83228

Государственная кадастровая оценка земель города Пензы

Курсовая

Государство и право, юриспруденция и процессуальное право

Массовая оценка недвижимости – это процесс определения стоимости целых групп объектов недвижимости в котором используются как обычные методы оценки так и специфические методы. Выгода массовой оценки недвижимости заключается в том что в результате массовой оценки недвижимости получаются корректные данные о стоимости объектов недвижимости...

Русский

2015-03-12

163.24 KB

5 чел.

Министерство образования и науки РФ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

Пензенский государственный университет архитектуры и строительства

Кафедра «Кадастра недвижимости и права»

Курсовая работа

по дисциплине: «Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости»

на тему: «Государственная кадастровая оценка земель города Пензы»

Выполнила: ст.гр. ЗиК - 41 Купоросова Е.П.

Проверила: к.э.н., доцент Акимова М.С

Дата: ________ Оценка:_______

Пенза 2014

Стр.

КР-2069059-120700-110150-2014

2

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ …........................................................................................................ 3

1. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ…………………….………………. 4

   1.1 АНАЛИЗ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ……………………...………… 4

   1.2 АНАЛИЗ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ………………………….… 6

    1.3 АНАЛИЗ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ………………….………… 7

    1.4 АНАЛИЗ ГОСТИНИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ……..………………. 8

2. ГРУППИРОВКА ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ

3. ОЦЕНКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Стр.

КР-2069059-120700-110150-2014

3

ВВЕДЕНИЕ

Массовая оценка недвижимости – это процесс определения стоимости целых групп объектов недвижимости, в котором используются как обычные методы оценки, так и специфические методы. По своему содержанию и конечной цели она полностью совпадает с индивидуальной оценкой, так как в обоих случаях на основе единых базовых подходов определяется стоимостная характеристика. Выгода массовой оценки недвижимости заключается в том, что в результате массовой оценки недвижимости получаются корректные данные о стоимости объектов недвижимости, при значительно меньших затратах на массовую оценку недвижимости, чем затраты на индивидуальную оценку. Заказчиком массовой оценки недвижимости обычно является государство или муниципалитет.

В России в настоящее время закреплены термины «кадастровая оценка» и «кадастровая стоимость». Кадастровая оценка проводится, прежде всего, в целях определения величины налоговой базы для определения ставок земельного налога. Результаты массовой оценки недвижимости имеют широкий спектр применения. Прежде всего, они могут быть использованы как основа для расчета величины и ставок арендной платы, для определения величины платежа при получении наследства, основы страхования имущества, в качестве платы за регистрацию недвижимости, в целях продажи недвижимости.

Кадастровая оценка может проводиться как с учетом существующего вида использования объекта недвижимости, так и с учетом его потенциального наилучшего использования. Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственная кадастровая оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, определенная методами массовой оценки или при невозможности определения рыночной стоимости метода массовой оценки, рыночной стоимости, определяемая индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соотвтетсвии с законодательством об оценочной деятельности.

Стр.

КР-2069059-120700-110150-2014

4

1 АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Успех бизнеса в условиях рыночной экономики во многом предопределяется качеством информации, на основе которой принимаются ответственные финансовые решения. Именно поэтому сбор и аналитическая обработка информации, в том числе рыночной, сегодня являются как предметом отдельного изучения с научно-методологической точки зрения, так и предметом самостоятельного бизнеса.

1.1 АНАЛИЗ  ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Рынок жилой недвижимости г. Пензы показывает положительную динамику развития. Начиная с 2005г. наблюдается стабильное увеличение площади вводимого в эксплуатацию жилья. Планируется, что общая площадь жилья к 2026 году - 16,4 млн. кв.м .

В зависимости от района, наибольшее количество новостроек, находящихся в продаже, зафиксировано в Арбеково - 25%. Именно здесь реализуются такие крупные проекты, как «Арбековская застава» и эко-квартал «Запрудный». Средняя цена квадратного метра в «Арбековской заставе» составляет 36,5 т.р., в «Запрудном» квадратный метр стоит несколько дороже - 40т.р. Компания «Пензастрой» так же не обошла стороной Арбеково и начала строительство жилого дома по ул. Рахманинова-Тернопольская. На начальном этапе строительства, цена достаточно не высока - 41т. р, учитывая местоположение будущего дома и развитую инфраструктуру. Интересным проектом от компании «Рисан», должен стать ЖК «Новые сады» по ул. Минская, это будет первый дом в Пензе с цветным панорамным остеклением.

Продолжая дифференцировать новостройки по районам (рисунок 1), на втором месте оказывается центр города - 18%. Здесь стоит отметить начало строительства нового дом в ЖК «Триумф», по адресу Плеханова 26, цена за квадратный метр на данный момент составляет около 40-45 т.р. в зависимости от площади квартиры.

Стр.

5

Третье место у района Терновка — 19%, здесь активнее всего строится город «Спутник, в этом году сдается 4 дома, средняя цена квадратного метра - 33т.р. Далее идут районы ГПЗ и Западной поляны: 10% и 9% соответственно, на все остальные районы города приходиться менее чем по 5% новостроек.

Рисунок 1- Распределение новостроек по районам города

Среди ведущих застройщиков наблюдается тенденция возведения крупных жилых комплексов на окраинах города, с созданием собственной инфраструктуры. Такой подход позволяет увеличить объемы строительства и удержать цену квадратного метра на достаточно низком уровне. Самая высокая цена за квадратный метр на данный момент составляет 60 т.р. в доме элит класса по ул. М. Горького 9, самая низкая в мкр. Лукоморье 30 т.р. Средняя цена по городу 40 т.р. за кв.м. Если же рассмотреть цены на квартиры, то самым бюджетным вариантом окажется квартира-студия площадью 28 кв.м в городе «Спутник», ее цена – 994 т.р. (рисунок 2).

Рисунок 4- Цена за квадратный метр

Стр.

6

1.2 АНАЛИЗ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Рынок торговой недвижимости в Пензе находится в стадии активного развития. В Пензе в полной мере проявили себя сегодняшние тенденции рынка - повышение интереса инвесторов и девелоперов к городам "второго эшелона", опережающих сегодня по популярности города –"миллионники". Современные профессионально управляемые торговые центры с якорными арендаторами начали появляться в Пензе в последние 3 -5 лет. Тогда же проявилась тенденция прихода в город крупных московских торговых сетей.

В последние 2-3 года рынок торговой недвижимости Пензы является наиболее динамично развивающимся и экономически привлекательным сегментом рынка коммерческой недвижимости. В центральной части города завершена реализация ряда проектов по реконструкции ТОЦ и превращение их в современные многофункциональные торговые дома: ТОЦ "Пассаж"-

29900 кв.м., ТОЦ "ЦУМ"17 300 кв.м. Развитие рынка торговых центров Пензы имеет направленность в сторону увеличения доли предложения качественных торговых площадей в общей структуре за счет строительства новых объектов, в городе появились такие форматы торговли, как торгово-развлекательные центры и гипермаркеты. Новым для Пензы стало появление масштабных проектов по строительству крупных торговых комплексов (до 60000 кв. метров), включающих в себя значительную долю развлекательной составляющей – многозальные мультиплексы, боулинги, фитнес-центры, сопутствующие фуд-корты.

Основные тенденции рынка торговой недвижимости города Пенза

Появление современных профессионально управляемых торговых центров;

Приход в город крупных торговых сетей;

Строительство крупных торговых комплексов (до 60000 кв. метров);

Попытки региональных игроков из других сегментов занять нишу на местном рынке девелопмента крупных торговых объектов.

Стр.

7

1.3 АНАЛИЗ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

В рынок офисной недвижимости в Пензе хотя и находится в начальной стадии развития, но развивается стремительно. Существующие в Пензе предложение офисных площадей пока в значительной степени ограничены помещениями в зданиях, изначально построенных для других целей (жилые здания, здания научно-исследовательских институтов, гостиниц и т.д.), хотя за прошедший год на пензенском рынке сложился устойчивый тренд строительства специализированных офисных помещений, что позволяет оценивать этот сегмент рынка как профессиональный и устойчиво развивающийся.

В то же время значительная часть имеющихся офисных помещений пока еще не отвечает международным стандартам и может быть отнесено только к классу "С". Этим объясняется высокий спрос и цены на новые современные офисные площади.

Еще 4-5 лет назад в Пензе достаточно активно проявлялась тенденция использования под офисы первых этажей старых жилых зданий, административных и административно–хозяйственных зданий промышленных предприятий. Такие офисы, как правило, пользуются большой популярностью у небольших сервисных компаний, которым не нужны большие площади, а определяющим является местоположение офиса, его доступность для потенциальных клиентов и партнеров.

У покупателей офисной недвижимости приоритетным является приобретение объектов в специализированных зданиях, нежели вовлечения в оборот квартир и административных помещений производств. Это связано с техническим состоянием и планировкой помещений, т.к. они не всегда соответствуют требованиям потенциальных арендаторов. Еще одним отрицательным моментом является отсутствие парковки и прочих сервисных опций, а так же имиджевая составляющая.

Практически отсутствует на пензенском рынке новейшая на сегодняшний день услуга на рынке офисной недвижимости - офисы, предназначенные для сдачи в аренду на очень короткое время – от нескольких часов до одного дня, профессионально подготовленные к работе, с мебелью, с сервисным пакетом необходимых услуг и профессиональным офис -менеджером. К подобным услугам прибегают иностранные или иногородние компании, которые приезжают в регион для первичного сбора информации по интересующему сегменту рынка или для осуществления краткосрочного проекта. Пока в Пензе подобные услуги предоставляют либо гостиницы, либо организации, в административных зданиях которых имеются более или менее приспособленные для подобных мероприятий помещения.

Стр.

8

Основные тенденции рынка офисной недвижимости города Пенза:

Рост спроса на объекты офисной недвижимости класса В и В+;

Увеличение интереса инвесторов к пензенскому рынку офисной недвижимости;

Увеличение объема строящихся офисных площадей;

Улучшение качества строящихся объектов офисной недвижимости;

Насущная необходимость формирования Центрального Делового района;

Появление на рынке предложений по продаже офисных помещений, соответствующих уровню класс В и В+, крайне высокая востребованность их на рынке.

1.4 АНАЛИЗ ГОСТИНИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

По последним данным г. Пенза и Пензенский регион ежегодно принимает около 600 тыс. туристов (в т.ч. более 16 тыс. иностранцев) - деловых посетителей, участников всероссийских и международных спортивных мероприятий, посетителей медицинских центров федерального значения.

На сегодняшний день в г. Пенза нет достаточного количества гостиниц, способных разместить весь поток туристов. В настоящее время в областном центре функционируют 18 гостиниц с совокупным номерным фондом около 1200 мест, дефицит гостиниц постоянно ощущается. В связи с этим большая часть туристов размещается в санаториях, турбазах и домах отдыха.

Стр.

9

Вместе с тем следует отметить, что превышение спроса в услугах гостиниц над предложением, до недавнего времени, давало возможность поднимать стоимость гостиничных номеров значительно выше уровня, соответствующего качеству предлагаемых услуг. Стабилизировать ситуацию позволило введение в эксплуатацию ряда новых гостиниц.

Особый сегмент потребителей гостиничных услуг – посетители всероссийских медицинских центров, расположенных в г.Пенза: недавно открывшегося Всероссийского Кардиологического Центра и Онкологического Центра Федерального значения.

Значительный сегмент потребителей гостиничных услуг – участники спортивных соревнований. В городе проводятся всероссийские и международные соревнования по мотто - и велоспорту, плаванию, троеборью и т.д. Функционирует 744 спортивных комплекса, в том числе Дворец Водного Спорта, построенный по Олимпийским стандартам, Дворец Спорта Буртасы, соответствующий уровню, требуемому для организации международных соревнований, 12 специализированных школ Олимпийского Резерва для детей и молодежи.   

Пенза становится спортивной столицей России.

По оценке экспертов, в ближайшее время наиболее востребованы на пензенском рынке коммерческой недвижимости будут гостиницы среднего сегмента (уровня 3*).

В связи с этим, Администрацией города Пенза подготовлены и предлагаются инвесторам площадки под строительство современных отелей уровня 3* и 4* как в границах деловой части города, так и на участках, удобно расположенных на основных внутригородских магистралях.

Стр.

КР-2069059-120700-110150-2014

10

2 ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ  НА ТЕРРИТОРИИ ГОРОДА пЕНЗЫ

2.1 ФОРМИРОВАНИЕ ПЕРЕЧНЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ  В СОСТАВЕ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ

Формирование перечня земельных участков выполняется в следующем порядке:

  1.  формирование исходного перечня земельных участков;
  2.  определение номера, вида разрешенного использования земельных участков;
  3.  присвоение земельным участкам кода классификатора адресов России;
  4.  формирование перечня № 1, 2, 3.

В перечень №1 включаются земельные участки с известными и не противоречивыми сведениями о местоположении земельного участка, категории земель, площади, вида разрешенного использования, кодами КЛАДР, все остальные земельные участки включаются в перечень №2. В случае выявления земельных участков, для которых указаны одинаковые сведения, то один из таких земельных участков заносится в печень № 3, а другие в перечень №1 или №2.

Сформированный перечень земельных участков представлен в таблице 1 (Приложение А).

2.2 РАСЧЕТ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В СОСТАВЕ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ

Методические указания содержат 5 подходов к определению кадастровой стоимости земельных участков в зависимости от вида разрешенного использования земель:

  1.  построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков;
  2.  

Стр.

11

определение кадастровой стоимости земельных участков на основе индивидуальной оценки их рыночной стоимости;

  1.  определение кадастровой стоимости земельных участков на основании минимальных или средних удельных показателей кадастровой стоимости других категорий или видов разрешенного использования;
  2.  установление величины кадастровой стоимости земельного участка в размере номинала;
  3.  определение кадастровой стоимости земельных участков на основе соотношений между видами разрешенного использования земельных участков в составе земель населенного пункта численностью от 20 до 50 жителей.

2.2.1 ИСХОДНАЯ ИНФОРМАЦИЯ ДЛЯ РАСЧЕТА КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В СОСТАВЕ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННОГО ПУНКТА

Исходной информацией для расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе населенного пункта являются:

  1.  перечень объектов оценки;
  2.  КЛАДР;
  3.  дежурная карта кадастрового деления кадастровых районов;
  4.  СПО «Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенного пункта»;
  5.  перечень городских населенных пунктов.

В целях эффективной организации работ по государственной кадастровой оценки земель населенного пункта и планирование использования ресурсов обобщаются информацией о количестве земельных участков, имеющих один вид разрешенного использования и земельных участков с более чем одним видом разрешенного использования.

В таблице 2 (Приложение Б) указано количество земельных участков по каждому виду разрешенного использования.

Стр.

12

Состав факторов стоимости определяется для каждого вида разрешенного использования по форме таблицы №3 (Приложение В) на основании примерного перечня факторов стоимости земельных участков в составе земель населенного пункта и анализа рынка недвижимости того вида разрешенного использования, к которому относятся земельные участки. В состав факторов стоимости включаются факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость земельных участков в составе земель населенного пункта. Состав факторов стоимости обосновывается и согласовывается на Заседании межведомственной комиссии.

2.2.2 СБОР ИНФОРМАЦИИ О РЫНОЧНЫХ ЦЕНАХ И ВЕЛИЧИНЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ОБЪЕКТ НЕДВИЖИМОСТИ

В качестве рыночной информации используются:

  1.  цены сделок (купля-продажа, аренда, ипотека);
  2.  цена предложения (купля-продажа, аренда);
  3.  цена спроса;
  4.  информация о рыночной стоимости объектов недвижимости в составе земель населенного пункта, установленной в отчетах объекта недвижимости;
  5.  коэффициенты и индексы, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости;
  6.  иные показатели, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

Собранная информация о рыночных ценах и величине арендной платы за объекты недвижимости по каждой из полученных групп должна быть достаточна и репрезентативна. Сбор рыночной информации об объектах недвижимости проводится в следующем порядке:

  1.  осуществляется сбор рыночной информации о ценах сделок спроса и предложения на незастроенном участке;
  2.  при недостаточности или отсутствии в группе информации о рыночной цене на незастроенном участке осуществляется сбор дополнительной информации об арендной плате за данный участок достаточной для построения модели;
  3.  

Стр.

13

при недостаточности или отсутствии в группе информации по пункту 1, 2 осуществляется сбор дополнительной информации достаточной для построения модели о рыночных ценах за единые объекты недвижимости, включающие в себя земельные участки;

  1.  при недостаточности или отсутствии в группе информации по пункту 1, 2, 3 осуществляется сбор дополнительной информации об арендной плате за единые объекты недвижимости, включающие в себя земельные участки.

В случае недостаточности или отсутствии в группе информации по всем  4 пунктам с целью обеспечения достаточной рыночной информацией для построения модели должна осуществляться перегруппировка земельных участков по видам разрешенного использования или уточнение состава факторов стоимости или оценка рыночной стоимости земельных участков в составе групп.

Результаты по сбору рыночной информации представлены в таблице №4 (Приложение Г).

Для сбора и последовательного анализа информации о рынке недвижимости данная информация вносится в специальное программное обеспечение (СПО) «Расчет кадастровой стоимости земельного участка в составе земель населенного пункта» в едином формате. При занесении информации об объекте недвижимости в базу данных необходимо вносить все данные об объекте указанном в объявлении. Если в объявлении объект описан не полностью, то необходимо производить уточнение значений этих факторов стоимости с другого источника информации.

При анализе информации необходимо осуществить проверку по следующим критериям:

1. правильность собранной рыночной информации;

2. достоверность собранной рыночной информации;

Стр.

14

3. полнота собранной рыночной информации.

В случае положительного результата проверки рыночной информации информация загружается в базу данных. В целях обеспечения сопоставимости рыночной информации и приведения значений факторов стоимости к единому эквиваленту вносятся необходимые поправки:

1. на отличие даты оценки и даты совершения сделки или публикации сведений;

2. на уторговаине;

3. на наличие особых условий сделки и другие параметры.

Для групп, по которым используется информация об арендной плате за земельный участок, осуществляется расчет рыночной стоимости земельных участков методом капитализации земельной ренты.

                                                  РС3 = Ап                                               (1)

                  Кк

где  РС3 - рыночная стоимость земельного участка;

      Ап - арендная плата за земельный участок, за вычетом потерь от недоиспользования и операционных расходов арендодателя;

     КК - коэффициент капитализации арендной платы.

Для групп, по которым использовалась информация, о рыночной цене единых объектов недвижимости, включая земельный участок, в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости

земельных участков, осуществляется расчет рыночной стоимости земельного участка следующими методами:

1. Метод выделения

                                         РС1 = РЦЕОН - ОС                                                       (2)

где ОС - стоимость воспроизводства или замещения улучшения

2. Метод распределения

                                      РСз = РЦЕОН * Дз                                                       (3)

где  Дз -доля стоимости земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Стр.

15

Результат расчета заносится в таблицу 5 (Приложение Д).

Для групп, по которым используется информация об арендной плате за единый объект недвижимости, осуществляется расчет рыночной стоимости земельных участков методом остатка.

2.2.3 СТАТИСТИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ РЫНОЧНОЙ ИНФОРМАЦИИ

Данный анализ проводится с целью определения и устранения земельных участков с резкими отклонениями в значениях рыночной стоимости , обеспечения непротиворечивости и объяснимости рыночной информации, используемой для построения статистической модели расчета кадастровой стоимости, для каждой группы земельных участков, обеспечения достаточности и репрезентативности исходной рыночной информации.

Результаты статистического анализа рыночной информации оформляются отчетом по форме таблицы № 6

Таблица 6

«Отчет о статистическом анализе рыночной информации»

№ п/п

Наименование объекта аналога

Цена за объект аналог

Цена за 1м²

Выброс (да/нет)

Земельные участки, предназначенные для индивидуальной жилой застройки

1

с. Малая Валяевка

550 000

458

да

2

с. Бессоновка,ул. Сурская

700 000

700

да

3

Пенза, коттеджный поселок "Дубрава"

1 450 000

1 813

нет

4

Пенза, ул. 8 Марта, около автосалона «Ситроен»

4 000 000

4 000

да

5

Пенза, ул.Серпуховская, 64 (Район Коллажа)

4 500 000

2 647

нет

6

Пенза, ул. Маресьева (Бугровка)

2 200 000

2 444

нет

7

Пенза, ул. 3 пр. Кольцова (Бугровка)

1 850 000

2 055

нет

8

Пенза, ул. Горная, 4

1 800 000

3 000

да

Стр.

16

9

Пенза, р-н Сосновка, ул.Пилотная

2 000 000

2 299

нет

10

Пенза, ул.Санаторный порядок (ахуны)

800 000

889

да

11

Пенза, ул. Питомниковая (Ахуны)

3 000 000

3 000

да

12

Пенза, ул. Входная (Ахуны)

6 500 000

3 421

да

13

Пенза, ул. Кленовый бульвар, 108

1 850 000

1 850

нет

14

Пенза, Бугровка,  р-н Автодрома

2 800 000

1 867

нет

15

п. Мичуринский, ул.Центральная, недалеко от администрации

850 000

425

да

16

с.Богословка

500 000

500

да

17

с. Бессоновка, ул. Вишневая

320 000

320

да

18

с. Бессоновка, ул. Солнечная

470 000

470

да

19

с. Бессоновка,ул. Фестивальная

170 000

142

да

20

с. Бессоновка, ул. Центральная, 131а, ост. маг. "Березка"

200 000

141

да

Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок

1

Пенза, ул. Ульяновская

500 000

25 974

да

2

Пенза, рядом с с/к Рубин

240 000

11 429

да

3

Пенза, ул.Бакунина, 176б, рядом с филармонией

600 000

27 272

да

4

Пенза, ул. Рабочий порядок,  13.

500 000

28 801

да

5

Пенза, Ладожская, 105, напротив маг."Гранат"

300 000

16 667

нет

6

Пенза, ул.Фурманова

320 000

13 334

нет

7

Пенза, ул. Лядова

480 000

20 000

нет

8

Пенза, ул. Германа Титова (район магазина «Комфорт»)

180 000

9 375

да

Стр.

17

9

Пенза,ул. Вяземского- 49 «а», за маг. "Василек"

380 000

18 095

нет

10

Пенза, ул. Ростовская

170 000

9 445

да

11

Пенза, ул. 8 марта

400 000

16 667

нет

12

Пенза, ул.Проспект Победы 69Е, Рядом с заводом тяжпромарматура

550 000

24 123

нет

13

Пенза, ул. Воронова- 1

380 000

18 812

нет

14

Пенза, ул. Урицкого (ост. «пл. Ленина»)

935 000

46 287

да

15

Пенза, ул. Коммунистическая

500 000

23 810

нет

16

Пенза, ул. Стрельбищенская

500 000

10 000

да

17

Пенза, ул. Антонова

335 000

16 584

нет

18

Пенза, ул. Кулибина

370 000

14 231

нет

19

Пенза, ул. Германа Титова ,12а

170 000

6 476

да

20

Пенза, ул. Бакунина 176 "б"

700 000

30 435

да

Земельные участки, находящиеся в составе дачных и садоводческих объединений

1

Пенза, Совхоз Заря

230 000

256

да

2

р-н "Петушок" трасса М5, с/т "Север", участок №264

170 000

340

да

3

Пенза, " Дубрава "(Ахуны)

980 000

980

нет

4

Пенза, СТ "Полянка" 10 км. от "Гидростроя" в сторону Шемышейки

150 000

250

да

5

Пенза, Западная поляна

185 000

463

да

6

Пенза, ахуны

1 300 000

1 300

нет

7

Пенза, район маг.«Сосны»

570 000

950

нет

8

Пенза, Ахуны

3 000 000

667

да

9

Пенза, Барковка

2 500 000

2 212

да

10

Пенза, рядом с "Русской охотой"

1 500 000

2 500

да

11

Пенза, р-н Западной поляны, "Засека"

190 000

475

да

12

с. Калинино

520 000

743

нет

13

Пенза, район Совхоз-Техникум

1 050 000

2 625

да

Стр.

18

14

Пенза, Барковка, (ост. «Барковка»)

630 000

900

нет

15

Пенза, р-н Согласия, ул. Марата

1 250 000

1 786

нет

16

Пенза, ул. Лунинская, ост. Северная

600 000

1 000

нет

17

с. Засечное, ст "Присурский"

415 000

1 038

нет

18

р-н Чемодановки

200 000

235

да

19

Барковка, 1-ая Дачная

400 000

667

да

20

Сосновка, ул. Заводская,38

400 000

513

да

Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально - технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, причалов, пристаней, автодорожных вокзалов

1

Пенза, Октябрьский р-н

2 000 000

2 000

да

2

Пенза, ул. Чаадаева (Шуист)

45 000 000

4 500

нет

3

Мокшан, возле поворота на Иссу (в сторону г. Саранск)

29 000 000

32 222

да

4

недалеко от ж/д узла Рамзай и пересечения дорог в напр. на Ульяновск, Тамбов-Саратов, Москва-Урал (поворот на п.Мирный)

4 800

8 000

да

5

Пенза, Бийская 1, р-н Кривозерье

5 500 000

2 750

нет

6

с. Кижеватово,  1-ая линия от трассы М-5 (Урал)

1 000 000

333

да

7

Пенза, р-н Железнодорожный

38 000 000

4 801

нет

8

с. Подгорное, Мокшанский р-н

10 000 000

100 000

да

9

с. Русский Камешкир

1 700 000

4 250

нет

10

Пенза, Арбеково (Запрудный)

600 000

10 000

да

11

Пенза, Пр. Победы, 2я линия(рядом с заводом ОАО «Пензтяжпромарматура»)

10 000 000

2 500

нет

Стр.

19

12

Пенза, ул.Лермонтова,87

68 000 000

7 816

да

13

Пенза, ул.Рахманинова/Тернопольской, р-н Октябрьский

43 000 000

13 437

да

14

Мичурино трасса М5 1-я линия

5 500 000

3 929

нет

15

Богословка

3 500 000

3 500

нет

16

Пенза, Южная полня, р-н Первомайский

14 000 000

3 684

нет

17

Пенза, Терновка, ул. Перспективная

3 900 000

1 444

нет

18

с. Богословка

1 600 000

160

да

19

с. Бессоновка

16 000 000

106

да

20

Пенза, автостоянка в Терновке, напротив ЖК «Сурский квартал» и торгового центра Ритейл Парк.

15 000 000

10 000

да

Непротиворечивость и объяснимость рыночной информации означает, что земельный участок с аналогичными характеристиками должны иметь близкую рыночную цену; земельные участки с лучшими (худшими) характеристиками должны иметь соответственно большую (меньшую) рыночную цену.

Проверка достаточности и репрезентативности : рыночная информация считается достаточной, если объем выборки составляет не менее:

                                            6 (m+1)                                              (4)

где m - количество факторов стоимости отобранных для построения модели расчета.

Собранная информация должн отвечать требованиям репрезентов. Рыночная информация считается репрезентативной, если в выборке присутствуют объекты – аналоги, факторы стоимости которых приняли значения, характерные для объектов оценки.

Стр.

20

При недостаточности рыночной информации производится дополнительный сбор рыночной информации. В результате анализа рыночной информации формируется статистический отчет о группах.

Таблица 7

«Статистический отчет о рыночной информации в сформированных группах»

Наименование вида разрешенного использования

№ группы

Кол-во земельных участков

Кол-во объектов аналогов без учет выброса

Кол-во объектов аналогов с учетом выброса

Индивидуальная жилая застройка

2

20

7

13

Для размещения гаражей и автостоянок

3

20

10

10

В составе дачных и садоводческих объединений

4

20

8

12

Для производ., административных зданий и др.

9

20

9

11

  1.  ПОСТРОЕНИЕ СТАТИСТИЧЕСКИХ МОДЕЛЕЙ РАСЧЕТА КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ДЛЯ КАЖДОЙ ГРУППЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков осуществляется в следующей последовательности:

1. Выбор факторов стоимости для построения моделей;

2. Построение моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков каждой сформированной группы;

3. Анализ качества статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенного пункта.

Стр.

21

Для каждой группы по основам анализа сформированной выборки определяются факторы стоимости в наибольшей степени, влияющие на стоимость земельных участков в данной группе.

Выбор факторов стоимости для построения моделей может осуществляться 2 методами:

  1.  Экспертный метод предполагает выбор факторов стоимости земельных участков на основе экспертного мнения. Выбор каждого фактора стоимости должен быть обоснован.
  2.  Корреляционно-регресионный метод предполагает выбор в  качестве факторов стоимости для построения моделей тех факторов, которые в основном формируют стоимость земельных участков в группы.

С этой целью производятся:

  1.  расчет коэффициента корреляции факторов стоимости с рыночной стоимостью по формуле:

 ,                       (5)

где rку – коэффициент корреляции каждого фактора стоимости Х с рыночной стоимостью У;

N – Количество объектов в обучающей выборке;

Хк – значение фактора стоимости;

Ук – значение рыночной стоимости объекта аналога.

  1.   расчет коэффициент значимости Rк фактора стоимости Х по формуле:

 ,                                                     (6)

где  rmax – максимальный из найденных коэффициентов корреляции;

m – количество факторов стоимости.

  1.  выбор из всех коэффициентов значимости тех коэффициентов, значение которых менее 0,2 – 0,3. Соответствие этим коэффициентам значимости факторов стоимости являются теми факторами, которые в основном формируют стоимость земельных участков в группе.

Стр.

22

Результат выбора факторов стоимости для построения моделей по каждой сформированной группе отображается по форме таблицы 8.

Таблица 8

«Факторы стоимости выбранные для построения моделей»

Факторы стоимости

Коэффициент корреляции

Max  из найденных коэффициентов корреляции

Коэффициент значимости

R

Земельные участки, предназначенные для индивидуальной жилой застройки

1.

Расстояние до центра насел. пункта

0,70

0,70

1

2

Расстояние до ближайшей остановки общ. транспорта

0,66

0,94

3

Расстояние до ближайшей транспорт. магистрали

0,65

0,92

Земельные участки, предназначенные для гаражей и автостоянок

1

Расстояние до центра насел. пункта

0,80

0,80

1

2

Расстояние до ближайшей остановки общ. транспорта

0,78

0,97

3

Расстояние до ближайшей транспорт. магистрали

0,77

0,96

Земельные участки, находящиеся в составе дач и садоводческих объединений

1

Расстояние до центра насел. пункта

0,66

0,66

1

2

Расстояние до ближайшей остановки общ. транспорта

0,58

0,87

Стр.

23

3

Расстояние до ближайшей транспорт. магистрали

0,63

0,95

Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально - технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, причалов, пристаней, автодорожных вокзалов

1

Расстояние до центра насел. пункта

0,45

0,54

0,83

2

Расстояние до ближайшей остановки общ. транспорта

0,54

1

3

Расстояние до ближайшей транспорт. магистрали

0,43

0,79

2.2.5 ПОСТРОЕНИЕ МОДЕЛЕЙ РАСЧЕТА КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ КАЖДОЙ СФОРМИРОВАННОЙ ГРУППЫ

Целью является получение статистически-значимой и качественной модели расчета для каждой группы земельных участков.

Под моделью расчета понимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной и значением факторов стоимости. В качестве зависимой переменной может выступать удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков или кадастровая стоимость земельных участков.  

Для определения кадастровой стоимости или удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков каждой сформированной группы может использоваться следующие регрессионные модели:

  1.  Линейная модель

Y = а0 + а1х1 + а2х2+ … + аnxn,                             (7)

где Y – зависимая переменная (рыночная стоимость земли);

x1 – xn - факторы стоимости земельных участков;

Стр.

24

a0 an - коэффициенты модели.

  1.  Мультипликативная  с фиктивными переменными

Y = a0 X1a1  ... Xk an a k+1 Xk+1    ... anXn ,                (8)

где xк+1, xn – двойные факторы со значением 0, 1;

  1.  Мультипликативная степенная

 Y = a0 X1a1    ... Xnan,                              (9)

  1.  Экспоненциальная модель

Y = ao e  a1x1+…anxn,                                (10)

Из совокупной выборки формируются обучающая выборка, на которой строятся модели, и контрольная выборка, на которой проверяется качество построенных моделей таблицы 9 и 10. (приложения  М и Н)

Формирование обучающей и контрольной выборок производится следующим образом:

  1.  объекты исходной выборки упорядочиваются по возрастанию их зависимой переменной;
  2.  из упорядоченной подобным образом выборки объекты поочередно относятся к обучающей и к контрольной выборкам;
  3.  осуществляется проверка статистической значимости моделей.

Статистическая значимость модели определяется на обучающей выборке с использованием следующей формулы (критерия Фишера):

,                                              (11)

где  N - количество объектов в обучающей выборке;

    m - количество факторов стоимости, используемых в построенной модели;

    R2 - коэффициент детерминации построенной модели, определяется по формуле:                               

  ,                                       (12)

где Yi - модельная оценка величины Yi;

     Yср – средняя рыночная стоимость земельных участков каждой группы из обучающей выборки.

Модель считается статистически значимой.  Если найденное значение F превышает пороговое значение при заданном уравнении значимости (α=0,05).

Статистически незначимая модель удаляется из последующего рассмотрения результата проверки.

Статистическая значимость модели для каждой группы на обучающей выборке представляется в форме таблицы 11, приведенной ниже.

Таблица 11

«Проверка статистической значимости модели на обучающей выборке»

№ п/п

Модель

Количество факторов стоимости

Коэффициент детерминации

Критерий Фишера

Пороговое значение Fтабл.

Статистическое значение модели (да/нет)

Земельные участки, предназначенные для индивидуальной жилой застройки

1

Линейная

3

0,92

52,584

2,515

Да

2

мультипликативная

3

0,78

15,533

3

Мультипликативная - степенная

3

0,78

15,533

4

Экспоненцильная

3

0,9

38,928

Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок

1

Линейная

3

0,92

52,584

2,515

Да

2

мультипликативная

3

0,78

15,533

3

Мультипликативная - степенная

3

0,78

15,533

4

Экспоненцильная

3

0,9

38,928

Земельные участки, находящиеся в составе дач и садоводческих объединений

1

Линейная

3

0,92

52,584

2,515

Да

2

мультипликативная

3

0,78

15,533

3

Мультипликативная - степенная

3

0,78

15,533

4

Экспоненцильная

3

0,9

38,928

Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально - технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, причалов, пристаней, автодорожных вокзалов

1

Линейная

3

0,92

52,584

2,515

Да

2

мультипликативная

3

0,78

15,533

3

Мультипликативная - степенная

3

0,78

15,533

4

Экспоненцильная

3

0,9

38,928

2.2.6 АНАЛИЗ КАЧЕСТВА СТАТИСТИЧЕСКИХ МОДЕЛЕЙ РАСЧЕТА КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Анализ качества проводится только для статистически значимых моделей.

Строится график невязок на обучающей и контрольной выборке, т.е. разностей между рыночными стоимостями 1 кв. м земли и их модельными оценками. График невязок дает возможность визуально определить, не обладает ли та или иная модель устойчивой тенденцией к недооценке или переоценке объектов на обучающей и контрольной выборке.

Считается, что для данной модели имеет место факт переоценки (недооценки), если отношение модуля суммарной величины невязки на рассматриваемой выборке (обучающей или контрольной) к среднему значению рыночной стоимости на этой выборке превышает заданный порог.

                                                                                                                (13)

где     nвыбор -  число объектов в рассматриваемой выборке (обучающей или контрольной);

Yср  - выборки;

Кдоп    - заданный допустимый порог;

Yi  - рыночная стоимость;

Yi -  модельная  оценка.

Определяется средняя относительная погрешность оценки по формуле:

                             (14)

Определяется   коэффициент  детерминации  R   на  обучающей и контрольной выборках:

,                               (15)

где Nc – число земельных участков второй группы в обучающей контрольной выборке.

Определяется среднеквадратичная ошибка оценки (стандартное отклонение), характеризующая разброс модельные оценок относительно соответствующих значений рыночных цен 1 кв. м, по формуле:

,                                  (16)

где N – количество объектов в обучающей выборке;

     m – количество факторов стоимости.

По результатам расчета параметров качества статистически значимых моделей для каждой сформированной группы для обучающей и контрольной выборок заполняется таблица 12 и 13.

Таблица 12

«Анализ качества статически значимых моделей на обучающей выборке»

№ п/п

Статистическое значение моделей

Сумма невязок

Средняя относительная погрешность оценки

1

Линейная

1795,53

2,22

0,27

0,92

0,24

2

Мультипликативная с фиктивными переменными

57006,73

70,55

0,68

-0,03

6,32

3

Мультипликативная степенная

57006,73

70,55

0,68

-0,03

6,32

4

Экспоненциальная

2853,35

3,53

0,19

0,85

0,30

Таблица 13

«Анализ качества статистически значимых моделей на контрольной выборке»

№ п/п

Статистическое значение моделей

Сумма невязок

Средняя относительная погрешность оценки

1

Линейная

1795,53

0,72

0,27

0,92

0,24

2

Мультипликативная с фиктивными переменными

57006,73

23,02

0,68

-0,03

6,32

3

Мультипликативная степенная

57006,73

23,02

0,68

-0,03

6,32

4

Экспоненциальная

2853,35

1,15

0,19

0,85

0,30

Осуществляется отбор моделей, обладающих приемлемым качеством, т.е. если её показатель качества находиться в пределах указанных в таблице 14

Таблица 14

«Критерии отбора расчетных моделей расчета»

№ п/п

Критерии качества

Обучающая выборка

Контрольная выборка

1

Средняя относительная погрешность

увеличение в 1,5 раза, но не более 50 %

2

Коэффициент детерминации

0,6

3

Средняя квадратическая ошибка

30 %

Результаты отбора моделей для каждой сформированной группы оформляется в таблицу 15

Таблица 15

«Результат отбора модели»

№№ п/п

Критерии качества модели

Значение критерия для обучающей выборки

Допустимый диапазон  для обучающей выборки

Значение критерия для контрольной выборки

Допустимый диапазон  для контрольной выборки

Соответствие модели качества по критерию (да/нет)

1

Средняя относительная погрешность

увеличение в 1,5 раза, но не более 50 %

2

Коэффициент детерминации

более или равно 0,6

3

Средняя квадратическая ошибка

меньше или равно 30 %

  1.  РАСЧЕТ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ КАЖДОЙ ГРУППЫ

Кадастровая стоимость – установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Цель проведения государственной кадастровой оценки объектов недвижимости (земельные участки и объекты капитального строительства) – определение их кадастровой стоимости для целей налогобложения.

Определение кадастровой стоимости с использованием методов массовой оценки включает в себя следующие этапы:заключение договора на проведение кадастровой оценки, включающего задание на оценку с приведенным в нем перечнем объектов недвижимости, подлежащих оценке;сбор и анализ информации о рынке объектов оценки и обоснование выбора вида модели оценки кадастровой стоимости;определение ценообразующих факторов объектов оценки;сбор сведений о значениях ценообразующих факторов объектов оценки;группировка объектов оценки;сбор рыночной информации;построение модели оценки;анализ качества модели оценки;расчет кадастровой стоимости;составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки.

Построенная статистическая модель должна выражать зависимость кадастровой стоимости земельного участка от фактора стоимости ,если построен статистически  модель выражает  зависимость  УПКС земельного участка от фактора стоимости, то кадастровая стоимость определяется следующим образом:

  1.  НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ.

Основные понятия налогообложения базируются на определение главных элементов налогообложения включающих объект и субъект налога, источник налога и единицу налогообложения, налоговую ставку, базу и льготы, и т.д.

Земельный налог — уплачивают организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Земельный налог относится к местным налогам.

Объектами налогообложения являются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен земельный налог.

Не признаются объектом налогообложения:

  1.  земельные участки, изъятые из оборота в соответствии с законодательством Российской Федерации;
  2.  земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, которые заняты особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;
  3.  земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленные для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд;
  4.  земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, в пределах лесного фонда;
  5.  земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, занятые находящимися в государственной собственности водными объектами в составе водного фонда, за исключением земельных участков, занятых обособленными водными объектами.

Налоговая база в отношении каждого земельного участка определяется как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Принятие решений о конкретных размерах налоговых ставок, в том числе по отдельным категориям земель, отнесено к компетенции     

представительных органов местного самоуправления (законодательных и представительных органов Москвы и Санкт-Петербурга). При этом допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости не только от категории земель, но и от разрешенного использования земельного участка. Особенность правового регулирования состоит в том, что ставки земельного налога не могут превышать ставки, определенные НК РФ.

Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет по итогам налогового периода, определяется как разница между суммой налога, исчисленной в соответствии с п. 1 ст. 396 НК РФ, и суммами подлежащих уплате в течение налогового периода авансовых платежей по налогу.

На территории города Пенза большинством представительных органов местного самоуправления установлены максимальные ставки земельного налога:

  1.  0,3% - для земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального хозяйства; для земель сельскохозяйственного назначения или земель в составе зон сельскохозяйственного назначения в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства; для земельных участков, предназначенных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества; для земельных участков, занятых гаражами и автостоянками; для земельных участков под жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности застройки;
  2.  1,5% - для прочих земельных участков;

Расчет налога для земельных участков в составе земель населенных пунктов, предназначенных для размещения индивидуальной жилой застройки, приведён в таблице  12 (Приложение 12).

Заключение

Для расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенного пункта были рассмотрены 200 земельных участков по видам разрешенного использования – земельные участки:

  1.  предназначенные для размещения административно-офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры искусства;
  2.  предназначенные для размещения гаражей, автостоянок;
  3.  находящиеся в составе дачных и садоводческих объединений;
  4.  предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки.

Производилась рыночная информация с внесением поправок по видам разрешенного использования – отыскания аналогов. После чего производился отчет о статистическом анализе рыночной информации, т.е. выборка аналогов.

На основании изученной рыночной информации об объектах-аналогах, проведенного статистического анализа информации об участках, выбора факторов стоимости по каждой сформированной группе и построения статистических моделей был произведен расчет кадастровой стоимости земельных участков.

По данным кадастровой стоимости участков каждой сформированной группы выполнен расчет земельного налога каждого участка по установленным нормативно-правовыми актами органов муниципального образования налоговым ставкам.

Проведение работ по государственной кадастровой оценке земель является необходимым мероприятием для реализации положения Налогового кодекса Российской Федерации.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

  1.  Российская Федерация. Законы.  [Текст] : Земельный Кодекс РФ [принят Гос. Думой 28 сент. 2001г.: по состоянию на 25 окт. 2001 г. № 136-ФЗ] [Электронный ресурс] / Информационно-правовой портал «Консультант»- Режим доступа: http://www.consultant.ru/popular/earth/.
  2.  Российская Федерация. Законы.  [Текст] : Налоговый Кодекс РФ [принят Гос. Думой 16 июл. 1998г.: по состоянию на 31июл.1998г. № 146-ФЗ] [Электронный ресурс] / Информационно-правовой портал «Консультант» - Режим доступа:

http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=133422

  1.  Российская Федерация. Законы.  [Текст] : О государственном кадастре недвижимости [принят Гос. Думой 4 июл. 2007г.: по состоянию на 24 июл.2007г. № 221-ФЗ] [Электронный ресурс] / Информационно-правовой портал «Консультант» - Режим доступа:    

http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=150104

  1.  Российская Федерация. Законы.  [Текст] : О плате за землю [принят Гос. Думой 11 окт. 1991г. № 1738-1ФЗ] [Электронный ресурс] / Информационно-правовой портал «Консультант» - Режим доступа:

http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_147516/?frame=12

  1.  Российская Федерация. Правительство. Постановления. [Текст] : Правила проведения государственной кадастровой оценки земель [утвержден Постановлением Правительства РФ от 08 апр. 1991г. № 316 ФЗ] [Электронный ресурс] / Информационно-правовой портал «Консультант» - Режим доступа:

http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=102206

     

2 ФОРМИРОВАНИЕ ПЕРЕЧНЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В СОСТАВЕ ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ

Формирование перечня земельных участков выполняется в следующем порядке:

1. Формирование исходного перечня земельных участков.

2. Определение номера, вида разрешенного использования земельных участков.

3. Присваивание земельным участкам коды классификатора адресов России.

4. Формирование перечня № 1, 2, 3.

В перечень № 1 включаются земельные участки с известными и непротиворечивыми сведениями о местоположении участка, категории земель, площади, вида разрешенного использования, кодами КЛАР, все остальные земельные участки включаются в перечень № 2. В случае выявления земельных участков, для которого указаны одинаковые сведения, то один из таких земельных участков заносится в перечень № 3, а другие в перечень № 1 или № 2.

Сформированный перечень земельных участков представлен в таблице 1 (приложении А)

3. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов

Методические указания содержат 5 подходов к опредеЗнениЮ кадастровой стоимости земельных участков в зависимости от вида разрешенного использования земель:

1. построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков;

2. определение кадастровой стоимости земельных участков на основе индивидуальной оценки их рыночной стоимости;

3. определение кадастровой стоимости земельных участков на основании минимальных или средних удельных показателей кадастровой стоимости других категорий или видов использования;

4. установление величины кадастровой стоимости земельного участка в размере номинала;

5. определение кадастровой стоимости земельных участков на основе соотношений между видами разрешенного использования земельных участков в составе земель населенного пункта численностью от 20 до 50 жителей.

3.1. Исходная информация для расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенного пункта

Исходной информацией для расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе населенного пункта являются:

1. перечень объектов оценки;

2. КЛАДР;

3. дежурная карта кадастрового деления кадастровых районов;

4. СПО «Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенного пункта»;

5. перечень городских населенных пунктов.

В целях эффективной организации работ по государственной кадастровой оценки земель населенного пункта и планирование использования ресурсов обобщаются информацией о количестве земельных участков, имеющих один вид разрешенного использования и земельных участков с более чем одним видом разрешенного использования.

В таблице N2 (Приложение Б) указано количество земельных участков по каждому виду разрешенного использования. Состав факторов стоимости определяется для каждого вида разрешенного использования по форме таблицы N23 (Приложение В) на основании примерного перечня факторов стоимости земельных участков в составе земель населенного пункта и анализа рынка недвижимости того вида разрешенного использования, к которому относятся земельные участки. В состав факторов стоимости включаются факторы, которые оказывают существенное влияние на стоимость земельных участков в составе земель населенного пункта. Состав факторов стоимости обосновывается и согласовывается на Заседании межведомственной комиссии.

3.2. Сбор информации о рыночных ценах и величине рыночной арендной платы за объект недвижимости

В качестве рыночной информации используются:

• цены сделок (купля-продажа, аренда, ипотека);

• цена предложения (купля-продажа, аренда);

• цена спроса;

• информация о рыночной стоимости объектов недвижимости в составе земель населенного пункта, установленной в отчетах объекта недвижимости;

• коэффициенты и индексы, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости;

• иные показатели, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

Собранная информация о рыночных ценах и величине арендной платы за объекты недвижимости по каждой из полученных групп должна быть достаточна и достоверна. Сбор рыночной информации об объектах недвижимости проводится в следующем порядке:

1. осуществляется сбор рыночной информации о ценах сделок спроса и предложения на незастроенном участке;

2. при недостаточности или отсутствии в группе информации о рыночной цене на незастроенном участке осуществляется сбор дополнительной информации об арендной плате за данный участок достаточной для построения модели;

3. при недостаточности или отсутствии в группе информации по пункту 1, 2 осуществляется сбор дополнительной информации достаточной для построения модели о рыночных ценах за единые объекты недвижимости, включающие в себя земельные участки;

4. при недостаточности или отсутствии в группе информации по пункту 1, 2, 3 осуществляется сбор дополнительной информации об арендной плате за единые объекты недвижимости, включающие в себя земельные участки.

В случае недостаточности или отсутствии в группе информации по всем 4 пунктам с целью обеспечения достаточной рыночной информацией для построения модели должна осуществляться перегруппировка земельных участков по видам разрешенного использования или уточнение состава факторов стоимости или оценка рыночной стоимости земельных участков в составе групп.

Результаты по сбору рыночной информации представлены в таблице N24 (Приложение Г).


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

15588. ЭВРИСТИЧЕСКИЙ ПОТЕНЦИАЛ ФИЛОСОФИИ ПРАВА КАК НАУКИ 57.5 KB
  А.В. Грибакин д. филос. н. проф. Уральская государственная юридическая академия ЭВРИСТИЧЕСКИЙ ПОТЕНЦИАЛ ФИЛОСОФИИ ПРАВА КАК НАУКИ Расширение ареала объективно истинного знания по предмету науки в качестве непременного условия предполагает отказ от устаревш...
15589. ФИЛОСОФИЯ И ЭКЗИСТЕНЦИАЛЬНЫЙ АСПЕКТ НАУЧНОГО ТВОРЧЕСТВА 31.5 KB
  Е.В. Бакеева д. филос. н. доц. Уральский федеральный университет ФИЛОСОФИЯ И ЭКЗИСТЕНЦИАЛЬНЫЙ АСПЕКТНАУЧНОГО ТВОРЧЕСТВА Проблематика научного творчества приобретает все большую актуальность в современной философии и методологии науки. Стало вполне привычным...
15590. АНТРОПНЫЙ ПРИНЦИП И «ГЛОБАЛЬНЫЙ ЭВОЛЮЦИОНИЗМ» Э. ЯНЧА 43 KB
  М.Р. Зобова к. филос. н. доц. СанктПетербургский государственный университет телекоммуникаций им. проф. М.А. БончБруевича АНТРОПНЫЙ ПРИНЦИП И ГЛОБАЛЬНЫЙ ЭВОЛЮЦИОНИЗМ Э. ЯНЧА Антропный принцип выдвинутый в 1973 г. английским физиком Б. Картером1 стал средо
15591. СОЦИАЛЬНЫЙ ОТБОР И ВОПРОС О РОЛИ ЛИЧНОСТИ В ИСТОРИИ 73 KB
  СОЦИАЛЬНЫЙ ОТБОР И ВОПРОС О РОЛИ ЛИЧНОСТИ В ИСТОРИИ Заявленная в названии статьи тема на долгое время выпала из практики преподавания общественных дисциплин. По всей видимости это было связано с обязательной для прежних времен отсылкой к марксистской традиции рас
15592. ЧТО СКРЫВАЕТСЯ ЗА АРИСТОТЕЛЕВСКОЙ ПОПЫТКОЙ ПРЕОДОЛЕНИЯ «АТОМОВ» ДЕМОКРИТА И «ИДЕЙ» ПЛАТОНА В «СУБСТАНЦИЯХ» 47.5 KB
  ЧТО СКРЫВАЕТСЯ ЗА АРИСТОТЕЛЕВСКОЙ ПОПЫТКОЙ ПРЕОДОЛЕНИЯ АТОМОВ ДЕМОКРИТА И ИДЕЙ ПЛАТОНА В СУБСТАНЦИЯХ Как мне видится дело обстоит так. Аристотель выступил против платоновского удвоения мира. Идеи существуют не вне вещей т.е. предметов не вне Мира как у Пла...
15596. Свобода воли как форма представлений о селективных процессах в истории философской мысли: к постановке проблемы 141.34 KB
  Свобода воли как форма представлений о селективных процессах в истории философской мысли: к постановке проблемы Всякая инновация по определению включает в себя элемент выбора того или иного варианта будущего как существенно нового существенно отличающегося от