83324

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости общей площадью 52 кв. м, в Ленинском районе г.Челябинска

Курсовая

Государство и право, юриспруденция и процессуальное право

Переход России к рыночной модели экономики возродил права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости. Необходимым элементом существования рынка недвижимости является независимая оценка недвижимости.

Русский

2015-03-13

373.29 KB

7 чел.

Министерство образования и науки Челябинской области

государственное бюджетное образовательное учреждение

среднего профессионального образования

(среднее специальное учебное заведение)

«Южно-Уральский многопрофильный колледж»

КУРСОВОЙ ПРОЕКТ

Определение рыночной стоимости …………………………………………………………………….

по МДК.04.01 «Оценка недвижимого имущества»

ПМ.04 «Определение стоимости недвижимого имущества»

КП. 120714. 0__ ПЗ

                                                                                    Руководитель проекта                                                                                  _____ А. Ф. Хафизова                          

   «     »__________ 2014

                                                                                        Разработал студент

                                                                                        группы ЗО-331

                                                                                            __Р.А. Валеева

                                                                                     «     »__________ 2014

Челябинск  2015

ВВЕДЕНИЕ

1 ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

  1.   Общие понятия оценки
    1.  Понятие собственности и иных вещных прав
    2.  Основные виды правоустанавливающих и правоудостоверяющих  документов на объект недвижимости
  2.    Характеристика доходного подхода
    1.  Метод капитализации
    2.  Метод дисконтирования денежных потоков
  3.   Характеристика сравнительного подхода
    1.  Классификация и суть поправок
    2.  Подбор объектов аналогов
  4.   Характеристика затратного подхода
    1.  Виды износов
  5.  РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ
  6.   Задание на оценку
    1.  Основания для проведения оценки
    2.  Наименование объекта оценки
    3.  Имущественные права на объект оценки
    4.  Дата оценки
    5.  Цель оценки
    6.  Назначение оценки
    7.  Вид стоимости
    8.  Форма отчета
    9.  График проведения оценки
    10.   Дата составления отчета об оценке
    11.   Допущение и ограничение на которых основывается оценка
  7.   Сведения о заказчике оценке и об оценщике
    1.  Сведения о заказчике оценки
    2.  Сведения об оценщике
    3.  Данные об оценочной организации
  8.   Применяемые стандарты оценочной деятельности
  9.   Описание объекта оценки
    1.  Местонахождение и местоположение
    2.  Техническое описание объекта оценки
  10.   Анализ рынка объекта оценки
  11.   Описание процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подхода
    1.  Определение наилучшего и наиболее эффективного использования
    2.  Процедура оценки
    3.  Выбор и обоснования подходов и методов оценки
  12.   Определение рыночной стоимости оценки с определением затратного подхода
    1.  Теоретические и методологические основы затратного подхода
    2.  Определение стоимости земельного участка
    3.  Определение стоимости воспроизводства улучшений
    4.  Оценка совокупности износа
    5.  Корректировка стоимости замещения на величину предприятия
    6.  Определение итоговой величины рыночной стоимости, затратным подходом
  13.   Определение рыночной стоимости объекта оценки с доходным подходом
    1.  Определение чистого операционного дохода
    2.  Анализ ставок аренды
    3.  Определение коэффициента капитализации
    4.  Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода
  14.   Определение рыночной стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода
    1.  Подбор объектов аналогов
    2.  Расчет рыночной стоимости с помощью сравнительного подхода
  15.  Согласование результатов

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

ПРИЛОЖЕНИЯ

ПРИЛОЖЕНИЕ А Договор на оказание услуг оценочной деятельности

ПРИЛОЖЕНИЕ Б Фотографии и местоположение объекта оценки

Введение

Актуальность темы. Переход России к рыночной модели экономики возродил права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости. Необходимым элементом существования рынка недвижимости является независимая оценка недвижимости.

Оценка недвижимости - один из наиболее востребованных видов оценки, включающий оценку права собственности или иных прав (право аренды, право пользования и т.д.) в отношении следующих объектов:

- земельные участки;

- объекты жилой недвижимости (квартиры);

- объекты загородной недвижимости (дачи, коттеджи, огороды);

- объекты коммерческой недвижимости (офисные помещения, гостиницы, торговые, складские и промышленные площади);

- сооружения и передаточные устройства;

- объекты, незавершенные строительством.

Оценка недвижимости крайне важна для обеспечения эффективности любых инвестиций в нее.

Стоимость недвижимости определяется целым рядом факторов (месторасположением, наличием и качеством инфраструктуры, транспортной доступностью, характером окружающей застройки, физическими характеристиками и объемно-параметрическими решениями самого объекта оценки и т.д.).

В условиях рыночных товарно-денежных отношений важную роль играют экономические оценки жизненных средств и ресурсов, факторов и технологий воспроизводственного процесса, жизненной среды в целом. Оцениваются стоимость рабочей силы, потребительских товаров и услуг, интеллектуальной собственности, финансового капитала, разного рода ценных бумаг.

Оценки осуществляются в широком диапазоне, постоянно, как на индивидуальной, так и на групповой, общенациональной и межгосударственной основе. В конечном итоге можно говорить о существовании сложной многомерной, многофакторной и многоуровневой системе экономических оценок, которая охватывает все сферы жизнедеятельности каждого человека и проникает во все составные части общественного воспроизводственного процесса.

Исходя из этого, целью курсовой работы является изучения теории и практики оценки недвижимости в современных условиях и расчет рыночной стоимости реального объекта недвижимости.

Для достижения поставленной цели в данной работе были поставлены следующие задачи:

- изучение теоретических аспектов понятия «недвижимое имущество»;

- изучение принципов, стандартов и подходов к оценке недвижимости;

- анализ оцениваемого объекта;

- расчет рыночной стоимости объекта недвижимости.

Объект исследования в данной курсовой работе является объект завершенного строительства, общей площадью 52 кв. м, в Ленинском районе г. Челябинска.

1 ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

1.1Общие понятия оценки

К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки.

При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

1.1.1Понятие собственности и иных вещных прав

Право собственности является естественным и неотъемлемым правом человека. Право собственности представляет собой разновидность вещных прав, которые закрепляют принадлежность вещей субъектам гражданских правоотношений. Право собственности и другие вещные права опосредуют отношения по присвоению материальных благ.

Право собственности в объективном смысле - это совокупность правовых норм, закрепляющих и охраняющих принадлежность материальных благ конкретным лицам (возникновение, осуществление, прекращение, защиту прав собственника, а также их возможность владеть, пользоваться и распоряжаться этими материальными благами. Институт права собственности опосредует «статику» отношений принадлежности материальных благ. «Динамик», т.е. переход материальных благ от одних лиц другим опосредует обязательственное право.

Право собственности в субъективном смысле - это субъективные права собственника по осуществлению принадлежащим имуществом по своему усмотрению и в своем интересе полного хозяйственного господства, включающее в себя право владения, пользования и распоряжения.

Содержание права собственности раскрывается в п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ и включает в себя

1. Правомочие владения,

2. Правомочие пользования,

3. Правомочие распоряжения.

Правомочие владения - основанная на законе возможность иметь имущество в своем хозяйстве, фактически обладать им.

Правомочие пользования - основанная на законе возможность использования имущества путем извлечения из него полезных свойств.

Правомочие распоряжения - основанная на законе возможность определять юридическую судьбу имущества путем продажи, дарения и т.д. вплоть до уничтожения.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом (продавать, дарить, обменивать, сдавать в аренду, передавать в качестве вклада в уставный капитал и т.д.), отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Одним из правомочий по распоряжению имуществом является передача имущества в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Например, по договору аренды текущий ремонт имущества по общему правилу осуществляет арендатор, не являющийся собственником имущества.

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Например, по договору продажи предприятия с момента подписания акта передачи предприятия до регистрации перехода права собственности риск случайно гибели несет покупатель, который не является собственников  до регистрации перехода права собственности.

Вещные права на имущество могут принадлежать лицам, не являющимся собственникам этого имущества.

Вещными правами наряду с правом собственности, в частности, являются:

- право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

- право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

- сервитуты (право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом);

- право хозяйственного ведения имуществом;

- право оперативного управления имуществом (ст. 216 Гражданского кодекса РФ)

- и другие.

Виды вещных прав установлены законом и не могут устанавливаться договором.

Для ограниченных вещных прав как для права собственности характерны следующие признаки:

- связь с вещью, выраженная в господстве над нею,

- право следования за вещью. Переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество,

- абсолютный характер защиты (против любого и каждого),

- бессрочный характер прав.

Для права хозяйственного ведения и права оперативного управления характерны следующие признаки:

- это ограниченные вещные права.

- принадлежат юридическим лицам.

- объектами этих прав являются предприятия как имущественные комплексы.

Право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении, а также имущество, приобретенное унитарным предприятием или учреждением по договору или иным основаниям, поступают не в собственность юридическому лицу, а в хозяйственное ведение или оперативное управление предприятия или учреждения. Собственником этого имущества становится учредитель предприятия (государство, муниципальное образование).

Право хозяйственного ведения и право оперативного управления имуществом прекращаются по основаниям и в порядке, предусмотренным для прекращения права собственности, а также в случаях правомерного изъятия имущества у предприятия или учреждения по решению собственника.

Право хозяйственного ведения - это право государственного или муниципального унитарного предприятия владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом государства или муниципального образования в пределах, определяемых в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Субъектами этого права являются исключительно государственные и муниципальные унитарные предприятия, за исключением казенных предприятий.
Предприятие, обладающее имуществом на праве хозяйственного ведения, не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника.
Остальным имуществом, принадлежащим предприятию, оно распоряжается самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами.

Собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении, обладает определенными правами, в частности:

- решает вопросы создания предприятия, определения предмета и целей его деятельности, его реорганизации и ликвидации,

- назначает директора (руководителя) предприятия,

- осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества,

- имеет право на получение части прибыли от использования имущества (ст. 295 Гражданского кодекса РФ).

Право оперативного управления - это право казенного предприятия или учреждения владеть, пользоваться и распоряжаться в отношении закрепленного за ними имущества в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества.

Субъектами права оперативного управления являются казенные предприятия и учреждения.

Собственник имущества, закрепленного за казенным предприятием или учреждением, вправе:

1. Изъять излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению;

2. Определять порядок распределения доходов казенного предприятия.

1.1.2 Основные виды правоустанавливающих и правоудостоверяющих  документов на объект недвижимости

Правоустанавливающими документами являются:

- договоры и другие сделки отчуждения недвижимости (купля-продажа, дарение, мена, пожизненное содержание с иждивением, отступное, приватизация, определение долей, раздел имущества и др.), надлежащим образом оформленные, а в установленных случаях и зарегистрированные как сделки;

- акты ввода завершённого строительством объекта в эксплуатацию, утверждённые органами государственной власти или местного самоуправления, организациями и ведомствами;

- свидетельства о праве на наследство, выданные нотариусом;

- решения судов в отношении прав на недвижимость, вступившие в законную силу, постановления апелляционной, кассационной и надзорной инстанций (если в ходе судебного процесса стороны пришли к мировому соглашению, правоустанавливающим документом будет мировое соглашение, утверждённое определением суда);

- справки о полной выплате пая в ЖСК, ГСК, ДСК (должны содержать указание на членство гражданина в кооперативе, размер и дату полной выплаты паевого взноса, описание недвижимости, за которую выплачен пай, подпись, фамилию, инициалы председателя кооператива, оттиск печати кооператива).

1.2 Характеристика доходного подхода

Доходный подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. Стоимость приносящей доход недвижимости определяется величиной, качеством и продолжительностью периода получения тех выгод, которые данный объект, как ожидается, будет приносить в будущем в процессе всей оставшейся экономической жизни. Оценщик, внимательно изучающий соответствующую рыночную информацию, пересчитывает эти выгоды в единую сумму текущей стоимости.

Исходя из определения, в этом подходе мы имеем дело с установлением цены на основе ощущаемой ценности товара. Ценность товара определяется как текущая стоимость ожидаемых выгод. Под выгодой может пониматься не только реальный доход, приносимый объектом при сдаче в аренду, но и неявные выгоды, связанные, например, с использованием объекта собственником для своих нужд. В последнем случае стоимость объекта определяется текущей стоимостью арендной платы, которую собственник мог бы получить от сдачи объекта в аренду.

Цена владения (пользования) объектом может определяться не только через величину арендной платы. Это может быть любое, выраженное в денежной форме, определение потребительской полезности или ценности недвижимости как товара. Например, при оценке земли под строительство жилого дома мы можем рассматривать доход не от аренды жилых помещений, а от продажи их в собственность, тем более что долевое строительство дает много преимуществ перед строительством типичного, генерирующего условно постоянный поток дохода, объекта коммерческой недвижимости. Следует отметить и то, что рыночная стоимость зависит от текущей стоимости не любого из возможных использований, а наиболее эффективного использования объекта. При решении данной проблемы определяют цену аренды помещений при различных вариантах функционирования недвижимости. В данном случае расчет цены осуществляется на основе анализа безубыточности и обеспечения целевой прибыли. Оценщик должен проанализировать весь диапазон цен аренды на аналогичные помещения при разных функциональных и технических характеристиках с учетом затрат на проведение необходимой реконструкции и текущего ремонта объекта, на оплату коммунальных услуг, на содержание аппарата управления, на рекламу и маркетинг и прочее. Необходимо учесть также денежные отчисления для покупки (постройки) в будущем нового объекта взамен изношенного. Все денежные потоки рассматриваются с учетом их стоимости во времени и риска неполучения прогнозируемой величины дохода. Ставка дисконта при доходном подходе играет также роль целевой прибыли на инвестиции в недвижимость. С точки зрения теории спроса и предложения подход по доходам отражает точку зрения покупателя, формирующего спрос на товары.

Данный подход используется при определении:

1. Инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта.

2. Рыночной стоимости.

1.2.1 Метод капитализации

Метод прямой капитализации - метод оценки рыночной стоимости доходного актива, основанный на прямом преобразовании наиболее типичного дохода первого года в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации, полученный на основе анализа рыночных данных о соотношениях дохода к стоимости активов, аналогичных оцениваемому объекту. Метод капитализации доходов применяется, если:

- Потоки доходов равновелики и стабильны длительный период времени;

- Потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Метод капитализации доходов основан на следующих принципах оценки:

- принцип ожидания: стоимость приносящих доходов объектов недвижимости определяется тем, какую частоту выручки от его использования или перепродажи ожидает потенциальный покупатель, владелец, инвестор. Для инвестора важны величина, качество и продолжительность ожидаемого в будущем потока доходов.

- принцип спроса и предложения: данный принцип характеризует точку зрения рынка на стоимость объекта. Исходя из этого принципа, можно определить как сами денежные потоки и их отношение к стоимости, так и тенденции их изменения.

- принцип замещения: отражает поведение информированного покупателя, который не заплатит больше минимальной цены, взимаемой за аналогичный объект с той же полезностью, на том же сегменте рынка, что и оцениваемый. Если конкретный инвестор анализирует поток доходов, то максимальная цена за него будет установлена в сопоставлении с ценами за потоки доходов от других объектов, характеризующихся схожим риском и качеством получения дохода.

Оценка текущей стоимости объекта недвижимости методом прямой капитализации осуществляется следующим образом:

I. Определяется ежегодный чистый доход, который представляет собой величину ожидаемого годового валового дохода, полученного от оцениваемого объекта после вычета всех операционных расходов;

II. Основываясь на рыночных данных по таким показателям, как цена продажи и значение ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, вычисляется ставка капитализации путем деления ЧОД оцениваемого объекта на цену продажи этих аналогов:

Ст. кап. = ЧОД / цена продажи;

III. На третьем этапе метода прямой капитализации доходов определяется стоимость недвижимости путем деления величины ЧОД на коэффициент капитализации.

1.2.2 Метод дисконтированных денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод ДДП, когда:

- предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

- имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

- потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

- оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;

- объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

Метод дисконтированных денежных потоков - наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

1.3 Характеристика сравнительного подхода

Сравнительный подход предполагает, что ценность собственного капитала фирмы определяется тем, за сколько он может быть продан при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной ценой стоимости оцениваемого бизнеса может быть реальная цена продажи сходной фирмы, зафиксированная рынком.

Теоретической основой сравнительного подхода, доказывающего возможность его применения, а также объективность результативной величины, являются следующие базовые положения.

Во-первых, оценщик использует в качестве ориентира реально сформированные рынком цены на сходные предприятия (акции). При наличии развитого финансового рынка фактическая цена купли-продажи предприятия в целом или одной акции наиболее интегрально учитывает многочисленные факторы, влияющие на величину стоимости собственного капитала предприятия. К таким факторам можно отнести соотношение спроса и предложения на данный вид бизнеса, уровень риска, перспективы развития отрасли, конкретные особенности предприятия и т.д. Это в конечном счете облегчает работу Оценщика, доверяющего рынку.

Во-вторых, сравнительный подход базируется на принципе альтернативных инвестиций. Инвестор, вкладывая деньги в акции, покупает, прежде всего, будущий доход. Производственные, технологические и другие особенности конкретного бизнеса интересуют инвестора только с позиции перспектив получения дохода. Стремление получить максимальный доход на размещенные инвестиции при адекватном риске и свободном размещении капитала обеспечивает выравнивание рыночных цен.

В-третьих, цена предприятия отражает его производственные и финансовые возможности, положение на рынке, перспективы развития. Следовательно, в сходных предприятиях должно совпадать соотношение между ценой и важнейшими финансовыми параметрами, такими как прибыль, дивидендные выплаты, объем реализации, балансовая стоимость собственного капитала. Отличительной чертой этих финансовых параметров является их определяющая роль в формировании дохода, получаемого инвестором.

Преимущества сравнительного подхода:

- если есть достаточная информация об аналогах, получаются точные результаты;

- подход отражает рынок, учитывая реальное соотношение спроса и предложения на подобные объекты, так как основан на сравнении оцениваемого предприятия с аналогами, уже купленными недавно или акции которых свободно обращаются на финансовых рынках;

- в цене предприятия отражаются результаты его производственно - хозяйственной деятельности.

Недостатки сравнительного подхода:

- базируется только на ретроспективной информации, практически не учитывает перспективы развития предприятия;

- сложно, а иногда невозможно собрать финансовую информацию об аналогах (из-за недостаточного развития фондового рынка многие акционерные общества не дают свои котировки на фондовый рынок, а закрытые акционерные общества, которых очень много, не раскрывают финансовую информацию);

- требуется вносить существенные корректировки из-за сильных различий предприятий между собой (различаются оборудование, ассортимент, стратегии развития, качество управления и т.д.).

Сравнительный подход реализуется посредством трех методов.

1. Метод рынка капитала основан на реальных ценах акций открытых предприятий, сложившихся на фондовом рынке. Базой для сравнения служит цена на единичную акцию акционерного общества. Используется для оценки неконтрольного пакета акций.

2. Метод сделок - для сравнения берутся данные по продажам контрольных пакетов акций компаний либо о продажах предприятий целиком, например, при поглощениях или слияниях. Метод применяется при покупке контрольного пакета акций открытого предприятия, а также для оценки закрытых компаний, которые работают на том же сегменте рынка, что и открытые, и имеют аналогичные финансовые показатели. Включает анализ мультипликаторов.

3. Метод отраслевых коэффициентов - предполагает использование соотношений или показателей, основанных на данных о продажах компаний по отраслям и отражающих их конкретную специфику. Отраслевые коэффициенты рассчитываются специальными исследовательскими институтами на основе длительных статистических наблюдений за ценой продажи предприятий и их важнейшими производственно-финансовыми характеристиками.

1.3.1Классификация и суть поправок

Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, что отражено на рис. 5.1.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта аналога и оцениваемо го объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент.

К процентным поправкам можно отнести, например, поправки на местоположение, износ, время продажи.

Стоимостные поправки:

а) денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 га, еденица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже, применяется отрицательная поправка.

К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести поправки на качественные характеристики, а также поправки, рассчитанные статистическими методами;

б) денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта аналога и оцениваемого объекта.

К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.).

1.3.2 Подбор объектов аналогов

Основные критерии выбора сопоставимы объектов (аналогов):

Права собственности на недвижимость.

Корректировка на права собственности есть не что иное, как разница между рыночной и договорной арендной платой, поскольку и полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.

Условия финансирования сделки.

При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (в случае его полного кредитования) необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки.

Условия и время продажи.

Время продажи - один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения поправки на данную характеристику в цену продажи объекта-аналога необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.

Местоположение.

Местоположение - необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта.

Физические характеристики.

Физические характеристики объекта недвижимости - размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта, и другие характеристики, на которые также вносятся поправки.

1.4 Характеристика затратного подхода

Затратный подход основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств соответствуют стоимости этого объекта. Типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности в существующем состоянии.

Необходимое условие для использования затратного подхода - точная детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Основные этапы применения затратного подхода:

1. Оценка стоимости воспроизводства или стоимости замещения оцениваемого здания;

2. Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);

3. Расчет выявленных видов износа;

4. Оценка рыночной стоимости земельного участка;

5. Расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход к оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как за траты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Это касается, прежде всего, объектов доходной недвижимости.

1.4.1 Виды износов

При оценке любого объекта затратным подходом определяется, так называемый, совокупный износ. Обычно этот износ разделяют на физический, функциональный и внешний. С одной стороны это дань традиции, с другой сознание того, что определение износа по составляющим упрощает процесс расчета и, в ряде случаев, снижает ошибку, так как существует некоторая вероятность того, что погрешности частично скомпенсируют друг друга.

Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Методы расчета физического износа зданий следующие:

- нормативный (для жилых зданий);

- стоимостной;

- метод срока жизни.

Функциональный износ. Признаки функционального износа в оцениваемом здании - несоответствие объемно-планировочного или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый.

Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ.

Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Причины функционального износа:

· недостатки, требующие добавления элементов;

· недостатки, требующие замены или модернизации элементов;

· сверхулучшения.

Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

- метод капитализации потерь в арендной плате сравнение доходов от арендной платы двух объектов, один из которых подвергается негативному воздействию. При применении этого подхода сначала определяется величина потерь для недвижимости в целом, а затем из нее выделяется доля потерь, приходящаяся на здание, которая капитализируется исходя из сложившейся нормы капитализации для зданий.

- метод парных продаж требует наличия достаточного для сравнения количества продаж недвижимости, отличающихся от оцениваемого по местоположению и окружению. Разница в стоимости двух сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки износа внешнего воздействия, позволяет сделать вывод о величине внешнего износа оцениваемого объекта.

- метод эффективного возраста основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и гипотезе о том, что эффективный возраст (ЭВ) так относится к сроку экономической жизни (СЭЖ), как накопленный износ (И) к полной стоимости воспроизводства (ПСВ).

  1.  РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ

2.1Задание на оценку

2.1.1Основание для проведения оценки

На основании договора от 25 января 2015 г. №18-25/12, ЗАКАЗЧИК Каримова Евгения Сергеевна поручает, а ОЦЕНЩИК Валеева Римма Ахматдуловна  производит оценку рыночной стоимости. Обосновать рыночную стоимость объекта, площадью 52 кв. м в Ленинском районе г. Челябинска по ул. Новороссийской, дом 22, квартира 53.

2.1.2Наименование объекта оценки

Объектом оценки является квартира, общей площадью 52 кв. м, расположенная по адресу г. Челябинск, ул. Новороссийская, дом 22, кв. 53.

2.1.3 Имущественные права на объект оценки

Оцениваемый объект:

Девятиэтажное здание. Площадь: общая 52 кв. м. Инвентарный номер: 3421. Этажность: 9. Адрес (местоположение): Россия, г. Челябинск. Ленинский р-н, ул. Новороссийская 53, принадлежит на праве частной собственности:

Каримова Евгения Сергеевна, дата рождения: 01.10.1973 г. Место рождения: Россия, г. Челябинск ул. Гагарина 68. кв. 58., Пол: женский. Гражданство: Россия. Паспорт гражданина Российской Федерации: серия 75 97 №114452, код подразделения 742-048, дата выдачи 15.04.1998 г. Орган, выдавший документ: Центральным УВД г. Челябинска. Адрес постоянного места жительства: Россия, г. Челябинск, ул. Новороссийская, дом 22, квартира 53.

2.1.4 Дата оценки

Оценка объекта оценки выполнена на дату оценки 25 января 2015 г.

Под датой проведения оценки подразумевается календарная дата, по состоянию на которую, определяется стоимость объекта оценки.

2.1.5 Цель оценки

Определение рыночной стоимости объекта оценки.

2.1.6 Назначение оценки

Результаты оценки будут использованы для продажи квартиры.

2.1.7 Вид стоимости

Находим рыночную стоимость.

2.1.8 Форма отчета

Письменная форма отчета.

2.1.9 График проведения оценки

 Срок с 10 января 2015 г. по 25  января 2015 г.

2.1.10 Дата составления отчета об оценке

Отчет составлен 25 января 2015 г.

2.1.11 Допущения и ограничения, на которых основывается оценка

Юридическая экспертиза чистоты прав собственности не производиться. При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования, а также при анализе текущего и будущего использования предполагалось, что уровень управления данной собственностью будет на уровне, не ниже среднерыночного. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного Отчёта или оцениваемого имущества, кроме, как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда. Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчёта, были получены из надёжных источников и считаются достоверными, тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это, возможно, делаются ссылки на источник информации. Мнение Оценщика относительно рыночной и других видов стоимости, отличных от рыночной стоимости действительно только на дату оценки и для целей указанных в Отчёте. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества. Отчёт об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном конкурентном рынке по цене, равной указанной в Отчёте.

2.2 Сведения о заказчике оценки и об оценщике

2.2.1 Сведения о заказчике оценки

Каримова Евгения Сергеевна, дата рождения: 01.10.1973 г. Место рождения: Россия, г. Челябинск ул. Гагарина 68. кв. 58., Пол: женский. Гражданство: Россия. Паспорт гражданина Российской Федерации: серия 75 97 №114452, код подразделения 742-048, дата выдачи 15.04.1998 г. Орган, выдавший документ: Центральным УВД г. Челябинска. Адрес постоянного места жительства: Россия, г. Челябинск, ул. Новороссийская, дом 22, квартира 53.

2.2.2 Сведения об оценщике

Настоящий отчет выполнен следующими специалистами:

Оценщик –Валеева Римма Ахматдуловна, с 26 января 2013 года являющийся членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» за регистрационным №00864, имеющий диплом о профессиональной переподготовке «Челябинский юридический техникум» по программе «Оценка земли и имущества» А №0000959 от 01.10.2013 г., Профессиональная ответственность оценщика застрахована ОСАО «Ингосстрах», страховой полис №08710В4076578 выдан «28» января 2013 г. Стаж работы в оценочной деятельности 1 год.

2.2.3. Данные об оценочной организации

Настоящий отчет выполнен следующими специалистами:

Оценщик –Валеева Римма Ахматдуловна, с 26 января 2013 года являющийся членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» за регистрационным №00864, имеющий диплом о профессиональной переподготовке «Челябинский юридический техникум» по программе «Оценка земли и имущества» А №0000959 от 01.10.2013 г., Профессиональная ответственность оценщика застрахована ОСАО «Ингосстрах», страховой полис №08710В4076578 выдан «28» января 2013 г. Стаж работы в оценочной деятельности 1 год.

2.3 Применяемые стандарты оценочной деятельности

Подписавший данный Отчёт (далее - Оценщик) настоящим удостоверяет, что в соответствии с имеющимися у него данными:

1. Факты, изложенные в Отчёте, верны и соответствуют действительности.

2. Содержащиеся в Отчёте анализ, мнение и заключения принадлежат самому оценщику и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего Отчёта.

3. Оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе и действуют непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам.

4. Вознаграждение оценщика не зависит от итоговой оценки стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в Отчёте.

5. Оценка рыночной стоимости выполнена в соответствии с Федеральным Законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным законом от 27.07.2006 г. №157-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии со Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утверждёнными Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации №254 от 20 июля 2007 г., Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации №255 от 20 июля 2007 г., Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации №256 от 20 июля 2007 г., Кодекса этики Российского Общества оценщиков и «Международными стандартами оценки МСО 2000» с учетом опыта оценки объектов движимого имущества и методики, одобренной «Институтом профессиональной оценки» Финансовой Академии при Правительстве Российской Федерации, г. Москва.

2.4 Описание объекта оценки

2.4.1Местонахождение и местоположение объекта  оценки

Таблица 1

Местоположение

г. Челябинск Ленинский р-н ул.Новороссийская, д. 22, кв 53.

Градостроительная зона и соответствие зонированию

Жилая зона.

Развитость инженерной инфраструктуры

Водоснабжение, электроснабжение, канализация, теплоснабжение, телефон, радио, сигнализация.

Подъезд, транспортная доступность

Транспортная доступность отличная (субъективная оценка).

Экономическое местоположение

Объект находится в жилой зоне г. Челябинска.

Типичное использование окружающей недвижимости

Жилое помещение.

Рельеф и почвы

Рельеф ровный.

Состояние окружающей среды (локальное)

Загрязненность воздуха в пределах нормативных показателей по Ленинскому району, уровень шума средний, территория освещается, систематически убирается.

Социальная инфраструктура

Жилая зона

Внешнее благоустройство

Территория характеризуется средним озеленением, имеется парковка для машин, подъездные пути - асфальтированная дорога в отличном состоянии.

2.4.2 Техническое описание объекта оценки

Техническое описание объекта оценки представлено в таблице 2.

Таблица 2

Характеристика объекта

Описание

Год постройки (ориентировочно)

1995

Проект

Оцениваемый объект, спроектирован как жилой дом

Текущее назначение здания

Жилой дом

Площадь

52

Высота помещений

2,7

Строительный объем помещения

Строительные характеристики

Фундамент

Сборный из бетонных блоков.

Стены

Железобетонные панели

Перекрытия

Сборные ж/б плиты.

Перегородки

Железобетонные

Кровля

Волнистые асбестоцементные плиты по деревянным стропилам.

Полы

Паркетный, линолеумный.

Проемы оконные

Евро

Проемы дверные

Деревянные

Внутренняя отделка

Оклейка обоями, облицовка керамическими плитами.

Группа капитальности

Й

Системы инженерного обеспечения

Водопровод

Да

Электросеть

Да

Канализационная сеть

Да

Отопление

Да

Телефон

Да

Сигнализация

Нет

Внешнее окружение

Транспортная доступность

Отличная

Рельеф

Ровный

Затопляемость

Нет

Опасность окружающей среды

Нет

2.5Анализ рынка объекта оценки

Анализ рынка коммерческой недвижимости Челябинска

Торговая недвижимость города-миллионника Челябинска только начинает набирать обороты. Интерес со стороны федеральных арендаторов заставляет местных девелоперов использовать новые концепции торговых объектов, оставляя устаревшие полурыночные форматы.

С 1999 года в Челябинске наблюдается значительный рост товарооборота. По данным Sdelka, за 10 месяцев 2011 года данный показатель достиг отметки в 202 600 000 000 рублей (причем розничный оборот на 80% формируется организациями, и только 20% занимает доля продажи товаров на городских рынках). Этот фактор стимулирует развитие рынка торговой недвижимости города.

Рынок торговой недвижимости города находится в стадии развития, уровень заполняемости практически всех ТЦ составляет 95-96%. В среднесрочной перспективе о насыщении этого сегмента речи пока не идет. Несмотря на наличие определенной конкуренции, остро стоит вопрос качества. В Челябинске, даже при учете некачественных торговых площадей, процент обеспеченности низкий. А если принимать в расчет только качественную торговую недвижимость, то можно говорить о 193 кв. м на тысячу человек.

В городе сохраняется множество комплексов старого формата, в которых небольшие отделы и салоны практически не объединены общей идеей или товарной группой. В большинстве челябинских ТЦ арендаторы подбираются стихийно. По прогнозам специалистов, на рынке появится достаточное количество торговых и торгово-развлекательных объектов с детально проработанными архитектурной и арендной концепциями. Помимо названных факторов, в понятие «качественный комплекс» эксперты включают наличие большого ассортимента товаров, кондиционирования, просторных и освещенных коридоров, хорошего напольного покрытия, уборных и мест общепита, детской комнаты, а также достаточного количества вертикальных коммуникаций. Существующие челябинские ТРК не имеют четкого ценового позиционирования. Однако эксперты уверены, что «размытость» в данном вопросе уйдет в прошлое при появлении в непосредственной близости друг от друга новых торговых точек. В этом случае основным преимуществом станет выбор целевой аудитории. По мнению специалиста, конкуренция между комплексами обострится, если их будут разделять 15 минут езды на общественном транспорте.

Новые торговые и торгово-развлекательные объекты возводятся в Челябинске постоянно. В прошлом году введены в эксплуатацию вторая и третья очереди ТРК «Фокус», открыт ТЦ «Сити-Радуга», а также реализован еще ряд проектов. В начале мая текущего года начал работу ТРК «КУБа» (50 000 кв. м), во второй половине года планируется ввод первой очереди центра целевой покупки «Квартал» (16 000 кв. м), а также открытие в ноябре первой очереди ТРЦ «Фиеста» (43 000 кв. м). Вторая очередь центра намечена к вводу в эксплуатацию в 2009-м, в ее рамках начнут функционировать гипермаркет DIY и большая развлекательная зона. В следующем году планируется открытие ТРЦ «Родник» - самого большого на данный момент объекта размером 140 000 кв. м, а также завершение ряда других проектов.

Тем не менее, в Челябинске сохраняется дефицит качественных площадей этого сегмента, что особенно заметно на фоне возрастающего интереса к ним со стороны федеральных торговых сетей. На рынке уже присутствует большинство продуктовых ритейлеров: «Перекресток», «Карусель», «НАШ гипермаркет», «Пятерочка», «ДИКСИ», «Патерсон» и т.д. В 2009 году открылся немецкий METRO Cash & Саrrу. А челябинский рынок бытовой техники и электроники представлен практически всеми федеральными компаниями. Доля сетевых операторов в Челябинске в среднесрочной перспективе составит 65-80%, что соответствует уровню города-миллионника с развитым рынком торговой недвижимости.

Федеральные игроки предъявляют высокие требования к качеству помещений. В настоящий момент стандартом современного ТК считается передача арендатору площадей в виде shell& соrе («под чистовую отделку»): бетонная стяжка на полу, стены из ГКЛ и отсутствие потолка. Так, чтобы учесть пожелания операторов, при разработке будущего ТРК «КУБа» несколько раз менялась общая планировка комплекса. Сейчас 65% торговых площадей этого объекта арендуют федеральные компании.

Еще один тренд - высокий спрос на торгово-развлекательные услуги со стороны потребителей. Уровень дохода населения растет, вследствие чего увеличиваются потребность и возможность тратить деньги на покупки и отдых. Так, в городе есть комплекс площадью около 20 000 кв. м, специализирующийся на развлекательной составляющей. Сегмент ТРК в Челябинске находится на ранней стадии формирования. Первый крупный комплекс такого рода открылся два года назад, и на последующие два года развитие данного формата может стать основным направлением в торговой недвижимости. Но необходимо с осторожностью привлекать в качестве «якоря» развлекательного оператора. На северо-западе есть концептуальный ТРК «Фокус» - комплекс хороший, но с проблемами. Часть площадей была продана крупным арендаторам, они сделали отдельные входы и тем самым перенаправили большой поток посетителей. Кроме того, у объекта имелась значительная развлекательная составляющая - она занимала второй и третий этажи. В настоящее время арендатор съехал, и сейчас в комплексе эти площади пустуют.

По данным на 1 января 2014 года, совокупное предложение арендопригодных торговых площадей в городе Челябинске составило чуть более 400 000 кв. м, что на 62% превысило аналогичный показатель предыдущего года. Прогнозируется, что в 2008-м эта цифра будет равняться 528 000 кв. м. Средняя арендная ставка на 3 июля 2011 года отмечена на уровне 1 100 руб./кв. м/мес., включая НДС. А в августе 2011-го она составила 1 400 руб./кв. м/мес., включая НДС. Самые высокие арендные ставки зафиксированы в ТЦ «Сити-Радуга», ТК «Никитинский» и ТК «Экспресс».

По величине арендных ставок Челябинск занимает второе место среди городов Уральского федерального округа.

Стоит отметить, что с приходом крупных сетей на челябинский рынок появилась гибкая ставка аренды - с процента от товарооборота.

Несмотря на то, что данный показатель наиболее высок в центре города, эта территория все еще полна устаревших ТК и торговых рядов. Наибольшее количество современных комплексов сосредоточено в спальных районах. Одним из перспективных направлений участники рынка называют северо-запад - именно здесь строятся современные жилые дома, активно прирастает город. Там находится ТРК «Фокус», в ближайшее время откроется ТРЦ «Фиеста». Популярный комплекс «Горки» расположен в восточном направлении. До сих пор существуют районы, практически лишенные качественных торговых площадей: Металлургический (единственный ТК «КС»), Тракторозаводский (ТЦ «Башня») и Ленинский. Однако изменение сложившейся расстановки сил - дело времени.

Из-за сложностей получения земельных участков в центре города строительство новых ТК идет по двум основным путям: за счет редевелопмента бывших промышленных объектов либо освоения окраин, городов-спутников и населенных пунктов области.

Среди успешных проектов редевелопмента можно назвать ТРЦ «Фиеста» (на территории бывшей швейной фабрики), ТРК «КУБа» (бывший часовой завод «Молния»), ЦЦП «Квартал» (здание кожевенного завода), ТРЦ «Горки» (один из цехов завода «Строммашина»), ТК «Калибр» на месте одноименного предприятия и проч. Помимо удачного местоположения, при редевелопменте существует возможность экономии на инфраструктуре. Пригодные для этого заброшенные здания советской постройки можно купить по цене 15 000 - 30 000 руб. за кв. м. При грамотном подходе объект обеспечит рентабельность в 15-20%.

Второй способ - уход из центра - также достаточно распространен. Так, МЕТRО Саsh & Саrrу располагается на юго-востоке между городом-спутником Копейском и Челябинском, по соседству в 2009-м начелся возведение первого челябинского ТЦ «МЕГА». В городах с населением от 100 000 человек выручка с одного квадратного метра площади на 19-21% выше, чем в областном центре-миллионнике. Поэтому открытие магазинов в области дает ощутимый прирост оборота.

Особенно привлекательны для девелоперов и торговых операторов города-спутники Челябинска, например Копейск. Сейчас здесь строится первый современный ТК площадью 11 000 кв. м. По мере насыщения городского пространства объектами они непременно станут появляться на подобной периферии. Здесь можно учесть и тот факт, что определенная доля населения перебирается в пригороды. В самом Челябинске квартиры дорогие, а в Копейске их стоимость на 15-30% дешевле, да и ехать туда близко. В этом городе-спутнике уже начали возводить хорошее жилье, а следовательно, будет развиваться торговая недвижимость.

С целью повышения инвестиционной привлекательности региона администрации ряда городов Челябинской области разработали проект создания агломерации, в рамках которой Челябинск объединится с соседними муниципальными образованиями. В нее войдут Копейск, Еманжелинск, Коркино, Еткуль, Аргаяш и сельские поселения Сосновского и Красноармейского районов. Слияния муниципалитетов или прямого присоединения территорий к областному центру при этом не произойдет.

Такое новообразование должно помочь Челябинску вывести ряд производств за пределы города во избежание экологического коллапса, а также пополнить запас свободных участков под новую застройку. Кроме этого, в числе преимуществ называется развитие систем водоснабжения и дорожной инфраструктуры. Проблема совершенствования транспортной инфраструктуры области назрела во многом из-за того, что до 1990-х годов масса городов в регионе были закрытыми, и при решении этого вопроса в первую очередь ориентировались на нужды промышленных предприятий. Сейчас властями разработана концепция социально-экономического развития Челябинской области до 2010 года, которая предусматривает ввод первого участка метрополитена и строительство транспортного кольца вокруг центра Челябинска.

Сегодня по инвестиционному потенциалу регион входит в первую двадцатку ведущих субъектов России. Согласно данным «Эксперт РА - АК&М», в рейтинге инвестиционного климата Челябинская область относится к группе 2В (средний потенциал - умеренный риск).

По мере появления более качественных торговых комплексов крупные арендаторы будут перебазироваться в них. Постепенно первые челябинские ТЦ, строившиеся без концепции, станут невостребованными, что приведет к необходимости их редевелопмента. Уже сегодня для участия в создании многих проектов коммерческой недвижимости Челябинска привлекаются федеральные консалтинговые компании, и на рынке формируется пул профессиональных игроков. Также в регион выходит новый формат cпециализированных торговых комплексов, посвященных определенным товарным группам, соответствующим одной направленности (строительство и ремонт, дизайн интерьеров, спортивные товары и т.д.). Проявит себя и общий региональный тренд к укрупнению форматов. Наконец, к 2015 году исследователи рынка ожидают появление районных и микрорайонных торговых центров (центров шаговой доступности) площадью до 10 000 кв. м

2.6 Описание процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке

2.6.1 Определение наилучшего и наиболее эффективного использования

Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально продуктивное использование, называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования.

Наилучшее и наиболее эффективное использование - это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями, которое:

- Законодательно разрешено;

- Физически осуществимо;

- Финансово целесообразно;

- Максимально продуктивно.

Документы, устанавливающие права собственности на рассматриваемый объект, расположение, строительные характеристики объекта позволяют определить наиболее эффективный вариант применения оцениваемых объектов как производственной базы.

2.6.2 Процедура оценки

Процедура оценки включает в себя следующие шаги:

- осмотр объекта оценки;

- интервью с собственником объекта оценки;

- анализ рынка, к которому относится объект оценки;

- выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

- обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

- составление и передача Заказчику отчета об оценке.

2.6.3 Выбор и обоснование подходов и методов оценки

Обязательные к применению стандарты оценочной деятельности требуют по возможности применять все три основных подхода к оценке. В настоящем отчете при оценке недвижимого имущества Оценщику удалось выполнить данное требование.

В рамках сравнительного подхода применялся метод прямого сравнения продаж. Основанием для выбора данного подхода явилось наличие доступной и достоверной информации по продажам аналогичных объектов на рынке недвижимости Челябинской области.

В рамках затратного подхода при оценке нежилых зданий определялась стоимость воспроизводства. Исходными данными для расчета являются функциональное назначение, общие геометрические характеристики (площадь, объем, этажность) объекта оценки, группа капитальности, перечень основных конструктивных элементов и систем инженерного оборудования. Расчёт производился по УПВС, с определением совокупного износа здания.

В рамках доходного подхода применялся метод дисконтированных денежных потоков. Основанием для выбора данного подхода явилось наличие доступной и достоверной информации по аренде аналогичных объектов на рынке недвижимости г. Челябинск.

2.7 Определение рыночной стоимости объекта оценки с помощью затратного подхода

2.7.1 Теоретические и методологические основы затратного подхода

Затратный подход основывается на принципе замещения, согласно которому человек поступает неоправданно, если он платит за объект недвижимости сумму большую, чем та, за которую он может приобрести (путем покупки земельного участка и строительства здания, без чрезмерной задержки) объект недвижимости аналогичной полезности и предназначения.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости недвижимости:

- Оценка рыночной стоимости имущественных прав на незастроенный земельный участок;

- Расчет восстановительной стоимости (стоимости замещения) расположенных на земельном участке улучшений;

- Установление величины накопленного износа;

- Расчет восстановительной стоимости (стоимости замещения) улучшений с учетом износа.

- Корректировка восстановительной стоимости на дополнительно произведенные затраты, существенно влияющие на окончательную стоимость улучшений (реконструкция, модернизация, евроремонт, устройство территории и т.д.);

- Суммирование рыночной стоимости имущественных прав на незастроенный земельный участок с восстановительной стоимостью улучшений с учетом всех ценообразующих факторов.

2.7.2 Определение стоимости земельного участка

Определить стоимость земельного участка под данным объектом недвижимости мы не можем, т.к. объект оценки не связан с землёй, и не имеет собственного земельного участка.

2.7.3 Определение стоимости воспроизводства улучшений

Использование затратного подхода начинают с определения полной стоимости замещения или воспроизводства. Полной стоимостью замещения улучшений называется стоимость строительства (в текущих ценах) здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой. Полной стоимостью воспроизводства улучшений называется стоимость строительства (в текущих ценах) точной копии здания с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, что и у объекта оценки. Для определения стоимости строительства нового объекта (восстановительной стоимости) используют несколько методов. Наиболее популярными являются следующие: количественное обследование или составление полноценной сметы; метод разбивки по компонентам (конструктивным элементам и видам работ с использованием укрупненных показателей их стоимости) или различные варианты данного метода;

метод сравнительной единицы .Метод разбивки по компонентам менее точен, чем предыдущий; как правило, используется для проверки затрат на строительство, когда это необходимо. Но он менее трудоемок и значительно проще предыдущего, так как позволяет использовать укрупненные сметные расценки (приводя к вполне удовлетворительным результатам).Метод сравнительной единицы основан на определении стоимости или типичного сооружения. Вносят поправки на особенности оцениваемого объекта (отличия в конструктивном и архитектурно- планировочном решении, инженерных системах, отделке и т. д.). Точность метода зависит от степени приведения проектов к сопоставимому виду (от правильности введения поправочных коэффициентов при сравнении зданий). Метод предусматривает использование самых последних данных по стоимости".Сметная стоимость строительства предприятий, зданий и сооружений состоит из сметных затрат на строительные и монтажные работы, сметных затрат на оборудование, приспособления, инструменты, производственный инвентарь и мебели. Сметная стоимость строительно-монтажных работ включает: прямые и косвенные затраты. Прямые затраты — расходы на заработную плату рабочих, занятых на производстве строительно-монтажных работ; затраты на строительные материалы, изделия и конструкции; затраты на эксплуатацию строительных машин, механизмов и строительного оборудования (включая заработную плату рабочих, занятых на строительных машинах); платежи субподрядчику.

2.7.4 Оценка совокупности износа

Совокупный износ зданий и сооружений рассчитывался по формуле

Св. И = СЗ • {1 - (1 - ФИ / 100) • (1 - Фн.И / 100) • (1 - Вн.И / 100) (5)

Где:

СЗ - стоимость замещения, руб.;

Cв.И - совокупный износ, %;

ФИ - физический износ, %;

Фн.И - функциональный износ, %;

Вн.И - внешний износ, %.

Оценка физического износа оцениваемого помещения проводилась методом срока жизни. Данный метод основан на допущении, что износ здания, его элемента или системы зависит от эффективного возраста здания и срока экономической жизни здания.

Такой подход регламентирован в следующих нормативных документах:

1. Правила оценки физического износа жилых зданий: ВСН 53-86. Госгражданстрой. М., 1965

2. Положение о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий Госстрой СССР. - М. Стройиздат, 1965

3. Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально - культурного назначения: ВСН 58-88 (р) М. 1990.

ФИ = Тэф./ Тэк. (6)

Где:

ФИ - накопленный физический износ здания или его элемента руб.

Тэф - эффективный возраст здания

Ттип.срок экономической жизни здания.

Эффективный возраст оцениваемых зданий по мнению оценщика совпадает с хронологическим возрастом, срок экономический жизни 100 лет.

При оценке функционального и экономического износа учитывались следующие факторы:

- Планировка помещения полностью соответствует его назначению.

- Объект оценки в целом удовлетворяет основным требованиям потенциальных покупателей.

- По мнению оценщика, внешние факторы не оказали существенного негативного влияния на объект оценки.

В данной ситуации величина функционального и внешнего износа объекта оценки незначительна и может быть принята равной нулю.

2.7.5 Корректировка стоимости замещения на величину предприятия

Прибыль предпринимателя (ПП) – предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта. При реализации строительного проекта с самого его начала и до момента передачи прав, либо сдачи в аренду или иного его использования возникает большое количество рисков различных видов. К факторам риска относятся:

  1.  Экономические и политические факторы;
  2.  Социальные и региональные факторы;
  3.  Предпринимательский фактор;
  4.  Фактор условий строительства.

Чем больше суммарный уровень всех возникающих в процессе реализации проекта рисков, тем больше инвестор должен получить в качестве компенсации, прибыли. Прибыль предпринимателя в данном случае формируется, как и ставка капитализации, методом кумулятивного построения, формула расчета ПП представлена ниже:

ПП=Σ(R) + R безриск,

где:

  1.  ПП – прибыль предпринимателя (инвестора) строительного проекта;
  2.  Σ(R) - суммарный уровень рисков, возникающих в процессе реализации строительного проекта;
  3.  R безрисковая – очищенная от риска норма дохода (безрисковая ставка). 

Безрисковая ставка дохода на капитал отражает гарантированный доход, который может быть получен от инвестиций с низким уровнем риска. По данным сайта www.cbr.ru, эта ставка на дату оценки составляет _10____%.  Диапазон остальных рисков в мировой оценочной практике принимается обычно от 0% до 5%

Составляющие

Размер рисковой премии %

Безрисковая ставка

Риск, связанный с маркетингом (предвидение изменений в спросе, соответствие потребностям рынка)

0-5

Риск, связанный с управлением инвестициями

0-5

Риск потери потребительских качеств объекта

0-5

Риск за низкую ликвидность

0-5

Ставка возврата капитала

0-5

Таким образом, прибыль предпринимателя соответствует 10   %.

Стоимость 1 кв. м общей площади нежилого помещения по фактическим данным предприятий, руб/кв.м.

м

43470

Площадь помещения, м2

м

52

Стоимость объекта оценки без учета износа, руб.

руб

2260440

Год постройки (ориентировочно)

1995

Фактический возраст

19

Нормативный срок службы

Ι-группа              

капитальность,    

100лет

Физический износ, %

%

19

Функциональный износ, %

%

0

Внешний износ, %

%

0

Совокупный износ, %; руб.

%

19%=0,19=2260440*0.19=429484

Стоимость объекта оценки с учетом износа,

руб.

2260440-429484=1830956

Дополнительные затраты на ремонт за 1 м2, руб/кв.м.

м

1000*52=52000

Год проведения последнего ремонта

2010

Износ внутренней отделки, %; руб.

%

80

Рыночная стоимость объекта оценки с использованием затратного подхода, руб.

руб

1830956+52000=1882956

  1.  Определение итоговой величины рыночной стоимости, затратным подходом

Вывод: Рыночная стоимость квартиры , расположенного по адресу: Россия , Челябинская обл., Курчатовский район, ул.Чичерина ,42, по состоянию на дату оценки ,выполненная затратным подходом, с учетом округления соответствует 1882956 (один миллион восемьсот восемьдесят две тысячи  девятьсот пятьдесят шестьрублей.)

  1.  Определение рыночной стоимости объекта оценки с доходным подходом

Доходный подход предполагает, что стоимость недвижимости на дату оценки равна текущей стоимости чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет от сдачи объекта в аренду или размещения  на его территории доходного бизнеса.

Исходя из принципа замещения, принято считать, что доход, приносимый недвижимостью, в случае размещения в ней доходного бизнеса, равен экономии на аренде, т.е. аналогичен доходу, полученному от сдачи помещения в аренду. При оценке недвижимости, в отличие от оценки бизнеса, различием в рисках аренды и бизнеса принято пренебрегать.

Функциональное назначение помещения для аренды определяют, исходя из наилучшего и наиболее эффективного его использования.

При анализе доходов и расходов принято использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные (в будущем) данные. При этом можно использовать данные как до, так и после налогообложения. Единственное условие, которое необходимо учитывать при капитализации доходов – потоки денежных средств, для различных объектов должны рассчитываться на одинаковой основе. В настоящем расчете используются прогнозные данные.

Выбор коэффициента капитализации – один из ключевых моментов в рамках доходного подхода.

Стоимостную оценку в рамках доходного подхода применительно к оценке недвижимого имущества можно представить в виде следующей формулы:

PV = NOI/R,

Где: PVтекущая стоимость объекта оценки;

       NOI – чистый операционный доход;

       Rкоэффициент капитализации.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

  1.  Определение чистого операционного дохода;
  2.  Определение коэффициента капитализации;
  3.  Расчет стоимости объекта оценки.

Стоимость земельного участка (местоположение) автоматически включается в стоимость объекта рассчитанного данным подходом.

2.8.1 Определение чистого операционного дохода

Чистый операционный доход – рассчитанная устойчивая величина дохода, полученная от использования оцениваемого объекта после вычитания  из действительного (эффективного) валового дохода всех расходов по эксплуатации объекта (кроме амортизационных отчислений). Расчет чистого операционного дохода начинается с определения потенциального валового дохода от использования имущества.

Потенциальный валовой доход – это общий валовой доход от недвижимости при 100% загрузке.

Далее в процессе оценки объекта определялся эффективный (действительный) валовой доход, который представляет собой разницу между потенциальным валовым доходом и поправкой на недоиспользование объекта на полную мощность.

  1.  Анализ ставок аренды

Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы для помещений аналогичного функционального назначения. В рамках данного подхода проводится анализ рынка с целью установления арендных ставок для типов зданий, которые бы являлись сопоставимыми с оцениваемыми зданиями. Для устранения разницы между объектами аналогами и объектом оценки, необходимо произвести корректировки с тем, чтобы сопоставимый объект был настолько похожим на оцениваемый, насколько это возможно.

Данные об отобранных для сравнения объектах по арендам аналогичных объектов  сводятся в таблицу.

Данные

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Источник информации

DomChel.ru

Avito.ru

74.ru

Адрес

Г.Челябинск Центр

Г.Челябинск,

Чтз

Г.Челябинск,

Советский район

Совершенная сделка или предложение

предложение

предложение

предложение

Переданные

имущественные права

полное

полное

полное

Рыночные условия = время

Январь 2015

Январь 2015

Январь 2015

Физические характеристики

Дополнительные улучшения

-

-

-

Корректировка по элементу сравнения

Объект сравнения

Обоснование корректировки

1. Совершенная сделка или предложение

Аналог 1

Аналог2

Аналог 3

Подразумевается разница между сделкой и предложением .  обычно составляет 0-20%. Коректировка -10%

2. Переданные имущественные права

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Подразумевается поправка на разницу в стоимости между полными правами частной собственности и не полными , составляет 5-10%.Корректировка не вводилась.

3. Условия рынка (время предложения)

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Подразумевается изменение стоимости на рынке недвижимости по истечении определенного срока времени между объектом оценки и аналогами. Все аналоги предлогаются к продажи на дату оценки . Было принято решение не вводить корректировки на объекты- аналоги.

4. Поправка на площадь

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Поправка на площадь обусловлена тем , что при прочих равных условиях , большие площади  помещения имеют более низкую удельную цену. Поправка не вводилась.

5. Местоположение объекта

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Поправка на метоположение определена в процентах , исходя из разницы в ценах продажи на объекты недвижимости с местоположением вблизи объекта оценки и вблизи объекта оценки и вблизи аналогов. Корректировка составила 10%

6. Состояние объекта

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Поправка на сотояние объекта определяется в процентах исходя из разницы в ценах аренды на аналогичные объекты с различным состоянием объектов . Поправка не вводилась.

7. Дополнительные улучшения

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Поправка на дополнительные улучшения определена в процентах исходя из разницы в ценах аренды на аналогичные объекты с наличием данных улучшений или  их отсуствием . Поправка не вводилась.

Расчет арендной ставки.

Таблица 8

Элемент сравнения

Ед. изм

Оцениваемый объект

Объекты сравнения

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Арендная ставка

руб./м2

16000

14000

15000

Общая площадь

м2

52

52

52

52

Совершенная сделка или предложение

Предложение

Предложение

Предложение

Корректировка

%

0

0

0

Скорректированная цена

руб./м2

16000

14000

15000

Переданные имущественные права

полное

полное

полное

полное

Корректировка

%

0

0

0

Скорректированная цена

руб./м2

16000

14000

15000

Условия рынка (время предложения)

Январь

2015

Январь

2015

Январь

2015

Январь

2015

Корректировка

%

0

0

0

Скорректированная цена

руб./м2

16000

14000

15000

Состояние объекта

хорошее

хорошее

хорошее

хорошее

Корректировка

%

0

0

0

Скорректированная цена

руб./м2

16000

14000

15000

Дополнительные улучшения

Застеклённый балкон, евроокна

Застеклённый балкон, евроокна

Застеклённый балкон, евроокна

Застеклённый балкон,

Корректировка

%

0

0

+3

Скорректированная цена

руб./м2

16000

15000

15450

Расположение объекта

Встроенное

Встроенное

Встроенное

Встроенное

Корректировка

%

0

0

0

Скорректированная цена

руб./м2

16000

15000

15450

Выводы:

Общая валовая коррекция

0

0

+1(1)

Весовой коэффициент

%

40

40

20

Средняя Арендная ставка

руб./мес

15090

  1.  Определение коэффициента капитализации

Определение коэффициента капитализации произведено с использованием метода рыночной экстракции ,сущность которого заключается в выборе нескольких объектов (не менее трёх), принадлежащих к тому же сегменту рынка, что и объект оценки при наиболее эффективном использовании. По каждому из подобных объектов должна быть известна цена продажи / цена предложения и фактическая / предлагаемая ставка арендной платы. Далее проводится расчет чистого операционного дохода по каждому из подобных объектов исходя из проведенного анализа сегмента рынка . По отношению к каждому из выбранных для расчета коэффициента капитализации подобных объектов применяются типичные для сегмента рынка коэффициент недогрузки и ставка операционных расходов на полезную единицу , сдаваемую в аренду. Величина коэффициента должна находиться в пределах диапазона значений коэффициента капитализации, определенного для рынка /сегмента рынка, к которому относится объект оценки , в соответствующем разделе Отчета. Для оцениваемого объекта величина коэффициента капитализации определена как среднее значение по сопоставимым объектам(таблица 8).

Таблица 9

Характеристики

ЕИ

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Цена предложения

руб

2680000

2500000

2350000

Арендная ставка

р/м

270

250

240

Площадь

м

52

52

52

Коммунальные платежи

р/мес

4000

3900

3800

Поправка на торг

%

-10

-10

-10

Предп цена продажи

руб

2412000

2250000

2115000

ПВД

руб

168480

156000

149760

Кз

%

95=0,95

95=0,95

90=0,9

ДВД

руб

159600

148200

134784

Операционные расходы

руб

48000

46800

45600

ЧОД

руб

111600

101400

89184

Коэффициент капитализации

%

4,62

4,51

6,37

Средний коэффициент капитализации

%

                   5,17=0,0517

Характеристики аналогов представлены в сравнительном подходе. Таким образом , коэффициент капитализации для объекта оценки составляет 0,0517.

2.8.1Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки с помощью доходного подход

Наименование

Е И

Значение

Арендная ставка

р/мес

15090

Площадь

М2

52

ПВД

15090*12=18180

Кз

100%

ДВД

181080

ОР

15%=0.15*181080=27162

ЧОД

181080-27162=153918

Кк

5.17=0.0517

РС

153918/0.0517=2977137

Рыночная стоимость , полученная  доходным подходом

                                                                                                                     Таблица 10

Вывод :  Рыночная стоимость квартиры, расположенного по адресу : Россия Челябинская обл., Ленинский район, ул. Новороссийская, 53 по состоянию на дату оценки ,выполненная доходным подходом , с учетом округления соответствует : 2977137 ( два миллиона девятьсот семьдесят семь тысяч сто тридцать семь рублей )

  1.  Определение рыночной стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи.

На этапе сбора исходной информации находят данные о сделках купли – продажи объектов, сходных с оцениваемым и предложений по продаже объектов недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты аналогии затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности. Считается, что стоимость земельного участка автоматически включается в стоимость объекта рассчитанного данным подходом.

Все корректировки определяются от цены продажи сопоставимого объекта с целью исключения различий между ним и объектом анализа; таким образом, сопоставимый объект делается настолько похожим на оцениваемый, насколько это возможно. Все корректировки производятся в соответствии с экспертной шкалой, разработанной оценщиком и основывающейся на долговременной статистике. (При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту анализа) При применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации. Метод прямого сравнительного анализа продаж предполагает следующую последовательность этапов:

  1.  1 этап – выявление недавних продаж сопоставимых объектов на рынке недвижимости;
  2.  2 этап – проверка достоверности информации о сделках;
  3.  3 этап – определение единиц сравнения (1 м2, м3, объект целиком) и элементов сравнения, оказывающих существенное воздействие на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;
  4.  4 этап – внесение поправок к цене с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым объектом;
  5.  5 этап – согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

В оценочной практике принято выделять следующие основные элементы сравнения для внесения корректировок к ценам объектов – аналогов, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

А.  Совершенная сделка или предложение (поправка учитывает разницу между стоимостью предложения и фактической ценой сделки).

Б. Переданные имущественные права (поправка учитывает разницу юридического статуса (набора прав) между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом).

В. Рыночные условия = время (поправка для учета изменений рынка со времени сопоставимой продажи и до даты анализа).

Г.  Местоположение (степень привлекательности участка для текущего использования).

Д. Физические характеристики (выявляются и рассматриваются только крупные физические сходства и различия, часто требуется больше одной поправки для учета различий в физических характеристиках):

  1.  отличие в площадях;
  2.  отличие в объеме.

Е.  Состояние объекта.

Ж. Дополнительные улучшения

  1.  Подбор объектов аналогов

Данные

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Источник информации

DomChel.ru

Avito.ru

74.ru

Адрес

Г.Челябинск Центр

Г.Челябинск,

Чтз

Г.Челябинск,

Советский район

Совершенная сделка или предложение

предложение

предложение

предложение

Переданные

имущественные права

полное

полное

полное

Рыночные условия = время

Январь 2015

Январь 2015

Январь 2015

Физические характеристики

Дополнительные улучшения

-

-

-

  1.  Расчет рыночной стоимости с помощью сравнительного подхода

Элемент сравнения

Ед. изм.

Оцениваемый объект

Объекты сравнения

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Цена продажи

руб./м2

2680000

2500000

2350000

Общая площадь

м2

  52

52

52

52

Цена 1 м2 площади

руб/м2 

51538

48077

45192

Местоположение

 

Челябинск, Ленинский р-он

Челябинск, Центр

Челябинск,  Советский р-он

Челябинск, Чтз

Корректировка

%

-20

-15

-8

Скорректированная цена

руб./м2

41230

40865

41577

Состояние объекта

 

хорошее

удовлетворительное

удовлетворительное

удовлетворительное

Корректировка

%

+5

+5

+5

Скорректированная цена

%

43292

42908

43656

Назначение помещения

 

жилое

жилое

жилое

жилое

Корректировка

%

   0

0

0

0

Скорректированная стим

руб./м

43292

42908

43656

Общая валовая коррекция

 %

-15(2)

-10(2)

-3(2)

Весовой коэффициент

 

10

20

70

Стоимость объекта

руб./м2

                          

                          43470

Стоимость объекта

руб.

 

                          2260440

 

Вывод :  Рыночная стоимость квартиры, расположенного по адресу : Россия Челябинская обл., Ленинский район, ул. Новороссийская, 53 по состоянию на дату оценки ,выполненная сравнительным подходом подходом , с учетом округления соответствует : 2 260440 ( два миллиона двести шестьдесят тысяч четыресто сорок рублей)

  1.  Согласование результатов

При определении обоснованной рыночной стоимости объекта оценки были применены все три подхода к оценке рыночной стоимости - затратный, сравнительный и доходный.

В итоге были получены следующие результаты:

Показатели

Затратный

подход

Сравнительный подход

Доходный подход

Достоверность информации, %

20%

30%

50%

Полнота информации, %

15%

25%

60%

Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца, %

20%

40%

40%

Способность учитывать конъюнктуру рынка, %

20%

40%

40%

Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта, %

30%

35%

35%

Весовые показатели достоверности подхода оценки, %

21%

34%

45%

Подход

Рыночная стоимость, полученная одним из подходов, руб

Весовой коэффициент

Скорректированная величина рыночной стоимости, руб.

Сравнительный

2260440

34%=0,34

786550

Доходный

2977137

45%=0,45

1339711

Затратный

1882956

21%=0.21

395421

ИТОГО

100%

2521682

Вывод: Рыночная стоимость квартиры , расположенной по адресу : Россия , Челябинская обл., Ленинский район, ул. Новороссийская, 22  по состоянию на дату оценки , с учетом округления соответствует  2521682 ( два миллиона пять сот двадцать одна тысяча шестьсот восемьдесят два рубля).

ЗАКЛЮЧЕН ИЕ

Таким образом, можно сделать следующие выводы.

1. При рассмотрении понятия недвижимого имущества было определено, что на сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 130) определяется, что к недвижимым вещам - (недвижимому имущество, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно.

К отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Так, не рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных питомниках, или дома, предназначенные под снос.

Вместе с тем к недвижимости относят и объекты, которые по своей физической природе являются недвижимыми. К ним относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и т.д.). Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя по своей физической сути оно является движимым), обусловлено тем, что оно является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который предусмотрен для недвижимости.

2. При рассмотрении основных видов недвижимости, определено, что классификация объектов недвижимости по методу "дерева признаков", которую мы приведем ниже, удобна для проведения оценки недвижимости с учетом главных особенностей, свойственных каждой группе, например, нюансов товарооборота, масштабов и структуры рынков, в рамках которых производятся операции по купле-продаже объектов и т.п.

Согласно такой классификации объекты недвижимости могут подразделяться по:

1.  Своему назначению (земельные участки, предназначенные для застройки; природные комплексы (для  эксплуатации); постройки комнаты и квартиры; здания и помещения под магазины и офисы; частные жилые дома, дачи, коттеджи в пригороде (с земельными участками); производственные помещения, склады; прочие)

2. По происхождению (созданные природой без участия труда человека, являющиеся результатом труда человека, созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут)

3. По масштабу (земельные массивы, отдел ьные земельные участки, комплексы зданий и сооружений, жилые многоквартирные дома, жилые одноквартирные дома (особняки, коттеджи), подъезд (секция), этаж в подъезде, квартира, комната и т.д.)

4. Готовность к эксплуатации (готовые объекты, объекты, требующие капитального ремонта или реконструкции, объекты, требующие завершения строительства)

Существуют и другие подходы к классификации.

Вариант классификации, указанный в новом стандарте Российского общества оценщиков  для оценки недвижимости, учитывает условия, которые необходимы для проведения операций с недвижимостью.

С целью оценки стоимости объекты, а именно: земельные участки, здания, сооружения можно поделить на две категории:

-   неспециализированная недвижимость;

-   специализированная недвижимость.

В зависимости от задач проводимой оценки, оценщик может определить различные виды стоимости объекта: рыночную стоимость, инвестиционную стоимость, ликвидационную стоимость. Вид оцениваемой стоимости будет обусловлен юридическим положением объекта недвижимости, а так же целями и задачами проводимой оценки. Но наиболее распространенным видом стоимости, определяемым для недвижимости, является рыночная стоимость. Это связано с тем, что именно рыночная стоимость является основой для проведения всех базовых операций с недвижимостью, что закреплено в российском законодательстве и подзаконных актах.

3. При анализе основных принципов оценки недвижимости выявлено, что принципы оценки объектов недвижимости – это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов – субъекта, объекта и рыночной среды – то специалистами, занимающимися оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя;

2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением;

3. Принципы, связанные с рыночной средой.

Особое место занимает обобщающий принцип - принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости – это синтез принципов всех трех групп, которые были рассмотрены выше. Он позволяет оценщику выявить из возможных вариантов использования объекта недвижимости наилучший и наиболее доходный вариант и именно его использовать для оценки. Этот принцип предусматривает оценку недвижимости, так, как если бы он был свободный (т.е. при оценке объекта речь идет в первую очередь о наибольшей доходности земельного участка, затем уже о доходности всего объекта недвижимости).

4. При решении задачи об анализе информационного обеспечения  оценки определено, что информацию, которая необходима для оценки недвижимости, можно разделить на внешнюю и внутреннюю.

Внешняя информация собирается и анализируется в следующей последовательности: общая, специальная. Общая информация необходима для изучения состояния и общих тенденций функционирования экономики и рынка недвижимости. Это информация описательного характера, которая используется непосредственно для определения величины рыночной стоимости.

Специальная информация представлена, как правило, в виде цифр, используемых для расчетов в том или ином методе.

Таким образом, на основе имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения расчетов, с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение.

Рыночная стоимость объекта оценки – двухкомнатной квартиры общей площадью52 кв.м, расположенная   г. Челябинск, ул Новороссийская , д22 , кв. 53,   с учетом округления составляет 2521682 ( два миллиона пять сот двадцать одна тысяча шестьсот восемьдесят два рубля).

12. Список использованных источников

  1.  Закон РФ №135-Ф3 от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности  в Российской Федерации».
  2.  Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, утверждённые Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации № 254 от 20 июля 2007 г., Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации № 255 от 20 июля 2007 г., Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации № 256  от 20 июля 2007 г.
  3.  Международные стандарты оценки. Общие понятия и принципы оценки – М, 1995.
  4.  Андрианов Ю.В. Оценка автотранспортных средств. – М.: Дело, 2003.
  5.  Антонов В.П. Оценка машин, оборудования и транспортных средств. – М.: Русская оценка, 2001.
  6.   Назаров О.С., Третьяков Э.А. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования. – М.: Международная Академия Оценки и Консалтинга, 2002.
  7.  Данные сети Internet.
  8.  Грибовский , С.В. Экономико-математические модели оценки недвижимостью
  9.  Гражданское право :  учебник : в 3-х томах Том 1 под ред. А.П. Сергеева
  10.  Федеральные стандарты оценки ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3.
  11.  Свод стандартов оценки РОО, 2005
  12.  Гражданский кодекс Российской Федерации.
  13.  http://www.subschet.ru
  14.  http://www.pandia.ru

Договор N 25 на оказание услуг по проведению оценки

г. Челябинск                                                                             "25"января 2015 г.



Каримова Евгения Александровна,  именуемая в дальнейшем "Заказчик", в лице Валеевой Риммы Ахматдуловны,  действующей на основании ____________________, с одной стороны, и ____________________, именуем__ в дальнейшем "Исполнитель", в лице ____________________, действующ___ на основании ____________________, с другой стороны, именуемые вместе "Стороны", а по отдельности "Сторона", заключили настоящий Договор о нижеследующем.



1. Предмет Договора

1.1. Заказчик поручает, а Исполнитель принимает на себя обязательства по проведению оценки объектов оценки (в дальнейшем объектов оценки) в соответствии с Заданием на оценку, а Заказчик обязуется принять оказанные Исполнителем услуги и оплатить их.

1.2. Предоставление услуг по настоящему Договору осуществляется Исполнителем в соответствии с требованиями:

Федерального закона N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон);

Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256;

Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 255;

Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254;

Стандартов и правил оценочной деятельности ____________________, членом которой является Исполнитель (Свидетельство N _____ от "__"___________ ____ г.).

1.3. Объект оценки:

Двухкомнатная квартира.

   1.4. Целью оценки объектов оценки  в соответствии  с Заданием на оценку

является определение  рыночной

по состоянию на "25" января  2015г.

   1.5. Оценка  объектов  оценки,  в соответствии  с настоящим  Договором,

проводится  штатным(и)  специалистом(ами)   Исполнителя   (далее  именуемые

Оценщик(и)):

   Валеева  Римма  Ахматдуловна.

         (указать Ф.И.О. оценщиков, которые будут проводить оценку)

   Трудовой договор N25 от "25" января 2015г.

с _________________________, являющимся членом саморегулируемой организации

оценщиков - __________________________________.

           (указать наименование организации)

Полис обязательного страхования гражданской ответственности ____________________ N _____ до _______________.

1.6. Исполнитель принял на себя обязательства по дополнительному обеспечению обязанности Оценщика возместить убытки, причиненные Заказчику, заключившему Договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам, застраховав свою профессиональную деятельность на сумму _______________, полис N _____ до _____ года, в ____________________.

1.7. Результатом оказания услуги является представление Исполнителем Заказчику Отчетов об оценке (далее по тексту - "Отчеты") - 1 (один) экз., составленный в письменной форме на русском языке и оформленный в соответствии с требованиями п. 1.2 настоящего Договора.

1.8. Исполнитель предоставил Заказчику информацию о требованиях законодательства об оценочной деятельности, в том числе об обязанностях Оценщика, обязанностях юридического лица, с которым Оценщик заключил трудовой договор, требованиях к Договору на проведение оценки и отчету об оценке, о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности и кодексе этики саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является Оценщик.



2. Права и обязанности Сторон

2.1. Исполнитель имеет право:

Применять самостоятельно методы проведения оценки объектов оценки в соответствии со стандартами оценки.

Требовать от Заказчика при проведении оценки объектов оценки обеспечения доступа для проведения осмотра, а также предоставления полной документации, необходимой для осуществления этой оценки.

Получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки.

Запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объектов оценки.

По согласованию с Заказчиком привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объектов оценки иных специалистов или иных оценщиков на условиях заключения договора о неразглашении конфиденциальной информации, полученной от Заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Отказаться от проведения оценки объектов оценки в случаях, если Заказчик нарушил условия Договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие Договору условия оказания услуг.

Требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объектов оценки, и денежного вознаграждения за проведение оценки объектов оценки по определению суда, арбитражного суда или третейского суда.

2.2. Исполнитель обязан:

2.2.1. Соблюдать при проведении оценки требования законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, иных федеральных законов и нормативных правовых актов Российской Федерации, а также стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

2.2.2. Оказать услуги с надлежащим качеством.

2.2.3. Сообщить Заказчику о невозможности проведения оценки объектов оценки вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки.

2.2.4. Обеспечить сохранность документов, получаемых от Заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки.

2.2.5. Представить по требованию Заказчика документы, подтверждающие членство Оценщиков в одной из саморегулируемых организаций оценщиков, а также документы об образовании, подтверждающие получение Оценщиками профессиональных знаний в области оценочной деятельности, договоры обязательного страхования ответственности и трудовые договоры Оценщиков.

2.2.6. По результатам оказания услуг по проведению оценки объектов оценки подготовить и передать Заказчику по Акту сдачи-приемки услуг Отчеты об оценке.

2.2.7. Хранить копии составленных Отчетов в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.

2.2.8. Не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от Заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

2.3. Заказчик имеет право:

2.3.1. Потребовать представления Исполнителем документов, подтверждающих членство Оценщиков в одной из саморегулируемых организаций оценщиков, а также документов об образовании, подтверждающих получение Оценщиками профессиональных знаний в области оценочной деятельности, договоров обязательного страхования ответственности и трудовых договоров Оценщиков.

2.4. Заказчик обязуется:

2.4.1. Предоставить Исполнителю имеющуюся в распоряжении и необходимую для проведения оценки информацию об объекте оценки. В случае если Заказчик не предоставил необходимую для проведения оценки информацию, срок окончания работ продлевается на период времени, фактически затраченный на предоставление полного объема необходимой информации. Если Заказчик не предоставил необходимую для проведения оценки информацию в разумный срок и Исполнитель отказался от проведения оценки, то Заказчик обязан возместить Исполнителю понесенные им убытки.

2.4.2. Способствовать в получении Исполнителем дополнительной информации об объектах оценки, которая Исполнителю может потребоваться в ходе проведения оценки.

2.4.3. Направить Исполнителю подписанные Акты сдачи-приемки услуг или мотивированный отказ от их подписания в течение _____ рабочих дней со дня получения Отчетов. В случае непредоставления Заказчиком замечаний в течение _____ дней Договор об оценке объектов оценки считается исполненным.

2.4.4. Своевременно и в полном объеме оплачивать услуги Исполнителя в соответствии с условиями настоящего Договора.



3. Цена услуг и порядок расчетов

3.1. Размер денежного вознаграждения за проведение оценки составляет 7000 (семь тысяч) рублей.

3.2. Оплата стоимости услуг производится Заказчиком в течение  5 дней с даты получения счета на оплату оказанных услуг.

3.3. Оплата стоимости услуг производится Заказчиком путем перечисления денежных средств на расчетный счет Исполнителя.



4. Порядок и сроки сдачи и приемки услуг

4.1. Датой начала оказания услуг считается дата подписания настоящего Договора и подписания акта о передаче Заказчиком необходимой информации для оказания услуг по проведению оценки.

4.2. Датой окончания оказания услуг по настоящему Договору считается дата передачи Заказчику Отчетов, выполненных в соответствии с настоящим Договором, и подписания Сторонами Акта сдачи-приемки услуг.

4.3. Сдача-приемка оказанных Исполнителем услуг, предусмотренных п. 1.1 настоящего Договора, проводится следующим образом:

Не позднее срока оказания услуг, установленного статьей 7 настоящего Договора, Исполнитель представляет Заказчику письменные Отчеты, составленные в соответствии с требованиями настоящего Договора и действующего законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также Акт сдачи-приемки услуг по настоящему Договору.

Заказчик в течение _____ календарных дней подписывает представленный Исполнителем Акт, который является основанием для окончательного расчета с Исполнителем в соответствии с порядком расчетов, определенным статьей 3 настоящего Договора, либо направляет в адрес Исполнителя письменный мотивированный отказ от приемки Отчетов и подписания Акта.

4.4. Право владения, пользования и распоряжения результатами оказанных услуг переходит к Заказчику после поступления всех денежных средств оплаты по Договору на расчетный счет Исполнителя.

5. Основания расторжения Договора и ответственность Сторон

5.1. Договор вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами своих обязательств по Договору.

5.2. Настоящий Договор может быть досрочно расторгнут по соглашению Сторон.

5.3. Исполнитель вправе отказаться от исполнения настоящего Договора в одностороннем порядке в случаях:

если Заказчик нарушил условия настоящего Договора по оплате аванса (п. 3.2 настоящего Договора);

если Заказчик не обеспечил предоставление необходимой информации (документации) в срок, определенный запросом Исполнителя;

если Заказчик не обеспечил определенные настоящим Договором условия оказания услуг Исполнителем.

5.4. В случае расторжения настоящего Договора по любым основаниям оплата оказанных надлежащим образом Исполнителем услуг осуществляется Заказчиком на основании акта, в котором Стороны определяют объем фактически оказанных услуг и сумму, подлежащую уплате Заказчиком Исполнителю.

Исполнитель передает Заказчику результаты всех оказанных до расторжения настоящего Договора услуг и возвращает Заказчику денежные средства, не покрытые принятыми Заказчиком услугами, в течение 10 рабочих дней с даты расторжения настоящего Договора.

5.5. Заказчик вправе потребовать расторжения Договора и возмещения убытков, если Исполнитель допустил нарушение требований конфиденциальности, предусмотренных статьей 2 настоящего Договора. При этом Заказчик обязан предоставить доказательства факта разглашения конфиденциальных сведений.

5.6. В случае нарушения Заказчиком сроков оплаты услуг в соответствии с настоящим Договором Заказчик уплачивает Исполнителю пеню из расчета  20% от цены Договора за каждый день просрочки. Уплата пени не освобождает Заказчика от исполнения обязательств по настоящему Договору.

5.7. В случае задержки оказания услуг по проведению оценки более чем на 10 дней по сравнению со сроком, установленным в Задании на оценку (Приложение N 1 к настоящему Договору), Заказчик вправе расторгнуть настоящий Договор в одностороннем порядке, а Исполнитель обязан в срок 1 месяца возместить понесенный Заказчиком ущерб в размере перечисленных по настоящему Договору средств с выплатой неустойки в размере  20 % от цены Договора.

5.8. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по Договору, если это неисполнение явилось следствием действия обстоятельств непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

5.9. Сторона, ссылающаяся на действие обстоятельств непреодолимой силы, обязана письменно известить об этом другую Сторону.

5.10. Наличие обстоятельств непреодолимой силы, их влияние и продолжительность действия должны быть подтверждены Торгово-промышленной палатой или другим компетентным органом или организацией.

5.11. В случае возникновения форс-мажорных обстоятельств срок исполнения Сторонами обязательств по Договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют такие обстоятельства и их последствия.



6. Порядок разрешения споров

6.1. Все споры и разногласия, возникающие из Договора или в связи с ним и его толкованием, по возможности будут улаживаться Сторонами путем переговоров.

В случае если результат переговоров не будет достигнут, Стороны обращаются за разрешением спора в суд по правилам подсудности в соответствии с положениями действующего законодательства Российской Федерации.



7. Срок выполнения обязательств по Договору

7.1. Услуги, предусмотренные настоящим Договором, будут оказаны, и Исполнитель представит Заказчику Отчет не позднее  10  рабочих дней с момента представления полной информации по оцениваемому объекту.



8. Заключительные положения

8.1. Ни одна из Сторон не вправе передавать свои права и обязательства по Договору третьим лицам без письменного согласия другой Стороны, если иное не указано в Договоре.

8.2. Любое уведомление или сообщение, которое должно быть совершено или направлено одной Стороной другой Стороне в связи с Договором, должно быть составлено в письменной форме и направлено в адрес лиц и по реквизитам Сторон, указанным в статье 9 Договора.

8.3. Дополнения, изменения и расторжение Договора действительны, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями обеих Сторон.

8.4. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один - Заказчику, один - Исполнителю.

8.5. Приложение:

8.5.1. Задание на оценку (Приложение N 1).



9. Адреса и банковские реквизиты Сторон

Заказчик                                                              Исполнитель

Наименование:КаримоваЕ.А.                          Наименование: Валеева Р.А.

Адрес:   Адрес: _____________________________

ОГРН _______________________________   ОГРН _______________________________

ИНН ________________________________   ИНН ________________________________

КПП ________________________________   КПП ________________________________

Р/с ________________________________   Р/с ________________________________

в __________________________________   в __________________________________

К/с ________________________________   К/с ________________________________

БИК ________________________________   БИК ________________________________

ОКПО _______________________________   ОКПО _______________________________

От имени Заказчика                                                         От имени Исполнителя

____________________ (_____________)                  ____________________ (_____________)

М.П.                                                                                                             М.П.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

22564. Визначення та класифікація емоцій 24 KB
  Визначення та класифікація емоцій Емоції рефлекторна адаптаційна психофізіологічна реакція яка повязана з проявом субєктивного ставлення до значущої ситуації і забезпечує організацію доцільної поведінки. Емоції поділяють на вищі та нижчі. Нижчі емоції найбільш елементарні повязані з органічними потребами тварин і людей поділяються на 2 види : 1 гомеостатичні проявляються в вигляді неспокою пошуковорухової активності спраги голоду і ін. Вищі емоції виникаютьлишу у людини в звязку з задоволенням соціальних потреб інтелектуальних...
22565. Функції емоцій 23 KB
  Сигнальна функція полягає в тому що емоції сигналізують про корисний чи негативний вплив даного організму чи успішність чи неуспішність виконання даної дії. Це призводить до моментальної мобілізації всіх систем організму для реакції – відповіді характер якої залежить від того сигналом корисного чи негативного впливу на організм є даний подразник. Таким чином впливи що надходять з зовнішнього середовища і від самого організму призводять до виникнення емоційних переживань що дають загальну якісну характеристику фактору що впливають...
22566. Основні фізіологічні теорії емоцій 25 KB
  Основні фізіологічні теорії емоцій В першій класичній теорії відомій як теорія Джеймся Ланге робили висновок про характеристику стенічних та астенічних емоційних станів.Пізніше Кеннон та Бард показали що емоції гніву та стаху під впливом таламічних розрядів супроводжуються повишеним поступанням адреналіну в кров що призводить до розвитку симпатікотонії яка відіграє позитивну роль в підготовці організму до діяльності і навіть боротьби внаслідок чого ця теорія отримала незву таламічної теорії емоцій. Кортикальні емоційні процеси...
22567. Сон 42 KB
  Існує величезна кількість емпіричних даних і забобонів щодо значення сну і сновидінь але справжнє наукове вивчення сну почалося лише у другій половині ХІХ ст. Прибічники хімічної теорії сну спочатку пояснювали сон накопиченням в організмі гіпнотоксичних речовин молочна вугільна та карбонові кислоти холестерин а нині надають важливого значення особливим хімічним регуляторам сну таким як речовина сну фактор сну чи пептид дельтасну які являють низькомолекулярні поліпептиди 850 920 Да . Кортикальна теорія сну І. Нарешті...
22568. будливий та гальмівний постсиниптичні потенціали 23.5 KB
  Постсинаптичне гальмування ГПСП обумовлене виділенням пресинаптичним закінченням аксона гальмівного медіатора який знижує або гальмує збудливість мембран соми і дендритів нерв клітини з якою він контактує. Прикладами гальмівних нейронів є клітини Реншоу в спинному мозку клітини Пуркіньє мозочку зірчасті клітини кіркової речовини великого мозку . Збудження нейрона супроводжуеться змінами метаболізму зокрема синтезу РНК та іншими зрушеннями в процесі білкового синтезу посиленням теплопродукції поглинанням кисню які відображають...
22569. Постсинаптичне гальмування у ЦНС та його природа.Значення ггальмування у роботі 22.5 KB
  Значення ггальмування у роботі. Гальмування особливий нервовий процес який зумовлюється збудженням і зовнішньо проявляється пригніченням іншого збудження. Постсинаптичне гальмування ГПСП обумовлене виділенням пресинаптичним закінченням аксона гальмівного медіатора який знижує або гальмує збудливість мембран соми і дендритів нерв клітини з якою він контактує.
22570. ЦНС 22.5 KB
  Особливе місце в цій складній організації займае місце ЦНС що повязує в функціональну єдність всі клітини тканини і органи людського організму. Дякуючи великій кількості різних рецепторів ЦНС сприймає багаточисельні зміни що виникають в зовн средовищі і всередині організму і відіграє велику роль в регуляції всіх сторін життєдіяльності огранізму в зовн середовищі. Процеси що відбуваються в ЦНС лежать в основі психічної діяльності та поведінки людини. Діяльність ЦНС найчастіше наз координаційною або узгоджувальною.
22571. Спинний мозок 49.5 KB
  Він є сегментарним органом: у людини від спинного мозку відходять 31 пара спинномозкових корінців у жаби 10 які у кожному сегменті поділяються на дві частини: на передній вентральний і задній дорзальний корінці. Сіра речовина спинного мозку на поперечному перетині має вигляд метелика або літери Н . Є також дорзальні роги спинного мозку з'єднані з вентральними широкою перетинкою сірої речовинитак зване тіло сірої речовини . Крім вентральних і дорзальних рогів у грудному відділі спинного мозку є бокові роги сірої речовини рис.
22572. Рефлекси спинного мозку 24 KB
  Це залежить від сили подразників їх просторової та часової взаємодії а також від стану нервових центрів спинного мозку. Нервові центри спинного мозку також необхідні для регуляції як соматичних так і вегетативних функцій.Нервові центри шийного відділу спинного мозку виявляють кооординуючий вплив на активність мотонейронів які інервують мязи згиначі і розгиначі нижчележачих відділів тіла.