84431

Оценка эффективности привлечения заемного капитала при инвестировании бизнес-центра «Первая Башня»

Курсовая

Экономическая теория и математическое моделирование

Целью курсовой работы является определение целесообразности приобретения инвестором доходной недвижимости. Для этого определяется предполагаемая доходность объекта и целесообразность привлечения заемного капитала.

Русский

2015-03-19

395.95 KB

1 чел.

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ

КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

Краевое государственное бюджетное образовательное учреждение  среднего профессионального образования

«КРАСНОЯРСКИЙ МОНТАЖНЫЙ КОЛЛЕДЖ»

 Дневное отделение

                                                                                                Специальность: ЗИО

Группа: Д-291

КУРСОВАЯ  РАБОТА

                    по МДК.04.01.Оценка недвижимого имущества

на тему: Оценка эффективности привлечения заемного капитала при инвестировании бизнес-центра «Первая Башня»

Разработала: Вершинина Е. С.

                                                                           Руководитель: Лыхина С.М.

2015

КРАСНОЯРСКИЙ МОНТАЖНЫЙ КОЛЛЕДЖ

                                                                   УТВЕРЖДАЮ:_____________

Зам. директора по учебной работе

                                   Моор О. И.

                                                 «29» ноября   2014г.

ЗАДАНИЕ  

НА КУРСОВУЮ РАБОТУ ПО СПЕЦИАЛЬНОСТИ

120714 Земельно-имущественные отношения

Студентке:  Вершининой Екатерине Сергеевной

Курсовая работа на тему: Оценка эффективности привлечения заемного капитала при инвестировании бизнес-центра «Первая Башня»

Содержание курсовой работы:

Введение__________________________________________________________

1.   Характеристика рынка коммерческой недвижимости __________________

2    Ипотечное кредитование объектов    недвижимости ___________________

3.   Определение доходности объекта недвижимости _____________________

3.1Участники процесса финансирования недвижимости___________________

3.2 Задание на оценку объекта недвижимости ___________________________

3.3 Характеристика объекта недвижимости_____________________________                               3.4 Анализ  эффективного использования и развития объекта______________

недвижимости_____________________________________________________

4.   Обоснование доходности объекта__________________________________

5.   Определение финансовых составляющих ____________________________

5.1Инструменты ипотечного кредитования______________________________

5.2 Определение величины собственного и заемного капитала_____________ 6.  Расчет чистого операционного дохода_______________________________

7.  Характеристика доходности объекта________________________________  7.1Расчет коэффициентов доходности__________________________________

7.2Оценка эффективности привлечения заемного капитала________________

7.3 Определение стоимости объекта по истечении срока_________________

погашения  кредита________________________________________________

Заключение_______________________________________________________

Список используемых источников____________________________________

1.Ардзинов В. Д., Ардзинов Д. В. Ценообразование и оценка  недвижимости:

Учебник.- СПб: Питер, 2010 г._______________________________________

2. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости: Учебник. – М: Юрайт-Издат, 2012 г.____________________________________________________________

3. Мурзин А. Д. Недвижимость: Экономика, оценка и девелопмент – М:_____ Феникс, 2013.______________________________________________________

4. Ронова  Г.Н.,  Осоргин  А.Н.  Оценка  недвижимости:  Учебно-__________

методический   комплекс. – М.: Изд. центр ЕАОИ,  2008.__________________

5. Щербакова Н. А. Оценка недвижимости: Учебник.  – М: Омега-Л, 2012.__

6. Яскевич Е.Е. Практика оценки недвижимости - М: Техносфера, 2011. ____

Приложение________________________________________________________График выполнения работы:

29.11.14 - 10%

16.12.14 - 25%             

29.12.14 - 50%              

16.02.15-  75%        

26. 02.15 -100%     

Дата выдачи «29»ноября 2014г.

Срок окончания «26» февраля 2015г.

Председатель цикловой комиссии:______________ Шелопугина  Г.М

Руководитель работы:                                                Лыхина С.М.

Изм.

Лист

№ докум.

Подпись

Дата

Лист

4

120714.КР.005.15

Разраб.

Вершинина Е.С.

Провер.

Лыхина С.М.

Реценз.

Н. Контр.

Утверд.

Оценка эффективности привлечения заемного капитала при инвестировании бизнес-центра «Первая Башня»

Лит.

Листов

31

КМК  гр. Д-291

Содержание

Введение ……………………………………………………………………….....4

1. Характеристика рынка коммерческой недвижимости……..…..…………....8

2. Ипотечное кредитование объектов недвижимости

3. Определение доходности объекта недвижимости

3.1Участники процесса финансирования недвижимости___________________

3.2 Задание на оценку объекта недвижимости ___________________________

3.3 Характеристика объекта недвижимости

3.4Анализ эффективного использования и развития объекта недвижимости……………………………………………………………………13

4. Обоснование доходности объекта недвижимости…………………….........16

5. Определение финансовых составляющих

5.1 Инструменты ипотечного кредитования

5.2 Расчет чистого операционного дохода

5.3 Определение величины заёмного и собственного капитала……

6.Определение стоимости здания и земельного участка.

7. Характеристика доходности объекта недвижимости

7.1 Расчет коэффициентов доходности………………………………..............24

7.2 Оценка эффективности привлечения заёмного капитала…………….......26

 7.3 Определение стоимости объекта по истечении срока погашения кредита……………………………………………………………………………28

Заключение ………………………………………………………………………30

Список используемых источников……...……………………………………...31

Изм.

Лист

№ докум.

Подпись

Дата

Лист

5

120714.КР.005.15

Введение

Российская экономика неотделима от функционирования рынка недвижимости, развитию которого способствует законодательно установленный свободный переход прав собственности на недвижимое имущество.

Затраты на приобретение недвижимости, реализацию проектов по ее развитию и реконструкции высоки, часто требуют привлечения заемных средств. Поэтому необходим обоснованный выбор приемлемых методов финансирования сделок купли-продажи по коммерческому использованию недвижимости.

Целью курсовой работы является определение целесообразности приобретения инвестором доходной недвижимости. Для этого определяется предполагаемая доходность объекта и целесообразность привлечения заемного капитала.

При оценке объекта используется доходный подход, позволяющий рассчитать денежные потоки, чистую операционную прибыль и коэффициенты доходности.

Анализ коэффициентов и денежных потоков позволяет сделать выводы о прибыльности коммерческой деятельности.

Источниками финансирования сделки по приобретению объекта являются заемный и собственный капиталы.

В качестве заемных средств используется ипотечный кредит. Который составляет большую часть инвестируемых средств.

Эффективность привлечения заемного капитала характеризуется положительным финансовым левереджем.

Завершающим этапом при оценке доходности объекта является расчет предполагаемой суммы реверсии, получаемой по истечении срока погашения

кредита.

В курсовой работе используется доходный подход и его методы.

 

1.Характеристика рынка коммерческой недвижимости.

Изм.

Лист

№ докум.

Подпись

Дата

Лист

6

120714.КР.005.15

Современный Красноярск активно застраивается офисными и торговыми зданиями различных классов. Проекты столичных девелоперов привлекают представителей местного бизнеса удачным расположением, новаторской архитектурой, комфортом европейского уровня. В Красноярске одновременно строятся полдесятка новых бизнес-центров, которые способны серьезно изменить правила игры и расклад сил на рынке офисной недвижимости.

Рынок офисной недвижимости в Красноярске более стабилен и инертен, чем рынок жилой застройки. Каждый новый объект – событие для отрасли.

К коммерческой недвижимости относят офисные центры, торговые центры, складские комплексы и объекты Стрит-ритейла. Зачастую динамика цен в различных сегментах рынка коммерческой недвижимости не совпадает ввиду соотношения множества факторов. Рынок коммерческой недвижимости формирует спрос и предложение. На рынок влияет множество факторов: темпы развития экономики в данном регионе, изменение политики государства, инвестиционная привлекательность региона и страны в целом.

Объем офисных площадей г. Красноярска в 2013 году составляет около 197 тыс. кв. м. Показатель обеспечения города качественной офисной недвижимостью составляет 360 кв.м. на 1000 жителей. Общее предложение качественных офисных площадей составляет порядка 370 тыс. кв.м., что не является высоким показателем среди городов России. Причем основная доля предложения приходится на помещения класса С. Наибольшая доля предложения рынка приходится на Центральный, Советский и Железнодорожный районы. В этих районах ведется активное строительство новых объектов.

Особенностью рынка коммерческой недвижимости Красноярска является практически полное отсутствие бизнес-центров в «чистом виде». В основном, это здания, совмещающие офисные, торговые и (или) складские помещения. Большое количество офисных помещений располагаются на первых этажах жилых зданий.

Если большинство заявленных проектов реализуется, в среднесрочной

перспективе рынок офисной недвижимости может пополниться примерно на 56 тыс. кв.м, таким образом, объем качественных бизнес-центров Красноярска к 2015 г. может составить около 241 тыс. кв.м. Средний показатель заполняемости качественных бизнес-центров Красноярска в течение прошедшего года немного вырос и составил около 94% (в начале года 91%).

Изм.

Лист

№ докум.

Подпись

Дата

Лист

7

120714.КР.005.15

Что касается классификации существующих офисных центров, то ситуация выглядит следующим образом:

Класс А: Три объекта: «Первая Башня» и «Европа» и «Сириус». Уровень арендных ставок в данных объектах 1500 – 2500 р/кв.м. Среди арендаторов – крупные федеральные компании (Ванкорнефть, Газпром), занимающие до 80% полезных площадей данных объектов.

Класс В: в 2012 году закончилась реконструкция БЦ «Метрополь». Объект можно отнести классу В. Также был введен в эксплуатацию еще один БЦ общей площадью 13 тыс.кв.м. Диапазон арендных ставок 700-1500 р/кв.м.

Класс С: Занимает порядка 70% всего офисного фонда города. В основном это обусловлено наличием большого количества площадей бывших заводов.

- ставки аренды

В 2013 году средние арендные ставки по классам распределились следующим образом:

Класс А – 26500–31800 руб./кв. м/год;

Класс В – 15900–26500 руб./кв. м/год.

- цена продажи, динамика

Средняя цена продажи офисной недвижимости по итогам 2012 года составляет 106000 – 185500 руб. за 1 кв.м.

Изм.

Лист

№ докум.

Подпись

Дата

Лист

8

120714.КР.005.15

2.Ипотечное кредитование объектов недвижимости.

Ипотека коммерческой недвижимости, или коммерческая ипотека (бизнес-ипотека), широко распространена во всем мире. Западный опыт показывает, что при грамотной эксплуатации коммерческой недвижимости - сдачи в аренду помещений под офисы, магазины, предприятия сферы услуг - ее доходность вполне сопоставима с любой другой сферой малого бизнеса и позволяет использовать ипотечные кредиты.

Коммерческая ипотека в Сбербанке на покупку коммерческой недвижимости

Для малого бизнеса коммерческая ипотека Сбербанка – лучший способ для решения проблем финансового характера. Ипотеку от Сбербанка на приобретение коммерческой недвижимости имеет право оформить каждый предприниматель или любое юридическое лицо. Единое условия на оформление данного вида ипотеки – это работать на рынке не менее 6 месяцев.

Благодаря ипотеке на покупку коммерческой недвижимости от Сбербанка России, каждый бизнесмен имеет возможность приобрести бизнес-центр, магазин, сервисный центр, офис, склады и др.

Подобные ипотечные кредиты оформляются и выдаются Сбербанком на длительный период – до 10 лет.

Сбербанк индивидуально устанавливает процентную ставку за пользование кредитными средствами в зависимости от того, насколько есть риск кредитования.

Для того, чтобы получить ипотечный кредит на приобретение коммерческой недвижимости в Сбербанке необходимо обязательно предоставить банку справку о доходах, оформить документы на залоговое имущество, обязательное страхование залога и, конечно же, трудоспособности заемщика.

Суть и условия коммерческой ипотеки.

Ипотечный кредит выдается на покупку нежилых помещений: склада,

офиса и т.д. Смысл ипотеки заключается в том, чтобы кредитовать покупку

коммерческой недвижимости под ее же залог. В отличие от жилищного кредитования, коммерческая ипотека имеет короткие сроки погашения кредита, но достаточно высокие процентные ставки.

Изм.

Лист

№ докум.

Подпись

Дата

Лист

9

120714.КР.005.15

Как правило, ежегодные ставки кредитов ипотеки коммерческой недвижимости варьируются от 12 до 16%, в основном в валюте. Срок ипотеки недвижимости - максимум 10-12 лет, а наиболее распространенный срок - 5 лет. Заемщику необходимо внести первоначальный взнос в размере 25-40% от стоимости недвижимости. При этом у клиента должен быть прибыльный баланс и минимум год работы на рынке.

3. Определение доходности объекта недвижимости

3.1 Участники процесса финансирования недвижимости

Изм.

Лист

№ докум.

Подпись

Дата

Лист

10

120714.КР.005.15

В курсовой работе производиться оценка кредитуемой коммерческой недвижимости, приобретаемой с целью увеличения доходности собственного капитала. Объект недвижимости предполагается сдавать в аренду, которая служит источником периодического дохода в виде арендных платежей.

Объектом инвестирования служит земельно-имущественный комплекс ТДЦ «Первая башня». В качестве заемного капитала, привлекаемого для покупки объекта, используется ипотечный кредит.

Таблица 1- Характеристика инвестиционного проекта

Показатель

Значение показателя

1.Цель проекта

Получение прибыли от деятельности предприятия

2.Задачи проекта

Формирование функционирующего арендного бизнеса и последующая его продажа

3.Источники инвестиций

Собственный и заемный капитал

4.Участники проекта

4.1 Инвестор

УК «Монолитдивелопмент»

4.2 Продавец

ООО «Монолитхолдинг»

4.3 Банк-кредитор

ОАО «РоссельхозБанк»

4.4 Арендаторы

ЗАО Ванткорнефть; МБИ-центр; ООО СибВФ; Шельф, ресторан; ООО Монолитинвест; ООО РЭМ-Строй; Хронограф; ООО Эко-стандарт; ООО Красноярск-Сити; ООО Смит Интернэшнл Си-Ай-Эс; ООО ЛМКстрой; ООО Астория; ООО Базис-Монолит; ООО Диамант; УРАЛМЕТ; ООО Монолитхолдинг

Целью инвестиционного проекта является ввод в эксплуатацию офисного центра для формирования арендного бизнеса и последующая его

продажа.

Изм.

Лист

№ докум.

Подпись

Дата

Лист

11

120714.КР.005.15

Основными арендаторами помещений центра являются компании и индивидуальные предприниматели, осуществляющие свою деятельность в сфере предоставления услуг и продажи товаров.

Источником финансирования проекта выступает ипотечный кредит, предоставляет ОАО «Россельхоз Банк», с которым заключается кредитный договор и договор залога.

3.2 Задание на оценку объекта недвижимости.

        Оценка рыночной стоимости объекта и его доходности осуществляется оценочной компанией АБК «ЭКСПЕРТ» на основании договора   на оказание услуг.

В соответствии с договором целью оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки для совершения сделки купли-продажи.

Работа по оценке выполняется   в соответствии с Федеральным законом

«Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от

29 июля 1998 г., Федеральными стандартами оценки ФСО №1, 2, 3,

стандартами и правилами оценочной деятельности Некоммерческого партнерства «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО». Процедура оценки проводится   в соответствии с заданием на оценку.

Таблица 2 - Задание на оценку

Объект оценки

Нежилое тридцатиэтажное монолитное задание офисного центра. Общая площадь здания - 53216м2

Местоположение

Оцениваемое здание расположено по адресу г.Красноярск, микрорайон «Взлетка»,

Ул. 78 Добровольченской Бригады, 15 на земельном участке, общей площадью 2774 м2.; категория земель – земли населенных пунктов.

Тип недвижимости

Коммерческая недвижимость

Имущественные права на объект оценки

Право собственности на нежилое здание и земельный участок.

Основание для проведения оценки

Договор № 126 от 21 октября 2015 года между  

АБК «ЭКСПЕРТ» и

ООО «Монолитхолдинг»

Цель оценки

Определение рыночной стоимости объекта оценки

Назначение оценки

Для совершения сделки купли-продажи объекта оценки

Вид стоимости

Рыночная стоимость

Дата осмотра

22 октября 2015 года

Срок проведения оценки

с 21 по 31 октября 2015 года

Дата составления отчета

31 октября 2015 года

Изм.

Лист

№ докум.

Подпись

Дата

Лист

12

120714.КР.005.15

3.3 Характеристика объекта недвижимости

Оцениваемым объектом оценки в данной курсовой работе являются офисные помещения ТДЦ «Первая Башня». Объект приобретает для последующей сдачи в аренду. Для его приобретения инвестор использует собственные и заемные денежные средства. В качестве заемных средст используется ипотечный кредит, офисное помещение являются залогом в качестве обеспечения обязательства перед банком.

Таблица 3- Характеристика назначения и месторасположения здания

Показатель

Значение показателя

1.Сегмент рынка

Рынок коммерческой недвижимости

2.Функциональное назначение

Офисный центр

3.Район расположения

Микрорайон «Взлетка»

4.Адрес

Г. Красноярск 78 Добровольченской Бригады, 15

5. Вид сделки

Купля - перодажа

13

120714.КР.005.15

6. Приобретаемое право на здание

Право собственности

7 .Тип общественного здания

Коммерческая недвижимость

8.Класс/тип

А

9. Тип окружающей застройки

Отдельно стоящее здание

10. Состояние здания

Удовлетворительное

11. Техническое обеспечение

Имеется: централизованные системы отопления, вентиляции и кондиционирования, система климат контроля, телефонная связь, оптико-волоконные телекоммуникации, выделенные линии интерната.

12.Наличие организованной стоянки для автотранспорта

Имеется трехуровневая подземная парковка на 235 м/мест и открытая парковка на 100 м/мест

13.Фактический возраст здания, лет

5

14. Общая площадь здания ,м2

53216

15. Свободная площадь,%

10

16.Коэффициент плотности застройки

0,65

17. Количество этажей

30

18. Строительный материал

Железобетонные плиты

19. Фундаменты

Железобетонные

20. Состояние окружающей среды

Удовлетворительное

21. Транспортная доступность

Вблизи автомагистрали

22.Состояние прилегающей территории

Хорошее

Таблица 4 -  Описание земельного участка

Показатель

Значение показателя

1. Сегмент рынка

Рынок коммерческой недвижимости

2. Территориальная зона

Общественно-деловая

3. Оценочная зона

Земли населённых пунктов

4. Сервитуты

Отсутствуют

5. Вид сделки

Купля - продажа

6. Приобретаемое право на землю

Право аренды

7. Назначение участка

Территория под нежилым зданием

8. Форма участка

Неправильная многоугольная

9. Топография участка

Ровное место

Изм.Изм.

ЛистЛист

№ докум.№ докум.

ПодписьПодпись

ДатаДата

ЛистЛист

14

120714.КР.005.15

120714.КР.003.13

Объект недвижимости представляет собой нежилое многоэтажное здание, занимающее значительный по площади земельный участок. Здание расположено в густонаселенном микрорайоне города, в общественно - деловой зоне, вблизи автомагистралей, что обеспечивает беспрепятственный подъезды к зданию. На площади перед зданием имеется организованная парковка для стоянки  автотранспорта. Здание оснащено коммунальными сетями , обслуживается здание жилищной управляющей компанией. Внешний износ здания незначительный.

3.4 Анализ  эффективного использования и развития объекта недвижимости.

Приобретаемый инвестором объект недвижимости допускает

альтернативные варианты его использования.

В нем могут размещаться,  как торговые,  таки офисные, промышленные, складские и жилые  помещения. Каждому из альтернативных вариантов использования соответствует определенная структура ожидаемых будущих выгод, а значит определенная стоимость объекта.

Собственник будет  распоряжаться объектом недвижимости в соответствии с принципом наиболее эффективного и наилучшего использования  (НиНЭИ), т.е. таким образом, чтобы объект приносил максимальный доход или имел наибольшую рыночную стоимость.

При этом рыночная стоимость объекта  определяется не только на основе продолжения его сегодняшнего использования, но и с учетом всех возможных вариантов его  использования.

При выборе  альтернативного варианта  развития объекта недвижимости используются  следующие критерии:  правовая обоснованность, физическая и технологическая осуществимость, финансовая обеспеченность сделки.

Правовая обоснованность означает, что проекты развития недвижимости

отвечают правилам зонирования территорий, закону об охране окружающей среды, Строительному и Жилищному кодексам, учитывают установленные для территории нормы энергопотребления, имеющиеся сервитуты,

Изм.

Лист

№ докум.

Подпись

Дата

Лист

15

120714.КР.005.15

контрактные соглашения.

Физическая и технологическая осуществимость означает, что учитывается размер и форма участка, наличие склонов и затопляемых зон, несущая способность грунтов и их дренажные свойства. Последнее предопределяет тип фундамента, возможность многоэтажной застройки. Учитывается  наличие или отсутствие коммунальных сетей и предельный объем оказываемых коммунальных услуг, назначение соседней зоны.  

Финансовое обеспечение предполагает, что поток денежных средств от объекта недвижимости будет достаточен по величине и продолжительности, чтобы вернуть вложенный капитал и получить желаемую ставку доходности.

При этом учитываются разрывы во времени между вложениями средств и началом отдачи от них, платежи по возврату долга и процентов, получение прибыли и ее рефинансирование, экономический потенциал местоположения участка для каждого альтернативного варианта.

Для выявления наиболее эффективного использования недвижимости необходимо проанализировать количественные и качественные характеристики объекта, его месторасположение.

Объект оценки как нежилое многоэтажное  здание, расположенное в густонаселенном микрорайоне города, в общественно - деловой зоне, может

использоваться в качестве офисного или  торгового центра. Этому способствует наличие вблизи автомагистралей, организованная перед зданием  парковка для автомобилей.

Вблизи объекта оценки располагаются офисные и административные здания (спортивные сооружения, жилые дома, торговые центры). Использование здания в данном микрорайоне  в качестве торгового центра будет являться наиболее целесообразным.

Окончательный выбор из возможных альтернатив опирается на критерий экономической (или финансовой) целесообразности – максимум рыночной стоимости объекта недвижимости.

Для этого определяется выручка, текущие затраты и прибыль по выбранному  варианту.  Получаемая  прибыль подразделяется  на прибыль, относящуюся к зданию (целостному имущественному комплексу) и прибыль, относящуюся к земельному участку. Это разделение выполняется на основе  расчета коэффициента капитализации для земли и улучшений.

Изм.

Лист

№ докум.

Подпись

Дата

Лист

16

120714.КР.005.15

Коэффициенты учитывают специфические риски, структуру финансирования, допустимый для инвестора срок окупаемости вложенного капитала, ожидаемое со временем повышение или снижение стоимости здания и прочие условия.

4. Обоснование доходности объекта недвижимости.

Наиболее весомым аргументом при выборе варианта использования объекта является его доходность.

Финансовое обеспечение сделки предполагает, что поток денежных средств от недвижимости будет достаточен по величине и продолжительности, чтобы вернуть вложенный капитал и получить желаемую ставку доходности. При этом учитываются разрывы во времени между вложениями средств и началом отдачи от них, платежи по возврату долга и процентов, получение прибыли и ее рефинансирование, экономический потенциал местоположения участка.

Для приобретения нежилого здания и дальнейшего его использования в качестве складского помещения инвестор использует собственные и заемные денежные средства.

Изм.

Лист

№ докум.

Подпись

Дата

Лист

17

120714.КР.005.15

В качестве заемных средств используется ипотечный кредит, который представляет собой долгосрочный заем с обязательством возврата в обозначенный договором срок с выплатой процентов.

Ипотечный кредит предоставляется инвестору для приобретения здания торгового центра под его залог в качестве обеспечения обязательства.

Предполагается приобретаемый объект сдавать в аренду для торговых  помещений. Ставка арендной платы устанавливается на уровне рыночной величины.

Доходы от аренды торгового центра позволят осуществлять платежи по  кредиту, а также возмещать расходы, связанные с эксплуатацией объекта.

Предстоящие доходы и расходы представлены в таблице 5.

Таблица 5 - Условия ипотеки и аренды

Показатели

Условные обозначения

Значение показателей

1. Ставка аренды для арендованных площадей, руб./м2 за месяц.

А

1500

2. Операционные расходы, %.

ОР

60

3. Срок выдачи ипотечного кредита, лет

n

12

4. Ставка ипотечного кредита, %

Сип

12

5.Коэффицинет покрытия долга,

DSR

0,7

6. Коэффициент ипотечной задолженности, %

m

70

7. Стоимость 1м2земельного участка, руб.

Цм2з.уч.

2100

 

Ипотечный кредит представляется инвестору на 12 лет под 12% годовых под залог складского помещения.

Расходы, необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта, представлены операционными расходами, величина которых

составляет 60% от получаемого дохода.

Доходы инвестора формируются за счет арендных платежей, получаемых от сдачи свободных площадей в аренду по ставке 1500 руб.

за  1 м2 .

Изм.

Лист

№ докум.

Подпись

Дата

Лист

18

120714.КР.005.15

Величина привлекаемого заемного капитала составляет 70 % от стоимости объекта.

Расходы, связанные с ипотекой, равны сумме годовых  платежей по обслуживанию долга (DS) и зависят от величины кредита,  ставки процента по кредиту и коэффициента покрытия долга(DSR).

5.Определение финансовых составляющих

    5.1 Инструменты ипотечного кредитования.

Ипотечный кредит представляет собой долгосрочный займ с обязательством его возврата, обозначенный договором срок, с выплатой процента.

Такой вид кредита представляется для приобретения недвижимости под залог данной недвижимости в качестве обеспечения обязательства.

Ипотечные кредиты используются для финансирования покупки, постройки или перепланировки как жилых, так и производственных помещений, также для освоения земельных участков.

Ипотечное кредитование выполняет три основные экономические функции:

  1.  является финансовым механизмом привлечения инвестиций в сферу жилищного строительства;
  2.  обеспечивает благоприятные условия гарантированного возврата заемных средств;
  3.  стимулирует оборот и перераспределение недвижимости.

Долгосрочный кредит, обеспеченный недвижимостью называется постоянным ипотечным кредитом. Он предполагает такую организацию денежного потока, при которой платежи по кредиту осуществляются в виде

равных ежемесячных взносов. Такие платежи называются аннуететными. В силу того, что схема равномерных выплат автоматически обеспечивает полное погашение основного долга к концу периода кредитования, этот вид кредита также называют самоамортизирующимся.

 

Изм.

Лист

№ докум.

Подпись

Дата

Лист

19

120714.КР.005.15

В случае такого кредита кредитор предлагает:

1. максимальную основную сумму кредита в процентах от стоимости собственности;

2. максимальный срок кредита, который всегда короче, чем срок оцененной экономической жизни объекта;

3. процентную ставку, исходя из преобладающих на рынке условий;

4. периодические выплаты по ипотеке, которые рассчитываются по приведенным выше данным.

Для приобретения помещений торгового центра  инвестор привлекает заемный капитал в форме ипотечного кредита под 13 % годовых на 10 лет.

Годовые  платежи по обслуживанию ипотечного кредита  (DS)  зависят от величины кредита,  ставки процента по кредиту и коэффициента покрытия долга(DSR).

Коэффициент покрытия долга представляет собой отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга, рассчитываемого из условий самоамортизирующегося кредита, к чистому операционному доходу:

DSR= DS/ЧОД                                                                                     (1)

где DS– ежегодное обслуживание долга,

ЧОД – чистый операционный доход.

Годовые платежи по обслуживанию ипотечной задолженности рассчитываются по формуле:

DS = DSR *ЧОД                                                                                  (2)

Коэффициент DSR используется кредиторами в качестве требования к кредитуемому инвестиционному проекту, если последний оценивается как более рискованный, чем другие варианты кредитования.

В этом случае кредитующее учреждение ограничивает величину DSR минимально допустимым значением.

Ставка капитализации заемного капитала или ипотечная постоянная (Rm,) определяется как отношение обязательных выплат по кредиту за год к первоначальной основной сумме кредита:

 Rm = DS / Vm                                                             (3)

Изм.

Лист

№ докум.

Подпись

Дата

Лист

 20

120714.КР.005.15

где Vm – величина ипотечного кредита, руб.;

Ипотечную постоянную определяем по таблице через функцию сложного процента (взнос за амортизацию денежной единицы). Она составит 0,16, то есть 16 %. Это означает, что ежегодные выплаты по обслуживанию долга осуществляются в виде равных ежемесячных платежей, которые включают выплаты процентов по кредиту и части основного долга.

5.2 Расчет чистого операционного дохода

Для расчета эффективности использования собственного капитала необходимо рассчитать коэффициент капитализации дохода от собственных инвестиций.

Для этого необходимо определить чистый операционный доход от аренды торгового центра.

Расчет потока доходов состоит из следующих этапов:

  1.  Определение потенциального валового дохода;
  2.  Определение поправки на уровень загрузки площадей;
  3.  Определение действительного валового дохода;
  4.  Определение чистого операционного дохода.

Потенциальный валовой доход (ПВД, руб.) от аренды недвижимости определяется в зависимости от общей площади торгового центра(Sо) и ставки арендной платы (А) за 1 м2 площади:

ПВД = Sо* А*12                 (4)

ПВД = 53216 *1500*12= 957888 тыс.руб.

При расчете действительного валового дохода (ДВДруб.) рассчитывается поправка на уровень загрузки площадей. Величина площади, не сдаваемой  в аренду (Sсвоб.м2)равна 10% от общей площади и составляет:

Sсвоб..= 10% * S общ.

Sсвоб..= 10%*53216= 5321,6 м2

Изм.

Лист

№ докум.

Подпись

Дата

Лист

 21

120714.КР.005.15

Убытки из-за недоиспользования помещений (Унед, руб.) составят:

Унед= Sсвоб. * А            (5)

 Унед= 5321,6*1500*12 = 95788,8 тыс.руб.

         Действительный валовой доход определяется по формуле:

ДВД = ПВД – Унед                        (6)

ДВД = 957888 - 95788,8 = 862099,2 тыс.руб.

Чистый операционный доход (ЧОД, руб.) определяется вычитанием из него операционных расходов (ОР, руб.), которые представляют собой затраты для поддержания функциональной пригодности объекта.

ОР = 60%*ДВД                                                                                    (7)

ОР = 60%*862099,2 = 517259,5 тыс.руб.

ЧОД = ДВД – ОР                    (8)

ЧОД =  862099,2 - 517259,52 = 344839,6 тыс.руб.

Денежный поток до налогообложения (ДП,руб.) определяется путем вычитания из чистого операционного дохода платежей по обслуживанию долга (DS,руб.):

 DS = DSR *ЧОД                                                                                 (9)

 где DSR- коэффициент покрытия долга.

 DS = 0,7 *344839,68 = 241387,8 тыс.руб.

ДП = ЧОД – DS                 (10)

ДП =  344839,68 - 241387,776 = 103451,9 тыс.руб.

Анализ способности объекта приносить доход проводится путем сопоставления потоков доходов и расходов от недвижимости, данные о которых приведены в таблице.

Таблица 6 - Отчет о движении денежных средств

Показатель

Условные обозначения

Значение показателя (тыс.руб.)

1.Потенциальный валовой доход

ПВД

957888

2Минус: недоиспользование

Унед

95788,8

3.Действительный валовой доход

ДВД

862099,2

Изм.

Лист

№ докум.

Подпись

Дата

Лист

22

120714.КР.005.15

4.Минус: операционные расходы

ОР

517259,5

5.Чистый операционный доход

ЧОД

344839,7

6.Минус: затраты по обслуживанию долга

DS

241387,8

7.Денежный поток до

налогообложения

ДП

103451,9

 

Денежный поток до налогообложения является положительной величиной, следовательно, установленная арендная плата позволяет возмещать операционные расходы и платежи по ипотечному кредиту.

5.3 Определение величины собственного и заемного капитала

 Величина инвестиций, необходимых для приобретения торгового центра формируются из собственного и заемного капитала.

В качестве заемногокапитала выступает ипотечный кредит, который рассматривается, как средство увеличения инвестируемых средств.

Величина ипотечного кредита устанавливается в процентах к залоговой сумме недвижимости в размере от 50 % до 70 %.

Отношение величины ипотечного кредита к залоговой стоимости имущества называется ипотечной задолженностью (m) и определяется по формуле:

 

m = Vm / PV                        (11)

где Vm – величина ипотечного кредита, руб.

PV – стоимость объекта недвижимости, руб.

В случае приобретения под залог торгового центра величина ипотечного кредита составит 70 % ( m=0,7) от стоимости недвижимости.. Оставшаяся часть стоимости - 30 % финансируется инвестором.

Величина ипотечного кредита (Vm, руб.) определяется на основе данныхоб ипотечной постоянной и составляет:

Vm = DS / Rm                        (12)

Vm = 241387,8/0,16 = 1508673,6 тыс.руб.

Стоимость объекта недвижимости (PV, руб.) может быть рассчитана следующим образом:

PV = Vm/ m                (13)

PV =1508673,6/0,7= 2155248 тыс.руб.

Изм.

Лист

№ докум.

Подпись

Дата

Лист

23

120714.КР.005.15

Величина собственного капитала (Ve, руб.) составит:

Ve= PV - Vm                                            (14)

Ve= 2155248 - 1508673,6 = 646574,4 тыс.руб.

Величина собственного капитала составит  646574,4 тыс.руб.,

заемного 1508673,6 тыс.руб.

6.Определение стоимости здания и земельного участка.

Стоимость здания торгового центра (Vb,руб.) определяется по формуле:

Vb = PV - VL                 (15)

где VL– стоимость земельного участка, руб.

VL=Sз.уч.  *Цм2з.уч.                                                                       (16)

где Sз.уч.- площадь земельного участка;

Ц м2з.уч.- цена одного м2 участка.

Площадь земельного участка определяется в зависимости от площади застройки (Sзастр) и коэффициента  плотности застройки (Кплот.заст.).

Площадь застройки рассчитывается по формуле:

Sзастр. = Sобщ. /Nэтаж.                                                                   (17)

где Sобщ.- общая площадь здания;

Nэтаж.- количество этажей.

Sзастр. = 53216302 = 1774 м2

Sз.уч.= Sзастр./ Кплот.заст                                                              (18)

Sз.уч.= 1774/0,64 = 2729 м2

Стоимость земельного участка составит:

VL=2729*2100 = 5730,9 тыс.руб.

Стоимость здания торгового центра равна:

Vb= 2155248 - 5730,9 = 2149517,1тыс.руб.

7.Характеристика доходности объекта

7.1 Расчет коэффициентов доходности

На основе данных отчета о движении денежных средств определяются

финансовые коэффициенты, характеризующие эффективность использования

Изм.

Лист

№ докум.

Подпись

Дата

Лист

24

120714.КР.005.15

арендованных площадей, собственного и заемного капитала, самоокупаемость инвестиций и операционных расходов.

Коэффициент улучшений (Кул) показывает долю улучшений в общей цены объекта недвижимости:

Кул =                                                                    (19)

      

Кул = = 0,997

Величина коэффициента означает, что стоимость улучшений составляет 99,7% от общей стоимости объекта недвижимости, следовательно, здание складского помещения недавно построено и не требует больших затрат на ремонт.

 Коэффициент недоиспользования — это доля площади свободных

помещений в составе общего предложения (в долях единицы).

        Определение коэффициента недоиспользования (Кнед) осуществляется по формуле:

Кнед = Унед / ПВД                (21)

Кнед = 95788,8/957888 = 0,1

Определение коэффициента загрузки (Кзагр) осуществляется по формуле:

Кзагр = 1 – Кнед                (22)

Кзагр = 1 – 0,1 = 0,9

Коэффициент недоиспользования и коэффициент загрузки показывают, сколько площадей не используется и насколько загружен объект. В данном случае коэффициент недоиспользования 10%, а загрузки 90%, то есть небольшая часть не используется, что положительно сказывается на доходности объекта.

Можно попытаться увеличить загрузку, следствием этого станет увеличение прибыли или увеличение его стоимости.

Определение коэффициента самоокупаемости (Ксаок) осуществляется по формуле:

Изм.

Лист

№ докум.

Подпись

Дата

Лист

25

120714.КР.005.15

Ксаок = (ОР + DS)/ПВД              (23)

Ксаок = (517259,5+241387,8 )/957888 = 0,8

Коэффициент самоокупаемости означает минимальный уровень коэффициента загрузки, необходимый для покрытия всех расходов наличных средств.

В данном случае он равен 80%, то есть расходы, которые несет собственник на операционные расходы и обслуживание долга, очень высоки, и это является явным недостатком.

Определение коэффициента операционных расходов (Копер) осуществляется по формуле:

Копер = ОР/ПВД               (24)

Копер = 517259,5/957888 = 0,54

Коэффициент операционных расходов показывает отношение величины текущих операционных расходов к потенциальному валовому доходу. В данном случае он равен 54%. Расходы небольшие, так как объект недвижимости недавно построен.

Определение коэффициента покрытия долга (Кпок. долга) осуществляется по формуле:

Кпок. долга = ЧОД / DS               (25)

Кпок. долга = 344839,7/241387,8 = 1,4

Коэффициент покрытия долга – дает информацию о запасе дохода над фиксированными выплатами пообслуживанию долга. В данном случае он равен 130 %, то есть доходы превышают расходы по обслуживанию долга.

Изм.

Лист

№ докум.

Подпись

Дата

Лист

26

120714.КР.005.15

        Определение мультипликатора валовых рентных платежей (ВРМ) осуществляется по формуле:

ВРМ = PV/ПВД                        (26)

ВРМ = 2155248/957888 = 2,3

Мультипликатор валовых рентных платежей – показывает отношение покупной цены к валовому рентному доходу.

Определение общего коэффициента рентабельности (Ro,%) осуществляется по формуле:

 Ro = ЧОД/PV                       (27)

 Ro = 344839,7/2155248*100 % = 16 %

Общий коэффициент рентабельности равен 16%. Это небольшой показатель. Следовательно, собственник получает низкий доход.

Определение коэффициента дивидендов (Кдив) осуществляется по формуле:

Кдив = (ЧОД – DS)/ Ve                (28)

Кдив = (344839,7 – 241387,8)/646574,4 = 0,16

Коэффициент дивидендов, которые получает собственник от недвижимости, равен 16%, это значит, что средства, вкладываемые в данный объект, вернуться к нему с малой прибылью.

7.2 Оценка эффективности привлечения заемного капитала

Инвестирование в недвижимость, как правило, требует привлечения заемного капитала. Для определения эффективности привлечения заемного капитала используется понятие финансового левереджа, как фактора, изменения которого может привлечь к существующему изменению результатов.

Уровень финансового левереджа зависит от соотношения заемного и собственного капитала.

Изм.

Лист

№ докум.

Подпись

Дата

Лист

27

120714.КР.005.15

Различают положительный левередж, который увеличивает отдачу от собственного капитала, и отрицательный, когда доход на собственный капитал ниже дохода на смешанный капитал.

Тип левереджа определяется на основе общей нормы рентабельности (Ro), коэффициента капитализации доходов от собственного капитала (Re), и ипотечной постоянной (Rm).

Знак левереджа связан с уровнем риска инвестиций. При положительном левереджеRe>Ro или Ro>Rm, а при отрицательном – Re>Ro 

или Ro>Rm.

Для определения знака финансового левереджа рассчитывается общий коэффициент капитализации доходов методом инвестиционной группы:

 Rо = m* Rm + (1- m)* Re              (29)

Коэффициент ипотечной задолженности (m) определяем на основе расчетных данных, он равен 0,8.

Коэффициенты Rm, Rе определяем на основе расчетных данных, приведенных ранее, они равны соответственно 15% и 18%

Rо= 0,7 * 0,16 + (1- 0,7) * 0,16

 Rо = 0,16 = 16 %

Условие отрицательного левереджа выполняется, если Rе<Rо<Rm.

В нашем случае имеет место положительный левередж:

18 % >16 % >15 %

Следовательно, привлеченный заемный капитал способствует увеличению доходности собственного капитала, значит объект следует продать выше суммы первоначальных инвестиций.

7.3 Определение стоимости объекта по истечении срока погашения кредита

Стоимость предполагаемой продажи объекта рассчитаем при условии, что стоимость в конце периода владения уменьшается.

Изм.

Лист

№ докум.

Подпись

Дата

Лист

28

120714.КР.005.15

При этом коэффициент капитализации должен учитывать не только норму отдачи от инвестиций, но и норму возврата первоначального капитала.

Возмещение первоначального капитала осуществляется за счет потока доходов от аренды недвижимости.

Используем для определения общего коэффициента капитализации метод Инвуда, который предполагает равномерно-аннуететное возмещение капитала.

При расчете определяется сумма возврата капитала из фонда возмещения, образованного по ставке дохода на инвестиции.

В случае 100 % амортизации капитала, часть доходов, идущая на его возмещение, может быть реинвестирована по ставке дохода на инвестиции и вырастет до первоначальной суммы.

Таким образом, произойдет полное возмещение капитала.

Рассчитаем коэффициент капитализации, при условии возврата капитала по истечению срока погашения ипотечного кредита, то есть через 11 лет, при

неизменной арендной ставке:

Rо = on + of = on + SFF (n, on = Ур)            (30)

где SFF – фактор фонда возмещения;

n – период возврата капитала, лет;

Ур – рисковая ставка процента, %.

Рисковая ставка дисконтирования равна общей ставке дохода на инвестиции, то есть:

Ур = Rо

В нашем случае общий коэффициент капитализации составит:

 Rо = 0,16 +;

 Rо = 0,16 + 0,03 = 0,19

Предлагаемая стоимость(PV, руб.) объекта определяется следующим образом:

 PV = ЧОД / Rо                    (31)

Изм.

Лист

№ докум.

Подпись

Дата

Лист

29

120714.КР.005.15

 PV = 344839,7/ 0,19 = 1814945684 руб.

Стоимость продажи объекта через 11 лет его эксплуатации составит меньшую сумму, по сравнению с первоначальным капиталом, затраченным на приобретение недвижимости.

Это является результатом разного рода износа: физического, функционального и внешнего.

Физический износ предполагает потерю с течением времени прочности, устойчивости, тепло- и звукоизоляционных свойств.

Функциональный износ – вид морального износа, учитывающий несоответствие объекта современным представлениям и стандартам.

Внешний износ предполагает внешнее устаревание, экономическое устаревание, устаревание по местоположению, а также устаревание из-за влияния окружающей среды.

Изм.

Лист

№ докум.

Подпись

Дата

Лист

30

120714.КР.005.15

Заключение

Текущая стоимость приобретения офисного помещения составила 3 355 705руб. Из него 2 684 564руб. – заемный капитал, и 671 141руб. - величина собственного капитала.

При анализе доходности собственного и заемного капиталов был выявлен положительный тип финансового левереджа, при котором  Rе>Rо (18% > 16 %), что способствует увеличению нормы отдачи на собственный капитал.

Следовательно, привлечение заемных средств является эффективным.

По истечении срока погашения кредита объект может быть продан за

1 814 945 684 руб.

Анализ финансовых коэффициентов позволяет сделать вывод об уровне доходности, достаточном для покрытия издержек, связанных с эксплуатацией объекта и выплатой платежей по ипотечному кредиту.

Ежегодные денежные потоки от аренды объекта недвижимости носят положительный характер.

Следовательно, инвестор получит ежегодную чистую прибыль в размере 120 000 руб.

Ставка доходности собственного капитала равна 16 %.

Выводы:

Приобретение торгового центра является целесообразным, так как доходность данного объекта с учетом привлечения заемного капитала приемлема для инвестора.

Изм.

Лист

№ докум.

Подпись

Дата

Лист

31

120714.КР.005.15

Список используемых источников

Нормативно - правовые акты:

1.Гражданский кодекс Российской Федерации - г. Новосибирск:

Сибирское   университетское издательство, 2009.

2.Градостроительный кодекс Российской Федерации. Федеральный закон

Российской  федерации №190-ФЗ от 29.12.2004г., Москва.

3.ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135–ФЗ

от 29.07.1998 г., Москва.

4.Ф.З. "Об ипотеке (залоге недвижимости)"  (с изменениями и дополнениями)

№ 102-ФЗ от 16 .06.1998 г., Москва

Основные источники:

1.Ардзинов В. Д., Ардзинов Д. В. Ценообразование и оценка  недвижимости:

Учебник.- СПб: Питер, 2010 г.

2. Горемыкин В. А. Экономика недвижимости: Учебник. – М: Юрайт-Издат, 2012 г.

3. Копейкин А. Б., Рогожина Н. Н., Туманов А. А. Основы ипотечного

кредитования в   России: Учебник.- М: Институт экономики города, 2007 .

4. Мурзин А. Д. Недвижимость: Экономика, оценка и девелопмент – М: Феникс, 2013.

5. Ронова  Г.Н.,  Осоргин  А.Н.  Оценка  недвижимости:  Учебно-

методический          комплекс. – М.: Изд. центр ЕАОИ,  2008.

6. Шевчук Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью.

-Ростов-Н/Д.,  2007.

7. Щербакова Н. А. Оценка недвижимости: Учебник.  – М: Омега-Л, 2012.

8. Яскевич Е.Е. Практика оценки недвижимости - М: Техносфера, 2011.

Дополнительные источники:

1.Рекламно-информационный журнал «Недвижимость - инфо»,  Красноярск,

издательство  ООО «Сибдом», раздел «Коммерческая недвижимость» »,

№15,16,17, 2013.

Интернет-ресурсы:

http:// www.bn.ru/ krasnoyarskii-krai/‎

http://www.knkras.ru/

http://realty.dmir.ru/krasnoyarsk

http://kn.gilcom.ru/sell/

http://finansist-kras.ru/kom_ipoteka

http://www.rbc.ru/reviews/re


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

20976. Создание фреймов и извлечение информации из них 22.85 KB
  Создать фреймы, описывающие фрагмент библиотечной системы, содержащие как декларативную, так и процедуральную (в том числе использующую переменные ФРЛ-среды) составляющие.
20977. Организация сетей фреймов 33.02 KB
  setq TodayYear 2010 deframeq Book1 Nazvanie value Programmirovanie_na_FRL Author value Book2 status: indirect slot: author Year value 2003 PageNum value 672 Popularity value 2000 Quantity value GetQuantity PARM: TodayYear STATUS: EVAL deframeq Book2 Nazvanie value Programmirovanie_na_LISP Author value Chernov_PBajdun_VBunin_A Year value 1993 PageNum value 40 Popularity value 600 Quantity value GetQuantity PARM: TodayYear STATUS:...
20978. Присоединённые процедуры. Организация сетей фреймов 25.93 KB
  deframeq flat1 Street value Prospect_Mira house value 8 flat value 10 floor value 2 square value 85 roomsnumber value 2 priceclass value 1 price value GetPrice status: eval deframeq flat2 Street value Gagarina house value 1 flat value 123 floor value 18 square value 78 roomsnumber value 3 priceclass value 2 price value GetPrice status: eval deframeq flat3 Street value Lesnaya house value 6 flat...
20979. Рекурсивная обработка числовой информации 18.16 KB
  DEFUN F1_1 M N COND = M N M M T M M F1_1 M 1 N DEFUN F1 M N COND OR = TYPE M INT = TYPE N INT WRONG_ARGUMENT_TYPE = N M F1_1 M N T F1_1 N M Определить наибольший общий делитель двух заданных чисел. Используем формулу DEFUN F2 A B A B F3 A B Определить наименьшее общее кратное двух заданных чисел. DEFUN F3 A B COND = B 0 A = A 0 B = A B F3 A B B T F3 A B A Вычислить квадратный корень из заданного числа....
20980. Рекурсивная обработка списковой информации 23.34 KB
  DEFUN F7_1 L COND NULL L 0 LISTP CAR L F7_1 CAR L F7_1 CDR L T IF NUMBERP CAR L CAR L F7_1 CDR L F7_1 CDR L DEFUN F7 L COND NOT LISTP L Error_Not_list T F7_1 L Определить максимальную глубину списка произвольной структуры. DEFUN F8_1 L COND NULL L 1 ATOM CAR L F8_1 CDR L T MAX 1 F8_1 CAR L F8_1 CDR L DEFUN F8 L COND NOT LIST L Error_Not_list T F8_1 L 1 Найти максимальный элемент в числовом списке...
20981. Конструирующая рекурсия 20.47 KB
  DEFUN F11_2 X L COND NULL L T = 0 REM X CAR L NIL T F11_2 X CDR L DEFUN F11_1 X Y S IF = 2 Y SETQ S NIL SETQ S F11_1 N Y 1 COND AND = 0 REM X Y F11_2 Y S CONS Y S T REVERSE S DEFUN F11 N COND OR NOT INTEGERP N NOT PLUSP N Error_Not_Integer = N 1 NIL T F11_1 N N Реверсировать элементы списка произвольной структуры на всех уровнях. DEFUN F12_1 L COND NULL L ' ATOM CAR L APPEND F12_1 CDR L LIST CAR L LISTP CAR L APPEND...
20982. Последовательные, циклические и итерационные вычисления. 20.74 KB
  DEFUN F16_2 X COND = X 0 1 T X F16_2 X 1 DEFUN F16_3 X K COND = K 0 1 T X F16_2 X K 1 DEFUN F16_1 X K F16_3 X K F16_2 K DEFUN F16 X EPS SETQ X1 F16_1 X 1 SETQ P X1 SETQ K 1 LOOP SETQ K K 1 SETQ X2 F16_1 X K ABS X2 X1 EPS P SETQ P P X2 SETQ X1 X2 Найти последний элемент линейного списка. DEFUN F17 L COND NULL L NIL T LOOP NULL CDR L CAR L SETQ L CDR L Реализовать с помощью LOOP задание № 12. DEFUN F18 L P...
20983. Функционалы 20.7 KB
  DEFUN SORT FileName File1 File2 File3 File4 SETQ F OPENINPUTFILE FileName SETQ F1 OPENOUTPUTFILE File1 SETQ F2 OPENOUTPUTFILE File2 SETQ F3 OPENOUTPUTFILE File3 SETQ F4 OPENOUTPUTFILE File4 IF NOT EQ NIL F LOOP EQ NIL SETQ X READ F SORT_IS_FINISHED COND NUMBERP X WRITE X F1 LISTP X WRITE X F2 ;EQ SYM TYPE X WRITE X F3 T WRITE X F4 ERROR_WRONG_FILE_NAME .