86841

Рынок ипотечного жилищного кредитования в РФ: тенденции, проблемы и перспективы развития

Курсовая

Банковское дело и рынок ценных бумаг

Ипотечное кредитование является одним из перспективных направлений развития банковского кредитования, поскольку ипотека представляет собой важнейший инструмент, усиливающий обеспечение кредита. Обеспеченные кредиты, по сравнению с бланковыми, являются более безопасными для банков...

Русский

2015-04-11

639 KB

7 чел.

PAGE  42

НОУ ВПО Российский Новый Университете (РОСНОУ)

Воскресенский филиал

Факультет экономики, информатики и управления

Кафедра экономики

КУРСОВАЯ РАБОТА

По дисциплине «Деньги, кредит, банки»

Тема: «Рынок ипотечного жилищного кредитования в РФ:

тенденции, проблемы и перспективы развития»

 

Выполнила студентка II курса

 Группы Э-11

Иванова Т.С.

Преподаватель:

 Степанова Н.Л.  

Оценка______________ ______________________

(Дата, подпись)

Воскресенск 2013

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение 3-4

Глава 1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования 5-21

1.1. Сущность и особенности рынка ипотечного жилищного

кредитования в России 5-9

1.2. Экономический механизм предоставления ипотечных

кредитов 10-16

1.3. Нормативно-правовое регулирование ипотечного

жилищного        кредитования 16-21

Глава 2. Анализ рынка ипотечного жилищного кредитования в России                                                                      22-40

2.1. Анализ рынка ипотечного жилищного кредитования в России

на современном этапе 22-28

2.2. Проблемы, сдерживающие ипотечное кредитование                           28-32  

2.3. Развитие ипотечного кредитования на примере Сбербанка России 32-36

2.4. Перспективы развития ипотечного жилищного кредитования

в России 37-40

Заключение 41-42

Список литературы 43


Введение

Обострившаяся жилищная проблема в России вызвала потребность в новых научных подходах к ее решению. Важным изменением государственной жилищной политики стала ориентация на развитие ипотечного кредитования, поскольку благодаря ипотеке улучшение жилищных условий станет возможным для широких слоев населения, и прежде всего среднего класса.

Ипотечное кредитование является одним из перспективных направлений развития банковского кредитования, поскольку ипотека представляет собой важнейший инструмент, усиливающий обеспечение кредита. Обеспеченные  кредиты, по сравнению с бланковыми, являются более безопасными для банков, так как при их невозврате банк реализует залог и возвращает свои средства. Таким образом, ипотечное кредитование имеет большое значение непосредственно для функционирования, повышения стабильности и эффективности банковской системы страны.

Актуальность исследования механизма ипотечного кредитования на сегодняшний день, достаточно велико. Ведь помимо экономической роли, ипотечное кредитование выполняет еще немаловажные социальные функции. Тем не менее, в экономическом аспекте у ипотечного кредитования имеется наряду с большими перспективами и существенные проблемы. Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность ипотечного кредитования. Все вышесказанное еще раз подтверждает актуальность и практическую значимость темы моей работы.

Целью данной курсовой работы является изучение состояния ипотечного рынка России в современных условиях и рассмотрение перспектив его дальнейшего развития. В соответствии с поставленной целью были выдви-

нуты следующие задачи:

- изучить теоретические аспекты ипотечного кредитования;

- изучить экономический механизм предоставления ипотечных кредитов;

- изучить нормативно-правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования;

- провести анализ рынка ипотечного жилищного кредитования;

- выявить проблемы, сдерживающие ипотечное кредитование.

Предметом курсовой работы являются тенденции, проблемы и перспективы развития рынка ипотечного кредитования. В качестве объекта выступает рынок ипотечного жилищного кредитования в РФ.

Структура курсовой работы состоит из введения, 2-х глав, заключения и списка литературы.

Во введении обосновывается актуальность темы, определяется цель, задачи, предмет и объект исследования.

Первая глава курсовой работы посвящена теоретическим аспектам ипотечного кредитования. Состоит из 3-х параграфов, а именно: сущность и особенности рынка ипотечного жилищного кредитования в России; экономический механизм предоставления ипотечных кредитов; нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в РФ.

Во 2-ой главе представлен анализ рынка ипотечного жилищного кредитования, включающий в себя: анализ рынка ипотечного жилищного кредитования;  проблемы, сдерживающие ипотечное кредитование в России; развитие ипотечного кредитования на примере Сбербанка России; перспективы развития.

В заключении представлены выводы по теме исследования.

Теоретической базой исследования послужили нормативно-правовые акты РФ, аналитические материалы Банка России, работы российских и зарубежных ученых в области ипотечного кредитования, периодическая литература, справочные программы «Гарант» и «Консультант», а также ресурсы Интернета.
     Глава 1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования.

1.1. Сущность и особенности рынка ипотечного жилищного кредитования в России

Система ипотечного жилищного кредитования – это система отношений по поводу формирования первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов и взаимоотношений с рынками недвижимости, страхования и ипотечных ценных бумаг, возникающие при активном взаимодействии субъектов, действующих на рынке ипотечных кредитов. Система ипотечного жилищного кредитования в России должна состоять из пяти сегментов:

1. рынок недвижимости, обладающий необходимыми характеристиками для участия в ипотечном кредитовании;

2. Первичный рынок ипотечных кредитов, охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) принимает в залог недвижимое имущество;

3. Вторичный рынок ипотечных кредитов, обеспечивающий передачу прав по закладным и ипотечным кредитам, а также реинвестирование выданных ипотечных кредитов. Вторичный рынок является связующим звеном между кредиторами на первичном рынке и инвесторами на рынке ипотечных ценных бумаг, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки в ипотечные кредиты (через выпуск облигаций и их размещение на рынке);

4. Рынок ипотечных ценных бумаг, обеспечивающий трансформацию персоницированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке в обезличенные доходные бумаги (облигации), и размещение их среди долгосрочных инвесторов. Другими словами, на рынке ипотечных ценных бумаг

происходит приобретение, накопление и размещение лицами ипотечных  

ценных бумаг, предлагаемых посредниками, в целях получения доходов по ним;

5. Страховой рынок, обеспечивающий страхование рисков в системе ипотечного жилищного кредитования.1

При этом особенности ипотечных кредитов заключается в следующем:

1) ипотека, как и всякий залог, - это способ обеспечения надлежащего исполнения основного обязательства – займа или кредитного договора и т.д.

2) в качестве предмета ипотеки всегда выступает недвижимость.

3) предмет ипотеки всегда находится во владении должника, он же остается собственником, пользователем и фактическим владельцем этого имущества, но лишается права распоряжения им без согласия кредитора на время залогового периода.

4) договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом – закладной (именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства; право залога на имущество, обременное ипотекой), которая сопровождается нотариальным удостоверением или государственной регистрацией.

5) при значительном превышении стоимости залога над суммой выданного кредита ипотека дает возможность получить дополнительные ссуды под залог того же имущества.

6) в случае неисполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

Система ипотечного кредитования включает два направления:

  •  непосредственную выдачу ипотечных кредитов;
  •  продажу ипотечных кредитов на вторичном рынке, которая обеспечивает  дополнительное привлечение ресурсов для кредитования.

Первым направлением занимаются в основном ипотечные банки, вторым – финансовые компании, фонды, скупающие активы ипотечных банков, обеспеченные залогом имущества, и затем от своего имени на их базе выпускающие облигации. Ценные бумаги ликвидны, поскольку обеспечены недвижимостью и позволяют получать долгосрочный и стабильный доход на инвестиции. По обязательствам некоторых финансовых компаний за рубежом гарантом выступает государство, что повышает их надежность.

Функционирование вторичного ипотечного кредита на жилье обеспечивает ликвидность капитала ипотечных банков, связывает денежную массу в обороте, способствует перераспределению капитала по районам страны и экономическим сферам, стабилизирует процентные ставки по кредитам.

Банки, занимающиеся ипотечным кредитованием, в этих условиях не так ограничены кредитными ресурсами, поскольку, осуществляя операции на вторичном рынке, имеют возможность дополнительно мобилизовать необходимые средства, которые снова пускают в оборот, выдавая новые кредиты. Эффективное функционирование этой системы предполагает наличие развитого вторичного ипотечного рынка.

Ипотечное жилищное кредитование – это предоставление частным лицам долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог самого приобретаемого жилья. Ипотека – это кредит, полученный под залог недвижимости. Также, ипотека- это обеспечение обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости.

Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования.

Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей или накоплений. В большинстве стран мира приобретение жилья в кредит является не только основной формой решения жилищной проблемы для населения, но и базовой сферой экономической деятельности, ключевую роль в которой играют банковские и другие финансовые структуры, обеспечивающие необходимый прилив капиталов в эту сферу. Государство выполняет регулирующую роль посредством создания правой основы, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех участников процесса жилищного кредитования, а также при необходимости прямым или косвенным образом оказывает воздействие на привлечении дополнительных частных инвестиций в жилищную сферу и содействие различным категориям граждан в приобретении жилья2.

Расширение операций по долгосрочному ипотечному кредитованию со всей необходимостью ставит задачу привлечения достаточного объема  долгосрочных ресурсов с финансового рынка и рынка капиталов, что определяет важность отработки надежного механизма финансирования кредиторов и обеспечения гарантий надежности инвесторам, направляющим свои капиталы на рынок долгосрочных жилищных кредитов. Ключевыми условиями для привлечения ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения. Один из центральных вопросов - стандартизация процедур выдачи и обслуживания ипотечных кредитов, правил оценки платежеспособности заемщиков, а также финансовых инструментов для привлечения средств.

Долгосрочный  ипотечный жилищный кредит выдается на условиях

платности, срочности и возвратности, а также при строгом контроле за

использованием кредитных средств. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого за счет этих средств жилья.

В случае если заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Можно выявить следующие отличительные черты ипотеки:

1. Обязанность обеспечения залогом (причем в качестве залога может выступать и та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит)

2. Длительность срока предоставления кредита. Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет (оптимально 20-25 лет). Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

3. Большинство ипотечных ссуд носят целевой характер.

4. Ипотечный кредит считается относительно низкорисковой банковской операцией.

  •  сумма кредита, как правило, составляет 60-70% рыночной стоимости жилья
  •  величина ежемесячного платежа по кредиту не должна превышать 30% от совокупного дохода за соответствующий расчетный период
  •   при процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

При правильной организации ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая формирует рынок жилья и обеспечивает его развитие. Как правило, такие системы функционируют без финансового участия государства, за исключением случаев государственных дотаций банкам для компенсации им более низких, чем рыночные, ставок ипотечных кредитов. Необходимо подчеркнуть, что ключевой задачей государства является создание условий, которые позволили бы банкам заниматься ипотечным кредитованием без неоправданного риска.

1.2. Экономический механизм предоставления ипотечных кредитов

В крупных российских городах начали разрабатываться различные жилищные программы, опирающиеся на действующую правовую базу в области ипотеки. Таким образом, исследование механизма ипотечного кредитования на сегодняшний день, достаточно актуально. Ведь помимо экономической роли, ипотечное кредитование выполняет еще немаловажные социальные функции.

Жилищный вопрос, несомненно, был и остается на сегодняшний день одним из самых актуальных. Жилищная проблема стоит перед 60% российских семей, в той или иной степени не удовлетворенных жилищными условиями. Ситуация, сложившаяся на рынке недвижимости, свидетельствует о существовании постоянно возрастающей потребности со стороны населения в жилье. Тем самым ипотека приобретает все большее значение. Опыт ряда развитых стран свидетельствует о перспективности механизма ипотечного кредитования и показывает, что его использование позволяет гражданам, не имеющим достаточно средств для одномоментной покупки жилья, но обладающих стабильным доходом и определенными накоплениями, решить жилищную проблему. В РФ за последние годы уже сложилась практика использования системы ипотечного кредитования, сформировалась основа и заложена законодательная база для функционирования ипотеки, но массового распространения она пока не получила3.

Существует пять основных этапов технологии выдачи и погашения ипотечного кредита:

1. Предварительное рассмотрение заявки на кредит и собеседование с предполагаемым заемщиком. На этом этапе банк разъясняет заемщику условия выдачи ипотечного кредита и предлагает заполнить ему заявление, которое по существу можно рассматривать как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для банка с точки зрения минимизации рисков, связанных с кредитованием.

2. Андеррайтинг. Этот этап заключается в том, чтобы оценить потенциальную возможность заемщика вернуть кредит и оценить степень его обеспечения. Здесь участвуют специалисты банка и служба безопасности банка. Если в качестве залога предлагается существующая квартира заемщика, то она тщательно оценивается – для того, чтобы оценить стоимость предполагаемого залога. Чтобы установить сумму ссуды рассматриваются все доходы заемщика, а также его финансовые обязательства.

3. Принятие решения о выдаче ипотечной ссуды. Здесь рассматриваются материалы, полученные в процессе андеррайтинга, и изучаются соответствующие документы, после чего принимается решение о выдаче ссуды или об отказе в ее предоставлении.

4. Оформление кредитного договора и договора о залоге. Банк заключает с заемщиком кредитный договор. При заключении договора стороны руководствуются основными положениями, предусмотренными ГК РФ, с учетом особенностей кредитной политики банка. По кредитному договору банк-кредитор обязуется предоставить денежные средства, т.е. кредит, в размерах и на условиях, предусмотренных в договоре, заемщик же обязуется возвратить в срок полученную денежную сумму и уплатить проценты за нее. Одновременно с заключением кредитного договора заключается договор залога и

оформляется закладная, а также заключается договор страхования в пользу банка.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием. Ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной иди муниципальной собственности, не допускается.

После заключения договора ипотеке, банк,  требует, чтобы заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого  может колебаться.

Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т.к. чем больше первый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит. В настоящее время в России предполагается, что первоначальный взнос должен составлять как минимум 30% от стоимости приобретаемой квартиры4.

5. Сопровождение кредита и контроль за исполнением кредитного договора. Сопровождение кредита включает в себя: выдачу кредита в порядке, предусмотренном в кредитном договоре; контроль за целевым использованием кредита в период строительства или реконструкции объектов кредитования; наблюдение за сохранностью и состоянием залога, принятого в обеспечении кредита; контроль за регулярными, в соответствии  с ранее согласованными при заключении договора, сроками возврата кредита и начисленных процентов.

В настоящее время в российской практике ипотечного кредитования существует три основные схемы предоставления кредитов для приобретения жилья:

- Схема кредитования с оформлением Договора залога. Достоинство анной схемы в том, что она прямо предусмотрена законодательством, а именно ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Клиент заключает Кредитный Договор залога, в его обеспечение, с банком и на условиях банка. При полном погашении кредита залог снимается, жилье остается в собственности клиента. При невозврате кредита клиентом банк, после решения суда, возвращает необходимую сумму путем продажи с публичных торгов. Заемщик, не исполнивший обязательства по кредитному договору, практически не имеет оснований признать сделку недействительной в качестве средства защиты от иска банка о взыскании.

Однако недостатком данной системы кредитования является то, что проживающие в заложенной квартире залогодатели и члены его семьи обязаны освободить квартиру после обращения на нее взыскания только при соблюдении одновременно двух условий:

1. Квартира была заложена в обеспечение возврата кредита, выданного на приобретение или строительство этой квартиры;

2. Проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенную квартиру позже – до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращения на неё взыскания (ст.78 ФЗ «Об ипотеке»). (Рис. 1)

Рис.1 Схема кредитования с оформлением Договора залога

- Схема кредитования с оформлением Договора купли-продажи и трехстороннего договора с участием Банка, клиента и риэлтерской фирмы.

Вариант 1. Кредит выдается риэлтерской фирме. Заключается Кредитный

договор между банком и фирмой, на этот кредит фирма приобретает жилье по договору купли-продажи с клиентом и заключает договор залога с банком на данное жилье. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином.

Вариант 2. Кредит выдается клиенту. Заключается Кредитный договор между банком и клиентом, при этом одновременно заключается Договор купли-продажи жилья между клиентом и риэлтерской фирмой, а она выступает залогодателем по договору залога в обеспечение Кредитного Договора. Клиент возвращает кредит и проценты по нему непосредственно в банк. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, потом – Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья. (Рис. 2)

Рис. 2 Схема кредитования с оформлением Договора купли-продажи и трехстороннего договора с участием Банка, клиента и риэлтерской фирмы

- Схема кредитования через выпуск банками ипотечных облигаций. Клиент берет в банке ипотечный кредит и закладывает недвижимость с оформлением закладной, которая переходит к банку. Банк выпускает облигации, которые работают на вторичном рынке. На вырученные от реализации облигации средства банк может выдать очередной ипотечный кредит и т.д. Клиент гасит кредит банку, а банк гасит соответствующую облигацию ее нынешнему держателю. При полном погашении облигации собственность переходит ее хозяину. (Рис.3)

Рис. 3 Схема кредитования через выпуск банками ипотечных облигаций

В России на сегодняшний день развитие ипотечного кредитования происходит по двум направлениям. Первое – централизованное внедрение схем ипотеки государством. Вторым направлением развития ипотечного кредитования является разработка и внедрение разнообразных моделей в регионах РФ.

Формирование государственной программы, которая связана с наличием инициативы на федеральном уровне по созданию агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) и последующему формированию с его помощью механизма рефинансирования выданных ипотечных кредитов. Таким образом, делается опора не только на первичный рынок ипотечных кредитов и отношения «банк-заемщик», но и на вторичный рынок ипотечных кредитов, в который средства направляются с помощью соответствующих механизмов от долгосрочных инвесторов. Центральным элементом создаваемой системы ипотечного кредитования призвано стать АИЖК.5

Агентство было зарегистрировано в качестве открытого акционерного общества в октябре 1997 года. Уставный капитал принадлежит на 100% го-

сударству. От лица РФ выступает Мингосимущество России. Основные функции определение стандартов и правил ипотечного кредитования (анализ деятельности банков, продающих кредиты; оценка качества жилищных ипотечных кредитов, приобретаемых Агентством; разработка и установление стандартов и норм ипотечного кредитования; осуществление постоянной работы с банками)

2. Осуществление операций на вторичном рынке (покупка ипотечных кредитов; выпуск и продажа ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами; выплата инвесторам доходов по ценным бумагам)

3. Оказание технической помощи и обучение специалистов в области ипотечного кредитования (оказание технической помощи кредиторам в области организации ипотечного кредитования; осуществление разработок по экономическим и юридическим аспектам кредитования; проведение семинаров, учебных курсов; оказание консультативной помощи; оказание технической и учебной помощи покупателям ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами)

Важнейшей задачей Агентства, действующего в качестве национального института на вторичном рынке ипотечных кредитов, является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки этих кредитов у банков на средства, привлекаемые от частных инвесторов. Эти средства будут привлекаться на основе продажи частным инвесторам ценных бумаг, выпускаемых Агентством под гарантию Правительства РФ. Гарантированные государством ценные бумаги смогут стать привлекательным инструментов для инвесторов, а их выпуск обеспечит непрерывный поток внебюджетных ресурсов в жилищный сектор экономики.

1.3. Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования

Система ипотечного кредитования является неотъемлемо частью эконо-

мики любой страны. Соответственно и законодательство, регулирующее взаимоотношения в области ипотечного кредитования, должно органично вписываться в законодательную систему страны. Формирование законодательной базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х г. прошлого столетия. В 1993 г. в Конституции РФ были закреплены права гражданина на жилье и на охрану частной собственности.

Важным шагом развития российского ипотечного законодательства стало принятие первой (1995 г.) и второй (1996 г.) частей ГК РФ. Кодекс устанавливает общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости; положения о праве собственности и других вещных правах на другие помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др.6

ГК РФ предусматривает ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав. Кроме того были введены дополнительные требования к договору купли-продажи жилой недвижимости. В частности, государственной регистрации подлежит не только переход права собственности на жилую недвижимость по такому договору от продавца к покупателю, но и сам этот договор.

Во исполнение требований ГК РФ был принят ФЗ-№122 от 21.06.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В соответствии с ним:

- государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права;

- государственной регистрации подлежат: право собственности на недвижимое имущество, сделки с недвижимостью, ограничения прав на недвижимое имущество (арест, ипотека, доверительное дарение);

- государственная регистрация прав носит открытый характер;

- государственная регистрация проводится учреждением юстиции по

регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, была введена единая система регистрации на недвижимое имущество и сделок с ним и начал создаваться единый банк информации в пределах регистрационного округа. В настоящее время стоит вопрос о создании единого по всей стране банка данных о правах собственности на недвижимое имущество и всех ограничений на него.

Для содействия развитию вторичного рынка ипотечных кредитов в 1997г. было создано Федеральное агентство жилищного ипотечного кредитования, призванное способствовать становлению частного кредитования жилищной сферы, в т.ч. на основе долгосрочного ипотечного кредитования.

Кредитные организации, предоставляющие ипотечные кредиты, подчиняются банковскому законодательству. Это ФЗ-№86 «О Центральном банке» и ФЗ-№395-1 «О банках и банковской деятельности». Возможность рефинансирования ипотечных кредитов на вторичном рынке требует внесения соответствующих изменений в законы, регулирующие фондовый рынок. В частности, ФЗ-№39 «О рынке ценных бумаг».

Законодательство, регулирующее ипотечную деятельность, постоянно развивается. В январе 2000 г. Правительством РФ была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. Концепция предоставляет огромный простор инициативе субъектов РФ по выбору схемы, согласно которой будет развиваться эта система. В рамках этой программы уже разработано и представлено Государственной Думе множество законопроектов, способных облегчить деятельность многих ипотечных кредиторов, устраняя недостатки уже существующей системы и четко определяя правила функционирования на российском рынке ипотеки, часть из них уже принята.

14 октября 2003 г. был принят ФЗ-№152 «Об ипотечных ценных бумагах». Принятый закон получил широкую огласку в прессе и в среде ипотечных кредитов. Были сразу же найдены недостатки и проблемы в его формулировках. Но существенно то, что закон разрешает банкам выпускать ипотечные облигации как напрямую, так и через специальных ипотечных агентов. Кроме того закон, устанавливает полномочия государственных органов по рынку ипотечных ценных бумаг и устанавливает правила контроля за распоряжением имуществом, составляющим ипотечное покрытие.

Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является Фз-№143 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»7, который:

1. Устанавливает основания возникновения ипотеки и ее регулирование, а также обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой;

2. Перечисляет имущество, которое может быть предметом ипотеки;

3. Определяет понятие и содержание закладной, ее основные положения, а также процесс обращения и погашения закладных;

4. Регламентирует процесс заключения договора об ипотеке (общие правила, содержание договора) и процесс государственной регистрации ипотеки;

5. Определяет права и обязанности залогодателя при использовании имущества, заложенного по договору об ипотеке;

6. Устанавливает понятие последующей ипотеки и условия, при которых она допускается, а также возможность уступки прав по договору об ипотеки;

7. Описывает переход прав на имущество, заложенного по договору об ипотеке, к другим лицам и обременение этого имущества правами других лиц;

8. Уделяет внимание особенностям ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений.

Для регулирования отношений по поводу залога недвижимости основным источником права является закон об ипотеке, которым в отношении ипотеки могут быть предусмотрены иные правила, чем в ГК РФ примени-

тельно к залогу в целом, имеющие приоритет над общими положениями ГК.

К числу нормативных актов регулирующих ипотечное кредитование также следует отнести разрабатывающийся сейчас ФЗ «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах». Закон предусматривает два вида ценных бумаг. Это облигации, так называемые ипотечные облигации, и ипотечные сертификаты участия.

Принципиальной особенностью и того, и другого вида ценных бумаг, в отличие от иных ценных бумаг, которые используются в настоящий момент на рынке, является обеспечение так называемым ипотечным покрытием. Под ипотечным покрытием понимается денежные права-требования, которые возникли из договоров займа или из договоров кредита, возврат средств по которым, в свою очередь, обеспечен ипотекой, то есть недвижимостью. В случае невыполнения заемщиками своих обязательств ипотека предусматривает возможность лишения их заложенной собственности. В случае жилищного ипотечного кредитования – выселение недобросовестных заемщиков.

Непосредственно отношение к ипотечному кредитованию имеют также следующие законы: «Об оценочной деятельности», «О кредитных историях», «О жилищных накопительных кооперативах», «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и т.д.

Распоряжением Правительства РФ от 19.06.2010 г. Утверждена «Стратегия развития ипотечного жилищного кредитования в РФ до 2030 года, которая определила новые направления деятельности ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Совершенствование ипотечного законодательства продолжается. Речь идет как о создании новых, так и о внесении изменений и дополнений в действующее законодательство. Для создания благоприятных условий развития системы ипотечного кредитования в настоящее время прорабатываются вопросы, затрагивающие порядок налогообложения залоговых операций, создания единой системы регистрации прав на недвижимое имущество по всей

стране, страхование рисков и т.п.

С 7 марта 2012 года вступила в силу поправка в закон об ипотеке (ст. 61 п. 5 "Распределение суммы, вырученной от реализации заложенного имущества"), которая гласит, что если цены на жилье упали настолько, что кредитору не удалось реализовать имущество должника на публичных торгах, то долг заемщика считается погашенным. Важность этой поправки состоит в первую очередь в том, что на сегодняшний день размер долга заемщика по ипотечному кредиту никак не ограничен, и законодатель выделил первую категорию случаев, когда бесконечное взыскание долга бессмысленно.

Глава 2. Анализ рынка ипотечного жилищного кредитования.

2.1. Анализ рынка ипотечного кредитования в России

Мировой финансовый кризис изрядно подкосил ипотечное кредитование. Если в 2007 году объем выданных ипотечных кредитов в России увеличился на 87%, то в 2009 всего на 14%. При этом резко обострилась проблема возврата долгов. Отечественный рынок как-то очень быстро превратился из бурно развивающегося в стагнирующий и рисковый. Есть проблемы и у банков. Если до кризиса для выдачи ипотечных кредитов они заимствовали деньги за рубежом, а внутри страны имели возможность секьюритизировать кредиты и выпускать ипотечные облигации, то теперь эти источники ликвидности для них недоступны. Деньги, которые банки могут привлекать сегодня в Центральный Банк, это «короткие деньги», на срок до одного года. И выдавать их в качестве ипотечных кредитов невозможно. Велик и процентный риск, связанный с наличием в банковском портфеле кредитов с фиксированной процентной ставкой. Сейчас по этим кредитам они фиксируют убытки. Банки опасаются, что этот процесс продолжится, для них предпочтительней реализовывать залоги сегодня, а не откладывать на будущее.

Правительство приняло решение через АИЖК поддержать заемщиков, потерявших работу. В декабре 2008 году в соответствии с поручением кабинета Агентством в оперативном порядке была разработана программа помощи тем, кто испытывает трудности с погашением ипотечных кредитов. Программу реализует специально созданная дочерняя компания Агентства – ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК).8 

С 1 апреля 2009 года АИЖК перестало выкупать ранее выданные креди-

ты и рефинансирует только кредиты, выданные в 2009 году. Это помогает

поддерживать платежеспособный спрос на рынке жилья.

Таблица .

Объем, выдаваемых ипотечных кредитов

Год

Объем выданных ипотечных кредитов млрд. руб.

Количество выданных ипотечных кредитов, тыс. шт.

Средняя процентная ставка по ипотечным кредитам, %

Просроченная задолженность по ипотечным кредитам, млрд. руб.

2007

564,6

214

12,6

611,212

2008

655,8

350

12,9

1070,329

2009

152,5

130

14,6

1010,889

2010

380,1

301

13,1

1129,373

2011

713,0

521

12

1474,839

Таблица 1 демонстрирует общую тенденцию к увеличению объемов выдаваемых ипотечных кредитов. Ипотечный шок, который испытал рынок в 2008г., привел к сокращению объемов жилищного кредитования в 2009г. Одни банки вовсе отказались выдавать ипотечные кредиты, а другие взвинтили ставки до заоблачных высот - 35,6% годовых, сделав тем самым кредиты просто недоступными. Исключением стали разве что госбанки, которые постарались удержать ставки на приемлемом уровне – 13-19%, который, однако, тоже считается слишком высоким. Таким образом, в 2009г. по сравнению с 2008г. происходит резкое снижение как объема выданных ипотечных кредитов в 4,3 раза, так и их количества в 2,7раза. Причиной этого стало общее снижение доходов населения и высокие ставки на ипотечные кредиты.9 

2010 год считается годом восстановления и оздоровления рынка ипотеч

ного кредитования. Возобновилось кредитование строящихся квартир, а также другие программы (материнский капитал, Военная ипотека и др.). Кредиты стали более доступны для населения, что незамедлительно отразилось на объеме рынка. В результате объем ипотечных кредитов, выданных в 2010г.,

увеличился в 2,5 раза до 380,1 млрд. руб. Рынок ипотеки в 2011 году почти оправился от кризиса. Объем выданных кредитов достиг 719 млрд. руб. Средние процентные ставки по ипотеке в РФ на протяжении нескольких лет колеблются в пределах 15%. При этом средневзвешенный срок кредитования составляет 15 лет.

 В 2011 году банки значительно нарастили не только объемы выдачи, но  и размер ипотечного портфеля (Рис.4)

Рис. 4 Динамика роста ипотечного портфеля в 2005 – 2011 г.г.

Во многом такой рост ипотечного кредитования был обеспечен значительно усилившейся конкуренцией участников рынка, стимулировавшей банки к смягчению требований к заемщикам и повышению доступности ипотечного кредитования. Ставки по ипотечным кредитам постепенно снижались. Особенно быстро это происходило в период с января по апрель 2011г. (с 12,6 до 12,1%) и с июня по сентябрь (с 12,1 до 11,6%). При этом если в первом полугодии 2011г. снижение ставок происходило в условиях благоприятной ситуации с ликвидностью, то «спусковым крючком» второй волны стало решение АИЖК о снижении ставок по всему спектру своих продуктов. В результате по итогам года средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов в рублях, рассчитываемая накопленным итогом с начала года, достигла рекордно низкого уровня – 11,9%.

По данным за 2011г., Банки рефинансировали 9829 ипотечных кредитов, выданных по программе «Военная ипотека», на общую сумму около 18,7 млрд. руб., а также 3053 кредита с использованием материнского (семейного) капитала на общую сумму около 3,6 млрд. руб. В декабре 2011г. в России также был выдан первый ипотечный кредит в рамках программы для молодых ученых.

Таким образом, несмотря на наметившийся рост рынка ипотечного кредитования, он все еще нестабилен. Результатами функционирования рынка ипотечного кредитования также является устойчивая тенденция к увеличению просроченной задолженности. Просрочка по ипотечным кредитам стабильно увеличивается. По итогам 2011г. ее объем составил 1474,839 млрд. руб. В АИЖК связывают резкий рост просрочки сразу в нескольких регионах

с ухудшением социальной ситуации, а также снижением качества работы «некоторых банков-партнеров». Уровень просрочки по кредитам является хорошим индикатором ситуации в целом по стране, указывают эксперты. Существует и другое мнение, резкий рост уровня проблемных кредитов происходит одновременно с увеличением выдачи ипотеки это связано с выходом из кризиса.

Низкие ставки, выход новых банков и активизация жилищного строительства обеспечили устойчивый рост ипотечного рынка в I полугодии 2012г. За этот период объем ипотечного кредитования составил 430 млрд. руб., что на 57% превосходит результаты аналогичного периода прошлого года. Банкиры отмечали уверенный рост спроса на ипотеку в течение всего полугодия: поддержку рынку оказало снижение ставок до исторических минимумом в начале года и активный старт продаж нового жилья.

По оценкам «Эксперт РА», по итогам 2012г. объем ипотечного кредитования вырос на 50-60% и составил порядка 1,1 трлн. руб. В 2013г. нас ожидает замедление динамики рынка до 40-45%. Поддержку рынку в ближайшие 1-1,5 года обеспечит позитивная динамика, наметившаяся в жилищном строительстве. Ключевой ограничитель роста – повышение ставок по рублевым кредитам, в том числе по программам АИЖК. «Ценовая» доступность ипотеки продолжит снижаться: мы наблюдаем ускорение инфляции, а Банк России в борьбе с ней уже повысил ключевые процентные ставки. В результате до конца года высока вероятность дальнейшего повышения ипотечных ставок. Негативный эффект от удорожания стоимости кредитов рынок ощутит в полной мере в 2013г: часть заемщиков предпочтет отложить покупку квартиры «до лучших времен» либо попытается накопить средства на более высокий первоначальный взнос.10 

Таким образом, в 2012г. российский ипотечный рынок продолжал активно расти. За этот период населению предоставлено 475,8 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 698,6 млрд. руб.

Рис. 5 Рейтинг финансовых продуктов

У рынка однозначно есть потенциал развития. Интерес со стороны потребителей к ипотеке постоянно растет. Из всех финансовых продуктов, которые представлены банками, основное внимание клиентов направлено на ипотеку и паевые фонды. (Рис. 5)

Рост ставок по ипотеке вновь ограничивает ее доступность для представителей среднего класса. В результате в 2013 году ипотечный рынок столкнется с заметным охлаждением спроса, а темпы роста кредитования не превысят 40%.

Таблица 2

Сравнительный анализ условий ипотечных программ

Сбербанк

Уралсиб

Возрождение

Промсвязьбанк

Кредит на готовое жилье на первичном рынке

п/взнос – от 10%

сумма – от 300000

п/ставка – от 9,5%

срок – от 3-30 лет

п/взнос – от 20%

сумма – от 300000

п/ставка – от 11%

срок – от 3-30 лет

п/взнос – от 20%

сумма – от 300000

п/ставка – от 14%

срок – от 1-30 лет

п/взнос – от 20%

сумма – от 500000

п/ставка – от 14,75%

срок – от 3-12 лет

Кредит на готовое жилье на вторичном рынке

п/взнос – от 10%

сумма – от 300000

п/ставка – от 9,5%

срок – от 3-30 лет

п/взнос – от 10%

сумма – от 300000

п/ставка – от 12%

срок – от 3-30 лет

п/взнос – от 20%

сумма – от 300000

п/ставка – от 13%

срок – от 1-30 лет

п/взнос – от 20%

сумма – от 500000

п/ставка – от 13,75%

срок – от 3-12 лет

Кредит на строящееся жилье

п/взнос – от 10%

сумма – от 300000

п/ставка – от 12,5%

срок  - от 3-30 лет

п/взнос – от 20%

сумма – от 300000

п/ставка – от 13%

срок – от 3-30 лет

п/взнос – от 15%

сумма – от 300000

п/ставка – от 13%

срок – от 1-30 лет

п/взнос – от 20%

сумма – от 500000

п/ставка – от 14,75%

срок – от 3-12 лет

Рефинансирование ипотеки

п/взнос – 0%

сумма – от 300000

п/ставка–от 12,25%

срок – от 3-30 лет

п/взнос – от 30%

сумма – от 300000

п/ставка – от 12%

срок – от 3-30 лет

-

-

Данная таблица наглядно иллюстрирует, что многие банки России предлагают сегодня широкую линейку ипотечных продуктов. Каждый банк выдвигает свои условия кредитования, требования к заемщикам и т.д. Проведя сравнительный анализ,  можно смело заявить, что Сбербанк России занимает лидирующие позиции. Данный банк предлагает кредитование под самый низкий процент, предлагает наименьший процент первоначального взноса, что делает ипотеку доступнее для большего числа населения.

Можно сказать, что ипотека в условиях рынка пока еще только набирает обороты, интерес к ней со стороны банков, инвесторов  и населения довольно высок, но пока в этой области остается множество нерешенных вопросов.

2.2. Проблемы, сдерживающие ипотечное кредитование

Известно, что во всем мире нет иных возможностей, кроме ипотеки, жилищных кредитов и непосредственного предварительного накопления для обеспечения населения жильем, у населения уже сегодня имеется стартовый капитал в идее старой недвижимости плюс возможность использования федеральных субсидий (малоимущие, многодетные и т.д.). Как минимум, около 15 млн. семей, у которых достаточно доходов и исходного капитала в виде старой недвижимости, могли бы улучшить свои жилищные условия на сегодняшний день. Тем не менее, на федеральном уровне речь идет пока о единичных кредитах, при этом Федеральный центр может субсидировать опре-

деленные слои населения, но это будет капля в море. Есть деньги, есть желание, есть строительные мощности, есть базовый закон – а проблема остается.

Большинство россиян, нуждающихся в улучшении жилищных условий, не в состоянии самостоятельно «потянуть» ипотеку. Несмотря на то, что формирование рынка ипотечного жилищного кредитования считается одной из приоритетных задач Правительства РФ, ни банки, ни население России к ипотеке не готовы.

Причин несколько, самой важной, пожалуй, является насыщение рынка, практически все платежеспособное население уже имеет потребительские кредиты и не может, или по каким-либо причинам не хочет брать новые. Не менее важной причиной является и недобросовестность многих банков при раскрытии эффективной процентной ставки по кредитам, т.е. в кредитном договоре содержатся скрытые платежи, не указываемые банком во время рекламных компаний и не раскрываемые сотрудниками банка при оформлении банковского договора, в результате чего лицу, взявшему ссуду, приходится выплачивать значительно большую сумму, чем ожидалось, что подрывает доверие к конкретному банку и системе потребительского кредитования в целом.

Однако не только граждане замедляют рост сегмента ипотечного кредитования, во многом это зависит и от самих банков, многие из которых для увеличения объема кредитов снижают требования при выдаче кредита, что ведет к росту так называемых «безнадежных кредитов», которые, по мнению аналитиков, являются реальной угрозой для банков.

Исследование причин, сдерживающих развитие ипотечного кредитования, приводит к мысли о том, что в России инфляционные процессы и отсутствие таких важных институтов, как аренда, финансирование строительства, капитальный ремонт, лишение прав заемщика на недвижимость, не позволили зародиться такому важному институту, каким является ипотечное кредитование.11

В настоящее время в России практически отсутствует определенное соответствие между стоимостью арендной недвижимости и частного жилья, а также между стоимостью жилищно-коммунальных услуг для частного и муниципального жилья. Это и является первопричиной отсутствия у нас реального рынка жилья и арендных услуг, что в свою очередь блокирует все цены, связанные с недвижимостью, и тормозит развитие как ипотеки в целом, так т ипотеки арендной недвижимости, которая в большей степени способствует становлению эффективного ипотечного кредитования. Хорошо известно, что частная арендная собственность или недвижимость, приносящая доход, с хорошо рассчитываемой амортизацией является более надежным залогом недвижимости, чем просто частная личная недвижимость, благодаря стабиль-

ности доходов от аренды.

Сегодня развитие жилищной ипотеки в России сдерживается следующими основными факторами:

1. Необработанность государственными финансовыми и экономическими органами функционирования системы ипотечного жилищного кредитования;

2. Относительная слабость отечественной банковской системы, ее заинтересованность в работе с населением, отсутствие опыта долгосрочного кредитования;

3. Невысокий финансовый потенциал отечественных страховых, риэлтерских и оценочных компаний, отсутствие у них необходимого опыта по страхованию рисков, возникающих в связи с предоставлением ипотечного кредита;

4. Отсутствие у населения устойчивых моделей сберегательного и кредитного поведения;

5. Юридические (правовые) проблемы, охватывающие вопросы создания жилищно-инвестиционного законодательства, нормативно-правовой базы, позволяющие слаженно работать всем секторам жилищного рынка;

6. Высокая стоимость ссуд при низкой платежеспособности населения;

7. Проблема привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную жилищную систему;

8. Психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства нашего населения – нежелания жить  в долг.

Кроме того, на современном этапе развития рынка ипотечного кредитования российские банки столкнулись с существующими противоречиями в части российского законодательства, регламентирующего обращение взыскания на заложенное имущество. Несмотря на внесенные поправки, имеющиеся правовые основы не позволяют создать унифицированную процедуру обращения взыскания.

Проблема неплатежей и отсутствие возможности реализации залога

вызваны, прежде всего, проведением некачественной первоначальной оценки кредитоспособности потенциального заемщика, так как на сегодняшний день системы мониторинга физических лиц, применяемые в российских банках, как правило, основываются на западных моделях и не позволяют учесть все особенности российской экономической ситуации.

Долгосрочный характер кредитования, большой размер кредитов в сочетании с все еще доминирующим процентом доходов неофициального характера увеличивают риски при рассмотрении вопроса о предоставлении кредита. На сегодняшний день в России не сформирована многолетняя практика погашения ипотечных кредитов различными категориями граждан и достаточный объем статистической информации по данному направлению, а также отсутствует стабильная экономическая система, что усложняет процесс оценки вероятности потери заемщиком источника погашения кредита.

Данные проблемы могут быть решены посредством выработки унифицированной качественной системы оценки заемщиков – скоринговой системы, адаптированной к российским условиям и позволяющей выделить целевую аудиторию банка, а, следовательно, провести сегментацию рынка и пози

цианирование кредитов на каждом из сегментов. В целом совершенствование процессов оценки кредитоспособности способствует формированию стабильного и ликвидного ипотечного кредитного портфеля и уменьшению вероятности возникновения просроченной задолженности.

Главная проблема банковской системы - это проблема, где взять деньги? Денег в стране на первый взгляд много, но все эти деньги либо краткосрочные, либо среднесрочные (не более 3-х лет), а ипотечные кредиты берутся на срок от 10 до 20 лет. И вот именно таких денег в стране и нет. Основным источником длинных денег в мире являются страховые компании и пенсионные фонды, в России эти источники находятся пока в зачаточном состоянии и не

могут существенно влиять на ипотечный рынок.

Основными источниками средств  для выдачи ипотечных кредитов в

настоящее время являются:

  •  Государственные фонды, распределяемые по программам АИЖК.
  •  Собственные средства банков. Эти средства весьма ограничены, их не хватает даже для финансирования рынка жилья, что уж там говорить об ипотеке.
  •  Средства от  продажи кредитных портфелей. Что это такое? Банк выдает нам с вами кредиты, набирает определенный пакет кредитов и перепродает его оптом.

Основными покупателями является государство в лице АИЖК, либо крупные банки – оптовые покупатели ипотечных кредитов.12

К сожалению, российские банки не имеют унифицированной системы оперативного управления проблемными кредитами, кроме того, в стране отсутствуют правоприменительная практика в отношении взыскания просроченной задолженности. Несомненно, что по сравнению с потребительским кредитованием ипотечное кредитование имеет характерное преимущество – обязательное наличие обеспечения в виде недвижимого имущества. Однако на сегодняшний день проблемы в российском законодательстве не позволяют банкам организовать эффективно действующий институт обращения взыскания на заложенное имущество. Несмотря на ярд внесенных изменений в нормативно-правовые акты, регулирующие ипотечное кредитование, проблемы развития правовых норм стоят достаточно остро.

2.3. Развитие ипотечного кредитования на примере Сбербанка России

Ипотечное кредитование с каждым годом становится все более востребованным, ведь это единственный реальный вариант покупки жилья для большинства россиян. Учитывая актуальность ипотеки, многие банки предлагают свои программы, но Сбербанк неизменно занимает лидирующие позиции на банковском рынке России.13 

За 2011 год Банк предоставил частным клиентам свыше 4,3 млн. креди-

тов на общую сумму 1230 млрд. руб., что в 1.7 раз больше, чем за предыдущий год. В результате розничный кредитный портфель увеличился на 36.6% и достиг 1777 млрд. руб., что отражает таблица 3.

Таблица 3

Динамика кредитного портфеля физических лиц в разрезе продуктов

 

1 января 2012

1 января 2011

остаток, млрд. руб

доля, %

остаток, млрд. руб

доля, %

Автокредиты

82.2

4.6

79.5

6.1

Жилищные кредиты

762.2

42.9

600.0

46.1

Потребительские кредиты

933.0

52.5

621.8

47.8

Всего

1777.3

100

1301.3

100

В настоящее время Сбербанк России предлагает три основных вида ипо

течных программ на жилье – это ипотечная программа на строительство жилого дома, ипотечная программа на приобретение строящегося жилья и ипотечная программа на приобретение уже готового жилья.

«Приобретение готового жилья»

Квартиру можно приобрести под залог кредитуемого жилья или другой недвижимости. Комиссии за оформление кредита отсутствуют, а также действуют льготные условия для молодых семей и участников зарплатного проекта Сбербанка. Кроме этого отсутствуют обязательное страхование жизни и здоровья заемщика и созаемщиков. Кредит выдается в рублях РФ, долларах США и евро. Размер процентной ставки зависит от срока кредита и величины первоначального взноса. Минимальный первоначальный взнос – 10% от стоимости квартиры, но часть банк просит внести более крупный взнос. Срок кредитования – до 30 лет.

Дополнительные условия: сумма кредита должна составлять не менее 300000 рублей; первоначальный взнос не менее 10% от стоимости жилья; имущество, передаваемое Банку в залог, подлежит обязательному страхованию от рисков повреждения и утраты/гибели на весь срок кредита.

«Приобретение строящегося жилья»

Программа по своим условиям сходна с предыдущей программой. Кредит на инвестирование строительства квартиры. Комиссии за оформление и выдачу кредита, а также обязательное страхование жизни и здоровья заемщика и созаемщиков – отсутствуют. Валюта кредитования- рубли РФ, доллары США, евро. Срок кредита до 30 лет. Залогом по ипотеке выступает строящаяся недвижимость или другое имеющееся жилье.

Дополнительные условия: минимальная сумма кредита не менее 300000 рублей, а максимальная – не более 85% от стоимости выбранного жилья; первоначальный взнос любой, но не менее 10% от стоимости имущества; залогом может стать жилье, приобретаемое в кредит; имущество, передаваемое

залогом Банку, подлежит обязательному страхованию от рисков повреждения и утраты/гибели на весь срок кредита.

«Строительство жилого дома»

Кредит на строительство индивидуального дома под залог кредитуемой

или другой жилой недвижимости. Отсутствуют комиссии за оформление и выдачу кредита, а также обязательное страхование жизни и здоровья заемщиков и созаемщиков. Ипотеку можно оформить в рублях РФ, долларах США или евро. Срок кредитования- 30 лет, первоначальный взнос – 15% от стоимости жилья у заемщика есть возможность отсрочки выплаты долга при условии, что стоимость строительства поднимется.

Дополнительные условия: минимальная сумма кредита не менее 300000

рублей, а максимальная не более 85% от стоимости жилья; первоначальный взнос любой, но не менее 15% от стоимость имущества; залогом может стать жилье, приобретаемое в кредит; имущество, передаваемое в залог Банку, подлежит обязательному страхованию от рисков повреждения или утраты на весь срок кредита.

«Загородная недвижимость»

Ипотека выдается на покупку или строительство дачи, садового дома,

на покупку земельного участка. Кредит можно получить в рублях РФ, долларах США и евро на срок до 30лет. Первоначальный взнос – 15% от стоимости жилья. Заемщикам предоставляется возможность воспользоваться отсрочкой по уплате основного долга или увеличить срок кредитования при увеличении стоимости строительства.

«Гараж»
Кредит предоставляется на покупку или строительство гаража или м
ашино-места. Оформить ипотеку можно в рублях РФ, долларах США и евро на срок до 30 лет. Первоначальный взнос – 10% от стоимости гаража. Существует возможность отсрочки выплаты основного долга при условии повышения стоимости строительства.

«Ипотека плюс материнский капитал»

Кредитование проводится по программе «Приобретение готового жилья». Первоначальный взнос может погашаться за счет средств материнского капитала с соответствующим увеличением суммы кредита. Первоначальный взнос может быть любой,  но не менее 10%. Ставка – от 9,5 до 14%.

«Ипотека с государственной поддержкой»

Предоставляется на покупку строящегося или готового жилья. Как и в предыдущих программах отсутствуют комиссии за оформление и выдачу кредита, а также обязательное страхование жизни и здоровья заемщика и созаемщиков. Кредит выдается в рублях РФ, на срок до 30 лет. По данной программе действуют льготные условия кредитования для молодых семей, и есть

возможность использования материнского капитала.

«Молодая семья»

Программа молодая семья Сбербанка помогает решить жилищные проблемы молодым семьям при условии, что одному из супругов еще не исполнилось 35 лет. Кроме этого, необходимо предоставить доказательства своей платежеспособности и оплатить 10-15% от стоимости квартиры. Кредит предоставляется на покупку квартир эконом-класса.

Какие процентные ставки действуют по ипотеке в Сбербанке? По прогнозам специалистов ожидается плавное повышение ставок по кредитам, поэтому ставки по ипотеке Сбербанка в 2013г. могут меняться. Мнения экономистов расходятся, но, несмотря на то, что сложно прогнозировать изменения на банковском рынке России в 2013г., резкого скачка ставок по кредитам не предвидится, потому что это приведет к резкому снижению спроса на ипотеку, в чем банки не заинтересованы.

В России каждая пятая сделка на рынке недвижимости совершается с помощью различных кредитных программ. В последнее время активно развивается социальная ипотека для обеспечения жильем военнослужащих, учителей, молодых семей. Сбербанк принимает участие в государственной ипотечной программе, а также делает все возможное для поддержания низких процентных ставок и обеспечения лояльных условий кредитования.

Таблица 4

Популярность линейки ипотечных продуктов

 

2009 г.(%)

2010 г.(%)

2011 г.(%)

Приобретение готового жилья

70

55

45

Приобретение строящегося жилья

-

20

25

Строительство жилого дома

10

7

1.5

Загородная недвижимость

8

4.3

2.5

Ипотека + мат.капитал

-

-

6

Ипотека с гос.поддержкой

-

-

3

Молодая семья

4

3

4

Военная ипотека

8

10

12

2.4. Перспективы развития ипотечного жилищного кредитования в России

Система ипотечного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной политики. К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, основывающийся на активном участии населения в решении жилищной проблемы. Свободного рынка жилья практически не было, а долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объеме финансирования жилья. Данные кредиты предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья.

Государственная политика должна ориентироваться не только на нужды социально незащищенных групп населения, но и на решение жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами, накоплениями и имеющими жилье в собственности в результате приватизации.

Развитие ипотеки невозможно без тех или иных форм государственной поддержки:

- принятие нормативных правовых актов;

- оптимальное налогообложение;

- совершенствования проектирования и технологий строительства;

- государственные гарантии, способствующие привлечению внебюджетных средств в жилищную сферу;

- адресные жилищные субсидии гражданам.

Действительно, строительный комплекс страны в состоянии сегодня увеличить объемы жилищного строительства лишь в 2,5-3 раза, в то время как платежеспособный спрос на жилье за счет введения механизмов ипотечного кредитования увеличится не менее чем в 5 раз. Поэтому без государственного регулирования это жилье будет выкуплено гражданами с высокими

доходами.

Анализ доходов населения и сложившихся цен на рынке жилья показывает, что сегодня (без ипотечного кредитования) лишь 1-1,2% населения обладают платежеспособным спросом для приобретения жилья; еще 0.3-0.5% населения обеспечиваются жильем за счет средств бюджетов всех уровней.14

Развитие массового ипотечного кредитования (без какой-либо государственной поддержки) увеличивает платежеспособный спрос населения в 5-6 раз для приобретения жилья по социальным нормам и в 10-12 раз – для улучшения жилищных условий.

Существующий вторичный рынок жилья не может быть основой массового ипотечного кредитования, поскольку жилищный фонд в РФ катастрофически стареет. В значительной степени он уже не соответствует современным представлениям о комфортности, тем более не будет соответствовать им через 10-15 лет. Это ведет к снижению ликвидности залога и является существенным фактором, понижающим надежность ипотечных ценных бумаг.

В странах, где развито ипотечное кредитование, государство не только создает законодательно-нормативную базу, но так или иначе активно участвует в качестве субъекта ипотечных отношений. В решении государством задач, связанных с макроэкономической, социальной и кредитно-денежной политикой, во многом поможет ипотечное кредитование.

В настоящее время выработана стратегия государства в развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Ее цель – создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке. Это позволит: увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения; активизировать ры-

нок жилья; вовлечь в  реальный экономический оборот приватизированное

жилье; привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы; обеспечить развитие строительного комплекса; активизировать экономику страны.

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования должна опираться на имеющийся международный опыт, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия переходной экономики и ограниченную платежеспособность населения.

Становление ипотечного жилищного кредитования предусматривает решение ряда фундаментальных задач. Во-первых, совершенствование законодательной и нормативной базы для реализации механизма данного вида кредитования и эффективного функционирования первичного и вторичного рынков ипотечного кредитов. Во-вторых, создание и внедрение механизма, обеспечивающего приток долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов. В-третьих, налоговое стимулирование граждан получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование. В-четвертых, создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов. В-пятых, создание механизма социальной защиты заемщиков от неправомерных действий кредиторов и их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения ипотечного кредита.

Решение этих задач предусматривает: ориентацию ипотечного кредитования на ту категорию населения, которая нуждается в небольшом ипотечном кредите, что позволит обеспечить кредитами большое количество заемщиков (доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, составляет не менее трети желающих улучшить свои жилищные условия), а также возможность оплаты нового жилья за счет продажи имеющегося в собственности жилья.

На сегодняшний день заложены основы законодательной базы ипотечного кредитования в России и регламентирована деятельность всех субъектов ипотечного рынка (банки, оценочные, риэлтерские и страховые компании).

Следует отметить, что состояние российской экономики напрямую сказывается на развитии рынка недвижимости. В последнее время экономика России продолжает расти, есть, конечно, много нерешенных проблем, но в целом прогресс, несомненно, есть.

На протяжении нескольких лет, наблюдается стабильный прирост ВВП. Рост показателя ВВП в стране означает увеличение и расширение производства, что оказывает благотворное влияние на развитие экономики страны. При этом улучшается благосостояние населения, доходы которого начинают расти, тем самым увеличивается спрос на недвижимость.

Развитие ипотеки в РФ стимулирует спрос на недвижимость. Пока конечно мало кто имеет достаточное количество средств, чтобы воспользоваться данной услугой. По данным исследований экспертов, это могут сделать всего около 8% россиян.

Перспективы для развития ипотечного кредитования, конечно же, есть, оно будет развиваться, хотя и небольшими темпами. Уже сейчас заметна конкуренция между банками в этой сфере, что должно вылиться в появление новых ипотечных продуктов, а также снижению процентных ставок по кредиту. Хотя если и будет снижение процентных ставок, то оно будет небольшим, поскольку при прогнозируемых темпах инфляции банки оставят ставки примерно на том же уровне.

Подводя итог ниже сказанному, можно сказать, что в настоящее время ипотека вызывает много разноречивых мнений. Одни утверждают, что при нынешнем уровне жизни этот способ решения жилищной проблемы еще долго останется непопулярным. Другие – что ипотека пришла в нашу страну как раз вовремя.

Заключение

Как показал предпринятый в данной работе анализ, ипотека является неотъемлемой частью рыночной экономики любой страны. В России, несмотря на усилия, предпринимаемые государством, цель государственной жилищной политики – обеспечение доступности жилья до настоящего времени не достигнута. Рыночная система жилищного финансирования постепенно меняет ставшую неэффективной систему государственного жилищного обеспечения.

В России законодательная база – основа рыночной системы - продолжает нести отпечаток сложившихся за более чем 70-летний период стереотипов и социально-правовых представлений о жилищных правах граждан, закрепленных в Конституции.

На сегодняшний день рынок жилищного кредитования все еще незначителен по своим масштабам, и как говорилось ранее препятствий в его развитии в настоящее время предостаточно. Однако эксперты отмечают, что у кризисной ипотеки есть и положительные аспекты. Рынок недвижимости развивается циклично, а, следовательно, рано или поздно рост цен на недвижимость возобновиться, как возобновиться и снижение ставок по ипотеке. Купленную сегодня дешевую квартиру можно будет продать существенно дороже, а ипотеку рефинансировать.

Изучение и анализ основных проблем, с которыми сталкиваются банки при ипотечном кредитовании показывает, что основной проблемой является отсутствие долгосрочных, достаточно дешевых источников кредитных ресурсов, которые обеспечивали бы возможность выдавать непрерывно ипотечные кредиты населению в необходимых масштабах.

Мировой опыт показывает, что решение проблемы создания надежной и ресурсной базы в российских условиях может быть решено путем принятия ФЗ «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах», а также предусмотрены в законе об ипотеке возможности оформления закладной при ипотеке в силу закона.

Также к существенным причинам, сдерживающим развитие ипотеки в России являются: нерешенность ряда правовых вопросов, связанных не только с введением нового ФЗ «Об ипотечных эмиссионных ценных бумагах; высокие кредитные и процентные риски; отсутствие долгосрочных и относительно дешевых ресурсов; недостаточно высокий уровень доходов и отсутствие достаточных накоплений населения; экономическая нестабильность предприятий-работодателей; неразвитость инфраструктуры ипотечного рынка. Необходимо завершить создание целостной законодательной базы, связанной со сделками в жилищной сфере, и соответственно обеспечить реализацию принятых законов на территории всех субъектов РФ.

Таким образом, для развития ипотечного кредитования в России должна быть создана соответствующая инфраструктура с необходимым правовым обеспечением, так как это позволит сделать значительный шаг вперед в решении жилищной проблемы. Создание и развитие ипотечного кредитования поможет не только улучшить жилищные условия граждан, но и будет способствовать созданию устойчивой банковской системы.

Единственно надежной и эффективной системой, позволяющей гражданам, обладающим стабильными доходами и трудоустройством, удовлетворить свою потребность в жилье, является система ипотечного жилищного кредитования. Она распространяется на наиболее многочисленный класс граждан со средними доходами, которые позволяют им не ждать от государства бесплатного социального жилья и с помощью долгосрочных кредитов приобрести квартиру или жилой дом. У большинства граждан не имеется достаточных накоплений, чтобы совершить подобную покупку без заемных средств. Поэтому основной задачей развития системы ИЖК является привлечение финансовых средств в сферу жилищного кредитования и предоставление долгосрочных кредитов гражданам на доступных для них условиях.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Гражданский кодекс РФ. Часть первая - 1995г. Часть вторая - 1996г. – Собрание законодательства РФ.- Правовая система Консультант Плюс, ред. от 17.07.2009 г.

2. Федеральный закон от 09 ноября 2001 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» - Собрание законодательства РФ. – Правовая система Консультант Плюс, ред. от 25.11.2010 г.

3. Артемов С.А. Система государственного жилищного кредитования. – М., 2010.

4. Довдиенко И.В. Управление. Организация. Оценка. Учебное пособие для ВУЗов. – М., 2010.

5. Копейкин А.Б., Рогожина Н.Н., Туманов А.А. Основы ипотечного кредитования – М., 2010.

6. Разумова И.А. Ипотечное кредитование – СПб., 2009.

7. http://www.ahml.ru

8. http://www.gks.ru

9. http://www.irn.ru

10. http://www.raexpert.ru

11. http://www. rusipoteka.ru

12. http://www.sberbank.ru

 

1 Копейкин А.Б., Рогожина Н.Н., Туманов А.А. Основы ипотечного кредитования – М., 2010.

2 Разумова И.А. Ипотечное кредитование – СПб., 2009

3 Артемов С.А. Система государственного жилищного кредитования. – М., 2010.

4 Артемов С.А. Система государственного жилищного кредитования. – М., 2010

5http://www.ahml.ru 

6Гражданский кодекс РФ. Часть первая - 1995г. Часть вторая - 1996г. – Собрание законодательства РФ

7 ФЗ №143 от 9 ноября 2001 г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» - Собрание законодательства  РФ.

8 http://www.ahml.ru

9 http://www.gks.ru

10 http://www.raexpert.ru

11 Артемов С.А. Система государственного жилищного кредитования. – М., 2010

12 http://www.rusipoteka.ru

13 http://www.sberbank.ru

14 Артемов С.А. Система государственного жилищного кредитования. – М., 2010.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

375. Рухова активність і здоров’я 49.5 KB
  Переконати учнів, що рух – це життя, а гіподинамія – основний чинник виникнення хронічних хвороб і скорочення життя. Сприяти формуванню вміння самостійно працювати, аналізувати, роботи висновки. Впливати на виховання потреби у здоровому способі життя.
376. Еволюція поглядів на феномен ризику 71.5 KB
  Поняття ризику та його основні причини. Феномен ризику у вітчизняній економіці. Новий етап активізації розвитку ризикології. Несвоєчасна сплата відсотків, податків та інших платежів. Можливість збитку або втрат.
377. Полиграфические издания. Рекламная полиграфическая продукция 57 KB
  В работе мы детально рассмотрели все типы рекламной полиграфической продукции которая активно используется современными предприятиями для продвижения своих товаров и услуг.
378. Экологическая ситуация 53.81 KB
  Экологическая ситуация в стране определяется количеством и качеством антропогенных изменений в природе, последствиями техногенного вмешательства в природу. Экологическая ситуация в Мурманской области.
379. Обеспечение безопасности на предприятии 295.1 KB
  Техническая безопасность при использовании малотоннажных газов. Емкости для хранения сжиженных газов и легких фракций бензина. Экономические аспекты обеспечение химической безопасности при функционировании предприятий в условиях ужесточения экологических требований.
380. Коллекции объектов java. Определение порядка на множестве 208.78 KB
  Определение порядка на множестве на такой простой вопрос, если это понятие нужно поддерживать в программе. Создание записной книжки очень простой структуры, методика создания визуальных программ.
381. ИНТЕРТЕКСТУАЛЬНЫЕ СВЯЗИ В ХУДОЖЕСТВЕННОМ ТЕКСТЕ В СОПОСТАВИТЕЛЬНО-ПЕРЕВОДОВЕДЧЕСКОМ АСПЕКТЕ 358.81 KB
  Изучение культурного и национально-культурного компонента единиц художественного текста в сопоставительно-переводоведческом аспекте является одним из приоритетных направлений современного переводоведения.
382. Автономная нервная система 414.5 KB
  Общая характеристика функций симпатической и парасимпатической систем. Чувствительные волокна единой афферентной системы (автономной и соматической). Собственный афферентный путь автономной нервной системы. Функциональная структура автономной нервной системы.
383. Керамические материалы и изделия 273.5 KB
  Классификация керамических материалов. Заполнители для легких бетонов (керамзит). Общая технологическая схема изготовления керамических изделий. Пластичный способ формовки. Сушка и обжиг керамических материалов.