83682

Критерии оценки инвестиционных проектов

Курсовая

Банковское дело и рынок ценных бумаг

В условиях рыночной экономики возможностей для инвестирования довольно много. Вместе с тем любое предприятие имеет, как правило, ограниченные свободные финансовые ресурсы, доступные для инвестирования. Поэтому необходимо выбирать оптимальный инвестиционный проект, а для этого уметь его правильно оценить.

Русский

2015-03-16

247.11 KB

1 чел.

23

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение Высшего профессионального образования

«Ростовский государственный строительный университет»

Институт экономики и управления

Кафедра экономика и управление в строительстве

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Инвестиционный анализ»

на тему: Критерии оценки инвестиционных проектов

Студент гр. МР-401                                                                 О.В. Машурова

Специальность – маркетинг

Руководитель работы                                                            А.И. Кравченко

Курсовая работа защищена с оценкой ____________________________

Принял                                                                                    А.И. Кравченко

Ростов-на-Дону

2014

СОДЕРЖАНИЕ

                                                                                                                 

ВВЕДЕНИЕ

3

1

КРИТЕРИИ ОЦЕНКИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ

1.1

Понятие инвестиций, цели их оценки.

4

1.2

Понятие эффективности инвестиционного проекта и ее

показателей.

5

1.3.

Критерии оценки инвестиционных проектов

7

2

УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИЯМИ НА РАЗЛИЧНЫХ ФАЗАХ ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА ПРОЕКТА СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

18

2.1

Характеристика проекта

18

2.1.1

Характеристика проектируемого объекта недвижимости

18

2.1.2

Оценка социальной эффективности реализации проекта

18

2.1.3

Оценка экологической эффективности реализации проекта

18

2.1.4

Оценка бюджетной эффективности реализации проекта

20

2.2

Экономическая оценка проекта

21

2.2.1

Определение стоимости строительства

21

2.2.2

Определение продолжительности строительства

21

2.2.3

Распределение источников финансирования проекта

22

2.2.4

Распределение капитальных вложений по времени и видам работ

23

2.2.5

Оценка рыночной конъюнктуры

25

2.2.6

Моделирование вариантов реализации проекта

27

2.2.7

Составление плана погашения долга по кредиту

29

2.2.8

Определение показателей экономической эффективности моделей реализации проекта

32

2.3

Вывод

44

3

РЕШЕНИЕ ЗАДАЧ

46

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

50

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

51

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

52

ПРИЛОЖЕНИЕ 2

53

ПРИЛОЖЕНИЕ 3

54

ПРИЛОЖЕНИЕ 4

55

ПРИЛОЖЕНИЕ 5

56

ПРИЛОЖЕНИЕ 6

57

ВВЕДЕНИЕ

Инвестиционная деятельность неотъемлемая часть в функционировании предприятия. Любое предприятие в результате своего функционирования сталкивается с необходимостью вложения средств в свое развитие или выхода из кризисной ситуации. Все инвестиционные средства вкладываются для получения конечного результата (увеличения объема производства, повышения качества продукции, увеличение объема работ).  Таким образом, актуальность данной работы  возникает в  потребности определения  эффективности вложений. В любой эффективно действующей фирме вопросы управления инвестиционным процессом занимают одно из самых главных мест.

В условиях рыночной экономики возможностей для инвестирования довольно много. Вместе с тем любое предприятие имеет, как правило, ограниченные свободные финансовые ресурсы, доступные для инвестирования. Поэтому необходимо выбирать оптимальный инвестиционный проект, а для этого уметь его правильно оценить. Расчет, как правило, должен помочь в выборе и обосновании оптимальных вариантов вложения средств. Все вышесказанное определяет актуальность изучения методов и критериев оценки инвестиционных проектов.

Как показали результаты многочисленных обследований практики принятия решений в области инвестиционной политики в условиях рынка, в анализе эффективности инвестиционных проектов наиболее часто применяются критерии NPV (чистой приведенной стоимости) и IRR (внутренней нормы прибыли инвестиций). Поэтому для исследования выбран критерий внутренней нормы прибыли проекта и метод его расчета как количественный метод оценки эффективности инвестиционного проекта.

1 Иностранные инвестиции

1.1 Понятие и виды иностранных инвестиций

В современном мире многообразных и сложных экономических процессов, а также взаимоотношений между гражданами, предприятиями, финансовыми институтами, государствами на внутреннем и внешнем рынках острой проблемой является эффективное вложение капитала с целью его приумножения, или инвестирование. Экономическая природа инвестиций обусловлена закономерностями процесса расширенного воспроизводства и заключается в использовании части дополнительного общественного продукта для увеличения количества и качества всех элементов системы производительных сил общества.

Федеральный закон «Об иностранный инвестициях в Российской Федерации» от 09.07.1999 г. № 160-ФЗ (в ред. Федерального закона от 26.06.2007 г. № 118-ФЗ.) определяет понятие иностранных инвестиций. Согласно данному закону под иностранными инвестициями в Российской Федерации понимаются вложение иностранного капитала в объект предпринимательской деятельности на территории Российской Федерации в виде объектов гражданских прав, принадлежащих иностранному инвестору, если такие объекты гражданских прав не изъяты из оборота или не ограничены в обороте в Российской Федерации в соответствии с федеральными законами, в том числе денег, ценных бумаг (в иностранной валюте и валюте Российской Федерации), иного имущества, имущественных прав, имеющих денежную оценку исключительных прав на результаты интеллектуальной деятельности (интеллектуальную собственность), а также услуг и информации. [3]

Иностранные инвестиции играют важную роль в интернационализации экономики любой страны. Инвестиционной деятельностью – эта деятельность, при которой происходит вложение инвестиций, и осуществление практических действий в целях получения прибыли и достижения иного полезного эффекта. Так же инвестиционная деятельность является взаимовыгодным процессом, как для получателя инвестиций, так и для инвестора. [1]

Иностранные инвестиции обладают функциями, основные из которых представлены на рисунке 1.1.[15.C. 11]

    Функции иностранных инвестиций

     регулирующая

распределительная

стимулирующая

индикативная

заключается в регулировании процессов:

  1.  производства
  2.  накопления
  3.  потребления,
  4.  естественно-технических процессов
  5.  социальных процессов

заключается в распределение созданного общественного продукта в его денежной форме между отдельными собственниками, уровнями и сферами общественного производства, видами деятельности

заключается в:

1.обновлении средств производства

2.активизации подвижных и быстроизменяющихся элементов производства

3.развитии науки и техники.

заключается в создании регулирующих механизмов, которые обеспечивают, как минимум, равновесное состояние экономической системы

Рисунок 1.1 - Основные функции иностранных инвестиций

Иностранные инвестиции могут осуществляться в различных формах. По формам собственности на инвестиционные ресурсы иностранные инвестиции могут быть государственными, частными и смешанными. [15.C.13] Государственные инвестиции представляют собой средства государственных бюджетов, направляемые за рубеж по решению правительственных или межправительственных организаций. Эти средства могут предоставляться в виде государственных займов, кредитов, грантов, помощи. Частные (негосударственные) инвестиции - это средства частных инвесторов, вложенные в объекты инвестирования, размещенные вне территориальных пределов данной страны. Под смешанными иностранными инвестициями понимают вложения, осуществляемые за рубеж совместно государством и частными инвесторами.

Особо значение при анализе иностранных инвестиций имеет выделение прямых, портфельных и прочих инвестиций. [15.C.14]

Прямые иностранные инвестиции – это вложения иностранного капитала, сделанные юридическими или физическими лицами, полностью владеющими предприятием или контролирующими не менее 10% его доли, долей (вклада) в уставном (складочном) капитале, созданной или вновь создаваемой на территории Российской Федерации коммерческой организации в форме хозяйственного товарищества или общества в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации. В составе прямых инвестиций выделяются: взносы в уставный капитал, финансовый лизинг, кредиты, полученные от зарубежных совладельцев предприятия, прочие прямые инвестиции.[3]

Портфельные иностранные инвестиции – это вложения иностранного капитала, сделанные иностранными инвесторами в объеме менее 10% доли, долей (вклада) в уставном (складочном) капитале коммерческой организации с иностранными инвестициями, не дающие право вкладчикам на управление предприятием, а также акции, облигации, векселя и другие ценные долговые бумаги собственного и заемного капитала. [3]

В составе прочих инвестиций можно выделить такие виды инвестирования, как: торговые кредиты (предварительная оплата и предоставление кредитов для импортно-экспортных операций); прочие кредиты, полученные от международных финансовых организаций: кредиты правительств иностранных государств под гарантии правительства Российской Федерации; банковские вклады и т.п. [3]

Таким образом, к иностранным инвестициям относятся все виды имущественных и интеллектуальных ценностей, вкладываемых зарубежными инвесторами, а также зарубежными филиалами российских юридических лиц в объекты предпринимательской и других видов деятельности с целью получения прибыли. Иностранные инвестиции являются неотъемлемой частью современных экономических отношений. Посредством привлечения иностранного капитала в национальную экономику привносятся новые технологии и формы организации производства и бизнеса, и именно они обеспечивают принципиально иной и более значительный экономический эффект по сравнению с возможностями отечественного предпринимательства. Это главный факт, который служит основанием при принятии решения об открытии национальных границ для массового притока зарубежных капиталов.

1.2 Государственное регулирование иностранных инвестиций

Российская Федерация заинтересована в привлечении иностранных инвестиций в виде материальных и финансовых ресурсов, передовой техники и технологий, управленческого опыта. Однако формированию политики в области привлечения иностранных инвестиций в нашей стране вплоть до 1998 года государственная власть не уделяла особого внимания. Небольшое число законодательных актов, основным из которых был закон РСФСР № 1008 «Об иностранных инвестициях в РСФСР», который постоянно редактировался, в полном объеме не могли регулировать инвестиционные отношения, развивающиеся в рыночных условиях. Финансовый кризис августа 1998 года выявил основные недостатки правового регулирования иностранных инвестиций.

На сегодняшний день законы и нормативные акты в области регулирования иностранных инвестиций можно разделить на три группы. В первую группу входят нормативные акты, регулирующие общие моменты любой предпринимательской и инвестиционной деятельности. В первую очередь это Конституция Российской Федерации как нормативный акт, имеющий высшую юридическую силу и прямое действие на всей территории страны. Также нормы, имеющие прямое или косвенное отношение к инвестиционной деятельности, содержатся в Гражданском кодексе Российской Федерации, а общие положения государственного регулирования внешнеэкономической деятельности содержатся в Федеральном законе от 8 декабря 2003 г. № 164-ФЗ «Об основах государственного регулирования внешнеторговой деятельности» (с изменениями и дополнениями от 22 августа 2004 г., 22 июля 2005 г., 2 февраля 2006 г.).

Вторая группа – это группа законопроектов, которая прямо регулирует отдельные направления инвестиционной деятельности. Основным документом в области регулирования иностранных инвестиций стал Федеральный Закон от 9 июля 1999 года № 160 - ФЗ «Об иностранных инвестициях в РФ».

Прогрессивным нововведением Закона 1999 года является то, что он выделяет прямые иностранные инвестиции, содержит целый ряд государственных гарантий для иностранных инвесторов, предоставляется иностранным инвесторам различные таможенные и налоговые льготы, а также не менее благоприятный правовой режим, чем отечественный. Сфера применения в данном Законе определена методом исключения: исключена банковская, кредитная, страховая деятельность и деятельность некоммерческих организаций.[23.С.7]

Следующим Федеральным законом, регулирующим деятельность иностранных инвесторов, является Закон от 25 февраля 1999 года № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» с изменениями от 24 июля 2007 года. Данный закон определяет правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, на территории Российской Федерации, а также устанавливает гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, независимо от форм собственности. Данный Закон является одним из важнейших стимулов развития инвестиционной деятельности и гарантом обеспечения государством гарантий прав инвесторов.

Федеральный закон от 30 декабря 1995 года № 225-ФЗ «О соглашениях о разделе продукции» (с изменениями от 7 января 1999 г., 18 июня 2001 г., 6 июня 2003 г., 29 июня, 29 декабря 2004 г.) устанавливает правовые основы отношений, которые возникают в процессе осуществления российскими и иностранными субъектами инвестиций в поиск, разведку и добычу минерального сырья на территории Российской Федерации, а также на континентальном шельфе и (или) в пределах исключительной экономической зоны Российской Федерации на условиях соглашений о разделе продукции. [23.С.7]

Федеральный закон от 21 июля 2005 года № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях» регулирует отношения, возникающие в связи с подготовкой, заключением, исполнением и прекращением концессионных соглашений, и устанавливает гарантии прав и законных интересов сторон концессионного соглашения, касающиеся в том числе прав иностранных инвесторов.

Инвестиции в особые экономические зоны регулируются Федеральным законом от 22 июля 2005 года № 116-ФЗ «Об особых экономических зонах в Российской Федерации». Осуществление иностранным инвестором или российской компанией с иностранными инвестициями финансовой аренды (лизинга) подпадает под действие норм Гражданского Кодекса и Федерального закона от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)». [23.С.8]

Третья группа законопроектов в области регулирования иностранных инвестиций включает в себя нормативные акты, регулирующие отдельные вопросы деятельности организаций с иностранными инвестициями. В нее входят: Таможенный кодекс Российской Федерации, Налоговый кодекс Российской Федерации, Закон Российской Федерации от 21 мая 1993 года № 5003-1 «О таможенном тарифе», устанавливающие таможенные и налоговые платежи предприятий; Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 июля 1996 г. № 883 «О льготах по уплате ввозной таможенной пошлины и налога на добавленную стоимость в отношении товаров, ввозимых иностранными инвесторами в качестве вклада в уставный (складочный) капитал предприятий с иностранными инвестициями», которое устанавливает льготы по уплате ввозной таможенной пошлины. Государственная регистрация иностранным инвестором юридического лица либо регистрация иностранного гражданина в качестве индивидуального предпринимателя на территории Российской Федерации производится в соответствии с Федеральным законом от 8 августа 2001 года № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

Большое значение в области регулирования иностранных инвестиций имеют двусторонние соглашения и многосторонние договоры Российской Федерации. Правовое регулирование иностранных инвестиций в Российской Федерации, как и в других странах, осуществляется в соответствии с международными договорами и с соблюдением норм международного права.

Среди многосторонних договоров, в которых участвует Россия, следует отметить: Сеульскую конвенцию; Вашингтонскую конвенцию; Конвенцию УНИДРУА о международном финансовом лизинге, Европейскую энергетическую хартию.

Суть данных Соглашений заключается в установлении обязательств между государствами поощрять и создавать благоприятные условия для инвестиций; обеспечивать надлежащую защиту иностранной собственности; предоставлять инвестору возможность беспрепятственного перевода своих доходов в свободно конвертируемую валюту; рассматривать споры с инвестором по вопросам капиталовложений в международном арбитраже.

Все вышеперечисленные правовые основы регулирования в области иностранных инвестиций говорят о том, что российские законодатели делают все возможное в уравнивании в правах иностранных инвесторов с российскими, лишь бы они были заинтересованы во вложении инвестиций в российскую экономику. Однако для активизации инвестиционного процесса, а также для формирования благоприятных условий для иностранных инвесторов в нашей стране необходимо постоянное совершенствование налогового, инвестиционного и корпоративного законодательства.

Так, например, сохраняются некоторые «белые пятна» в законодательстве об свободных экономических зонах. На сегодняшний день вопрос развития свободных экономических зон не менее актуален. Эта широко признанная в мировой практике форма привлечения иностранных инвестиций слабо приживается в нашей стране. В Китае СЭЗ стали окном в мировую экономику, крупным каналом притока в страну иностранного капитала, во многом благодаря подведению под них прочной правовой базы.

1.3 Свободные экономические зоны – как одна из форм привлечения иностранных инвестиций

Под свободной зоной (или «зоной-франко») понимается часть территории страны, на которой товары рассматриваются как объекты, находящиеся за пределами национальной таможенной территории и поэтому не подвергаются обычному таможенному контролю и налогообложению. Иными словами, СЭЗ - это часть территории страны с особым действующим режимом. Выражающее этот режим специальное законодательство, которое регулирует деятельность хозяйствующих субъектов в СЭЗ, охватывает следующий круг вопросов: таможенное регулирование; налогообложение; лицензирование; визовое оформление; банковскую деятельность; имущественные и залоговые отношения; предоставление концессий; управление свободной зоной. Определенную специфику в СЭЗ могут иметь также акты трудового и социального законодательства.

Создание СЭЗ - действенное направление развития экономики отдельных территорий и регионов, ориентированное, как правило, на решение конкретных приоритетных экономических задач, реализацию стратегических программ и проектов. При этом направленность СЭЗ в достаточной степени индивидуальна и тесно связана с реализуемыми на ее территории программами.

СЭЗ на территории России, в зависимости от целей и задач, можно разделить на следующие основные типы: комплексные зоны производственного характера (СЭЗ в Находке, Калининградской области, Санкт-Петербурге); внешнеторговые (зона свободной торговли около аэропорта «Шереметьево», свободные таможенные зоны около аэропорта «Внуково», «Франко-Порт Терминал» на территории московского Западного речного порта); функциональные, или отраслевые (СЭЗ в Зеленограде, зона экономического благоприятствования в Ингушетии, особая экономическая зона «Кавказские Минеральные Воды»). [12. С.9]

Основной отличительной чертой процесса создания СЭЗ в России является отсутствие надежной правовой базы по созданию и функционированию СЭЗ, а у правительства - четкой концепции о роли СЗЗ в российской экономике переходного периода не позволяет вопросу о свободных зонах находится в контексте важнейших направлений текущей политики.

Устройство и функционирование СЭЗ в режиме свободной таможенной зоны (а именно это привлекает большинство регионов, добивающихся статуса СЭЗ) означает, что территория зоны подпадает под условия таможенной экстерриториальности. Между тем, конституционность норм таможенной экстерриториальности принципиально не ясна сегодня даже в отношении небольших участков государственной территории России площадью в несколько кв. км, не говоря уже о регионах размером с целую область, поскольку Конституция Российской Федерации запрещает образование таможенных границ внутри территории страны. Уже одно это обстоятельство ставит под вопрос правомерность принятия решений об образовании различных СЭЗ на территории России.

Вторая проблема состоит в отсутствии четко сформулированных целей создания зон, не противоречащих как интересам регионов, так и Федерации в целом. В-третьих, создание СЭЗ шло по принципу, чем больше территории, тем перспективнее развитие зоны. Однако на практике оказалось, что чем больше территория СЭЗ, тем хуже для ее предпринимательского успеха.

В результате, в настоящее время из 18 формально учрежденных в России СЭЗ можно, да и то с большими натяжками, назвать «работающими» лишь две зоны - в Калининградской области и Находке.

Таким образом, свободная экономическая зона, как одна из форм привлечения капитала в страну, является малоэффективным инструментом в нашей стране в силу таких основных факторов, как отсталость инфраструктуры зон, Неурегулированность нормативно-правовой базы, отсутствие четко сформулированных целей, недостаток (и на федеральном, и на региональном уровне) средств на обустройство созданных зон.

Подводя итог, можно сделать вывод, что при определенном многообразии форм и методов регулирования иностранной инвестиционной деятельности в нашей стране последние либо малоэффективны, либо требуют серьезной доработки в законодательном аспекте. Развитие инструментов регулирования иностранных инвестиций без активного участия государства не представляется возможным.

2 УПРАВЛЕНИЕ ИНВЕСТИЦИЯМИ НА РАЗЛИЧНЫХ ФАЗАХ ЖИЗНЕННОГО ЦИКЛА ПРОЕКТА СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

       2.1 Характеристика проекта

       2.1.1 Характеристика проектируемого объекта недвижимости

В расчетной части курсовой работы приводится расчет экономической эффективности инвестиционного проекта на различных фазах его жизненного цикла.

На анализ эффективности (социальной, экологической, бюджетной и экономической) представлен инвестиционно-строительный проект ООО «Стройюгресурс» по возведению 3 этажного многоквартирного жилого дома, в подвальной части которого предусмотрены кладовые помещения.

Инвестором и застройщиком данного проекта является ООО «Стройюгресурс», которое для реализации проекта привлекает как собственные, так и заемные (участников долевого строительства и кредитные - кредит ООО «Сбербанк России») финансовые средства. Застройка предполагается на землях города Таганрога. Застройщик обладает правом аренды земельного участка для строительства 3 этажного жилого здания с кладовыми помещениями на основании определённых документов, представленных в приложении 1.

Основные технико-экономические показатели проекта представлены в табл.1.

Количество этажей жилого дома: 3

Количество квартир: 39. Экспликация квартир показана в таблице 2.

Начало строительства: I квартал 2014г.

Окончание строительства: IV квартал 2016г.

Адрес:  : Ростовская область, г. Таганрог, ул. Сергея Шило,265.

Ставка дисконта – 15%.


Таблица 1 -Основные технико-экономические показатели проекта

Наименование

Ед. изм.

Количество

Сметная стоимость

тыс. руб.

57 683,64

Объем строительный: всего

М3

10920,00

-жилых помещений, выше нуля

М3

35480

Площадь:

31606.00

Площадь участка

М2

-общая площадь квартир

М2

1895,00

-подвал, 1 этаж

М2

Общая площадь дома

М2

3007,49

Таблица 2 - Экспликация квартир 7-этажного жилого дома

Квартиры

Количество, шт.

Общая площадь 1 квартиры, м2

Однокомнатные

18

34,68

Двухкомнатные

18

55,594

Трехкомнатные 1 тип

3

89,97

Средняя площадь квартир

-

60,081

Проектируемый  жилой  дом  расположен  в западной   части  г.Таганрога  ул. Сергея Шило,265, район рынка “Русское поле”. Проезд к жилому дому осуществляется с улицы Сергея Шило и ул. Чехова. На участке запроектированы площадки различного назначения, оборудованные малыми архитектурными формами, а также площадки для стоянки автомобилей.

В подвале находиться группа помещений общего пользования (лифтерская и т.д.). Все 3 этажа являются жилыми. Проектируемое здание «Г» образной конфигурации состоит из 2 блок–секций. Стены здания кирпичные, наружные стены утепленные в соответствии с со¬временными теплотехническими требованиями.

- кирпичная кладка наружных стен из лицевого кирпича, толщиной 120мм;

- кирпичная кладка внутренних стен из глиняного обыкновенного кирпича толщиной 380 мм

Высота жилого этажа – 2,5 м.

Необходимо учесть и тот факт, что данный объект органично вольется в существующий обновленный облик города и станет одним из его украшений

2.1.2 Оценка социальной эффективности реализации проекта

В социальном аспекте реализация рассматриваемого проекта, во-первых, решит жилищную проблему 39 семей (согласно числу квартир в доме). Во-вторых, здание будет находится в спальном районе города, который уже на протяжении нескольких лет считается наиболее благоприятным для жизни граждан. Тут находятся различные торговые и развлекательные комплексы, а также ряд крупных рынков, такие как “Русское поле”, а также “Николаевский рынок”. Стоить учесть, что и мест для ведения бизнеса и работы в целом предостаточно. В качестве примера, можно привести ООО “Лемакс”, который является один из крупных производителей строительных материалов на Юге России.  

2.1.3 Оценка экологической эффективности реализации проекта

В рамках  мероприятий  по  защите  окружающей  среды  проектом предусмотрено строительство   здания   в   соответствии   с     Правилами землепользования и застройки г. Таганога, с полученным Градостроительным планом, а также с соблюдением всех инсоляционных и пр. требований в помещениях. Проект прошел государственную экспертизу, имеет  положительное заключение. При реализации проекта предусмотрено применение современных энергоэффективных и энергосберегающих оборудования и материалов, что окажет благоприятное воздействие на микросреду данного района города.  

При реализации проекта предусмотрено устройство газонов, устройство  спортивной и детских площадок, устройство пожарного проезда, асфальтирование дорог, высадка деревьев, устройство парковочных мест

  2.1.4 Оценка бюджетной эффективности реализации проекта

 Планируемая стоимость строительства (создания) многоквартирного дома Ориентировочно составляет  57 683 640 рублей рублей. Таким образом

1. Финансовый результат на 31.12.2013г год составил - 259 тыс.  руб.

2. Размер кредиторской задолженности ООО «Стройюгресурс» -  252 666  тыс.рублей.

3. Размер дебиторской задолженности ООО «Стройюгресурс» - 16 520 тыс.рублей.

2.1 Экономическая оценка проекта

         Проведем экономический    анализ    данного    инвестиционно- строительного проекта с применением процесса моделирования. Он направлен на нахождение наилучших (оптимальных) параметров процесса реализации проекта, имитацию протекания процесса при различных параметрах для получения представления об изменении его характеристик с изменением параметров, технико-экономическое прогнозирование параметров во времени.

На основании моделирования продажи жилых и торгово-офисных площадей планируемого к строительству проекта, с помощью показателей, описанных в задании, определим экономическую эффективность моделей реализации проекта и выберем оптимальную из них.

2.2.1 Определение стоимости строительства

Первоначально необходимо определить стоимость строительства.

Стоимость объекта определим по формуле:

СС = УПС198419912014*Sобщ   (1)

Стоимость жилого дома со встроенными торгово-офисными помещениями, рассчитанная по формуле будет равна:

СС = 260*1,7*40,153*3007,49 = 53 375,807 тыс. руб.

Таким образом, стоимость строительства анализируемого проекта составляет 53 375807,72 руб.

2.2.2. Определение продолжительности строительства

В виду применения при строительстве новой технологии многоквартирного возведения зданий, норматива продолжительности и задела в строительстве для объекта с указанными параметрами в СНиП 1.04.03-85* не существует. Поэтому при проектировании, продолжительность строительства и нормы задела определяются сравнительным методом по объектам аналогам (методом сравнения с объектами аналогами, построенными ранее, с поправкой на ситуацию на рынке строительных материалов) (таблица 3), Приложение 2).

Длительные сроки строительства связаны с с ограниченностью финансирования и с ситуацией на рынке строительных материалов и, как следствие, сбоями и задержками в поставках строительных материалов, изделий и конструкций.

Плановые нормы заделов в строительстве и капитальные вложения по месяцам в процентах к сметной стоимости показаны в приложении 3.

Таблица 3 - Продолжительность строительства в месяцах

Плановая продолжительность

Наименование работы

строительства 3-этажного

жилого дома

Подготовительный период

4

Подземная часть

6

Надземная часть

6

Отделка,электромонтажные,сантехнические работы

5

Сдача в эксплуатацию

2

Всего

23

2.2.3. Распределение источников финансирования проекта

При разработке модели примем, что для реализации проекта фирма задействует 15% сметной стоимости собственных средств, а остальная часть стоимости погасится за счет привлеченных средств, а именно, за счет кредитов банков и вложений дольщиков. Таким образом, учитывая, что общая сметная стоимость комплекса равна 57 683, 640 тыс. руб., источники финансирования проекта распределятся как на рисунках 1,2.

Рисунок 1- Диаграмма распределения источников финансирования проекта

Рисунок 2 – Структура распределения видов финансирования проекта

2.2.4 Распределение капитальных вложений по времени и видам работ

Капитальные вложения (в процентах) по видам комплексов работ в процессе всего периода реализации проекта представлены на рисунке 3 и приложении 3.

Рисунок 3 – Диаграмма капитальных вложений ( в процентах) по видам комплексов работ в процессе всего периода реализации проекта.

Полученные данные при расчетах эффективности инвестиционно-строительного проекта распределила  капитальные вложения в строительстве по месяцам (приложение 3).

Работы по подготовке к строительству (разработка ПСД, оформление аренды участка, получение заключений экспертиз, получение разрешения на строительство, освобождение участка, расселение и т.д.), осуществляемые в прединвестиционной фазе, в дальнейших расчетах моделей реализации квартир и офисов учитывать не будем, т.к., согласно федеральному закону №214-ФЗ, продажа площадей возможна лишь после получения разрешения на строительство и оформления всех документов на земельный участок под строительство, что, как отмечалось выше, и составляет цикл подготовительных работ. Следовательно, распределим инвестиции в строительство, начиная с подземных работ (рисунок 4).

Рисунок 4 – Гистограмма распределения капитальных вложений на строительство дома в процентах по месяцам реализации проекта.

          2.2.5  Оценка рыночной конъюнктуры

Для определения финансовых потоков от реализации проекта проанализируем стоимость1м2 реализуемой площади в аналогичных жилых домах по данным открытой печати на момент проведения исследования.

С целью выявления стоимости 1м2 реализуемой площади, необходимой для дальнейших расчетов, провести исследование рыночной конъюнктуры новостроек, являющееся составной частью коммерческого анализа проекта.

Исследуемые категории жилья должны быть расположены в районе строительства рассматриваемого объекта и относиться к высотным зданиям.

При проведении   анализа   необходимо   рассматривать   квартиры,   в соответствии с   предложенной   в   задании   экспликацией   квартир.

Исследование рынка первичного жилья предлагается проводить по материалам периодических городских печатных изданий.

Таблица 4 – Динамика средней стоимости 1м2  площади на первичном          рынке г. Таганроге

Средняя стоимость 1 м2 общей площади, руб.

Изменение,

%

Декабрь 2013 года

Декабрь 2014 года

43786

79536,75

51

Применительно к исследуемому проекту проведенный анализ позволил выделить следующие тенденции: 

  1.  самыми востребованными на таганрогском рынке жилья являются квартиры средней площади, а именно 1- и 2-комнатные (общей площадью соответственно 40-45 кв.м. и 50-65кв.м.);
  2.  намечается тенденция развития рынка деловой недвижимости – торговых и офисных помещений. Они на 20-30% выше в стоимости по сравнению с жилой недвижимостью.

На основании изученного материала, можно прогнозировать дальнейшее подорожание стоимости 1м2 жилья и деловой недвижимости.

Предполагается нацеленность рассматриваемого проекта на покупателей с доходом выше среднего и высоким достатком, нуждающихся в улучшении жилищных условий, либо на покупателей, использующих недвижимость как способ хранения и преумножения своих капиталов.

Важным моментом является не только покупательная способность населения, но и действия по стимулированию спроса строительной организации, предлагающей первичное жилье в конкретном доме. Для выхода на рынок, привлечения к себе «положительного» внимания потенциальных покупателей, а затем успешной реализации всех квартир, строительной организации необходимо провести рекламную кампанию с использованием средств массовой информации.

  1.  Моделирование вариантов реализации проекта

Распределим доходы и затраты по месяцам реализации моделей проекта.

Определимся с моделями реализации проекта.

Для оценки экономической эффективности рассматриваемого инвестиционно-строительного проекта, сравним три модели его реализации, согласно которым продажа жилых и административных площадей начинается:

  1.  с момента оформления всех документов и получения разрешения на строительство;
  2.  с начала возведения надземной части;
  3.  на этапе отделочных работ.

В первой модели рассмотрим ситуацию, когда реализация квартир и офисных помещений жилого дома осуществляется с момента начала подземных работ, при имеющихся документах на землю и разрешении на строительство. На продажу «выставляются» сразу все квартиры и офисные помещения (приложение 4). Планируемые затраты и расходы по объектам показаны на рисунке 5.

Вторая модель предполагает реализацию квартир и административных помещений в строящихся объектах с начала осуществления надземных работ.

При этом в жилом доме сначала предполагается продажа наименее ликвидных квартир – 3-х комнатных (в виду их большой площади и, соответственно, стоимости), а затем  пользующихся наибольшим спросом 1 и 2-х комнатных (приложение 5). Это позволит организации выиграть в цене на 1 и 2-х комнатных, т.к. нами принято, что стоимость 1м2  с каждым месяцем дорожает на 5,1 %, а также уже на начальных этапах строительства реализовать многокомнатные квартиры, продажа которых с течением времени становится затруднительной, вследствие роста рыночной стоимости 1м2. При построении модели учитывалось, что продажа офисных и торговых помещений происходит длительнее, нежели квартир. Распределение доходов и затрат по жилому дому и торгово-офисному блоку отражено на рисунке 6.

Третья модель предполагает реализацию жилых и административных помещений с момента начала отделочных работ. Т.к. отделочные работы выполняются на заключительном этапе строительства объект, то продажа квартир и офисов будет осуществляться и после сдачи дома в эксплуатацию (приложение 6). Реализация однокомнатных квартир, как и в предыдущей модели «придерживается». На рисунке 7 показано распределение доходов и расходов по строительству жилого дома согласно данной модели.

Рисунок 5 - Гистограмма распределения доходов и затрат по 1 модели

Рисунок 6 - Гистограмма распределения доходов и затрат согласно 2 модели

Рисунок 7 - Гистограмма распределения доходов и затрат согласно 3 модели

  1.  Составление плана погашения долга по кредиту

При расчетах показателей эффективности проекта, необходимо принимать во внимание ежемесячные срочные выплаты по кредиту, который

ООО « Новер» будет использовать для реализации данного проекта. Кредит предполагается взять в ОАО КБ «Сбербанка России» в г. Ростове-на-Дону   в  размере  347 125920,38  тыс.  руб.  на  2  года  под  16%  годовых, включая 0,7% от суммы кредита страховой взнос и 0,3%, необходимых для открытия кредитной линии в банке. Согласно кредитному договору выплаты основной суммы кредита и процентных платежей должны осуществляться ежемесячно равными сумами, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была открыта кредитная линия.

ООО «Новер» берет кредит для осуществления основной части общестроительных работ – для возведения подземной, надземной части дома и выполнения отделочных, монтажных и прочих работ. Поэтому выплаты по кредиту будут производиться, начиная с момента начала работ по подземной части. Расчет по кредиту представлен в таблице 5.

Таблица 5. – План погашения долга по кредиту, руб.

Месяцы

Остаток долга, Д

Процентный

платеж

Расход по

погашению

основного

долга, R

Ежемесячная

уплата

1

Апрель

2014

144 087 400,00

1 921 165,33

5 133 801,96

7 054 967,29

2

Май

2014

138 953 598,04

1 852 714,64

5 202 252,65

7 054 967,29

3

Июнь

2014

133 751 345,39

1 783 351,27

5 271 616,02

7 054 967,29

4

Август

2014

128 479 729,37

1 713 063,06

5 341 904,23

7 054 967,29

5

Сент. 2014

123 137 825,14

1 641 837,67

5 413 129,62

7 054 967,29

6

Октябрь  2014

117 724 695,52

Продолжение табл. 5

1 569 662,61

5 485 304,68

7 054 967,29

7

Ноябрь  2014

112 239 390,84

1 496 525,21

5 558 442,08

7 054 967,29

8

Декабрь 2014

106 680 948,76

1 422 412,65

5 632 554,64

7 054 967,29

9

Январь

2015

101 048 394,12

1 347 311,92

5 707 655,37

7 054 967,29

10

Февраль 2015

95 340 738,75

1 271 209,85

5 783 757,44

7 054 967,29

11

Март

2015

89 556 981,31

1 194 093,08

5 860 874,21

7 054 967,29

12

Апрель

2015

83 696 107,10

1 115 948,09

5 939 019,20

7 054 967,29

13

Май

2015

77 757 087,91

1 036 761,17

6 018 206,12

7 054 967,29

14

Июнь

2015

71 738 881,79

956 518,42

6 098 448,87

7 054 967,29

15

Август

2015

65 640 432,92

875 205,77

6 179 761,52

7 054 967,29

16

Сентябрь 2015

59 460 671,40

792 808,95

6 262 158,34

7 054 967,29

17

Октябрь

2015

53 198 513,07

709 313,51

6 345 653,78

7 054 967,29

18

Ноябрь

2015

46 852 859,28

624 704,79

6 430 262,50

7 054 967,29

19

Декабрь

2015

40 422 596,78

538 967,96

6 515 999,33

7 054 967,29

20

Январь 2016

33 906 597,45

Окончание табл. 5

452 087,97

6 602 879,32

7 054 967,29

21

Февраль 2016

27 303 718,12

364 049,57

6 690 917,72

7 054 967,29

22

Март

2016

20 612 800,41

274 837,34

6 780 129,95

7 054 967,29

23

Апрель

2016

13 832 670,46

184 435,61

6 870 531,68

7 054 967,29

24

Май

2016

6 962 138,77

92 828,52

6 962 138,77

7 054 967,29

Итого по кредиту:

25 231 814,97

144 087 400,00

169319214,97

На основании таблицы 5 можно сделать вывод о том, что сумма ежемесячного платежа составляет-7 054 967,29тыс. руб.

2.2.8.Определение показателей экономической эффективности моделей реализации проекта

С учетом вышеотмеченного, проведем по ставке дисконта 15% в год расчет чистого дисконтированного дохода (ЧДД), индекса доходности (ИД), внутренней нормы доходности (ВНД) и срока окупаемости инвестиционно-строительного проекта по формулам для всех трех разработанных моделей.

Результаты реализации квартир, офисов и торговых помещений и расчета ЧДД первой модели проекта представлены в таблице 6.

Таблица 6 - Определение дисконтируемого дохода по первой модели, руб.

Шаг

рас-

чета

Затраты, тыс. руб.

Плата по

кредиту

Результат

Денежный

поток

Коэффи-

циент

дисконтиро-

вания

Дисконти-

руемый

доход

t

Зt

Кt

Rt

Rt- Зt- Кt

Е1=15%

1

2

3

4

5

6

7

0

3602,185

0

0

-3602,185

1

-3602,185

1

10806,555

0,00

0

-10806,555

0,987654321

-10673,14074

2

7204,37

0,00

0

-7204,37

0,975461058

-7027,582381

3

7204,37

0,00

0

-7204,37

0,963418329

-6940,822104

4

10806,555

0,00

0

-10806,555

0,951524275

-10282,69941

5

7204,37

0,00

32736,54708

25532,17708

0,939777062

23994,55436

6

7204,37

0,00

22155,97084

14951,60084

0,928174876

13877,70026

7

7204,37

7 054,97

22877,66006

8618,322769

0,916715927

7900,553746

8

7204,37

7 054,97

19511,8732

5252,535909

0,905398446

4755,637851

9

7204,37

7 054,97

24968,43823

10709,10094

0,894220688

9576,299607

10

7204,37

7 054,97

30578,07989

16318,7426

0,883180926

14412,4022

11

10806,555

7 054,97

28837,99296

10976,47067

0,872277458

9574,527932

12

10806,555

7 054,97

16790,90133

-1070,620964

0,8615086

-922,3491684

13

18010,925

7 054,97

21106,62654

-3959,265748

0,850872692

-3368,831105

14

18010,925

7 054,97

16640,0078

-8425,884486

0,840368091

-7080,844457

15

7204,37

7 054,97

24091,80383

9832,466539

0,829993176

8160,88013

16

10806,555

7 054,97

24368,78326

6507,260975

0,819746347

5334,30341

17

10806,555

7 054,97

9541,71085

-8319,81144

0,809626021

-6735,935834

18

28817,48

7 054,97

17679,31283

-18193,13446

0,799630638

-14547,78772

19

7204,37

7 054,97

29227,27578

483478,5099

0,789758655

381831,3378

20

14408,74

7 054,97

32849,27346

-21463,70729

0,780008548

-16741,87516

21

7204,37

7 054,97

31172,33935

-14259,33729

0,770378813

-10985,09134

22

10806,555

7 054,97

29359,86718

-17861,52229

0,760867964

-13590,26009

23

18010,925

7 054,97

22215,29706

-25065,89229

0,751474532

-18836,37968

24

18010,925

7 054,97

12928,87146

-25065,89229

0,742197069

-18603,83178

25

7204,37

7 054,97

0

Окончание табл. 6

-14259,33729

0,733034142

-10452,58107

26

7204,37

7 054,97

0

-14259,33729

0,723984338

-10323,53686

27

7204,37

7 054,97

6474,152258

-7785,185032

0,715046259

-5566,767436

28

14408,74

7 054,97

3337,425489

-18126,2818

0,706218528

-12801,11605

29

21613,11

7 054,97

0

-28668,07729

0,697499781

-19995,97762

30

21613,11

7 054,97

0

-28668,07729

0,688888672

-19749,1137

31

3602,185

0,00

18287,63641

14685,45141

0,680383874

9991,744318

32

3602,185

0,00

0

-3602,185

0,671984073

-2420,610947

ЧДД=

38 154,10

Т.к. ЧДД = 38 154,10 тыс. руб., что больше 0, следовательно, проект эффективен. Индекс доходности >1, следовательно, проект реализации по первой модели является эффективным.(22813,030673/-45236,8627569)=1,5043

Определим внутреннею норму доходности при Е2=20% (таблица 7)

Таблица 7 - Определение дисконтируемого дохода по первой модели при

Е2 = 20%, руб.

Шаг расчета

Денежный поток

Коэффициент

дисконтирования

Дисконтированный

доход

t

Rt- Зt-Кt

Е2 = 20%

1

2

3

4

 0

-3602,185

0,97561

-3602,185

1

-10806,555

0,95181

-10542,98049

2

-7204,37

0,92860

-6857,223081

3

-7204,37

0,90595

-6689,973738

4

-10806,555

0,88385

-9790,20547

5

25532,17708

0,86230

22566,72418

6

14951,60084

0,84127

12892,71855

7

1378,161269

0,82075

7250,295331

8

-1987,625591

0,80073

4311,000836

9

3468,939439

0,78120

8575,080851

10

9078,581097

0,76214

12748,17564

11

3736,309169

0,74356

8365,659847

12

-8310,782464

0,72542

-796,0665185

13

-11199,42725

0,70773

-2872,132046

14

-15666,04599

0,69047

-5963,227599

15

2592,305039

0,67362

6788,979484

16

-732,9005254

0,65720

4383,453241

17

-15559,97294

0,64117

-5467,738954

18

-25433,29596

0,62553

-11664,8176

19

476238,3484

0,61027

302429,2082

20

-28703,86879

0,59539

-13098,67689

21

-21499,49879

0,58086

-8489,813866

22

-25101,68379

0,56670

-10375,12723

23

-32306,05379

0,55288

-14204,77193

24

-32306,05379

0,53939

-13858,31408

25

-21499,49879

0,52623

-7691,352346

26

-21499,49879

0,51340

-7503,758386

27

-15025,34653

0,50088

-3996,91188

28

-25366,4433

0,48866

-9079,051854

29

-35908,23879

0,47674

-14008,97855

30

-35908,23879

0,46511

-13667,29615

31

14685,45141

0,45377

6830,421014

32

-3602,185

0,97561

-1634,565472

ЧДД=

- 9 548,25

ВНД = Е1+ ЧДД(Е1)/ ЧДД(Е1)-ЧДД(Е2) * (Е2-Е1) = 0,11

Таким образом можно сказать, что ВНД = 11% является сравнительно неплохим при данных показателях ЧДД.

Следующим действием определим срок окупаемости проекта (таблица 8).

Таблица 8 – Определение срока окупаемости по проекту, руб.

Шаг

ЧДД нарастающим итогом

А

Б

0

-5609

1

-12912,12507

2

-18259,18737

3

-22865,72752

4

-28818,58846

5

-16701,8444

6

-10588,97104

7

-7553,402269

8

-5959,557692

9

-3159,999055

10

515,22

11

Окончание табл. 8

2644,91732

12

2465,959306

13

1895,808584

14

850,4864559

15

1901,375193

16

2500,54801

17

1840,573779

18

597,2603007

19

29062,17618

20

27973,5041

21

27350,41335

22

26678,00972

23

25865,07744

24

25164,72929

25

24821,4957

26

24525,79702

27

24386,71256

28

24107,72938

29

23727,60347

30

23400,12174

31

23544,64423

32

23514,10389

Т= t- НДДt/ЧДДt+1

Т.к. ЧДД и НДД отрицательны, невозможно рассчитать срок окупаемости проекта по первой модели.

Рисунок 8 - График срока окупаемости первой модели.

Из графика (рис. 8) видно, что проект не окупается.

Определим показатели эффективности второй модели проекта  (таблица 9).

Таблица 9 - Показатели эффективности второй модели проекта

Шаг

рас-

чета

Затраты, тыс. руб.

Плата по

кредиту

Результат

Денежный

поток

Коэффи-

циент

дисконтиро-

вания

Дисконти-

руемый

доход

t

Зt

Кt

Rt

Rt- Зt- Кt

Е1=15%

1

2

3

4

5

6

7

0

3602,185

0

0

-3602,185

1

-3602,185

1

10806,56

0,00

0

-10806,555

0,987654321

-10673,14074

2

7204,37

0,00

0

-7204,37

0,975461058

-7027,582381

3

7204,37

0,00

0

-7204,37

0,963418329

-6940,822104

4

10806,56

0,00

0

-10806,555

0,951524275

-10282,69941

5

7204,37

0,00

0

-7204,37

0,939777062

-6770,501672

6

7204,37

0,00

0

-7204,37

0,928174876

-6686,915231

7

7204,37

7 054,97

0

-14259,33729

0,916715927

-13071,7616

8

7204,37

7 054,97

0

-14259,33729

0,905398446

-12910,38183

9

7204,37

7 054,97

0

-14259,33729

0,894220688

-12750,9944

10

7204,37

7 054,97

0

-14259,33729

0,883180926

-12593,57471

11

10806,56

7 054,97

0

-17861,52229

0,872277458

-15580,20326

12

10806,56

7 054,97

0

-17861,52229

0,8615086

-15387,85507

13

18010,93

7 054,97

0

-25065,89229

0,850872692

-21327,88324

14

18010,93

7 054,97

0

-25065,89229

0,840368091

-21064,57604

15

7204,37

7 054,97

19971,06

5711,720614

0,829993176

4740,689133

16

10806,56

7 054,97

28370,05

10508,52992

0,819746347

8614,329009

17

10806,56

7 054,97

30881,95

13020,43016

0,809626021

10541,67907

18

28817,48

7 054,97

25639,71

-10232,73376

0,799630638

-8182,407426

19

7204,37

7 054,97

34568,93

648641,0061

0,789758655

512269,8487

20

14408,74

7 054,97

43156,83

-21463,70729

0,780008548

-16741,87516

21

7204,37

7 054,97

58690,56

-14259,33729

0,770378813

-10985,09134

22

10806,56

7 054,97

68555,77

-17861,52229

0,760867964

-13590,26009

23

18010,93

7 054,97

49335,13

-25065,89229

0,751474532

-18836,37968

24

18010,93

7 054,97

30651,5

-25065,89229

0,742197069

-18603,83178

25

7204,37

7 054,97

61576,99

Окончание табл. 9

-14259,33729

0,733034142

-10452,58107

26

7204,37

7 054,97

47321,93

33062,59105

0,723984338

23936,79808

27

7204,37

7 054,97

26825,67

12566,33513

0,715046259

8985,510926

28

14408,74

7 054,97

23654,47

2190,763261

0,706218528

1547,157605

29

21613,11

7 054,97

33093,53

4425,449924

0,697499781

3086,75035

30

21613,11

7 054,97

28380,43

-287,6522095

0,688888672

-198,1603486

31

3602,185

0,00

18287,64

14685,45141

0,680383874

9991,744318

32

3602,185

0,00

33938,2

30336,01065

0,671984073

20385,31599

                                                                                                              ЧДД =

-    37 381,33

Т.к. ЧДД= - 37 381,33 тыс. руб., что больше 0, следовательно, проект неэффективен. Индекс доходности ИД=<1, следовательно, проект является неэффективным. (0,28)

Определим внутреннею норму доходности, при E=20%

Таблица 10 -  Определение дисконтируемого дохода по второй модели при Е2 = 20%, тыс. руб.

Шаг расчета

Денежный поток

Коэффициент

дисконтирования

Дисконтированный

доход

t

Rt- Зt-Кt

Е2 = 20%

1

2

3

4

0

-3602,185

1,0000

-3602,185

1

-10806,555

0,9756

-10542,98049

2

-7204,37

0,9518

-6857,223081

3

-7204,37

0,9286

-6689,973738

4

-10806,555

0,9060

-9790,20547

5

-7204,37

0,8839

-6367,613314

6

-7204,37

0,8623

-6212,305672

7

-14259,33729

0,8413

-11995,88474

8

-14259,33729

0,8207

-11703,30218

9

-14259,33729

0,8007

-11417,85579

10

-14259,33729

0,7812

-11139,3715

11

-17861,52229

0,7621

-13613,06601

12

-17861,52229

0,7436

-13281,04001

13

-25065,89229

0,7254

-18183,309

14

-25065,89229

0,7077

-17739,81366

15

5711,720614

0,6905

3943,746354

16

10508,52992

0,6736

7078,807767

17

13020,43016

0,6572

8556,962342

18

-10232,73376

0,6412

-6560,880044

19

648641,0061

0,6255

405742,9273

20

-21463,70729

0,6103

-13098,67689

21

-14259,33729

0,5954

-8489,813866

22

-17861,52229

0,5809

-10375,12723

23

-25065,89229

0,5667

-14204,77193

24

-25065,89229

0,5529

-13858,31408

25

-14259,33729

0,5394

-7691,352346

26

33062,59105

0,5262

17398,68339

27

12566,33513

0,5134

6451,553039

28

2190,763261

0,5009

1097,304647

29

4425,449924

0,4887

2162,545902

30

-287,6522095

0,4767

-137,1360867

31

14685,45141

0,4651

6830,421014

32

30336,01065

0,4538

13765,58827

ЧДД=

- 29 338,59

ВНД = Е1+ ЧДД(Е1)/ ЧДД(Е1)-ЧДД(Е2) * (Е2-Е1) =  0,17= 17%

Следующим действием определим срок окупаемости проекта.

Таблица 11 – Определение срока окупаемости по второй модели

Шаг

ЧДД нарастающим итогом

А

Б

0

-5609

1

-14275,32574

2

-21302,90812

3

-28243,73023

4

-38526,42964

5

-45296,93131

6

-51983,84654

7

-65055,60814

8

-77965,98997

9

-90716,98437

10

- 103 310,56

11

-118890,7623

12

-134278,6174

13

-155606,5007

14

-176671,0767

15

-171930,3876

16

-163316,0586

17

-152774,3795

18

-160956,7869

19

351313,0618

20

334571,1866

21

323586,0953

22

309995,8352

23

291159,4555

24

272555,6237

25

262103,0426

26

286039,8407

27

295025,3516

28

296572,5093

29

299659,2596

30

299461,0993

31

309452,8436

32

329838,1596

Т= t- НДДt/ЧДДt+1 = 5+68298,9/13853332,76= 7,8

Рисунок 9 - График срока окупаемости второй модели.

Согласно расчетам и графику (рисунок 9), срок окупаемости проекта по первой модели равен  6  месяцам.

Определим показатели эффективности третьей модели проекта (таблица 12).

Таблица 12 – Показатели эффективности третьей модели проекта

Шаг

рас-

чета

Затраты, тыс. руб.

Плата по

кредиту

Результат

Денежный

поток

Коэффи-

циент

дисконтиро-

вания

Дисконти-

руемый

доход

t

Зt

Кt

Rt

Rt- Зt- Кt

Е1=15%

1

2

3

4

5

6

7

0

3602,185

0,00

0

-3602,185

1

-3602,185

1

10806,555

0,00

0

-10806,555

0,987654321

-10673,14074

2

7204,37

0,00

0

-7204,37

0,975461058

-7027,582381

3

7204,37

0,00

0

-7204,37

0,963418329

-6940,822104

4

10806,555

0,00

0

-10806,555

0,951524275

-10282,69941

5

7204,37

0,00

0

-7204,37

0,939777062

-6770,501672

6

7204,37

0,00

0

-7204,37

0,928174876

-6686,915231

7

7204,37

7 054,97

0

-14259,33729

0,916715927

-13071,7616

8

7204,37

7 054,97

0

-14259,33729

0,905398446

-12910,38183

9

7204,37

7 054,97

0

-14259,33729

0,894220688

-12750,9944

10

7204,37

7 054,97

0

-14259,33729

0,883180926

-12593,57471

11

10806,555

7 054,97

0

-17861,52229

0,872277458

-15580,20326

12

10806,555

7 054,97

0

-17861,52229

0,8615086

-15387,85507

13

18010,925

7 054,97

0

-25065,89229

0,850872692

-21327,88324

14

18010,925

7 054,97

0

-25065,89229

0,840368091

-21064,57604

15

7204,37

7 054,97

0

-14259,33729

0,829993176

-11835,15264

16

10806,555

7 054,97

0

-17861,52229

0,819746347

-14641,91764

17

10806,555

7 054,97

0

-17861,52229

0,809626021

-14461,15323

18

28817,48

7 054,97

0

-35872,44729

0,799630638

-28684,70793

19

7204,37

7 054,97

0

550055,2869

0,789758655

434410,9236

20

14408,74

7 054,97

0

-21463,70729

0,780008548

-16741,87516

21

7204,37

7 054,97

0

-14259,33729

0,770378813

-10985,09134

22

10806,555

7 054,97

0

-17861,52229

0,760867964

-13590,26009

23

18010,925

7 054,97

0

-25065,89229

0,751474532

-18836,37968

24

18010,925

7 054,97

0

-25065,89229

0,742197069

-18603,83178

25

7204,37

7 054,97

72435,47196

37323,46271

0,733034142

27359,37246

26

7204,37

7 054,97

65980,42337

51721,08608

0,723984338

37445,25625

27

7204,37

7 054,97

36536,9008

22277,56351

0,715046259

15929,48846

28

14408,74

7 054,97

47016,44897

25552,74168

0,706218528

18045,81961

29

21613,11

7 054,97

71375,26721

42707,18992

0,697499781

29788,2556

30

21613,11

7 054,97

93492,43883

64824,36154

0,688888672

44656,76835

31

3602,185

0,00

69964,12055

66361,93555

0,680383874

45151,59078

32

3602,185

0,00

107513,5525

103911,3675

0,671984073

69826,78392

33

0

0,00

40502,99686

40502,99686

0,663687973

26881,35189

34

0

0,00

46627,34448

46627,34448

0,655494294

30563,95827

35

0

0,00

77425,70796

77425,70796

0,647401772

50125,54056

36

0

0,00

51582,8

51582,8

0,639409158

32982,51471

37

0

0,00

73837,6765

73837,6765

0,631515218

46629,61634

ЧДД=

- 42 758,66   

ЧДД по 3 модели =-42 758,66 тыс. руб., что говорит о неэффективности проекта.ИД = < 1, следовательно, проект является неэффективным.(- 0,53)

Определим норму доходности при Е = 20%

Таблица 13 – Определение нормы доходности при Е=20%

Шаг расчета

Денежный поток

Коэффициент

дисконтирования

Дисконтированный

доход

t

Rt- Зt-Кt

Е2 = 20%

1

2

3

4

 0

-3602,185

1,0000

-3602,185

1

-10806,555

0,9756

-10542,98049

2

-7204,37

0,9518

-6857,223081

3

-7204,37

0,9286

-6689,973738

4

-10806,555

0,9060

-9790,20547

5

-7204,37

0,8839

-6367,613314

6

-7204,37

0,8623

-6212,305672

7

-14259,33729

0,8413

-11995,88474

8

-14259,33729

0,8207

-11703,30218

9

-14259,33729

0,8007

-11417,85579

10

-14259,33729

0,7812

-11139,3715

11

-17861,52229

0,7621

-13613,06601

12

-17861,52229

0,7436

-13281,04001

13

-25065,89229

0,7254

-18183,309

14

-25065,89229

0,7077

-17739,81366

15

-14259,33729

0,6905

-9845,581262

16

-17861,52229

0,6736

-12031,96676

17

-17861,52229

0,6572

-11738,50416

18

-35872,44729

0,6412

-23000,19029

19

550055,2869

0,6255

344074,8275

20

-21463,70729

0,6103

-13098,67689

21

-14259,33729

0,5954

-8489,813866

22

-17861,52229

0,5809

-10375,12723

23

-25065,89229

0,5667

-14204,77193

24

-25065,89229

0,5529

-13858,31408

25

37323,46271

0,5394

20131,92455

26

51721,08608

0,5262

27217,43132

27

22277,56351

0,5134

11437,29505

28

25552,74168

0,5009

12798,80062

29

42707,18992

0,4887

20869,34891

30

64824,36154

0,4767

30904,54019

31

66361,93555

0,4651

30865,91937

32

103911,3675

0,4538

47151,91848

33

40502,99686

0,4427

17930,79727

34

46627,34448

0,4319

20138,59921

35

77425,70796

0,4214

32624,95313

36

51582,8

0,4111

21205,36531

37

73837,6765

0,4011

29613,85888

ЧДД=

- 39 417,80

ВНД = Е1+ ЧДД(Е1)/ ЧДД(Е1)-ЧДД(Е2) * (Е2-Е1)= 0,16= 16%

Внутренняя норма доходности на уровне 1,11% - достаточно высокий показатель, отражающий степень эффективности реализации проекта.

Следующим действием определим срок окупаемости проекта.

Таблица 14- Срок окупаемости третьей модели проекта.

Шаг проекта

ЧДД нарастающим итогом

0

-5609

1

-14275,32574

2

-21302,90812

3

-28243,73023

4

-38526,42964

5

-45296,93131

6

-51983,84654

7

-65055,60814

8

-77965,98997

9

-90716,98437

10

-          103 310,56

11

-118890,7623

12

-134278,6174

13

-155606,5007

14

-176671,0767

15

-188506,2293

16

-203148,147

17

-217609,3002

18

-246294,0081

19

188116,9155

20

171375,0403

21

160389,949

22

146799,6889

23

127963,3092

24

109359,4775

25

136718,8499

26

174164,1062

27

190093,5946

28

208139,4142

29

237927,6698

30

282584,4382

31

327736,029

32

397562,8129

33

424444,1648

34

455008,123

35

505133,6636

36

538116,1783

37

584745,7946

Т= t- НДДt/ЧДДt+1

Период окупаемости рассчитать невозможно, поскольку проект не эффективен и не окупается.

Рисунок 10 - График срока окупаемости третьей модели

Согласно расчетам и графику (рисунок 10), проект строительства по третьей модели неэффективен.

2.3Выводы

Эффективность проекта в целом оценивается для того, чтобы определить потенциальную привлекательность проекта, целесообразность его принятия возможными участниками. Она показывает объективную приемлемость инвестиционного проекта с точки зрения экономической эффективности вне зависимости от финансовых возможностей его участников. При оценке эффективности проекта в целом следует учитывать его общественную значимость с учетом масштаба инвестиционного проекта. Экономические, социальные и экологические последствия реализации глобальных, народно-хозяйственных или крупномасштабных проектов сказываются на всем обществе. Эффективность участия в проекте позволяет оценить реализуемость инвестиционного проекта с учетом финансовых возможностей и заинтересованности в нем всех его участников.  Анализ экономической эффективности моделей проекта по реализации квартир показал, что наиболее эффективной моделью является вторая, поскольку ее показатели эффективности предпочтительнее. ЧДД, ИД и ВНД первой модели положительны, а срок окупаемости наименьший – 19 месяцев. Вторая и третья модели имеют отрицательные и весьма низкие показатели ЧДД, ИД и ВНД и не окупаются. Таким образом, следует применить вторую модель к реализации из-за ее показателей эффективности.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

14232. Музыкальное искусство средневековья 23.73 KB
  Музыкальное искусство средневековья. Урсу Полина ДВЭ2 Средневековье – большая эпоха человеческой истории время господства феодального строя. Периодизация культуры: Раннее Средневековье – V X вв. Зрелое Средневековье – XI – XIV вв. В 395 г. Римская империя расп
14233. Музыкальный и литературный ряд на уроках изобразительного искусства 17.87 KB
  Конспект занятия по Методике преподавания изобразительного искусства в школе. Тема: Музыкальный и литературный ряд на уроках изобразительного искусства. Задачи: Знакомство с основными целями и задачами использования музыкального и литературного ряда на уроках ...
14234. Музыкальный импрессионизм и творчество Дебюсси 15.43 KB
  Музыкальный импрессионизм и творчество Дебюсси 1 Дебюсси вывел франц. музыку в лидеры Париж музыкальный центр. 2 Дебюсси основоположник антиромантизма отсутствие тем исповедальности борьбы одинокого героя отсутствие автобиографичности 3 Дебюсси первы...
14235. Музыкальный стиль 37.71 KB
  Музыкальный стиль Содержание Введение Становление понятия стильного исполнения Исполнительский стиль Пианист ХХI века: к новой духовности исполнителя Заключение Список литературы Введение Музыкальный стиль понимаемый в виде истор...
14236. Музыкальные хиты Сербии и Хорватии: зеркало мировоззрений двух наций 164 KB
  Музыкальные хиты Сербии и Хорватии: зеркало мировоззрений двух наций В пору бытности частями Югославии Сербия и Хорватия были самыми крупными и культурно значимыми странами на Балканском полуострове в которых национальная культура формировалась столетиями. Совреме...
14237. Экономико-географическая характеристика Центральной металлургической базы 76 KB
  Тема № 8 Экономикогеографическая характеристика Центральной металлургической базы. Содержание: Введение Экономикогеографическая характеристика Центральной металлургической базы. Основная характеристика и центры Курский территориальнопроизводс
14239. Народная песня в творчестве русских композиторов-классиков 25 KB
  1 Народная песня в творчестве русских композиторовклассиков Первые сборники народных песен появились в 18 веке. Это были сборники Трутовского Льва и Прача для домашнего музицирования. Они были обработаны на западный манер. Народная песня была очень ра
14240. Календарные песни 33 KB
  Третья лекция. Тема: Календарные песни завершение темы Покос. Совпадал с Петровым днем. Первый покос разгар лета. Мужчины косили женщины сгребали сено и формировали стога. Покосные песни – лирические; их содержание: женщины жалуются на свою судьбу а мужчины на