82155

Оценка ликвидационной стоимости торгово-офисного здания (на примере торгово-офисного здания в городе Бийск)

Дипломная

Экономическая теория и математическое моделирование

Цель работы Расчет в рамках методов трех различных подходов величины ликвидационной стоимости объекта исследования. Предмет исследования Определение ликвидационной стоимости объекта исследования.

Русский

2015-02-26

422.5 KB

0 чел.

61

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Алтайский государственный Технический Университет

имени И.И. Ползунова

Факультет руководящих работников и специалистов

«Допустить к  защите»

Декан  ФРРиС,   к.т.н.,  профессор

___________ /Ю.А. Цехмейструк/

«________» ____________ 2001 г.

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

по направлению «Оценочная деятельность»

на тему

Оценка ликвидационной стоимости торгово-офисного здания

(на примере торгово-офисного здания в городе Бийск)

Слушатель гр. О-501-01 Мисовец Василий Григорьевич

    (фамилия, имя, отчество)

Научный руководитель Юсан Ирина Павловна

    (должность, ФИО)

__________________ /подпись/


Содержание


Введение

Актуальность темы

 Данная работа была выполнена в соответствии с договором об оценке с Заказчиком – собственником объекта исследования. Отчет об оценке был необходим собственнику для получения кредита под залог оцениваемой недвижимости.

Завершение работы качественно и в срок было важно для предприятия, на котором проходила преддипломная практика.

Кроме  того, работа носит методологический характер, поскольку подробно проработанный теоретический раздел послужит в дальнейшем в качестве основы для аналогичных работ по оценке.

Цель работы

 Расчет, в рамках методов трех различных подходов, величины ликвидационной стоимости объекта исследования.

Задачи работы

 В рамках работы предстоит провести описание и подробный анализ всей совокупности данных об объекте исследования, расчет количественных и учет качественных характеристик объекта и рынка; сформулировать обоснованное мнение о предмете исследования.

Объект исследования

 Двухэтажное, торгово-офисное здание, расположенное в городе Бийск, Алтайского края. В соответствии с договоренностью с собственником, все сведения об объекте приведены в обезличенном виде.

Предмет исследования

 Определение ликвидационной стоимости объекта исследования.

Методологическая основа работы

 Методологической основой работы являются, с одной стороны, существующие законы, подзаконные акты и стандарты оценки и, с другой стороны, подходы, методы и приемы, применяемые оценщиками.

Соответствующие вопросы каждой из сторон рассмотрены в Главе 1.

Общая характеристика работы

 В работе проведено теоретическое исследование имеющихся в рамках различных подходов к оценке основных методов и приемов исследования объектов с целью установления их стоимости.

В практической части в рамках трех подходов оценены величины ориентиров рыночной стоимости торгово-офисного здания, сделан обоснованный вывод о величине рыночной стоимости и, на ее основе, величине ликвидационной стоимости объекта исследования.


Глава 1 Теоретические основы расчета стоимости

 В данной главе обсуждаются нормативные основы оценочной деятельности, дается понятие стоимости имущества, приводится список видов стоимости, характеризуются особенности и области применения основных подходов к оценке, а также основные требования, предъявляемые к отчету об оценке стоимости.

1.1 Законодательство и стандарты

Вопрос о том, что именно является на сегодняшний день (20 июня 2001 года) основанием для осуществления оценочной деятельности в РФ не прост. Несомненно, мы являемся свидетелями трудного становления, как нормативной базы оценки, так и возникающих на основе этой базы общественных отношений.

С момента вступления в силу Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” от 29 июля 1998г. №135-ФЗ (далее по тексту — ФЗ) и до настоящего времени отсутствует единое правовое пространство для законного осуществления оценщиками оценочной деятельности на всей территории Российской Федерации, т.е.:

– не вступил в силу порядок лицензирования оценочной деятельности в Российской Федерации, который был утвержден постановлением Правительства Российской Федерации (на основании ст.23 ФЗ);

– нет федеральных стандартов оценки, обязательных к применению оценщиками, (согласно ст.20 ФЗ);

- отсутствует единая нормативная база для проведения министерствами и ведомствами конкурсов (аккредитации) Оценщиков, что является удобной почвой для злоупотреблений и произвола чиновников.

С другой стороны, Оценщики обязаны соблюдать требования ФЗ, например, согласно ст.17 ФЗ оценщики должны иметь страховой полис, который является обязательным условием для заключения договора об оценке объекта оценки. Однако ни минимальный, ни достаточный размер страховой суммы законодательно не определен, что не позволяет использовать страхование в качестве действенного инструмента защиты интересов Заказчика.

Администрации субъектов РФ до принятия соответствующих нормативных правовых актов Российской Федерации могут принимать постановления, утверждающие Временный порядок лицензирования оценочной деятельности на территории данного субъекта Российской Федерации (согласно абз.2 ст.1 и ст.18 ФЗ). Таким правом воспользовался в частности Алтайский край, на территории которого оценщикам выдавались лицензии субъекта федерации на осуществление оценочной деятельности.

В соответствии с ч.2 ст.25 ФЗ оценщики должны осуществлять свою деятельность на основании диплома о профессиональной переподготовке (выдается образовательным учреждением, осуществляющим профессиональное дополнительное образование, при прохождении программы свыше 500 часов) либо на основании соответствующего диплома о профессиональном высшем образовании.

12 мая 2000г. Министерством образования РФ по согласованию с Мингосимуществом РФ утверждены Государственные требования к программам профессиональной переподготовки оценщиков в Российской Федерации (согласно ст.19 и 21 ФЗ). Теперь ко всем учреждениям, осуществляющим профессиональное дополнительное образование в области оценочной деятельности, предъявляются единые требования, а слушателям, завершившим обучение, выдается диплом государственного образца.

В отсутствии обязательных к применению стандартов оценки Оценщики применяют стандарты различных отечественных и зарубежных организаций Оценщиков. В работе оценщиков сегодня обычно используются:

  •  стандарты Международного комитета по стандартам и оценке имущества [12];
  •  европейские (ТЕССЛ/А),
  •  стандарты Российского общества оценщиков...

В принципе, сегодня оценщик сам может выбирать, в какой системе работать, - если заказчик согласен. Понятно, что если заказ размещает крупная западная фирма, она предпочтет знакомую систему отчетности (тем более, что сегодня в мире идет активное сближение стандартов аудита, бухучета и оценочной деятельности). Но даже достаточно распространенные стандарты РОО; это всего лишь корпоративный документ. Национальных стандартов у нас до сих пор нет.

С другой стороны, стандарт - высшая форма выражения единодушия сообщества оценщиков, а ссылка в отчете об оценке на использование Стандарта - не формальность, а принятие на себя ответственности за имидж своей организации, своих коллег! Ведь если отчет об оценке выполнен безграмотно, но "специалист" его подготовивший заявляет о том, что его "работа" соответствует тому или иному стандарту, то у заказчика есть право судить не только о низкой квалификации исполнителя, а и о несовершенстве соответствующего Стандарта. Как тут не вспомнить народную пословицу относительно "одной паршивой овцы".

Важно отметить, что даже наиболее авторитетные и квалифицированные оценочные компании в своих отчетах не осмеливаются утверждать о полном соответствии Стандартам, ограничиваясь формулировкой "на наш взгляд данная оценка проведена в соответствии... и т.д.". Тем самым, компании не только снижают риск быть уличенными в определенных несоответствиях Стандартам, но и заботятся о сохранении позитивного имиджа профессии в целом [19].

Важное место занимают в системе стандартов кодексы этики оценщика. Работа оценщика связана с непосредственными экономическими нуждами людей, находится на стыке их планов, желаний и интересов. В этой связи крайне важно добиваться выполнения оценщиками основных этических требований.

Эти требования таковы (в редакции кодекса этики РОО):

В своих отношениях с потребителями услуг в области оценки, с общественностью оценщик НЕ   Д О Л Ж Е Н совершать следующих действий:

1. Ставить под сомнение или наносить ущерб профессиональной репутации другого оценщика или репутации РОО путем использования ложного заключения или обвинения.

2. Скрывать ставшие ему известными нарушения стандартов РОО любым членом РОО.

3. Сообщать сведения, не соответствующие действительности о категории членства в РОО, профессиональной квалификации и опыте работы и иные, которые могут привести к введению Потребителей услуг в заблуждение; это относится и к рекламе профессиональных услуг.

4. Принимать к выполнению работу уровня сложности или в конкретной области оценки, требующую для успешного выполнения квалификации или профессионального опыта иных (больших) нежели те, которыми оценщик обладает. Исключением является случай, когда до подписания договора Потребитель (клиент) был однозначно проинформирован оценщиком об этом обстоятельстве и о целесообразности привлечения более опытного оценщика, и этот факт зафиксирован в договоре на оценку и в отчете, а оценщик предпринял все возможные меры для компетентного выполнения заказа.

5. Продолжать выполнение работы без согласования с Потребителем, если недостаточность квалификации оценщика, его опыта, либо необходимой информации выяснилась в процессе выполнения работы (факт согласования с клиентом дальнейших действий при возникновении таких обстоятельств должен быть зафиксирован в письменной форме).

6. Принимать к выполнению работу, при существовании или ожидаемом в будущем возникновении личного интереса в объекте. Исключением является случай, когда до подписания договора Потребитель услуг был однозначно проинформирован оценщиком об этом обстоятельстве и это зафиксировано как в договоре, так и в отчете; при этом, интерес оценщика в объекте должен быть точно описан.

7. Обслуживать в одном деле более одного заказчика, за исключением случая, когда несколько заказчиков обратились к оценщику совместно на основании их обоюдной договоренности.

8. Предоставлять клиенту предварительные данные в форме, допускающей неадекватное понимание им предварительного характера таковых и ограниченности их значимости.

9. Ложно называть автора работы по оценке, допускать подписание отчета об оценке любым лицом, не принимавшим участие в работе.

10. В случае выполнения работы несколькими оценщиками, либо оценочной фирмой, допустить отсутствие в отчете подписи кого-либо из его авторов, особенно если таковой имел особое мнение.

11. В случае, когда два или более оценщиков были наняты одним клиентом для проведения независимых оценок одной и той же собственности, является неэтичным для них сотрудничать или консультироваться друг с другом в ходе работы.

12. Скрывать или преувеличивать значение известных ему обстоятельств, имеющих отношение к предмету разбирательства независимо от своих личных предпочтений, пристрастий и интересов (как своих, так и клиента), в случаях, когда оценщик на законных основаниях обязан, либо с разрешения клиента дал согласие свидетельствовать.

13. Выполнять гипотетические оценки, если не соблюдено хотя бы одно из следующих условий:

а) стоимость ясно обозначена как гипотетическая;

б) все гипотетические допущения однозначно описаны и использование каждого из них достаточно мотивировано;

в) ни одно из гипотетических допущений не противоречит действующему законодательству либо, если противоречит, будет соответствовать разумным и предполагаемым в будущем его изменениям;

г) целесообразность и полезность выполнения гипотетической оценки убедительно мотивированы;

д) ни одно из гипотетических допущений не противоречит известным неизменным фактам;

е) выполнение гипотетической оценки преследует законные и разумные цели.

14. Принимать от Потребителя (клиента) вознаграждение за выполнение работ по оценке или рецензированию в любой форме, допускающей зависимость вознаграждения от результата работы, в том числе и в виде доли от величины стоимости, полученной в результате оценки.

15. Получать вознаграждение от Потребителя (клиента) в любой скрытой или неявной форме, то есть в любой форме или размере, кроме однозначно установленных в договоре на выполнению работ.

16. Допускать влияние на результат работы а) давления или принуждения независимо от их источника и вида; б) сговора оценщика с любым физическим или юридическим лицом, независимо от его происхождения и целей.

В данной работе автор намерен придерживаться стандартов РОО и кодекса профессиональной этики РОО в той мере, в какой это не противоречит природе курсовой работы и задачам учебного исследования.

Слабость и неполнота законодательства вкупе с общей правовой неграмотностью и коррумпированностью части менеджмента наносят существенный вред экономике. Суды то и дело при рассмотрении споров сталкиваются с “заказными” отчетами об оценке. Собственники терпят убытки в результате некачественной оценки, а отсутствие механизмов контроля и ответственности позволяет нечистым на руку оценщикам уйти от ответственности. В то же время честных и добросовестных Специалистов зачастую удается легко шельмовать и оттеснять с рынка с помощью ценового демпинга и искусственных барьеров.

Быть добросовестным Оценщиком в этих условиях непросто.

1.2 Стоимость

Стоимость является экономическим понятием, устанавливающим взаимоотношение между товарами и услугами, доступными для приобретения, с одной стороны и теми, кто их покупает и продает, с другой. Стоимость является не историческим фактом, а оценкой ценности конкретных товаров и услуг в конкретный момент времени в соответствии с выбранным определением понятия стоимости. Экономическое понятие стоимости выражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет обладатель данного товара или клиент, которому оказывают данную услугу, на момент оценки стоимости.

Понятие стоимости предполагает определение некоторой денежной суммы, связанной с актом купли-продажи. Тем не менее, продажа оцениваемого объекта собственности не является условием, необходимым для процесса определения цены, за которую предполагается продажа этого объекта собственности на дату оценки при соблюдении условий, налагаемых в определении данного вида стоимости.

1.2.1 Типы стоимостей

Существует много типов стоимости и соответствующих им определений (см., например, СТО РОО 20-03-96). Некоторые из них являются стандартными типами стоимости, широко применяемыми в процедурах оценки имущества. Другие же используются в специальных, строго оговоренных случаях. Для понимания и практического применения методов оценки крайне важным является ясно раскрыть используемый тип и определение стоимости, а также обратить внимание на то, чтобы выбранный тип стоимости соответствовал контексту конкретной задачи, стоящей перед оценщиком. В зависимости от выбранного определения стоимость оцениваемого имущества может оказаться различной.

Профессиональные оценщики избегают употреблять не специфицированный термин «стоимость», применяя его в сочетании с определяющим прилагательным — конкретизирующим, какая именно стоимость имеется в виду. Рыночная стоимость (market value, или в некоторых странах open market value), наиболее распространенный в оценке имущества тип стоимости, является предметом обсуждения СТО РОО 20-0296. Ввиду того, что традиционный здравый смысл подсказывает понятие стоимости трактовать именно как рыночную стоимость (если не оговорено обратное), особенно важно, чтобы в каждом таком случае термин рыночная стоимость был ясно и точно определен.

Рыночная стоимость объекта недвижимости является выражением его полезности именно с точки зрения рынка, а не с позиции его отвлеченного физического статуса. Для конкретного предприятия полезность его активов может отличаться от их полезности с точки зрения рынка или отдельно взятой отрасли.

Существует множество определений рыночной стоимости. По стандартам РОО рыночная стоимость определяется как расчетная величина, равная денежной сумме, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом полагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

В ситуациях, когда нормальный ход операций на рынке временно нарушен или приостановлен в силу экономических, политических, социальных или иных внешних причин, рыночная стоимость имущества вполне может оказаться неизмеримой на дату оценки, особенно если рынок относится к нарушению или остановке операций с серьезной тревогой. В таких обстоятельствах долгом Оценщика является отметить эти особые условия в объяснительных примечаниях, прилагаемых к отчету об оценке. Кроме того, оценщику следует выразить свое мнение по поводу рыночной стоимости, основанное на предшествующем уровне цен или на возобновлении рыночной деятельности, квалифицированное и учитывающее все потери стоимости, связанные с задержками при возвращении рынка к нормальному функционированию. Крайне важным моментом является ясное изложение всех принятых во внимание обстоятельств, критериев процесса оценки и оснований для существенных допущений, на которых базировалась оценка.

В некоторых государствах Оценщик может быть вынужден использовать некоторое специальное определение рыночной стоимости, удовлетворяющее определенным законодательным и нормативным требованиям юрисдикции, в пределах которой предоставляются услуги по оценке.

Концептуальное содержание всех используемых в настоящем определении терминов подробно разъясняется в стандартах. Другие типы стоимости обычно разъясняются через описание различий между определяемым типом стоимости и рыночной стоимостью.

1.2.2 Залоговая и ликвидационная стоимости

Поскольку целью настоящей работы является расчет ликвидационной стоимости объекта, то в данном разделе подробно будет разъяснено понятие ликвидационной стоимости.

При этом особое внимание автор работы обращает на разграничение понятий “рыночная стоимость”, “залоговая стоимость” и “ликвидационная стоимость”.

В литературе встречаются диаметрально противоположные суждения о том, правомерно ли использование отдельного термина “залоговая стоимость” для обозначения типа стоимости, определяемого в случаях оценки имущества в целях залогового обеспечения банковского кредита.

Так, например, Дж. Фридман определяет [4] залоговую стоимость, как стоимость объекта недвижимости в целях обеспечения ипотечного кредита.

Раскрывая это определение, в целях настоящей работы под залоговой стоимостью следовало бы понимать определяемую оценщиком (не банком!) стоимость объекта недвижимости, покрывающую невыплаченную часть основного долга по кредиту, процентов по нему и расходов на продажу объекта в случае невозврата кредита.

Для банка залоговая стоимость определяет максимально возможный размер ипотечного кредита, имеющий реальное покрытие.

С другой стороны, в литературе имеются мнения [17], что понятие “залоговая стоимость” избыточно и следует вместо него использовать более широкое понятие “ликвидационная стоимость”. У данного тезиса имеется достаточное количество сторонников среди практикующих оценщиков, в частности к таким сторонникам относит себя и автор данной работы.

Кроме того, при оценке ссудного обеспечения, залога и обеспечения долговых обязательств использование оценщиками понятие ликвидационной стоимости допускается четвертым стандартом Международных стандартов оценки (МСО).

Введение нового типа стоимости требует разработки отдельных методик ее расчета, стандартов, описывающих принципы и порядок ее использования, и отличие данного типа стоимости от, например, рыночной стоимости. Вместе с тем, различие между терминами “залоговая стоимость” и “ликвидационная стоимость” заключается лишь в том, что в первом случае речь идет о возможном изъятии и судебной реализации имущества в результате неисполнения должником требований ипотечного кредитования, а во втором - о том же самом, но в результате неисполнения должником иных обязательств. Вряд ли такое небольшое различие, никак не влияющее на саму природу типа стоимости и методики ее расчета, требует введения нового термина.

В дальнейшем в рамках настоящей работы мы будем придерживаться этого мнения, говоря о ликвидационной стоимости объекта исследования, определяемой в целях предоставление ее в залог в обеспечение банковского кредита.

Базой для определения ликвидационной стоимости, очевидно, является рыночная стоимость. Надо отметить, что методика определения ликвидационной стоимости в теории оценки разработана слабо. Предполагается, что ликвидационная стоимость составляет часть рыночной стоимости объекта, однако какую часть и почему – неясно. Иными словами, оценщиками не выработана обоснованная методика вычисления ликвидационной стоимости. Насколько известно автору, российские банки, работающие по схеме ипотечного кредитования, такой методикой также не владели. Имеющийся зарубежный опыт [16] в России не всегда дает требуемый результат.

Так, по оценкам авторов работы [17]:

  •  В практике кредитных отношений отсутствует эффективная единая система определения объемов выдаваемых кредитных средств в зависимости от стоимости объектов залога.
  •  Специалисты банков зачастую используют лишь один из трех применяемых в мировой практике подходов к оценке.
  •  При оценке объектов залога далеко не всегда обеспечивается необходимый уровень их ликвидности, что приводит к проблемам при реализации этих объектов.
  •  Размер выдаваемых банками кредитов определяется как процент (как правило, недостаточно обоснованный) от рыночной стоимости объекта залога.

Существует необходимость более четкого практического и теоретического разграничения понятий ликвидационной стоимости в прежней экономической трактовке и трактовке МСО 2, поскольку в прежней экономической трактовке ликвидационная стоимость определяется как чистый доход от ликвидации.

Анализ существующих подходов, применяемых в оценке недвижимости при расчете ликвидационной стоимости, показывает, что, как правило, это эмпирические методы, базирующиеся на интуиции конкретного специалиста. Недостаточный уровень формализованности таких методов не придает результатам этих экспертных оценок достаточной убедительности. Поэтому им надо придать математическое объяснение и логическую завершенность. К тому же, как показывают данные по продаже недвижимости с аукционов в Москве, 40 - 50% от общего количества выставленных на продажу объектов недвижимости в период с конца 1998 по конец 2000 годов остается нереализованными по причине завышенной ликвидационной стоимости. Это завышение обусловлено отсутствием в свободном доступе информации о состоявшихся торгах.

Оригинальный формализованный подход, адаптированный к Российским условиям кредитования, предложен в работах [15, 17]. Автором дипломной работы ниже показано, что данные этих работ, несмотря на их кажущееся противоречие, сопоставимы.

Помимо этой проблемы существует и другая, не менее важная, проблема - это нормативно-законодательное регулирование применения ликвидационной стоимости и закрепления ее однозначного толкования. Так, в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года №119-ФЗ "Об исполнительном производстве" требуется рассчитывать рыночную стоимость имущества, которое должно быть реализовано с торгов. Но, если оно будет реализовываться с торгов, то есть за ограниченный промежуток времени, что характерно для нерыночных условий продажи, то это не соответствует понятию рыночной стоимости, закрепленному в статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В частности, нарушаются следующие положения:

  •  "… на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства…",
  •  "… цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было…"

и другие, так как с аукциона ни один разумный собственник не будет продавать имущество в неоправданно короткие сроки и по цене ниже рыночной. Это напрямую свидетельствует о вынужденности продажи, что присуще понятию ликвидационной стоимости. Таким образом, оценщикам следует определять не рыночную, а ликвидационную стоимость арестованного имущества.

Под ликвидационной стоимостью (стоимостью при вынужденной продаже) далее понимается стоимость, по которой объект мог бы быть продан на открытом конкурентном рынке, если срок его реализации был бы короче “разумно долгого” для данного типа объекта на данном рынке, а также стоимость, по которой активы (сумма активов), которые составляют объект оценки, могли бы быть реализованы на открытом рынке в обусловленный срок.

Исходя из приведенного выше, ликвидационная стоимость всегда ниже рыночной стоимости, и разница между их уровнями обусловлена, прежде всего, временным фактором.

Графически соотношение уровней рыночной и ликвидационной стоимости объекта залога и объема кредита представлено на рисунке 1.

Поэтому в целях обеспечения более высокого уровня ликвидности объектов залога базой для расчета банковскими работниками объемов выдаваемых кредитов должна служить не рыночная стоимость объектов залога, что распространено в сегодняшней практике, а ликвидационная стоимость объектов залога, определяемая независимыми экспертами-оценщиками.

Определение объема кредитов в зависимости от стоимости объектов залога содержит три обязательных этапа:

  •  Определение рыночной стоимости объекта залога;
  •  Определение ликвидационной стоимости объекта залога;
  •  Определение объема выдаваемого кредита.

При этом два первых этапа выполняет оценщик, а третий этап – банк.

Рассмотрим, прежде всего, основные элементы периода реализации объекта залога по рыночной стоимости при “разумно долгом” сроке его реализации (tрд). В этом периоде можно выделить два существенных в контексте рассматриваемой проблемы периода:

t1 - период с момента возникновения права обращения взыскания на предмет залога (tов) до момента возможной реализации объекта залога по ликвидационной стоимости (tрл);

t2 - период с момента возможной реализации объекта залога по ликвидационной стоимости (tрл) до момента возможной реализации объекта залога по рыночной стоимости при “разумно долгом” сроке его реализации (tрд).

Графически изложенное можно отразить следующим образом (см. рисунок 2).

В общем случае величина ликвидационной стоимости определяется выражением 1 (модифицированное для целей данной работы соотношение из публикации [17]):

СЛ = СР * [1– f(t) / (КВП * |E|)]  (1)

где:

СЛ – ликвидационная стоимость;

СР – рыночная стоимость;

f(t) – функция, зависящая от времени;

КВП – поправочный коэффициент, учитывающий соотношение между вероятностью продажи товара в конкретный момент времени и значением его ценовой эластичности;

E – ценовая эластичность спроса.

При этом ценовая эластичность определяется как отношение изменения спроса к изменению цены товара:

E = q / p,  (2)

где:

q – изменение спроса, %;

p – изменение цены товара, %.

Поскольку коэффициенты эластичности различаются для кратковременного и долговременного периодов экспозиции, то в приложении к задаче определения ликвидационной стоимости объектов залога следует использовать коэффициенты эластичности кратковременных периодов.

Однако данные о величине ценовой эластичности  объектов недвижимости торгово-офисного назначения в Алтайском крае отсутствуют. С учетом этого обстоятельства более предпочтительной кажется методика, согласно которой расчет ликвидационной стоимости (СЛ) проводится на основе известной рыночной стоимости (СР) по формуле 3 (преобразованное автором диплома выражение из работы [15]):

СЛ = (t) * [СР(t) * (1 – RS - RЛ)]/(1 + i)1+n+m  (3)

где:

СР(t) – прогноз рыночной стоимости на момент неплатежа – t (В простейшем случае стоимость залога в период кредитования не будет расти, и будет равна стоимости на дату получения кредита, хотя в самом неблагоприятном случае она может уменьшаться);

t – время действия ипотечного кредита, измеряемое в периодах его гашения, например при гашении ежемесячно в месяцах;

RS – поправка, выражающая расходы на продажу объекта (юридическое переоформление прав собственности с должника на кредитора, комиссионные риэлтерам, страхование и т.д.);

RЛ – поправка на риск непродажи объекта в установленный срок или, при более грубой трактовке – относительное снижение стоимости объекта, обеспечивающее стопроцентную вероятность его продажи в заданное время.

i – ставка дисконтирования, равная в данном случае ставке кредита в расчете на период гашения (банк не должен видеть разницы между своевременной выплатой кредита в момент времени t+1 и реализацией залога по цене СЛ за время 1+n+m);

n – срок, прошедший с момента предыдущей выплаты по кредиту до переоформления прав собственности в периодах гашения кредита;

m – типичный или требуемый банком срок реализации объекта залога на рынке в периодах гашения кредита;

(t) – доля кредита, оставшейся непогашенной к моменту неплатежа. Зависит от вида ипотечного кредита. Различают кредиты, погашаемые методами:

  •  Шарового платежа (периодически погашаются проценты, а сам кредит гасится единовременно в конце срока кредитования, (t) = 1);
  •  Платеж равными долями (вместе с погашением процентов гасится 1/N–ная доля кредита, N – срок кредитования, (t) = (N-t)/N);
  •  Аннуитетный платеж (кредит погашается вместе с процентами).

Приведенная формула 3 имеет очевидные параллели с формулой 1. Это легко видеть, если учесть, что в формуле 3 к текущей дате дисконтируется на время 1+n+m прогнозируемая рыночная стоимость на дату реализации залога, а коэффициент (t) с момента выдачи кредита и до первого взноса в его гашение равен единице.

Таким образом, формула 3 есть не только более удобная, но и более общая по сравнению с выражением 1 зависимость, поэтому в дальнейшем мы будем использовать эту формулу.

Чтобы придать расчету корректировочной поправки на вынужденность продажи математическое обоснование, авторами работы [16] был проведен анализ результатов состоявшихся торгов, более 100, по трем сегментам рынка недвижимости - офисного, торгового и производственно-складского назначения, расположенных на территории Москвы и принадлежащих на праве собственности юридическим лицам с применением метода анализа парных продаж. Результаты анализа приведены в таблице 1.

Таблица 1. Диапазоны колебаний значений корректировочной поправки на вынужденность продажи


п/п

Функциональное назначение объекта

Размах диапазона колебаний значений корректировочной поправки на вынужденность продажи, %

1.

Офисные здания и помещения:
- 1998 год
- 1999 год
- 2000 год


45-68
41-60
34-58


56
51

46

2.

Торговые здания и помещения:
- 1998 год
- 1999 год
- 2000 год

43-57
40-54
33-47

50

47

40

3.

Складские и производственные здания и помещения:
- 1998 год
- 1999 год
- 2000 год

42-62
44-53
36-46

52

49

41

В результате анализа данных таблицы 1 была выявлена тенденция изменения их среднего значения, свидетельствующая о том, что при нестабильной экономической ситуации в стране (конец 1998 года) значения корректировочных поправок на вынужденность продажи больше, чем при относительно стабильной экономической ситуации (конец 2000 года).

1.3 Подходы к оценке стоимости

При определении стоимости объектов оценки используют три основных подхода:

- затратный подход;

- рыночный подход;

- доходный подход.

В теории оценки считается, что при правильном применении все три подхода должны давать одинаковый результат. Однако на практике, каждый из этих подходов часто приводит к получению различных стоимостных характеристик объектов. Сравнительный анализ каждого подхода применительно к конкретному оцениваемому объекту позволяет взвесить достоинства и недостатки использованных в рамках подхода методов и, присвоив полученным результатам определенные веса, сделать окончательное суждение о стоимости имущества.

1.3.1 Затратный подход

Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости объекта за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении объекта и исходит из того, что покупатель, проявляя должную предусмотрительность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется, например, получение соответствующего участка под застройку и возведение  аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.

При оценке недвижимого имущества затратным методом большое распространение получил подход, заключающийся в установлении текущей стоимости совокупных расходов по возведению объекта, имевших место в прошлые годы. Для этого широко используется соответствующая нормативная база "до перестроечного" периода.

В советские времена цены на строительно-монтажные работы и материалы были относительно устойчивы, поэтому все стоимостные показатели рассчитывались для условий конкретного (базового) года (например: 1969, 1984, 1991). Пересчет сметных норм регламентировался соответствующими постановлениями, разрабатываемыми Государственным комитетом СССР по делам строительства совместно с различными отраслевыми министерствами и ведомствами.

Основой для получения текущей восстановительной стоимости недвижимости могут служить как данные проектно-сметной документации, так и укрупненные ценовые показатели по типовым зданиям и сооружениям, сгруппированным в "Сборниках укрупненных показателей восстановительной стоимости" (УПВС), "Сборниках укрупненных показателей стоимости строительства" (УПСС) и другой подобной литературе. 

Недостатком такого метода является возможное существенное отличие средних стоимостных показателей и индексов инфляции от реалий рынка. Так, например, Председатель Правления Московского отделения РОО, к.т.н. Е. Нейман и руководитель департамента института “ОРГЭНЕРГОСТРОЙ” М. Сутупов, считают, что: “опыт переоценки с использованием индексов удорожания Госкомстата зачастую приводит к нереальным значениям стоимости основных фондов предприятий, и как следствие, искажению фактического финансового положения предприятий”. [Материалы III Международной конференции Российского общества оценщиков “ПРОБЛЕМЫ ОЦЕНКИ В ЭКОНОМИКЕ ПЕРЕХОДНОГО ПЕРИОДА” 27 -28 ноября 1996 года].

К достоинствам затратного подхода относится его относительная простота и высокая степень методической проработки. Данный подход для некоторых уникальных объектов часто является единственным доступным.

Госстрой России разработал новую систему оценки недвижимости, которую планируется скоро внедрить. Ее применение, по словам руководителей Госстроя, приведет к тому, что инвентаризационная стоимость объектов недвижимости станет соответствовать рыночной.

Новая методика будет базироваться на так называемой объемно-восстановительной оценке, введенной в 1963 году и по-прежнему действующей. Согласно этой оценке, стоимость квадратного метра здания определяется следующим образом: объем помещения делится на площадь, а полученное число умножается на два коэффициента - характеризующих материал, из которого здание построено, и возраст здания.

Планируется, что по новой схеме объемно-восстановительная оценка дополнится рядом коэффициентов, которые учитывают максимум индивидуальных характеристик оцениваемого помещения. Они должны отражать месторасположение здания, особенности конструкции и архитектурного стиля, наличие или отсутствие коммунальных удобств, удаленность от транспортных магистралей и множество других моментов, которые, как правило, и определяют рыночную стоимость недвижимости. Это означает, что даже одинаковые квартиры в одном подъезде, но на разных этажах могут быть оценены в рамках затратного подхода по-разному.

Поскольку оценка в рамках затратного подхода базируется на величине затрат по воссозданию нового аналогичного объекта или нового объекта аналогичной полезности, важной составной частью затратного анализа является расчет износа.

Здесь мы подробнее остановимся на неустранимом физическом износе, как наиболее важном виде износа в применении к оценке стоимости.

Неустранимый износ предполагает, что затраты на его исправление превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена. Кроме него различают устранимый износ, который предполагает, что затраты на его исправление меньше, чем добавленная стоимость.

Физический износ обычно выражают в виде относительной доли или в процентах от полной восстановительной стоимости или полной стоимости замещения изнашиваемого имущества, в данном случае, улучшения земельного участка.

Методы определения неустранимого физического износа можно условно разделить на пять групп:

Метод непосредственного осмотра: суждение о величине износа по результатам осмотра выносится оценщиком на основании собственного практического опыта или заключения эксперта;

Методы учета возраста: метод экономической жизни предусматривает вычисление неустранимого физического износа как отношения эффективного возраста к сроку экономической жизни;

Метод покомпонентного анализа: анализ износа узлов (инжиниринговый метод) предполагает использование для вычисления неустранимого физического износа объекта сведений о величине износа узлов и весов стоимости этих узлов в стоимости всего объекта;

Метод рыночных сравнений: на основе цен сделок с сопоставимыми объектами недвижимости оценщик пытается определить реакцию рынка на различные виды и степени износа. Цена продажи каждого сопоставимого объекта вычитается из затрат на его воспроизводство в первоначальном виде. В результате получается сумма накопленного износа по каждому из сопоставимых объектов. В данном методе не различаются причины износа. Тем не менее, он признается наиболее точным.

Метод доходной оценки износа: основан на сравнении степеней ожидаемой полезности оцениваемого и нового объекта, согласно которому результатом возникновения неустранимого физического износа является уменьшение остаточного срока службы доходного объекта.

У каждого из этих методов есть свои недостатки:

  •  Метод непосредственного осмотра не предусматривает расчет физического износа;
  •  Методы учета возраста предполагают наиболее простую модель расчетов, при которой физический износ прямо пропорционален сроку службы объекта. Эта модель не подкреплена какими-либо теоретическими обоснованиями;
  •  Метод рыночных сравнений наилучшим образом позволяет учесть совокупный износ объекта, если имеется возможность правильно вычислить величины ПВС сопоставимых объектов. Он не предусматривает выделение величины физического износа;
  •  Метод доходной оценке сложен в применении и требует большого объема исходных данных.

1.3.2 Доходный подход

Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель, приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем.

Несмотря на внешнюю простоту данной посылки именно доходный подход в наибольшей степени поддается математическому моделированию.

В практике оценки в рамках доходного подхода выделяют два основных метода:

  •  метод прямой капитализации (удобен при равновеликих во времени платежах);
  •  метод дисконтирования денежных потоков (используется при меняющемся в ходе типичного периода владения потоке доходов).

В частности последним методом удобно рассчитывать стоимость имущества, которое для приведения его к состоянию доходного имущества требует осуществление затрат. Например, этим методом могут оцениваться недостроенные здания, планируемые производства, объекты, которым предстоит переоборудование, модернизации, ремонт с последующей коммерческой эксплуатацией. Во всех этих случаях прямая капитализация не применима.

Важной идеей доходного подхода является идея о зависимости стоимости денег от времени. Согласно этой идее некоторая сумма, получение которой ожидается нами в предсказуемом будущем, эквивалентна другой сумме, имеющейся у нас уже сегодня. И наоборот, имеющаяся у нас сегодня денежная сумма должна в будущем принести нам более высокую сумму. Скорость, с которой должна прирастать денежная масса определяется характеристиками рынка, ожиданиями инвесторов, величиной и характером инвестиционных рисков. Эта скорость имеет внешнее выражение в виде ставки сложного процента, а соответствующее выражение связи между текущей и будущей стоимостью активов имеет вид 4:

FV = PV * (1 + i)n   (4)

где:

FV – будущее значение стоимости (Future Value);

PV – текущее значение стоимости (Present Value);;

i – ставка сложного процента;

n – число периодов накопления стоимости.

Обратная операция приведения будущих доходов к текущей дате называется дисконтированием и очевидно из выражения 4.

Основной формулой метода капитализации является соотношение 5, с помощью которого связывается величина периодического дохода с текущей стоимостью приносящего доход объекта:

PV = I / R,   (5)

где:

I – величина периодического дохода;

R – коэффициент капитализации.

В терминах оценки недвижимости коэффициент капитализации состоит из дохода на инвестиции и возмещения вложений, в то время как в экономических терминах коэффициент капитализации определяется просто как ставка дохода на инвестиции [4].

Возмещение капитала необязательно в тех случаях, когда доход, прогнозируемый от инвестиций, будет равновеликим длительное время или когда ожидается, что капитальная стоимость актива останется неизменной. В этом частном случае коэффициент капитализации равен ставке процента R=i.

К основным недостаткам доходного подхода относится трудность его применения по отношению к объектам, не приносящим дохода, или таким объектам доход от которых не очевиден [13].

1.3.3 Рыночный подход

Рыночный подход, часто называемый прямым сравнительным анализом продаж, основан на том, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли-продажи по аналогии, основываясь на информации об аналогичных сделках. Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения. Другими словами, подход имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленное на продажу имущество заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект.

Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам, сходным с оцениваемыми объектами (аналоги). Цены на объекты - аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты-аналоги отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности.

Рыночный подход способен давать приближенные результаты даже в условиях крайней нехватки информации, будучи же обеспечен надежной информацией в достаточном количестве, данный подход становится чрезвычайно надежным.

Важным методом данного подхода является метод внесения поправок, рассчитываемых на основе анализа так называемых парных продаж. Парной продажей называется такая совокупность двух независимых продаж различных объектов, при которой совпадают все свойства проданных объектов, кроме одного. Если при этом на заключение сделок не повлияли какие-либо искажающие картину факторы, то по величине разницы в цене сделок можно судить о влиянии на цену фактора, по которому различались сопоставляемые продажи.

Практика оценки недвижимости методом сравнительного анализа продаж показывает, что зачастую ни один из выбранных аналогов по своим технико-эксплуатационным характеристикам не только полностью не идентичен оцениваемому объекту, но также не представляется возможным выявить влияние каждого из параметров на стоимость в абсолютном денежном выражении в силу их агрегативного (совместного) влияния. В таких случаях для проведения стоимостной экспертизы оценщики могут воспользоваться методом анализа иерархий (МАИ), являющимся математической процедурой для иерархического представления элементов, определяющих параметры объекта.

Следует подчеркнуть, что методика анализа иерархий дает корректные результаты, когда выбранные аналоги своими характеристиками "накрывают" параметры оцениваемого объекта. Например, если на рынке представлены здания, в которых требуется или выполнен косметический ремонт, то невозможно объективно через их стоимость рассчитать поправку на евроремонт. В данном случае необходимо либо выполнять аппроксимацию (здесь велика вероятность большой погрешности), либо рассчитывать стоимость без ремонта и добавлять затраты на проведение евроремонта.

Одним из слабых элементов в системе оценки недвижимости является информационное обеспечение этого процесса. Так, если при оценке объектов недвижимости жилого назначения (квартиры) с этим проблем практически не возникает, так как издается большое количество периодических и специализированных изданий, в которых постоянно публикуются результаты проведенных анализов рынка жилой недвижимости, сложившаяся ситуация и тенденции его развития, то при оценке объектов недвижимости нежилого назначения ситуация, можно сказать, диаметрально противоположная - практически отсутствует аналитическая информация, относительно небольшое количество сопоставимых объектов, что затрудняет проведение соответствующих анализов, расчетов и т.д.

Это, в свою очередь, отражается на возможности применения тех или иных подходов и методов, существующих в системе оценки недвижимости. Одним из таких методов является метод валовой ренты (метод валового рентного мультипликатора), результаты которого в оценочной практике носят наибольшую точность по сравнению с другими методами оценки объектов недвижимости [20].

Необходимо напомнить, что метод валовой ренты основывается на объективной предпосылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продажи недвижимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду. Эта взаимосвязь измеряется валовым рентным мультипликатором (GRM), также известный как мультипликатор валового дохода (GIM).

Метод валовой ренты считается методом рыночного подхода, поскольку данный показатель учитывает цены продаж и валовые рентные доходы по проданным на рынке объектам. Он не принимает во внимание коэффициент операционных расходов, как по оцениваемой собственности, так и по сопоставимым объектам.

В общем виде алгоритм применения метода валовой ренты состоит из следующих этапов:

Этап I. Расчет валового рентного мультипликатора (GRM). На этом этапе формируется перечень объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом, недавно проданным и сданным в аренду. Так как в российских условиях подобные данные в свободном доступе у оценщиков отсутствуют, то, вполне достоверно, можно воспользоваться данными предложений. Сопоставление объектов-аналогов с оцениваемым объектом производится, как правило, по их функциональному назначению, так как остальные факторы (отделка, местоположение и т. п.) уже учитываются в величинах цены продажи и арендной платы. После составления перечня сопоставимых объектов производится расчет валового рентного мультипликатора (GRM) по формуле 6:

GRM = PV / PGR    (6)

где:

GRM - валовой рентный мультипликатор;

PV - цена продажи (предложения) сопоставимого объекта;

PGR - потенциальная валовая рента соответствующего сопоставимого объекта.

Рассчитав несколько значений валового рентного мультипликатора, согласовываются полученные значения для выведения единого значения или диапазона значений, которые могут быть применены к оцениваемому объекту.

Этап II. Расчет величины потенциальной валовой ренты (PGR) для оцениваемого объекта недвижимости. На данном этапе по сопоставимым объектам определяется величина арендной платы (потенциальной валовой ренты) для оцениваемого объекта с внесением необходимых поправочных коэффициентов в сопоставимые объекты.

Этап III. Расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости путем перемножения расчетной величины потенциальной валовой ренты для оцениваемого объекта недвижимости и соответствующего значения валового рентного мультипликатора.

Валовой рентный мультипликатор не следует корректировать на удобства или другие различия, которые существуют между сопоставимыми и оцениваемым объектами. Если между сопоставимыми и оцениваемым объектами присутствуют какие-либо различия, то предполагается, что они уже учтены в их ценах продажи (предложений) и в ставках арендной платы. Соответственно, если сопоставимый объект был хуже оцениваемого, то его цена продажи и ставка арендной платы, соответственно, ниже. Математическое отношение валового дохода к продажной цене при этом не изменится.

Недостатком рыночного подхода является трудность его применения при недостаточном количестве рыночных данных о сделках с аналогами. К достоинствам подхода относится его наглядность и большая ориентированность на реальный рынок. Именно в рамках данного подхода осуществляется так называемая бытовая оценка, проводимая ежедневно непрофессионалами для целей повседневных нужд. Особенно удобен данный подход в применении к массовым продажам, таким как продажа типовых квартир в черте города.

1.4 Требования к отчету об оценке

 Требования к оформлению и содержанию отчета об оценке сформулированы в 135-ФЗ и применяемых Оценщиками стандартах. Ниже мы остановимся на требованиях 135-ФЗ, поскольку, как отмечалось ранее, стандартов, обязательных к применению, в России не существует.

Следует отметить, что настоящая работа удовлетворяет этим требованиями лишь постольку, поскольку это не противоречит природе учебного исследования и учебному заданию.

Общие требования к содержанию отчета об оценке установлены в статье 11 Закона и состоят в следующем:

Надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором, являются своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки (далее - отчет).

Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

В отчете должны быть указаны:

  •  дата составления и порядковый номер отчета;
  •  основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
  •  юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;
  •  точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
  •  стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
  •  последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
  •  дата определения стоимости объекта оценки;
  •  перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью.

Однако на этом судьба отчета не заканчивается и важно проследить ее дальше, чтобы разобраться со сложными процессами, протекающими на рынке оценки и других, связанных с ним рынках.

В этой связи следует отметить [21], что для некоторых целей оцененная с применением всех необходимых требований на дату в настоящем «рыночная стоимость» становится «нормативной» после того, как отчет об оценке попал к Заказчику или пользователю, по меньшей мере до следующей добровольной или принудительной оценки: отражение в отчетности, лизинг, раздел, наследование, дарение; страхование; исчисление налога, пошлин, сборов; приватизация; конфискация; национализация, разрешение имущественных споров; передача прав собственности; внесение имущества в уставный капитал; определение доли имущественных прав; передача в доверительное управление; коммерческая концессия; возмещение ущерба; хранение; составление брачного контракта.

Поскольку рыночная стоимость есть функция времени, то, очевидно, что рациональный собственник проследит за изменениями на рынке в течение «должного маркетингового периода» и примет все меры для того, чтобы не понести финансовые потери во времени. Ведь для него определенная оценщиком «рыночная стоимость» не догма, а повод для размышлений и исходная информация для принятия решения о действиях с объектом оценки. Например, о продаже по цене, которая может существенно отличаться от рыночной стоимости и отражать мотивации собственника. Подобные рассуждения справедливы также при сдаче объекта в аренду, обмене и других сделках. Никто не запретит собственнику распорядиться имуществом по своему усмотрению: продать недвижимость по демпинговой цене, если ему на данный момент важнее деньги, или, наоборот, выставить объект на продажу по завышенной, относительно определенной оценщиком «рыночной стоимости», и ждать, пока появится покупатель с нетипичными мотивациями, желающий купить именно этот объект.

Так поступит рациональный частный собственник. Однако так не может поступить, например, судья при длительном рассмотрении дела или скованный рамками административного права чиновник, имеющий отношение к государственной недвижимости. Для государственного служащего определенная как государственными, так и независимыми оценщиками «рыночная» стоимость является по существу нормативной: Кроме отдельно оговоренных в инструкциях и распоряжениях случаев чиновник не имеет права ни повысить, нм уменьшить цену сделки, т.е. по настоящему распоряжаться вверенным ему государственным имуществом до следующей оценки, поэтому для оцененной государственной собственности или для частной собственности, оцененной для некоторых целей, рыночная стоимость = const.

Такое утверждение приводит к банальному и, к сожалению, справедливому на сегодня выводу о том, что государство по определению не может быть рациональным собственником, поскольку собственность – это право распоряжаться имуществом по своему усмотрению. В большинстве случаев государство несет убытки либо от простоя объекта вследствие завышенной стоимости, либо от продаж по заниженной стоимости. В частности, доход государства зависит от квалификации или «доброй воли» выполнявшего работу оценщика, мнения государственного специалиста, рецензирующего отчет, а, скорее всего, от заинтересованности тех, кто продает и непосредственно контактирует с тем, кто покупает. Об «адекватном маркетинге» по каждому объекту не может быть и речи, и это еще одно противоречие требованиям определения «рыночной» стоимости из международных стандартов и доказательство «нерыночности» определенной стоимости. Государственные оценщики есть, а государственных риэлтеров нет.

Считается почему – то, что риэлтерам есть место только на рынке частной собственности, несмотря на то, что самый крупный и богатый в любом городе собственник – это сам город.


Глава 2 Оценка стоимости объекта исследования

 В главе 1 среди прочего были описаны основы затратного подхода к оценке недвижимости. В данной главе в рамках этого подхода будет произведена попытка оценки рыночной стоимости объекта исследования.

В данной главе будет произведена попытка оценки рыночной стоимости объекта исследования в рамках двух подходов: затратного и доходного.

Поскольку в работе исследование ограничивается лишь двумя подходами, в результате будут найдены ориентиры рыночной стоимости. Для нахождения действительной величины рыночной стоимости требуется дополнительный анализ в рамках рыночного подхода с последующим согласованием полученных результатов.

2.1 Оценка объекта в рамках Затратного подхода

 

Ниже приведено описание и оценка объекта с точки зрения затратного подхода.

2.1.1 Описание объекта исследования

 

Объектом исследования является: Здание двухэтажное без подвала. Фундаменты сборные бетонные. Стены крупнопанельные из ячеистого бетона, снаружи по фасаду облицованные красным отделочным кирпичом. Перегородки кирпичные. Перекрытия  железобетонные. Покрытия железобетонные. Кровля рулонная. Полы цементные, плиточные. Отделка повышенного качества. Отопление центральное. Водопровод, канализация, вентиляция и электроосвещение. Группа капитальности I.

Фотография здания приведена на рисунке 3.

Рисунок 3. Внешний вид объекта исследования.

Здание построено в 1973 году, ремонт с заменой отделки, заполнения проемов, капитальным ремонтом покрытия кровли и облицовкой фасада отделочным кирпичом проведен в 1998 году.

Основные объемно-панировочные характеристики здания приведены в таблице 2.

Таблица 2. Объемно-планировочные характеристики здания

Характеристика

Единица измерения

Значение

Геометрические размеры

м

45 х 36

Площадь застройки

м2

1 620

Количество этажей

шт.

2

Высота здания

м

9,0

Строительный объем

м3

14 580

Общая полезная площадь

м2

3 141,6

 .. в том числе

    … торговая

м2

2 000*

    … офисная

м2

250

* - Торговая площадь рассчитана с учетом существующего расположения торговых рядов и не включает не сдаваемое в аренду междурядное пространство.

2.1.2 Категория объекта и ликвидность

В соответствии с пунктами 3.4 и 3.5 Стандарта РОО «Оценка имущества, оценка недвижимости», необходимо классифицировать объекты оценки.

Анализ объекта оценки позволяет отнести его к классу неспециализированной недвижимости (п.3.1 Стандарта), т.е. к недвижимости, на которую существует всеобщий спрос, и которая обычно покупается, продается и арендуется на открытом рынке.

Дальнейший анализ позволяет отнести здание в целом к категории недвижимости для бизнеса (пункт 6.4 Стандарта).

Ликвидность объекта недвижимости определяется соотношением спроса и предложения на сооружения аналогичные оцениваемому объекту недвижимости на локальном рынке. Величину ликвидности удобно характеризовать величиной срока экспозиции, то есть длительностью необходимого маркетингового периода, адекватного оцениваемому объекту.

В отношении такого объекта, как торгово-офисное здание следует отметить, что его продажа может быть осуществлена двумя способами:

  •  по частям, прежде всего, в рассрочку арендаторам торговых и офисных площадей, заинтересованным в снижении их расходов на аренду;
  •  целиком, инвестору, заинтересованному в получении в будущем рентного дохода.

По мнению Оценщика, подтверждаемому опытом продажи аналогичных зданий в Приобском районе в 1997 и Восточном районе в 2000 году ликвидность объекта по первому варианту эквивалентна 6 месяцам экспозиции. Срок экспозиции по второму варианту может составлять более года и в целом второй вариант в этом отношении менее эффективен.

2.1.3 Собственник здания и его текущее использование

Собственником здания является физическое лицо, известное Оценщику, но не указываемое в рамках данной работы в соответствии с договоренностями, достигнутыми с собственником.

Здание используется Собственником двояким образом. Часть помещений первого этажа отведена под офис коммерческой фирмы Собственника. Другая часть первого этажа и весь второй этаж отведен под торговые площади, сдаваемые собственником в аренду.

Оценщик считает, что текущее использование объекта допустимо в правовом отношении и оптимально экономически, т.е. является наиболее эффективным.

На рисунке 4 приведен вид на типичный торговый прилавок, расположенный на первом этаже здания.

Рисунок 4. Типичный торговый прилавок в торговой зоне оцениваемого здания.

2.1.4 Выбор аналога по таблицам УПВС

 Аналог для исследуемого объекта выбран по таблице № 1 сборника №33 Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений торговых предприятий для переоценки основных фондов (УПВС), утвержденного Министерством торговли СССР по согласованию с Госстроем СССР 20 мая 1970 года [5].

В качестве аналога выбрано здание одноэтажное без подвала. Фундаменты сборные бетонные. Стены крупнопанельные из ячеистого бетона. Перегородки кирпичные и деревянные. Покрытия железобетонные. Кровля рулонная. Полы плиточные, дощатые, цементные и из релина. Отделка повышенного качества. Отопление центральное. Водопровод, канализация, вентиляция и электроосвещение. Группа капитальности I. Объем зданий до 10 000 м3.

Восстановительная стоимость 1 м3 такого здания в рублях для территориального пояса II равна 26,5 рубля/м3.

2.1.5 Корректировка показателя единичной стоимости аналога

 В соответствии с порядком пользования сборниками УПВС необходимо учесть поправки, приведенные в Технической части или в примечаниях к отдельным таблицам сборника.

В соответствии с п. 8 сборника 33 необходимо внести поправку для I климатического района, коэффициент которой равен 1,14.

26,5 х 1,14 = 30,21 рубля/м3

В соответствии с п. 9 сборника 33 необходимо внести поправку на 7-ми бальную сейсмичность Бийска, коэффициент которой равен 1,04.

30,21 х 1,04 = 31,42 рубля/м3

В соответствии с “Разъяснениями по вопросам оценки при использовании сборников УПВС” [6] материал стен – важнейший фактор, влияющий на стоимость здания. Поэтому необходимо внести поправку на отсутствие у аналога облицовки фасада.

Доля облицованной поверхности стен в их общей поверхности равна 45/(45*2+36*2) = 27,78 %. Коэффициент поправки на обкладку кирпичом стен равен 1,08 (Разъяснения), отсюда получаем единичную стоимость в размере:

31,42*(1+0,08*0,2778) = 32,12 рубля/м3

2.1.6 Определение восстановительной стоимости (С69)

 Восстановительная стоимость в ценах 1969 года определяется перемножением единичной стоимости на строительный объем здания. При этом в соответствии с «Разъяснениями…» здания крупнопанельные и блочные, объем которых превышает максимальный по аналогу (10 000) на 50 м3 и более, оцениваются раздельно. Сначала оценивается максимальный объем, предусмотренный для данного аналога, а остальной объем переоценивается по той же стоимости метра кубического с применением коэффициента 0,98:

С69 = 32,12*(10000+(14580-10000)*0,98) = 465 318 рублей

.

2.1.7 Приведение стоимости к дате оценки (СТЦ)

Пересчет стоимости из условий одного базового года строительства в последующий осуществляется по формуле 7:

Формула 7

где:

СII - восстановительная стоимость объекта недвижимости (удельной единицы) в ценах II базового года строительства;

СI - восстановительная стоимость объекта недвижимости (удельной единицы) в ценах I базового года строительства;

ИI-II - отраслевой индекс пересчета стоимости строительства из условий I в условия II базового года;

КI-II - территориальный коэффициент пересчета стоимости строительства из условий I в условия II базового года.

Для перевода сметных цен, действующих с 1.01.69г в уровень 1.01.84г, практикующими специалистами используется постановление Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 года "Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек" [11].

В соответствии с данным постановлением территориальный коэффициент для Алтайского края равен 1,06, а индекс пересчета стоимости строительства в сфере «Торговля» из условий 1969 в условия 1884 года равен 1,17. Отсюда получим:

С84 = 465 318 * 1,17 * 1,06 = 577 087 рублей

Приведение восстановительной стоимости оцениваемого объекта к дате оценки и учет издержек, не включаемых в сборники УПВС, производится по формуле 8:

СТЦ = С84 * К84-ТЦ * НДС * ДКИ * ПП  (8)

где:

СТЦ - восстановительная стоимость объекта недвижимости в ценах на дату оценки;

С84 - восстановительная стоимость объекта недвижимости в ценах 1984 базового года;

И84-ТЦ - индекс пересчета стоимости строительства из условий 1984 в текущие цены по данным справочника Ко-Инвест (22,741);

НДС – поправка на налог на добавленную стоимость (20 %);

ДКИ – дополнительные косвенные издержки строительства (15 %);

ПП – норма прибыли предпринимателя, финансирующего строительство (20 %).

В скобках приведены значения величин, экспертно принятые для целей настоящего расчета.

При этом для расчета коэффициента К84-ТЦ использованы следующие прогнозные данные справочника КО – ИНВЕСТ [14]:

  •  Прогноз индекса сметных цен на март 2001 года для Алтайского края составил 21,429;
  •  Прогноз месячных темпов прироста цен на Строительно-монтажные работы по месяцам 2001 года составил:
    •  Для апреля - 2,2 %
    •  Для мая - 2,0 %
    •  Для июня - 1,8 %

Таким образом, прогноз индекса сметных цен по данным фирмы КО-ИНВЕСТ составил для июня 2001 года величину 22,741.

В итоге получим:

СТЦ = 577 087 * 22,741 * 1,2 * 1,15 * 1,2 = 21 732 110 рублей

2.1.8 Определение остаточной стоимости (СОСТ)

Расчет остаточной стоимости здания с учетом износа производится по формуле 9:

СОСТ = СТЦ * (1 – S)   (9)

где:

СОСТ – остаточная стоимость здания с учетом износа;

S - величина совокупного износа, в долях;

 

В теории оценки принято выделять три вида износа:

  •  физический;
  •  функциональный (моральный);
  •  внешний

Три этих вида износа дают совокупный износ объекта S:

S = 1- (1-F)*(1-V)*(1-E)  (10)

где:

F, V, E - величины физического, морального и внешнего износа.

2.1.8.1 Физический износ (F)

 

Физический износ – это потеря стоимости вследствие протекания при эксплуатации объекта процессов старения, разрушения, гниения, возникновения поломок, снижения прочности, ухудшения внешнего вида.

Физический износ принято разделять на два вида: устранимый (устраняется проведением текущего ремонта) и неустранимый.

Для оценки неустранимого физического износа применен метод "эффективного возраста", в котором износ равен израсходованной доле продолжительности экономической жизни рассматриваемого объекта или его элемента:

F = EA / NL,  (11)

где:

F - степень неустранимого физического износа;

NL - продолжительность экономической жизни;

EA - эффективный возраст.

Расчет износа по отдельным конструктивным элементам с учетом их веса и сроков службы на момент оценки приведен в таблице 3.

Таблица 3. Расчет физического износа

Наименование конструктивного элемента

Удельный вес по УПВС, %

Нормативный срок службы, лет

Износ по сроку службы, %

Накопленный износ, %

УВi

NLi

Fi=EAi/NLi

Fi=УВi*Fi

Фундаменты

4

100

28

1,12

Стены/перегородки

12

100

28

3,36

Перекрытия

13

100

28

3,64

Кровля

23

50

6

1,38

Полы

9

100

3

0,27

Проемы

6

30

10

0,60

Отделочные работы

4

30

10

0,40

Сантехнические и электротехнические устройства

23

30

10

2,30

Прочие работы

6

30

10

0,60

ИТОГО

100

13,67 %

При проведении расчета учитывался возраст здания на момент оценки: NLi=28 лет (1973 года постройки), а также возраст отдельных конструктивных элементов, отличающийся от возраста здания в целом. В частности возраст полов, внутренней отделки, кровли и облицовки фасада составляет 3 года, т.к. капитальный ремонт с заменой этих элементов проведен в 1998 году.

2.1.8.2 Функциональный износ (V)

 Функциональный (моральный) износ – это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей.

Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д.

Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и/или стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.

Функциональный износ проявляется в несоответствии свойств объекта современным требованиям рынка.

В ходе настоящего исследования признаков функционального износа не обнаружено.

2.1.8.3 Внешний износ (E)

 Внешний износ вызывается факторами извне – изменением ситуации на рынке, финансовых или законодательных условий, действием факторов неблагоприятной экономической, политической и экологической среды, в которой находится исследуемый объект.

В ходе настоящего исследования признаков внешнего износа не обнаружено.

Таким образом, остаточная стоимость здания с учетом износа составит:

СОСТ = СТЦ * (1 – 0,1367) = 18 761 330 рублей

2.1.9 Определение стоимости земельного участка

 Так как земельный участок, на котором расположен объект, находится у собственника объекта не на праве собственности, а в пользовании, то его стоимость в расчет не принималась.

Кроме того, рынок земельных участков в городе не сформировался, что не позволяет достоверно определить рыночную стоимость участка земли даже в случае наличия на данный участок права собственности.

Вместе с тем отметим, что расхождение в стоимости объекта оценки, полученной в рамках доходного подхода, со стоимостью, полученной в затратном подходе, возможно, относится к стоимости земельного участка.

Это позволяет найти ориентир стоимости земельного участка по теории остатка (техника остатка для земли).

2.1.10 Вывод об ориентире рыночной стоимости объекта (VZ)

 В результате анализа объекта исследования в рамках затратного подхода нам удалось сделать обоснованное предположение о величине ориентира рыночной стоимости исследуемого объекта, равной денежной сумме

18 760 000

/восемнадцать миллионов семьсот шестьдесят тысяч/ рублей

Использование иных ориентиров в результате дальнейшего анализа объекта в рамках доходного и рыночного подходов позволит сделать более обоснованный вывод о величине рыночной стоимости объекта.

2.2 Оценка объекта в рамках Доходного подхода

 

Ниже приведено описание и оценка объекта с точки зрения доходного подхода.

2.2.1 Последовательность оценки

Объект может быть оценен как дающая рентный доход недвижимость. Методики оценки в рамках доходного подхода можно разделить на три группы:

  •  по будущим денежным потокам
  •  по активам
  •  по текущей деятельности

Каждый из этих трех подходов имеет свои, четко определенные области применения, определяемые, как правило, уровнем сложности объекта и объемом информации о нем.

Из этих трех методик наибольшую привлекательность имеет последняя. Она не предполагает никаких прогнозов и проектов, максимально проста и, благодаря этому, часто применяется. Это несколько разновидностей оценки источника доходов по его текущей эффективности. Она хороша тогда, когда предприятие стабильно работает и не предполагается что-либо существенно менять. Самый простой вариант близок к методу дисконтированных потоков, но используется не прогноз денежных потоков, а предположение об их постоянстве. Будущий денежный поток предполагают равным нынешнему потоку.

В случае если в отношении объекта могут быть сделаны обоснованные предположения, касающиеся его доходности в новых, несколько измененных условиях, такой подход также может быть применен. Например, если часть помещений сдается собственником в аренду, а другая часть используется для собственной деятельности, то при наличии устойчивого спроса на рынке на сдаваемые в аренду помещения, можно ожидать предсказуемого увеличения доходов собственника после принятия им решения о сдаче в аренду всего имеющегося имущества.

Другой, более сложный, путь основан на предположении, что схожие предприятия имеют одинаковый коэффициент P/E, отношение цены компании к величине ее дохода. Тогда ищется информация о сделках с другими компаниями той же отрасли и на их основе определяется стоимость рассматриваемой фирмы.

План проведения данной оценки состоит в следующем:

  •  следует, собрав необходимые данные о рыночной среде, сделать обоснованные выводы о размере потенциального валового дохода (PGI);
  •  оценить вероятные потери дохода (ПД) в результате вакансий и неплатежей и рассчитать на этой основе действительный валовой доход (EGI);
  •  Учесть постоянные и операционные расходы, а также резервы на замещение и восстановление быстро изнашивающихся элементов и сделать вывод о размере чистого эксплуатационного дохода от объекта (NOI).
  •  Из анализа присущих исследуемому сектору рынка рисков определить ставку капитализации (R) и рассчитать рыночную стоимость объекта (V) методом капитализации дохода.

2.2.2 Анализ рыночной среды

 

Рынок аренды офисных и торговых площадей в городе Бийск сформировался около четырех лет назад и на момент оценки является конкурентным среднеразвитым сектором рынка.

Рынок рублевый, долларизации сектора рынка не наблюдается.

В связи с развитием в городе предпринимательской деятельности и ограниченными возможностями по застройке центральных улиц спрос на арендуемые офисные и торговые территории высок и постоянно растет.

2.2.3 Анализ уровня арендных ставок

 

Арендные ставки на офисные и торговые площади различаются между собой, а также зависят от типа сдаваемых в аренду помещений и условий договора аренды.

Для офисной недвижимости характерна сдача площадей в аренду на длительные сроки с ежеквартальной или ежемесячной выплатой арендной платы, которая, как правило, не включает охрану и оплату коммунальных услуг, оплачиваемых арендаторами самостоятельно либо по отдельным счетам.

Из таблицы 4 виден разброс арендных ставок долгосрочных договоров аренды, заключенных и действующие на момент оценки на объектах офисной недвижимости в районе расположения объекта оценки.

Таблица 4. Основные характеристики договоров аренды

Тип арендатора

Арендная ставка, рублей/м2*месяц

Особенности арендуемых помещений

1

Отделение банка

85,17

Хорошая отделка

2

Риэлтерская фирма

35,71

Комната с телефоном

3

Различные

16,67-29,17

Муниципальная ставка

Учитывая, что офисные территории на объекте оценки, имеют площадь (SО) равную 250 м2, слабо обеспечены телефонной связью и не относятся к группе помещений с хорошей отделкой, но располагаются в центральной части города, примем величину арендной ставки на уровне верхней границы для муниципальной недвижимости, т.е. в размере 29,17 рублей/м2*месяц, что соответствует величине потенциального валового дохода от офисных площадей (PGIО) в размере:

PGIО = 12 * 250 * 29,17 = 87 510 рублей в год.

Для торговых площадей характерны ежемесячные выплаты арендной платы с включением в нее всех услуг по охране и содержанию сдаваемых в аренду площадей.

Арендные ставки часто определяются в расчете на один погонный метр торговых прилавков, но для наших целей удобнее ставки, рассчитанные на площадь. Такие ставки варьируют от 600 до 400 рублей в месяц за квадратный метр торговой площади.

Заказчик сдает торговые территории объекта оценки общей площадью 2000 м2 по нижней границе диапазона арендных ставок, но при этом производит селекцию арендаторов с целью привлечения в торгово-офисное здание магазинов по продаже продовольственных товаров. Данные товары выходят за профиль деятельности предприятия собственника, а покупатели продовольственных товаров часто впоследствии делают покупки промышленных товаров.

Учитывая сказанное выше примем величину арендной ставки в 400 рублей/м2 в месяц, что соответствует потенциальному валовому доходу от торговых площадей в размере:

PGIТ = 12 * 2000 * 400 = 9 600 000 рублей в год.

2.2.4 Расчет чистого эксплуатационного дохода (NOI)

 

Введя поправку на потери дохода (ПДТ) от неполной загрузки и неплатежей торговых территорий в размере 15 %, а для офисных территорий (ПДО) в размере 20 %, получим годовой объем действительного валового дохода от аренды торговых и офисных площадей в размере:

EGI = PGIО * (1- ПДО) + PGIТ * (1- ПДТ)= 8 230 008 рублей в год

2.2.5 Эксплуатационные расходы (ЭР)

Эксплуатационные расходы – это периодические затраты, необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта, обеспечивающей получение валового дохода.

Существуют три основные группы расходов:

  •  Фиксированные – расходы, не зависящие по величине от степени эксплуатации объекта. Сюда относятся, прежде всего, имущественные налоги и страховые взносы.
  •  Переменные – расходы, изменяющиеся в зависимости от степени загрузки объекта. Включают в себя плату за коммунальные услуги, уборку, охрану, вывоз мусора и т.д.
  •  Резервы на восстановление – расходы по замене на протяжении экономической жизни объекта отдельных его элементов, подверженных более быстрому износу, чем основная конструкция (кровля, ковровые покрытия, сантехника, лифтовое оборудование, наружная покраска и т.д.).

Расходы за 2000 год у собственника оцениваемого здания согласно его сообщению, которому Оценщик склонен доверять, приведены в таблице 5.

Таблица 5. Сведения о расходах за 2000 год по данным собственника.

Статья расходов

Сумма расходов

Примечание

1

Коммунальные платежи

660 000

Различаются по сезонам

2

Охрана

993 600

Круглосуточная охрана

3

Уборка и вывоз мусора

84 000

4

Ремонтные работы

120 000

5

Расходы по управлению

480 000

3 менеджера

6

Страхование

40 000

Данные РЕСО – Гарантия

7

Налог на имущество

70 000

1,5 % от базы 3 500 000*

Итого расходов в 2000 году

2 447 600

Пересчет на дату оценки

2 933 142

I = 1,1984 индекс пересчета

* - для налогообложения имущества физических лиц применяется прогрессивная шкала, согласно которой с имущества стоимостью свыше 500 000 рублей взимается 1,5 %-ный налог на имущество.

Поскольку анализ объекта и его оценка производятся по состоянию на июнь 2001 года, и показатели доходности взяты Оценщиком на эту же дату, величины расходов прошлого года должны быть приведены к дате оценки.

Для приведения расходов к дате оценки использованы индексы инфляции, опубликованные в сообщениях Государственного комитета по статистике РФ [13] и приведенные здесь в таблице 6:

Таблица 6. Индексы инфляции Госкомстата

Период

Процент за квартал, i

Расчет накопления индекса за период

III  квартал 2000 года

107,8 %

I0 = 1+(i-1)/2 = 1,039*

IV квартал 2000 года

108,1 %

I1 = I0 * i = 1,12

I квартал 2001 года

104,4 %

I2 = I1 * i = 1,17

II квартал 2001 года**

102,2 %

I3 = I2 * i = 1,17

Итого, индекс приведения к дате оценки

1,1984

 

* - Индекс инфляции за третий квартал взят в размере ½, поскольку именно на середину данного квартала приходится точка равновесия (сумма расходов до точки равновесия равна сумме расходов позднее этой точки). Это связано, прежде всего, с ростом коммунальных затрат в осенне-зимний период;

** - прогнозное значение (экспертно).

Таким образом, с учетом индекса инфляции за первую половину 2001 года прогноз расходов на 2001 год составил: ЭР = 2 933 142 рубля.

Отсюда получаем прогноз величины чистого эксплуатационного дохода в размере:

NOI = EGI – ЭР = 8 230 008 - 2 933 142 = 5 296 866 рублей

2.2.6 Ставка капитализации (R)

Определение ставки капитализации проведено методом кумулятивного построения.

В связи с тем, что определение чистого эксплуатационного годового дохода произведено в ценах на дату оценки без учета рублевой инфляции, в качестве безрисковой ставки принят процент по депозитному валютному вкладу. В качестве процентной ставки валютного депозита взяты данные агентства «Росбизнесконсалтинг», рассчитанные по выборке банков высшей категории надежности ИЦ «Рейтинг».

Компоненты, составляющие ставку капитализации, представлены в таблице 7.

Таблица 7. Построение ставки капитализации:

Наименование компонентов ставки

Ставка, %

Безрисковая ставка

8

Поправка на риск

10

Поправка на низкую ликвидность рынка недвижимости

6

Поправка на бремя управления

4

Ставка капитализации (R)

28

2.2.7 Ориентир рыночной стоимости доходным подходом (VD)

Стоимость объекта недвижимости в методе капитализации доходного подхода определяется как отношение чистого операционного дохода к ставке капитализации:

V = NOI/R = 5 296 866/0,28 = 18 917 376 рублей

 

Таким образом, в результате анализа объекта исследования в рамках доходного подхода нам удалось сделать обоснованное предположение о величине ориентира рыночной стоимости исследуемого объекта, равной денежной сумме:

18 917 000

/восемнадцать миллионов девятьсот семнадцать тысяч/ рублей

2.3 Оценка объекта в рамках Рыночного подхода

 

Ниже приведено описание и оценка объекта с точки зрения рыночного подхода.

2.3.1 Последовательность оценки

Объект может быть оценен путем соотнесения его характеристик с характеристиками других аналогичных объектов, реализованных на открытом конкурентном рынке в последнее время.

Основной методикой оценки в рамках рыночного подхода является метод прямого сравнения продаж, включающий следующие основные этапы:

  •  Анализ рынка и выявление недавних продаж сопоставимых объектов-аналогов на соответствующем рынке;
  •  Проверка информации о сделках с аналогами;
  •  Внесение корректировок в цену аналогов, учитывающих отличие аналога от объекта оценки;
  •  Выбраковка статистически недостоверных сведений об аналогах;
  •  Расчет средней стоимости единицы измерителя аналогов;
  •  Расчет стоимости объекта оценки как произведения средней стоимости измерителя на количество единиц в объекте оценки.

Данный метод прост в его применении и, как правило, не требует большого количества расчетов, однако для его практического применения требуется наличие на рынке достаточного количества сопоставимых продаж.

2.3.2 Анализ рынка

Реализация торгово-офисных комплексов сопоставимых по площади с объектом исследования требует особой методики. Прежде всего, отметим, что появление на рынке Бийска Инвестора, способного приобрести такое здание целиком крайне мало вероятно. Речь может идти о единичных предприятиях, занимающихся данным видом бизнеса и планирующим расширение своей деятельности. Однако ввиду невозможности достоверного прогноза в этой области основывать на такой возможности анализ нельзя.

В то же время, типичные арендаторы торговых площадей, вложили немало средств в рекламу своего бизнеса, наладили реализацию и поставку своих товаров через данный торговый комплекс и регулярно выплачивают значительные суммы в виде арендной платы. Такие арендаторы в ряде случаев будут сильно заинтересованы в приобретении арендуемых площадей в собственность.

Существенными моментами реализации комплекса таким собственникам являются следующие особенности:

  •  Необходимость предоставления рассрочки, которая может предоставляться либо как ипотечный кредит банка - покупателям, либо непосредственно продавцом (в т.ч. и банком, выдавшим кредит и реализующим залог в случае его изъятия) по договору купли-продажи с рассрочкой платежа;
  •  Постепенный характер реализации здания, при котором первые участки территории оказываются реализованными в самом начале периода экспозиции, а окончательно все площади могут продаваться очень долго;
  •  Необходимость организовать параллельно реализации имущества его совместное использование (охрану, коммунальное обслуживание, страхование, текущий ремонт), для чего может быть создана как специальная фирма, ведущая свою деятельность на взносы собственников, так и заключен многосторонний договор.

При этом очевидными альтернативами поведения арендаторов – будущих покупателей в случае сделанного им предложения выкупить площади или прекратить договор арены для них являются следующие возможности:

  •  Прекратить свой бизнес;
  •  Заключить договор аренды на территории нового комплекса (возможно с более высокой арендной платой, т.к. заключение договора аренды для предпринимателя вынужденно в большей степени, чем при многих других обстоятельствах);
  •  Приобрести в собственность небольшие помещения на открытом рынке.

Очевидно, что первая и вторая возможности не могут стать основой для сравнительного анализа, в то время как третья возможность позволяет нам провести сравнение продаж, не имея сравнимых по площади аналогов. В самом деле, исходя из принципа замещения арендатор (покупатель) не заплатит за собственность больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность такой же полезности.

Отсюда сразу же вытекают три важные причины для внесения поправок, основанные на различной степени полезности права собственности на участок площади в комплексе и отдельное торговое помещение небольшого размера:

  •  Повышающая поправка к стоимости аналога малой площади, учитывающая кооперативный эффект комплекса, заключающийся в том, что соседние отделы аналогичного или дополняющего профиля повышают коммерческую отдачу бизнеса в комплексе;
  •  Понижающая поправка к стоимости аналога малой площади, учитывающая отсутствие для малых помещений необходимости организовывать их совместную эксплуатацию;
  •  Наконец, должна быть внесена поправка на применение рассрочки или ипотеки при продаже площади.

Учитывая сказанное, приступим к подбору аналогов.

Из имеющихся данных были отобраны сведения о торговых помещениях, расположенных вблизи центральных, хорошо обеспеченных в транспортном отношении, обладающих высокой “проходимостью” транспортных магистралей.

При этом предпочтение отдавалось помещениям с повышенной отделкой и с сопоставимым профилем торговли – промышленные товары, продукты.

Сведения о выбранных аналогах приведены в таблице 8:

Таблица 8. Список аналогов

Характеристика

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Аналог 4

Дата продажи

Январь 2001

Декабрь 2000

Март 2001

Март 2001

Условия продажи

Куплено арендатором

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Условия финансирования

рассрочка

наличные

Безналичный платеж

Наличные

Площадь, м2

75

110

250

63

Материал стен

Кирпич

Панели

Панели

Кирпич

Год постройки

1972

1985

1980

1965

Износ

30 %

20 %

20 %

40 %

Качество отделки

повышенное

повышенное

повышенное

повышенное

Цена продажи

400 000

500 000

1 200 000

300 000

2.3.3 Внесение поправок

В теории оценки выработана рекомендуемая последовательность внесения поправок, обеспечивающая наибольшую достоверность результата, это порядок таков:

  1.  Время;
  2.  Местоположение
    1.  Ситус
    2.  Доступ
    3.  Связи
  3.  Условия продажи
    1.  Обычные или особые закладные
    2.  Мотивировки и знания покупателя и продавца
  4.  Условия финансирования
    1.  Коэффициент ипотечной задолженности
    2.  Процентная ставка
    3.  Срок кредита
    4.  Амортизационные и “шаровые” выплаты
    5.  Плата за финансирование
    6.  Договоры об участии в прибылях
  5.  Физические характеристики
    1.  Физические параметры
    2.  Качество строительства и эксплуатации
    3.  Удобства
    4.  Функциональная пригодность.

Очевидно, что поправки, указанные выше при выборе аналогов должны вноситься на этапах:

Кооперативная поправка и учет необходимости организации совместной эксплуатации – 5d

Применение рассрочки или ипотеки – 4.

Поскольку в качестве аналогов выбраны продажи со схожим по “проходимости” местом расположения, поправки этапа 2 не вносились.

Поправки на время вносились с учетом индексов инфляции Государственного комитета по статистике.

Таблица 9. Внесение поправок к стоимости аналогов

Поправки

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Аналог 4

Цена метра

5333

4545

4800

4762

Дата продажи

1,06

1,08

1,03

1,03

Новая цена

5653

4909

4944

4905

Условия продажи

1

1,04

1,04

1,04

Новая цена

5653

5105

5142

5101

Условия финансирования

1

1,03

1,06

1,03

Новая цена

5653

5259

5450

5254

Материал стен

1,05

1

1

1

Новая цена

5936

5259

5450

5254

Износ

1,05

1

1

1,1

Новая цена

6233

5259

5450

5779

Кооперативная

1,04

1,04

1,04

1,04

Цена продажи

6482

5469

5668

6011

Полученные данные укладываются в случайную статистическую погрешность и методами математической статистики отбракованы быть не могут. Среднее арифметическое приведенных данных равно CКОР = 5907 рублей за 1 м2 общей площади.

2.3.7 Ориентир рыночной стоимости рыночным подходом (VR)

Стоимость объекта недвижимости в методе прямого сравнения продаж в рамках рыночного подхода определяется как произведение средней стоимости квадратного метра скорректированных аналогов на величину площади объекта сравнения:

VR = CКОР * S = 5907 * 3141,6 = 18 558 928 рублей

 

Таким образом, в результате анализа объекта исследования в рамках рыночного подхода нам удалось сделать обоснованное предположение о величине ориентира рыночной стоимости исследуемого объекта, равной денежной сумме

18 560 000

/восемнадцать миллионов пятьсот шестьдесят тысяч/ рублей

2.4 Согласование результатов

В результате анализа рынка и объекта исследования в рамках трех традиционных подходов нам удалось сделать обоснованные предположения о величинах ориентиров рыночной стоимости объекта исследования.

В данном разделе с помощью полученных ориентиров и условий применимости отдельных подходов необходимо сделать окончательное заключение о рыночной стоимости объекта.

При этом необходимо учитывать следующее:

Доходный подход считается наиболее надежным при определении рыночной стоимости объектов, приносящих доход. Однако выявление чистого эксплуатационного дохода и расчет ставки капитализации связан со значительной долей субъективизма.

Метод прямой капитализации был применен для оценки стоимости исходя из данных, которые можно считать достаточно надежными, т.к. рынок аренды в городе развит достаточно хорошо.

В соответствии с этим, результатам, полученным с применением доходного подхода, был придан высокий вес - 0,4.

Рыночная стоимость, полученная с помощью затратного подхода, считается достаточно точной при оценке новых, мало изношенных объектов. Чем старше объект, тем менее точен результат.

Мнение Оценщика таково, что стоимость, полученная с использованием затратного подхода, хорошо обоснована расчетами. В связи с этим, при установлении величины окончательной стоимости, результату, полученному затратным подходом, был придан высокий вес - 0,4.

Метод сравнительного анализа продаж может быть весьма полезным инструментом оценки в тех случаях, когда имеется достаточное количество рыночных данных для проведения сопоставлений с оцениваемым объектом. Существенным недостатком этого метода является то, что, как правило, не бывает двух полностью идентичных продаж и обычно Оценщик не обладает всей необходимой информацией об условиях сделки. Поэтому на этапе внесения корректировок в процесс оценки вносится существенная доля субъективных суждений.

С учетом отмеченных обстоятельств результатам, полученным путем применения методов рыночного подхода, будет дана умеренная оценка (весовой коэффициент 0,2).

 

Итоговый расчет рыночных стоимостей приведен в таблице 10:

Таблица 10. Согласование результатов

Подход

Результат

Вес

Вклад

Затратный

18 760 000

40 %

7504000

Доходный

18 917 000

40 %

7566800

Рыночный

18 560 000

20 %

3712000

Суммы

100 %

18 782 800

Итоговая величина рыночной стоимости с точностью до первой значащей цифры составила предварительно:

18 782 000

/восемнадцать миллионов семьсот восемьдесят две тысячи/ рублей

2.5 Расчет ликвидационной стоимости

В результате анализа рынка и объекта исследования в рамках трех подходов и последующего согласования результатов нам удалось сделать обоснованные предположения о величинах рыночной стоимости объекта исследования.

Из задания на оценку следует, что объект оценки планируется предложить коммерческому банку в качестве залога в обеспечение кредита со следующими параметрами:

Таблица 11. Параметры запрашиваемого кредита.

Параметр

Величина

Обозначение

Срок кредитования

36 месяцев

N

Ставка кредита

3,00 % в месяц

I

Вид кредита

Платеж равными долями

(t) = (N-t)/N

Учитывая полученные от Заказчика сведения и сделав приведенные предположения, воспользуемся для расчета ликвидационной стоимости объекта формулой 3, приведя ее сначала к удобному виду 12:

СЛ = [(N-t)/N] * [СР(t) * (1 – RS - RЛ)]/(1 + i)1+n+m  (12)

Полагая, что:

  •  рыночная стоимость здания в первые от получения кредита шесть месяцев не уменьшится (реалистический сценарий);
  •   в дальнейшем снизится объем требований кредитора к заемщику в результате выплат в погашение кредита, примем t=0, т.е. заемщик не произвел даже первого платежа в погашение кредита (наихудший сценарий), N-t)/N = 1.

При этом пусть:

  •  для перехода прав собственности к кредитору понадобился 1 месяц, n = 1 (оптимистический прогноз, хорошее качество юридических документов);
  •  для реализации здания – срок 6 месяцев, m = 6 (реалистический прогноз с учетом плана реализации, описанного выше при анализе рынка);
  •  затраты на оплату услуг риэлтера и страхование на период реализации составят 5,5%, RS = 0,055;
  •  Для гарантированной продажи здания по частям в указанный выше период снизим экспертно величину его стоимости на 10 %, RЛ = 0,1.

В итоге получим соотношение:

СЛ = 1 * [18 782 000 * (1 – 0,055 – 0,1)]/(1 + 0,03)1+1+6

СЛ = 12 529 082 рублей

Конечным этапом расчета стоимости с необходимостью является этап округления результатов расчета. Указание результатов оценки без округления способно ввести в заблуждение Заказчика, т.к. результаты оценки не могут иметь точность больше точности использованных в расчетах исходных данных.

Поскольку многие применяемые нами в расчетах величины давались с точностью до двух значащих цифр (например, величины износа), результат не должен содержать более трех значащих цифр, причем третья цифра является не вполне надежной.

Учитывая весь проделанный анализ, следует сделать окончательный вывод о том, что наиболее вероятное значение ликвидационной стоимости двухэтажного, панельного, торгово-офисного здания, расположенного в городе Бийск, рассчитанное на дату оценки для целей его залога в обеспечение кредита, предоставляемого банком на три года под 36 % годовых, равно:

12 500 000

/двенадцать миллионов пятьсот тысяч/ рублей.


Заключение

 

В теоретической части дипломной работы проведен теоретический анализ текущего состояния законодательства и стандартов оценки, кратко охарактеризованы приемы и методы, применяемые в рамках трех основных подходов к оценке.

В практической части работы в рамках трех основных подходов проведено исследование рынка, объекта исследования, и получены значения величин ориентиров рыночной стоимости торгово-офисного здания. На основе этих результатов сделан обоснованный вывод о величине рыночной стоимости объекта.

С учетом сообщенных Заказчиком сведений и сделанных автором работы предположений о параметрах кредита и возможном изъятии и реализации предмета залога, сделан обоснованный вывод о величине ликвидационной стоимости объекта оценки для целей кредитования.

 

Результаты работы легли в основу отчета об оценке реального объекта недвижимости, в результате чего предприятием, на котором проходила практика, получена прибыль за оказанную услугу по оценке, а заказчиком успешно решен вопрос о коммерческом кредитовании под залог объекта оценки.


Литература

  1.  Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть 2) № 14-ФЗ от 26.01.1996 г.
  2.  Федеральный закон “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” от 29 июля 1998г. №135-ФЗ, компьютерная база данных «Консультант +».
  3.  Стандарты Российского Общества Оценщиков. Оценка недвижимого имущества. Источник информации: сайт www.mrsa.ru в сети Internet.

  1.  Джек Фридман, Николас Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Income property appraisal and analysis. М.: Дело Лтд., 1995.
  2.  Сборник №33 Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений торговых предприятий для переоценки основных фондов (УПВС), Издательство «Экономика», М., 1970 год.
  3.  Разъяснения по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости, Издательство «Экономика», М., 1970 год.
  4.  Ш. Пратт. "Оценка бизнеса: анализ и оценка компаний закрытого типа", Москва, 1995 г.
  5.  И.А. Егерев. Некоторые вопросы применения ставки дисконта в оценке бизнеса. Вопросы оценки 2000, № 2.
  6.   Материалы III Международной конференции Российского общества оценщиков “Проблемы оценки в экономике переходного периода” 27 -28 ноября 1996 года.
  7.   Постановление Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 года "Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек”.
  8.   Международные стандарты оценки. Кн. 1, Г.И. Микерин и др. - М.: ОАО "Типография "НОВОСТИ", 2000. - 264 с.
  9.   С.В. Грибовский. Оценка доходной недвижимости. - СПб: Питер, 2001. - 336 с. с ил. - (Серия "Учебники для вузов").
  10.   Компьютерная база данных – Консультант +, Москва.
  11.   Индексы цен в строительстве. Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень. Выпуск 34, Январь 2001. М., КО-ИНВЕСТ.

  1.   В.В. Бочкарев. Основные принципы определения залоговой стоимости объекта недвижимости. //Вопросы оценки. 1999. №1. С. 8-12.
  2.   Дж. К. Эккерт. Организация оценки и налогообложения недвижимости. В 2-х т. Т.1. М.: РОО Академия Оценки, Стар Интер, 1997. С.321.
  3.   В.В. Галасюк, Е.Д. Мельниченко. Независимая экспертная оценка как способ обеспечения необходимого уровня ликвидности объектов залога. //Вопросы оценки. 1999. №1. С. 18-21.
  4.   М.С. Чемерикин, Ликвидационная стоимость в оценке недвижимости.  Источник информации: сайт http://www.gbes.da.ru.
  5.   Халин Дмитрий Александрович. Доклад: Типовые ошибки в экспертных заключениях об определении полной восстановительной стоимости основных фондов предприятий и организаций, http://www.appraiser.ru/. 
  6.   Чемерикин Сергей Михайлович. Применение метода валовой ренты в оценочной практике. http://www.appraiser.ru/.
  7.   Безлюдный Евгений Владимирович, О дате оценки и других понятиях, которые полезно знать оценщикам, http://www.appraiser.ru/.


61

втор отчета - Вгасилий Мисовец, mvg@garantia.biysk.ru, г.Бийск, тел: (3854)328410, 22902, факс: (3854)328599

Дата печати  61 file:///web/1/5fan/public_html/www/files/16/5fan_ru_82155_2824a4c460ad93a8f6f92f46e981e2fe.doc


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

32901. Философская система 11.94 KB
  Субъективный дух человеческое сознание постигая вещи обнаруживает в них проявление абсолютного духа божественного мышления. Порожденная духом природа не имеет независимого от него существования. Дух выходит из природы прерывая внешнюю кору материальности как чего то низшего.3 Философия духа делится на три части на учения о субъективном объективном и абсолютном духе.
32902. Становление марксистской философии 11.5 KB
  Во второй половине 50х и особенно в 60е годы происходит антропологический поворот : советская философия обращается к человеку человеческой проблематике. В современном буржуазном обществе она предстала по Марксу как проблема отчуждения : устройство общества разделение труда частная собственность таково что результаты человеческой деятельности продукты труда отчуждаются от человека и превращаются в господствующую над ним силу что ведет и к отчуждению людей друг от друга.
32903. Философия Жизни в19 в 12.41 KB
  Философия Жизни в19 в. В середине 19 века создается эволюционная концепция жизни. Именно в это время возникает иррационализм который к концу 19 века оформляется в отдельную школу – Философию жизни. Этот целостный поток жизни необъясним в рамках рационализма позитивизма механицизма т.
32905. Фрейдизм 14.38 KB
  Первый: создание концепции бессознательного конец XIX века до 1920 года когда на основе экспериментальных данных он делает вывод о существовании в психике каждого человека достаточно четко выраженных структурных образований которые характеризуются как сознание предсознание и бессознательное. Наиболее существенная разработка этого периода динамическая концепция психики человека включающей такие структуры как Оно Я и сверхЯ. Оно кипящий котел инстинктов рождающий все последующие противоречия и трудности человека. Структура Я...
32906. Религия 12.49 KB
  religio благочестие набожность святыня предмет культа это мировоззрение и мироощущение а также соответствующее поведение и специфические действия культ которые основываются на вере в существование одного или нескольких богов и сверхъестественного мира. отображения мира в сознании человечества.
32907. Русская философия 11.7 KB
  Ее феноменальность заключается в том что русская философия развивалась исключительно автономно самостоятельно независимо от европейской и мировой философии не находилась под влиянием многочисленных философских направлений Запада – эмпиризма рационализма идеализма и др.Характерными чертами русской философии являются:сильная подверженность религиозному влиянию особенно православию и язычеству;специфическая форма выражения философских мыслей – художественное творчество литературная критика публицистика искусство;целостность...
32908. Философия средневековой Руси 10-17вв 12.88 KB
  Философия средневековой Руси 1017вв В истории отечественной философской мысли выделяют несколько периодов: первый философская мысль Древней Руси X – XVII вв. Первый период в истории отечественной философской мысли характеризуется полным преобладанием религиозной мысли. На формирование мысли средневековой Руси заметное влияние оказала патристика особенно учения представителей Каппадокийской школы: В. Формирование и развитие отечественной философской мысли не прерывалось в годы монгольского ига а в XV – XVII веках философская мысль...
32909. Философские дискуссии западников и славянофилов 15.17 KB
  Философские дискуссии западников и славянофилов Первыми представителями органической русской философии были Западники и Славянофилы. Славянофилы противопоставляли Восток Западу оставаясь в философских религиозных историкофилософских воззрениях на русской почве признавая и высоко ценя западноевропейскую культуру философию. Истинное противостояние славянофильства Западу заключено в различном подходе к пониманию основ русской и западноевропейской жизни. Западничество и славянофильство две противоположные но и вместе с тем взаимосвязанные...