81099

Правові та економічні передумови розвитку іпотечного кредитування в Україні

Реферат

Банковское дело и рынок ценных бумаг

Для України це питання особливо актуальне, оскільки основні засоби виробництва найближчим часом не матимуть попиту через свою непридатність. Застосування іпотеки вимагає глибокого вивчення законодавчих положень, що постійно змінюються.

Украинкский

2015-02-19

94.51 KB

6 чел.

Правові та економічні передумови розвитку іпотечного кредитування в Україні.

Іпотечний ринок посідає важливе місце серед фінансових механізмів економічного стимулювання і стабільного розвитку економіки. Застосування іпотеки має значний соціально-економічний ефект: збільшуються активи різних суб'єктів ринку – від окремого громадянина і родини до держави в цілому; за рахунок іпотеки відбувається інвестування реального сектора економіки і збільшується його капіталізація, підвищуються доходи; у банківській системі іпотека активізує інвестиції в економіку країни.
Для України це питання особливо актуальне, оскільки основні засоби виробництва найближчим часом не матимуть попиту через свою непридатність. Застосування іпотеки вимагає глибокого вивчення законодавчих положень, що постійно змінюються. У широкому розумінні іпотека – це застава нерухомого майна для одержання в банку чи інших кредитно-фінансових установах довгострокового кредиту.
Правовий режим функціонування іпотеки в Україні був визначений ще в 1992 р. Законом України «Про заставу». Згідно з цим законом іпотека була заставою землі і нерухомого майна, при якій земля чи майно, воно ж – предмет застави, залишалося у заставодателя чи третьої особи. Закон стосувався тільки деяких аспектів іпотеки, у той час як систем регулювання ринку як таких не було, тому нещодавно найбільшою проблемою для розвитку іпотеки було недосконале правове поле.
З 1 січня 2004 р. набрали чинності багато нових законів, що «вдихнули» у розвиток іпотеки нове життя, зокрема закони «Про іпотеку», «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечними сертифікатами» і «Про фінансово-кредитні механізми й управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю». У них було визначено поняття «іпотека», принципи її виникнення і застосування, порядок реалізації іпотечних прав і зобов'язань, а також вимоги до майна – предмету іпотеки, умови передачі нерухомого майна в іпотеку, закріплена необхідність державної реєстрації іпотеки, наведено основні моменти діяльності ринку: механізми іпотечного кредитування, умови обігу іпотечних цінних паперів, вимоги до забудовників і банків.
Поняття «іпотека» близьке до поняття «застава». Застава є засобом забезпечення виконання зобов'язань позичальником перед кредитором: у випадку, якщо у встановлений термін сума не повертається, кредитор може компенсувати борг, реалізувавши заставне майно. Але визначення іпотеки як застави не є повним. Ним не можна обмежуватися, тому що іпотека предбачає не тільки заставу майна, – це ціла юридично-правова система оцінки нерухомості, що знаходиться в заставі, її приналежність заставодателю і стан його розрахунків із кредиторами.
Згідно із законом «Про іпотеку» іпотека – вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодателя, відповідно до якого іпотекотримач має право у випадку, якщо боржник не виконає зобов'язання, забезпечені іпотекою, задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника. При цьому, до нерухомості відносяться земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці і тісно пов’язані з нею, переміщення яких неможливе без зміни їхнього призначення. Взагалі, в умовах ринкової економіки нерухомість стає товаром, що відкриває великі фінансові ресурси для учасників ринкових відносин. Тому особливе значення має розвиток системи інвестування в нерухомість, завдяки чому фінансування будівництва житла й активізація всього ринку нерухомості відбувалися б за рахунок залучення вільних коштів, забезпечуючи інтереси інвесторів.
Визначення іпотеки має юридичний та економічний зміст. З юридичної точки зору, іпотека – це обтяження прав власності на предмет чужої власності, що складається в переважному задоволенні основної вимоги щодо власності заставного предмета, а з економічного – іпотека є способом залучення фінансових ресурсів для розвитку матеріального виробництва і невиробничої сфери.
Іпотека виконує багато функцій: виступає інструментом залучення фінансових ресурсів у реальний сектор економіки; забезпечує повернення запозичених коштів; стимулює обіг нерухомого майна, якщо інші способи є економічно недоцільними чи юридично неможливими; формує ринок заставних іпотечних цінних паперів; формує іпотечний ринок житла, промислової нерухомості, ринок землі тощо. Підставою виникнення іпотеки є нотаріально засвідчений договір у письмовій формі.
Нововведенням Закону «Про іпотеку» є поява такого поняття, як «заставна», що складається за узгодженням кредитора і позичальника. Заставна – це цінний папір, що дає її власнику право вимагати виконання зобов'язання, забезпеченого іпотекою, а у випадку його невиконання – звернути стягнення на предмет іпотеки. Законом передбачено, що заставні можна продавати, віддавати під заставу. Таким чином у брокерів з’являться нові можливості заробити комісійні, а в інвесторів – нові можливості вкладення капіталу.
При видачі кредиту на придбання і будівництво житла використовується термін «іпотечне кредитування». Сутність іпотечного кредиту складається в його цільовому використанні – придбанні чи будівництві нерухомості. Відповідно до закону «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечними сертифікатами», іпотечний кредит – це правовідносини, що виникають на підставі договору про іпотечний кредит між кредитором і боржником з приводу надання коштів у користування із встановленням іпотеки. Інакше кажучи, іпотечне кредитування є формою кредитних відносин, що виконує важливі економічні і соціальні функції у процесі взаємодії багатьох ринкових суб'єктів.
Розповсюдженими напрямками кредитування під нерухомість є позики на купівлю і будівництво житла, на освоєння земельних ділянок під нерухомі будинки комерційного і промислового призначення. Наприклад, сутність житлового іпотечного кредиту полягає в тому, що банк надає клієнту-позичальнику гроші на придбання житла. За користування наданим кредитом клієнт повинен заплатити банку відсотки, а також повернути кошти в терміни, установлені кредитним договором. Придбане за рахунок кредиту житло знаходитиметься в заставі (іпотеці) банку доти, поки клієнт цілком не погасить іпотечний кредит.
Іпотечний кредит має переваги перед іншими формами кредитування, оскільки об'єкт нерухомості зберігає свої основні якості протягом тривалого часу, що дозволяє організувати кредитування клієнта під заставу нерухомості на період до 10-30 років; ціни на нерухомість у довгостроковій перспективі збільшуються. Ця тенденція сприяє більш повній гарантії інтересів кредиторів і захищає їх від втрат у процесі кредитування; при іпотеці забезпечується додатковий захист прав банку-кредитора шляхом державної реєстрації застави нерухомості, при якій можна відслідковувати наступні застави майна і зміни, що з ним відбуваються і загрожують інтересам кредитора; відносна простота і доступність організації контролю за збереженням предмета застави, що виключає надмірні витрати на здійснення контрольних функцій для кредитора.
Основними проблемами розвитку іпотечного кредитування в Україні можна назвати: економічні (низька доступність кредитів для населення, недостатність довгострокових кредитних ресурсів у банків, великі витрати на оформлення житла в кредит, що нерідко складають 5-10% ціни квартири, що купується); юридичні (недосконалість нормативно-правової бази іпотечного кредитування, відсутність достатнього досвіду застосування законодавства про іпотеку); організаційні (нерозвинутість інфраструктури ринку, недостатність механізму взаємодії).
Житловий іпотечний кредит надається в національній чи іноземній валюті в розмірі, що не перевищує 70% вартості предмета іпотеки. При цьому стандартним вважається іпотечний кредит, розмір якого не перевищує еквівалент 5 тис дол. Термін житлового іпотечного кредиту не може бути менше трьох і більше 15 років. Основними суб'єктами ринку іпотечного кредитування є банки, позичальники, страховики, оцінювачі, ріелтори та інші особи, що беруть безпосередню участь у процесі оформлення і надання житлового іпотечного кредитування.
Перспектива розвитку іпотеки в Україні багато в чому залежить від удосконалення фінансово-кредитної системи і ринку нерухомості. Основними проблемами у фінансово-кредитній системі, є високі процентні ставки, недолік банківського капіталу, труднощі впровадження кредитних продуктів в умовах високої інфляції, відсутність належних інструментів з управління ринками іпотечного капіталу.
Кабінет Міністрів України подав на розгляд до Верховної Ради проект Закону України «Про іпотечні цінні папери», головним розробником якого була Державна комісія з цінних паперів та фондового ринку. Цей документ покликаний сприяти розвитку вітчизняного ринку іпотечних цінних паперів і має за мету залучення в економіку довгострокових фінансових ресурсів через інструменти фондового ринку і розвиток фінансового сектора.
Сподіваємося, що прийняття Закону України «Про іпотечні цінні папери» створить необхідні умови для розвитку нових фінансових інструментів, сприятиме розвитку іпотечного ринку. Збільшити обсяги житлового будівництва дозволить нова система, при якій кожному громадянину із середніми доходами можна буде одержати кредит, купити за нього квартиру, використовуючи її як заставу. При такій схемі громадяни, одержуючи стабільні доходи протягом 10-20 років, розрахуються з боргами і стануть повноправними власниками придбаної у кредит квартири.
Передбачається, що прийняті законодавчі акти у сфері іпотечного кредитування дозволять систематизувати і лібералізувати іпотечний ринок, зробивши його більш динамічним і відповідно привабливішим для всіх його учасників.

Інвесторами на іпотечному ринку виступають найчастіше домогосподарства, суб'єкти господарювання, державні та недержавні фонди, уряд.

Особливими позичальниками-іпотекодавцями є знову ж таки домогосподарства та підприємства, які отримують на ринку іпотечний кредит, тим самим інвестують нерухомість: купують, будують, освоюють її, а також використовують іпотечний кредит для розвитку бізнесу.

Таким чином, залежно від предмета застави та мети використання іпотечний ринок можна у загальному поділити на такі сегменти:

- споживчий житловий ринок;

- дохідний житловий ринок;

- дохідний ринок комерційної нерухомості та землі.

Окрім вказаного поділу іпотечного ринку, його ще підрозподіляють на первинний та вторинний.

Первинний іпотечний ринок - це сегмент іпотечного ринку, який охоплює економічні відносини лише між кредиторами та позичальниками. На цьому ринку позичальник отримує у фінансово-кредитній установі (у кредитора) кредит під заставу нерухомості. У цьому разі позичальник є заставодавцем, а кредитор - заставо держателем.

З появою на фінансовому ринку інвесторів, які мають кошти та бажання отримати додатковий прибуток шляхом надійного інвестування в іпотечні цінні папери, виникає вторинний іпотечний ринок. Він є тією частиною іпотечного ринку, яка охоплює економічні відносини між кредиторами, посередниками та інвесторами, а банкам дає можливість рефінансування під іпотечні цінні папери для підтримки їх ліквідності.

Розглядаючи теперішню ситуацію щодо розвитку українського іпотечного ринку, слід констатувати, що склалися непогані передумови для розвитку сегмента споживчого іпотечного кредитування: є певна стабілізація економіки країни, піднесення життєвого рівня громадян, створено правове та організаційне поле для діяльності суб'єктів іпотечного ринку (поряд із фінансовими установами, що займаються іпотечним кредитуванням, функціонують державні іпотечні установи). Залишається поки що проблемним питання розвитку ринку іпотечних цінних паперів - заставних, іпотечних сертифікатів, облігацій.

Основними нормативно-правовими актами стосовно іпотечного кредитування є: Закон України "Про заставу", Земельний кодекс (2001 року - надає можливість передавати в заставу земельні ділянки, що належать особам на правах власності), Закон України "Про іпотеку", Закон України "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати", інші закони України та постанови Кабінету Міністрів України.

Іпотечне кредитування фізичних осіб передбачає співпрацю банку з основними замовниками - будівельними компаніями, що здійснюють будівництво житла та його первинний продаж, і продавцями – агентствами з продажу нерухомості на вторинному ринку на умовах генеральних угод про співробітництво.

Продавці та основні замовники повинні працювати на ринку нерухомості не менше ніж три роки, бути клієнтами банку, тобто відкрити в ньому поточний рахунок, з якого проводитимуться розрахунки за іпотечним кредитом. Крім цього, продавці повинні подати в банк, що здійснюватиме іпотечне кредитування, відповідну проектно-кошторисну документацію на об'єкт кредитування.

Вимоги до позичальників за таким видом кредиту виставляються такі:

• позичальники є резидентами України та постійно проживають (прописані) і мають основне місце роботи в регіоні, що обслуговується даним банком;

• позичальники є повнолітні та дієздатні;

• мають стабільні та документально підтверджені джерела доходів упродовж б-ти останніх місяців;

• позичальники є платоспроможними, не притягалися до кримінальної відповідальності.

До суб'єктів оцінювання нерухомості (іпотеки) висуваються вимоги щодо наявності сертифіката для здійснення цих операцій, виданого Фондом держмайна України, практичної діяльності на відповідному ринку більше ніж три роки.

Банки працюють у цьому напрямі кредитування лише із тими страховими компаніями, які мають відповідний страховий фонд, укладають страхові договори на такий же строк, як і строк кредитного договору (від 3-х до 30-ти років), здійснюють страхування іпотеки на користь банку, але за кошти позичальника.

У банківських установах повинні розроблятися окремо внутрішні положення щодо кредитування фізичних осіб на інвестування в житлове будівництво та окремо на придбання квартир.

Основними умовами надання іпотечного кредиту, попри укладення генеральної угоди про співробітництво, є:

- обов'язковість сплати авансу позичальником у розмірі не менше ніж 30% вартості житла та зарахування суми на рахунок основного замовника (продавця);

- укладення договору інвестування між фізичною особою та основним замовником;

- укладення договору купівлі-продажу між фізичною особою та продавцем житла на вторинному ринку;

- укладення договору застави майнових прав на об'єкт інвестування (у разі, якщо об'єкт не здано в експлуатацію) та в подальшому укладення договору застави житла (з моменту введення його в експлуатацію);

- оформлення право встановлюваних документів на житло і їх реєстрація в бюро технічної інвентаризації;

- укладення договору страхування житла.

Банки, укладаючи договори про співробітництво, вимагають також від основних замовників чи продавців житла, щоб вони виступали поручителями позичальників до моменту здачі житла в експлуатацію та оформлення нотаріально посвідченого договору застави житла (договору іпотеки).

Фінансовий стан поручителів банки визначають за методикою визначення фінансового стану за кредитування ними юридичних осіб.

Надання кредиту здійснюється після укладення договору кредиту в безготівковій формі частинами шляхом перерахування коштів із кредитного рахунку позичальника на поточний рахунок продавця, забудовника, рідше надається готівкою, а також видавання платіжних карток міжнародних платіжних систем.

Документи для одержання кредиту в інвестування житла чи купівлю його на вторинному ринку загальноприйняті: заява, анкета позичальника, паспорт, довідка про ідентифікаційний код, довідка з місця праці та довідка про інші доходи.

Погашення кредиту починається після терміну освоєння (може бути декілька місяців) рівними частинами, проценти погашаються щомісячно, розрахунок процентів здійснюється за фактичний час користування залишковою заборгованістю.

Під час укладення договору іпотеки слід виконувати умови, що передбачені Законом України "Про іпотеку".

Відповідно до Закону України "Про іпотеку", іпотека повинна бути оформлена письмовим іпотечним договором, нотаріально посвідчена, застрахована на користь іпотекодержателя та зареєстрована в державному реєстрі. В іпотечному договорі можна обумовити випуск заставної.

Заставна - це борговий цінний папір, який засвідчує безумовне право власника на отримання від боржника виконання основного зобов'язання у грошовій формі, а в разі невиконання боржником основного зобов'язання -надає право звернути стягнення на предмет іпотеки.

Заставна може передаватися власником будь-якій особі шляхом вчинення передавального напису - індосаменту, новий власник матиме ті ж права, що і перший іпотекодержатель.

У разі видачі заставної припиняються грошові зобов'язання боржника за договором, який обумовлює основне зобов'язання (договором про іпотечний кредит), і виникають грошові зобов'язання боржника щодо платежу за заставною.

Заставна підлягає державній реєстрації в установленому законом порядку разом із тим майном, що передане в іпотеку. Після реєстрації випуску заставної її оригінал передають іпотекодержателеві.

Заставну оформляють у письмовій формі в одному примірнику на стандартному бланку, що встановлений Державною комісією з цінних паперів і фондового ринку. На всіх оригінальних примірниках іпотечного договору роблять відмітку про оформлення заставної. Заставну підписує іпотекодавець, якщо іпотекодавець – юридична особа, то підпис засвідчується печаткою.

Для реалізації прав за заставною її власник (кредитор) повинен заявити боржникові письмову вимогу про виконання основного зобов'язання. У цій вимозі вказується банківський рахунок власника заставної для здійснення переказу відповідної грошової суми.

Заставна підлягає передачі боржникові в разі належного виконання ним основного зобов'язання. Після повного виконання боржником основного зобов'язання заставну анулюють.

Банківським установам як основним іпотекодержателям вигідно володіти заставними, тому що їх можна використати до настання строку виконання боржником зобов'язань для рефінансування власної діяльності.

Рефінансування може здійснюватися такими способами:

- продаж заставної (відчуження) шляхом вчинення індосаменту з компенсацією індосантові вартості заставної;

- продаж заставної із зобов'язанням зворотного викупу (peno);

- передання заставної в заставу для забезпечення виконання зобов'язань перед іншими кредиторами;

- емісія іпотечних цінних паперів (власне в Законі України "Про іпотеку" механізму цієї емісії не розроблено).

Однак з 1 січня 2004 року набув чинності Закон України "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати", яким визначено інструментом вторинного іпотечного ринку - іпотечний сертифікат.

Законом вводиться два різновиди іпотечних сертифікатів - сертифікати з фіксованою дохідністю та сертифікати участі.

Сертифікати з фіксованою дохідністю забезпечені іпотечними активами і надають власникам такі права:

- отримувати номінальну вартість у строки, передбачені умовами випуску сертифікатів;

- отримувати проценти за сертифікатами відповідно до умов випуску;

- пріоритетного задоволення своїх вимог із вартості іпотечних активів у разі невиконання емітентом узятих на себе зобов'язань.

Сертифікати участі - це сертифікати, які забезпечені іпотеками та посвідчують частку його власника у платежах за іпотечними активами (див. глосарій до теми). Власник таких сертифікатів має права: отримати частку у платежах за іпотечними активами відповідно до договору про придбання сертифікатів; - задоволення своїх вимог із вартості іпотечних активів, які є в довірчій власності управителя в разі невиконання емітентом узятих на себе зобов'язань. Таким чином, забезпеченням виконання зобов'язань за сертифікатами з фіксованою дохідністю є іпотечні активи, а за сертифікатами участі - іпотеки, об'єднані в іпотечний пул.

Окрім особливостей іпотечного кредитування щодо функціонування заставних, іпотечних цінних паперів, які розглянуто вище, належить також зазначити особливі стандарти іпотечного кредитування. Стандарти проявляються в установлених умовах надання іпотечного кредиту (особливостях оформлення договору про іпотечний кредит) та мінімізації ризиків.

Особливістю договору про іпотечний кредит є те, що в ньому мають бути зазначені:

• вартість основного зобов'язання та порядок його амортизації, строки та розміри платежів з урахуванням інфляційного застереження;

• право кредитора самостійно встановлювати розмір часток платежів, розподіляти його між ціною зобов'язання та доходом кредитора;

• згода боржника на приєднання його основного зобов'язання до консолідованого іпотечного боргу (борг, реформований кредитором в іпотечні сертифікати), включення іпотеки до іпотечного пулу (об'єднання-іпотек, реформованих у консолідований борг);

• право кредитора відчужувати основне зобов'язання;

• інфляційне застереження;

• умови страхування фінансових ризиків.

Коротко охарактеризуємо вказані положення договору про іпотечний кредит.

Вартість основного зобов'язання складається із ціни зобов'язання та доходу кредитора. Ціною зобов'язання є сума коштів, надана позичальникові, проте ціна не може бути вищою за 70% від оцінної вартості предмета іпотеки.

Амортизація основного зобов'язання - це поступове зменшення його вартості внаслідок внесення платежів за договором про іпотечний кредит, тобто ціна основного зобов'язання зменшується на суму погашення заборгованості позичальника.

Інфляційним застереженням є обумовлений кредитором і позичальником спосіб збереження реальної вартості грошових вимог та доходів кредитора. Таке застереження має забезпечувати індексацію платежів при сплаті основного зобов'язання.

Рішення щодо реформування зобов'язань за іпотечним кредитом у консолідований борг приймає виконавчий орган банку-кредитора. До консолідованого іпотечного боргу включаються кредитні зобов'язання на придбання, будівництво та реконструкцію нерухомості не менше ніж 3-х позичальників, сума окремого консолідованого іпотечного боргу повинна бути не меншою ніж еквівалент у 200 000 євро, умови кредитних договорів мають бути однаковими.

Сума реформованих у консолідований іпотечний борг кредитних зобов'язань упродовж строку існування договорів є вартістю іпотечних активів.

Одночасно з реформуванням зобов'язань у консолідований іпотечний борг банк-кредитор організовує відповідні іпотечні пули, причому їх розмір повинен бути більшим, аніж відповідний іпотечний борг.

До іпотечного пулу мають включатися іпотеки, які відповідають таким вимогам:

• предметом іпотеки є збудована нерухомість, що належним чином зареєстрована в Державному реєстрі;

• іпотека застрахована від ризиків загибелі або пошкодження на користь іпотекодержателя на повну вартість;

• основне зобов'язання за договором про іпотечний кредит застраховане від фінансових ризиків на користь кредитора.

Банк після реформування кредитних зобов'язань у консолідований іпотечний борг і об'єднання відповідних іпотек в іпотечний пул має право відчужувати іпотечні активи.

Операція з продажу іпотечних активів може бути зворотною, якщо другий кредитор зобов'язується у визначений договором строк продати першому придбані в нього іпотечні активи, а перший кредитор зобов'язується купити такі активи на умовах цього договору.

Безперечно, що кредитор, який є власником іпотечних активів, може випускати іпотечні сертифікати.

У процесі іпотечного кредитування необхідним є розроблення та дотримання певних коефіцієнтів, які дають змогу знижувати ризики цього виду кредиту.

Наприклад, коефіцієнт співвідношення між вартістю іпотеки та обсягом іпотечного кредиту (не перевищує 70%) зменшує кредитний ризик, коефіцієнт співвідношення вартості іпотеки до обсягу сімейного доходу позичальника - фізичної особи, що не повинен бути вищим за 4 (доступність іпотечних кредитів), зменшує кредитний ризик на споживчому житловому іпотечному ринку.

Так, у Законі  України «Про іпотеку» визначено, що: «іпотека -  вид  забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном,  що залишається у володінні і  користуванні  іпотекодавця, згідно  з  яким  іпотекодержатель  має  право  в  разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх  вимог  за  рахунок  предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому  Законом». [1] 

Згідно Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» іпотечне кредитування – це правовідносини, що виникають з приводу набуття права вимоги іпотечного боргу за правочинами та іншими документами. [2]

В свою чергу, житловий іпотечний кредит — кредит, виконання своїх зобов’язань за яким позичальник забезпечує іпотекою нерухомого майна житлового призначення (крім об’єктів незавершеного будівництва), тобто віддає це майно в заставу. Такий кредит можуть видати позичальникові в тому разі, якщо він купує нерухоме майно житлового призначення на ринку нерухомості. До житлових іпотечних кредитів також прирівнюють кредити, видані позичальникові для будь-яких інших потреб, якщо він бере ці кредити, віддаючи в заставу нерухоме майно житлового призначення.

Визначають конкретні правові передумови запровадження іпотечного кредитування, серед яких слід виокремити:

- правові гарантії приватної власності на нерухоме майно. Таким чином кредитор буде мати юридичні гарантії щодо однозначного встановлення права власності позичальника та наявних обтяжень на нерухоме майно, яке було запропоноване для передачі в іпотеку;

- правова єдність земельної ділянки та розміщених на ній будівель, споруд і багаторічних насаджень. Це необхідно аби уникнути проблем при передачі майна у заставу;

- правове регулювання організації та діяльності іпотечних банків. [3]

 Більшість українських банків мають два джерела фінансування іпотеки: депозитне та недепозитне. Депозитне фінансування - досить простий фінансовий інструмент, перевагами якого є невелика премія для вкладників, низька вартість оптових депозитів, стабільне фінансування, особливо за наявності страхування депозитів. До недоліків можна віднести коливання вартості коштів та потенційно нестабільну пропозицію. Недепозитним фінансуванням займаються портфельні і не портфельні кредитори. Портфельні кредитори – шляхом емісії незабезпечених облігацій та іпотечних облігацій, що в свою чергу вимагає наявності механізмів забезпечення ліквідності цих облігацій [4].

В Україні  станом на іпотечному ринку працюють близько 90 банків. Основними лідерами є: ВАТ ”Райффайзен Банк Аваль”, АКБ ”Укрсоцбанк”, АКІБ ”УкрСиббанк”, ЗАТ” Комерційний Банк ПриватБанк” та ВАТ ”ВіЕйБі Банк”. Склад лідерів іпотечного ринку залишається незмінним: 1 місце - Укрсиббанк 16,43%, 2 місце - Укрсоцбанк 12,22%, 3 місце - ОТП банк 11,43%, 4 місце – Райффайзен Банк Аваль 11,01%, 5 місце – Приватбанк 5,82% [4].

На  рис.1  зображена  динаміка  частки  іпотечних  кредитів  у  кредитному  портфелі  українських  банків.  Після збільшення обсягів іпотечних кредитів у 2010 р. внаслідок переоцінки їхньої валютної складової, у 2011 р. та 2012 р. мало місце зменшення частки іпотечних кредитів у кредитних портфелях банків. Так, наприклад, із 1.01.2010 р. по  1.01.2012 р. частка іпотеки в загальному кредитному портфелі банків скоротилася з 18,4 до 12,1%.

 

 

Рис.1. Динаміка  частки  іпотечних  кредитів  у  кредитному  портфелі  українських  банків  за  період  1.01.2007-1.01.2012 рр.

 

Станом на жовтень 2012 року в Україні на первинному іпотечному ринку працюють близько 20 банків з 50-ти найбільших, які мають достатній розмір довгострокових ресурсів та рівень капіталізації.  На максимальний термін до 20 років кредити надають 11 установ. [5] Протягом останніх чотирьох років можна виділити декілька найактивніших банків, які займають серйозні частки ринку іпотечного кредитування в Україні, а саме: ВАТ «Ощадбанк», ВАТ «Укрексімбанк», АКБ «Надра», АКБ «Аркада», АКБ «Правекс-банк», АППБ «Аваль», АКБ «Промінвестбанк», ЗАТ КБ «Приватбанк», АКБ «Укрсоцбанк», КБ «Фінанси та Кредит» [6].

Серед позитивних тенденцій ринку варто відзначити зростання протягом 2012 р. кількості банків, що надають іпотечні кредити. В останній декаді жовтня 2012 р. 29 банків з числа 50 банків-лідерів за показником обсягів активів пропонують кредити на вторинне житло (на початок 2011 року їх було менше 20). Окремо слід відзначити збільшення кількості кредиторів на первинному ринку нерухомості (сегмент кредитування нового житла поповнився відразу трьома великими банками: Банк Кредит Дніпро, ОТП Банк і Піреус Банк). Спостерігається подовження термінів кредитування з 15 до 20 років на первинному іпотечному ринку в Кредобанку та Universal Bank.[5]

Складність проблеми іпотечного кредитування полягає у тому, що воно може бути і причиною покращення інвестиційного клімату країни, і чинником глибокої кризи. Незважаючи на те, що іпотечне кредитування — це сфера довгострокового вкладення капіталу або його інвестування, проте такий кредит не завжди має інвестиційну природу (наприклад, кредит на об`єкти житлової та аграрної іпотеки), що ускладнює функціонування іпотечного ринку за складовими його сегментів. До того ж, на практиці в процесі іпотечного кредитування часто виникають проблеми з реалізацією нерухомості, оскільки вона не відноситься до розряду високоліквідних активів. Проте нерухомість як об'єкт іпотечного кредиту має ряд суттєвих переваг. Вона майже ніколи не втрачає повністю своєї вартості (цінності), а з часом, як свідчить господарська практика, ціна її навіть зростає. Також  іпотечне кредитування впливає на ризики банківської діяльності, а тому вимагає від персоналу комерційних банків спеціальних знань і високої фахової кваліфікації. Особливого значення цей фактор набуває через необхідність правильної оцінки кредитоспроможності позичальника, а також вартості нерухомого майна.

На нашу думку, в перспективі іпотечне кредитування має стати одним із найважливіших засобів забезпечення зобов'язань, пов'язаних із довгостроковими інвестиціями, але існує  ряд  проблем, які  перешкоджають  цьому.   Основними проблемами іпотечного кредитування в Україні є:

1) відсутність гарантійних фондів іпотечного страхування

2) нерозвиненість інфраструктури ринку житла і житлового будівництва;

3) недосконалість правової бази,  які полягають, зокрема, у недіючому реєстрі іпотек, недосконалому законодавчому регулюванні процедур звернення щодо стягнення на предмети іпотеки, які підвищують ризикованість іпотечних угод.

4) недовіра населення до українських банків та побоювання щодо втрати свого  житла у разі банкрутства банка-кредитора;

5) низька ефективність ринку житлового будівництва;

6) неспроможність банківської системи працювати за міжнародними схемами  реінвестування;

7) відсутністю розуміння населенням процесів іпотечного фінансування;

8) наявність на ринку іпотечного кредитування  в  Україні універсальних  банків, коли в багатьох розвинених країнах, працюють спеціалізовані іпотечні  банки.

9) досить  жорсткі  умови  надання  іпотечних  кредитів, особливо щодо  першого  внеску  близько  30-50% вартості  житла та  високі  ставки за  цими  кредитами.

10) окремі інші вимоги до позичальників: наявність додаткового забезпечення, високої офіційної зарплатні, кредитної історії – також залишаються суттєвими в іпотечних угодах.

11) обмежений платоспроможний попит населення. Грошові витрати та

заощадження населення України є надзвичайно низькими.

Для розвитку іпотечного кредитування необхідно: запровадити однакові механізми оподаткування коштів, що їх вкладають у цінні папери й на банківські депозити; максимально спростити процедури видачі кредитів; врегулювати процедури кредитування в іноземній валюті; забезпечити формування банками підвищених резервів; здійснити заходи, які б відновили довіру населення до ринку житла та сформували попит у цій сфері; знизити відсоткові ставки за кредитами; створити систему мобілізації вільних фінансових ресурсів та пошуку інвесторів [7].

Крім того, слід активізувати подальший розвиток іпотечного кредитування через поширення діяльності Агенства з рефінансування іпотечних кредитів, на яке покладено функцію випуску середньо- і довгострокових іпотечних облігацій, покупцями яких мають бути страхові компанії, інвестиційні та недержавні пенсійні фонди. Світовий досвід доводить, що таке стимулювання банківської системи державою мінімізує ризики держави та банків, з одного боку, та полегшує умови фінансування житлового будівництва для забудовників та населення, з іншого.

З метою подальшого фінансування будівельної галузі доцільним також буде проведення IPO будівельними компаніями.

Але незважаючи на нестабільну ситуацію, що склалася на фінансовому ринку, іпотечний ринок у перспективі є одним із найперспективніших сегментів кредитного ринку України.  Вважаємо, що іпотечне  кредитування   може стати одним із найголовніших  факторів покращення якості життя населення та дозволить вирішити цілий ряд соціально-економічних проблем: можливість вирішувати житлову проблему у державі, в  тому  числі  через  реалізацію  державної  програми «Доступне  житло», що  сприятиме покращенню    житлових  умов населення   і зменшить напруженість в суспільстві у соціальній сфері, та, в цілому, підвищить інвестиційну привабливість України.

Висновки з даного дослідження. Передумовами подальшого розвитку іпотечного кредитування як форми залучення фінансових ресурсів є те, що активізація процесу  іпотечного кредитування дозволить вирішити цілий ряд соціально-економічних проблем країни. По-перше, забезпечить розвиток довгострокового житлового будівництва. По-друге, вирішить проблему кредитування підприємств агропромислового комплексу. По-третє, сприятиме реформуванню економіки держави загалом.

 

Список використаних джерел:

1. Закон України «Про  іпотеку» № 898-IV від  05.06.2003 р.  [Електронний ресурс]. - Режим доступу до ресурсу: http://zakon1.rada.gov.ua/laws/show/898-15;

2. Закон  України «Про  іпотечне  кредитування, операції  з  консолідованим  іпотечним  боргом  та  іпотечні  сертифікати» №979  від  16.06.2003 р.[Електронний ресурс]. - Режим доступу до ресурсу: http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/979-15;

3. Жук О.В. «Стан  і  перспективи  розвитку  іпотечного  кредитування  в  Україні»/ О.В.Жук // Економічний  простір. - 2009. - №23/1. - С.308-315;

4. Пастернак І.В., Петращук О.М. «Проблеми та перспективи  іпотечного  кредитування  в  Україні»/Економічні  науки. Фінансові  відносини. - 2010. - №3. [Електронний ресурс]. — Режим  доступу до ресурсу:  http://www.rusnauka.com/2_KAND_2011/Economics/78046.doc.htm;

5. Нікітченко І. “З початку осені - 2012 іпотечні кредити подорожчали майже на півтора процентних пункти” [Електронний  ресурс]. — Режим  доступу до ресурсу:http://www.prostobank.ua/zhile_v_kredit/novosti/s_nachala_oseni_2012_ipotechnye_kredity_podorozhali_pochti_na_poltora_protsentnyh_punkta;

6. Ніверська Ю. П. «Проблеми  іпотечного  кредитування» /Збірник  студентських  наукових  праць Уманського  національного  університету  садівництва. - 2012. - [Електронний  ресурс]. — Режим  доступу до ресурсу: http://udau.edu.ua/library.php?pid=2593;

7. Андрушків Т. Криза іпотечного кредитування в Україні та шляхи її подолання. // Українська наука : минуле, сучасне, майбутнє. -   [Електронний ресурс]. – Режим    доступу:  http://www.nbuv.gov.ua/portal/soc_gum/Un_msm/2011_16/Ukrainska_nauka_16/01andrushkiv.pdf


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

383. Керамические материалы и изделия 273.5 KB
  Классификация керамических материалов. Заполнители для легких бетонов (керамзит). Общая технологическая схема изготовления керамических изделий. Пластичный способ формовки. Сушка и обжиг керамических материалов.
384. Процесс внедрения CRM-системы, как источник увеличения финансово-ресурсной базы коммерческой организации 571 KB
  Рассмотреть прибыль, как основной источник финансовых ресурсов. Дать организационно-эконмическую характеристику ООО Консультант Самара. Разработать программу мероприятий по внедрению CRM-системы.
385. Насосные агрегаты нефтеперекачивающих станций 560 KB
  Проведение диагностирования и прогнозирования общего технического состояния насосных агрегатов нефтеперекачивающих станций. Формирование и реализация планов капитального ремонта магистральных нефтепроводов.
386. Реконструкция лесопильного цеха на базе станка Лаймет-120 588 KB
  Полное рациональное комплексное использование древесины. Техическое перевооружение лесопильно-деревообрабатывающих предприятий с полной механизацией и полной или частичной автоматизацией технологических и транспортных процессов. Коренное улучшение хранения сырья и лесопродукции.
387. Пристрій відображення символів на семи сегментному індикаторі 1.69 MB
  Відображення символів у вигляді семи сегментного індикатору. Розробка таблиці істинності. Отримання МДНФ функцій сегментів семи сегментного індикатора та побудова комбінаційних схем, що реалізують ці функції, в заданому елементному базисі.
388. Технологическая часть промышленного приборостроения. Характеристика типов производства 431 KB
  Характеристика типов производства бывает следующих видов. Сборка и монтаж печатной платы на непрерывно–поточной линии. Численность рабочих на поточной линии. Расчет стоимости основных производственных фондов.
389. Смоленские Евреи в период Великой Отечественной войне 2.79 MB
  Политика антисемитизма в советское время. Освящение массового уничтожения еврейской нации на территории Смоленской. Причины и последствия тактики замалчивания Холокоста и участия евреев в Великой Отечественной войне.
390. За что я люблю машины. История создания автомобиля 427 KB
  РАССКАЗАТЬ О СВОЕЙ ЛЮБВИ К АВТОМОБИЛЯМ. ПОДРОБНЕЕ УЗНАТЬ ИСТОРИЮ СОЗДАНИЯ АВТОМОБИЛЯ. ПОДТВЕРДИТЬ МЫСЛЬ О ТОМ, В СОВРЕМЕННОМ МИРЕ ЖИЗНЬ БЕЗ АВТОМОБИЛЕЙ УЖЕ НЕВОЗМОЖНА. ЧТО ПРИВОДИТ АВТОМОБИЛЬ В ДВИЖЕНИЕ.
391. Проблемы экономической безопасности России 128 KB
  Ключевые тенденции проблематики экономической безопасности. Прикладные аспекты экономической безопасности. Глобализация как угроза экономическому суверенитету государства. Методика определения ключевых проблем экономической безопасности.