84328

Исследование института дарения недвижимого имущества

Курсовая

Государство и право, юриспруденция и процессуальное право

Данная тема актуальна и в наше время, так как договор дарения имеет широкую сферу применения ввиду своих особенностей и изъятий из общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации, которые отделяют договор дарения от других гражданско-правовых договоров...

Русский

2015-03-18

613 KB

1 чел.

PAGE   \* MERGEFORMAT22

ОГЛАВЛЕНИЕ

[1] ОГЛАВЛЕНИЕ

[2] ВВЕДЕНИЕ

[3] ГЛАВА I ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА ДАРЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

[3.1] 1.1. Понятие и юридическая сущность договора дарения

[3.2] 1.2. Понятие, признаки и виды недвижимого имущества

[3.3] 1.3. ㅤИсточники ㅤправового ㅤрегулирования ㅤотношений, ㅤоснованных ㅤна ㅤдоговоре ㅤдарения ㅤнедвижимого ㅤимущества

[4] ГЛАВА ㅤII ㅤОСОБЕННОСТИ ㅤДАРЕНИЯ ㅤОТДЕЛЬНЫХ ㅤВИДОВ ㅤНЕДВИЖИМОГО ㅤИМУЩЕСТВА

[4.1] 2.1. ㅤДоговор ㅤдарения ㅤземельных ㅤучастков

[4.2] 2.2. ㅤДоговор ㅤдарения ㅤзданий ㅤи ㅤсооружений

[4.3] 2.3. ㅤДоговор ㅤдарения ㅤжилых ㅤпомещений

[4.4] ЗАКЛЮЧЕНИЕ

[5] СПИСОК ㅤИСПОЛЬЗОВАННЫХ ㅤИСТОЧНИКОВ ㅤИ ㅤЛИТЕРТУРЫ


ВВЕДЕНИЕ

Сегодня недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. На сегодняшний день происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений и иных многочисленных сделок, предметом которых является данный вид имущества.

Договор дарения имеет многовековую историю, исчисляемую со времен римского права, а также богатые традиции в российской дореволюционной цивилистике.

Данная тема актуальна и в наше время, так как договор дарения имеет широкую сферу применения ввиду своих особенностей и изъятий из общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации, которые отделяют договор дарения от других гражданско-правовых договоров, делая его востребованным в жизни современного развитого государства и гражданского общества. Однако наряду с несомненными достоинствами данного договора, следует отметить, что до конца не удалось решить целый комплекс проблем.

В системе гражданско-правовых договоров договор дарения выделяется в отдельный вид договорных обязательств благодаря наличию характерного признака, позволяющего квалифицировать его в данном качестве. Таким квалифицирующим признаком договора дарения, отличающим его от подавляющего большинства гражданско-правовых договоров, состоит в его безвозмездности. Признак безвозмездности договора дарения означает, что даритель не получает никакого встречного предоставления со стороны одаряемого.

При наличии встречной передачи имущества, а в нашем случае недвижимого имущества договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ (сделка признается ничтожной).1 

В вопросе о том, что может быть предметом дарения (даром), и доктрина, и законодательство разного времени и разных стран предлагают самые различные решения – от понятия дарения только как безвозмездного отчуждения материального объекта (имущества) до понимания под ним того, что называлось вышедшим из употребления словом «облагодетельствование». Советское гражданское законодательство фактически ограничивало предмет дарения лишь вещами. Гражданский кодекс РФ расширил круг предмета договора дарения, что породило ряд дискуссий в юридической литературе.

Особенностью договора дарения недвижимого имущества является то, что законодателем в отношении некоторых субъектов гражданских правоотношений установлены запрещения и ограничения на осуществление отношений, связанных с дарением, данный перечень правил является исчерпывающим. Так в пункте 1 статьи 575 Гражданского кодекса РФ закреплено запрещения дарения от имени малолетних и граждан признанных недееспособными, их законными представителями (за исключением обычных подарков), что порождает собой ряд вопросов, осложняющих применение данного договора на практике, которые требуют урегулирования.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся при дарении недвижимого имущества.

Предмет исследования – нормы законодательства, регулирующие отношения в сфере дарения недвижимости имущества.

Цель настоящей работы - исследование института дарения недвижимого имущества.

В соответствии целью исследования в работе поставлены следующие задачи:

- определить понятие и юридическую сущность договора дарения недвижимого имущества;

- изучить историю возникновения и развития института дарения недвижимого имущества;

- рассмотреть общие положения о договоре дарения недвижимого имущества;

- изучить правовое регулирование заключения и прекращения договора.

При написании работы были использованы следующие нормативно - правовые акты, регулирующие отношения в сфере дарения недвижимости имущества: Конституция РФ,2 Гражданский кодекс РФ,34 Земельный кодекс РФ;5 Жилищный кодекс РФ,6 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»,7 ФЗ «О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»,89 а также другие законы и подзаконные акты, судебная практика.

Использовались труды отечественных ученых, посвященных как институту дарения в целом, так и дарению недвижимости в частности: А.В. Асоскова,10 Е.А. Киндеевой,11 О.М. Оглоблиной,12 Ю.В. Романца,13 С.К. Соломина14 и др.

Методы исследования составили современные методы познания, включая метод анализа и синтеза, сравнительно-правовой, историко-правовой, формально-юридический, содержательно-нормативный, логический, метод системного анализа и правового регулирования.

Структура дипломной работы обусловлена предметом, целью и задачами исследования. Работа состоит из введения, трех глав, заключения и приложений.

В первой главе приводятся общие положения о договоре аренды, определяется понятие и сущность договора.

Вторая глава раскрывает понятие и правовую природу института дарения недвижимого имущества.

Третья глава посвящена правовому регулированию заключения и прекращения договора аренды недвижимого имущества.

В качестве приложения к настоящей работе приводятся примерные формы договоров дарения недвижимого имущества.


ГЛАВА I ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА ДАРЕНИЯ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

1.1. Понятие и юридическая сущность договора дарения

В соответствии с пунктом 1 статьи 572 Гражданского кодекса РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса РФ.

Следовательно, характерной чертой договора дарения является его безвозмездность.

В случае если условия заключенного договора не содержат названных в статье 572 Гражданского кодекса РФ положений, при которых можно сделать выводы, что по договору ее участники что-либо дарили друг другу, такой договор не может быть признан договором дарения.

Как указано в пункте 2 статьи 572 Гражданского кодекса РФ, обещание безвозмездно передать кому-либо вещь или имущественное право либо освободить кого-либо от имущественной обязанности (обещание дарения) признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание сделано в надлежащей форме и содержит ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.

Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения в виде вещи, права или освобождения от обязанности ничтожно.

В случае наличия встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением.

Такой договор будет признан притворной сделкой, т.е. сделкой, которая совершена с целью прикрыть другую сделку. (пункт 2 статьи 170 Налогового кодекса РФ). К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила.

Статья 572 Гражданского кодекса РФ не признает возможности дарения на случай смерти. Здесь следует отметить, что распоряжение о передаче имущества после смерти является завещанием, а не договором дарения. Положения, регулирующие наследование по завещанию, подробно изложены в статьях 1118-1140 Гражданского кодекса РФ.

Субъектами договора дарения могут быть любые лица. Исключения:

- коммерческие юридические лица. Дарение между коммерческими организациями не допускается;

- государственные служащие. Дарение в связи с их должностным положением не допускается.

- малолетние граждане, признанные недееспособными. Дарение от их имени их законными представителями не допускается.

- работники лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений. Дарение гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан не допускается, за исключением обычных подарков, стоимостью не более трех тысяч рублей (статья 575 Гражданского кодекса РФ).

Договор дарения будет расторгнут, если одаряемый откажется до передачи ему дара от него. Если договор заключен в письменной форме, то и отказ должен быть совершен в письменной форме.

Права одаряемого, которому обещан дар, не переходят к его наследникам. А обязанность дарителя, обещавшего дарение, переходит к его наследникам. Договором дарения может предусматриваться иной порядок.

Вследствие недостатков подаренной вещи, даритель обязан возместить вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу одаряемого. Исключение: явные недостатки или недостатки, о которых одаряемый был предупрежден.

Форма договора дарения бывает устная и письменная. Как правило, договор дарения заключается в устной форме, но есть случаи, когда закон требует соблюдения письменной формы. В случае нарушения условий о форме договора дарения, он признается ничтожным.

Письменная форма обязательна, если дарителем является юридическое лицо и сумма договора превышает три тысячи рублей, а так же если договор содержит обещание дарения в будущем (пункт 2 статьи 574 Гражданского кодекса РФ). «Все прочие реальные договоры дарения могут заключаться в устной форме, в том числе и путем совершения сторонами конклюдентных действий».15

Договор дарения недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого дарителем и одаряемым (или их представителями, действующими на основании доверенностей).

Обязательного придания договору дарения недвижимости нотариальной формы Гражданский кодекс РФ не требует. Однако стороны при желании могут удостоверить договор у нотариуса или должностного лица органа исполнительной власти, уполномоченного на совершение данного нотариального действия. Значение нотариального удостоверения в этом случае сводится к тому, что оно придает сделке достоверность, вносит ясность во взаимоотношения сторон по вопросу содержания сделки и факта ее совершения, устраняет споры, а в некоторых случаях обеспечивает возможность доказывания в суде.

Договор дарения недвижимого имущества, заключенный до 01.03.2013 года, подлежит государственной регистрации. 

После указанной даты регистрировать непосредственно договор дарения не нужно. Вместе с тем государственная регистрация перехода права собственности на недвижимые вещи, в том числе в результате дарения, после 01.03.2013 года не отменена. 

Ее производит уполномоченный регистрирующий орган - Федеральная регистрационная служба кадастра и картографии (территориальное отделение Росреестра по месту нахождения недвижимости) (статьиᅟ 8.1, 131, 164, 574 Гражданского кодекса РФ; статьяᅟ 18 Жилищного кодекса РФ; частьᅟ 8ᅟ статьиᅟ 2 ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса РФ» от 30.12.2012 302-ФЗ).

Передача дара осуществляется посредством его вручения, символической передачи (вручение ключей и т.п.) либо вручения правоустанавливающих документов.

«При дарственном обещании, которое, поскольку речь не идет о пожертвовании, представляет собой односторонний обязательственный договор, соглашение о causa donandi; входит в содержание данного договора. Учинение дарителем обещанного предоставления, вопреки неточному словоупотреблению абзаца 3 пункта 2 статьи 574 Гражданского кодекса РФ, в котором говорится об «обещании дарения в будущем», является не «дарением», а исполнением долга».16

Также законом предусмотрены случаи ограничения дарения и запрещения дарения.

Только с согласия собственника юридическое лицо может подарить вещь, принадлежащую ему на праве хозяйственного ведения.

Только при согласии всех участников собственности допускается дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности.

Дарение посредством осуществления исполнения за одаряемого его обязанности перед третьим лицом, если законом, договором не предусмотрено исполнение обязательства лично одаряемым.

Дарение принадлежащего дарителю права требования к третьему лицу осуществляется с соблюдением правил, предусмотренных для уступки требования.17 

Предметом дарения могут быть не только вещи, но и имущественные права и обязанности, закон предусматривает ограничения дарения, которые выражаются в соблюдении правил уступки требования (цессии) и перевода долга. «Кроме того, согласием собственника (-ков) обуславливается дарение имущества, находящегося у юридического лица на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, либо имущества, принадлежащего нескольким субъектам на праве общей совместной собственности».18

Запрещение дарения. Не допускается дарение подарков свыше трех тысяч рублей:

- от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями;

- работникам лечебных, воспитательных и иных социальных учреждений гражданами, находящимися на лечении, воспитании, их родственниками;

- государственным служащим в связи с их должностным положением или исполнением должностных обязанностей;

- в отношениях между коммерческими организациями (статья 575 Гражданского кодекса РФ).

Отказ от исполнения договора. Отказ дарителя от совершения договора дарения, сделанного на будущее, возможен, если имущественное или семейное положение, либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора приведет к существенному снижению уровня жизни. В случае одностороннего отказа дарителем от исполнения договора одаряемый не вправе требовать возмещения убытков (статья 577 Гражданского кодекса РФ).

Даритель вправе отказаться от исполнения дарения, сделанного на будущее, по основаниям, которые предусмотрены для отмены договора, а именно:

Если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя, членов его семьи, близких родственников или умышленно причинил телесные повреждения;

Если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты (дарение отменяется в судебном порядке);

Если договор дарения, совершенный индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение правил о несостоятельности (по требованию заинтересованного лица в судебном порядке);

Если даритель переживет одаряемого (этот случай должен быть обговорен в договоре).

В случае отмены дарения одаряемый обязан возвратить подаренную вещь, если она сохранилась в своем виде к моменту отмены дарения (статья 578 Гражданского кодекса РФ).

Правила об отмене и отказе договора дарения не действуют на обычные подарки, стоимость которых не превышает трех тысяч рублей.

Дарение вещи или права в общеполезных целях по гражданскому кодексу является пожертвованием (статья 582 Гражданского кодекса РФ). Получателями пожертвования могут быть граждане; лечебные, воспитательные и иные социальные учреждения; благотворительные, научные и учебные учреждения; фонды и музеи, учреждения культуры; общественные и религиозные объединения; Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

Даритель именуется также жертвователем (при пожертвовании) и благотворителем.19 Договор дарения может быть условной сделкой, если имеет место его пожертвование, то есть дарение вещи или права с условием использования в общеполезных целях (статья 582 Гражданского кодекса РФ).

Одаряемый именуется благополучателем, если имеет место пожертвование.

«При пожертвованиях одаряемым может быть гражданин, лечебное, воспитательное, учреждение социальной защиты и другие аналогичные учреждения, а также благотворительные, научные и учебные учреждения, фонды, музеи и другие учреждения культуры, общественные и религиозные организации, государство, субъекты РФ и муниципальные образования (пнкт 1 статьи 582 Гражданского кодекса РФ)».20

Принятие пожертвования не требует чьего-либо согласия или разрешения. Если пожертвование осуществляется юридическому лицу, то жертвователь вправе обусловить использование этого имущества по определенному назначению.

При таком условие юридическое лицо обязано вести обособленный учет всех операций по использованию пожертвованного имущества. Если использование по назначению становиться невозможным в силу сложившихся обстоятельств, то допускается использование по другому назначению, но только с согласия жертвователя.

Если присутствует нарушение данных условий, то жертвователь, его наследники или правопреемники вправе требовать отмены пожертвования в судебном порядке.

Поскольку освобождение от обязанности - это то же дарение, отношения кредитора и должника по прощению долга иногда могут быть квалифицированы как дарение.

На это указывает информационноеᅟ письмоᅟ Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21 декабря 2005 г. № 104 «Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса РФ о некоторых основаниях прекращения обязательств». Обязательное условие: если суд установит намерение кредитора освободить должника от обязанности по уплате долга именно в качестве дара.

А если должник и кредитор - коммерческие организации? Как отмечают высшие арбитры, в таком случае прощение долга должно подчиняться запрету на дарение между ними (пунктᅟ 4 статьиᅟ 575 Гражданского кодекса РФ), то есть считается ничтожным. О признаках дарения может свидетельствовать, к примеру, подписание сторонами акта сверки взаимных расчетов, по которому у кредитора и должника нет равноценных непогашенных обязательств друг перед другом.

В свою очередь об отсутствии намерения кредитора одарить должника может свидетельствовать, в частности, взаимосвязь между прощением долга и получением кредитором имущественной выгоды по какому-либо обязательству между теми же лицами. Во исполнение этого стороны могут заключить мировое соглашение.

Не только прощение долга при определенных условиях может быть квалифицировано как дарение. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в пунктеᅟ 9 информационного письма от 30 октября 2007 г. № 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации» обратил внимание на уступку права (требования).

По смыслу закона уступка права (требования) между юридическими лицами является возмездной сделкой, по которой сторона, приобретшая право (требование), предоставляет другой стороне встречное эквивалентное представление. Важно следующее: встречное представление не должно быть символическим, оно должно отражать реальную стоимость уступаемого права.

Как отметили высшие арбитры, соглашение об уступке, заключенное между коммерческими организациями, может быть тоже квалифицировано как дарение, но только в том случае, когда судом установлено намерение сторон на безвозмездную передачу права (требования).

Отсутствие в сделке уступки права (требования) условия о цене передаваемого права (требования) само по себе не является основанием для признания ее ничтожной, то есть сделкой дарения между коммерческими организациями. Многочисленные подтверждения этому можно найти в арбитражной практике.

При передаче в дар права требования дарителя к третьему лицу необходимо соблюдать определенные правила и ограничения. Это, в частности, положения о переходе прав кредитора к другому лицу (статьиᅟ 382-386 Гражданского кодекса РФ) и об условиях и форме уступки требования (статьиᅟ 388 и 389 Гражданского кодекса РФ).

Кроме того, по смыслу статьиᅟ 572 Гражданского кодекса РФ дарение может быть совершено в форме передачи имущества по явно заниженной цене.21 

Передача дара должна обязательно носить безвозмездный характер. В обратном случае, когда имеет место некое встречное представление (вещи, права, обязательства), такой договор однозначно не признается дарением. В отношении такого договора автоматически действуют правила о притворной сделке.22

Притворная сделка всегда ничтожна. К ней применяются правила о сделке, которую стороны действительно имели в виду.

Заключение договоров дарения и купли-продажи в один день не может свидетельствовать о притворности дарения.23

Закон отдельно выделяет такую форму дарения, как обещание что-либо подарить (вещь, имущественное право или обязанность). Оно приравнивается к договору дарения и тем самым связывает обещавшего, если соблюдена необходимая форма договора.

Обещание дарения не может быть голословным. Оно должно содержать ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу конкретному лицу вещи, права либо освободить его от имущественной обязанности. Если конкретный предмет дарения не указан, обещание подарить ничтожно.

При обещании дарения возможно правопреемство).24 Права одаряемого на обещанный дар переходят к его правопреемникам, если это прямо предусматривает договор дарения. Аналогичный порядок действует и в отношении обязанностей дарителя.

В случае правопреемства по договору дарения речь может идти только о подарках. К пожертвованиям нормы статьиᅟᅟ 581 Гражданского кодекса не применяются. Так, при реорганизации обязанность произвести добровольное безвозмездное пожертвование не переходит к правопреемнику.

В некоторых случаях в силу объективных причин право подарить ограничено законом. Так, юридическое лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, вправе подарить ее при наличии согласия собственника (пунктᅟ 1ᅟ статьиᅟ 576 Гражданского окдекса РФ)25

Это ограничение касается государственных и муниципальных унитарных предприятий (ГУПы и МУПы), казенных предприятий, бюджетных, частных и автономных учреждений. Как и в общем случае, в отношении перечисленных видов организаций ограничение на дарение не распространяется на обычные подарки.

Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допустимо при согласии всех владельцев совместной собственности (пункт 2 статьи 576 Гражданского кодекса РФ).


1.2. Понятие, признаки и виды недвижимого имущества

Среди объектов гражданских прав особое место принадлежит вещам, что определяется, во-первых, их наибольшей распространенностью и, во-вторых, возникновением по поводу вещей правоотношений собственности. Вещи суть материальные предметы внешнего по отношению к человеку окружающего мира. Ими являются как предметы материальной и духовной культуры, то есть продукты человеческого труда, так и предметы, созданные самой природой и используемые людьми в своей жизнедеятельности, – земля, полезные ископаемые, растения и т.д.

Деление вещей на движимые и недвижимые, ведущее свою историю из римского права, основано на естественных свойствах объектов гражданских прав. Как правило, недвижимые вещи постоянно находятся в одном и том же месте, обладают индивидуальными признаками и являются незаменимыми.

Действующее законодательство не дает исчерпывающего перечня объектов, относящихся к недвижимости. Гражданский Кодекс Российской Федерации в статьях 130, 131 предусматривает критерии отнесения имущества к недвижимому. Согласно указанным статьям определяющими критериями являются: прочная связь с землей; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению; создание объекта на земле, специально отведенной для этого, в порядке, предусмотренном законодательством; необходимости получения всех необходимых разрешений на создание, строительство объекта без существенных нарушений градостроительных норм и правил.

Правильное определение соблюдения критериев отнесения имущества к недвижимому имеет значение во множестве практических случаев применения норм о недвижимом имуществе. К таким случаям относится, прежде всего, признание строения капитальным, необходимое для последующей государственной регистрации его в Государственном Реестре, постановки на кадастровый и налоговый учет, а также для совершения иных юридически значимых действий с недвижимым имуществом (это имеет значение в первую очередь для жилых строений, кроме того, критерии отнесения имущества к недвижимому необходимы для решения проблем при узаконивании так называемых  самовольных построек.

Связь с землей как критерий, выделяющий недвижимость среди других имущественных объектов, требует некоторого уточнения. Традиционно необходимой считалась прочная связь с землей, предполагавшая, что строение или иной объект не может быть от нее отделен без нанесения несоразмерного ущерба его назначению. Иногда прочность выделяют в качестве самостоятельного критерия отнесения объекта к недвижимости.

Что касается признания воздушных и морских судов и космических объектов недвижимыми вещами, то оно имеет основной целью распространение на эти объекты правового режима недвижимости в целях последующей их регистрации.

Зачастую решение об отнесении того или иного объекта к недвижимому имуществу принимается судом.

Так, например, согласно материалам дела №Ф03-А51/06-1/436726 склад-магазин изначально проектировался как временное сооружение из легких конструкций, фактически также было возведено некапитальное строение, вследствие чего это сооружение не было признано недвижимостью. В материалах дела имелось экспертное заключение, согласно которому спорное строение представляло собой здание каркасного типа, построенное из легких металлических конструкций, с фундаментом из отдельно стоящих монолитных бетонных плит глубиной заложения до 1 метра, выполненном на щебеночной подготовке с наружными стенами из панелей «сэндвич». По технологии производства конструкцию здания можно разбирать без нарушения ее целостности и функционального назначения, что предусмотрено самой конструктивной схемой. Соответственно, данный объект относится к мобильным сооружениям и не может быть отнесен к объектам недвижимости.

Таким образом, среди технических критериев отнесения строений и сооружений к недвижимости, выделенных арбитражными судами, можно назвать: капитальный характер строения, монтаж его на специально возведенном фундаменте, функционально необходимом для данного типа строений, подведение к нему стационарных коммуникаций. Важно, что наличие одного из этих признаков не является бесспорным основанием для признания объекта недвижимым, кроме того, наличие данного признака должно быть объективно, функционально обусловлено. Оценка того, является ли объект недвижимым, производится судами на основании всех представленных документов и совокупности всех признаков. При этом постановка строения на технический учет и инвентаризацию сама по себе не является бесспорным доказательством принадлежности данного строения к недвижимости.

Отдельно следует подчеркнуть необходимость получения разрешения на строительство капитального объекта и соблюдения строительных и градостроительных норм и правил. Даже если построенный объект с технической точки зрения обладает всеми признаками недвижимости, суд отказывает в регистрации права на такое строение на основании отсутствия разрешения на строительство либо факта предоставления земельного участка для возведения временных сооружений.

Можно выделить следующие виды недвижимого имущества:

Объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе: земельные участки и участки недр.

Объекты, имеющие прочную связь с землей, которые невозможно переместить без несоразмерного ущерба их назначению. К объектам, являющимся недвижимостью по физическим свойствам, относятся здания, сооружения и другие объекты.

Леса и многолетние насаждения в настоящее время исключены из объектов недвижимого имущества.27 Действующий Лесной кодекс РФ к объектам недвижимости в лесных отношениях относит земельный участок из земель лесного фонда или земель иных категорий, на котором расположен лес.

Обособленные водные объекты. В связи с принятием нового Водного кодекса РФ указанные объекты из недвижимого имущества исключены. Поверхностные водные объекты состоят из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии.28 Согласно статье 102 Земельного кодекса РФ земли, покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах, являются землями водного фонда.

Иными словами, характерным признаком для большинства объектов недвижимости является их неразрывная связь с землей, именно благодаря которой они обычно обладают повышенной стоимостью. Вне связи с землей соответствующие объекты, например деревья, выращиваемые в специальных питомниках для последующей посадки, конструкции для сборки жилого строения, недвижимыми вещами не считаются.

Земельный участок - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (пункт 2 статьи 6 Земельного кодекса  РФ; статья 1 ФЗ от 02.02.2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре»).

Здание - архитектурно-строительный объект, назначением которого является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. В зависимости от целевого назначения здания подразделяются на нежилые и жилые. К последним относятся жилой дом, квартира, комната.

К недвижимому имуществу жилого назначения относятся жилые дома и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных помещений, жилых помещений из фондов жилья для временного поселения, общежитий и других специализированных жилых помещений.29 

Жилой дом - индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (часть 2 статьи 16 Жилищного кодекса РФ).

Квартира - структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (часть 3 статьи 16 Жилищного кодекса РФ).

Комната - часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (часть 4 статьи 16 Жилищного кодекса РФ).

Сооружение - инженерно-строительный объект, назначением которого является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций. Объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое. Например, нефтяная скважина включает в себя вышку и обсадные трубы; эстакада включает в себя фундамент, опоры, пролетные строения, настил, пути по эстакаде, ограждения; мост включает в себя пролетное строение, опоры, мостовое полотно (мостовые охранные брусья, контрольный и мостовой настил) и т.д.

К сооружениям также относятся: законченные функциональные устройства для передачи энергии и информации, такие как линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи, специализированные сооружения систем связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сооружений.

Особым объектом недвижимости является предприятие как единый имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (статья 132 Гражданского кодекса РФ). В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. 

В соответствии с Федеральным законом «О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»30 с 1 октября 2013 г. в Гражданском кодексе РФ появилась новая статья 133.1, в которой говорится о том, что недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически либо расположенных на одном земельном участке, если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

До 01.03.2013 года договор дарения недвижимого имущества  которому согласно статье 130 Гражданского кодекса  РФ относятся в том числе квартиры, дома и земельные участки, а также доли в праве собственности на них) подлежал государственной регистрации и считался заключенным с момента его регистрации (пункт 3 статьи 433, пункт 3 статьи 574 Гражданского кодекса РФ). Несоблюдение требования о государственной регистрации такой сделки влекло ее ничтожность, то есть недействительность независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 165, пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ в редакции, действовавшей до 01.09.2013 года - даты вступления в силу Федерального закона «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» 31).

Однако Федеральный закон «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», внесший изменения в ряд положений части первой Гражданского кодекса РФ, исключил условие о необходимости государственной регистрации для ряда договоров, в том числе для договора дарения недвижимого имущества, если эти договоры заключаются после 01.03.2013 г.32

Согласно ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации. Порядок и основания отказа в регистрации установлены Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Документальным подтверждением государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество является свидетельство о государственной регистрации прав или выписка из Единого государственного реестра прав (ст. 14 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Таким образом, до 01.03.2013 г. при заключении договора дарения недвижимости государственной регистрации подлежал как сам договор, так и передача права собственности на даримое недвижимое имущество. После этой даты правило о государственной регистрации применяется только к переходу права собственности на такое имущество.


1.3. Источники правового регулирования отношений, основанных на договоре дарения недвижимого имущества

Договор дарения  один из самых древних договоров (наряду с договором мены и купли-продажи), направленных на переход права собственности от дарителя к одаряемому. 

Еще в 19 веке, в Российском Своде законов, нормы, связанные с договором дарения, содержались в книге «О порядке приобретения и укрепления прав на имущества в особенности». 

Позже, при советской власти, декрет ВЦИК «О дарениях» 1918 г. устанавливал форму договора дарения, предельно допустимую сумму дара, запрет дарения на случай смерти, последствия признания договора недействительным.

В Гражданском кодексе РСФСР 1922 г. договору дарения была посвящена лишь одна норма, устанавливающая следующее правило: «Договор о безвозмездной уступке имущества (дарение) на сумму более одной тысячи рублей должен быть, под страхом недействительности, нотариально удостоверен».33

Все отношения, связанные с договором дарения, регламентировались в Гражданском кодексе РСФСР 1964 г. двумя статьями. Согласно первой из них, по договору дарения одна сторона передает безвозмездно другой стороне имущество в собственность. Договор дарения считается заключенным в момент передачи имущества. Дарение гражданином имущества государственной, кооперативной или общественной организации может быть обусловлено использованием этого имущества для определенной общественно полезной цели. Вторая статья предусматривала требования, предъявляемые к форме договора дарения. В соответствии с этими требованиями договор дарения на сумму свыше пятисот рублей и договор дарения валютных ценностей на сумму свыше пятидесяти рублей нотариально удостоверялись. Договор дарения гражданином имущества государственной, кооперативной или общественной организации заключался в простой письменной форме, договор дарения жилого дома - в форме, установленной для договора купли - продажи жилого дома.34

В современных условиях развития рыночных связей произошло значительное возрастание роли гражданско-правового регулирования рассматриваемых отношений. Это выражается, прежде всего, в достаточно развернутой и сравнительно детальной их регламентации в законе.

В настоящее время нормы, регулирующие договор дарения, по-прежнему аккумулированы в Гражданском кодексе РФ. Однако Гражданский кодекс РФ уделяет дарению гораздо больше внимания, выделив, в частности, для этого отдельную главу во второй части, состоящую из 11 статей, где дана достаточно развернутая и детальная регламентация.

Помимо норм гражданского права, отношения, связанные с дарением недвижимого имущества, подпадают под действие правил других отраслей российского права, в частности земельного, жилищного. К числу актов, содержащих такие правила, относятся: Земельный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Семейный кодекс РФ и др.

По общему правилу имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению землей, а также по совершению сделок с ней регулируются гражданским законодательством. Исключение - случаи, когда земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами предусмотрено иное.

Земельный кодекс РФ определяет основные принципы земельного законодательства. Так, установлен приоритет охраны земли перед ее использованием в качестве объекта недвижимости. Все прочно связанные с землей объекты следуют судьбе соответствующих участков (за исключением случаев, установленных федеральными законами).

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Категория зависит от целевого назначения. Выделяют земли с/х назначения, населенных пунктов, спецназначения, особо охраняемых территорий и объектов, лесного и водного фондов, запаса.

Земля может находиться в собственности, аренде, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) или безвозмездном срочном пользовании. Также может устанавливаться режим ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут). Определены основания возникновения, изменения, ограничения и прекращения указанных прав.

Кроме того, земельное законодательство устанавливает ряд ограничений на заключение сделок с земельными участками. С участками земель, изъятыми из оборота, вообще не могут совершаться никакие сделки; участки земель, ограниченных в обороте, не могут быть переданы в частную собственность (кроме случаев, установленных федеральными законами).35

С принятием Жилищного кодекса РФ окончательно сформировался относительно новый для российской правовой системы институт права собственности на жилое помещение. Значение этого института определяется значением жилья в истории человеческой цивилизации; обеспеченность человека жильем - необходимое условие создания и развития семьи, укрепления брака, рождения и воспитания детей, решения многих социальных, экономических и политических проблем государства и общества.

Право собственности на жилье - это одна из основных ценностей современного общества. Закон призван защищать это право, гарантировать его и обеспечивать условия для его реализации в интересах носителей этого права - собственников жилых помещений, которыми в подавляющем своем большинстве являются граждане России.

В статье 30 Жилищного кодекса РФ закреплено жилищно-правовое правомочие собственника по отношению к жилому помещению: он владеет, пользуется и распоряжается жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования.

В указанной  статье делается ссылка на гражданское законодательство: прежде всего, имеется в виду Гражданский кодекс РФ, в частности статья 209, которая определяет содержание права собственности. Основания приобретения права собственности на любое имущество  том числе на жилье) определены статьей 218 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с указанной статьей право собственности на имущество может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. 

Представляется, что между положениями Гражданского кодекса РФ и нормами Жилищного кодекса РФ нет очевидных коллизий. Если же таковые выявятся в правоприменительной практике, то согласно Вводному закону36 приоритет в регулировании жилищных отношений должен быть признан за нормами Жилищного кодекса РФ как специальными в соотношении с нормами Гражданского кодекса РФ.

Предмет договора дарения является единственным существенным условием этого договора. Без четкого определения предмета договора последний не может считаться заключенным и, следовательно, у одаряемого не может возникнуть право собственности на вещь.

Действующее законодательство не выделяет различные виды договора дарения в зависимости от его предмета. В частности, не получило на уровне Гражданского кодекса РФ специального регулирования в рамках отдельного параграфа или хотя бы отдельной статьи в рамках главы, регулирующей дарение, дарение недвижимого имущества. 

То же относится к Земельному кодексу РФ, уделившему достаточное внимание договорам купли-продажи и аренды земельных участков и лишь вскользь упоминающему в некоторых статьях о договоре их дарения. 

Очевидно, такое «невнимание» законодателя к договору дарения недвижимости объясняется, в частности, тем, что этот договор ранее традиционно в отечественном законодательстве не удостаивался сколько-нибудь пристального внимания, тем более что в «доперестроечные» времена в СССР подарить можно было лишь жилой дом или дачу, да и то с целым рядом ограничений, и сделки эти имели единичный характер. Соответственно, договор дарения недвижимости ранее не привлекал особого внимания ученых и не подвергался сколько-нибудь серьезному анализу в юридической литературе.

Между тем в современных условиях договор дарения недвижимости весьма распространен на практике, и со всё большим сосредоточением в собственности субъектов гражданского права, и прежде всего граждан, недвижимого имущества (дачи, гаражи, квартиры, комнаты в коммунальных квартирах, жилые дома и коттеджи, да и нежилые здания, предприятия, земельные участки, доли в праве собственности на недвижимое имущество; не исключены случаи дарения и воздушных, морских и речных судов), несомненно, будет увеличиваться как общее количество сделок дарения недвижимости, так и их удельный вес среди сделок с недвижимостью.

Соответственно, будет возрастать количество судебных споров, связанных с совершением и исполнением сделок дарения. «Скудность» правового регулирования данного договора, имеющиеся пробелы в праве не могут не вызывать затруднений в правоприменительной практике. Договоры дарения недвижимого имущества совершаются в основном гражданами (или с участием граждан), для которых такие сделки в силу социальной значимости и, как правило, высокой стоимости предмета таких договоров нередко имеют поистине «судьбоносное» значение. Отсутствие специальных норм в Гражданском кодексе РФ, регулирующих особенности договора дарения недвижимости, не способствует должной гарантированности защиты прав и законных интересов граждан как участников договора дарения.


ГЛАВА II ОСОБЕННОСТИ ДАРЕНИЯ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

2.1. Договор дарения земельных участков

По договору дарения недвижимого имущества одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) недвижимое имущество либо его часть (долю) в собственность. 

Договор дарения недвижимости требует соблюдения определенных условий, присущих договорам купли-продажи. Существенными условиями договора являются:

Предмет договора. Как и в классическом договоре дарения, первым существенным условием является предмет договора - недвижимость. В содержании договора дарения недвижимости указываются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество либо его часть (долю), в том числе название объекта, месторасположение, кадастровый номер, описание согласно технического паспорта, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения; кадастровый план, в случае когда предметом договора дарения недвижимости является земельный участок. Предмет договора является основной характеристикой договора дарения недвижимости.

Основания приобретения права собственности, либо иного права дарителя, если он не является собственником, в том числе данные о государственной регистрации права.

Денежная оценка сторонами договора дарения недвижимости подаренного имущества.

Договор дарения недвижимости составляется в письменной форме - это также характеристика договора дарения недвижимости.

В случае дарения части (доли) недвижимости необходимо также получить согласие всех сособственников на заключение договора дарения (пункт 2 статьи 576 Гражданского кодекса РФ, пункт  2 статьи 253 Гражданского кодекса РФ).

Если в договоре дарения недвижимости предусмотрено, что даритель передает одаряемому определенное имущество или его часть (реальный договор), то договор будет считаться заключенным с момента передачи соответствующего имущества, а не с момента подписания договора (пункт 2 статьи 433 Гражданского кодекса РФ). Передача дара осуществляется посредством его вручения, либо вручения правоустанавливающих документов, пункт 1 статьи 574 Гражданского кодекса РФ.

Также возможен случай, в котором из договора дарения недвижимости может вытекать обещание дарителя подарить определенное имущество в будущем. В этом случае договор вступает в силу по правилам, предусмотренным для консенсуальных договоров, то есть в момент получения лицом, направившим оферту (предложение заключить договор), ее акцепта (принятия предложения), пункт 1 статьи 433 Гражданского кодекса РФ.

Земельный участок как предмет гражданско-правовых договоров - часть поверхности земли  том числе. почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Виды земельных участков определяются в зависимости от их целевого назначения, установленного в соответствии с земельным законодательством РФ.37 

Договоры дарения земельных участков регулируются Гражданским кодексом РФ (статьи 572-582), а также положениями Земельного кодекса РФ, Семейного кодекса РФ и Налогового кодексов РФ. 

Земельным участком, в случае разговора о его дарении, называют часть земли (ее поверхности, почвенного слоя), которая имеет определенные границы, место расположения, площадь, правовой статус, а также другие характеристики, зафиксированные в документах, выдаваемых регистрационными государственными органами. Так, например, к земельным участкам относятся: садовые, дачные, участки сельскохозяйственного назначения