86378

Определение и принятие обоснованных решений по выбору наиболее оптимальной формы управления жилищным комплексом

Дипломная

Менеджмент, консалтинг и предпринимательство

Гражданского кодекса РФ в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества предназначенные для его деятельности включая земельные участки здания сооружения оборудование инвентарь сырье продукцию а также нематериальные активы. К таким предприятиям относятся фирмы предлагающие услуги по уходу за зданием и сервисную поддержку основной деятельности пользователей консультационные фирмы а также различные предприятия строительного профиля. Такие предприятия рассматривают владение недвижимостью как одно из...

Русский

2015-04-05

2.69 MB

3 чел.

Введение

Начавшийся в начале 90-х годов переход отраслей народного хозяйства страны от планово – централизованного управления к  рыночным отношениям, обусловил  процесс децентрализации управления во всех сферах экономических отношений. Возникла необходимость введения в экономический и научный оборот таких понятий, как недвижимость, объекты недвижимости и управление недвижимостью. Потребовался новый инструмент для оценки объектов недвижимости в отличие от процедуры проведения плановой переоценки основных фондов страны. Закон РСФСР «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РСФСР» открыл дорогу приватизации и акционированию государственных предприятий, в результате чего,  возникла потребность в проведении не только оценки стоимости основных фондов предприятий и организаций, а  объектов недвижимости в целом, включая оценку бизнеса предприятий и организаций, как новых форм хозяйствования.   

Закон  РСФСР «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» ФЗ-1541-1 от 4 июля 1991 года, позволил расширить понятие недвижимости, за счет объектов жилищного фонда,  включив отдельные жилые и нежилые помещения в жилищном фонде в самостоятельное понятие- жилищная недвижимость.

Проблемы эффективного управления, содержания, и развития недвижимости являются актуальнейшими темами, как сегодняшнего дня, так и на длительную перспективу. Эта актуальность прямо обусловлена сущностью недвижимости, ее ролью в национальной экономике, основные характеристики, которой могут быть представлены следующим образом:

недвижимость является функциональной основой национального богатства и важнейшим элементом культурно-исторического наследия;

недвижимость выполняет важнейшую социальную функцию, так как обеспечивает удовлетворение базовой потребности всех без исключения членов общества;

рынок недвижимости - своеобразный генератор экономического роста страны.

Следовательно, недвижимость представляет собой особый объект рыночного оборота, собственности и управления.

Формирование российского рынка недвижимости началось позже других видов рынка. С выходом закона «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» разрешающего частную собственность на жилье, появились основные контуры этого рынка и как следствие изменение самого подхода к управлению жилищным фондом.

Решение сложных проблем в жилищной сфере в соответствии с концепцией реформы жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ)  в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 г, №425 лежит в перестройке жилищно-коммунального хозяйства путем создания частных управляющих компаний, деятельность которых базируется на принципах рыночных отношений, конкуренции и эффективности. В последующем вышло достаточно много законодательных и нормативно-правовых документов, так или иначе  связанных с реформой ЖКХ, но  механизм реализации этих документов практически слабо реализуется, что вызывает деформацию функционирования рынка жилищной недвижимости.

Как было отмечено, недвижимость представляет собой основу национального богатства, но в настоящее время эта основа является скорее номинальной, чем реальной.

Так, например, представителей малого бизнеса беспокоит состояние основных фондов ЖКХ. Износ основных фондов (жилья и инженерной инфраструктуры) находится на критической, а в отдельных субъектах РФ на закритической отметке. По состоянию на начало текущего года износ жилищного фонда оценивался на уровне 41%, а износ инженерной инфраструктуры выходит за пределы, установленные действующими техническими и эксплуатационными нормами, и приближается к уровню 60-65%. Подобное положение практически исключает саму постановку вопроса об обеспечении устойчивого экономического роста и безусловно создает проблемы привлечения малого бизнеса в сферу обслуживания жилого фонда.

Также острой проблемой, является проблема повышения уровня обеспеченности населения жильем. В настоящее время в среднем по России он составляет около 18 кв. м общей площади на человека, что в 2,5-3 раза ниже, чем в экономически развитых странах. Если же принять во внимание разницу уровней качества жилищ, то разрыв станет еще более очевидным. Следовательно, отсутствует материальная основа полноценного социального развития страны.

Подводя итог, скажем, что при всем разнообразии конкретных причин, приведших к подобному положению, главными следует считать две: отсутствие эффективного собственника и отсутствие полноценного менеджмента в сфере недвижимости.

На основании этого вопрос об организации эффективного управления жилищной недвижимости на современном этапе развития экономики России является архиважным и требует внимательного рассмотрения.

В силу выше перечисленного следует, что проблема управления жилищной недвижимостью является весьма актуальной для экономики страны в целом в связи с развитием новых форм управления в условиях реформирования жилищно-коммунального хозяйства.

Данные вопросы находятся в стадии становления и являются  мало изученными, что обусловило выбор проблемы для разработки в дипломном проекте.

Главными задачами дипломного проекта являются:

1. Оценка объекта управления - жилищного комплекса по адресу: г. Москва, ул. академика Пилюгина, 22;

2. Оценка бизнеса дивелоперской компании ОАО «Лидер», которая принимает участие в решении задач по застройке жилищного комплекса и осуществляет принятие его в доверительное управление для обеспечения обслуживания и эксплуатации жилищной недвижимости.

3. Проведение анализа действующих форм управления жилым комплексом и развития  самоуправления в жилищной сфере.

Целью дипломного проекта является: На основе критерия эффективности деятельности управляющих компаний (затраты/ качество) определение и принятие обоснованных решений по выбору наиболее оптимальной формы управления жилищным комплексом, а также оценка бизнеса дивелоперской компании ОАО «Лидер».

Глава 1. Основные положения теории оценки и управления собственностью

1.1 Теоретические основы оценки недвижимости

1.1.1 Понятие стоимости и цены

Теория оценки базируется на основополагающих понятиях стоимости, цены и затрат.

Стоимость – это деньги или денежных эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект или это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить за оцениваемую стоимость.

Цена – это исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупку сходных объектов в прошлых сделках. Термин «цена» также используется для обозначения «запрашиваемой цены» продавца.

Затраты – это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности и, сходный с оцениваемым. Эти затраты могут быть выше или ниже стоимости на дату оценки.

Понятие стоимости является базовым в деятельности оценщика.

Краеугольный камень – это понятие рыночной стоимости.

Существует много различных определений рыночной стоимости, но до сих пор отсутствует универсальное определение. В разных юридических инстанциях, ссудных организациях, страховых компаниях это определение имеет свои собственные параметры и допущения.

Оценщику же, главная задача которого состоит в определении рыночной стоимости, важно иметь четкие представления об этом термине. Определение рыночной стоимости заложено в «Законе об оценочной деятельности РФ». Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой он будет продан на открытом рынке в условиях конкуренции среди продавцов и покупателей, когда те и другие действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть:

а) мотивы продавца и покупателя являются типичными;

б) обе стороны хорошо осведомлены и действуют в своих интересах;

в) объект находится на открытом рынке достаточно продолжительное время;

г) цена представляет собой разумное вознаграждение за объект, и каких-либо особых скидок или уступок с чьей –либо стороны не было;

д) платеж осуществляется наличными или их эквивалентом.

 

Различают различные виды стоимости, которые делятся на две большие группы: стоимость использования (субъективная) и стоимость обмена (объективная).

Стоимость использования носит субъективный характер и чаще всего отражает намерения владельца, арендатора и т.п., не связанные с куплей-продажей объекта, сдачей в субаренду и другими подобными действиями. К стоимости использования могут быть отнесены следующие виды стоимости недвижимости:

  •  инвестиционная,
  •  балансовая,
  •  стоимость для целей налогообложения и т.п.

Стоимость обмена носит объективный характер и служит проведению операций с недвижимостью на рынке: покупке, продаже, передачи в залог, сдаче в аренду и другим функциям.

К стоимости обмена относят:

-    рыночную,

-    ликвидационную,

-    страховую,

-    арендную и пр.

Существует три основных подхода к оценке стоимости имущества. К ним относятся затратный подход, сравнительный подход и доходный подход. Все эти методы используются для определения стоимости, приблизительно равной оптимальной рыночной цены, по которой имущество могло бы быть продано сегодня для предполагаемого наилучшего  использования.   Наилучшее  использование  означает использование имущества с максимально возможной выгодой. Таким образом, для многоквартирного дома, являющегося объектом оценки, наилучшим использованием будет использование в качестве жилого. На рис.1 в общем виде представлена схема процесса оценки объекта недвижимости.

1.1.2 Расчет стоимости недвижимости по затратному подходу 

Затратный подход предполагает, что в центре анализа оказывается не «экономическая» стоимость аренды имущества, качество управления им или стоимость различных альтернативных вариантов использования этой имущества, а «физическая» стоимость строений и земли. По существу оценщик суммирует затраты, на воспроизведение данного строения и вычитает сумму износа в тех случаях, когда постройка не является новой. Полная стоимость замещения (затраты на полное замещение) — это стоимость нового объекта строительства в текущих ценах, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекту, но построенного из новых материалов, с современной планировкой и дизайном.

                                                        Выбор метода

                                                    оценки

       Оценка                                        Затратный                                       Оценка

 по сравнению                                       подход                                                по

       продаж                                 Оценка по затратам                                доходу

    

         расчет                                           расчет                                              расчет               

                                         С   О   Г   Л   А   С   О   В   А   Н   И   Е  

                                                           Рын. ст-ть

Рис.1 Схема процесса оценки объекта недвижимости

С теоретической точки зрения более предпочтительной является стоимость замещения, поскольку трудно представить, что кто-то захочет воспроизвести здание с устаревшими функциональными свойствами.

Полная стоимость воспроизводства (затраты на полное воспроизводство) — эта стоимость строительства точной копии здания (сооружения) в текущих ценах с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов и того же качества работ. При оценке собственности стоимостным методом предпочтительным является определение полной стоимости воспроизводства объекта недвижимости.

Основной отличительной особенностью стоимостного метода следует считать его применимость для любых условий и на любых этапах жизненного цикла объекта недвижимости, как в прошлом, так и для нового строительства, что позволяет собственнику эффективно планировать и управлять его собственностью.

Практическая реализация стоимостного метода оценки объектов недвижимости заключается в последовательном осуществлении этапов, представленных на рис.2.

Рис2. Принципиальная схема последовательности определения рыночной стоимости недвижимости методом оценки по затратам.

В практике оценки стоимости недвижимости структура затрат зависит от стадии жизненного цикла объекта строительства и делится на затраты подрядчика и заказчика (инвестора).

Структура стоимости нового строительства в составе проекта рабочей документации  включает в основном затраты подрядчика и состоит из пяти слагаемых:

    

BV=DC+HP+CП+lC+Пр3,                       

 

      где      BVстоимость нового строительства;

    DCпрямые затраты;

    HPнакладные расходы;

    СП — сметная прибыль (плановые накопления);

    lC — затраты на приобретение технологического оборудования, мебели и инвентаря;

    ПрЗ — прочие затраты, связанные с дополнительными затратами при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время, затрат на  строительство временных зданий и сооружений и др.

Прямые затраты — это затраты, включающие основную заработную плату рабочих, материальные затраты (материалы, конструкции и изделия, энергетические ресурсы, транспортные услуги), эксплуатацию строительных машин и механизмов и другие затраты.

Состав статей прямых затрат разрабатывается в соответствии с «Положением о составе затрат по производству и реализации продукции (работ, услуг), включаемых в себестоимость продукции (работ, услуг), и о порядке формирования финансовых результатов, учитываемых при налогообложении прибыли», утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 5 августа 1992 года № 552 с последующими дополнениями и изменениями.

Накладные расходы (постоянные издержки) как часть сметной себестоимости строительно-монтажных работ представляют собой совокупность затрат, связанных с созданием общих условий строительного производства, его организацией, управлением и обслуживанием.

Порядок расчета величины накладных расходов в текущем уровне цен определяется в соответствии с Методическими рекомендациями по расчету величины накладных расходов при определении стоимости строительной продукции № БФ-907/12 от 30.10.92 Минстроя России.

Оценка стоимости объекта недвижимости для заказчика стоимостным методом предполагает включение издержек в виде четырех основных составляющих:

ВVз = LV + ОСз + lC + ПП,

где  ВVз - стоимость нового строительства;

 LV - стоимость земли;

 ОСз - прямые издержки;

 lC - косвенные издержки;

 ПП - прибыль предпринимателя.

С экономической точки зрения издержки представляют собой стоимость всех видов затрачиваемых материалов и услуг.

Прямые издержки застройщика равны сметной стоимости строительства (подрядчика) и включают все составляющие формулы.

Косвенные издержки — это расходы, которые возникают на прединвестиционном и инвестиционном этапах проекта и необходимы для организации и сопровождения процесса строительства. Они включают:

— затраты, связанные с прединвестиционным исследованием и планированием проекта (ТЭО);

— вознаграждения за разработку проектно-сметной документации;

— расходы, связанные с получением разрешения на ведение строительно-монтажных и специальных работ;

— проведение торгов и заключение контрактов на подрядные работы и поставку оборудования;

— расходы по оформлению права собственности и другие расходы;

— юридические услуги;

— расходы по страхованию;

— расходы по обслуживанию кредита на ведение строительно-монтажных работ;

— налоги, взимаемые в ходе ведения строительства и монтажа оборудования;

— расходы на рекламу и оформление продажи;

  •  накладные расходы застройщика и многие другие.

Прибыль предпринимателя является функцией риска заказчика и зависит от типа проекта и конкретной рыночной ситуации. Прибыль предпринимателя выступает в виде премии, которую он ожидает получить за использование своего рискового капитала, инвестированного в строительный проект.

При определении стоимости нового строительства стоимостным методом используют существующую нормативно-методическую базу, разработанную проектно-изыскательскими институтами, дополняя расчеты, связанные с теорией риска.

По своему содержанию показатель восстановительной стоимости соответствует величине всех затрат, фактически понесенных при возведения объекта, то есть полностью согласуется с результатом применения стоимостного метода оценки.

Например, для базисно-индексного метода выполняется в следующей последовательности:

  1.  определяется удельный вес каждого элемента затрат в общей стоимости строительно-монтажных работ:

dм=Cмn*100%; dзпзп/BVn*100%; dэмм= Сэмм/BVn*100%;

2. определяются индексы для пересчета стоимости строительства на весь комплекс работ:

Итек/баз=[dмм+dзпзп+dэммэмм+(dзп+dэмм*0,3)

*1,15*Изп*HР]*(1+СП)/100,

где Им, Изп, Иэмм, — индексы цен на материалы, эксплуатацию строительных машин и заработную плату;

1,15 - коэффициент, учитывающий дополнительную заработную  плату рабочим;

Нр    -   норматив накладных расходов, рекомендуемый Госстроем России (по видам работ имеет значение от 102% до 170%);

СП     -   норматив сметной прибыли(28%);

  3. определение полной стоимости нового строительства:

СС = Ссмр * Итек/баз+ ПП,

где ПП — прибыль предпринимателя (инвестора).

Стоимость строительства определяется как по Сборникам сметных нормативов (НРЕР-84, СНИР-91, Ресурсные сметные нормы на строительные работы и д.р.), так и по укрупненным сметным нормативам (УПБС ЗЗС, УПБС ПК УСНЗС, УПСС, ПРЗС и др.)

Определение стоимости строительства по укрупненным расценкам производится в следующем порядке:

— выбор объекта аналога (общее назначение здания, общая форма, близкая характеристика конструкции здания и элементов его инженерного оборудования, расчетный объем);

  •  определение восстановительной стоимости объекта-аналога на измеритель в базисном уровне цен непосредственно по таблице Сборника УПВС;
  •   корректировка восстановительной стоимости на измеритель при отличии объекта аналога от объекта оценки (месторасположение, отличие по типам основных несущих конструкций, расхождение технических характеристик);
  •   определение суммы прямых и косвенных издержек в базисном уровне цен;
  •   определение неучтенных УПВС косвенных издержек;
  •   пересчет прямых и косвенных издержек в текущий уровень цен;
  •   расчет прибыли предпринимателя;
  •  определение полной стоимости нового строительства.

Перейдем к рассмотрению общих положений метода сравнения рыночных продаж.

1.1.3 Расчет стоимости недвижимости по сравнительному подходу

Сущность сравнительного подхода заключается в определении цены, которую заплатит покупатель за недвижимость аналогичной полезности. Никто не заплатит за товар больше, чем он стоит. При отсутствии на рынке такой недвижимости метод сравнения продаж не применяется. Используя этот метод, оценщик получает отражение стоимости, называемой "сравнимые продажи". Алгоритм использования метода сравнения продаж для определения стоимости недвижимости показан на рис.3.

Рис.3 Схема определения стоимости недвижимости методом сравнения рыночных продаж

Сравнительный подход моделирует поведение рынка путем сравнения оцениваемого объекта с подобным аналогичным объектом. В цену продаж вносятся поправки на различие между объектом оценки и объектами сравнения. Наиболее достоверные результаты метод дает при оценке жилых домов, коттеджей, садовых и дачных участков, гаражей.

Взаимодействие факторов спроса и предложения определяет цены объектов недвижимости. Причем, предложение зависит от наличия, в первую очередь, объектов недвижимости на данный момент, а спрос — от цены, демографических факторов, уровня дохода населения, развития сферы обслуживания, местонахождения и многих других. Этот подход зависит от наличия недавних продаж недвижимости, в такой же местности, такого же размера, с такими же коммуникациями, строениями и такой же рыночной «привлекательностью».                                            

Процесс оценки также зависит от точного определения задачи оценки, источников получения информации, методологических принципов отбора аналогов и внесения соответствующих поправок. Общая модель сравнения продаж представлена следующим образом:

MV=Sс+djc  ,

где         MVрасчетная величина рыночной стоимости;

              Scцена продажи сопоставимого объекта;

        djc — совокупная поправка к цене продаж, учитывающая количественные и качественные факторы оцениваемого объекта и его аналога.

Данный метод также используется для оценки земельного участка. Метод сравнения продаж — это не что иное, как сравнительный анализ, составляющий часть маркетинговых исследований.

Применение сравнительного подхода требует выполнения следующих последовательных действий:

—  проведение  маркетингового  исследования сегментов  рынка недвижимости (рынки земельных участков, городского жилья, загородного жилья, коммерческих помещений промышленной недвижимости) и получение достоверной информации о всех факторах, имеющих отношении к объекту сравнения;

 —  выбор единицы сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице. Единицами сравнения при анализе продаж земли могут быть: цена за единицу площади (1 га, 1 сотка — 0,01 га, м2), цена за участок, цены за фронтальную единицу длины, а при анализе продаж застроенных участков обычно используют цену за 1 м2 общей или чистой площади здания (сооружения), цена за 1 м2 здания (сооружения), цена за комнату, цена за единицу, приносящую доход (для зрелищных сооружений, гаражей, казино, ресторанов и т. п.);

— сопоставление оцениваемого объекта с выбранным объектом, сравнение и проведение соответствующих расчетов, связанных проведением корректировки их продажных цен;

— окончательный выбор рыночной стоимости объекта.

1.1.4 Расчет стоимости недвижимости по доходному подходу

Экономическое содержание доходного подхода заключается в том, что распределенные во времени доходы от недвижимости определенным образом соотносятся со стоимостью недвижимости. В данном случае недвижимость рассматривается в качестве вещной формы капитала, способного в процессе своего использования продуцировать доход. С другой стороны, капитал представляет собой ранее накопленный запас (фонд). Необходимо знать, какова степень отдачи капитала, интенсивность капиталообразования. Если капитал имеет денежную форму, то эта степень отдачи известна,— она называется процентом на капитал.

   I

                                               V=                       ,                  

   R

где    Vстоимость на данный момент,

        I – доход,

        R - ставка капитализации.

Ставка капитализации, используемая при оценке недвижимого имущества, включает в себя как прибыль на вложенный капитал, так и прибыль  на возмещение капитала. Норма прибыли на вложенный капитал, называемая ставкой дисконта, объединяет в себе компенсацию инвестору за риск, за стоимость денег с учетом дохода будущих периодов и за другие факторы, связанные с данным инвестированием. Она учитывает издержки вложения заемного капитала и требуемый процентный доход на собственный капитал. Прибыль на возмещение отражает ту долю дохода, которая и идет на возврат инвестированного капитала. Это имеет самое непосредственное отношение к недвижимости. Любой объект доходной недвижимости, с точки зрения инвестора или собственника, должен приносить доход в течение всего срока службы (нормативного, или того, который считается приемлемым с точки зрения инвестора или собственника). Естественно, что в течение этого срока объект снашивается, что должно быть компенсировано через увеличение нормы прибыли на вложенный капитал на величину нормы возмещения капитала.

Затем добавляется ставка возмещения. Возмещение представляет собой возврат той части вложенного в имущество капитала, которая, будучи в эксплуатации, обесценится в течение инвестиционного периода. Возмещение представляет собой ежегодную сумму, которая необходима для обеспечения окупаемости капиталовложения в течение периода инвестирования.

Простое применение этого метода предполагает, что-либо владелец имущества, либо тот, кому это имущество будет, в конечном счете, продано, получают потоки доходов на протяжении бесконечно длительного периода. Это простое применение соответствующей формулы:            

Текущая стоимость

(PV)=C/Е  ,

В данном случае поток доходов С часто трактуется как чистый текущий доход (net operating income), а ставку дисконта Е (в других источниках R) обычно называют нормой капитализации (capitalization rate). Если предположить, что доходы растут постоянными темпами g, то данная формула примет следующий вид:

Текущая стоимость

(PV)=C/Е-g   ,

где разность (Е-g) можно рассматривать как норму капитализации.

Чистый текущий доход в общем виде определяется как сумма платежей за пользование жильем и других «нерентных» доходов (совокупный потенциальный доход) за вычетом расходов, связанных с поддержанием резерва незанятых площадей, а также прочих предполагаемых потерь и текущих издержек, которые включают затраты на содержание зданий и их ремонт, расчеты с обслуживающим персоналом, налоги на недвижимость, коммунальные платежи, страхование и т. п.

Метод оценки дохода называют чаще  методом капитализации дохода. Он предполагает оценку текущей стоимости доходов при наилучшем использовании оцениваемого имущества.

Современная теория оценки недвижимости использует два основных метода капитализации дохода: метод прямой капитализации и метод капитализации по периодам.

Прямая капитализация применяется, если соблюдены два условия. Во-первых,  возможности,  предоставляемые вложением капитала в оцениваемую недвижимость, должны быть аналогичны возможностям от инвестирования в недавно купленные объекты доходной недвижимости. Во-вторых, соответствующая структура общих ставок выявляется на основе анализа продаж доходной недвижимости.

Общая ставка капитализации строится на основе анализа фактических отношений величины дохода к цене продажи для объектов недвижимости, схожих с оцениваемым.

            

                         Валовой доход - Операционные издержки

Стоимость=                                                                                      ,

Недвиж-ти            Общая ставка капитализации (R)

R=Rо+dR   ,                      

где     Rобезрисковая ставка (норма прибыли);

         dRнадбавка за риск и возмещение капитала.

Метод капитализации дохода по периодам, или метод дисконтированных доходов, предполагает преобразование по определенным правилам будущих доходов, ожидаемых инвестором, в текущую стоимость оцениваемого имущественного комплекса или отдельных его частей. В соответствии со ст. 132 Гражданского кодекса РФ в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, а также нематериальные активы.

Чтобы понять сущность метода капитализации дохода по периодам, рассмотрим такие понятия, как сложный процент, накопление, дисконтирование и аннуитет.

Общая модель капитализации дохода выглядит следующим образом:

 

где V - стоимость на данный момент;

     I - доход (денежный поток);

     Е - соответствующая ставка дисконта (норма прибыли);

     n - число периодов (годы, полугодия, кварталы и т. д.).

Оценка рыночной стоимости недвижимости есть ни что иное, как оценка всей совокупности прав собственности на нее, в случае аренды как минимум одно или два права ограничены, и будет уже оцениваться право собственности на сданный в аренду объект. Теперь будет определяться не рыночная стоимость в чистом виде, а рыночная стоимость при существующем использовании (сдаче в аренду).

Модель использована для определения стоимости аренды недвижимости арендодателем или арендатором при проведении оценки бизнеса с использованием метода чистых активов, подготовке и принятии решения о предпочтении аренды приобретению объекта в собственность или же о сдаче его в аренду в противовес продаже.

По договору аренды арендодатель получает арендную плату At и несет расходы по содержанию здания, оплате коммунальных услуг и налогов 3t, если, конечно, часть их договором не переложена на арендатора.

Одновременно недвижимость остается у арендатора в собственности и ее стоимость Срын на дату оценки, без учета ограничения в виде аренды, может быть определена как рыночная.

Очевидно, стоимость недвижимости для арендодателя С уже с учетом ограничений будет складываться из поступающих потоков арендных платежей, уменьшенных на величину связанных с этим расходов, приведенных по рисковой ставке r к дате оценки, и стоимости недвижимости на дату окончания действия договора, также приведенной к дате оценки, когда ограничения, наложенные арендой, будут сняты Ср. Математически, сказанное может быть записано формулой:

С = (At –3t)/(1 +r)Т + Cp/(1 + r)Т  ,           

где С -  стоимость аренды для арендодателя;

    Cp - рыночная стоимость сданного в аренду объекта недвижимости в условии отсутствия всех ограничений по истечении периода Т;

    At - уплачиваемая арендная плата по договору аренды;

    3t - затраты арендодателя по договору аренды;

     Т - срок аренды;

     r - ставка дисконтирования, учитывающая риски арендодателя.

Дисконтирование обеспечивает механизм капитализации и соответственно используется для расчета текущей стоимости предполагаемого дохода по обусловленной ставке дисконта.

1.1.5 Определение результирующего значения рыночной стоимости недвижимости

После оценки объекта по трем подходам необходимо установить окончательную  стоимость.   Для  этого  используется   процедура согласования. Она заключается в определении весов каждого подхода в итоговой величине стоимости. Весовые коэффициенты устанавливаются оценщиком исходя из собственного опыта по весу того или иного вида использования объекта недвижимости.

Рыночная стоимость объекта недвижимости представляет собой результат согласования оценок по различным подходам и количественно выражается соотношением

где dзатр, dсравн, dдх - соответственно удельные веса оценок по   затратному, сравнительному и доходному подходам (ådi =1).

Значения di определяются экспертно, при этом главными факторами являются назначение объекта недвижимости и уровень деловой активности на соответствующем сегменте рынка недвижимости. Рекомендуемые значения di:

а) для жилищной недвижимости (не арендуемой):

                        0,3 ≤ dзатр ≤ 0,4;

                        0,5 ≤ dсравн ≤ 0.65;

                        0,05 ≤ dдх ≤ 0,1;

б) для объектов офисного назначения:

                      0,1 ≤ dзатр ≤ 0,2;

                        0,2 ≤ dсравн ≤ 0.3;

                        0,5 ≤ dдх ≤ 0,65;

в) для объектов торговли и складов:

                        0,1 ≤ dзатр ≤ 0,2;

                        0,2 ≤ dсравн ≤ 0.3;

                        0,5 ≤ dдх ≤ 0,65;

г) для машино-мест:

                         0,05 ≤ dзатр ≤ 0,1;

                         0,6 ≤ dсравн ≤ 0.7;

                          0,2 ≤ dдх ≤ 0,3.

1.2 Теоретические основы управления недвижимостью

Под управлением недвижимостью понимается управленческая деятельность в сфере недвижимости, включающая постановку целей и определение задач планирования, организации, исполнения и контроля над решениями с последующим мониторингом путей их достижения.

Такого рода управленческая деятельность по своей природе является многосторонней, согласовывающей цели и задачи владельцев, пользователей, обслуживающих фирм и других лиц, так или иначе связанных с недвижимостью.

 

1.2.1 Основные положения теории управления недвижимостью

В условиях рыночной экономики управление недвижимостью подчиняется закону спроса и предложения. Именно рынок определяет уровень ставок аренды и цены предлагаемых услуг. Спрос ограничивается платежеспособностью потребителей, а предложение - уровнем развития национальной экономики. В условиях экономического подъема резко растет спрос как на жилые, так и на производственные помещения. Поскольку с помощью нового строительства можно увеличить существующий фонд застройки только на 3% в год, то цены и арендные ставки начинают расти. В свою очередь, в условиях спада экономики цены на недвижимость также сильно падают. Помимо рыночной конъюнктуры, важными факторами, влияющими на управление недвижимостью, являются законодательство и деятельность официальных органов в сфере недвижимости.

В Советском Союзе экономика была основана на плановом хозяйстве и распределении. Жилые, учебные и рабочие помещения определялись по нормативным значениям площадей. Цены на потребительские товары не соответствовали затратам на их производство. С жильцов практически не взималась стоимость текущего и капитального ремонтов. Экономические законы не действовали в сфере недвижимости, и эта старая «традиция» до сих пор доставляет неприятности жилищно-коммунальному хозяйству России, хотя рыночное ценообразование потребительских товаров в определенной степени повысило эффективность и сферы недвижимости.

К управляющим недвижимостью (менеджерам) относятся пользователи, принимающие решения в сфере недвижимости, их представители, имеющие право принятия такого решения, принимающие решения владельцы недвижимости и их представители, а также руководители предприятий, предлагающих услуги в области недвижимости.

Сфера недвижимости в России занимает 2/3 национальной экономики. Особенно велика ответственность управляющих за решение задач в крупных жилых зданиях, производственных комплексах, при управлении государственными и муниципальными объектами недвижимости. Госстрой России и местные органы власти также следует относить к управляющим недвижимостью.

Главные цели управления недвижимостью

Цели пользователей. Целью управления недвижимостью является максимальная поддержка основной деятельности пользователя. Жилая недвижимость должна обеспечить экономичный вариант проживания. Жильцы сравнивают предлагаемый им уровень комфорта и требуемые для этого расходы. В сфере услуг, например, образовании и здравоохранении, основной функцией недвижимости является обеспечение учебного и лечебного процесса, протекающего в здании школы или больницы.

В основной производственной деятельности главным является получение максимального дохода по выпуску продукции. С этой целью предприятие оптимизирует производственный процесс, ориентируясь на длительную перспективу с учетом развития собственного производства, персонала и клиентов.

Цели владельцев. Следующую группу образуют владельцы, сдающие свои объекты в аренду другим сторонам. Целью этой, группы является получение максимально высокой прибыли с вложенного в недвижимость капитала. С позиции владельцев имеет смысл принимать во внимание особенности основной деятельности пользователей. В таком случае они получают долговременных и надежных арендаторов, а в длительной перспективе - наилучшие экономические результаты.

Цели предприятий, предлагающих услуги в области недвижимости. К таким предприятиям относятся фирмы, предлагающие услуги по уходу за зданием и сервисную поддержку основной деятельности пользователей, консультационные фирмы, а также различные предприятия строительного профиля. Они конкурируют на рынке ценой и качеством своих услуг. Их целью является максимальная прибыль на вложенный в бизнес капитал и получение своевременной оплаты за выполненную работу.

Цели официальных лиц. Государственная Дума, разрабатывающая законодательство в области недвижимости, а также Госстрой и местные органы регулируют этот рынок с помощью законов, инструкций нормативных правил и административных решений. Их целью является общая заинтересованность в эффективном функционировании и развитии жилищно-коммунальной сферы. Достижение определенной цели предполагает поддержку основной деятельности разных общественных групп, занятых в управлении недвижимостью.

Главные задачи в управлении недвижимостью

Управление недвижимостью, осуществляемое пользователем, рассматривается с двух позиций: управления помещениями и приобретения поддерживающих услуг. Задачи собственника (владельца) в области управления недвижимостью делятся на задачи владения, задачи обслуживания (ухода) за недвижимостью, ее текущего ремонта, а также задачи организации услуг, предлагаемых пользователям. Задачи застройщика рассмотрены в общем виде. К его задачам относятся общее управление, управление отдельными проектами, получение земельного участка для строительства, организация проектирования и выполнения строительных работ, а также привлечение услуг сторонних организаций и участие в разработке продукции.

Задача пользователя по управлению помещениями включает: определение потребности в помещениях на данный момент времени, приобретение и оборудование помещений, выезд из освободившихся помещений, текущий ремонт помещений и оборудования, управление эффективным использованием помещений, управление информацией о фонде недвижимости, экономическое управление, юридическое управление, а также ежедневный уход за помещениями, осуществляемый собственными силами либо с привлечением сторонних услуг (в том случае, когда владелец отвечает за обслуживание не в полном объеме).

Поддерживающие услуги, приобретаемые пользователем, могут включать уборку, охрану, передачу информационных данных, копировальные и типографские услуги, офисные услуги, услуги ресторана, банка и транспортного агентства. Эти услуги может получить или приобрести как пользователь, так и владелец.

Задачи владельца зависят от вида владения недвижимостью. Природа владения недвижимостью может быть различной. Страховые компании, пенсионные фонды и банки чаще всего владеют акциями, объектами недвижимости и кредитуют экономику, включая государство и муниципальные власти. Такие предприятия рассматривают владение недвижимостью как одно из направлений своей экономической деятельности. В этом случае управление недвижимостью становится частью управления собственностью (так называемый проперти - менеджмент). Для некоторых собственников, например, крупных компаний, владельцев жилых домов, управление недвижимостью стало основной деятельностью. Такие организации имеет государство, муниципалитет (жилищные управляющие организации). Они часто отвечают как за организацию застройки, так и за обслуживание недвижимости. В этом случае управление недвижимостью ее собственником становится комплексным, охватывающим все управленческие задачи.

Задачи владения делятся на: управление собственностью, управление фондом помещений, организацию ухода и текущего ремонта, использование помещений, организацию услуг, предлагаемых пользователям и арендаторам, а также управление информацией, персоналом, экономическое и юридическое управление.

Общий комплекс задач по содержанию недвижимости можно разделить на несколько частных задач: задачи общего руководства и управления, общий уход и контроль, техническое обслуживание инженерных систем здания (отопления, водоснабжения, водоотведения и специальных приборов), уборка помещений общего пользования, уход за преддомовыми территориями. Ранее уже были представлены основные варианты организации ухода. Про этом постоянно возрастает роль специализированных предприятий, у которых владельцы недвижимости приобретают различные услуги. Однако, несмотря на различие в организационных подходах по решению задач, сами задачи являются неизменными.

1.2.2 Общие закономерности функционирования недвижимости во времени

Управление недвижимостью связано, в первую очередь, с ее использованием людьми (пользователи) в качестве товара, источника дохода и блага. Причем для пользователя основной является ситуация, когда объект недвижимости используется в качестве блага, т.е. для удовлетворения потребностей. При этом возможно получение дохода от управления недвижимостью. И в итоге возможна ситуация продажи объекта недвижимости с соответствующим ей видом использования недвижимости в качестве товара. Речь при этом фактически идет о функционировании людей, организаций и самой недвижимости в наиболее благоприятных пространственно-экономических условиях. Последнее означает, что под управлением недвижимостью подразумевается нечто большее, чем просто заведование объектами недвижимости в узком смысле слова. Другими словами, управление недвижимостью трактуется весьма широко.

Управление недвижимостью фактически находится в поле пересечений интересов владельца недвижимости и ее пользователя. Владелец недвижимости стремится к получению максимальной прибыли с объекта, для пользователя же важны хорошие условия функционирования недвижимости в сочетании с невысокими расходами за ее использование. В понимании этого противоречия очень важны два аспекта: с одной стороны, тенденции и изменения обстановки, в которой находится и функционирует недвижимость (местность и/или регион), с другой стороны, качество и условия конкуренции в обслуживании недвижимости.

Управление (видение) недвижимостью в краткосрочной перспективе сводится к управлению денежными потоками от ее эксплуатации, в котором ведущее место принадлежит финансовому и техническому менеджменту.

Управление в долгосрочной перспективе — задача, которая является более сложной.

Прежде всего, это связано с непредсказуемостью государственной политики (экономической, фискально-монетарной и социальной) и отсутствием полноценных развитых основ рынка — экономической свободы, прав собственности, конкуренции и т. п.

Достижение целей, стоящих перед любой системой управления, обеспечивается путем реализации конкретных функций и задач управления. Функции управления делятся на общие и частные.

Общие функции постоянны для хозяйствующего субъекта любого профиля или рода деятельности, частные же функции определяются целями конкретного хозяйствующего субъекта и зависят от их типа, размера, места и рода деятельности. При этом хозяйствующими субъектами называют все единицы экономики (физические и/или юридические лица), принимающие самостоятельно экономические решения, т. е. хозяйствующим субъектом может быть отдельное лицо, а также несколько лиц, составляющих некоторое единое волевое образование (семья, компания, ассоциация, правительство и т. д.).

Общая модель управления рынка недвижимости представлена на рис.4.

Рис.4 Общая модель управления недвижимостью

Управление необходимо рассматривать на протяжении всего жизненного цикла объекта недвижимости, так как объективным является тот факт, что объект недвижимости существует с момента возникновения до момента износа.

Управление понимается как процесс планирования и принятия решений по наиболее эффективному использованию ресурсов, потенциала, резервов для достижения поставленных целей. Для определения эффективности управления используются различные экспертизы (технические – обеспечение адекватного представления о реальном состоянии объекта, экономические (оценка) - для получения обоснованного стоимостного эквивалента, управленческие решения - обеспечивают наиболее эффективное использование недвижимости). Жизненный цикл объекта недвижимости представлен на рис.5.

Рис.5 Жизненный цикл объекта недвижимости

Его можно разделить на три стадии:

1) Строительство (прединвестиционный и инвестиционный этап);

2) Эксплуатация до момента полной окупаемости (предпринимательский  этап проекта);

3) Эксплуатация при последующей наработке результатов на вложенные инвестиции.

Есть ряд особенностей существенных для каждой стадии жизненного цикла. В значительной мере определяющей эффективность дальнейшего функционирования объекта является первая стадия. Этот этап особенно сложен, он состоит из многочисленных составляющих, а именно: анализ условий, для воплощения первоначального замысла, разработка концепции проекта, оценка его жизнеспособности, выбор и согласование места размещения объекта, экологическое обоснование, экспертизы, разработка ТЭО, получение разрешения на строительство, создание временной строительной инфраструктуры, создание или обновление объекта, ввод его в эксплуатацию. При этом основным моментом является выбор более надежных партнеров по проекту. Для этого проводится оценка их финансового положения, опыт работы, репутации. Основным совокупным показателем при этом является экономическая надежность. Определение этого показателя происходит на основании расчета всей совокупности показателей    производственно-хозяйственной    деятельности    и агрегировании их в один, значение которого и является основанием для оценки деятельности предприятия.

Вторая стадия включает освоение мощностей, эксплуатацию объекта при стабильных параметрах его проектных мощностей.

В этой стадии происходит использование объекта недвижимости, определение вида которого и входит задачу управления недвижимостью. Эффективность принятия решения определяется на основании оценки объекта, которая проводится в момент Al. Точка A1 соответствует общему объему инвестиций. Поскольку важнейшим принципом воспроизводства объекта в динамике является целостность цикла и его развитие во времени, все виды затрат и результатов откладываются но оси t. Для анализа жизненного цикла объекта следует использовать несколько значений этапов, которые характеризуют отрезки времени проявления критических точек от двух значений жизненного цикла. Такой ключевой точкой считается время ввода объекта в эксплуатацию А1. По отношению к ней определяются этапы: t1 — подготовка и возведение объекта, t2- освоение мощности (срок окупаемости),  t3   -  начало  получения  прибыли  (достижение запланированного уровня себестоимости, возврат вложенных инвестиций на стадии освоения), t4 — начало морального и физического износа объекта. Особенно важным являются этапы, характеризующие время создания (обновления) объекта и время его жизни в стадии эксплуатации. Определяя соотношение различных этапов, можно получить сравнительную эффективность  стадий жизненного цикла объекта недвижимости, осуществить анализ затрат и результатов деятельности подрядчика и заказчика. На третьей стадии жизненного цикла объекта А2, А4 наступает период последующей наработки на вложение инвестиций. Теоретически, третья стадия может продолжаться довольно долго. Ограничением целесообразности эксплуатации объекта являются дополнительные затраты на устранение физического и морального износа.

Общая закономерность очевидна: последовательно утрачиваемые с течением времени потребительские свойства приводят к снижению полезности недвижимости, т.е. к уменьшению ее потребительной стоимости. Аналогичные по характеру динамики изменения происходят и со стоимостным эквивалентом, ставкой арендной платы, поскольку потребительная стоимость и стоимость — две неотъемлемые характеристики любого продукта труда.

Поскольку управление недвижимостью осуществляется на протяжении всего жизненного цикла — необходимо определить участников за этот период времени.

Главный участник, заинтересованный в осуществлении проекта и достижении поставленной цели,— застройщик (девелопер), являющийся будущим владельцем и пользователем результатов проекта. Застройщик определяет основные требования и масштабы проекта, обеспечивает финансирование проекта за счет своих средств или средств инвесторов, заключает контракты с основными исполнителями и несет ответственность по этим контрактам

В обыденных представлениях понятие девелопмента относится к строительству и реконструкции. Главное же в девелопменте — управление инвестициями, включающее в себя: выбор экономически эффективного проекта, преобразование объекта недвижимости, получение всех предусмотренных законодательством разрешений на его реализацию от органов власти, поиск инвесторов, определение условий привлечения инвестиции и заемных средств, разработка механизмов и форм их возврата, отбор и привлечение подрядчиков, контроль их работы.

Инвестор - лицо, осуществляющее долговременные вложения в имущество, т.е. это конечный покупатель, будущий собственник жилищного комплекса. Таким инвестором может стать управляющая жилищная  организация  или  специально   созданная  компания, государственные и муниципальные органы, инвестиционные фонды, частные лица, общественные организации, международные организации.

Инвестор вкладывает средства (инвестиции) в проект. Инвесторов в одном проекте может быть несколько, но у них единая цель — максимизация прибыли на свои инвестиции от реализации проекта.

Если инвестор и заказчик, не являются одним и тем же лицом, то инвестор заключает договор с заказчиком, контролирует выполнение контрактов и осуществляет расчеты с другими участниками проекта по мере его выполнения.

Проектные организации    разрабатывают    проектно-сметную документацию и выполняют проектно-изыскательские работы.

Заказчик - физическое или юридическое лицо, которое организует строительство, реконструкцию и ремонт жилых домов (с комплексом инженерной или строительной инфраструктуры или без него), в том числе для собственного проживания, предоставления внаем, в аренду либо для  продажи; предприятие, осуществляющее подрядным, хозяйственным или смешанным способом капитальное строительство, по собственной инициативе или по поручению муниципальных органов власти.

Подрядчик - инженерно-строительная организация, которая выполняет работы по реализации проекта в соответствии с контрактом. Ответственность за выполнение всех работ несет  генеральный подрядчик, который в свою очередь, заключает договоры с субподрядчиками на выполнение отдельных работ или услуг.

Особое место в реализации проекта занимает руководитель проекта, которому заказчик, застройщик или инвестор делегируют полномочия по управлению проектом. Руководитель проекта планирует, контролирует и координирует работу всех участников на протяжении жизненного цикла проекта. Конкретный состав полномочий руководителя проекта определяется контрактом.

К внешним участникам проекта относятся:

финансирующая организация (кредитор) предоставляет кредиты для финансирования проекта, обеспечивая их фондирование с учетом требований проекта;

агент по работе с недвижимостью (риэлтер) — предприниматель (специалист), занимающийся операциями с недвижимостью.

Частная управляющая компания (на этапе эксплуатации объекта недвижимости функции управляющей организации может выполнять девелоперская организация) — новый субъект управления собственностью в жилищной сфере и новый тип инвестора в жилищную сферу.

Частная управляющая компания (ЧУК) это:

— имеет уставной целью предоставление жилищных услуг;

— по стратегическим вопросам деятельности контролируется местной

администрацией и общественностью;

— управляет (как юридический или экономический собственник) жилищным фондом;

—самостоятельно занимается развитием своего жилищного фонда (ведет инвестиционную деятельность);

— зависит от качества и количества предоставляемого населению жилья, то есть является выгодоприобретателем и несет ответственность за результаты своей хозяйственной деятельности.

Типовая структура ЧУК представлена в виде схемы на рис.6.

              

           Исполнительная дирекция

                                                  (Правление ЧУК)

                                               Председатель правления

Эксплуатационная служба

Финансово-экономическая служба

Кадровая служба

Разработка проектов развития

-Планы         мероприятий

-Расчет ресурсов

-Технические обследования

-Инвестиции

-Текущие платежи

-Составление договоров

-Составление и проверка  смет

-Бухгалтерия

-Работа с кадрами

-Учет документации

-Мероприятия по расширенному воспроизводству объекта

-Мероприятия по организации территории

Рис.6  Типовая структура ЧУК

Таким образом, управление недвижимостью на протяжении жизненного цикла касается также работы с большим кругом участников и выбор наиболее надежных партнеров является важной задачей организации управления.

1.3 Теоретические основы оценки бизнеса предприятия

Расчет рыночной стоимости бизнеса предприятия основывается на использовании тех же методических подходов, что и оценка недвижимости, но при оценке бизнеса их реализация носит несколько иной характер (см. рис.7).

Рис.7 Классификация подходов к оценке бизнеса

1.3.1 Теория финансово-экономического анализа деятельности предприятия

Основные методы анализа:

Горизонтальный (продольный) или анализ тенденций заключается в построении
одной или нескольких аналитических таблиц, в которых абсолютные показатели
дополняются относительными темпами роста (снижения). Как правило, берутся
базисные темпы роста за ряд лет (смежных периодов), что позволяет
анализировать не только изменение отдельных показателей, но и прогнозировать
их значение.

Вертикальный (глубинный) анализ показывает структуру средств предприятия и их источников. Вертикальный анализ позволяет перейти к относительным оценкам и производить хозяйственные сравнения экономических показателей деятельности предприятий, различающихся по величине использованных ресурсов, сглаживать влияние инфляционных процессов, искажающих абсолютные показатели финансовой отчетности;

Горизонтальный и вертикальный анализы взаимно дополняют друг друга.

Факторный анализ - анализ влияния отдельных элементов финансовой
деятельности предприятия на основные экономические показатели;

Сравнительный - сравнение исследуемых показателей с аналогичными
среднеотраслевыми или аналогичными показателями основных конкурентов.

Источником информации для проведения финансового анализа являются стандартные формы бухгалтерской отчетности:

Баланс (форма №1);

Отчет о финансовых результатах и их использовании (форма №2);

От степени достоверности исходных данных зависит достоверность финансового анализа и следовательно на правильность принимаемых решений при проведении оценки бизнеса.

Укрупнено структуру баланса можно представить следующим образом:

ВНЕОБОРОТНЫЕ (ПОСТОЯННЫЕ) АКТИВЫ

СОБСТВЕННЫЕ ИСТОЧНИКИ ФИНАНСИРОВАНИЯ

и

   ИК

ДОЛГОСРОЧНЫЕ

к

ОБОРОТНЫЕ (ТЕКУЩИЕ)

АКТИВЫ

'             

ЧОК

ОБЯЗАТЕЛЬСТВА

ЗК

КРАТКОСРОЧНЫЕ (ТЕКУЩИЕ) ПАССИВЫ

з

^

З

З

 

ИК - инвестированный капитал

ЗК - заемный капитал

ЧОК - чистый оборотный капитал

Активы организации по сроку использования подразделяются на:

Внеоборотные или постоянные активы (ПА) - ресурсы, приобретенные для долгосрочного использования (основные средства, нематериальные активы, долгосрочные финансовые вложения и др.). Внеоборотные активы составляют 1 раздел баланса.

Оборотные (текущие) активы (ТА) или оборотные средства - ресурсы, приобретенные с целью их использования в течение обычного производственного цикла или одного года.

Оборотные или текущие активы составляют 2 раздел баланса.

Пассивы предприятия (источники финансирования) по признаку принадлежности разделяются на собственный капитал (СК) и заемный капитал (ЗК).

Величину собственного капитала предприятия характеризует 3 раздел баланса

«Капитал и резервы». Статьи, входящие в 3 раздел, отражают структуру собственных средств предприятия, в частности величину уставного (объявленного) капитала, дополнительного капитала (возникающего в результате переоценки фондов предприятия), величину накопленной нераспределенной прибыли или убытков предприятия.

Заемный капитал разделяется на долгосрочные обязательства (более 1 года) и краткосрочные - текущие пассивы. Долгосрочные и краткосрочные пассивы отражаются соответственно в 4 и 5 разделах баланса.

С точки зрения возможности «безопасного» использования в течение длительного срока (в основном для финансирования постоянных активов) долгосрочные обязательства приравниваются к собственному капиталу и составляют вместе с ним инвестированный капитал.

Инвестированный капитал рассчитывается для целей анализа и не выделен в исходном балансе как отдельный раздел.

Основной принцип бухгалтерского учета состоит в равенстве общих величин активов и пассивов (сальдо баланса). Используя приведенные выше обозначения, его можно записать так:

ВБ=ВА=ВП=ПА+ТА=СК+ЗК=ИК+ТП,

Где    ВБ - валюта баланса; ВА - всего активов; ВП - всего пассивов; ТП - текущие пассивы.

Подготовка баланса к анализу (агрегирование баланса)

Чтобы использовать баланс для проведения анализа финансового состояния предприятия, исходную его форму преобразовывают в агрегированный вид.

Агрегирование баланса - это объединение однородных по экономическому содержанию статей баланса.

При этом статьи актива баланса перегруппировываются по степени ликвидности.

Под ликвидностью активов понимают их способность превращения в денежную форму.

Так, наиболее ликвидными являются денежные средства и ценные бумаги, а наименее ликвидными - основные средства.

Текущие пассивы перегруппировываются по сроку погашения.

Анализ изменения статей баланса.

Анализ баланса начинается с описания общей суммы имущества предприятия и динамики ее изменения в течение рассматриваемого периода. Результатом данной части анализа должно стать выявление источников увеличения или сокращения активов предприятия и определение статей активов, по которым данные изменения произошли. Для выявления динамики изменения отдельных составляющих баланса формируется вспомогательная таблица - «Анализ изменения статей баланса» Значения в данной таблице определяются как разница значений агрегированного баланса на текущую и предыдущую отчетные даты.

А = A (i) - А (i-1)

Где А (i)- статья актива (пассива) на текущую отчетную дату;

A(i-1)- статья актива (пассива) на предыдущую отчетную дату;

А - изменение элемента актива (пассива) за отчетный период (вносится в таблицу «Анализ изменения статей баланса»).

Информация данной таблицы используется как вспомогательная при проведении дальнейшего анализа состояния предприятия.

Анализ структуры баланса.

Чтобы сделать чтение агрегированного баланса более удобным, необходимо рассчитать структуру баланса.

Структура баланса рассчитывается следующим образом:

- валюта баланса принимается за 100%. Рассчитывается доля каждой статьи баланса в общей сумме средств (источников) предприятия.

Анализ чистого оборотного капитала.

Отдельной позицией агрегированного баланса является чистый оборотный капитал

(ЧОК). Экономический смысл ЧОК - определение величины текущих активов (оборотного капитала), финансируемых за счет инвестированного капитала - собственных и приравненных к ним средств. Иными словами ЧОК показывает, какая доля оборотных активов финансируется за счет собственного капитала предприятия.

Величина ЧОК характеризует степень ликвидности предприятия и является одним из показателей финансовой устойчивости, что придает данному показателю особую важность.

Величина ЧОК рассчитывается по следующей формуле:

ЧОК = Текущие активы - Текущие пассивы

Рост уровня ЧОК является свидетельством роста финансовой активности предприятия.

Итогом анализа баланса является предварительное заключение о наличии негативных факторов в финансовом состоянии предприятия (например - со сбытом готовой продукции, ухудшением условий расчетов с поставщиками и покупателями, изношенности фондов и т.д.). Необходимо также отметить и позитивные стороны (тенденции) предприятия.

Анализ ликвидности.

Цель анализа ликвидности - оценить способность предприятия в полном объеме выполнять краткосрочные обязательства за счет текущих активов.

Ликвидность (текущая платежеспособность) - одна из важнейших характеристик финансового состояния предприятия, определяющая возможность своевременно оплачивать счета и фактически является одним из показателей банкротства. Результаты анализа важны, как с точки зрения внутренних, так и внешних пользователей информации о предприятии.

Для оценки ликвидности используют следующие показатели:

1. Коэффициент общей (текущей) ликвидности характеризует способность предприятия выполнять краткосрочные обязательства за счет всех текущих активов.
           
Кт.л =Текущие активы/Текущие пассивы

 

2. Коэффициент срочной (быстрой) ликвидности является промежуточным и характеризует способность предприятия выполнять краткосрочные обязательства за счет более ликвидной части текущих активов.

Кб.л =Текущие активы-товарно-материальные запасы/Текущие пассивы

3. Коэффициент абсолютной ликвидности характеризует способность предприятия выполнять краткосрочные обязательства за счет свободных денежных средств и краткосрочных финансовых вложений.

Ка.л =Высоколиквидные активы/Текущие пассивы

4. Коэффициент обеспеченности собственными оборотными средствами характеризует наличие у предприятия собственных оборотных средств необходимых для обеспечения его текущей деятельности. Рекомендуемое значение Ко.с.с≥0,1

Ко.с.с =Собственные оборотные средства/Текущие активы

В «Методических рекомендациях по реформе предприятий (организаций)», утвержденных Приказом Минэкономики РФ № 118 от 01.10.1997г. в качестве значений коэффициентов ликвидности рекомендованы следующие величины:

Коэффициент текущей ликвидности 1-2

Коэффициент быстрой ликвидности 1

Коэффициент абсолютной ликвидности 0,5-0,7

При анализе необходимо учесть, что на сегодняшний день большинство российских предприятий имеют коэффициенты ликвидности ниже утвержденных Минэкономики.

Анализ рентабельности.

Данная группа показателей дает представление об эффективности хозяйственной деятельности предприятия. Для оценки рентабельности используют следующую группу показателей:

1. Рентабельность продаж. Данный показатель позволяет анализировать изменение рентабельности за счет изменения цены и объема реализации и изменения себестоимости.

Рп =Чистая прибыль/Чистая выручка

2. Рентабельность активов. Данный показатель характеризует эффективность использования всех совокупных активов предприятия.

Ра =Прибыль/Среднегодовая стоимость активов

3. Рентабельность производственных фондов. Данный показатель показывает удельный вес прибыли до выплаты налогов в каждом рубле оборота.

Рп.ф =Прибыль до выплаты налогов/Нетто-выручка   

4. Чистая рентабельность собственного капитала. Этот показатель свидетельствует об эффективности не только хозяйственной деятельности, но и ценообразования.

ЧРс.к =Чистая прибыль/Среднегодовая стоимость собственного капитала  

Анализ деловой активности (оборачиваемости).

Деловую активность предприятия характеризуют коэффициенты оборачиваемости, которые показывают сколько раз в год «оборачиваются» те или иные активы предприятия.  Для оценки деловой активности используют следующую группу показателей:

1. Коэффициент оборачиваемости активов характеризует эффективность использования всех ресурсов предприятия независимо от источников их образования, т.е. показывает, сколько раз за год совершается полный цикл производства и обращения или сколько денежных единиц реализованной продукции принесла каждая единица актива.

Ко.а =Чистая выручка/Среднегодовая стоимость активов

2. Коэффициент оборачиваемости собственного капитала (СК). Чем выше оборачиваемость СК, тем больше может превышать критическое значение к-т соотношения заемных и собственных средств без существенной потери фин. устойчивости предприятия.

Ко.с.к =Чистая выручка/Среднегодовая стоимость СК    

3. Коэффициент оборачиваемости товарно-материальных запасов (ТМЗ). Чем выше этот коэф., тем меньше средств связано в наименее ликвидной статье текущих активов, тем более ликвидную структуру они имеют и тем устойчивее финансовое положение предприятия.  

Ко.з =Затраты на производство реализованной продукции/Среднегодовая стоимость ТМЗ

4. Коэффициент оборачиваемости дебиторской задолженности. Данный показатель характеризует в целом кредитную политику предприятия, уровень организации финансовых отношений с потребителями продукции.

Ко.д.з =Чистая выручка/Среднегодовая величина сальдо по расчетам с дебиторами (Текущие активы)   

Анализ финансовой устойчивости.

Цель анализа финансовой устойчивости - оценить способность предприятия погашать свои обязательства и сохранять права владения предприятием в долгосрочной перспективе. Для оценки финансовой устойчивости используют следующую группу показателей:

1. Коэффициент автономии. Способность предприятия погашать обязательства в долгосрочной перспективе определяется соотношением собственных и заемных средств и их структурой. Интегральным показателем, характеризующим финансовую устойчивость предприятия, является коэффициент автономии.

Ка =Собственный капитал/ Заемный капитал 

Для финансово устойчивого предприятия коэффициент автономии должен быть больше единицы. С экономической точки зрения это означает, что в случае если кредиторы потребуют свои средства одновременно, предприятие, реализовав свои активы, сможет расплатиться по своим обязательствам и сохранить за собой право владения предприятием.

2. Коэффициент платежеспособности определяет долю собственного капитала в общих источниках финансирования предприятия.

Кп =СК/Валюта баланса

Назначение коэффициентов автономии и платежеспособности одинаково - оценить долю собственного капитала в структуре источников финансирования. Для финансово устойчивого предприятия коэффициент платежеспособности должен быть больше 0,5.

3. Коэффициент иммобилизации. Данный показатель отражает степень ликвидности активов и тем самым возможность предприятия отвечать по текущим обязательствам в будущем.

Значение коэффициента иммобилизации во многом определяется отраслевой спецификой организации. Статистическая база рекомендуемых значений в настоящее время отсутствует. В общем можно сказать, чем меньше значение коэффициента, тем больше доля ликвидных активов в имуществе предприятия и тем выше возможности организации отвечать по текущим обязательствам.

Ки =Постоянные активы/Текущие активы

4. Коэффициент маневренности показывает, какая часть собственного капитала вложена в наиболее маневренную часть активов.

Км =ЧОК/Собственный капитал

Для характеристики финансовой устойчивости предприятия используется достаточно большой набор показателей. Однако, многие из них являются производными друг от друга, т.е. не предоставляют дополнительной информации поэтому при проведении исследования, рекомендуется выбрать несколько наиболее полно говорящих о финансовой устойчивости предприятия такие как коэффициент автономии, ЧОК. Необходимо отметить, что финансовая устойчивость и рентабельность собственного капитала находятся в обратно пропорциональной зависимости. Чем больше доля собственных средств в составе пассивов, тем выше устойчивость предприятия, но тем меньше рентабельность собственного капитала.

1.3.2 Расчет стоимости бизнеса по затратному (имущественному) подходу

Расчеты в рамках затратного подхода основываются на допущении, что стоимость бизнеса соответствует затратам, которые понес собственник предприятия при его создании или покупке. При этом учитывается, что все затраты (капитального и текущего характера) материализованы в имуществе, которым владеет предприятие. Однако часть затрат может финансироваться за счет заемного капитала; в этих условиях определение стоимости представляет собой расчеты стоимости имущества, финансируемой только за счет собственного капитала, или рыночной стоимости чистых активов, свободных от обязательств:

C*затр=Арын-ЗК  ,

где C*затр - рыночная стоимость бизнеса предприятия для собственника (стоимость собственного капитала);

      Арын - рыночная стоимость всех активов предприятия;

      ЗК - величина заемного капитала (обязательств) предприятия.

Общая блок-схема расчета С*затр представлена на рис.8.

Рис.8 Блок-схема оценки рыночной стоимости бизнеса предприятия по затратному подходу

Этап 1. Внесение поправок (нормализация) в балансовый отчет предприятия (на последнюю отчетную дату) осуществляется для определения величины статей баланса, характерных для нормально функционирующего бизнеса соответствующего профиля. Проведение нормализации отчетности является обязательной процедурой расчетов в дипломе, но количество и глубина корректировок зависят от конкретной ситуации оценки бизнеса предприятия. В результате нормализации формируется аналитический баланс, включающий агрегированные статьи, основанные на предварительном анализе и дифференциации по уточненным группам отдельных активов, пассивов предприятия и их составляющих.

Наиболее распространены следующие виды корректировок:

корректировка «нетипичных» статей баланса, обусловленных обстоятельствами, возникающими в деятельности предприятия оцениваемого профиля относительно редко (к примеру, продажа дебиторской задолженности, восстановление производства после стихийных бедствий, создание дочерних предприятий и т.д.). В целях корректировки проводится анализ баланса за ряд лет и при выявлении «нетипичных» статей устанавливаются их причины. В зависимости от конкретных условий величины этих статей либо усредняются, либо исключаются из дальнейшего анализа;

инфляционная корректировка, посредством которой данные прошедших периодов приводятся к сопоставимому виду на дату оценки. Она может производиться либо по курсу рубля относительно доллара США, либо по индексу потребительских цен, либо по индексу цен производителей (по отраслям или товарным группам).

В общем виде формула пересчета статей финансовой отчетности в денежные единицы одинаковой покупательной способности (рубли, доллары США, евро и др.) имеет следующий вид:

Среал=åСотч*Iотч / Iбаз    ,

где  Среал - реальная величина всех откорректированных статей финансовой отчетности в денежных единицах текущей (одинаковой) покупательной способности;

        Сотч - величина статьи по данным отчетности на момент анализа;

        Iотч - индекс инфляции на момент корректировки отчетности или  за период анализа;

        Iбаз - базисный индекс инфляции или общего уровня цен.

 Этап 2. Расчет рыночной стоимости текущих активов. Во многих случаях при оценке бизнеса требуется определить рыночную стоимость текущих активов с учетом сложившихся условий их реализации. Для ее определения дебиторская задолженность оценивается с помощью анализа сроков ее возникновения. Просроченная задолженность списывается. Реальная дебиторская задолженность, сроки погашения которой еще не определены, может быть рассчитана путем дисконтирования по ставке, учитывающей уровень инфляции и риск неоплаты:           

     

где РVд.з, FVд.з - соответственно текущая и будущая стоимость дебиторской задолженности;

      rд.з - ставка дисконтирования дебиторской задолженности;

      rинфл rнеупл  - ставки, учитывающие риск инфляции и неуплаты.

Товарно-материальные запасы и готовая продукция оцениваются либо по себестоимости, либо по ожидаемой цене продажи за вычетом соответствующих издержек и прибыли продавца. При этом устаревшие запасы списываются. Расходы будущих периодов оцениваются по учетной стоимости, если существует связанная с ними выгода. Финансовые вложения оцениваются по их рыночной стоимости.

Этап 3. Расчет рыночной стоимости фиксированных материальных активов выполняется путем последовательного проведения расчетов по отдельным видам материальных активов (предварительно проанализированных по составу и дифференцированных по уточненным группам на этапе I): земельные участки, здания, сооружения, передаточные устройства, машины, оборудование, транспортные средства.

Для определения рыночной стоимости недвижимости используются подходы и методы оценки, рассмотренные ранее в разделе «Теория оценки недвижимости».

Оценка машин и оборудования основывается на затратном и сравнительном подходах. Как правило, рыночная стоимость определяется как стоимость замещения и как «стоимость в пользовании». Затем делаются поправки на все виды износа. Как известно, основными видами износа являются:

физический - потеря стоимости собственности, вызванная изнашиванием, разрушением и другими факторами, сокращающими срок жизни и полезность объекта;

функциональный - потеря стоимости собственности, связанная с невозможностью в полном объеме исполнять функции назначения; этот износ связан с конструкционными недостатками, увеличением стоимости обслуживания и т.д. (технологический износ является составной частью функционального);

экономический (устаревание) - потеря стоимости, вызванная внешними факторами (изменение экономической ситуации, снижение спроса на продукцию, рост конкуренции и др.).

Этап 4. Расчет рыночной стоимости нематериальных активов, отраженных на балансе предприятия

Этап 5. Выявление и расчет рыночной стоимости нематериальных активов, не отраженных на балансе предприятия.

При выполнении расчетов на этих этапах следует учитывать следующие существенные особенности:

1) необходимо выявить все нематериальные активы, которые имеет предприятие: как отражаемые на балансе, так и не отражаемые, но реально существующие. К нематериальным активам предприятий строительной и эксплуатационной сферы наиболее часто относятся: контракты, клиентура, торговые марки, товарные знаки, патенты, лицензии, льготные права аренды, квалификация персонала, технические библиотеки, результаты научно-исследовательских и опытно-конструкторских работ, конструкторская и технологическая документация, «ноу-хау» и пр.;

2) существуют сложности методического характера, которые состоят в проблеме выбора приоритетного подхода к оценке отдельных видов нематериальных активов. Для оценки патентов и лицензий в основном используют доходный подход; для оценки нематериальных активов, не имеющих сложившегося рынка, применяют затратный подход (метод создания). Для оценки стоимости льготной аренды, поставки сырья на льготных условиях рассчитывают экономию затрат по сравнению со среднерыночным уровнем, которую затем приводят к текущей стоимости;

3) если предприятие получает стабильные и высокие прибыли, т.е. его доход на активы (или на собственный капитал) выше среднего, то считается, что предприятие имеет гудвилл (goodwill). В общем случае гудвилл - это величина, на которую стоимость бизнеса превосходит рыночную стоимость всех активов предприятия. Для оценки гудвилла используют метод избыточных (дополнительных) прибылей. Метод предполагает:

а) расчет рыночной стоимости материальных и нематериальных активов, отраженных в балансе активов предприятия (Арын);

б) определение среднеотраслевого дохода на активы или собственный капитал - rср.отр;

в) определение расчетной прибыли предприятия при среднеотраслевом уровне дохода (рентабельности) как произведения рыночной стоимости активов и среднего уровня дохода:

Срасч = Арынrср.отр   ,

г) определение дополнительной прибыли как разницы между фактической операционной прибылью и расчетной прибылью при среднеотраслевом уровне рентабельности  

dCфактрасч   ,

д) расчет стоимости гудвилла методом капитализации полученной величины избыточной прибыли                                                       

GW = dC / rср.отр   ,

Этап 6. Выявление незарегистрированных обязательств и расчет рыночной стоимости всех обязательств предприятия.

Выполняется путем последовательного проведения расчетов по всем видам обязательств (как зарегистрированных в учетных регистрах предприятия, так и выявленных в ходе оценки), предварительно проанализированных по составу и дифференцированных по уточненным группам на этапе 1: заемные средства, кредиторская задолженность, резервы предстоящих расходов и платежей, расчеты по дивидендам и другие.

Этап 7. Определение рыночной стоимости собственного капитала (С*затр)

Для определения рыночной стоимости собственного капитала необходимо из суммы рыночных стоимостей всех активов, полученной в результате выполнения этапов 2-5, вычесть текущую стоимость краткосрочных и долгосрочных обязательств, оцененных на 6-м этапе.

1.3.3 Расчет стоимости бизнеса по сравнительному подходу

Сравнительный подход в оценке бизнеса основан на допущении, что наибольшая стоимость предприятия определяется наименьшей ценой, которая может быть получена за аналогичное предприятие. Данный подход реализуется тремя методами: методом рынка капитала, методом сделок и методом отраслевых коэффициентов.

Метод рынка капитала основан на складывающихся на фондовом рынке ценах акций открытых акционерных обществ и дает в результате стоимость неконтрольного (миноритарного) пакета.

Метод сделок основан на данных о ранее совершенных продажах контрольных пакетов, поглощениях или слияниях и определяет стоимость контрольного пакета.

Метод отраслевых коэффициентов основан на данных о продажах компаний по отраслям. Например, рекламные агентства оцениваются в 75 % годового оборота, а хлебопекарни - в 15 % плюс стоимость оборудования и товарных запасов и т.д. Блок-схема расчета стоимости бизнеса предприятия с использованием сравнительного подхода (Ссравн) представлена на рис.9:

Рис. 9 Блок-схема оценки рыночной стоимости бизнеса предприятия с использованием сравнительного подхода

Этап 1. Выбор предприятий-аналогов.

Формируется доверительная совокупность данных о предприятиях-аналогах. Для обеспечения требований доверительности необходимо соблюдение следующих обязательных условий:

а) в качестве аналогов следует принимать предприятия одной отрасли со сходным продуктовым рядом, учитывая при этом диверсифицированность деятельности, зрелость бизнеса, географические факторы, стратегии развития и т.д.;

б) предприятия-аналоги должны иметь близкие к оцениваемому предприятию значения соотношения цены предприятия (в целом, по одной акции) и таких показателей, как прибыль, денежный поток, выручка от реализации, стоимость имущества, и др.;

в) число объектов-аналогов: 3 < N < 10.

В качестве основных источников информации должны быть использованы периодические издания, аналитические обзоры информационных агентств, Данные органов статистики и др. Использованные источники в обязательном порядке включаются в библиографический список.

Этап 2. Проведение финансового анализа.

На этом этапе производится расчет показателей, используемых при финансовом анализе предприятий-аналогов, и их интерпретация с учетом сопоставимости предприятий-аналогов с оцениваемым. Методы и показатели финансового анализа традиционные, однако есть и отличительные черты:

  1.  по результатам финансового анализа определяется необходимость внесения корректировок, увеличивающих степень сопоставимости предприятия (этап 3);

2) показатели финансового анализа позволяют определить рейтинг оцениваемой компании в списке аналогов.

Этап 3. Приведение финансовой отчетности предприятий-аналогов к виду, сопоставимому с оцениваемым, осуществляется путем корректировок, минимизирующих различия показателей деятельности предприятий-аналогов и оцениваемого предприятия, что позволяет более точно определять стоимость на основе оценочных мультипликаторов.

Этап 4. Выбор и расчет оценочных мультипликаторов.

Выбор оценочных мультипликаторов (соотношений между рыночной ценой предприятия (акции) и показателями деятельности предприятия) зависит от наличия финансовой информации и от структуры активов предприятия. Показатели рассчитываются по одному из трех вариантов, отличающихся сроками, в пределах которых собирается информация:

а) последний отчетный по регламентам бухгалтерского учета год;

б) последние 12 месяцев до даты оценки;

в) последние несколько лет, данные по которым усредняются.

Чаще всего используются мультипликаторы, приведенные в табл.1

Основные оценочные мультипликаторы             Таблица 1

Оценочный мультипликатор

Расчетная формула

Комментарий

Цена/прибыль (Р/Е)

рыночная цена

чистая прибыль

Наиболее часто используемый мультипликатор. В значительной степени зависит от учетной политики предприятия. Ключевые факторы - ожидаемые прибыли и рост бизнеса

Цена/денежный поток (P/CF)

       рыночная цена

чистая прибыль + амортизация

Исключает различия в методах начисления износа

Цена/прибыль до выплаты налогов (Р/ЕВТ)

рыночная цена

прибыль до уплаты налогов

Исключает различия при налогообложении в различных странах

Инвестированный капитал/прибыль до выплаты процентов и налогов (IC/EBIT)

          рын. цена соб.капитала        +  долгоср.заемн.средства

        прибыль до выплаты     процентов и налогов

Устраняет влияние заемного капитала

Цена/балансовая стоимость (P/BV)

рыночная цена

балансовая стоимость собственного капитала

Тесно увязывает доход на активы с доходом на капитал

Цена/объем реализации (P/S)

рыночная цена

         объем реализации

Увязывает цену предприятия с объемом реализации

Этап 5. Расчет стоимости оцениваемого предприятия на основе мультипликаторов.

Расчет мультипликаторов для предприятий-аналогов в сочетании с соответствующими финансовыми данными оцениваемого предприятия позволяет определить Срын. В общем виде реализация этапа может быть представлена следующим образом (рис.10). Горизонтальная ось - анализируемый показатель деятельности предприятий, вертикальная ось - выбранный для оценки мультипликатор. По имеющимся данным об аналогах в осях «финансовый показатель - мультипликатор» откладываются соответствующие значения, которые затем усредняются математически в виде линейной зависимости. Используя ее таким образом, определяют искомое значение мультипликатора для оцениваемого предприятия.

Рис.10 Определение искомой величины мультипликатора

Рыночная стоимость (Срын); определяемая с помощью мультипликатора, не является окончательной и требует соответствующих корректировок.

Срын = ФПоц * Ман   ,

где ФПоц - финансовый показатель оцениваемого предприятия;

      Ман - мультипликатор предприятия-аналога.

Этап 6. Внесение итоговых поправок и расчет рыночной стоимости. Итоговая величина стоимости бизнеса предприятия, рассчитываемая методами сравнительного подхода, получается в результате проведения следующих корректировок стоимости, полученной на этапе 5:

- премия за контроль - стоимостное выражение преимущества, которое имеет владелец контрольного пакета акций по сравнению с владельцами меньшей доли. Права контроля в основном реализуются при выборе директоров и назначении менеджеров; определении стратегии развития предприятия; приобретении и продаже активов; принятии решений о поглощении, слиянии, ликвидации, дополнительной эмиссии акций; изменении уставных документов; распределении прибыли по итогам деятельности, установлении размеров дивидендов и т.д.;

- скидка на неконтрольный характер - величина, на которую уменьшится пропорциональная данному пакету доля в общей стоимости предприятия с учетом отсутствия прав контроля. Скидка на неконтрольный характер рассчитывается в процентах:

              

- скидка на недостаточную ликвидность для акций закрытых акционерных обществ может быть оценена как гипотетические затраты на регистрацию проспекта эмиссии и брокерские комиссионные, взимаемые за продвижение акций на фондовый рынок.

Итоговая величина стоимости бизнеса при расчете методом сделок должна также учитывать неоперационные активы, избыток или недостаток чистых мобильных средств, страновой риск и другие факторы.

Срын = С100%прав *d * (1-Кнк) * (1 -Кнл) ± Другие корректировки,  

                                                                                                   

где    С100%прав - стоимость 100 %-ных прав контроля;  

        d - доля оцениваемого пакета;

        Кнк - коэффициент, учитывающий скидку на неконтрольный характер;

        Кн.л - коэффициент, учитывающий скидку на низкую ликвидность.

1.3.4 Расчет стоимости бизнеса по доходному подходу

Доходный подход в оценке бизнеса основывается на допущении, что рыночная стоимость предприятия определяется суммой доходов или выгод, которые получит его владелец в будущем. Доходный подход реализуется двумя методами:

методом прямой капитализации, на основе которого рыночная стоимость бизнеса определяется по формуле

V=I / rкап   ,

где  V - рыночная стоимость;

      I - чистый доход бизнеса за год;

     rкап - коэффициент капитализации;

методом дисконтирования денежных потоков, который основан на прогнозировании поступления этих потоков от основной, инвестиционной и финансовой деятельности данного предприятия, которые потом дисконтируются по ставке дисконта, представляющей собой требуемую инвестором ставку дохода.

Метод прямой капитализации используется в случае, если будущие чистые доходы или денежные потоки будут равны текущим или темпы их роста будут умеренными и предсказуемыми. Метод предполагает определение величины ежегодных чистых доходов и соответствующих этим доходам ставок капитализации, на основе которых рассчитывается стоимость предприятия. Ставка (коэффициент) капитализации - это делитель, используемый для перевода определенного потока дохода в расчетную стоимость. Метод позволяет учесть потенциальную доходность бизнеса и факторы риска. Однако его невозможно использовать для быстрорастущих предприятий (например, венчурных компаний).

В отличие от метода прямой капитализации метод дисконтирования денежных потоков позволяет учесть перспективы развития предприятия. Блок-схема расчета стоимости бизнеса предприятия методом дисконтирования денежных потоков представлена на рис.11

Рис.11 Блок-схема оценки бизнеса предприятия по доходному подходу (метод дисконтированных денежных потоков)

Этап 1. Выбор модели денежного потока.

На основе изучения особенностей функционирования предприятия производится выбор одной из двух моделей денежного потока:

1) денежного потока для собственного капитала;

2) денежного потока для инвестированного капитала (бездолгового).

Расчет величины денежного потока для каждой модели представлен на рис.12.

Этап 2. Проведение анализа валовых доходов и подготовка прогноза валовых доходов.

Прогноз денежных потоков (доходов, расходов) осуществляется до того, как они стабилизируются, т.е. темп их роста будет либо нулевым, либо умеренным (как правило, в мировой практике - на 5-7 лет вперед, в российских условиях - на 3-4 года). Валовые доходы принимаются исходя из прогноза:

- объема производства и цен на продукцию;

- производственных мощностей;

- покупательной способности основных потребителей;

- планов менеджмента;

- общеэкономической перспективы и т.д.

Все прогнозные обоснования должны быть отражены в дипломном проекте.

Этап 3. Проведение анализа расходов и подготовка прогноза расходов. При проведении анализа и составлении прогноза валовых расходов следует:

- учесть тенденции прошлых лет;

- изучить соотношение постоянных и переменных затрат на предприятии, имея в виду, что темпы их роста будут различаться;

- оценить инфляционные ожидания для каждой группы затрат;

- изучить единовременные и чрезвычайные статьи;

- определять величину амортизационных отчислений исходя из существующих активов и их предполагаемого приобретения и выбытия;

- затраты на выплату процентов по кредитам и займам учитывать только при расчете потока для собственного капитала.

Этап 4. Проведение анализа инвестиций и подготовка прогноза инвестиций. Оценка потребности в привлечении дополнительных источников финансирования. Инвестиционный анализ включает:

- анализ капиталовложений с целью замены фиксированных активов по мере их износа, а также приобретения и создания новых активов;

- определение излишка или недостатка чистых оборотных средств;

- расчет изменения долгосрочного заемного капитала (если принята модель денежного потока для собственного капитала).

Этап 5. Расчет денежного потока для каждого года.

В зависимости от принятой модели денежного потока (этап 1) денежный поток рассчитывается в соответствии со схемой, представленной на рис.12

Рис.12 Последовательность расчета денежного потока

Этап 6. Определение ставки дисконта.

Ставка дисконта представляет собой ставку дохода, используемую для определения текущей стоимости будущих доходов. Она должна соответствовать применяемой модели денежного потока. Для реального (очищенного от инфляционной составляющей) денежного потока используется реальная ставка дисконта; для номинального (учитывающего инфляционные ожидания) денежного потока применяют номинальную ставку дисконта (рис.13).

Рис. 13 Схема определения ставки дисконта

где rном rреал - номинальная и реальная ставки; rинф - темп инфляции.

При определении денежного потока по модели собственного капитала используют ставку дисконта для собственного капитала. При определении денежного потока по модели инвестированного капитала используют ставку дисконта, определяемую как средневзвешенная стоимость капитала.

Если оценка бизнеса осуществляется на базе денежного потока для собственного капитала, то ставка дисконта рассчитывается либо по модели оценки капитальных активов (Capital Asset Pricing Model - САРМ), либо кумулятивным методом (методом суммирования).

При оценке бизнеса на основе модели оценки капитальных активов ставка дисконта рассчитывается по следующей формуле:

R=Rf+b (Rm-Rf)   ,

где R - ставка дисконта или ожидаемая инвестором ставка дохода на собственный капитал;

     Rf - безрисковая ставка дохода;

     b - коэффициент (мера) систематического риска;

     Rm - среднерыночная ставка дохода (определяется исходя из величины дохода на фондовом рынке за достаточно долгий промежуток времени);

     (Rm-Rf) - рыночная премия за риск.

Если с помощью данного метода осуществляется оценка компаний закрытого типа, то ставка дисконта должна быть откорректирована на величину:

- риска для малых компаний;

- риска, характерного для отдельной компании;

- странового риска.

Безрисковая ставка Rf принимается, как правило, равной величине дохода по долгосрочным государственным обязательствам. В российской оценочной практике за безрисковую ставку принимают годовую ставку LIBOR или ставку дохода по государственным облигациям РФ, размещенным на западных фондовых рынках (евробонды).

Деятельность любого предприятия сопряжена с рисками, которые принято разделять следующим образом:

- несистематические - характерные для данной компании и снижаемые за счет диверсификации ее деятельности, основные из них:

а) риск потери платежеспособности;

б) риск по структуре капитала или финансовый, характеризующийся величиной финансового левереджа;

в) операционный риск или риск по структуре затрат, характеризующийся величиной операционного левереджа;

- систематические (не снижаемые за счет диверсификации), основными из которых являются:

    а) процентный риск;

    б) рыночный риск;

    в) риск потери покупательной способности.

Коэффициент b является мерой систематического риска и характеризует рискованность инвестиций в данную отрасль по сравнению со среднерыночным уровнем риска.

При расчете ставки дисконта для собственного капитала предприятия методом кумулятивного построения в качестве базовой также используется безрисковая ставка дохода. К этой ставке прибавляются премии за риск, характерный для оцениваемого предприятия. Интервалы рекомендуемых значений премий за риск и перечень наиболее значимых факторов риска содержатся в специальных изданиях. Наиболее широко применяемыми в оценке бизнеса видами риска являются: размер и положение компании на рынке (острота конкуренции); структура капитала компании (соотношение заемного и собственного капитала); товарная и территориальная диверсификация; диверсификация клиентуры; зависимость развития бизнеса от ключевой фигуры и наличие управленческого резерва, прогнозируемость прибыли компании; прочие риски.

Все указанные виды риска находятся в интервале вероятных значений от 0 до 5%.

В ряде случаев для оценки бизнеса выбирают модель денежного потока для инвестированного капитала (сумма собственного капитала и долгосрочных заемных средств). В этом случае ставка дисконта будет определяться как средневзвешенная стоимость капитала (WACC), которая рассчитывается исходя из стоимости для предприятия собственного и заемного капитала, а также структуры капитала. Расчет WACC проводится по формуле:

WACC = W1Е + W2 • D (1 - Сн)   ,

где

Е - ставка дохода на собственный капитал, рассчитанная на основе   САРМ или кумулятивным методом;

D - стоимость заемного капитала предприятия, определенная на основе известных процентных ставок по привлеченным заемным средствам и расходам на их привлечение;

W1 - доля собственного капитала в капитале предприятия;

W2 - доля заемного капитала в капитале предприятия;

Сн - ставка налогообложения.

Этап 7. Расчет остаточной стоимости, под которой понимается сумма всех денежных потоков, полученных в постпрогнозный период, приведенная к последнему году прогнозного периода. По результатам управленческой и финансовой диагностики необходимо выбрать один из вариантов расчета остаточной стоимости:

по цене «предполагаемой продажи»;

• по стоимости чистых активов (в качестве остаточной стоимости используют балансовую остаточную активов на конец прогнозного периода);

• по ликвидационной стоимости (в качестве остаточной стоимости используется ожидаемая остаточная стоимость активов на конец прогнозного периода);

• по модели Гордона, в которой предполагается, что темпы роста денежного потока являются постоянными. Модель Гордона имеет следующий вид:

Dп.п.п.

                                  V=                        ,         ,        

        R-g

где

V - остаточная стоимость денежных потоков предприятия в постпрогнозный период;

 Dп.п.п. - денежный поток, который может быть получен в первый       год постпрогнозного периода;

 g - ожидаемые темпы роста денежного потока;

 R - ставка дисконта для собственного капитала.

Этап 8. Расчет текущей стоимости будущих денежных потоков, остаточной стоимости и их суммарного значения.

Текущая стоимость будущих денежных потоков рассчитывается путем дисконтирования бездолгового денежного потока (этап 5) по выбранной ставке дисконтирования (этап 6). Поскольку остаточная стоимость (этап 7) определяется на конец прогнозного периода, то она должна быть приведена к текущей стоимости дисконтированием.

Таким образом, стоимость контрольного пакета акций предприятия, полученная методом дисконтированных денежных потоков, представляет собой сумму текущих стоимостей денежных потоков прогнозного периода и остаточной стоимости предприятия, приведенной к дате оценки.

Этап 9. Внесение заключительных поправок и расчет рыночной стоимости. Выполняется аналогично этапу 6 для сравнительного подхода.

1.3.5 Определение результирующего значения рыночной стоимости бизнеса

Деятельность жилищной управляющей компании является бизнесом, главной целью которого является обеспечение проживающих качественными услугами управления их жильем.  Подход к определению рыночной стоимости бизнеса предприятия на основе значений, полученных в результате применения методов, использованных для расчетов, аналогичен изложенному в разделе «Теория оценки недвижимости».

где dзатр, dсравн, dдх - соответственно удельные веса оценок по затратному, сравнительному и доходному подходам (ådi =1).

При определении dзатр, dсравн, dдх следует основываться на сравнительной характеристике преимуществ, недостатков и областей применения основных подходов, приведенных в табл. 2.

       

Сравнительные характеристики подходов к оценке бизнеса           Таблица 2

Подход

Условия применения

Преимущества

Недостатки

Доходный

Денежные потоки (или прибыль) - значительные положительные величины Темпы роста умеренны и предсказуемы Возможность обоснованной оценки будущих денежных потоков

Возможность учета будущих изменений, цен, затрат, инвестиций, учет уровня риска, интересов инвестора, обеспечение оценки экономического устаревания

Трудоемкость, зависимость от точности прогнозирования, умозрительность

Сравнительный

Достаточное количество сопоставимых компаний Наличие достоверной информации по сопоставимым компаниям

Базирование на реальных рыночных данных (в частности котировках акций); отражение существующей практики

Требовательность к объему и качеству информации, необходимость внесения множества поправок, отсутствие учета возможных будущих изменений в деятельности компании

Затратный

Компания располагает значительными материальными активами Компания является холдинговой или инвестиционной Отсутствие ретроспективных данных или невозможность оценки будущих денежных потоков Особые ситуации оценки (исторические уникальные объекты, страхование и т.п.)

В ряде случаев единственно возможный. В основе - данные о рыночной стоимости существующих активов

Отсутствие учета перспектив развития бизнеса, статичность, невозможность в ряде случаев оценки гудвилл

Среднее значение di для предприятий, эксплуатирующих недвижимость:

0,2 ≤ dзатр ≤ 0,3;        0, 1 ≤ dсравн ≤ 0,2;           0,4 ≤ dдх ≤ 0,5.

Среднее значение di для строительных предприятий:

0,4 ≤ dзатр ≤ 0,55;       0, 1 ≤ dсравн ≤ 0,2;          0,45 ≤ dдх ≤ 0,55.

Среднее значение di для предприятий реализующих инвестиции в строительство:

0,1 ≤ dзатр ≤ 0,2;         0, 3 ≤ dсравн ≤ 0,4;           0,5 ≤ dдх ≤ 0,65.

Глава. 2 Инженерные аспекты организации управления недвижимостью

2.1 Общая характеристика объекта управления

Дипломный проект выполняется с привязкой к определенному объекту недвижимости – жилому дому, расположенному по адресу ул. Академика Пилюгина,22. Следовательно, необходимо описание данного объекта недвижимости.

2.1.1 Описание жилого комплекса

Основные  объемно-планировочные решения объекта недвижимости

 Жилой комплекс по адресу ул. Академика Пилюгина,22 – это 4-х секционный жилой комплекс переменной этажности, который размещается на участке площадью 1,184 га. Он расположен в престижном и экологически чистом районе Москвы, вблизи Ленинского проспекта, между станциями метро "Проспект Вернадского" (5-7 минут транспортом) и "Новые Черемушки" в квартале № 16 района «Ломоносовский» ЮЗАО г. Москвы. В непосредственной    близости    расположен    памятник ландшафтной архитектуры, Воронцовский парк, с живописным каскадом прудов. По соседству - посольство Германии, гостиница "ЛУКойла"(см. рис.2-1, рис.2-2).Оценивать местоположение объекта необходимо, рассматривая систему критериев оценки места. Она включает социальный, экономический, ландшафтный, экологический критерии и критерий престижности. Юго-западный административный округ г. Москвы является престижным районом. Наличие в непосредственной близости Воронцовского парка дает самые высокие оценки по ландшафтному, экологическому и социальному критериям, главным образом из-за наличия мест отдыха и реабилитации, наличия водных поверхностей и зеленых массивов. Близость к крупнейшим транспортным артериям города обеспечивает хорошую транспортную доступность этому месту и как следствие высокий балл по экономическому критерию.

Квартиры индивидуальной планировки, подготовленные под чистовую отделку: бетонная стяжка на полу, отштукатуренные стены, тройные деревянные стеклопакеты (с улицы алюминиевые рамы), радиаторы с терморегуляторами, разводка под сантехнику и электричество (медь). В доме предусмотрено единое остекление лоджий и балконов, современный интересный дизайн, высококачественная отделка вестибюлей и лифтовых холлов, охраняемая территория и видеонаблюдение. Есть подземный гараж на 213 машиномест.

Заезд к зданию осуществляется с улицы Академика Пилюгина по внутриквартальному проезду. Придомовая территория имеет ограждение с освещением.

Рис.2-1. Местоположение объекта недвижимости

Жилой комплекс имеет 204 квартиры, из них:

2-х комнатных 48

3-х комнатных 86

4-х комнатных 54

5-ти комнатных 14

6-ти комнатных 1

7-ми комнатных 1

Наличие в доме двухуровневых квартир позволяет выполнить самые смелые дизайнерские проекты. Квартиры верхнего этажа оборудованы дымоходами и предполагают устройство каминов.

Предусмотрено общее остекление балконов.

Конструкции выполняются из монолитного железобетона с облицовкой    керамическим кирпичом двух цветов. Стилобатная часть облицовывается отделочным камнем.

Столярные изделия выполняются из натурального дерева.

Лифты устанавливаются фирмы «ОТИС».

Квартиры оборудованы домофонной системой. Имеется возможность прокладки дополнительной кабельной системы. Предусмотрено видео-наблюдение.

Участок вокруг здания отведен под благоустройство и озеленение.

Рис.2-2. Общий вид здания

2.1.2 Сводные технико-экономические показатели  жилого комплекса

Площадь  участка                                                    = 1,184 га

Площадь застройки                                          = 2382 кв.м

Строительный объем                                            = 140400 куб.м

Площадь жилого здания                                  = 39422 кв.м

Общая площадь  квартир жилого здания         =  23873,8 кв.м

Жилая площадь  квартир жилого здания         =  14454,8 кв.м

Площадь надземной части здания (без гаража)   =  31522 кв.м

Площадь автостоянки                                             =   7347,6 кв.м

ВСЕГО  ПЛОЩАДЬ  КОМПЛЕКСА:     =   39422  кв.м.

2.1.3 Общая характеристика конструкций

При расчете несущих конструкций по жилому комплексу в проекте учитывались следующие расчетные данные:

  •  степень ответственности – класс II
  •  степень огнестойкости – I
  •  район по давлению ветра – 1Б (23 кгс/кв.м.)
  •  район по весу снега – III(100 кгс/кв.м.)
  •  температура наиболее холодных суток – (-32С)
  •  температура наиболее холодной пятидневки – (-26С)
  •  нормативная глубина промерзания грунтов – (-1.4м)

Согласно техническому заключению об инженерно-геологических условиях участка строительства жилого дома с подземной автостоянкой, участок проектируемого строительства относится ко 2-ой категории сложности по инженерно-геологическим условиям (согласно СП 11.105-97). Поверхность сравнительно ровная с общим уклоном юго-западного направления.

Гидрогеологические условия характеризуются наличием водоносных горизонтов: надморенного и основного надъюрского.

На глубине 2,20 встречены грунтовые воды «Верховодки».

По отношению к бетону грунтовые воды не агрессивны. В соответствии со СНиП 2.01.15-90, учитывая высокое залегание уровня грунтовых вод, участок следует относить к подтопляемой территории.

С учетом малой несущей способности грунта основания, наличия грунтовых вод, подземный блок комплекса запроектирован по монолитной железобетонной плите переменной толщины 800-400 мм, уложенной по ростверку сплошного свайного поля из забивных железобетонных свай сечением 300*300 мм, глубиной 10,0 м.

Под монолитной железобетонной плитой ростверка, в зоне свайного основания залегают суглинки мягкопластичные, глины слоистые мягкопластичные, пески пылеватые, водонасыщенные и глины тугопластичные и полутвердые.

Концы свай опираются на суглинки, глины тугопластичные и полутвердые.

Наружные и внутренние стены подземного блока толщиной 300 мм. Колонны сечением 500х500 мм являются несущими и выполняются из монолитного железобетона. Бетон класса В25.

Шаг поперечных несущих стен жесткости высотной части здания -8.20 м.

Перекрытие над автостоянкой из монолитного железобетона толщиной 300-400 мм, используется как эксплуатируемая кровля.

В качестве защиты подземной части здания от грунтовых вод предусматривается гидроизоляция плиты основания и наружных стен из 1 слоя «VOLTEX», а также пластовый и пристенный кольцевой дренаж.

В качестве защиты подземной части здания от грунтовых вод предусматривается гидроизоляция плиты основания и наружных стен из 1 слоя «VOLTEX».

Пространственная    жесткость и устойчивость сооружения комплекса обеспечивается наличием жестких дисков перекрытий, монолитных железобетонных ядер жесткости, лестничных и лифтовых клеток, поперечных монолитных железобетонных стен и наружными стенами.

Многоэтажный жилой блок запроектирован с внутренними несущими железобетонными стенами толщиной 300 мм - до 8 этажа; 250 мм - до 16 этажа и 200 мм до 21 этажа.

Наружные стены - из монолитного железобетона толщиной 200 мм с утеплителем из пенополистирола типа ПСБ-с и облицовкой снаружи лицевым кирпичом. Общая толщина стены - 550 мм. Кирпич опирается поэтажно на консольные монолитные пояса.

Плиты перекрытий и покрытия - многопролетные неразрезные конструкции, толщиной 250 мм из монолитного железобетона класса В25.

Шахты лифтов - монолитные, железобетонные, толщиной 200 мм.

Лестничные клетки монолитные железобетонные. Лестницы внутриквартирные - деревянные, индивидуального изготовления.

Кровля - неэксплуатируемая - плоская с внутренним водоотводом, утеплитель из минераловатных плит отечественного производства. Гидроизоляция из Изопласта - 3 слоя.

     Перегородки - кирпичные, во влажных помещениях из полнотелого кирпича толщиной 120 мм.

2.1.4 Теплотехнический расчет основной конструкции

В качестве основной конструкции будет рассмотрена ограждающая конструкция – наружная несущая стена из монолитного железобетона толщиной 200 мм с утеплителем из пенополистирола типа ПСБ-с и облицовкой снаружи лицевым кирпичом(см. рис. 2-3). Общая толщина стены - 550 мм. Кирпич опирается поэтажно на консольные монолитные пояса. Требуется провести теплотехнический расчет требуемой толщины наружной стены и сравнить ее с фактической толщиной стены для проверки соответствия требованиям СНиП 2.01.01-82, СНиП II-3-79*98.

Исходные данные:

Рис. 2-3 Наружная несущая стена в разрезе

1 – Штукатурка (плотность r = 1800 кг/м3 , толщина б1 = 0,02 м)

2 – Железобетон (плотность r = 2500 кг/м3 , толщина б2 = 0,2 м)

3 – Утеплитель минеральный (плотность r = 150 кг/м3 , толщина б3 - искомая величина)

4 – Кирпич облицовочный (плотность r = 1600 кг/м3 , толщина б4 = 0,12 м)

  1.  Для г. Москвы определяем самую холодную температуру однодневки и пятидневки:

t1 = -32 гр.С,

t5 = -26 гр.С;

  1.  Определяем температуру отопительного периода ( при t = +8 ~

-32гр.С за 100 лет):  

      tот.пер = -3.6 гр.С,

  1.  Определяем продолжительность отопительного периода: z = 216 суток;
  2.  Определяем внутреннюю температуру по норме: tвнутр=+20 гр.С;
  3.  Определяем условия эксплуатации (влажность климата ивлажность в помещении): для г. Москвы  - это зона «Б».
  4.  Для зоны «Б» берем значения коэффициентов теплопроводности l [Вт/м*гр.С] для каждого материала:

для штукатурки     l1 = 0,93 Вт/м*гр.С,

для железобетона   l2 = 2,04 Вт/м*гр.С,

для кирпича           l3 = 0,81 Вт/м*гр.С,

для утеплителя       l4 = 0,11 Вт/м*гр.С;

Расчет требуемой толщины утеплителя и стены:  

  1.  Определяем требуемое сопротивление теплопередачи Rтр02*гр.С/Вт] :

                                   tвtн                 20 – (– 29)

              Rтр0 =                      * n =                            * 1 = 1.41  м2*гр.С/Вт ,     

                                Dtн * aв                   4 * 8.7

где     tв - расчетная температура внутреннего воздуха  = +20 гр.С;

tн - расчетная температура зимняя наружного воздуха, С равная средней температуре наиболее холодной трехдневки с обеспеченностью 92%, tн = (t1+t5)/2 = -29 гр.С ;

Dtн - нормативный температурный перепад между температурой внутреннего воздуха и температурой внутренней поверхности ограждающей конструкции Dtн = 4 гр.С ;

aв – коэффициент теплоотдачи внутренней поверхности ограждающей конструкции, aв = 8,7 [Вт/м2*гр.С] ;

n – коэффициент, принимаемый в зависимости от положения наружной поверхности ограждающих конструкций по отношению к наружному воздуху, n =1;

  1.  Определим Rтр0 по таблице:

Для этого сначала определим ГСОП (градусо-сутки отопительного периода):

ГСОП = (tв - tот.пер)*z  ,

где tв -расчетная температура внутреннего воздуха, (С);

tот.пер, z - средняя температура, (С) и продолжительность (сутки), периода со средней суточной температурой воздуха ниже или равной +8 гр.С по СНиП 2.01.01-82.

tв = 20 гр. С

tот.пер = -3,6 гр. С

z = 216 суток

ГСОП = 5100

  1.  Согласно полученному значению ГСОП из таблицы СНиП выбираем значение Rтр02*гр.С/Вт]  :

Rтр0 табл. = 3.01 м2*гр.С/Вт ,

выбираем большие значение из двух значений (1.41 и 2.01): Rтр0 = 3.01

  1.  Исходя из того, что Rобщ.стены должно быть больше, чем Rтр0, находим толщину утеплителя:

                                  1                           1                            

               Rтр0 =                 + SRk +                  ,                  

                                      aн                            aв

где   SRk – термическое сопротивление всех слоев конструкции;

aв – коэффициент теплоотдачи внутренней поверхности ограждающей конструкции,

aв = 8,7 Вт/м2*гр.С

aн – коэффициент теплоотдачи наружной поверхности ограждающей конструкции, aн = 23 Вт/м2*гр.С

SRk = R1 + R2 + R3 + R4 = б1/l1 + б2/l2 + б3/l3 + б4/l4  (2.4)

б3 – искомая величина;                                                

б3 = l3 * (Rтр0 – 1/aв – 1/aн б1/l1 - б2/l2 - б4/l4) =

= 0.11 * (3.01 – 0.115 – 0.021 – 0.1 – 0.15 – 0.043) = 0.17 м

Требуемая толщина стены = 0.02 + 0.2 + 0.17 + 0.12 = 0.51 м.

Фактическая толщина стены = 0.55 м.

Отсюда следует, что фактическая толщина стены соответствует действующим нормативам и обеспечит необходимую температуру (+20гр.С) внутри здания в зимний период.   

2.2 Проект организации строительства объекта. Характеристика условий строительства и основных параметров его организации

При разработке проекта организации строительства использовались задание на проектирование, материалы инженерно-геологических изысканий, нормативные документы по строительству.

В соответствии со СНиП 1.02.01-85 (п. 5.3) проектные решения по организации строительства должны быть согласованы заказчиком с генподрядной организацией.

Площадка строительства расположена в стесненных условиях городской застройки и имеет развитую сеть автомобильных дорог и инженерных коммуникаций.   

По данным   инженерно-геологических   изысканий   грунты   в основании сооружения представлены насыпными грунтами, глинами и суглинками.   Проявлений   неблагоприятных   физико-геологических явлений на участке и вблизи него не отмечено.

Поверхность застраиваемого участка ровная.

Снабжение строительства    деталями,     полуфабрикатами и строительными материалами осуществляется с предприятий и складов различных торговых организаций г. Москвы с централизованной поставкой автотранспортом генподрядной организации. В процессе проектирования заказчику совместно с генеральной подрядной строительной организацией необходимо уточнить условия поставки и состав предприятий-поставщиков строительных конструкций, готовых изделий, материалов и оборудования.

До начала производства работ по возведению дома по адресу ул. Академика Пилюгина, 22 необходимо выполнить работы подготовительного периода, которые включают в себя следующие работы:

- расчистка и планировка территории строительства;

- устройство временных дорог и ограждения;

- размещение временных зданий;

- прокладка временных коммуникаций;

- устройство площадок для складирования материалов;

- перекладка существующих коммуникаций, попадающих в пятно застройки.

Отрывку котлованов под фундаменты проектируемых зданий и траншей для   инженерных   коммуникаций   производить   одноковшовыми экскаваторами ЭО-3122 (обратная лопата) с ковшом емкостью 0,5 куб.м., ЭО-2621К (обратная лопата) с ковшом емкостью 0,25 куб. м. и вручную.

Разработанный грунт транспортируется в отвал, место которого согласовывается с местными органами власти.

В качестве основных монтажных механизмов при возведении дома 22 приняты:

- для подземной   части   -   пневмоколесный   кран   КС-5363 грузоподъемностью 36 т со стрелой длиной 20 м;

- для надземной части - башенный кран КБ-574 грузоподъемностью 15т со стрелой длиной 35 м.

Наибольший вес поднимаемого элемента – 2,8 т (материалы).

Работы по монтажу конструкций вести на изменяемом вылете стрелы. Грузоподъемность крана на максимальном вылете (35 м) -3.3 т.

Размещение площадок для складирования должно производиться с учетом подъездов от основных транспортных магистралей к местам приемки и выгрузки материалов в зоне действия монтажных кранов. Для удобства доставки конструкций и материалов у строящихся вооружений предусмотрено использование проектируемых, а также устройство временных автодорог из сборных железобетонных плит.

Для ведения работ по строительству объекта рекомендуется применять инвентарные бытовые, административные и складские здания сборно-разборного и передвижного типа. Размещение и перечень этих зданий уточняется по месту при согласовании со службой эксплуатации.

Все работы выполнять в соответствии с требованиями СНиП 11-4-80 "Техника   безопасности   в строительстве" и "Правил устройства и безопасной эксплуатации грузоподъемных машин".

Точные объемы возведенных объектов, выполненных работ и понесенных затрат приведены в «Сводном сметном расчете».(см. прил.1)

Сроки осуществления строительства

Срок возведения проектируемого жилого дома определен на основании СНиП 1.04.03-85 "Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений" (раздел 3 "Непроизводственное строительство", подраздел 1 "Жилые здания", п. 11) с учетом пп. 10 и 11 «Общих указаний».

Общая площадь    дома    для    расчета    продолжительности строительства составляет 39 422 кв.м.                         

Согласно п.7 "Общих положений" продолжительность строительства выбирается из имеющейся в нормах площади 40 000 кв.м. Соответствующая такой площади продолжительность строительства равна 21 месяцу.

Таким образом, общая продолжительность строительства жилого дома составит 21 месяц, в том числе подготовительный период 1 месяц. Итого 22 месяца.

Условия сохранения окружающей среды

В процессе строительства должны выполняться и постоянно контролироваться следующие мероприятия:

1) снятие растительного слоя грунта со строительной площадки в отдельный отвал и использование его для последующей рекультивации;

2) хранение плодородного грунта должно осуществляться в соответствии с ГОСТ 17.4.3.02-85 и ГОСТ 17.5.3.04-83. Запрещается использовать плодородный слой почвы для устройства перемычек, подсыпок и других постоянных и временных земляных сооружений;

3) выполнение планировки территории строительства с устройством временного водоотвода;

4) использование существующих постоянных автодорог для доставки материалов, полуфабрикатов, конструкций и оборудования на строительную площадку (в пределах строительной площадки временные дороги рекомендуется устраивать по трассе проектируемых постоянных автодорог и проездов);

5) производство работ осуществляется с учетом требований по предотвращению повреждений древесно-кустарниковой растительности. Зеленые насаждения, не подлежащие вырубке на строительной площадке, на период   ведения работ ограждаются  временным штакетником. Отдельно стоящие деревья предохраняются от повреждения путем обшивки стволов пиломатериалами на высоту не менее 2м.

6) использование при строительстве объекта привозных песка и щебня, которые добываются из существующих карьеров;

7) хранение цемента в закрытых емкостях, препятствующих запылению окружающей местности;

8) техническое обслуживание и заправку строительной техники на стройплощадке осуществлять только в специально оборудованных местах;

9) сбор и вывоз строительного мусора на свалку, расположение которой согласовывается с местными органами власти. Сжигание горючих отходов и строительного мусора на участке в пределах городской застройки запрещается;

10) очистка территории строительства от строительного мусора выполнение благоустройства территории в полном объеме после окончания строительных работ.

Выполнение вышеперечисленных требований возлагается на подрядную строительную организацию.

2.3 Охрана труда и техника безопасности при строительстве и эксплуатации жилого комплекса

Для обеспечения безопасного производства работ и правильной эксплуатации здания необходимо проработать ряд вопросов по охране труда и технике безопасности:

1.Анализ основных опасностей, возникающих в процессе строительства и мер безопасности, предупреждающие возможность травматизма.

2.Определение требуемой степени огнестойкости здания и минимальные пределы огнестойкости строительных конструкций.

3.Обеспечение условий безопасности эвакуации людей из здания в случае пожара.

4.Необходимые средства пожарной автоматики и первичные средства тушения пожара.

2.3.1 Анализ основных опасностей, возникающих в процессе строительства и меры безопасности, предупреждающие возможность травматизма

Организация безопасности труда на строительной площадке

Расположение постоянных и временных сооружений, транспортных коммуникаций, сетей тепло- , водо- и электроснабжения, установка строительных машин и механизмов, расположение площадок для складирования и других объектов» на строительной площадке должно строго соответствовать решениям, принятым в проектной документации и ее организации.

Проект производства работ должен предусматривать передовую технологию, применение рациональных приспособлений и оснастки, высокую культуру производства и такую организацию труда, которая при высокой производительности обеспечила бы соблюдение правил техники безопасности и предотвращала бы производственный травматизм. Кроме того, в ППР должны быть решены вопросы обеспечения техники безопасности при одновременном выполнении различных строительно-монтажных процессов в разных уровнях по высоте, освещения фронта работ и всей площадки, охраны или временного ограждения опасных зон, профилактики электротравматизма.

До начала строительства на площадках размещают подъездные пути и внутрипостроечные дороги, обеспечивающие удобные подъезды и проезды тяжеловесных   транспортных   средств,   осуществляющих   подвоз материалов, деталей и конструкций. Как правило, на строительной площадке устраиваются сквозные дороги с оборудованием на них специальных уширений для разгрузки транспорта.

В ППР разрабатывается система одностороннего (без встречного потока), движения автотранспорта, даются рекомендации по размещению дорожных знаков; указываются места расстановки контейнеров и штабелей с материалами и конструкциями, приема раствора, стоянки автотранспорта. Для обеспечения безопасности производства работ в темное время суток все места возможного выполнения работ подлежат освещению в соответствии с нормами.

До начала строительства на площадке в соответствии с проектом в безопасной зоне возводят все необходимые санитарно-бытовые помещения.

В зоне бытовых и административных помещений помимо бытовых  устанавливают передвижной медпункт, сушильную камеру, технический кабинет, где оборудуются стенды по технике безопасности.

Объем и номенклатура осуществляемых мероприятий по охране труда при организации строительно-монтажной площадки зависит от: места расположения объекта строительства и климатических условий; объема СМР; числа субподрядных организаций, работающих на объекте; плановых сроков возведения объекта.

При возведении зданий и сооружений наиболее сложными и опасными являются работы, связанные с монтажом строительных конструкций, поэтому особое внимание уделяют вопросам обеспечения безопасных условий производства этих работ.

На монтажной площадке существуют зоны, где постоянно или потенциально действуют опасные производственные факторы.

К зонам постоянно действующих опасных производственных факторов относятся участки: вблизи неизолированных токоведущих частей электроустановок (например, троллейных линий в действующих цехах, где производятся  ремонтно-восстановительные  работы);   вблизи   (на расстоянии менее 2 м от неогражденных перепадов по глубине более 1,3 м) выемок, канав, траншей и т.п.; в местах, где содержатся вредные вещества с концентрацией выше предельно допустимых (например, места производства антикоррозийных работ, пескоструйных работ и т.п.).

К зонам потенциально действующих опасных производственных факторов относятся участки: вблизи производства монтажных работ, т.е. сама монтажная площадка; этажи (ярусы) зданий и сооружений в одной захватке, над которыми происходит монтаж конструкций; вблизи неогражденных технологических проемов и отверстий в перекрытиях, покрытиях, к которым возможен доступ людей - места установки оборудования, вентиляционных камер, лифтов, лестничных клеток и т.п.;

проемы в стенах при одностороннем примыкании к ним настила (перекрытия), когда расстояние от уровня настила до низа проема меньше 0,7м; вблизи мест перемещения машин, монтажных механизмов, а также места, над которыми происходит перемещение грузов кранами.

Для предупреждения доступа посторонних лиц в указанные опасные зоны применяют различные типы ограждений, устанавливаемые на определяемом расчетом расстоянии от источников опасности и отвечающие требованиям ГОСТ 23407-78.

Ограждения по функциональному назначению подразделяют на защитные, защитно-охранные и сигнальные.

По конструктивному решению защитные ограждения изготавливают в виде сборно-разборных деревянных щитов с унифицированными элементам», соединениями и деталями крепления, а сигнальные - в виде металлических или железобетонных стоек высотой 0,8м, по которым натянут пеньковый, стальной или капроновый канат или проволока.

Защитные ограждения служат для предотвращения непреднамеренного доступа посторонних лиц в опасную зону, а сигнальные – для предупреждения о границах опасной зоны.

Защитно-охранные и защитные  ограждения  применяют для обозначения границ опасных зон, где постоянно действуют опасные производственные факторы, а сигнальные - где потенциально действуют опасные производственные факторы.

Опасные зоны строительной площадки при монтаже объектов в населенных местах и на территории действующих предприятий ограждают защитно-охранными или защитными ограждениями, а в ненаселенных местах - сигнальными ограждениями. В дополнение к ограждениям опасные зоны обозначают соответствующими знаками безопасности (ГОСТ 12.4.026-76*) и надписями установленной формы. Эти знаки и надписи располагают непосредственно на ограждениях или на отдельно стоящих стендах.

Границы опасных зон в зависимости от источника опасности определяет расчетом на основании требования СНиП 11-4-80 «Техника безопасности в строительстве».

Границы опасных зон при монтаже зданий и сооружений высотой более 70 м наиболее целесообразно и безопасно принимать равной 1/6 высоты возводимого сооружения, что превышает требования СНиП 11-4-80.

Опасная  зона действия монтажных кранов  устанавливается расстоянием от оси вращения крана до места установки ограждений (L).

L=L1+L2+X  ,

где LI — расстояние от оси вращения крана до центра тяжести подвешенного к крану груза, т.е. максимальный вылет крюка, м;

L2 - расстояние от вертикальной оси крюка крана до наиболее удаленной точки перемещаемого груза, м;

Х - расстояние от горизонтальной проекции траектории максимальных габаритов перемещаемого груза до места установки ограждения, определяемое по СНиП 11-4-80 в зависимости от высоты подъема крана.

Опасная зона действия машин (типа трубоукладчика, бульдозера, трактора и т.п.) определяется расстоянием от крайних точек движущихся частей их рабочих органов до места установки ограждения, которое, как правило, принимают равным не менее 5 м.

Работающих в опасной зоне людей обеспечивают соответствующими средствами коллективной и индивидуальной защиты и инструктируют по правилам безопасности производства работ в данной конкретной опасной зоне.

Для обеспечения безопасности перемещения механизмов монтажную площадку выравнивают, в необходимых случаях утрамбовывают и обеспечивают соответствующим покрытием из щебня, бетона или других материалов. На монтажной площадке предусматривают условия стока атмосферных вод через постоянную или временную водосточную сеть или путем обеспечения уклона площадки, предусмотренного ППP.

В зоне действия монтажных механизмов, как правило, не допускается наличие выемок, котлованов, траншей и т.п. При наличии таковых их ограждают или закрывают щитовым настилом. Причем в темное время суток ограждения обозначают электрическими сигнальными лампами напряжением не выше 42В.

Безопасность монтажных работ

Трудовые процессы, связанные с монтажом строительных конструкций являются наиболее сложными и опасными, так как значительный объем работ (до 80%) приходится выполнять на большой высоте в условиях, когда исключены возможность эффективного использования средств коллективной защиты работающих от падения с высоты.

Для улучшения условий безопасности труда в последнее время внедряются наиболее прогрессивные методы монтажа строительных конструкции: конвейерный, крупноблочный, безвыверочный, метод подращивания, поворот вокруг шарнира полностью собранных на земле конструкций, башенных сооружений и др.

Как и многие строительные работы, монтаж конструкций может выполняться в любое время года. Большую часть года строители-монтажники вынуждены работать в условиях низких или высоких температур и интенсивного солнечного облучения. Значительную часть рабочего времени монтажник проводит на высоте, достигающей иногда несколько десятков метров. Поэтому их труд требует повышенного нервно-психического напряжения, непрерывного контроля за положением своего тела в пространстве, выполнения согласованных общих трудовых операций, производимых несколькими рабочими. Такая работа требует кроме специальных знаний и соответствующей квалификации еще высокой организованности и дисциплины.

Монтажникам часто приходится работать в стесненных условиях на временных подмостях и стремянках на относительно большой высоте, а также перемещаться в пределах монтируемой конструкции.

В монтажных процессах применяют различные машины и механизмы. Однако, несмотря на непрерывное развитие механизации работ до настоящего времени ряд операций выполняют вручную, что приводит к дополнительному физическому и нервному напряжению, утомлению.

Кроме физической нагрузки монтажники постоянно испытывают нервное напряжение под влиянием психологических факторов (сознание опасности падения и травмирования при выполнении работ на высоте). Такая опасность может быть связана с отсутствием защитных ограждений на рабочих местах, большой скоростью или порывами ветра, от которого происходит раскачивание монтируемых конструкций, что затрудняет точную их установку в проектное положение. Опасность монтажных операции возрастает также при отсутствии видимости крановщиком непосредственно установки сборных элементов. Существующие методы связи и сигнализации недостаточно совершенны, а поэтому не могут заменить крановщику прямого обзора и дать ясную картину ситуации на рабочих местах. Сознание монтажниками того, что имеется потенциальная опасность падения с высоты, порождает неуверенность в работе, скованность движений.

Анализ причин травматизма при монтаже строительных конструкций показал, что большая часть несчастных случаев с людьми вызвана обрушением (падением) монтируемых конструкций; падением рабочих с высоты; несовершенством и ошибками при выборе монтажной оснастки (такелажные работы), несовершенством или неисправным состоянием механизмов и машин, а также электроустановок и другими факторами (недостаточной освещенностью, неудовлетворительной последовательностью выполнения рабочих операций и т.п.).

Во избежание несчастных случаев во время выполнения монтажных работ необходимо выполнять следующие требования (согласно СНиП 11-4-80 «Правила производства и приемки работ»):

- На участке (захватке), где ведутся монтажные работы, не допускается выполнение других работ и нахождение посторонних лиц;

- При возведении зданий и сооружений запрещается выполнять работы, связанные с нахождением людей в одной секции (захватке, участке) на этажах (ярусах), над которыми производится перемещение, установка и временное  закрепление  элементов  сборных  конструкций  и оборудования;

- Способы строповки элементов конструкций и оборудования должны обеспечивать их подачу к месту установки в положении, близком к проектному.

Безопасность работ при эксплуатации строительных машин и механизмов

Современные строительные объекты оснащены разнообразными машинами,  оборудованием  и  механизированным  инструментом. Большинство строительных  машин по  своим техническим  и эксплуатационным свойствам можно отнести к средствам повышенной опасности.

Анализ производственного травматизма в строительных организациях показывает, что около четверти несчастных случаев происходит при эксплуатации строительных машин. Основными опасными и вредными производственными факторами, с которыми встречаются люди при эксплуатации строительных машин, являются: действие механической силы, возможность поражения электрическим током, неблагоприятные факторы производственной среды (микроклимат, шум, вибрация, запыленность и загазованность воздуха рабочей зоны, тепловое излучение и т.п.), повышенные физические и нервно-психические нагрузки, несоответствие оборудования рабочего места требованиям эргономики.

На этапе конструирования и изготовления для обеспечения безопасности проводят следующие основные мероприятия: выбор наиболее безопасного принципа работы машины, обеспечивающего высокую надежность, прочность, устойчивость и т.д.; применение автоматических систем управления, дистанционного управления и роботов; применение в машине необходимых средств безопасности и т.п.

В процессе эксплуатации безопасность поддерживают рядом технических и организационных мероприятий: использованием машин и оборудования в соответствии с ППР, техническими нормами и другими документами, определяющими их технику безопасности; определением и ограждением опасных зон; обеспечением надежности; обучением и инструктажами работающих; выполнением принятого порядка допуска к самостоятельной работе на машинах; проведением технического надзора за объектами Госпроматомнадзора.

Безопасная организация земляных работ

При производстве земляных работ травмы и аварии могут произойти в результате отсутствия или неправильного устройства в необходимых местах  защитных  ограждений  и  сигнализирующих  устройств, несоблюдения правил ведения работ вблизи опасных подземных коммуникаций. Они могут также происходить из-за недостаточной квалификации рабочих, управляющих машинами, самопроизвольного перемещения землеройных машин, потери машинами устойчивости.

При наличии действующих подземных коммуникаций (электрических кабелей, газопроводов и др.), расположенных вблизи мест предстоящих земляных работ, необходимо получить разрешение на проведение работ от организации, ответственной за эксплуатацию коммуникаций.

При рытье котлованов и траншей на местах движения людей и транспорта вокруг места производства работ устанавливают сплошное ограждение высотой 1,2 метра с системой освещения. В пределах призмы обрушения грунта при устройстве траншей и котлованов без креплений запрещается складирование материалов и оборудования, установка и движение машин и механизмов, прокладка рельсовых путей, размещение лебедок, установка столбов для линий электропередачи или связи.

В местах перехода рабочих через траншеи глубиной более 1 м необходимо устраивать переходные мостики шириной не менее 0,6 м с перилами на высоте 1,1 м. Для спуска в траншеи или котлованы устанавливают стремянки шириной 0,6 м. с перилами или приставные лестницы

Механизированная разработка грунта производится при условии обеспечения безопасного и рационального использования машин, механизмов и оборудования. Машины, используемые для разработки траншей и котлованов, необходимо оборудовать звуковой сигнализацией, причем значение данных сигналов должны знать все работающие на этом участке. При установке, монтаже (демонтаже), ремонте и перемещении землеройных машин должны быть приняты меры, предупреждающие их опрокидывание.

Транспортные средства, предназначенные для погрузки грунта, должны находится за пределами опасной зоны экскаватора. Подавать их под погрузку и отъезжать после ее окончания можно только по сигналу машиниста.

Обеспечение электробезопасности

Причинами электротравматизма являются:

1) Появление напряжения на частях установок и машин, не находящихся под напряжением в нормальных условиях эксплуатации (корпуса, пульты и др.). Чаще всего это происходит вследствие повреждения изоляции в электромоторах, кабелях и проводах: возможность прикосновения к неизолированным токоведущим частям и проводам.

2) Образование электрической дуги между токоведущей частью установки и человеком возможно в электрических установках напряжением свыше 1000 В. Для того, чтобы предотвратить возникновение дуги между токоведущими частями и работающим, установлено минимально допустимое расстояние от токоведущих частей до человека. При 15кВ это расстояние составляет 0,7м, при 220кВ – 3 м.

3) Появление шагового напряжения на поверхности земли в результате замыкания токоведущих проводов на землю.

4) К прочим причинам можно отнести несогласованные и ошибочные действия персонала, отсутствие надзора за электроустановками под напряжением и ряд других организационных причин.

В качестве технических способов, обеспечивающих электробезопасность, применяют электрическую изоляцию токоведущих частей, ограждение неизолированных токоведущих частей и расположение их на недоступной высоте, защитное заземление и зануление, защитное отключение.

Защитное заземление должно обеспечить защиту людей от поражения электрическим током при прикосновении к металлическим нетоковедущим частям оборудования, которые могут оказаться под напряжением в результате повреждения изоляции. Защитное заземление выполняют путем преднамеренного соединения (металлическими   проводниками) нетоковедущих частей электроустановок с «землей».

Зануление состоит в соединении корпусов токоприемников или другого оборудования, которое может оказаться под напряжением в результате нарушения изоляции, с нулевым проводом с помощью металлических проводников.

Защитное отключение - это система быстродействующей защиты, автоматически (за 1,2 с и менее) отключающая электроустановку при возникновении в ней опасности поражения человека электрическим током. Защитное отключение применяется в тех случаях, когда невозможно или трудно осуществить защитное заземление или зануление или когда высока вероятность прикосновения людей к неизолированным токоведущим частям электроустановок.

2.3.2 Определение требуемой степени огнестойкости здания и минимальных пределов огнестойкости строительных конструкций

Под   огнестойкостью   понимают   способность   строительной конструкции сопротивляться воздействию высокой температуры в условиях пожара и выполнять при этом обычные эксплуатационные функции. Огнестойкость относится к числу основных характеристик конструкций и регламентируется СНиП 2.01.02 – 85. Требуемые пределы огнестойкости строительных конструкций определяются степенью огнестойкости проектируемого здания.

Требуемая огнестойкость жилых зданий определяется СНиП 2.08.01-85 в зависимости от площадей застройки и этажности зданий.

После определения требуемой степени огнестойкости здания следует установить регламентируемые СНиП 2.01.02-89 минимальные пределы огнестойкости основных конструкций здания и максимальные пределы распространения огня по этим конструкциям.

По степени огнестойкости были определены нижеследующие (см. табл.2.1) минимальные пределы огнестойкости конструкций и максимальные пределы распространения огня по ним.

Требуемые пределы огнестойкости строительных конструкций     Табл.2.1

Виды конструкций

Минимальные пределы огнестойкости строительных конструкций, (над чертой) и

Максимальные пределы распространения огня по ним (под чертой) для жилого здания со степенью огнестойкости I.[часы]

Стены:

- несущие и лестничных клеток

2/0

- самонесущие

1/0

- внутренние перегородки

0,25/0

Лестничные площадки, ступени и марши лестничных клеток

1/0

Плиты и другие несущие конструкции перекрытий

0,75/0

Элементы покрытий:

- плиты, настилы (в том числе с утеплителем)

0,25/0

Расчет огнестойкости плиты перекрытия

Расчет предела огнестойкости железобетонной плиты перекрытия:

а) по признаку “R” - потере несущей способности;

б) по признаку “I”  - потере теплоизолирующей способности.

Дано:

Плита перекрытия - монолитная железобетонная.

Размеры сечения:

b = 1,2 – ширина рабочего пролета, м;

l = 5,9 - длина рабочего пролета, м;

h = 0,24 - высота сечения, м;

= 0,02 - толщина защитного слоя бетона до низа растянутой арматуры, м;

Бетон: тяжелый, класса В15, Rbu = 13,25 МПа, на гранитном заполнителе.

Арматура: растянутая класса AT-V [Rsn = 785 Мпа; Rsu = 785/0,9 = 872 МПа];                                                                               

2 стержня диаметром 12 мм и два стержня диаметром 14 мм; площадь поперечного сечения As = 5,34 10-4 м2.

Нагрузка: нормативная q = 6700 Па, от собственного веса p = 3000 Па; (см. рис.2-4)

                                                             (p + q)

                                                        Х

                                                                                                                                                                               

                              Aaaaasdgff                                                                                                                                       

                                                                                                       dgff                                     

                                                                                                                                                  

    Т

                                                                                                                                                      

                                                 T(t)

Рис. 2-4 Распределение нагрузок в железобетонной плите при нагревании

Требуется:

1.Определить толщину поперечного сечения плиты;

2.Расчитать предел огнестойкости плиты.

Решение:

  1.  Определяем значения максимального изгибающего момента в плите:

                  + q)  b  t2                    (3000 + 6700) 1,2 5,92

        М  =                            =                                                               = 5,07 104 Н м.

                           8                                                  8

2) Определяем рабочую высоту сечения плиты:

h0 = 0,24 – 0,2 – 0,006 = 0,214 м.

3) Определяем коэффициент условий работы при пожаре s,T растянутой арматуры:

                                       М                                                          М

                               s,T   =   h0  As  Rsu                       1             2 b h02  Rbu     =      

                   5,07 104                                                                5,07 104

=              0,214 5,34 10-4  872 106               1 –            2 1,2 0,2142  13,25 106  

= 0,53.

  1.  Определяем значение критической температуры прогрева Тscr растянутой арматуры плиты:

Согласно таблице значений коэффициента условий работы при пожаре стержневой арматуры, для стали класса AT-V при s,T = 0,53, по интерполяции получаем:

        0,7 – 0,53

  Тscr  =   450  +      0,7 – 0,5         50  =  492 0С.

  1.  Решаем теплотехническую задачу огнестойкости – проводим расчет времени достижения критической температуры в растянутой арматуре заданной плиты.

5.1) Определяем значение среднего диаметра растянутой арматуры плиты, м:

 

      5.2) Определяем значение приведенного коэффициента температуропроводности прогреваемого бетона плиты:

Согласно таблице значений коэффициента температуропроводности подогреваемого бетона плиты, для тяжелого бетона с крупным заполнителем из силикатных пород ( =     = 2350 кг/м3) имеем:

аred = 0,00133 м2

      5.3) Определяем значение коэффициентов 1 и 1:

Согласно таблице значения коэффициента, при = 2350 кг/м3, имеем:

1 = 0,62; 1 = 0,5.

      5.4) Определяем значение предела огнестойкости сплошной железобетонной плиты по признаку “R” - потере несущей способности:

Определяем искомое значение предела огнестойкости заданной пустотной плиты по признаку “I” - потере теплоизолирующей способности:

6.1) Определяем приведенную толщину плиты:

                  AA0          b  hA0          1,2 0,24 – 0,121

 hred  =                      =                         =                                   =   0,14 м.

                      b                       b                           1,2

6.2) Определяем искомое значение предела огнестойкости для двух вариантов теплоотвода с необогреваемой поверхности плиты:

6.2.1) При свободном теплоотводе – получаем:

при hred = 0,14 м

f,ri  I 180

6.2.2) При отсутствие теплоотвода – получаем:

при hred = 0,14 м

f,ri  I 150

6.2.3) Окончательно принимаем наименьшее из двух полученных значений:

f,ri (I )  I 150.

2.3.3 Обеспечение условий безопасности эвакуации людей из здания в случае пожара

В данной работе рассматриваются условия безопасности эвакуации людей из жилого 24-х этажного дома в случае пожара. По степени огнестойкости, конструктивной и функциональной пожарной опасности здания и помещения, связанные с постоянным или временным проживанием людей относятся к классу Ф1. В группе Ф1 жилые многоквартирные дома относятся к третьей подгруппе. Следовательно, наше здание относится к классу Ф1.3 по степени огнестойкости, конструктивной и функциональной пожарной опасности. Применительно к этому классу и будут рекомендованы нижеследующие условия безопасности эвакуации людей в случае пожара.

Передвижение людей происходит во всех помещениях зданий и сооружений, связанных с пребыванием в них человека. Для обеспечения передвижения людей в зданиях предусматриваются коммуникационные помещения и другие, специальные устройства: проходы между оборудованием, входы и выходы, коридоры, лестницы, вестибюли, фойе, кулуары и т.д. Коммуникационные помещения в зданиях занимают значительную площадь, составляющую в ряде случаев 30% и более от рабочей площади здания. Для большей группы зданий и сооружений движение людей является основным функциональным процессом и от его правильной организации зависит рациональное объемно-планировочное решение зданий.

Особое значение приобретает движение людей во время возникновения пожара в здании, аварии или какого-либо стихийного бедствия.

Поскольку возникновение пожара возможно в любом помещении, то учет аварийной эвакуации людей обязателен для любого помещения и в целом для здания или сооружения. Таким образом, создание оптимальных условий для осуществления функциональных процессов, соответствующих назначению здания или помещения, требует учета движения людей, как в условиях нормальной эксплуатации здания, так и при его аварийной эвакуации.

Эвакуация людей из здания в случае пожара представляет собой процесс упорядоченного самостоятельного движения людей из помещений, в которых возможно воздействие опасных факторов пожара.

К путям осуществляемой в нормальных эксплуатационных условиях эвакуации людей из зданий и сооружений относятся коммуникационные помещения и устройства, ведущие от мест постоянного пребывания людей к выходам из здания или сооружения. К путям осуществляемой в аварийных условиях эвакуации людей из зданий и сооружений относятся помещения, ведущие:

- от мест постоянного пребывания людей, расположенных в первых этажах; непосредственно наружу или к выходу через проходы, коридоры, вестибюль или лестничную клетку;

- от мест постоянного пребывания людей, расположенных на любом этаже; кроме первого, к выходу через проходы, коридоры, лестничную клетку, имеющую выход непосредственно наружу или через вестибюль, отделенный от смежных помещений перегородками с дверьми;

- от мест постоянного пребывания людей на данном этаже в соседние помещения, обеспеченные входами, указанными в предыдущих пунктах, если эти помещения не связаны с производствами категорий А и Б.

Защита людей на путях эвакуации обеспечивается объемно-планировочными,   конструктивными,   инженерно-техническими   и организационными мероприятиями, направленными на сокращение времени от возникновения пожара до выхода людей наружу и на увеличение времени от возникновения пожара до появления на путях эвакуации опасных факторов пожара. Безопасность путей эвакуации должна обеспечиваться исходя из функциональной пожарной опасности помещений, имеющих выходы на эвакуационный путь, количества эвакуируемых и класса конструктивной пожарной опасности здания.

Нормы (СНиП 21-01) предусматривают возможность оценки эффективности мероприятий по обеспечению безопасной эвакуации людей при пожаре расчетным путем. Рекомендации по выполнению таких расчетов   разработаны    кафедрой    архитектуры    Московского Государственного Строительного Университета.

Нормы предъявляют определенные требования к выходам из помещений, которые можно считать эвакуационными. Такие выходы должны вести:

- из помещений первого этажа непосредственно наружу, или через коридор, вестибюль, коридор и вестибюль, коридор и лестничную клетку;

- в соседние помещения (кроме помещений класса Ф5 категорий А и Б) на том же этаже, обеспеченные эвакуационными выходами.

Выходы из подвальных помещений и цокольных этажей, являющиеся эвакуационными, как правило, следует предусматривать непосредственно наружу обособленными от общих лестничных клеток здания. Однако нормы допускают возможность устраивать эвакуационные выходы из подвалов через общие лестничные клетки с обособленным выходом наружу, отделенным от остальной части лестничной клетки глухой противопожарной перегородкой 1-го типа.

Для обеспечения безопасной эвакуации людей в случае пожара устанавливают количество людей и функциональную пожарную опасность помещений.

Нормами требуется, чтобы не менее двух эвакуационных выходов имели этажи зданий класса Ф1.3 при общей площади квартир на этаже секции более 500 кв.м. (в нашем же случае общая площадь равна 626,9 метров квадратных), а при одном эвакуационном выходе с этажа, каждая квартира, расположенная на высоте более 15 метров, должна обеспечиваться аварийным выходом.

Высота эвакуационных выходов должна быть не менее 1,9 метров, а ширина определяется классом помещения и количеством людей. Из помещений класса Ф1.3 с количеством эвакуирующихся более 50 человек ширина эвакуационного выхода должна быть не менее 1,2 метра.

Во всех случаях ширина эвакуационного выхода должна обеспечить возможность беспрепятственно пронести носилки с лежащим на них человеком.

Двери эвакуационных выходов и другие на путях эвакуации должны открываться по направлению выхода. Для помещений же класса Ф1.3 не нормируется направление открывания дверей.

Двери эвакуационных выходов из поэтажных коридоров и лестничных клеток не должны иметь запоров, препятствующих их свободному открыванию изнутри без ключа.

Двери лестничных клеток, ведущие в общие коридоры, а также лифтовых холлов и тамбуров-шлюзов следует оборудовать приспособлениями для самозакрывания и уплотнения в притворах. В зданиях высотой более 15 метров эти двери выполняются глухими с армированным остеклением.

Для  повышения  безопасности  людей  при  пожаре  могут предусматриваться аварийные выходы, которые не учитываются при эвакуации. К таким выходам можно отнести все выходы, не отвечающие требованиям, предъявляемым к эвакуационным, а также:

- выход на открытый балкон или лоджию с простенками не менее 1,2 метра;

- выход на открытый проход шириной не менее 0,6 метров, ведущий в смежную секцию или в смежный пожарный отсек через воздушную зону;

- выход на балкон или лоджию, соединяющиеся поэтажно наружными лестницами;

Предельно допустимое расстояние от наиболее удаленной точки помещения до ближайшего эвакуационного выхода определяется в зависимости от класса функциональной пожарной опасности и категории взрывопожарной опасности помещения, численности эвакуируемых, класса конструктивной пожарной опасности и степени опасности здания, а также объема помещения.

Минимальная ширина лестничных маршей определяется расчетом, но не должна быть меньше установленной по условиям одиночного перемещения людей. Максимальная ширина марша допускается 2,4 метра. При более широких маршах следует устраивать промежуточные перила. Целесообразно поручень при спуске по лестнице располагать с правой стороны.

Ширина лестничных площадок перед входами в лифты с распашными дверями шахты не должна быть меньше 1,6 метра. Не допускается устройство маршей с числом ступеней менее 3 и более 18.

Двери из помещений и коридоров в лестничные клетки в открытом положении не должны уменьшать расчетную ширину пути эвакуации. Устройство проемов, кроме дверных, во внутренних стенах лестничных клеток, как правило, не допускается. Открытые двери разрешается устраивать между лестничной клеткой и вестибюлем.

Наружные пожарные лестницы, предназначенные для эвакуации людей, должны сообщаться с помещениями через площадки или балконы, расположенные на уровне эвакуационных выходов, и иметь ограждения высотой не менее 0,8 метров. Минимальная ширина дверных проемов на путях эвакуации определяется по расчету, но не должна быть меньше 0,8 метров. Рекомендуется ширину дверей, ведущих из коридоров и проходов на другой участок пути эвакуации, делать примерно такой же ширины, как коридор или проход, допуская уменьшение не более 5%.

Полотна дверей на путях эвакуации целесообразно делать ровными без сильно выступающих из плоскости полотна деталей.

При проектировании зданий следует предусматривать мероприятия, обеспечивающие незадымленность лестничных клеток зданий. Лестничные клетки, как правило, должны иметь оконные проемы, которые используются для удаления дыма путем проветривания.

В зданиях повышенной этажности (10 этажей и более) незадымленность лестниц обеспечивается устройством выхода на лестничную клетку через балконы или лоджии, именуемые «воздушной зоной» или путем создания в лестничных клетках подпора воздуха специальными вентиляторами. Предусматривается также устройство незадымленности шахт, лифтов и специальных каналов для удаления дыма из поэтажных коридоров. Эти каналы на уровне каждого этажа имеют отверстия с автоматически открывающимися клапанами. В случае возникновения пожара клапан открывается, и продукты горения по вертикальным каналам удаляются наружу.

Ширину эвакуационного выхода для общественных зданий следует принимать по СНиПу. Ширина марша лестниц должна быть не менее расчетной ширины эвакуационного выхода.

2.3.4 Необходимые средства пожарной автоматики и первичные средства тушения пожара

Под пожаротушением понимают комплекс  мероприятий, направленных на ликвидацию возникшего пожара. Поскольку для возникновения и развития процесса горения, обуславливающего явление пожара, необходимо одновременное сочетание горючего вещества, окислителя и непрерывного потока тепла от очага пожара к горючему материалу, то для прекращения горения достаточно исключить какой-либо из этих элементов.

Прекращение горения можно добиться снижением содержания горючего компонента, уменьшением концентрации окислителя, увеличением энергии активации реакции и, наконец, снижением температуры процесса.

В качестве первичных средств пожаротушения используют различные огнетушители, которые могут быть ручными, передвижными (установленными на колеса и перемещаемые вручную), стационарными (оборудованными гибкими шлангами и ручными стволами). Огнетушители маркируют знаками, обозначающими состав заряда огнетушителя и его емкость (например, 10-литровый порошковый огнетушитель - ОП-10). В настоящее время выпускают следующие огнетушители:

- порошковые: с зарядами ПСБ-3, П-2АП, «Пирант А», ПФ: ручные ОП-1, «Момент 2», ОП-2Б, ОП-5, ОП-8Б, ОП-10А, ОП-10 «Прогресс», ОП-10 (закачной); передвижные ОП-50; стационарные ОП-250;

- пенные: ручные ОХП-10 (химпенные), ОХВП-10 (химпенные и с зарядом воздушно-механической пены), ОВП-10 (воздушно-механическая пена), ОВП-5, передвижные ОВП-10; стационарные ОВП-250;

- углекислотные с зарядом диоксида углерода: ручные ОУ-2, ОУ-5;

- передвижные ОУ-25, ОУ-80, ОУ-400.

Огнетушащие порошки представляют собой мелкоизмельченные минеральные соли (карбонаты и бикарбонаты натрия и калия, фосфорно-аммойные соли, хлориды натрия и калия и др.) с различными добавками, препятствующими слеживанию и комкованию. К достоинствам порошков относятся их высокая огнетушащая способность и универсальность (возможность тушения различных материалов, в том числе таких, которые нельзя тушить водой, пенами, хладонами). Механизм огнетушащего действия порошков заключается в ингибировании процесса горения из-за гибели активных центров пламени на поверхности твердых частиц или в результате их взаимодействия с газообразными продуктами разложения порошков.

Важной характеристикой пены является кратность, определяемая отношением объема пены к объему ее жидкой фазы. По кратности пены подразделяют на низкократную (до 30), среднекратную (30-200) и высокократную (свыше 200). Воздушно-механическую пену получают с помощью пеногенерирующей аппаратуры и специальных добавок - пенообразователей(ПО), обеспечивающих снижение поверхностного натяжения на границе вода-воздух и облегчение образования коллоидной системы. В качестве ПО используют соли органических сульфокислот, фторизованных соединений и др. В частности, известны ПО-1Д, ПО-ЗАИ, ПО-6К - для тушения нефтепродуктов, твердых материалов, а также ПО-1С, ПО «Форэтол» - для тушения полярных ЛВЖ (спиртов, эфиров, ацетона и др.)

Химическая пена образуется при взаимодействии растворов кислот и щелочей в присутствии ПО. В настоящее время химическую пену используют лишь в некоторых огнетушителях.

Стационарные установки пожаротушения подразделяют на автоматические и ручные с дистанционным пуском. Они также классифицируются в зависимости от используемых огнетушащих средств на водяные, пенные, газовые и порошковые и в зависимости от способа тушения и назначения на установки объемного тушения (газовые и порошковые, обеспечивающие создание в защищаемых помещениях среды, не поддерживающей горения) и поверхностного тушения (водяные, пенные и порошковые, предназначенные для непосредственного воздействия на горящие поверхности). Наиболее широкое распространение получили установки водяного и пенного тушения, подразделяемые на спринклерные и дренчерные. Спринклерные установки включаются автоматически при повышении температуры среды внутри помещения до заданного предела. Датчиком является спринклер, снабженный легкоплавким замком,  который расплавляется при  повышении температуры и открывает отверстие в трубопроводе с водой над очагом пожара. (спринклерная установка состоит из системы магистральных, питательных и распределительных трубопроводов. Спринклерные оросители установлены на распределительных трубопроводах. На магистральном трубопроводе устанавливается контрольно-сигнальное устройство. В зависимости от температуры в защищенном помещении спринклерные системы могут быть водяными, (если температура в течение всего года не ниже 4гр.С), воздушными(для отапливаемых помещений, в которых не гарантируется температура 4гр.С и выше на протяжении четырех наиболее  холодных месяцев),  воздушно-водяные  (для неотапливаемых помещений, в которых температура выше 4гр.С поддерживается в течение 8 месяцев). В отличие от водяной, состоящей из постоянно заполненных водой всех трубопроводов,  воздушная спринклерная система заполнена водой только до контрольно-сигнального устройства. Распределительные трубопроводы, расположенные выше этого устройства, заполняются воздухом, нагнетаемым компрессором. При возникновении пожара воздух выходит наружу через открывающиеся оросители, после чего вода заполняет систему и поступает через оросители на очаг пожара. Воздушно-водяная система является комбинацией водяной и воздушной систем. В холодное время ее заполняют воздухом.

В зависимости от максимально допустимой температуры в помещении при нормальных условиях эксплуатации оборудования и с учетом разброса по температуре расплавления замка спринклеры изготавливают на следующие температуры срабатывания: 72, 93,141,182 гр.С.

Дренчерные установки близки по устройству к спринклерным и отличаются от последних тем, что оросители на распределительных трубопроводах (дренчеры) не имеют легкоплавкого замка, и отверстия постоянно открыты. Включение дренчерной системы производится вручную или автоматически по сигналу автоматического извещателя о пожаре с помощью контрольно-пускового узла, размещаемого на магистральном трубопроводе. В отличие от спринклерной установки, в которой срабатывают оросители лишь над очагом пожара, при включении дренчерной установки орошается вся площадь помещения. Эти установки предназначены для защиты помещений, в которых возможно очень быстрое распространение пожара (например, с наличием больших количеств ЛВЖ).

Обычно в спринклерных и дренчерных системах используют воду, но они могут применяться и для подачи воздушно-механической пены. В этом случае их называют пенными установками пожаротушения. Для создания пены эти установки оборудуют автоматическими дозаторами, с помощью которых в поток воды добавляется раствор пенообразователя, а также специальными оросителями-генераторами пены (ОПС-спринклерные, ОПД-дренчерные).

В установках газового (объемного) тушения в качестве огнетушащего средства используют диоксид углерода, хладон 114В2 и углекислотно-хладоновый состав. Эти установки представляют собой батарею баллонов, в которых находятся указанные вещества в сжиженном состоянии под давлением до 12,5 Мпа, соединенные с помощью специального клапана с системой распределительных трубопроводов, размещаемых в защищаемом помещении. К достоинствам установок газового (объемного) тушения относится: высокая эффективность, быстрота тушения (в пределах 120 сек.), легкость автоматизации процесса, сравнительная дешевизна способа. Главным же преимуществом является возможность не только надежного тушения, но и флегматизации — предупреждения образования взрывоопасной среды путем создания в защищаемом помещении среды, не поддерживающей горения.

Наряду с первичными средствами пожаротушения используют также системы противопожарного водоснабжения. Жилые здания при числе этажей 12 и выше обеспечиваются системой противопожарного водоснабжения.  Противопожарное водоснабжение заключается в обеспечении защищаемых регионов, объектов и т.д. необходимыми расходами воды под требуемым напором в течение нормативного времени тушения пожара при обеспечении достаточной надежности работы всего комплекса водопроводных сооружений.

Противопожарное водоснабжение подразделяют на системы наружного (снаружи зданий) и внутреннего (внутри зданий) пожаротушения.

Противопожарный водопровод (наружный и внутренний) является одним из наиболее важных элементов Системы противопожарного водоснабжения.   Проектирование   противопожарного   водопровода производят в соответствии со СНиП 2.04.02-84 «Водоснабжение. Наружные сети и сооружения» и СНиП 2.04.01-85 «Внутренний водопровод и канализация зданий». Для отбора воды из наружного водопровода на нем устраивают пожарные гидранты.

Внутренние противопожарные водопроводы устраивают по схемам:

1) без повысительных установок, когда напор воды из наружного водопровода превышает требуемый напор воды;

2) с противопожарными насосами - повысителями, которые включаются только при пожаре и обеспечивают требуемый напор воды;

3) с водонапорным баком или пневмобаком и насосами в тех случаях, когда гарантированный напор меньше требуемого для хозяйственных приборов и пожарных кранов, с обеспечением неприкосновенно противопожарного запаса на первые 10 мин. тушения пожара;

4) с запасным резервуаром, когда в отдельные часы суток ощущается недостаток воды или гарантированный напор меньше 5 мин.

Внутренние противопожарные водопроводы включают следующие элементы: ввод в здание, водомерный узел для учета расходуемой воды, магистральные и распределительные водопроводы, водоразборную арматуру и пожарные краны, насосные станции с пневматическими или открытыми водонапорными баками. При числе пожарных кранов в здании не более 12 допускается применять тупиковую систему с одним вводом, а при числе кранов более 12 - только кольцевую (или с закольцованными вводами) не менее, чем с двумя вводами. Пожарные краны должны устанавливаться на высоте 1,35 м над полом помещения и размещаться в шкафчиках, которые должны быть снабжены пожарным рукавом одинакового с краном диаметра и длиной от 10 до 20 м, а также  пожарным стволом. В жилых зданиях пожарные краны устанавливают обычно на лестничных площадках. Диаметр крана при расходе одной пожарной струи 4 л/с должен быть 50 мм, а при большем расходе — 65 мм.

В зданиях повышенной этажности (выше 9 этажей) водопроводная сеть оборудуется спаренными пожарными кранами.

Важнейшим элементом расчета противопожарных водопроводов является определение потребного для пожаротушения расхода воды. Общий расчетный расход воды складывается из расходов на наружное пожаротушение от гидрантов, внутреннее - от пожарных кранов, а также от стационарных установок пожаротушения.

Устройство противопожарного водоснабжения на стройках должно предусматриваться   к   началу   основных   строительных   работ. Противопожарное водоснабжение на новостройках должно обеспечиваться с помощью гидрантов на водопроводной сети или из водоемов, оборудованных устройствами (пирс и т.п.) для подъезда  пожарных автомобилей.

Внутренний водопровод и автоматические системы пожаротушения, предусмотренные   СНиП   2.04.09-84,   необходимо   монтировать одновременно с возведением объекта.

Необходимость устройства внутреннего водопровода в зданиях и помещениях определяется их назначением, этажностью, высотой, объемом. В частности в жилых зданиях устройство внутреннего противопожарного водопровода должно предусматриваться при числе этажей 12 и выше.

Глава 3. Оценка объекта управления (жилого комплекса), оценка бизнеса предприятия (ОАО «Лидер»)

3.1 Оценка объекта управления (жилого комплекса)

Существует три основных подхода к оценке стоимости имущества. К ним относятся затратный подход (стоимостной метод), сравнительный подход (метод сравнительных продаж) и доходный подход (метод капитализации дохода). Все эти методы используются для определения стоимости, приблизительно равной оптимальной рыночной цене, по которой имущество могло бы быть продано сегодня для предполагаемого наилучшего  использования.

Затратный подход предполагает, что в центре анализа оказывается не «экономическая» стоимость аренды имущества, качество управления им или стоимость различных альтернативных вариантов использования этого имущества, а «физическая» стоимость строений и земли. По существу оценщик суммирует затраты на воспроизведение данного строения  и вычитает  сумму износа в тех случаях, когда постройка не является новой. Для оценки объекта управления по затратному подходу используем метод анализа проектно-сметной документации.

Сравнительный подход иногда называют методом использования рыночных данных, больше похож на концепцию максимальной рыночной стоимости, обеспечиваемой наилучшим использованием имущества. При данном методе выделяются те сравниваемые виды имущества, которые имеют рыночную цену. Специальная корректировка (или серия корректировок) позволяет учесть отличия оцениваемого имущества от аналога, выбранного для сравнения. Процесс корректировки и в этом случае носит несколько субъективный характер. Для оценки объекта управления по сравнительному подходу используем метод сравнения продаж.

Доходный подход предполагает оценку текущей стоимости потока доходов при наилучшем использовании рассматриваемого имущества. Простое применение этого метода предполагает, что владелец имущества, либо тот, кому это имущество будет, в конечном счете, продано, получают потоки доходов на протяжении длительного периода времени. Для оценки объекта управления по доходному подходу используем метод дисконтирования денежных потоков.

3.1.1 Определение задачи оценки

Цель оценки: определить рыночную стоимость жилого комплекса по адресу ул. Академика Пилюгина, д. 22.

Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Данный объект недвижимости (ОН) не обладает никакими имущественными обременениями.

Дата оценки 02.04.2004 года.

3.1.2 Показатели рынка предложения квартир, к которому относится объект оценки

В настоящее время в экономики России наблюдается повышение инвестиционной активности, о чем в частности свидетельствует увеличение объемов строительства, особенно по технологии монолитного домостроения.

Как видно из графика 1 с момента начала монолитного домостроения (1996 год) по настоящий момент (2004 год), объем строительства возрос в 13 раз и на данный момент составляет 1 622 000 кв. м общей площади в год.  Далее, т.е. до 2007 года планируется равномерное увеличение объемов строительства.                           Граф. 1

Что касается изменения средней цены предложения 1 кв.м общей площади в кирпично-монолитных домах г. Москвы в период с апреля 2003 года по март 2004 года (граф. 2), то рост цены составил 35 %, т.е. цена за 1 кв.м увеличилась на 633 долл. США и к апрелю 2004 года составила 1800 долл. США за 1 кв.м общей площади.

      

                   Граф. 2

Одной из причин равномерного увеличения объемов строительства и цен на монолитно-кирпичное жилье (граф. 1,2), явл-ся относительно низкий процент этого жилья в г. Москве (граф. 3а). Как видно из графика 3а, только в ЦАО процент монолитно-кирпичных домов превышает процент панельных домов в этом же округе, в остальных же АО процент домов построенных по технологии монолитного домостроения довольно низок, если не считать САО и ЗАО, где соответственно 47 и 42 % домов построенных по технологии монолитного домостроения.

Средняя цена предложения 1 кв.м в монолитно-кирпичных и панельных домах и их распределение в административных округах г. Москвы, (март 2004 года)

          

              Граф. 3а

                                 

                 Граф. 3б

Что касается оцениваемого дома, то он расположен в ЮЗАО г. Москвы, района «Ломоносовский». Из графика 3б видно, что ЮЗАО является «дорогим округом» со средней ценой предложения в 1 862 долл. США за 1 кв.м общей площади, в домах аналогичных оцениваемому. А из графика 4 видно, что район «Ломоносовский» также является «дорогим районом» ЮЗАО, со средней ценой предложения в 2 191 долл. США за 1 кв.м общей площади, в домах аналогичных оцениваемому.

          

          Граф. 4

Итак, можно заключить, что объем строительства, и цены на рынке жилой недвижимости более-менее стабилизировались (нет резких перепадов), в дальнейшем предполагается равномерный рост цен и объема строительства на жилье, построенное по технологии монолитного домостроения до момента насыщения рынка данным типом жилья.

3.1.3 Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) объекта оценки

Оценивать местоположение объекта жилой недвижимости необходимо, рассматривая систему критериев оценки места. Она включает социальный, экономический, ландшафтный, экологический критерии и критерий престижности. 

Основные технико-экономические показатели микрорайона

В таблице приведены основные показатели проекта планировки квартала 16 района «Ломоносовский», утвержденных постановлением Правительства Москвы от 21 декабря 1999 года № 1178 «О проекте планировки и комплексной реконструкции кварталов 15, 16 района Ломоносовский (Юго-Западный административный округ)».

Основные показатели планировки квартала 16

района «Ломоносовский»

Типы участков территории

Проектная площадь участков территории

(га)

1

2

Проектный баланс территории

  1.  Территория объекта проектирования

всего, в т.ч.

74,3

Распределение участков территории по функциональному назначению

1.1.1. Природные (А), в т.ч.

2,8

       - природоохранные (А1)        

       - природно-рекреационные (А2)

1.1.2. Общественные (Б), в т.ч.

       - административно-деловые (Б1)

2,2

       - учебно-образовательные (Б2)

4,0

       - торгово-бытовые (Б3)

1,9

       - культурно-просветительные (Б4)

0,1

       - спортивно-рекреационные (Б5)

0,8

       - лечебно-оздоровительные (Б6)

0,4

       - учебно-воспитательные (Б7)

11,1

1.1.3. Жилые (В), в т.ч.

        - многоквартирные жилые дома (В1)

46,2

        - индивидуальные жилые дома (В2)

1.1.4. Производственные (Г), в т.ч.

0,7

       - промышленные (Г1)

       - коммунально-складские (Г2)

       - жилищно-коммунальные (Г3)

0,4

       - специального назначения (Г4)

1.1.5. Участки смешанного назначения, в т.ч.

       - общественные (Б)

1,2

       - общественно-жилые (БВ)

0,5

       - производственные (Г)

3,6

1.1.6. Прочие территории

-

       - внешнего транспорта, улиц, дорог

      - водных поверхностей

Распределение участков территории по

строительному назначению

                 а) по плотности застройки

1.2.1. Участки низкоплотной застройки (I)

22,4

1.2.2. Участки среднеплотной застройки (II)

15,5

1.2.3. Участки высокоплотной застройки (III)

33,6

                 б) по высоте застройки

 

1.2.4. Участки с высотой не более 15 м (А)

22,8

1.2.5. Участки с высотой не более 35 м (Б)

24,1

1.2.6. Участки с высотой  более 35 м (В)

24,7

1.2.7. Участки смешанной застройки

-

1.2.8. Незастраиваемые территории

2,8

Распределение участков территории

по ландшафтному назначению

1.3.1. Застроенные слабоозелененные участки (А)

4,5

1.3.2. Застроенные озелененные участки (Б)

-

1.3.3. Незастроенные слабоозелененные участки (В)

61,3

1.3.4. Незастроенные озелененные участки (Г)

8,3

1.3.5. Озелененные участки (Д)

-

1.3.6. Природные участки (Е)

-

  •  Баланс территории рассчитывается  в соответствии с Законом города Москвы «О градостроительном зонировании территории Москвы»

(от 9 декабря 1998 г. № 28), статьи 3, 5 и 7

Система критериев оценки места

10 баллов – очень хорошо

8  баллов – хорошо

4  балла - средне

0  – плохо

Описание местоположения объекта оценки

Юго-западный административный округ г. Москвы является престижным районом. Наличие в непосредственной близости Воронцовского парка дает высокие оценки по ландшафтному, экологическому и социальному критериям, главным образом из-за наличия мест отдыха и реабилитации, наличия водных поверхностей и зеленых массивов. Близость к крупнейшим транспортным артериям города обеспечивает хорошую транспортную доступность этому месту и как следствие высокий балл по экономическому критерию (см. приложение 2).

Видно, что здание располагается на хорошем (живописном и эколог. чистом) месте (8,41 балла из 10,см. приложение 2).

Так как, такие доминирующие показатели района, как наличие мест отдыха, зеленых массивов, водных поверхностей и т.д. гораздо более сильно влияют на цену жилой недвижимости, нежели коммерческой, то производить сравнительный анализ с коммерческим вариантом использования ОН  нецелесообразно.

Существующее использование объекта недвижимости является наиболее эффективным. 

3.1.4 Оценка жилого комплекса по затратному подходу

Подлежащий оценке объект недвижимости представляет собой объект нового строительства, следовательно, принимается, что у него полностью отсутствуют все виды износа — физический(Ф), моральный(М), внешний(В), т.е. Ф=0, М=0, В=0. Поэтому основным показателем при расчете стоимости затратным подходом является стоимость нового строительства в сумме со стоимостью земельного участка, т.е. первоначальная (базовая) стоимость - Со.

Исходным параметром для определения Со являются результаты ранее выполненного сводного сметного расчета (см. приложение 1). В сводном сметном расчете все стоимостные показатели просчитаны в ценах 1984 года. Пересчет стоимостных показателей осуществляется на основе определения общего индекса роста цен (Iобщ), характеризующего степень удорожания стоимости строительства за период с 1984 года (базовый уровень) до 2004 г. (текущий уровень). Для перевода цен 1984 года в цены 2004 года Iобщ = 38,464 (по данным бюллетеня «Индексы цен в строительстве» КО-ИНВЕСТ).       

Необходимо учесть увеличение стоимости за счет затрат на маркетинг, рекламу, реализацию. Величина надбавки учитывает также уровень риска реализации проекта строительства. Надбавка просчитана экспертно и взята в размере 5-ти процентов от  базовой стоимости Со. Курс доллара США на дату оценки (02.04.04) составил 28,5024 руб. за 1 $ США. Таким образом стоимость нового строительства, рассчитанная с помощью затратного подхода, методом анализа проектно-сметной документации составила:

Сзд.затр=Со*Iобщ.*1,05=20 368 380*38,464*1,05=822 621 837 руб.                                    или 28 861 494 долл. США

В соответствии со статьей 130 ч.1 Гражданского кодекса РФ к недвижимости
относятся и земельные участки (ЗУ).

В связи с этим также необходимо учесть стоимость земельного участка, занимаемого объектом недвижимости.

На момент оценки объекта, г. Москва, в пределах МКАД разделена на 34 территориально-экономические оценочные зоны (ТЭОЗ). При этом в каждой ТЭОЗ определена соответствующая ей величина нормативной цены земли (НЦЗ). Нормативная цена земли - показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения, исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости.

- оцениваемый объект расположен в 17 территориально-экономической оценочной зоне;

- средний размер платы (Ср.п) для данной ТЭОЗ равен 750 000 долл. США за 1 га;

- площадь земельного участка Sуч = 1,184 га;

- ставка земельного налога для данной ТЭОЗ равна 462 долл. США /га

В соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 13.10.2001 года № 1022 «Об утверждении методики расчета размера платы за право аренды земельного участка» вносим необходимые корректировки:

Кр.а – коэф-т корректировки размера платы за право арены на срок более 25 лет, равен 1.

Ко.п – коэф-т общей плотности застройки = Общая площадь жилого зд./площадь ЗУ = 39 422/11 840 = 3,33.

Кц – коэф-т целевого назначения, для жилого здания, равен 1.

Ку – коэф-т удаленности от метро = 1, т.к. удаленность превышает 150 метров.

Также, составной частью стоимости земельного участка является общая сумма земельного налога, выплаченная за пользование земельным участком в течение всего срока строительства (20, 6 месяцев).

Получаем, что стоимость земельного участка равна:

Сзем = Sуч*Ср.п*Кр.а*Ко.п*Кц*Ку-Обременения+ЗН* Sуч*Тстр./12 = =1,184*750 000*3,33-0 + 13 168*1,184*1,72 = 2 931 341 долл. США или 83 550 249 руб.

Общая стоимость объекта недвижимости, определенная по затратному подходу (Сзатр) складывается из стоимости здания и стоимости земельного участка, на котором оно размещается. Таким образом:

Сзатр =Сзд.затр+Сзем =822 621 837+83 550 249 =906 172 086 руб.   или  31 792 834 долл. США

3.1.5 Оценка жилого комплекса по сравнительному подходу

Сравнительный подход – подход оценки стоимости объекта недвижимости (ОН) путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов с оцениваемым объектом после осуществления соответствующих корректировок (поправок), учитывающих различия между ними.

Необходимые поправки производилась в процентном выражении. В качестве метода определения величины процентной поправки, был использован метод парных продаж, т.е. были выявлены объекты-аналоги, к-е отличались друг от друга только одной характеристикой, эта характеристика оценивалась в процентном выражении, т.е. определялся ее вклад в общую стоимость ОН (принцип вклада), после чего осуществлялась корректировка выбранных объектов с объектом-аналогом, в %.

Характеристика оцениваемого объекта:

  1.  Дом переменной этажности (15/17/19/21) с 1-м нежилым этажом, с подземной автостоянкой, монолитно-кирпичный, сдан госкомиссии IV 2003 года.

а) Кол-во квартир – 204, общая площадь 23 873,8 кв.м; жилая площадь 14 454,8 кв.м;

б) Нежилая площадь 1-го этажа (офисы) – 698,7 кв.м.

в) Кол-во машиномест в подземной а/с – 213

г) Эффективная (потенциально приносящая доход) площадь здания с учетом подземной парковки (в дальнейшем – эффективная площадь здания) - 25 850,5 кв.м.

  1.  Планировка – современная, но не свободная (без мекомнатных перегородок)
  2.  Местоположение – ул. Академика Пилюгина, вл. 22, квартал №16 района «Ломоносовский» ЮЗАО г. Москвы
  3.  Инженерное и общее устройство – имеется телефон, радиаторы с терморегуляторами, охрана, видеонаблюдение, территория огорожена, квартиры подготовлены под чистовую отделку (отштукатурены, есть стяжка на полу).

Из этого следует, что объект можно отнести к классу жилья повышенной комфортности.

Так как оцениваемое жилое здание имеет жилые и нежилые помещения, и подземную а/с, то оценка всего жилого комплекса по сравн. подходу будет складываться из трех этапов.

Квартиры

Кол-во квартир в доме – 204, общая площадь квартир жил. здания – 23 873,8 кв.м

В качестве аналогов по газетам «Квадратный метр» от 23.03.04. и «Квартира Дача Офис» от 02.04.04. года, а также по журналу «Недвижимость и цены» от 22.03.04. с целью уменьшения кол-ва вносимых поправок, подбирались аналоги по следующим критериям:

- функциональное назначение то же, что и у оцениваемого объекта, т.е. жилые многоэтажные (многоквартирные) дома, имеющие схожее инженерно-техническое обеспечение;

- со схожим  местоположением, находящиеся в ЮЗАО г. Москвы;

- все объекты являются монолитно-кирпичными, многоэтажными новостройками;

- условия продажи – рыночные;

- передаваемые имущественные права – пользование, владение, распоряжение.

Поправки 

По газетам «Квадратный метр» от 23.03.04. и «Квартира Дача Офис» от 02.04.04. года, а также по журналу «Недвижимость и цены» от 22.03.04.года, подбирались жилые дома, различие между которыми состояло только в 1 характеристики, далее определялся вклад этой хар-ки в общую стоимость объекта, в процентном выражении (см. приложение 3).

Итак, получены следующие значения поправок:

- подземная автостоянка, поправка 9%;

- охрана, огороженная территория, поправка 8%;

- телефон, поправка 3%;

- отделка (нет/подготовка под чистовую отд.), поправка 7%;

- Интернета (локальная сеть), поправка 3%;

- планировка, поправка 15% на свободную планировку (без межкомн. перегородок).  

Правило корректировки – если сопоставимый объект превосходит в чем-то оцениваемый, то его фактически продажная цена должна быть уменьшена на величину вклада (в %) этого превосходства и наоборот.

Определив процентные значения заданных характеристик, приступаем к расчету стоимости общей площади квартир жилого дома по сравн. подходу (см. приложение 4).

В качестве стоимости 1 м2 общей площади квартир оцениваемого здания принимаем среднюю арифметическую цену предложения, в объектах аналогах, с учетом поправок. Стоимость 1 кв.м общей площади квартир =1 956 $ США. Таким образом, согласно сравнительному подходу, общая стоимость всей общей площади квартир жилого дома по адресу, ул. Академика Пилюгина, д.22 составила:

Сжил=Sобщ.пл*Скв.м=23 873,8 кв.м.*1956 $ США=46 697 153 $ США или 1 330 980 927 руб.

Нежилые помещения 1-го этажа (офисы)

Нежилая площадь 1-го этажа (офисы) – 698,7 кв.м

Для того, что бы уменьшить число вносимых поправок, ОН подбирались со следующими характеристиками:

- нежилые помещения под офисы, расположенные на 1-х этажах в жилых, многоэтажных, монолитно-кирпичных домах, имеющие схожее инженерно-техническое обеспечение;

- со схожим местоположением, находящиеся в ЮЗАО г. Москвы;

- все объекты являются новостройками;

- условия продажи – рыночные;

- передаваемые имущественные права – пользование, владение, распоряжение;

- имеется  отдельный вход, телефон.

Поправки

По газетам «Квадратный метр» от 23.03.04. и «Квартира Дача Офис» от 02.04.04. года, а также по журналу «Недвижимость и цены» от 22.03.04.года, подбирались жилые дома, различие между которыми состояло только в 1 характеристики, далее определялся вклад этой хар-ки в общую стоимость объекта, в процентном выражении (см. приложение 5).

Итак, получены следующие значения поправок:

- площадь объекта, поправка 7% на разницу в 470 кв.м;

- охрана, видеонаблюдение, поправка 9%;

- наличие мест парковки, поправка 5%;

- отделка (подготовка под чистовую отд./чистовая), поправка 9%;

- Интернет (локальная сеть), поправка 5%;

- свободная планировка, поправка 11%.

Определив процентные значения заданных характеристик, приступаем к расчету стоимости (1 кв.м.) нежилых помещений 1-го этажа жилого дома по адрису ул. Ак. Пилюгина, 22 (см. приложение 6).

В качестве стоимости 1 м2 общей нежилой площади оцениваемого здания принимаем среднюю арифметическую цену предложения, в объектах аналогах, с учетом поправок. Стоимость 1 кв.м нежилой площади=1 624 $ США, таким образом, согласно сравнительному подходу, стоимость всей нежилой площади дома по адресу, ул. Академика Пилюгина, д.22 составила:

Снежил=Sнежил.пл*Скв.м=698,7 кв.м.*1624 $ США=1 134 689 $ США 

или 32 341 354 руб.

Машиноместа подземной а/с жилого дома

Кол-во машиномест – 213

Для того, что бы уменьшить число вносимых поправок, ОН подбирались со следующими характеристиками:

-все мащиноместа расположены в охраняемых кирпичных, либо монолитных ГСК, имеющих схожее инженерно-техническое обеспечение;

- со схожим местоположением, находящиеся в ЮЗАО г. Москвы;

- все объекты являются новостройками, имеют рем. зону;

- условия продажи – рыночные;

- передаваемые имущественные права – пользование, владение, распоряжение.

Поправки

Так как подобранные объекты почти идентичны, то кол-во вносимых поправок незначительно.

По газетам «Квадратный метр» от 23.03.04. и «Квартира Дача Офис» от 02.04.04. года, а также по журналу «Недвижимость и цены» от 22.03.04.года, подбирались машиноместа в капитальных ГСК, различие между которыми состояло только в 1 характеристики, далее определялся вклад этой хар-ки в общую стоимость объекта, в процентном выражении (см. табл. 3-1).

Итак, получены следующие значения поправок:

- кол-во машиномест, поправка 9% на 48 м/м;

- наличие мойки, поправка 6%.

    Табл. 3-1

Объекты

Кол-во машиномест

Цена предложения,      долл. США за 1 кв.м.

 Поправка, в %

м.Новые Черемушки, ул. Гарибальди

168

12 750

9

м.Новые Черемушки, ул. Вавилова, д.91а

120

14 000

Объекты

Наличие   мойки

Цена предложения, долл. США за 1 кв.м.

 Поправка, в %

м. Крылатское, ул. Осенняя, д.17

есть

9 000

6

м. Крылатское, ул. Марш. Тимошенко

нет

8 480

Определив процентные значения заданных характеристик, приступаем к расчету стоимости по сравнительному подходу машиноместа в подземном паркинге жилого дома по адресу ул. Ак. Пилюгина, 22 (см. табл. 3-2).                                Табл.3-2        

ЦЕНА ПРЕДЛОЖЕНИЯ 1 МАШИНОМЕСТА В ПОДЗЕМНЫХ АВТОСТОЯНКАХ ОБЪЕКТОВ АНАЛОГОВ ЮЗАО Г. МОСКВЫ                                                                                                                    

Станция метро, адрес.

Характеристики

Цена 1м2 долл. США

Суммарная поправка,       в %.

Цена 1м2 с учетом поправки в долл. США

Кол-во машиномест, поправка 9%

Мойка, поправка 6%

1

2

4

5

6

7

м. Новые Черемушки, ул. Гарибальди

168 мест, поправка         (-8%)

+

12 750

-15

11 187

м. Новые Черемушки, ул. Вавилова, д.91а

120 мест, поправка           (-17%)

+

14 000

-23

11 383

м. Новые Черемушки, ул. Пилюгина, д. 24а

86 мест, поправка          (-23%)

-

17 000

-23

13 822

Оцениваемое машиноместо в подземной а/с, жилого дома, по адресу ул. Ак. Пилюгина, д22.

213

-

-----

-----

12 130

В качестве стоимости 1 машиноместа в подземной а/с жилого дома, принимаем среднюю арифметическую цену предложения в объектах оналогах, с учетом поправок. Стоимость 1 машиноместа=12 130 $, таким образом, согласно сравнительному подходу, стоимость всех машиномест жилого дома по адресу, ул. Академика Пилюгина, д.22 составила:

См/м=Кол-во м/м*С1 м/м=213*12 130 $ США=2 583 690 $ США 

  или 73 641 366 руб.

Итак, результирующее значение стоимости, определ. по сравн. подходу, жилого комплекса по адресу ул. Академика Пилюгина, д. 22 складывается из стоимости жилой площади (Сжил.), нежилой площади (Снежил.) и стоимости всех машиномест (См/м ) подземного паркинга, получаем:

Ссравн =Сжил+ Снежил+ См/м =46 697 153+1 134 689+2 583 690+2 930 400 = 50 415 532 долл. США или 1 436 963 659 руб.

3.1.6 Оценка жилого комплекса по доходному подходу

Доходный подход предполагает использование объекта недвижимости с целью получения дохода в течение всего нормативного срока службы или срока службы, который является целесообразным для собственника или инвестора.

Будет рассмотрен вариант сдачи в аренду жилых помещений, нежилых помещений 1-го этажа, а также машиномест подземной автостоянки здания. В качестве периода получения дохода будет взят срок, равный 5 годам.

Стоимость жилого комплекса при варианте аренды будет равна дисконтированному денежному потоку арендных платежей за 5 лет за вычетом расходов на обслуживание и ежегодных выплат налога на землю, плюс стоимость перепродажи объекта недвижимости через 5 лет, приведенная к дате оценки, т.е. реверсия.

Реверсия - сумма, остающаяся от цены продажи после вычета затрат на продажу, остатка основной суммы ипотечной задолженности и любых штрафов за досрочное погашение кредита.

Формула в данном случае будет иметь вид:

PV1=PMT* (1-1/(1+r)T)              (1)

                   r

PV2=Сперепр    (2)

 (1+r)T

Сдоход= PV1+ PV2    (3)

где PV1 – современная (текущая) стоимость аннуитета (назыв. постоянный доход, получаемый через равные промежутки времени);

PMT=[(АПжил+АПнежил+АПм/м)-Зобслуж-ЗН] – читый операционнй доход ЧОД), за год; 

АПжил - ежегодная арендная плата, получаемая в течение периода Т от сдачи в аренду квартир;

АПнежил - ежегодная арендная плата, получаемая в течение периода Т от сдачи в аренду нежилых помещений;

АПм/м - ежегодная арендная плата, получаемая в течение периода Т от сдачи в аренду машиномест подземной автостоянки;

АПобщ - (АПжил + АПнежил + АПм/м) - общая ежегодная арендная плата;

Зобслуж - ежегодные затраты на управление объектом недвижимости, его техническое обслуживание и ремонт;

ЗН - сумма ежегодно уплачиваемого земельного налога;

r - ставка дисконта или процентная ставка с учетом рисков;

Т - срок аренды (5 лет);

PV2 - современная (текущая) стоимость перепродажи объекта недвижимости через 5 лет;

Сперепр - стоимость перепродажи объекта недвижимости по истечении периода Т=5 годам;.

 Сдоход   -    стоимость   объекта   недвижимости   рассчитанная   с помощью доходного подхода.

       

Для определения АПжил, АПнежил и по газетам «Квадратный метр» от 23.03.04. и «Квартира Дача Офис» от 02.04.04. года, а также по журналу «Недвижимость и цены» от 22.03.04. была сформирована совокупность данных по ставкам арендной платы (АП) за 1 м2 площади в квартирах и нежилых помещениях (офисах), а также за 1 машиноместо в подземном паркинге в объектах, аналогичных оцениваемому (характеристики по которым сравнивались объекты см. в сравн. подходе). Так как все подобранные квартиры-аналоги, сдаются в аренду с обустроенной кухней, то необходимо сделать дополнительную корректировку на наличие этого улучшения (см. табл. 3-3):

                        Табл. 3-3

Объекты

Наличие

обустроенной кухни

Ставка ар. платы, в год, долл. США за 1 кв.м.

Поправка, в %

м. Академическая, 12 мин. пеш., ул. Б. Черемушкинская

есть

157

13

м. Академическая, 5 мин. пеш., ул. Вавилова

нет

137

     

Ставки арендной платы за 1 м2 общей площади квартир, нежилых помещений и 1 машиноместа в объектах-аналогах представлены в приложение 7,8,9.

Таким образом, получаем:

АПжил = 144 $ за 1 м2 в год;

АПнежил = 362 $ за 1 м2 в год;

АПм/м = 1 084 $ за 1 машиноместо в год;

Умножая значения скорректируемых годовых ставок АП на соответствующие им площади и число машиномест, получаем суммарные значения соответствующих ежегодных ставок АП:

АПжил= 144*23 873,8=3 437 827,2 долл. США или 97 986 326 руб. в год;

АПнежил= 362*698,7=252 930 долл. США или 7 209 112 руб. в год;

АПм/м = 1 084*213=230 892 долл. США или 6 580 977 руб. в год;

АПобщ = 3 437 827,2+252 930+230 892=3 921 649,2 долл. США        или 111 776 414 руб. в год.

Затраты на управление и обслуживание в расчете на 1 м2 общей площади жилого здания (Зобслуж) равны 6,89 $ США (см. приложение 10), тогда общие затраты на обслуживание и управление жилым домом за год (Зобслуж) равны 271 617,6 $ США или 7 741 753 руб.

Годовая сумма земельного налога (ЗН) выплачиваемая за пользование земельным участком равна 462 ЕВРО за 1 га. в год. При площади участка = 1,184 га годовая сумма земельного налога равна 15 591 руб. или 547 $ США в год.

ЧОД=PMT=3 921 649,2-271 617,6-547=3 649 484,6 долл. США или 104 019 070 руб. в год.

Ставку дисконтирования определяем методом кумулятивного построения:

Вложения капитала в недвижимость имеют более высокий риск, чем все другие инвестиции, поэтому ставка дисконтирования должна учитывать это путем ее увеличения.

Так как вложения капитала в недвижимость явл-ся рискованными, то и управление этими инвестициями, требует выбора варианта финансирования, отслеживание рынка, принятие решения о продаже или удержании объекта недвижимости, работа с налоговыми органами и т. д., то есть требуются определенные усилия, которые должны компенсироваться путем включения в реальную ставку инвестиционного менеджмента. Не следует путать это вознаграждение с комиссионными за непосредственное управление недвижимостью, к-е составляют часть эксплуатационных расходов.

Под ликвидностью понимается быстрота, с которой актив может быть превращен в наличные денежные средства. Недвижимость явл-ся низко ликвидным товаром, этот фактор учитывается ставкой компенсации за низкую ликвидность.

Кроме получения прибыли в виде процентов по вложению капитала опытный инвестор учтет также и время возмещения (возврата) вложенного капитала, то есть к полученной ставке необходимо будет добавить ставку возмещения капитала.     

 

 Получаем:

1.Безрисковая ставка дохода соответствующая эффективной доходности к погашению валютных еврооблигаций РФ со сроком погашения в 2030 году составила на 02.04.04 год 6,96%.

2. Компенсация за риск вложения инвестиций в недвижимость принимаем, равным 5 %.

3. Инвестиционный менеджмент, берется экспертно и находится в пределе 1-5%., в данном случае 2%

4. Компенсация за низкую ликвидность 1,5 %

5. Норма возврата капитала по прямолинейному методу (метод Ринга), учитывая, что срок окупаемости данного проекта принимаем равным 20 годам, составит 5% годовых.

Наименование риска

Значение

Безрисковая ставка дохода соответствующая эффективной доходности к погашению валютных еврооблигаций РФ со сроком погашения в 2030 году

6,7%

Компенсация за риск вложения инвестиций в недвижимость

5%

Инвестиционный менеджмент

2%

Низкая ликвидность

1,5 %

Суммарная процентная ставка

15,2%

Норма возврата капитала

5%

Итого

20,2%

Определяем стоимость объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков с последующей перепродажей ОН:

Текущая стоимость платежей:

PV1= PMT* (1-1/(1+r)T) =104 019 070*2,98=309 976 829 руб. или

       r                   10 875 464 долл. США

Стоимость перепродажи объекта недвижимости по истечении периода в 5 лет определяем по данным интернет-сайта www.arn.ru, исходя из представленных на нем сводных таблиц с динамикой изменения цен предложения квартир на вторичном рынке, т.е. К-т удорожания, с учетом инфляции (по прогнозам Минэкономразвития РФ, инфл. будет снижаться, в среднем приблиз. на 1% в год, с прогнозного значения на 2004 год в 10%), равен 2,15.

Учитывая, что жилой дом является новостройкой и построен по современному, индивидуальному проекту, то  через 5 лет физический, моральный и внешний (предполагаем) износ также будут равны нулю. Получаем, что будущая стоимость перепродажи равна:

   

Сперепр=Ссравн*К-т удорожания=50 415 531,6 *2,15=3 089 471 843 руб.

или 108 393 393 долл. США

Текущая стоимость реверсии:

PV2= Сперепр =3 089 471 843 =1 230 865 276 руб.  или 43 184 619 долл. США   (1+r)T               2,51

Стоимость   объекта   недвижимости:

Сдоход =PV1+PV2 =309 976 829+1 230 865 276=1 540 842 105 руб. или 54 060 083 долл. США

3.1.7 Определение результирующего значения рыночной стоимости жилого комплекса

После   оценки   объекта   по   трем   подходам   необходимо   установить окончательную    стоимость. Для этого используется процедура согласования. Она заключается в определении весов каждого подхода в итоговой величине стоимости.

Рыночная стоимость объекта недвижимости представляет собой результат согласования оценок по различным подходам и количественно выражается соотношением:

Срын =∑di*Ci=dзатр.*Сзатр.+dсравн.*Cсравн.+dдх.*Cдх.

где dзатр., dсравн., dдх. - соответственно удельные веса оценок по затратному, сравнительному и доходному подходам (di =1).

Для того, что бы определить удельный вес каждого из подходов, необходимо вначале, присвоить каждому из подходов соответствующий ему ранг, который отражает надежность этого подхода: Rз=30%; Rcр=100%; Rдх=70%.

Далее переводим проставленные ранги в коэф-ты весомости:

di=Ri/∑Ri

Получаем, что для  данного объекта недвижимости:

dзатр.=0,15;

dсравн.=0,5;

dдх.=0,35.

Вычисляем результирующее значение рыночной стоимости объекта недвижимости. Оно равно:

Собъекта =31 792 834*0,15+50 415 532*0,5+54 060 083*0,35 = 48 897 720 долл. США (1 393 702 374 руб.)

или (делим на эффективную площадь ОН=25 850,5 кв. м) 1 892 долл. США (53  914 руб.) за 1 кв. м эффективной площади здания.

3.2 Оценка бизнеса предприятия (ОАО «Лидер»)

3.2.1 Финансово-экономический анализ деятельности предприятия

Финансовый анализ проведен на основании официальной бухгалтерской отчетности – форма № 1, а также на основании «Отчета о прибылях и убытках» - форма № 2.

Финансовое состояние предприятия характеризуется размещением и использованием средств (активов) и источниками их формирования (пассивов). Эти сведения предоставлены в балансе предприятия (см. прил.11а,б).

По имеющемуся балансу составляется агрегированная аналитическая форма баланса и на ее  основе проводится вертикальный и горизонтальный анализ (см. прил. 12). По результатам вертикального и горизонтального анализов баланса, взаимодополняющих друг друга, дается общая характеристика диагностируемого предприятия с отражением соответствующей динамики изменения показателей.

Горизонтальный и вертикальный анализ.

Горизонтальный финансовый анализ – это сравнение каждой позиции отчетности с предыдущим периодом и определение относительного изменения показателя.

Вертикальный финансовый анализ – определение структуры итоговых финансовых показателей и выявление влияния каждой позиции отчетности на результат в целом.

Результаты горизонтального и вертикального анализов представлены в приложении 12.

В результате проведения горизонтального и вертикального анализов выявлены следующие соотношения:

1. Уменьшение - увеличение денежных средств предприятия, влияет на ликвидность данного предприятия, т.к. денежные средства – это самая ликвидная статья баланса. Данные изменения отразились на всех коэффициентах ликвидности (см. ниже).

2. Увеличение дебиторской задолженности к 2003 году (прирост статьи, относительно 2002 года, составил 31,02 %) может свидетельствовать о «смягчение» политики предприятия по отношению к потребителям продукции (услуг), уменьшение же данной статьи к 2004 году (на 6,82 %), свидетельствует о «ужесточении» политики предприятия по отношению к потребителям продукции (услуг)

3. Увеличение товарно-материальных запасов в 2003 году (прирост составил 225,31 %) может являться следствием снижения спроса на продукцию (услуги) предприятия, уменьшение к 2004 году этого показателя (на 63 %) – наоборот.

4. Низкое значение стоимости внеоборотных активов (удельный вес этой статьи в валюте баланса, по годам составил 3,9% на 2002, 4,45% на 2003, 4,64% на 2004 год) обусловлено, низкой стоимостью основных средств. В основные средства ОАО входят, только Машины и оборудования, Инвентарь, а Здания и сооружения и транспортные средства, необходимые для осуществления своей деятельности, предприятие арендует.

5. Увеличение кредиторской задолженности к 2003 году (прирост статьи составил 17,65 % по отношению к 2002 году) является и положительным, и отрицательным моментом в деятельности предприятия. С одной стороны у предприятия увеличивается «работающая» денежная масса, с другой стороны предприятие теряет свою финансовую независимость. Снижение данного показателя к 2004 году (на 7,36 %) означает, что увеличивается фин. устойчивость, зато «уходят» из оборота деньги.

6. Отсутствие краткосрочных и долгосрочных кредитов является негативным признаком с точки зрения привлекательности данного бизнеса для инвесторов и для самой компании.

7. Уменьшение собственного капитала (СК) к 2003 году являлось следствием уменьшения статьи 460 «Нераспределенная прибыль прошлых лет» (снижение составило 42 % относительно 2002 года), а также снижением чистой прибыли (ЧП) предприятия (на 2,6 %). Увеличение СК к 2004 году было обусловлено увеличением ЧП предприятия (прирост статьи, относительно 2003 года составил 4 %) и увеличением статьи 460 «Нераспределенная прибыль прошлых лет» (прирост статьи составил 79,44 %).

Анализ чистого оборотного капитала (ЧОК) или собственных оборотных средств (СОС)

ЧОК = СОС = текущие активы – текущие пассивы.

Уменьшение чистого оборотного капитала в 2002 году по отношению к 2001 году, является следствием значительного увеличения кредиторской задолженности (прирост статьи составил 17,65%) и уменьшения (на -28,84% по сравн. с 2001 годом) ст. 260 БАЛАНСА «Денежные средства».

Увеличение ЧОК в 2003 году является следствием увеличения денежных средств (прирост статьи составил 20,04%) и динамичного изменения дебиторской и кредиторской задолженности, что является следствием  эффективной финансовой политики предприятия.

 Рост уровня ЧОК является свидетельством роста финансовой  устойчивости (доля оборотных активов финансируемых за счет собственного капитала увеличилась) и активности предприятия.

Анализ ликвидности.

Цель анализа ликвидности - оценить способность предприятия в полном объеме выполнять краткосрочные обязательства за счет текущих активов.

  1.  Коэффициент текущей ликвидности. Норма 1-2.

Кт.л =Текущие активы/Текущие пассивы

Кт.л1 = 1,13

Кт.л2 = 1,09

Кт.л3 = 1,11

Наблюдается положительная тенденция, коэффициент имеет значения, приближенные к оптимальному.

По сравнению с 2002 годом, за 2003 год,  возросла способность предприятия выполнять краткосрочные обязательства за счет всех текущих активов.

2.  Коэффициент срочной (быстрой) ликвидности. Норма 1.

Кб.л =Текущие активы - товарно-материальные запасы/Текущие пассивы

Кб.л1 =1,10

Кб.л2 =0,99

Кб.л3 =1,08

Наблюдается положительная тенденция, коэффициент имеет значения, приближенные к оптимальному.

По сравнению с 2002 годом, за 2003 год, возросла  способность предприятия выполнять краткосрочные обязательства за счет более ликвидной части текущих активов.

3.  Коэффициент абсолютной ликвидности. Норма 0,5-0,7.

  Ка.л =Высоколиквидные активы/Текущие пассивы 

Ка.л1 =0,46

Ка.л2 =0,28

Ка.л3 =0,36

Низкие значения показателей обусловлены недостаточностью денежных средств на расчетном счете.

Однако, прирост денежных средств за 2003 год составил 20,04%, т.е. можно заключить, что способность предприятия выполнять краткосрочные обязательства за счет свободных денежных средств возросла.

4.  Коэффициент обеспеченности собственными средствами. Норма  Ко.с.с ≥0,1

Ко.с.с =Чистый оборотный капитал/Текущие активы

Ко.с.с1 =0,12

Ко.с.с2 =0,08

Ко.с.с3 =0,10

Низкое значения в 2002 году  Ко.с.с, является следствием увеличения текущих активов (особенно ТМЗ, на 225,31% и дебит. задолженности, на 31,02%) на фоне уменьшения (на 24%) собственных оборотных средств предприятия, что негативно отразилось на структуре баланса и на периоде оборачиваемости денежных средств (деньги медленнее и хуже работают).

Увеличение данного показателя к 2004 году, являлось следствием увеличения чистого оборотного капитала предприятия на 24%, на фоне уменьшения ТМЗ (на 63%) и дебит. задолженности (на 6,82%).

Из приведенного анализа видно, что в случае если кредиторы потребуют  от предприятия в полном объеме выполнить свои обязательства за счет текущих активов, то предприятие сможет выполнить данные обязательства, сохранив фин. независимость.

Вывод:

Все показатели ликвидности, за исключением коэффициента абсолютной ликвидности, соответствуют предъявляемым нормам.

Анализ рентабельности

Данная группа показателей дает представление об эффективности хозяйственной деятельности предприятия.

На основе официальной бухгалтерской отчетности (форма №2 - см. прил.13) в целях финансового анализа деятельности предприятия составляю аналитическую форму в международном стандарте (см. приложения 14,15,16). На ее основе определяю группу показателей, связанных с рентабельностью деятельности предприятия.

1. Рентабельность продаж.

Рп =Чистая прибыль/Чистая выручка

Рп1 =0,16

Рп2 = 0,11

Рп3 =0,11

Снижение данного коэффициента  в 2002 году, по сравнению с 2001 годом, вызвано высокими внереализационными и управленческими расходами предприятия.

2. Рентабельность активов.

Ра =Чистая прибыль/Среднегодовая стоимость активов

Ра2 = 0,11

Ра3 =0,11

Рентабельность активов - это комплексный показатель, позволяющий оценивать результаты основной деятельности предприятия. Он выражает отдачу, которая приходится на рубль активов компании. Отрицательные и малые (как в моем случае) значения данного коэффициента означает неэффективное использование всех совокупных активов предприятия.

3. Рентабельность производственных фондов.

Рп.ф =Прибыль до выплаты налогов/Нетто-выручка   

Рп.ф1 =0,23

Рп.ф2 = 0,16

Рп.ф3 =0,16

Уровень рентабельности производственных фондов тем выше, чем выше прибыльность продукции (чем выше фондоотдача основных фондов и скорость оборота оборотных средств, чем ниже затраты на 1 рубль продукции (услуг) и удельные затраты по экономическим элементам (средств труда, материалов труда)). Снижение данного показателя в 2002 году, относительно 2001 года, вызвано высокими внереализационными и управленческими расходами предприятия, в 2003 – высокими управленческими расходами.

4. Чистая рентабельность собственного капитала.

ЧРс.к =Чистая прибыль/Среднегодовая стоимость собственного капитала

ЧРс.к2 = 0,79

ЧРс.к3 =0,81

Данный показатель характеризует прибыль, которая приходится на собственный капитал. Наблюдается положительная тенденция изменения данного показателя.

Вывод:

Как видно, данное предприятие имеет низкую рентабельность, это обусловлено высокими управленческими и внереализационными расходами, однако следует иметь в виду, что основное противоречие финансового менеджмента заключается в том, что предприятие не может быть одновременно ликвидным и рентабельным.

К 2004 году наблюдается положительная тенденция изменения всех показателей рентабельности предприятия.

Анализ деловой активности.

Деловую активность предприятия характеризуют коэффициенты оборачиваемости. Цель анализа оборачиваемости – оценить способность предприятия приносить доход путем совершения оборота Деньги – Товар – Деньги. Период оборота рассчитываю за год (Инт.=360 дней). Под средним значением понимается (Показатель на начало периода + Показатель на конец периода)/2

1. Коэффициент оборачиваемости активов.

Ко.а =Чистая выручка (средняя)/(Стоимость активов (за период) /Инт.)

Ко.а2 =289 дней

Ко.а3 =336 дней

Видно, что наиболее эффективное использование всех ресурсов предприятия независимо от источников их образования было достигнуто в 2002 году т.е. была достигнута максимальная отдача (в денежном выражении) от каждой единице актива, за 336 дней.

2. Коэффициент оборачиваемости собственного капитала (СК).

Ко.с.к =Чистая прибыль (средняя)/(Стоимость СК (за период)/Инт.)    

Ко.с.к2 =288 дней

Ко.с.к3 =286 дней

Видно, что за 2003 год, по сравн. с 2002 годом, период оборота СК уменьшился, с экономической точки зрения это означает, что сократился период, в котором СК «работает на чистую прибыль» предприятия.

3. Коэффициент оборачиваемости товарно-материальных запасов (ТМЗ).

Ко.з =Запас материалов (средний)/(Себестоимость реализации (за период) /Инт.)

Ко.з2 =57 дней

Ко.з3 =29 дней

Данный показатель показывает скорость оборота готовой продукции (услуг). Рост Ко.з означает уменьшение спроса на продукцию (услуги) предприятия, увеличение – затоваривание готовой продукции (на складе). Видно, что спрос на продукцию предприятия возрос.

4. Коэффициент оборачиваемости дебиторской задолженности.

Ко.д.з =Дебиторская задолженность (средняя)/(Чистая выручка (за период)/Инт.)

Ко.д.з2 =226 дней

Ко.д.з3 =233 дня

Увеличение этого показателя, свидетельствует об ухудшении кредитной политики предприятия, уровня организации финансовых отношений с потребителями услуг, соответственно уменьшение – наоборот.

Вывод:

Период оборота Деньги-Товар-Деньги - увеличился (за исключение коэффициент оборачиваемости ТМЗ), это означает что деньги дольше «связаны» в формирование готовой продукции.

Анализ финансовой устойчивости.

Цель анализа финансовой устойчивости - оценить способность предприятия погашать свои обязательства и сохранять права владения предприятием в долгосрочной перспективе.

1. Коэффициент автономии. Для финансово устойчивого предприятия коэффициент автономии должен быть больше единицы.  

Ка =Собственный капитал/ Заемный капитал 

Ка1 =0,18

Ка2 =0,14

Ка3 =0,17

Способность предприятия погашать обязательства в долгосрочной перспективе определяется соотношением собственных и заемных средств и их структурой. Как видно ни в одном из периодов коэф-т автономии не соответствовал норме, т.е. с экономической точки зрения это означает, что в случае если кредиторы потребуют свои средства одновременно, предприятие, не сможет расплатиться по своим обязательствам используя для этого, только СК.

2. Коэффициент платежеспособности определяет долю собственного капитала в общих источниках финансирования предприятия. Для финансово устойчивого предприятия коэффициент платежеспособности должен быть больше 0,5.

Кп =СК/Валюта баланса

Кп1 =0,15

Кп2 =0,12

Кп3 =0,14

Имеется нехватка СК  в структуре источников финансирования.

3. Коэффициент иммобилизации. Данный показатель отражает степень ликвидности активов и тем самым возможность предприятия отвечать по текущим обязательствам в будущем. В общем можно сказать, чем меньше значение коэффициента, тем больше доля ликвидных активов в имуществе предприятия и тем выше возможности организации отвечать по текущим обязательствам.

Ки =Постоянные активы/Текущие активы

Ки1 =0,04

Ки2 =0,05

Ки3 =0,05

Имеется значительная доля ликвидных активов в структуре имущества предприятия.

4. Коэффициент маневренности показывает, какая часть собственного капитала вложена в наиболее маневренную часть активов.

Км =ЧОК/Собственный капитал

Км1 =0,74

Км2 =0,63

Км3 =0,68

Как видно, значительная часть СК вложена в наиболее маневренную часть активов (денежные средства, готовая продукция)

Вывод:

Предприятие является финансово неустойчивым. В случае если все кредиторы потребуют свои средства одновременно, то у предприятия возникнут большие проблемы с выплатой этой задолженности. Однако наблюдается положительная тенденция изменения показателей фин. устойчивости за 2003 год, относительно 2002 года, следовательно, можно предположить, что  положительный темп изменения этих показателей сохранится и в будущем.

Другие показатели, используемые для оценки бизнеса

Выручка

Чистая прибыль

Существующая положительная тенденция роста выручки, была обусловлена увеличением объема реализации предоставляемых  услуг (см. прилож. 13, ст.010,012,013), однако такое увеличение объема предост. услуг в 2002 году негативно отразилось на финансовом сост. предприятии, в общем, и на чистой прибылью в частности. В 2002 году снижение ЧП обуславливалось главным образом из-за резкого увеличения управленческих (прирост статьи составил 440,16 %) и внереализационных расходов (прирост статьи составил 170,32%). Также негативные изменения произошли и в структуре баланса (уменьшилось соотношение Текущих пассивов к Текущим активам)

К 2004 году имеет место стабилизация и нормализация структуры капитала (баланса, см. прилож. 11а,б) и прибыли (отчет о прибылях и убытках, см. прилож. 13). Стоит отметить «нормализацию» внереализ. расходов к внереализационными доходами.

В дальнейшем прогнозируется стабильный, «плавный» и динамичный рост выручки и чистой прибыли предприятия.

Общие рекомендации: 

Предприятию, для фин. устойчивого состояния, необходимо увеличить значение собственного капитала на фоне «мягкого» снижения кредиторской задолженности, а также необходимо «включить» в статьи баланса краткосрочные (и долгосрочные) кредиты. Но еще более действенный совет – это привлечение грамотного специалиста в области финансового менеджмента, с целью улучшения структуры баланса ОАО «Лидер».

Для повышения рентабельности, предприятию, необходимо уменьшить значение управленческих и внереализационных расходов (как это было в 2001 году), а также «нормализовать» соотношение Выручка/Себестоимость продукции.

Так как проведенные расчеты (показатели фин. устойчивости) свидетельствуют о затруднительном финансовом состоянии предприятия, становится целесообразным провести анализ банкротства предприятия.

Анализ вероятности банкротства по модели Альтмана

Она позволяет дать оценку вероятности банкротства предприятия на основе следующей эмпирической формулы:

Z = 1,2*X1 + 1,4*X2 + 3,3*X3 + 0,6*X4 + X5

Значения показателя Z и их интерпретация:

Значение Z

Вероятность банкротства

менее 1,81

очень высокая

от 1,81 до 2,7

высокая

от 2,7 до 2,99

низкая

более 2,99

очень низкая

Оценка вероятности банкротства ОАО «Лидер» по модели Альтмана

Показатель

Обозначение

2002 год

2003 год

Собственные оборотные средства / Активы

Х1

0,08

0,1

Рентабельность активов

Х2

0,11

0,11

Прибыль / Активы

Х3

0,1

0,11

Отношение собственного и заемного капитала

Х4

0,14

0,17

Оборачиваемость активов

Х5

0,75

0,96

Z - счет Альтмана

Z

1,41

1,68

Вероятность банкротства

очень высокая

очень высокая

Вывод:

Вероятность банкротства ОАО «Лидер» на 01.01.04. – очень высокая. Однако, можно предположить (на основе темпа изменения  Z - счет Альтмана и стркутуры баланса), что к 01.01.05. данное предприятия «выйдет» из области очень высокой вероятности банкротства и будет, в последующем (лет 5), иметь высокую вероятность банкротства.

3.2.2 Оценка бизнеса предприятия по затратному подходу

Затратный подход оценки бизнеса рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесенных издержек. Стоимость бизнеса определяется суммой затрат ресурсов на его воспроизводство или замещения с учетом физического и морального износа. Этот подход наиболее эффективен, когда покупатель собирается сравнить затраты на приобретение бизнеса с затратами по созданию аналогичного предприятия.  

Преимущество заключается в возможности достаточно точно подсчитать рыночную стоимость активов и пассивов предприятия кроме, пожалуй, нематериальных активов. Недостаток подхода в том, что он не учитывает будущую доходность рассматриваемого бизнеса. Кроме того, методы затратного подхода дают тем большие погрешности, чем больше возраст оцениваемого предприятия.

Базовой формулой в затратном подходе является:

Собственный капитал (СК) =Активы - Обязательства   

Метод скорректированных чистых активов.

В соответствии с этим методом статьи бухгалтерского баланса приводятся к рыночной стоимости. Для этого:

- проводится оценка рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности;

- затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец;

- из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств.

Результат показывает оценочную стоимость СК предприятия.

Процедура определения бухгалтерских чистых активов компании формализована совместным Приказом от 29.01.03г. Минфина РФ и ФКЦБ РФ, зарегистрированным в Минюсте РФ 12 марта 2003 года № 4252.

 

Расчет чистых активов, (тыс. руб.)

 №              п/п

Наименование позиций

Код

Отчетные даты

01.01.2002

01.01.2003

01.01.2004

АКТИВЫ

1

Нематериальные активы

110

62

0

0

2

Основные средства

120

2100

2800

2780

3

Незавершенное строительство

130

0

0

0

4

Долгосрочные финансовые вложения

140

0

0

0

5

Прочие внеоборотные активы

150

0

0

0

6

Запасы

210

1026

3920

1714

7

Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям

220

594

1350

236

8

Дебиторская задолженность

230+240

29605

38975

36277

9

Краткосрочные финансовые вложения

250

0

0

0

10

Денежые средства

260

21500

15300

18366

11

Прочие оборотные активы

270

570

560

560

 

Итого активы

 

55 457

62 905

59 933

ПАССИВЫ

1

Заемные средства

510+610

0

0

0

2

Кредиторская задолженность

620

47066

54872

50794

3

Расчеты по дивидендам

630

0

0

0

4

Резервы предстоящих расходов

650

0

500

500

5

Прочие пассивы

520+660

0

0

0

 

Итого пассивы

 

47 066

55 372

51 294

 

Чистые активы

 

8 391

7 533

8 639

 

По имеющейся информации, производится корректировка следующих статей баланса: ст. 120 «Основные средства» и ст. 230,240 «Дебиторская задолженность», с целью определения их текущей (рыночной) стоимости.

Так как период оборота ст. 210 «Запасы» меньше одного квартала (см. фин. анализ, равен за 2002 год Ко.з2 =57 дней, за 2003 год Ко.з3 =29 дней), то считаем, что значение данной статьи = рыночной стоимости (считается, что за 1 квартал показатель не теряет своей стоимости (не успевает обесцениться)).

В связи с отсутствием необходимой информации по ст. 620 «Кредиторская задолженность» принимаем значение данной статьи = рыночной стоимости.  

Остальные статьи баланса (долгосрочных и краткосрочных обязательств у предприятия нет) не нуждаются в корректировки, следовательно, их значение принимаем = рыночной стоимости.

Определение рыночной стоимости основных средств (ОС)

В связи с тем, что номенклатура основных средств предприятия значительна, в условиях ограниченного времени, оценка (корректировка) ст. 120 проводится экспресс методом.

Основные предпосылки и допущения методики следующие:

1) Стоимостные параметры на последнюю дату переоценки (01.01.2002 год) принимаются как рыночные.

2) Принимается, что выбытие основных средств (списание, продажа, безвозмездная передача и др.) по годам происходит из списка основных средств на дату переоценки.

3) Индексы удорожания объектов основных средств или групп ОС на дату оценки известны.

Корректировка ОС производилась по следующей методики:

1) Стоимость ОС (по каждой группе) на 01.01.02. была уменьшена на величину ОС выбывших с 01.01.02. по 01.01.04. Полученные величины были умножены на соответствующие для каждой группы коэффициенты переоценки (из сборника КО-ИНВЕСТ) с 01.01.02. по 01.01.04. значения к-х приведены в таблице.

С 2002 на 01.01.2004 год

С 2003 на 01.01.2004 год

Машины и оборудование М3

1,23

1,10

Инвентарь И2

1,18

1,09

2) Стоимость ОС поступивших в эксплуатацию в период с 01.01.02. по 01.01.04. была скорректирована с помощью коэффициентов, соответствующих дате ввода.

3) Сумма полученных значений в п.п. 1,2 составляет ПВС ОС предприятия на 01.01.04.

4) Из полученной ПВС ОС предприятия вычитаем начисленный износ (так как истинный износ ОС установить было невозможно, в связи с недостаточностью данных, то принимаем его равным бухгалтерскому, т.е. 29% от ПВС) и получаем остаточную стоимость ОС на дату оценки.

Расчет:

Движение ОС ОАО «Лидер» по годам:

01.01.02.

Прибыло, руб.

Выбыло, руб.

01.01.03.

Машины и оборудование

2 245 825

1 146 798

530 062

2 862 561

Инвентарь

712 483

368 118

0

1 080 601

ИТОГО:

2 958 308

1 514 916

530 062

3 943 162

01.01.03.

Прибыло, руб.

Выбыло, руб.

01.01.04.

Машины и оборудование

2 862 561

625 951

702 957

2 785 555

Инвентарь

1 080 601

229 525

179 878

1 130 248

ИТОГО:

3 943 162

855 476

882 835

3 915 803

В итоге получены следующие значения стоимости ОС на дату оценки:

Наименование групп ОС

ПВС на 01.01.04г., (руб.).

Машины и оборудование МЗ

3 344 859

Инвентарь И2

1 313 035

ИТОГО:

4 657 894

Износ

1 350 789

Остаточная (рыночная) стоимость ОС

3 307 105

 

Итак, в результате корректировки, остаточная, рыночная стоимость ОС на 01.01.04. составила  3 307 105 руб., по сравнению с балансовой стоимостью ОС (2 780 220 руб. на 01.01.04.),  увеличилась на 526 885 рублей.

Определение рыночной стоимости дебиторской задолженности

Так как период оборачиваемости дебиторской задолженности больше 1 квартала (см. фин. анализ, за 2002 год Ко.д.з2 =226 дней, за 2003 год Ко.д.з3 =233 дня), то  для того чтобы установить рыночную стоимость дебит. задолженности, ее необходимо скорректировать.     

Расшифровка дебиторской задолженности с указанием даты ее возникновения на 01.01.04.

  1.  Сведения о дебиторской задолженности

№№ п/п

ИНН организации

Наименование организации - дебитора

Сумма задолженности, руб.

Дата возникновения задолженности

всего

из нее про-сроченная

1

2

3

4

5

6

1.1. Государственные и муниципальные унитарные предприятия

---

---

---

---

---

---

1.2. Акционерные общества

001

7736054255

ОАО «Финансовая группа Новый мир»

8 456 098

05.05.03г.

002

7709231603

ЗАО «Сити-ХХI век»

13 465 780

19.06.03г.

003

7705396121

«Вельтбау АГ»

5 415 568

28.10.03г.

1.3. Прочие организации

001

7705421868

ООО «Импекс»

5 294 849

02.12.03г.

1.4. Прочие дебиторы

3 645 005

Ш кв. 2003 г.

Всего

7 641 000

Для того, чтобы определить текущую (рыночную) стоимость дебиторской задолженности, необходимо оценить простой (потерю стоимости, «обесценивание») данной денежной массы, учитывая, что финансовое положение дебиторов не является кризисным (источник информации - ген. Директор ОАО «Лидер»).    

Корректировка дебит. задолженности осуществлялась, согласно данным, по рублевым вкладам, сайта www.alfabank.ru, учитывая срок возникновения и величину задолженности (см. ниже, таблица 4-1).

Срочный депозит со «сложным процентом» (проценты прибавляются к сумме депозита (капитализируется) ежемесячно и в день окончания срока депозита). Выплата процентов происходит по окончании срока депозита.

Сумма вкладама вклада

62дня

92 дня

123 дня

153 дня

184 дня

Вклад в рублях

от 250 000 руб до 999 999 руб

6.00%

8.00%

8.75%

9.00%

9.25%

свыше 1 млн руб

6.25%

8.25%

9.00%

9.25%

9.50%

Сумма вклада

215 дней

245 дней

276 дней

306 дней

337 дней

1 год

Вклад в рублях

от 250 000 руб до 999 999 руб

9.25%

9.25%

9.50%

9.50%

9.50%

9.50%

свыше 1 млн руб

9.50%

9.50%

9.75%

9.75%

9.75%

9.75%

Корректировочная таблица 4-1:

Наименование организации - дебитора

Сумма задолженности, руб.

Дата

Коэффициент пересчета

Текущая стоимость задолженности, руб.

ОАО «Финансовая группа Новый мир»

8 456 098

05.05.03г.

1-0,0925=0,9075

7 673 909

ЗАО «Сити-ХХI век»

13 465 780

19.06.03г.

1-0,0925=0,9075

12 220 195

«Вельтбау АГ»

5 415 568

28.10.03г.

1-0,0625=0,9375

5 077 095

ООО «Импекс»

5 294 849

02.12.03г.

1

5 294 849

Прочие дебиторы

3 645 005

III кв. 2003 г.

1-0,0875=0,9125

3 326 068

ИТОГО:

36 277 300

33 592 116

Итак, в результате корректировки, текущая, рыночная стоимость дебиторской задолженности на 01.01.04. составила 33 592 116 руб., что на 2 685 184 руб. меньше, по сравнению с балансовой стоимость (36 277 300 руб.) на дату оценки (01.01.04.).

Расчет скорректированной стоимости чистых активов ОАО «Лидер»

№ п/п

Наименование позиций

Код

Балансовая стоимость, тыс. руб.

Текущая

стоимость, тыс. руб.

01.01.2004

01.01.2004

АКТИВЫ

1

Нематериальные активы

110

0

0

2

Основные средства

120

2780

3 307

3

Незавершенное строительство

130

0

0

4

Долгосрочные финансовые вложения

140

0

0

5

Прочие внеоборотные активы

150

0

0

6

Запасы

210

1714

1714

7

Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям

220

236

236

8

Дебиторская задолженность

230+240

        36 277

33 592

  9

Краткосрочные финансовые вложения

250

0

0

10

Денежные средства

260

         18366

         18366

11

Прочие оборотные активы

270

560

560

 

Итого активы

 

        59 933

57 775

1

Заемные средства

510+610

0

0

2

Кредиторская задолженность

620

         50794

         50794

3

Расчеты по дивидендам

630

0

0

4

Резервы предстоящих расходов

650

500

500

5

Прочие пассивы

520+660

0

0

 

Итого пассивы

 

        51 294

        51 294

 

Стоимость чистых активов

 

         8 639

6 481

Итак, рыночная стоимость собственного капитала (стоимость предприятия) ОАО «Лидер», по затратному подходу составила:

СК = текущая стоимость суммы активов – текущая стоимость всех обязательств =57 775 51 294 =6 481 тыс.руб. на 01.01. 2004 года, что на 2 158 тыс. руб. меньше по сравнению с балансовой стоимостью СК (8 639 тыс. руб.), на дату оценки.

3.2.3 Оценка бизнеса предприятия по сравнительному подходу

Применение сравнительного подхода по определению предполагает использование определенного объема информации (генеральной статистической совокупности) не ниже некоторого математически определенного предела. В современных Российских условиях рыночный подход практически не применим, так как рынок предприятий в настоящее время отсутствует, достоверной информации о деятельности компаний-аналогов нет.  

На основе выше сказанного, сравнительный подход в оценки бизнеса не применялся.

3.2.4 Оценка бизнеса предприятия по доходному подходу

Доходный подход в оценке бизнеса состоит в том, чтобы определить стоимость предприятия на основе тех доходов, которые оно способно в будущем принести своему владельцу, включая, выручку от продажи того имущества («нефункционирующих» или «избыточных активов»), которое не понадобится для получения этих доходов.

При оценке собственного капитала ОАО "Лидер" использовался метод дисконтированных денежных потоков, поскольку чистые доходы за последние три года (и в дальнейшем) не постоянны (см. фин. анализ).

Метод дисконтирования денежных потоков.

Это метод определения дисконтированной стоимости доходов, при работе с которым последовательно каждый доход или группа доходов со своими ставками дисконтирования приводятся к величине, равной сумме их текущих стоимостей. Таким образом, данный метод можно еще назвать методом последовательного определения стоимости будущих денежных потоков на дату оценки.

Основные этапы оценки предприятия методом дисконтирования денежных потоков:

  1.  Производится выбор модели денежного потока;
  2.  Определяется длительность прогнозного периода;
  3.  Осуществляется ретроспективный анализ и прогнозирование валовой выручки от реализации, а также прогноз показателей, от которых зависит денежный поток для собственного капитала предприятия;
  4.  Определяется ставка дисконта;
  5.  Производится расчет величины стоимости перепродажи предприятия в постпрогнозном периоде (расчет остаточной стоимости);
  6.  Осуществляется расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости перепродажи предприятия в постпрогнозном периоде;
  7.  Вносятся итоговые поправки.

Первый этап. Выбор модели денежного потока.

Под способностью приносить доход в определенном объеме понимается свободный FC «кэш-флоу», это доход, который поступает в распоряжение владельцев компании после отчисления определенной части кэш-флоу для реинвестирования в целях обеспечения дальнейшего функционирования и роста предприятия. Таким образом, свободный кэш-флоу представляет собой стоимость, которая может быть распределена  между  владельцами   без  ущерба  для   дальнейшего функционирования и роста предприятия. Существует ряд способов определения понятия кэш-флоу. Для целей настоящего исследования используется кэш-флоу, порождаемый собственным капиталом организации, очищенный от фактора инфляции.

                     Денежный поток для собственного капитала

РАВЕН

Чистая прибыль

ПЛЮС

Балансовые начисления (амортизация), увеличение долгосрочной задолженности

МИНУС

Прирост собственного оборотного капитала, капитальные вложения, уменьшение долгосрочной задолженности

Второй этап. Определяется длительность прогнозного периода.

При оценке бизнеса методом дисконтированных денежных потоков ожидаемый предстоящий срок деятельности  предприятия  следует разделить на два периода: прогнозный и постпрогнозный. В первом периоде могут наблюдаться значительные колебания в деятельности фирмы (рост и падение объемов продаж, изменение в структуре себестоимости и т.п.). Это период, когда деятельность предприятия еще не стабилизировалась, в результате чего могут отсутствовать четко выраженные тенденции в развитии.

В российских условиях, как в стране с переходной экономикой, в условиях нестабильности, где адекватные долгосрочные  прогнозы особенно затруднительны, допустимо  взять прогнозный период равный 4 годам.

Под постпрогнозным периодом понимается этап развития предприятия, когда объемы производства и сбыта, стабилизируются, изменения в себестоимости относительно невелики, темпы роста предприятия приближаются к среднеотраслевым.  

Третий этап. Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации.

Прогноз валовой выручки должен быть логически совместим с ретроспективными показателями деятельности предприятия и отрасли в целом.

Так как основной деятельностью ОАО «Лидер» является строительство и оказание услуг по эксплуатации и содержанию жилого, недвижимого имущества, то прогноз темпов роста выручки от реализации был основан на планах развития предприятия с учетом прогнозируемых изменений факторов внешней среды (реформа ЖКХ, рост ВВП, стабилизация экономики, совершенствование законодательной базы в сфере ЖКХ), а также на основе динамики изменения выручки за предыдущие годы.

Так как производственная себестоимость (ПС) напрямую зависит от политики предприятия и является одним из способов уменьшения налога на прибыль, то точное «поведение» данного показателя спрогнозировать не предоставляется возможным, однако видно, что в период с 2002 по 2004 год, увеличение этого показателя напрямую зависело от выручки предприятия (соотношение В/ПС по годам составила 1,26; 1,26; 1,12), следовательно, предполагается, что последующие изменение ПС будет динамически увеличиваться (уменьшаться) относительно выручки предприятия (для прогнозного периода  берем среднее соотношение В/ПС за период 2002-2004 г.г., т.е. 1,21)

Что касается коммерческих и управленческих расходов, то темп изменения этих расходов «увязываю» с темпом изменения валовой прибыли предприятия.

Так как не было возможности получить от предприятия информацию о доходах (расходах) не связанных с основной деятельностью, то предполагаю, что в 1 году прогнозного периода данное значение будет равно среднему значению за три предыдущих периода, далее доходы не связанные с основной деятельностью будут увеличиваться на 5 % в год.  

Темп изменения налога на прибыль и иных аналогичных обязательных платежей принимаем равным 29 % от ст. «Прибыль (убыток) до налогообложения» (так как данный процент сохранялся в 2002, 2003 и 2004 годах).

Прогноз собственных оборотных средств (СОС) предприятия, основывался на соотношение Чистая прибыль/СОС, данное соотношение было выбрано, потому, что за 2001,2002 и 2003 год, существовала зависимость изменения данных показателей, а  соотношение ЧП/СОС, составляло, в 2001 году 1,04; в 2002 году 1,33; в 2003 году 1,12. Предполагаю, что в прогнозном периоде, соотношение ЧП/СОС будет = среднему значению за три выше названных периода, т.е. 1,16.  

Поскольку предприятием не была предоставлена информация по капитальным вложениям, предполагаем, что капитальные вложения в прогнозном периоде равны амортизационным отчислениям.

Долгосрочной задолженности у предприятия нет.

Прогноз показателей, от которых зависит денежный поток предприятия

          Наименование показателя

2001г. Факт

2002г. Факт

2003г. Факт

2004г. Прогноз

2005г. Прогноз

2006г. Прогноз

2007г. Прогноз

1

 

4

5

6

6

Выручка (нетто) от реализации

39476

55445

59205

66018

72831

79644

86456

Темп изменения, %

40,5

6,8

11,5

10,3

9,4

8,6

Себестоимость реализациии

31415

43980

45542

54560

60191

65822

71451

Темп изменения, %

40,0

3,6

         20,0

         10,3

9,4

          8,6

Валовая прибыль

8061

11465

13663

11458

12640

13822

15005

Темп изменения, %

40,0

19,2

-16,1

10,3

9,4

8,6

Коммерческие и управленческие расходы

1218

3670

5563

3884

4284

4525

4857

Темп изменения, %

201,3

51,6

-30,2

10,3

5,6

7,3

Прибыль (убыток) от реализации

6843

7795

8100

7574

8356

9297

10148

Темп изменения, %

13,9

3,9

-6,5

10,3

11,3

9,2

Доходы и расходы не связанные с основной деятельностью

2215

1054

1110

1466

1540

1617

1698

Темп изменения, %

-52,8

5,3

32,1

5

5

5

Прибыль (убыток) до налогообложения

9058

8849

9210

9040

9896

10914

11846

Темп изменения, %

-2,6

4,1

1,8

9,5

10,3

8,5

Налог на прибыль и иные платежи

2607

2566

2671

2622

2870

3165

3435

Темп изменения, %

-2,6

4,1

1,8

9,5

10,3

8,5

Чистая прибыль (убыток)
отчетного периода

6451

6283

6539

6418

7026

7749

8411

Темп изменения, %

-2,6

4,1

1,8

9,5

10,3

8,5

Собственные оборотные средства (СОС) или чистый оборотный капитал (ЧОК)

6229

4733

5859

5533

6057

6680

7251

Прирост СОС, в абсолютных величинах

-1496

1126

-326

524

623

571

Темп изменения, %

-24,0

23,8

-5,56

9,5

10,3

8,5

Денежный поток для собственного капитала

7779

5413

6744

6502

7126

7822

Темп изменения, %

-30,4

24,6

-3,6

9,6

9,8

 

Таблица темпа изменения валовых расходов, валовых доходов и как следствие чистой прибыли предприятия, в %.

          Наименование показателя

2001г. Факт

2002г. Факт

2003г. Факт

2004г. Прогноз

2005г. Прогноз

2006г. Прогноз

2007г. Прогноз

1

 

4

5

6

6

Валовые доходы

35,5

6,8

11,9

10,2

9,3

8,5

Валовые расходы

42,5

7,1

13,6

10,3

9,2

8,5

Чистая прибыль

-2,6

4,1

-1.9

9,5

10,3

8,5

Долгосрочный темп роста денежного потока в постпрогнозном периоде был принят равным 5 %.

Четвертый этап. Определяется ставка дисконтирования.

Она используется для определения суммы, которую заплатил бы инвестор сегодня (текущая стоимость) за право получения ожидаемых в будущем поступлений. В случае оценки предприятия ставка дисконтирования представляет собой коэффициент эффективности вложений капитала, достижение которого ожидает инвестор при принятии решения о приобретении будущих доходов (например, будущего кэш-флоу) с учетом роста их получения. Под риском понимается степень оправданности ожиданий получения будущих доходов. Выбор ставки дисконта зависит от выбранного варианта кэш-флоу, используемого в модели оценки. Для кэш-флоу, порожденного собственным капиталом, который используется для оценки данной фирмы, ставка дисконта рассчитывается двумя способами:

- модель оценки капитальных активов;

- метод кумулятивного построения.

Расчет ставки дисконта производился по модели кумулятивного построения, согласно которой различают следующие основные риски инвестирования в конкретное предприятие (Оценка бизнеса. Под. ред. А.Г. Грязновой, Москва, Финансы и статистика. 1998г.):

РИСКИ

Премия

Руководящий состав: качество управления

0-5%

Размер компании

0-5%

Финансовая структура

0-5%

Диверсификация товарная и территориальная

0-5%

Диверсифицированность клиентуры

0-5%

Уровень и прогнозируемость прибылей

0-5%

Прочие риски

0-5%

Безрисковая ставка дохода         7,17 %

премия за качество управления                                        1 %                   премия за размер предприятия                   2,5 %

премия за финансовую структуру                                       4 %

премия за производственную диверсифицированность   2,5 %

премия за  диверсифицированность клиентуры                2 %

уровень и прогнозируемость прибылей                       2 %   

премия за прочие риски, включая страновой риск               0 %  

Итого:                                                                                      21,17%.

Безрисковая ставка дохода соответствующая эффективной доходности к погашению валютных еврооблигаций РФ со сроком погашения в 2030 году составила на 01.01.04 год 7,17 %.

1.Управление предприятием, достаточно квалифицированное,  поэтому надбавка по данному фактору была определена в 1%.

2. Фактор риска связанный с размером компании заключается в том, что относительно небольшие фирмы имеют более неустойчивую динамику развития, чем их крупные отраслевые конкуренты. В связи с этим инвесторы, как правило, требуют дополнительную норму дохода для покрытия риска размера. ОАО «Лидер» компания среднего размера, поэтому поправку, учитывающую размер предприятия принимаем на уровне 2,5 %.

3. Финансовая структура. Проведенный анализ финансового состояния предприятия показал, что коэффициенты финансовой устойчивости предприятия имеют низкие значения, уровень обеспеченности собственными оборотными средствами, также,  достаточно низок, но поскольку в структуре оборотных активов предприятия преобладают наиболее ликвидные активы (денежные средства и дебиторская задолженность, удельный вес статей в валюте баланса на 01.01.04 г. составил 92,1 %), то премия за риск принята 4%.