реновации жилого здания предлагается определять по формуле:

,  (2.5)      

где Т – горизонт расчета, (месяцев, кварталов, лет);

     – соответственно, денежные поступления в бюджет и расходы бюджета по эксплуатации жилья на tшаге по базовому варианту (без проекта), руб.;

    – соответственно, денежные поступления в бюджет и расходы бюджета по эксплуатации жилья на tшаге при реализации  j-го проекта реновации, руб.;

, где J – совокупность проектов реновации жилого здания;

– инвестиционные бюджетные затраты на tшаге по  j-му проекту реновации, руб.;

   – коэффициент дисконтирования на tшаге.

или иначе:

,  (2.6)

где  – чистый бюджетный доход (эффект) по j-му проекту реновации на tшаге, руб.;

– результат для бюджета на tшаге за счет роста доходов при реализации j-го проекта реновации, руб.   из формулы (2.5);

– результат для бюджета на tшаге за счет экономии эксплуатационных затрат при реализации  j-го проекта реновации, руб.  из формулы (2.5).

Очевидно, что использование целевых бюджетных средств на реновацию жилых зданий должно сопровождаться получением следующих эффектов:

  1.  Рост доходов от эксплуатации жилья, в частности, рост налоговых поступлений в местные и региональные бюджеты.
  2.  Снижение текущих затрат. Например, снижение субсидий на оплату жилищно-коммунальных услуг в результате внедрения энергосберегающих технологий.
  3.  Снижение единовременных затрат. Например, экономия затрат муниципалитета за счет предотвращения аварий жилых зданий и преждевременного переселения жильцов. Этот вид бюджетного эффекта, в отличие от первого и второго вида эффектов, проявляется не сразу, а через несколько лет.

Расчет бюджетной эффективности проекта возможен в следующих случаях:

  1.  Государство (муниципалитет) является собственником жилья.
  2.  Для реализации проекта реновации необходимо бюджетное финансирование. Например, при реализации социальных проектов или обновлении ветхого и аварийного жилья.
  3.  При инвестировании бюджетных средств в высокодоходные проекты.

Методика  расчета бюджетных финансовых потоков при реализации проекта реновации приведена в § 2.3.

2.2.2. Эффективность участия населения в проектах реновации 

К большому недостатку существующих подходов к оценке эффективности инвестиционных проектов в жилищном комплексе следует отнести исключение собственника и пользователя жилья и жилищных услуг (населения) как полноправного участника процесса обновления жилья.

В то же время собственник жилья  как экономический субъект распоряжается собственным имуществом, в том числе и жильем, на основе индивидуальных целей и предпочтений. Поэтому при экономическом обосновании проекта реновации, наравне с бюджетной и коммерческой эффективностью, следует учитывать эффективность проекта для населения.

Без учета эффекта для населения многие проекты реновации априори становятся неэффективными. Например, при реализации проекта модернизации жилого здания, предусматривающего дополнительное благоустройство, перепланировку квартир, устройство лифтов возникают единовременные и текущие затраты. При этом реального притока денежных средств (дохода) не наблюдается, а, следовательно, экономический эффект будет отрицательным [104]. В то же время, очевидно, что осуществление проекта позволяет улучшить условия жизни граждан, а также увеличить рыночную стоимость жилища.

Эффективность проекта реновации для населения зависит от формы собственности, в которой находится жилье (частная, муниципальная, государственная) и вида его использования – проживание, продажа жилища, использование в коммерческих целях. В основе оценки эффективности проекта реновации для населения лежит выявление и сопоставление финансовых потоков, образуемых при использовании жилища:

,  (2.7)             

где  – сальдо доходов и расходов населения от использования жилья на tшаге, руб.;

 – стоимостная оценка получаемых жилищных услуг на tшаге, руб.;

  – выручка собственника от продажи жилища на tшаге, руб.;

выручка собственника от сдачи площадей в аренду на tшаге, руб.;

– плата за наем жилья (аренду) на tшаге, руб.;

 – стоимость жилищно-коммунальных услуг на tшаге, руб.;

– налог на имущество и другие платежи в бюджет на tшаге, руб.;

– издержки переезда или переселения на tшаге, руб.;

– затраты на реновацию жилья за счет средств населения на tшаге, руб.

Размер получаемых жилищных услуг –  в стоимостной форме можно сопоставить с величиной арендной платы на рынке жилищных услуг. Другими словами, расходы по эксплуатации жилья компенсируются потреблением жилищных услуг.

Требования к качеству жилья и жилищных услуг, как было отмечено в первой главе, могут определяться субъективно – по индивидуальным требованиям потребителей или объективно – по нормативным требованиям, разработанным для данной категории потребителей.  

Снижение качества жилищных услуг –  из-за несоответствия фактического состояния жилья субъективным и объективным требованиям связано с дополнительными издержками населения. В стоимостной форме это выражается следующим образом:

  •  Уменьшение доходов населения из-за снижения производительности труда.
  •  Увеличение расходов на медикаменты и лечение по причине роста количества заболеваний из-за плохих жилищных условий.
  •  Увеличение затрат на отдых – компенсация (замещение) низкого качества жилищных услуг.

В частности, Н.Я. Раскиной установлена корреляционная связь между жилищными условиями и здоровьем населения – количеством заболеваний нервной, дыхательной систем и систем кровообращения [120].

Ухудшение состояния жилища  может значительно снизить качество  жилищных услуг, вплоть до отказа потребителей проживать в данном жилище. Следствием этого является покупка или аренда другого жилья для проживания.

Улучшение качества жилищных услуг после реновации жилья приводит к снижению перечисленных выше дополнительных издержек населения, образуя тем самым социальный результат для населения.

С учетом методологии оценки эффективности проектов, на наш взгляд, следует различать категории «социальный результат» и «социальный эффект». В стоимостной форме величина социального эффекта от проекта реновации определяется как разница между социальным результатом и затратами, произведенными для получения данного результата. Для определения социального результата в стоимостной форме возможно использование трех подходов:

  1.  Результат от улучшения качества жилища определяется эквивалентно приросту арендной платы на данный тип жилья.
  2.  Улучшение качества жилища оценивается в баллах, которые затем переводятся в стоимостную форму.
  3.  Результат от улучшения качества жилья определяется прямым счетом. В этом случае непосредственно рассчитываются дополнительный доход или снижение затрат от улучшения качества жилья для конкретной категории населения.  

Поясним использование первого подхода для оценки социального результата. Между качеством жилья и арендной платой существует прямо пропорциональная зависимость. То есть, чем выше качество жилища, тем больше оно ценится на рынке жилья и жилищных услуг. Прирост арендной платы отражает рыночную (среднюю) стоимостную оценку улучшения характеристик данного типа жилья. Соответственно, собственник, проживая в жилище более высокого качества, получает вмененный доход оттого, что он не оплачивает эту дополнительную арендную плату. Исходя из этого, ремонт жилого здания будет эффективным, если прирост арендной платы (косвенно отражающий качество жилья) в результате ремонта превысит затраты на проведение работ.

Для применения второго подхода необходимо разработать шкалу качества жилых зданий и установить зависимость между качественной оценкой жилья в баллах и  величиной социального результата в стоимостном выражении.

Третий подход определения социального результата является наиболее точным, но в то же время самым сложным и трудоемким. Для его реализации необходимо оценить, как жилищные условия влияют на производительность труда (доходы) и расходы на лечение конкретных групп населения. Методика расчета социального результата, в частности, предлагается в работе Т.Ю. Овсянниковой [101]. В этой же работе отмечается, что для массового применения методики необходимо организовать статистическое наблюдение за уровнем заболеваемости населения и уровнем производительности труда при различных жилищных условиях, что в настоящее время представляется достаточно проблематичным2.

В целом результат для населения от реновации жилища проявляется в виде прироста доходов – В или экономии расходов от использования жилья – К (в формуле 2.7). Результат от реновации жилища для населения включает:

1. Результат от улучшения качества жилья как экономического блага – социальный результат  – Рс, руб.

2. Результат от повышения стоимости жилья как товара – Рт, руб.

3. Результат от повышения доходности жилья в случае сдачи его в аренду – Рд, руб.

4. Результат от снижения текущих расходов по использованию жилища   – Рз, руб.

5. Результат от снижения единовременных расходов на капремонт жилища – Рр, руб.

Максимальный результат для населения образуется при улучшении состояния жилья низкого качества и при снижении расходов на реновацию и эксплуатацию жилья для потребителей с низким доходом (низким уровнем прочего потребления). Это не противоречит принципам социальной политики.

Для собственников жилья (ТСЖ), ответственных за техническое состояние жилого здания, важной составляющей экономического результата становится экономия затрат на капремонт здания – Рр. При этом интегральный результат для населения от реновации жилища образуется из результатов для каждого собственника (пользователя) жилого здания.

Подчеркнем также, что результаты Рт, Рд возникают в том случае, если жилье находится в частной собственности граждан. В случае социального найма этот результат может быть получен собственником жилья – муниципальным образованием.

Все перечисленные результаты могут одновременно проявиться после реновации жилого здания. В то же время совместный их учет путем нахождения общей суммы будет неправильным, так как результаты формируются для разных форм использования жилого здания. Например, если владелец продает жилье, он получает результат – Рт, но в то же время отказывается от остальных результатов. В случае продолжения эксплуатации жилья потребитель получает результаты – Рс, Рз и Рр, но не может воспользоваться повышением стоимости жилья как товара – Рт, а также повышением ценности жилья как источника дохода – Рд.

Таким образом, результат и, соответственно, эффект от реновации жилья для населения должен находиться с учетом варианта последующего (после обновления) использования жилища. В таблице 2.1 приведены варианты использования жилища населением (собственником) на протяжении горизонта расчета проекта.

Таблица 2.1

Варианты использования здания собственниками в течение горизонта расчета проекта

Начало

горизонта расчета

Середина горизонта

расчета

Конец горизонта

расчета

  1.   Реновация жилища по проекту №1.
    1.   Реновация жилища по проекту №2.
    2.   Реновация жилища по проекту №3 и т. д.
  1.  Эксплуатация жилья.
    1.  Сдача квартир (населением) в аренду и аренда другого жилья для проживания.
    2.  Сдача квартир (населением) в аренду и покупка другого жилья для проживания.
    3.  Продажа квартир и аренда другого жилья для проживания.
    4.  Продажа квартир и покупка другого жилья для проживания.
  1.  Дальнейшая

эксплуатация.

  1.  Продажа квартир по

рыночной цене.

  1.  Переселение жильцов, снос здания и строительство нового объекта.

Итак, поскольку горизонт расчета проектов реновации жилого здания составляет несколько лет, возникает потребность учитывать финансовые потоки не только на инвестиционной стадии проекта в начале горизонта расчета, но также учитывать финансовые потоки (последствия) в течение всего горизонта расчета.

В середине горизонта расчета наиболее вероятным следует признать вариант 2.1. – эксплуатация здания после проведения реновационных работ. Это, в частности, объясняется тем, что в вариантах 2.2.-2.5. для собственников жилья возникают дополнительные издержки переезда.

Вариант использования жилища в конце горизонта расчета существенно зависит от технического состояния здания. Для зданий с небольшим физическим износом возможна дальнейшая эксплуатация. Для зданий с высоким уровнем износа необходимо учитывать вариант переселения жильцов.

Соответственно, при переселении из ветхих и аварийных зданий в конце горизонта расчета требуется определить источники финансирования переселения жильцов – за счет бюджетных средств, за счет средств собственника жилья (населения) или за счет средств организаций, возводящих новые объекты на месте сносимого жилья. Отметим, что потенциал использования последнего источника финансирования в большей мере зависит от ценности территории застройки – стоимости земли.

Методика расчета финансовых потоков для населения при реализации проекта реновации приведена в § 2.3.

2.2.3. Эффективность участия коммерческих организаций в проектах реновации

В зависимости от формы инвестирования средств, коммерческую эффективность участия предприятий и организаций в проектах реновации жилья разделим на три основных вида:

  1.  Коммерческая эффективность основного вида деятельности организаций строительного комплекса – эффективность выполненных (подрядных) работ и оказанных услуг.
  2.  Коммерческая эффективность реальных инвестиций – эффективность инвестирования средств в перепрофилирование жилых помещений, приобретение внеквартирных и жилых помещений для собственных нужд и с целью продажи.
  3.  Коммерческая эффективность финансовых инвестиций – эффективность кредитования процесса реновации, приобретения жилищных сертификатов, облигаций жилищного займа и других ценных бумаг.

Отметим, что при выполнении одним участником проекта реновации нескольких функций, например для девелоперских фирм, возможен расчет эмерджентного (интегрального) эффекта и, соответственно, интегральной коммерческой эффективности. Эмерджентный коммерческий эффект формируется от реновации и эксплуатации жилья (рис. 2.1).

Рис. 2.1. Формирование эмерджентного коммерческого эффекта проекта реновации жилых зданий

Таким образом, для увеличения коммерческой эффективности и соответственно, для повышения инвестиционной привлекательности проектов реновации жилых зданий возможны мероприятия:

  1.  Привлечение дополнительных бюджетных и внебюджетных источников для финансирования процесса реновации жилья.
  2.  Интеграция организаций с целью получения большего (эмерджентного) эффекта за счет увеличения результата или снижения затрат.
  3.  Снижение непроизводительных затрат на каждом этапе инвестиционного процесса.
  4.  Уменьшение налоговых платежей.

Напомним, что для собственников жилья – населения и государства – эффективность проекта реновации образуется в результате сопоставления финансовых потоков «с проектом» с финансовыми потоками «без проекта». Отличие коммерческой эффективности состоит в том, что финансовые потоки в основном  учитываются  только по варианту «с проектом». Конечно, это справедливо, если коммерческая организация не является собственником жилых помещений.

Методика расчета финансовых потоков для коммерческих организаций – инвесторов и подрядчиков при реализации проекта реновации приведена в        § 2.3.

2.2.4. Согласование экономических интересов субъектов при реализации проекта реновации жилого здания

Учитывая тот факт, что в процессе реновации жилого здания участвуют три основных субъекта, которые в свою очередь могут являться собственниками жилища или сторонними участниками, возникает девять основных вариантов оценки эффективности участия в проекте реновации жилья (таблица 2.2).

Сделаем пояснения к таблице. Расчет эффективности участия собственника – варианты 1, 5.1, 9.1 предполагает сопоставление финансовых потоков с «проектом» с финансовыми потоками «без проекта». Поэтому большое значение в этих вариантах имеет учет функций жилища как товара и источника дохода (арендных платежей). Остальные варианты представляют собой эффективность, рассчитываемую для сторонних участников проекта реновации.

Таблица 2.2

Варианты  оценки  эффективности  участия  субъектов  в  проекте  реновации жилого здания

Собственники жилища

Субъекты реновации жилого здания

Государство

(муниципалитет)

Население

Коммерческие

организации

Государство

(муниципалитет)

1. Эффективность участия собственника

2. Эффективность

использования средств населения

3. Коммерческая

эффективность

Население

4. Бюджетная

эффективность

5.1. Эффективность участия собственника

5.2. Эффективность использования средств населения

6. Коммерческая

эффективность

Коммерческие

организации

7. Бюджетная

эффективность

8. Эффективность использования средств населения

9.1. Эффективность участия

собственника

9.2. Коммерческая

эффективность

Отметим, что с изменением структуры собственности на жилье в нашей стране происходит постепенный переход в оценке проектов от варианта 1 к варианту 5 и, к еще не имеющему большого распространения, варианту 9. При этом в вариантах 5 и 9 могут участвовать два вида субъектов – собственники жилья и сторонние инвесторы.

Поскольку государство сохраняет регулирующую функцию в сфере воспроизводства жилья, то актуальной остается оценка эффективности государственного участия в вариантах 4 и 7. Необходимость в оценке эффективности по варианту 4, а также 5.1 и 6 обусловлена, кроме того, введением нового Жилищного Кодекса, предусматривающего усиление роли жильцов – собственников жилья в решении вопросов содержания и обновления жилищного фонда.

Варианты 7, 8 и 9.1 связаны с оценкой реновации жилищ (доходных домов), находящихся в собственности коммерческих организаций или предпринимателей – домовладельцев. Проекты данного типа получили распространение в странах Европы и США, имеющих большой опыт в формировании частной собственности на жилье.

Проекты реновации жилых зданий реализуется при различном сочетании субъектов, и затрагивают многие аспекты использования жилья – арендные взаимоотношения, условия сдачи жилья в наем, распределение прав собственности на жилье, экономические и юридические взаимоотношения собственников и управляющих компаний, механизм аккумулирования средств для финансирования процессов реновации жилья.

В предыдущих параграфах мы рассмотрели экономические особенности участия субъектов в проектах реновации жилья отдельно друг от друга. В то же время важной задачей при экономическом обосновании проекта является финансовый анализ взаимоотношений собственников, инвесторов, подрядчиков и прочих субъектов в процессе реновации жилища. Результатом этих взаимоотношений является выбор схемы и источников финансирования, позволяющих сбалансировать все  финансовые потоки субъектов при реализации проекта.

Экономические взаимоотношения субъектов в процессе эксплуатации и реновации жилья представим в виде упрощенной модели, в которую включены: муниципалитет (бюджетные организации), население (собственники), организации жилищного комплекса (подрядчики), объект – жилое здание (рис. 2.2).

Поскольку денежные потоки субъектов в процессе эксплуатации жилья связаны между собой, то поступление денежных средств – В для одного субъекта, одновременно является расходами  – К для другого субъекта.

                                                                                                      

    

  

Рис. 2.2. Основные финансовые потоки в процессе эксплуатации жилья3

Обозначения на рис. 2.2:

Вбккб, Вбннб – денежные поступления в бюджет, соответственно от  организаций – налоги и от населения налоги, плата за наем жилья, руб.

Внббн, Внккнпоступление денежных средств населению, соответственно, от организаций и муниципалитета – субсидии, дотации, компенсации, кредиты, руб.

Вкббк, Вкннкпоступление денежных средств организациям жилищного комплекса, соответственно, от муниципалитета и населения оплата работ и услуг, руб.

Внждоход для населения от использования жилья в форме экономического блага, товара, источника дохода, руб.

Вжкулучшение состояния жилища за счет реновации (количественно-качественная – не стоимостная оценка).

Итак, при эксплуатации жилья формируются следующие финансовые показатели (формулы 2.8-2.10):

  1.  Общие финансовые поступления субъектов:

, (2.8)

  1.  Общие расходы субъектов:

, (2.9)

  1.  Сальдо денежных средств субъектов:

, (2.10)

 

Исходя из этого, чистый доход субъектов (собственников жилья) при реализации проекта реновации можно рассчитать по следующей формуле:

, (2.11)

где 0,1 – индексы, соответственно, для выручки и расходов по базовому варианту эксплуатации жилья (без проекта) и при реализации проекта.

То есть В0 и К0 показывают поступления денежных средств и расходы субъектов от эксплуатации жилого здания, если не будет реализован ни один инвестиционный проект. Соответственно, чистый доход образуется за счет реализации дополнительных жилых и нежилых помещений, повышения стоимости жилья в результате улучшения его качества, а также снижения эксплуатационных расходов в результате реализации проекта реновации жилья.

Теперь установим соответствие между чистым доходом проекта и сальдо денежных средств от эксплуатации жилья для собственников.

Чистый доход проекта:  

или

Сальдо денежных средств:

Поскольку разница между поступлением и выбытием денежных средств по базовому варианту –  величина фиксированная4, то чем больше чистый доход проекта, тем больше сальдо денежных средств от эксплуатации жилья за тот же период.

При этом оценка проекта по величине чистого дохода более целесообразно, чем по величине сальдо денежных средств от эксплуатации, так как видно какой эффект имеет каждый проект. Кроме того, расчет чистого дохода является менее трудоемким, так как вместо учета денежных потоков «с проектом» и «без проекта» можно использовать приростные показатели – прирост доходов от проекта или экономия расходов от проекта. Поэтому в § 2.3. для расчета ЧД проекта будем использовать показатели результата (эффекта) – Р и затрат на реализацию проекта – З, основанные на расчете приростных показателей.

Для покупателей (арендаторов) дополнительных площадей от реновации жилья, выручку можно приравнять к расходам, соответственно чистый доход для них в наших расчетах (приложения №1,2,3) примем равным нулю, поскольку расходы субъектов на приобретение жилья равны рыночной стоимости жилья. Исходя из этого, предложим принцип оценки эффективности строительства новых зданий на незастроенных территориях. Для покупателей (арендаторов) новых площадей с целью проживания, чистый доход следует принять равным нулю. Чистый доход для подрядчиков и инвесторов будет равен сумме чистой прибыли, а для муниципалитета – размеру налоговых платежей, получаемых от строительства нового здания.

Основное внимание при реализации проекта реновации существующего здания следует уделить чистому доходу, получаемому собственником и пользователем жилья. Для собственников, пользователей жилья, а также муниципалитета чистый доход представляет уже прирост выручки (доходов)  или снижение общих расходов .

При расчете чистого дохода проекта также нужно определиться, для каких организаций (инвесторов, подрядчиков) будет рассчитываться чистый доход. Например, сторонние организации – не собственники жилища, участвуют только в варианте «с проектом», поэтому чистый доход для них, по сути, представляет разницу выручки за минусом расходов . 

Здесь следует отметить, что экономические интересы участников на    рис. 2.2 являются разнонаправленными, то есть рост эффективности для одного субъекта достигается за счет снижения эффективности для других. 

Так, население стремится улучшить условия проживания и уменьшить затраты на приобретение и эксплуатацию жилья, при этом выдвигает повышенные требования при переселении, задерживает оплату за ЖКУ. Предприятия увеличивают тарифы на услуги и работы с соответствующим перенесением финансовой нагрузки на население или муниципалитет. При этом стремление снизить себестоимость, зачастую, выражается в виде низкого качества работ. Муниципалитет, в то же время, стремится к уменьшению объема льгот и дотаций субъектам жилищного комплекса, и к росту налоговых поступлений в бюджет.

Прямая взаимосвязь наблюдается между объемом финансирования организаций жилищного комплекса и состоянием жилища, а также между состоянием жилища и качеством жилищных услуг для населения. Так, при более высокой коммерческой эффективности увеличиваются объемы выпуска и качество строительной продукции, что, в свою очередь, улучшает условия проживания населения.

Чистый доход, получаемый основными участниками проекта – инвесторами и собственниками жилья, можно разделить на 2 группы:

  1.  Доход, получаемый за счет внешних (не основных) участников проекта. Например, доход от продажи дополнительных площадей покупателям на рынке жилья, экономия на жилищно-коммунальных услугах.
  2.  Доход, получаемый за счет других основных участников проекта. Например, снижение ставок налогообложения увеличивает доходы коммерческих организаций, но одновременно снижает доходы государства (муниципалитета). В этом случае речь идет о перераспределении интегрального дохода между основными участниками проекта реновации жилого здания – муниципалитетом, населением и коммерческими организациями.

Таким образом, сделаем важный вывод: поскольку денежные потоки субъектов являются взаимосвязанными, то интегральный чистый доход от проекта реновации жилого здания образуется из чистых доходов основных участников проекта реновации (рис. 2.3).

 

Рис. 2.3. Структура интегрального чистого дохода проекта реновации жилого здания

Структура интегрального чистого дохода зависит от метода реновации жилого здания, количества участников и формы финансирования проекта. Интегральный чистый доход возникает за счет того, что суммарный прирост доходов превышает суммарный прирост расходов после реализации проекта реновации жилого здания.

В следующем параграфе предлагается методика расчета эффективности проекта реновации для основных субъектов процесса реновации жилого здания.

2.3. Предлагаемая   методика   оценки   эффективности   проекта    реновации жилого здания

Показатели эффективности проекта реновации жилого здания в соответствии с «Методическими рекомендациями» разделим на несколько составляющих: показатели эффективности проекта в целом и показатели эффективности участия в данном проекте субъектов – муниципалитета, населения и коммерческих организаций (рис. 2.4).

Эффективность проекта в целом оценивается с целью определения потенциальной привлекательности проекта для возможных участников и поиска источников финансирования. Данный вид эффективности предлагается рассчитывать с помощью трех показателей:

  •  общественная (социально-экономическая) эффективность проекта;
  •  интегральная эффективность проекта;
  •  коммерческая эффективность проекта в целом.

Показатели общественной эффективности учитывают социально-экономические последствия осуществления проекта для общества в целом, в том числе как непосредственные результаты и затраты проекта, так и «внешние» затраты и результаты в смежных секторах экономики, экологические, социальные и иные – внеэкономические эффекты. При оценке проектов реновации по одному объекту данный показатель эффективности можно не рассчитывать, однако это необходимо при оценке муниципальных (региональных) программ реновации жилищного фонда.

Рис. 2.4. Предлагаемая система показателей эффективности проекта реновации жилого здания

Для расчета интегральной эффективности проекта автором предлагается использовать показатели интегрального индекса доходности и интегрального чистого дисконтированного дохода проекта. Формулы расчета данных показателей (2.14, 2.15) приведены ниже.

Показатель коммерческой эффективности проекта предлагается рассчитывать для участника или участников, реализующих проект. Варианты оценки эффективности проекта в зависимости от вида субъектов реновации – инициаторов проекта будут рассмотрены ниже.

Эффективность проекта реновации жилого здания – ЧДД определяется путем суммирования приведенного чистого дохода, который, в свою очередь, равен разнице приведенного результата и затрат проекта. Поскольку мы установили, что в проектах реновации жилого здания участвуют три основных субъекта – муниципалитет, население и коммерческие организации, то показатели эффективности участия в проекте реновации жилого здания представим следующим образом:

, (2.12)

где  – чистый доход, соответственно, муниципалитета, населения, коммерческих организаций по j-му проекту  на t-м шаге, руб.;

– результат, соответственно, для муниципалитета, населения, коммерческих организаций по j-му проекту на t-м шаге, руб.;

– инвестиционные и текущие эксплуатационные затраты, соответственно, муниципалитета, населения и коммерческих организаций по j-му проекту  на t-м шаге, руб.;

– коэффициент дисконтирования, соответственно, для муниципалитета, населения и коммерческих организаций на t-м шаге;

; где J – совокупность проектов реновации жилого здания;

– расчетный период (горизонт расчета), лет.

Расчет экономического результата – Р и затрат – З для каждого субъекта проекта реновации жилого здания производится по аддитивным формулам, составляющие показатели которых приведены в таблицах 2.2. и 2.3.

Таблица 2.3

Методика оценки результата от реализации проекта реновации жилого здания

Показатель

Название

Формула

расчета

Обозначение

Результат для муниципалитета (бюджета) – Рб

Рт

Доход от реализации муниципальной собственности (дополнительной площади жилых и нежилых помещений)

Sр – прирост общей площади от реновации, м2

Цж – цена 1 м2 общей площади на рынке жилья, руб./м2

Рд

Прирост дохода

от аренды

муниципальной

недвижимости

ΔА – прирост арендной платы после реновации, руб./м2

Sа – общая площадь сдаваемая в аренду в муниципальных жилых домах, м2

Рз

Экономия на жилищно-коммунальных расходах

(субсидиях, дотациях)

У0 1, – объем предоставляемых населению жилищно-коммунальных услуг «без» и «с проектом», нат. ед.

З0 , З1 – расходы бюджета на единицу жилищно-коммунальных услуг «без» и «с проектом», руб./нат. ед.

Ри

Прирост налога на имущество

физических лиц

ΔС – прирост стоимости жилья после реновации, руб.

Ни – ставка налога на имущество, %


продолжение таблицы 2.3.

Показатель

Название

Формула

расчета

Обозначение

Рн

Прирост налогов от коммерческих

организаций

ΔБ – прирост базы налогообложения (рост выручки, прибыли и т. д.)

Н – ставка налогообложения, %

Ру

Доход от продажи

земельных участков при сносе зданий

Sу – площадь земельного участка, м2

Цу – цена продажи земельного участка, руб./м2

Результат для населения – Рн

Рс

Экономическая оценка социального результата от улучшения качества жилья

ΔА – прирост арендной платы (вмененный доход) после реновации по данному типу жилья, руб./м2

S – общая площадь эксплуатируемого жилья, м2

Рт

Прирост рыночной стоимости жилья

Ц – прирост цены жилья после реновации, руб./м2

S – общая площадь жилья, м2

i – уровень роста цен на жилье данной категории за рассматриваемый период – t, в долях

Рд

Рост доходов от

коммерческого

использования       жилища

(сдача в аренду)

Ц0, Ц1 – цена жилья до и после реновации, руб.

к01 – коэффициенты капитализации для данной категории жилья, в долях                                       

Рз

Экономия текущих расходов на

эксплуатацию жилья

У – снижение потребления жилищно-коммунальных услуг после реновации, нат. ед.

Цу – цена жилищно-коммунальных услуг, руб./нат. ед.

Рр

Экономия

единовременных

расходов на

капремонт жилья

ΔЗу – экономия удельных затрат на ремонт, руб./м2

Sр – общая площадь обновляемого жилья, м2

Результат для коммерческих организаций - Рк

Рт

Доход от реализации дополнительных

площадей и жилых помещений

Sр – прирост общей площади от реновации, м2

Цж – цена 1 м2 общей площади на рынке жилья, руб./м2

Рд

Прирост дохода

от сдачи жилых и

нежилых помещений в аренду

ΔА – прирост арендной платы после реновации, руб./м2

Sа – общая площадь сдаваемого в аренду жилья, м2

Рр

Доход (прибыль) от выполнения подрядных работ и оказания услуг

Кр – расходы на реализацию проекта реновации жилища, руб.

Rпр – рентабельность продаж по проекту реновации, %

Таблица 2.4

Методика оценки затрат при реализации проекта реновации жилого здания

Показатель

Название

Формула

расчета

Обозначение

Затраты муниципалитета (бюджета) - Зб

Зр

Затраты на реновацию жилья  (в том числе снос существующих строений)

Sр – общая площадь обновляемого жилья, м2

Зу – удельные затраты по проекту реновации, руб. /м2

Зз

Рост затрат на эксплуатацию жилья (субсидий, дотаций)

У0 1, – объем эксплуатационных затрат «без» и «с проектом», нат. ед.

З0 , З1 – удельные бюджетные расходы на эксплуатацию жилья  «без» и «с проектом», руб./нат. ед.

Зп

Затраты на

переселение

жильцов

Sп – общая площадь жилья, подлежащего расселению, м2

к – коэффициент увеличения общей площади жилья при расселении (с учетом социальных норм и договоренности с жильцами)

Цж – цена жилья, необходимого для переселения, руб./м2

Зу

Затраты на обустройство земельных      участков перед их  выставлением на   аукцион

Sу – площадь земельного участка, м2

Цу – затраты на обустройство земельного участка, руб./м2

Затраты населения - Зн

Зр

Личные затраты на улучшение жилищных условий (реновация жилья)

Sр – общая площадь обновляемого жилья, м2

Зу – удельные затраты населения по проекту реновации, руб./м2

Зи

Рост налога на

имущество

ΔС – прирост стоимости жилья после реновации, руб.

Ни – ставка налога на имущество, %

Зн

Рост платы за наем жилья

Н – прирост платы за наем жилья после реновации, руб./м2

Sн – общая площадь жилья по социальному найму, м2

Зз

Рост затрат на

эксплуатацию жилья

У – рост потребления жилищно-коммунальных услуг после реновации, нат. ед.

Цу – цена жилищно-коммунальных услуг, руб./нат. ед.

продолжение таблицы 2.4

Показатель

Название

Формула

расчета

Обозначение

Затраты коммерческих организаций - Зк

Зр

Затраты на реновацию жилья  (в том числе снос существующих строений)

Sр – общая площадь обновляемого жилья, м2

Зу – удельные затраты по проекту  реновации, руб./м2

Зп

Затраты на

переселение жильцов

Sп – общая площадь жилья, подлежащего переселению, м2

Цж – цена жилья, необходимого для расселения, руб./м2

к – коэффициент увеличения общей площади жилья при расселении (с учетом социальных норм и требований жильцов)

Зу

Затраты на покупку земельных участков под новое

строительство

Sу – площадь земельного участка, м2

Цу – цена покупки земельного участка, руб./м2

Зн

Налоговые

платежи

Бн – база налогообложения (выручка, прибыль и т. д.)

Н – ставка налогообложения, %

Важной задачей при оценке эффективности проектов методом дисконтирования является определение коэффициента дисконтирования – и, соответственно, нормы дисконта. Для определения  нормы дисконта существует три основных метода: по альтернативным вариантам инвестирования, кумулятивный и нормативный метод [103, с. 156]. При этом в зависимости от вида эффективности проектов, рекомендуется использовать коммерческую, социальную, бюджетную норму дисконта и норму дисконта участника проекта.

Социальная (общественная) норма дисконта используется в расчетах показателей общественной эффективности и характеризует минимальные требования к общественной эффективности проектов реновации жилищного фонда. Как указано в «Методических рекомендациях», временно, до централизованного установления социальной нормы дисконта, в качестве нее может выступать коммерческая норма дисконта, используемая для оценки эффективности проекта в целом. Также, на наш взгляд, эту норму можно принять по ставке рефинансирования Центрального Банка России, которая в настоящее время составляет 11,5%.

Коммерческая норма дисконта применяется при оценке коммерческой эффективности проекта; она определяется с учетом альтернативной, то есть связанной с другими проектами, эффективностью использования капитала.

Бюджетная норма дисконта используется при расчетах показателей бюджетной эффективности и отражает альтернативную стоимость бюджетных средств. Она должна устанавливаться федеральными или региональными органами, по заданию которых оценивается бюджетная эффективность проектов [84, с. 25]. Одним из вариантов выбора является принятие в качестве бюджетной нормы дисконта – процента доходности государственных ценных бумаг. Например, купонный доход по облигациям, выпущенным администрацией Томской области в 2004 году, составляла в среднем от 12,5 до 13,4 % в год (рассчитано по [122]).

Норма дисконта участника проекта отражает эффективность участия в проекте предприятий или других участников, в том числе населения. Она выбирается самими участниками. При отсутствии четких предпочтений в качестве нее можно использовать коммерческую норму дисконта. При расчете эффективности проекта реновации для населения в качестве минимальной нормы дисконта можно использовать банковский процент  по долгосрочным вкладам для физических лиц, который в настоящее время составляет 7 – 12% в год.

Рассмотренные нормы дисконта, как правило, содержат инфляционную составляющую. Поэтому при апробации предлагаемой нами методики (приложения №1,2,3) будем использовать реальную ставку дисконта, то есть без учета уровня инфляции. Соответственно, все финансовые потоки для субъектов также будем использовать без учета инфляционных процессов.

Одним из основных показателей эффективности проектов является индекс доходности инвестиций. Индекс доходности проекта для каждого инвестора проекта реновации должен отвечать следующему требованию:

, (2.13)

где чистый доход n-го участника j-го проекта реновации на t-м шаге, руб.;

инвестиционные затраты n–го участника j-го проекта реновации на t-м шаге, руб.;

коэффициент дисконтирования для n-го участника на t-м шаге;

; где N – количество участников проекта реновации.

Заметим, что для государства (муниципалитета) это условие не всегда выполняется, так как не все проекты обновления жилья имеют коммерческий характер. Этот факт имеет место, например, при строительстве социального жилья.

Проблема окончательного выбора проекта возникает из-за необходимости учета финансовых потоков для нескольких участников проекта. Например, возможна ситуация, когда проект приносит значительный эффект населению и коммерческим организациям, но требует дополнительного финансового участия государства (муниципалитета). Для выбора проекта реновации мы предлагаем рассчитывать показатели интегральной эффективности – ИДинт и ЧДДинт, а также показатель коммерческой эффективности проекта в целом – ЧДДпр .

Формула интегрального индекса доходности проекта реновации:

, (2.14)

где чистый доход j-го проекта для n-го участника реновации на   t-м шаге, руб.;

инвестиционные затраты по j-му проекту n-го участника реновации на t-м шаге, руб.;

коэффициент дисконтирования для n-го участника на t-м шаге.

Формула интегрального чистого дисконтированного дохода проекта имеет следующий вид:

, (2.15)

Показатель интегральной эффективности –  рассчитывается путем сопоставления результатов и затрат всех участников проекта реновации. Проект эффективен, если приведенная сумма всех результатов превышает приведенную сумму всех затрат проекта реновации, то есть , .

Чистый дисконтированный доход показывает абсолютный приведенный доход проекта, индекс доходности – приведенный относительный доход, приходящийся на каждый рубль инвестиционных затрат. Причем проект с максимальным значением ЧДД, не всегда имеет максимальный ИД среди рассматриваемых проектов. Это объясняется тем, что для реализации проектов требуется различный объем инвестиционных затрат (знаменатель в формулах 2.13, 2.14).

Приоритет в оценке эффективности проекта реновации жилого здания, по нашему мнению, следует отдать показателю ЧДД, а не ИД. То есть выгоднее привлечь дополнительные инвестиционные, в том числе кредитные ресурсы под проект и получить больший доход (ЧДД), чем не привлекать эти ресурсы и получить меньший ЧДД, но при большем значении ИД.

Для нахождения интегрального чистого дохода от проекта необходимо привести чистый доход всех участников к сопоставимому виду. Для этого чистый доход коммерческих организаций необходимо рассчитать так же как для муниципалитета и населения, то есть найти разницу финансовых потоков «с проектом» и «без проекта». Поэтому в расчетах интегрального чистого дохода в качестве чистого дохода коммерческих организаций следует использовать показатель прироста прибыли «с проектом» по сравнению с прибылью «без проекта», например, прирост прибыли от выполнения подрядных работ.

Например, при оценке эффективности проекта сноса ветхого жилья и строительства нового объекта по сравнению с выполнением «поддерживающего» ремонта здания, подрядные организации и инвесторы получают значительную прибыль от строительства в текущий момент времени, но, соответственно, не получают данную прибыль при сносе ветхого жилья и строительстве нового здания в более поздние периоды.

Для выбора наиболее эффективного проекта реновации жилого здания необходимо определить коммерческую эффективность проекта в целом. Данный показатель определяется для субъекта или субъектов, реализующих проект.

С учетом значимости финансовых потоков различных субъектов показатель коммерческой эффективности проекта в целом предлагается рассчитывать по формуле:

, (2.16)

где  коэффициент значимости финансовых показателей n-го участника проекта реновации, .

В зависимости от целей реновации и состава участников финансовые потоки для различных субъектов могут корректироваться поправочными коэффициентами – dn. Как мы видим в случае dn=1 для всех участников проекта реновации, показатель ЧДДпр = ЧДДинт. То есть выбор наиболее эффективного проекта будет производиться на основе  показателя интегральной эффективности. Если, например, для муниципалитета принять dn=1, а для остальных участников dn=0, то выбор наиболее эффективного проекта будет осуществлен на основе показателя бюджетной эффективности.

В зависимости от инициаторов реновации жилья возможны следующие варианты выбора наиболее эффективного проекта:

Инициаторы проекта – собственники жилья (население). В этом случае проект в целом является эффективным, если он эффективен для собственника жилища. Соответственно, в формуле (2.16) dn=1 для собственников, dn=0 для остальных участников.

Инициаторы проекта – сторонние инвесторы (не собственники жилища). Основным показателем в этом случае является эффективность проекта для инвестора. То есть dn=1 для инвестора, dn=0 для остальных участников. Однако при этом должны соблюдаться интересы собственников и арендаторов жилья. В частности важным аргументом для собственников жилья при согласовании проекта реновации являются экономия затрат на капремонт и прирост рыночной стоимости (качества) жилища в результате реализации проекта.

Инициатор проекта – государство (муниципалитет). В этом случае наилучший проект отбирается по максимуму показателя бюджетной или интегральной эффективности. Соответственно показатель dn=1 для муниципалитета. Значение dn для остальных участников устанавливается в диапазоне от 0 до 1 в зависимости от социально-экономической значимости проекта реновации для муниципалитета.

Проект реализуют несколько субъектов. В случае если основным инициатором проекта выступает муниципалитет, то возможен следующий механизм согласования проекта между его участниками: для собственников жилья и инвесторов устанавливаются минимальные значения эффективности проекта, а затем по остаточному принципу рассчитывается бюджетная эффективность, по максимуму которой и выбирается наиболее эффективный проект. Также для выбора проекта может использоваться показатель интегральной эффективности. В этом случае показатель dn   для субъектов целесообразно принять равным их доле инвестиций в проект.

Для оценки реализуемости проекта реновации жилья во всех случаях сначала определяется эффективность для населения и коммерческих организаций, а на основе этих расчетов определяется бюджетная эффективность. При этом расчет показателя эффективности проекта в целом имеет смысл, если выполняются следующие требования:

Не ущемляются экономические интересы населения ().

Обеспечиваются экономические интересы коммерческих организаций ().

Итак, алгоритм разработки проекта и оценки показателей его эффективности будет следующим (рис. 2.5).

  1.  
  2.  
  3.  
  4.  

                                                                              (1)

                                                                              

                                                                              (2)

                                                                              

  1.  
  2.  
  3.  
  4.  

 

                                                                              (3)

  1.  

                                                                              (4)

  1.  
  2.  
  3.  
  4.  

                                                                                 нет

                                                                                                

(5)

                                                           да

                           нет 

                                                                              (6)

                                              да                             

  1.  

                                                          

                                                                              (7)

                                                                               

                                                                                                                                                                                  

                                            (8)

Рис. 2.5. Алгоритм экономического обоснования проекта реновации жилого здания

Перечислим шаги алгоритма:

  1.  Экспертиза объекта. Определение базового варианта использования жилого здания (без проекта). Разработка проекта реновации жилого здания. Экспертиза проекта реновации. Определение сроков и стоимости проведения работ по проекту реновации жилого здания.
  2.  Установление инициатора проекта – субъекта или субъектов, реализующих проект. Определение состава участников проекта реновации. Согласование организационно-правовых вопросов реализации проекта реновации.
  3.  Установление горизонта расчета проекта. Определение вариантов использования жилого здания в середине и конце горизонта расчета проекта. Разработка схемы финансирования проекта реновации. Оценка финансовых потоков для субъектов в течение горизонта расчета проекта реновации.
  4.  Расчет показателей эффективности и финансовой реализуемости проекта реновации.  
  5.  Производится корректировка финансовых потоков проекта путем уменьшения инвестиционных и текущих затрат – Зн или увеличения результата – Рн для населения. То есть формируется схема финансирования проекта, приемлемая для населения (собственников жилья).
  6.  Производится корректировка финансовых потоков проекта путем уменьшения инвестиционных и текущих затрат – Зк или увеличения величины эффекта – Рк для коммерческих организаций. То есть рассматривается возможность со-финансирования проекта за счет средств населения (собственников жилья) или бюджетных средств.
  7.  Расчет бюджетной эффективности. Расчет интегральной эффективности проекта с учетом всех финансовых потоков участников проекта. Расчет эффективности проекта в целом для субъекта или субъектов – инициаторов проекта.
  8.  Окончательное решение о реализации или об отказе от реализации проекта реновации жилого здания.

Итак, предложенная методика оценки эффективности может применяться для обоснования проектов реновации жилого здания при различных схемах финансирования, а также использоваться при экономическом обосновании проектов обновления жилой застройки.

Практическое значение в настоящее время имеет также разработка и экономическое обоснование целевых программ нового строительства, реконструкции и капремонта зданий, сноса ветхого жилья с учетом расчетов эффективности проектов. Этот вопрос будет рассмотрен в следующей главе.

Выводы по второй главе

1. Выполненное исследование показало, что экономическое обоснование проектов реновации жилищного фонда, с одной стороны, основывается на общей методологии оценки эффективности инвестиционных проектов, с другой стороны, значимость жилища как объекта социальной сферы и его технико-экономические особенности предъявляют особые требования к оценке эффективности проектов реновации жилья.

Основными особенностями жилища, определяющими необходимость нового подхода к оценке эффективности проектов реновации, являются большой срок его службы, многочисленность субъектов, участвующих в процессе эксплуатации и обновления  жилья, значительная ресурсоемкость работ.

Предложенный в работе комплексный подход к экономическому обоснованию процесса реновации предполагает оценку финансовых потоков при реализации проектов реновации жилища для основных субъектов реновации на любой стадии жизненного цикла жилища.

2. В предлагаемой методике учитывается, что объект реновации – жилище – уже находится на определенной стадии эксплуатации. При этом возникает необходимость оценки инвестиционного проекта в сравнении с некоторым базовым вариантом использования жилья (без проекта). Таким образом, для расчета эффективности проекта необходимо учитывать изменение потоков денежных средств по сравнению с базовым вариантом эксплуатации, например, получение дополнительных доходов или экономия расходов на эксплуатацию как следствие реализации проекта.

3. В качестве горизонта расчета показателей эффективности проекта реновации в работе рекомендуется принимать ближайшие критические сроки использования здания – время до ближайшего капремонта или прогнозный период эксплуатации до момента сноса жилища.

Поскольку горизонт расчета показателей эффективности проектов реновации жилого здания составляет несколько лет, возникает необходимость учитывать финансовые потоки не только на инвестиционной стадии проекта в начале горизонта расчета, но также  учитывать финансовые потоки (последствия) в течение всего горизонта расчета. Вариант использования жилища в конце горизонта расчета существенно зависит от технического состояния здания: для зданий с небольшим физическим износом возможна дальнейшая эксплуатация, для зданий с высоким уровнем износа необходимо учитывать вариант сноса объекта и переселения жильцов.

4. Исследование показало, что помимо оценки бюджетной и коммерческой эффективности, при реализации проекта необходимо учитывать интересы собственников и пользователей жилья. В работе было выявлено, что интегральный чистый доход проекта формируется из чистых доходов основных субъектов проекта реновации. При этом экономические интересы участников проекта являются разнонаправленными. То есть рост чистого дохода для одного субъекта достигается за счет снижения чистого дохода для других. 

5. Предложенная методика оценки эффективности проекта реновации включает в себя расчет показателей эффективности для основных его участников – муниципалитета, населения, коммерческих организаций, а также расчет обобщающего показателя – интегральной эффективности проекта.

Для выбора наиболее эффективного проекта в работе рассматриваются варианты оценки коммерческой эффективности проекта в целом в зависимости от инициаторов проекта – собственников жилья, инвесторов, муниципалитета, а также предложен алгоритм разработки и экономического обоснования проекта реновации жилого здания.

3. ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ ПРОГРАММ РЕНОВАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА 

3.1. Регулирование процесса реновации жилищного фонда

При переходе от экономического исследования процесса реновации жилого здания к исследованию процесса реновации жилищного фонда перед нами встает задача агрегирования финансовых результатов и затрат по различным проектам реновации всего жилищного фонда. При этом жилищный фонд можно представить как совокупность объектов реновации – жилых зданий, а процесс реновации жилищного фонда определить как процесс реализации множества проектов реновации жилых зданий.

Субъектов, участвующих в проектах реновации, можно также объединить в более сложные структуры – группы, отрасли, комплексы. Например, строительные организации входят в жилищный комплекс региона; банки и инвестиционные компании являются субъектами финансово-кредитного комплекса. Взаимодействие этих структур, соответственно, осуществляется на первичном и вторичном рынках жилья, рынке инвестиционных ресурсов.

Следует отметить, что в процессе эксплуатации и реновации жилищного фонда участвуют одни и те же субъекты – производители, собственники, арендаторы жилья, муниципалитет и пр., а изменяются только размер и направления финансовых потоков между ними. Например, результат (выручка) для  строительных организаций от возведения нового жилья в Томской области в 2004 году составил,  по нашим расчетам, около 4,4 млрд. рублей1. Этот, результат,  соответственно, был обеспечен расходами населения, частных инвесторов, средствами муниципальных бюджетов.

Реализация процесса реновации в большой мере зависит от объема привлекаемых инвестиционных ресурсов, а также направлений их использования. В связи с этим важной задачей становится определение необходимого объема и структуры инвестиций в реновацию жилищного фонда. С учетом использования различных бюджетных и внебюджетных источников сумма инвестиций в реновацию жилищного фонда рассчитывается по следующей формуле:

,  (3.1)

где  – целочисленные переменные,

, если на i-м объекте реализуется j-й проект реновации;

, если на i-м объекте не реализуется j-й проект реновации;

– бюджетные затраты (инвестиции) на реализацию j-го проекта реновации на i-м объекте, руб.;

– инвестиции населения в реализацию j-го проекта реновации на i-м объекте, руб.;

– инвестиции организаций и предприятий в реализацию j-го проекта реновации на i-м объекте, руб.

Реновация жилищного фонда может осуществляться по трем основным сценариям:

1. Сумма инвестиций в реновацию меньше минимального объема средств, необходимого для сохранения технического состояния жилищного фонда. Для этой ситуации характерно следующее:

  •  средства распределяются в основном на аварийные работы по жилищному фонду;
  •  происходит снижение качества жилья и жилищных услуг и, как следствие, нарастание социальных проблем;
  •  накапливается недоремонт жилищного фонда;
  •  возникает необходимость преждевременного сноса жилых зданий;
  •  растут расходы на реновацию жилья в последующие эксплуатационные периоды;
  •  реализуются неэффективные проекты реновации жилищного фонда.

2. Сумма инвестиций в реновацию равна минимальному объему средств, необходимому для сохранения жилищного фонда.

  •  в основном проводится поддерживающий ремонт зданий;
  •  осуществляется простое воспроизводство жилищного фонда;
  •  решение жилищной проблемы и улучшение обеспеченности населения жильем откладывается на будущие периоды.

3. Сумма инвестиций в реновацию больше минимального объема средств, необходимого для сохранения жилищного фонда.

  •  появляется возможность проведения предупреждающего ремонта зданий;
  •  осуществляется расширенное воспроизводство жилищного фонда и, как следствие, улучшение жилищных условий населения;
  •  реализуются эффективные проекты реновации жилищного фонда;
  •  появляется возможность формирования оптимального (необходимого) фонда финансирования процесса реновации.

В настоящее время объем инвестиций в реновацию жилищного фонда в основном соответствует сценариям 1 и 2. Для реализации эффективных проектов реновации, оптимального распределения ресурсов, решения жилищных проблем необходим объем ресурсов по сценарию 3. Поэтому в качестве дополнительных источников финансирования процесса реновации жилищного фонда могут также рассматриваться привлечение средств в жилищный комплекс региональными и муниципальными властями посредством облигационного жилищного займа, а также использование средств Федерального бюджета для решения социально-экономических проблем в региональном жилищном комплексе.

По мнению Д.М. Жукова «неизбежность государственного вмешательства является особенностью организации жилищного хозяйства. Без государственного регулирования в определенных границах невозможно развития рыночных отношений в этой сфере, так как требуется обеспечение контроля за качеством, ценой жилья и социальной справедливостью при его распределении и оплате» [39, с. 67].

Регулирование, наравне с анализом, планированием, организацией и контролем является одной из основных функций управления процессом реновации жилищного фонда.

Т.Ю. Овсянникова отмечает, «что главной целью государственного регулирования инвестиционной деятельности, в том числе в региональном жилищном комплексе, является создание благоприятных правовых и экономических условий для осуществления инвестиционной деятельности и повышения эффективности инвестиционных проектов» [101, с. 273]. Механизм регулирования, по мнению автора упомянутой работы, включает пять основных элементов государственного регулирования: нормативно-правовое, налоговое, финансово-кредитное, амортизационное и техническое регулирование.

Согласно статье 2 Жилищного Кодекса органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах своей компетенции обеспечивают условия для осуществления гражданами права на жилище [38]. Участие государства, региональных и муниципальных органов власти в процессе реновации жилья можно также разделить на два основных вида – прямое финансовое и нефинансовое участие (рис. 3.1).

Возможность финансового участия муниципалитетов в процессе реновации жилья указывается в статье 165 Жилищного Кодекса – «органы местного самоуправления могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на ремонт многоквартирных домов».

Рис. 3.1. Формы государственного (муниципального) участия в процессе реновации жилищного фонда

Нефинансовое участие государства (муниципалитета) проявляется в применении широкого спектра инструментов нормативно-правового и технического регулирования процесса воспроизводства жилья, что также требует определенных бюджетных затрат. В качестве объектов регулирования выступают проекты реновации – новое строительство, реконструкция, капремонт, и субъекты реновации – производители, собственники жилья, арендаторы, кредитные организации. При этом государственное регулирование распространяется на различные фазы воспроизводства жилищного фонда.  

Регулирование должно способствовать эффективному и своевременному обновлению жилой застройки, снижению жилищной сегрегации. Особое значение это имеет для коммерчески непривлекательных районов. Своевременная реновация жилищ в так называемых депрессивных районах позволяет предотвратить негативную цепную реакцию: ухудшение качества жилищ ухудшение качества жилой среды снижение ценности территорий снижение объемов реновации жилой застройки ухудшение качества жилищ. Таким образом снижение ветхого и неблагоустроенного жилья в коммерчески непривлекательных районах повышает ценность территорий и, соответственно, в перспективе снижает бюджетные  затраты на реализацию социальных программ (переселение жильцов и обеспечение безопасности граждан).

В связи с этим важное значение приобретает мониторинг и контроль процессов эксплуатации и реновации жилищного фонда:

  •  технический контроль состояния зданий; предотвращение аварий жилищного фонда;
  •  финансовый контроль процессов накопления целевых ресурсов, финансирования и инвестирования средств в реновацию жилья;
  •  экономический контроль своевременности разработки и реализации эффективных проектов реновации;
  •  градостроительный контроль развития жилой застройки, предотвращение образования депрессивных районов.

Регулирование отношений между муниципальными властями, собственниками жилой недвижимости и потенциальными инвесторами проектов реновации жилищного фонда включает реализацию ряда первоочередных мер:

  •  подготовка проектов планировки городских территорий, предназначенных под жилую застройку;
  •  разработка правил пользования и строительного обустройства земельных участков и объектов недвижимости;
  •  предоставление гарантии долгосрочных прав на землю;
  •  разработка правил расселения людей из сносимых ветхих и аварийных зданий, сноса этих объектов, находящихся в зоне застройки;
  •  разработка механизмов финансирования строительства инженерно-технической инфраструктуры как основы для привлечения инвестиций в реновацию жилых объектов.

Для определения потребности в бюджетном финансировании процесса реновации жилищного фонда можно использовать следующий упрощенный подход. Вначале оцениваются удельные бюджетные затраты на каждый объект регулирования – субъект или проект реновации. Затем эти удельные затраты умножаются на количество субъектов или проектов, подпадающих под данный вид регулирования. После этого определяется общий объем реновации жилья в натуральном и стоимостном выражении.

Например, при долевом участии муниципалитета в реконструкции жилья вначале устанавливается доля и размер бюджетных средств на каждый вид работ. Затем, исходя из потенциального объема работ, рассчитывается общий объем бюджетного финансирования и т. д. Аналогичный подход возможен и при оценке нефинансовых методов государственного участия в процессе реновации жилья. При этом основная сложность заключается в том, что необходимо спрогнозировать, как изменение законодательства в жилищном комплексе повлияет на результаты реновации жилищного фонда.  

Чем выше ценность территории застройки и чем больше эффективность проектов для коммерческих организаций, тем меньше бюджетных средств и средств населения (собственников жилья) требуется для реализации проектов реновации. Потребность в со-финансировании реновации жилищного фонда с учетом минимальной (требуемой) эффективности проектов для коммерческих организаций (формула 3.3) определяется следующим образом.

Индекс доходности затрат коммерческих организаций:

, (3.2)

где результат реализации j-го проекта для коммерческих организаций на i-м объекте на t-м шаге, руб.;

инвестиционные и текущие эксплуатационные затраты коммерческих организаций на t-м шаге при реализации j-го проекта реновации на i-м объекте, руб.;

коэффициент дисконтирования на t-м шаге.

Потребность в со-финансировании проектов реновации муниципалитетом или собственниками жилья с учетом минимальной эффективности проектов для коммерческих организаций определяется по формуле:

, (3.3)

где  – потребность в со-финансировании j-го проекта реновации на i-м объекте, руб.,;

минимальный (требуемый) индекс доходности затрат для коммерческих организаций (соответствующий среднеотраслевой норме доходности инвестиций).

Для однотипных объектов реновации возможно использование следующего равенства: для всех .

Показатель в левой части уравнения –  характеризует приведенную потребность в со-финансировании проектов с учетом коэффициента дисконтирования. Другими словами, одной и той же сумме финансирования может соответствовать различное распределение финансовых потоков на протяжении горизонта расчета проектов.

В случае, если значение уравнения (3.3) больше 0, то для реализации проектов необходимо дополнительное финансирование подрядчиков и инвесторов за счет средств собственников жилья или муниципалитета. Если уравнение (3.3) меньше 0, то в связи с высокой доходностью проекта часть доходов (результата) может быть изъята у коммерческих организаций в пользу собственников жилья (жильцов) или муниципалитета.

Со-финансирование проектов может происходить путем компенсации высоких затрат (снижение З в формуле 3.3.) или компенсации низких результатов проектов (увеличение Р). При компенсации высоких затрат – компенсируется часть расходов по проведению реновационных работ, при этом, соответственно уменьшается доля расходов коммерческих организаций. При компенсации низких результатов расходы по реновации жилищ несут коммерческие организации, а собственники жилья или муниципалитет вкладывает средства в проект уже после завершения работ, например, на стадии реализации дополнительно введенной жилой площади.

В приложении №3 приведен расчет схемы со-финансирования проектов строительства мансард в зависимости от результата (цены 1 м2 общей площади мансарды) и показателей минимальной эффективности для подрядчиков и инвесторов проекта.

Реализация той или иной формы государственного участия в процессе реновации жилья также оказывает воздействие на состояние рынка жилья и жилищных услуг. В частности в жилищной экономике получила распространение модель четырех квадрантов, учитывающая взаимосвязь четырех факторов: уровня арендной платы (квартплаты), цены нового жилья, объемов жилищного строительства и количества существующего жилищного фонда [18, 36, 132].

Например, увеличение ставок по краткосрочным займам и повышение налогов приводит к росту затрат и цен на новое жилье. Это, в свою очередь, вызывает рост арендной платы, снижение объемов жилищного строительства и уменьшение количества жилищного фонда. Аналогичные зависимости существуют и для других методов реновации. Более того, помимо воздействия на рынок жилья и жилищных услуг регулирование процесса воспроизводства жилья оказывает большое влияние на экономику всего региона.

По мнению Л.Ю. Руди, «воспроизводство жилья связано системой сложных межотраслевых связей со многими секторами экономики. По цепи производственных связей оно оказывает значительный мультипликативный эффект воздействия, в результате чего является важнейшим фактором увеличения ВНП и занятости» [124, с. 25].

Одной из основных форм управления региональным жилищным комплексом является разработка и реализация целевых проектов и программ.

Следует отметить опыт Франции, где действует несколько государственных программ по реконструкции жилищного фонда:

  1.  Программа улучшения жилья – предоставление домовладельцам субсидий до 35% стоимости работ и льгот на срок не более трех лет.
  2.  Тематические социальные программы – предоставление домовладельцам субсидий до 70% стоимости  работ для реконструкции небольших жилых зданий в интересах населения с низкими доходами.
  3.  Программа реновации зданий – предоставление владельца значительных налоговых льгот при проведении реконструкции. В случае отказа местные власти имеют право продать объект инвестору с целью реконструкции.
  4.  Программа ликвидации зданий  с нездоровыми условиями проживания – предоставление ряда субсидий домовладельцу на снос или реконструкцию  ветхого жилья. В случае отказа государство имеет право произвести необходимые работы за счет домовладельцев [59].

В США целевые жилищные программы – это, прежде всего, программы финансирования [52]. То есть в основу их реализации положен принцип финансового участия государства в решении жилищных проблем населения.

В настоящее время программы остаются одним из наиболее важных средств государственного и регионального регулирования прямого действия. Реализация федеральных и региональных программ социально-экономического развития является сегодня важнейшим инструментом структурной, инвестиционной и инновационной политики в РФ [47]. Соответственно для управления процессом обновления жилищного фонда целесообразна разработка и реализация программ реновации жилищного фонда.

3.2. Программно-целевой подход к решению проблемы реновации жилищного фонда

Программно-целевой принцип в управлении экономическими процессами заключается в формулировании основных целей экономического и социального развития, разработке взаимосвязанных мероприятий, обеспечивающих их достижение в запланированные сроки с учетом эффективного использования привлекаемых ресурсов.

Программно-целевой принцип управления жилищным комплексом на государственном уровне сейчас реализуется в основном через федеральную целевую программу «Жилище». Программа «Жилище» на федеральном уровне включает четыре основные подпрограммы – «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем отдельных категорий граждан», «Обеспечение жильем молодых семей», «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой», «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры». Общий объем финансирования программы «Жилище» за счет средств федерального бюджета запланирован в 2006-2010 годах в размере 506,3 млрд. руб., в том числе в 2006 году – 63,4 млрд. рублей [63].

Для успешной реализации программы «Жилище» необходимо эффективное внедрение программных мероприятий в каждом регионе, а для этого требуется учитывать экономические возможности субъектов Федерации.

Разработка программы реновации жилищного фонда позволяет, на наш взгляд, подвести под единую нормативно-правовую, организационную, экономическую основу частные задачи обновления жилья, присущие каждому отдельному проекту. Это, в свою очередь, позволяет увязать комплексную программу с целями и задачами региональной жилищной политики, кроме того, способствует принятию оптимальных решений.

На наш взгляд следует выделить три основные цели реновационной жилищной политики с соответствующей декомпозицией их на задачи:

1. Повышение эффективности реновации жилищного фонда.

  •  увеличение объемов реновации жилья в натуральном и стоимостном выражении;
    •  сокращение сроков осуществления инвестиционного процесса;
    •  увеличение эффекта от реновации жилья для государства (муниципалитета), населения и коммерческих организаций.

2. Улучшение качества жилищного фонда и обеспеченности жильем.

  •  уменьшение доли ветхого и аварийного жилья;
    •  увеличение обеспеченности жильем;
    •  рост уровня благоустройства жилищного фонда;
    •  сохранение и восстановление зданий, имеющих архитектурно-историческую ценность.

3. Улучшение инвестиционного климата в жилищном комплексе.

  •  повышение доступности жилья для различных категорий населения;
    •  развитие фонда социального жилья;
    •  развитие типологии жилищного строительства с расширением ценового диапазона;
    •  улучшение инфраструктуры жилищного комплекса;
    •  повышение технологического уровня строительного производства.

Поясним наш выбор. Первая цель и соответствующие ей задачи отражает эффективность процесса реновации, то есть предусматривает оценку целевых показателей в динамике – за определенный интервал времени. Второй и третий вид целей предполагает достижение определенного состояния, соответственно жилищного фонда и всего жилищного комплекса региона. В данном случае оценка показателей производится на фиксированный момент времени. Причем достижение этих целей происходит, в том числе, и за счет реализации процесса реновации.

Например, увеличение объемов реновации улучшает состояние жилищного фонда, а также способствует развитию жилищной инфраструктуры. В частности, «чтобы повысить доступность жилья, надо быстрее (не менее 3-5% в год) наращивать объемы возводимого и реконструируемого жилья» [149]. С другой стороны состояние жилищного фонда и инвестиционный климат в регионе определяют специфику реновации жилищного фонда.

В связи с этим логично предположить, что качество жилищного фонда выступает одновременно и предпосылкой и результатом экономического развития региона.

Отметим, что перечисленные цели не противоречат региональным целям. Например, в качестве индикаторов социально-экономического развития региона указываются показатели обеспеченности жильем, ввода нового жилья, доли ветхого жилья, доступности жилья для населения [91, с. 279-283].

Разработка и внедрение программы реновации жилищного фонда актуальна по двум причинами. С одной стороны, решение вопросов сохранения и обновления жилищного фонда является одной из главных задач социально- экономической политики. С другой стороны, грамотное управление процессом воспроизводства жилья позволяет получить дополнительный эффект в виде увеличения инвестиций в жилищный комплекс, роста налоговых поступлений, увеличения занятости.

В общем случае термин  «программа» определяется как «содержание и план предстоящей деятельности» [131, с. 476]. Таким образом, программу также как и проект  следует рассматривать в двух аспектах: как документ и как совокупность действий.

Принимая это во внимание, определим программу реновации жилищного фонда как согласованный по целям, срокам, ресурсам и составу участников план деятельности, обеспечивающий реализацию процесса сохранения и обновления жилищного фонда. 

Реализация программно-целевого управления процессом реновации жилищного фонда основана на следующих принципах:

  1.  Целенаправленность. Реализация программы реновации должна быть  направлена на получение планируемых результатов. Это, в свою очередь, предполагает подстройку всей структуры управления под процесс достижения поставленных целей.
    1.  Согласованность. Необходимо обеспечить взаимосвязь и непротиворечивость целей, задач, сроков по всем мероприятиям, обеспечивающим реализацию программы реновации жилищного фонда. Например, «практика многих стран подтверждает целесообразность постоянного взаимодействия с жильцами при разработке и принятии решений по модернизации и реконструкции жилья» [89].
      1.  Комплексность. Должна быть обеспечена встроенность показателей программы реновации в планы социально-экономического развития территорий, а также взаимосвязь с федеральными жилищными программами. Становится также очевидным, что на основе целей и структуры программы реновации жилья должны определяться цели и структура программ развития всего жилищного комплекса региона.
        1.  Ресурсообеспеченность. Мероприятия программы должны сопровождаться необходимым информационным, нормативно-правовым, кадровым, финансовым обеспечением.

Разработка и экономическое обоснование региональных и муниципальных программ реновации жилищного фонда, по нашему мнению, необходима в следующих случаях:

  1.  При комплексном обновлении жилой застройки районов, микрорайонов, отдельных участков застройки. В этом случае рассматриваются различные варианты переустройства жилой застройки с учетом реконструкции или сноса жилищного фонда.
  2.  При реализации региональных и муниципальных целевых программ реновации жилищного фонда, например, программ ликвидации ветхого и аварийного жилья, теплозащиты зданий, модернизации домов первых массовых серий.
  3.  При реализации федеральных целевых жилищных программ, когда выдвигается условие со-финансирования программ реновации жилищного фонда со стороны региональных и муниципальных властей.
  4.  При оптимальном распределении средств, выделяемых из региональных и муниципальных бюджетов для улучшения жилищных условий граждан.

В первом случае программа реновации разрабатывается для обновления конкретной территории застройки и, соответственно, расположенных на ней жилых зданий. В частности, согласно целевой Программе «Большой Томск» определены 18 новых строительных площадок с общим объемом реновации жилья – 7 млн. м2. На 14 из них планируется реконструкция существующих микрорайонов и на 4 строительство новых микрорайонов [35].  

Во втором случае реализация программы направлена на реновацию определенных типов жилых зданий  и улучшение жилищных условий конкретных групп населения. Целевые региональные  и муниципальные программы реновации жилищного фонда в настоящее время получают все большее распространение. Например, разработаны  Программы «Реконструкции и модернизации жилищного фонда» в Новосибирской области [22] и г. Чите [115], Программа «Реконструкции домов первых массовых серий» в г. Омске [93]. В г. Москве формируется долгосрочная Программа капремонта и реконструкции жилищного фонда до 2010 года. Для ее эффективного выполнения, прежде всего, требуется научно обосновать распределение объектов города на реконструируемые, сносимые, модернизируемые и подлежащие капремонту [34].

В статье 5 закона Томской области №104-ОЗ также указывается, что «реконструкция и капитальный ремонт государственного и муниципального жилищного фонда жилищного фонда должны проводиться в соответствии  с областной и муниципальной программами по реконструкции и капитальному ремонту жилищного фонда» [41].

В третьем случае разработка программы и оценка ее эффективности осуществляется в рамках осуществления Федеральных целевых жилищных программ.

Бюджетная реформа и политика бюджетного федерализма проявилась в значительном усилении централизации в бюджетном процессе. В результате такой политики финансовые и, прежде всего, инвестиционные ресурсы, практически изымаются из территорий. В этих условиях региональные  (муниципальные) целевые программы становятся своеобразными каналами, по которым деньги могут возвращаться в регион, но уже на вполне конкретные инвестиционные цели [102].

Например, прекращение действия подпрограммы «Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда» и начало реализации подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой» обеспечит комплексный подход к решению проблем ликвидации ветхого и аварийного жилищного фонда. Для получения государственных гарантий и субсидий из федерального бюджета на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой необходимо выполнить следующее требование – объем федеральной финансовой поддержки должен быть равен объему собственных средств регионального и местных бюджетов вместе взятых на оказание аналогичных мер поддержки в реализации инвестиционных проектов.

Отметим, что в Мурманской области Координационный Совет представительных органов местного самоуправления предложил председателю Правительства России инициировать принятие Федеральной целевой программы капитального ремонта жилищного фонда. Также Координационный совет отметил, что по Жилищному кодексу бремя расходов по содержанию жилищного фонда, который не ремонтировался десятки лет, перекладывается на жителей. Ни в региональном, ни в местных бюджетах таких средств нет. У жителей также нет средств на капитальный ремонт домов, а разрушение жилищного фонда в России может в ближайшие 5 лет принять необратимый характер [92].

Сложность формирования эффективной программы реновации жилья, заключается в том, что одних и тех же целей жилищной политики можно добиться различными способами. Например, улучшение качества жилья обеспечивается различными методами реновации, при этом каждый метод может иметь различные схемы финансирования. Поэтому при разработке программ реновации жилищного фонда почти всегда возникает вопрос о наиболее эффективном распределении ограниченных ресурсов. Эта задача рассматривается в литературе как задача оптимизации.

В работах последних лет нашли применение следующие критерии оптимизации процессов воспроизводства и реновации жилья. Например, в исследовании Д.К. Празукина использовался показатель максимизации объемов ввода жилья при размещении облигационного жилищного займа [113]. В работе А.А. Сазонова применялся показатель минимизации затрат при отклонении фактических сроков ремонтно-реконструктивных работ от нормативных сроков [126]. В работе О.Б. Березина рассматривалась многокритериальная задача, включающая критерии максимизации объема вводимого жилья, удовлетворение потребности в жилье и другие [12]. В работе В.В. Герасимова в качестве критерия оптимизации развития строительной системы применялся показатель максимума доходности при условии производства услуг в нормативные сроки [26].

По нашему мнению, в качестве критериев оптимальности управленческих решений в жилищном комплексе необходимо также использовать показатели эффективности реновации жилых зданий.

При формировании программы реновации для небольшого количества объектов и при одном критерии оптимальности, например ЧДД, можно использовать следующий приближенный подход: проекты выбираются в порядке убывания индекса доходности инвестиций, пока не будет исчерпан лимит инвестиционных ресурсов или индекс доходности не станет меньше единицы.

При большом количестве объектов и наличии нескольких целей и ограничений возникает необходимость в многокритериальной оценке программы реновации и использовании экономико-математических методов для выбора оптимальной программы.

Формирование программы реновации на основе оптимального распределения ограниченных ресурсов включает следующие этапы:

  1.  Определение объема и структуры финансирования программы реновации. В частности, если бюджетные средства в программе имеют целевой характер, тогда дополнительно указываются условия их использования. Например, на строительство социального жилья, финансирование капремонта и т. д.
  2.  Выбор целевой функции, построение системы ограничений и требований к конкретным показателям программы.
  3.  Проведение экспресс-анализа проектов реновации жилищного фонда – определение укрупненных показателей стоимости ремонтно-строительных работ и результата для субъектов. Расчет показателей эффективности, а также прочих экономических показателей.
  4.  Ранжирование проектов реновации по абсолютным и относительным экономическим показателям. Исключение низкоэффективных проектов.
  5.  Использование экономико-математических методов для оптимизации распределения ограниченных (бюджетных) ресурсов с учетом заданной целевой функции и установленных ограничений. Вывод окончательного результата – объекты и проекты реновации, сроки проведения работ, результаты и затраты программы, значение целевой функции и т. д.

Постановка задачи при оптимальном распределении ограниченных ресурсов принимает следующий вид: требуется оптимально распределить бюджетные и внебюджетные средства в плановом периоде по объектам – i  () и проектам – j () таким образом, чтобы максимизировать показатели  эффективности за весь период оценки программы реновации, но с учетом выполнения заданных ограничений.

Вопросы аккумулирования и эффективного распределения инвестиционных ресурсов играют важную роль в бюджетном процессе субъектов Федерации. Не меньшую актуальность представляет разработка программ, предусматривающих достижение поставленных целей и, соответственно, определение потребности в ресурсах, необходимых  для их достижения. Таким образом, выделим два способа формирования жилищных программ:

От ресурсов: ресурсы мероприятия результат цели. Такой способ соответствует формированию программ от сложившейся практики.

От целей: цели результат мероприятия ресурсы. Этот способ в большей мере соответствует программно-целевому подходу в силу его направленности на конечные результаты.

В настоящее время реализация процесса реновации в большинстве случаев идет от имеющихся ресурсов. Причем для распределения ограниченных ресурсов в большинстве случаев используется субъективный подход. В частности средства муниципалитета и населения – собственников жилья расходуются в основном на проведение поддерживающего и выборочного ремонта, ликвидацию последствий аварий.

Формирование программы от целей и, соответственно, учет показателей эффективности, обычно требует большего объема ресурсов, но при этом способствует решению актуальных задач:

  •  снижение экономических потерь от принятия неоптимальных решений по обновлению жилищного фонда;
  •  исключение нарастания внеплановых затрат, например, при массовом росте количества ветхого и аварийного жилья – за счет своевременной реализации проектов;
  •  определение объема и структуры ресурсов, необходимых для решения задач реновационной политики.

Результатом формирования программы от целей является определение перечня проектов реновации, формы государственного участия в их реализации и, в конечном счете, оценка потребности в бюджетном финансировании. Например, если в качестве основного критерия программ использовать показатель бюджетной эффективности, то достаточно выявить проекты, имеющие максимальный ЧДД на заданном горизонте расчета, и просуммировать бюджетные затраты, необходимые для реализации этих проектов.

Важно отметить, что подходы от ресурсов и целей являются взаимосвязанными, поэтому при разработке программы реновации оправдано использование обоих подходов. Другими словами объем привлекаемых в программу ресурсов существенно зависит от ожидаемых результатов программы реновации, ее эффективности, общественной значимости.

3.3. Оценка эффективности программы реновации жилищного фонда

Оценка эффективности является важнейшим этапом разработки и экономического обоснования программ реновации жилищного фонда.

Эффективность программы, по аналогии с эффективностью проекта, определяется путем сравнения финансовых потоков при реализации программы реновации с финансовыми потоками, которые произойдут без программы. Другими словами реализация программы реновации должна улучшить базовый вариант функционирования жилищного фонда.

Выбор экстенсивных или интенсивных методов реновации жилой застройки – реконструкции жилых зданий или нового строительства, в том числе в результате сноса зданий, во многом зависит от прогнозов спроса (потребности) на жилье и наличия свободных территорий. Рост спроса предполагает увеличение количества жилищного фонда, а наличие подготовленных земельных участков позволяет удовлетворить этот спрос за счет нового строительства.

В зависимости от изменения спроса на жилье и количества земельных участков происходят следующие изменения объемов и этажности жилищного строительства – таблица 3.1. Как правило, рост спроса приводит к увеличению объемов строительства новых зданий, а недостаток земельных участков к увеличению их этажности.

Таблица 3.1

Тенденции изменения объемов и этажности нового строительства

Количество земельных

участков

Спрос на жилье

Растет

Не меняется

Снижается

Растет

1. Рост объемов нового строительства

2. Этажность застройки не меняется

1. Объемы нового строительства не меняются

2. Снижение этажности застройки

1. Снижение объемов нового строительства

2. Снижение этажности застройки

Не меняется

1. Рост объемов нового строительства

2. Рост этажности застройки

1. Объемы нового строительства не меняются

2. Этажность застройки не меняется

1. Снижение объемов нового строительства

2. Этажность застройки не меняется

Снижается

1. Объемы нового строительства не меняются

2. Рост этажности застройки

1. Снижение объемов нового строительства

2. Рост этажности застройки

1. Снижение объемов нового строительства

2. Этажность застройки не меняется

Сделаем важный вывод: при росте спроса на жилье и недостатке земельных участков под жилую застройку возрастает эффективность проектов и программ сноса существующего жилищного фонда и возведения на месте сноса новых (многоэтажных) объектов. Объясняется это следующим.

При недостатке земельных участков снос жилых зданий позволяет привлечь целевые средства населения – инвесторов нового строительства. Это, в свою очередь, увеличивает чистый доход муниципалитета и коммерческих организаций от реновации жилищного фонда. Соответственно, в случае отказа от сноса зданий эти целевые средства окажутся не востребованными.

Ситуация меняется, если муниципалитет располагает необходимым количеством земельных участков. В этом случае возможен ремонт или реконструкция существующего жилищного фонда и одновременно строительство нового жилья на свободных территориях. То есть реконструкция и новое строительство не взаимоисключают, а взаимодополняют друг друга. Наличие обустроенных земельных участков, кроме того, позволяет развивать малоэтажное строительство.

Отметим, что в отличие от нового строительства на месте сноса жилых зданий, новое строительство на свободных территориях включает дополнительные затраты:

  •  затраты на обустройство земельных участков, прокладку, подведение инженерных коммуникаций, создание объектов социальной инфраструктуры;
    •  вмененные издержки (не получение дохода) из-за выбытия из оборота земель, используемых в сельском хозяйстве или других отраслях экономики.

Таким образом, при оценке эффективности реновации жилищного фонда необходимо, по возможности, рассмотреть все варианты использования территории жилой застройки.

Эффективность программы реновации является агрегированной величиной и зависит от эффективности, входящих в программу проектов реновации жилищного фонда. С учетом особенностей оценки эффективности проекта, рассмотренных нами в § 2.3, предложим основные показатели эффективности программы реновации жилищного фонда:

, (3.4)

где – целочисленные переменные,

, если на i-м объекте реализуется j-й проект реновации;

, если на i-м объекте не реализуется j-й проект реновации;

,,– чистый дисконтированный доход программы, соответственно, для государства (муниципалитета), населения и коммерческих организаций, руб.;

,, – чистый дисконтированный доход, соответственно, для государства (муниципалитета), населения и коммерческих организаций при реализации j-го проекта реновации на i-м объекте, руб. Формулы расчета ЧДД проектов рассмотрены нами в § 2.3;

; где I – совокупность жилых зданий (жилищный фонд);

; где Jсовокупность проектов реновации жилых зданий.

При этом для объектов – i, включаемых в программу реновации жилья на плановом периоде должно выполняться следующее условие:

 (3.5)

Итак, экономическое обоснование программы реновации жилищного фонда заключается в оценке эффективности программы на основе экономических характеристик каждого проекта, а также следующей сводной информации:

  1.  Количество обновляемых объектов – дома, квартиры, общая площадь.
  2.  Количество человек и семей, проживающих в жилых зданиях, включенных в программу реновации.
  3.  Объем ремонтно-строительных работ по каждому проекту реновации в стоимостном и натуральном измерении.
  4.  Структура результатов и затрат (инвестиций) по участникам проектов реновации.
  5.  Распределение объемов ремонтно-строительных работ и финансовых потоков по шагам горизонта расчета.
  6.  Эффективность по каждому проекту и субъекту реновации.

В то же время программу реновации следует рассматривать шире, нежели чем совокупность проектов обновления жилья. К преимуществам реализации программ следует отнести их целевую направленность – возможность комплексного решения того или иного вида жилищной проблемы, а также более низкие совокупные издержки, чем при реализации каждого проекта реновации в отдельности. Например, к преимуществам комплексного способа реконструкции жилой застройки, в отличие от реализации проектов реновации зданий по отдельности следует отнести:

  1.  Снижение удельной себестоимости строительно-монтажных работ за счет увеличения объемов реновации жилья (эффекта масштаба).
  2.  Сокращение суммарных сроков проведения работ.
  3.  Комплексное градостроительное переустройство, улучшение качества градостроительной среды, невозможное при реновации отдельных зданий.
  4.  Возможность получения дополнительного жилья различного качества и коммерческой ценности.
  5.  Рост налоговых поступлений от увеличения общего объема работ.
  6.  Уменьшение неудобств для населения и служб ЖКХ.

Особое внимание при разработке программы реновации следует уделять общественной значимости проектов реновации, отраслевым и региональным результатам программы. В частности проект повышения теплозащиты конструкций  одного здания не дает ощутимого экономического эффекта, и может быть даже не эффективным. Однако если рассматривать программу энергосбережения всего жилищного фонда, то совокупный эффект в случае ее реализации может составить значительную величину, что, в свою очередь, повысит энергетическую безопасность региона.   

Программа реновации жилья также оказывает влияние на социально-экономические характеристики всей территории застройки. Например, «эффективная» застройка территорий многоэтажными зданиями, одновременно снижает качество жилой среды для жильцов соседних зданий. И напротив, ликвидация ветхого, аварийного и неблагоустроенного жилья оказывает положительное влияние на качество жилой среды на данной территории.

Другими словами показатель ЧДД программы реновации может использоваться при экономическом обосновании обновления всей жилой застройки. При этом помимо эффекта для участников программы реновации жилых зданий может возникнуть сопутствующий эффект для жителей соседних домов, эффект для коммерческих организаций, инвестирующих одновременно средства в прочие производственные и социальные проекты на данной территории и бюджетный эффект в виде дополнительных налоговых поступлений.

Соответственно, экономические показатели программы реновации могут учитываться при формировании бюджета субъекта Федерации, а также использоваться при разработке программ социально-экономического развития региона.  

К социальным показателям программы следует отнести показатели улучшения жилищных условий различных категорий населения, улучшение экологической и социальной обстановки, рост продолжительности жизни, уменьшение детской смертности, снижение уровня безработицы. Данные количественные показатели следует использовать для оценки тех видов эффектов, которые не могут быть рассчитаны в стоимостной форме. Таким образом, результаты программы реновации проявляются в различных комбинациях количественных, качественных, стоимостных показателей.

Преимуществом программно-целевого подхода является объединение экономических интересов субъектов для  достижения общей цели. Интегральный чистый доход программы реновации образуется из чистых доходов трех основных субъектов – государства (муниципалитета), населения, коммерческих организаций. Для оценки интегрального чистого дохода  программы необходимо учитывать чистый доход по всем объектам реновации (рис. 3.2). 

 

Рис. 3.2. Формирование интегрального чистого дохода программы реновации жилищного фонда

Использование укрупненных показателей позволит значительно упростить процесс оценки проектов, входящих в программу реновации жилищного фонда. Показатели, необходимые для экспресс-оценки эффективности проектов реновации разобьем на две группы:

  1.  Показатели затрат для каждого типа зданий:
  •  эксплуатационные затраты;
  •  затраты на осуществление проектов реновации жилых зданий – капремонт, реконструкцию, снос зданий и новое строительство;
  •  затраты на инженерную подготовку и благоустройство территорий;
  •  затраты на ликвидацию последствий аварий, снос зданий, вывоз строительного мусора, компенсации морального ущерба, причиненного населению и т. д.
  1.  Показатели результата (денежных поступлений) по каждому типу зданий:
  •  результат для бюджета;
  •  результат для населения;
  •  результат для коммерческих организаций.

Для расчета интегральной эффективности программы реновации жилищного фонда предложим следующую формулу:

, (3.6)

где – чистый дисконтированный доход для n-го субъекта программы при реализации j-го проекта реновации на i-м объекте, руб.;

совокупность объектов реновации (жилищный фонд).

– значимость финансовых потоков n-го субъекта в программе реновации, .

Значение коэффициента зависит от структуры финансирования программы реновации, а также поставленных целей и задач программы. Например, приоритет может отдаваться задачам улучшения качества жилья (эффективность для населения), развития жилищного комплекса региона (коммерческая эффективность), снижения жилищных расходов в бюджете субъектов Федерации (бюджетная эффективность).

Здесь важно отметить, что целью реализации программы реновации должно быть не только получение максимального экономического эффекта за плановый период, но и создание условий для эффективной эксплуатации жилищного фонда после планового периода. В качестве основных показателей, являющихся ограничениями программы следует также учитывать объем привлекаемых внебюджетных ресурсов (формула 3.7), объем бюджетного финансирования программы (3.8), объем реновации жилищного фонда (3.9).

,  (3.7)

,   (3.8)

, (3.9)

где  – объем внебюджетного финансирования j-го проекта реновации на i-м объекте за счет n-го участника программы, руб.;

объем финансирования реновации за счет n-го участника программы, руб.;

– количество участников программы реновации;

объем бюджетного финансирования j-го проекта реновации на  i-м объекте при s-м виде государственного участия, руб.;

– вид государственного участия в программе: источники финансирования программы – федеральный, региональный, муниципальный бюджет и форма финансирования программы – долевое участие в проектах, выделение субсидий, кредитование и т. д.;

объем бюджетного финансирования по s-му виду государственного участия в программе реновации жилья, руб.;

– общая площадь реновации i-го объекта по j-му проекту, м2.

– общая площадь ветхого, аварийного или неблагоустроенного жилья, которая подлежит обновлению по j-му виду проектов в плановом периоде, м2. 

подмножество ветхих, аварийных или неблагоустроенных зданий.

Показатель (3.7) может также использоваться коммерческими организациями – инвесторами – при разработке проектов обновления жилой застройки (групп зданий, микрорайонов).

Структура показателя (3.8) зависит от типа жилищной системы, то есть отражает форму бюджетного участия в процессе обновления жилья. При этом следует учитывать как финансовое участие государства и муниципалитетов, в том числе использование средств федерального бюджета по целевым жилищным программам, так и нефинансовое участие.

Показатель (3.9) характеризует структуру реновации за плановый период: по методам – капремонт, реконструкция, снос и по объектам – типовое, ветхое, аварийное, неблагоустроенное жилье и т. д. Например, исходя из требований безопасности условий проживания и критериев социальной политики, может быть поставлена задача снижения общего объема ветхого (неблагоустроенного) жилищного фонда за время реализации программы.

Экономическое обоснование и анализ результатов программы реновации жилищного фонда в свою очередь позволит выбрать наиболее эффективные формы участия государства, регионов, муниципалитетов в процессе реновации и, соответственно, оптимально распределить ограниченные ресурсы (рис. 3.3).

Рис. 3.3. Этапы разработки и экономического обоснования программы реновации жилищного фонда

Таким образом, структура программы реновации зависит от целей реновационной жилищной политики, объемов и источников финансирования программы реновации, а также эффективности для ее участников – инвесторов, собственников жилья, подрядчиков, государственных и муниципальных органов управления жилищным комплексом.

В зависимости от сроков финансирования, программу реновации можно разрабатывать на краткосрочные – 1-5 лет, среднесрочные – 5-10 лет и долгосрочные периоды – 10-25 лет. В случае пересмотра целей и задач жилищной политики или изменения социально-экономической ситуации в регионе возможна корректировка параметров программы реновации, но с учетом реализованных на предыдущих этапах мероприятий.

Итак, разработка программ реновации жилищного фонда, на наш взгляд, позволит решить следующие задачи:

  1.  Определить виды работ и общий объем ресурсов, необходимых для ликвидации ветхого и аварийного жилья, повышения благоустройства жилых зданий, увеличения обеспеченности жильем, создания нормальных жилищных условий на заданном плановом периоде.
    1.  Оценить финансовые потоки по субъектам при реализации проектов реновации жилищного фонда на заданном плановом периоде.
  2.  Оценить эффективность проектов реновации жилищного фонда по субъектам и интегральную эффективность проектов в целом.
  3.  Оценить экономические последствия и эффективность внедрения финансовых и нефинансовых инструментов регулирования процесса реновации жилищного фонда.
  4.  Определить потребность в финансировании программы реновации, в том числе, потребность в бюджетном финансировании с учетом поставленных целей жилищной политики.
  5.  Увязать показатели процесса реновации жилищного фонда с показателями развития всего ЖКХ.
  6.  Оптимально распределить ограниченные инвестиционные ресурсы по объектам и проектам реновации. Определить целесообразность привлечения дополнительных бюджетных и внебюджетных средств для решения задач сохранения жилищного фонда и улучшения жилищных условий населения.

Выводы по третьей главе

  1.  Регулирование процессов воспроизводства и реновации жилищного фонда является необходимым условием устойчивого развития жилищного комплекса и, соответственно, важнейшей функцией государства. В ходе исследования выявлено, что реализация процессов реновации жилищного фонда предполагает различные формы финансового и нефинансового участия государства, региональных и муниципальных органов власти.
    1.  По мнению автора, для выработки основных принципов регулирования процессов воспроизводства и реновации жилья необходимо использовать программно-целевой подход, при этом основным инструментом управления становится разработка и реализация целевых программ реновации жилищного фонда. Реализация программно-целевого управления процессом реновации жилищного фонда основывается на принципах целенаправленности, согласованности, комплексности, ресурсообеспеченности.
      1.  Целевая программа реновации жилищного фонда в работе определена как согласованный по целям, срокам, ресурсам и составу участников план деятельности, обеспечивающий реализацию процессов сохранения и обновления жилищного фонда. Разработка региональных и муниципальных программ реновации жилищного фонда становится актуальной при комплексном обновлении жилой застройки районов, микрорайонов, отдельных участков застройки; при реализации федеральных целевых жилищных программ, когда выдвигается условие со-финансирования программ реновации жилищного фонда со стороны региональных и муниципальных властей; при оптимальном распределении средств региональных и муниципальных бюджетов.
        1.  Важнейшим этапом разработки программы реновации жилищного фонда является оценка ее эффективности. Оценку эффективности программы рекомендуется производить путем сравнения финансовых потоков при реализации программы реновации с финансовыми потоками, которые возникнут без программы. Реализация программы реновации предполагает улучшение базовым варианта функционирования жилищного фонда.
        2.  В качестве основного показателя эффективности программы реновации в работе предложен показатель интегрального чистого дохода, который рассчитывается по всем проектам реновации как сумма чистых доходов трех основных субъектов – государства (муниципалитета), населения, коммерческих организаций с учетом степени их участия в проекте реновации.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Устойчивое и сбалансированное развитие территорий неразрывно связано с улучшением условий жизнедеятельности населения и, прежде всего, с улучшением жилищных условий.

Улучшение качества жилищного фонда и увеличение обеспеченности жильем предполагает непрерывный процесс воспроизводства жилищного фонда. В свою очередь, простое и расширенное воспроизводство жилищного фонда обеспечивается реализацией экстенсивных и интенсивных методов реновации – капитального ремонта, модернизации, реконструкции, реставрации, сноса зданий и нового строительства. Каждый метод реновации улучшает определенные потребительские и экономические свойства жилища – увеличивает стоимость объекта, снижает затраты на эксплуатацию объекта, увеличивает срок службы отдельных конструкций и здания в целом.

В процессе реновации жилья принимают участие многочисленные субъекты жилищного комплекса региона – муниципалитеты, население, коммерческие организации, при этом каждый из них имеет свои экономические интересы, цели и задачи. Взаимодействие субъектов жилищного комплекса в процессе реновации жилья реализуется, в конечном счете, в проектах реновации жилых зданий. Было выявлено, что выбор метода реновации жилого здания и схемы финансирования проектов зависит как от параметров объекта реновации – типа здания, местоположения, формы собственности, так и от вариантов его дальнейшего использования – эксплуатация жилья, его продажа или сдача в аренду.

Выполненный в работе анализ показал, что существующий жилищный фонд имеет как качественные, так и количественные недостатки. Качественные недостатки проявляются в несоответствии технических и потребительских характеристик жилья объективным и субъективным требованиям, предъявляемым к современному жилищу. Количественные недостатки – это общий дефицит жилья, низкая обеспеченность жильем населения.

В настоящее время размер бюджетного и внебюджетного финансирования является недостаточным для обновления жилья, в результате чего наблюдается недоремонт жилищного фонда и значительный рост количества ветхого и аварийного жилья. Одним из основных факторов, сдерживающих реализацию проектов и целевых программ реновации в жилищном комплексе, является отсутствие методик по их экономическому обоснованию.

При экономическом обосновании проектов реновации жилых зданий, с одной стороны, необходимо учитывать общую методологию оценки эффективности инвестиционных проектов, с другой стороны, нужно принимать во внимание технико-экономические особенности жилища – большой срок его службы, многочисленность субъектов, участвующих в процессе эксплуатации и обновления  жилья, значительную ресурсоемкость работ.

В работе предлагается методика экономического обоснования проектов реновации жилых зданий, особенностями которой являются:

  •  комплексный подход к экономическому обоснованию процесса реновации, который заключается в оценке финансовых потоков для субъектов реновации при реализации различных проектов обновления жилища на любой стадии его жизненного цикла.
  •  учитывается то, что объект реновации – жилище – уже находится на определенной стадии эксплуатации. Таким образом, возникает необходимость оценки инвестиционного проекта в сравнении с некоторым базовым вариантом использования жилья (без проекта).
  •  в качестве горизонта расчета проекта реновации рекомендуется принимать ближайшие критические сроки эксплуатации здания – время до следующего капремонта или прогнозный период эксплуатации до момента сноса жилища.
  •  на протяжении горизонта расчета (после реновации жилища) предлагается учитывать различные варианты использования здания. Это может быть эксплуатация жилища, продажа его по рыночной стоимости, снос жилища и переселение жильцов в конце горизонта расчета.
  •   в работе показатели эффективности проекта реновации жилого здания разделены на две основные группы – на эффективность проекта в целом и эффективность участия в данном проекте субъектов – муниципалитета, населения и коммерческих организаций.

Оценка эффективности проекта в целом включает определение показателей интегральной эффективности и коммерческой эффективности проекта. Для расчета интегральной эффективности проекта автором предлагается использовать показатели интегрального чистого дисконтированного дохода и интегрального индекса доходности проекта. Оценка показателя коммерческой эффективности проекта в целом в работе рассматривается с позиции различных субъектов – инициаторов проекта реновации.

Предложенная методика оценки эффективности может использоваться для обоснования методов реновации жилого здания при различных схемах финансирования проекта, а также использоваться при экономическом обосновании программ обновления жилой застройки.

Необходимость регулирования процессов воспроизводства и реновации жилищного фонда предопределяет участие государства, региональных и муниципальных органов власти в рыночном механизме обеспечения населения жильем. Участие данных структур власти в процессе реновации жилья подразделяется на два основных вида – прямое финансовое и косвенное (нефинансовое) участие. Финансовое участие заключается в финансировании целевых жилищных программ, предоставление субсидий на улучшение жилищных условий, предоставлении налоговых льгот, инвестиций в инфраструктуру жилищного комплекса. Нефинансовое участие государства (муниципалитета) проявляется в применении широкого спектра инструментов нормативно-правового и технического регулирования процесса воспроизводства жилья.

Реализация программно-целевого подхода в жилищном комплексе предполагает разработку и внедрение программ реновации жилищного фонда. К преимуществам разработки программ следует отнести их целевую направленность – возможность комплексного решения того или иного вида жилищной проблемы, а также более низкие совокупные издержки, чем при реализации каждого проекта реновации в отдельности.

Структура программы реновации зависит от поставленных целей реновационной политики, отражаемых в показателях эффективности реновации жилищного фонда, показателях улучшения состояния жилищного фонда и обеспеченности жильем, а также от структуры инвестиционных ресурсов в жилищном комплексе.

Эффективность программы определяется путем сравнения финансовых потоков при реализации программы реновации  с финансовыми потоками, которые произошли бы без программы. Для оценки эффективности программы реновации жилищного фонда необходимо рассматривать различные варианты использования территории жилой застройки. В свою очередь интегральный чистый доход программы реновации образуется из чистых доходов трех основных субъектов – государства (муниципалитета), населения, коммерческих организаций и рассчитывается по всем объектам, включаемых в программу реновации.

Предложенная в работе методика экономического обоснования процесса реновации жилищного фонда позволяет, на наш взгляд, отбирать эффективные проекты реновации жилых зданий, выбирать наиболее действенные формы государственного (муниципального) участия в процессе воспроизводства жилья, оптимально распределять ограниченные бюджетные и внебюджетные ресурсы при реализации программ реновации жилищного фонда.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

  1.  Авдеева, Л.Н. Оценка народнохозяйственной эффективности реконструкции / Л.Н. Авдеева // Экономика строительства. – 2000. – № 7. – С. 35–39.
  2.  Агафонов В.А. Анализ стратегий и разработка комплексных программ / В.А. Агафонов. – М. : Наука, 1990. – 216 с.
  3.  Азгальдов Г.Г. Квалиметрия в архитектурно-строительном проектировании / Г.Г. Азгальдов.  – М. : Стройиздат, 1989. – 264 с.
  4.  Акуленкова И.В. Эффективность реконструкции жилых зданий (на примере Санкт – Петербурга) : автореф. дис. … канд. экон. наук : 08.00.05. – СПб. – 2004. – 28 с.
  5.  Алексеев Ю.В. Реконструкция пятиэтажек – всем / Ю.В. Алексеев, Ю.Г. Страшнова  // Жилищное  строительство. – 2002. – № 10. – С. 20–21.
  6.  Андросов В.А. Регулирование инвестиционной деятельности в регионе / В.А. Андросов, А.Л. Шушарин.  – Томск : ТГУ, 2000. – 172 с.
  7.  Аникин В.В. Проблемы реконструкции и санации жилых домов первого и второго периодов массового индустриального домостроения / В.В. Аникин, В.В. Гурьев // Промышленное и гражданское строительство. – 2003. – № 11. – С. 10–13.
  8.  Аханов С.А. Эффективность общественного производства: три уровня анализа: народнохозяйственный, региональный, хозрасчетный / С.А. Аханов. – М. : Мысль, 1987. – 165 с.
  9.  Бабакин В.И. Переустройство жилищного фонда / В.И. Бабакин. – М. : Стройиздат, 1981. – 79 с.
  10.  Белкина Т.Д. Жилищная реформа в России / Т.Д. Белкина // Вестник Российского гуманитарного национального фонда. – 1998. – № 1. – С. 63–76.
  11.  Беляков Г.С. Экономическое обоснование программы распределения средств дорожного фонда / Г.С. Беляков // Экономика Строительства. – 1999. – № 8. – С. 34–42.
  12.  Березин А.О. Методические основы совершенствования структуры воспроизводства жилищного фонда крупного города в современных условиях (на примере Санкт-Петербурга) : автореф. дис. … канд. экон. наук : 08.00.05. – СПб. – 2002. – 20 с.
  13.  Бессонова О.Э. Жилье: Рынок и раздача / О.Э. Бессонова. – Новосибирск : ВО «Наука», Сибирская издательская фирма, 1993. – 160 с.
  14.  Блех Е.М. Экономические проблемы морального износа и модернизации жилых зданий / Е.М. Блех. – М. : Стройиздат, 1985. – 108 с.
  15.  Боровков И.И. Социально-экономическая эффективность жилищного строительства / И.И. Боровков. – М. : Стройиздат, 1984. – 224 с.
  16.  Бромвич М. Анализ экономической эффективности капиталовложений : [пер. с англ. А.Г. Пивоварова] / М. Бромвич. – М. : Инфра-М, 1996. – 432 с.
  17.  Бубес Э.Я. Оптимальное перспективное планирование капитального ремонта и реконструкции жилищного фонда / Э.Я. Бубес, Г.Т. Попов, К.Л. Шарлыгина / под ред. Э.Я. Бубеса. – Л. : Стройиздат (Ленингр. отд-ние), 1980. – 192 с.
  18.  Бузырев В.В. Экономика жилищной сферы : учеб. пособие / В.В. Бузырев, В.С. Чекалин.  – М. : ИНФРА-М, 2001. – 256 с.
  19.  Бурков В.Н. Модели и методы управления организационными системами / В.Н. Бурков, В.А. Ириков. – М. : Наука, 1994. – 270 с.
  20.  Бухвальд Е.М. Социальная направленность экономического роста / Е.М. Бухвальд, В.А. Погребинская. – М. : Наука, 1990. – 136 с.
  21.  Бычковский И.В. Дифференциация оплаты жилья в зависимости от  его качества и месторасположения / И.В. Бычковский, И.Г. Минц // Жилищное право. –  2000. – № 1. –       С. 45.
  22.  В Новосибирской области создана специальная рабочая группа по реализации программы реконструкции и модернизации жилищного фонда [Электронный ресурс] : http://www.advis.ru/cgi-bin/new.pl?E36E03C3-B5DB-4D46-9E68-B0AC95212304
  23.  Вольфсон В.Л. Реконструкция и капитальный ремонт жилых и общественных зданий: Справочник производителя работ / В.Л. Вольфсон, В.А. Ильяшенко, Р.Г. Комиссарчик. – 2-е изд. Стереотип. – М. : Стройиздат, 1999. – 252 с.
  24.  Вторая молодость пятиэтажек // Строительный эксперт. – 2004. – № 18. – С. 12.
  25.  Галямов Ю.Ю. Реформирование системы регулирования жилищно-коммунального хозяйства города в условиях рынка / Ю.Ю. Галямов, В.К. Попов, А.Л. Шушарин. –  Томск, 1998. – 264 с.
  26.  Герасимов В.В. Интегрированное проектирование объектов жилищного строительства : Монография /  В.В. Герасимов, Л.С. Минина. – Новосибирск : НГАСУ, 2001. –   194 с.
  27.  Государственное регулирование экономики и социальный комплекс : учеб. пособие для вузов / под ред. Т.Г. Морозовой. – М. : Финстатинформ, 1997. – 220 с.
  28.  Губернский Ю.Д. Жилище для человека / Ю.Д. Губернский, В.К. Лицкевич. – М. : Стройиздат,  1991. – 227 с.
  29.  Гутин В.Б. Комплексное моделирование муниципальных схем ипотечного кредитования / В.Б. Гутин, Е.М. Дарьин, Т.Е. Трофимова // Жилищное строительство. – 2002. –    № 1. – С. 2–5.
  30.  Демин В.И. Анализ достижений экономической науки в области оценки эффективности инвестиций в нововведения / В.И. Демин // Изв. Вузов. Строительство. – 1998. –   № 8. – С. 62–65.
  31.  Демин В.И. Экономические проблемы эффективности систем / В.И. Демин. – Новосибирск : НГАСУ, 2000. – 244 с.
  32.  Дмитриев Б.В. Пример расчета сравнительной эффективности различных способов проведения реконструкции на базе квартала массовой пятиэтажной застройки / Б.В. Дмитриев, Г.П. Короткова // Промышленное и гражданское строительство. – 2003. –   № 11. – С. 33–35.
  33.  Доклад руководителя Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству В.А. Аверченко // ПГС. – 2004. – № 7. – С. 47–49.
  34.  Дорофеев В.М. О мониторинге технического состояния зданий / В.М. Дорофеев, Н.Н.Федоров, В.И. Сурков, А.М. Курзанов // ПГС. – 2003. – № 11. – С. 31–32.
  35.  Доступное жилье // На стройках Томска. – 31.03.2006. – № 5. – С. 1,2.
  36.  Жилищная экономика / под. ред Г. Поляковского : [пер. с англ.]  – М. : Дело, 1996. –  224 с.
  37.  Жилищное строительство в Российской Федерации в 2004 г. // Экономика строительства. – 2005. – № 8. – С. 44–61.
  38.  Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12. 2004. – № 188-ФЗ.
  39.  Жуков Д.М. Экономика и организация жилищно-коммунального хозяйства города: учеб. пособие для вузов / Д.М. Жуков. – М. : Изд-во ВАЛДОС-ПРЕСС,  2003. – 96 с.
  40.  Завьялова Н. Девять вопросов о строительстве / Н. Завьялова // Томские новости. – 08.04.2004. – № 15. – С. 10–11.
  41.  Закон Томской области от 14.07.2005 г. №104-ОЗ. «О реконструкции и капитальном ремонте жилищного фонда на территории Томской области» // Нормы и цены в строительстве. – ТЦЦС. : – № 7. – 2005. – С. 86–88.
  42.  Заренков  В.А. Современные конструктивные решения, технологии и методы управления в строительстве (отечественный и зарубежный опыт) / В.А. Заренков, А.Ю. Панибратов. – СПб. : Стройиздат СПб, 2000. – 336 с.
  43.  Зотов В.Б. Организация управления жилищным комплексом в новых условиях / В.Б. Зотов. – М., 1995. – 156 с.
  44.  Ивашенцева Т.А. Прогнозирование развития региональных рынков строительных материалов / Т.А. Ивашенцева, Н.А. Гуслова  // Изв. вузов. Строительство.  – 2005. – № 4. – С. 78–85.
  45.  Информация по выполнению капитального ремонта объектов муниципального жилищного фонда за 2004 год // Пятница. – 21.04.2005. – № 16. – С. 6.
  46.  Казакова О.Г. Формирование цены строительной продукции как основы согласования экономических интересов субъектов первичного рынка жилья : дис. … канд. экон. наук : 08.00.05. – Томск, 2004. – 220 с.
  47.  Казенов А.А. Развитие программно-целевого регулирования социально-экономических процессов в РФ / А.А. Казенков // Строительный эксперт. – 2004. – № 23. – С. 16–17.
  48.  Канторович Л.В. Экономический расчет наилучшего использования ресурсов / Л.В. Канторович.  – М. : АН СССР, 1959. – 344 с.
  49.  Каспин В.И. Планирование развития жилищно-коммунального хозяйства / В.И. Каспин. – М. : Стройиздат, 1990. – 224 с.
  50.  Кибалов Е.Б. Программно-целевой подход в планировании и организации строительства  / Е.Б. Кибалов / отв. ред. А.А. Кин, А.Б. Хуторецкий ; ИЭОПП СО АН СССР. – Новосибирск : Наука. сиб. отд-е, 1986. – 167 с.
  51.  Кияненко К.В. Введение в проблематику современного рыночного жилища : учебное пособие для архитектурных и строительных специальностей вузов / К.В. Кияненко. – Вологда: Во ГТУ, 2002. – 159 с.
  52.  Кияненко К.В. Жилище в США: принципы, цели и направления развития / К.В. Кияненко // Жилищное строительство. – 2003. – № 11. – С. 21–22.
  53.  Кияненко К.В. Жилище в США: современные жилищные программы / К.В. Кияненко // Жилищное строительство. – 2003. – № 10. – С. 21–23.
  54.  Козачун Г.У. Экономическая эффективность комплексной реконструкции территории жилой застройки / Г.У Козачун, Н.С Катьянова // Экономика  строительства. – 2004. – № 5. – С. 44–49.
  55.  Колотилкин Б.М. Надежность функционирования жилых зданий /  Б.М. Колотилкин. – М. : Стройиздат, 1989. – 376 с.   
  56.  Коробейников О.П. Формирование инвестиционных программ капитального ремонта жилищного фонда / О.П. Коробейников, А.Н. Крестьянинов, А.А. Сазонов // Жилищное строительство. – 2000. – № 11. – С. 2–3.
  57.  Корпусова Н.С. Совершенствование методов разработки и комплексной оценки программ городского жилищного строительства в современных условиях  : автореф. дис. … канд. экон. наук : 08.00.05. – Тюмень, 2003. – 20 с.
  58.  Костецкий Н. Условия модернизации жилищ