87329

Исследование договоров найма жилого помещения

Курсовая

Государство и право, юриспруденция и процессуальное право

Актуальностью темы является то, что новое жилищное законодательство, а в особенности вступивший в силу с 1 марта 2005 г. Жилищный кодекс Российской Федерации, изменило многие правила, в том числе касающиеся заключения и расторжения договора найма жилого помещения.

Русский

2015-04-19

61.17 KB

4 чел.

Содержание

Введение

3

1.Сущность, понятие и виды договоров найма жилого помещения

6

1.1 Понятие и предмет договора найма жилого помещения

6

1.2.Ввиды договора найма жилого помещения

10

1.3. Правовая регламентация арендных отношений

15

2.Содержание договора найма жилого помещения

17

2.1. Форма, порядок и условия заключения договоров найма жилых помещений

17

2.2. Дополнительные условия договора

22

3. Права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения

24

Заключение

33

Список литературы

36


Введение

Найм жилого помещения является одним  из способов осуществления предусмотренного Конституцией РФ (ст. 40) права граждан на жилище. Право на жилище обеспечивается посредством предоставления жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади, на условиях найма жилых помещений у собственников, кооперативного жилищного строительства, а также приобретения или строительства жилья за собственные средства без ограничения размеров площади.

Актуальностью темы является то, что новое жилищное законодательство, а в особенности вступивший в силу с 1 марта 2005 г. Жилищный кодекс Российской Федерации, изменило многие правила, в том числе касающиеся заключения и расторжения договора найма жилого помещения.

Основываясь на конституционных положениях о праве каждого на жилище (ст. 40), его неприкосновенности (ст. 25), праве свободно выбирать место пребывания и жительства (ст. 27), праве собственности на жилище (ст. 35), Кодекс регулирует отношения, связанные с жилыми помещениями. Будучи общественными, такие отношения складываются как на началах власти и подчинения, так и на началах равенства их участников. В этой связи Жилищный кодекс в ст. 4 выделяет среди них те, которые возникают по поводу отнесения помещений к числу жилых и исключения их из жилищного фонда, учета жилищного фонда, контроля за его использованием и сохранностью, а также отношения по поводу возникновения, осуществления, изменения, прекращения права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда и т.д.

Отношения пользования жилым помещением независимо от оснований их возникновения являются ядром жилищных отношений. Они имеют обязательственный характер и разновидность гражданско-правовых отношений. Отношениям по обеспечению граждан жилыми помещениями, их распределению, формированию жилищных фондов присущ административно-правовой характер. Поэтому действие жилищного законодательства распространяется на разнородные общественные отношения, хотя они и подпадают под собирательное понятие «жилищные отношения». Это обусловливает комплексный характер жилищного законодательства.

В зависимости от формы собственности жилищный фонд страны подразделяется на частный (находится в собственности граждан и юридических лиц), государственный (находится в собственности РФ и субъектов РФ) и муниципальный (находится в собственности муниципальных образований).

По целям использования выделяют фонд социального использования (совокупность жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма в домах государственного и муниципального жилищных фондов), специализированный жилищный фонд (совокупность жилых помещений, предоставленных по договорам найма специализированного жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищных фондов), индивидуальный жилищный фонд (совокупность жилых помещений в домах частного жилищного фонда, используемых для проживания граждан-собственников и членов их семей, а также иных граждан на условиях безвозмездного пользования), фонд коммерческого использования (совокупность жилых помещений в домах частного, государственного и муниципального жилищных фондов, используемых для проживания граждан на условиях возмездного пользования и по другим основаниям).

Принадлежность жилого помещения к соответствующему фонду определяет особенности его правового режима, в том числе договорные формы его использования. В их числе – договор социального найма жилого помещения и договор найма специализированного жилого помещения, которые могут заключаться только в государственном и муниципальном жилищном фондах и регулируются Жилищным кодексом, а также договор найма (коммерческого найма) жилого помещения, наиболее распространенный в частном жилищном фонде и регулируемый нормами гл. 35 ГК.

Таким образом, основополагающей нормативной базой регламентации жилищного найма являются Жилищный кодекс и Гражданский кодекс. При этом следует отметить, что хотя ГК содержит общие нормы для двух разновидностей договора найма – найма социального и найма коммерческого, нормы жилищного законодательства, будучи специальными, имеют приоритет над гражданским законодательством.

Целью работы является исследование договоров найма жилого помещения.

Для достижения указанной цели решались следующие задачи:

- определена сущность, понятие и виды договоров найма жилого помещения;

- определена правовая регламентация арендных отношений;

- определено содержание договора найма жилого помещения;

- определены права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения.

Объектом исследования являются отношения, возникающие в результате заключения договоров найма жилого помещения.

Предметом исследования являются нормы законодательства, регулирующие процесс заключения оговоров найма жилого помещения.

Работа состоит из введения, трех глав, включающих параграфы, заключения   и списка литературы.


1.Сущность, понятие и виды договоров найма жилого помещения

1.1 Понятие и предмет договора найма жилого помещения

Предметом договора найма является жилое помещение. Жилым признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан. Дома либо помещения после их строительства или переоборудования регистрируются именно как жилые дома (помещения) уполномоченными на то организациями.

ГК РФ определяет договор найма жилого помещения как договор, по которому "одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем" (ч. 1 ст. 671 ГК РФ).

Договор найма жилого помещения оформился как самостоятельный договор из договора имущественного найма. Впервые, в более или менее полном объеме он получил правовое регулирование в ГК РСФСР 1964г. и законе «Основы жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик 1981 г.». Договор найма РСФСР 1984г. объединил договор найма жилого помещения с иными жилыми помещениями.

Законодатель неоднократно менял свою точку зрения на договор найма жилого помещения и на его правовую природу. Будучи определен в гражданском кодексе РСФСР (1964 г.) как один из видов гражданско-правового договора, он, до конца так и не уйдя из текста этого кодекса, постепенно видоизменился, стал предметом регулирования иного кодифицированного правового акта – Жилищного Кодекса РСФСР (1983 г.).

Принципиальный поворот в законодательном регулировании жилищных правоотношений в Российской Федерации начался с принятием новой Конституции, Закона РСФСР от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», Закона РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах жилищной политики».

Глава 35 Гражданского кодекса РФ 1996г. (далее - ГК), разделила договор найма жилого помещения на договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилом фонде социального использования и просто договор найма жилого помещения. Юридическая литература и ряд подзаконных нормативных актов, а вслед за ними и правоприменительная практика стали именовать договоры как "договор социального найма" и "договор коммерческого найма".

22 декабря 2004 года Государственной Думой был принят Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ), который вступил в действие с 1 марта 2005 года. ЖК РФ существенно изменил регламентацию отношений, связанных с предоставлением жилых помещений по договору социального найма. В нем получила свое закрепление и развитие конституционная норма, в соответствии с которой жилые помещения по договору социального найма предоставляются только малоимущим и иным указанным в законе гражданам.

Значительной корректировке, по сравнению с ранее действовавшим законодательством, подверглись содержание договора социального найма жилого помещения, а также регламентация изменения и расторжения договора.

ГК РФ, восстанавливая прежнее наименование договора, вместе с тем изменил не только форму, но и содержание, четко отделив коммерческий наем от социального. Во-первых, ГК упорядочил и почти полностью отрегулировал отношения, вытекающие из договора коммерческого найма. Во-вторых, ГК установил ряд новых общеобязательных правил, направленных на защиту пользующихся жилыми помещениями граждан, установив обязанности наймодателя, преимущественное право на заключение договора на новый срок, судебный порядок разрешения спорных вопросов, а так же на защиту собственников жилых помещений, предусмотрев обязанности нанимателя, срок договора. В-третьих, ГК в основном развел в разные законодательные «коридоры» (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект – жилые помещения.

Если в качестве наймодателя ч. 1 ст. 671 ГК РФ прямо называет собственника или управомоченное им лицо, то категорию нанимателей из этой статьи можно определить путем исключения субъектов, которые в силу части второй статьи не могут быть этой стороной договора, т.е. юридические лица. О том, что нанимателем может быть только гражданин, говорится в статье 677 ГК РФ и ст.60 ЖК. Пункт 5 статьи 49 ЖК РФ устанавливает, что жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное (Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный)./ Под ред. О.Н. Садикова - М.: Юридическая фирма "КОНТРАКТ", Издательский Дом "ИНФРА-М", 2004.С.201.). ГК РФ наделяет нанимателя распорядительными правомочиями: вселение других членов семьи, временных жильцов, поднанимателей, замена нанимателя, обмен жилого помещения и др.

Статья 676 ГК РФ называет обеспечение пригодности жилого помещения первоочередной обязанностью наймодателя. Исходя из различных степеней социального значения договора социального найма и договора коммерческого найма, представляется, что такой особый подход к этому критерию должен быть применим скорее к первому, нежели к последнему виду договора, т.к. стороны при заключении договора коммерческого найма свободны в своих действиях (ст. 421 ГК РФ) и вольны сдавать в наем и нанимать не отвечающее всем установленным требованиям жилищного законодательства помещение, например, предусмотрев по этому поводу особые условия договора. Однако п. 3 ст. 672 ГК РФ не распространяет действие этой нормы на договор социального найма, апеллируя к жилищному законодательству (ст. 60 ЖК РФ).

Договор найма жилого помещения не требует нотариального удостоверения и государственной регистрации, но в силу обязательного требования ст. 674 ГК должен быть заключен в письменной форме. Письменная форма договора представляет собой составление документа, выражающего его содержание и подписанного лицами, заключающими его (или уполномоченными ими). При несоблюдении письменной формы договора социального найма жилого помещения наступают последствия несоблюдения простой письменной формы сделки процессуального характера, не влекущие недействительность сделки: в случае возникновения спора стороны лишаются права в подтверждение сделки и ее условий ссылаться на свидетельские показания, но не лишаются права приводить письменные и другие доказательства.

Коммерческому найму жилья не предшествует решение единоличного или коллегиального органа; не требуется ордера для вселения. Поскольку в случае несоблюдения простой письменной формы сделки стороны лишены возможности ссылаться на свидетельские показания, а принципы состязательности и диспозитивности гражданского процесса уравняли стороны правоотношения (кроме случаев, указанных в законе), на практике им трудно будет доказать наличие обязательств и их условий. В связи с тем, что речь идет об одном из конституционных прав граждан и судебная практика принимает в качестве доказательств возникновения и прекращения жилищных правоотношений любые без исключения фактические данные, которые могут иметь значение для правильного разрешения дела3.

Подводя итог вышесказанному, можно сделать вывод, что  Новый ГК на основе договоров коммерческого и социального найма жилого помещения предусматривает более широкие возможности удовлетворения жилищных потребностей граждан России.

1.2.Ввиды договора найма жилого помещения

Вплоть до второй половины 90-х гг. XX в. основная часть жилищного фонда Российской Федерации принадлежала государству и использовалась гражданами на основании договора найма жилого помещения. В настоящее время большая часть жилищного фонда находится в частной собственности граждан и юридических лиц. При всем этом основным договором, с помощью которого жилые помещения передаются в пользование вообще и во временное возмездное владение и пользование в частности, остается договор найма жилого помещения.

Права и обязанности участников данного договора регулируются гл. 35 ГК РФ и актами жилищного законодательства. Среди последних особо следует выделить ЖК РФ. Без преувеличения договор найма жилого помещения можно назвать центральным институтом жилищного законодательства и одновременно одним из видов гражданско-правовых договоров.

Действующее законодательство разделяет договорные отношения, складывающиеся по поводу возмездной передачи жилых помещений во владение и пользование. По существу, статье 671 ГК выделяет договор найма жилого помещения, по которому жилье предоставляется только гражданам. Безусловно, возможно заключение арендного или иного договора, который регулируется гл. 34 или иными положениями ГК РФ, по которым жилое помещение может предоставляться юридическим лицам, при этом Кодекс оговаривает возможность его использования только для проживания граждан (п. 2 ст. 288 и п. 2 ст. 671).

В свою очередь, договоры найма жилого помещения подразделяются на договор социального найма жилого помещения (далее - договор социального найма) и договор найма жилого помещения (далее - договор коммерческого найма). Жилищное законодательство наряду с этими договорами выделяет также договор найма служебных жилых помещений, договор найма жилых помещений в общежитии, а также договор найма жилых помещений, находящихся в пользовании членов жилищных и жилищно-строительных кооперативов 4.

В отличие от социального найма (см. ст. 672 ГК РФ и комментарий к ней)5 заключению договора коммерческого найма жилых помещений не предшествуют те многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет и т.д.), которые, как правило, необходимы для заключения договора социального найма. В данном случае следует достичь соглашения по всем существенным условиям договора.

В качестве сторон договора найма жилого помещения выступают наймодатель - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо и наниматель - гражданин, самостоятельно либо с другими гражданами использующий жилое помещение для проживания.

За последние годы законодатель неоднократно изменял подходы к регулированию срочного возмездного владения и пользования жилым помещением. Дело в том, что в последние десятилетия, вплоть до 6 июля 1991 г., к таким отношениям применялось исключительно определение договора найма жилого помещения. После внесения изменений и дополнений в ЖК РСФСР из договора найма жилого помещения был выделен договор, для заключения которого гражданину не требовалось быть нуждающимся в улучшении жилищных условий.

До вступления в силу части второй ГК РФ (т.е. до 1 марта 1996 г.) в законодательстве и на практике такие отношения именовались арендными, а соответствующие соглашения - договорами аренды. Договор аренды жилых помещений регламентировался некоторыми нормами таких законодательных актов, как Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики", ЖК РСФСР и Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".

ГК РФ восстанавливает прежнее наименование договора. При этом данный Кодекс, с одной стороны, отделил коммерческий наем от социального, а с другой, договор коммерческого найма от договора аренды, изменил не только форму, но и содержание рассмотренных выше отношений.

Во-первых, в отличие от разрозненного и фрагментарного регулирования вышеуказанными актами арендных отношений ГК РФ упорядочил и почти полностью отрегулировал отношения, вытекающие из договора коммерческого найма.

Во-вторых, ГК РФ установил ряд новых императивных (общеобязательных) правил, направленных, с одной стороны, на защиту пользующихся жилыми помещениями граждан, установив обязанности наймодателя, преимущественное право на заключение договора на новый срок, судебный порядок разрешения спорных вопросов, а с другой стороны - на защиту собственников жилых помещений, предусмотрев обязанности нанимателя, срок договора.

В-третьих, ГК РФ в основном "развел" в разные законодательные "коридоры" (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект - жилые помещения. Как следует из Кодекса, обязательства, вытекающие из договора коммерческого найма, регулируются гражданским законодательством. Следовательно, в соответствии со ст. 71 Конституции РФ их регламентация является исключительной компетенцией Российской Федерации и соответственно обязательства, вытекающие из договора социального найма, регулируются жилищным законодательством, т.е. согласно ст. 72 Основного Закона данная регламентация относится к совместной компетенции России и ее субъектов.

До вступления в силу части второй ГК РФ (до 1 марта 1996 г.) договор аренды жилых помещений распространялся на отношения, связанные с возмездным владением и пользованием жилищем как гражданами, так и юридическими лицами. Регулированию таких отношений были посвящены нормы Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики" (ст. 17, 18), ЖК РСФСР (ст. 131 - 136), Закона РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (ст. 2).

В настоящее время законодатель изменил основания классификации договорных отношений, связанных с возмездным владением и пользованием жилыми помещениями. Основными отличиями таких соглашений перестали быть срок и условия оплаты жилого помещения.

Главным критерием разграничения договоров найма и аренды в жилищной сфере выступает определение того, кем является субъект - пользователь жилого помещения. Законодатель, не рассматривая в данном контексте иные различия соглашений, устанавливает четкий принцип деления договоров: если пользователем выступает гражданин, то это договор найма жилого помещения, если юридическое лицо, то договор аренды. Соответственно в первом случае применяется гл. 35, а во втором - гл. 34 ГК РФ. В первом случае регламентация осуществляется применительно к договору коммерческого найма гражданским законодательством, по отношению к договору социального найма - в основном актами жилищного законодательства (как Российской Федерации, так и ее субъектов), во втором - только актами гражданского законодательства (исключительно Российской Федерации).

Сравнительный анализ договоров социального найма жилого помещения и коммерческого найма позволил выявить наличие 11 отличительных признаков, которые Д.И. Рыбин сформулировал в нижеприведенной таблице 16.

Таблица 1

Отличительные признаки договоров социального найма жилого помещения и коммерческого найма

Целевое назначение

Социальное благо

Товар

1.

Функции жилого помещения

Социальные – обеспечение жильем малоимущих и иных указанных в законе граждан

Коммерческие – сдача в наем любым физическим лицам

2.

Нормирование

жилья

Нормируется: норма предоставления и учетная норма площади жилого помещения

Не нормируется

3.

Наймодатель

Государственные и муниципальные органы власти

Любое лицо, владеющее жилым помещением

4.

Наниматели

Малоимущие и иные

указанные в законе граждане

Любые физические лица

5.

Право нанимателя на заключение договора найма жилья

Гарантировано по основаниям, определенным в законе

Зависит от усмотрения наймодателя

6.

Возмездный характер пользования

Компенсация расходов

Получение прибыли

7.

Форма договора

Типовая

Произвольная, не противоречащая закону

8.

Срок действия договора

Бессрочный

Срочный

9.

Процедура заключения

Определена законом

Произвольная, не противоречащая закону

10.

Условия заключения договора

Заключается только лицами, у которых подошла очередь на получение жилого помещения

Данное условие отсутствует

11.

Применение льгот и субсидий на пользование жильем

Предусмотрено законом и обязательно к применению

Не предусмотрено законом и зависит от волеизъявления наймодателя

Итак, главным отличием договора аренды жилых помещений от договора найма жилых помещений является статус субъекта возмездного владения и пользования жилищем.

На основе вышесказанного можно сделать вывод, что ГК и ЖК «предусматривают широкие возможности удовлетворения жилищных потребностей граждан России, в том числе на основе договоров коммерческого и социального найма жилого помещения».

1.3. Правовая регламентация арендных отношений

Правовая регламентация арендных отношений содержится в гл. 34 ГК РФ.  По договору аренды жилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору, являющемуся юридическим лицом, жилое помещение за плату во временное владение и пользование. При этом арендатор не вправе использовать жилое помещение для промышленных, складских и тому подобных целей. Суды признают такие договоры аренды недействительными в силу их ничтожности в связи с использованием арендованного жилого помещения в производственных целях без перевода в установленном порядке жилого помещения в нежилое7.Единственная возможность использования жилища арендатором - сдать арендованное жилое помещение в субаренду (поднаем) своим сотрудникам или иным гражданам. Поскольку ГК РФ (ст. 615) указывает на необходимость получения согласия арендодателя на заключение договора поднайма, думается, что на такую возможность следует сразу указывать в договоре аренды жилого помещения.

В литературе можно встретить мнение о том, что арендатор должен предоставлять полученное им по договору аренды жилье в субаренду по договору найма жилого помещения8 Представляется, что такое положение лучше бы защищало права пользователей жильем. Однако в настоящее время об этом говорить не приходится в связи с отсутствием специального регулирования данных отношений.

Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме, и если срок договора превышает один год, то в отличие от договора найма подлежит обязательной государственной регистрации.

Как следует из ст. 610 ГК РФ, срок действия договора аренды жилого помещения определяется соглашением сторон; если же срок в договоре не указан, то считается, что он заключен на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца. При этом соглашением может быть установлен другой срок для предупреждения.

Так же как и при регламентации договора коммерческого найма, ГК РФ устанавливает преимущественное право арендатора перед другими лицами на заключение договора на новый срок (ст. 621). Однако данное право несколько отличается от права нанимателя жилого помещения. Для соблюдения преимущественного права арендатору необходимо не позднее времени, указанного в договоре, предложить арендодателю заключить договор на тех же или иных условиях.

Если, как уже отмечалось, арендодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в аренду, но в течение года со дня истечения срока договора заключил аналогичный договор с другим лицом, арендатор вправе потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Поскольку любое жилище непосредственно связано с землей, закон предусматривает сохранение права пользования земельным участком, на котором расположено жилое помещение (многоквартирный дом, в котором расположено жилое помещение), даже при переходе права собственности на участок.

Договор аренды жилого помещения обязательно должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии соответствующего условия договор считается незаключенным (ст. 654 ГК РФ).

Аналогично передаче жилого помещения по договорам купли-продажи и мены передача жилища по арендному договору осуществляется по приемо-сдаточному документу.

При прекращении договора аренды жилого помещения арендатор обязан вернуть жилище в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном в договоре (например, с произведенным ремонтом).


2.Содержание договора найма жилого помещения

2.1. Форма, порядок и условия заключения договоров найма жилых помещений

Действующее законодательство содержит принципиальные различия в порядке заключения каждого из двух типов договоров жилищного найма. В то же время требования к форме договоров для того и другого едины. Это и дало возможность посвятить обоим типам договоров одну и ту же ст. 674 ГК. Она ограничивается указанием на то, что договоры найма жилого помещения заключаются в письменной форме.

В тексте договора обязательно указываются:

- паспортные данные обеих сторон (реквизиты юридических лиц);

- размер арендной платы; порядок внесения арендной платы (сроки, пени в случае просрочки платежа);

- штрафные санкции в случае нарушения условий договора;

- условия возможного расторжения и ответственность сторон;

- величина залоговой суммы и способы её использования;

- согласие в письменной форме всех проживающих на территории объекта найма лиц (всех жильцов коммунальной квартиры, всех зарегистрированных в отдельной квартире);

- дата заключения договора;

- срок действия договора.

При подписании договора аренды комнаты к нанимателю переходит право не только проживания в комнате, но и эксплуатации мест общего пользования (МОП). Поэтому наниматель должен закрепить свои права пользования жилым помещением в договоре найма, максимально подробно прописав все условия пользования комнатой и местами общественного пользования. Чем подробнее в нём будут отражены эти условия, тем меньше шансов, что в дальнейшем возникнут разногласия с собственником или соседями по квартире.

К договору найма прилагаются:

- акт приема передачи квартиры (комнаты);

- опись имущества переданного вместе с квартирой (комнатой);

- расписка о расчетах между сторонами; согласие всех проживающих (в письменной форме);

- договор (соглашение) об оказании (и оплате) услуг фирмы (если принята такая форма).

Договор найма составляется и подписывается в двух экземплярах, один из которых остается у арендатора, второй – у арендодателя. После подписания договора производится оплата за проживание на оговоренный срок, а также услуг агентства (если таковые имелись)по договору (соглашению). Агент при этом должен выдать экземпляр договора, расписку о получении денег и приходный ордер от компании.

Жилищным кодексом РФ были введены новые нормы, регламентирующие условия и порядок заключения договора социального найма, его предмет, права и обязанности сторон.

В ч. 2 ст. 57 Жилищного кодекса Российской Федерации указаны категории граждан, которым жилые помещения по договорам социального найма предоставляются вне очереди.

Предоставление жилых помещений вне очереди не предполагает включения гражданина в какую-либо очередь.

Жилищным кодексом Российской Федерации право граждан на получение жилого помещения вне очереди не поставлено в зависимость от наличия или отсутствия иных лиц, также имеющих право на получение жилого помещения вне очереди. Поэтому указанное право должно быть реализовано вне зависимости от наличия или отсутствия других лиц, состоящих на учете по улучшению жилищных условий, и времени принятия их на учет.

Применительно к способам заключения договоров найма жилых помещений следует иметь в виду, что из двух типов договоров один - коммерческого найма подчиняется общему принципу, закрепленному в ст. 421 ГК, - свободы договоров. Речь идет, в частности, о том, что наймодатель и наниматель заключают договор коммерческого найма по собственной воле: ни та, ни другая сторона не могут понудить контрагента вступить с нею в договорные отношения или принять предложенные условия (условие) договора.

Для договоров коммерческого найма, заключаемых по поводу жилых помещений, которые составляют государственную или муниципальную собственность, субъекты Российской Федерации нередко утверждают примерные договоры.

Глава 35 ГК особо выделяет три условия договора коммерческого найма жилого помещения, посвящая каждому самостоятельную статью. Имеются в виду предмет договора, цена (размер оплаты) и срок.

Условие о предмете в договоре найма должно ответить на вопрос о том, какое жилое помещение следует передать внаем. Интерес в этом смысле может представить все тот же. Примерный договор коммерческого найма жилого помещения в г. Ростове. Одно из его условий предусматривает необходимость указать в договоре местонахождение помещения и его размер. Особо оговорено, что техническое состояние жилого помещения, инвентаризационная стоимость, степень износа и характеристика жилого помещения являются неотъемлемой частью договора.

Условию о цене применительно к договору коммерческого найма посвящена ст. 682 ГК («Плата за жилое помещение»). Кроме того, указание на предоставление жилого помещения «за плату» включено в определение в ст. 671 ГК договора найма жилого помещения, т. е. договора коммерческого найма, в качестве одного из основных его признаков.

ГК (п. 1 ст. 682) подчеркивает, что размер платы за жилое помещение устанавливается в договоре коммерческого найма по соглашению сторон. Притом с одним ограничением: если законом определен максимальный размер такой платы, цена, указанная в договоре, не должна его превышать. Из этого следует, что в случаях, когда договорная цена окажется выше установленного законом максимума, соответствующее условие должно быть признано недействительным с последствиями, предусмотренными ст. 180 ГК («Последствия недействительности части сделки»). В результате договор можно будет считать все же заключенным с тем, однако, что условие о цене будет действовать в размере, равном указанному в законе максимуму. Следует отметить, что законодатель пока еще не воспользовался предусмотренной в ГК возможностью и соответственно не ввел максимального предела платы за предоставленное по договору коммерческого найма жилое помещение.

Из ст. 683 ГК («Срок в договоре найма жилого помещения») вытекает, то, что договор коммерческого найма как таковой имеет определенный срок, в пределах которого наниматель вправе пользоваться жилым помещением. Этот срок может устанавливаться самими сторонами, с тем, однако, чтобы он не превысил пяти лет. В противном случае срок будет считаться равным пяти годам. Аналогичное последствие наступает и при отсутствии в договоре указания на срок найма.

Таким образом, условие о сроке, как и о цене, не относится к числу существенных. Исключение из этого правила составляют предусмотренные в ст. 432 (п. 1) случаи, при которых по заявлению одной из сторон по поводу определенного условия должно быть достигнуто соглашение. Таким образом, могут стать существенными и цена, и срок, равно как и любое другое договорное условие.

С целью обеспечить стабильность отношений сторон по договору коммерческого найма законодатель (ст. 684 ГК) признает за нанимателем по истечении срока действия договора преимущественное право перед любым другим лицом заключать договор с наймодателем на новый срок. Соответственно не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора наймодатель обязан предложить по своему выбору один из трех вариантов: заключить договор на новый срок на прежних условиях, заключить договор на новый срок, но на иных условиях; предупредить о желании прекратить действие договора, объясняя это тем, что принял решение вообще не сдавать жилое помещение кому бы то ни было в течение не менее одного года.

ГК допускает внесение наймодателем предложения о заключении договора на новый срок, но на иных условиях. Такое предложение об изменении условий договора приобретает силу только с согласия нанимателя. Свои новые условия вправе на тех же основаниях выдвинуть и наниматель с тем, однако, что такое условие не должно выражаться в увеличении числа лиц, которые в силу договора должны с ним совместно проживать. Подобное требование нанимателя ГК (ст. 684) считает заведомо неприемлемым.

Если в течение трех месяцев до момента истечения срока действия договора никаких предложений от наймодателя не поступит, а сам наниматель, в свою очередь, никаких возражений против заключения договора на новый срок не представит, договор будет все же считаться заключенным на прежних условиях и на новый срок.

Статья 60 ЖК РФ не содержит указания на возмездный характер договора социального найма жилого помещения. Поэтому необходимо учитывать положения ГК РФ о возмездных и безвозмездных договорах. Следовательно, договор социального найма жилого помещения, как правило, носит возмездный характер, т.е. наниматель по такому договору обязан вносить плату за пользование жилым помещением, за содержание и ремонт этого помещения, а также за коммунальные услуги по правилам раздела VII ЖК РФ.

Как уже отмечалось, из данного правила ЖК РФ предусмотрено исключение: жилые помещения должны предоставляться на условиях социального найма без внесения платы за пользование занимаемым жилым помещением лицам, признанным малоимущими в установленном порядке (см. ст. 156 ЖК РФ). Указанное исключение применяется только в отношении тех жилых помещений, которые относятся к муниципальному жилищному фонду социального использования.

В отличие от договора коммерческого найма, договор социального найма заключается без установления срока.

Договор социального найма жилого помещения не может быть расторгнут, если изменились основания и условия, дающие право на заключение такого договора. В ч. 3 ст. 60 речь идет о случаях, когда, например, улучшилось материальное положение семьи нанимателя или он приобрел на праве собственности иное жилое помещение и т.п. Подобные обстоятельства могут влиять лишь на изменение условий оплаты жилого помещения, предоставленного на условиях социального найма.

Осуществляя правомочие пользования жилым помещением, предоставленным по договору социального найма, наниматель вправе не только сам проживать в таком жилом помещении, но также в установленном порядке вселять в помещение иных лиц, сдавать жилое помещение в поднаем, производить обмен жилого помещения и осуществлять иные права, предусмотренные ст. 67 и другими статьями ЖК РФ, а также заключенным с таким нанимателем договором социального найма.

В целях придания дополнительной стабильности отношениям, возникающим из социального найма, ст. 64 ЖК РФ введено правило, согласно которому договор социального найма не подлежит изменению или расторжению даже в тех случаях, когда происходит смена собственника жилого помещения. Кроме того, указанный договор сохраняется в неизменном виде и тогда, когда право хозяйственного ведения или право оперативного управления на такое жилое помещение переходит к другому субъекту.

Заключение Договора социального найма, с одной стороны, является правом сторон, а с другой - обязанностью, поскольку только после его заключения у сторон возникают права и обязанности и у физического лица (ставшего после его заключения нанимателем) и членов его семьи появляется право на вселение в жилое помещение и пользование им.

2.2. Дополнительные условия договора

Дополнительные условия договора - это условия договора, предусмотренные в соответствующих нормативных актах и автоматически вступающие в действие в момент заключения договора, не требующие согласования сторон.

К дополнительным условиям договора найма жилого помещения относится:

- Обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

- Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

- В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами.

- Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

- Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

- Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

- Наниматель с согласия наймодателя может передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.


3. Права и обязанности сторон в договоре найма жилого помещения

Нанимателем по договору социального найма может выступать только гражданин РФ как физическое лицо, если международным договором РФ не предусмотрено иное. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено на основе договора аренды или иного договора. Предоставленное юридическому лицу жилое помещение должно использоваться только для проживания граждан (ст. 671 ГК).

Наймодателем по договору социального найма выступает юридическое лицо – собственник государственного (муниципального) жилищного фонда либо действующие от его имени уполномоченные органы либо управомоченные лица.

Договор социального найма жилого помещения является бессрочным. В этом проявляется одна из важнейших гарантий реализации конституционного права граждан на жилище. Стабильность данных отношений проявляется и в том, что граждане, пользующиеся жилыми помещениями по договору социального найма, но переставшие быть малоимущими, вправе продолжать пользоваться ими и далее (ч. 3 ст. 60 ЖК).

Договор социального найма заключается в письменной форме. Типовой договор социального найма жилого помещения, утв. Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. №315, предусматривает необходимость его подписания сторонами, что предполагает простую письменную форму договора, несоблюдение которой не влечет его недействительности, но лишает стороны права (в случае спора) ссылаться на свидетельские показания (ст. 162 ГК).

Предметом (объектом) договора социального найма является жилое помещение, которым может быть жилой дом (одноквартирный), квартира, часть жилого дома или квартиры, комната. Жилое помещение должно отвечать ряду требований: 1) быть изолированным (что предполагает наличие отдельного входа); 2) являться недвижимым имуществом (т.е. находиться в доме капитального типа); 3) быть пригодным для постоянного проживания (т.е. отвечать установленным санитарным, техническим и иным правилам и нормам). Не могут быть предметом договора социального найма неизолированные жилые помещения (запроходная комната в квартире, состоящей из смежных комнат), а также общее имущество многоквартирного дома (чердаки, подвалы и т.д.).

Жилое помещение по договору социального найма передается нанимателю во владение и пользование. Допускается распоряжение жилым помещением путем его обмена, замены и т.д. Разрешается использовать жилую площадь для осуществления профессиональной деятельности (врачебной, адвокатской и т.п.), индивидуальной предпринимательской деятельности, но только при условии соблюдения прав и законных интересов других граждан, а также не нарушения санитарно-гигиенических, экологических, пожаробезопасных и иных требований.

Как следует из ст. 64 ЖК, переход права собственности, права хозяйственного ведения или права оперативного управления на жилое помещение социального использования не влечет расторжения договора или изменения таких его условий, как срок его действия, оплата и т.д. Это положение направлено на защиту интересов нанимателей, применимо при смене публичного собственника жилищного фонда и отражает принцип неизменности договора социального найма.

Содержание договора социального найма составляют права и обязанности его сторон. Нанимателю передается жилое помещение, свободное от прав иных лиц и пригодное для проживания. В таком помещении должен быть произведен текущий ремонт, за исключением случаев, когда оно предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию доме. Исправность жилого помещения и его оборудования подтверждается актом, подписанным сторонами договора. Характеристика предоставляемого жилого помещения и его оборудования указывается в техническом паспорте жилого помещения.

Наниматель имеет право вселять в занимаемое жилое помещение других граждан в качестве членов семьи (ст. 70 ЖК). При этом вселение детей, супруга, родителей нанимателя требует письменного согласия уже проживающих в жилом помещении членов семьи нанимателя, а вселение других граждан – также согласия наймодателя. Это правило является новеллой ЖК и призвано предотвратить искусственное возникновение нуждаемости в социальном жилье (ст. 51 ЖК). Как и по ранее действовавшему ЖК РСФСР, не требуется ни согласия членов семьи нанимателя, ни согласия наймодателя на вселение несовершеннолетних детей к родителям. Признание за вселившимися лицами статуса члена семьи нанимателя зависит от ряда условий. Супруг, дети и родители нанимателя приобретают его в силу факта совместного проживания с нанимателем. Другие граждане и нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя, во-первых, при вселении их в качестве таковых и, во-вторых, при ведении общего хозяйства с нанимателем. Иные лица с учетом конкретных обстоятельств могут признаваться членами семьи нанимателя на аналогичных условиях в судебном порядке.

Новые члены семьи нанимателя, вселившиеся в жилое помещение, включаются в договор социального найма, что обусловливает изменение его условий, касающихся платы за жилое помещение, платы за коммунальные услуги и т.п.

Жилищный кодекс исходит из принципа равенства прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи, т.е. сонанимателей, которое частично сохраняется, если граждане перестали быть членами семьи нанимателя (например, при расторжении брака), но проживают в данном жилом помещении. Гарантируя сохранение их прав, Кодекс установил самостоятельную ответственность бывших членов семьи нанимателя, вытекающую из договора социального найма. Это положение Кодекса следует рассматривать как возможность заключить самостоятельное соглашение между нанимателем и бывшим членом его семьи, согласно которому обязанности последнего по договору социального найма будут конкретизированы и доведены до сведения наимодателя с тем, чтобы иметь представление, к кому из проживающих и в каком объеме следует предъявлять требования, связанные с невыполнением или ненадлежащим выполнением соответствующих обязательств.

Поднаем жилого помещения (ст. 76–79 ЖК). Поднаем представляет собой правомочие нанимателя по распоряжению жилой площадью, занимаемой по договору социального найма. В поднаем может быть сдана часть либо все жилое помещение на период временного отсутствия нанимателя и членов его семьи. Для сдачи жилой площади в поднаем необходимо письменное согласие проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, а также согласие наимодателя. При сдаче в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, необходимо получить также согласие других нанимателей, собственников и членов их семей, проживающих в этой квартире. Договор поднайма, заключенный при отсутствии согласия наимодателя либо иных управомоченных лиц, может быть признан недействительным в судебном порядке.

При сдаче жилого помещения в поднаем необходимо соблюдать требование Жилищного кодекса о размере общей площади жилого помещения, который будет приходиться на каждого проживающего. В отдельных квартирах он не может быть менее учетной нормы в расчете на каждого проживающего, а в коммунальных – не менее нормы предоставления. Другое условие – отсутствие в жилом помещении лиц, страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний.

Договор поднайма должен заключаться в письменной форме. Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения устанавливаются по соглашению сторон. Если срок действия договора не определен, он считается заключенным на один год.

Самостоятельного права пользования жилым помещением поднаниматель не приобретает. Ответственность за его действия перед наймодателем несет наниматель.

Договор поднайма прекращается истечением срока, на который он был заключен, либо прекращением договора найма жилого помещения (например, в результате его обмена). Досрочно расторгнуть договор поднайма можно по соглашению сторон либо по одностороннему требованию любой из них. О досрочном расторжении договора поднайма, заключенного без указания срока, сторона договора должна быть уведомлена за 3 месяца. В случае прекращения (расторжения) договора поднайма поднаниматель обязан освободить жилое помещение. Неисполнение этой обязанности ведет к выселению поднанимателя и членов его семьи в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Временные жильцы (ст. 80 ЖК). Временными жильцами могут быть любые граждане: родственники, знакомые и т.п. Их вселение формально не требует заключения специального договора и не предполагает взимания платы за проживание. Тем не менее правовая природа вселения временных жильцов оценивается в юридической литературе как заключение в устной форме договора безвозмездного пользования жилым помещением.

Временные жильцы могут вселяться на срок не свыше 6 месяцев. На их вселение требуется согласие членов семьи нанимателя и предварительное уведомление наймодателя, что фактически означает необходимость получения его согласия. Дело в том, что наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов, если в результате их вселения общая площадь на каждого проживающего в отдельной квартире составит менее учетной нормы, а в коммунальной квартире – менее нормы предоставления.

Так же как и поднаниматели, временные жильцы не приобретают самостоятельного права пользования жилым помещением, и ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Временные жильцы выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения по окончании согласованного с ними срока проживания и отказа освободить жилое помещение. Если срок проживания не был согласован, наниматель вправе потребовать их выезда не позднее чем через 7 дней после предупреждения об этом. Прекращение договора найма жилого помещения социального использования прекращает право проживания временных жильцов и также ведет к их выселению.

Обмен жилыми помещениями (ст. 72–75 ЖК). Новый Жилищный кодекс внес существенные изменения в регулирование этого института. В настоящее время жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда не могут быть обменены на другие жилые помещения частного жилищного фонда. Нельзя обменять жилье социального использования на жилые помещения специализированного жилищного фонда, а также фонда коммерческого использования. Таким образом, допускается обмен только теми жилыми помещениями, которые относятся к жилищному фонду социального использования.

Обмен осуществляется с письменного согласия членов семьи нанимателя, включая временно отсутствующих. На обмен жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи нанимателя, требуется также согласие органов опеки и попечительства. Для обмена жилых помещений, расположенных в разных населенных пунктах, ограничений нет; не ограничено законом и количество участников обмена.

За нанимателями жилых помещений фонда социального использования сохранено право принудительного обмена. Это возможно, когда наниматель и члены его семьи не пришли к соглашению об обмене. Как следствие, любой сонаниматель жилой площади вправе требовать ее размена в судебном порядке. Основанием для принудительного обмена могут служить неприязненные отношения между членами семьи. Поэтому цель принудительного обмена – разрешение возникшего между сторонами конфликта. Жилищные условия лиц, переселяемых в порядке принудительного обмена, в основном должны соответствовать тем, которые они имели до переселения.

Новый Жилищный кодекс более не предусматривает «внутрисемейных» или «родственных» обменов, при которых вместо одного лица, перестающего быть членом семьи нанимателя, вселялось другое лицо в качестве члена семьи этого же нанимателя. Обмен жилыми помещениями не допускается, если:

  1.  к нанимателю предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма либо если право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;
  2.  обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;
  3.  принято решение о сносе дома или его переоборудовании для использования в других целях, т.е. о переводе жилого помещения в нежилое;
  4.  принято решение о капитальном ремонте дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений;

5) в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний (ст. 51 ЖК).

Обмен не допускается и в том случае, если общая площадь жилого помещения, в которое предполагает вселиться в результате обмена наниматель, а также иные члены его семьи, помимо его супруга, детей и родителей, по размеру окажется менее ранее занимаемого, следствием чего будет возможна постановка такой семьи на учет нуждающихся.

Соглашение об обмене между нанимателями жилых помещений оформляется договором об обмене. Ранее заключенный договор социального найма считается расторгнутым с момента получения согласия наймодателя этого жилого помещения на обмен. Согласие на обмен наймодателя другого жилого помещения является основанием для заключения нового договора социального найма.

Обмен может быть признан недействительным в судебном порядке по мотиву нарушения требований как жилищного, так и гражданского законодательства (например, вследствие признания обмена сделкой, совершенной под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение). Недействительность договора обмена ведет к переселению его сторон в ранее занимаемые жилые помещения, а также возмещению виновной стороной убытков, если обмен признан недействительным вследствие неправомерных действий этой стороны.

Замена жилого помещения (ст. 81 ЖК). Наниматель вправе потребовать замены большего жилого помещения на меньшее. Замене подлежат только отдельные жилые помещения в виде квартиры. Замена допускается с согласия всех членов семьи нанимателя, включая временно отсутствующих. По договоренности с нанимателем наймодатель обязан предоставить ему другое жилое помещение в течение 3 месяцев со дня подачи заявления.

Иные основания замены могут быть предусмотрены федеральным законодательством и законодательством субъектов РФ. Чаще всего дополнительным основанием замены жилой площади служит наличие у нанимателя каких-либо заболеваний, препятствующих пользованию занимаемым помещением.

Изменение договора найма жилого помещения (ст. 82 ЖК). Договор социального найма может быть изменен по инициативе нанимателя и членов его семьи. Так, граждане, объединившиеся в одну семью и проживающие в одной квартире по разным договорам, вправе требовать заключения с одним из них одного договора на все занимаемые помещения. Наймодатель не вправе отказать в объединении нескольких договоров при условии, что такое намерение высказано как самими нанимателями, так и членами их семей. В результате заключается один договор социального найма, предметом которого будут являться жилые помещения ранее действовавших договоров.

Изменение договора социального найма происходит и в том случае, когда первоначальный наниматель жилого помещения «замещается» другим лицом из числа членов семьи выбывшего нанимателя (выезд на другое постоянное место жительства, смерть и др.). Для такой «замены» требуется согласие оставшихся членов семьи выбывшего нанимателя, а также согласие наймодателя.

В отличие от ранее действовавшего ЖК РСФСР законодатель исключил возможность для дееспособного члена семьи нанимателя требовать заключения с ним отдельного договора социального найма в соответствии с приходящейся на него долей жилой площади, т.е. раздела жилого помещения. Это обусловлено стремлением в законодательном порядке отказаться от превращения отдельных квартир в коммунальные.

Содержащиеся в ст. 82 ЖК основания изменения договора социального найма не являются единственными. Жилищное правоотношение может изменяться также в результате предоставления нанимателю и членам его семьи освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире (ст. 59 ЖК) и в других случаях.

Жилищный кодекс сохраняет за нанимателем и членами его семьи их права на жилое помещение при временном отсутствии (ст. 71). Это важное правомочие, связанное с сохранением статуса нанимателя в неизменности, было подтверждено Постановлением Конституционного Суда РФ от 23 июня 1995 г. по делу о проверке конституционности ч. 1 и п. 8 ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР.

Плата за коммунальные услуги. Важнейшая обязанность нанимателя – внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Плата за социальное жилое помещение и коммунальные услуги включает плату за: пользование жилым помещением (плата за наем); содержание и ремонт жилого помещения (плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме); за коммунальные услуги. Для нанимателей размер платы за жилье определяется органами местного управления исходя из общей площади занимаемого помещения, а также его качества и благоустройства, месторасположения дома. Жилищный кодекс впервые устанавливает, что малоимущие граждане, занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением (ч. 9 ст. 156). Если гражданин перестает быть малоимущим, он обязан информировать об этом наймодателя не позднее 10 дней со дня такого изменения для перерасчета (подп. «м» п. 4 Типового договора социального найма жилого помещения).

Наниматель обязан использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность, а также проводить текущий ремонт жилого помещения. Перечень работ текущего ремонта, выполняемого нанимателем за свой счет, содержится в подп. «е» п. 4 Типового договора социального найма жилого помещения. Осуществление капитального ремонта – обязанность наймодателя. Право нанимателя требовать от наймодателя своевременного капитального ремонта жилого помещения имеет особую значимость, поскольку несоблюдение сроков такого ремонта ведет к разрушению соответствующих объектов.

Новеллой Жилищного кодекса является правило, которое позволяет нанимателю в случае непроведения капитального ремонта в установленный срок требовать уменьшения платы за пользование жилым помещением, а также общим имуществом многоквартирного дома либо требовать возмещения понесенных расходов на устранение недостатков жилья и (или) общего имущества дома либо возмещения убытков.

Наймодатель обязан также принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, нести иные обязанности, вытекающие из указанного договора и требований жилищного законодательства. Соответственно наймодатель вправе требовать выполнения нанимателем всех возложенных на него обязанностей.


Заключение

В заключение подведем итоги. Традиционно гражданское и жилищное право РФ выделяют социальный и коммерческий наем. Коммерческому найму жилых помещений посвящена глава 35 ГК РФ (Наем жилого помещения). Социальный наем жилых помещений урегулирован нормами нового Жилищного кодекса Российской Федерации (глава 8 ЖК РФ).

Согласно п.1 ст.671 ГК РФ договор найма жилого помещения – соглашение, по которому одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор социального найма – соглашение, по которому одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, жилищным законодательством (п.1 ст.60 ЖК РФ).

Наймодателем и нанимателем по договору коммерческого найма может выступать как физическое, так и юридическое лицо (в таком случае договор именуется арендой жилого помещения).

Договор коммерческого найма является срочным возмездным, консенсуальным, двухстороннеобязывающим.

В соответствии со ст.683 ГК РФ договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Наймодателем по договору социального найма может быть собственник соответствующего жилого помещения, от имени которого стороной в договоре выступает уполномоченный государственный орган либо орган местного самоуправления или управомоченное собственником лицо. Этот перечень сформулирован как исчерпывающий

Права и обязанности сторон по договору коммерческого и социального найма корреспондируют друг другу. Как одна сторона «обязана», другая сторона «вправе требовать», и, наборот.

Основные обязанности наймодателя по договору коммерческого найма (ст.676 ГК РФ):

- передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;

- осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан (п.2 ст.65 ЖК РФ):

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества;

5) нести иные обязанности, в соответствии с законом или договором.

Согласно п.1 ст.67 ЖК РФ, наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан (п.3 ст.67 ЖК РФ):

1) использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены настоящим Кодексом;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Как наниматель, так и наймодатель – несут ответственность за невыполнение своих обязанностей и нарушение условий договора.


Список литературы

1. Гражданский кодекс РФ: 1, 2, 3 части (действующая редакция)

2. Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. (действующая редакция)

3. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г.

4. Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21 декабря 2001 г.

5. Федеральный закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 04 июля 1991 г.

6. Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г.

7. Гражданское право. Учебник. Том 1. 7-е издание. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М.: «Проспект», 2009 г.

8. Гражданское право. Учебник. Том 2. 4-е издание. Под ред. А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого. М.: «Проспект», 2009 г.

9. Ермасов С.В., Ермасова Н.Б. Страхование: Учеб. пособие для вузов. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004.

10. Федеральный закон № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

11. "Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности" (утв. Постановлением Правительства РФ от 06 июля 2001 года № 519)

12. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации / М.Ю. Тихомиров. - М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2005

13.Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. - М.: Статут, 2006

14.Мокроусова Л.М. Договор коммерческого найма жилого помещения. –Воронеж, 2002

15.Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2008

16.Рыбин, Д.И. Правовое регулирование договора социального найма жилого помещения: автореф. дис. … канд. юрид. наук / Д.И. Рыбин. – М., 2006

17.Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000

3 Мокроусова Л.М. Договор коммерческого найма жилого помещения. –Воронеж, 2002

4 Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2008

5 Гражданский кодекс РФ. СПС «Гарант»

6 Рыбин, Д.И. Правовое регулирование договора социального найма жилого помещения: автореф. дис. … канд. юрид. наук / Д.И. Рыбин. – М., 2006

7 См., например: Постановление Федерального арбитражного суда (далее - ФАС) Московского округа от 29 марта 2001 г. // Судебная практика по жилищным спорам: В 2 ч. Ч. 1. М.: Статут, 2006. С. 342 - 344

8 См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2000


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

63077. Правильные и неправильные глаголы 40.61 KB
  Соответствия словам русского языка: cловам на -ция (революция, нация, абстракция) соответствуют английские слова на -tion (revolution, nation, abstraction); словам на -сия (профессия, экспрессия) соответствуют английские слова на -sion (profession, expression).
63078. Методика викладання географії. Самостійні роботи 239.5 KB
  Незважаючи на різноманітні трактування поняття «критичне мислення», загальний зміст їх зводиться до такого: критично мислити – значить усвідомлено оцінювати, міркувати, мислити, тобто проявляти людиною психічну...
63080. Методика проведення вступного інструктажу під час уроку виробничого навчання на тему «Підготовка самохідних машин до роботи» 59.77 KB
  Метою курсової роботи є закріплення, поглиблення й систематизація наукових знань і практичних навичок студентів з проведення вступного інструктажу на тему: «Підготовка самохідних машин до роботи».
63081. Уроки физической культуры в начальных классах 3.14 MB
  Уроки физической культуры — основная форма обучения, воспитания и развития учащихся. В процессе обучения физическим упражнениям дети с нарушениями интеллекта приучаются выполнять их в различных условиях: утром при проведении зарядки, на уроках письма, математики, ручного труда.
63082. РОЗВИТОК МОРСЬКИХ ПОРТІВ У КОНТЕКСТІ РОЗШИРЕННЯ ТРАНСПОРТНО-РОЗПОДІЛЬЧОГО ТА ТРАНЗИТНОГО ПОТЕНЦІАЛУ УКРАЇНИ 29.48 KB
  Загальна характеристика проблеми Чинники які обумовлюють зростаючу роль морських портів. У цьому контексті зростатиме роль морських портів як однієї із найважливіших ланок національної транзитно-транспортної інфраструктури.