82638
Деятельность Коммерческого Банка по организации выдачи и обслуживания ипотечных кредитов (на примере ОАО КБ «Севергазбанк»)
Дипломная
Банковское дело и рынок ценных бумаг
Цель работы рассмотрение системы ипотечного кредитования в Российской Федерации и прогноз перспектив ипотечного кредитования в коммерческом банке. В ходе данной работы подробно рассмотрены в I главе сущность и понятие ипотеки основные нормативно-правовые акты ипотечного кредитования а также этапы...
Русский
2015-03-01
2.93 MB
3 чел.
PAGE 8
EMBED Excel.Sheet.8
Активные
Выполняет операции
Пассивные
Комиссионные
перации с ценными бумагами
Учет векселей
Выдача кредитов
Обслуживание пластиковых карточек
Потребительский кредит
Коммерческий кредит
Компенсационный кредит
Ссуда
Среднесрочные кредиты (от 1 года до 3 лет)
Долгосрочные кредиты (более 3 лет)
Краткосрочные кредиты (до 1 года)
Ипотечные кредиты
Лизинг
Займы
Уступка прав требований по кредиту и залогу
Залог жилья
Кредит под залог жилья
Погашение кредита
Выкуп кредитов
Приобретение ипотечных облигаций
Погашение облигаций
Выплата
купонного дохода
Кредитный пул
Инвесторы
Гарантии, поручительства, права требования
Физические лица
Негосударственные пенсионные фонды
Инвестиционные компании
Страховые компании
Кредитные союзы
Страховые компании
Заемщики физические лица
Банки
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию
ДИПЛОМНАЯ РАБОТА
Деятельность Коммерческого Банка по организации выдачи и обслуживания
ипотечных кредитов (на примере ОАО КБ "СЕВЕРГАЗБАНК")
Ростовкина Юлия Владимировна
ИП-2006-ФиК
Ярославль 2010
РЕФЕРАТ
77 листов, 6 таблиц, 11 рисунков.
ИПОТЕКА, ОЦЕНКА ПЛАТЕЖЕСПОСОБНОСТИ ЗАЕМЩИКА, ПРОЦЕДУРА ВЫДАЧИ КРЕДИТА, ОЦЕНКА ЗАЛОГОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА, ФИНАНСОВЫЕ РИСКИ И СТРАХОВАНИЕ, ИПОТЕЧНЫЙ КРИЗИС.
Объектом исследования в дипломной работе является Ярославский ФКБ-РЦ «СЕВЕРГАЗБАНК», а предметом исследования механизм ипотечного кредитования в деятельности коммерческого банка.
Цель работы рассмотрение системы ипотечного кредитования в Российской Федерации и прогноз перспектив ипотечного кредитования в коммерческом банке.
В ходе данной работы подробно рассмотрены в I главе сущность и понятие ипотеки, основные нормативно-правовые акты ипотечного кредитования, а также этапы развития ипотечного законодательства в России, описана история возникновения и развития ипотеки,
Во II главе и проанализированы проблемы российской ипотеки, существующие в настоящее время.
В III главе показана подробная схема ипотечного кредитования на примере ОАО КБ «СЕВЕРГАЗБАНК».
В результате исследования сделаны выводы о высокой социальной значимости ипотечного кредитования и возможных путях ее развития.
СОДЕРЖАНИЕ
Введение .............................................................................................................5
1. Теоретические и методические основы ипотечного кредитования….8
1.1. Сущность понятия ипотеки …………………………………………….8
1.2. История развития ипотеки в России и за рубежом ……………...…...13
1.3. Роль законодательной базы развития ипотечного кредитования
в России ……………………………………………………………………..17
1.4. Модели и методы ипотечного кредитования…………………………24
2. Анализ ипотечного кредитования на современном этапе…………... 30
2.1. Влияние ипотечного кризиса …………………………………………30
2.2. Проблемы развития ипотечного жилищного кредитования
в России …………………………………………………………………….32
2.3. Тенденции развития ипотечного рынка в России……..………….... 37
3.1. Процедура выдачи кредита………………………………………….. 42
3.2. Оценка платежеспособности заемщика и оценка залоговой
стоимости объекта ипотеки…………………………………...…………. 46
3.3. Финансовые риски и страхование………………………………….. 52
3.4. Рефинансирование ипотечных кредитов…………………………… 56
3.5. Сопровождение закладных……………………………………………64
3.6. Оценка работы и предложения по улучшению ипотечного кредитования в деятельности коммерческого банка…………………….. 65
Заключение……………………………………………………………………..72
Список использованных источников и литературы……………………...75
Приложения
ВЕДЕНИЕ
Ипотека и ипотечное кредитование - основной механизм, который делает жилье доступным во многих странах мира. Развитие рынка ипотечного кредитования является важной составляющей национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России», поэтому государство заинтересовано в поддержании стабильности этого рынка, переживающего сейчас не лучшие времена.
Проблема ипотечного кредитования всегда была актуальна и особенно сегодня, когда в данный процесс, начиная с 2004 года начало активно вовлекаться население, благодаря развитию банковских услуг, поддержке государства в рамках проекта "Доступное жилье".
Актуальность темы дипломной работы на современном этапе развития экономики Российской Федерации связана с тем, что рост инфляции, дефицит и высокая стоимость долгосрочной ликвидности (при отсутствии краткосрочной) все это поставило сегодня ипотечное кредитование на грань выживания. Многие банки вынуждены сокращать ипотечные программы и выходить из этого сегмента.
Для обеспечения устойчивости ипотечной системы свои предложения выносят на обсуждение представители банков, министерств, общественных организаций и коммерческих структур.
Почему же ипотечное кредитование так волнует все структуры и слои общества? Ответ очевиден - приобретение собственного жилья - это первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества. Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема.
До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда страны являлись государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальное строительство играло вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира.
При остром недостатке источников финансирования жилищного строительства потребность в жилье возрастает. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей.
Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики[19, с. 10].
Таким образом, ИПОТЕКА является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и важнейшим механизмом реализации инвестиционного климата, регулирования денежной массы, социально-экономического прогресса в целом.
Мы наблюдали динамичное развитие ипотеки. Подтверждением этому служил рост объемов кредитования во втором полугодии 2007 года, который произошел несмотря на начавшийся кризис, трудности с ликвидностью и ростом стоимости долгосрочного капитала.
По данным Центрального банка РФ, в I квартале 2008 года ипотечных кредитов было выдано на 151 млрд.руб. это почти в 2 раза больше, чем за аналогичный период 2007 г. [№ 44, с 13].
Постепенное снижение темпов роста естественная тенденция для рынка, который переходит в стадию стабильного развития из фазы начального активного роста.
В последнее время произошло много изменений в сфере ипотечного кредитования, позволяющие решать актуальные вопросы в данной сфере, но говорит о том, что все проблемы решены, еще преждевременно.
Методические основы исследования
В работе использовались следующие виды анализа: отраслевой, сравнительный, ретроспективный, вертикальный и горизонтальный.
Теоретико-методологическая база исследования
Научной и методической основой дипломной работы послужили законодательные акты, а также работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, к которым относятся: Иванов В.В, Ваганова И.Н., Смирнов В.В, Логинов М.П., Казейкин В.С., Баронин С.А., и др., статьи ученных и специалистов в правовых и экономических журналах, Стандарты рефинансирования закладных ОАО «АИЖК» и АБ «ГПБ-Ипотека» (ЗАО), нормативные документы ЦБ РФ и внутренние положения, инструкции ОАО КБ «СЕВЕРГАЗБАНК».
Цель и задачи исследования
Цель дипломной работы заключается рассмотрение системы ипотечного кредитования в Российской Федерации и прогноз перспектив ипотечного кредитования в коммерческом банке. В рамках поставленной цели в работе должны быть решены следующие задачи:
Объект и предмет исследования
Объектом исследования в дипломной работе является Ярославский ФКБ-РЦ «СЕВЕРГАЗБАНК», а предметом исследования механизм ипотечного кредитования в деятельности коммерческого банка.
Практическая значимость дипломной работы
Решение поставленных в дипломной работе задач позволяет сделать выводы о необходимости ипотечного кредитования, показать пути минимизации различных рисков, а также показать взаимосвязь развития ипотечного кредитования с решением важных экономических задач государства:
Структура работы
В I главе данной работе будут подробно рассмотрены сущность и понятие ипотеки, основные нормативно-правовые акты ипотечного кредитования, а также этапы развития ипотечного законодательства в России, описана история возникновения и развития ипотеки, рассмотрены методологические основы.
Во II главе проведен анализ ипотечного кредитования на современном этапе: причины и последствия ипотечного кризиса, тенденции развития ипотечного рынка в России.
В III главе на примере работы Ярославского ФКБ-РЦ «СЕВЕРГАЗБАНК» показаны основная структура и направления ипотечного кредитования, раскрыты этапы ипотечной сделки, начиная от первоначального консультирования потенциального заемщика до рефинансирования закладных в крупные Ипотечные компании (ОАО «АИЖК» и АБ «ГПБ-Ипотека» (ЗАО), а также их последующее сопровождение. Проведен анализ работы банка по данному направлению.
1.ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
1.1.Сущность понятия ипотеки
В Послании Президента России В. В. Путина 25 мая 2004 года решение жилищной проблемы названо одной из самых актуальных задач, стоящих перед федеральными и региональными органами власти. Реализация приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России», по формированию рынка доступного жилья в России в современных условиях невозможна без организации эффективной национальной системы ипотечного жилищного кредитования.
Ипотека - это залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю) [20,с. 20].
Рассмотрим, какое имущество может быть предметом ипотеки согласно ст. 5 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [12.]
Таблица 1.1
Недвижимость как предмет ипотеки
Залог недвижимости (ипотека) Предметы ипотеки Условия ипотеки Ипотека не допускается на: Здания и сооружения вместе с земельным участком или его частью; Объект должен принадлежать заемщику на праве собственности или хозяйственного ведения; Земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности; |
Годы |
Объем строительства (млн. кв. м) |
Количество единиц вводимого жилья (из расчета 50 кв. м в среднем), тыс. |
Средняя себестоимость построенного жилья, млрд. руб. |
Объем необходимого банковского финансирования строительства, млрд. руб. |
2006 |
56,6 |
1020 |
494,7 |
247,35 |
2007 |
59,8 |
1160 |
562,6 |
281,3 |
2008 |
64,2 |
1300 |
630,5 |
315,25 |
2009 |
68,3 |
1440 |
698,4 |
349,2 |
2010 |
80,4 |
1600 |
776 |
388 |
Потребности кредитной организации, желающей выйти на рынок ипотечного кредитования, очевидны:
- возможность реализации прав залогодержателя;
- решение ряда правовых и технических аспектов, имеющих отношение к рынку недвижимости.
К сожалению, на каждом из указанных выше направлений имеется слишком много препятствий для полноценного выхода и функционирования кредитной организации на рынке ипотечных кредитов, и это третья проблема развития ипотеки жилой недвижимости в России.
Банк, стремящийся самостоятельно привлечь ресурсы для долгосрочного кредитования, сталкивается с отсутствием на рынке ресурсов, которые можно было бы привлечь на сроки, необходимые для ипотеки. Сегодня большинство банков осуществляют кредитование только за счет собственных ресурсов.
Поэтому без государственной поддержки ресурсной части подобных сделок объем предложения ипотечных кредитов еще долго не сможет приблизиться к объему спроса. Потенциальных источников формирования долгосрочных банковских кредитов несколько. Во-первых, средства специализированных международных финансовых структур, в частности, те средства, которые используются в схеме, предложенной федеральным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Во-вторых, государственные бюджетные средства, которые в определенном объеме могут быть выделены для программы ипотечного кредитования. Третий источник возможного формирования долгосрочных кредитов для банка является функционирование механизма рефинансирования ипотечных кредитов путем эмиссии ипотечных ценных бумаг и их свободного обращения на фондовом рынке.
Впрочем, потенциальные получатели ипотечных кредитов сталкиваются и с другими проблемами. Несомненно, среди факторов, тормозящих массовое развитие ипотечного кредитования, можно назвать высокий уровень транзакционных издержек. Наряду с единовременной уплатой части суммы за приобретаемый объект из собственных средств (в российской практике - в среднем 20 % от стоимости квартиры или дома) и первого ежемесячного взноса человек несет расходы, связанные с оплатой услуг посредника, оформлением документов, оценкой и страхованием объекта. Также единовременными расходами являются оплата услуг оценочной компании, плата за регистрацию, оформление кредита, приобретение полиса страхования жизни, здоровья и трудоспособности заемщика. Такая дорогостоящая система превращает ипотеку из услуги для широких масс населения в эксклюзивную услугу для состоятельных граждан [32, с. 45-46].
Основная проблема во взаимоотношениях заемщика и ипотечного банка заключается в процедуре проверки платежеспособности потенциального клиента. Для того, чтобы получить кредит, потенциальный заемщик должен подтвердить свою платежеспособность показать, что он имеет достаточный доход, чтобы ежемесячно выплачивать банку проценты. Банки требуют форму 2-НДФЛ заверенную печатью справку о доходах физического лица, которую выдают в бухгалтерии. Наличие постоянного места работы и справки, подтверждающей хотя бы минимальную сумму дохода, - обязательное условие практически во всех банках. Но, к сожалению, в действительности не всегда заработная плата и прочие доходы начисляются в бухгалтерии. По оценкам экспертов, предоставление документально подтвержденных данных о финансовом доходе является основным препятствием для более чем 55 % потенциальных заемщиков по программам ипотечного кредитования. И большинство банков, понимая это, принимают другие формы подтверждения доходов по разным схемам.
Существуют доходы «белые», «серые» и «черные». «Белые» почти всегда невелики, и, следовательно, получить под них серьезный кредит очень сложно; «серые» и «черные» зачастую оказываются и самыми стабильными, и самыми удобными как для работника, так и для работодателя.
Предоставляя кредит под неподтвержденный документально доход, банки рискуют. Поэтому условия такого кредита будут менее выгодными, чем аналогичные, но выданные под «белые» доходы. Это выражается в более высоких процентных ставках [22, с.176].
Данная проблема усугубилась с началом кризиса. Если до середины 2008 года банки рассматривали «черные» и «серые» доходы, то с ноября большинство банков рассматривают возможность получения ипотечного кредита только при предоставлении справки банка 2-НДФЛ и копии трудового договора, где обозначен срок его заключения.
Начавшийся кризис не только усугубил вышеперечисленные проблемы, но и породил множество других - как для банков, так и для заемщиков.
Рис 2.3. Риски кредитования в 2009 году [41]
2.3. Тенденции развития ипотечного рынка России
Российский рынок ипотеки в банковском секторе стремительно рос в 2007 году и продолжил ускоренный рост в первом полугодии 2008 года. В четвертом квартале 2008 года мы наблюдали резкое снижение объемов и темпов выдачи ипотечных кредитов до 63 %.
Рис. 2.4. Объем и темпы выдачи ипотечных кредитов, млн.руб/квартал (данные ЦБ РФ) [41]
В 2006 и 2007 годах ипотека росла быстрее банковской розницы в целом. В 1 полугодии 2008 года на ипотеку пришлось 42 % суммарного роста розничного кредитования; в результате доля ипотечных кредитов в рознице увеличилась до 28 %. Средняя задолженность по ипотеке на душу населения увеличилась с $ 222 в 2007 г. до $ 319 в первом полугодии 2008 г.
Таблица 2.2.
Суммарный объем рынка розничного и ипотечного кредитования
в России , $ млн
|
2006 |
1Н07 |
2007 |
1Н08 |
2008 |
Розничные кредиты, в т.ч. |
78,4 |
98,6 |
128 |
161,1 |
190 |
Ипотечные кредиты |
12,4 |
19 |
31,5 |
45,3 |
55 |
Доля ипотеки в рознице, % |
15,80% |
19,30% |
24,60% |
28,10% |
28,90% |
Ипотека, % от ВВП |
1,30% |
|
2,40% |
|
3,00% |
Так как большинство региональных компаний рефинансирует ипотечные кредиты через государственную программу АИЖК или ВТБ-24, рост стоимости рефинансирования является очень важным фактором замедления роста рынка в 3 квартале 2008 года АИЖК повысило процентные ставки на 200-300 б.п. после того, как зафиксировало в своем портфеле рост объема просроченных кредитов. Вместе с тем, ВТБ-24 принял решение о фактическом прекращении покупки портфелей ипотечных кредитов.
Просроченные кредиты станут большой проблемой. Пока они составляли менее 1% портфелей, банки чувствовали себя вполне комфортно, что низкий объем просроченных кредитов в основном происходил из-за продолжения роста цен на недвижимость, за счет которого многие смогли погасить свои кредиты в течение 3-5 лет вместо 10-20. Если цены на недвижимость упадут, то российские игроки ипотечного рынка, скорее всего, испытают резкий рост объема просроченных кредитов, так как ряд клиентов могут отказаться выплачивать кредиты. Оставив банку залог. Этот риск заставит банки ужесточить требования для потенциальных клиентов, что будет способствовать замедлению роста рынка.
Рынок ипотеки сократится по итогам года впервые за последние несколько лет. По данным Банка России, в 2005 году ипотека выросла в 3,1 раза, в 2006-м в 4,8 раз. В 2007 году на фоне начавшегося прошлой осенью финансового кризиса и удорожания стоимости ресурсов рост приостановился, однако по итогам года рынок вырос в 2,1 раза. Еще в сентябре банкиры уверяли, что ипотечный портфель вырастет по итогам года хотя бы на 50%, а в 2009 году на 38% (см. "Ъ" 15 сентября). Уже в начале октября они надеялись, что им удастся достичь прошлогодних показателей, а прогнозировать объемы следующего года отказывались (см. "Ъ" от 8 и 10 октября).
К выводам о сокращении ипотечного портфеля по итогам года эксперты АИЖК пришли, проанализировав последние события, когда банки стали сокращать и ужесточать ипотечные программы (см. "Ъ" от 19 сентября). С 20 сентября ставки по кредитам повысили 16 из 26 участников рынка, в том числе и крупнейшие игроки. Сбербанк повысил ставки по рублевой ипотеке на 1,25-2,25 процентных пункта, а ВТБ 24 на 0,7. В итоге средневзвешенные ставки по рублевой ипотеке составляют 14,92% годовых, в июле они колебались на уровне 13%. Банки отказались от кредитования строящегося жилья и увеличили первоначальный взнос до 20-30 %. Большая часть банков, по словам банкиров, приостановили выдачу ипотеки, официально об этом объявляли ХКФ Банк, МКБ, МБРР и ряд других (см. "Ъ" от 19 сентября и 29 сентября).
В Ярославской области до сентября 2008 года еще можно было получить ипотечный кредит на строящееся жилье в нескольких банках (Сбербанк, Ярсоцбанк, ВТБ-24, Севергазбанк, Банк Москвы), но в сегодня заемщикам все труднее получить кредит уже и на готовое жилье. Все больше банков сворачивают ипотечное кредитование, оставшиеся банки регулярно повышают процентные ставки, увеличивают размер первоначального взноса, отказываются принимать справки о доходах кроме формы 2-НДФЛ.
Таблица 2.3.
Условия ипотечного кредитования по банкам Ярославской области
в сентябре-октябре 2008 года
Наименование банка |
Минимальный размер первоначального взноса, % |
Сроки кредитования (лет) |
Процентная ставка, % |
|||
|
сентябрь 2008 г. |
октябрь 2008 г. |
сентябрь 2008 г. |
октябрь 2008 г. |
сентябрь 2008 г. |
октябрь 2008 г. |
Альфа-банк |
15 |
20 |
5 - 25 |
5 - 25 |
15,5-15,7 |
21,4-24,2 |
ВТБ-24 |
20 |
30 |
до 30 лет |
до 30 лет |
12,2-14,7 |
13,6-15,10 |
Банк Москвы |
30 |
30 |
до 30 лет |
до 30 лет |
14,4-14,65 |
20-22 |
Номос-банк |
10 |
10 |
до 30 лет |
до 30 лет |
15-16 |
15-17 |
Сбербанк |
10 |
10 |
до 30 лет |
до 30 лет |
12,75-13,75 |
|
Севергазбанк |
20 |
20 |
до 30 лет |
до 30 лет |
12,75-16 |
15-18 |
Ярсоцбанк |
30 |
приостановил ипотечное кредитование |
до 25 лет |
|
15-16 |
|
КИТ-Финанс |
30 |
приостановил ипотечное кредитование |
до 30 лет |
|
13-14,5 |
|
С тем, что рынок российской ипотеки ждет сокращение по итогам года, согласны и банкиры. Выдавать ипотеку смогут только крупные банки, всегда предъявлявшие высокие требования к качеству заемщика Небольшие банки постараются сократить ипотечный портфель или не допустить его увеличения. Ипотеку банки сокращают, поскольку в условиях кризиса не могут прогнозировать стоимость ресурсов в долгосрочной перспективе, а средний срок выдачи ипотеки, по данным ЦБ РФ, 17,5 года. Обычно рост просрочки по кредитному портфелю поглощается за счет увеличения его объема, если портфель не растет, количество проблемных кредитов в нем становится более заметным.
Рис.2.5. Объем задолженности по ипотечным кредитам по группе банков, ранжированных в зависимости от размера активов по данным ЦБ РФ, млрд. руб. [41]
Группу риска составляют банки, во время роста рынка уделявшие мало внимания оценке заемщиков. "Это порядка 70% участников рынка. Также будут уязвимы банки, активно кредитовавшие покупку жилья на первичном рынке ВТБ 24, "Уралсиб", "Абсолют банк", поскольку сейчас велики риски дефолта застройщиков и потери залога. Стандартные случаи возникновения просрочки банкиры готовы решать, укрепляя подразделения по сбору долгов, но на случай банкротства застройщиков они пока не нашли рецепта.
В итоге банки активизируют работу с просрочкой, увеличат требования досрочного погашения кредитов и реализации залога. Однако многим придется фиксировать убытки из-за снижения стоимости залога.
Россию накрывает вал неплатежей по ипотечным кредитам. Если в сентябре лишь 0,5% кредитов, взятых гражданами под залог недвижимости, считались проблемными, то сейчас, по признанию Минрегионразвития, эта цифра выросла до 7%. Эксперты предсказывают усугубление ситуации, оценивая попытки властей ее исправить как недостаточно эффективные.
На фоне сокращения занятости населения и падения доходов граждан власти еще с прошлого года разрабатывают варианты помощи тем заемщикам, которые не в состоянии платить по своим кредитам, в частности по ипотеке. В конце декабря Президент Дмитрий Медведев подписал федеральный закон, разрешающий использовать средства материнского капитала на улучшение жилищных условий с начала 2009 года. Тогда же Правительство утвердило программу Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которая предусматривает реструктуризацию ипотечных кредитов граждан.
ВЫВОДЫ:
Подводя итог данной главы, хочется отметить, что, несмотря на большое разнообразие моделей ипотечного кредитования, применяемых как в России так и за рубежом, накопленному опыту, глубокому анализу причин ипотечного кризиса в США, Россия испытывает серьезные трудности в поддержании стабильности ипотечного рынка. Скорее можно говорить о разработке антикризисных мер для реанимирования ипотеки, чем о развитии ипотечного кредитования в России. С другой стороны, банки, предлагающие данный продукт, более тщательно стали подходить к анализу платежеспособности заемщиков, оценке залога, кредитному мониторингу, что позволяет снизить кредитные риски и поддерживать ликвидность на необходимом уровне. Государство со своей стороны предпринимает экстренные меры по оказанию финансовой поддержки рефинансирующим организациям и должно внести оперативные изменения в нормативные документы, такие как:
- в Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости) в части обеспечения возможности заключения АИЖК сделок РЕПО и кредитования Банком России и депозитарного учета закладных;
- в Закон «Об ипотечных ценных бумагах» в части корректировки ограничения Кредит/Залог ипотечного покрытия;
- в закон «О рынке ценных бумаг» в части возможности выпуска биржевых облигаций специализированным ипотечным агентам с целью оптимизации получения банками ликвидности в Банке России.
3.1. Процедура выдачи кредита
Информация о банке
Основан в Вологде в 1993 году как Закрытое акционерное общество Акционерно-коммерческий банк «МАРС-БАНК».
Решением годового общего собрания акционеров от 16 мая 1997 года Банк переименован в Закрытое акционерное общество коммерческий банк развития газовой промышленности Севера «СЕВЕРГАЗБАНК» (лицензия ЦБ РФ №2816 от 23.07.1997).
Банк является уполномоченным депозитарием ОАО «ГАЗПРОМ» по ведению депозитарных операций на территории Вологодской, Архангельской, Ивановской и Ярославской областей.
Уставный капитал на 01.01.2009 составлял 661 215 300 рублей.
Банк имеет 15 филиалов, 34 дополнительных офиса, 15 операционных касс вне кассового узла, расположенных в Республике Коми, г. Санкт- Петербург, Архангельской, Вологодской, Ивановской, Костромской, Новгородской и Ярославской областях.
Органы управления банка определены в уставе банка. Структура его, как известно, зависит от целей банка, объема и разновидности выполняемых задач, пожеланий клиентов, наличия в штате банка специалистов того или иного профиля и ряда других факторов.
Потребительское кредитование в 2007 году оставалось одним из ведущих направлений розничной деятельности. Политика Банка в области кредитования была направлена на диверсификацию кредитных вложений, снижение риска кредитных операций, укрепления долговременных связей с клиентами.
Основной задачей Банка в области потребительского кредитования является формирование качественного кредитного портфеля, которое основывается на таких принципах, как разумный рост кредитного портфеля (оптимальное соотношение между доходностью и риском), качественная оценка платежеспособности клиента, мониторинг залогового портфеля.
Одним из наиболее интересных направлений розничного бизнеса для Банка остается ипотечное кредитование. Предоставление ипотечных кредитов позволяет привлечь клиентов на весь период действия кредитного договора, а также обеспечить стабильное поступление комиссионных доходов. В 2007 году было выдано 1 376 ипотечных кредитов на общую сумму более 1,3 млрд. рублей.
Для поддержания ликвидности баланса Банка при выдаче долгосрочных ипотечных кредитов Банк пользуется механизмом рефинансирования в рамках соглашений о выкупе закладных с партнерами Банка. В 2007 году Банк продолжил сотрудничество по соглашениям с АБ «ГПБ-Ипотека» (ЗАО), ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования», НО «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области».
Ярославский ФКБ-РЦ «СЕВЕРГАЗБАНК» стал одним из первых банков в Ярославской области предложивший населению ипотечные кредиты. В данной главе подробно рассмотрим схему работы ипотечного кредитования.
Процедура выдачи кредита в различных банках различна. Начинается она практически везде одинаково с подачи заявления на кредит, а вот дальше последовательность шагов может варьироваться.
В общем виде ее можно представить следующим образом:
Заемщик предоставляет в банк пакет документов, необходимый для его предварительной оценки банком. Состав этого пакета также различен. Основу составляют копия паспорта заемщика, копия трудовой книжки, справка о доходах, а также, при наличии, свидетельства о заключении расторжении брака и рождении детей. На основе этих документов проводится оценка вероятности погашения кредита и выносится предварительное заключение, в котором должны быть отражены следующие вопросы:
Окончательное решение по кредиту и его параметрам (сумма, срок, уровень процентной ставки, доля доходов клиента, используемая для платежей по ссуде) принимается Кредитным комитетом банка. При этом учитываются источники и стабильность доходов заемщика, размер его первоначального взноса в оплату жилья, сопутствующие кредитной сделке затраты (по страхованию, услугам лицензионных оценщиков, нотариата), а также рыночная стоимость покупаемого жилья и его пригодность в качестве ликвидного залога. Должны быть также учтены действующие при ипотечном кредитовании клиента его льготы по подоходному налогу, доходы по ценным бумагам и вкладам, непогашенные обязательства дебиторов, возможные последствия экстремальных ситуаций [23, с.131].
После того, как заемщик найдет подходящую для себя квартиру, он предоставляет в банк правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на этот объект недвижимости, после чего банк осуществляет андеррайтинг жилого помещения, включая оценку полноты предоставленных документов, их соответствие установленным формам, соответствие жилого помещения требованиям банка. Надо отметить, что у каждого банка свои требования, но в основном жилые помещения должны отвечать следующим требованиям:
Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим условиям и требованиям:
а) не находиться в аварийном состоянии;
б) не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;
в) иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент.
Право собственности на жилое помещение должно быть подтверждено соответствующими документами (свидетельством о собственности, зарегистрированным договором купли-продажи жилого помещения, договором мены и т. д.), оформленными в соответствии с требованиями действующего законодательства.
При приобретении отдельно стоящего дома должно быть оформлено свидетельство о собственности на землю либо иной документ, подтверждающий права на земельный участок с правом застройки. К документу на землю, которая должна передаваться в залог вместе с домом, должен быть приложен кадастровый план земельного участка.
Ипотека накладывает некоторые ограничения на права покупателя квартиры, поскольку жилье будет находиться в залоге (обременении ипотекой). Часть таких ограничений прописывается в кредитном договоре и несколько варьируются, другие определяются действующим законодательством, но в общем, без письменного согласия залогодержателя заемщик не сможет:
При сделке по ипотеке, гарантом надежности сделки, полной проверки документов и юридической поддержки и контроля передачи денег, являются банк, выдающий кредит, и страховая компания. Деньги выдает банк, но не покупателю, а продавцу квартиры после государственной регистрации сделки по ипотеке, возникающей на основании единого договора купли-продажи и ипотеки квартиры.
Дополнительным, но необходимым условием фактического предоставления кредита является документальное подтверждение произведенной оплаты первоначального взноса (например, расписка, написанная в присутствии сотрудников банка). Такая схема расчетов наиболее безопасна для покупателя квартиры и надежна для продавца.
Если же в ходе погашения кредита заемщик по объективным причинам не сможет в полном объеме вносить платежи, банк постарается помочь и выработать взаимно приемлемое решение. Таким решением может стать, например, отсрочка платежей в счет погашения основного долга, уменьшение размера штрафных санкций, увеличение срока кредита. Однако, если эти временные экономические меры не дадут положительного результата, и заемщик не сможет осуществлять реструктурированные ежемесячные платежи по ипотечному кредиту, он будет вынужден продать квартиру, и из вырученных от продажи средств погасить задолженность перед банком [20, с. 412].
Бухгалтерские проводки:
Дебет 45507
Кредит 42301
45515 Резерв на возможные потери по ссуде
47427 Требования по получению процентов
47425 Резерв на возможные потери
Дебет 99998
Кредит 91311 залог ценных бумаг
Оценка платежеспособности заемщика
и залоговой стоимости объектов ипотеки
Получение ипотечного кредита зависит от того, как банк оценит кредитоспособность заемщика. До 2008 года банки работали по трем схемам. Первая выдача кредита гражданам с «белым» доходом, когда заемщик имеет официальную зарплату и может принести официальные документы, подтверждающие ее. Вторая для граждан с «серым» доходом: заемщик либо не имеет официальной зарплаты, либо ее не достаточно для получения ипотечного кредита, однако может принести письменное подтверждение доходов от работодателя в свободной форме на бланке организации за подписью директора и главного бухгалтера. И последняя схема предлагается гражданам с «черным» доходом. В этом случае кредит выдается, если заемщик не имеет официальной зарплаты, но работодатель готов устно подтвердить доходы заемщика представителю банка.
Оценка платежеспособности заемщика состоит из предварительной квалификации заемщика и оценки возможности выполнения принятых им на себя обязательств по возврату кредита и уплате начисленных процентов. Заемщиком может быть любое дееспособное лицо, достигшее возраста 18 лет.
Предельный срок денежного обязательства рассчитывается как наименьшая из величин:
Заемщиков, то есть лиц, обязанных по кредитному договору, может быть несколько, в том числе и не состоящих между собой в родственных отношениях. Если заемщиков несколько, то предельный срок кредита рассчитывается, исходя из разницы предельного и текущего возраста того заемщика, доля доходов которого составляет больше 80 процентов. В противном случае, расчет ведется исходя из наименьшей разницы между предельными и текущими возрастами заемщиков.
Следует отметить, что с 15 мая 2008 года вступила в силу новая редакция стандартов АИЖК, ужесточающая требования к заемщикам. Изменения напрямую коснулись и оценки платежеспособности заемщика. Новые стандарты прекращают практику подтверждения доходов в свободной форме. Платежеспособность нужно будет доказывать справкой по форме 2-НДФЛ. Доходы в виде государственных субсидий, дивидентов не будут больше приниматься в подтверждение платежеспособности заемщиков.
Платежеспособность Заемщика определяется величиной кредитного риска и максимально допустимым размером Ипотечного кредита (займа) на основании анализа собранной и документально подтвержденной информации о Заемщике, исходя из коэффициента П/Д (Платеж/Доход) с учетом соотношения между суммой Ипотечного кредита (займа) и стоимостью Предмета ипотеки (коэффициент К/З).
Коэффициент П/Д (Платеж/Доход) - отношение ежемесячных расходов Заемщика по обслуживанию Ипотечного кредита (займа) к среднемесячному доходу Заемщиков (за вычетом расходов)
Для определения способности Заемщика выплачивать Ипотечный кредит (заем) рассчитывается коэффициент П/Д:
А + РК*1,1*НР/12
Коэффициент П/Д = --------------------------- * 100%
Д-Р
(3.1)
где:
А - размер ежемесячного аннуитетного платежа, в рублях;
РК - размер Ипотечного кредита (займа), в рублях;
НР - норматив ежегодных расходов Заемщика, связанных с обслуживанием Ипотечного кредита (займа).
В целях расчета коэффициента П/Д значение НР устанавливается равным 0,02.
Д - размер среднемесячных совокупных доходов Заемщика после налогообложения, в рублях;
Р - размер ежемесячных совокупных расходов Заемщика.
Предельное значение коэффициента П/Д устанавливается в зависимости от коэффициента К/З и дохода заемщика в следующих размерах:
- если К/З меньше или равен 50 %, значение П/Д составляет 50 %;
- если К/З больше 50 %, применяется таблица 3.1.
Таблица 3.1
Необходимое соотношение доходов заемщика и коэффициента П/Д
Ежемесячный доход заемщика, указанный в прожиточных минимумах в расчете на 1-го члена семьи |
Значение коэффициента П/Д |
До 2,0 |
35 |
2,2 |
36 |
2,4 |
37 |
2,6 |
38 |
2,8 |
39 |
3,0 |
40 |
3,2 |
41 |
3,4 |
42 |
3,6 |
4 |
3,8 |
44 |
4,0 |
45 |
4,2 |
46 |
4,4 |
47 |
4,6 |
48 |
4,8 |
49 |
5,0 и более |
50 |
Проверка доходов заемщика производится следующим образом:
1) проверка доходов физического лица осуществляется путем предоставления таких документов, как:
2) проверка доходов индивидуальных предпринимателей проводится на основе следующих документов:
или
Платежеспособность заемщика индивидуального предпринимателя рассчитывается с учетом дохода заемщика, указанного в предоставленных копиях налоговой декларации путем приведения данных к годовой базе, т. е. если отчетность поквартальная, то среднее арифметическое значение квартального дохода умножается на четыре, если полугодовая то на два.
Среднемесячный заработок предпринимателя определяется следующим образом:
а) по индивидуальным предпринимателям, не осуществляющим выплаты наемным работникам, - путем деления суммы вмененного дохода за вычетом уплаченного за отчетный период единого налога на вмененный доход, на период (в месяцах), за который уплачен единый налог на вмененный доход;
б) по индивидуальным предпринимателям, осуществляющим выплаты наемным работникам, - путем деления величины, соответствующей разнице между суммой вмененного дохода, с которого уплачен единый налог, суммами уплаченного за отчетный период единого налога на вмененный доход, суммами, указанными индивидуальным предпринимателем в целях исчисления среднемесячного заработка наемных работников, на период (в месяцах), за который уплачен единый налог на вмененный доход;
в) сведения о суммах, выплаченных индивидуальным предпри-нимателем наемным работникам, могут быть подтверждены «Расчетом по авансовым платежам по единому социальному налогу для организаций, индивидуальных предпринимателей, физических лиц, не признаваемых индивидуальными предпринимателями, производящих выплаты физическим лицам» с отметкой налогового органа, в котором отражены суммы дохода, начисленные наемным работникам;
г) для расчета платежеспособности заемщика, перешедшего на упрощенную систему, учитывается доход заемщика, указанный в налоговой декларации за отчетный период, за вычетом уплаченного единого налога, деленный на количество месяцев в отчетном периоде;
д) в иных случаях доход предпринимателя, используемый для оценки кредитоспособности заемщика и полученный в результате анализа предоставленных налоговых деклараций юридического лица, рассчитывается путем деления годовой суммы на 12.
От способа подтверждения доходов зависит ставка по кредиту, таким образом, банк компенсирует свои риски. То есть, чем больше у банка сомнений, действительно ли заемщик получает заявленную им сумму, тем выше ставка.
Расчет максимальной суммы кредита, который может быть выдан заемщику, производится только на основе стабильного дохода, подтвержденного документами за последние 6 месяцев. Банк должен иметь основания предполагать, что заемщик будет продолжать получать адекватный доход в течение срока выплаты кредита. Максимальная сумма кредита рассчитывается исходя из коэффициента К/З, который должен составлять не более 80 % и не менее 30 %.
Одновременно с расчетом коэффициентов П/Д и К/З сотрудники банка рассчитывают сумму ежемесячного платежа, который не меняется в течение всего срока погашения кредита.
Расчет ежемесячных аннуитетных платежей осуществляется по следующей формуле
ПС
ЕП = ОСЗ х 1 (1+ПС) (Кол.мес-1) ,
(3.2)
Где:
ЕП ежемесячный платеж;
ОСЗ остаток суммы задолженности на расчетную дату;
ПС месячная процентная ставка, равная 1/12 от годовой процентной ставки;
Кол. мес. количество полных процентных периодов, оставшихся до окончательного возврата кредита. На дату выдачи кредита данная величина равна сроку кредитования.
Порядок погашения денежного обязательства и уплаты процентов:
Оценка залоговой стоимости объектов ипотеки
Особое значение в системе жилищного ипотечного кредитования придается оценке залоговой стоимости, поскольку банк выдает кредит в пределах 20-70 % от стоимости объекта недвижимости и в расчет принимает меньшую из двух стоимостей - продавца или оценщика. Так, если выбранная клиентом квартира оценивается ниже стоимости, назначенной продавцом, ему придется либо искать недостающие для покупки деньги самостоятельно, либо искать другую квартиру. Независимую оценку квартиры проводит оценочная компания, аккредитованная в банке.
Методы оценки объектов недвижимости базируются в основном на трех подходах:
1) с точки зрения сравнимых продаж;
2) на основе затрат;
3) с точки зрения капитализации дохода.
При оценке объектов недвижимости в рамках данных подходов обычно используют следующие методы:
- оценки по сравнимым продажам (метод сравнения продаж);
- соотнесения (переноса) и экстракции;
- капитализации земельной ренты (метод развития);
- капитализации дохода.
Понятие оценки как деятельности «эксперта, обладающего подготовкой, опытом и квалификацией, по систематизированному сбору и анализу рыночных и нормативных данных, необходимых для определения стоимости различных видов имущества на основе действующего законодательства, государственных стандартов и требований этики оценщика» ориентирует, с одной стороны, на количественную оценку жилья как объекта залога. Общим требованием к количественной определенности предмета залога является превышение стоимости заложенного имущества по сравнению с основным обязательством, которое имеет залогодатель по отношению к залогодержателю, то есть его реальная (рыночная) стоимость должна быть «достаточна для компенсации банку основной суммы долга по ссуде, всех процентов в соответствии с договором, а также возможных издержек, связанных с реализацией залоговых прав».
В связи с изложенным выше, резонно определить основную роль оценки стоимости недвижимости для целей жилищного ипотечного кредитования определение достаточности предмета залога для кредитной сделки. Причем, важным обстоятельством является достижение с помощью оценки компромисса между интересами кредитора и заемщика в определении стоимости предмета залога. Интересом кредитора в определении стоимости жилья является уменьшение риска кредитной сделки и соответственно занижение стоимости объекта залога. Интерес заемщика увеличение величины кредита через увеличение стоимости залога [34, с. 22].
Финансовые риски и страхование
Риск - вероятность возникновения убытков или недополучения доходов по сравнению с прогнозируемым вариантом (вариабельность дохода).
Одним из препятствий на пути широкого распространения в России ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) является несоответствие платежеспособного спроса большинства населения параметрам предоставляемых кредитов. Эти параметры (размер кредита, процентная ставка, период кредитования, сумма первоначального взноса) в значительной степени определяются финансовыми рисками, возникающими на различных этапах ИЖК. Эффективное управление данными рисками может существенно изменить ситуацию, приблизить кредиты к возможностям их потенциальных потребителей.
Классификация рисков - многовариантна, строится в зависимости от выбранных критериев.
Рис. 3.1 Двухуровневая схема ИЖК [41]
ликвидности, 5) риск реинвестирования
Риски заемщика
Предполагается, что банк, в который обращается заемщик, предоставляет аннуитетный ипотечный кредит 1 с переменной процентной ставкой, привязанной к ставке LIBOR 2. По кредиту заемщик ежемесячно выплачивает ставку процента, равную LIBOR+a, где (a - процентная надбавка кредитора за его риски (условно возьмем (=5%). Риски, с которыми сталкивается заемщик на российском ипотечном рынке, - это процентный риск (1) и риск изменения валютного курса (3).
Процентный риск возникает из-за того, что заработная плата заемщика не привязана к рыночной процентной ставке. Следовательно, рост процентной ставки приведет к тому, что заемщику придется тратить большую часть своего дохода на выплаты по кредиту, чем ранее.
Риску изменения валютного курса заемщики подвергаются из-за того, что на российском рынке ипотеки кредиты могут предоставляться в долларовом исчислении, а доходы заемщика в подавляющем большинстве имеют рублевый номинал
Рисками первичного ипотечного кредитора являются: процентный риск (1), кредитный риск (2), риск ликвидности (4) и риск досрочного погашения, или реинвестиционный риск (5).
Кредитный риск - это риск несвоевременной (просроченной) уплаты и/или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту. Для инвестора, владеющего правами по ипотечному кредиту, это значит, что он не получит ожидаемый денежный поток по ипотеке в связи некредитоспособностью заемщика.
Процентный риск. Изменение процентной ставки, как правило, является следствием изменения уровня инфляции. Для инвестора, владеющего правами по ипотечному кредиту, это означает, что денежный поток, предусмотренный по договору об ипотеке из-за роста инфляции оказывается ниже, чем ожидаемый. В случае снижения рыночной процентной ставки возрастает вероятность досрочного погашения кредита заемщиком. В этой ситуации заемщик досрочно погашает кредит с целью получения кредита под меньшую процентную ставку. С другой стороны процентный риск можно представить как риск изменения стоимости активов и пассивов.
Риск досрочного погашения. Как правило, заемщикам предоставляется право досрочно погасить кредит полностью или его часть, хотя запрет на досрочное погашение на первые 6 месяцев может быть отражен в кредитном договоре. Для инвестора, владеющего правами по ипотечному кредиту, досрочное погашение означает, что он получает достаточно большой объем денежных средств, которые необходимо реинвестировать.
Основными проблемами при этом являются следующие:
1) инвестору заранее не известно, в какой момент времени может произойти досрочное погашение или поступление денежных средств в результате обращения взыскания на недвижимое имущество и в каком объеме;
2) рыночная процентная ставка в момент реинвестирования может быть низкой.
Риск ликвидности. Риск ликвидности возникает в связи с возможностью значительного спрэда между ценами покупки и продажи ипотечного кредита на вторичном рынке.
Один из вариантов повышения ликвидности для первичных ипотечных кредиторов является использование Ипотечного агентства как источника дополнительных фондов.
Первичный ипотечный кредитор может профинансировать кредит с помощью краткосрочной банковской ссуды. Однако, в конце концов, ему придется продать этот ипотечный кредит инвестору для того, чтобы получить фонды, необходимые для финансирования дополнительных ипотечных операций. Выданный кредит может быть продан различным долгосрочным инвесторам, таким как ссудо-сберегательные ассоциации, взаимные сберегательные банки и страховые компании или Ипотечному агентству. Однако, последний вариант может оказаться менее привлекательным. Первичный кредитор должен будет уплатить комиссионный сбор (фактически первичный ипотечный кредитор покупает опцион на продажу - опцион пут (put option)) для того, чтобы получить обязательство от Ипотечного агентства о покупке данного кредита. Следовательно, когда долгосрочные инвесторы находятся в благополучном положении в смысле ликвидности, первичный ипотечный кредитор, скорее всего, продаст кредиты на вторичном рынке. Когда процентные ставки начнут расти, поток средств, направляемых на сбережения, будет сокращаться, в результате чего появится дефицит кредитных ресурсов и ликвидность ипотечных кредитов, продавцу все в большей степени придется полагаться на Ипотечное агентство как на источник фондов.
Выступая в роли "остаточного" покупателя ипотечных кредитов на вторичном рынке, Ипотечное агентство помогает сгладить, хотя и не устраняет полностью, цикличность ипотечного кредита. Ипотечное агентство получает возможность для этого благодаря привлечению фондов в масштабе всей страны. В то время, как первичное ипотечное кредитование по своей природе имеет местный характер, масштабы деятельности Ипотечного агентства позволяют собирать фонды по всей стране и перемещать их из местностей с избытком капитала туда, где капитала не хватает.
Другим способом повышения ликвидности ипотечных кредитов и их рефинансирования является секьюритизация (securitization), то есть выпуск ценных бумаг, обеспеченных пулами ипотечных кредитов. Такой механизм позволяет привлечь больший объем частного капитала в сферу жилищного кредитования и, следовательно, повысить ликвидность ипотечных кредитов.
Для управления рисками необходимо руководствоваться тремя целями:
• избегать риска;
• удерживать риск за инвестором;
• переводить риск на третье лицо.
Основные способы снижения риска:
• диверсификация (размещение в кредитном или инвестиционном портфеле различных по уровню доходности и степени риска активов);
• лимитирование - установление лимита (предельных сумм кредитования, расходов и т.п.);
• самострахование - создание резервных и страховых фондов за счет кредитной организации;
• страхование - перенесение части риска на страховую компанию, которая возмещает полностью или частично ущерб кредитору при возникновении страхового случая;
• оценка кредитоспособности заемщика как способ снижения кредитного риска.
При ипотечном кредитовании банк использует все способы снижения риска:
- Размещение активов, различных по срокам, ставкам, кредитование под более низкие ставки на готовое жилье, чем на строящееся жилье (подробнее в разделе 3.6)
- При самостраховании банк создает при выдачи каждого кредита соответствующий резерв согласно Положению № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» от 26.03.2004.
- Оценка кредитоспособности основной способ снижения кредитного риска, параметры которого могут значительно меняться в зависимости от экономической ситуации в стране, кредитной политики банка, наличия кредитной истории заемщика и др. Типовыми значениями параметров оценки кредитоспособности являются: отношение месячного платежа заемщика к его ежемесячному доходу (П/Д), отношение суммы кредита к рыночной стоимости залога (К/З) и максимальный размер кредита (до 4 млн. руб.)
- Рефинансирование кредитов в ипотечные компании является одним из способов удержания риска за инвестором;
- Страхование в ипотечном кредитовании является не только способом перенесения части риска на третье лицо, но обязательным обеспечением по кредитному договору.
Суть ипотечного страхования проста. Клиент, обратившийся в банк за кредитом на покупку жилья, оплачивает лишь сравнительно небольшую часть рыночной стоимости квартиры. Оставшуюся часть суммы выплачивает банк, которому в течение нескольких лет заемщик должен вернуть полученные деньги с предусмотренными ипотечным договором процентами.
Но за это годы заемщик, например, может потерять высокооплачиваемую работу, утратить трудоспособность из-за несчастного случая или болезни, умереть. Кроме того, при покупке жилья на вторичном рынке фактором риска является и юридическая чистота объекта: даже самая дотошная экспертиза не всегда является абсолютной гарантией того, что права собственности не будут оспорены кем-то из прежних владельцев.
Таким образом, банк, выдающий кредит, достаточно серьезно рискует и, разумеется, хочет быть уверенным в возврате своих средств и доходности этой операции. Именно поэтому кредиторы стремятся переложить свои риски на плечи страховых компаний. В связи с этим одним из условий заключения договора ипотечного кредитования стало обязательное страхование сделки.
На практике кредиторы и страховые компании сами определяют набор рисков, от которых заемщик обязан застраховаться. Обычно ипотечное страхование включает в себя три основных компонента:
повреждения;
- страхование титула (то есть риска утраты заемщиком права собственности на имущество в результате признания сделки недействительной).
Страхование осуществляется за счет средств заемщика. Страхователем по договорам страхования должен являться заемщик. Первым выгодоприобретателем по договорам страхования должна являться кредитная организация, предоставившая ипотечный кредит на приобретение квартиры. В случае уступки прав требования по кредитному договору на вторичном ипотечном рынке права первого выгодоприобретателя должны перейти к новому кредитору.
Сумма страхового возмещения определяется в соответствии с требованиями кредитного договора и на каждую конкретную дату периода кредитования должна быть не менее остатка обязательств заемщика по обеспечиваемому обязательству. Необходима разработка специальной страховой ипотечной программы, при которой будет происходить постепенное уменьшение суммы страхового возмещения (с исполнением заемщиком обязательств по частичному погашению ипотечного кредита), но не будет происходить т.н. «недострахования».
Срок действия договоров страхования должен быть не менее срока кредитования либо заключаться на срок не менее 12 месяцев с последующим продлением договоров.
Таким образом, комплект документов, регулирующих взаимоотношения сторон при страховании в процессе ипотечного кредитования, должен включать:
а) договор страхования жизни и потери трудоспособности заемщика, заключаемый между заемщиком (застрахованным лицом) и страховой организацией, договор личного страхования;
б) договор страхования риска утраты и повреждения квартиры предмета залога, заключаемый между заемщиком и страховой организацией, договор имущественного страхования;
в) договор страхования права собственности владельца квартиры предмета залога, заключаемый между заемщиком и страховой организацией, договор имущественного страхования.
3.4. Рефинансирование ипотечных кредитов
Поскольку объемы выдачи ипотечных кредитов в Банке напрямую зависят от возможности рефинансирования закладных в АИЖК или ГПБ-Ипотека (далее по тексту ИК ипотечные компании), то рассмотрим подробнее специфику работы данного направления.
Справка о АБ «ГПБ-Ипотека» (ЗАО)
Банк создан в 1988 году под именем «Совфинтрейд»: 25 июля 1988 г. Постановлением Совета министров СССР была учреждена «Советская финансово-торговая компания «Совфинтрейд»», получившая лицензию Госбанка СССР. В 1994 г. компания была перерегистрирована в акционерный банк «Совфинтрейд» с выделением торговых операций в отдельную структуру, тогда же и была получена генеральная банковская лицензия.
Сегодня банк входит в межрегиональную банковскую группу ОАО «Газпром». В результате допэмиссии на 1125 млрд. рублей в январе 2007 года основной акционер банка ЗАО АБ «Газпромбанк» увеличил свою долю с 60% до более чем 90%.
В конце 2004 года Советом директоров банка было принято решение о реорганизации кредитной организации в специализированный ипотечный банк. С января 2005 года АКБ «Совфинтрейд» приступил к реализации программы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и уже к концу года стал одним из лидеров рынка ипотечного кредитования. В июне 2007 года переименован в «ГПБ-Ипотека». АБ «ГПБ-Ипотека» (ЗАО) является одним из крупнейших операторов на вторичном ипотечном рынке. Поставки закладных в «ГПБ-Ипотеку» осуществляют более 70 региональных операторов в различных регионах России. Они выкупают закладные у первичных кредиторов, самостоятельно выдают займы населению, осуществляют обслуживание и контроль исполнения обязательств по ипотечным кредитам.
Банк осуществляет секьюритизацию ипотечных активов, выпуская облигации и еврооблигации с ипотечным покрытием, и является ведущим российским банком по объему секьюритизированных жилищных кредитов. Банком осуществлено 6 выпусков облигаций, в том числе через SPV-компанию ОАО «ИСО «ГПБ-Ипотека», общим объемом более 16 млрд. рублей с погашением в 2036, 2046, 2047 гг. [http://www.gpb-mortgage.ru/]
Справка об ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее по тексту АИЖК или Агентство)
В сентябре 1997 года в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» было создано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». 100 % акций АИЖК принадлежит государству.
Создание федеральной системы ИЖК можно рассматривать как крупнейший бизнес-проект с участием государства. Именно поэтому система ИЖК развита во всех странах с рыночной экономикой и является необходимым институтом, используемым государством, как в экономической, так и в социальной политике.
На 01.10.2008 АИЖК выдано по стандартам АИЖК кредитов физическим лицам на сумму 3 424,67 млрд. руб.
Основная задача Агентства - способствовать развитию жилищного ипотечного кредитования посредством рефинансирования (покупки) ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками - первоначальными кредиторами. То есть именно на Агентство возлагается функция привлечения долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования населения. Предполагается, что Агентство выпускает долгосрочные ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотечных кредитов. В условиях отсутствия развитого рынка долгосрочных финансовых инструментов на настоящий момент такой подход оправдан. Тем самым Агентство непосредственным образом формирует долгосрочный финансовый рынок. Операции Агентства также содействуют повышению ликвидности банков за счет преобразования неликвидных активов (ипотечных кредитов) в ликвидные (наличность).
Второй функцией Агентства является стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования. С целью минимизации кредитного риска по ипотечным кредитам и повышения надежности собственных ценных бумаг Агентство оказывает техническую помощь банкам по разработке процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов.
К третьей функции Агентства относится представление интересов ипотечных структур в правительстве и других государственных учреждениях.
Согласно концепции Агентства процесс ипотечного кредитования можно подразделить на несколько этапов, представленных на рис. 3.1.
Рис. 3.2. Схема ипотечного кредитования с участием Агентства [41]
На первом этапе Банк выдает ипотечные кредиты индивидуальным заемщикам на покупку жилья. Сразу после заключения договора заемщик становится собственником жилья, приобретенного за счет кредита, и предоставляет ее в залог банку-кредитору. Назначение кредита - выделение средств на покупку - специально оговорено кредитным договором (Приложение 5), а ответственность за целевое использование кредита заемщиком возложена на Банк. Обслуживание кредита после его выдачи осуществляется Банком-кредитором.
Параметры ипотечных кредитов предварительно согласовываются между Агентством и Банком.
На втором этапе Агентство предоставляет банкам возможность продать квалифицированные ипотечные кредиты по остатку ссудной задолженности. Права требования по ипотечным кредитам в этом случае переходят Агентству, а функции обслуживания остаются за банком.
Ответственность банков за выдачу кредитов реализуется в предоставлении гарантии в случае неуплаты заемщиком месячного платежа. Если кредит признается некачественным, банк обязан произвести обратный выкуп ипотечного кредита у Агентства и самостоятельно договариваться с заемщиком о погашении оставшейся суммы основного долга.
На третьем этапе Агентство выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.
Рассмотрим более подробно процедуру рефинансирования закладных.
1. Ипотечные компании осуществляют выкуп Закладных на основе договоров купли-продажи Закладных, в которых определяется объем и сроки поставки Закладных.
Банк делает предложение на поставку закладных в Агентство, рассчитывает стоимостные показатели каждой Закладной:
- Номинальная стоимость Закладной;
- Цена Закладной устанавливается соглашением Сторон, с учётом следующих случаев:
В случаях, когда Процентная ставка по Закладной равна Ставке рефинансирования, Стоимость Закладной равна Номинальной стоимости Закладной.
В данном контексте Ставкой рефинансирования считается расчетная величина, определяемая как сумма Базовой процентной ставки и Кредитной маржи установленная, Договором купли-продажи Закладных.
При этом Базовая процентная ставка минимальная процентная ставка, утверждаемая Агентством в целях определения Ставки рефинансирования по Ипотечным кредитам, а Кредитная маржа надбавка к Базовой ставке за кредитный риск.
В случаях, когда Процентная ставка по Закладной ниже Ставки рефинансирования, Стоимость Закладной определяется с учётом дисконта по следующей формуле: «Стоимость Закладной = Номинальная стоимость Закладной - Номинальная стоимость Закладной*k (коэффициент дисконта)»
Формула расчета коэффициента дисконта (k):
(3.3.)
где:
N - число оставшихся платежей по кредиту на момент рефинансирования,
r0 - процентная ставка по кредиту,
r1 - процентная ставка по идентичному кредиту на момент рефинансирования
В случаях, когда Процентная ставка по Закладной выше Ставки рефинансирования, Стоимость Закладной определяется с учётом премии по следующей формуле «Стоимость Закладной = Номинальная стоимость Закладной + Номинальная стоимость Закладной*k (коэффициент премии)»;
Формула расчета Премии:
(3.4)
где:
N - число оставшихся платежей по кредиту на момент рефинансирования,
r0 - процентная ставка по кредиту,
r1 - процентная ставка по идентичному кредиту на момент рефинансирования.
2. Передача прав по Закладным оформляется путем заключения договора купли-продажи Закладных и совершается при непосредственной передаче Закладных по акту приема-передачи, скрепленных печатью и подписями сторон. При передаче Закладной ИК Поставщик (Банк) обязан на ней произвести отметку о новом владельце Закладной ИК, оформляемую в установленном порядке, которая подтверждает переход прав по Закладной к новому владельцу Закладной ИК.
3. ИК могут отказать в выкупе Закладных в случае, если при проверке предложенных к выкупу ИК Закладных выявлено нарушение комплектности Кредитного дела, либо обнаружены несоответствия требованиям действующих Стандартов, действующему законодательству и/или формам документов.
4. На момент предложения к выкупу ИК Закладных должны быть соблюдены следующие требования (приведем несколько из основных требований):
4.1. Первичный кредитор провел по своему мнению должную проверку кредитной истории Заемщиков, истории трудоустройства, платежеспособности и доходов;
4.2. У Заемщиков отсутствуют иные действующие кредитные обязательства перед ИК, обеспеченные ипотекой;
4.3. Заемщики не имеют непогашенных просроченных либо не исполненных платежей по выкупаемым Ипотечным кредитам (займам);
4.4. Ипотечные кредиты (займы) имеют Страховое обеспечение;
4.5. Отсутствуют какие-либо ограничения (обременения) Предмета ипотеки, за исключением обременения правами Поставщика;
4.6. В Предмете ипотеки отсутствуют зарегистрированные лица, за исключением Залогодателя и Членов его семьи;
4.7. Страховое обеспечение является действующим и не имеется просрочек по уплате страховых премий по соответствующим договорам (полисам) страхования;
После перечисления ИК денег за выкупленные закладные Поставщику. Банк может снова использовать эти деньги для выдачи новых кредитов, тем самым не накапливая на своем балансе крупных сумм на длительный срок.
Поскольку ИК постоянно изменяют ставку рефинансировании (в данном случае это минимальная ставка, устанавливаемая ИК, по которой ИК выкупают закладные и которая обеспечивает им необходимую доходность), то Банку необходимо самому устанавливать ипотечные ставки с учетом риска повышения ставки рефинансирования ИК. В противном случае, Банку придется продавать закладные, выданные по низким ставкам с дисконтом, что приведет к нежелательным убыткам.
На сегодняшний день в связи с данной проблемой, на балансах рос-сийских банков скопилось около 250 млрд. руб. ипотечных кредитов. Процентные ставки (доходность активов) по ним с точки зрения рыночных ожиданий были занижены. Кредиты, выданные по стандартам АИЖК, под декларируемую ставку до августа 2008 года 11-13 %, сегодня невозможно рефинансировать на рыночных условиях. По сути, банки доверились государственным программам, не учитывая резкое изменение конъюнктуры. [№45, с. 16]
В связи с этим у Ярославского филиала «СЕВЕРГАЗБАНК» было реальное преимущество при рефинансировании закладных, поскольку Банк работал с двумя Ипотечными компаниями и мог не только выдавать кредиты с более широком диапазоном процентных ставок, но и мобильно выбирать Инвестора (ИК) в зависимости от наиболее выгодных условий рефинансирования.
Кроме того, на объем выкупаемых закладных влияет и рейтинг Поставщика (Банка), который определяется по многим показателям, таким как:
- наличие и величина просроченных кредитов;
- качество поставляемых закладных, которым присваивается категория от I до III;
- качество обслуживания проданных закладных в течение действия всего срока кредитного договора;
- и др.
Так в августе 2008 года АИЖК объявило о приостановлении выкупа закладных либо об уменьшении объемов у многих Поставщиков.
Поскольку Ярославский «СЕВЕРГАЗБАНК» был оценен по следующим показателям:
- На сегодняшний день уровень просроченной задолженности по ипотечным кредитам составляет 0 %
- Всем закладным, рефинансированным банком в ОАО «АИЖК» присвоена I категория качества (самая высокая).
- Ярославский Филиал как региональный оператор по Ярославской области имеет так же I категорию,
это позволило Банку получить более высокие лимиты по продаже закладных, высокие комиссии за обслуживание закладных, что в конечном итоге положительно повлияло на ликвидность Банка.
Бухгалтерские проводки:
61209 выбытие (реализация закладных по акту приема передачи.
Списание кредита Дебет 61209
Кредит 45507
Списание процентов Дебет 61209
Кредит 47427
3. Делается проводка Дебет 47423
Кредит 61209
Требование банка по перечислению средств ОАО «АИЖК» или АБ «ГПБ-Ипотека» (ЗАО) по акту приема-передачи.
4. При поступлении средств от АИЖК или ГПБ-Ипотека за проданные закладные Дебет 30302
Кредит 47423
5. В связи с продажей закладных закрываются счета, открываемые при выдаче кредита.
91311- залог ценных бумаг
45507 ссудный
47427 требования по получению процентов
45515 резерв по ссуде
47425 резерв требования по процентам
Списывается сумма с внебалансовых счетов:
Дебет 91311
Кредит 99998
3.5. Сопровождение закладных
После передачи Ипотечным Компаниям (ИК) прав по Закладной Банк осуществляет от своего имени, в интересах и по поручению ИК сопровождение выкупленных ИК Ипотечных кредитов (займов), Закладных в соответствии с Договором об оказании услуг.
Договор об оказании услуг сроком действия не ограничен и его действие распространяется на все Закладные, которые выкупаются ИК у Поставщика и передаются ИК Региональному оператору (Банку) на обслуживание.
За осуществление указанных выше услуг Региональному оператору выплачивается ежемесячное вознаграждение в установленном в соответствующем договоре порядке.
Для обеспечения сохранности Закладных ИК, после выкупа прав по Закладным, осуществляет хранение Закладных в депозитарии Банка, с которым у ИК существуют договорные отношения. Утверждение Банка, в котором будут открыты депозитарные счета хранения выкупленных ИК Закладных, осуществляется ИК самостоятельно.
Депозитарное обслуживание ИК ведет Банк, имеющий в соответствии с законодательством Российской Федерации лицензию профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление депозитарной деятельности (такая лицензия получена Ярославским ФКБ-РЦ «СЕВЕРГАЗБАНК» 16 мая 2003 г.).
Бухгалтерские проводки:
1. В последний рабочий день месяца Банк перечисляет платежи заемщиков на счет Ипотечной компании:
Дебет 47422
Кредит 30102
2. При поступлении комиссионного вознаграждения за обслуживание закладных банк получает средства:
Дебет 30301
Кредит 47422
3.6. Оценка работы и предложения по улучшению ипотечного кредитования в деятельности коммерческого банка
С 2004 года банк осуществлял ипотечное кредитование по стандартам ОАО «АИЖК», а с 2006 года стал кредитовать и по стандартам АБ «ГПБ-Ипотека» (ЗАО). Это две самые крупные ипотечные компании в России на сегодняшний день, работающие в разных системах рефинансирования.
В течение этого периода банком осуществлялось ипотечное кредитование:
- под залог приобретаемого жилья (на вторичном рынке)
- под залог прав требования (на строящееся жилье)
Сегодня на его счету около 353 выданных кредитов (в 2004 - 37, в 2005 - 71, в 2006 101, в 2007 77, в 2008 - 67). Конечно, это не так много, но постоянно предпринимались различные шаги для того, чтобы ипотека стала доступнее для населения. Прежде всего - это снижение процентных ставок - изначально процентная ставка составляла 15 % годовых, потом она снизилась до 14 %, в 2007 году ставка варьируется от 10,5 до 14 % на готовое жилье в зависимости от первоначального взноса и срока кредитования и от 14% до 16 % - на первичном рынке. Еще одно изменение - снижение обязательного первоначального взноса с 30 до 10 % стоимости приобретаемого жилья. Этот факт также был благоприятен для потенциальных заемщиков, так как ранее не у всех находилась третья часть стоимости квартиры для первоначального взноса. С 2005 года Банком бесплатно стали предоставляться консультации и пакет банковских документов, необходимых для заполнения заемщиком и созаемщиками, и значительно сократились сроки рассмотрения заявки.
За время прохождения преддипломной практики в Ярославском филиале коммерческого банка «Севергазбанк» был проведен анализ, основанный на информации о заемщиках 2004 2008 г.г. Итак, какой ежемесячный доход имели люди, получившие кредит (см. рисунок 3.1).
Рис. 3.3. Заработная плата заемщиков
24 % заемщиков имели официальную зарплату менее 10 тыс. рублей, значит их доходов вполне хватало для получения кредита, что говорит либо о небольшой сумме, либо и большом сроке займа. Также следует обратить внимание, что у части заемщиков нет детей и других иждивенцев, что уменьшает их ежемесячные расходы и увеличивает возможность получения кредита.
Теперь рассмотрим суммы кредитов, выданных Ярославским «Севергазбанком». Всего в 2004-2008 г.г. году им было выдано кредитов на сумму около 300 млн. рублей. Половину из этих кредитов составляют суммы от 300 до 500 тысяч рублей, 27 % - от 500 до 1000 тысяч рублей. 10 % - получили кредит на сумму более миллиона рублей. Как мы видим, банк предоставляет самые различные суммы, но, естественно, чем больше сумма, тем более тщательной проверке и жестким требованиям подвергается заемщик, а более всего достоверность и стабильность получаемых доходов, потому что банк рискует прежде всего своими наиболее ликвидными активами. В течение полугода, банк сможет вернуть себе эти средства путем рефинансирования в АИЖК или ГПБ-Ипотека. Иногда рефинансирование таких кредитов происходит позднее 6 месяцев после выдачи, так как банк стремится получить доход в виде процентов. Вся структура кредитного портфеля представлена на рисунке 3.2.
Рис.3.4. - Структура ипотечного кредитного портфеля
«Севергазбанка»
Что же касается сроков предоставления кредитов, то, как видно из рисунка 3.3, 56 % всех заемщиков будут расплачиваться с кредитом более 20 лет. Конечно, есть возможность досрочного погашения. Тем не менее, эта диаграмма доказывает нам, что люди готовы брать в долг на длительное время.
На сегодняшний день около 15% заемщиков осуществляют досрочные платежи (частичные или полные), что значительно сокращает сроки кредита до 7-10 лет.
В целом, за четыре года благодаря «Севергазбанку» новым жильем обзавелись более 350 ярославских семей. Среди их клиентов, конечно, не так много учителей и врачей, но все равно имеются люди с не очень большими доходами, которые не побоялись рискнуть ради нового собственного жилья. 42 % всех заемщиков занимают руководящие должности, среди рабочих специальностей преобладают клиенты предприятий с высоким уровнем дохода (ОАО «Ярпиво», ОАО «ЯТУ», ОАО «РЖД», ОАО «ЯШЗ» и другие).
44 % всех заемщиков не имеют созаемщиков, что можно назвать благоприятным фактором проведенного анализа, т.е. эта часть заемщиков способна самостоятельно нести обязательства по кредиту, в которые входят не только ежемесячные платежи, но и банковские тарифы, оплата услуг оценочных и страховых организаций.
Рис.3.5. - Сроки кредитов, выданных «Севергазбанком»
Ярославский филиал стал одним из 7 банков Ярославской области заключивший соглашение с Администрацией области, Мэрией города Ярославля о взаимодействии сторон по реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России», губернаторской целевой программы «Государственная поддержка граждан, проживающих на территории Ярославской области, в сфере ипотечного кредитования» и решения муниципалитета «О субсидировании первоначального взноса при получении ипотечного кредита жителям города Ярославля, имеющих детей».
За 2007-2008 г.г. доля ипотечных кредитов с использованием субсидии в качестве первоначального взноса составила 41 % от общего количества выданных ипотечных кредитов Ярославского филиала.
С 2004 года Банк стал рассматривать ипотеку в качестве возможного розничного инструмента кредитования. (Для справки: с 2002 года по настоящее время в России объем розничных кредитов (кредитов физическим лицам) вырос примерно в 120 раз. Сегодня он составил около 3,2 трлн руб., из них на ипотеку приходится примерно 800 млрд руб., т.е. примерно ¼ часть розничного рынка). [44, с. 15]
Доля же ипотечных кредитов в Ярославском филиале «СЕВЕРГАЗБАНК» в общей задолженности физических лиц составляет в среднем: 30% -2006 г.
25% - 2007 г.
22% - 2008 г.
С 2004 года наблюдался рост ипотечного кредитования как в относительных показателях, так и абсолютных. Пиком популярности ипотечного кредитования можно назвать 2007 год.
Таблица 3.2.
Показатели ипотечного кредитования
|
2004 |
2005 |
2006 |
2007 |
на 01.12.2008 |
Средняя величина кредита (тыс.руб.) |
383 |
538 |
769 |
1077 |
604 |
Процентная ставка (%) |
15% |
14-15% |
11-14% |
11-15% |
10,75-15% |
Доля выданных кредитов (%) |
6% |
15 % |
30% |
33% |
16 % |
- В 2004 году невысокая величина ипотечного кредита объяснялась низкими ценами на жилье, отсутствием дифференцированных ставок, настороженным отношением населения к длительным ипотечным кредитам, высокими требованиям кредитующего банка к заемщикам.
- В 2005, 2006, 2007 годах наблюдалось значительное увеличение роста ипотечного кредитования по следующим причинам: появление дифференцированных процентных ставок, расширение ипотечных продуктов и сети банков, снижение процентных ставок, увеличение рекламных кампаний, возможность получение кредитов на строящееся жилье, снижение требований к подтверждению доходов заемщиков и другие.
- В 2008 году ситуация складывалась неоднозначно. Одни факторы способствовали повышению интереса к ипотечным продуктам, другие к ограничению возможностей банка:
Прогнозируя ситуацию ипотечного кредитования в банке в 2009 году следует отметить общие тенденции изменения условий предоставления кредитов, характерные для всего ипотечного рынка:
- Повышение ипотечных ставок по ипотечным кредитам;
- Увеличение величины первоначального взноса до 30% (2006-2007 г.г -10%, 2008 г. 20%)
- отказ от кредитования первичного рынка жилья;
- официальная форма подтверждения дохода;
ВЫВОДЫ:
Подводя итоги работы, рассмотрев систему ипотечного кредитования в России и конкретного банка, можно обозначить сегодняшние проблемы и риски развития ипотеки.
Для заемщиков:
- снижение доступности ипотеки в связи с высокими темпами роста цен на жилье;
- потеря работы или резкое сокращение доходов;
- трудность подтверждения устойчивого дохода;
- рост первоначального взноса;
- рост процентных ставок по ипотечным кредитам;
- рост потребительских расходов;
Для первичных кредиторов:
- обесценение долгосрочных кредитов с фиксированными ставками в условиях роста процентных ставок на финансовом рынке и девальвации национальной валюты;
- сокращение долгосрочных источников финансирования;
- «старение» ипотечных портфелей и рост резервов на возможные убытки;
- достаточность капитала;
- недостаточный опыт сервисного обслуживания больших ипотечных портфелей;
- неустоявшиеся процедуры обращения взыскания.
Для рефинансирующих организаций:
- сокращение спроса на ипотечные активы и ипотечные ценные бумаги;
- отсутствие внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг;
- повышение уровня процентных ставок на финансовом рынке;
Для институциональных инвесторов:
- отсутствие ипотечных ценных бумаг в Ломбардном списке ЦБ;
- законодательные ограничения на инвестирование в ипотечные ценные бумаги;
- дебютный характер выпуска ипотечных облигаций
Для решения данных проблем необходимо взаимодействие всех участников ипотечного рынка: Правительства РФ, Банка России, Администраций субъектов РФ, рефинансирующих организаций, страховых компаний, коммерческих банков, по следующим направлениям:
Поддержка заемщиков в 2009 году:
- возможность реструктуризации ипотечных кредитов первичными кредиторами и под поручительство АИЖК;
- возможность использования материнского капитала для погашения ипотечного кредита при взаимодействии Пенсионных Фондов и Первичных кредиторов;
- страхование ипотечных кредитов и возможность оформления страховки по безработице.
Поддержка первичных кредиторов:
- объединение банков внутри регионов, а также между регионами для организации выпуска ипотечных облигаций на базе региональных операторов с поддержкой на федеральном и местных уровнях;
- организация территориальными отделениями Банка России мониторинга качества портфелей банков;
- принятие решения о включении ипотечных ценных бумаг с поручительством АИЖК в ломбардный список Банка России;
- удлинение сроков кредитования по сделкам РЕПО под залог ИЦБ до 12 месяцев;
- изменение порядка расчета Н 1
- уточнение порядка формирования резервов на убытки при просрочке заемщика на период до завершения реструктуризации кредита;
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
В первом разделе «Теоретические и методологические основы ипотечного кредитования» были решены следующие поставленные задачи:
Под ипотекой в рамках данной работы понимается кредит, полученный под залог жилой недвижимости.
Ипотека для населения - это не только кредит, полученный под залог жилья, а один из способов улучшения жилищных условий.
Ипотечное кредитование появилось достаточно давно, и в современной России развивается медленно. Сдерживает и экономическая ситуация в стране, и несовершенство законодательной базы, и недостаточные объемы строительства. Однако, Правительством предпринимаются различные шаги для того, чтобы ипотека стала доступной для широких слоев населения.
При рассмотрении методических основ ипотечного кредитования. показаны 4 модели кредитования:
кредитование через универсальные коммерческие банки;
модель вторичного выкупа закладных с участием АИЖК;
кредитование через специализированные ипотечные банки;
ссудно-сберегательные организации.
В настоящее время в России из четырех названных моделей ипотечного кредитования развиты только две, но поскольку жилищная проблема всегда актуальна, ипотечное кредитование будет развиваться.
Вторая глава посвящена анализу современного ипотечного рынка России и решению четвертой задачии. Обозначены сегодняшние проблемы, такие как рост процентных ставок, снижение доходов населения, недостаточность объема жилищного строительства, что в свою очередь ведет к формированию высоких цен на недвижимость и снижению объемов ипотечного кредитования.
Анализ сегодняшней ситуации позволяет говорить о высокой зависимости развития ипотечного кредитования от ситуации на мировых рынках. Поскольку рост ипотеки в России во многом поддерживался доступом банков к дешевым источникам фондирования и снижением процентных ставок по всему миру, теперь, когда банки в перспективе нескольких лет ожидается рост ставок, банки менее охотно стремятся наращивать объемы долгосрочного кредитования в своих портфелях. Несмотря на то, что ипотека имеет высокую социальную значимость, принадлежащее государству агентство АИЖК ужесточило условия рефинансирования ипотеки, что в конечном итоге может привести к замедлению роста кредитования.
На сегодняшний день малым и средним региональным банкам в условиях кризиса ликвидности работать гораздо сложнее, Но все же монополизация нам не грозит, конкуренция на рынке будет поддерживаться, и банки будут перестраиваться и предлагать населению разнообразные жизнеспособные продукты.
Далее в третьем разделе, решая пятую задачу, предложен алгоритм процедуры выдачи кредита. Конечно, он пока еще слишком сложен и многоэтапен, но все эти этапы минимизируют риски кредитующей организации, и на данный момент необходимы. На примере работы конкретного банка подробно рассматриваются этапы оценки платежеспособности заемщика и залоговой стоимости объекта недвижимости, а также финансовые риски и страхование.
Проанализировав становление и развитие ипотечных отношений в России, можно сделать следующие выводы:
1. Обеспечение населения жильем является важнейшей социально-политической и экономической проблемой. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.
В связи с этим опасной становится тенденция роста стоимости строительства, делающая вновь возводимое жилье все менее доступным для населения и вызывающая сокращение спроса, а, следовательно, и объема производства. В конечном итоге это создает кризис системного характера, заметно усилившийся в условиях ухудшения макроэкономической ситуации и очередного резкого падения жизненного уровня населения.
Сложившаяся проблемная ситуация в экономике серьезно ухудшает положение и населения, и предпринимателей, и финансистов, и государства, интересы которых сейчас более, чем когда-либо ранее, сходятся в том, что в основе решения жилищной проблемы лежит создание и развитие национальной системы ипотечного кредитования.
2. Внедрение в деловой оборот выдачи кредитов на покупку жилья гражданам, имеющим надежное обеспечение их возврата в виде реальной собственности (приобретенного объекта недвижимости), могло бы дать:
3. Становление ипотеки и системы ипотечного кредитования в России осложнено такими факторами, как:
4. В целях развития ипотеки в России необходимо создавать системы ипотечного кредитования и системы управления рисками как альтернативного способа страховой защиты от рисков, возникающих при ипотечных операциях
Организация управления рисками необходима для равномерного распределения бремени финансовых расходов по защите от рисков между субъектами, принимающими участие в ипотечных правоотношениях. Сейчас, в различных ипотечных программах явно просматривается стремление кредиторов переложить риски на плечи заемщиков и при этом защиту от них осуществлять в основном посредством страхования. В результате значительно увеличиваются издержки (помимо основного кредитного долга) заемщика.
Что же касается развития системы ипотечного кредитования, то сегодня в России необходимо создавать именно систему ипотечного кредитования, а не просто ипотечное законодательство и ипотечные банки. Без какого-либо одного звена функционирование системы может оказаться неэффективным. Для полноценной работы системы ипотечного кредитования должны быть развиты такие обеспечивающие функции, как оценка стоимости недвижимости, страхование, процедуры обращения взыскания на заложенное имущество и механизм регистрации ипотеки.
Многое зависит и от Центрального банка РФ. Должен быть пересмотрен порядок расчета нормативов и резервов на убытки при просрочке заемщиков в период кризиса и снижения его платежеспособности
Только в условиях правовой защиты институтов ипотечного кредитования и их клиентов, а также при наличии рационального государственного регулирования системы ипотечного кредитования российские ипотечные банки, используя свою методологическую базу и отработанные кредитные инструменты, зарубежный опыт, смогут работать успешно. Создание системы ипотечного кредитования и вторичного рынка закладных могло бы стать очередным шагом в развитии рыночных отношений в России, позволило бы снизить ставки по ипотечным кредитам до приемлемых, а также способствовать укреплению банковской системы страны, развитию сферы жилищного строительства и, следовательно, улучшению жилищных условий населения России в целом.
Список использованных источников и литературы
Нормативная литература:
1.Конституция Российской Федерации от12.12.1993
2. Указ Президента РФ от24.12.1993 № 2281 « О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы»
3. Постановление Правительства РФ от 03.02.1997 № 753 «О федеральной целевой программе «Свой дом»
4. Указ Президента РФ от 01.06.1994 № 1180 «О жилищных кредитах»
5. Указ Президента РФ от 28.02.1996 № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования»
6. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
7. Гражданский Кодекс РФ (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ
8. Постановление Правительства РФ от 26.02.1998 № 248 «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах»
9. Федеральных закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»
10. Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»
11. Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 « О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации»
12. Федеральный закон от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижи-мости) [с изменениями и дополнениями от 09.11.2001 г.; 11.02.2002 г.; 24. 12.2002 г.; 05.02.2004 г.; 29.06.2004 г.; 02.11.2004 г.; 30.12.2004 г.;30.12.2004г.]
13. Федеральный закон от 30.12.2004 №214 - ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
14. Федеральный закон от 30.12.2004 № 215 - ФЗ «О жилищных строительных кооперативах».
15. Федеральный закон от 20.08.2004 № 117-фз «О накопительно - ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих».
16. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
17. Федеральный закон от 22.12.2008 № 264-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»
18. Положение ЦБ РФ от 26.03.2004 № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности»
Литература:
19. Иванов В. В. Ипотечное кредитование - М.: Информационно-внедренческий центр «Маркетинг», 2001. - 273 с.
20. Ипотека в России / Под ред. Толкушина А. В. - М.: Юрист, 2002. - 525 с.
21. Ипотечное жилищное кредитование: теория и опыт развития в регионах России: Уч. пособие, Казейкин В. С., Баронин С. А. и др. - Пенза:ПГУАС, 2004. - 352 с.
22. Все об ипотеке / Сост. Вагапова Д. З. - Тольятти: ООО «Сеан-Издат»,2003. - 216 с.
23. Ризун Н. И. Становление и перспективы развития ипотеки в России / Под ред. Бандурина В. В. - М.:БУКВИЦА, 2001. - 190 с.
24. Разумова И. А. Ипотечное кредитование: Уч. пособие. - СПб.: Питер, 2005. - 208 с.
25. Ярославская область. Статистический ежегодник. - Ярославль, - 2005. - 338 с.
26. Ваганова И. Н. Строительство доступного жилья - это реально // Золотое кольцо. - вып. от 04.12.2005 - с. 3.
27. Ваксман С. А., Воробьева О. Е. Ипотечное кредитование и его участники на рынке жилья США. - Екатеринбург: Урал.Гос.Экон.Ун-т, 1998. - 97 с.
28. Смирнов В. В., Лукина З. П. Ипотечное жилищное кредитование. - М.: Издательский дом «Аудитор», 1999. - 112 с.
Статьи:
29. Акулова Т. А. Ипотечное кредитование: сравнительный анализ реализации основных моделей ипотечного кредитования в России // Финансы и кредит. - 2005. - №12. - с. 52-57.
30. Логинов М. П. Теоретические аспекты системы ипотечного жилищного кредитования в условиях России // Финансы и кредит. - 2005. - №4. - с. 30-34.
31. Крупнов Ю. С. Проблемы развития ипотечного жилищного кредита в России // Финансы и кредит. - 2005. - №16. - с. 13-24.
32. Котляров М. А. Ипотека и системные проблемы рынка недвижимости в России // Финансы и кредит. - 2004. - №17. - с. 45-48.
33. Гарипова З. Л. Место оценки залоговой стоимости в системе жилищного ипотечного кредитования // Финансы и кредит. - 2004. - №14. - с. 19-27.
34. Печатникова С. М. Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России // Менеджмент в России и за рубежом. - 2000. - №1.
35. Грудцына Л. Ю. Развитие системы ипотечного кредитования в России // Законодательство и экономика. - 2005. - №10.
36. Муратова Д. Д., Шилкин С. А. Ипотека: новые возможности и проблемы // Главбух. - 2005. - №6.
37. Плешакова А. В., Королев А. Н. Правовое регулирование ипотечного кредитования // Право и экономика. - 2003. - №5.
38. Лазарова Л. Б. Что влияет на развитие ипотечного жилищного рынка // Банковское дело. - 2006. - №1. - с. 38-42.
39. Мирошниченко О. В. Вклад «Каменный» // Ярославские новости. - вып. от 26.03.2006. - с. 2.
40. Гефеле В.В. Ипотека - дверь в новый дом // Северный край. - вып. от 26.04.2006 - с.2.
Электронные ресурсы:
41.АИЖК Агентство по ипотечному жилищному кредитованию [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.ahml.ru/
42. Альфа-Банк [Электронный ресурс]/Рынок акций. 02 октября 2008 года - Режим доступа: http://www.alfabank.ru/
43. Кольцова Н. Ю. Ипотека будет жить и развивиться// Рынок ценных бумаг. 2008. -№ 12. с.10-12.
44. Богомольный Е.И. Главное решить проблемы в секьюритизации и строительстве // Рынок ценных бумаг. 2008.- № 12. с. 13-18.
45.Орешкович Е. Роль региональных ипотечных компаний в системе рефинансирования // Рынок ценных бумаг. 2008. - № 12. с.19-21.
46. Гусев Д. Новое время российской ипотеки // Рынок ценных бумаг. 2008. - №16. с. 77-78.
Приложение 1
Перечень документов,
необходимых для рассмотрения заявки на получение ипотечного кредита
№ |
Наименование |
Кто предоставляет |
Примечание |
||||
Заёмщик |
Созаёмщик (супруг или иное лицо) |
Супруг/ супруга заёмщика/ созаёмщика |
|||||
1 |
Копия паспорта |
✔ |
✔ |
✔ |
Копируются все страницы, включая незаполненные |
||
2 |
Копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования |
✔ |
✔ |
Копируются обе стороны |
|||
3 |
Копия военного билета |
✔ |
✔ |
Копируются все страницы, включая незаполненные |
|||
4 |
Копия трудовой книжки, заверенная в отделе кадров |
✔ |
✔ |
✔ |
Копируются страницы с первой по последнюю страницу; на каждой странице копии надпись «КОПИЯ ВЕРНА», подпись должностного лица, расшифровка подписи; на последней странице копии отметка «ПРОДОЛЖАЕТ РАБОТАТЬ ПО НАСТОЯЩЕЕ ВРЕМЯ» или аналогичная |
||
5 |
Выписка из домовой книги о составе семьи |
✔ |
✔ |
✔ |
Если указанные лица зарегистрированы по разным адресам выписки по каждому из адресов |
||
6 |
Копия свидетельства о заключении брака, расторжении брака |
✔ |
✔ |
✔ |
|||
7 |
Копия свидетельства ИНН |
✔ |
✔ |
✔ |
|||
8 |
Копия свидетельства о рождении детей |
✔ |
✔ |
||||
9 |
Справка из ПНД и наркологического диспансера о том, что лицо не состоит на учете или копия водительского удостоверения |
✔ |
✔ |
||||
10 |
Копия документа об образовании |
✔ |
✔ |
✔ |
|||
11 |
Справка с места работы формы 2-НДФЛ или по форме банка (в случае ЧП предоставляется иной пакет документов о доходах) |
✔ |
✔ |
✔ |
Справка должна содержать данные о доходах за последние 6 месяцев. Если с начала года прошло менее 6 месяцев необходима также справка за предыдущий год. |
||
12 |
Регистрационная форма |
✔ |
Данные документы заполняются, но не подписываются. Подписание производится в банке, в присутствии должностного лица банка. |
||||
13 |
Декларация Заемщика |
✔ |
✔ |
||||
14 |
Анкета-заявление |
✔ |
✔ |
✔Документы, указанные в п.п. 1, 2, 3, 6, 7,8 настоящего Перечня предоставляются с приложением оригиналов (для сверки). В случае невозможности предоставления оригинала, копии должны быть заверены нотариально.
✔Банк вправе затребовать иные документы, необходимые для принятия решения о предоставлении кредита.
Приложение 2
Перечень документов,
необходимых для оформления сделки купли-продажи и ипотеки жилого помещения
№ |
Наименование |
Примечание |
1 |
Копия паспорта продавца |
Копируются все страницы, включая незаполненные |
2 |
Копии правоустанавливающих документов на жилое помещение |
Договор купли-продажи, договор передачи в собственность (приватизация), свидетельство о праве на наследство, договор дарения и др. |
3 |
Копии правоустанавливающих документов на землю |
В случае приобретения и передачи в залог отдельно стоящего дома |
4 |
Копия кадастрового плана земельного участка |
|
5 |
Копии правоподтверждающих документов на жилое помещение |
Свидетельство о праве собственности |
6 |
Нотариально удостоверенное согласие супруга/супруги продавца на продажу жилого помещения |
В случае, если жилое помещение находится в общей совместной собственности и супруг/супруга не указан в качестве собственника в правоустанавливающих документах |
7 |
Нотариально удостоверенное согласие супруга/супруги покупателя на покупку жилого помещения и передачу его в ипотеку |
В случае, если жилое помещение приобретается в общую совместную собственность и супруг/супруга не будет указан в качестве собственника в правоустанавливающих документах |
8 |
Отчет об оценке Жилого помещения |
Оценка проводится независимым оценщиком, имеющим лицензию и аккредитацию при банке |
9 |
Копия технического паспорта на жилое помещение |
Копируются все страницы, включая незаполненные |
10 |
Копия выписки из домовой книги |
Действительна в течение 10 дней |
11 |
Копия выписки из лицевого счёта об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг |
Действительна в течение 10 дней |
12 |
Выписка из ЕГРП об отсутствии обременения на жилое помещение |
Действительна в течение 10 дней |
13 |
Справка из ГУПТИ на залог жилого помещения |
Действительна в течение 10 дней |
14 |
Копия нотариально удостоверенной доверенности |
В случае продажи жилого помещения через представителя |
15 |
Копия паспорта представителя |
|
16 |
Реквизиты счёта до востребования продавца (представителя продавца) и покупателя |
Счета открываются в Ярославском филиале-региональном центра ОАО КБ «Севергазбанк» не позднее, чем за два дня до сделки |
17 |
Копия разрешения органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения |
В случае, если собственник жилого помещения несовершеннолет-нее, недееспособное, ограниченно дееспособное лицо |
18 |
Копия справки из налоговых органов об отсутствии задолженности по уплате налога на имущество, переходящее в порядке наследования и дарения |
В случае, если жилое помещение получено по наследству или в порядке дарения |
✔Документы, указанные в п.п. 1 7, 9 11, 14, 15, 17, 18 настоящего Перечня предоставляются с приложением оригиналов (для сверки). В случае невозможности предоставления оригинала, копии должны быть заверены нотариально.
✔Банк вправе затребовать иные документы, необходимые для оформления сделки купли-продажи и ипотеки
Приложение 3
Условия ипотечного кредитования на приобретение Жилого помещения на вторичном рынке |
1. Кредит предоставляется на покупку готовой квартиры либо жилого дома в г. Ярославле и на территории Ярославской области. По данной программе кредитования не допускается приобретение комнат, долей в праве собственности на жилые помещения, деревянных домов и квартир в деревянных домах, жилых помещений, износ которых превышает 50%, жилых помещений у близких родственников.
2. Кредит предоставляется в рублях.
3. Срок кредита: минимальный 1 год, максимальный 30 лет. Срок устанавливается исходя из условия, что погасить кредит заёмщик должен до достижения им 60-летнего возраста.
4. Первоначальный взнос не менее 20% от стоимости жилого помещения.
5. Процентная ставка по кредиту устанавливается в зависимости от величины первоначального взноса и срока кредитования:
Размер первоначального взноса, % от стоимости Жилого помещения предмета залога*) |
Срок кредитования |
|
От 1 года до 15 лет (включительно) |
От 15 лет до 30 лет (включительно) |
|
От 20 (включительно) до 30 |
17,25 |
17,75 |
От 30 (включительно) до 50 |
16 |
16,5 |
От 50 (включительно) до 75 |
15 |
15,5 |
От 40 (включительно) до 75 (включительно) без официального подтверждения доходов |
18 |
*) в расчёт принимается меньшая из двух величин стоимость Жилого помещения по договору или стоимость Жилого помещения по отчёту об оценке, составленному независимым оценщиком;
6. Сумма кредита определяется исходя из доходов заёмщика (созаёмщиков), но не менее 25 % и не более 80 % от стоимости покупаемого жилья, при этом минимальная сумма 260 000 рублей, максимальная 5 000 000 рублей.
7. Досрочное погашение по истечении полугода с момента выдачи кредита, без штрафных санкций. Минимальная сумма досрочного погашения 30 000 рублей.
8. Обеспечение по кредиту залог приобретаемого Жилого помещения, страхование жизни и трудоспособности заёмщиков, страхование Жилого помещения, страхование риска утраты права собственности (в случае необходимости), поручительство супруга/супруги (в случае необходимости).
Требования к заемщику:
1. Дееспособное физическое лицо в возрасте от 18 лет до 59 лет.
2. Российское гражданство.
3. Наличие постоянной регистрации в РФ.
Ярославского филиала-регионального центра ОАО КБ «СЕВЕРГАЗБАНК»
(4852) 200-202, 486-983
Приложение 4
Информационный расчет ежемесячных платежей |
||||||||
к Кредитному договору (договору займа) № |
7/2-07/16 от 15.10.2008 |
|||||||
ФИО Заемщика: |
Иванов Иван Иванович |
|||||||
Процентная ставка |
15,00% |
годовых |
||||||
Срок кредитования |
180 |
месяца |
||||||
Сумма кредита (займа) |
1 000 000 |
рублей |
||||||
Дата выдачи кредита (займа) |
10.11.08 |
|||||||
КРЕДИТОР (Заимодавец) предоставляет настоящий информационный расчет ежемесячных платежей с целью информирования ЗАЕМЩИКА и достижения однозначного понимания приведенных в Кредитном договоре (договоре займа) формул и производимых на их основе расчетов |
||||||||
Порядковый номер ежемесячного платежа |
Сроки внесения ежемесячного платежа |
Размер ежемесячного платежа |
Досрочное погашение (не позднее последнего числа каждого календарного месяца) |
|||||
Дата осуществления ежемесячного платежа - |
||||||||
день |
мес |
год |
Общий Ежемесячный платеж |
Платеж в счет погашения основного долга |
Платеж процентов (Руб) |
Остаток осн.долга после совершения текущего платежа (с учетом досрочного погашения) |
||
1 |
не позднее последнего числа |
11 |
2008 |
8 196,72р. |
0,00р. |
8 196,72р. |
1 000 000,00 |
|
2 |
не позднее последнего числа |
12 |
2008 |
14 038,13р. |
1 333,21р. |
12 704,92р. |
998 666,79 |
|
3 |
не позднее последнего числа |
1 |
2009 |
14 038,13 |
1 315,39р. |
12 722,74р. |
997 351,40 |
|
4 |
не позднее последнего числа |
2 |
2009 |
14 038,13 |
2 561,76р. |
11 476,37р. |
994 789,64 |
|
5 |
не позднее последнего числа |
3 |
2009 |
14 038,13 |
1 364,78р. |
12 673,35р. |
993 424,86 |
|
6 |
не позднее последнего числа |
4 |
2009 |
14 038,13 |
1 790,43р. |
12 247,70р. |
991 634,43 |
|
7 |
не позднее последнего числа |
5 |
2009 |
14 038,13 |
1 404,98р. |
12 633,15р. |
990 229,45 |
|
8 |
не позднее последнего числа |
6 |
2009 |
14 038,13 |
1 829,82р. |
12 208,31р. |
988 399,63 |
|
9 |
не позднее последнего числа |
7 |
2009 |
14 038,13 |
1 446,19р. |
12 591,94р. |
986 953,44 |
|
10 |
не позднее последнего числа |
8 |
2009 |
14 038,13 |
1 464,61р. |
12 573,52р. |
985 488,83 |
|
11 |
не позднее последнего числа |
9 |
2009 |
14 038,13 |
1 888,27р. |
12 149,86р. |
983 600,56 |
|
12 |
не позднее последнего числа |
10 |
2009 |
14 038,13 |
1 507,33р. |
12 530,80р. |
982 093,23 |
|
13 |
не позднее последнего числа |
11 |
2009 |
14 038,13 |
1 930,13р. |
12 108,00р. |
980 163,10 |
|
14 |
не позднее последнего числа |
12 |
2009 |
14 038,13 |
1 551,12р. |
12 487,01р. |
978 611,98 |
|
15 |
не позднее последнего числа |
1 |
2010 |
14 038,13 |
1 570,88р. |
12 467,25р. |
977 041,10 |
|
16 |
не позднее последнего числа |
2 |
2010 |
14 038,13 |
2 795,47р. |
11 242,66р. |
974 245,63 |
|
17 |
не позднее последнего числа |
3 |
2010 |
14 038,13 |
1 626,51р. |
12 411,62р. |
972 619,12 |
|
18 |
не позднее последнего числа |
4 |
2010 |
14 038,13 |
2 046,94р. |
11 991,19р. |
970 572,18 |
|
19 |
не позднее последнего числа |
5 |
2010 |
14 038,13 |
1 673,31р. |
12 364,82р. |
968 898,87 |
|
20 |
не позднее последнего числа |
6 |
2010 |
14 038,13 |
2 092,80р. |
11 945,33р. |
966 806,07 |
|
21 |
не позднее последнего числа |
7 |
2010 |
14 038,13 |
1 721,29р. |
12 316,84р. |
965 084,78 |
|
22 |
не позднее последнего числа |
8 |
2010 |
14 038,13 |
1 743,21р. |
12 294,92р. |
963 341,57 |
|
23 |
не позднее последнего числа |
9 |
2010 |
14 038,13 |
2 161,32р. |
11 876,81р. |
961 180,25 |
|
24 |
не позднее последнего числа |
10 |
2010 |
14 038,13 |
1 792,96р. |
12 245,17р. |
959 387,29 |
|
25 |
не позднее последнего числа |
11 |
2010 |
14 038,13 |
2 210,07р. |
11 828,06р. |
957 177,22 |
|
26 |
не позднее последнего числа |
12 |
2010 |
14 038,13 |
1 843,95р. |
12 194,18р. |
955 333,27 |
|
27 |
не позднее последнего числа |
1 |
2011 |
14 038,13 |
1 867,45р. |
12 170,68р. |
953 465,82 |
|
28 |
не позднее последнего числа |
2 |
2011 |
14 038,13 |
3 066,74р. |
10 971,39р. |
950 399,08 |
|
29 |
не позднее последнего числа |
3 |
2011 |
14 038,13 |
1 930,31р. |
12 107,82р. |
948 468,77 |
|
30 |
не позднее последнего числа |
4 |
2011 |
14 038,13 |
2 344,68р. |
11 693,45р. |
946 124,09 |
|
31 |
не позднее последнего числа |
5 |
2011 |
14 038,13 |
1 984,77р. |
12 053,36р. |
944 139,32 |
|
32 |
не позднее последнего числа |
6 |
2011 |
14 038,13 |
2 398,06р. |
11 640,07р. |
941 741,26 |
|
33 |
не позднее последнего числа |
7 |
2011 |
14 038,13 |
2 040,60р. |
11 997,53р. |
939 700,66 |
|
34 |
не позднее последнего числа |
8 |
2011 |
14 038,13 |
2 066,60р. |
11 971,53р. |
937 634,06 |
|
35 |
не позднее последнего числа |
9 |
2011 |
14 038,13 |
2 478,26р. |
11 559,87р. |
935 155,80 |
|
36 |
не позднее последнего числа |
10 |
2011 |
14 038,13 |
2 124,50р. |
11 913,63р. |
933 031,30 |
|
37 |
не позднее последнего числа |
11 |
2011 |
14 038,13 |
2 535,00р. |
11 503,13р. |
930 496,30 |
|
38 |
не позднее последнего числа |
12 |
2011 |
14 038,13 |
2 183,86р. |
11 854,27р. |
928 312,44 |
|
39 |
не позднее последнего числа |
1 |
2012 |
14 038,13 |
2 244,00р. |
11 794,13р. |
926 068,44 |
|
40 |
не позднее последнего числа |
2 |
2012 |
14 038,13 |
3 031,58р. |
11 006,55р. |
923 036,86 |
|
41 |
не позднее последнего числа |
3 |
2012 |
14 038,13 |
2 311,02р. |
11 727,11р. |
920 725,84 |
|
42 |
не позднее последнего числа |
4 |
2012 |
14 038,13 |
2 717,73р. |
11 320,40р. |
918 008,11 |
|
43 |
не позднее последнего числа |
5 |
2012 |
14 038,13 |
2 374,91р. |
11 663,22р. |
915 633,20 |
|
44 |
не позднее последнего числа |
6 |
2012 |
14 038,13 |
2 780,34р. |
11 257,79р. |
912 852,86 |
|
45 |
не позднее последнего числа |
7 |
2012 |
14 038,13 |
2 440,41р. |
11 597,72р. |
910 412,45 |
|
46 |
не позднее последнего числа |
8 |
2012 |
14 038,13 |
2 471,41р. |
11 566,72р. |
907 941,04 |
|
47 |
не позднее последнего числа |
9 |
2012 |
14 038,13 |
2 874,92р. |
11 163,21р. |
905 066,12 |
|
48 |
не позднее последнего числа |
10 |
2012 |
14 038,13 |
2 539,34р. |
11 498,79р. |
902 526,78 |
|
49 |
не позднее последнего числа |
11 |
2012 |
14 038,13 |
2 941,49р. |
11 096,64р. |
899 585,29 |
|
50 |
не позднее последнего числа |
12 |
2012 |
14 038,13 |
2 608,97р. |
11 429,16р. |
896 976,32 |
|
51 |
не позднее последнего числа |
1 |
2013 |
14 038,13 |
2 610,90р. |
11 427,23р. |
894 365,42 |
|
52 |
не позднее последнего числа |
2 |
2013 |
14 038,13 |
3 746,80р. |
10 291,33р. |
890 618,62 |
|
53 |
не позднее последнего числа |
3 |
2013 |
14 038,13 |
2 691,89р. |
11 346,24р. |
887 926,73 |
|
54 |
не позднее последнего числа |
4 |
2013 |
14 038,13 |
3 091,09р. |
10 947,04р. |
884 835,64 |
|
55 |
не позднее последнего числа |
5 |
2013 |
14 038,13 |
2 765,57р. |
11 272,56р. |
882 070,07 |
|
56 |
не позднее последнего числа |
6 |
2013 |
14 038,13 |
3 163,29р. |
10 874,84р. |
878 906,78 |
|
57 |
не позднее последнего числа |
7 |
2013 |
14 038,13 |
2 841,10р. |
11 197,03р. |
876 065,68 |
|
58 |
не позднее последнего числа |
8 |
2013 |
14 038,13 |
2 877,29р. |
11 160,84р. |
873 188,39 |
|
59 |
не позднее последнего числа |
9 |
2013 |
14 038,13 |
3 272,79р. |
10 765,34р. |
869 915,60 |
|
60 |
не позднее последнего числа |
10 |
2013 |
14 038,13 |
2 955,64р. |
11 082,49р. |
866 959,96 |
|
61 |
не позднее последнего числа |
11 |
2013 |
14 038,13 |
3 349,58р. |
10 688,55р. |
863 610,38 |
|
62 |
не позднее последнего числа |
12 |
2013 |
14 038,13 |
3 035,97р. |
11 002,16р. |
860 574,41 |
|
63 |
не позднее последнего числа |
1 |
2014 |
14 038,13 |
3 074,65р. |
10 963,48р. |
857 499,76 |
|
64 |
не позднее последнего числа |
2 |
2014 |
14 038,13 |
4 171,01р. |
9 867,12р. |
853 328,75 |
|
65 |
не позднее последнего числа |
3 |
2014 |
14 038,13 |
3 166,96р. |
10 871,17р. |
850 161,79 |
|
66 |
не позднее последнего числа |
4 |
2014 |
14 038,13 |
3 556,68р. |
10 481,45р. |
846 605,11 |
|
67 |
не позднее последнего числа |
5 |
2014 |
14 038,13 |
3 252,61р. |
10 785,52р. |
843 352,50 |
|
68 |
не позднее последнего числа |
6 |
2014 |
14 038,13 |
3 640,63р. |
10 397,50р. |
839 711,87 |
|
69 |
не позднее последнего числа |
7 |
2014 |
14 038,13 |
3 340,43р. |
10 697,70р. |
836 371,44 |
|
70 |
не позднее последнего числа |
8 |
2014 |
14 038,13 |
3 382,99р. |
10 655,14р. |
832 988,45 |
|
71 |
не позднее последнего числа |
9 |
2014 |
14 038,13 |
3 768,41р. |
10 269,72р. |
829 220,04 |
|
72 |
не позднее последнего числа |
10 |
2014 |
14 038,13 |
3 474,09р. |
10 564,04р. |
825 745,95 |
|
73 |
не позднее последнего числа |
11 |
2014 |
14 038,13 |
3 857,70р. |
10 180,43р. |
821 888,25 |
|
74 |
не позднее последнего числа |
12 |
2014 |
14 038,13 |
3 567,50р. |
10 470,63р. |
818 320,75 |
|
75 |
не позднее последнего числа |
1 |
2015 |
14 038,13 |
3 612,95р. |
10 425,18р. |
814 707,80 |
|
76 |
не позднее последнего числа |
2 |
2015 |
14 038,13 |
4 663,41р. |
9 374,72р. |
810 044,39 |
|
77 |
не позднее последнего числа |
3 |
2015 |
14 038,13 |
3 718,39р. |
10 319,74р. |
806 326,00 |
|
78 |
не позднее последнего числа |
4 |
2015 |
14 038,13 |
4 097,12р. |
9 941,01р. |
802 228,88 |
|
79 |
не позднее последнего числа |
5 |
2015 |
14 038,13 |
3 817,95р. |
10 220,18р. |
798 410,93 |
|
80 |
не позднее последнего числа |
6 |
2015 |
14 038,13 |
4 194,71р. |
9 843,42р. |
794 216,22 |
|
81 |
не позднее последнего числа |
7 |
2015 |
14 038,13 |
3 920,03р. |
10 118,10р. |
790 296,19 |
|
82 |
не позднее последнего числа |
8 |
2015 |
14 038,13 |
3 969,97р. |
10 068,16р. |
786 326,22 |
|
83 |
не позднее последнего числа |
9 |
2015 |
14 038,13 |
4 343,70р. |
9 694,43р. |
781 982,52 |
|
84 |
не позднее последнего числа |
10 |
2015 |
14 038,13 |
4 075,89р. |
9 962,24р. |
777 906,63 |
|
85 |
не позднее последнего числа |
11 |
2015 |
14 038,13 |
4 447,50р. |
9 590,63р. |
773 459,13 |
|
86 |
не позднее последнего числа |
12 |
2015 |
14 038,13 |
4 184,47р. |
9 853,66р. |
769 274,66 |
|
87 |
не позднее последнего числа |
1 |
2016 |
14 038,13 |
4 264,56р. |
9 773,57р. |
765 010,10 |
|
88 |
не позднее последнего числа |
2 |
2016 |
14 038,13 |
4 945,80р. |
9 092,33р. |
760 064,30 |
|
89 |
не позднее последнего числа |
3 |
2016 |
14 038,13 |
4 381,58р. |
9 656,55р. |
755 682,72 |
|
90 |
не позднее последнего числа |
4 |
2016 |
14 038,13 |
4 746,95р. |
9 291,18р. |
750 935,77 |
|
91 |
не позднее последнего числа |
5 |
2016 |
14 038,13 |
4 497,55р. |
9 540,58р. |
746 438,22 |
|
92 |
не позднее последнего числа |
6 |
2016 |
14 038,13 |
4 860,61р. |
9 177,52р. |
741 577,61 |
|
93 |
не позднее последнего числа |
7 |
2016 |
14 038,13 |
4 616,45р. |
9 421,68р. |
736 961,16 |
|
94 |
не позднее последнего числа |
8 |
2016 |
14 038,13 |
4 675,10р. |
9 363,03р. |
732 286,06 |
|
95 |
не позднее последнего числа |
9 |
2016 |
14 038,13 |
5 034,61р. |
9 003,52р. |
727 251,45 |
|
96 |
не позднее последнего числа |
10 |
2016 |
14 038,13 |
4 798,46р. |
9 239,67р. |
722 452,99 |
|
97 |
не позднее последнего числа |
11 |
2016 |
14 038,13 |
5 155,51р. |
8 882,62р. |
717 297,48 |
|
98 |
не позднее последнего числа |
12 |
2016 |
14 038,13 |
4 924,92р. |
9 113,21р. |
712 372,56 |
|
99 |
не позднее последнего числа |
1 |
2017 |
14 038,13 |
4 962,70р. |
9 075,43р. |
707 409,86 |
|
100 |
не позднее последнего числа |
2 |
2017 |
14 038,13 |
5 898,07р. |
8 140,06р. |
701 511,79 |
|
101 |
не позднее последнего числа |
3 |
2017 |
14 038,13 |
5 101,06р. |
8 937,07р. |
696 410,73 |
|
102 |
не позднее последнего числа |
4 |
2017 |
14 038,13 |
5 452,24р. |
8 585,89р. |
690 958,49 |
|
103 |
не позднее последнего числа |
5 |
2017 |
14 038,13 |
5 235,51р. |
8 802,62р. |
685 722,98 |
|
104 |
не позднее последнего числа |
6 |
2017 |
14 038,13 |
5 584,01р. |
8 454,12р. |
680 138,97 |
|
105 |
не позднее последнего числа |
7 |
2017 |
14 038,13 |
5 373,35р. |
8 664,78р. |
674 765,62 |
|
106 |
не позднее последнего числа |
8 |
2017 |
14 038,13 |
5 441,80р. |
8 596,33р. |
669 323,82 |
|
107 |
не позднее последнего числа |
9 |
2017 |
14 038,13 |
5 786,19р. |
8 251,94р. |
663 537,63 |
|
108 |
не позднее последнего числа |
10 |
2017 |
14 038,13 |
5 584,84р. |
8 453,29р. |
657 952,79 |
|
109 |
не позднее последнего числа |
11 |
2017 |
14 038,13 |
5 926,38р. |
8 111,75р. |
652 026,41 |
|
110 |
не позднее последнего числа |
12 |
2017 |
14 038,13 |
5 731,49р. |
8 306,64р. |
646 294,92 |
|
111 |
не позднее последнего числа |
1 |
2018 |
14 038,13 |
5 804,51р. |
8 233,62р. |
640 490,41 |
|
112 |
не позднее последнего числа |
2 |
2018 |
14 038,13 |
6 668,10р. |
7 370,03р. |
633 822,31 |
|
113 |
не позднее последнего числа |
3 |
2018 |
14 038,13 |
5 963,41р. |
8 074,72р. |
627 858,90 |
|
114 |
не позднее последнего числа |
4 |
2018 |
14 038,13 |
6 297,40р. |
7 740,73р. |
621 561,50 |
|
115 |
не позднее последнего числа |
5 |
2018 |
14 038,13 |
6 119,61р. |
7 918,52р. |
615 441,89 |
|
116 |
не позднее последнего числа |
6 |
2018 |
14 038,13 |
6 450,49р. |
7 587,64р. |
608 991,40 |
|
117 |
не позднее последнего числа |
7 |
2018 |
14 038,13 |
6 279,75р. |
7 758,38р. |
602 711,65 |
|
118 |
не позднее последнего числа |
8 |
2018 |
14 038,13 |
6 359,75р. |
7 678,38р. |
596 351,90 |
|
119 |
не позднее последнего числа |
9 |
2018 |
14 038,13 |
6 685,85р. |
7 352,28р. |
589 666,05 |
|
120 |
не позднее последнего числа |
10 |
2018 |
14 038,13 |
6 525,95р. |
7 512,18р. |
583 140,10 |
|
121 |
не позднее последнего числа |
11 |
2018 |
14 038,13 |
6 848,73р. |
7 189,40р. |
576 291,37 |
|
122 |
не позднее последнего числа |
12 |
2018 |
14 038,13 |
6 696,34р. |
7 341,79р. |
569 595,03 |
|
123 |
не позднее последнего числа |
1 |
2019 |
14 038,13 |
6 781,65р. |
7 256,48р. |
562 813,38 |
|
124 |
не позднее последнего числа |
2 |
2019 |
14 038,13 |
7 561,92р. |
6 476,21р. |
555 251,46 |
|
125 |
не позднее последнего числа |
3 |
2019 |
14 038,13 |
6 964,38р. |
7 073,75р. |
548 287,08 |
|
126 |
не позднее последнего числа |
4 |
2019 |
14 038,13 |
7 278,43р. |
6 759,70р. |
541 008,65 |
|
127 |
не позднее последнего числа |
5 |
2019 |
14 038,13 |
7 145,83р. |
6 892,30р. |
533 862,82 |
|
128 |
не позднее последнего числа |
6 |
2019 |
14 038,13 |
7 456,26р. |
6 581,87р. |
526 406,56 |
|
129 |
не позднее последнего числа |
7 |
2019 |
14 038,13 |
7 331,85р. |
6 706,28р. |
519 074,71 |
|
130 |
не позднее последнего числа |
8 |
2019 |
14 038,13 |
7 425,26р. |
6 612,87р. |
511 649,45 |
|
131 |
не позднее последнего числа |
9 |
2019 |
14 038,13 |
7 730,12р. |
6 308,01р. |
503 919,33 |
|
132 |
не позднее последнего числа |
10 |
2019 |
14 038,13 |
7 618,34р. |
6 419,79р. |
496 300,99 |
|
133 |
не позднее последнего числа |
11 |
2019 |
14 038,13 |
7 919,35р. |
6 118,78р. |
488 381,64 |
|
134 |
не позднее последнего числа |
12 |
2019 |
14 038,13 |
7 816,28р. |
6 221,85р. |
480 565,36 |
|
135 |
не позднее последнего числа |
1 |
2020 |
14 038,13 |
7 932,59р. |
6 105,54р. |
472 632,77 |
|
136 |
не позднее последнего числа |
2 |
2020 |
14 038,13 |
8 420,77р. |
5 617,36р. |
464 212,00 |
|
137 |
не позднее последнего числа |
3 |
2020 |
14 038,13 |
8 140,35р. |
5 897,78р. |
456 071,65 |
|
138 |
не позднее последнего числа |
4 |
2020 |
14 038,13 |
8 430,69р. |
5 607,44р. |
447 640,96 |
|
139 |
не позднее последнего числа |
5 |
2020 |
14 038,13 |
8 350,89р. |
5 687,24р. |
439 290,07 |
|
140 |
не позднее последнего числа |
6 |
2020 |
14 038,13 |
8 637,02р. |
5 401,11р. |
430 653,05 |
|
141 |
не позднее последнего числа |
7 |
2020 |
14 038,13 |
8 566,72р. |
5 471,41р. |
422 086,33 |
|
142 |
не позднее последнего числа |
8 |
2020 |
14 038,13 |
8 675,56р. |
5 362,57р. |
413 410,77 |
|
143 |
не позднее последнего числа |
9 |
2020 |
14 038,13 |
8 955,21р. |
5 082,92р. |
404 455,56 |
|
144 |
не позднее последнего числа |
10 |
2020 |
14 038,13 |
8 899,56р. |
5 138,57р. |
395 556,00 |
|
145 |
не позднее последнего числа |
11 |
2020 |
14 038,13 |
9 174,74р. |
4 863,39р. |
386 381,26 |
|
146 |
не позднее последнего числа |
12 |
2020 |
14 038,13 |
9 129,19р. |
4 908,94р. |
377 252,07 |
|