85729

Изучение и улучшение процесса формирования бюджета за счет оценки земельного участка сдаваемого в аренду

Дипломная

Финансы и кредитные отношения

Таким образом показатели прибыли становятся важнейшими для оценки производственной и финансовой деятельности предприятий. Объектом исследования данной дипломной работы является процесс оценки земли как один из источников формирования бюджета Муниципального унитарного предприятия Возрождение Нижнетавдинского...

Русский

2015-03-30

837 KB

1 чел.

PAGE   \* MERGEFORMAT 4


ВВЕДЕНИЕ

Рынок стимулирует предприятия к решительным действиям в овладении новыми методами хозяйствования, перестройке своей деятельности. В условиях рынка предприятие является главным независимым, объектом хозяйствования, экономическое пространство для которого практически ограничено, но всецело зависит от умения работать безубыточно.

Показатели финансовых результатов характеризуют абсолютную эффективность хозяйствования. Важнейшими среди них являются показатели прибыли, которая в условиях рыночной экономики составляет основу экономического развития предприятия. Рост прибыли создает финансовую базу для самофинансирования, расширенного воспроизводства, решения социальных и материальных потребностей трудовых коллективов. За счет прибыли выполняется также часть обязательств предприятия перед бюджетом, банком и другими предприятиями и организациями. Таким образом, показатели прибыли становятся важнейшими для оценки производственной и финансовой деятельности предприятий. Они характеризуют степень его деловой активности и финансового благополучия.

Основными стратегическими задачами финансовой политики предприятия являются:

- максимизация прибыли;

- оптимизация структуры капитала и обеспечение его финансовой устойчивости;

- создание эффективного механизма управления предприятием;

- использование рыночных механизмов привлечения финансовых средств.

Объектом исследования данной дипломной работы является процесс оценки земли как один из источников формирования бюджета Муниципального унитарного предприятия «Возрождение» Нижнетавдинского муниципального района (далее МУП «Возрождение»).

Предмет исследования – оценка земельного участка по адресу Тюменская область, с.Иска, ул.Карла Маркса 8, общей площадью 3200 кв.м.. Оценка рыночной стоимости объекта сравнительным подходом, а для расчета размера арендной платы был использован доходный подход.

Цель исследования – частичное изучение и улучшение процесса формирования бюджета за счет оценки земельного участка сдаваемого в аренду.

Для этого необходимо выполнить следующие задачи:

  1.  изучить источники литературы в исследуемой области;
  2.  Формирование профессиональных умений и
    определенного опыта, необходимого для осуществления
    дальнейшей профессиональной деятельности;
  3.  провести анализ хозяйственной деятельности на предприятии;
  4.  провести оценку существующего объекта;
  5.  дать оценочную стоимость земельного участка;
  6.  выработать рекомендации по улучшению существующего в МУП «Возрождение» оценочного процесса;

Положения, выносимые автором научного исследования на защиту:

  1.  Оценка земельного участка сдаваемого в аренду, как один из объектов приносимый доход в организацию МУП «Возрождение».
  2.  Рекомендации по улучшению оценочного процесса в организации.

Для достижения цели исследования автором настоящей работы были использованы следующие материалы:

- Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007г., № 256;

- Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденный Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007г., № 255;

- Федеральный стандарт оценки - «Требования к отчету об оценки (ФСО № 3), утвержденный Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007г., № 254;

- СТО РОО 20-01-96 «Общие понятия и принципы оценки»;

- СТО РОО 21-01-98 «Оценка недвижимости»;

- СТО    РОО    22-014-96    «Оценка    производственных    средств,    машин    и оборудования».

Методы исследования: анализ научной литературы; идентификация процесса; оценка земельного участка; построение блок-схемы процесса; составление регламента процесса.

Научная новизна: в МУП «Возрождении» в настоящий момент отсутствует система анализа процессов с помощью, которых организация смогла бы сократить свои расходы.

Теоретическая значимость: исследование методов оценки.

Практическая значимость: оценка земельного участка с помощью предлагаемых подходов, и выявление недостатков оптимизации процесса формирования бюджета за счет поступления денежных средств арендной платы с земельного участка находящего по адресу Тюменская область, с.Иска, ул.Карла Маркса 8.

1 Глава. Обзор литературы.

  1.  Унитарное предприятие.

Особенность унитарных предприятий заключается в отсутствии права собственности на имущество.

Унитарное предприятие — коммерческая организация, не наделенная правом собственности на имущество, закрепленное за ней собственником этого имущества.

Унитарным государственное (муниципальное) предприятие считается еще и потому, что его имущество неделимо и не может быть распределено по вкладам (долям, акциям), в том числе и между работниками предприятия.

Сущность унитарного предприятия

Унитарность — специфическая форма организации деятельности.

Унитарность характеризуется:

  •  созданием юридического лица путем выделения собственником определенной имущественной массы, а не объединения собственности нескольких лиц;
  •  сохранением права собственности на имущество за учредителем;
  •  закреплением имущества за юридическим лицом на ограниченном вещном праве (хозяйственного ведения или оперативного управления);
  •  неделимостью имущества;
  •  отсутствием членства;
  •  единоличными органами управления.

К основным причинам создания унитарных предприятий следует отнести:

  •  необходимость использования имущества, приватизация которого запрещена;
  •  осуществление деятельности по решению социальных задач, в том числе реализации определенных товаров и услуг по минимальным ценам и организации закупочных и товарных интервенций по товарам первой необходимости;
  •  обеспечение отдельных дотируемых видов деятельности и ведение убыточных производств.

Цель деятельности унитарных предприятий — решение государственных задач на коммерческой основе.

Правила ст. 113-115, 294-297 ГК РФ регулируют только правовое положение предприятий и не затрагивают права и обязанности работников, как имеет место с участниками и членами хозяйственных товариществ и обществ, производственных кооперативов. Права и обязанности работников определяются прежде всего трудовым правом. Если унитарное предприятие с согласия собственника внесло вклад в хозяйственное общество, то получаемая прибыль не может распределяться между работниками предприятия, она становится имуществом этого предприятия в целом.

Имущество, выделяемое унитарному предприятию при его создании, находится в государственной или муниципальной собственности и принадлежит ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Фирменное наименование унитарного предприятия должно содержать указание на собственника его имущества. В уставе должно быть четко указано, кому (Российской Федерации, какому конкретно субъекту Российской Федерации или органу местного самоуправления) принадлежит имущество унитарного предприятия на праве собственности. Унитарное предприятие отвечает по своим обязательствам всем своим имуществом и не несет ответственности по обязательствам собственника его имущества. Органом унитарного предприятия выступает руководитель, который назначается собственником или уполномоченным собственником органом и им подотчетен.

Формы унитарных предприятий:

В соответствии с ГК РФ унитарные предприятия могут создаваться только в форме государственных и муниципальных предприятий, основанных:

  •  на праве хозяйственного ведения (ГУПы и МУПы);
  •  либо на праве оперативного управления — федеральные казенные предприятия (КУПы).

Унитарные предприятия, основанные на праве хозяйственного ведения (ст. 114 ГК РФ), создаются по решению уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления.

Учредительным документом унитарного предприятия считается его устав, утверждаемый министерством, ведомством или другим федеральным органом, на который в соответствии с действующим законодательством возложена координация и регулирование деятельности в соответствующей отрасли (сфере управления). Устав государственного и муниципального предприятия должен содержать, кроме обычных сведений, необходимых для любого юридического лица, данные о предмете и целях его деятельности, а также о размере уставного фонда предприятия. Унитарное предприятие — единственная коммерческая организация, обладающая гражданскими правами и обязанностями, прямо связанными с той деятельностью, которая указана в уставе.

Размер уставного фонда государственного предприятия не должен быть менее суммы, равной 5000-кратному размеру минимальной оплаты труда в месяц, а муниципального — не менее 1000 МРОТ. Уставный фонд предприятия должен быть полностью оплачен собственником в течение трех месяцев с момента государственной регистрации.

Унитарным предприятием признается коммерческая организация, не наделенная правом собственности на закрепленное за ней собственником имущество. Имущество унитарного предприятия является неделимым и не может быть распределено по вкладам (долям, паям), в том числе между работниками предприятия.

Унитарные предприятия, основанные на праве оперативного управления, — казенные предприятия (ст. 115 ГК РФ) образуются на базе имущества, находящегося в федеральной собственности, собственности субъектов РФ и муниципальной собственности. Учредительным документом казенного предприятия является устав, утвержденный правительством Российской Федерации, субъектом РФ или органом местного самоуправления.

Собственник - учредитель вправе изъять:

  •  излишнее имущество;
  •  неиспользованное имущество;
  •  используемое не по назначению имущество.

Казенное предприятие не вправе распоряжаться движимым и недвижимым имуществом без специального на то разрешения со стороны собственника.

Фирменное наименование предприятия, основанного на праве оперативного управления, должно содержать указание на то, что предприятие является казенным.

Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование несут субсидиарную ответственность по обязательствам казенного предприятия при недостаточности его имущества. Казенное предприятие может быть реорганизовано или ликвидировано по решению правительства РФ, субъекта РФ или органа местного самоуправления.

  1.  Имущество унитарного предприятия

Способы использования имущества унитарного предприятия:

  •  хозяйственное ведение;
  •  оперативное управление.

Имущество унитарного предприятия находится в собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования и принадлежит ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

При хозяйственном ведении унитарное предприятие (ГУП, МУП) может распоряжаться имуществом, выпускаемой продукцией и доходами самостоятельно с учетом ограничений, установленных законом или иными правовыми актами. При оперативном управлении унитарное предприятие (казенное) вправе распоряжаться закрепленным за ним имуществом, произведенной продукцией и доходом лишь с согласия собственника.

Собственник имущества решает вопросы создания предприятия, определения предмета и целей его деятельности, его реорганизации и ликвидации, осуществляет контроль за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества, находящегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении.

Собственник может передать имущество унитарному предприятию как в виде вклада в уставный фонд, так и сверх определенного уставного фонда.

В казенном предприятии уставный фонд не образуется.

Унитарное предприятие не имеет права учреждать дочерние предприятия. Закон «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» устанавливает запрет для государственных и муниципальных предприятий, созданных на праве хозяйственного ведения, выступать учредителем другого унитарного предприятия путем передачи ему части своего имущества в хозяйственное ведение (дочернего предприятия). Необходимость запрета обусловлена недопущением вывода из-под контроля имущества предприятий путем создания дочерних предприятий.

Финансовые ресурсы унитарных предприятий имеют те же источники, что и другие коммерческие предприятия.

Источниками формирования имущества унитарного предприятия являются:

  •  имущество, переданное предприятию по решению собственника в оплату уставного фонда;
  •  иное имущество, переданное предприятию по решению собственника;
  •  прибыль, полученная в результате хозяйственной деятельности;
  •  заемные средства, в том числе кредиты банков и других кредитных организаций;
  •  амортизационные отчисления;
  •  капитальные вложения и дотации из бюджета;
  •  дивиденды (доходы), поступающие от хозяйственных обществ и товариществ, в уставных капиталах которых участвует предприятие;
  •  добровольные взносы и пожертвования организаций, предприятий, учреждений и граждан;
  •  иные источники, не противоречащие законодательству РФ, в том числе доходы от сдачи в аренду имущества.

Унитарное предприятие имеет право распоряжаться активной частью основных средств: имеет право продавать другим предприятиям, организациям и учреждениям принадлежащие ему оборудование, транспортные средства, инвентарь, сырье и другие материальные ценности с целью получения выручки от продажи активов.

Унитарное предприятие не может самостоятельно распоряжаться недвижимым имуществом. Продажа недвижимого имущества, которое находится у унитарного предприятия, осуществляется только с согласия собственника этого имущества.

Согласование сделок предприятия с имуществом, стоимость которого, определенная в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, превышает 150 млн. руб., осуществляется Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом на основании решения правительства Российской Федерации или решения, принимаемого по его поручению заместителем председателя правительства Российской Федерации.

В соответствии с постановлением Правительства РФ «О реализации федеральными органами исполнительной власти полномочий по осуществлению прав собственника имущества федерального государственного унитарного предприятия» сделки по продаже федерального недвижимого имущества, закрепленного за федеральным государственным унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения, осуществляются путем продажи имущества на аукционе. Его организатором выступает предприятие или лицо, действующее на основании договора с предприятием.

Согласование сделок федерального государственного унитарного предприятия в отношении закрепленного за предприятием в хозяйственном ведении находящегося на территории Российской Федерации федерального недвижимого имущества (за исключением передачи его в аренду) осуществляет Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом. Согласно п. 5 указанного постановления средства, полученные от продажи имущества (за вычетом связанных с его продажей затрат предприятия, которые определяют исходя из фактических затрат и не могут превышать 3% цены продажи имущества и его балансовой стоимости), подлежат перечислению в федеральный бюджет в течение 25 дней с даты оплаты имущества.

Программы деятельности унитарных предприятий

Взаимоотношение государственного унитарного предприятия с собственником регламентируется постановлением Правительства.

  1.  Особенности финансов унитарных предприятий

Особенности финансов унитарных предприятий заключаются в способах формирования источников финансовых ресурсов.

Финансы унитарных предприятий заметно отличаются от финансов организаций и прежде всего финансов акционерных обществ. Эти отличия состоят в формировании уставного капитала, образовании и использовании прибыли, привлечении бюджетных источников финансирования и заемного капитала.

Уставный капитал унитарных предприятий образуется за счет закрепленных за унитарным предприятием основных и оборотных активов, его размер отражается в балансе предприятия на дату утверждения устава. Размер уставного фонда муниципального унитарного предприятия должен составлять не менее 1000 МРОТ, установленных федеральным законом на дату государственной регистрации муниципального предприятия, а государственного унитарного предприятия — не менее 5000 МРОТ. Уставный фонд в унитарном предприятии выполняет те же функции, что и уставный капитал в других коммерческих организациях. Помимо того, что уставный фонд является материальной основой ведения унитарным предприятием хозяйственной деятельности, он выступает индикатором ее эффективности.

Если по окончании финансового года стоимость чистых активов муниципального предприятия окажется меньше установленного минимального размера уставного фонда на дату государственной регистрации такого предприятия и в течение трехмесячного срока стоимость чистых активов не будет восстановлена до размера минимального уставного фонда, собственник муниципального предприятия должен принять решение о его ликвидации.

Если же собственник в течение трех месяцев не принимает решение о восстановлении размера чистых активов до минимального размера уставного фонда, кредиторы вправе потребовать от такого муниципального предприятия прекращения или досрочного исполнения обязательств и возмещения причиненных убытков.

Важным источником формирования финансовых ресурсов унитарного предприятия является прибыль. Она формируется в таком же порядке, как в других коммерческих организациях. Однако Бюджетный кодекс РФ определяет прибыль унитарных предприятий как источник неналоговых доходов бюджета, Государственные и муниципальные унитарные предприятия ежегодно перечисляют в соответствующий бюджет часть прибыли, остающейся в их распоряжении после уплаты налогов и иных обязательных платежей. Порядок, размеры и сроки платежей определяются правительством Российской Федерации, уполномоченными органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления.

Часть прибыли унитарного предприятия за предыдущий год, подлежащая перечислению в федеральный бюджет в текущем году, определяется решением федерального органа исполнительной власти не позднее 1 мая на основании отчета о деятельности предприятия за прошедший год и утвержденной программы деятельности предприятия. При этом часть прибыли, подлежащая перечислению в федеральный бюджет, исчисляется путем уменьшения суммы чистой прибыли (нераспределенной прибыли) предприятия за прошедший год на сумму утвержденных в составе программы деятельности предприятия на текущий год расходов на реализацию мероприятий по его развитию, осуществляемых за счет чистой прибыли.

Порядок распределения прибыли в унитарном предприятии определяется его уставом. В соответствии с уставом прибыль после уплаты налогов отчисляется в фонд материального поощрения, фонд социальных мероприятий и другие стимулирующие фонды.

По решению собственника часть чистой прибыли, остающаяся в распоряжении предприятия, может быть направлена на увеличение его уставного фонда.

Оставшаяся после обязательных отчислений часть чистой прибыли используется предприятием на:

  •  внедрение, освоение новой техники и технологии, мероприятия по охране окружающей среды и труда;
  •  развитие и расширение финансово-хозяйственной деятельности предприятия, пополнение оборотных активов;
  •  строительство, реконструкцию, обновление объектов основных средств;
  •  проведение научно-исследовательских работ, изучение конъюнктуры рынка, потребительского спроса, маркетинг.

Особенностью финансов унитарных предприятий может быть использование ими целевых бюджетных источников финансирования. Ассигнования из федерального, регионального и местных бюджетов направляются прежде всего на осуществление отдельных программ и мероприятий социального характера.

Эти ассигнования предоставляются в форме дотаций, субвенций и субсидий.

Субсидии — это бюджетные средства, предоставляемые на условиях долевого финансирования расходов по выполнению программ и проектов, а также на развитие и осуществление уставной деятельности унитарных предприятий.

Субвенции (бюджетные средства, которые предоставляются на безвозмездной основе); разновидность субвенций — грант, который может быть предоставлен в собственность или пользование как в виде денег, так и в виде имущества.

Государственные унитарные предприятия, в том числе и муниципальные, могут получать от государственного органа или органа местного самоуправления дотации на покрытие убытков. Данные средства не являются базой для налогообложения. Дотации — одна из форм государственной помощи в виде выделения из бюджета средств, направляемых на финансирование как капитальных вложений, так и текущих расходов. К таким расходам могут относиться дополнительные расходы унитарного предприятия в связи с проведением конверсии, закупкой комбикормов, расходами на отопление жилищного фонда и теплиц и т. д.

Теперь обратимся к особенностям привлечения заемных средств унитарными предприятиями. В связи с тем, что унитарное предприятие не является собственником имущества, использование заемных средств в качестве источников финансовых ресурсов становится довольно проблематичным. Оно не может, например, в качестве обеспечения кредита без согласия собственника предоставлять в залог кредитным организациям недвижимое имущество. Особенность организационно-правовой формы унитарного предприятия ставит его в неравные условия с другими участниками делового оборота вследствие ограниченности источников финансовых ресурсов.

Учитывая это обстоятельство, унитарным предприятиям, испытывающим недостаток финансовых ресурсов, собственник может предоставить в пользование бюджетные кредиты на условиях возвратности и платности. Предоставление бюджетных кредитов унитарным предприятием осуществляется на основании ст. 6 Бюджетного кодекса РФ.

Источником погашения процентов по бюджетному кредиту является себестоимость.

Начисленные проценты по кредитам, используемым на инвестиции и конверсионные мероприятия, увеличивают балансовую стоимость инвестиций в соответствии с Положением по бухгалтерскому учету «Учет основных средств». Бюджетный кредит может быть получен под поставку (товаров) для нужд собственника унитарного предприятия. В этих отношениях собственник унитарного предприятия выступает как заказчик и кредитор.

  1.  Организация финансовой службы (отдела) унитарного предприятия

Основное назначение финансового менеджмента - построение эффективной системы управления финансами, обеспечивающей достижение тактических и стратегических целей деятельности предприятия.

В соответствии с объемом и сложностью решаемых задач финансовая служба предприятия может быть представлена финансовым управлением (на крупных предприятиях), финансовым отделом (на средних предприятиях) либо финансовым директором или главным бухгалтером, который занимается не только вопросами бухгалтерского учета, но и финансовой стратегией (на малых предприятиях). Структура финансовой службы в МУП «Возрождение» включает,  подразделения, указанные на рис.1.

рис.1. Организационная структура МУП «Возрождение».

Качество финансового управления в значительной мере определяется уровнем бухгалтерского и управленческого учета. Для того чтобы управление было эффективным, оно должно опираться на разнообразную и достоверную информацию о состоянии как внутренней, так и внешней среды, быстро реагировать на все происходящие в ней изменения. Учет должен строиться таким образом, чтобы оперативно сводить разрозненную финансовую информацию воедино, определять влияние отдельных факторов среды на общее финансовое положение, своевременно определять отклонения в плановых показателях от реальных. Сосредоточивая свое внимание на отклонениях, менеджеры могут управлять ими, т.е. заниматься именно теми показателями, которые больше всего нуждаются в улучшении.

Отдел бухгалтерии помимо своих прямых обязанностей, занимается анализом и оценкой финансового состояния предприятия, в том числе выполнения плановых заданий по прибыли и объемам реализации, ликвидности и рентабельности. В задачу этой службы также входит прогнозирование финансовых показателей, исходя из конъюнктуры рынка, деятельности предприятий-аналогов и предприятий-контрагентов. Специалисты данного отдела могут оценивать предполагаемые инвестиционные проекты.

Кроме того разрабатывают основные плановые документы: баланс доходов и расходов, бюджет движения денежных средств, плановый баланс активов и пассивов. Информационной основой планирования выступают данные аналитического и оперативного отделов, бухгалтерии, других экономических служб предприятия, а. также нормативные и инструктивные материалы.

В процессе организации финансовой деятельности используются следующие финансовые инструменты:

финансовые активы - денежные средства; контрактное право получать от другого предприятия денежные средства; контрактное право обмена с другими предприятиями финансовыми инструментами на взаимовыгодных условиях; договорное контрактное право уступки или переуступки прав требования;

финансовые обязательства - контрактные договорные обязательства по выплате денежных средств, предоставлению другого вида активов другому предприятию, обмену финансовыми инструментами с другими предприятиями на потенциально выгодных условиях.

2 Глава. Материалы и Методы исследования.

2.1. Материалы исследования.

Муниципальное унитарное предприятие «Возрождение» Нижнетавдинского муниципального района, в дальнейшем именуемое «Предприятие», создано в соответствии с постановлением главы ОМО Нижнетавдинский район № 9 от 13.02.2002г., зарегистрировано распоряжением № 24р от 18.02.2002г.

Полное наименование Предприятия: Муниципальное унитарное предприятие «Возрождение» Нижнетавдинского муниципального района;

сокращенное наименование Предприятия: МУП «Возрождение».

Предприятие является коммерческой организацией.

Предприятие находится в ведомственном подчинении администрации Нижнетавдинского муниципального района.

Функции учредителя осуществляет администрация Нижнетавдинского муниципального района.

Полномочия собственника имущества Предприятия осуществляется администрацией Нижнетавдинского муниципального района.

Предприятие является юридическим лицом, имеет самостоятельный баланс, расчетный и иные счета в банках, круглую печать со своим наименованием, штамп, бланки, фирменное наименование.

Предприятие отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Предприятие не несет ответственности по обязательствам администрации Нижнетавдинского муниципального района, администрация Нижнетавдинского муниципального района не несет  ответственности по обязательствам Предприятия, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Предприятие от своего имени приобретает имущественные и личные не имущественные права и несет обязанности, выступает истцом и ответчиком в судах в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Место нахождения Предприятия: с. Нижняя Тавда, ул. Ульянова 5;

Почтовый адрес: 626020 Тюменская область, Нижнетавдинский район, с. Нижняя Тавда, ул. Ульянова 5.

Предприятие создано в целях удовлетворения общественных потребностей в результатах его деятельности и получения прибыли.

Для достижения целей

Предприятие осуществляет в установленном законодательством Российской Федерации порядке следующие виды деятельности (предмет деятельности предприятия):

добыча и заготовка местного сырья для производства стройматериалов, производство стройматериалов, включая производство керамического кирпича;

заготовка леса, переработка леса, производство стройматериалов из леса,   производство деревянных конструкций и изделий;

выполнение строительно-монтажных и наладочных работ, включая: земляные работы, возведение несущих и ограждающих конструкций зданий и сооружений, работы по отделке и защите конструкций; работы по благоустройству территории;

строительство, реконструкция, ремонт, содержание автомобильных дорог и содержание сооружений;

эксплуатация объектов газового хозяйства;

торгово-закупочная, в том числе фирменная розничная и оптовая торговля с использованием аукционов;

производство и реализация товаров народного потребления;

предоставление бытовых услуг;

добыча пресных подземных вод;

производство хлебобулочных и макаронных изделий;

строительство производственных и жилых зданий;

маркетинг, купля – продажа оборудования, товаров, материалов, технологий движимого и недвижимого имущества;

осуществление перевоза хозяйственных, технологических и опасных грузов на территории РФ и СНГ;

приобретать, использовать, реализовать ГСМ;

ремонт и обслуживания автотранспорта;

геодезическая и картографическая деятельность;

организация мероприятий по охране окружающей среды и соблюдения правил охоты, рыбной ловли, сбора дикорастущих растений, плодов, ягод;

проектирование зданий и сооружений (ПСД);

строительные и ремонтные работы;

добыча и реализация общераспространенных полезных ископаемых.

Предприятие не вправе осуществлять виды деятельности, не предусмотренные настоящим Уставом, кроме деятельности, направленной на создание объектов социально-культурного назначения и строительство жилья в целях обеспечения потребностей работников Предприятия.

Имущество Предприятия находится в собственности Нижнетавдинского муниципального района, является неделимым и не может быть распределено по вкладам (долям, паям), в том числе между работниками Предприятия, принадлежит Предприятию на праве хозяйственного ведения и отражается на его балансе.

Право хозяйственного ведения в отношении имущества ОМО Нижнетавдинский район возникает у Предприятия с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственности.

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в ведении Предприятия, а также имущества, приобретенное им за счет полученной прибыли, являются  собственностью Нижнетавдинского муниципального района и поступают в хозяйственное ведение Предприятия.

На момент утверждения настоящего Устава чистые активы Предприятия составляют 145000. Размер уставного фонда Предприятия 100 000 руб.

Источниками формирования имущества Предприятия являются:

имущество, переданное Предприятию администрацией Нижнетавдинского муниципального района;

часть доходов полученных в результате хозяйственной деятельности;

заемные средства, в том числе кредиты банков и других кредитных организация;

амортизационные отчисления;

капитальные вложения;

дивиденды (доходы), поступающие от хозяйственных обществ и  товариществ, в уставных капиталах которых участвует Предприятие;

добровольные взносы (пожертвования) организаций и граждан;

иные источники, не противоречащие законодательству Российской Федерации и Тюменской области.

Предприятие не имеет права продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или товарищества или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия администрации Нижнетавдинского муниципального района.

Предприятие не имеет права приобретать и отчуждать доли (акции, паи) в уставных (складочных) капиталах хозяйственных обществ, товариществ и организаций иных организационно-правовых форм, осуществляющих деятельность на рынке финансовых услуг, без согласия  администрации Нижнетавдинского муниципального района.

Остальным имуществом, принадлежащим Предприятию, оно распоряжается самостоятельно, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации и Тюменской области.

Предприятие не вправе без согласия администрации Нижнетавдинского муниципального района заключать договоры простого товарищества.

Предприятие не вправе совершать сделки, связанные с предоставлением займов, поручительств, получением банковских гарантий, иными обременениями, уступкой требований, переводом долга.

Предприятие возглавляет руководитель (генеральный директор), назначаемый на эту должность главой Нижнетавдинского муниципального района.

Права и обязанности руководителя, а также основания для расторжения трудовых отношений с ним регламентируется трудовым договором, заключаемым с генеральным директором.

Руководитель, по согласованию с главой Нижнетавдинского муниципального района  принимает на работу главного бухгалтера Предприятия, заключает с ним, изменяет и прекращает трудовой договор.

Предприятие основанием своей деятельности считает распоряжение главы Муниципального Нижнетавдинского района Ахтариева З.З.

На основании письменных распоряжений проведена оценка земельного участка принадлежащего МУП « Возрождению» и сдаваемый в аренду ООО «УСК». Так как, цену арендной платы по ранее использованной методике было запрещено использовать. В следствии, было необходимо провести оценку, для установлении арендной цены.

2.2. Основные правила бухгалтерского учета, действующие в течение отчетного года.

При осуществлении бухгалтерского учета использовать План счетов, утвержденный приказом Минфина России от 31.10.2000г. № 94 Н в редакции последующих изменений и дополнений. При этом применять рабочий план счетов организации.

Аналитический и синтетический учет по различным направлениям учета ведется сочетая как документальную (бумажный носитель) так и компьютерную форму с использованием программы 1 С Бухгалтерия.

Создание первичных учетных документов производится с использованием компьютерной техники и программного обеспечения.

Бухгалтерский учет имущества, обязательств и хозяйственных операций ведется в рублях и копейках.

Для ведения текущего бухгалтерского учета хозяйственных операций используется журнально-ордерная форма счетоводства.

Для оформления хозяйственных операций и принятия их к бухгалтерскому учету использовать унифицированные формы первичных учетных документов, содержащихся в альбомах унифицированных (типовых) форм первичных учетных документов, установленных Постановлениями Госкомстата России.

Организация вправе разрабатывать документы, форма которых не предусмотрена альбомами унифицированных форм, самостоятельно и должны содержать следующие обязательные реквизиты:

а) наименование документа;

б) дата составления документа;

в) наименование организации, от имени которой составлен документ;

г) содержание хозяйственной операции в натуральном и денежном выражении;

д) измерители хозяйственной операции в натуральном и денежном выражении;

е) наименование должностных лиц, ответственных за совершение хозяйственной операции;

ж) личные подписи указанных лиц с расшифровкой фамилии.

По мере необходимости для решения задач внутрипроизводственного контроля можно привлекать стороннего независимого аудитора на договорной основе.

Предприятие вправе создать резервы предстоящих расходов и платежей на оплату отпусков рабочим, включая материальную помощь, отчисления в фонды ЕСН, пенсионный фонд 0,3 %,  НС в размере 10 % от фонда оплаты труда.


2.3. Методы исследования.

При изучении вопроса дипломной работы были использованы следующие методы исследования:

  1.  Методология процесса оценки
  2.  Постановка технического задания на оценку
  3.  Процесс оценки, объем и этапы исследования
  4.  Определение рыночной стоимости и подходов к оценке.
  5.  Описание объекта оценки
  6.  Анализ среды местоположения объекта.
  7.  Анализ рынка земельных участков
  8.  Анализ наиболее эффективного использования

  1.  Методология процесса оценки.

Основные термины и определения, а также принципы и концепция оценки

Недвижимость (объект недвижимости, недвижимое имущество) определяется как физический участок земли и относящиеся к нему выполненные человеком улучшения. Это материальная, осязаемая «вещь», которую можно посмотреть и потрогать, в совокупности со всеми сооружениями на земле, а также над или под ней. В каждом государстве местным законодательством устанавливается основной принцип для различения недвижимого и движимого имущества, определение которого приведено ниже. Несмотря на то, что эти юридические трактовки не для всех стран являются общепринятыми, постулируемые здесь определения позволяют конкретизировать важные термины и понимание вопроса.

Определение права собственности на недвижимость включает в себя все права, интересы и привилегии, связанные с владением недвижимым имуществом. Право собственности на недвижимость обычно выражается каким-то признаком владения, в отличие от самой недвижимости как физического объекта. Таким образом, право собственности на недвижимость относится к нематериальным понятиям.

Оценщики - специалисты, работающие в области экономики, связанной с проведением оценки имущества и составлением соответствующей отчетной документации.

Принципы оценки - колебания цен с течением времени являются результатом действия экономических и социальных сил - как общих, так специфических. Общие силы могут вызывать изменения общего уровня цен и относительной покупательной способности денег. Действие отдельных специфических сил, например технологические изменения, может привести к сдвигам в соотношении спроса и предложения, что может повлечь за собой значительные изменения цен. К оценке применимы многие хорошо известные принципы. Среди них - принципы спроса и предложения, конкуренции, замещения, предвидения или ожидания, изменения и другие.

Общим для всех этих вспомогательных принципов является их явное или неявное влияние на степень полезности и продуктивность рассматриваемого объекта собственности. Следовательно, можно утверждать, что полезность объекта оценки выражает суммарное действие всех рыночных факторов, влияющих на стоимость объекта.

Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Срок экспозиции объекта оценки - период времени начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Экспертиза отчета об оценке - совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке.

Данный метод исследования заключается в изучении научной литературы, ответа на поставленный цели и задачи научной работы. Рассмотрение и анализ различных точек зрения из различных источников научной литературы.

  1.  Постановка технического задания на оценку.

Основные положения Технического задания на оценку, согласованные Заказчиком и Оценщиком, состояли в следующем:

Заказчик и

собственник

имущества:

Муниципальное   унитарное    предприятие    «Возрождение» Нижнетавдинского муниципального района

Адрес:    Тюменская    область,    Нижнетавдинский    район, с. Нижняя Тавда, ул. Ульянова, д. 5 ИНН 7219007793.

Объект оценки:

Земельный участок, расположенный по адресу: Тюменская область,с.Иска, ул.Карла Маркса,8.

Дата оценки:

12 марта 2012 года

Цель оценки:

Дать оценку рыночной стоимости и арендной платы объекта

Функция оценки:

Консультация Заказчика о рыночной стоимости и арендной платы объекта оценки для проведения аукциона.

Допущения и ограничения:

Основные                  предпосылки,                  предположения, допущения и ограничивающие условия приведены в разделе 2.2. настоящего Отчета.

Правовые основания оценки:

Федеральный закон Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Стандарты оценки:

«Стандарты      оценки,      обязательные      к     применению субъектами      оценочной      деятельности»,      утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации, 6 июля 2001 года №519.

Федеральный стандарт оценки №256 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №1), Федеральный стандарт оценки №255 «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2),

Федеральный стандарт оценки №254 «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3), утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007г.

Основные предпосылки, предположения, допущения и ограничивающие условия.

Следующие  допущения   и   ограничивающие   условия   являются   неотъемлемой частью данного Отчета.

Настоящий Отчет достоверен лишь в полном объеме. Использование отдельных положений, замечаний, анализов и выводов вне контекста всего Отчета является некорректным, и может привести к искажению результатов исследования.

Результаты и содержание Отчета достоверны и применимы только для указанной в Техническом задании цели и функции оценки. Оценщик не несет ответственности за обстоятельства, возникшие в связи с использованием результатов оценки для иных целей или в иных функциях.

Содержание Отчета является конфиденциальным для Заказчика и его профессиональных консультантов в части их касающейся. Ответственность или обязательства оценщика перед третьей стороной исключены.

Содержание Отчета является конфиденциальным для Оценщика, за исключением случаев представления его в соответствующие органы для целей сертификации, лицензирования, а также контроля качества при возникновении спорных ситуаций.

Работы по техническому освидетельствованию объекта оценки выполнены в объеме, согласованном с Заказчиком. Оценщиком не принимается ответственность за наличие скрытых дефектов, обнаружение которых визуальными или неразрушающими методами невозможно или связано со значительными материальными затратами, и должно являться предметом специальной технической экспертизы.

Оценщик не обязан приводить обзорные материалы (фотографии, планы, чертежи и тому подобные материалы) по объектам оценки. Все подобные материалы могут быть включены в Отчет исключительно для того, чтобы помочь читателю получить представление о собственности.

Специальные исследования экологической ситуации Техническим заданием на оценку не предусмотрены.

Экспертиза юридических аспектов прав собственности не проводилась. Оцениваемая собственность считается свободной от всех претензий со стороны третьих лиц, за исключением оговоренных в Отчете.

Мнение Оценщика относительно полученной величины стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за изменение ситуации после даты оценки, которое может повлиять на стоимость объекта оценки.

Результат оценки полностью зависит от адекватности и точности используемой информации и от сделанных допущений. Вследствие этого, полученная величина рыночной стоимости носит вероятностный характер с определенными параметрами рассеивания, независимо от того, выражена она одним числом, или в виде диапазона.

Отчет содержит мнение Оценщика относительно стоимости объекта для указанных в Техническом задании цели и функции оценки и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке по цене, равной полученной оценщиком и указанной в Отчете стоимости.

  1.  Процесс оценки, объем и этапы исследования

В процессе оценки объекта следовало определить его рыночную стоимость. Данный документ является развернутым повествовательным заключением об оценке с применением существующих общепризнанных методов оценки.

Оценка была проведена, а Отчет составлен в соответствии со следующими нормативными документами:

Федеральным Законом № 135-ФЗ от 29.07.1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Постановлением Правительства от 06 июля 2001 № 519;

- Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007г., № 256;

- Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденный Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007г., № 255;

- Федеральный стандарт оценки - «Требования к отчету об оценки (ФСО № 3), утвержденный Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007г., № 254;

- СТО РОО 20-01-96 «Общие понятия и принципы оценки»;

- СТО РОО 21-01-98 «Оценка недвижимости»;

- СТО    РОО    22-014-96    «Оценка    производственных    средств,    машин    и оборудования».

В процессе работы были собраны необходимые данные. Был проведен анализ необходимой информации для того, чтобы прийти к заключению о стоимости, применяя соответствующие подходы. При этом оценка стоимости рассматриваемого объекта включала в себя следующие этапы:

Обсуждения с заказчиком условий для оценки: на этом этапе Оценщик идентифицировала реальный объект собственности, и определил связанные с ним юридические права. Сторонами были определены все существенные условия проведения оценки, а также выбрана эффективная (действительная) дата оценки.

Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки:

на этом этапе были выявлены и измерены размеры и характеристики реальных активов, была собрана детальная информация, относящаяся к оцениваемому объекту. Оценщик осуществлял сбор и обработку право устанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц; данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки; информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки; информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.

Анализ рынка, к которому относится объект оценки: на данном этапе  исследовала отраслевые, территориальные, экономические, политические и прочие аспекты сложившегося рынка. Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов: Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. В данном отчете для оценки рыночной стоимости объекта был использован сравнительный подход. Затратный подход неприменим для оценки земли поскольку он отражает затраты на создание чего либо. Земельный участок же не создается - он постоянен. Доходный подход не применим, поскольку пока нет практики сдачи в аренду подобных участков. А техника остатка в доходном подходе применяется только при наличии на участках строений. У нас же оцениваются чистые участки, без построек. Для расчета размера арендной платы был использован доходный подход. Затратный подход в этом случае не примени по определению, а сравнительный подход не применяется в виду отсутствия рынка аренды земельных участков в районе.

Составление и передача заказчику отчета об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сводятся воедино, и излагаются в виде развернутого повествовательного письменного доклада об оценке, представляемого, в соответствии с договором на оценку, заказчику.

  1.  Определение рыночной стоимости и подходов к оценке.

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Подходы к оценке.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

  1.  Описание объекта оценки

Для обоснованности процедур оценки нами приводится полное и, по возможности, детальное описание объекта оценки. Данное описание служит целям наиболее полной и адекватной идентификации объекта оценки, без чего невозможна правильная и корректная оценка.

Детальное описание объекта оценки сделано Оценщиком, на основании представленных Заказчиком документов, перечень которых приведен ниже:

Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок адресу: Тюменская область, Нижнетавдинский район, с.Иска, ул.Карла Маркса,8 от 07 февраля 2007 г.

Кадастровый план земельного участка №12/07- 0813 от19.04.2007 г.

Также Оценщиком был проведен визуальный осмотр объекта в сопровождении Заказчика.

Общее описание объектов оценки.

Общая характеристика:

Земельный     участок,     расположенный     по адресу: Тюменская область Нижнетавдинский район, с.Иска, ул.Карла Маркса,8

Кадастровая выписка:

-

Кадастровый номер:

72:12:06 04 001:0009

Форма участка:

Прямоугольная

Общая площадь м2:

32000

Категория земель:

Земли населенных пунктов

Целевое назначение:

Под производственную зону предприятия

Кадастровая стоимость, руб/м2:

194,28

Кадастровая стоимость, участка, руб:

6 216 960

  1.  Анализ среды местоположения объекта.

Краткая характеристика Нижнетавдинского района.

Нижнетавдинский район образован 10 декабря 1923 года в составе Тюменского округа Уральской области пятью волостями: Антроповской, Велижанской, Еланской, Понизовской, Тавдинской, с центром с. Тавдинское. С 17 января 1934 года район включен в состав Обско-Иртышской области, 7 декабря 1934 года - Омской. 14 августа 1944 года вошел в состав Тюменской области. Нижнетавдинский район граничит на север с Тобольским районом, на юго-востоке с Тюменским районом, на востоке с Ярковским районом, а на западе со Свердловской областью.

Географическое положение

Район находится на юго-западе Тюменской области в подтаежной зоне. Площадь района составляет - 736 тыс.га, в том числе: земли сельскохозяйственного назначения - 378 тыс. га; земли поселений - 7,5 тыс.га; земли под объектами промышленности, транспорта, связи (и т.д.) - 2,8 тыс.га; - земли особо охраняемых территорий и объектов (природно-охранного, природно-заповедного, оздоровительного, рекреационного, историко -культурного назначения) -15га; земли лесного фонда - 275 тыс.га; земли водного фонда - 10 тыс.га; земли запаса - 62 тыс.га.

На территории района расположено 87 озер, из них в 20 ведется промысловый лов рыбы, протекает большая судоходная река Тавда, кроме нее протекает еще около 30 рек и речушек.

Климат района формируется под влиянием воздушных масс Северного Ледовитого океана и азиатского материка, характеризуется умеренной континентальностью и устойчивым увлажнением. Основные черты климата - холодная зима, жаркое непродолжительное лето, короткие весна и осень. Климатические условия благоприятны для выращивания зерновых, кормовых и других сельскохозяйственных культур.

Итоги социально-экономического развития Нижнетавдинского муниципального района за 2010 год

Добыча полезных ископаемых, обрабатывающие производства, производство и распределение электроэнергии, газа и воды.

В общем объеме отгруженной продукции собственного производства крупных и средних предприятий района наибольший удельный вес занимает обрабатывающее производство, а именно производство пищевых продуктов.

По итогам 2010 года объем отгруженной продукции по обрабатывающим производствам составил 230469 тыс.руб., по производству и распределению электроэнергии, газа и воды - 134095 тыс. рублей.

Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг 364564 тыс.руб. это 123 % к соответствующему периоду прошлого года и наблюдается смещение структуры роста в сторону увеличения доли обрабатывающих отраслей.

Производство основных видов промышленной продукции в натуральном выражении представлено продуктами питания: цельномолочной продукции - 10230 тонн, 121 % к 2009 году; хлеба и хлебобулочных изделий - 1494,9 тонн, (93 %); масла животного 97 тонн, (82%); мясо (включая субпродукты 1 категории)- 43,1 тонны(62%); мясные полуфабрикаты- 197,4 тонны (87%); сыры-119 тонн (110 %); улов рыбы-272 тонны (69 %).

Сельское хозяйство

Сельское хозяйство в районе - жизненно важная отрасль, которая предоставляет к нашему столу хлеб, молоко, мясо, картофель и овощи. Работа в сельскохозяйственных предприятиях не прекращается не на один день круглый год. Летом сельхозпроизводители готовятся к зиме, а зимой - к весенне - полевым работам. Полным ходом идет доработка семенного материала, сельхозпредприятия за 2010 год закупили около 400 тонн комплексных минеральных удобрений. Продолжается ремонт техники, показатель подготовки сельхозмашин в районе один из самых высоких по области - 68 %

По итогам работы за 2010 год в отрасли животноводства сохраняются положительные тенденции по увеличению объема производства и увеличения поголовья коров и овец и коз к   2009 году.

Поголовье КРС, в том числе коров во всех категориях хозяйств на 01.01.2011 года составило на 99 % и 112 % к соответствующему периоду прошлого года. Сельхозтоваропроизводители увеличили поголовье КРС, а население наоборот сократили поголовье на 202 головы или на 5%.

Поголовье коров увеличился за счет ввода нетелей в основное стадо, а также после завершения реконструкции помещений в КФХ Шармазанова СП.

Поголовье свиней во всех категориях хозяйств сократилось на 5 %, это произошло за счет ЛПХ граждан. Продолжается работа по обеспечению население района супоросными свиноматками по программе приоритетного национального проекта. В 2010 году населению района было продано - 160 голов супоросных свиноматок. На каждую свиноматку бесплатно выдавалось 0,5 тонны комбикорма по факту приобретения и еще 0,5 тонны по факту опороса. В текущем году получено комбикормов всего 553 тонны на сумму 3871 тыс. рублей.

Поголовье овец составило 9185 голов против 9062 головы в 2009 году (101 %). СПК «Турай» увеличил поголовье овец к уровню 2009 года на 28% и планируется дальнейшее увеличение поголовья.

Производство и реализация молока увеличился на 147 и 149 % к 2009 году соответственно, за счет увеличения поголовья коров и продуктивности. Наибольший удельный вес в общем объеме производства данной продукции имеют:

ООО ПК «Молоко» - руководитель Исмагилов И.И. -12249 тонн или 60 %,

ИП глава КФХ Шармазанов СП. - 2580 тонн или 13%,

ИП Девятьяров БА -1888 тонн - 9 %.

Аналогичная ситуация складывается и по реализации молока. Качество реализованного молока в 2010 году: высшим сортом-31% (9% в 2009 году); первым -68% (87 % - в 2009 году); вторым - 1% (3,2%- в 2009г).

Учитывая существенную финансовую поддержку Правительства Тюменской области по многим позициям в отрасли животноводства, сегодня имеются реальные условия для роста поголовья, продуктивности, создания условий содержания за счет реконструкции, строительства и модернизации отрасли. За последние три года в этом направлении в хозяйствах района сделано много. Продуктивность увеличилась на 17 % и составила 5875 кг на фуражную корову, прибавка к 2009 году - 849 кг.

Лидерами по продуктивности молочного скота являются хозяйства - ИП глава КФХ Шармазанов СП. - продуктивность за 7457 килограмм на фуражную корову, 6168 килограмм в ООО «Прогресс»- руководитель Шибилов М.А, 6032 килограмма у ИП Девятьярова БА, 6013 кг - ООО ПК «Молоко», 5001 кг - ИП Рябиковой Н.Х.

Предприятиями   всех форм   собственности   за 2010 год для   развития   ЛПХ продано населению 1046 голов КРС против 603 головы в 2009 году.

В районе работает 17 пунктов искусственного осеменения коров и телок, из них 3 пункта - для личных подсобных хозяйств. Пункты искусственного осеменения для ЛПХ открываются с целью:

улучшения породных и повышения продуктивных качеств животных;

профилактики и оздоровления стада от лейкоза и др. заболеваний;

борьба с бесплодием и яловостью маточного поголовья;

возможность населения увеличить доход за счет роста продуктивности животных.

В целом условия для роста поголовья скота и увеличения продуктивности животных во всех категориях хозяйств на территории района имеются. Задача -наиболее эффективно использовать трудовые и кормовые ресурсы.

По итогам работы отрасли растениеводства за 2010 г сложились такие основные показатели:

- общий валовой сбор зерна составил 68 600 тонн,

- средняя урожайность в весе после доработки составила 22,3 ц/га,

- валовое производство картофеля составило 6388 тонны, при урожайности 217 ц/га.

На протяжении последних лет товаропроизводители нашего района получают урожайность выше целевых контрольных показателей. Средняя урожайность зерновых и зернобобовых культур по району в весе после доработки в 2010 г составила 22,3 ц/га, что на 1,8 ц/га выше 2009 года, и на 0,6 ц/га выше уровня 2008 года. Наивысшая урожайность получена у индивидуального предпринимателя главы крестьянско-фермерского хозяйства Шармазанова СП. - 34,0 ц/га. второй показатель по урожайности у индивидуального предпринимателя Девятьярова Б.А. -33,5 ц/га.

В отрасли растениеводства наметилась положительная динамика в
увеличении объемов производства за счет роста площадей зерновых культур. По итогам работы за 2010 год существенный прирост посевных площадей получен за счет хозяйств - ООО «Калина» увеличивший посевную площадь в текущем году на 350 га по сравнению с прошлым годом, а также КХ «Родник», увеличивший посевную площадь в текущем году на 500 га к уровню 2009 г года. Посевная площадь зерновых и зернобобовых культур, а также рапса на   масло - семена по району   в текущем году составила 29 950 га, или 104 % к уровню 2009 года, и 110 % к уровню года. За счет увеличения посевных площадей на протяжении последних трех лет идет увеличение валового сбора зерна. В текущем году валовой сбор на 12 %   выше года, и на 20 % выше показателя 2008 года.

Для общественного животноводства на предстоящую зимовку 2010-2011 годов заготовлено 7400 тонн сена , 39 950 тонн сенажа, и 12 600 тонн силоса. В переводе на кормовые единицы заготовлено 24,9 ц. к. ед. на условную голову скота. Для улучшения качества заготовки и сокращения сроков уборки сочных кормов хозяйств, ООО ПК Молоко в 2010 году приобрели кормоуборочный комбайн «Ягуар» импортного производства, а ООО Прогресс - кормоуборочный комбайн «Дон - 680 м». За последние годы в нашем районе полностью обновлен парк кормозаготовительной техники, ежегодно перевыполняется показатель - количество заготовленных кормов на одну условную голову скота. Растет доля кукурузного силоса, в 2008 году площадь посева кукурузы на силос была 200 га, в 2009 году - 750 га, 2010 году было занято под этой кормовой культурой 1600 гектаров.

Что касается динамики заготовки кормов, то с каждым годом прослеживается увеличение объемов заготовки сочных кормов. Если силоса в 2008 году было заготовлено 3 600 тонн, в 2009 году- 11000 тонн, то в 2010 году- 12 600 тонн. Сенажа было заготовлено в 2008 году 30 000 тонн, в 2009 году 53 550 тонн, в 2010 г 53 500 тонн, Отрицательная динамика по заготовке сенажа, связана с тем, что в 2009 году был заготовлен сенаж с излишками, которые пойдут переходящим фондом на зимовку 2010-2011 годов. По сену объемы заготовки на протяжении последних лет практически не меняются.

Под урожай 2011 года практически на всех планируемых площадях это около 34 тыс. га проведена осенняя обработка почвы, а так же засыпан семенной фонд в полном объеме в количестве 7500 тонн. И сейчас только стоит вопрос о доведении семенного фонда до посевных стандартов. На сегодня работа по доведению семян до посевных кондиций ведется практически во всех хозяйствах.

По итогам работы отрасли растениеводства за 2010 год можно отметить что, не смотря на сложные погодные условия этого лета, год выдался удачным для сельскохозяйственных товаропроизводителей нашего района. Мы полностью обеспечили скот кормами и собрали рекордный урожай зерна.

Продолжается строительство:

Молочный завод с Нижняя Тавда ООО ПК «Молоко». -Мини-ферма на 25 коров ЛПХ Мерабишвили.

Подготовлена   строительная    площадка   под   комплекс   на   400   голов в ООО «Прогресс».

Завершено строительство: ООО «Прогресс» родильного отделения с телятником на 100   голов с. Иска; - ИП Шармазанов - молочный комплекс на 400 голов п. Березовка.

Строительство. Инвестиции.

За 2010 год инвестиции в основной капитал к соответствующему периоду 2009 года составили 75% -1213 млн. рублей.

Реализация нацпроекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» идет по всем направлениям.

На инженерное оснащение площадок под индивидуальное строительство в 2010 году было выделено около 40 миллионов рублей. Из них освоены были 34 233 тыс. рублей, поскольку цены были сбиты почти на шесть миллионов.

На строительство жилья, на переселение граждан из ветхих аварийных домов из фонда было выделено более 16 миллионов, эти средства районом были освоены полном объеме.

Оказывается помощь и в приобретении жилья. Гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилье, было предоставлено более 10 миллионов рублей в форме социальных выплат и займов на приобретение и строительство жилых помещений. В три раза по сравнению с прошлым годом увеличилось число полученных свидетельств на постройку или покупку жилья. В 2010 году документ, подтверждающий право на получение социальных выплат, был вручен 58 молодым семьям на сумму 28560 тыс. рублей.

Большая работа проведена по обеспечению жильем ветеранов войны, инвалидов и вдов участников войны. Для данной категории граждан в районе реализовано 49 свидетельств.

В рамках реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье» созданы условия для осуществления программ «Жилье молодым семьям», «Жилье молодым специалистам, работающим на селе». Приобрести жильё стало доступным льготным категориям граждан.

В районе не снижается достигнутая в последние годы интенсивность жилищного строительства. За 2010 год введено в эксплуатацию 18907 кв.м. жилья, индивидуальными застройщиками построено 15125 кв.м - 80% от общего объема жилья. За 2010 год в расчете на 1000 жителей введено 742 кв. метра жилья. По сельским поселениям района наибольший удельный вес занимают Нижнетавдинское и Тюневское сельские поселения.

Продолжается реконструкция детского сада «Колосок» и административного здания с. Нижняя Тавда.

В 2010 году заключено соглашение ГУС и ЖКХ ТО на ремонт памятников погибшим в годы ВОВ в 10 населенных пунктах района, все памятники отремонтированы своевременно и качественно.

В 2010 году в селе Нижняя Тавда закончено строительство 54-квартирного жилого дома, ведется строительство ещё одного такого же дома. В 2010 году запланировано открытие нового автовокзала.

Общая протяженность дорог района составляет 894 км, развита дорожная сеть, имеются сообщения со всеми населенными пунктами.

Предпринимательство.

Малый бизнес играет значительную роль в экономике района. Субъекты малого предпринимательства предоставляют населению 50 процентов услуг, (услуги парикмахеров, фото-ателье, такси, по ремонту техники, обуви, пошив одежды и многие другие услуги).

В районе работает 466 единиц малого предпринимательства, в том числе 108 юридических лиц и 358 индивидуальных предпринимателей. За отчетный период всеми субъектами малого предпринимательства произведено продукции на сумму 261,6 т. рублей (189 % к 2009 г.). Население района обслуживает 243 торговые точки, 41 объект общественного питания, 19 объектов по оказанию бытовых услуг.

Численность работающих в малом бизнесе на 01.01.2011 г. составила 3731 человек, в том числе: торговля -783 человека, общественное питание - 95 человек, бытовые услуги- 39 человек и другие.

Развитие гарантийного фонда расширит возможности поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства при кредитовании.

Потребительский рынок.

За 2010 год оборот розничной торговли составил 647,6 млн. руб., к 2009 году - 104 %. На душу населения реализовано товаров на сумму 26761 рубль. В общей структуре оборота розничной торговли преобладают товары продовольственной группы - 54 %. Оборот общественного питания за 2010 год достиг 41,7 млн. руб. и по сравнению с 2009 годом уменьшился на 0,2 %.

Объем платных услуг населению составил 126,8 млн. руб, (100,5 % к 2009 году) на душу населения оказано платных услуг в размере 5241 рублей. Объем бытовых услуг населению составил 18,7 млн. руб., на душу населения оказано бытовых услуг в сумме 774 рубля.

Население

В состав района входит 78 населенных пунктов, 17 сельских поселений, проживает на 01.01.2011 года 25491 человек, в том числе 52% женщин и 48% мужчин. В районе проживает 17 национальностей: около 70% русские, около 17% татары, более 8% чуваши и 5 % другие национальности: украинцы, белорусы, немцы и т.д. В общей численности населения доля граждан трудоспособного возраста составляет 60 %, моложе трудоспособного возраста - 19 %, старше трудоспособного возраста - 21 %. За 2010 год родилось 320 человек (95 % к 2009г.), умерло 387 человек (90%). Естественная убыль населения составила - 67 человека. За 2010 год средняя продолжительность жизни увеличилась с 62 до 64 лет, в том числе:, мужчин с 57 до 59 лет, женщин с 69 до 70 лет. Основной причиной высокой смертности трудоспособного населения в районе являются травмы, суициды, смерть от употребления алкогольных напитков и только на 2-ом месте стоят сердечнососудистые заболевания.

  1.  Анализ рынка земельных участков

Общая информация о развитии рынка земельных участков:

На сегодняшний день рынок земельных участков с.Нижняя Тавда слабо развит. Сделки купли-продажи земли единичны, предложения о продаже касаются главным образом земельных участков под жилую застройку на окраинах. Хотя следует отметить появившуюся тенденцию роста предложений о продаже земельных участков, занятых индивидуальной жилой застройкой не вполне удовлетворительного состояния под нежилую застройку. Данные предложения чаще всего поступают от физических лиц и ввиду сложности оценивания стоимости земли предложения редко отвечают реальной стоимости земельных участков и носят заниженный характер.

Тем не менее, рынок земли характеризуется дефицитом информации, как со стороны покупателей, так и со стороны продавцов.

Если рассматривать первичный рынок земли с.Нижняя Тавда, то по действующему в настоящее время законодательству реализация земельных участков под строительство жилой и коммерческой недвижимости должна осуществляться через аукционы. Предметом торгов является ставка годовой арендной платы за земельный участок. В данном случае речь идет о ставке годовой арендной платы за участок: застройщик, будь то юридическое лицо или частное, должен будет впоследствии в течение трех лет построить на земле объект. В противном случае если договор аренды будет продлен с ним, ставка арендной платы будет скорректирована в сторону увеличения.

Крайне ограниченные предложения на земельные участки препятствуют формированию четкой ценовой обстановки на земельном рынке, что, в свою очередь, является существенным ограничением в выборе аналогов с целью проведения анализа земельного рынка и оценки рыночной стоимости земельных участков.

  1.  Анализ наиболее эффективного использования

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования, применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременны условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.

Понятие наилучшего и оптимального использования подразумевает наряду с выгодами для собственника оцениваемого объекта, особую общественную пользу.

Подразумевается, что определение наилучшего и оптимального использования является результатом суждений оценщика на основе его аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и оптимальном использовании представляет собой предпосылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.

При определении вариантов наилучшего и оптимального использования объекта использовались четыре основных критерия анализа:

Физическая возможность - физическая возможность наилучшего и наиболее эффективного использования рассматриваемого объекта.

Допустимость с точки зрения законодательства - характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участка, и положений зонирования.

Финансовая целесообразность - допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику имущества.

Максимальная продуктивность - кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и оптимальное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования выявлено следующее:

Физически возможно: На земельном участке нет построенных зданий, и возможно запланированное строительство новых производственных зданий.

Юридически допустимо: В настоящее время улучшения земельного участка не нарушают какие-либо имеющиеся законодательные ограничения.

Финансово целесообразно: Современная ситуация на рынке недвижимости состоит в том, что наибольшее внимание уделяется инвестиционным проектам строительства нежилых зданий и жилья. В данный момент на участке планируется построить жилой дом и хозяйственно-бытовые строения.

Резюмируя все вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что в данное время объект эксплуатируется в оптимальном режиме.

Таким     образом, наилучшим     использованием     объекта     принимаем

использование в текущем назначении без рассмотрения других вариантов.

3 Глава. Результаты исследования.

3.1. Оценка объекта сравнительным подходом.

3.1.1. Область применения и ограничения метода сравнения продаж.

Сравнительный, называемый также рыночным подходом, является наиболее широко применяемым методом оценки во всем мире и, в настоящее время все больше находит применение в России.

Несмотря на различные названия, традиционно применяемые в различных странах, сущность метода остается одной и той же - стоимость собственности определяется путем сопоставления цен недавних продаж подобных объектов. Хотя подобный метод оценки на первый взгляд выглядит достаточно простым и прямолинейным, его применение на практике связано с множеством трудностей и условностей.

В первую очередь наличие таких трудностей обусловлено тем, что не существует даже двух абсолютно подобных, объектов недвижимости. Местоположение, технические характеристики и состояние, обременения и условия финансирования, время продажи - вот лишь немногие из позиций, по которым, как правило, объекты имеют различия. Причем некоторые отличия могут изменять свой вклад в соответствии с изменением рыночной ситуации.

Еще одной трудностью применения данного метода является необходимость принимать в расчет сделки, соответствующие определению рыночной стоимости, то есть те, на которые не повлияли нерыночные факторы.

При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах подобных объектов, метод сравнения продаж позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки. Вообще же, считается, что наиболее достоверные результаты метод сравнения продаж дает при оценке некоммерческой недвижимости - многоквартирных и индивидуальных жилых домов, коттеджей, садовых и дачных участков.

Основной используемый принцип — сопоставление, которое должно проводиться:

с точным аналогом, продающимся на вторичном рынке;

с приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с внесением корректирующих поправок при отсутствии точного аналога;

с новым аналогом с внесением поправок на износ при отсутствии вторичного рынка.

3.2. Последовательность применения метода сравнения продаж.

Применение    метода    сравнения    продаж   заключается    в    последовательном выполнении следующих действий:

Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

Определение   подходящих   единиц   сравнения   и   проведение   сравнительного анализа по каждой единице;

Сопоставление  оцениваемого  объекта  с  выбранными  объектами  сравнения  с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

Приведение   ряда   скорректированных   показателей   стоимости   сравниваемых объектов к одному или диапазону рыночной стоимости объекта оценки.

Прежде всего, конечно, необходимо правильно идентифицировать объект оценки исходя из специфики применения метода сравнения продаж.

ВЫБОР: В нашем случае, наиболее подходящим выбором единицы сравнения будет цена за аналогичный объект.

3.3. Выбор единиц сравнения

Вряд ли вызывает сомнение утверждение, что ни один из выбранных объектов сравнения не будет практически соответствовать объекту оценки. Поэтому сравнению подлежат какие-то общие удельные стоимостные показатели, называемые единицами сравнения. На практике разные сегменты рынка недвижимости используют разные единицы сравнения, например, при анализе продаж застроенных участков обычно используют следующие единицы сравнения:

Цена за 1 м2 общей площади учитываются все вспомогательные площади;

Цена за 1 м2 чистой площади, не учитывает площади лифтов, коридоров и т.п. таким образом, принимаются во внимание индивидуальные качества объекта.

Цена за 1 м2 здания получается путем вычитания из продажной цены недвижимости стоимости участка и деления разности на общую площадь здания. Таким образом, учитывается отдельно стоимость земли, которая может иметь различную стоимость из-за своего месторасположения.

Цена за комнату, как единица сравнения, имеет смысл при условии четкого определения понятия «комната». Разночтение этого понятия может привести к неадекватным результатам оценки.

Цена за 1 м3 здания или сооружения применяется для таких объектов, как элеваторы, наливные хранилища, промышленные корпуса и т.п.

Цена за единицу, приносящую доход, более всего подходит для зрелищных сооружений, ресторанов, гаражей, станций техобслуживания и проч.

ВЫБОР: В нашем случае, поскольку оценивается земельный участок, то наиболее подходящим выбором единицы сравнения будет цена за 1 сотку общей площади.

3.4. Информационное обеспечение

Методика организации ценового и справочного материала определяется самим оценщиком. Собрана следующая информация:

  •  реальные цены известных сделок купли-продажи аналогичных объектов;
  •  цены   новых  объектов  (только  что   построенных  или   находящихся   в  стадии завершения строительства);
  •  цены предложений (оферт), полученные в результате письменных или устных запросов;
  •  индексы цен.

Поскольку полученная таким образом информация имеет различную ценность и доступность, имеет смысл сравнить пути ее получения по этим критериям.

Для оценки необходима письменная информация. Допускается и использование данных, сообщенных в устной форме. Обычно привлекается несколько (3-5) источников информации для повышения надежности анализа.

3.5. Выбор элементов сравнения

Элементами сравнения называют характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменения цен на недвижимость.

Для выделения элементов, от которых зависит стоимость, необходим подробный анализ рыночных условий. Чтобы сопоставить объекты сравнения с объектом оценки, требуется выполнить корректировки продажных цен объектов сравнения по каждому выделенному элементу сравнения. При этом корректировки может применятся либо к общей цене, либо к цене за единицу сравнения. Общая величина коррекции зависит от степени различия между объектами.

В оценочной практике принято выделять девять основных элементов сравнения, которые должны анализировать в обязательном порядке:

  1.  Права собственности на недвижимость.
  2.  Условия финансирования.
  3.  Условия продажи.
  4.  Условия рынка.
  5.  Местоположение.
  6.  Физические характеристики.
  7.  Экономические характеристики.
  8.  Компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью.
  9.  При корректировки продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

ВЫБОР:

Я нашла аналоги, в некоторых характеристиках полностью совпадающие с объектом оценки, а значит позволяющие исключить поправки на них. Поправки применяются как процент к цене объектов-аналогов.

Оценщик не может гарантировать точность и реальную достоверность полученной информации. Однако, склонна ей доверять, полагаясь, в основном, на принцип теории статистики, о взаимном погашении случайностей при увеличении числа испытаний выборки. Оценщиком были подобраны три необходимых объекта - аналога.

3.6. Анализ и корректировка элементов сравнения

На соответствующем рынке оценщик выявляет ряд фактических продаж земельных участков, аналогичных оцениваемому по совокупности множества показателей, включая целевое использование, и собирает для подобранных аналогов необходимую сравнительную (рыночную) информацию (цена продажи и т.д.) Затем эта информация о сделках проверяется на возможность использования в процессе оценки, что бы убедиться в ее достоверности и разумности. Наконец в объекты аналоги вносятся поправки на различия между объектом оценки и каждым из сопоставимых участков (размер местоположение, тип почв, рельеф, экономические условия и т.д.)

В качестве аналогов мной были подобраны свободные земельные участки под строительство жилых домов в различных районах Оценщик подобрал три необходимых аналога.

Затем было проанализированы характеристики оцениваемого земельного участка и аналогов, по следующим элементам сравнения:

Права собственности: В нашем случае, оценивается право собственности, объект оценки и объекты аналоги находятся в собственности, поэтому данная корректировка не вводится.

Условия продажи: Поскольку, исходя из определения рыночной стоимости, мы оцениваем продажу нашего объекта на сегодняшний день, как уже свершившуюся сделку, а аналоги подобраны нами исходя из испрашиваемой цены, то, необходимо ввести традиционную корректировку на торг. Обычно она составляет 2-7 % от цены продажи. В данном отчете Оценщик созвонился с агентами, продающими участки аналоги и выяснил примерный процент скидки на торг по каждому аналогу/ -15%

Район месторасположения: В настоящей работе оценщик по району месторасположения делает корректировку -10%,-10%, ,-10%.

Размер участка - это один из существенных факторов при корректировке. Здесь следует сказать, что площадь объектов очень тесно связана с величиной платежеспособного спроса, как объекта потребления. Чем больше объект, тем меньше на него спрос, чем меньше объект, тем больше спрос и, соответственно выше цена. Поэтому корректировка вводится -10%, -10%,-10%.

Тип почв, рельеф - в данном случае объект оценки и аналоги признаются равнозначными, и данные корректировки не вводятся.

Информационной основой поиска аналогов послужили данные открытой печати, данные специализированных риэлтерских фирм и аналитиков местного рынка недвижимости. Источники информации приведены в расчетной таблице.

Данные о полученной по каждому из объектов информации, а также их основные характеристики по элементам сравнения приведены ниже в соответствующей сравнительной (относительно объекта оценки) таблице 1:

Местоположение

Стоимость,

руб./руб./кв.м

Общая площадь

га/м2

Назначение

Права на участок

Тюменская   обл., Нижнетавдинский

р-н,    с.    Нижняя Тавда, ул.Есенина,35

66000/55

0,1200/1200

Для   строительства дома

собственность

Тюменская   обл.,

Нижнетавдинский

р-н,    с.    Нижняя

Тавда,

ул.Энергетиков,15

65 000/36,11

0,1800/1800

Для   строительства жилого   дома

собственность

Тюменская   обл., Нижнетавдинский р-н,       с.Тюнево, ул. Молодежная, 6

73000/40,55

0,1800 /1800

Для   строительства дома

собственность

Таб. 1. Сравнительная таблица по объектам

Итоговая величина стоимости выведена оценщиком как среднеарифметическое между полученными стоимостями трех аналогов.

Таблица корректировок, а также итоговый расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом приведены ниже:

№ п./п

Параметры корректировки

Объект оценки

Объект № 1

Объект № 2

Объект № 3

1

Условия продажи

Продажа

Предложение на дату оценки

Предложение на дату оценки

Предложение на дату оценки

2

Местоположение

с. Иска

с. Нижняя Тавда

с. Нижняя Тавда

с. Тюнево

3

Краткое описание

участок под строительство

участок под строительство

участок под строительство

4

Удаленность от города

45

75

75

25

5

Адрес

Ул. Карла Маркса, 8

ул. Есенина 35

ул. Энергети ков, 15

ул. Мол одежная,6

6

Размер участка, соток

320,0

18,00

18,00

12,00

7

Цена за объект, руб.

66 000

65 000

73000

Цена за 1 сотку, руб.

3667

3611

6083

8

Корректировка на торг, %

-15%

-15%

-15%

Корректировка, руб.

-550

-542

-912

Скорректированная цена

3117

3069

5171

9

Корректировка, на местоположение %

-10

-10

-10

Корректировка, руб.

-312

-307

-517

Скорректированная цена

2805

2762

4654

10

Корректировка на размер участка, %

-10

-10

-10

Корректировка, руб.

-280

-276

-465

Скорректированная цена

3066

2525

2486

4189

ИТОГО рыночная стоимость

981120= 981 000

3.7.  Рыночная стоимость доходным подходом.

«Правила Проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденные Постановлением Правительства Российской федерации от 08 апреля 2000 года, № 316, устанавливают, что Государственная кадастровая оценка осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода, а это соответствует доходному подходу при определении рыночной стоимости. Согласно Кадастровго плана земельного участка,   выданного19.04.2007г.  Тюменским  межрайонным  отделом Управления Роснедвижимости по Тюменской области, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 72:12:06 04 001:0009, составляет 6216960 рублей. Таким образом, рыночная стоимость доходным подходом объекта оценки - земельного участка площадью 32 000 кв. м., расположенного по адресу: Тюменская обл.с.Иска, ул.Карла Маркса,8. составляет: 6216960 рублей.

3.8. Согласование результатов расчетов.

Целью сведения результатов всех используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки.

В результате анализа применимости каждого подхода для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.

1. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей. В наибольшей степени он применим к развитым секторам рынка недвижимости, которым является рынок жилья.

2.Подход с точки зрения доходности как правило отражает предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности, однако оцениваемый земельный участок расположен в сельской местности где низки ставки арендной платы. И соответственно данное правило нарушается.

С учетом вышеизложенного рассчитаны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных методов в определении итоговой стоимости. Весовые коэффициенты представлены в таблице 8.1.

№ п/п

Показатели

Доходный

подход,%

Сравнительный подход,%

1.

Достоверность информации

30

70

2.

Полнота информации

30

70

3

Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца

25

75

4

Способность учитывать конъектуру рынка

35

65

5

Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта

40

60

6.

Допущения, принятые в расчетах

50

50

7

Весовые показатели достоверности метода оценки (среднеарифметическое значение Q)

35

65

Таблица 8.1.Весовые коэффициенты

Результаты согласования сведены в таблицу 8.2

Подход

оценки

Полученный

результат

при использовании каждого метода, руб.

Степень доверия каждому методу в итоговой величине стоимости, %

Стоимость каждого использованного метода, руб.

Доходный подход

6216960

35

2176 966

Сравнительный подход

981 000

65

637650

Доходный подход

-

-

-

Итого:

100

2 814 616* 2 815 000

Таблица 8.2.Согласование результатов при определении рыночной стоимости

Таким образом, с учетом всех определенных в отчете стоимостей и принимая во внимание все существенные фактические и правовые обстоятельства, я установила:

•   рыночную стоимость объекта оценки, в рублях Российской Федерации на 12 января 2012 года, равную: 2 815 000 (Два миллиона восемьсот пятнадцать тысяч) рублей;

3.9.Определение размера арендной платы.

3.9.1. Доходный подход

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

  •  Расчет итоговой рыночной стоимости объектов оценки
  •  Определение ставки капитализации для земельного участка
  •  Расчет чистого операционного дохода генерируемого объектом недвижимости.
  •  Расчет стоимости обязательств по ежегодным арендным платежам на 1 м2 площади объекта.
  •  Расчет стоимости обязательств по ежегодным арендным платежам за объект в целом.

3.9.2. Расчет ставки капитализации

Основными способами определения коэффициента капитализации для земли являются:

1 деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи; использование ставки дисконтирования; В нашем случае в качестве коэффициента капитализации использовалась ставка дисконтирования.

В данной работе для расчета ставки дисконтирования применялся метод кумулятивного построения.

Общепринятой для расчета ставки капитализации в данном случае является формула (норма возврата инвестиций экспертом не учитывалась, так как земля является активом с долгим сроком жизни):

к = г - д, где:

к - ставка капитализации;

г - ставка дисконтирования;

g - долгосрочные темпы роста дохода в пост прогнозный период.

В расчетах эксперт предполагает стабилизацию роста чистого операционного дохода. Таким образом, ставка капитализации равна ставке дисконтирования.

Без  рисковая ставка.

Без рисковая ставка предполагает минимальную компенсацию за инвестирование в данный объект. В качестве таковой может применяться: депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков, государственные облигации РФ, ставки оп межбанковским кредитам РФ, ставка рефинансирования ЦБ РФ.

Безрисковая ставка в размере 8,25%2 годовых принята по текущей доходности облигаций федерального займа ОФЗ. Ориентация на данный источник дохода объясняется, во-первых, низкой степенью риска, связанной с ценными правительственными бумагами, во-вторых, высокой ликвидностью таких облигаций и. в-третьих, доход по облигациям включает инфляционную премию долгосрочного характера.

Премия за риск инвестирования в недвижимость составляет от 4% до 9,7%. В нашем случае, применяется минимальный процент за риск в размере 4,0 %, так как объект оценки является доходным имуществом.

Поправка на низкую ликвидность показывает, насколько быстро недвижимость может быть превращена в наличные деньги. Величина поправки определялась по следующей формуле:

FUkb. = (D/12)n, где D — срок возможной экспозиции объекта, исходя из его ликвидности Срок рыночной экспозиции при продаже оцениваемого Объекта недвижимости был определен Оценщиком в размере 4 месяца.

п — Безрисковая ставка в данном случае составляет 7,75 % Таким образом, поправка на низкую ликвидность составляет:

FUkb. = (4/12) *7,2% = 2,58 %

Премия за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Инвестиционный менеджмент не следует путать с управлением недвижимостью, расходы по которому включаются в операционные расходы. В соответствии с российским опытом оценочной деятельности, премия за инвестиционный менеджмент составляет 2-5%. Управление земельным участком требует небольших затрат, поэтому для их компенсации риск на инвестиционный менеджмент принимается равным 2%. Поскольку рассчитывается ставка дисконтирования для земельного участка то норма возврата капитала не учитывается.

[ Методические рекомендации по оценке стоимости земли, разработанные АНО «Союзэкспертиза» ТПП РФ, (автор д.т.н., профессор Медведева О.Е.) Источник: www.cbr.ru. ]

Таким образом, итоговый расчет ставки капитализации для земельного участка соответствует ставке дисконтирования и выглядит следующим образом:

Наименование

Земельный участок

Безрисковая ставка

8,25, %

Поправка на риск вложения в недвижимость

4,00%

Поправка на низкую ликвидность

2,58 %

Премия за инвестиционный менеджмент

2,00%

Ставка дисконтирования:

16,83%

3.9.3. Расчет стоимости обязательств по ежегодным арендным платежам

Тип помещения

Земельный участок

Стоимость объекта аренды, руб.

2 815 000

Ставка капитализации

16,83%

Чистый операционный доход, руб./год

473765

Общая площадь земельного участка, м2

32000

Рыночная арендная плата, руб./м2/год.

14,8

Рыночная арендная плата за участок, руб./год.

473 600 до 474 000

Таким образом, установила:

•    ежегодную арендную плату за земельный участок, в рублях Российской Федерации на 12 января 2012 года, равную:

474 000

(Четыреста семьдесят четыре тысячи) рублей

3.10. Анализ проведенной оценки.

Существующий в МУП «Возрождение» процесс оценки, как из один источников формирования бюджета предприятия: «Определение рыночной стоимости земельного участка» был проанализирован автором настоящей работы на соответствие требованиям стандарта ФСО Методические рекомендации по оценке стоимости земли, разработанные АНО «Союзэкспертиза» ТПП РФ.

В результате анализа были выявлены сильные и слабые места процесса.

Сильные стороны процесса МУП «Возрождение» являются:

  •  процесс задокументирован, внедрен и поддерживается в рабочем состоянии;
  •  формирование внутренней базы для общего пользования
  •  доступность информации в архиве Администрации Нижнитевданского муниципального района
  •  налаженная работа геодезической бригады во время топографических съемок на местности

Слабые стороны являются:

  •  отсутствие подъездных путей к объекту
  •  не разработанная транспортная система для выездных работ на объект
  •  отсутствие регламента по получения данных для оценщика в подгрузочных файлах MapInfo.

Таким образом, в результате проведенного анализа были выявлены сильные и слабые стороны существующего в Муниципальном Унитарном Предприятии «Возрождение». Главной проблемой является отсутствие координированной системы управления транспортом на предприятии.


3.11. Рекомендации по улучшению

В соответствии с полученными данными проведенного анализа существующего в МУП «Возрождение» процесса «Автоматизация бизнес – процесса: оценка земельного участка, как часть формирования бюджета за счет получаемой аренды» автор настоящей работы сделал выводы и вынес следующие рекомендации по улучшению процесса; исходя из требований устава и учетной политики: Внедрить программу 1С/: РАРУС, поставить систему FMS на транспортное средство геодезической бригады.

Далее была поставлена цель – объяснить руководству, что представляет собой процесс внедрения. Важно было преодолеть различия в понимании процесса разными категориями сотрудников. Но руководители  пришли к единому мнению видения результатов и необходимых ресурсов для внедрения.

Основные этапы внедрения программных продуктов:

         Стоимость внедрения складывается исходя из количества привлекаемых специалистов их ставки и времени работы. Объемы работ удобней определять поэтапно, чтобы можно было эффективно управлять стоимостью проекта. 

Основные этапы внедрения программного продукта:
     1. Обследование
     2. Разработка технического задания
     3. Настройка системы (программного продукта)
     4. Тестирование системы
     5. Опытная эксплуатация
     6. Промышленная эксплуатация


     Первый этап проекта – диагностика предприятия или его обследование. Под обследованием подразумевается диагностика на предприятии всех бизнес-процессов, которые будет охватывать будущая система. Количество дней для обследования может быть разным в зависимости от масштаба и функциональности создаваемой системы на основе выбранного программного продукта. Если автоматизируются большое количество филиалов и программный продукт охватывает большое количество пользователей или большое количество бизнес-процессов, то время, отведенное на обследование, будет существенно увеличено. Обычно на обследование отводится от 1 недели до 1 месяца (средняя продолжительность этапа «обследование» – 2 недели).

Второй этап проекта внедрения программного продукта – разработка технического задания. Техническое задание (ТЗ) включает в себя описание всех справочников системы, всех алгоритмов расчета, отчетных форм, АРМ (Автоматизированных рабочих мест) пользователей и описание разграничения прав доступа пользователей.

Разработка технического задания занимает от 1 до 3 месяцев (средняя продолжительность этапа «разработка технического задания» - 1,5-2 месяца).

Третий этап проекта – настройка системы (автоматизация). Настройка системы включает в себя формирование в программе всех справочников системы, настройка всех алгоритмов расчета, форм ввода и отчетных форм, ввод пользователей системы и настройка прав доступа. Продолжительность данного этапа напрямую зависит от квалификации специалистов и от уровня сложности поставленной задачи. Среднее время, отводимое на настойку системы, составляет 1 -1,5 месяца.

Четвертый этап проекта – тестирование программного продукта (системы). Тестирование системы включает в себя подготовку демонстрационного примера, внесение тестовых данных, проверку алгоритмов расчета и исправление обнаруженных ошибок. В среднем на этап тестирование отводится 2 недели.

Пятый этап проекта – опытная эксплуатация системы. Опытная эксплуатация системы включает в себя работу с реальными данными, но при этом параллельно используется прежняя старая система либо те электронные таблицы, в которых предприятия до настоящего момента осуществляла свою работу. Этот этап необходим для того, чтобы можно было сопоставить результаты работы в новой системе с результатами, которые получены были прежним способом (вручную или с применением старых программных продуктов или электронных таблиц). В среднем на этап опытной эксплуатации занимает отчетный период равный 1-му месяцу.
     После окончания вышеописанных этапов работ, мы можем говорить о том, что внедрение программного продукта завершено и идет его эксплуатация. Однако часто, на этапе промышленной эксплуатации, когда пользователь работает с реальными данными и в «боевом» режиме, все же приходится производить работы по доработке системы и исправлению найденных ошибок.

Шестой этап проекта – промышленная эксплуатация системы. Промышленная эксплуатация системы подразумевает переход предприятия на новый программный продукт и отказ от всех альтернативных способов работы за рамками данной системы. Этап промышленной эксплуатации системы подразумевает организацию службы технической поддержки системы либо получение данных услуг от сторонних организаций. В рамках проекта этап промышленной эксплуатации системы обычно занимает около 1 месяца. 

3.12. Оптимизация

На практике наибольший интерес вызывают такие процессы, как закупки, ремонт и продажи, поскольку в этих бизнес-процессах можно через оптимизацию добиться быстрого эффекта, а следовательно, и сокращения затрат, что так важно сейчас для многих компаний.

С помощью инструментария 1С/:РАРУС анализируются "следы" бизнес-процесса, остающиеся в используемых информационных системах, что, в свою очередь, можно сравнить с выполнением "рентгена" существующего процесса, который позволяет увидеть фактическое состояние бизнеса.

При анализе бизнес-процессов необходимо внимательно рассматривать крайние (пограничные) значения показателей. Например, в процессе планирования и исполнения ремонта среди всех подрядчиков можно выделить тех, кто дольше всех согласует договор. Для оптимизации бизнес-процесса с точки зрения времени исполнения необходимо создать специализированные процедуры для работы с подрядчиками из этого перечня.

Подобный анализ крайних значений можно выполнить и с финансовыми показателями, например те подрядчики, которые выполняют наибольший объем работ в денежном выражении, требуют специальных внутренних контрольных процедур в части определения объемов работ. Те подрядчики, которые имеют небольшой объем работ могут работать по упрощенной процедуре, что позволит минимизировать затраты в процессе и уменьшить время его исполнения.

Одним из параметров, показывающих результативность существующего бизнес-процесса, является соотношение числа экземпляров бизнес-процесса и объема ресурсов, обрабатываемых в этом процессе. Например, для процесса планирования и выполнения ремонта его экземпляры формируются в 1С/:РАРУС на базе перечня объектов ремонта. Таким образом, число объектов в плане ремонта влияет на затраты по процессу. Учитывая, что объем ресурсов проще всего измерить через финансовый эквивалент, нужно анализировать объем средств, запланированных на ремонт в определенном периоде. Такой совместный анализ частоты и объема по процессу позволяет обнаружить тех исполнителей, у которых существуют определенные нарушения в части детализации объектов ремонта. Некоторые планируют слишком детально, что приводит к излишним трудозатратам при обработке информации - большому числу экземпляров процесса при небольшом объеме финансов. Другие, наоборот, при планировании используют слишком большие блоки оборудования, что влечет за собой снижение качества планирования и учета. При сравнительном анализе можно выделить тех исполнителей, которым необходимы изменения в части данного процесса.

Для поиска потенциала оптимизации процесса на тактическом уровне необходим анализ показателей в динамике. Такой анализ проводится на временных периодах от года и более для учета влияния годового цикла планирования на деятельность компании. Основными задачами являются поиск негативных трендов или резких изменений показателей, а также анализ факторов (контрагент, подразделение и т.д.) с дальнейшим переходом к изучению отдельных групп экземпляров процесса, приводящих к отрицательной динамике.

В рамках большинства процессов одним из показателей анализа является качество планирования. Такой анализ позволяет определить тех пользователей или контрагентов, которые чаще всего ошибаются при планировании (план-факт анализ), что, в свою очередь, приводит к дополнительным корректировкам и ошибкам при принятии решений на основании созданных планов.

С учетом того, что в некоторых процессах создается большое число договоров и дополнительных соглашений к ним, в инструментарии 1С/: РАРУС возможен совместный анализ числа договоров и дополнительных соглашений.

Для каждого дополнительного соглашения требуются определенные временные и ресурсные затраты на его создание и согласование. Большое число дополнительных соглашений может свидетельствовать о недостаточном качестве планирования работ на этапе создания и согласования договора, но в то же время создание отдельного дополнительного соглашения может быть обосновано требованиями бизнеса. Поэтому необходимо анализировать число дополнительных соглашений к договорам, используя большой объем данных, что позволяет увидеть их неравномерность по исполнителям, а следовательно, определить их необходимое минимальное число. Если наблюдаются серьезные перепады в зависимости от пользователей, то возможен анализ существующих процедур организации работы для минимизации числа дополнительных соглашений.

Существенные изменения при исполнении процесса обусловливают увеличение среднего времени, необходимого для его реализации, поэтому важно минимизировать число этих изменений. Для этого анализируется число изменений по отношению к общему числу действий в процессе в различных разрезах: по исполнителям, времени, контрагентам и т.д. Данный анализ при соответствующем использовании существующей учетной информационной системы позволяет определить те неэффективные операции (сторно счетов, отмена документов, изменения в договорах), число которых можно минимизировать путем проведения мероприятий по оптимизации процесса.

Инструментарий 1С/: РАРУС позволяет найти нарушения в порядке выполнения операций, анализировать фактический экземпляр бизнес-процесса, что дает возможность увидеть нарушения в последовательности исполнения функций, а также оценить регулярность нарушений, спланировать изменения в процессе или регламенте для достижения соответствия.

3.13. Процесс внедрения системы FMS

Системы контроля расхода топлива и мониторинга транспорта FMS являются инструментами борьбы с транспортными издержками. Любым инструментом можно пользоваться по прямому назначению, но применять его не эффективно, или решать не те задачи, для которых он разрабатывался. Было решено повысить эффективность эксплуатации парка транспортных средств и стационарных объектов, потребляющих топливо, система  FMS – правильным выбором оказалась.

К процессу внедрения данного продукта руководитель предприятия, и учредитель подошли ответственно, что приведет к положительный результат.


В процессе внедрения нужно решить 2 задачи: 

— должным образом установить систему;

— создать условия для ее эффективной эксплуатации.

Под установкой системы мы будем понимать монтаж бортового оборудования и установку программного обеспечения. Эти процессы отработаны многолетней практикой компанией, которая устанавливает оборудование.

Нашей задачей является, создать условия для эффективной эксплуатации. Правильно установленная система мониторинга не будет принимать управленческих решений. Если соблюдены условия эксплуатации системы, она соберет и обработает данные, предоставит возможность ими пользоваться.

При внедрении и эксплуатации любой информационной системы требуется воля руководства. Она, без преувеличения, может оказаться одним из ключевых факторов успеха.

Приказом учредителя было необходимо назначить сотрудника, в сфере ответственности которого будут все вопросы, связанные с системой мониторинга транспорта: от эксплуатации и обслуживания до анализа данных. При этом должно учитываться, что не все сотрудники будут в восторге от системы, которая мешает им заниматься противоправными действиями или просто заставляет прилагать усилия для сокращения расхода топлива.

Что бы снизить риски влияния «недругов» на работу системы и добиться эффективной эксплуатации системы, было рекомендовано мною провести внедрение системы по разработанной методологии компании.

Весь процесс внедрения разбивается на 4 этапа.

Во время исследования предприятия выявляется специфика работы  компании. Режим работы техники, система учёта рабочего времени и расхода ГСМ, функциональные обязанности, регламенты, другие бизнес-процессы и элементы корпоративной культуры изучаются для эффективной интеграции системы компании.

Установка системы завершается контролем всех показаний из системы. Для этого происходит уточнение настроек и параметров компонентов системы и транспортных средств, а также проверка монтажа бортового оборудования.

Обучение пользователей может проводиться на предприятии без отрыва от работы или в Учебном центре. После обучения в Учебном центре и успешной сдачи экзаменов сотрудникам будут выданы сертификаты.

По окончании этапа опытной эксплуатации системы, который обычно длится один месяц, производится сравнение показаний системы с данными отчётных документов (путевые листы, ведомости по ГСМ и т.д.).

Начало и окончание проекта внедрения сопровождается разработкой и утверждением двух основных документов – Устава и Отчета. Устав фиксирует план проекта и задачи, стоящие перед командой проекта внедрения. Отчет содержит главный результат внедрения – достигнутый экономический эффект, а также дает рекомендации по повышению эффективности эксплуатации транспортных средств.

СОСТАВ И ПРИНЦИП РАБОТЫ

Регистратор FMS устанавливается в салоне транспортного средства и непрерывно с периодичностью раз в 1-4 мин собирает данные об уровне топлива, скорости, моментах включения и выключения зажигания, работе двигателя с различных датчиков и сохраняет их в собственной энергонезависимой памяти. Внутри регистратора содержатся часы реального времени, позволяющие зафиксировать точное время сбора данных.

Система FMS состоит из следующих компонентов.

Датчик уровня топлива ДУТ LLS

Источниками информации о количестве топлива в баке могут быть как штатные датчики, так и высокоточные датчики уровня топлива ДУТ LLS компании Omnicomm.

Концентратор датчиков Dalcon

При подключении двух и более датчиков для контроля уровня топлива в одной емкости, а также для вычисления совокупного объема топлива много баковых транспортных средств используется концентратор датчиков уровня Dalcon.

Устройства считывания (УС) данных с FMS

Основным каналом передачи данных с Регистратора FMS является проводное считывание. Регистратор FMS снимается с автомобиля, подключается к Устройству считывания, которое передает данные в базу ПО Autocheck 5 или Autocheck SE.

Вместо проводного считывания может использоваться беспроводной канал считывания данных, образованный Мобильным модулем ZigBee, подключенным к Регистратору FMS, и Базовой станцией ZigBee, подключенной к компьютеру или находящейся в локальной сети пользователя. Считывание производит программа Remote FMS Reader при работе с Autocheck 5 или Локальный коммуникационный сервер при работе в пакете Autocheck SE.

Система FMS позволяет решить следующие задачи.

  •  КОНТРОЛЬ РАСХОДА ТОПЛИВА И УСТРАНЕНИЯ ФАКТОВ ХИЩЕНИЯ

FMS позволяет осуществлять постоянный контроль сливов и заправок, выявлять сговор водителей с оператором АЗС, обналичивайте денежных средств с топливной карты, покупку «левых» чеков и продажи топливных талонов.

  •  КОРРЕКТИРОВКА НОРМ РАСХОДА ТОПЛИВА

Сравнение норм расхода топлива, принятых для списания на предприятии, с данными системы FMS позволяет уточнить нормы расхода топлива.

  •  УВЕЛИЧЕНИЯ СРОКА СЛУЖБЫ МАШИН, СНИЖЕНИЕ ЗАТРАТ НА ГСМ И ТО

Контроль различных параметров эксплуатации техники (скоростного режима движения, пробега, времени работы и т.п.) позволяет повысить дисциплину водителей и достигнуть оптимального режима эксплуатации техники.

  •  ПОВЫШЕНИЕ ПРОИЗВОДИТЕЛЬНОСТИ АВТОПАРКА И УСТАНЕНИЕ ФАКТОВ НЕЦЕЛЕВОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ТЕХНИКИ 

Система FMS позволяет отслеживать непроизводственные простои и использование автомобилей в личных целях, производить косвенный контроль исправностей топливной аппаратуры через расход топлива и анализ общей загруженности транспорта, объективный комплексный анализ работы техники в зависимости от условий эксплуатации, нагрузки и прочих условий.

  •  ФОРМИРОВАНИЕ ОТЧЕТОВ

Выдаваемые ПО Autoсheck 5 и Autoсheck SE отчеты позволяют получить детальную информацию о работе техники: графики расхода топлива, привязанные к времени суток и к мото часам работы двигателя, тахограмма движения автомобиля, список заправок и сливов топлива с указанием объемов и времени, время работы автомобиля и т.п. Сводки по работе автомобиля можно получить за любой период времени и в удобном для анализа и сравнения с бумажными документами (маршрутными листами, топливными ведомостями и т.д.) виде.

4 Глава. Обсуждение результатов исследования.

Краткое изложение сути работы.

Муниципальное унитарное предприятие «Возрождение» Нижнетавдинского муниципального района, в дальнейшем именуемое «Предприятие», создано в соответствии с постановлением главы ОМО Нижнетавдинский район № 9 от 13.02.2002г., зарегистрировано распоряжением № 24р от 18.02.2002г.

Предприятие является коммерческой организацией.

Предприятие находится в ведомственном подчинении администрации Нижнетавдинского муниципального района.

В соответствии с письмом о решении ДУМЫ Нижнетавдинского Муниципального района от 28 марта 2011 года «О порядке передачи муниципального имущества в аренду на территории Нижнетавдинского муниципального района». Внесенные изменения в положение «О порядке передачи муниципального имущества в аренду на территории Нижнетавдинского муниципального района» №188 от 03.11.2009 года – Размер арендной платы будет определяться на основании отчета об определении рыночной стоимости, в соответствии с Федеральным Законом Российской Федерации. (Приложение 1).

Изученные «Стандарты      оценки,      обязательные      к     применению субъектами      оценочной      деятельности»,      утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации, 6 июля 2001 года №519.

Федеральный стандарт оценки №256 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №1), Федеральный стандарт оценки №255 «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2),

Федеральный стандарт оценки №254 «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3), утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007г.

Учредителем предприятия была заказана оценка земельного участка расположенного по адресу: Тюменская область, с. Иска, ул. Карла Маркса,8.

Оценочная стоимость проходила в двух этапах:

  1.  Геодезические работы на местности.
  2.  Оценка экономических показателей, для определения арендной платы.

В ходе выездных работ были выявлены явные недочеты на предприятии в организации транспортных расходов.

Глава 3 настоящей дипломной работы, составляют камеральные работы: Здесь рассматриваются общие положения, установление количественных и качественных характеристик объекта оценки, анализ рынка, к которому относится объект оценки, выбор метода оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов.

Информация  необходимая для анализа  предоставляемая архивом Администрации Нижнетавдинского района поступала вовремя.

При определении вариантов наилучшего и оптимального использования объекта использовались четыре основных критерия анализа:

Физическая возможность - физическая возможность наилучшего и наиболее эффективного использования рассматриваемого объекта.

Допустимость с точки зрения законодательства - характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участка, и положений зонирования.

Финансовая целесообразность - допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику имущества.

Максимальная продуктивность - кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и оптимальное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.

При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования выявлено следующее:

Физически возможно: На земельном участке нет построенных зданий, и возможно запланированное строительство новых производственных зданий.

Юридически допустимо: В настоящее время улучшения земельного участка не нарушают какие-либо имеющиеся законодательные ограничения.

Финансово целесообразно: Современная ситуация на рынке недвижимости состоит в том, что наибольшее внимание уделяется инвестиционным проектам строительства нежилых зданий и жилья. В данный момент на участке планируется построить жилой дом и хозяйственно-бытовые строения.

Резюмируя все вышеизложенное, можно сделать вывод о том, что в данное время объект эксплуатируется в оптимальном режиме.

Таким     образом, наилучшим     использованием     объекта     принимаем использование в текущем назначении без рассмотрения других вариантов.

В результате анализа применимости Сравнительного подхода, и  определение рыночной стоимости доходным подходом для оценки рассматриваемого объекта можно сделать следующие выводы.

1. Сравнительный подход отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей. В наибольшей степени он применим к развитым секторам рынка недвижимости, которым является рынок жилья.

2. Подход с точки зрения доходности, как правило, отражает предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности, однако оцениваемый земельный участок расположен в сельской местности, где низки ставки арендной платы. И соответственно данное правило нарушается.

Определение размера арендной платы, подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Основные этапы процедуры оценки при данном методе:

  •  Расчет итоговой рыночной стоимости объектов оценки Определение ставки капитализации для земельного участка
  •  Расчет чистого операционного дохода генерируемого объектом недвижимости.
  •  Расчет стоимости обязательств по ежегодным арендным платежам на   1 м2 площади объекта.
  •  Расчет стоимости обязательств по ежегодным арендным платежам за объект в целом.

При подведении итогов главным бухгалтеров на затраты для проведения оценочной стоимости земельного участка, выявлены ряд недочетов. Что послужило основой для внедрения программных продуктов 1С/: РАРУС и система FMS.

Таким образом, автор настоящей работы проанализировал и внедрил для автоматизации бизнес – процесса «Формирование бюджета МУП «Возрождение», за счет получения арендной платы».


Обоснование рекомендаций

Взаимодействие между структурными подразделениями в вопросах анализа и проведения оценочной стоимости, позволит оперативно принимать решения по улучшению процессов предприятия, своевременно реагировать на возможные рисковые события, что уменьшит потери от их реализации. Особая роль в управлении минимизации расходов на оценочную стоимость, заключается в приеме на работу оценщика на штатную должность с окладом. Анализ процессов, определения приоритетных направлений деятельности для управления с точки зрения операционных рисков и анализа внедряемых улучшений для оптимизации и повышения качества процесса повысит прибыль предприятия.  

Внедрение программных продуктов рекомендуемых после проведения оценки намного повысили работоспособность коллектива, в частности геодезической бригады, работающей в поле, и кадастровых инженеров получаемых подгрузочные файлы координат с помощью 1С/: РАРУС.


Резюме

Перед автором настоящей работы были поставлены следующие задачи, которые были успешно реализованы:

  •  изучить источники литературы в исследуемой области;
  •  формирование профессиональных умений и
    определенного опыта, необходимого для осуществления
    дальнейшей профессиональной деятельности;
  •  провести анализ хозяйственной деятельности на предприятии;
  •  провести оценку существующего объекта;
  •  дать оценочную стоимость земельного участка;
  •  выработать рекомендации по улучшению существующего в МУП «Возрождение» оценочного процесса;

Таким образом, реализованные автором настоящей работы задачи позволили достигнуть цель научного исследования, изучение и улучшение процесса формирования бюджета за счет получаемой аренды с земельного участка, внедрены программные продукты, и оптимизированы затраты на оценочную деятельность.


ВЫВОДЫ

Выбор оптимальной автоматизированной технологии производства непосредственно связан с условиями его использования в конкретных ситуациях.

Выбор технологии должен быть непосредственно связан с рынком, ресурсами и условиями окружающей среды, а также корпоративными стратегиями, рекомендуемыми для конкретного проекта, для конкретной организации. На выбор технологии, значения мощности и издержек производства могут непосредственно влиять такие факторы, как отрасль, форма иностранного участия, национальные цели и политика, стратегия промышленного роста, наличие местных ресурсов и квалификация, а также ряд других факторов.

Необходимо также учитывать новые технологические разработки, их применение и влияние на производственную мощность. Эти новые технологии могут либо иметь общее применение, как, например, оборудование с числовым программным управлением, либо относиться к определенным этапам производства, оказывая незначительное влияние на производственные мощности в различных областях.

Поставленная цель достигнута – произведено внедрение качественно новых информационных технологий в деятельность общества, были отслежены тенденции и произошедшие изменения, после внедрения в организации новых информационных технологий. Выполнены задачи: изучены различные литературные источники, раскрывающие вопросы по внедрению и использованию информационных технологий; изучены теоретические основы объекта, внесены необходимые изменения и предложения по улучшению работы и повышении эффективности работы организации, внесены необходимые изменения и предложения по улучшению работы и повышении эффективности работы организации.

Исследование, выполненное в области изучения процесса формирования бюджета за счет получаемой аренды с земельного участка:

1. В результате анализа источников литературы в исследуемой области изучены понятия связанные со стандартами оценки, а также проблема управления расходами на предприятии.

2. Анализ рынка, к которому относится объект оценки: исследованы отраслевые, территориальные, экономические, политические и прочие аспекты сложившегося рынка. Определяется и анализируется рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.

3. С учетом всех определенных в дипломной работе стоимостей и принимая во внимание все существенные фактические и правовые обстоятельства, установлена:

•    рыночную стоимость объекта оценки, в рублях Российской Федерации на 12 января 2012 года, равную:

2 815 000

(Два миллион восемьсот пятнадцать тысяч) рублей;

•    ежегодную арендную плату за земельный участок, в рублях Российской Федерации на 12 января 2012 года, равную:

474 000

(Четыреста семьдесят четыре тысячи) рублей.

4. Выработаны рекомендации по оптимизации оценочного процесса осуществляемого на договорной основе субподряда МУП «Возрождение».

5. Внедрены программные продукты 1С/:РАРУС и система слежения FMS.


РЕКОМЕНДАЦИИ

Анализ существующего в Муниципальном Унитарном Предприятии «Возрождение» процесса «Формирование бюджета за счет получаемой аренды с земельного участка» позволил автору настоящей работы выработать следующие рекомендации по оптимизации процесса:

  1.  Взаимодействие между структурными подразделениями в вопросах анализа и проведения оценочной стоимости, позволит оперативно принимать решения по улучшению процессов предприятия
  2.  Внедрение программных продуктов рекомендуемых после проведения оценки намного повысили работоспособность коллектива, в частности геодезической бригады, работающей в поле, и кадастровых инженеров получаемых подгрузочные файлы координат с помощью 1С/: РАРУС.

Таким образом, автор настоящей работы предложил две рекомендации, которые, по мнению автора, позволили оптимизировать процесс формирования бюджета и сократить расходы предприятия на проведения оценочной стоимости.


СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

  1.  Устав Муниципального Унитарного Предприятия «Возрождения».
  2.  Федеральный закон Российской Федерации от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
  3.  «Стандарты      оценки,      обязательные      к     применению субъектами      оценочной      деятельности»,      утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации, 6 июля 2001 года №519.
  4.  Федеральный стандарт оценки №256 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №1), Федеральный стандарт оценки №255 «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2).
  5.  Федеральный стандарт оценки №254 «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3), утвержденные Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007г.
  6.  Справочная информация Нижнетавдинского района.
  7.  ГОСТ Р ИСО 9000-2008 «Система менеджмента качества. Основные положения и словарь».
  8.  ГОСТ Р ИСО 9001-2008 «Система менеджмента качества. Требования».
  9.  ГОСТ Р ИСО 9004-2010 «Система менеджмента качества. Рекомендации по улучшению».
  10.   ГОСТ Р ИСО/ТО 10017-2005 «Статистические методы. Руководство по применению в соответствии с ГОСТ Р ИСО 9001.»
  11.   Оценка недвижимости - Грязнова А.Г., д-р экон. наук, проф., Федотова М.А., д-р экон. наук, проф., Охрименко С.Е., магистр экон. наук и др, издательство «Финансы и статистика», г. Москва, 2002 г.
  12.   Основы экономической оценки городских земель - Прорвич В.А., издательство «ДЕЛО», 1998 г.
  13.   Основные положения теории и практики рыночной стоимости недвижимости» -М.А. Федотова, Г.М. Кондратов, Р.Ф. Гинзбург, П.Н. Костин, Москва-Волгоград-Астрахань-2003: ГУП «Издательско-полиграфический комплекс «Волга» - 359с;
  14.   Лобанов А.А. , Чугунов А.В. «Энциклопедия финансового риск-менеджмента»// М.: Альпина Паблишерз,2008;
  15.   Рогов М.А. «Риск менеджмент» - М., Финансы  и статистика, 2006
  16.   Румянцева З.П. Общее управление организацией. Теория и практика: Учебник. –М.: ИНФРА-М, 2004.
  17.   Джеральд Гринберг, Роберт Бейрон. Организационное поведение: от теории к практике.- М.: ООО»Вершина», 2004.
  18.   Васькин А.А. Оценка менеджеров. Учебно-практическое пособие.– М.: Компания Спутник+, 2008.
  19.   Шеремет А.Д. Комплексный анализ хозяйственной деятельности организации: Учебник для вузов. – Исп. и доп. – М.: ИНФРА-М, 2008.  
  20.   Ковалев В.В. Финансовый анализ. Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности. – М.: Финансы и статистика, 2006.
  21.   Информационные системы в экономике: Учебное пособие /Ефинов Е.Н., Патрушина С.М., Панферова Л.Ф., Халиева Л.И. – М.: Ростов - на-Дону: Март, 2004. – 350с.
  22.   http://www.nalog.ru
  23.   http://www.Minfin.ru
  24.   http://edu.consultant.ru


АДМИНИСТРАЦИЯ НИЖНЕТАВДИНСКОГО РАЙОНА

ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ДИРЕКТОР МУП «ВОЗРОЖДЕНИЕ»

ГЛАВНЫЙ БУХГАЛТЕР

Отдел капитального строительства

Инженерно – геодезический отдел

Отдел бухгалтерии


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

12819. Исследование полупроводникового стабилизатора напряжения непрерывного действия 751 KB
  Лабораторная работа №11 Исследование полупроводникового стабилизатора напряжения непрерывного действия 1. Цель работы Изучение принципа действия полупроводникового компенсационного стабилизатора напряжения непрерывного действия экспериментальное исс
12820. Исследование работы феррорезонансного стабилизатора напряжения 295 KB
  Изучение и экспериментальное исследование основ феррорезо-нансной стабилизации напряжения на базе промышленного образца феррорезонансного стабилизатора, снятие его основных рабочих характеристик.
12821. ИССЛЕДОВАНИЕ ПРЕОБРАЗОВАТЕЛЯ ПОСТОЯННОГО НАПРЯЖЕНИЯ 176.5 KB
  ЛАБОРАТОРНАЯ РАБОТА №15 ИССЛЕДОВАНИЕ ПРЕОБРАЗОВАТЕЛЯ ПОСТОЯННОГО НАПРЯЖЕНИЯ Цель работы Изучение схемы и принципа действия стабилизированного преобразователя постоянного напряжения СППН и экспериментальное определения его параметров. Литер...
12822. ТВЕРДОТЕЛЬНОЕ МОДЕЛИРОВАНИЕ ДИСКОВЫХ ФРЕЗ ФАСОНННОГО ПРОФИЛЯ ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ ВИНТОВОЙ КАНАВКИ СВЕРЛА 1.37 MB
  ТВЕРДОТЕЛЬНОЕ МОДЕЛИРОВАНИЕ ДИСКОВЫХ ФРЕЗ ФАСОНННОГО ПРОФИЛЯ ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ ВИНТОВОЙ КАНАВКИ СВЕРЛА Цель работы: спроектировать твердотельную модель фрезы для обработки винтовой канавки сверла. Построение исходного профиля канавки сверла. Для создани
12823. Схемы и средства измерений отклонений расположения поверхностей и осей 1.86 MB
  Лабораторная работа № 2 Схемы и средства измерений отклонений расположения поверхностей и осей Цель работы: изучить схемы и средства контроля отклонения от параллельности оси и плоскости отклонения от перпендикулярности оси и плоскости отклонения от перпендикул
12824. Измерение отклонений расположения и суммарных отклонений формы и расположения тел вращения 4.94 MB
  Лабораторная работа №4 Измерение отклонений расположения и суммарных отклонений формы и расположения тел вращения. Цель работы: Изучить методы и средства измерений отклонения от соосности отклонения от параллельности плоскостей радиального торцевого и по
12825. Выбор универсальных средств измерения (СИ) линейных размеров деталей «вал» и «фланец» 852.5 KB
  Лабораторная работа №2 дополнение Выбор универсальных средств измерения СИ линейных размеров деталей вал и фланец Цель работы: освоить директивный подход к выбору универсальных СИ. Теоретическая часть Факторы которые необходимо учитывать при выборе уни
12826. Моделювання режимів роботи логічних функцій 1.77 MB
  Настав час електроніки та електроенергетики яка відіграє досить важливу роль в житті людства та сучасному суспільстві. Саме розвиток енергетики сприяв розвитку електроніки та багатьох інших невід’ємних частин сучасного суспільства...
12827. Спорт против наркотиков 840 KB
  ВВЕДЕНИЕ По определению Всемирной Организации Здравоохранения: Здоровье это состояние полного физического психического и социального благополучия а не только отсутствие болезней и физических дефектов. На сегодняшний день главным парадоксом современной медиц