82654

ПРОБЛЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ДЕЯЕЛЬНОСТИ КОММЕРЧЕСКОГО БАНКА НА ПРИМЕРЕ ЯРОСЛАВСКОГО ФКБ-РЦ «СЕВЕРГАЗБАНК»

Дипломная

Банковское дело и рынок ценных бумаг

Цель работы –- рассмотрение системы ипотечного кредитования в Российской Федерации и прогноз перспектив ипотечного кредитования в коммерческом банке. В ходе данной работы подробно рассмотрены в I главе сущность и понятие ипотеки основные нормативно-правовые акты ипотечного кредитования...

Русский

2015-03-01

2.92 MB

2 чел.

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

ПРОБЛЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ДЕЯЕЛЬНОСТИ КОММЕРЧЕСКОГО БАНКА НА ПРИМЕРЕ ЯРОСЛАВСКОГО ФКБ-РЦ «СЕВЕРГАЗБАНК»

РЕФЕРАТ

77 листов, 6 таблиц, 11 рисунков.

ИПОТЕКА, ОЦЕНКА ПЛАТЕЖЕСПОСОБНОСТИ ЗАЕМЩИКА, ПРОЦЕДУРА ВЫДАЧИ КРЕДИТА, ОЦЕНКА ЗАЛОГОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА, ФИНАНСОВЫЕ РИСКИ И СТРАХОВАНИЕ, ИПОТЕЧНЫЙ КРИЗИС.

Объектом исследования в дипломной работе является Ярославский ФКБ-РЦ «СЕВЕРГАЗБАНК», а предметом исследования – механизм ипотечного кредитования в деятельности коммерческого банка.

Цель работы – рассмотрение системы ипотечного кредитования в Российской Федерации и прогноз перспектив ипотечного кредитования в коммерческом банке.

В ходе данной  работы  подробно  рассмотрены в I главе сущность  и  понятие  ипотеки, основные  нормативно-правовые  акты  ипотечного  кредитования,  а  также  этапы  развития ипотечного законодательства в  России, описана  история  возникновения  и  развития  ипотеки,

Во II главе и проанализированы  проблемы  российской  ипотеки,  существующие  в  настоящее  время.

В III главе показана подробная схема ипотечного кредитования  на примере ОАО КБ «СЕВЕРГАЗБАНК».

В результате исследования сделаны выводы о высокой  социальной значимости ипотечного кредитования и возможных путях ее развития.

СОДЕРЖАНИЕ

Введение  .............................................................................................................5

1. Теоретические  и методические основы ипотечного кредитования….8

   1.1. Сущность понятия ипотеки  …………………………………………….8

   1.2. История развития ипотеки в России и за рубежом ……………...…...13

   1.3. Роль законодательной базы развития ипотечного кредитования

   в России  ……………………………………………………………………..17    

   1.4. Модели и методы ипотечного кредитования…………………………24

2. Анализ ипотечного кредитования на современном этапе…………... 30 

    2.1. Влияние ипотечного кризиса …………………………………………30

    2.2. Проблемы развития ипотечного жилищного кредитования

    в России  …………………………………………………………………….32

    2.3. Тенденции развития ипотечного рынка в России……..…………....  37

  1.  Анализ и предложения по развитию ипотечного кредитования в деятельности Ярославского ФКБ-РЦ  «СЕВЕРГАЗБАНК» ….……42

3.1. Процедура выдачи кредита………………………………………….. 42

3.2. Оценка платежеспособности заемщика и оценка залоговой

стоимости объекта ипотеки…………………………………...…………. 46

3.3. Финансовые риски и страхование…………………………………..  52

3.4. Рефинансирование ипотечных кредитов…………………………… 56

3.5. Сопровождение закладных……………………………………………64

3.6. Оценка работы и предложения по улучшению ипотечного кредитования в деятельности коммерческого банка…………………….. 65

Заключение……………………………………………………………………..72

Список использованных источников и литературы……………………...75

Приложения 

ВЕДЕНИЕ

Ипотека и ипотечное кредитование - основной механизм, который делает жилье доступным во многих странах мира. Развитие рынка ипотечного кредитования является важной составляющей национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России», поэтому государство заинтересовано в поддержании стабильности этого рынка, переживающего сейчас не лучшие времена.

Проблема ипотечного кредитования  всегда была актуальна и особенно сегодня, когда в данный процесс, начиная с 2004 года начало активно вовлекаться население, благодаря развитию банковских услуг, поддержке государства в рамках проекта  "Доступное жилье".

Актуальность темы дипломной работы на современном этапе развития экономики Российской Федерации связана с тем, что рост инфляции, дефицит и высокая стоимость долгосрочной ликвидности (при отсутствии краткосрочной) — все это поставило сегодня ипотечное кредитование на грань выживания. Многие банки вынуждены сокращать ипотечные программы и выходить из этого сегмента.

Для обеспечения устойчивости ипотечной системы свои предложения выносят на обсуждение представители банков, министерств, общественных организаций и коммерческих структур.

 Почему же  ипотечное кредитование так волнует все структуры и слои общества? Ответ очевиден - приобретение собственного жилья -  это первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.  Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема.

До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда страны являлись государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальное строительство играло вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира.

При остром недостатке источников финансирования жилищного строительства потребность в жилье возрастает. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей.

Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики[19, с. 10].

Таким образом, ИПОТЕКА является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и важнейшим механизмом реализации инвестиционного климата, регулирования денежной массы, социально-экономического прогресса в целом.

Мы наблюдали  динамичное развитие ипотеки. Подтверждением этому служил рост объемов кредитования во втором полугодии 2007 года, который произошел несмотря на начавшийся кризис, трудности с ликвидностью и ростом стоимости долгосрочного капитала.

По данным Центрального банка РФ, в I квартале 2008 года ипотечных кредитов было выдано на 151 млрд.руб. – это почти в 2 раза больше, чем за аналогичный период 2007 г. [№ 44, с 13].

Постепенное снижение темпов роста – естественная тенденция для рынка, который переходит в стадию стабильного развития из фазы начального активного роста.

В  последнее  время  произошло  много  изменений  в  сфере  ипотечного  кредитования, позволяющие решать актуальные вопросы в данной сфере, но  говорит  о  том,  что  все  проблемы  решены,  еще  преждевременно.

Методические основы исследования

В работе использовались следующие виды анализа: отраслевой, сравнительный, ретроспективный, вертикальный и горизонтальный.

Теоретико-методологическая база исследования

Научной и методической основой дипломной работы послужили законодательные акты, а также работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, к которым относятся: Иванов В.В, Ваганова И.Н., Смирнов В.В, Логинов М.П.,  Казейкин В.С., Баронин С.А., и др., статьи ученных и специалистов в правовых и экономических журналах, Стандарты рефинансирования закладных ОАО «АИЖК» и АБ «ГПБ-Ипотека» (ЗАО), нормативные документы ЦБ РФ и внутренние положения, инструкции ОАО КБ «СЕВЕРГАЗБАНК».

Цель и задачи исследования

Цель дипломной работы заключается  рассмотрение системы ипотечного кредитования в Российской Федерации и прогноз перспектив ипотечного кредитования в коммерческом банке. В рамках поставленной цели в работе должны быть решены следующие задачи:

  •  рассмотрение сущности ипотечного кредитования;
  •  анализ развития ипотечного законодательства в России
  •  изучение методологических основ ипотечного кредитования 
  •  анализ современных проблем ипотечного кредитования.
  •  раскрытие этапов ипотечной сделки на примере конкретного банка
  •  формирование предложений по развитию ипотечного кредитования в деятельности банка

Объект и предмет исследования

Объектом исследования в дипломной работе является Ярославский ФКБ-РЦ «СЕВЕРГАЗБАНК», а предметом исследования – механизм ипотечного кредитования в деятельности коммерческого банка.

Практическая значимость дипломной работы

Решение поставленных в дипломной работе задач позволяет сделать выводы о необходимости ипотечного кредитования, показать пути минимизации различных рисков, а также показать взаимосвязь развития ипотечного кредитования с решением важных экономических задач государства:

  •  обеспечение постоянного и существенного притока денежных средств на рынок жилья;
  •  оживление строительства и сопряженных с ним секторов промышленности;
  •  сохранение и расширение рабочих мест;
  •  повышение доходов населения и бюджетов всех уровней.

Структура работы

В  I главе данной  работе  будут  подробно  рассмотрены  сущность  и  понятие  ипотеки, основные  нормативно-правовые  акты  ипотечного  кредитования,  а  также  этапы  развития ипотечного законодательства в  России, описана  история  возникновения  и  развития  ипотеки, рассмотрены методологические основы.

Во II главе проведен анализ ипотечного кредитования на современном этапе: причины и последствия ипотечного кризиса, тенденции развития ипотечного рынка в России.

В III главе на примере работы Ярославского ФКБ-РЦ «СЕВЕРГАЗБАНК» показаны основная структура и направления ипотечного кредитования, раскрыты этапы ипотечной сделки, начиная от первоначального консультирования потенциального заемщика до рефинансирования закладных в крупные Ипотечные компании (ОАО «АИЖК» и АБ «ГПБ-Ипотека» (ЗАО), а также их последующее сопровождение. Проведен анализ работы банка по данному направлению.

1.ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1.Сущность понятия ипотеки

В Послании Президента России В. В. Путина 25 мая 2004 года решение жилищной проблемы названо одной из самых актуальных задач, стоящих перед федеральными и региональными органами власти. Реализация приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России»,  по формированию рынка доступного жилья в России в современных условиях невозможна без организации эффективной национальной системы ипотечного жилищного  кредитования.

Ипотека - это залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю) [20,с. 20].

Рассмотрим, какое имущество может быть предметом ипотеки согласно ст. 5  102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» [12.]

       

        Таблица 1.1

Недвижимость как предмет ипотеки

Земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

Земельные участки с указанием границ на чертеже;

Главная вещь считается заложенной вместе с ее принадлежностью как единое целое (здания, предприятия вместе с земельными участками);

Земли сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств;

Предприятия как единые имущественные комплексы, включая права требования;

При общей совместной собственности на недвижимость необходимо нотариально удостоверенное согласие всех собственников;

Полевые земельные участки личных подсобных хозяйств;

Жилые дома, квартиры и их части, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, включая соответствующую долю в праве общей собственности на жилье;

Участник общей долевой собственности может заложить свою долю без согласия других собственников;

Земельные участки в части, если эта часть меньше по площади, чем минимальный размер земельного участка соответствующего целевого назначения;

Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения;

Право залога земельного участка не распространяется на находящиеся на нем здания, если нет иного в договоре

Неизолированные жилые помещения;

Участки недр и многолетние насаждения;

Долю в праве собственности на общее имущество жилого дома отдельно от права собственности на квартиру;

Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;

Часть неделимой вещи;

Объекты незавершенного строительства;

Особо охраняемые природные территории;

Право аренды с согласия арендодателя или собственника имущества

Имущество, запрещенное к приватизации;

Имущество, подлежащее обязательной приватизации;

Имущество, на которое не может быть обращено взыскание по закону;

Иное имущество, изъятое из оборота

Поскольку  данная  работа  посвящена  ипотеке  жилой  недвижимости, то  следует  уточнить  это  понятие. Ипотека - кредит, полученный  под  залог  жилья: квартиры  или  отдельно  стоящего дома.

Интерес кредитора выражается в том, что в составе имущества должника выделяется его определенная часть, подлежащая залогу (ипотеке). Если впоследствии обязательство окажется нарушенным, предмет залога продается, а из полученной суммы первыми ранее других возможных кредиторов в полном объеме будут удовлетворены требования того кредитора, чье обязательство обеспечено залогом (ипотекой). По этой причине принято считать, что в отличие от других способов обеспечения обязательств (неустойка и поручительство), при которых кредитор «верит должнику», в обязательстве, обеспеченном залогом, кредитор «верит конкретной вещи». Именно поэтому этот вид гарантии возврата денег больше подходит для долгосрочного кредитования.

Ипотека несет в своем содержании две составляющие — экономическую и правовую.

В экономическом отношении ипотека — это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

В правовом отношении ипотека—залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита, когда имущество остается в руках должника[5].

Рассматривая ипотеку как экономическую категорию, необходимо подчеркнуть, что ипотека состоит из трех слагаемых и одновременно выражает:

-    отношения собственности;

-    кредитные отношения;     

-    финансовые отношения.

Отношения собственности выражаются в передаче титула и собственности, но не права на владения, до момента окончания платежей по долгу или на реализацию обязательств в случае отказа от платежа. Ипотека стимулирует оборот и перераспределение недвижимого имущества, обеспечивая реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы отчуждения в данных конкретных условиях нецелесообразны.

Кредитные отношения выражаются в предоставлении ипотечных кредитов под залог недвижимого имущества. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства. При этом особенностями ипотечных кредитов являются:

- обязательность обеспечения залогом;

- длительность срока предоставления кредита;

- целевой характер;

- ипотечный кредит является относительно низкорисковой     

банковской операцией;

- государственная регистрация.

Финансовые отношения выражаются в рефинансировании ипотечных кредитов, включая также и закладную, удостоверяющую права залогодержателя на недвижимое имущество и являющуюся ценной бумагой со всеми присущими ей признаками — обособленность имущественных прав, документарность и обращаемость. Финансовые отношения на базе ценной бумаги создают многоуровневый фиктивный капитал, так при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных закладных, производных ипотечных ценных бумаг происходит увеличение оборотных средств на величину фиктивного капитала.

Интерес  к  ипотечным кредитам  со  стороны  потребителей  определяется  преимуществами  кредитов  такого  рода:

- возможность  в  достаточно  короткие сроки  вселиться  в  новую  квартиру;

- получение  кредита  на  длительный  срок, при  котором  размер  ежемесячных  платежей  не  изменяется  в  случае  повышения  стоимости  квартиры;

- возможность  оплачивать  собственную  квартиру,  а  не  арендовать  чужую  недвижимость, в  то  время, как  ежемесячные  платежи  сопоставимы  с  месячной  арендной  платой  за  аналогичную  квартиру;

- возможность зарегистрироваться (прописаться) в квартире, приобретенной  по  ипотечному  кредиту, заемщику и членам  его  семьи;

- рост  цен  на  недвижимость  превышает  процентную  ставку  по  ипотечному  кредитованию (цены на недвижимость стабильно расли на 20 –40 % в год, а средняя процентная ставка до июля 2008 года – 13%).

- получение налоговой льготы на весь срок ипотеки с  суммы  в  пределах 1 000 000  рублей, а также с  суммы, выплачиваемой по процентам на срок выплаты кредита.

Помимо  этого  ипотечное кредитование – это надежно и безопасно:

- квартира  проходит  тщательную  юридическую  проверку  банком  и  страховой  компанией;

- формы  используемых  договоров  купли-продажи проходят  тщательную  юридическую  проверку  квалифицированными  юристами;

- квартира  оформляется  в  собственность  заемщика;

- на  время  погашения  кредита  страхуется  риск  утраты  права  собственности  на  квартиру, риск  повреждения  квартиры  и  утраты  трудоспособности  заёмщиком;

- любое  нарушение  условий кредитного договора и условий договора банковского  счета грозит  банку  отзывом лицензии.

Ипотека, вследствие специфики предмета залога, по сравнению с другими видами залога, имеет свои преимущества  и  для  кредитора:

1) недвижимость обладает высокой и стабильной ценой с тенденцией к повышению;

2) физическая устойчивость недвижимости - фактор стабильности для кредитора, позволяет оставлять заложенный объект в собственности залогодателя (или других лиц);

3) недвижимость   является   источником   погашения   задолженности, если допускается эксплуатация заложенной недвижимости в форме   аренды   или   использования   для   целей   бизнеса.   Таким образом, ипотека не только не «омертвляет»  имущество, но даже стимулирует его к активному использованию.

Однако  использование  недвижимости  в  качестве  предмета  залога  имеет  и  отрицательные  стороны.

В мировой практике недвижимость не относится к высоколиквидным активам.  В связи с этим эффективность ипотечных операций во многом обусловлена уровнем развития рынка недвижимого имущества, что определяет сроки его экспозиции при продажах на открытых аукционах.  При этом задержка в реализации недвижимости приводит к убыткам кредитора.

Использование недвижимости как предмета залога требует, как правило, привлечения специалистов-оценщиков в этой области для расчета залоговой стоимости недвижимости и оплате их услуг, что приводит к удорожанию ипотечных операций.

Даже   при   правильной   первоначальной   оценке   стоимости объекта недвижимости возможны случаи значительных колебаний его стоимости, обусловленные как частными форс-мажорными обстоятельствами, так и общей экономической ситуацией.

  Наиболее сложным  и спорным вопросом ипотеки является вопрос реализации залогового права  в  случае  неисполнения  обеспеченного  залогом   обязательства.   Проблема   «обращения  взыскания» или «принудительного исполнения» существенно сужает применение ипотеки. Особенно сложен  вопрос об исполнении   взыскания  по ипотечным кредитам, обеспеченным  жильем. В этом случае кредитор должен  иметь  возможность выселить из квартиры заемщика, а квартиру продать. Ранее, согласно ст. 446  Гражданско-процессуального  кодекса  РФ, взыскание  не  могло  быть  обращено  на  принадлежащее  должнику жилое  помещение, если  оно  являлось  для  него  единственным  пригодным  для  постоянного  проживания  помещением. Однако    недавно  принятая  норма  говорит  о  том,  что    взыскание на  принадлежащее  должнику жилое  помещение может  быть  обращено,  если  оно  является  предметом  ипотеки [21, с. 75].

Особо следует выделить функции ипотечного кредитования и особенности такого рода кредита, которые дают ему преимущество перед другими способами кредитования.

Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом:

 - функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;

-  функция обеспечения возврата заемных средств;

- функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и другие) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

- функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и другие [29, с. 52-57].

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Создание указанной системы позволит:

- увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;

- активизировать рынок жилья;

- вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;

- привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;

- обеспечить развитие строительного комплекса;

- оживить экономику страны в целом.

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия (характерные для переходной экономики), ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию. Система ипотечного жилищного кредитования должна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, и в меньшей степени финансирования со стороны государственного бюджета. Темпы и масштабы развития системы ипотечного жилищного кредитования в регионах должны определяться объективной экономической ситуацией в регионе, платежеспособным спросом на жилье и его предложением, а также наличием (или отсутствием) необходимой региональной нормативно-правовой базы и инфраструктуры [31, с.13-24].

Термин  «ипотека»  появился  достаточно  давно.  Какой  смысл  вкладывался  в  это  слово  в   прошлом  как  в   нашей  стране,  так  и  за  рубежом  будет  подробно  рассмотрено  в  следующем  параграфе.

1.2. История развития ипотеки в России и за рубежом

Термин «ипотека» впервые появился в Греции в начале VI века до н. э. Он был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. Термин «ипотека» ввел в обиход архонт Солон. Первоначально в Афинах залоговым обеспечением служила личность должника, которому в случае невыполнения обязательства грозило рабство.

Для перевода личной ответственности в имущественную Солон предложил оформлять обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в указанной сумме. На таком столбе, получившем название «ипотека» (от греч. hypotheka - подставка, подпорка), отмечались все долги собственника земли.

Ипотека препятствовала переходу имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в стоимости его имущества. С течением времени слово «ипотека» стало употребляться для обозначения залога.

Новое развитие институт ипотека получил в Римской империи. В I веке н. э. создавались ипотечные учреждения, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам.

В Древнем Риме ипотечное право не имело двух необходимых качеств - «специальности» и «гласности», а потому не гарантировало кредитору надежного обеспечения. Римляне расширяют юридическое поле ипотеки. Её могли устанавливать на всё имущество должника. С одной стороны, это лишало кредитора прочного обеспечения, так для надежности необходимо, чтобы оно простиралось на известное и определённое имущество. С другой стороны, некоторым лицам римский закон, независимо от договора, присваивал ипотечное право. Это была так называемая законная ипотека, тайная или безгласная. Кредитор при установлении договорной ипотеки на имущество должника не мог быть уверен, что этим имуществом не обеспечивается какое-либо другое безгласное требование, которое может конкурировать с его ипотечным правом и даже иметь перед ним преимущество.

Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Благодаря применению даже первоначальных форм ипотеки уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться о состоянии данной земельной собственности.

В период правления императора Антония Пия (II век н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков, которые существовали наряду с другими специализированными банками, а также иными кредитными учреждениями - прообразами сберкасс и сберегательных ассоциаций.

Государство часто оказывало большую поддержку ипотечному кредитованию. Так, при императоре Траяне были созданы специальные фонды для поддержки вдов и сирот, которые предоставляли ипотечные кредиты под 5 % годовых (аналогичные финансовые системы были образованы в России в XIX веке, правда, поддержка в основном адресовалась представителям дворянского сословия).

Постепенно ипотека входит в средневековое европейское законодательство. В Германии ипотека появляется в XIV веке, до этого времени там так же господствовал принцип личной ответственности должника. Средневековое законодательство определяло ипотеку как «неделимую  по  природе,   основанную  на  праве  получения удовлетворения». Причём право получения удовлетворения остаётся на том предмете, обременённом ипотекой, пока существует какая-либо часть обязательства. Отдельная продажа частей не лишала кредитора  права  требовать удовлетворения долга в  полном  объеме. Ипотека распространялась на недвижимость, независимо от смены владельца  Ипотека вступала в силу после внесения специальной записи об ипотеке в особую «ипотечную» книгу. В Европе действовало и принудительное отчуждение.  Его механизм работал через заклад ипотечного требования и вещный ипотечный иск. Последний предполагал право требования удовлетворения из заложенного имения посредством его публичной продажи,  независимо от того,  в чьих руках оно находилось. Погашение ипотеки в ипотечной книге не являлось окончательным элементом прекращения права. Только при выполнении материального условия ипотека теряла свою правовую силу.

Это явление было первым шагом на пути формирования основ системы ипотечного кредитования, но это ещё далеко не классическая система. На этом этапе была реализована лишь часть финансово-экономической сути системы ипотечного кредитования - организация инвестиционного процесса при наличии залога ликвидной недвижимости. Этот процесс современные экономисты не называют системой ипотечного кредитования, потому что в нём отсутствовал механизм рефинансирования, который появился гораздо позже, во второй половине XVIII века, в Германии. Его рождение было неизбежным явлением в период бурного развития товарно-денежных отношений и организации финансового рынка в государствах Западной Европы. Механизм рефинансирования стал возможным после введения в обиход закладных листов. Впервые они появились в Германии примерно в середине XVIII века и поначалу назывались пергаментными листами, а затем - ипотечными. Они представляли собой ипотечные обязательства, служившие средством расчётов при покупке имений и уплате долгов. Со временем ипотечные обязательства стали замещать в обращении даже наличные деньги. Первый ипотечный банк появился в 1770 году также в Германии, в Силезии. Это был государственный банк, который оказывал финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств банк стал выпускать закладные (разновидность ипотечных облигаций).

В США в 1916 году в 12 округах были созданы федеральные земельные банки для выдачи долгосрочных ссуд фермерам под залог их земель. Ипотечные банки были представлены мелкими фермерскими банками регионального значения.

Во Франции крупнейший земельный банк и его филиал - Контора предпринимателей - представляют ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство. Ипотечные операции связаны с выдачей средне- в долгосрочных ипотечных ссуд — в основном крупным строительным компаниям и земледельцам на жилищное и промышленное строительство сроком от 3 до 20 лет.

В Канаде ипотечные банки являются традиционным видом кредитных институтов. Главным образом они занимаются кредитованием операций с недвижимостью, а также инвестициями в долгосрочные ценные бумаги государства и корпораций. Вначале объектом их деятельности было кредитование сельского хозяйства под залог земли, впоследствии - кредитование жилищного строительства.

Изучение исторического опыта создания системы ипотечного кредитования позволяет не только понимать основные правовые и экономические стороны вопроса, но и учитывать последовательность её формирования, а также факторы влияния экономических условий внешней среды на систему [8, с. 78-80].

Система ипотечного кредитования формировалась в России  с  XV в. Первые банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог недвижимости, появились в 50–х годах XVIII в. Это были государственные дворянские банки, которые функционировали следующим образом. Помещик, нуждавшийся в деньгах, обращался в банк с просьбой предоставить ему кредит под залог имения. Стоимость недвижимости вместе с крепостными душами оценивалась специальными комиссиями, и банк выдавал ссуды на 15, 28 или 33 года. Чаще всего кредит составлял 60 – 70 % стоимости имущества.

В 1754 году такой банк был учрежден с отделениями в Петербурге и Москве (капитал 750 тысяч рублей). Банк выдавал ссуды в размере от 500 до 1000 рублей сроком до трех лет (с 1761года – 8 лет) из 6 % годовых под залог помещичьих имений и каменных строений. К началу 60–х годов XVIII в. средства банка оказались замороженными, так как помещики не погашали в срок ссуды и отказывались от уплаты процентов. С 1762 по 1768 гг. в дополнение к первоначальному капиталу банк получил от правительства ассигнования в сумме около 6 млн. рублей. В 1768 году Банк для дворянства был реорганизован в Государственный заемный банк, который принимал вклады и выдавал долгосрочные ссуды под залог помещичьих земель и горнозаводских имений, фабричных строений и каменных домов в Петербурге. В 1802 году к нему был присоединен Вспомогательный для дворянства банк (создан в 1797 году). Часть средств банка направлялась на финансирование правительства.

Роль дворянских банков играли также сохранные казны, созданные в 1772 году при опекунских советах в Петербурге и Москве, и Приказы общественного призрения. В 1859 году система казенных кредитных учреждений, а вместе с ней и дореформенные государственные дворянские банки были ликвидированы.

После реформы 1861 года были созданы новые дворянские банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог помещичьих имений исходя из цены земельного участка. К таким банкам относился Государственный Дворянский земельный банк (основан в 1885 году), который выдавал дворянам ипотечные ссуды, на льготных условиях в размере 60 % стоимости их имений сроком до 66 лет из низкого процента (5,75 %, а с 1897 года– 3,5 %) и предоставлял отсрочки платежей без взимания процентов. Кроме государственных в России действовали и местные дворянские банки. Система дворянских банков просуществовала до середины XIX века, когда Александр второй запретил выдачу государственных кредитов и ликвидировал разорившиеся дворянские банки.

Однако ипотечный кредит в России продолжал развиваться. Вскоре появились новые кредитные учреждения – городские кредитные общества и земельные банки. Они выдавали кредиты под залог недвижимости не деньгами, а ценными бумагами, обеспеченными закладываемой недвижимостью. Собственники недвижимости объединялись в товарищества, внося в виде пая собственные доходные дома. Затем выпускались ценные бумаги общества, подтвержденные имеющейся недвижимостью. По ним гарантировался фиксированный доход (около 5 %). Кредитные товарищества добились права конвертировать свои ценные бумаги в государственные обязательства (облигации).

В начале XX века Россия имела широкую сеть ипотечных банков. Сформировался прогрессивный вторичный рынок ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимое имущество. Многое из опыта российских ипотечных банков позднее было использовано в других странах.

Развитие системы ипотечного кредитования под залог недвижимого имущества, и, прежде всего земли, приостановлено в октябре 1917 года Советская власть, ликвидировав частную собственность, в том числе и на землю, практически устранила основу для ипотечного кредитования.

Спустя более семидесяти лет, с развитием частных форм собственности, началось возрождение ипотеки. В Москве и других крупных городах России были  созданы первые ипотечные банки.  Процесс их становления сложен и противоречив. Это связано с той экономической ситуацией, которая сложилась в стране, - дефицит кредитных ресурсов долгосрочного характера, высокие темпы инфляции и процентные ставки, делающие долгосрочные кредиты практически недоступными для подавляющей части населения. Отсутствие законодательства по ипотеке, несовершенство системы регистрации закладных и изъятия недвижимости у недобросовестных плательщиков также сдерживало развитие операций по предоставлению и по развитию ипотечных кредитов в России.

1.3. Роль законодательной базы в развитии ипотечного кредитования в России

Формирование жилищного законодательства и нормативное правовое обеспечение развития системы ипотечного жилищного кредитования в современной России происходило в три этапа.

Продолжительность первого этапа - от момента принятия в декабре 1993 года Конституции Российской Федерации до принятия в июне 1998 года Федерального закона «Об ипотеке» [12]

Важнейшим событием на данном этапе явилось принятие Конституции РФ, в которой определены основные положения, гарантирующие жилищные права граждан: каждому гарантировано право на жилище и никто не может быть произвольно лишен жилища (ст. 40), жилище неприкосновенно (ст. 25), органы государственной власти поощряют жилищное строительство (ст. 40), малоимущим жилище предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных и муниципальных жилищных фондов (ст. 40).[1]

Практически одновременно с Конституцией РФ были приняты два Указа Президента РФ, направленных на развитие ипотечного жилищного кредитования.

Первый Указ Президента РФ от 24 декабря 1993 года № 2281 «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы» ввел фактическое разграничение двух направлений долгосрочного финансирования на социальную и коммерческую ипотеку. [2]В одной части этого Указа было предложено создать региональные фонды развития жилищного строительства для строительства жилья социального использования, а в другой - Агентство по жилищному ипотечному кредитованию.

Основные принципы социальной ипотеки, реализованной через фонды развития жилищного строительства, были изложены в Постановлении Правительства РФ от 03.02.97 № 753 «О федеральной целевой программе «Свой дом».[3] В нем определены условия предоставления из федерального бюджета средств на возвратной платной и срочной основе для граждан, состоящих на учете в улучшении жилищных условий, имеющих средства для оплаты части стоимости жилья, превышающей размер кредита, обладающих возможностью осуществить возврат долгосрочного кредита в период, не выходящий за пределы трудоспособного возраста. Период пользования средствами федерального бюджета 10-25 лет, процентная ставка за пользование средствами для органов исполнительной власти субъектов РФ не более 1/8 ставки ЦБ. Величина кредита не должка превышать 70  % стоимости общей площади с учетом средней стоимости одного квадратного метра по социальной норме площади жилья в данном регионе.

Второй  Указ  Президента Российской Федерации от 1 июня 1994 года № 1180 «О жилищных кредитах» ввел Положение [4], в котором были изложены основные принципы коммерческой ипотеки, реализованной через банки:

- определен порядок предоставления банками кредитов гражданам на строительство или приобретения жилья при условии залога недвижимого имущества   (ипотеки)  и  соблюдения основных принципов кредитования: целевого использования, срочности, платности и возвратности;

-  в качестве гарантии погашения банками жилищных кредитов для  физических  лиц  возможно   использование  -   поручительства одного или более граждан, страховой компании и других юридических лиц;

- сумма выдаваемого кредита не должна превышать 70  % от стоимости строительства или приобретаемого жилья, зафиксированной в закладной, при условии вложения заемщиком недостающих средств (собственных или полученных  в виде субсидий из бюджетов или от предприятий) в размере не менее 30  % стоимости кредитуемого объекта.

В целях повышения эффективности коммерческой ипотеки и сделок с недвижимостью через два года Президент РФ издал Указ от 28 февраля 1996 года № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования» [5].

Согласно данному Указу, при предоставлении кредита на сооружение жилого дома в договоре об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершённым строительством вместе с заготовленными для него материалами и оборудованием, принадлежащим залогодателю.

Здания,  в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это предприятие, здание или сооружение. Если земля под недвижимостью арендуется, то владелец недвижимости по данному Указу не имеет право на получение кредита.

В целях практической реализации системы коммерческого ипотечного кредитования  Постановлением  Правительства  Российской Федерации от 26 августа 1996 года № 1010 было создано открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» со стопроцентным пакетом акций, принадлежащим государству. Это Агентство должно было стать оператором вторичного рынка ипотечных кредитов,  выкупая у банков закладные на недвижимость по кредитным договорам [6].

Чрезвычайно важным этапом в становлении ипотечного кредитование стало принятие 30 ноября 1994 года первой и 26 января 1996 года второй части Гражданского кодекса Российской Федерации. В главе 21 ГК РФ законодательно закреплены общие положения об обязательствах, включая залог и правила обеспечения кредитов залогом недвижимости, в том числе жилой (статьи 334-346), о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения, основания обращения взыскания на заложенное имущество (статья 349). В главе 27 ГК РФ устанавливаются основные правила, касающиеся заключения договоров, а в главе 30 - общие положения договора о купле-продаже. [20.с. 41-90]

Во исполнение требований Гражданского кодекса РФ в 1997 году был принят Федеральный закон РФ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». [16] Закон стал нормативным актом, непосредственно связанным с осуществлением кредитования недвижимости.

В соответствии с этим законом:

-  введена единая система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

-  государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права;

- оговариваются права и сделки, подлежащие государственной регистрации;

- создается   единый   банк   информации   в   пределах   регистрационного округа;

- государственная регистрация прав носит открытый характер;

-государственная регистрация проводится учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Положения указанного закона были конкретизированы в Постановлении Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 года №219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Постановлении Правительства Российской Федерации от 26 февраля 1998 года № 248 «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах» и Федеральном законе от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки принадлежащих физическим и юридическим лицам, для совершения сделок с объектами оценок закреплены Федеральным законом от 23.07.1998  № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Законом предлагается механизм оценки, построенный на обязательном введении в практику хозяйственной деятельности рыночной стоимости имущества.

В соответствии с законом субъектами оценочной деятельности признаются: оценщики - юридические лица (индивидуальные предприниматели); потребители их услуг — заказчики.

К объектам оценки относятся: отдельные материальные объекты; недвижимое имущество, в том числе предприятия; право собственности, иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; право требования, обязанности (доля); работы, услуги, информация; объекты гражданских прав, которые могут согласно действующему законодательству РФ участвовать в гражданском обороте.

Таким образом, на первом этапе были приняты основные законодательные   и   нормативно-правовые   акты,   регулирующие  гражданские правоотношения при сделках с недвижимым имуществом и ипотечном кредитовании. К этим документам относятся: Конституция РФ, первая и вторая части нового Гражданского кодекса, Жилищный кодекс, Федеральные законы «О Государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,  «О залоге», «Об основах федеральной жилищной политики»,  «О товариществах собственников жилья», «Об организации страхового дела в Российской Федерации», «Об оценочной деятельности».

Продолжительность второго  этапа  -  от момента принятия в июле  1998 года Федерального закона «Об ипотеке» до принятия в декабре 2003 года  Федерального закона «Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах». Важнейшим событием на этом этапе явилось принятие Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке». Судьба закона была сложной, поскольку до его принятия он более года находился под вето Президента РФ. Принятию закона предшествовала активная работа Комиссии Государственной Думы по контролю за реализацией совместной Программы Государственной Думы,  Федерального собрания и Конгресса США по жилищному строительству в России. По инициативе депутатов Государственной Думы, при поддержке Госстроя и Минэкономразвития РФ 14-15 мая 1998 года за месяц до голосования были проведены самые крупные за всю историю развития ипотеки в России Парламентские слушания с участием более 700 представителей от 60 региональных администраций, российской гильдии риэлторов, российского общества оценщиков, федеральных органов власти, членов конгресса США. По итогам слушаний были изданы две книги, которые вместе с решением слушаний были направлены всем депутатам Государственной Думы.

В результате проведенной работы 10 июня 1998 года за преодоление вето Президента проголосовало 350 депутатов и только два против, в этот же день 380 голосами был принят и закон «Об оценочной деятельности». После голосования Комиссия Государственной Думы обратилась с письмом к членам Совета Федерации, в котором было сказано, что «принятие Вами этих федеральных законов позволит создать общую законодательную базу для успешной реализации программ жилищного строительства в Вашем регионе и в Российской Федерации». После успешного голосования в Совете Федерации закон «Об ипотеке» был подписан Президентом РФ [21, с. 217].

Закон об ипотеке состоит из 14 глав, содержащих 79 статей.

В соответствии с этим Законом ипотека имеет место тогда, когда обеспечением обязательства служит недвижимость. В указанном Законе (ч. 2 ст. 1) также содержится норма о том, что по обязательству, обеспеченному залогом, залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не обремененное этим обязательством. То есть Закон позволяет третьему лицу выступать поручителем по займу.

Участие третьего лица в залоговых правоотношениях показательно тем, что при этом, точно так же, как и в ситуации, когда залогодатель и должник выступают в одном лице, существенным условием является объект недвижимости, предоставляемый в качестве залога третьим лицом, а не то, какие отношения существуют между таким залогодателем и основным должником, например, по кредитному договору. Отношения между названными лицами могут иметь различную природу, однако непосредственно к ипотеке они не относятся, поскольку при залоге, равно как и при ипотеке, «верят не лицу, а вещи».

Указанный Закон однозначно определяет, что заложенная недвижимость остается у залогодателя, и этим подчеркивается одно из главных условий ипотеки, по которому залогодатель владеет и пользуется имуществом, т.е. имеет место залог не только с оставлением имущества у залогодателя, но и с сохранением его оборота, имеющего определенные ограничения.

По мнению экспертов-юристов, существующая в настоящее время формулировка  закона нуждается в существенной доработке. В частности, в законе недостаточно четко сформулировано понятие закладной. Необходимы уточнения также и в разделе о регистрации ипотеки, так как текст неоднозначно определяет, какой документ подтверждает возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

Помимо закона «Об ипотеке» Государственная Дума на втором этапе приняла поправки в Налоговый кодекс по увеличению налоговых вычетов для граждан, приобретающих и строящих жилье, с 600 тысяч до 1 миллиона рублей, по отмене обязательного декларирования средств граждан, направляемых на жилищное строительство, по уменьшению в 4 раза налога на эмиссию ипотечных ценных бумаг.

Принят закон «Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в РФ», в котором предусмотрена возможность инвестирования до 15 % средств в ипотечные эмиссионные ценные бумаги, а это десятки миллиардов рублей.

Наибольшие дебаты вызвало принятие проекта закона «Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах». В результате был принят проект, позволяющий эмитировать облигации не одному ипотечному агентству, а всем банкам, учредившим специальную организацию (Эс Пи Ви), основной деятельностью которой является эмиссия и ее обслуживание. Таким образом, в законе был обеспечен равный доступ всех участников ипотечного процесса к привлечению рыночных средств.

Наиболее серьезным документом второго этапа явилась «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ», принятая Постановлением Правительства РФ от 11. 01. 2000 г. № 28. В концепции было обозначено, что формирование системы ипотечного жилищного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики.

Данная Концепция,  подготовленная в развитие федеральной целевой программы «Свой дом», утвержденной Постановлением Правительства  РФ от   27. 07.1996  г.   № 753,   определила   место   и   роль жилищного кредитования в жилищном финансировании, а  также стратегию государства в становлении и развитии данной сферы. В документе определены основные цели и принципы формирования системы ипотечного жилищного кредитования с учетом российского законодательства и существующих социально-экономических условий.

Таким образом, главной целью развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования становится создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

С целью решения жилищной проблемы отдельных социальных категорий населения была принята Постановлением Правительства РФ от 17. 09. 2001 г. № 675 Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002-2010 годы.

Программа направлена на:

- повышение   доступности  приобретения   жилья;

- сокращение к 2010 году времени ожидания в очереди на получение      

социального жилья малоимущими гражданам с 15-20 до 5-7 лет;

- рост    объемов    возводимого   и    реконструируемого   жилья на 3-5

процентов в год;

- обеспечение жильем  за счет средств федерального бюджета более 360  тыс.   семей  граждан,   относящихся к отдельным  категориям;

- снижение   уровня   износа   основных   фондов   жилищно-коммунального хозяйства с 60 процентов в 2001 году до 30 процентов в  2010 году.

Федеральная целевая программа «Жилище» включает федеральную целевую программу «Государственные жилищные сертификаты» и девять подпрограмм, каждая из которых направлена на решение жилищной проблемы конкретной категории граждан.

Таким образом, на втором этапе законодательного обеспечения было отработано функционирование взаимно дополняющих друг друга рыночных механизмов решения жилищных проблем граждан с использованием механизмов коммерческой ипотеки и механизмов социальной поддержки в рамках ФЦП «Жилище» и региональных программ улучшения жилищных условий населения с использованием механизмов социальной ипотеки.

Одной из наиболее социально важных задач на ближайшие 10-15 лет является сохранение и воспроизводство жилищного фонда. Предполагается в первую очередь остановить катастрофический рост объемов аварийного и ветхого жилья, а также минимум в два раза увеличить объемы жилищного строительства.

На решение именно этой проблемы и будет направлен третий этап законотворческой работы.

В  конце  декабря  2004 года Президент  РФ  подписал  пакет  законопроектов,  призванный  сформировать  в  России  рынок  доступного  жилья,  в  том  числе  посредством  развития  ипотечного  кредитования.  Одной  из  причин,  послужившей  основанием   для  разработки  законопроектов  в  области  ипотечного  кредитования,  явилась  законодательная  непроработанность  ряда  вопросов,  которая,  по  мнению  законодателя,  мешала  банкам  снизить  затраты  заемщика,  связанные  с  получением  и  возвратом  целевого  кредита  на  приобретение  жилья.

Подписанием  указанного  пакета  законопроектов  были  внесены  изменения  и  дополнения  в   ряд  основополагающих  нормативно-правовых  актов,  регулирующих  ипотечное  кредитование,  в  том  числе  ГК РФ,ФЗ «Об  ипотеке (залоге недвижимости)», ФЗ «О государственной регистрации  прав  на  недвижимое  имущество  и  сделок  с  ним»  и  другие.  В  законах  нашли  отражение  такие  моменты как:

- отменено  обязательное  нотариальное  удостоверение  договоров  об       

ипотеке;

- упрощены  процедуры,  связанные  с  обращением  взыскания  на  заложенное  имущество;

  •  укреплен  институт  добросовестного  приобретателя;
  •  упрощены  операции  с  закладными;

-   улучшены  условия  по  предоставлению  налоговых  вычетов  и т. д.

Без  системы  рефинансирования  ипотечных  кредитов  ипотека  еще  долго  будет  оставаться  недосягаемой  мечтой, поскольку  каждая  кредитная  организация  стремится  иметь  качественные  и  ликвидные  активы,  а  какова  перспектива  развития  банка,  имеющего  кредитный  портфель  со  сроками  погашения  кредитов  через  15-20  лет.  Своего  рода  попыткой  подготовить  механизм  рефинансирования  ипотечных  кредитов  стал  Закон  от 11.11.2003  №152 – ФЗ  «Об  ипотечных  ценных  бумагах»,  который  устанавливает  возможность  эмиссии  кредитными  организациями  и  ипотечными  агентами  ипотечных  облигаций  и  сертификатов  участия.  Основой  эмиссии  является  наличие  ипотечного  покрытия,  к  составу  и  размеру  которого  установлены  весьма  жесткие требования.

С 26 января 2009 года вступили в силу изменения и дополнения в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принятые в соответствии Федеральным законом от 22.12.2008 г. № 264-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Указанные изменения затрагивают, в том числе порядок оформления закладных и заключения договора об ипотеке, порядок погашения записи об ипотеке, кроме того вводится депозитарный учет закладных, позволяющий осуществлять передачу прав без физической передачи закладных.

Практика применения обновленного законодательства об ипотеке свидетельствует об очень значительном росте как количества, так и объемов ипотечных кредитов. К 2005 г. общий объем выданных кредитов составил 73 млрд. руб.,  в 2006 г. – 270 млрд. руб.,  а в 2007 г. – 670 млрд. руб. Количество кредитных организаций, предоставивших ипотечные кредиты, в 2005 г. – 442,в 2006 г. – 526, в 2007 г. – 586.[44, с.13]

Безусловно, причины этого – макроэкономические факторы – рост реальных доходов граждан, конкуренция между кредитными организациями по предложению лучших условий предоставления кредитов, увеличения объема жилищного строительства. Однако нельзя не отметить, что основные положения законодательства об ипотеке в целом выдержали проверку практикой.

  1.  Модели и методы ипотечного кредитования

Когда  человек  решает  приобрести  жилье  в  кредит,  для  начала  он  должен  решить  какой  способ  для  этого  выбрать, т. е. выбрать  модель  ипотечного  кредитования. В  настоящее  время  в  России   действует  4  модели  ипотечного  кредитования:

  •  через  универсальные  коммерческие  банки;
  •  через  специализированные  ипотечные  банки;
  •  через  ссудно-сберегательные организации;
  •  модель  вторичного  рынка  ипотечных кредитов.

После  этого,  заемщику  необходимо  сравнить  условия,  предлагаемые  кредитными  организациями,  принадлежащими  к  одной  группе  и  «запастись  недюжинным  терпением»,  поскольку  предстоит  пройти  достаточно  трудоемкую  процедуру  выдачи  кредита (см. параграф  3.1).

Большое  внимание  банк (коммерческий  или ипотечный)  уделяет  процедуре проверки  платежеспособности  заемщика.  Сейчас  она  занимает  гораздо  меньше  времени,  нежели  раньше,  но  надо  быть  готовым  к  тому,  что  банк  откажет  в  выдаче  кредита  из-за  недостатка  собственных  денежных  средств, низких  доходов  или  сомнительной трудовой  деятельности.  Оценка  платежеспособности  будет  подробно  описана  в  параграфе  3.2.

Особое  значение  в  системе  жилищного  ипотечного  кредитования  придается  оценке  залоговой  стоимости,  поскольку  банк  выдает  кредит  в  пределах  30-90 %  от  стоимости  объекта  недвижимости  и  в  расчет  принимает  меньшую  из  двух   стоимостей - продавца  или  оценщика.  Методам  оценки  залоговой  стоимости  и  роли  оценки  объектов  недвижимости  для  целей  ипотечного  кредитования посвящен параграф  3.3.

Страхование – неотъемлемая  часть  любой  ипотечной  сделки.  Это  логично: ведь  заемщик  берет  у  банка  деньги  на  огромный  по  российским  меркам  срок (в основном  это 10-15 лет, но может  быть  и  20, и 30). Поэтому  у  банка  должны  быть  гарантии,  что  никакие  происшествия  в  жизни  заемщика  не  помешают  вернуть  деньги.  Для  банка  очень  важно,  чтобы  при  наступлении  страхового  случая  кредит  был  погашен  за  счет  страховых  выплат.  Риски,  которые  несет  банк,  и  меры  по  их  снижению  рассмотрены  в  параграфе  3.4.

Для формирования более совершенной модели ипотечного кредитования необходимо особое внимание уделить развитию правового содержания понятия залога как в России, так и за рубежом. Основываясь на специфике законодательной базы в области ипотечного кредитования той или иной страны, на сегодняшний день можно выделить четыре основные модели ипотечного кредитования:

А Кредитование через универсальные коммерческие банки (в качестве кредитных ресурсов для предоставления ипотечных кредитов используют средства физических и юридических лиц, размещаемые на расчетных счетах и депозитах). Роль коммерческих банков в системе жилищной ипотеки наиболее значительна в таких странах, как Великобритания, Германия, Испания и ряде других стран Европы, а также Австралии, Южной Африке.

Б Привлечение Стройсберкассами или кредитно-сберегательными организациями целевых долгосрочных накопительных вкладов населения на долгосрочной договорной основе. Такие организации могут быть полностью закрытого типа, при котором вклады являются единственным источником ресурсов (как, например, строительные сберегательные кассы — Bausparkasse в Германии), относительно закрытого типа (строительные общества — Building societies в Великобритании) и полностью открытого типа (ссудно-сберегательные ассоциации в США — Saving and Loans), при котором источником ресурсов являются как вклады, так и средства, привлекаемые на финансовом рынке.

В Кредитование через специализированные ипотечные банки - это узкоспециализированные кредитные институты, которые предоставляют долгосрочные кредиты населению на средства, привлекаемые на основе эмиссии ипотечных облигаций, обеспеченных выданными ипотечными кредитами. Такие банки функционируют в основном в европейских странах, прежде всего в Германии, Дании, Швеции, Польше, а также в ряде других стран, в которых принято соответствующее законодательство.

Г Модель вторичного рынка ипотечных кредитов (секьюритизация ипотечных активов). В рамках этой модели первичный кредитор может рефинансировать выданные кредиты либо путем их непосредственной продажи инвестору или специализированному институту вторичного рынка (оператору вторичного рынка ипотечных кредитов), либо посредством обмена собранных в пулы кредитов на ипотечные ценные бумаги, выпущенные специализированным эмитентом. Данная модель получила наибольшее развитие в США, Австралии и Великобритании.

Формирование ипотечного кредитования в России на современном этапе осуществляется по следующим моделям:

А Кредитование через универсальные коммерческие банки.

В России в настоящее время ипотечных банков очень мало, вследствие чего ипотечные кредиты выдают универсальные банки. В этой связи представляется целесообразным определить место ипотечного кредита в системе операций коммерческого банка.

Несомненно, что ипотечный кредит является активной операцией коммерческого банка и пассивной операцией получателя кредита. Для выявления места ипотечного кредитования в системе активных операций банка рассмотрим структуру операций банка (см. рисунок 2). На основании приведенной схемы  можно сделать вывод, что ипотечные кредиты относятся к средне- и долгосрочным кредитам, выдаваемым банками юридическим и физическим лицам.

                                                                                                 

                                                                                                           

Рис. 1.1. Место ипотечного кредитования в совокупности

операций коммерческого банка [24]

При этом можно выявить основные особенности, присущие данному типу активных операций. Одна из таких особенностей ипотечного кредита состоит в том, что процент за пользование кредитом имеет плавающее значение, величина которого колеблется в зависимости от многих факторов.

Б Кредитование  через специализированные  ипотечные  банки

Корпорация «Жилищная инициатива» совместно со Сбербанком и Госстрахом России разработала первую программу ипотечного кредитования жилищного строительства. Программа предусматривала создание на территории России сети ипотечных банков. Она рассчитана на привлечение сбережений граждан и инвестиции коммерческих структур под залог недвижимости и предусматривает следующие 5 схем ипотечного кредитования жилищного строительства:

1) схема «Форвардкредитинвест» рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые строят жилье с целью его продажи состоятельным покупателям, включая коммерческие структуры. Предметом залога является строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные осуществляется поэтапно, по мере строительства объекта;

2) схема «Ретрокредитинвест» ориентирована на улучшение жилищных условий граждан. Кредит выдается под залог квартиры и только в случае, если ее рыночная стоимость выше, чем затраты на строительство новой;

3) схема «Комбиинвест» рекомендуется при обратном соотношении, когда стоимость строительства нового жилья выше, чем рыночная стоимость имеющегося;

4) схема «Фьючерсинвест» предназначена для граждан, не желающих закладывать свою недвижимость. Квартира продается с аукциона с отсрочкой выселения на время строительства нового жилья. Вырученные деньги бывший собственник квартиры может использовать двояко: либо сам вкладывать в строительство недвижимости, принимая на себя финансовый риск и оплачивая счета генерального инвестора – застройщика, либо переложить на последнего все финансовые риски неопределенности окончательной цены строительства, поручив ему продажу старого жилья и строительство нового;

5) схема «Рентный залог» предлагает оформление закладной на принадлежащее одиноким пенсионерам жилье в обмен на пожизненную ренту, индексируемую с учетом инфляции. Рента устанавливается в размере 5-20–ти кратного минимального гарантированного уровня зарплаты в соответствии со стоимостью недвижимости.

Некоторые банки предлагали открывать семейные жилищные накопительные счета. Целью такого счета является накопление денег на банковском счете для получения ипотечного кредита на приобретение или строительство дома, квартиры, дачи, бани, теплицы, гаража или других объектов недвижимости социально-бытового назначения. Владельцы такого счета, накопившие 30 % стоимости объекта, приобретали право на получение ссуды для покупки или строительства недвижимости. Кредит предоставлялся в рублях сроком на 3-5 лет при условии, что платежи за него (вместе с процентами) составят не более 1/3 совокупного месячного дохода семьи, подтвержденного необходимыми документами [23, с 110-129].

Эффективное функционирование банковского ипотечного кредитования возможно при максимально свободном движении денежных средств с фондового рынка к конечному заемщику и обратно, а также при соответствующем уровне надежности ипотечного кредита и ипотечной ценной бумаги.

В Ссудно-сберегательные организации

На сегодняшний день в России распространены альтернативные банковским организации жилищного кредитования населения. Объясняется это несколькими факторами:

1) существует большой спрос населения на улучшение своих жилищных условий;

2) получить ипотечный кредит в банке достаточно сложно (сложная процедура оценки кредитоспособности заемщика), к тому же банковские процентные ставки на сегодняшний день находятся в диапазоне 12-20 %, что является неприемлемым для большинства граждан со средним уровнем дохода;

3) проводятся  масштабные рекламные кампании, которые провоцируют интерес населения. Организации жилищного кредитования населения зачастую имеют одну из двух организационно-правовых форм:

- кредитный потребительский кооператив граждан (КП КГ);

- жилищно-строительный кооператив (ЖСК).

Отмечая особенности функционирования модели жилищных сбережений, следует при этом отметить, что она является скорее дополнением к уже существующим кредитным институтам на ипотечном рынке и вряд ли может рассматриваться как самостоятельная.

Г Модель  вторичного  рынка  ипотечных  кредитов

Анализируя структуру гражданско-правовой базы ипотечного кредитования в России, можно заключить, что развитие залогового кредитования жилья у нас направлено на создание вторичного ипотечного рынка, т.е. за основу взята модель вторичного рынка кредитов. В этой модели источником финансовых ресурсов является вторичный рынок ценных бумаг, обеспечением которых выступают закладные на недвижимость. Государству при этом отводится решающая роль в формировании инфраструктуры рынка ценных бумаг, поддержании его устойчивости [15].

С  целью  создания  вторичного  ипотечного  рынка  в  1997  году  было  создано  Агентство  по   ипотечному  жилищному кредитованию (АИЖК). Агентство, по  опыту  американских  коллег,  должно  было  выкупать  у  банков  ипотечные  жилищные  кредиты  и  выпускать  под  их  обеспечение  ценные  бумаги  с  конкурентоспособной  доходностью,  к  тому  же  гарантированные  государством.  Эти  ценные  бумаги  планировалось  продавать  на  вторичном  рынке.  Такой  финансовый  институт  должен  был  стать  мостом,  соединяющим  банковскую  систему  и  фондовый  рынок.

Деятельность  Агентства  также  должны  была  быть направлена на содействие созданию  надежных  процедур  ипотечного  кредитования.  

Средства  для  рефинансирования  ипотечных  кредитов  формируются  за  счет  выпуска  облигаций  общего  долга.  Для  финансирования  своей   основной  деятельности  по  приобретению  ипотечных  кредитов  на вторичном  рынке  Агентство  может  выпускать  ИЦБ,  обеспеченные  залогом  прав  требования  по  ипотечным  кредитам  или  закладным.  

ВЫВОДЫ:

1.Понятие ипотеки широко и несет в своем содержании две составляющие – экономическую и правовую. Как экономическая категория ипотека выражает отношение  собственности, финансовые отношения.  кредитные отношения. Ипотечное же кредитование выполняет важнейшие задачи: привлечение инвестиций в сферу материального производства, стимулирование оборота и перераспределения недвижимого имущества, формирование многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ценных бумаги другие.

2. В нормативно-правовом обеспечении сделано очень много. Рынок ипотеки в России появился «с нуля». Еще 20 лет назад идея кредитования была абсолютно новой для российской экономики, тем более если речь шла о кредитовании под залог недвижимости как одном из основных механизмов приобретения жилья. Закон об «Ипотеке» был принят 10 лет назад, но реальные предпосылки для ипотечного кредитования в России начались складываться только в 2002-2003 гг., когда созрели объективные рыночные условия. Реагируя на это, в 2004 году Государственная Дума РФ приняла большой пакет документов (более 20), направленных на развитие рынка доступного жилья, в которые входили нормы, упрощающие процедуры кредитования и регистрации, выпуск ценных бумаг. Они включили в себя поправки в Законы «Об ипотеке», «Об ипотечных ценных бумагах», «О кредитных историях», Закон № 214 « Об участии в долевом строительстве» и т.д. Это дало возможность упростить оформления договора ипотечного кредитования, процедуру взыскания, создана возможность ипотеки строящегося жилья. Но и сегодня необходимы оперативные изменения законодательства для быстрого достижения результатов государственной поддержки рынка ипотечного жилищного кредитования.

3. Среди большого разнообразия моделей на  сегодняшний  день  самыми  популярными  моделями  ипотечного  жилищного  кредитования  являются  кредитование  через  универсальные  коммерческие  банки  и  модель  вторичного  выкупа  закладных,  где  первичными  кредиторами  также  являются банки.  Процедура  выдачи  кредита,  рассмотренная  в третьей главе,  будет  соответствовать  этим  моделям.

  1.  АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ

2.1. Влияние ипотечного кризиса

Ипотечный кризис в США начался еще в 2006 году. Главной его причиной стал рост невозвратов жилищных кредитов неблагонадежными заемщиками. Кризис стал заметен и начал приобретать международные масштабы весной 2007 года, когда New Century Financial Corporation, крупнейшая ипотечная компания США, занимающаяся кредитованием ненадежных заемщиков, ушла с Нью-Йоркской фондовой биржи. В течение следующих нескольких месяцев понесли убытки или оказались банкротами десятки подобных компаний. Летом кризис затронул инвестиционные фонды крупнейших финансовых компаний, вложившие средства в ипотечные облигации: Bear Stearns, Goldman Sachs, BNP Paribas. На международных рынках стал намечаться кризис ликвидности. Центробанки всего мира начали вливать в свои финансовые системы десятки и сотни миллиардов долларов.

Причины ипотечного кризиса

Многие годы высокие мировые цены на энергоносители формировали благоприятную конъюнктуру в различных сферах, в частности, на рынке жилой недвижимости. На этот рынок поступали значительные капиталы, и это, естественно, не могло не способствовать его росту. С другой стороны, бурное развитие ипотеки подхлестывало спрос на жилую недвижимость. В результате, цены на квадратные метры неуклонно повышались, и рынок стал походить на «мыльный пузырь», готовый в любую минуту лопнуть. Обычно подобное заканчивается кризисом, и он начался на рынке США.

По мнению аналитиков «главной причиной этого кризиса оказалась чрезмерная рискованность ипотечного кредитования». Дело в том, что в Америке кредиты давали не просто малообеспеченным гражданам, но даже и тем, кто заведомо не имел денег для их возврата. Ипотечные кредиты, например, выдавались без первоначального взноса, заемщики до двух лет имели право не платить процентов по кредиту, очень часто кредиты получались под неполный комплект документов. Следствием этого стал рост невозвратов по кредитам. В 1999 году, например, необеспеченных кредитов в стране не было вообще. В 2001 году их сумма составила $150 млрд., в 2005 году - уже $600 млрд. Фактически, в Америке ипотечные кредиты играли роль заменителя социальной помощи населению. Начала процветать ипотечная спекуляция. «Легкие» ипотечные кредиты начали брать не для того, чтобы их использовать, а для того, чтобы их тут же перепродать. Начала строиться столь знакомая всем россиянам гигантская финансовая пирамида. Самое страшное в этой пирамиде - это бесконтрольный выпуск производных ценных бумаг. Она приобрела форму пирамиды, расширяющейся вверх. Образовалось множество уровней ценных бумаг (вторичных, третичных и т.д.), произошел безумный рост рынка ипотечных ценных бумаг. В 2004 году этот рынок составлял $8 трлн., в 2005 году - $17 трлн., в 2006 году - $34 трлн., в 2007 году - $46 трлн. Но главное - это не сам растущий, как снежный ком, рынок ипотечных ценных бумаг, а его непрозрачность.

Недвижимость долгое время совершенно справедливо считалась американцами одним из выгоднейших способов инвестирования, но в последнее время ситуация круто изменилась. По данным Департамента торговли США, на рынке жилой недвижимости инвестиции в строительство в декабре 2007 года снизились на 2,7%, а в годовом исчислении, то есть по сравнению с декабрем 2006 года, - на 20,7%. Продажи нового жилья в 2007 году также сократились: за 12 месяцев было заключено 744000 сделок по домам и квартирам, а это на 26,4% меньше, чем в 2006 году. По состоянию на апрель 2008 года было заключено 526 000 сделок по домам и квартирам (данные за последние 12 месяцев), а это на 3,3% меньше, чем по состоянию на март и на 42% меньше, чем по состоянию на апрель 2007 года. По словам Дэвида Сейдерса, главного экономиста Национальной ассоциации строителей домов (NAHB), «это снижение является самым сильным с сентября 1981 года». За 2007 год средняя цена нового жилья в США снизилась на 10,4%.

Снижение стоимости недвижимости снижает стоимость залога и превращает выданный долгосрочный ипотечный кредит в необеспеченный. Действительно, по норме размер ипотечного кредита не должен превышать 85% стоимости закладываемого имущества. Кредит выдается на много лет, и если стоимость заложенной недвижимости снижается очень заметно, то она перестает быть нормальным залогом. Подобная необеспеченность ипотеки очень сильно бьет по всей экономике. Сегодня долг домовладельцев в США составляет 94% от ВВП, в том числе долг по ипотечным кредитам - 74% от ВВП. Для сравнения: в 2000 году он составлял лишь 49% от ВВП. С другой стороны, в среднем рост реальных доходов американцев составляет лишь 3% в год. Но это средний показатель, а у бедных роста доходов нет вообще. В результате, долг среднего американца сейчас уже составляет 120% его годового дохода.

Последней каплей для американского ипотечного «мыльного пузыря» стал рост годовых процентных ставок, связанный с агрессивной федеральной политикой по ужесточению наказаний за уклонение от уплаты налогов. В ответ на это банки и заемщики, проявив завидное единодушие, начали изобретать альтернативные схемы ипотечных договоров, уровень риска которых, безусловно, стал значительно выше. [42]

Последствия ипотечного кризиса

Безусловно, американский ипотечный кризис вышел за рамки США и затронул соответствующие рынки других промышленно развитых стран. Последствия этого уже можно наблюдать во Франции, в Испании и ряде других государств. Докатился кризис и до нашей страны. Известно, что ипотека в России и без американского кризиса развивалась «со скрипом» и была весьма далека от массового явления. Что характерно, развивалась она именно по американской модели, игнорируя все доводы о том, что немецкая модель является более эффективной и более подходящей к нашим условиям.

Перспективы ипотечного кредитования в России в 2009 году можно оценить следующим образом.

Во-первых, неизбежно вырастут проценты по ипотечным кредитам. Инфляция у нас растет, и в 2008 году ее только официальный уровень составил 13,3%. В 2009 году инфляция будет еще выше. Совершенно очевидно, что ипотека не может стоить дешевле.

Во-вторых, в России произойдет концентрация ипотеки в государственных и окологосударственных структурах, так как только они при кризисе ликвидности имеют доступ к вливаниям средств из госбюджета. А вот частные банки начнут сворачивать ипотечные программы.

В-третьих, снижение цен  на недвижимость происходит медленнее,  чем снижение доходов населения.  В связи с этим, круг людей, для которых будет доступна ипотека, останется очень и очень узким.

Сегодня в России позволить себе квартиру в кредит по существующим условиям и ценам могут лишь 5-10% населения страны, да и те, скорее, предпочтут собрать деньги на немедленную покупку, чем связываться с обременительной ипотекой. Поэтому о массовости в этой сфере пока не может быть и речи.

В России ипотечный рынок не превышает 1,2-1,3% от ВВП, в то время как в промышленно развитых странах это соотношение доходит до 50% и даже более. Сейчас в России по ипотечным схемам приобретаются лишь около 5% недвижимости. И во всем этом, как ни странно, кроется определенный шанс России.

2.2. Проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в России

В  последнее время  государство  предприняло  ряд  серьезных  шагов  для  развития  ипотеки.  В  первую  очередь  это  касается  нормативно-правовой  базы. Но  российская   ипотека  все  равно  никак  не  приобретает  массовый  характер. Ведущие  специалисты  рынка  недвижимости  выделяют  несколько причин,  тормозящих   развитие  ипотеки.

Одной   из  основных   причин  медленного  развития  ипотеки  в  России является сохранение  высоких  процентных  ставок  по  кредитам.  В  настоящее  время  они  составляют  в  среднем  17 %  годовых  по  ипотечным  кредитам  в  рублях. Причем  не  следует  забывать,  что  это  так  называемые  декларируемые  ставки,  реально  же  за  счет  различных  дополнительных  платежей  они  могут  достигать  20-25 % годовых.  Ипотека  ведь  берется  ни на год, ни на два, а, как  правило, на 15-30 – по  сути  заемщику  придется  оплатить  две  квартиры,  чтобы  получить  одну.  За  последние  годы ставки сначала несколько  снизились до 10-14%, а начиная с осени 2008 года наметился рост ставок. Пока их  уровень  продолжает  оставаться  очень  высоким  по сравнению со средним  уровнем  доходов  населения в России.

Рис. 2.1. Среднее значение фиксированных процентных ставок по ипотечным кредитам (% годовых) [41]

Повышение процентных ставок – главный фактор, который будет влиять на рост рынка в предстоящие месяцы. Достаточно большой срок ипотечного кредита, представляет для банков существенный риск процентной ставки. Российские банки в ожидании повышения ставок могут сократить зависимость от ипотеки и сконцентрироваться на кредитах с более коротким периодом погашения

Пока  кардинальным  образом  снижать  ставки  по  ипотеке  никто  не  торопится.  Доводы  приводятся  следующие: вот будет  в  России  инфляция  2-3 %,  тогда  и  банки  смогут  выдавать  ипотечные  кредиты  под 7-8 %. Но  ведь уровень  процентной  ставки  зависит  не  только  от  инфляции  и  цен  на  жилье.  На  размер  ставок  помимо  внутрироссийских  условий  оказывают  огромное  влияние и  внешние  факторы.  Ведущие  ипотечные  банки  занимают  крупные  суммы  на  международном  рынке  по  ставке  LIBOR  1,5-3 %.  В  последнее  время  она  держалась  на  рекордно  низких            значениях,  колеблясь  в  пределах  2-3 %.  Значит,  наши  банки  берут  деньги  примерно под  4-6 %.  Понятно,  что  давать их  заемщикам  под  те  же  проценты  невыгодно.

Следующей  причиной,  тормозящей  развитие  ипотеки  являются недостаточные  объемы  жилищного  строительства.  По  данным  агентства  по  строительному  и  жилищно-коммунальному  хозяйству,  в  2004  году  в  России  было  принято  в  эксплуатацию  41  млн. кв. метров  жилья.  Много  это  или  мало?  Для  справки:  в  1987  году  было  введено  76,4 млн. кв.  метров,  потом  наступил  затяжной  спад:  к  2000   году  объем  вводимого  жилья  сократился  до  30 млн. кв. метров.  В  настоящее  время  по  этому  показателю  Россия  находится  на  уровне  1995  года.  В  связи  с  этим  была запланирована  следующая  динамика  увеличения  объема  рынка  жилья (см. рисунок 2).

       

Рис. 2.2. Планируемое  увеличение  объемов строительства жилой недвижимости на 2005-2010 годы

Особенно  велика  в  реализации  национального  проекта  «Доступное  и  комфортное  жилье»  роль  банков.  Как  видно  из  таблицы  2.1, на банки  возлагаются надежды  по  финансированию  50 %  средней  себестоимости  построенного  жилья, однако  объём  выдаваемых  банками ипотечных  займов  пока  невелик [35, с.14-20].

      

 

                                                              

           Таблица 2.1.

Объемы  строительства и необходимые объемы  финансирования

на 2006-2010 годы

Залог недвижимости (ипотека)

Предметы ипотеки

Условия ипотеки

Ипотека не допускается на:

Здания и сооружения вместе с земельным участком или его частью;

Объект должен принадлежать заемщику на праве собственности или хозяйственного ведения;

Годы

Объем строительства (млн. кв. м)

Количество единиц вводимого жилья (из расчета 50 кв. м в среднем), тыс.

Средняя себестоимость построенного жилья, млрд. руб.

Объем необходимого банковского финансирования строительства, млрд. руб.

2006

56,6

1020

494,7

247,35

2007

59,8

1160

562,6

281,3

2008

64,2

1300

630,5

315,25

2009

68,3

1440

698,4

349,2

2010

80,4

1600

776

388

Потребности  кредитной  организации,  желающей  выйти  на  рынок  ипотечного  кредитования,  очевидны:

  •  наличие  «длинных»  и  устойчивых  пассивов;
  •  наличие  инфраструктуры  для  розничного  бизнеса;
  •  качественные  активы  и  возможность  их  рефинансирования;

-   возможность реализации прав залогодержателя;

         -   решение ряда правовых и технических аспектов, имеющих отношение к рынку недвижимости.    

К сожалению, на каждом из указанных выше направлений имеется слишком много препятствий для полноценного выхода  и  функционирования  кредитной организации на рынке  ипотечных кредитов,  и  это  третья  проблема  развития  ипотеки  жилой  недвижимости  в  России.

Банк, стремящийся самостоятельно привлечь ресурсы для долгосрочного кредитования, сталкивается с отсутствием на рынке ресурсов, которые можно было бы привлечь на сроки, необходимые для ипотеки. Сегодня большинство банков осуществляют кредитование только за счет собственных ресурсов.

Поэтому без государственной поддержки ресурсной части подобных сделок объем предложения ипотечных кредитов еще долго не сможет приблизиться к объему спроса. Потенциальных источников формирования долгосрочных банковских кредитов несколько. Во-первых, средства специализированных международных финансовых структур, в частности, те средства, которые используются в схеме, предложенной федеральным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Во-вторых, государственные бюджетные средства, которые в определенном объеме могут быть выделены для программы ипотечного кредитования. Третий источник возможного формирования долгосрочных кредитов для банка является функционирование механизма рефинансирования ипотечных кредитов путем эмиссии ипотечных ценных бумаг и их свободного обращения на фондовом рынке.

Впрочем,  потенциальные  получатели  ипотечных  кредитов  сталкиваются  и с  другими проблемами. Несомненно, среди факторов, тормозящих массовое развитие ипотечного кредитования, можно назвать высокий уровень транзакционных издержек. Наряду с единовременной уплатой части суммы за приобретаемый объект из собственных средств (в российской практике - в среднем 20 % от стоимости квартиры или дома) и первого ежемесячного взноса человек несет расходы, связанные с оплатой услуг посредника, оформлением документов, оценкой и страхованием объекта. Также единовременными расходами являются оплата услуг  оценочной  компании, плата за регистрацию, оформление кредита, приобретение полиса страхования жизни, здоровья и трудоспособности заемщика. Такая дорогостоящая система превращает ипотеку из услуги для широких масс населения в эксклюзивную услугу для состоятельных граждан [32, с. 45-46].

Основная  проблема  во  взаимоотношениях  заемщика  и  ипотечного  банка  заключается  в  процедуре  проверки  платежеспособности  потенциального  клиента.  Для  того,  чтобы  получить кредит, потенциальный  заемщик  должен  подтвердить  свою  платежеспособность – показать,  что  он  имеет  достаточный  доход,  чтобы  ежемесячно  выплачивать  банку  проценты.  Банки  требуют  форму 2-НДФЛ – заверенную  печатью  справку  о  доходах  физического лица,  которую  выдают  в  бухгалтерии.  Наличие  постоянного  места  работы  и  справки,  подтверждающей  хотя  бы  минимальную  сумму  дохода, - обязательное  условие  практически  во  всех  банках. Но, к сожалению, в  действительности  не  всегда  заработная  плата  и  прочие  доходы  начисляются  в  бухгалтерии. По оценкам  экспертов, предоставление документально подтвержденных данных о  финансовом  доходе  является  основным  препятствием  для  более чем  55 %  потенциальных  заемщиков  по  программам  ипотечного  кредитования. И  большинство  банков, понимая это,  принимают другие  формы  подтверждения  доходов  по  разным  схемам.

Существуют  доходы  «белые», «серые» и «черные». «Белые»  почти  всегда  невелики, и, следовательно, получить  под  них  серьезный  кредит  очень сложно; «серые» и «черные»  зачастую  оказываются  и  самыми  стабильными,  и  самыми  удобными  как  для  работника,  так  и  для  работодателя.

Предоставляя  кредит  под  неподтвержденный  документально  доход,  банки  рискуют.  Поэтому  условия  такого  кредита  будут  менее  выгодными,  чем  аналогичные,  но  выданные  под  «белые»  доходы.  Это  выражается  в   более  высоких  процентных  ставках [22, с.176].

Данная проблема усугубилась с началом кризиса. Если до середины 2008 года банки рассматривали «черные» и «серые» доходы, то с ноября большинство банков рассматривают возможность получения ипотечного кредита только при предоставлении справки банка 2-НДФЛ и копии трудового договора, где обозначен срок его заключения.

Начавшийся кризис не только усугубил вышеперечисленные проблемы, но и породил множество других - как для банков, так и для заемщиков.

 Рис 2.3. Риски кредитования в 2009 году [41]

2.3. Тенденции развития ипотечного рынка России

Российский рынок ипотеки в банковском секторе стремительно рос в 2007 году и продолжил ускоренный рост в первом полугодии 2008 года. В четвертом квартале 2008 года мы наблюдали резкое снижение объемов и темпов выдачи ипотечных кредитов до 63 %.

Рис. 2.4. Объем и темпы выдачи ипотечных кредитов, млн.руб/квартал (данные ЦБ РФ) [41]

 

В 2006 и 2007 годах ипотека росла быстрее банковской розницы в целом. В 1 полугодии 2008 года на ипотеку пришлось 42 % суммарного роста розничного кредитования; в результате доля ипотечных кредитов в рознице увеличилась до 28 %. Средняя задолженность по ипотеке на душу населения увеличилась с $ 222 в 2007 г. до $ 319 в первом полугодии 2008 г.

          Таблица 2.2.

Суммарный объем рынка розничного и ипотечного кредитования

в России , $ млн

 

2006

1Н07

2007

1Н08

2008

Розничные кредиты, в т.ч.

78,4

98,6

128

161,1

190

Ипотечные кредиты

12,4

19

31,5

45,3

55

Доля ипотеки в рознице, %

15,80%

19,30%

24,60%

28,10%

28,90%

Ипотека, % от ВВП

1,30%

 

2,40%

 

3,00%

 Так как большинство региональных компаний рефинансирует ипотечные кредиты через государственную программу АИЖК или ВТБ-24, рост стоимости рефинансирования является очень важным фактором замедления роста рынка в 3 квартале 2008 года АИЖК повысило процентные ставки на 200-300 б.п. после того, как зафиксировало в своем портфеле рост объема просроченных кредитов. Вместе с тем, ВТБ-24 принял решение о фактическом прекращении покупки портфелей ипотечных кредитов.

Просроченные кредиты станут большой проблемой. Пока они составляли менее 1% портфелей, банки чувствовали себя вполне комфортно, что низкий объем просроченных кредитов в основном происходил из-за продолжения роста цен на недвижимость, за счет которого многие смогли погасить свои кредиты в течение 3-5 лет вместо 10-20. Если цены на недвижимость упадут, то российские игроки ипотечного рынка, скорее всего, испытают резкий рост объема просроченных кредитов, так как ряд клиентов могут отказаться выплачивать кредиты. Оставив банку залог. Этот риск заставит банки ужесточить требования для потенциальных клиентов, что будет способствовать замедлению роста рынка.
          
Рынок   ипотеки сократится по итогам года впервые за последние несколько  лет.   По   данным   Банка  России,   в 2005 году  ипотека  выросла в 3,1 раза, в 2006-м — в 4,8 раз. В 2007 году  на  фоне  начавшегося прошлой осенью  финансового  кризиса  и    удорожания    стоимости    ресурсов    рост приостановился,  однако  по  итогам  года  рынок  вырос в 2,1 раза.  Еще  в   сентябре  банкиры уверяли, что   ипотечный   портфель   вырастет   по   итогам   года  хотя  бы  на  50%, а в  2009 году — на  38%   (см.  "Ъ"  15 сентября).   Уже  в    начале  октября   они   надеялись,  что   им   удастся достичь  прошлогодних   показателей,   а прогнозировать объемы следующего года отказывались (см. "Ъ" от 8 и 10 октября).
          
К выводам о сокращении ипотечного портфеля по итогам года эксперты АИЖК пришли, проанализировав последние события, когда банки стали сокращать и ужесточать ипотечные программы (см. "Ъ" от 19 сентября). С 20 сентября ставки по кредитам повысили 16 из 26 участников рынка, в том числе и крупнейшие игроки. Сбербанк повысил ставки по рублевой ипотеке на 1,25-2,25 процентных пункта, а ВТБ 24 — на 0,7. В итоге средневзвешенные ставки по рублевой ипотеке составляют 14,92% годовых, в июле  они  колебались  на  уровне 13%. Банки отказались от кредитования   строящегося  жилья   и   увеличили   первоначальный  взнос  до 20-30 %.  Большая   часть  банков,  по словам банкиров, приостановили выдачу ипотеки,  официально  об  этом  объявляли  ХКФ Банк,  МКБ, МБРР  и  ряд других (см. "Ъ" от 19 сентября и 29 сентября).  

В Ярославской области  до сентября 2008 года еще можно было  получить ипотечный кредит на строящееся жилье в нескольких банках (Сбербанк, Ярсоцбанк, ВТБ-24, Севергазбанк, Банк Москвы), но в сегодня заемщикам все труднее получить кредит  уже и на готовое жилье. Все больше банков сворачивают ипотечное кредитование, оставшиеся банки регулярно повышают процентные ставки, увеличивают размер первоначального взноса, отказываются принимать справки о доходах кроме формы 2-НДФЛ.

          Таблица 2.3.

Условия ипотечного кредитования по банкам Ярославской области

в сентябре-октябре 2008 года

Наименование банка

Минимальный размер первоначального взноса, %

Сроки кредитования (лет)

Процентная ставка, %

 

сентябрь 2008 г.

октябрь 2008 г.

сентябрь 2008 г.

октябрь 2008 г.

сентябрь 2008 г.

октябрь 2008 г.

Альфа-банк

15

20

5 - 25

5 - 25

15,5-15,7

21,4-24,2

ВТБ-24

20

30

до 30 лет

до 30 лет

12,2-14,7

13,6-15,10

Банк Москвы

30

30

до 30 лет

до 30 лет

14,4-14,65

20-22

Номос-банк

10

10

до 30 лет

до 30 лет

15-16

15-17

Сбербанк

10

10

до 30 лет

до 30 лет

12,75-13,75

 

Севергазбанк

20

20

до 30 лет

до 30 лет

12,75-16

15-18 

Ярсоцбанк

30

приостановил ипотечное кредитование

до 25 лет

 

15-16

 

КИТ-Финанс

30

приостановил ипотечное кредитование

до 30 лет

 

13-14,5

 

       С тем, что рынок российской ипотеки ждет сокращение по итогам года, согласны и банкиры. Выдавать ипотеку смогут только крупные банки, всегда предъявлявшие высокие требования к качеству заемщика Небольшие банки постараются сократить ипотечный портфель или не допустить его увеличения. Ипотеку банки сокращают,  поскольку в условиях кризиса не могут прогнозировать стоимость ресурсов в долгосрочной перспективе, а средний срок  выдачи  ипотеки,  по данным  ЦБ РФ,  17,5 года.  Обычно  рост  просрочки   по  кредитному   портфелю поглощается за счет увеличения  его  объема,  если  портфель   не   растет, количество проблемных кредитов в нем становится более заметным.


Рис.2.5. Объем задолженности по ипотечным кредитам по группе банков, ранжированных в зависимости от размера активов по данным ЦБ РФ, млрд. руб. [41]


       
Группу риска составляют банки, во время роста рынка уделявшие мало внимания оценке заемщиков. "Это порядка 70% участников рынка. Также будут уязвимы банки, активно кредитовавшие покупку жилья на первичном рынке — ВТБ 24, "Уралсиб", "Абсолют банк", поскольку сейчас велики риски дефолта застройщиков и потери залога. Стандартные случаи возникновения просрочки банкиры готовы решать, укрепляя подразделения по сбору долгов, но на случай банкротства застройщиков они пока не нашли рецепта.
         
В итоге банки активизируют работу с просрочкой, увеличат требования досрочного погашения кредитов и реализации залога. Однако многим придется фиксировать убытки из-за снижения стоимости залога.

Россию накрывает вал неплатежей по ипотечным кредитам. Если в сентябре лишь 0,5% кредитов, взятых гражданами под залог недвижимости, считались проблемными, то сейчас, по признанию Минрегионразвития, эта цифра выросла до 7%. Эксперты предсказывают усугубление ситуации, оценивая попытки властей ее исправить как недостаточно эффективные.

На фоне сокращения занятости населения и падения доходов граждан власти еще с прошлого года разрабатывают варианты помощи тем заемщикам, которые не в состоянии платить по своим кредитам, в частности по ипотеке. В конце декабря Президент Дмитрий Медведев подписал федеральный закон, разрешающий использовать средства материнского капитала на улучшение жилищных условий с начала 2009 года. Тогда же Правительство утвердило программу Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которая предусматривает реструктуризацию ипотечных кредитов граждан.

 

ВЫВОДЫ:

Подводя итог  данной главы, хочется отметить, что, несмотря на большое разнообразие моделей ипотечного кредитования, применяемых как в России так и за рубежом, накопленному опыту, глубокому анализу причин ипотечного кризиса в США, Россия испытывает серьезные трудности в поддержании стабильности ипотечного рынка. Скорее можно говорить о разработке антикризисных мер для реанимирования ипотеки, чем о развитии ипотечного кредитования в России. С другой стороны, банки, предлагающие данный продукт, более тщательно стали подходить к анализу платежеспособности заемщиков, оценке залога, кредитному мониторингу, что позволяет снизить кредитные риски и поддерживать ликвидность на необходимом уровне. Государство со своей стороны предпринимает экстренные меры по оказанию финансовой поддержки рефинансирующим организациям и должно внести оперативные изменения в нормативные документы, такие как:

- в Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости) в части обеспечения возможности заключения АИЖК сделок РЕПО и кредитования Банком России и депозитарного учета закладных;

- в Закон «Об ипотечных ценных бумагах» в части корректировки ограничения Кредит/Залог ипотечного покрытия;

- в закон «О рынке ценных бумаг» в части возможности выпуска биржевых облигаций специализированным ипотечным агентам с целью оптимизации получения банками ликвидности в Банке России.

  1.  АНАЛИЗ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ЯРОСЛАВСКОГО ФКБ-РЦ «СЕВЕРГАЗБАНК»

3.1. Процедура  выдачи  кредита

Информация о банке

Основан в Вологде в 1993 году как Закрытое акционерное общество Акционерно-коммерческий банк «МАРС-БАНК».

Решением годового общего собрания акционеров от 16 мая 1997 года Банк переименован в Закрытое акционерное общество коммерческий банк развития газовой промышленности Севера «СЕВЕРГАЗБАНК» (лицензия ЦБ РФ №2816 от 23.07.1997).

Банк является уполномоченным депозитарием ОАО «ГАЗПРОМ» по ведению депозитарных операций на территории Вологодской, Архангельской, Ивановской и Ярославской областей.

Уставный капитал на 01.01.2009 составлял 661 215 300  рублей.

Банк имеет 15 филиалов, 34 дополнительных офиса, 15 операционных касс вне кассового узла, расположенных в Республике Коми, г. Санкт- Петербург, Архангельской, Вологодской, Ивановской, Костромской, Новгородской и Ярославской областях.

Органы управления банка определены в уставе банка. Структура его, как известно, зависит от целей банка, объема и разновидности выполняемых задач, пожеланий клиентов, наличия в штате банка специалистов того или иного профиля и ряда других факторов.

Потребительское кредитование в 2007 году оставалось одним из ведущих направлений розничной деятельности. Политика Банка в области кредитования была направлена на диверсификацию кредитных вложений, снижение риска кредитных операций, укрепления долговременных связей с клиентами.

Основной задачей Банка в области потребительского кредитования является формирование качественного кредитного портфеля, которое основывается на таких принципах, как разумный рост кредитного портфеля (оптимальное соотношение между доходностью и риском), качественная оценка платежеспособности клиента, мониторинг залогового портфеля.

Одним из наиболее интересных направлений розничного бизнеса для Банка остается ипотечное кредитование. Предоставление ипотечных кредитов позволяет привлечь клиентов на весь период действия кредитного договора, а также обеспечить стабильное поступление комиссионных доходов. В 2007 году было выдано 1 376 ипотечных кредитов на общую сумму более 1,3 млрд. рублей.

Для поддержания ликвидности баланса Банка при выдаче долгосрочных ипотечных кредитов Банк пользуется механизмом рефинансирования в рамках соглашений о выкупе закладных с партнерами Банка. В 2007 году Банк продолжил сотрудничество по соглашениям с АБ «ГПБ-Ипотека» (ЗАО), ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования», НО «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области».

      Ярославский ФКБ-РЦ «СЕВЕРГАЗБАНК» стал одним из первых банков в Ярославской области предложивший населению ипотечные кредиты. В  данной главе подробно рассмотрим схему работы ипотечного кредитования.

Процедура  выдачи  кредита  в  различных  банках  различна.  Начинается  она  практически  везде  одинаково – с  подачи  заявления  на  кредит, а  вот  дальше  последовательность  шагов  может  варьироваться.

В  общем  виде  ее  можно  представить  следующим  образом:

  1.  заемщик заполняет заявление на выдачу ему кредита для приобретения квартиры и представляет его в банк вместе со всеми требуемыми документами (Приложение 1);
  2.  банк анализирует информацию о заемщике, проверяет его кредитоспособность и при положительном заключении выносит вопрос на заседание кредитного комитета;
  3.  кредитный комитет принимает решение о возможности или  невозможности  выдачи кредита;
  4.  заемщик самостоятельно или с помощью риэлтерских компаний подбирает квартиру для приобретения в собственность  и  предоставляет  в  банк  необходимый  пакет  документов  для  составления  договоров  купли-продажи, ипотеки  и  закладной (Приложение 2);
  5.  уполномоченный оценщик оценивает рыночную стоимость выбранной заемщиком квартиры. Банк соотносит 70 - 80 % ее стоимости с утвержденным размером кредита;
  6.  после проверки документов на приобретаемую квартиру  банк  готовит пакет  правоустанавливающих  документов, которые  продавец  и  покупатель  подписывают  в  банке,  после  чего  открывают  счета  до  востребования,  и  покупатель  вносит  свою  часть  денежных  средств  на  счет  продавца;
  7.  полученные  документы  направляются  в  органы  государственной  регистрации,  и  через  установленные  сроки  заемщик  получает  свидетельство  о  праве  собственности – в  этот  же  день  происходит  выдача  кредита,  и  продавец  получает  недостающую  сумму  на  свой  счет;
  8.  заемщик заключает договор страхования квартиры в пользу банка;
  9.  после полного выполнения заемщиком своих обязательств по кредиту (погашение основного долга и выплата процентов) оформляется прекращение залога квартиры и действия всех ограничений на распоряжение ею.

Заемщик  предоставляет  в  банк  пакет  документов,  необходимый  для  его предварительной  оценки банком. Состав  этого  пакета  также  различен. Основу  составляют  копия паспорта заемщика, копия трудовой книжки, справка о доходах, а также, при наличии, свидетельства о  заключении расторжении  брака  и  рождении  детей. На  основе  этих  документов  проводится  оценка  вероятности  погашения  кредита и  выносится  предварительное  заключение,  в  котором  должны  быть  отражены  следующие  вопросы:

  •  оценка  платежеспособности  клиента (финансовые возможности заемщика получить и полностью погасить кредит и проценты: стабильность  занятости,  проверка  источников  дохода, расчет  среднего  уровня  доходов);
  •  оценка  кредитоспособности (юридическая дееспособность заемщика получить и вернуть кредит, его рейтинг и деловую репутацию, анализ  и  проверка  кредитной  истории, анализ  исполнения  долговых  обязательств);
  •  оценка  достаточности  собственных  средств (вместе  с  анализом  активов  клиента);
  •  расчет  коэффициента  Платеж/Доход (далее по тексту П/Д)

Окончательное решение по кредиту и его параметрам (сумма, срок, уровень процентной ставки, доля доходов клиента, используемая для платежей по ссуде) принимается Кредитным комитетом банка. При этом учитываются источники и стабильность доходов заемщика, размер его первоначального взноса в оплату жилья, сопутствующие кредитной сделке затраты (по страхованию, услугам лицензионных оценщиков, нотариата), а также рыночная стоимость покупаемого жилья и его пригодность в качестве ликвидного залога. Должны быть также учтены действующие при ипотечном кредитовании клиента его льготы по подоходному налогу, доходы по ценным бумагам и вкладам, непогашенные обязательства дебиторов, возможные последствия экстремальных ситуаций [23, с.131].

После  того,  как  заемщик  найдет  подходящую  для  себя  квартиру,  он  предоставляет  в  банк  правоустанавливающие  и  правоподтверждающие  документы  на  этот  объект   недвижимости,  после  чего  банк  осуществляет  андеррайтинг  жилого  помещения,  включая  оценку  полноты  предоставленных  документов,  их  соответствие  установленным  формам,  соответствие  жилого  помещения  требованиям  банка.  Надо  отметить,  что  у  каждого  банка  свои  требования,  но  в  основном  жилые  помещения  должны  отвечать  следующим  требованиям:

  1.  являться  отдельной  квартирой  либо  отдельно стоящим  домом.  Коммунальные  квартиры  могут  быть  предметом  залога  только  в  случае,  если  заемщиком  приобретаются  в  собственность  все  комнаты  коммунальной  квартиры,  передаваемой  впоследствии  в  залог  целиком  в  виде  единого  жилого  помещения;
  2.  должно быть подключено  к  электрическим,  паровым  или  газовым  системам  отопления,  обеспечивающим  подачу  тепла  на  всю  площадь  жилого  помещения,  либо  имеет  автономную  систему  жизнеобеспечения;
  3.  должно быть обеспечено  горячим  и  холодным  водоснабжением  ванной  комнаты  и  кухни;
  4.  должно иметь исправное  состояние  сантехнического  оборудования,  дверей, окон  и  крыши;

Здание,  в  котором  расположен  предмет  залога,  должно  отвечать  следующим  условиям  и  требованиям:

а) не  находиться  в  аварийном  состоянии;

б) не  состоять  на  учете  по  постановке  на  капитальный  ремонт;

в) иметь  железобетонный,  каменный  или  кирпичный  фундамент.

Право  собственности  на  жилое  помещение  должно  быть  подтверждено  соответствующими  документами (свидетельством  о  собственности,  зарегистрированным  договором  купли-продажи  жилого  помещения,  договором  мены  и  т. д.), оформленными  в  соответствии  с  требованиями  действующего  законодательства.

При  приобретении  отдельно  стоящего  дома  должно  быть  оформлено  свидетельство  о  собственности  на  землю  либо  иной  документ,  подтверждающий  права  на  земельный  участок  с  правом  застройки.  К  документу  на  землю,  которая  должна   передаваться  в  залог  вместе  с  домом,  должен  быть  приложен  кадастровый  план  земельного  участка.

Ипотека  накладывает  некоторые  ограничения  на  права  покупателя  квартиры,  поскольку  жилье  будет  находиться  в  залоге (обременении  ипотекой).  Часть  таких  ограничений  прописывается  в  кредитном  договоре и  несколько  варьируются,  другие  определяются  действующим  законодательством,  но  в  общем,  без  письменного  согласия  залогодержателя  заемщик  не  сможет:

  •   прописывать  в  квартире  кого-либо (если  при  заключении  кредитного  договора  будет  указано  намерение  зарегистрировать  в  квартире  определенных  лиц,  их  можно  прописать  без  письменного  согласия);
  •  поселять  в  квартире  кого-либо;
  •  продавать;
  •  дарить;
  •  завещать;
  •  закладывать;
  •  сдавать  в  аренду.

При  сделке  по  ипотеке,  гарантом  надежности  сделки,  полной  проверки  документов  и  юридической  поддержки  и  контроля  передачи  денег,  являются  банк,  выдающий  кредит,  и  страховая  компания.  Деньги  выдает  банк,  но  не  покупателю,  а  продавцу  квартиры  после  государственной  регистрации  сделки  по  ипотеке,  возникающей  на  основании  единого  договора  купли-продажи  и  ипотеки  квартиры.

Дополнительным,  но  необходимым  условием  фактического  предоставления  кредита  является  документальное  подтверждение  произведенной  оплаты  первоначального  взноса (например,  расписка, написанная  в  присутствии  сотрудников  банка).  Такая  схема  расчетов  наиболее  безопасна  для  покупателя  квартиры  и  надежна  для  продавца.

Если  же  в  ходе  погашения  кредита  заемщик  по  объективным  причинам  не  сможет  в  полном  объеме  вносить  платежи,  банк  постарается  помочь  и  выработать  взаимно  приемлемое  решение.  Таким  решением  может  стать,  например,  отсрочка  платежей  в  счет  погашения  основного  долга,  уменьшение размера  штрафных  санкций,  увеличение  срока  кредита. Однако,  если  эти  временные  экономические  меры  не  дадут  положительного  результата,  и  заемщик  не  сможет  осуществлять  реструктурированные  ежемесячные  платежи  по  ипотечному  кредиту,  он  будет  вынужден  продать  квартиру,  и  из  вырученных  от  продажи  средств  погасить  задолженность  перед  банком [20, с. 412].

Бухгалтерские проводки:

  1.  Специалист готовит распоряжение отделу по работе с физическими лицами на выдачу кредита

Дебет    45507

Кредит 42301

  1.  Открываются счета:

45515 – Резерв на возможные потери по ссуде

47427 – Требования по получению процентов

47425 – Резерв на возможные потери

  1.  Оприходывается обеспечение

Дебет   99998

Кредит 91311 – залог ценных бумаг

Оценка  платежеспособности  заемщика

и залоговой стоимости объектов ипотеки

Получение  ипотечного  кредита  зависит  от  того,  как  банк  оценит  кредитоспособность  заемщика.  До 2008 года  банки  работали  по  трем  схемам.  Первая – выдача  кредита  гражданам  с  «белым»  доходом,  когда  заемщик  имеет  официальную  зарплату  и  может  принести  официальные  документы,  подтверждающие  ее. Вторая – для  граждан  с  «серым»  доходом: заемщик  либо  не  имеет  официальной  зарплаты,  либо  ее  не  достаточно  для  получения  ипотечного  кредита,  однако  может  принести  письменное  подтверждение  доходов  от  работодателя  в  свободной  форме  на  бланке  организации  за  подписью  директора  и  главного  бухгалтера.  И  последняя  схема  предлагается  гражданам  с «черным»  доходом.  В  этом  случае  кредит  выдается,  если  заемщик  не  имеет  официальной  зарплаты,  но  работодатель  готов  устно  подтвердить  доходы  заемщика  представителю  банка.

Оценка  платежеспособности заемщика состоит из предварительной квалификации заемщика и оценки возможности выполнения принятых им на себя обязательств по возврату кредита и уплате начисленных процентов. Заемщиком может быть любое дееспособное лицо, достигшее возраста 18 лет.

Предельный срок денежного обязательства рассчитывается как наименьшая из величин:

  •  не более 360 месяцев;
  •  не более разницы между возрастом в 60 лет и  возрастом заемщика, при условии наличия заключенного договора страхования жизни и здоровья заемщика на весь период кредитования.

Заемщиков, то есть лиц, обязанных по кредитному договору, может быть несколько, в том числе и не состоящих между собой в родственных отношениях. Если заемщиков несколько, то предельный срок кредита рассчитывается, исходя из разницы предельного и текущего возраста того заемщика, доля доходов которого составляет больше 80 процентов. В противном случае, расчет ведется исходя из наименьшей разницы между предельными и текущими возрастами заемщиков.

Следует отметить, что с 15 мая 2008 года вступила в силу новая редакция стандартов АИЖК, ужесточающая требования к заемщикам. Изменения напрямую коснулись и оценки платежеспособности заемщика. Новые стандарты прекращают практику подтверждения доходов в свободной форме. Платежеспособность нужно будет доказывать справкой по форме 2-НДФЛ. Доходы в виде государственных субсидий, дивидентов не будут больше приниматься в подтверждение платежеспособности заемщиков.

Платежеспособность Заемщика определяется величиной кредитного риска и максимально допустимым размером Ипотечного кредита (займа) на основании анализа собранной и документально подтвержденной информации о Заемщике, исходя из коэффициента П/Д (Платеж/Доход) с учетом соотношения между суммой Ипотечного кредита (займа) и стоимостью Предмета ипотеки (коэффициент К/З).

Коэффициент П/Д (Платеж/Доход) - отношение ежемесячных расходов Заемщика по обслуживанию Ипотечного кредита (займа) к среднемесячному доходу Заемщиков (за вычетом расходов)

        Для определения способности Заемщика выплачивать Ипотечный кредит (заем) рассчитывается коэффициент П/Д:

                     А + РК*1,1*НР/12
Коэффициент П/Д = --------------------------- *
100%
Д-Р 

               (3.1)

где:

А - размер ежемесячного аннуитетного платежа, в рублях;

РК - размер Ипотечного кредита (займа), в рублях;

НР - норматив ежегодных расходов Заемщика, связанных с обслуживанием Ипотечного кредита (займа).

В целях расчета коэффициента П/Д значение НР устанавливается равным 0,02.

Д - размер среднемесячных совокупных доходов Заемщика после налогообложения, в рублях;

Р - размер ежемесячных совокупных расходов Заемщика.

               

Предельное значение коэффициента П/Д устанавливается в зависимости от коэффициента К/З и дохода заемщика в следующих размерах:

- если К/З меньше или равен 50 %, значение П/Д составляет 50 %;

- если К/З больше 50 %, применяется  таблица 3.1.

                                                                                         

            Таблица 3.1

Необходимое соотношение доходов заемщика и  коэффициента П/Д

Ежемесячный доход заемщика, указанный в прожиточных минимумах в расчете на 1-го члена семьи

Значение коэффициента П/Д

До 2,0

35

2,2

36

2,4

37

2,6

38

2,8

39

3,0

40

3,2

41

3,4

42

3,6

4

3,8

44

4,0

45

4,2

46

4,4

47

4,6

48

4,8

49

5,0 и более

50

Проверка  доходов  заемщика  производится  следующим  образом:

1)  проверка  доходов  физического  лица  осуществляется  путем  предоставления  таких  документов,  как:

  •  справка  о  доходах  с  места  работы  по  форме  2-НДФЛ;
  •  копия  трудовой  книжки.

2) проверка  доходов  индивидуальных  предпринимателей  проводится  на  основе  следующих документов:

  •  копия  налоговой  декларации  установленной  формы  для  метода  налогообложения,  применяемого  данным  заемщиком,  за  четыре последних  полных  отчетных  налоговых  периода;

      или

  •  копия  налоговой  декларации  по  налогу  на  доходы  физических  лиц  установленного  образца (форма  3-НДФЛ)  за  четыре последних полных  отчетных  налоговых  периода.

Платежеспособность заемщика – индивидуального  предпринимателя  рассчитывается  с  учетом  дохода  заемщика,  указанного  в  предоставленных  копиях  налоговой  декларации  путем  приведения данных  к  годовой  базе,  т. е.  если  отчетность  поквартальная,  то  среднее  арифметическое  значение  квартального  дохода  умножается  на  четыре,  если  полугодовая – то  на  два.

Среднемесячный  заработок  предпринимателя  определяется  следующим  образом:

а) по  индивидуальным  предпринимателям,  не  осуществляющим  выплаты  наемным работникам, - путем  деления  суммы  вмененного  дохода  за  вычетом  уплаченного  за  отчетный  период  единого  налога  на  вмененный  доход,  на  период (в  месяцах),  за  который  уплачен единый налог  на  вмененный  доход;

б) по индивидуальным  предпринимателям, осуществляющим  выплаты  наемным работникам, - путем  деления  величины, соответствующей  разнице  между суммой  вмененного  дохода,  с  которого  уплачен  единый  налог,  суммами  уплаченного  за  отчетный  период  единого  налога  на  вмененный доход, суммами, указанными индивидуальным  предпринимателем  в  целях  исчисления  среднемесячного  заработка  наемных  работников,  на период (в  месяцах),  за  который  уплачен единый налог  на  вмененный  доход;

в) сведения о суммах, выплаченных индивидуальным  предпри-нимателем  наемным  работникам,  могут  быть  подтверждены  «Расчетом  по  авансовым   платежам  по  единому  социальному  налогу  для  организаций, индивидуальных  предпринимателей,   физических  лиц,  не  признаваемых индивидуальными  предпринимателями, производящих  выплаты  физическим  лицам»  с  отметкой  налогового  органа,  в  котором  отражены  суммы  дохода,  начисленные  наемным  работникам;

г) для  расчета  платежеспособности  заемщика, перешедшего  на  упрощенную  систему,  учитывается  доход  заемщика,  указанный  в  налоговой  декларации  за  отчетный  период,  за  вычетом  уплаченного  единого  налога,  деленный  на  количество  месяцев  в  отчетном  периоде;

д) в  иных  случаях  доход  предпринимателя,  используемый  для  оценки  кредитоспособности  заемщика  и  полученный  в  результате  анализа  предоставленных  налоговых  деклараций  юридического  лица,  рассчитывается  путем  деления  годовой  суммы  на  12.

От способа подтверждения доходов зависит ставка по кредиту, таким образом, банк компенсирует свои риски. То есть, чем больше у банка сомнений, действительно ли заемщик получает заявленную им сумму, тем выше ставка.

Расчет максимальной суммы кредита, который может быть выдан заемщику, производится только на основе стабильного дохода, подтвержденного документами за последние 6 месяцев. Банк должен иметь основания предполагать, что заемщик будет продолжать получать адекватный  доход  в течение срока выплаты кредита. Максимальная сумма кредита рассчитывается исходя из коэффициента К/З, который должен составлять не более 80 %  и не менее 30 %.

Одновременно  с  расчетом  коэффициентов  П/Д  и  К/З  сотрудники  банка  рассчитывают  сумму  ежемесячного  платежа,  который  не  меняется  в  течение  всего  срока  погашения  кредита.

Расчет ежемесячных аннуитетных платежей осуществляется по следующей формуле

                                ПС

ЕП = ОСЗ х 1 – (1+ПС) –(Кол.мес-1) ,

                 (3.2)

Где:    

         ЕП – ежемесячный платеж;

         ОСЗ – остаток суммы задолженности на расчетную дату;

ПС – месячная процентная ставка, равная 1/12 от годовой процентной ставки;

Кол. мес. – количество полных процентных периодов, оставшихся до окончательного возврата кредита. На дату выдачи кредита данная величина равна сроку кредитования.

Порядок погашения денежного обязательства и уплаты процентов:

  •  в первый платеж заемщика должны  включаться  только  начисленные  проценты за период времени, считая с даты, следующей за датой фактического предоставления кредита, по последнее число процентного периода (календарного месяца). Первый платеж может подлежать внесению во второй платежный период одновременно с платежом за второй период, включающий в себя аннуитетный платеж, состоящий из начисленных процентов и части долга за второй платежный период;
  •  последующие платежи (кроме последнего платежа) должны состоять из ежемесячных платежей, включающих суммы в погашение основного долга и процентов за пользование кредитом;
  •  последний платеж по кредиту должен включать в себя платеж по возврату всей оставшейся суммы долга и платеж по уплате начисленных процентов [41].

        Оценка  залоговой  стоимости  объектов  ипотеки

Особое  значение  в  системе  жилищного  ипотечного  кредитования  придается  оценке  залоговой  стоимости,  поскольку  банк  выдает  кредит  в  пределах  20-70 %  от  стоимости  объекта  недвижимости  и  в  расчет  принимает  меньшую  из  двух   стоимостей - продавца  или  оценщика.  Так,  если  выбранная  клиентом  квартира  оценивается  ниже  стоимости,  назначенной  продавцом,  ему  придется  либо  искать  недостающие  для  покупки  деньги  самостоятельно,  либо  искать  другую  квартиру. Независимую  оценку  квартиры  проводит  оценочная  компания,  аккредитованная  в  банке.

Методы оценки объектов недвижимости базируются в основном на трех подходах:

1) с точки зрения сравнимых продаж;

2) на основе затрат;

3) с точки зрения капитализации дохода.

При оценке объектов недвижимости в рамках данных подходов обычно используют следующие методы:

- оценки по сравнимым продажам (метод сравнения продаж);

- соотнесения (переноса) и экстракции;

- капитализации земельной ренты (метод развития);

- капитализации дохода.

Понятие оценки как деятельности «эксперта, обладающего подготовкой, опытом и квалификацией, по систематизированному сбору и анализу рыночных и нормативных данных, необходимых для определения стоимости различных видов имущества на основе действующего законодательства, государственных стандартов и требований этики оценщика» ориентирует, с одной стороны, на количественную оценку жилья как объекта залога. Общим требованием к количественной определенности предмета залога является превышение стоимости заложенного имущества по сравнению с основным обязательством, которое имеет залогодатель по отношению к залогодержателю, то есть — его реальная (рыночная) стоимость должна быть «достаточна для компенсации банку основной суммы долга по ссуде, всех процентов в соответствии с договором, а также возможных издержек, связанных с реализацией залоговых прав».

В связи с изложенным выше, резонно определить основную роль оценки стоимости недвижимости для целей жилищного ипотечного кредитования — определение достаточности предмета залога для кредитной сделки. Причем, важным обстоятельством является достижение с помощью оценки компромисса между интересами кредитора и заемщика в определении стоимости предмета залога. Интересом кредитора в определении стоимости жилья является уменьшение риска кредитной сделки и соответственно занижение стоимости объекта залога. Интерес заемщика — увеличение величины кредита через увеличение стоимости залога [34, с. 22].

Финансовые  риски  и  страхование

Риск - вероятность возникновения убытков или недополучения доходов по сравнению с прогнозируемым вариантом (вариабельность дохода).

Одним из препятствий на пути широкого распространения в России ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) является несоответствие платежеспособного спроса большинства населения параметрам предоставляемых кредитов. Эти параметры (размер кредита, процентная ставка, период кредитования, сумма первоначального взноса) в значительной степени определяются финансовыми рисками, возникающими на различных этапах ИЖК. Эффективное управление данными рисками может существенно изменить ситуацию, приблизить кредиты к возможностям их потенциальных потребителей.

Классификация рисков - многовариантна, строится в зависимости от выбранных критериев.

Рис.  3.1 Двухуровневая схема ИЖК [41]

  1.  процентный риск, 2) кредитный риск, 3) валютный риск, 4) риск

ликвидности, 5) риск реинвестирования


Риски заемщика

Предполагается, что банк, в который обращается заемщик, предоставляет аннуитетный ипотечный кредит 1 с переменной процентной ставкой, привязанной к ставке LIBOR 2. По кредиту заемщик ежемесячно выплачивает ставку процента, равную LIBOR+a, где (a - процентная надбавка кредитора за его риски (условно возьмем (=5%). Риски, с которыми сталкивается заемщик на российском ипотечном рынке, - это процентный риск (1) и риск изменения валютного курса (3).

Процентный риск возникает из-за того, что заработная плата заемщика не привязана к рыночной процентной ставке. Следовательно, рост  процентной ставки приведет к тому, что заемщику придется тратить большую часть своего дохода на выплаты по кредиту, чем ранее.

Риску изменения валютного курса заемщики подвергаются из-за того, что на российском рынке ипотеки кредиты могут предоставляться в долларовом исчислении, а доходы заемщика в подавляющем большинстве имеют рублевый номинал 

Рисками первичного ипотечного кредитора являются: процентный риск (1), кредитный риск (2), риск ликвидности (4) и риск досрочного погашения, или реинвестиционный риск (5).

Кредитный риск - это риск несвоевременной (просроченной) уплаты и/или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту. Для инвестора, владеющего правами по ипотечному кредиту, это значит, что он не получит ожидаемый денежный поток по ипотеке в связи некредитоспособностью заемщика.

Процентный риск. Изменение процентной ставки, как правило, является следствием изменения уровня инфляции. Для инвестора, владеющего правами по ипотечному кредиту, это означает, что денежный поток, предусмотренный по договору об ипотеке из-за роста инфляции оказывается ниже, чем ожидаемый. В случае снижения рыночной процентной ставки возрастает вероятность досрочного погашения кредита заемщиком. В этой ситуации заемщик досрочно погашает кредит с целью получения кредита под меньшую процентную ставку. С другой стороны процентный риск можно представить как риск изменения стоимости активов и пассивов.

Риск досрочного погашения. Как правило, заемщикам предоставляется право досрочно погасить кредит полностью или его часть, хотя запрет на досрочное погашение на первые 6 месяцев может быть отражен в кредитном договоре. Для инвестора, владеющего правами по ипотечному кредиту, досрочное погашение означает, что он получает достаточно большой объем денежных средств, которые необходимо реинвестировать.

Основными проблемами при этом являются следующие:

1) инвестору заранее не известно, в какой момент времени может произойти досрочное погашение или поступление денежных средств в результате обращения взыскания на недвижимое имущество и в каком объеме;

2) рыночная процентная ставка в момент реинвестирования может быть низкой.

Риск ликвидности.  Риск ликвидности возникает в связи с возможностью значительного спрэда между ценами покупки и продажи ипотечного кредита на вторичном рынке.

Один из вариантов повышения ликвидности для первичных ипотечных кредиторов является использование Ипотечного агентства как источника дополнительных фондов.

Первичный ипотечный кредитор может профинансировать кредит с помощью краткосрочной банковской ссуды. Однако, в конце концов, ему придется продать этот ипотечный кредит инвестору для того, чтобы получить фонды, необходимые для финансирования дополнительных ипотечных операций. Выданный кредит может быть продан различным долгосрочным инвесторам, таким как ссудо-сберегательные ассоциации, взаимные сберегательные банки и страховые компании или Ипотечному агентству. Однако, последний вариант может оказаться менее привлекательным. Первичный кредитор должен будет уплатить комиссионный сбор (фактически первичный ипотечный кредитор покупает опцион на продажу - опцион пут (put option)) для того, чтобы получить обязательство от Ипотечного агентства о покупке данного кредита. Следовательно, когда долгосрочные инвесторы находятся в благополучном положении в смысле ликвидности, первичный ипотечный кредитор, скорее всего, продаст кредиты на вторичном рынке. Когда процентные ставки начнут расти, поток средств, направляемых на сбережения, будет сокращаться, в результате чего появится дефицит кредитных ресурсов и ликвидность ипотечных кредитов, продавцу все в большей степени придется полагаться на Ипотечное агентство как на источник фондов.

Выступая в роли "остаточного" покупателя ипотечных кредитов на вторичном рынке, Ипотечное агентство помогает сгладить, хотя и не устраняет полностью, цикличность ипотечного кредита. Ипотечное агентство получает возможность для этого благодаря привлечению фондов в масштабе всей страны. В то время, как первичное ипотечное кредитование по своей природе имеет местный характер, масштабы деятельности Ипотечного агентства позволяют собирать фонды по всей стране и перемещать их из местностей с избытком капитала туда, где капитала не хватает.

Другим способом повышения ликвидности ипотечных кредитов и их рефинансирования является секьюритизация (securitization), то есть выпуск ценных бумаг, обеспеченных пулами ипотечных кредитов. Такой механизм позволяет привлечь больший объем частного капитала в сферу жилищного кредитования и, следовательно, повысить ликвидность ипотечных кредитов.

Для управления рисками необходимо руководствоваться тремя целями:

избегать риска;

удерживать риск за инвестором;

переводить риск на третье лицо.

Основные способы снижения риска:

диверсификация (размещение в кредитном или инвестиционном портфеле различных по уровню доходности и степени риска активов);

лимитирование - установление лимита (предельных сумм кредитования, расходов и т.п.);

самострахование - создание резервных и страховых фондов за счет кредитной организации;

страхование - перенесение части риска на страховую компанию, которая возмещает полностью или частично ущерб кредитору при возникновении страхового случая;

оценка кредитоспособности заемщика как способ снижения кредитного риска.

При ипотечном кредитовании банк использует все способы снижения риска:

- Размещение активов, различных по срокам, ставкам, кредитование под более низкие ставки  на готовое жилье, чем на строящееся жилье (подробнее в разделе 3.6)

- При самостраховании банк создает при выдачи каждого кредита соответствующий резерв согласно Положению № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» от 26.03.2004.

- Оценка кредитоспособности основной способ снижения кредитного риска, параметры которого могут значительно меняться в зависимости от экономической ситуации в стране, кредитной политики банка, наличия кредитной истории заемщика и др. Типовыми значениями параметров оценки кредитоспособности являются: отношение месячного платежа заемщика к его ежемесячному доходу (П/Д), отношение суммы кредита к рыночной стоимости залога (К/З) и максимальный размер кредита (до 4 млн. руб.)

- Рефинансирование кредитов в ипотечные компании является одним из способов удержания риска за инвестором;

- Страхование в ипотечном кредитовании является не только способом перенесения части риска на третье лицо, но обязательным обеспечением по кредитному договору.

Суть  ипотечного  страхования  проста.  Клиент,  обратившийся  в банк  за  кредитом  на  покупку  жилья,  оплачивает  лишь  сравнительно  небольшую  часть  рыночной  стоимости  квартиры.  Оставшуюся  часть  суммы  выплачивает  банк,  которому  в  течение  нескольких  лет  заемщик  должен  вернуть  полученные  деньги  с  предусмотренными  ипотечным  договором  процентами.

Но  за  это  годы  заемщик,  например,  может  потерять  высокооплачиваемую  работу,  утратить  трудоспособность  из-за  несчастного  случая  или  болезни,  умереть.   Кроме  того,  при  покупке  жилья  на  вторичном  рынке фактором  риска  является  и  юридическая  чистота  объекта:  даже  самая  дотошная  экспертиза  не  всегда  является  абсолютной  гарантией  того,  что  права  собственности  не  будут  оспорены  кем-то  из  прежних  владельцев.

Таким  образом,  банк,  выдающий  кредит,  достаточно  серьезно  рискует  и,  разумеется,  хочет  быть  уверенным  в  возврате  своих  средств  и  доходности  этой  операции.  Именно  поэтому  кредиторы  стремятся  переложить  свои  риски  на  плечи  страховых  компаний.  В  связи  с  этим  одним  из  условий  заключения  договора  ипотечного  кредитования  стало  обязательное  страхование  сделки.

На  практике  кредиторы  и  страховые  компании  сами  определяют  набор  рисков,  от  которых  заемщик  обязан  застраховаться.    Обычно  ипотечное  страхование  включает  в  себя  три  основных  компонента:

  •  страхование  имущества (объекта  залога)  от  уничтожения  и

повреждения;

  •  страхование  жизни  и  трудоспособности  заемщика;

- страхование титула (то есть риска  утраты  заемщиком  права  собственности  на  имущество  в  результате  признания  сделки недействительной).

Страхование осуществляется за счет средств заемщика. Страхователем по договорам страхования должен являться заемщик. Первым выгодоприобретателем по договорам страхования должна являться кредитная организация, предоставившая ипотечный кредит на приобретение квартиры. В случае уступки прав требования по кредитному договору на вторичном ипотечном рынке права первого выгодоприобретателя должны перейти к новому кредитору.

Сумма страхового возмещения определяется в соответствии с требованиями кредитного договора и на каждую конкретную дату периода кредитования должна быть не менее остатка обязательств заемщика по обеспечиваемому обязательству. Необходима разработка специальной страховой ипотечной программы, при которой будет происходить постепенное уменьшение суммы страхового возмещения (с исполнением заемщиком обязательств по частичному погашению ипотечного кредита), но не будет происходить т.н. «недострахования».

Срок действия договоров страхования должен быть не менее срока кредитования либо заключаться на срок не менее 12 месяцев с последующим продлением договоров.

Таким образом, комплект документов, регулирующих взаимоотношения сторон при страховании в процессе ипотечного кредитования, должен включать:

а) договор страхования жизни и потери трудоспособности заемщика, заключаемый между заемщиком (застрахованным лицом) и страховой организацией, – договор личного страхования;

б) договор страхования риска утраты и повреждения квартиры – предмета залога, заключаемый между заемщиком и страховой организацией, – договор имущественного страхования;

в) договор страхования права собственности владельца квартиры – предмета залога, заключаемый между заемщиком и страховой организацией, – договор имущественного страхования.

3.4. Рефинансирование ипотечных кредитов

Поскольку объемы выдачи ипотечных кредитов в Банке напрямую зависят от возможности рефинансирования закладных в АИЖК или ГПБ-Ипотека (далее по тексту ИК – ипотечные компании), то рассмотрим подробнее специфику работы данного направления.

Справка о АБ «ГПБ-Ипотека» (ЗАО)

Банк создан в 1988 году под именем «Совфинтрейд»: 25 июля 1988 г. Постановлением Совета министров СССР была учреждена «Советская финансово-торговая компания «Совфинтрейд»», получившая лицензию Госбанка СССР. В  1994 г.  компания  была  перерегистрирована в  акционерный  банк «Совфинтрейд» с  выделением торговых  операций   в  отдельную структуру, тогда  же и  была получена генеральная банковская лицензия.

Сегодня банк входит в межрегиональную банковскую группу ОАО «Газпром». В результате допэмиссии на 1125 млрд. рублей в январе 2007 года основной акционер банка — ЗАО АБ «Газпромбанк» — увеличил свою долю с 60% до более чем 90%.

В конце 2004 года Советом директоров банка было принято решение о реорганизации кредитной организации в специализированный ипотечный банк. С января 2005 года АКБ «Совфинтрейд» приступил к реализации программы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов и уже к концу года стал одним из лидеров рынка ипотечного кредитования. В июне 2007 года переименован в «ГПБ-Ипотека». АБ «ГПБ-Ипотека» (ЗАО) является одним из крупнейших операторов на вторичном ипотечном рынке. Поставки закладных в «ГПБ-Ипотеку» осуществляют более 70 региональных операторов в различных регионах России. Они выкупают закладные у первичных кредиторов, самостоятельно выдают займы населению, осуществляют обслуживание и контроль исполнения обязательств по ипотечным кредитам.

Банк осуществляет секьюритизацию ипотечных активов, выпуская облигации и еврооблигации с ипотечным покрытием, и является ведущим российским банком по объему секьюритизированных жилищных кредитов. Банком осуществлено 6 выпусков облигаций, в том числе через SPV-компанию ОАО «ИСО «ГПБ-Ипотека», общим объемом более 16 млрд. рублей с погашением в 2036, 2046, 2047 гг. [http://www.gpb-mortgage.ru/]

Справка об ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее по тексту АИЖК или Агентство)

В сентябре 1997 года в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» было создано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». 100 % акций АИЖК принадлежит государству.

Создание федеральной системы ИЖК можно рассматривать как крупнейший бизнес-проект с участием государства. Именно поэтому система ИЖК развита во всех странах с рыночной экономикой и является необходимым институтом, используемым государством, как в экономической, так и в социальной политике.

На 01.10.2008 АИЖК выдано по стандартам АИЖК кредитов физическим лицам на сумму 3 424,67 млрд. руб.

Основная задача Агентства - способствовать развитию жилищного ипотечного кредитования посредством рефинансирования (покупки) ипотечных кредитов, выдаваемых коммерческими банками - первоначальными кредиторами. То есть именно на Агентство возлагается функция привлечения долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования населения. Предполагается, что Агентство  выпускает долгосрочные ценные бумаги, обеспеченные пулом ипотечных кредитов. В условиях отсутствия развитого рынка долгосрочных финансовых инструментов на настоящий момент такой подход оправдан. Тем самым Агентство непосредственным образом  формирует долгосрочный финансовый рынок. Операции Агентства также содействуют повышению ликвидности банков за счет преобразования неликвидных активов (ипотечных кредитов) в ликвидные (наличность).

Второй функцией Агентства является стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования. С целью минимизации кредитного риска по ипотечным кредитам и повышения надежности собственных ценных бумаг Агентство оказывает техническую помощь банкам по разработке процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов.

К третьей функции Агентства относится представление интересов ипотечных структур в правительстве и других государственных учреждениях.

Согласно концепции Агентства процесс ипотечного кредитования можно подразделить на несколько этапов, представленных на рис. 3.1.

Рис. 3.2. Схема ипотечного кредитования с участием Агентства [41]

На первом этапе Банк выдает ипотечные кредиты индивидуальным заемщикам на покупку жилья. Сразу после заключения договора заемщик становится собственником жилья, приобретенного за счет кредита, и предоставляет ее в залог банку-кредитору. Назначение кредита - выделение средств на покупку - специально оговорено кредитным договором (Приложение 5), а ответственность за целевое использование кредита заемщиком возложена на Банк. Обслуживание кредита после его выдачи осуществляется Банком-кредитором.

Параметры ипотечных кредитов предварительно согласовываются между Агентством и Банком.

На втором этапе Агентство предоставляет банкам возможность продать квалифицированные ипотечные кредиты по остатку ссудной задолженности. Права требования по ипотечным кредитам в этом случае переходят Агентству, а функции обслуживания остаются за банком.

Ответственность банков за выдачу кредитов реализуется в предоставлении гарантии в случае неуплаты заемщиком месячного платежа. Если кредит признается некачественным, банк обязан произвести обратный выкуп ипотечного кредита у Агентства и самостоятельно договариваться с заемщиком о погашении оставшейся суммы основного долга.

На третьем этапе Агентство выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

Рассмотрим более подробно процедуру рефинансирования закладных.

1. Ипотечные компании осуществляют выкуп Закладных на основе договоров купли-продажи Закладных, в которых определяется объем и сроки поставки Закладных.

Банк делает предложение на поставку закладных в Агентство, рассчитывает стоимостные показатели каждой Закладной:

-  Номинальная стоимость Закладной;

- Цена Закладной – устанавливается соглашением Сторон, с учётом следующих случаев:

В случаях, когда Процентная ставка по Закладной равна Ставке рефинансирования,  Стоимость Закладной равна Номинальной стоимости Закладной.

В данном контексте Ставкой рефинансирования считается расчетная величина, определяемая как сумма Базовой процентной ставки и Кредитной маржи установленная, Договором купли-продажи Закладных.

При этом Базовая процентная ставка – минимальная процентная ставка, утверждаемая Агентством в целях определения Ставки рефинансирования по Ипотечным кредитам, а Кредитная маржа – надбавка к Базовой ставке за кредитный риск.

В случаях, когда Процентная ставка по Закладной ниже Ставки рефинансирования,  Стоимость Закладной определяется с учётом дисконта по следующей формуле: «Стоимость Закладной = Номинальная стоимость Закладной - Номинальная стоимость Закладной*k (коэффициент дисконта)»

Формула расчета коэффициента дисконта (k):

(3.3.)

где:

  N - число оставшихся платежей по кредиту на момент рефинансирования,

r0 - процентная ставка по кредиту,

r1 - процентная ставка по идентичному кредиту на момент рефинансирования

В случаях, когда Процентная ставка по Закладной выше Ставки рефинансирования,  Стоимость Закладной определяется с учётом премии по следующей формуле «Стоимость Закладной = Номинальная стоимость Закладной + Номинальная стоимость Закладной*k (коэффициент премии)»;

                             Формула расчета Премии:

(3.4)

где:

N - число оставшихся платежей по кредиту на момент рефинансирования,

r0 - процентная ставка по кредиту,

r1 - процентная ставка по идентичному кредиту на момент рефинансирования.

2. Передача прав по Закладным оформляется путем заключения договора купли-продажи Закладных и совершается при непосредственной передаче Закладных по акту приема-передачи, скрепленных печатью и подписями сторон. При передаче Закладной ИК Поставщик (Банк) обязан на ней произвести отметку о новом владельце Закладной – ИК, оформляемую в установленном порядке, которая подтверждает переход прав по Закладной к новому владельцу Закладной – ИК.

3. ИК могут отказать в выкупе Закладных в случае, если при проверке предложенных к выкупу ИК Закладных выявлено нарушение комплектности Кредитного дела, либо обнаружены несоответствия требованиям действующих Стандартов, действующему законодательству и/или формам документов.

4. На момент предложения к выкупу ИК Закладных должны быть соблюдены следующие требования (приведем несколько из основных  требований):

4.1. Первичный кредитор провел по своему мнению должную проверку кредитной истории Заемщиков, истории трудоустройства, платежеспособности и доходов;

4.2. У Заемщиков отсутствуют иные действующие кредитные обязательства перед ИК, обеспеченные ипотекой;

4.3. Заемщики не имеют непогашенных просроченных либо не исполненных платежей по выкупаемым Ипотечным кредитам (займам);

4.4. Ипотечные кредиты (займы) имеют Страховое обеспечение;

4.5. Отсутствуют какие-либо ограничения (обременения) Предмета ипотеки, за исключением обременения правами Поставщика;

4.6. В Предмете ипотеки отсутствуют зарегистрированные лица, за исключением Залогодателя и Членов его семьи;

4.7. Страховое обеспечение является действующим и не имеется просрочек по уплате страховых премий по соответствующим договорам (полисам) страхования;

После перечисления ИК денег за выкупленные закладные Поставщику. Банк может снова использовать эти деньги для выдачи новых кредитов, тем самым не накапливая на своем балансе крупных сумм на длительный срок.

Поскольку ИК постоянно изменяют ставку рефинансировании (в данном случае  это  минимальная ставка, устанавливаемая ИК, по которой ИК выкупают закладные  и которая обеспечивает им необходимую доходность), то Банку необходимо самому устанавливать ипотечные ставки с учетом риска повышения ставки рефинансирования ИК. В противном случае, Банку придется продавать закладные, выданные по низким ставкам с дисконтом, что приведет к нежелательным убыткам.

На сегодняшний день в связи с данной проблемой,  на балансах  рос-сийских банков скопилось около 250 млрд. руб.  ипотечных кредитов. Процентные ставки (доходность активов) по ним с точки зрения рыночных ожиданий были занижены. Кредиты, выданные по стандартам АИЖК, под декларируемую ставку до августа 2008 года 11-13 %, сегодня невозможно рефинансировать на рыночных условиях. По сути, банки доверились государственным программам, не учитывая резкое изменение конъюнктуры. [№45, с. 16]

В связи с этим у Ярославского филиала «СЕВЕРГАЗБАНК» было реальное преимущество при рефинансировании закладных, поскольку Банк работал с двумя Ипотечными компаниями и мог не только выдавать кредиты с более широком диапазоном процентных ставок, но и мобильно выбирать Инвестора (ИК)  в зависимости от наиболее выгодных  условий рефинансирования.

Кроме того, на объем выкупаемых закладных влияет и рейтинг Поставщика (Банка), который определяется по многим показателям, таким как:

- наличие и величина просроченных кредитов;

- качество поставляемых закладных, которым присваивается категория от I до III;

- качество обслуживания проданных закладных в течение действия всего срока кредитного договора;

- и др.

Так в августе 2008 года АИЖК объявило о приостановлении выкупа закладных либо об уменьшении объемов у многих Поставщиков.

Поскольку Ярославский «СЕВЕРГАЗБАНК» был оценен по следующим показателям:

- На сегодняшний день уровень просроченной задолженности по ипотечным кредитам составляет – 0 %

- Всем закладным, рефинансированным  банком в ОАО «АИЖК» присвоена I категория качества (самая высокая).

- Ярославский Филиал как региональный оператор по Ярославской области имеет так же I категорию,

это позволило Банку получить более высокие лимиты по продаже закладных, высокие комиссии за обслуживание закладных, что в конечном итоге положительно повлияло на ликвидность Банка.

Бухгалтерские проводки:

  1.  Дается распоряжение отделу внутрибанковских операций на открытие счета

61209 – выбытие (реализация закладных по акту приема передачи.

  1.  Дается распоряжение отделу по работе с физическими лицами по каждой  проданной закланной:

Списание кредита   Дебет    61209

Кредит  45507

  Списание процентов  Дебет  61209

                                      Кредит 47427

3. Делается проводка  Дебет  47423

                                    Кредит 61209

Требование банка по перечислению средств ОАО «АИЖК» или АБ «ГПБ-Ипотека» (ЗАО) по акту приема-передачи.

4. При поступлении средств от АИЖК или ГПБ-Ипотека за проданные закладные                   Дебет 30302

                                  Кредит 47423

5. В связи с продажей закладных закрываются счета, открываемые при выдаче кредита.

91311- залог ценных бумаг

45507 – ссудный

47427 – требования по получению процентов

45515 – резерв по ссуде

47425 – резерв требования по процентам

Списывается сумма с внебалансовых счетов:

                                  Дебет 91311

                               Кредит 99998

3.5. Сопровождение закладных

После передачи Ипотечным Компаниям (ИК) прав по Закладной Банк осуществляет от своего имени, в интересах и по поручению ИК сопровождение выкупленных ИК Ипотечных кредитов (займов), Закладных в соответствии с Договором об оказании услуг.

Договор об оказании услуг сроком действия не ограничен и его действие распространяется на все Закладные, которые выкупаются ИК у Поставщика и передаются ИК Региональному оператору (Банку) на обслуживание.

За осуществление указанных выше услуг Региональному оператору выплачивается ежемесячное вознаграждение в установленном в соответствующем договоре порядке.

Для обеспечения сохранности Закладных ИК, после выкупа прав по Закладным, осуществляет хранение Закладных в депозитарии Банка, с которым у ИК существуют договорные отношения. Утверждение Банка, в котором будут открыты депозитарные счета хранения выкупленных ИК Закладных, осуществляется ИК самостоятельно.

Депозитарное обслуживание ИК ведет Банк, имеющий в соответствии с законодательством Российской Федерации лицензию профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление депозитарной деятельности (такая лицензия получена Ярославским ФКБ-РЦ «СЕВЕРГАЗБАНК» 16 мая 2003 г.). 

Бухгалтерские проводки:

1. В последний рабочий день месяца Банк перечисляет платежи заемщиков на счет Ипотечной компании:

Дебет   47422

Кредит 30102

2. При поступлении комиссионного вознаграждения за обслуживание закладных банк получает средства:

Дебет   30301

Кредит 47422

3.6. Оценка работы и предложения по улучшению ипотечного кредитования в деятельности коммерческого банка

С 2004 года банк осуществлял ипотечное кредитование по стандартам ОАО «АИЖК», а с 2006 года стал кредитовать и по стандартам АБ «ГПБ-Ипотека» (ЗАО).  Это две самые крупные ипотечные компании в России на сегодняшний день, работающие в разных системах рефинансирования.

В течение этого периода банком осуществлялось  ипотечное кредитование:

- под залог приобретаемого жилья (на  вторичном рынке)

- под залог прав требования (на строящееся жилье)

Сегодня на  его  счету  около  353 выданных  кредитов (в  2004 - 37, в  2005 - 71, в 2006 – 101, в 2007 – 77, в 2008 - 67). Конечно, это не так  много,  но  постоянно предпринимались  различные  шаги  для  того, чтобы  ипотека  стала  доступнее  для  населения. Прежде  всего -  это  снижение  процентных  ставок - изначально  процентная  ставка  составляла  15 % годовых, потом  она  снизилась  до  14 %, в 2007 году ставка  варьируется  от  10,5  до  14 % на готовое жилье в  зависимости  от  первоначального  взноса  и  срока  кредитования и от 14% до 16 % - на первичном рынке. Еще одно  изменение - снижение  обязательного  первоначального  взноса  с  30  до  10 %  стоимости  приобретаемого  жилья. Этот  факт  также был благоприятен  для  потенциальных  заемщиков,  так как ранее  не  у  всех  находилась  третья часть стоимости квартиры для первоначального  взноса. С 2005 года Банком бесплатно  стали  предоставляться  консультации  и  пакет  банковских  документов, необходимых  для  заполнения  заемщиком  и  созаемщиками, и  значительно сократились  сроки  рассмотрения  заявки.

За время  прохождения  преддипломной  практики  в  Ярославском  филиале  коммерческого  банка  «Севергазбанк»  был проведен  анализ,  основанный  на  информации  о  заемщиках  2004 – 2008 г.г. Итак, какой  ежемесячный  доход  имели  люди, получившие  кредит (см. рисунок 3.1).

Рис.  3.3. Заработная плата заемщиков

24 % заемщиков имели  официальную  зарплату  менее  10 тыс. рублей,  значит  их  доходов  вполне  хватало  для  получения  кредита,  что  говорит  либо  о  небольшой  сумме,  либо  и  большом  сроке займа. Также  следует  обратить  внимание,  что  у  части заемщиков нет  детей  и  других  иждивенцев,  что  уменьшает  их  ежемесячные  расходы  и  увеличивает  возможность получения кредита.  

Теперь  рассмотрим  суммы  кредитов,  выданных Ярославским «Севергазбанком».  Всего  в  2004-2008 г.г.  году  им  было  выдано  кредитов  на  сумму  около 300 млн. рублей.  Половину  из  этих  кредитов  составляют  суммы  от  300  до  500  тысяч рублей, 27 % - от  500 до  1000 тысяч рублей. 10 % -  получили  кредит  на  сумму  более   миллиона  рублей.  Как  мы  видим,  банк  предоставляет  самые  различные  суммы,  но,  естественно, чем  больше  сумма,  тем  более  тщательной  проверке  и  жестким  требованиям  подвергается  заемщик,  а  более  всего  достоверность  и  стабильность  получаемых  доходов, потому  что  банк  рискует  прежде  всего  своими  наиболее  ликвидными  активами.  В течение полугода, банк  сможет  вернуть  себе  эти  средства  путем  рефинансирования  в  АИЖК или ГПБ-Ипотека.  Иногда рефинансирование таких  кредитов   происходит  позднее  6  месяцев  после  выдачи,  так как  банк  стремится  получить  доход  в  виде  процентов. Вся  структура кредитного  портфеля  представлена на рисунке  3.2.

Рис.3.4. - Структура  ипотечного  кредитного  портфеля

«Севергазбанка»

Что  же  касается  сроков  предоставления  кредитов,  то, как  видно  из  рисунка  3.3,  56  %  всех  заемщиков  будут  расплачиваться  с  кредитом  более  20  лет. Конечно,  есть  возможность  досрочного  погашения. Тем  не  менее,  эта  диаграмма   доказывает  нам,  что  люди  готовы  брать  в  долг  на  длительное  время.

На сегодняшний день около 15% заемщиков осуществляют досрочные платежи (частичные или полные), что значительно сокращает сроки кредита до 7-10 лет.

В  целом, за  четыре года  благодаря  «Севергазбанку»  новым  жильем  обзавелись  более  350  ярославских  семей.  Среди их клиентов, конечно,  не  так  много  учителей  и врачей, но  все  равно  имеются  люди   с  не  очень  большими доходами,  которые  не  побоялись  рискнуть  ради  нового  собственного  жилья.  42 %  всех  заемщиков занимают  руководящие  должности, среди  рабочих  специальностей  преобладают  клиенты   предприятий  с  высоким  уровнем  дохода (ОАО «Ярпиво», ОАО «ЯТУ», ОАО «РЖД», ОАО «ЯШЗ» и другие).

44 %  всех  заемщиков  не  имеют  созаемщиков, что  можно  назвать  благоприятным  фактором  проведенного  анализа, т.е.  эта  часть  заемщиков способна  самостоятельно  нести  обязательства  по  кредиту,  в  которые  входят  не  только  ежемесячные  платежи,  но  и  банковские  тарифы,  оплата  услуг  оценочных  и  страховых  организаций.

Рис.3.5. - Сроки кредитов, выданных  «Севергазбанком»

Ярославский филиал стал одним из 7 банков Ярославской области заключивший соглашение с Администрацией области, Мэрией города Ярославля о взаимодействии сторон по реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», губернаторской целевой программы «Государственная поддержка граждан, проживающих на территории Ярославской области, в сфере ипотечного кредитования» и решения муниципалитета «О субсидировании первоначального взноса при получении ипотечного кредита жителям города Ярославля, имеющих детей».

За 2007-2008 г.г. доля ипотечных кредитов с использованием субсидии в качестве первоначального взноса составила 41 % от общего количества выданных ипотечных кредитов Ярославского филиала.

С 2004 года Банк стал рассматривать ипотеку в качестве возможного розничного инструмента кредитования.  (Для справки: с 2002 года по настоящее время в России объем розничных кредитов (кредитов физическим лицам) вырос примерно в 120 раз. Сегодня он составил около 3,2 трлн руб., из них на ипотеку приходится примерно 800 млрд руб., т.е. примерно ¼ часть розничного рынка). [44, с. 15]

Доля же ипотечных кредитов в Ярославском филиале «СЕВЕРГАЗБАНК» в общей задолженности физических лиц составляет в среднем:    30% -2006 г.

          25% - 2007 г.

          22% - 2008 г.

С 2004 года наблюдался рост ипотечного кредитования как в относительных показателях, так и абсолютных. Пиком популярности ипотечного кредитования можно назвать 2007 год.

        Таблица 3.2.

Показатели ипотечного кредитования

  

2004

2005

2006

2007

на 01.12.2008

Средняя величина кредита (тыс.руб.)

383

538

769

1077

604

Процентная ставка (%)

15%

14-15%

11-14%

11-15%

10,75-15%

Доля выданных кредитов (%)

6%

15 %

30%

33%

16 %

- В 2004 году  невысокая величина ипотечного кредита объяснялась низкими ценами на жилье, отсутствием дифференцированных ставок,  настороженным отношением населения к длительным ипотечным кредитам, высокими требованиям кредитующего банка к заемщикам.

- В 2005, 2006, 2007 годах наблюдалось значительное увеличение роста ипотечного кредитования по следующим причинам: появление дифференцированных процентных ставок, расширение ипотечных продуктов и сети банков, снижение процентных ставок, увеличение рекламных кампаний, возможность получение кредитов на строящееся жилье, снижение требований к подтверждению доходов заемщиков и другие.

- В  2008 году ситуация складывалась неоднозначно. Одни факторы способствовали повышению интереса к ипотечным продуктам, другие к ограничению возможностей банка:

  •  С января АИЖК объявило об ограничении выкупа рисковых закладных (К/З > 80%  и сумма кредита более 1 500 000 рублей), что привело к ограничению выдачи крупных сумм кредита при высоких ценах на недвижимость и оттоку клиентов в банки, не рефинасирующие закладные в АИЖК (Сбербанк и ВТБ-24).
  •  Повышение спроса на небольшие суммы  ипотечного кредита  для жителей области (200 - 300 тыс.руб.) и части населения, получивших субсидии  из областного и местного бюджетов для оплаты первоначального взноса при получении ипотечного кредита.
  •  С августа 2008 года «АИЖК» и с октября 2008 года «ГПБ-Ипотека» повысили ипотечные ставки, ужесточили требования к подтверждению доходов заемщиков, отказались от кредитования на строящееся жилье, что привело к уменьшению категорий клиентов, могущих взять кредит.
  •  В связи с кризисом ликвидности банк снизил лимит размера ипотечного портфеля, что повлекло к снижению объемов выдачи кредитов.
  •  В связи с ростом безработицы в Ярославском регионе и возможным возникновением кризиса неплатежей по ипотечным кредитам значительно уменьшилось количество обращений потенциальных заемщиков.

Прогнозируя ситуацию ипотечного кредитования в банке в 2009 году следует отметить общие тенденции изменения условий предоставления кредитов, характерные для  всего ипотечного рынка:

- Повышение ипотечных ставок по ипотечным кредитам;

- Увеличение величины первоначального взноса до 30% (2006-2007 г.г -10%, 2008 г. – 20%)

- отказ от кредитования первичного рынка жилья;

- официальная форма подтверждения дохода;

ВЫВОДЫ:

Подводя итоги работы, рассмотрев систему ипотечного кредитования в России и конкретного банка, можно обозначить сегодняшние проблемы и риски развития ипотеки.

Для заемщиков:

- снижение доступности ипотеки в связи с высокими темпами роста цен на жилье;

- потеря работы или резкое сокращение доходов;

- трудность подтверждения устойчивого дохода;

- рост первоначального взноса;

- рост процентных ставок по ипотечным кредитам;

- рост потребительских расходов;

Для первичных кредиторов:

- обесценение долгосрочных кредитов с фиксированными ставками в условиях роста процентных ставок на финансовом рынке и девальвации национальной валюты;

- сокращение долгосрочных источников финансирования;

- «старение» ипотечных портфелей и рост резервов на возможные убытки;

- достаточность капитала;

- недостаточный опыт сервисного обслуживания больших ипотечных портфелей;

- неустоявшиеся процедуры обращения взыскания.

Для рефинансирующих организаций:

- сокращение спроса на ипотечные активы и ипотечные ценные бумаги;

- отсутствие внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг;

- повышение уровня процентных ставок на финансовом рынке;

Для институциональных инвесторов:

-  отсутствие ипотечных ценных бумаг в Ломбардном списке ЦБ;

- законодательные ограничения на инвестирование в ипотечные ценные бумаги;

- дебютный характер выпуска ипотечных облигаций

Для решения данных проблем необходимо взаимодействие всех участников ипотечного рынка: Правительства РФ, Банка России, Администраций субъектов РФ, рефинансирующих организаций, страховых компаний, коммерческих банков, по следующим направлениям:

Поддержка заемщиков в 2009 году:

- возможность реструктуризации ипотечных кредитов первичными кредиторами и под поручительство АИЖК;

- возможность использования материнского капитала для погашения ипотечного кредита при взаимодействии Пенсионных Фондов и Первичных кредиторов;

- страхование ипотечных кредитов и возможность оформления страховки по безработице.

Поддержка первичных кредиторов:

- объединение банков внутри регионов, а также между регионами для организации выпуска ипотечных облигаций на базе региональных операторов с поддержкой на федеральном и местных уровнях;

- организация территориальными отделениями Банка России мониторинга качества портфелей банков;

- принятие решения о включении ипотечных ценных бумаг с поручительством АИЖК в ломбардный список Банка России;

-  удлинение сроков кредитования по сделкам РЕПО под залог ИЦБ до 12 месяцев;

-  изменение порядка расчета Н 1

- уточнение порядка формирования резервов на убытки при просрочке заемщика на период до завершения реструктуризации кредита;

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В  первом  разделе «Теоретические и методологические  основы  ипотечного  кредитования» были решены следующие поставленные задачи:

  •  Даны определения ипотеки и раскрыта сущность ипотечного кредитования;
  •  Проведен анализ развития ипотечного законодательства в России;
  •  Рассмотрены методологические основы ипотечного кредитования. 

Под  ипотекой  в  рамках  данной  работы понимается  кредит, полученный  под  залог  жилой  недвижимости.

Ипотека для  населения -  это не  только  кредит,  полученный  под  залог  жилья,  а  один  из  способов  улучшения  жилищных  условий.

Ипотечное  кредитование  появилось  достаточно  давно,  и  в  современной  России  развивается  медленно.  Сдерживает  и  экономическая  ситуация  в  стране,  и  несовершенство  законодательной  базы,  и  недостаточные  объемы  строительства.  Однако, Правительством  предпринимаются  различные  шаги  для  того,  чтобы  ипотека  стала  доступной  для  широких  слоев  населения.

При рассмотрении  методических  основ  ипотечного  кредитования.  показаны  4  модели кредитования:

кредитование через универсальные коммерческие банки;

модель вторичного  выкупа закладных с участием  АИЖК;

кредитование через  специализированные ипотечные  банки;

ссудно-сберегательные организации.

В  настоящее  время  в  России  из  четырех  названных  моделей  ипотечного кредитования  развиты  только  две,  но  поскольку  жилищная  проблема  всегда  актуальна, ипотечное кредитование будет развиваться.

Вторая глава посвящена анализу современного ипотечного рынка России и решению четвертой задачии. Обозначены сегодняшние проблемы, такие как рост процентных ставок, снижение доходов населения, недостаточность объема жилищного строительства, что в свою очередь ведет к формированию высоких цен на недвижимость и снижению объемов ипотечного кредитования.

Анализ сегодняшней ситуации позволяет говорить о высокой зависимости развития ипотечного кредитования от ситуации на мировых рынках.  Поскольку рост ипотеки в России во многом поддерживался доступом банков к дешевым источникам фондирования и снижением процентных ставок по всему миру, теперь, когда банки в перспективе нескольких лет ожидается рост ставок, банки менее охотно стремятся наращивать объемы долгосрочного кредитования в своих портфелях. Несмотря на то, что ипотека имеет высокую социальную значимость, принадлежащее  государству агентство АИЖК ужесточило условия рефинансирования ипотеки, что в конечном итоге может привести к замедлению роста кредитования.

На сегодняшний день малым и средним региональным банкам в условиях кризиса ликвидности работать гораздо сложнее, Но все же монополизация нам не грозит, конкуренция на рынке будет поддерживаться, и банки будут перестраиваться и предлагать населению разнообразные  жизнеспособные  продукты.

Далее  в третьем  разделе, решая пятую задачу,  предложен  алгоритм  процедуры  выдачи  кредита. Конечно,  он  пока  еще  слишком  сложен и  многоэтапен,  но  все  эти  этапы  минимизируют  риски  кредитующей  организации,  и  на  данный  момент  необходимы. На примере работы конкретного банка подробно  рассматриваются  этапы  оценки  платежеспособности  заемщика  и  залоговой  стоимости  объекта  недвижимости,  а  также  финансовые  риски  и  страхование.

Проанализировав становление и развитие ипотечных отношений в России, можно сделать следующие выводы:

1. Обеспечение населения жильем является важнейшей социально-политической и экономической проблемой. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.

В связи с этим опасной становится тенденция роста стоимости строительства, делающая вновь возводимое жилье все менее доступным для населения и вызывающая сокращение спроса, а, следовательно, и объема производства. В конечном итоге это создает кризис системного характера, заметно усилившийся в условиях ухудшения макроэкономической ситуации и очередного резкого падения жизненного уровня населения.

Сложившаяся проблемная ситуация в экономике серьезно ухудшает положение и населения, и предпринимателей, и финансистов, и государства, интересы которых сейчас более, чем когда-либо ранее, сходятся в том, что в основе решения жилищной проблемы лежит создание и развитие национальной системы ипотечного кредитования.

2. Внедрение в деловой оборот выдачи кредитов на покупку жилья гражданам, имеющим надежное обеспечение их возврата в виде реальной собственности (приобретенного объекта недвижимости), могло бы дать:

  •  постоянный и существенный приток денежных средств на рынок жилья;
  •  оживить строительство и сопряженные с ним секторы промышленности;
  •  сохранить и расширить рабочие места;
  •  повысить доходы населения и бюджеты всех уровней.

3. Становление ипотеки и системы ипотечного кредитования в России осложнено такими факторами, как:

  •  недостаток ресурсов коммерческих банков для долгосрочного    инвестирования;
  •  отсутствие   государственной    поддержки    и   льготного    налогообложения   для инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредиты;
  •  недостаточная разработка законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования;

4. В целях развития ипотеки в России необходимо создавать системы ипотечного кредитования и системы управления рисками как альтернативного способа страховой защиты от рисков, возникающих при ипотечных операциях

Организация управления рисками необходима для равномерного распределения бремени финансовых расходов по защите от рисков между субъектами, принимающими участие в ипотечных правоотношениях. Сейчас, в различных ипотечных программах явно просматривается стремление кредиторов переложить риски на плечи заемщиков и при этом защиту от них осуществлять в основном посредством страхования. В результате значительно увеличиваются издержки (помимо основного кредитного долга) заемщика.

Что же касается развития системы ипотечного кредитования, то сегодня в России необходимо создавать именно систему ипотечного кредитования, а не просто ипотечное законодательство и ипотечные банки. Без какого-либо одного звена функционирование системы может оказаться неэффективным. Для полноценной работы системы ипотечного кредитования должны быть развиты такие обеспечивающие функции, как оценка стоимости недвижимости, страхование, процедуры обращения взыскания на заложенное имущество и механизм регистрации ипотеки.

Многое зависит и от Центрального банка РФ.  Должен быть пересмотрен порядок расчета нормативов и резервов на убытки при просрочке заемщиков в период кризиса и снижения его платежеспособности

Только в условиях правовой защиты институтов ипотечного кредитования и их клиентов, а также при наличии рационального государственного регулирования системы ипотечного кредитования российские ипотечные банки, используя свою методологическую базу и отработанные кредитные инструменты, зарубежный опыт, смогут работать успешно. Создание системы ипотечного кредитования и вторичного рынка закладных могло бы стать очередным шагом в развитии рыночных отношений в России, позволило бы снизить ставки по ипотечным кредитам до приемлемых,  а также способствовать укреплению банковской системы страны, развитию сферы жилищного строительства и, следовательно, улучшению жилищных условий населения России в целом.

Список использованных источников и литературы

Нормативная литература:

1.Конституция Российской Федерации от12.12.1993

 2. Указ Президента РФ от24.12.1993 № 2281 « О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы»

3. Постановление Правительства РФ от 03.02.1997 № 753 «О федеральной целевой программе «Свой дом»

4. Указ Президента РФ от 01.06.1994 № 1180 «О жилищных кредитах»

5. Указ Президента РФ от 28.02.1996 № 293 «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования»

6. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

7. Гражданский Кодекс РФ (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ

8. Постановление Правительства РФ от 26.02.1998 № 248 «Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах»

9. Федеральных закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»

10. Федеральный закон от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»

11. Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 № 28 « О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации»

12. Федеральный  закон  от 16.07.1998  «Об  ипотеке (залоге  недвижи-мости) [с  изменениями  и  дополнениями  от 09.11.2001 г.; 11.02.2002 г.; 24. 12.2002 г.; 05.02.2004 г.; 29.06.2004 г.; 02.11.2004 г.; 30.12.2004 г.;30.12.2004г.]

13. Федеральный  закон  от  30.12.2004  №214 - ФЗ «Об  участии  в  долевом  строительстве  многоквартирных  домов  и  иных  объектов  недвижимости».

14. Федеральный  закон  от  30.12.2004  № 215 - ФЗ «О  жилищных строительных  кооперативах».

15. Федеральный  закон  от  20.08.2004  № 117-фз «О накопительно - ипотечной  системе  жилищного  обеспечения  военнослужащих».

16. Федеральный  закон  от  21.07.1997  № 122-ФЗ «О государственной  регистрации  прав  на  недвижимое  имущество  и  сделок  с  ним»

17. Федеральный закон от 22.12.2008 № 264-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

18. Положение ЦБ РФ от 26.03.2004 № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности»

Литература:

19. Иванов  В. В. Ипотечное  кредитование - М.: Информационно-внедренческий  центр «Маркетинг», 2001. - 273 с.

20. Ипотека  в  России / Под ред. Толкушина  А. В. - М.: Юрист, 2002. - 525 с.

21. Ипотечное  жилищное  кредитование: теория  и  опыт  развития  в  регионах  России: Уч. пособие, Казейкин В. С., Баронин  С. А. и др. - Пенза:ПГУАС, 2004. - 352 с.

22.  Все  об  ипотеке / Сост. Вагапова Д. З. - Тольятти: ООО «Сеан-Издат»,2003. - 216 с.

23. Ризун Н. И. Становление  и  перспективы  развития  ипотеки  в  России / Под  ред. Бандурина  В. В.  - М.:БУКВИЦА, 2001. - 190 с.

24. Разумова И. А. Ипотечное  кредитование: Уч. пособие. - СПб.: Питер, 2005. - 208 с.

25. Ярославская область. Статистический  ежегодник. - Ярославль, - 2005. - 338 с.

26. Ваганова И. Н. Строительство  доступного  жилья - это  реально // Золотое  кольцо. - вып. от  04.12.2005 - с. 3.

27. Ваксман С. А., Воробьева О. Е. Ипотечное  кредитование  и  его  участники  на  рынке  жилья  США. - Екатеринбург: Урал.Гос.Экон.Ун-т, 1998. - 97 с.

28. Смирнов В. В., Лукина З. П. Ипотечное  жилищное  кредитование. - М.: Издательский дом «Аудитор», 1999. - 112 с.

Статьи:

29.  Акулова  Т. А. Ипотечное  кредитование: сравнительный  анализ  реализации  основных  моделей  ипотечного  кредитования  в  России // Финансы  и  кредит. - 2005. - №12. - с. 52-57.

30.  Логинов  М. П. Теоретические  аспекты  системы  ипотечного  жилищного  кредитования  в  условиях  России // Финансы  и  кредит. - 2005. - №4. - с. 30-34.

31.  Крупнов  Ю. С. Проблемы  развития  ипотечного  жилищного  кредита  в  России // Финансы  и  кредит. - 2005. - №16. - с. 13-24.

32.  Котляров  М. А. Ипотека  и  системные  проблемы  рынка  недвижимости  в  России  // Финансы  и  кредит. - 2004. - №17. - с. 45-48.

33.  Гарипова З. Л. Место  оценки  залоговой  стоимости  в  системе  жилищного  ипотечного  кредитования // Финансы  и  кредит. - 2004. - №14. - с. 19-27.

34.  Печатникова  С. М. Основные  направления  и  перспективы  создания  механизма  ипотечного  кредитования  в  России // Менеджмент  в  России  и  за  рубежом. - 2000. - №1.

35.  Грудцына Л. Ю. Развитие  системы  ипотечного  кредитования  в  России // Законодательство  и  экономика. - 2005. - №10.

36.  Муратова Д. Д., Шилкин С. А. Ипотека: новые  возможности  и  проблемы // Главбух. - 2005. - №6.

37.  Плешакова  А. В., Королев А. Н.  Правовое  регулирование  ипотечного  кредитования // Право  и  экономика. - 2003. - №5.

38.  Лазарова Л. Б. Что  влияет  на  развитие  ипотечного  жилищного  рынка // Банковское  дело. - 2006. - №1. - с. 38-42.

39.  Мирошниченко О. В. Вклад «Каменный» // Ярославские  новости. - вып. от 26.03.2006. - с. 2.

          40.  Гефеле В.В. Ипотека - дверь  в  новый  дом // Северный  край. - вып. от  26.04.2006 - с.2.

Электронные ресурсы:

41.АИЖК – Агентство по ипотечному жилищному кредитованию   [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.ahml.ru/

42. Альфа-Банк [Электронный ресурс]/Рынок акций. – 02 октября 2008 года  - Режим доступа: http://www.alfabank.ru/

43. Кольцова Н. Ю. Ипотека будет жить и развивиться// Рынок ценных бумаг. – 2008. -№ 12. – с.10-12.

44. Богомольный Е.И. Главное решить проблемы в секьюритизации и строительстве // Рынок ценных бумаг. – 2008.- № 12. – с. 13-18.

45.Орешкович Е. Роль региональных ипотечных компаний в системе рефинансирования // Рынок ценных бумаг. – 2008. - № 12. – с.19-21.

46. Гусев Д. Новое время российской ипотеки // Рынок ценных бумаг. – 2008. - №16. – с. 77-78.

         Приложение 1

Перечень документов,

необходимых для рассмотрения заявки на получение ипотечного кредита

Наименование

Кто предоставляет

Примечание

Заёмщик

Созаёмщик

(супруг или иное лицо)

Супруг/ супруга заёмщика/ созаёмщика

1

Копия паспорта

Копируются все страницы, включая незаполненные

2

Копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования

Копируются обе стороны

3

Копия военного билета

Копируются все страницы, включая незаполненные

4

Копия трудовой книжки, заверенная в отделе кадров

Копируются страницы с первой по последнюю страницу; на каждой странице копии – надпись «КОПИЯ ВЕРНА», подпись должностного лица, расшифровка подписи; на последней странице копии – отметка «ПРОДОЛЖАЕТ РАБОТАТЬ ПО НАСТОЯЩЕЕ ВРЕМЯ» или аналогичная

5

Выписка из домовой книги о составе семьи

Если указанные лица зарегистрированы по разным адресам – выписки по каждому из адресов

6

Копия свидетельства о заключении брака, расторжении брака

7

Копия свидетельства ИНН

8

Копия свидетельства о рождении детей

9

Справка из ПНД и наркологического диспансера

о том, что лицо не состоит на учете или копия водительского удостоверения

10

Копия документа об образовании

11

Справка с места работы формы 2-НДФЛ или по форме банка (в случае ЧП предоставляется иной пакет документов о доходах)

Справка должна содержать данные о доходах за последние 6 месяцев. Если с начала года прошло менее 6 месяцев – необходима также справка за предыдущий год.

12

Регистрационная форма

Данные документы заполняются, но не подписываются. Подписание производится в банке, в присутствии должностного лица банка.

13

Декларация Заемщика

14

Анкета-заявление

Документы, указанные в п.п. 1, 2, 3, 6, 7,8 настоящего Перечня предоставляются с приложением оригиналов (для сверки). В случае невозможности предоставления оригинала, копии должны быть заверены нотариально.

Банк вправе затребовать иные документы, необходимые для принятия решения о предоставлении кредита.

                               Приложение 2

Перечень документов,

необходимых для оформления сделки купли-продажи и ипотеки жилого помещения

Наименование

Примечание

1

Копия паспорта продавца

Копируются все страницы, включая незаполненные

2

Копии правоустанавливающих документов на жилое помещение

Договор купли-продажи, договор передачи в собственность (приватизация), свидетельство о праве на наследство, договор дарения и др.

3

Копии правоустанавливающих документов на землю

В случае приобретения и передачи в залог отдельно стоящего дома

4

Копия кадастрового плана земельного участка

5

Копии правоподтверждающих документов на жилое помещение

Свидетельство о праве собственности

6

Нотариально удостоверенное согласие супруга/супруги продавца на продажу жилого помещения

В случае, если жилое помещение находится в общей совместной собственности и супруг/супруга не указан в качестве собственника в правоустанавливающих документах

7

Нотариально удостоверенное согласие супруга/супруги покупателя на покупку жилого помещения и передачу его в ипотеку

В случае, если жилое помещение приобретается в общую совместную собственность и супруг/супруга не будет указан в качестве собственника в правоустанавливающих документах

8

Отчет об оценке Жилого помещения

Оценка проводится независимым оценщиком, имеющим лицензию и аккредитацию при банке

9

Копия технического паспорта на жилое помещение

Копируются все страницы, включая незаполненные

10

Копия выписки из домовой книги

Действительна в течение 10 дней

11

Копия выписки из лицевого счёта об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг

Действительна в течение 10 дней

12

Выписка из ЕГРП об отсутствии обременения на жилое помещение

Действительна в течение 10 дней

13

Справка из ГУПТИ на залог жилого помещения

Действительна в течение 10 дней

14

Копия нотариально удостоверенной доверенности

В случае продажи жилого помещения через представителя

15

Копия паспорта представителя

16

Реквизиты счёта до востребования продавца (представителя продавца) и покупателя

Счета открываются в Ярославском филиале-региональном центра ОАО КБ «Севергазбанк» не позднее, чем за два дня до сделки

17

Копия  разрешения органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения

В случае, если собственник жилого помещения – несовершеннолет-нее, недееспособное, ограниченно дееспособное лицо

18

Копия справки из налоговых органов об отсутствии задолженности по уплате налога на имущество, переходящее в порядке наследования и дарения

В случае, если жилое помещение получено по наследству или в порядке дарения

Документы, указанные в п.п. 1 – 7, 9 – 11, 14, 15, 17, 18 настоящего Перечня предоставляются с приложением оригиналов (для сверки). В случае невозможности предоставления оригинала, копии должны быть заверены нотариально.

✔Банк вправе затребовать иные документы, необходимые для оформления сделки купли-продажи и ипотеки

                             Приложение 3

Условия

ипотечного кредитования

на приобретение Жилого помещения на вторичном рынке

1.  Кредит предоставляется на покупку готовой квартиры либо жилого дома в г. Ярославле и на территории Ярославской области. По данной программе кредитования не допускается приобретение комнат, долей в праве собственности на жилые помещения, деревянных домов и квартир в деревянных домах, жилых помещений, износ которых превышает 50%, жилых помещений у близких родственников.

2. Кредит предоставляется в рублях.

3. Срок кредита: минимальный 1 год, максимальный 30 лет. Срок устанавливается исходя из условия, что погасить кредит заёмщик должен до достижения им 60-летнего возраста.

4. Первоначальный взнос не менее 20% от стоимости жилого помещения.

5.  Процентная ставка по кредиту устанавливается в зависимости от величины первоначального взноса и срока кредитования:

Размер первоначального взноса,

% от стоимости Жилого помещения – предмета залога*)

Срок кредитования

От 1 года до 15 лет (включительно)

От 15 лет до 30 лет (включительно)

От 20 (включительно) до 30

17,25

17,75

От 30 (включительно) до 50

16

16,5

От 50 (включительно) до 75

15

15,5

От 40 (включительно) до 75 (включительно) без официального подтверждения доходов

18

  *) – в расчёт принимается меньшая из двух величин – стоимость Жилого помещения по договору или стоимость Жилого помещения по отчёту об оценке, составленному независимым оценщиком;

6. Сумма кредита определяется исходя из доходов заёмщика (созаёмщиков), но не менее 25 % и не более 80 % от стоимости покупаемого жилья, при этом минимальная сумма 260 000 рублей, максимальная 5 000 000 рублей.

7. Досрочное погашение – по истечении полугода с момента выдачи кредита, без штрафных санкций. Минимальная сумма досрочного погашения – 30 000 рублей.

8. Обеспечение по кредиту – залог приобретаемого Жилого помещения, страхование жизни и трудоспособности заёмщиков, страхование Жилого помещения, страхование риска утраты права собственности (в случае необходимости), поручительство супруга/супруги (в случае необходимости).

Требования к заемщику:

1. Дееспособное физическое лицо в возрасте от 18 лет до 59 лет.

2. Российское гражданство.

3. Наличие постоянной регистрации в РФ.

Телефоны сектора ипотечного кредитования

Ярославского филиала-регионального центра ОАО КБ «СЕВЕРГАЗБАНК»

(4852) 200-202, 486-983

         Приложение 4

Информационный расчет ежемесячных платежей

к Кредитному договору                                      (договору займа) №

7/2-07/16 от 15.10.2008

ФИО Заемщика:

Иванов Иван Иванович

Процентная ставка

15,00%

годовых

Срок кредитования

180

месяца

Сумма кредита (займа)

1 000 000

рублей

Дата выдачи кредита (займа)

10.11.08

КРЕДИТОР (Заимодавец) предоставляет настоящий информационный расчет ежемесячных платежей с целью информирования ЗАЕМЩИКА и достижения однозначного понимания приведенных в Кредитном договоре (договоре займа) формул и производимых на их основе расчетов

Порядковый номер ежемесячного платежа

Сроки внесения ежемесячного платежа

Размер ежемесячного платежа

Досрочное погашение            (не позднее последнего числа каждого календарного месяца)

Дата осуществления ежемесячного платежа -
не позднее последнего числа каждого календарного месяца.

день

мес

год

Общий Ежемесячный платеж

Платеж в счет погашения основного долга

Платеж процентов (Руб)

Остаток осн.долга после совершения текущего платежа         (с учетом досрочного погашения)

1

не позднее последнего числа

11

2008

8 196,72р.

0,00р.

8 196,72р.

1 000 000,00

 

2

не позднее последнего числа

12

2008

14 038,13р.

1 333,21р.

12 704,92р.

998 666,79

 

3

не позднее последнего числа

1

2009

14 038,13

1 315,39р.

12 722,74р.

997 351,40

 

4

не позднее последнего числа

2

2009

14 038,13

2 561,76р.

11 476,37р.

994 789,64

 

5

не позднее последнего числа

3

2009

14 038,13

1 364,78р.

12 673,35р.

993 424,86

 

6

не позднее последнего числа

4

2009

14 038,13

1 790,43р.

12 247,70р.

991 634,43

 

7

не позднее последнего числа

5

2009

14 038,13

1 404,98р.

12 633,15р.

990 229,45

 

8

не позднее последнего числа

6

2009

14 038,13

1 829,82р.

12 208,31р.

988 399,63

 

9

не позднее последнего числа

7

2009

14 038,13

1 446,19р.

12 591,94р.

986 953,44

 

10

не позднее последнего числа

8

2009

14 038,13

1 464,61р.

12 573,52р.

985 488,83

 

11

не позднее последнего числа

9

2009

14 038,13

1 888,27р.

12 149,86р.

983 600,56

 

12

не позднее последнего числа

10

2009

14 038,13

1 507,33р.

12 530,80р.

982 093,23

 

13

не позднее последнего числа

11

2009

14 038,13

1 930,13р.

12 108,00р.

980 163,10

 

14

не позднее последнего числа

12

2009

14 038,13

1 551,12р.

12 487,01р.

978 611,98

 

15

не позднее последнего числа

1

2010

14 038,13

1 570,88р.

12 467,25р.

977 041,10

 

16

не позднее последнего числа

2

2010

14 038,13

2 795,47р.

11 242,66р.

974 245,63

 

17

не позднее последнего числа

3

2010

14 038,13

1 626,51р.

12 411,62р.

972 619,12

 

18

не позднее последнего числа

4

2010

14 038,13

2 046,94р.

11 991,19р.

970 572,18

 

19

не позднее последнего числа

5

2010

14 038,13

1 673,31р.

12 364,82р.

968 898,87

 

20

не позднее последнего числа

6

2010

14 038,13

2 092,80р.

11 945,33р.

966 806,07

 

21

не позднее последнего числа

7

2010

14 038,13

1 721,29р.

12 316,84р.

965 084,78

 

22

не позднее последнего числа

8

2010

14 038,13

1 743,21р.

12 294,92р.

963 341,57

 

23

не позднее последнего числа

9

2010

14 038,13

2 161,32р.

11 876,81р.

961 180,25

 

24

не позднее последнего числа

10

2010

14 038,13

1 792,96р.

12 245,17р.

959 387,29

 

25

не позднее последнего числа

11

2010

14 038,13

2 210,07р.

11 828,06р.

957 177,22

 

26

не позднее последнего числа

12

2010

14 038,13

1 843,95р.

12 194,18р.

955 333,27

 

27

не позднее последнего числа

1

2011

14 038,13

1 867,45р.

12 170,68р.

953 465,82

 

28

не позднее последнего числа

2

2011

14 038,13

3 066,74р.

10 971,39р.

950 399,08

 

29

не позднее последнего числа

3

2011

14 038,13

1 930,31р.

12 107,82р.

948 468,77

 

30

не позднее последнего числа

4

2011

14 038,13

2 344,68р.

11 693,45р.

946 124,09

 

31

не позднее последнего числа

5

2011

14 038,13

1 984,77р.

12 053,36р.

944 139,32

 

32

не позднее последнего числа

6

2011

14 038,13

2 398,06р.

11 640,07р.

941 741,26

 

33

не позднее последнего числа

7

2011

14 038,13

2 040,60р.

11 997,53р.

939 700,66

 

34

не позднее последнего числа

8

2011

14 038,13

2 066,60р.

11 971,53р.

937 634,06

 

35

не позднее последнего числа

9

2011

14 038,13

2 478,26р.

11 559,87р.

935 155,80

 

36

не позднее последнего числа

10

2011

14 038,13

2 124,50р.

11 913,63р.

933 031,30

 

37

не позднее последнего числа

11

2011

14 038,13

2 535,00р.

11 503,13р.

930 496,30

 

38

не позднее последнего числа

12

2011

14 038,13

2 183,86р.

11 854,27р.

928 312,44

 

39

не позднее последнего числа

1

2012

14 038,13

2 244,00р.

11 794,13р.

926 068,44

 

40

не позднее последнего числа

2

2012

14 038,13

3 031,58р.

11 006,55р.

923 036,86

 

41

не позднее последнего числа

3

2012

14 038,13

2 311,02р.

11 727,11р.

920 725,84

 

42

не позднее последнего числа

4

2012

14 038,13

2 717,73р.

11 320,40р.

918 008,11

 

43

не позднее последнего числа

5

2012

14 038,13

2 374,91р.

11 663,22р.

915 633,20

 

44

не позднее последнего числа

6

2012

14 038,13

2 780,34р.

11 257,79р.

912 852,86

 

45

не позднее последнего числа

7

2012

14 038,13

2 440,41р.

11 597,72р.

910 412,45

 

46

не позднее последнего числа

8

2012

14 038,13

2 471,41р.

11 566,72р.

907 941,04

 

47

не позднее последнего числа

9

2012

14 038,13

2 874,92р.

11 163,21р.

905 066,12

 

48

не позднее последнего числа

10

2012

14 038,13

2 539,34р.

11 498,79р.

902 526,78

 

49

не позднее последнего числа

11

2012

14 038,13

2 941,49р.

11 096,64р.

899 585,29

 

50

не позднее последнего числа

12

2012

14 038,13

2 608,97р.

11 429,16р.

896 976,32

 

51

не позднее последнего числа

1

2013

14 038,13

2 610,90р.

11 427,23р.

894 365,42

 

52

не позднее последнего числа

2

2013

14 038,13

3 746,80р.

10 291,33р.

890 618,62

 

53

не позднее последнего числа

3

2013

14 038,13

2 691,89р.

11 346,24р.

887 926,73

 

54

не позднее последнего числа

4

2013

14 038,13

3 091,09р.

10 947,04р.

884 835,64

 

55

не позднее последнего числа

5

2013

14 038,13

2 765,57р.

11 272,56р.

882 070,07

 

56

не позднее последнего числа

6

2013

14 038,13

3 163,29р.

10 874,84р.

878 906,78

 

57

не позднее последнего числа

7

2013

14 038,13

2 841,10р.

11 197,03р.

876 065,68

 

58

не позднее последнего числа

8

2013

14 038,13

2 877,29р.

11 160,84р.

873 188,39

 

59

не позднее последнего числа

9

2013

14 038,13

3 272,79р.

10 765,34р.

869 915,60

 

60

не позднее последнего числа

10

2013

14 038,13

2 955,64р.

11 082,49р.

866 959,96

 

61

не позднее последнего числа

11

2013

14 038,13

3 349,58р.

10 688,55р.

863 610,38

 

62

не позднее последнего числа

12

2013

14 038,13

3 035,97р.

11 002,16р.

860 574,41

 

63

не позднее последнего числа

1

2014

14 038,13

3 074,65р.

10 963,48р.

857 499,76

 

64

не позднее последнего числа

2

2014

14 038,13

4 171,01р.

9 867,12р.

853 328,75

 

65

не позднее последнего числа

3

2014

14 038,13

3 166,96р.

10 871,17р.

850 161,79

 

66

не позднее последнего числа

4

2014

14 038,13

3 556,68р.

10 481,45р.

846 605,11

 

67

не позднее последнего числа

5

2014

14 038,13

3 252,61р.

10 785,52р.

843 352,50

 

68

не позднее последнего числа

6

2014

14 038,13

3 640,63р.

10 397,50р.

839 711,87

 

69

не позднее последнего числа

7

2014

14 038,13

3 340,43р.

10 697,70р.

836 371,44

 

70

не позднее последнего числа

8

2014

14 038,13

3 382,99р.

10 655,14р.

832 988,45

 

71

не позднее последнего числа

9

2014

14 038,13

3 768,41р.

10 269,72р.

829 220,04

 

72

не позднее последнего числа

10

2014

14 038,13

3 474,09р.

10 564,04р.

825 745,95

 

73

не позднее последнего числа

11

2014

14 038,13

3 857,70р.

10 180,43р.

821 888,25

 

74

не позднее последнего числа

12

2014

14 038,13

3 567,50р.

10 470,63р.

818 320,75

 

75

не позднее последнего числа

1

2015

14 038,13

3 612,95р.

10 425,18р.

814 707,80

 

76

не позднее последнего числа

2

2015

14 038,13

4 663,41р.

9 374,72р.

810 044,39

 

77

не позднее последнего числа

3

2015

14 038,13

3 718,39р.

10 319,74р.

806 326,00

 

78

не позднее последнего числа

4

2015

14 038,13

4 097,12р.

9 941,01р.

802 228,88

 

79

не позднее последнего числа

5

2015

14 038,13

3 817,95р.

10 220,18р.

798 410,93

 

80

не позднее последнего числа

6

2015

14 038,13

4 194,71р.

9 843,42р.

794 216,22

 

81

не позднее последнего числа

7

2015

14 038,13

3 920,03р.

10 118,10р.

790 296,19

 

82

не позднее последнего числа

8

2015

14 038,13

3 969,97р.

10 068,16р.

786 326,22

 

83

не позднее последнего числа

9

2015

14 038,13

4 343,70р.

9 694,43р.

781 982,52

 

84

не позднее последнего числа

10

2015

14 038,13

4 075,89р.

9 962,24р.

777 906,63

 

85

не позднее последнего числа

11

2015

14 038,13

4 447,50р.

9 590,63р.

773 459,13

 

86

не позднее последнего числа

12

2015

14 038,13

4 184,47р.

9 853,66р.

769 274,66

 

87

не позднее последнего числа

1

2016

14 038,13

4 264,56р.

9 773,57р.

765 010,10

 

88

не позднее последнего числа

2

2016

14 038,13

4 945,80р.

9 092,33р.

760 064,30

 

89

не позднее последнего числа

3

2016

14 038,13

4 381,58р.

9 656,55р.

755 682,72

 

90

не позднее последнего числа

4

2016

14 038,13

4 746,95р.

9 291,18р.

750 935,77

 

91

не позднее последнего числа

5

2016

14 038,13

4 497,55р.

9 540,58р.

746 438,22

 

92

не позднее последнего числа

6

2016

14 038,13

4 860,61р.

9 177,52р.

741 577,61

 

93

не позднее последнего числа

7

2016

14 038,13

4 616,45р.

9 421,68р.

736 961,16

 

94

не позднее последнего числа

8

2016

14 038,13

4 675,10р.

9 363,03р.

732 286,06

 

95

не позднее последнего числа

9

2016

14 038,13

5 034,61р.

9 003,52р.

727 251,45

 

96

не позднее последнего числа

10

2016

14 038,13

4 798,46р.

9 239,67р.

722 452,99

 

97

не позднее последнего числа

11

2016

14 038,13

5 155,51р.

8 882,62р.

717 297,48

 

98

не позднее последнего числа

12

2016

14 038,13

4 924,92р.

9 113,21р.

712 372,56

 

99

не позднее последнего числа

1

2017

14 038,13

4 962,70р.

9 075,43р.

707 409,86

 

100

не позднее последнего числа

2

2017

14 038,13

5 898,07р.

8 140,06р.

701 511,79

 

101

не позднее последнего числа

3

2017

14 038,13

5 101,06р.

8 937,07р.

696 410,73

 

102

не позднее последнего числа

4

2017

14 038,13

5 452,24р.

8 585,89р.

690 958,49

 

103

не позднее последнего числа

5

2017

14 038,13

5 235,51р.

8 802,62р.

685 722,98

 

104

не позднее последнего числа

6

2017

14 038,13

5 584,01р.

8 454,12р.

680 138,97

 

105

не позднее последнего числа

7

2017

14 038,13

5 373,35р.

8 664,78р.

674 765,62

 

106

не позднее последнего числа

8

2017

14 038,13

5 441,80р.

8 596,33р.

669 323,82

 

107

не позднее последнего числа

9

2017

14 038,13

5 786,19р.

8 251,94р.

663 537,63

 

108

не позднее последнего числа

10

2017

14 038,13

5 584,84р.

8 453,29р.

657 952,79

 

109

не позднее последнего числа

11

2017

14 038,13

5 926,38р.

8 111,75р.

652 026,41

 

110

не позднее последнего числа

12

2017

14 038,13

5 731,49р.

8 306,64р.

646 294,92

 

111

не позднее последнего числа

1

2018

14 038,13

5 804,51р.

8 233,62р.

640 490,41

 

112

не позднее последнего числа

2

2018

14 038,13

6 668,10р.

7 370,03р.

633 822,31

 

113

не позднее последнего числа

3

2018

14 038,13

5 963,41р.

8 074,72р.

627 858,90

 

114

не позднее последнего числа

4

2018

14 038,13

6 297,40р.

7 740,73р.

621 561,50

 

115

не позднее последнего числа

5

2018

14 038,13

6 119,61р.

7 918,52р.

615 441,89

 

116

не позднее последнего числа

6

2018

14 038,13

6 450,49р.

7 587,64р.

608 991,40

 

117

не позднее последнего числа

7

2018

14 038,13

6 279,75р.

7 758,38р.

602 711,65

 

118

не позднее последнего числа

8

2018

14 038,13

6 359,75р.

7 678,38р.

596 351,90

 

119

не позднее последнего числа

9

2018

14 038,13

6 685,85р.

7 352,28р.

589 666,05

 

120

не позднее последнего числа

10

2018

14 038,13

6 525,95р.

7 512,18р.

583 140,10

 

121

не позднее последнего числа

11

2018

14 038,13

6 848,73р.

7 189,40р.

576 291,37

 

122

не позднее последнего числа

12

2018

14 038,13

6 696,34р.

7 341,79р.

569 595,03

 

123

не позднее последнего числа

1

2019

14 038,13

6 781,65р.

7 256,48р.

562 813,38

 

124

не позднее последнего числа

2

2019

14 038,13

7 561,92р.

6 476,21р.

555 251,46

 

125

не позднее последнего числа

3

2019

14 038,13

6 964,38р.

7 073,75р.

548 287,08

 

126

не позднее последнего числа

4

2019

14 038,13

7 278,43р.

6 759,70р.

541 008,65

 

127

не позднее последнего числа

5

2019

14 038,13

7 145,83р.

6 892,30р.

533 862,82

 

128

не позднее последнего числа

6

2019

14 038,13

7 456,26р.

6 581,87р.

526 406,56

 

129

не позднее последнего числа

7

2019

14 038,13

7 331,85р.

6 706,28р.

519 074,71

 

130

не позднее последнего числа

8

2019

14 038,13

7 425,26р.

6 612,87р.

511 649,45

 

131

не позднее последнего числа

9

2019

14 038,13

7 730,12р.

6 308,01р.

503 919,33

 

132

не позднее последнего числа

10

2019

14 038,13

7 618,34р.

6 419,79р.

496 300,99

 

133

не позднее последнего числа

11

2019

14 038,13

7 919,35р.

6 118,78р.

488 381,64

 

134

не позднее последнего числа

12

2019

14 038,13

7 816,28р.

6 221,85р.

480 565,36

 

135

не позднее последнего числа

1

2020

14 038,13

7 932,59р.

6 105,54р.

472 632,77

 

136

не позднее последнего числа

2

2020

14 038,13

8 420,77р.

5 617,36р.

464 212,00

 

137

не позднее последнего числа

3

2020

14 038,13

8 140,35р.

5 897,78р.

456 071,65

 

138

не позднее последнего числа

4

2020

14 038,13

8 430,69р.

5 607,44р.

447 640,96

 

139

не позднее последнего числа

5

2020

14 038,13

8 350,89р.

5 687,24р.

439 290,07

 

140

не позднее последнего числа

6

2020

14 038,13

8 637,02р.

5 401,11р.

430 653,05

 

141

не позднее последнего числа

7

2020

14 038,13

8 566,72р.

5 471,41р.

422 086,33

 

142

не позднее последнего числа

8

2020

14 038,13

8 675,56р.

5 362,57р.

413 410,77

 

143

не позднее последнего числа

9

2020

14 038,13

8 955,21р.

5 082,92р.

404 455,56

 

144

не позднее последнего числа

10

2020

14 038,13

8 899,56р.

5 138,57р.

395 556,00

 

145

не позднее последнего числа

11

2020

14 038,13

9 174,74р.

4 863,39р.

386 381,26

 

146

не позднее последнего числа

12

2020

14 038,13

9 129,19р.

4 908,94р.

377 252,07

 

147

не позднее последнего числа

1

2021

14 038,13

9 232,04р.

4 806,09р.

368 020,03

 

148

не позднее последнего числа

2

2021

14 038,13

9 803,38р.

4 234,75р.

358 216,65

 

149

не позднее последнего числа

3

2021

14 038,13

9 474,55р.

4 563,58р.

348 742,10

 

150

не позднее последнего числа

4

2021

14 038,13

9 738,57р.

4 299,56р.

339 003,53

 

151

не позднее последнего числа

5

2021

14 038,13

9 719,32р.