89149

Управление земельными ресурсами г.Москвы

Дипломная

Политология и государственное регулирование

Анализ механизма образования стоимости права на заключение договора аренды в городе Москве. Корректировка методики расчета права долгосрочной аренды. Так арендные отношения были актуальны до начала процесса реформирования затем наступил период приватизации со всеми вытекающими последствиями...

Русский

2015-05-10

1.55 MB

6 чел.

PAGE  131

PAGE  80

«Управление земельными ресурсами г.Москвы»


Оглавление

Введение……………………………………………………………………………4

Глава 1. Теоретические основы формирования

арендных отношений в Российской федерации……………………………….7

1.1. Аренда государственного и муниципального имущества:

понятие, сущность и ее значение для экономики……………………………………7

1.2. Нормативно-правовое регулирование арендных отношений.……………..18

1.3. Современное состояние и перспективы развития арендных

отношений в России……………………………………………………………….27

Глава 2. Состояние и развитие системы арендных

отношений с землей в Москве………………………………………………….40

2.1. Структура и баланс земли в городе Москве………………………………...40

2.2. Анализ механизма предоставления городской

земли в аренду …………………………………………………….…....................51

2.3. Анализ механизма образования стоимости права

на заключение договора аренды в городе Москве…………….……...................63

Глава 3. Концептуальные основы арендных отношений…………...............71

3.1. Стратегия управления земельными ресурсами……………………………...71

3.2. Формирование механизмов снятия обременений

с земельных участков……………………………………………………………...80

3.3. Корректировка методики расчета права долгосрочной аренды………........92

Выводы …………………………………………………………………………...104

Список литературы ……………………………………………………………..107

Приложение А …………………………………………………………………....109

Приложение Б ……………………………………………………………………110

Приложение В ……………………………………………………………………111

Приложение Г ……………………………………………………………………112

Приложение Д …………………………………………………………………....113

Приложение Е ........................................................................................................114

Приложение Ж …………………………………………………………………..115

Приложение З ……………………………………………………………………116

Приложение И …………………………………………………………………...117

Приложение К …………………………………………………………………...119

Приложение Л …………………………………………………………………...120

Введение

Актуальность темы исследования. Усиление открытости российской экономики, необходимость повышения конкурентоспособности субъектов различных секторов экономики сегодня требуют совершенствования управления земельными ресурсами, в основе которого должно лежать дальнейшее упорядочение отношений землевладения и землепользования.

Осуществляемая в России земельная реформа предполагает развитие всех форм собственности на землю и организационно-правовых форм хозяйствования, призванных рационально и эффективно использовать земельные ресурсы.

На современном этапе развития, в условиях возрастающей роли регионов и муниципальных образований в социально-экономическом развитии территории, на региональные и местные органы власти возлагается дополнительная ответственность за эффективное использование своей собственности. Государство и муниципалитеты, сохранив значительную собственность и еще большую социальную нагрузку, обязаны поддерживать воспроизводственный процесс, мобилизовав все внутренние источники. К таким источникам получения устойчивых доходов для обеспечения воспроизводственного процесса относятся и арендные отношения, разграничивающие права владения, управления, права собственности и хозяйствования. Это и определяет актуальность темы. 

С экономической точки зрения, аренда представляет форму реализации отношений собственности, адекватной рыночным отношениями. При этом происходит разграничение (в классическом случае) в процессе собственности на объекты собственности, принадлежащие арендодателю, и на объекты хозяйствования, принадлежащие арендатору. Это разграничение по               субъектам присвоения и определяет их трудовую мотивацию.

Анализ отечественной и зарубежной литературы показывает, что проблема арендных отношений интенсивно разрабатывается в экономической теории и практике. Причем, если в зарубежных странах этот процесс достаточно устойчивый, то в России наблюдается определенная периодизация. Так, арендные отношения были актуальны до начала процесса реформирования, затем наступил период приватизации со всеми вытекающими последствиями, и где-то с начала XXI века, учитывая необходимость пополнения доходной части региональных и муниципальных бюджетов, вновь проблема аренды стала актуальной. Аренда недвижимости и земли становится важнейшим источником пополнения бюджетов всех уровней. Изучению арендных отношении посвящены труды многих отечественных и зарубежных ученых, однако в этих работах недостаточное внимание уделялось системному подходу к проблеме арендных отношений в условиях смешанной экономики, актуализирующей поиск: собственных источников для расширенного воспроизводства на всех уровнях хозяйствования.

Практическая реализация потенциальных возможностей аренды объектов государственной и муниципальной собственности, повышение экономической эффективности такой аренды, измеряемой поступлением денежных средств в региональный бюджет, требуют совершенствования управления арендными процессами, в том числе возникающими в ходе аренды отношениями между арендаторами и арендодателями. Для этого необходимо повсеместно использовать в управлении арендой научные методы и подходы, анализировать накопленный, пока еще небогатый опыт.

Как свидетельствует реальная практика аренды самых разных видов объектов государственной собственности в Москве, она уже приносит весомые доходы городу, соизмеримые с поступлением средств от приватизации. Однако существует острая проблема поддержания достигнутого уровня доходов и изыскания методов и средств повышения отдачи, получаемой за счет предоставления в аренду объектов государственной собственности. Одновременно необходимо решать не менее сложную задачу обеспечения социальной направленности аренды.

Проблема совершенствования управления арендой объектов городской собственности проявляется и в необходимости его согласования с общим курсом экономических реформ в стране, проводимыми преобразованиями всего хозяйственного механизма, переходом к рыночным отношениям. Поэтому в аренда рассматривается как составная часть системы управления собственностью.

Объект исследования – процессы, формы и модели управления государственным имуществом (землей).

Предметом исследования выступают арендные отношения, возникающие в процессе управления государственным имуществом (землей) и являющиеся источником пополнения доходной части бюджета.

Цели и задачи исследования. Целью данной работы является разработка теоретических и практических мер по совершенствованию механизма аренды городской собственности (земли) в целях повышения эффективности управления государственной собственностью и пополнения доходной части бюджетов субъектов хозяйствования. В соответствии с поставленной щелью, в работе поставлены и решены следующие задачи:

  1.  Сформулировано понятие аренды государственного и муниципального имущества, выявлена и раскрыта ее сущность и определена роль в современных мировых условиях.
  2.  Определена правовая основа отношений аренды в Российской  Федерации, проанализировано зарубежное право.
  3.  Рассмотреть современное состояние и перспективы развития арендных отношений в России.
  4.  Проанализирована структура и баланс земли в городе Москве.
  5.  Проведен анализ механизма предоставления городской земли в аренду.
  6.  Проведен анализ механизма формирования стоимости права заключения договора аренды в городе Москве.
  7.  Предложены основные направления реформирования земельных отношений в городе Москве.
  8.  Предложены меры по совершенствованию механизма предоставления земли в аренду.
  9.  Предложены меры по усовершенствованию финансового механизма арендных отношений.

Теоретическую и методологическую основу исследования составили труды отечественных и зарубежных ученых, связанных с теорией, методологией и практикой аренды нежилых помещений, земли, финансовой аренды (лизинга). Теоретическая основа исследования опиралась на общие закономерности аренды как экономической категории, выражающей конкретные производственно-экономические отношения современного этапа развития. В работе использованы методы системного и комплексного анализа, экономико-математического моделирования, статистического анализа.

Информационной базой работе послужили законодательные акты, материалы Госкомстата Российской Федерации и Федеральной службы земельного кадастра России, а также конкретные аналитические материалы по объектам аренды недвижимого имущества, земли и финансовой аренды. 


1. Теоретические основы формирования арендных отношений с государственным имуществом

1.1. Аренда государственного имущества: понятие, сущность  и ее значение для экономики

В истории экономики и экономической науки анализу становления арендных отношений и их развития, так же, впрочем, как и форм и отношений собственности в целом уделяется недостаточное внимание. Известно, что в зачаточных формах аренда земли и объектов недвижимости существовала еще задолго до нашей эры.

Так аренда земли получила широкое распространение в древневосточных государствах как следствие частной земельной собственности, которую за определенную плату владелец мог передавать в возмездное пользование. В Древней Вавилонии Кодекс законов царя Хаммурапи, правившего в 18 веке до н.э., предусматривал и регулировал аренду земли. Срок аренды изменялся в пределах от одного года до 5 лет, оплата могла быть как денежной, так и натуральной, в виде доли урожая (от трети до половины с поля и две трети с сада).

Согласно историческим свидетельствам крестьянская земельная аренда была обычным явлением в Древней Индии в 4-3 вв. до н.э., Древней Греции и Древнем Риме в 3-2 вв. до н.э. Арендаторами становились безземельные крестьяне, расплачивавшиеся за предоставленные участки земли долей урожая.

В средние века в аренду крестьянам сдаются помещичьи, господские земли, оплата за пользование участками взимается в форме издольщины (доля урожая) и испольщины (половина урожая). Арендой широко пользуются малоземельные крестьяне в целях временного увеличения своих наделов, но наблюдаются и случаи передачи земли в аренду самими крестьянами в целях получения побочного дохода при переходе к ремесленной или иной деятельности. В дальнейшем, в 16-17 вв., развивается тенденция становления предпринимательской аренды земли, при которой арендатор использует труд наемных работников, что позволяет ему не только компенсировать арендную плату, но и получать прибыль. Входит в обиход субаренда [18, 12].

В дореволюционной России значительное оживление аренды земли было связано с крестьянской реформой 1861 года, в результате которой большое количество освобожденных от крепостничества крестьян не получило в собственность земельные участки для масштабного ведения хозяйства. Крестьяне арендовали земли не только у помещиков, но и казенные, удельные и другие вненадельные земли, общее количество которых составляло 50 миллионов десятин. После революции в соответствии с принятым в 1917 году Декретом о земле была отменена частная собственность на землю и аренда земли.

В связи с проведением НЭП (новой экономической политики) в 1922 году был принят Закон о трудовом землепользовании, который разрешал трудовую аренду земли за денежную или натуральную оплату при условии, что земля обрабатывается самим арендатором, без использования наемного труда. Форма трудовой аренды сохранилась в Советском Союзе до 1930 года, после чего она была вначале отменена в единоличных хозяйствах, а в 1937 году повсеместно и полностью запрещена.

В первые годы советской власти, в период с 1921 по 1930 годы допускалась передача в аренду частным собственникам государственных предприятий. В 1922 году было передано в аренду примерно 10000 относительно небольших предприятий на срок до 6 лет на договорных условиях с внесением арендной платы в виде доли продукции, с 1924 года - в денежной форме. В 1930 году частная аренда государственных предприятий была запрещена. С этого периода сохраняются лишь жалкие остатки аренды.

Признаки возрождения аренды появились в начале 60-х годов, когда законодательно были закреплены арендные отношения между государственными предприятиями, а также между предприятиями, организациями и местными советами. Объектами аренды в этот период становятся строения, нежилые помещения, здания, сооружения, отдельные виды оборудования, не используемые организациями, в ведении которых они находятся. Получил распространение бытовой прокат в виде предоставления гражданам со стороны специализированных ателье проката предметов домашнего обихода, бытовой техники, транспортных средств. Впрочем, подобная форма аренды не стала популярной у населения.

Перестройка во второй половине восьмидесятых годов придала новый импульс развитию арендных отношений в нашей стране. Установленные в 1989 году «Основы законодательства об аренде и арендных отношениях» знаменовали новый этап возрождения аренды и придания ей современного облика [25, 152]. Аренда была разрешена во всех отраслях народного хозяйства и стала применимой в отношении самых разных видов имущества любых форм собственности. Арендодателями становятся как государственные органы, ведающие собственностью, так и предприятия и организации; допускается право собственника уполномочивать других лиц выступать в роли арендодателей. Объектами аренды теперь уже могут быть имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, другие материальные ценности. Выдвигается смелая мысль о пожизненной аренде сельскохозяйственных земель с правом наследования, которая, правда не получила затем поддержки законодателей [18, 17].

В переводе с латинского аренда означает найм или договор на передачу имущества собственником во владение другому лицу на определенных условиях.  

Традиционное определение аренды, это передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) – имущества во временное владение или пользование (или только пользование) – за плату.

Основная форма выражения таких взаимоотношений – договор. Речь в данном случае, идет о гибкой правовой форме, в которую могут облекаться различные по характеру общественные взаимоотношения.

Целью аренды, является обеспечение передачи имущества во временное пользование, при этом пользование подразумевает извлечение из вещи ее полезных свойств, и самое главное приобретение плодов и доходов [23, 25].

В отличие от чисто юридического определения аренды как договорного, срочного и возмездного владения и пользования имуществом, аренда – это система хозяйствования или организационная форма предпринимательства, выражающая отношения собственности и состояние производственных сил и прежде всего рабочей силы.

                                                                 

                                          

                                                        

                         

                       

                         

                      

                    

                        

                      

                    

                   

                    

                  

                

             

Рисунок 1 -  Система аренды недвижимости

Изолированное рассмотрение аренды в отрыве от ее материального содержания - производственных сил или от собственной формы, характеризующей производственные отношения, - не позволяет выявить экономическую сущность этой системы хозяйствования. Подлинная аренда имеет место в тех случаях, когда применяемая форма производства ведет к возникновению общей совместной (долевой) и частной форм собственности на средства производства и результаты труда. В то же время любой вид собственности не исключает арендную форму ее использования.

Ошибочна также подмена понятия аренда различными формами подрядных отношений. Прежде всего, в них по-разному формируются трудовые коллективы: вместо найма рабочей силы при аренде вводится членство с одновременными изменениями прав и обязанностей каждого работника, вытекающими из их собственности, на получение дохода и приобретаемые средства производства. Аренда – это наем не работников, а имущества. Следовательно, она является  не формой организации труда, а способом реализации отношений собственности. Сам факт найма (аренды) средств производства ведет к коренному изменению социального статуса работников. Посредством аренды они реально соединяются со средствами труда не как наемные работники, а как их хозяева [23, 102]. В результате значительно расширяется база мотивации трудовой деятельности работников не только как потребителей, но и как заинтересованных предпринимателей, она связывается не только с фондами оплаты труда и материального стимулирования, но и с присвоением прибавочного продукта, с процессом воспроизводства в арендном хозяйстве, с реализацией коллективом и каждым работником своего права совладельца собственности (см. таблицу 1).

Таблица  1 - Качественные различия отношений аренды и найма

Условия

предпринимательской

    деятельности

Виды отношений

наемные, подрядные

арендные

Отношение к средствам производства

Пользование

Пользование, владение и частичное распоряжение

Цель работников в труде

Максимум зарплаты

Максимум дохода и продукции

Объект найма

Работников – способность трудиться

Имущество

Условия получения ресурсов

Бесплатное закрепление

Покупка и платное

Ответственность за ресурсы

Моральная и частично материальная

Полная имущественная

База мотивации труда

Удовлетворение, в первую очередь, физиологических потребностей

Самореализации личного потенциала, удовлетворение социальных и интеллектуальных потребностей

Планирование производственной программы

По заказу предприятия

Самостоятельно

Оплата труда

Минимальная гарантируется государством

По остаточному доходу арендатора

Право на произведенную продукцию и доход

Является собственностью предприятия

Принадлежит арендатору

Распределение продукции и дохода на потребление и накопление

По нормативам предприятия

Самостоятельно по обязательствам

Правовое регулирование

Трудовые отношения

Имущественными в основном

Методы управления

В основном административные

Самоуправление и экономические

Отношения с органами управления

Иерархические, безвозмездные

Договорные, хозрасчетные, партнерские

Положение товаропроизводителя

Наемный работник

Хозяин - собственник

Выполняемые функции

Исполнительские

Исполнительские и управленческие

Объект отношений

Виды работ

Предприятия, их подразделения, каждый работник

В арендных коллективах человек становится не только работником, но и хозяином, не только исполнителем, но и распорядителем, что приводит в действие большие резервы повышения эффективности производства. Эта форма организации производства позволяет работнику выполнять в дополнение к прямым еще и управленческие функции, принимать ответственные решения вместе с товарищами по трудовому коллективу, строить отношения с ними на основе взаимного доверия и общей заинтересованности в конечном результате.

Понятия «аренда» и «имущественный наем» в практике применяются как тождественные. Различие между ними имеет место лишь в отношении жилых помещений, которые могу сдаваться и в найм (социальный или коммерческий) — гражданам, и в аренду — юридическим лицам [3, 45].

В качестве одного из элементов системы хозяйствования аренда эффективно выполняет ряд важнейших задач по становлению и развитию предпринимательской деятельности (см. Рисунок 1).

По экономическому содержанию и степени хозяйственной самостоятельности работников арендный  механизм  находится  и  следующей  логической  связи  и соподчиненности:   частнособственнические    отношения    —    арендные    — кооперативные — подрядные — наемные. Оптимальное сочетание  государственного регулирования с элементами  коллективной  и  индивидуальной  самоорганизации достигается при конкуренции на рынке всех видов отношений,  в  той  числе  и арендных, в совокупности образующих многоукладную экономику, наиболее  полно стимулирующую предприимчивость и деловитость всех людей.

Многообразие форм собственности, развитие кооперации и  акционирования не только не ограничивают аренду, а напротив, расширяют предпосылки  для  ее дальнейшего развития на счет свободного использования собственный доходов  и имущества  для  сдачи   своих   и   получения   в   хозяйственное   владение дополнительных участков земли и других объектов не движимости.

Арендной  форме  производственной   деятельности   присущи   следующие основные принципы и особенности организации:

  •  смена хозяйствующего субъекта, те  передача  земли,  зданий  и  другого имущества в распоряжение арендаторов, что  позволяет  самим  труженикам осуществлять функции владения, пользования, распоряжения  и  частичного присвоения средств и результатов труда при сохранении или трансформации первоначальной формы собственности в коллективную или частную;
  •  возвратность арендованных средств первоначальному собственнику в натуре или в стоимостном выражении, благодаря чему совершается кругооборот  их между арендодателем и предпринимателем и на деле реализуются  отношения собственности работниками предприятий;
  •  платность  за  землю  и  другие  арендованные  объекты   недвижимости, создающая  объективную  основу  для  установления  системы  налогов   и адекватного отражения общественных интересов;
  •  взаимная  и  материальная  юридическая   ответственность   сторон   за эффективное использование средств производства при обоюдной  выгодности арендной формы хозяйствования;
  •  договорная система отношений  между  арендатором  и  арендодателем  как равноправными заинтересованными партнерами;
  •  самоуправление,    полная    хозяйственная    самостоятельность    и непосредственная    материальная    (имущественная)     ответственность арендатора  за  эффективное  использование  переданных   ему   объектов недвижимости;
  •  замена  системы  гарантированной  заработной  платы  арендным  трудовым доходом, действительно учитывающим  не  только  количество  и  качества живого труда, но и экономию материальных ресурсов, т.е. перевод  оплаты труда  из  затратной  части  распределяемой  выручки  в  доходную,  что образует материальную основу предприимчивости людей и экономии ресурсов (см. Приложение В).

Практическая реализация арендных отношений опосредуется взаимодействием системы заинтересованных субъектов, включая государственные (муниципальные) органы управления, физических и юридических лиц [17, 39].

При арендной деятельности достигается объединение в единую систему трех важнейших черт каждого человека: хозяина – труженика – собственника. С полной отдачей сил каждый трудится потому, что является хозяином собственником дела, а хозяин он потому, что владеет и распоряжается недвижимостью и другим имуществом. Стремление сохранить одну из сторон этого диалектического единства – оставить труженика, лишенного собственности, а с нею и хозяйских прав на землю и другую недвижимость – не обеспечивает необходимого прогресса мирового сообщества. Надо не разделять и противопоставлять труд и капитал, а соединять их в одно целое в форме арендного или народного предприятия, полностью принадлежащего его работникам. История давно подтвердила, что собственность «работает» на всех только тогда, когда члены общества имеют доступ к ее использованию в общих интересах [25, 87]. Подъем экономики может наступить раньше и стабильнее, если ускорить процесс ликвидации наемного труда, оставляющего большинство в состоянии некоторой замкнутости, не позволяющей реализовать творческий потенциал каждого. Одно из направлений преодоления между трудом и капиталом – широкое развитие арендных отношений с использованием государственных и муниципальных объектов.

Исходя из диалектического взаимодействия содержания и формы явлений в арендной деятельности как в любом экономическом процессе, следует выделять вид или сущность и конкретные организационные формы ее практического воплощения в различных хозяйственных формированиях. Как известно, нет формы без содержания, которое определяет форму. Последняя, в свою очередь, воздействует на содержание и не существует без него.

Аренда является организационной формой производства, выражающей отношения собственности, особую систему хозяйствования. Однако как всякое самостоятельное явление, как рыночная экономическая категория она имеет свое собственное содержание и различные формы проявления, которые можно представить с разной степенью конкретности.

Особенности построения арендной системы хозяйствования зависят от многих условий, но наиболее существенным признаком, определяющим вид аренды, выступает степень хозяйственной и экономической самостоятельности предпринимателей в решении всех основных производственных функций – планирования, организации производственных и трудовых процессов, реализации продукции, оплаты труда, управления и т.д.

Степень свободы, экономической самостоятельности арендатора во многом определяется объемом арендуемых вещественных элементов производства. В практике существуют с различными модификациями два основных варианта:

Вариант А: когда арендуются все элементы производства – земля, основные и оборотные средства, т.е. это полная аренда, которая преобладала на первом этапе ее распространения в России (1987-1991гг.).

Вариант Б: когда по мере формирования рыночных отношений стала возможной частичная аренда, когда предприниматель имеет ту или иную часть средств производства в своей собственности и ему требуется например, дополнительно арендовать только землю для нового строительства и расширения производства или временно нанять недостающую дорогостоящую технику и т.д. Второй этап аренды наступил в России в основном в связи с проведением в 1992г. приватизации государственных и муниципальных предприятий.

Виды и форма арендной деятельности во многом определяются также местом объекта и субъекта аренды в системе разделения труда в обществе или в отдельном предприятии. Арендные отношения развиваются в общем на двух уровнях [16, 35]. Во-первых, они формируются на основе разделения труда внутри предприятия, между собственником, администрацией хозяйства и первичными трудовыми коллективами, семьями или отдельными тружениками. Эти внутрипроизводственные отношения можно рассматривать как преимущественно горизонтальные. Они ведут к качественному изменению существующих предприятий, превращают их в ассоциации или объединения арендаторов.

Во-вторых, арендные отношения складываются между предприятиями, объединениями, определенными территориями и местными или государственными органами власти по вертикали, что соответствует разделению труда в обществе.

Таким образом, в зависимости от степени экономической самостоятельности и особенностей производственных взаимосвязей в арендных отношениях можно выделить два основных вида.

Первый вид – это свободная аренда, при которой не делается ограничений в характере использования земли и других объектов недвижимости. Арендатор распоряжается ими исходя из своих целей и задач. Он самостоятельно формирует производственную программу в соответствии с экономической обстановкой и по рыночным ценам реализует получаемую продукцию по своему усмотрению.

Все производственные связи, включая использование земли, регулируются только экономическими методами.

Второй вид – это целевая аренда, при которой недвижимость используется в заранее определенных собственников целях – для выполнения обязательных поставок продукции в установленном количестве, ассортименте и качестве. И только после выполнения договорных обязательств арендатор может использовать недвижимость по своим планам и реализовать дополнительно полученную продукцию по рыночным ценам в любом месте (см. Рисунок 2).

Рисунок 2 - Виды и формы аренды

Организационно-правовые формы аренды определяются составом обособляющихся структурных производственных единиц и могут быть индивидуальными, групповыми, внутрихозяйственными, межхозяйственными, создаваться на основе преобразования подразделений или всего предприятия. Экономическими формами реализации арендных отношений выступает вновь созданный продукт, включающий дифференциальную и абсолютную земельную ренту, отчисления на полное восстановление арендованных средств производства.

Возможна и дальнейшая, более детальная дифференциация арендных отношений на их разновидности и варианты по формам и способам изъятия арендной платы, степени аренды средств производства, формированию и распределению арендного дохода, выкупу имущества и т.д. Форма и условия аренды могут дифференцироваться и по различным отраслям и сферам производства.

Арендная деятельность допускается в любой сфере предпринимательства, не запрещенной законом, с использованием недвижимого имущества всех форм собственности:

  •  земельных участков и других обособленных природных объектов;
  •  предприятий и других имущественных комплексов;
  •  отдельных зданий, сооружений и многолетних наслаждений.

Запрещается сдавать в аренду недвижимое имущество, изъятое из оборота или оборотоспособность которого ограничена [3, 54] – атомные электростанции, объекты вооружения, железные дороги и др.

Установлены ограничения и для сдачи в аренду природных объектов. Так, пользование участками недр, водными объектами и аренда лесного фонда допускаются только на основании лицензий, выдаваемых уполномоченными государственными органами (Закон РФ «О недрах» (ст.11), Водный кодекс РФ (ст.46-53), Основы лесного законодательства РФ (ст.28)).

Арендные отношения реализуются с помощью разнообразных рычагов и инструментов, но наиболее существенное значение имеют две экономические формы: арендная плата и арендный доход  (см. Рисунок 3).

Мотивация предпринимательской деятельности

Арендные платежи:

Размер, сроки, условия

                                                               Приращение

Арендный доход                                                                                  стоимости недвижимости

Ссудный процент, цены,                                                        Государственное регулирование:

Издержки эксплуатации                                                                       налоги, лицензирование,

Объекта                                                                                                             учет и отчетность

Предпринимательский проект

(бизнес-план, окупаемость затрат)

Организация самоуправления

Рисунок 3 - Структура арендных отношений

С помощью аренды соединяются два важнейших фактора производства: труд (предпринимательские способности) и капитал, которые в совокупности обеспечивают, с одной стороны, участие арендаторов в формировании муниципального и федерального бюджетов и социальных фондов, а с другой, - расширенное воспроизводство в самих арендных подразделениях и удовлетворение потребительского спроса. Двойственность социально-экономического статуса арендаторов как непосредственных исполнителей (работников) и как самостоятельных предпринимателей объективно заинтересовывает их не только в улучшении личного потребления, но и в осуществлении накоплений для расширения производства или его модернизации – прироста совместной собственности.

Основу экономических взаимосвязей между арендатором и арендодателем образуют арендные платежи, которые отражают отношения владения, пользования, распоряжения и присвоения прав собственности на недвижимое имущество. Право владения арендованным объектом и получение доходов от него в принципе возможно лишь после внесения платы                        (см. Приложение Г).

Центральным и наиболее важным звеном организации арендных сделок является экономически обоснованный состав и размер арендных платежей. Именно в них заключены единство и противоречия между собственником недвижимости, арендатором и обществом. Всякое произвольное увеличение или уменьшение величины арендной платы ущемляет интересы предпринимателя либо наносит ущерб собственнику и государству [13, 47]. Просчеты ведут к негативным последствиям: к необоснованно большим доходам одних или банкротству предпринимателей. Высокая арендная плата снижает материальные стимулы или даже исключает объекты из производительного использования. В чем же сущность арендной платы, что она выражает, какова ее природа?

Арендная плата – это форма экономических отношений равноправных партнеров (собственника и арендатора) по распределению вновь созданной стоимости в процессе использования арендованного имущества. Она выполняет функции возмещения стоимости объекта недвижимости, накопления, стимулирования трудовой активности, перераспределения доходов и выступает одной из экономических форм реализации права собственности                             (см. Приложение Д).

Арендная плата по своей сути является своеобразной платой за кредит. Ведь в долгосрочное пользование как бы в кредит можно отдать не только деньги, но и здание, земельный участок и все предприятия. Но когда отдают в кредит деньги, то владелец имеет право получить их обратно с прибавкой определенного процента. Точно так же при сдаче в аренду недвижимого имущества (те же деньги, только в форме зданий, помещений и др.) собственник вправе возвратить его стоимость с соответствующим приростом.

В самом механизме арендной платы следует выделять три существенных момента:

  •  состав платежей;
  •  размер платежей;
  •  способы (методы) расчетов.

Хотя на поверхности хозяйственных отношений отдельные структурные элементы арендной платы почти не различимы, учет их специфических функций имеет важное теоретическое и практическое значение.

Одним из главных принципов определения арендной платы является возвратность арендованных средств с соответствующим приростом или арендным процентом. Но величина возвратной стоимости арендованных средств не должна быть предметом торга. На момент арендной сделки она заранее известна по величине и поэтому в составе арендной платы может быть в неизменном размере на весь нормативный срок использования имущества. Стоимость средств производства, как известно, лишь переносится трудом арендатора на создаваемый продукт.

Но чтобы арендная плата выполняла кроме возмещения еще и стимулирующую функцию, она должна включать сверх суммы амортизационных отчислений на используемые недвижимые объекты часть прибыли в относительном размере не менее ссудного процента.

Вложение средств в развитие производства, в том числе и арендного, является активной операцией в отличие от ссудного процента. Поэтому вполне закономерно, что арендный процент должен быть выше банковского, включать часть дохода, который может быть получен при общественно нормальной организации использования взятого в аренду имущества [20, 71].

Таким образом, в состав арендной платы (Ап) входят четыре экономических элемента:

  1.  Амортизационные отчисления на полное восстановление арендованного имущества (кроме земли) (Ам);
  2.  Средства на капитальный ремонт объекта в зависимости от доли участия собственника в его проведении (Ск);
  3.  Налог на имущество (Ни);
  4.  Часть прибыли, которая может быть получена при общественно необходимом использовании арендованного объекта (арендный процент – Па).

Первые три элемента образуют в составе арендной платы возвратную стоимость (Вз), т.е.: Вз = Ам + Ск + Ни, а Ап = Вз + Па

Наиболее сложным и спорным остается определение состава арендных платежей за землю. Пока существует монополия на землю как объект хозяйства, связанная с ограниченностью лучших по качеству и местоположению земель, арендаторы, использующие относительно лучшие земли, получают дополнительный доход, который вполне естественно подлежит изъятию. Но арендная плата может изыматься не только с лучших и средних, но и с худших земель, если возникает общественная необходимость вовлечения их в оборот. Для этого арендатор должен обеспечить получение как средней прибыли, так и сверхприбыли, что возможно благодаря более низкому органическому   строению производства в сельском хозяйстве. При этом принадлежность земли государству или частному собственнику определяет только направление присвоения абсолютной ренты в составе арендной платы.

Следовательно, в сельском хозяйстве базу арендной ставки должен составлять чистый доход, получаемый от использования земельных угодий в той части, в которой воплощается, прежде всего, дифференциальная земельная рента I, возникающая в результате естественного плодородия почвы и местоположения земельного участка, а также абсолютная рента.

Поскольку один и тот же труд в зависимости от качества земель создает неодинаковое количество потребительских стоимостей, следовательно, и дифференциальной ренты, ставка арендной платы с гектара лучших сельскохозяйственных угодий должна быть соответственно больше, чем со средних, и территориально дифференцирована.

В то же время следует учитывать отличие дифференциальной ренты I от дополнительного дохода, который могут получать более квалифицированные арендаторы при лучшей организации труда и интенсификации производства, от дифференциальной ренты II. Такой доход должен оставаться у арендаторов, так как он является результатом их более компетентной деятельности. Его изъятие ущемило бы их экономические интересы.

Следует различать виды арендной платы как способа начисления платежей и формы ее, т.е. внешнее материально-вещественное или стоимостное их воплощение (см. Приложение Е).

В зависимости от конкретных условий может применяться один из видов арендных платежей или соответствующая  комбинация.

Долевой метод арендных платежей, хотя и учитывает сложности начального этапа производственного предпринимательства, но фактически реализует порочный принцип: чем лучше работаешь, тем больше плати [20, 75].

Наиболее целесообразным способом изъятия арендных платежей во многих случаях является установление их в определенном размере от стоимости сдаваемого в аренду недвижимого имущества, в том числе и земель с учетом качества и местоположения, спроса и предложения в конкурентной среде.

По форме привлекательны натуральные или компенсационные платежи, когда расчеты производятся товарами, выпускаемыми с использованием объекта аренды, или путем оказания арендатору встречных услуг (ст. 614 ГК РФ). Такая форма позволяет начинающим предпринимателям сначала развернуть производство, а затем рассчитаться по арендным платежам.

1.2. Нормативно-правовое регулирование арендных отношений

Основным законодательным актом, регулирующим отношения, возникающие в результате заключения и исполнения договора аренды, является ГК РФ. В главе 34 ГК РФ изложены все возможные аспекты арендных отношений в нашей стране. В статьях 607-625 ГК РФ установлены общие положения для всех видов договоров аренды, а также специальные правила, которые относятся только к конкретным видам таких договоров.

В соответствии со статьей 625 ГК РФ специальные нормы об аренде зданий и сооружений имеют приоритет перед общими нормами, приведенными в параграфе 1 «Общие положения об аренде» главы 34 «Аренда» ГК РФ.

Законодательное определение аренды закреплено в статье 606 ГК РФ: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В случае аренды зданий (нежилых помещений) отношения сторон нормы могут регулироваться иными нормативными актами, в частности указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ, распоряжениями Федерального агентства по управлению федеральным имуществом (далее – Федеральное агентство).

Управление федеральной собственностью в соответствии со статьей 114 Конституции РФ осуществляет Правительство РФ, которое делегировало право сдачи федерального имущества в аренду Федеральному агентству и его территориальным агентствам. Например, на территории города Москвы эти полномочия осуществляет территориальное управление Мингосимущества России – Агентство федерального имущества по городу Москве.

Федеральное агентство в соответствии с поручениями Правительства РФ (постановления от 05.01.1998 г. № 3 и от 14.04.2003 г. № 217) осуществляет в отношении находящихся в федеральной собственности административных зданий, сооружений и нежилых помещений следующие действия:

  •  закрепление их на праве оперативного управления или передачу в безвозмездное пользование федеральным органам государственной власти, федеральным государственным учреждениям и федеральным казенным предприятиям;
  •  закрепление их на праве хозяйственного ведения за федеральными государственными унитарными предприятиями;
  •  передачу в аренду иным организациям по договорам.

Таким образом, при отсутствии прямого указания в федеральном законе либо указе Президента РФ о полномочиях того или иного органа по закреплению федерального имущества в хозяйственном ведении унитарных предприятий данные полномочия реализуются в общем порядке Федеральным агентством, которое вправе поручить их осуществление своим территориальным органам [13, 86].

Пункт 3 постановления Правительства РФ от 30.07.1998 г. № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества» предусматривает, что заключение договоров аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется, как правило, на конкурсной основе в порядке, установленном Федеральным агентством. Исключение составляют следующие случаи:

  •  передача в аренду в соответствии с решениями Президента РФ;
  •  предоставление помещения взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий сооружений;
  •  заключение договоров аренды на основании вступившего в законную силу решения суда;
  •  когда федеральными законами или изданными до принятия настоящего постановления иными правовыми нормативными актами установлен особый порядок распоряжения объектами недвижимого имущества.

Примером, в частности, является Положение о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности, которое утверждено распоряжением Федерального агентства от 28.07.1998 г. № 774-р.

Территориальным органам Федерального агентства (за исключением органов г. Москвы и Московской области) предоставлены полномочия по сдаче в установленном порядке в аренду высвобождаемых нежилых помещений, находящихся на балансе Минобороны России, ФСБ России, МВД России, ФСЖВ России, СВР России, ФСНП России, на срок до 5 лет. Об этом сказано в Указе Президента РФ от 23.07.1997 г. № 775 «Об изменении порядка реализации высвобождаемого военного имущества, акционирования и приватизации предприятий военной торговли» и постановлении Правительства РФ от 10.02.1994 г. № 96 «О делегировании полномочий территориальным органам Мингосимущества РФ по заключению договоров аренды федерального имущества, находящегося на балансе силовых министерств и ведомств».

Территориальным органам предписано ежемесячно предоставлять в Федеральное агентство данные о заключенных договорах аренды (с указанием балансодержателя и арендатора, местонахождения и размера площади, сдаваемой в аренду срока действия договора, годовой арендной платы).

Таким образом, участвовать в деятельности по передаче в аренду федерального государственного имущества могут только Федеральное агентство и его территориальные органы, но никак не комитеты по управлению государственным имуществом субъектов Федерации, за небольшим исключением.

Особенно важным является вопрос о соотношении общих норм и специальных правил, регулирующих арендные отношения, то есть о том, когда и какие нормы следует применять.

Согласно общим правилам право сдачи в аренду имущества принадлежит его собственнику или лицу, уполномоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду [12, 28]. Предприятия могут сдавать в аренду недвижимое имущество, принадлежащее им на праве хозяйственного ведения, только с согласия собственника.

При этом федеральное предприятие не имеет права сдавать в аренду здания или сооружения без согласия Федерального агентства.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 06.10.2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» сдача в аренду объектов недвижимости, относящихся к муниципальной собственности, входит в компетенцию органов местного самоуправления.

Также законодательство допускает возможность проведения субъектами РФ аукционов или конкурсов на право аренды зданий (нежилых помещений), но при этом здание должно относиться к государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности. С победителем такого аукциона или конкурса заключается договор аренды здания (нежилого помещения).

ГК РФ предусмотрены следующие виды договоров аренды:

  1.  прокат (ст. 626-631 ГК РФ);
  2.  аренда транспортного средства (с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. 632-641 ГК РФ) и без предоставления таких услуг (ст. 642-649 ГК РФ);
  3.  аренда зданий и сооружений (ст. 650-655 ГК РФ);
  4.  аренда предприятий (ст. 656-664 ГК РФ);
  5.  финансовая аренда, лизинг (ст. 665-670 ГК РФ).

Статьей 625 ГК РФ определено, что к некоторым видам договоров аренды применяются общие положения об аренде, если иное не установлено правилами ГК РФ. Это означает, что специальная норма имеет приоритет над общей, и при их несоответствии применению подлежит специальная.

К договорам аренды отдельных видов имущества (таким, как прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) применяется принцип приоритетного значения специальной нормы.

Рассмотрим отдельные особенности некоторых из них.

Статьи ГК РФ, регулирующие вопросы аренды зданий и сооружений, имеют ряд специальных правил, обусловленных присущими только им определенными свойствами.

Например, статьей 650 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать эти объекты за плату во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору.

Во-первых, объекты недвижимости представляют собой наиболее технически сложные, значимые и дорогостоящие предметы. В зависимости от этого, применительно к договору аренды здания или сооружения, установлены более жесткие требования  относительно формы такого договора. Поэтому статьей 651 ГК РФ предусмотрена необходимость государственной регистрации прав на объекты недвижимости.

Во-вторых, объекты недвижимости неразрывно связаны с землей. В момент передачи в аренду здания или сооружения арендатору должно передаваться право на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Правила, регулирующие передачу арендатором прав на земельный участок при аренде находящегося на нем здания или сооружения, установлены статьей 652 КГ РФ.

В других случаях по договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом, то есть имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Такой случай рассмотрен отдельно в статье 565 ГК РФ.

Предприятие, представляющее собой целый имущественный комплекс, включает в себя: основные фонды, оборотные средства, право пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями, право пользования фирменного наименования, товарного знака и др., право требования долгов третьих лиц.

Основная цель договора аренды предприятия в целом (как имущественного комплекса) – использование этого предприятия арендатором для своей предпринимательской деятельности.

При этом, поскольку предприятие представляет собой целый имущественный комплекс, арендодатель обязан передать арендатору все объекты, которые входят в состав основных фондов передаваемого предприятия (земельные участки, здания, сооружения, оборудование и т.д.).

В порядке, предусмотренном договором аренды, арендатору передаются оборотные средства (сырье, топливо, материалы и т.п.), права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, а также иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием (например, право владения и пользования транспортными средствами, которые принадлежат третьей организации и были  переданы арендодателю по договору аренды транспортного средства).

Арендатору передаются также и права, связанные с использованием интеллектуальной собственности арендодателя. К их числу относятся исключительные права арендодателя на обозначение, на использование фирменного именования, товарного знака  и т. д. [3, 81].

Помимо этого арендодатель по договору аренды предприятия может уступить арендатору права требования и перевести на него долги предприятия.

Статьей 665 ГК РФ установлено, что по договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель приобретает в собственность у третьего лица имущество, а затем передает его во временное владение и пользование арендатору, которому оно необходимо для осуществления предпринимательской деятельности.

ГК РФ содержит общие нормы, регулирующие отношения по договору лизинга. Стоит отметить, что эти нормы детализированы в Федеральном законе от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О лизинге». В нем более четко определены правовые и организационно-экономические особенности лизинга.

Условия пользования землей и передачи ее в аренду определены Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ), утвержденным федеральным законом от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ, ГК РФ и Законом Российской Федерации от 11.10.1991 г. № 1738-1 «О плате за землю».

ЗК РФ установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формы платы – земельный налог и арендная плата.

Согласно ЗК РФ иностранные граждане, лица без гражданства, как и граждане Российской Федерации, могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды.

Земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ. Исключение составляют земли государственных природных заповедников, национальных парков, участки под зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные силы РФ, войска Пограничной службы РФ, другие войска, воинские формирования и органы, а также другие земельные участки, указанные в ЗК РФ [1, 67].

Договор аренды нежилого помещения (здания) предусматривает передачу как самого нежилого помещения (здания), так и права на ту часть земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования. Данное правило гарантирует своевременное предоставление арендатору по договору аренду нежилого помещения (здания) земельного участка [23, 115]. Тем самым оно дает возможность полноценно эксплуатировать арендованную недвижимость.

Право арендатора на земельный участок, на котором расположено арендуемой нежилое помещение (здание), зависит от того каковы правомочия арендодателя (право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования, аренда и т.д.).

Арендодателями земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, являются органы исполнительной власти Российской Федерации или ее субъектов, органы местного самоуправления.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер аренды, порядок, условия ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов  Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков между арендатором и арендодателем. Для целей налогообложения используется кадастровая стоимость земельного участка. Когда стоимость земельного участка известна, то кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости. При изъятии земельного участка, в том числе путем выкупа, устанавливается кадастровая стоимость, для определения которой проводится государственная кадастровая оценка земель.

В соответствии с ЗК РФ порядок проведения государственной кадастровой оценки земель определяется Правительством Российской Федерации. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Когда речь заходит о переходе права собственности на здания, строения и сооружения, расположенные на чужом земельном участке, к другому лицу, возникает вопрос о том, кто является плетельщиком земельного налога за земельные участки под этими зданиями, строениями и сооружениями. В отношении лиц, освобожденных от уплаты земельного налога и сдающих свои земельные участки в аренду другому лицу, этот вопрос освещен в части 3 статьи 12 Закона Российской Федерации от 11.10.1991 г. № 1738-1 «О плате за землю». Там сказано, что с юридических лиц и граждан, освобожденных от уплаты земельного налога, при передаче ими земельных участков в аренду взимается арендный налог с площади, переданной в аренду.

Пунктом 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Основания и порядок государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества определены Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Отметим, что наличие дополнительных требований к оформлению договора аренды недвижимого имущества продиктованы спецификой самого объекта аренды, а именно его ценностью, значимостью, технической сложностью и другими подобными качествами [22, 93].

Следует отметить, что в связи с принятием ГК РФ значительно укрепилась законодательная основа аренды и арендных отношений, которым в Кодексе уделена специальная глава. Кодекс регламентирует заключение договоров аренды, права и ответственность сторон, улучшения и выкуп арендованного имущества, прокат, аренду транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий, финансовую аренду (лизинг). Вместе с тем, ГК РФ не содержит конкретных положений об аренде земли, нежилых помещений, памятников архитектуры, истории и культуры, природных объектов, об установлении величины арендной платы, о льготах, о действии форс-мажорных обстоятельств.

Учитывая слишком общий характер, недостаточную определенность статей ГК РФ, а также выраженную специфику ряда объектов аренды, относящихся к собственности г. Москвы, существует острая необходимость разработки и принятия закона, в котором был бы четко установлен порядок сдачи в аренду самых разнообразных видов объектов городской собственности, организация аренды и арендных отношений, упорядочены действия органов городской власти по управлению процессом арендного пользования имущественными комплексами города Москвы.

Опыт осуществления экономических реформ убедительно подтверждает, что аренда имущественных комплексов, земельных участков становится ведущей формой управления государственной и муниципальной собственностью в России. После того, как поспешная и во многом непродуманная приватизация объектов государственной собственности не привела ни к поступлению ожидаемых средств в бюджеты Российской Федерации и ее субъектов, ни к повышению эффективности использования приватизируемых ресурсов, стало ясно, что процесс формирования частной собственности на средства производства должен пройти промежуточную фазу [24, 126]. В этой фазе еще не происходит полной смены собственника, но создаются необходимые условия для возмездного использования государственной и муниципальной собственности частными лицами, предпринимателями. А это и есть в своей основе аренда.

Присоединение к обширным возможностям продолжительно целевого применения арендованного имущества, выгодного как арендатору, так и арендодателю, права его выкупа у собственника на взаимоприемлемой основе, прокладывает естественный мост для постепенного плавного перехода объектов государственной и муниципальной собственности в частную, корпоративную, акционерную собственность. При этом в течение переходного периода государственные и муниципальные органы, представляющие интересы собственника, наряду с обеспечением постоянного поступления доходов в казну способны оказывать регулирующие воздействия на характер использования арендуемого имущества, не допуская господства чисто корыстных интересов его нового обладателя.

Экономические условия в России переходного периода, на которые оказало сильное влияние осуществление экономических реформ, возникновение финансового кризиса, настолько своеобразны, что сравнение российского опыта аренды государственной и муниципальной собственности с опытом других стран носит во многом условный характер и не позволяет сделать прямые выводы о целесообразности повторения зарубежного опыта. Но все же хотя бы самые общие сравнения полезны в том отношении, что выявленные различия создают плод для размышлений, а наличие общности убеждает, что избранный путь в целом обоснован.

Следует иметь в виду, что даже в странах с устоявшейся рыночной экономикой наблюдается многоликий спектр форм и конкретных параметров арендных отношений, что свидетельствует о высоком уровне их вариантности [23, 137]. В то же время принципиальная картина аренды и арендных отношений достаточно однотипна и воспроизводится практически во всех странах с рыночной системой хозяйствования. Рассмотрим в качестве примера арендные отношения в Великобритании.

Несмотря на явное тяготение к приватизации основных видов объектов собственности вся земля в Великобритании формально считается принадлежащей Короне, то есть фактически государству, но может находиться в арендном пользовании. Предусмотрены в то же время настолько большие сроки аренды, превышающие столетний период, что разница между арендой и владением размывается, становится неощутимой. Видимое различие состоит лишь в необходимости внесения арендной платы, которая в то же время может восприниматься как земельный налог. Механизмы купли-продажи земельных участков в определенной степени воспроизводятся посредством возникновения многозвенных, многоступенчатых цепочек субаренды, которые строятся в строгом соответствии с законами и обеспечивают соблюдение интересов как первичного собственника, так и вновь и вновь возникающих субарендаторов.

Фактически арендованная собственность в Великобритании отличается от полной собственности тем, что в случае аренды владение землей ограничивается определенным, обычно продолжительным периодом времени.

Благодаря развитому и строго соблюдаемому арендному праву британские предприниматели предпочитают арендовать объекты недвижимости производственного, торгового, административного назначения, чем становиться их полными владельцами, собственниками. Часть коммерческой собственности находится во владении страховых компаний, фондов, других финансовых институтов, которые вкладывают свой капитал в недвижимость, а затем сдают ее в аренду предпринимателям. В Великобритании получила большое распространение коммерческая аренда объектов недвижимости в виде разнообразных имущественных комплексов сроком на 21 год. Арендная плата пересматривается через установленные договором фиксированные отрезки времени, скажем, каждые пять лет и приводится к средней цене арендного рынка в момент пересмотра.

Арендаторы обладают преимущественным правом возобновления договора аренды после истечения его срока, а также имеют возможность продать право аренды субарендаторам. Аренда в Великобритании ассоциируется с получением права собственности. Соответственно закон о собственности, принятый в стране еще в 1925 году различает два типа земельной собственности:

- полная собственность, не ограниченная сроком, дающая возможность полного распоряжения;

-   арендованная собственность, ограниченная сроком и связанная условиями арендного договора между полным собственником (лендлордом) и арендатором.

Характерно, что пользование землей в течение короткого периода времени не рассматривается как аренда и осуществляется на основании лицензии, дающей право доступа к земельному участку.

Согласно закону о реформе арендных отношений долговременные арендаторы получили право возбуждать процесс о принудительной продаже им прав собственности на объект аренды со стороны полных собственников. Право возврата собственности по истечении срока аренды полному собственнику регулируется специальным Законом о собственниках и арендаторах, принятым в 1954 году. Любопытно, что закон допускает возможность установления ограничений со стороны долговременного арендатора на использование собственности, передаваемой им полному владельцу, если такое ограничение предотвращает нанесение ущерба арендатору. В то же время закон защищает и так называемый реверсивный имущественный интерес, то есть интересы будущего собственника, связанные с владением и использованием объекта собственности после окончания срока аренды.

Права арендатора по договору обычно предусматривают: получение доступа к собственности и права пользования строго в день, предусмотренный договором; пользование собственностью в течение всего срока аренды без помех со стороны арендодателя; прекращение выплаты арендной платы, если снимаемые помещения или сооружения пришли в негодное состояние не по вине арендатора; получение компенсации за улучшение арендуемого имущества, выполненные с согласия собственника; предоставление собственником (арендодателем) отдельных видов услуг, способствующих использованию арендуемого имущества.

В договор аренды принято включать следующие обязательства арендатора: ограничения на способы использования арендуемого объекта, приводящие к значительному снижению его будущей ценности; оплата возлагаемых на арендатора издержек; выполнение ремонта и других работ, которые необходимы для поддержания арендуемого объекта в надлежащем состоянии; не передавать право аренды любому лицу без согласия собственника; страховка объекта аренды; возвращение права владения собственнику в случае нарушения арендатором условий договора.

Муниципальные органы в Великобритании обычно проявляют готовность предоставлять земельные участки и иные имущественные объекты в аренду для осуществления разнообразных проектов развития, при этом муниципалитеты удовлетворяются получением земельной ренты от арендатора, оставляя ему право получения всей остальной прибыли от использования участка. Государственные и муниципальные органы следят за соблюдением правил аренды имущества и в необходимых случаях вмешиваются в арендные отношения.

Как видно из изложенного, в Великобритании, так же как и в других странах, соблюдаются типовые правила и законодательно установленные нормы аренды, которые в итоге рыночных реформ в России стали использоваться и в российской хозяйственной практике. В связи с тем, что арендные отношения практически во всех странах допускают широкий спектр разных форм и довольно динамичны, наблюдаемые межстрановые различия не играют существенной роли.

1.3. Современное состояние и перспективы развития арендных отношений в России

Наиболее сложным и болезненным является процесс формирования такого сегмента рынка недвижимости как рынок земельных участков. Это в первую очередь объясняется отставанием реформирования земельного законодательства. Земля как объект рынка занимает уникальное положение во всей системе общественных отношений. Рынок земли, как и труда, и капитала один из трех основных факторов функционирования любой нормальной рыночной экономики [20, 120].

В соответствии с данными государственной статистической отчетности площадь земельного фонда Российской Федерации на 1 января 2008 года составила 1709,8 млн. га. Распределение земель по категориям представлено на Рисунке 4.

Анализ данных, полученных в результате наблюдения за земельными ресурсами, последних двух лет  и докладов о состоянии и использовании земель в субъектах Российской Федерации в 2007 году показал, что в отчетном году значительные площади земель были вовлечены в гражданский оборот, а также продолжены процессы установления (изменения) границ поселений и приведения правового статуса земель в соответствие с нормами действующего законодательства (Таблица 2).

Рисунок 4 – Структура земельного фонда Российской Федерации по категориям земель

В течение 2007 года переводы земель из одной категории в другую затронули все категории земель, в большей степени это коснулось земель запаса и земель сельскохозяйственного назначения (Таблица 2).

Таблица 2 – Распределение земельного фонда Российской Федерации по категориям 

№ п/п

Наименование категорий земель

на 1 января 2007 г.

на 1 января 2008 г.

2007 г. к 2006 г.

   (+\-)

Изменения в процентах

1

Земли сельскохозяйственного назначения

402,6

403,2

+ 0,6

+0,14

2

2.2

Земли поселений, в том числе: городских поселений сельских поселений

19,1

19,2

+0,1

+0,5

3

Земли    промышленности    и    иного специального назначения

16,7

16,7

4

Земли особо охраняемых территорий и объектов

34,2

34,4

+0,2

+0,6

5

Земли лесного фонда

1104,9

1105,0

+0,1

6

Земли водного фонда

27,9

27,9

7

Земли запаса

104,4

103,4

-1,0

-0,95

Итого земель в Российской Федерации

1709,8

1709,8

В целом площадь категории земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации по сравнению с предшествующим годом увеличилась на 625,9 тыс. га. Это связано с тем, что в 2007 году повсеместно отмечался добровольный отказ сельскохозяйственных предприятий, крестьянских (фермерских) хозяйств и других производителей сельскохозяйственной продукции от предоставленных им ранее земель, связанный с их неудовлетворительным экономическим состоянием.

С целью выполнения мероприятий по реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам Российской Федерации» для расширения и строительства населенных пунктов в 2007 году из состава земель сельскохозяйственного назначения было предоставлено 44,4 тыс. га, из них 40,0 тыс. га сельскохозяйственных угодий, в том числе - 35,1 тыс. га используемых под пашню.

По состоянию на 1 января 2008 года площадь земель, отнесенных к землям поселений, в целом по России составила 19,2 млн. га.

На 1 января 2008 года площадь городских поселений составила 7,8 млн. га, сельских поселений - 11,4 млн. га. К городским поселениям отнесены города и поселки, к сельским поселениям отнесены села, станицы, деревни, хутора, кишлаки, аулы, стойбища, заимки и иные поселения. Общая площадь сельских населенных пунктов в течение года увеличилась на 0,1 млн. га.

Общая площадь земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения  на 1 января 2008 года составила 16,7 млн. га.

В 2007 году, в сравнении с предшествующим годом, площадь земель данной категории сократилась на 3,9 тыс. га. Основные изменения связаны с переводом в установленном порядке земель, занятых поверхностными водными объектами (водохранилище площадью 43,5 тыс. га, расположенное на территории Магаданской области) в категорию земель водного фонда.

По состоянию на 1 января 2008 года площадь земель особо охраняемых территорий и объектов в целом по России составила 34,4 млн. га.

По сравнению с предшествующим годом общая площадь земель, отнесенных к категории земель особо охраняемых территорий и объектов, увеличилась на 191,0 тыс. га, в том числе на территории Приморского края - на 170,8 тыс. га, за счет перевода на основании распоряжения Правительства Российской Федерации из категории земель лесного фонда земель для создания национальных парков «Удэгейская легенда»  площадью 88,6 тыс. га и «Зов тигра» площадью 88,2 тыс. га.

На 1 января 2008 года площадь земель лесного фонда составила                 1105,0 млн. га. 

В 2007 году продолжались работы по переводу лесопокрытых земель, находившихся ранее в постоянном (бессрочном) пользовании сельскохозяйственных предприятий, в категорию земель лесного фонда. Изъятия, переводы и кадастровый учёт земельных участков осуществлялись на основании решений компетентных органов власти, принятых согласно действующему законодательству в соответствии с материалами лесоустройства и землеустройства. Значительное изменение площади категории земель по этой причине наблюдалось в Архангельской области. Во исполнение постановления администрации Архангельской области о переводе земельных участков под лесами общей площадью 1750,0 тыс. га в установленном порядке в категорию лесного фонда в 2007 году осуществлен перевод земель площадью 301,8 тыс. га.  

Кроме этого, в течение года из состава земель лесного фонда в другие категории переводились массивы земель, покрытые малоценными насаждениями, ведение лесного хозяйства на которых неэффективно. Для нужд промышленности и транспорта предоставлено 3,0 тыс. га лесных площадей, для расширения и строительства поселений -3,4 тыс. га.

В результате увеличение площади категории в целом по стране за 2007 год составило 86,5 тыс. га.

По состоянию на 1 января 2008 года площадь категории земель водного фонда составила 27,9 млн. га. В настоящее время значительные площади земель, подлежащих отнесению к категории земель водного фонда, включены в состав других категорий. Земли под водой (без болот) в целом по стране занимают 72,1 млн. га, из них 27,3 млн. га (37,9%) включены в состав земель водного фонда, остальные земли под водой распределены между другими категориями. Значительная их доля приходится на лесной фонд, земли сельскохозяйственного назначения и земли запаса.

В 2007 году проводились работы, направленные на приведение структуры  земель водного фонда в соответствие с требованиями действующего законодательства, основным содержанием которых стала передача из других категорий в водный фонд земель под поверхностными водными объектами. Значительное увеличение площади земель водного фонда наблюдалось в Магаданской области, где на основании постановления администрации области осуществлен перевод 44,1 тыс. га земель, занятых Колымским и Усть-Среднеканским водохранилищами, из состава земель промышленности и иного специального назначения, повлиявший на увеличение площади категории в целом по России на 41,7 тыс. га.

Площадь категории земель запаса в Российской Федерации составила на 1 января 2008 года 103,4 млн. га.

До введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (от 25.10.2001 г.) в составе категории учитывался неиспользуемый фонд перераспределения земель. В 2007 году проводились мероприятия по формированию фонда в соответствии со статьей 80 Кодекса в составе земель сельскохозяйственного назначения.

В целом площадь категории земель запаса уменьшилась на                1,0 млн. га в результате перевода в категорию земель сельскохозяйственного назначения.

По состоянию на 1 января 2008 года в собственности граждан и юридических лиц находилось 132,2 млн. га, что составило 7,7% земельного фонда страны. Из них площадь земель, находящихся в собственности граждан и их объединений, составила 125,1 млн. га, или 7,3%, в собственности юридических лиц находилось 7,1 млн. га, или 0,4% земельного фонда России. Площадь земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, составила 1577,6 млн. га, или 92,3% (Рисунок 5).

Рисунок 5 – Структура земель, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, по категориям

Земельные доли граждан (включая долю в праве общей совместной собственности) в земельном фонде страны составили 6,4% (110,0 млн. га), или 83,2% земель, находящихся в частной собственности в целом по стране.

В структуре собственности на землю в Российской Федерации за 2007 год произошли изменения, наблюдалось сокращение площади земель, находившихся в собственности граждан, государственной и муниципальной собственности, и увеличение собственности юридических лиц. Изменения в значительной степени касались общей (долевой или совместной) собственности граждан на землю.

Смена собственника доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения (земельной доли) в пользу юридического лица или государства стала возможной после вступления в силу Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Участниками отношений, регулируемых данным законом, названы граждане, юридические лица, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования.

Решение вопроса принадлежности земель долевой собственности в пользу субъекта Российской Федерации и муниципального образования отмечалось в Белгородской и Ростовской областях.

Значительное влияние на изменение распределения земель по формам собственности оказала ситуация, сложившаяся в Белгородской области. В развитие Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в области реализованы мероприятия, обеспечивающие оборот земель сельскохозяйственного назначения, - определены уполномоченные органы, созданы соответствующая нормативная правовая база и структура организаций-операторов на рынке земель сельскохозяйственного назначения. За отчетный год субъектом Российской Федерации в лице государственного специализированного учреждения «Фонд государственного имущества Белгородской области» приобретено у граждан долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 312,3 тыс. га и передано в управление ОАО «Белгородский земельный фонд», акции которого находятся в государственной собственности области, для дальнейшего использования в сельскохозяйственном товарном производстве. В связи, с чем площадь земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в Белгородской области увеличилась на 150,1 тыс. га.

В Волгоградской и Саратовской областях по исковому заявлению органов местного самоуправления в судебном порядке было прекращено право долевой собственности граждан и признано право муниципальной собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Увеличение земель частной собственности связано с приобретением земель государственной и муниципальной собственности физическими и юридическими лицами и переоформлением ими права пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования на право собственности на земельные участки. В настоящее время в Российской Федерации только для сельскохозяйственных целей гражданами используется 20,5 млн. га земель государственной и муниципальной собственности.

Общая площадь земель, находящихся в собственности юридических лиц, в сравнении с показателем предшествующего года, увеличилась на 1158,6 тыс. га. К изменению показателя привели факты выкупа юридическими лицами земельных участков, предоставленных им на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды, а также передачи права граждан в общей собственности на земельный участок земель сельскохозяйственного назначения в уставной (складочный) капитал сельскохозяйственного предприятия и выкупа доли в праве общей собственности на земельные участки земель сельскохозяйственного назначения у граждан - собственников земельных долей.

По данным на 1 января 2008 года значительная часть земель сельскохозяйственного назначения находилась в государственной и муниципальной собственности, это - 274,8 млн. га, или 68,1% земель категории. В собственности граждан было 121,6 млн. га (30,2% площади категории), в собственности юридических лиц - 6,8 млн. га (1,7%).

Из всех земель России, находящихся в частной собственности, на долю земель сельскохозяйственного назначения приходилось 97,1% (128,4 млн. га), из них 85,6% составили земельные доли граждан в общей собственности на землю.

В результате мероприятий по разграничению государственной собственности на землю в собственности Российской Федерации зарегистрировано 3,2 млн. га, из них предоставлено юридическим лицам в пользование 2,3 млн. га и аренду - 0,5 млн. га. В собственности субъектов Российской Федерации находилось 5,2 млн. га, из них 1,9 млн. га земель предоставлено юридическим лицам в аренду и 0,9 млн. га - в пользование. В муниципальной собственности зарегистрировано 1,2 млн. га, из них предоставлено гражданам во владение 24,4 тыс. га, аренду - 0,2 млн. га и юридическим лицам в пользование - 45,8 тыс. га, аренду - 0,9 млн. га.

За 2007 год в структуре форм собственности на землю произошли изменения. На уменьшение площади государственных и муниципальных земель на 1,7 млн. га решающее влияние оказала ситуация, сложившаяся в республиках Башкирия и Калмыкия. Увеличение площади земель общей долевой собственности  в республиках связано с приватизацией земель сельскохозяйственных предприятий. В установленном порядке 320 тыс. граждан стали обладателями доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения на площади 2,1 млн. га  в республике Башкортостан и 283,1 тыс. га передано в долевую собственность на территории республики Калмыкия.

По состоянию на 1 января 2008 года из всех земель населенных пунктов                       (19,2 млн. га) в собственности граждан находилось 3,5 млн. га, в собственности юридических лиц -0,2 млн. га, в целом в частной собственности находилось 19,3% земель населенных пунктов. Площадь земель государственной и муниципальной собственности составила 80,7% (15,5 млн. га), из них в федеральной собственности зарегистрировано 0,4 млн. га земель (2,4 % от общей площади категории), в собственности субъектов Российской Федерации - 80,5 тыс. га, в муниципальной собственности - 130,4 тыс. га.

Продолжались работы по установлению (изменению) черты поселений, в том числе связанные с расширением населенных пунктов в результате включения в их черту земель, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, повлиявшие на общую площадь земель этой категории и соответственно на распределение земель по формам собственности. Произошло увеличение земель, находящихся в собственности юридических лиц (на 54,6 тыс. га) и собственности граждан (на 54,5 тыс. га).

Земли  промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения  приватизированы в наименьшей степени. По данным на 1 января 2008 г. в частной собственности находилось 95,2 тыс. га (0,6% всех земель категории), в том числе в собственности граждан - 12,1 тыс. га и в собственности юридических лиц - 83,1 тыс. га. В государственной и муниципальной собственности находилось 16,6 млн. га (99,4%), из них в федеральной собственности зарегистрировано 9,2 млн. га земель, в собственности субъектов Российской Федерации - 101,8 тыс. га, в муниципальной собственности - 13,4 тыс. га.

В собственности юридических лиц в категории земель особо охраняемых территорий и объектов на 1 января 2008 года находилось 2,9 тыс. га (0,01% от общей площади категории), все земельные участки отнесены к землям рекреационного назначения. В составе названной подкатегории земель юридическими лицами выкуплено 2,8 тыс. га.

По состоянию на 1 января 2008 года доля земель лесного фонда, находящихся в федеральной собственности, составила 22,0% (243,3 млн. га) от общей площади земель категории (1105,0 млн. га). В целом по России в 2007 году площадь земель, принадлежащих Российской Федерации на землях лесного фонда, возросла на 24,6 млн. га.

В категории земель водного фонда общей площадью 27,9 млн. га не наблюдалось частной собственности, а также собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности, на земельные участки, занятые обособленными водными объектами. Доля земель федеральной собственности составила лишь 0,5% (146,4 тыс. га), в состав земель вошли покрытые реками земли и земельные участки под гидротехническими сооружениями, из них 34,3 тыс. га земель - под крупными реками в Свердловской области.

Увеличение федеральной собственности в составе названной категории земель в отчётном году составило 86,9 тыс. га, из них 70,4 тыс. га земель расположено на территории Магаданской области, где федеральная собственность возникла на земли, покрытые водохранилищами Колымской и Усть-Среднеканской ГЭС.

Государственная кадастровая оценка земель проводилась в период 1999-2005 гг. по отдельным категориям и видам функционального использования земель одновременно на всей территории Российской Федерации, с использованием единых методических, нормативно-технических документов и программных средств. Единство подходов, применяемых к оценке однородных видов объектов для получения сопоставимых показателей кадастровой стоимости земель на всей территории страны, является одним из главных принципов оценки для целей налогообложения.

В течение 1999-2006 годов разработаны и утверждены в установленном порядке методики государственной кадастровой оценки земель всех категорий, подлежащих оценке.

Соблюдение новых принципов налогообложения на всей территории страны было обеспечено тем, что в Российской Федерации полностью завершена государственная кадастровая оценка земель всех категорий и видов функционального использования, а также к 1 февраля 2007 года была осуществлена передача Роснедвижимостью ФНС России сведений о налоговой базе.

Земельный фонд Российской Федерации (данные государственного земельного учета на 01.01.2008 г.) составляет 1709,8 млн. га, в том числе земли, находящиеся в государственной и муниципальной  собственности - 1577,6 млн. га, в собственности юридических лиц – 7,1 млн. га и граждан – 125,1 млн. га.

Введенная на всей территории Российской Федерации Федеральным законом от 29.11.2004 г. № 141-ФЗ глава 31 «Земельный налог» Налогового кодекса Российской Федерации, предусматривающая переход на новые принципы налогообложения, в соответствии с которыми налоговой базой является кадастровая стоимость земельного участка, определяемая на основе результатов государственной кадастровой оценки земель, продолжала действие в 2007 году.

При этом фактический размер земельного налога определяется ставкой земельного налога, которая устанавливается в процентах от налоговой базы (кадастровой стоимости) нормативными правовыми актами представительных органов муниципального образования.

Большинство представительных органов муниципальных образований (около 60%) к концу 2006 года приняли решения об установлении на территории своих муниципалитетов ставок земельного налога от кадастровой стоимости в размере, максимально установленном Налоговым кодексом Российской Федерации. Так, для земельных участков, отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства, а также для земельных участков, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства, максимальный размер налоговой ставки составляет 0,3% от кадастровой стоимости земель, в отношении прочих земель, не освобожденных от уплаты налога, в размере 1,5% от их кадастровой стоимости.

В ряде регионов Российской Федерации представительные органы муниципальных образований понизили ставки земельного налога, учитывая фактическую способность налогоплательщиков к уплате земельного налога, а также, используя свое право принимать решения, облегчающие положение налогоплательщика (п. 4 ст. 5 Налогового кодекса Российской Федерации). Так, понижены ставки: за земельные участки, занятые жилищным фондом (0,014% в муниципальных образованиях Мурманской области, 0,125% - в Республике Адыгея); за земельные участки под гаражами (0,065% в муниципальных образованиях Белгородской области, 0,05% - Удмуртской Республики); за земельные участки, предоставленные гражданам для личного подсобного хозяйства (0,014% в муниципальных   образованиях   Воронежской   области,   0,02%   -   Ямало-Ненецком автономном округе); за земельные участки под объектами торговли (0,35% в муниципальных образованиях Ярославской области, 0,25% - Удмуртской Республике).

Поступление средств от платежей за землю по данным Федеральной налоговой службы за 12 месяцев 2007 года составляет 68,943 млрд. руб., или  152% против соответствующего периода 2006 года (45,351 млрд. руб.).

Земельный рынок в России в настоящее время функционирует главным образом в сфере передачи государственных и муниципальных земель в аренду (см. Приложения Ж, З). Удельный вес земель государственной и муниципальной собственности, переданных в аренду, в общем объеме сделок, совершенных в 2007 году, составляет  по количеству сделок 34,7% и по площади земель 92,0%

В 2007 году действовало 3628,1 тыс. краткосрочных и долгосрочных соглашений (114103,4 тыс. га) по аренде земли, заключенных с органами местного самоуправления гражданами и юридическими лицами, в том числе по аренде земель поселений – 2930,6 тыс. (1289,1 тыс. га), земель промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения - 31,9 тыс. (1443,0 тыс. га), земель сельскохозяйственного назначения - 102,8 тыс. (97377,4 тыс. га). Для сравнения, в 2006 году действовало – 3737,6 тыс. различных видов арендных соглашений (104827 тыс. га) . Здесь следует также отметить, что основная масса договоров (99,0%) обеспечена денежным содержанием, т. е. в твердой сумме платежей. Арендная плата за земельные участки устанавливается договором между арендодателем и арендатором.

Арендная плата за землю может устанавливаться как в денежной, так и в натуральных формах.

Около 1% арендаторов в соответствии с договорами аренды и Гражданским кодексом Российской Федерации уплачивали арендную плату за землю в натуральной форме, а также в виде услуг, взаимозачетов и т. д. (Таблица 3).

Значительная площадь арендуемых земель России относится к Уральскому (32,6%), Дальневосточному (30,7%) и Сибирскому (11,8%) федеральным округам, где в аренду переданы огромные территории оленьих пастбищ, в частности, в Чукотском автономном округе зарегистрировано договоров аренды на площади 24780 тыс. га, в Ямало-Ненецком автономном округе – 36112,9 тыс. га,  в основном для использования под оленьи пастбища.

В 2007 году в России с учетом действующих договоров аренды государственных и муниципальных земель в обороте находилось 4519093 земельных участков общей площадью 115843,9 тыс. га , из них 62203 участка на площади 24,0 тыс. га, ранее не фиксировавшихся в статистических наблюдениях  по г. Москве. Доля арендованных земель из учтенных в государственной и муниципальной собственности в среднем  по России составляет 7,2% (от 2,8% в Сибирском федеральном округе до 22,6%  в Южном федеральном округе ).

Базовые размеры арендной платы за землю устанавливались на основе действующих ставок земельного налога с применением коэффициентов в зависимости от ценности территории, целевого использования земель, категории арендаторов.

Таблица 3 - Аренда государственных и муниципальных земель в Российской Федерации

Категория земель

2004 г.

2005 г.

2006 г.

2007 г.

кол-во сделок, тыс.

площадь, тыс. га

кол-во сделок, тыс.

площадь, тыс. га

кол-во сделок, тыс.

площадь, тыс. га

кол-во сделок, тыс.

площадь, тыс. га

1. Земли населенных пунктов всего арендаторов, в том числе: уплачивающих арендную плату в виде         твердой суммы платежей

2732,7 2710,8

1197,8 1174,7

2786 2764,8

1242,5 1231,9

2959,5 2912,0

1507,3 1488,8

2930,6

2904,5

1289,1

1277,2

2. Земли вне населенных пунктов всего арендаторов,

в том числе: уплачивающих арендную плату в виде         твердой суммы платежей

932,8 931,7

68956,2 28189,8

835 834

66987,9 43008,7

778,1 759,8

103319,7 42302,6

697,5

686,5

112814,3

83643,7

из них земли: 1) промышленности    и    иного специального назначения всего арендаторов

43,1

554,3

28,5

562,4

27,6

710,9

31,9

1443

2)сельскохозяйственного назначения всего арендаторов

92,8

54289,8

101,7

50392,6

127,9

88569,5

102,8

97377,4

3. Всего арендаторов, в том числе:

уплачивающих арендную плату в виде         твердой суммы платежей

3665,5 3642,5

70154 29364,5

3621,1 3598,8

68230,4 44240,6

3737,6 3671,8

104827,0 43791,4

3628,1

3591,0

114103,4

84920,9

 

Рост арендной платы также косвенно обусловлен индексацией ставок земельного налога в соответствии с законодательными актами Российской Федерации. Арендные платежи за землю значительно дифференцированы в зависимости от спроса и предложения, категории арендаторов, связанной с видом использования земель, местоположения и размера земельных участков. При этом арендная плата за земли городов и поселков в сравнении с арендной платой в сельской местности значительно выше для всех категорий арендаторов.

Например, по официальным отчетам субъектов Российской Федерации (форма № 3-ЗЕМ), предприятия промышленности, транспорта и т. п. платили за использование земель в качестве арендной платы в поселениях в среднем 20,59 руб./кв.м, вне населенных пунктов - 3,45 руб./кв.м; сельскохозяйственные предприятия, соответственно - 0,33 руб./кв.м и 0,03 руб./кв.м; граждане - для жилищного, дачного и гаражного строительства - 3,68 руб./кв.м и 1,03 руб./кв.м (Таблица 4).

При этом на размер арендной платы ровно, как и на цену продажи государственных и муниципальных  земель, частично оказала влияние актуализация кадастровой стоимости, проведенная в 2006 и 2007 годах по землям сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов.

Таблица 4 - Средние размеры арендной платы за использование государственных и муниципальных земель в Российской Федерации (руб./кв. м)

Арендаторы

2004 г.

2005 г.

2006 г.

2007 г.

в населенных пунктах

вне насел, пунктов

в населенных пунктах

вне насел, пунктов

в населенных пунктах

вне насел, пунктов

В населенных пунктах

вне насел, пунктов

1. Предприятия, организации, учреждения: промышленности, транспорта,     связи, строительства

12

1,63

11,41

1,89

15,74

4,40

20,59

3,45

Торговли, общественного питания, бытового и сервисного обслуживания

64,4

4,57

55,76

13,81

62,04

6,21

74,19

9,69

сельскохозяйственные предприятия

0,11

0,02

0,13

0,05

0,27

0,06

0,33

0,03

2.     Граждане,     их объединения, использующие земельные    участки для: жилищного, дачного и гаражного строительства

1,53

1,82

1,82

0,35

2,82

1,44

3,68

1,03

Личного  подсобного хозяйства, садоводства, огородничества

0,17

0,08

0,32

0,13

0,44

0,33

0,36

0,15

Анализ состояния имущественно-земельных отношений позволяет утверждать, что эффективность управления земельными ресурсами во многом определяется действующим организационно-экономическим механизмом  землевладения и землепользования.

Поскольку преобразование форм и отношений собственности в процессе перехода к рыночной экономике в России проявились вначале в виде приватизации объектов государственной и муниципальной собственности, то такая форма управления государственной собственностью как аренда имущественных комплексов, недвижимости находилась в течение длительного времени на втором плане [18, 73]. Однако постепенно акценты значимости, важности, объемные показатели стали смещаться в пользу разных способов, видов аренды объектов государственной и муниципальной собственности, недвижимого, а затем и движимого имущества. Но в настоящее время сложившиеся арендные отношения между государством и юридическими, физическими лицами нельзя назвать совершенными. Они требуют дальнейших качественных преобразований.

Опыт осуществления экономических реформ убедительно подтверждает, что аренда имущественных комплексов, земельных участков становится ведущей формой управления государственной и муниципальной собственностью. После того, как поспешная и во многом неумелая приватизация объектов государственной собственности не привела ни к поступлению ожидаемых средств в бюджеты Российской Федерации и ее субъектов, ни к повышению эффективности использования приватизируемых ресурсов, стало ясно, что процесс формирования частной собственности на средства производства должен пройти промежуточную фазу. В этой фазе еще не происходит полной смены собственника, но создаются необходимые условия для возмездного использования государственной и муниципальной собственности частными лицами, предпринимателями. А это и есть в своей основе аренда.

Глава 2. Состояние и развитие системы арендных отношений с землей в Москве

2.1. Структура и баланс земли в городе Москве

Москва, являясь субъектом Российской Федерации, одновременно является территорией местного самоуправления и крупнейшим в России промышленным, научным, культурным и финансово-политическим центром. Все это отражается в особенностях землепользования крупнейшего города страны и субъекта Федерации, одновременно выполняющего функции столицы государства и областного центра.

Территория Москвы за период 1936-2009 гг. увеличилась с 28 до               108,1 тыс. га. Увеличение проходило за счет передачи земельных участков из территории Московской области.

Современная Москва – огромный мегаполис, в развитии которого отражается современный этап развития государства. Совершенствование земельной политики в Москве направлено на рациональное использование московских земель. Важнейшей особенностью земель Москвы является крайне низкая по сравнению с большинством европейских столиц обеспеченность москвичей жизненным пространством  (в среднем около 100 м2/чел., а в районах непосредственного проживания - всего около 25 м2.) в силу высокой плотности населения в городе   (около 11000   чел./км2). Стоит отметить, что плотность населения в Москве выше средней по России в 1000 раз. Городские земли характеризуются и достаточно высокой средней плотностью застройки - около 10 тыс. м2 на 1 га, а в центральной части города - свыше 15 тыс. м2 на 1 га (в отдельных кадастровых кварталах - до 40-50 тыс. м2 на 1 га), что почти в               2 раза превышает существующие  градостроительные нормативы. Город  застроен  крайне  неравномерно   (степень застроенности колеблется от 10% на периферии до 80% в центре) и также неравномерно озеленен (степень озеленения составляет в Восточном округе 40,7%, или 61,9 м2/чел., а в Центральном – лишь 13,2%, или 14,4 м2/чел.). Обеспеченность дорожно-транспортной инфраструктурой также низка (5,3 км дорог на 1 км2 территории). При этом площадь земель резерва – всего 2 тыс. га, что не позволяет существенно улучшить условия жизни москвичей, оздоровить экологическую обстановку, решить назревшие транспортные и другие проблемы в рамках экстенсивного развития города.

Общая площадь земли, находящейся в собственности города Москвы составляет 108 083,00 га.

В 1991 г. было введено новое административное районирование Москвы. Территория столицы была разделена на десять административных округов без разрывов между их границами. Административные округа – это территориальные единицы города, образуемые для административного управления соответствующими территориями, координации деятельности администрации районов, территориальных подразделений и служб отраслевых органов городской администрации, осуществления контроля за исполнением правовых актов города. Образование, преобразование и упразднение административных округов, присвоение им наименований, установление и изменение их границ осуществляется мэром. Административный округ включает несколько районов города.

Районы Москвы – это территориальные единицы города, образуемые с учетом исторических, географических, градостроительных особенностей соответствующих территорий, численности населения, социально-экономических характеристик, расположения транспортных коммуникаций, наличия инженерной инфраструктуры, возможностей решения местных вопросов в интересах населения района. Образование, преобразование и упразднение районов, присвоение им наименований, установление и изменение их границ осуществляется Московской городской Думой по представлению мэра. Район Москвы может включать микрорайоны.

На рисунке 6 представлено количественное отношение земельных ресурсов по административным округам города Москвы. Наименьшие по территории округа – Зеленоградский – 3,4% и Центральный – 6,1%; наибольшие округа – Восточный – 14,3% и Западный – 14,2% от всей территории. Согласно Уставу города Москвы, принятому Московской городской думой 28.06.95 г., и закону Москвы от 13.07.2001 г. № 32 «О внесении изменений и дополнений в Устав города Москвы», все земельные участки в городских границах, не являющиеся собственностью Российской федерации или других определенных законом собственников, находятся в собственности города. Уставом определен состав земель города, реализация прав на земельные участки, приоритет осуществления землепользования. Этим же документом разграничено компетенция Московской городской думы и Московского правительства по вопросам земельных отношений.

Рисунок 6 - Площадь административных округов города Москвы

Баланс использования земель города Москвы за 2010 год представлен в Приложении И. По данным, представленным в вышеупомянутом приложении,  значительная часть всех земельных ресурсов г. Москвы относится к землям поселений (30452,88 га – 28,17% от всей земли) и находится в государственной федеральной собственности и собственности субъекта Федерации. Распределение территории г. Москвы по земельным угодьям подтверждает целевой характер использования городских земель.  

Распределение земель различного целевого использования по территории города неравномерно (Таблица 5), четко выделяется ряд крупных районов жилой застройки, промышленных зон, лесопарков. В то же время имеется много территорий со смешанной застройкой, неблагоприятным соседством промышленных предприятий, в том числе и с экологически вредными производствами, с жилыми массивами. Распределение земель по целевому назначению в различных административных округах города имеет существенные отличия: в юго-восточной и восточной частях преобладает доля промышленных зон, а в северо-западной и западной - повышенная доля селитебных территории. Это оказывает влияние и на транспортные потоки, где наряду с радиальными проявляются и хордово-диаметральные составляющие.

Отмечается тенденция развития улично-дорожной сети. Если в 2002 году в составе земель этой категории находилось 10 624 га, то к 2007 году протяженность дорог увеличилась на 1 745 га и составила 12 369,75 га. Положительная тенденция происходит за счет мер, реализуемых Правительством Москвы, по развитию транспортной инфраструктуры. Хотя и такие темпы развития не отвечают сегодняшним потребностям города в новых дорогах. Наименьшая обеспеченность улично-дорожной сетью наблюдается в Северо-Западном (958,9 га) и Зеленоградском     316 га) административном округе.

С 2002 по 2007 год произошло уменьшение площади земель промышленности и транспорта, в целом площадь сократилась на 833 га. Это уменьшение произошло преимущественно в Центральном, Восточном, Юго-Восточном и Южном административном округе за счет вывода предприятий и перевода данной категории земель в другие категории.

За 2002-2007 гг. отмечено значительное увеличение площади земель городской рекреации (парки, скверы) – на 4000 га, что благоприятно сказывается на жизнедеятельности населения города. Наиболее всего землями данной категории обеспечены Восточный и Западный административные округа, а на долю Зеленоградского административного округа приходится всего лишь 2,4% от земель данной категории. Однако строительство жилья под заселение опережает создание парков и скверов. Одним из способов решения этой проблемы должен стать запрет на какую-либо корректировку зеленых территорий, которая в настоящее время допускается не только московским, но и федеральным законодательством.

Таблица 5 – Структура земель города по АО города Москвы

Категория земель

Структура земель города Москвы по АО, га

ЦАО

СВАО

ВАО

ЮВАО

ЮАО

ЮЗАО

ЗАО

СЗАО

САО

Зеленоград

Итого

Земли жилых зданий          

1297,89

3199,81

3555,07

3113,28

4303

4311,4

4798,64

2686,4

2404,5

783,01

30 452,88

Земли предприятий торговли  

160,85

249,82

148,93

235,94

311,56

140,84

182,72

132,4

170,25

94,28

1 827,62

Земли учреждений народного  образования        

307,73

583,15

605,53

586,56

685,27

600,9

858,86

305,93

1028,6

164,48

5727,2

Земли учреждений    коммунального хозяйства         

103,96

305,87

388,87

742,3

332,07

212,5

637,3

233,78

255,28

196,42

3408,35

Земли промышленных предприятий                   

533,58

724,24

580,5

1319,55

639,65

400,15

762,53

314,39

866,91

231,18

6372,68

Земли предприятий транспорта

769,23

723,79

398,04

733,03

769,19

238,77

1388,07

268,12

1968,4

152,41

7409,07

Земли гаражей               

44,49

381,6

201,16

206,95

302,91

213,83

314,48

212,22

291,86

50,85

2220,35

Земли общего пользования    (улично-дорожная сеть)

1365,38

1310,45

1595,58

1323,5

1588,8

1115,98

1489,5

958,9

1305,7

316

12 369,75

Земли городской рекреации   (парки, скверы)    

338,14

300,18

1197,41

184,07

155,82

334,10

1079,4

385,42

334,58

11,91

4321,05

Земли природно-заповедного  назначения        

11,62

626,27

4581,77

1145,24

1390,4

2265,92

368,76

903,66

131,89

934,81

12360,30

Земли, занятые городскими   лесами (земли лесного фонда)

-

-

-

-

103,21

25,02

354,6

336,0

-

-

818,83

Анализ данных 2002-2010 гг. показывает, что площадь такой важной для города Москвы категории как земли гаражей практически не изменилась, тогда как город испытывает острую потребность в гаражном строительстве. Наиболее катастрофическая ситуация сложилась в Центральном административном округе, на долю которого приходится только 2% земель данной категории.

Большая часть земель поселений расположена в Южном, Западном, Восточном и Юго-Западном административных округах, а меньшая – в Центральном и Зеленоградском административных округах (Рисунок 6).

Наибольшее количество земель жилого назначения передано в аренду               в Юго-Восточном, Западном, Северо-Западном и Юго-Западном административном округе. Из чего следует, что в указанных округах в последнее время осуществляется масштабное жилищное строительство, а также свое развитие получает социальная инфраструктура.

При этом, исходя из соотношения общей площади земель жилого назначения и площади сданной в аренду, можно сделать однозначный вывод: город постепенно исчерпывает свободные от застройки земельные участки. А поскольку потребности в жилье не только не уменьшаются, а спрос на жилье в городе с каждым годом растет, то возникает необходимость:

- поиска резервных территорий;

-  повышения высотности новостроек;

-  завершения реконструкции ветхого пятиэтажного жилого фонда, после чего следует приступить к реконструкции и сносу девяти и –двенадцатиэтажных многоквартирных домов.

Сейчас в столице громадные территории отданы на откуп заводам, многие из которых давно ничего не выпускают. Такие промышленные зоны в Москве занимают около 20 тысяч га - это примерно пятая часть города. В соответствии с Генпланом, до 2025 года площадь промзон должна сократиться до 7,5 тысячи га. Для достижения этой цели Правительством Москвы реализуется ряд целевых программ по выводу промзон. Однако процесс вывода предприятий сопряжен с невероятными трудностями.

Рисунок 6 – Структура распределения земель жилого назначения по АО города Москвы

В определенном смысле Москва идет по пути, который крупнейшие города мира прошли еще несколько десятилетий назад. Например, Париж, Лондон и Нью-Йорк, в свое время, вывели значительную часть предприятий либо за пределы города, либо в специальные «промышленные резервации».

Такой шаг объясняется не только дефицитом площадей для строительства, но и резким снижением рентабельности производств, вынужденных платить все возрастающую арендную плату за «золотую» городскую землю.

Работа по ликвидации экологически вредных, неэффективных и ресурсоемких производств, а также частичный вывод за пределы города важных для столичной и российской экономики предприятий началась еще в 90-е годы ХХ века. Уже тогда некоторые из них были закрыты.

Но городские власти не раз подчеркивали, что ликвидироваться или выводиться из города будут только те предприятия, которые не нужны Москве. Это устаревшие или экологически небезопасные производства. Нужно понимать, что сокращение промзон не означает тотальной ликвидации промышленности. В новом генплане особо подчеркивается, что Москва должна оставаться крупным промышленным центром, лидером по внедрению современных технологий. Новые производства будут размещаться в современных «Промсити» или «технопарках», под их строительство уже выделены необходимые территории.

Для создания новых, современных и компактных промзон за пределами города будут создаваться целые районы. Например, еще в 90-х годах было принято решение о развитии и реновации территории Молжанинова. Комплексное освоение предполагает помимо возведения жилья строительство автодрома «Формула1» и гольф-полей с инфраструктурой. Но помимо них будут сохранены и развиты современные промышленные зоны – «Подрезково» и «Планерная». Согласно актуализированному генеральному плану эти промзоны займут площадь около 100 га. Выведенные за городскую черту Москвы предприятия придут в эти промзоны «на все готовое»: для них здесь будет организована современная инфраструктура – от электросетей до канализации.

Именно доступ к инфраструктуре сегодня представляет для предприятий наибольшую проблему. Поэтому чиновники уверены, что новые промзоны заинтересуют лучших инвесторов и компаний, в том числе зарубежных.

Оставшиеся в городе производственные территории – такие как Теплый Стан, Дегунино-Лихоборы, Солнцево, Калошино, в основном сохранят свои производственные функции.

Земли г. Москвы, в соответствии с Земельным кодексом РФ и законом города Москвы «О землепользовании и застройке в городе Москве», рассматриваются как основа жизни и деятельности населения г. Москвы в следующем триединстве:

  •  как природный объект, компонент окружающей среды (верхняя часть земной коры, характеризующаяся пространством, рельефом, климатом, почвенным покровом, растительностью, недрами и водами),
  •  как природный ресурс, используемый для размещения населения и осуществления его хозяйственной и иной деятельности,
  •  как недвижимое имущество, являющееся объектом имущественного права.
  •  С этих позиций, комплексными оценками состояния и использования земель являются следующие интегрирующие показатели:
  •  как природного объекта – показатели оценки качества земель,
  •  как природного ресурса – показатели оценки эффективности использования земель,
  •  как недвижимого имущества – показатели кадастровой оценки земель (удельные показатели кадастровой стоимости земель) и удельные показатели собираемых земельных платежей (арендной платы и земельного налога).

Основными особенностями предоставления земель в г. Москве являются:

- предоставление земельных участков только в аренду;

- предоставление участков без выделения их в натуре на местности;

- предоставление земли в аренду только на основании конкурсов;

- взимание платы за право заключения договора аренды земли, за исключением участков, предназначенных под объекты социальной сферы и городского заказа.

В целях совершенствования земельных отношений в Москве и взимания платы за землю правительство города признала аренду земельных участков основным видом земельных правоотношений в Москве.

Городские земли являются самыми дорогими и представляют собой важнейший экономический ресурс городов. Платежи за землепользование (налоги, арендные платежи, поступления от выкупа и т.п.) должны быть весомой и устойчивой статьей наполнения городской казны. Землепользование в Москве платное, предусмотрены как единовременные платежи за право коммерческого использования земель и всех видов рыночных сделок с ними, так и регулярные – арендные платежи для арендаторов и земельный налог для иных категорий землепользователей. Основными источниками финансовых средств от земли, поступающими в бюджет города, являются арендные платежи по договорам аренды и земельный налог; платежи от продажи права долгосрочной аренды и выкуп прав аренды; штрафы за нарушение условий землепользования; плата за кадастровую регистрацию и т.д.

Практика использования арендных отношений подтвердила, что аренда как инструмент осуществления экономической политики в области управления имуществом и использования городской собственности служит весьма эффективным средством обеспечения денежных поступлений в бюджет Москвы. Достаточно сказать, что в 1997-1998 годы доходы города от аренды составили величину такого же порядка как на всей остальной территории России.

По состоянию на 1 января 2010 года в аренду передано 23990,55 га (Рисунок 7).

Рисунок 7 – Соотношение общей площади земельных ресурсов города Москвы к площади, переданной в аренду по АО города Москвы

Из представленной диаграммы видно, что большая часть всех земельных ресурсов, переданная в аренду, расположена в Северо-Восточном, Юго-Восточном, Южном и Западном административном округе.

Например, в Центральном административном округе в аренде находится всего около 5,8 % городской земли, сдаваемой в аренду (1384,75 га). Преимущественно это земли под жилыми зданиями, земли административно-управленческих учреждений и общественных организаций, а также земли промышленных предприятий. Примечательно, что земельных ресурсов сдано аренду значительно меньше, чем  во всех остальных округах, а в бюджет города Москвы в 2009 году округ обеспечил 5360787,78 тыс. руб.-  37,87% денежных поступлений от арендной платы за землю. Этот факт объясняется самой дорогой землей в центральной части города.

В Северо-Восточном округе столицы в аренду сдано 2781,5  га (11,6% от всех городских земель, находящихся в аренде). Преимущественно это земли промышленных предприятий, земли гаражей, земли предприятий торговли и материально-технического продовольственного снабжения, сбыта, заготовок. В 2009 году округом пополнена доходная часть бюджета города Москвы денежными средствами в размере  1090614,16 тыс. руб. (7,9% дохода от арендной платы за землю).

В Восточном административном округе в аренде находится 2411,06 га  (10% от всех городских земель, переданных в аренду). Преимущественно это земли промышленных предприятий, земли учреждений народного хозяйства, земли гаражей, земли учреждений здравоохранения и земли под жилыми зданиями. В 2009 году округ обеспечил денежные поступления в бюджет города Москвы в размере 861328,82 тыс. руб., что составляет 6,2% от всех доходов от арендной платы за землю.

В Юго-Восточном административном округе в аренде находится 3180,91 га. Это 13,3% от всех земельных ресурсов города, сданных в аренду. Преимущественно это земли жилых зданий, земли предприятий торговли, земли промышленных предприятий, земли учреждений коммунального хозяйства и земли материально-технического продовольственного снабжения, сбыта, заготовок. В 2009 году округ обеспечил в бюджет города Москвы денежные средства 1252740,37 тыс. руб., что составило 8,9% дохода от арендной платы за землю.

В Южном административном округе города Москвы арендовано 3262,82 га -  13,6% всех городских земель, находящихся в аренде. Преимущественно это земли промышленных предприятий, земли предприятий торговли, земли предприятий транспорта, земли гаражей. В 2009 году округ пополнил бюджет города Москвы доходами от арендной платы за землю в размере                   1 747208,91 тыс. руб. (12,6%).

В Юго-Западном административном округе арендовано 1648,94 га (6,9% от всех городских земель, сданных в аренду). Преимущественно это земли гаражей, земли предприятий транспорта, земли жилых зданий, земли предприятий торговли. В 2009 году округ пополнил бюджет города Москвы доходами от арендной платы за землю в размере 597393,21 тыс. руб., что составляет 4,2% всех доходов от арендной платы за землю.

В Западном административном округе в аренде находится 3202,37 га (13,5% от всей арендованной в городе земли). Преимущественно это земли жилых зданий, земли физической культуры и спорта, земли учреждений коммунального хозяйства, земли промышленных предприятий. В 2009 году округ обеспечил денежные поступления в бюджет города Москвы в размере 1311353,98 тыс. руб., что составляет 9,5% от всех доходов от арендной платы за землю.

В Северо-Западном административном округе арендовано 2317,42 га (9,7% от всей арендованной в городе земли). Преимущественно это земли жилых зданий, земли физической культуры и спорта, земли учреждений здравоохранения и социального обеспечения, земли гаражей. В 2009 году округ обеспечил денежные поступления в бюджет города Москвы в размере             496755,38 тыс. руб., что составляет 3,7% от всех доходов от арендной платы за землю.

В Северном административном округе в аренду предоставлено 2918,36  га (12,2% от всех арендованных городских земель). Преимущественно это жилых зданий, земли физической культуры и спорта, земли учреждений культуры и искусства, земли промышленных предприятий. В 2009 году округ обеспечил денежные поступления в бюджет города Москвы в размере 1138789,70 тыс. руб., что составляет 8,5% от всех доходов от арендной платы за землю.

В Зеленоградском административном округе в аренду предоставлено 882,41  га (3,7% от всех арендованных городских земель). Преимущественно это земли жилых зданий, земли учреждений коммунального хозяйства, земли предприятий торговли и земли промышленных предприятий. В 2009 году округ обеспечил денежные поступления в бюджет города Москвы в размере               77493,53 тыс. руб., что составляет 0,6% от всех доходов от арендной платы за землю.

Следует отметить, что в период с 1990 года до 2003 года все земельные платежи рассчитывались исходя из деления всех земельных ресурсов города Москвы на 100 оценочных земельных зон. Этот подход к оценке земли был слишком универсален и не учитывал детально особенности каждой категории земли и ее месторасположения.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации и постановлением Правительства Российской Федерации от 25.08.99 N 945 "О государственной кадастровой оценке земель", а также в целях реализации экономических методов управления земельными ресурсами, повышения на этой основе эффективности использования земель, а также поддержания и усовершенствования сложившейся в городе Москве системы установления экономически обоснованных размеров земельных платежей, включая земельный налог, на территории города Москвы проведена государственная кадастровая оценка земель.

В результате кадастровой оценки городской земли, проведенной Москомземом в 2000-2002 годах вместо 100 оценочных земельных зон в Москве, появилось 1516 кадастровых кварталов.

В результате проведения государственной кадастровой оценки земель появилась возможность перехода к более детальному территориально-экономическому зонированию города Москвы по кадастровым кварталам.

Кроме того, результаты государственной кадастровой оценки земель применяются в качестве базовой основы для исчисления земельного налога, арендной платы за землю, нормативной цены земли, стоимости права на заключение договоров аренды земельных участков.

Полученное распределение удельной кадастровой стоимости более точно отражает сложившиеся представления о престижности местоположения земельных участков, а именно:

  •  удельная кадастровая стоимость земель выше в прилегающих к магистралям кадастровым кварталам, чем в кварталах, стоящих от них на большом расстоянии. При этом для разных направлений стоимость также разная.
  •  удельная кадастровая стоимость выше по сравнению с соседними также в тех кадастровых кварталах, где расположены станции метро и другие крупные транспортные узлы, объекты природного комплекса.

Анализ удельных показателей кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам и видам функционального использования земель показывает, что самая дорогая земля под жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности застройки расположена в Центральном административном округе города Москвы. Среднее значение кадастровой стоимости земель данной категории в Центральном округе варьируется: от        20-15 тыс. руб./кв. м  до 45-38 тыс. руб./кв. м. Менее дорогая земля под жилыми зданиями характерна для Юго-Западного и Западного административного округа – в среднем от 10 до 20 тыс. руб./кв. м. Средняя цена за земли данной категории установилась в Северном, Восточном, Юго-Восточном, Южном и Северо-Западном административном округе – в среднем от 6 до                           12 тыс. руб./кв.м.

По результатам анализа удельных показателей кадастровой оценки земель промышленности и иного специального назначения следует отметить, что самые дорогие земельные участки промышленности – это участки под объектами дорожного сервиса в полосах отвода автомобильных дорог (15 300 руб./кв. м.)

Например, самая дорогая земля в Центральном административном округе – это земля, расположенная под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, АЗС и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса (в среднем от 50 до 60 тыс. руб./кв. м). В других округах цена за данную категорию земель соотносима и даже не уступает цене за землю под жилыми зданиями (10-20 тыс. руб./кв. м).

В целом переход на новый метод оценки земельных ресурсов положительно сказался на динамике доходной части городского бюджета в 2004-2007 гг. от арендной платы (Рисунок 8) и от продажи прав на заключение договоров аренды (Рисунок 9).

Рисунок 8 – Динамика доходов бюджета города Москвы от арендной платы за землю в             1999-2007 гг.

Как следует из диаграммы, после введения системы кадастровой оценки земельных ресурсов доходы бюджета города Москвы от арендной платы за землю существенно увеличились.

Например, в  2004 году в бюджет города Москвы поступили средства в размере 10 223 млн. руб., что на 30% превысило уровень поступлений в 2003 году.

Анализ данных 1999-2007 гг. по арендной плате за землю позволяет констатировать положительную динамику наполняемости доходной части бюджета города Москвы от данного вида платежа.

Рисунок 9 – Динамика доходов бюджета города Москвы от продажи права на заключение договора аренды земельного участка 1999-2007 гг.

На следующей диаграмме представлена динамика доходов бюджета за 1999-2007 гг. от продажи прав  на заключение договоров аренды земельных участков. Этот показатель, менее прогнозируемый и доходы от данного вида платежа неравномерны по годам. Например, в 2004 году в бюджет города Москвы поступили денежные средства от продажи права заключения договора аренды в размере 4,579 млн. руб. а в 2005 году – на 1,640 млн. руб. меньше. Доходы от этого вида земельного платежа в год  зависят от количества проводимых Тендерным комитетом конкурсов и аукционов. Конкурс/аукцион является конечной целью механизма взаимодействия структурных подразделений Правительства г. Москвы по предоставлению земельного участка в аренду. Сроки проведения конкурса/аукциона напрямую зависят от того, на сколько быстро земельный участок будет подготовлен к торгам. На оперативность такой подготовки влияет множество факторов: снятие обременений с участка, сроки разработки предпроектной документации, а  также сроки подготовки лотовой документации.

2.2. Анализ механизма предоставления городской земли в аренду

В соответствии со ст. 30, 38 Земельного кодекса Российской Федерации право на заключение договора аренды земельного участка, из земель находящихся в государственной или муниципальной собственности приобретается на торгах (конкурсах, аукционах).

С целью установления единого для всех порядка получения земельных участков в аренду, а также для установления единых принципов правовых и экономических отношений в Москве действует механизм предоставления городской земли в аренду.

В общем виде механизм предоставления городской земли в аренду состоит из 7 основных этапов и выглядит следующим образом (Рисунок 10).

Рисунок 10 – Механизм предоставления городской земли в аренду

Рассмотрим подробнее каждый этап в отдельности и отметим его особенности.

На первом этапе Москомархитектурой разрабатываются среднесрочные схемы развития отраслей и размещения объектов на территории города Москвы по технологическим заданиям отраслевых департаментов и комитетов, включающих требования, отражающие специфику развития отрасли. Координацию всех работ осуществляет Департамент градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы. После их разработки и согласования отраслевыми департаментами, комитетами и префектурами административных округов Департамент городского строительства города Москвы совместно с комплексами городского хозяйства вносит их на рассмотрение Правительства Москвы. Завершается этап выпуском распорядительного документа Правительства Москвы, которым утверждаются среднесрочные схемы размещения объектов на территории города Москвы. Схематически первый этап представлен на Рисунке 11.

На втором этапе Москомархитектура на основании утвержденных среднесрочных схем развития отраслей и размещения объектов и иной разработанной градостроительной документации (проектов детальных планировок, градостроительных планов развития территории округов и т.д.) ежегодно готовит по заказу Департамента городского строительства города  Москвы  отраслевые   поадресные   перечни

Рисунок 11 – Схема формирования отраслевых схем развития отраслей и размещения объектов

объектов на 3 года (в режиме постоянно действующей "трехлетки"), подлежащих выставлению на конкурсы и аукционы, содержащие сведения об адресе и площади объекта, а также предварительную информацию о состоянии земельных участков, включающую технические условия на присоединение объектов к инженерным сетям, обременения земельных участков и иные предпроектные показатели.

Департамент городского строительства города Москвы совместно с отраслевыми департаментами, комитетами и префектурами административных округов ежегодно в срок до 1 декабря на основе представленных Москомархитектурой материалов формирует годовой единый поадресный перечень объектов, подлежащих выставлению на конкурсы и аукционы, и представляет его в Департамент экономической политики и развития города Москвы.

Перечни формируются в разрезе округов, содержат задания по необходимым стадиям предпроектной подготовки объектов, срокам выполнения предпроектных работ.

Завершается этот этап тем, что готовый перечень Департамент экономической политики и развития города Москвы вносит на утверждение Правительством Москвы. Схематически второй этап представлен на Рисунке 12.

На третьем этапе Департамент по конкурентной политике города Москвы  (Тендерный комитет) ежегодно готовит единый план-график подготовки и проведения конкурсов и аукционов по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных проектов и вносит его на утверждение первому заместителю Мэра Москвы в Правительстве Москвы - руководителю Комплекса экономической политики и развития города Москвы.

В соответствии с утвержденным единым поадресным перечнем объектов и планом-графиком подготовки и проведения конкурсов и аукционов по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных проектов Департамент экономической политики и развития города Москвы и уполномоченные городом организации за счет средств, предусмотренных в инвестиционной программе города Москвы на возвратной основе, заказывают в Москомархитектуре проекты застройки районов, включая схемы инженерного обеспечения, акты разрешенного использования участков территории градостроительных объектов для осуществления строительства, реконструкции точечных объектов, включающие технические условия на присоединение к инженерным сетям (расширенная исходно-разрешительная документация).

Если площадь объекта составляет менее 1 500 кв. м, то всю необходимую документацию у Москомархитектуры заказывают Префектуры административных округов.

Москомархитектура ежегодно в сроки, определенные единым поадресным перечнем объектов, разрабатывает проекты застройки районов, включая схемы инженерного обеспечения объектов, акты разрешенного использования участков территории градостроительных объектов для осуществления строительства, реконструкции точечных объектов (расширенная исходно-разрешительная документация), предварительную пообъектную оценку затрат на строительство и реконструкцию объектов, согласовывает их в установленном порядке и представляет в Департамент экономической политики и развития города Москвы.

Рисунок 12 – Схема подготовки единого адресного перечня объектов, подлежащих выставлению на торги

Департамент имущества города Москвы, Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы совместно с префектурами административных округов разрабатывает мероприятия для своевременного вывода арендаторов, пользователей и собственников и направляет материалы в Департамент экономической политики и развития города Москвы.

Департамент земельных ресурсов города Москвы разрабатывает мероприятия по урегулированию прав землепользования, в том числе по вопросам выплаты компенсаций по земельным участкам, предназначенным под строительство, и направляет материалы в Департамент экономической политики и развития города Москвы. Схематически третий этап представлен на Рисунке 13.

На четвертом этапе Департамент экономической политики и развития города Москвы на основе представленных Москомархитектурой, Департаментом имущества города Москвы, Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы и Департаментом земельных ресурсов города Москвы материалов разрабатывает экспресс-бизнес-планы (экономические обоснования) реализации инвестиционных проектов, включающие оценку затрат по урегулированию обременений по проектам.

Также Департамент экономической политики и развития города Москвы разрабатывает стартовые условия проведения конкурсов и аукционов, включающие условия снятия обременений с земельных участков и объектов, подлежащих реконструкции и рассчитывает платеж городу  направляет их с разработанными Москомархитектурой материалами по объектам нежилого назначения в Департамент имущества города Москвы, префектуры административных округов (по объектам нежилого назначения площадью до 1500 кв. м и расположенным без выхода на магистрали общегородского значения).

В свою очередь Департамент имущества города Москвы (по объектам нежилого назначения), Департамент экономической политики и развития города Москвы (по объектам жилого назначения), префектуры административных округов (по объектам нежилого назначения площадью до 1500 кв. м и расположенным без выхода на магистрали общегородского значения) осуществляют подготовку и выпуск решений о строительстве (реконструкции), в состав которых входят: условия реализации проекта (стартовые условия проведения конкурса), градостроительная документация (акт разрешенного использования участка территории градостроительного объекта (земельного участка), проект планировки и др.), проект инвестиционного контракта (договора аренды земельного участка).

Кроме того, Департамент имущества города Москвы по объектам нежилого назначения, Департамент экономической политики и развития города Москвы по объектам жилого назначения представляют в Тендерный комитет материалы в следующем составе: принятое решение о строительстве (реконструкции), проекты застройки районов, градостроительный план земельного участка для осуществления строительства, реконструкции точечных объектов, схемы инженерного обеспечения объектов, стартовые условия конкурсов и аукционов.

* в случае если площадь земельного участка не превышает 1 500 кв. м

Рисунок 13 – Схема разработки предпроеткной документации и экономической оценки объекта

Далее рабочие группы Городской и Окружных конкурсных комиссий разрабатывают (при необходимости) особые условия квалификационного отбора участников конкурсов (аукционов).

Заканчивается этот этап проверкой Тендерным комитетом полученных им материалов и разработкой конкурсной (лотовой) документации на основании утвержденных Городской конкурсной комиссией условий реализации инвестиционных проектов. Схематически четвертый этап представлен на Рисунке 14.

*в случае если площадь земельного участка не превышает 1 500 кв. м

Рисунок 14 – Схема разработки конкурсной (лотовой) документации

На пятом этапе Тендерный комитет готовит конкурсную документацию, объявляет конкурсы и аукционы путем публикации извещения в средствах массовой информации (журнал "Московские торги").

В своей работе Тендерный комитет преследует достижение следующих целей:

- определение приоритетной политики города в области организации и проведения торгов;

- обеспечение максимальных поступлений в бюджет города по итогам торгов;

- оптимизация использования бюджетных средств;

- осуществление единого подхода по вопросам торгов;

- организация и проведение торгов по всем направлениям.

После окончания приема заявок Тендерный комитет организует проведение Городской конкурсной комиссией квалификационного отбора участников конкурсов (аукционов).

Затем Комиссия проводит квалификационный отбор участников конкурсов (аукционов) и утверждает его результаты.

Комиссия является коллегиальным межведомственным органом по вопросам обеспечения единых принципов подбора инвесторов и условий передачи земельных участков и объектов недвижимости для осуществления строительства, реконструкции и реновации объектов различного назначения.

Основными задачами Комиссии являются:

а)     утверждение лотовой документации;

б) проведение конкурсов и аукционов на право инвестирования строительства и реконструкции по объектам жилого и смешанного назначения любой площади и объектам нежилого назначения с выходом площадей после окончания строительства (реконструкции) свыше 1500 кв. м, а также объектам любой площади, расположенным на магистралях общегородского значения (приложение 9 к настоящему постановлению) на территории города Москвы и земельных участках, находящихся в ведении города Москвы;

в) определение победителей по итогам проведенных конкурсов и аукционов;

г) рассмотрение претензий, связанных с решениями Комиссии, установленного порядка и условий проведения конкурса или аукциона.

Далее Тендерный комитет информирует участников о результатах квалификационного отбора, после чего Комиссия проводит конкурсы и аукционы, рассматривает поступившие заявки претендентов (при проведении конкурса) и утверждает результаты конкурсов и аукционов.

Основными принципами подготовки и проведения конкурсов и аукционов являются:

- единый подход к определению инвесторов на реализацию инвестиционных проектов;

- открытость и прозрачность системы подготовки и проведения конкурсов и аукционов.

Целью конкурса является определение юридического или физического лица, которому будет предоставлено право реализации инвестиционного проекта по строительству (реконструкции) конкретного объекта (объектов) недвижимости соответствующего функционального назначения на условиях, определенных конкурсной документацией и результатами конкурса. С победителем заключается инвестиционный контракт и договор аренды земельного участка.

Основными критериями определения победителя конкурса являются:

-  предложенный размер платежа городу;

-  предложенный размер полезной площади, подлежащей передаче инвестором для нужд города в результате реализации инвестиционного проекта;

- предложенный размер платы за заключение договора долгосрочной аренды земельного участка;

- сроки реализации инвестиционного проекта.

К участию в конкурсе допускаются юридические и физические лица, не являющиеся банкротами, не находящиеся на стадии ликвидации или реорганизации, не имеющие текущих налоговых задолженностей, оформившие в установленном порядке заявку на участие в конкурсе, внесшие задаток и представившие Организатору конкурса в установленные сроки другие необходимые документы, указанные в конкурсной документации, и прошедшие предварительный квалификационный отбор, в том числе гарантии финансового обеспечения реализации проекта. Схематически пятый этап представлен на Рисунке 15.

Рисунок 15 – Схема проведения торгов

На шестом этапе Тендерный комитет направляет уведомления победителям конкурсов (аукционов) и претендентам, занявшим второе место, а также опубликовывает результаты в средствах массовой информации (журнал "Московские торги").

Далее победители конкурсов и аукционов подписывают соответствующий проект инвестиционного контракта в срок не позднее 20 рабочих дней с момента вручения им уведомлений о признании их победителями конкурсов и аукционов.

Затем руководитель Комплекса экономической политики и развития города Москвы по представлению Тендерного комитета и на основании итогов торгов подписывает инвестиционный контракт. Префекты административных округов на основании итогов торгов также подписывают инвестиционные контракты.

Все инвестиционные контракты подлежат регистрации в Тендерном комитете. Для этого префектуры административных округов должны информировать о результатах проведенных конкурсов и аукционов Тендерный комитет и представить инвестиционные контракты, подписанные префектами административных округов, на обязательную регистрацию. Схематически шестой этап представлен на Рисунке 16.

Рисунок 16 – Схема оформления результатов конкурсов и аукционов

На 7 этапе Тендерный комитет осуществляет регистрацию инвестиционного контракта путем внесения его в единый реестр инвестиционных контрактов и выдает инвестору зарегистрированный инвестиционный контракт в срок не позднее 31 дня со дня проведения конкурсов (аукционов).

После регистрации инвестиционных контрактов Тендерный комитет информирует о вступлении инвестиционных контрактов в силу соответствующие отраслевые департаменты и комитеты, Департамент экономической политики и развития города Москвы и префектуры административных округов.

При этом руководителями отраслевых департаментов, комитетов и префектами административных округов осуществляют контроль за реализацией инвестиционных контрактов (сроками реализации контрактов, исполнением обязательств городом и инвестором, соблюдением графика платежей по контрактам и т.д.). Схематически седьмой этап представлен на Рисунке 17.

Рисунок 17 – Схема регистрации инвестиционных контрактов

По окончании всех 7 этапов между Департаментом земельных ресурсов города Москвы и победителем торгов подписывается договор аренды земельного участка. Победитель торгов становится законным арендатором земельного участка, являвшегося предметом торгов.

На практике выясняется, что отдельные этапы этого механизма несовершенны и имеют ряд недостатков. Например, серьезнейшим недостатком в работе структурных подразделений Правительства Москвы является неучет существующих обременений на земельном участке, который готовится на торги. Еще одним пробелом можно считать порой некорректные экономические расчеты стоимости продажи права на заключение договора аренды и платежа городу. О последствиях этих недостатков и о мерах по их устранению будет изложено ниже.

2.3. Механизм формирования стоимости права на заключение договора аренды в городе Москве

Использование земельных участков без зарегистрированных в установленном порядке прав влечет применение санкций в соответствии с законами Российской Федерации и Москвы.

Договор аренды вновь предоставляемого для коммерческих целей земельного участка заключается в соответствии со статьей 447 Гражданского кодекса Российской Федерации на торгах, проводимых в порядке, установленном нормативными правовыми актами Российской Федерации и города Москвы. За право на заключение договора аренды земельного участка победитель торгов уплачивает плату в размере и порядке, установленных в результате проведения торгов, включающую в себя стоимость права на заключение договора аренды и стоимость права на совершение сделок с правами аренды земельного участка. Однако до начала проведения торгов должна быть сформирована стартовая стоимость права на заключение договора аренды земельного участка. Схематически механизм представлен на Рисунке 17.

Предшествует непосредственному расчету стоимости права долгосрочной аренды ряд взаимодействий структурных подразделений Правительства Москвы. Изначально заинтересованные отраслевые комитеты, департаменты и префектуры готовят и рассматривают проект распорядительного документа Правительства Москвы о Едином адресном перечне объектов, подлежащих выставлению на торги. Далее указанный распорядительный документ утверждается Правительством Москвы и выпускается в виде постановления.

Затем, на основании вышедшего постановления Правительства Москвы, государственный заказчик (в лице отраслевого комитета или департамента) заказывает в Москомархитектуре градостроительный план земельного участка (ГПЗУ).

          Согласно статьи 43 Закона города Москвы от 31.10.2008 № 28  утвердивший Градостроительный кодекс города Москвы градостроительный план земельного участка, разработанный в виде отдельного документа, подлежит согласованию с соответствующими территориальными органами исполнительной власти города Москвы, с иными уполномоченными Правительством Москвы органами исполнительной власти города Москвы. На согласование представляются градостроительный план земельного участка с приложением соответствующего градостроительного обоснования.

Градостроительное обоснование использования земельного участка – это использование земельного участка в соответствии с обязательными требованиями и ограничениями к состоянию и допустимым изменениям состояния земельного участка и расположенных на нем других объектов недвижимости, установленными на основании градостроительной документации, сервитутов, других ограничений в соответствии с федеральным законодательством и нормативными правовыми актами города Москвы.

Градостроительное обоснование разрабатывается в границах территории функционально-планировочного образования, занимающего не менее чем целый квартал или часть квартала, обособленную границей внутриквартальной территории общего пользования. Градостроительное обоснование включает:

1) чертеж, составленный на основе топографического плана в масштабе 1:2000, на котором отображаются в соответствующих границах:

а) территории существующих, планируемых объектов капитального строительства федерального, регионального значения, иные застроенные и подлежащие застройке территории;

б) территории линейных объектов;

в) территории объектов культурного наследия;

г) особо охраняемые природные территории, природные и озелененные территории;

д) территории общего пользования;

е) зоны с особыми условиями использования территорий;

ж) земельный участок, применительно к которому осуществляется подготовка градостроительного плана земельного участка и разработка соответствующего градостроительного обоснования;

Градостроительные планы земельных участков утверждаются Правительством Москвы или уполномоченным Правительством Москвы органом исполнительной власти города Москвы.

Порядок разработки, оформления и утверждения градостроительных планов земельных участков, состав, требования к содержанию градостроительных обоснований и порядок их разработки устанавливаются нормативными правовыми актами Правительства Москвы в соответствии с федеральным законодательством и настоящим Кодексом.

Рисунок 17 – Механизм формирования стоимости права заключения договора аренды земельного участка

Проект планировки – это так же документ, определяющий разрешенное использование земельного участка. Но, в отличие от ГПЗУ, в котором определяются параметры размещения точечного объекта, проект застройки содержит в себе положения о размещении объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения, а также о характеристиках планируемого развития территории, в том числе плотности и параметрах застройки территории и характеристиках развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории. Проекты застройки, как правило, разрабатываются на целый микрорайон в целях его реконструкции.

Москомархитектура в установленные сроки (это примерно 6 месяцев) разрабатывает ГПЗУ. Далее готовый ГПЗУ направляется в Департамент земельных ресурсов города Москвы, который производит заказ независимой оценки расчета стоимости права заключения договора аренды на основании действующей методики. Рассчитанная стоимость является стартовой ценой на торгах. Участник, предложивший наибольшую от стартовой цены стоимость, является победителем и ему предоставляется право долгосрочной аренды земельного участка. После оформления договора аренды победитель торгов обязан уплатить предложенную на торгах цену в бюджет города Москвы.

Следует отметить, что условиями торгов может быть установлено, что стоимость права на совершение сделок с арендными правами не входит в определяемую на торгах плату за право на заключение договора аренды земельного участка.

Право на сделки с арендными правами возникает у арендатора при наличии согласия арендодателя после внесения в полном размере платы за право на совершение сделок с арендными правами, в том числе в составе платы за право на заключение договора аренды, с момента регистрации указанного права в установленном порядке и действует до истечения срока договора аренды земельного участка, если меньший срок не установлен соглашением сторон. Размер платы за право на совершение сделок с правами аренды земельного участка определяется распорядительным актом Правительства Москвы на основании утвержденных ставок и с учетом разрешенного использования земельного участка, срока до окончания действия договора аренды, результатов оценки. Право на сделки с арендными правами относится к нематериальным активам.

Что касается непосредственного расчета стоимости права долгосрочной аренды Департаментом земельных ресурсов, то в настоящее время для расчета стоимости права на заключение договоров аренды земельных участков, предоставляемых для целей строительства, реконструкции, а также для совершения сделок ипотеки с правами аренды земельных участков, определения упущенной выгоды города при самовольном занятии земель, для определения размера платы за земельный участок, предоставляемый в аренду без права проведения строительства (реконструкции) применяется специальная методика или независимая оценка. Рассмотрим общие положения действующей методики.

Для определения стоимости платы за право на заключение договоров аренды земельных участков применяется ряд данных, содержащиеся в акте разрешенного использования, градостроительных регламентах, бизнес-плане или технико-экономическом обосновании проекта строительства (реконструкции), а также в нормативных правовых актах Правительства Москвы (Рисунок 18).

Рисунок 18 – Показатели стоимости права долгосрочной аренды

Расчет стоимости платы за право на заключение договора аренды земельного участка, предоставляемого для целей строительства (реконструкции) зданий, сооружений, осуществляется по следующей формуле:

С = Суч x Кд x Кср.а x Коп x Ку        (1)

где:

С - стартовая стоимость платы за право на заключение договора аренды земельного участка (руб.);

Суч - площадь земельного участка (в кв. м);

Кд - базовый удельный показатель стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на 49 лет по кадастровым кварталам, видам функционального использования и видам деятельности (в руб./кв. м);

Кд = УД х Кпр х Кц        (2)

где:

УД - удельный показатель кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам и видам функционального использования (в руб./кв. м), утвержденный постановлением Правительства Москвы от 24.05.2005 г.                      N 356-ПП. Удельный показатель кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам и видам функционального использования при строительстве (реконструкции) мотелей, гостиниц, гостиничных комплексов принимается равным удельному показателю кадастровой стоимости земель под объектами коммунального хозяйства;

Кпр - безразмерный коэффициент корректировки стоимости для предприятий, занимающихся приоритетными для города видами деятельности, приведен в Таблице 1 (Приложение К);

Кц - безразмерный поправочный коэффициент, отражающий изменение удельных показателей кадастровой стоимости земель с учетом цен на рынке недвижимости по видам функционального использования (впредь до утверждения Правительством Москвы порядка определения и периодичности обновления указанного безразмерного коэффициента при расчетах Кц = 1,0).

В случае если объекты недвижимости на земельном участке имеют многофункциональное использование и/или различные виды деятельности, то значение коэффициента Кд определяется по следующей формуле:

                       n

      Кд = {СУММА [Кд(i) х По(i)]} / По        (3)

                      i=1

где:

Кд(i) - удельный показатель стоимости, соответствующий i-му функциональному использованию и виду деятельности (руб.);

По(i) - общая площадь объектов, соответствующая i-му функциональному использованию и виду деятельности (кв. м);

По - общая площадь объектов (кв. м);

Кср.а - безразмерный коэффициент корректировки стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на срок менее 49 лет, приведен в Таблице 2 (Приложение И).

Коп - безразмерный коэффициент корректировки стоимости, учитывающий общую плотность застройки (отношение общей площади зданий, сооружений (кв. м) на земельном участке к площади земельного участка (кв. м).

Коп = Р, если значение Р < 1 : Коп = 1,0,

где:

Р - плотность застройки.

Значение Р определяется по следующей формуле:

Р = (Пон + Поп х 0,5) / Суч     (4)

где:

Пон - общая площадь наземной части здания или сооружения (кв. м);

Поп - общая площадь подземной части здания или сооружения (кв. м);

Суч - площадь земельного участка, подлежащая выкупу (кв. м);

Ку - безразмерный коэффициент корректировки стоимости в зависимости от удаленности земельного участка от границ природного комплекса, магистралей общегородского значения, станций метро или железнодорожных станций, приведен в Таблице 3 с примечанием (Приложение Л).

При получении разрешения на изменение функционального использования земельного участка или установленного вида деятельности, на увеличение в процессе реконструкции (строительства) общей площади существующих (проектируемых) зданий, сооружений арендодателем должен быть определен размер доплаты за право аренды земельного участка в связи с предполагаемым увеличением общей площади существующих (проектируемых) на земельном участке зданий (сооружений) или изменением его функционального использования. Доплата осуществляется инвестором (застройщиком) арендодателю.

Следует иметь ввиду, что расчет доплаты должен производиться на срок до окончания действующего договора аренды земельного участка. Для капитальных зданий и сооружений при оформленных договорах аренды земельных участков - на срок не менее 5 лет. Расчет размера доплаты за право аренды земельного участка рассчитывается как разница между новым размером платы за право аренды земельного участка и размером платы за право аренды земельного участка для существующих (проектируемых) капитальных зданий (сооружений) на земельном участке. Расчет размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка для существующих зданий, сооружений производится в соответствии с порядком расчета размера платы за право аренды земельного участка, приведенным в данном пункте.

В случае если плата за право на заключение договора аренды земельного участка ранее не взималась, то уплате инвестором (застройщиком) арендодателю подлежит сумма, рассчитанная как разница между новым размером платы и размером платы для существующих зданий, сооружений в части, непосредственно занимаемой зданиями (сооружениями).

В дополнительном соглашении при получении разрешения на осуществление работ по пристройке, надстройке устанавливается новый размер платы за право аренды земельного участка в связи с предполагаемым увеличением общей площади существующих на земельном участке зданий, сооружений или изменением функционального использования земельного участка.

При осуществлении нового строительства со сносом существующих на оцениваемом земельном участке и принадлежащих инвестору на праве собственности капитальных зданий (сооружений) плата за право аренды земельного участка рассчитывается с учетом общей площади сносимых капитальных зданий (сооружений). Учет общей площади сносимых капитальных зданий (сооружений) производится при расчете коэффициента, учитывающего общую плотность застройки (Коп) путем вычитания общей площади сносимых капитальных зданий (сооружений) из общей площади проектируемого объекта.

При реконструкции зданий (сооружений), предназначенных для реализации производственно-технологического цикла и сохраняющих свое назначение исключительно под производственные цели, плата за право на заключение договора аренды соответствующей части земельного участка, занимаемого предприятиями и организациями, осуществляющими производственную деятельность, не взимается.

Порядок расчета стоимости платы за право на заключение договора аренды земельного участка, предоставляемого без права осуществления нового строительства (реконструкции) производится по формуле:

С = Суч x Кд x Кср.а   (5)

где:

С - размер платы за право на заключение договора аренды;

Суч - площадь земельного участка (кв. м);

Кд - базовый удельный показатель стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на 49 лет по кадастровым кварталам, видам функционального использования земель и видам деятельности (в руб./кв. м);

Кср.а - безразмерный коэффициент корректировки стоимости для земельного участка, предоставляемого в аренду на срок менее 49 лет, приведен в Таблице 2 (Приложение 10).

Представленная методика, в отличие от предыдущих, более совершенна и имеет ряд достоинств. Однако и ее применение на практике выявляет недостатки, отражающиеся на конечной стоимости права долгосрочной аренды. О них будет изложено ниже и предложены меры по дальнейшему усовершенствованию расчетов в целях получения городом максимального дохода от реализации инвестиционного проекта.

Глава 3. Концептуальные основы арендных отношений

3.1 Стратегия управления арендой городской недвижимости

Аренда земельных участков, находящихся в государственной собственности является главным инструментом перераспределения земли к эффективно хозяйствующим товаропроизводителям и бережного и рационального ее использования. Управление арендными отношениями осуществляется посредством принятия юридических норм, обеспечения соблюдения их требований в процессе осуществления систематического контроля за использованием и охраной земель и определения необходимых мер воздействия на нарушителей земельного законодательства. Таким образом, функции государственного управления арендой земли в этом случае одновременно являются и функциями государственного управления собственностью.

В широком смысле слова, управление представляет собой совокупность управленческих действий, которые обеспечивают достижение поставленных целей путем преобразования ресурсов на "входе" в продукцию на "выходе".  Управление собственностью – это принятие решений, направленное на более полное и эффективное использование объектов недвижимости и оформление документов в отношении имущественных прав на эти объекты.

Реформирование национальной экономики в России происходит в сложнейших политических и экономических условиях, связанных с возникновением негосударственного сектора и развитием рыночных процессов практически во всех отраслях экономики, что требует создания четких и эффективных механизмов ее государственного регулирования.

Особую актуальность эта задача приобретает в сфере управления земельными ресурсами, представляющими, с одной стороны, основной источник сельскохозяйственного производства, площадки и опорные поверхности для зданий, сооружений, дорог, зеленых насаждений, а, с другой стороны, - базу налогообложения недвижимости, объект инвестирования, средство социально-экономического развития, часть национального богатства.

Управление земельными ресурсами регионов (федерального округа, республики, области) охватывает весь спектр общественных отношений - от социального до экономического, правового, экологического и других видов управления. Поэтому управление земельными ресурсами - это систематическое, сознательное, целенаправленное воздействие государства и общества на земельные отношения. Это воздействие основано на познании объективных закономерностей решения проблемы обеспечения рационального и эффективного функционирования земельных ресурсов страны. Под рациональным использованием земли можно понимать наиболее эффективный (с точки зрения обеспечения потребностей государства и общества) способ ее использования с учетом конкретных природных, экономических социальных и политических условий в соответствии с объективно существующими принципами взаимодействия общества и природы.

Управление земельными ресурсами как сложноорганизованная система осуществляется многими методами и средствами [21, 64]. Поэтому она является предметом изучения многих наук и включает следующие аспекты:

-  политический, обеспечивающий выполнение социально-политических, экономических и экологических задач государства по рациональному использованию земельных ресурсов и защите территориальной целостности страны;

-    административно-управленческий, связанный с формированием системы государственных и муниципальных органов управления земельными ресурсами, разграничением их компетенций, организаций выполнения ими взаимосогласованных функций;

-  правовой, обеспечивающий рациональное использование и охрану земель на основании правовых норм, закрепленных в законодательных актах;

-    научный, связанный с разработкой научно обоснованных рекомендаций по управлению земельными ресурсами с учетом достижений научно-технического прогресса;

-     экономический, определяющий условия эффективного использования земель;

-     внедренческий, связанный с разработкой и осуществлением экономических, социальных и иных рычагов, стимулов и мероприятий по рациональному использованию и охране земель.

К основным задачам государственного управления земельными ресурсами в субъекте РФ можно отнести:

- улучшение использования и охраны земельных ресурсов на основе данных государственного земельного кадастра и мониторинга земель;

- создание правовых, экономических и организационных предпосылок для различных форм хозяйствования на земле;

-  регулирование финансовой и природоохранной деятельности субъектов земельных отношений;

-  обеспечение социально-правовой защиты субъектов земельных отношений;

- формирование благоприятных условий для предпринимательства и прогрессивного развития общества и др.

Государственное управление земельными ресурсами осуществляется путем:

- разработки и реализации законодательных и нормативно-правовых актов, федеральных и региональных программ и планов, а также отдельных мероприятий и решений органов государственной власти Российской Федерации и субъектов Федерации;

- проведения государственной плановой, финансовой и инвестиционной политики;

- обеспечения требований законодательства и нормативно-методических документов;

- обеспечения механизма экономического стимулирования охраны и рационального использования земельных ресурсов;

- контроля за состоянием земель, рациональным их использованием и охраной, привлечения к ответственности виновных в нарушении и законодательства;

-  государственного лицензирования, сертификации и страхования;

- обеспечения государственного образования и пропаганды.

Несмотря на исключительную важность преобразования управления земельными ресурсами в России в настоящее время процесс развития земельной реформы протекает достаточно вяло, бессистемно и неадекватно общим темпам экономических трансформаций, обусловленных рыночными реформами.

Прежде всего, отсутствует научно-обоснованная методология формирования земельной политики на федеральном и региональном уровнях, основу которой должна составить концепция управления земельными ресурсами, реализуемая в конкретных экономических моделях и механизмах регулирования земельных отношений.

Одна из серьезнейших проблем, нерешенность которой сдерживает поступательное и эффективное развитие земельной реформы, связана с отсутствием разграничения земель по уровням собственности, четкого и однозначного распределения полномочий органов государственной власти и местного самоуправления в задачах управления земельными ресурсами.

Вне формирования обоснованной с позиций науки экономической и правовой платформы, учета накопленного мирового опыта не могут быть решены такие основные проблемы регулирования земельных отношений, как установление рационального баланса различных вещных прав на землю, выработка условий и механизмов отчуждения земель различных категорий из государственной собственности, контроль за их целевым и эффективным использованием, управление государственными землями.

В ряду проблем управления земельными ресурсами, сдерживающих создание и использование автоматизированных систем управления, проявляется неполнота и неопределенность нормативной и методической базы формирования государственного земельного кадастра, неупорядоченность процесса бюджетного финансирования земельно-кадастровых работ. Как следствие, в настоящее время крайне низок уровень достоверного информационного обеспечения управления, учета и описания качественных характеристик земель.

Нестабильное состояние и стагнация региональных земельных рынков, низкая эффективность государственного регулирования земельного рынка, процессов приватизации земель, инвестирования, ипотеки и оборота земельных ценных бумаг также относятся к числу актуальных проблем управления земельными ресурсами. Далека от совершенства и инфраструктура обеспечения земельного рынка, в силу чего представляется необходимым введение построенных на научной основе и с учетом передового опыта принципов и методов государственного регулирования и стимулирования предпринимательской инициативы в сфере землеустройства, оценки, риэлтерской и страховой деятельности.

Необходима реорганизация сложившейся системы государственного управления земельными ресурсами, обеспечивающая оптимизацию регулирования процесса землеустройства, арендных отношений на землю, инвестиционной деятельности на земельном ринке. Негативные последствия несовершенства системы управления достаточно очевидны - ведомственное дублирование управленческих функций, неупорядоченность взаимодействия органов государственной власти и местного самоуправления при реализации земельной политики, неэффективность распределения бюджетных средств и снижение объемов земельных платежей в бюджеты.

Практически по всем ключевым вопросам управления земельными ресурсами все более серьезный интерес к системно-прикладным исследованиям управленческих задач и разработке проблемно-ориентированных экономико-правовых моделей управления проявляется на региональном уровне, что частично обусловлено несовершенством федерального законодательства.

Об актуальности проблем управления земельными ресурсами свидетельствует и то, что они стали темой публикаций в научных журналах, периодической печати, выступлений в средствах массовой информации, им посвящены крупные межрегиональные научно-практические конференции и семинары.

Несмотря на активизацию научно-практических исследований в области обеспечения поступательного развития земельной реформы в России, концепция управления земельными ресурсами все еще не выработана, конкретные методы, формы, способы, модели управления не удовлетворяют запросам реальной практики, глубина их проработки явно недостаточна.

Отсюда со всей очевидностью вытекает проблема формирования на научной основе методологии построения и функционирования систем управления земельными ресурсами и регулирования земельных отношений на всех уровнях экономики.

Анализ федерального законодательства в сфере управления земельными ресурсами выявил глубокий правовой вакуум практически по всем ключевым направлениям регулирования земельных отношений. Прежде всего, не проведено разграничение земель по уровням собственности, что существенно затрудняет организацию эффективного управления ими. Отмечены принципиальные нарушения принципа системности, неполнота нормативной базы землеустройства, что приводит к неопределенности понятийного аппарата, нечеткой классификации участников землеустроительного процесса и неупорядоченности форм регулирования их взаимоотношений. Аналогичная ситуация имеет место и применительно к созданию государственного земельного кадастра, где основная проблематика связана с неоднозначностью терминологической платформы, информационных стандартов формирования кадастровой информации, непроработанностью процедур кадастрового учета земель и механизмов их финансирования. Особую критичность приобретает отсутствие легитимной правовой базы и обоснованной методики государственной оценки земель как важнейшей составляющей земельно-кадастровых данных. В рамках проведенных в работе исследований отмечены неэффективность существующих нормативных основ регулирования арендных отношений на землю, неадекватность механизмов привлечения инвестиций реальной ситуации, сложившейся на региональном земельном рынке.

Анализируя весь комплекс проблем, можно сформулировать принципиальные направления совершенствования управления такой крупной составляющей городской собственности как земельные ресурсы. Схематически целевая структура представлена на Рисунке 19.

Стратегической целью является повышение эффективности управления земельными ресурсами, их сохранения в государственной собственности для обеспечения жизнедеятельности города Москвы и удовлетворения социально-экономических потребностей города.

Для достижения данной цели необходимо сосредоточиться на следующих главных направлениях реформирования  системы управления земельными ресурсами:

1. Развитие нормативной правовой базы в области земельных отношений, а также обеспечение соответствия разрабатываемых нормативно-правовых документов федеральному законодательству и законодательству города Москвы.

В рамках этого направления необходимо принятие законов и нормативных актов, регламентирующих вопросы управления земельными ресурсами г. Москвы, к основным из которых относятся:

           1.1.  Закон города Москвы «Об основах управления собственностью города Москвы»;

  1.  Закон города Москвы «О городской казне»;

           1.3.   Закон города Москвы «Правила землепользования и застройки в городе Москве»;

           1.4. Закон «О порядке сдачи  в аренду объектов городской собственности»;

  1.  Внесение изменений в Закон города Москвы от 19.12.2007 г. № 48 «О землепользовании в городе Москве» в части предоставления земельных участков в аренду в границах земель заняты улично-дорожной сетью;
    1.  Положение о распределении полномочий и взаимодействии органов исполнительной власти по управлению собственностью Москвы, в котором предусматривается передача непосредственного управления собственностью территориальным органам управления с учетом отраслевой специфики конкретного вида собственности;
    2.  Положение о порядке государственного управления находящимися в собственности города Москвы объектами, отнесенными к недвижимому культурному наследию.


Рисунок 19 – Направления совершенствования управления земельными ресурсами


2. Совершенствование учета городских земель, контроля за их использованием, механизмов их защиты и сохранения.

В рамках этого направления необходимо осуществлять:

          2.1. создание единого кадастра недвижимости, который бы объединил существующие сегодня отдельно учетные системы - земельный кадастр и систему технического учета. Необходимо значительно повысить качество предоставляемых  государственных услуг по учету недвижимости;

  1.  совершенствование автоматических систем земельного кадастра;
    1.  создание мониторинговой системы контроля за использованием земель и их состоянием;
    2.  формирование типовых форм статистической отчетности применительно к аренде;
    3.  использование механизма присвоения и изменения кадастровых номеров при формировании новых границ земельных участков (разночтение ФРС и Роснедвижимостью Федерального закона от 22.07.2008 № 141-ФЗ);

          2.6. усиление системы санкций за нарушение земельного законодательства;

  1.  развитие форм государственного земельного контроля;
    1.  организация зонирования территорий по принципу разрешенного землепользования в целях упрощения правового анализа использования земель;
    2.  введение практики предупредительной экспертизы правоустанавливающей и нормативной документации;
    3.  установление прозрачных и эффективных процедур предоставления земельных участков частным инвесторам;
    4.  установление закрытого перечня случаев, когда земельные участки предоставляются без проведения торгов;
    5.  завершения процесса оформления в собственность или аренду земельных участков находящихся у предприятий на праве постоянного (бессрочного) пользования;
    6.  совершенствование порядка резервирования земельных участков для государственных и муниципальных нужд (только с целью последующего изъятия);
    7.  совершенствование порядка изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд(постановка на кадастровый учет и регистрация прав на изымаемые участки).

3. Совершенствование методов управления и использования земельных ресурсов.

В рамках данного направления необходимо:

  1.  создание института  массовой оценки недвижимости для целей налогообложения;
    1.  определение процедуры и правил  расчета налогооблагаемой базы;
    2.  распределить полномочия по массовой оценке между федерацией, субъектом и муниципалитетом;
    3.  переход к управлению недвижимостью как к единому объекту имущества, включающему земельный участок, нежилое здание, сооружение, элементы благоустройства и другое имущество. При этом указанный комплекс должен представлять собой самостоятельный объект учета и принадлежать на праве собственности или ином вещном праве одному  или на праве общей собственности нескольким лицам;
    4.  всемерное развитие контрактных, конкурсных принципов в механизмах и системах управления земельными ресурсами;
    5.  усиление открытости процессов управления земельными ресурсами, гласности и общественного контроля за использованием всех видов городского имущества;
    6.  разработка и практическое осуществление целевой комплексной программы развития аренды объектов государственной собственности;
    7.  совершенствование механизма предоставления городской земли в аренду;

          3.9.совершенствование методики расчета стоимости права долгосрочной аренды;

  1.  контроль за ходом процессов аренды объектов городской собственности со стороны собственников и уполномоченных арендодателей.

4. Оптимизация структуры, пропорций, процессов формирования государственного земельного фонда  Москвы.

В рамках данного направления основные усилия должны быть направлены:

формирование и законодательное закрепление перечня земельных участков, необходимого органам власти города Москвы для исполнения возложенных федеральным законодательством полномочий и с учетом особенностей, определенных Федеральным законом от 06.10.2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»;

совершенствование механизмов и экономических обоснований решений Правительства Москвы о передаче земельных участков в аренду;

установление оптимального соотношения между отчуждаемыми и остающимися в собственности у города земельными ресурсами.

5. Совершенствование системы работы с гражданами и юридическими лицами, в том числе упрощение и оптимизация процедур подготовки, согласования и выдачи документов, исключение привлечения к этим процедурам заявителей.

В рамках данного направления необходимо:

  1.  обеспечение дальнейшего внедрения режима «одного окна» в работе органов исполнительной власти города Москвы и городских организаций, участвующих в управлении недвижимым имуществом города;
    1.  принятие новых и актуализация существующих нормативных и правовых актов, регулирующих порядок подготовки, согласования и выдачи документов в режиме «одного окна»;
    2.  повышение уровня профессионального образования специалистов и укрепления структуры кадров по приоритетным специальностям, определяемым спецификой регулирования земельных отношений в рыночной экономике.

6. Разработка стратегических направлений информатизации системы управления земельными ресурсами.

В числе таких направлений определены:

  1.  развитие технического обеспечения земельных комитетов в зависимости от демографических характеристик административно-территориальных образований;
    1.  создание взаимоувязанной распределенной информационной сети земельных управлений и кадастровых служб, их программно-техническая интеграция в региональную информационную систему органов власти;
    2.  структуризация баз данных готовых документов, реестров и учетно-бухгалтерских показателей;
    3.  унификация программных стандартов и документооборота. Совершенствование кадрового обеспечения управления земельными ресурсами, по мнению автора работы, должно основываться на результатах исследований социо-психологических характеристик специалистов, оценке профессионального потенциала работников и их рационального распределения в системе управления. Особую роль играют программы целевой подготовки специалистов, построенные с учетом территориальной специфики, уровня квалификации, приоритетных задач управления, ресурсных возможностей региональной системы образования;
    4.  усиление взаимодействия органов управления и учебных заведений при формировании и оперативной корректировки учебных программ.

Проведение земельной реформы в указанных направлениях должно основываться на следующих принципах:

  1.  учета значения земли как основы жизни и деятельности граждан, проживающих на территории Российской Федерации;
    1.  приоритета охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, сохранения особо ценных и особо охраняемых земель;
    2.  приоритета охраны жизни и здоровья граждан при использовании земель;
    3.  сочетания интересов общества и законных интересов граждан, а также участия граждан и общественных организаций (объединений) в решении вопросов регулирования использования и охраны земель;
    4.  многообразия и равноправия государственной, муниципальной и частной форм собственности на землю;
    5.  разграничения государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований;
    6.  единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости;
    7.  платности использования земли;
    8.  деления земель по целевому назначению, определения их правового режима исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования, а также учета природных, социальных, экономических и иных факторов.

Предложенные направления и мероприятия по совершенствованию управления земельными ресурсами при строгом соблюдении принципов проведения земельной реформы позволят достичь стратегической цели.

3.2 Формирование механизмов снятия обременений с земельных участков

Актуальной проблемой как для города, так и для потенциальных арендаторов является процедура снятия обременений с земельного участка.

Как уже отмечалось выше, наличие обременений учитывается на четвертом этапе механизма предоставления земли в аренду, когда Департамент земельных ресурсов предоставляет в Департамент экономической политики и развития информацию о правах третьих лиц на земельный участок, выставляемый на торги. Эти сведения необходимы для формирования лотовой документации и экономических расчетов затрат на освоение участка инвестором и городом.

Как правило к таким затратам относят снос существующих зданий, строений и сооружений, отселение жителей из сносимых домов, освобождение участка от гаражей-ракушек или от незаконно расположенных объектов. Эти мероприятия и их финансирование обычно распределяются между городом и инвестором. Например, обычно снос и отселение жителей из сносимых домов осуществляет инвестор за свой счет, а освобождение участка от гаражей-ракушек и от незаконно расположенных объектов осуществляет префектура.

В любом случае, все указанные условия должны содержаться в конкурсной документации, поскольку инвестор заранее имеет право знать на какие затраты следует рассчитывать, просчитывать экономику проекта и определять сроки его окупаемости.

Теперь непосредственно о конкурсах. Инвестиционные торги, проводимые сегодня в городе, безусловно, являются гораздо более цивилизованной и прозрачной формой распределения строительных площадок, чем ранее существовавшие. Чего нельзя сказать о продукте (земельном участке), выставляемом на торги. Прежде всего, это продукт ненадлежащего качества. Имеется ввиду не столько качество градостроительной документации, сколько юридическое качество конкурсных условий. Такие  условия конкурса как: отселение жителей или урегулирование отношений с собственниками сносимых объектов недвижимости, ликвидация гаражей-стоянок, корректировка границ природных комплексов, снятие ряда других обременений частные инвесторы выполнять неправомочны. Закона, который бы обеспечил реализацию указанных правомочий, не существует.

Поскольку все площадки распределяются исключительно через систему городских аукционов, то она должна обеспечивать требуемые объемы  строительства в городе. Однако столь низкие объемы торгов связаны с дефицитом пригодных под застройку земельных участков. Так называемые очищенные площадки в городе уже почти закончились. Все прочие территории — промышленные зоны, не занятые производством, территории под ветхим и аварийным фондом жилья или заброшенными объектами незавершенного строительства — имеются в городе в предостаточном количестве. Однако из-за неправильной организации работ вовлечение этих территорий в гражданский оборот затруднено.

Под неправильной организацией работ в данном случае понимается два момента:

1.   Отсутствие возможности у собственника объекта недвижимости в виде здания, строения самостоятельно реализовать потенциал земельного участка предоставленного в аренду, так как федеральным законодательством регламентировано право нового строительства только по результатам торгов. Возникает абсурдная ситуация, когда собственник, решивший построить на месте своих старых строений новый объект, пусть даже без увеличения полезных площадей не имеет права строительства. Хотя доля подобных коммерческих объектов в структуре городских строительных программ весьма значительна.

2. Предоставление земельного участка в аренду и возложение обязанностей по снятию обременений на нового арендатора.

Сложившейся ситуации с арендой земельных участков способствует то, что в совокупности нормативно-правовые акты, принятые на федеральном уровне, не создают целостного свода правил, описывающих многообразие реальных ситуаций, возникающих при сдаче земельных участков в аренду для строительства и реконструкции городских объектов недвижимости. Из-за отсутствия в новых федеральных законах детальных переходных положений и продуманного порядка введения этих законов в действие огромное количество инвестиционно-строительных проектов оказалось в подвешенном состоянии.

Рассмотрим первую проблему. К примеру, многие предприятия, особенно реализующие масштабные проекты, связанные с перебазированием промышленного производства или пытающиеся осуществить модернизацию своих основных фондов в сфере недвижимости не могут самостоятельно реализовать градостроительный потенциал арендованной территории, поскольку Правительством Москвы предусмотрена реализация этих территорий на торгах. Большинство таких проектов в настоящее время фактически приостановлено, поскольку не достигнута договоренность между городом и собственниками утрачиваемого имущества. Таким образом, перспективы выпуска большинства распорядительных документов правительства Москвы о перебазировании промышленных производств и реабилитации их территорий являются на сегодняшний день неблагоприятными, что оказывает негативное влияние на дальнейшее развитие арендных отношений и рациональное использование земель города.

Нормы федерального законодательства ориентированы на строительство объектов в режиме чистого поля, когда застраивается некий обособленный земельный участок, очищенный от юридических, инженерных и прочих обременений. Поскольку таких идеальных площадок в границах мегаполиса не существует, совершенно непонятно, каким образом федеральные законодатели планируют организовывать конкурс или аукцион по предоставлению земельного участка под застройку в том случае, если этот участок обременен правами собственников или арендаторов.

Этот пробел в федеральном законодательстве Правительство Москвы заполняет своей системой административно-правовых и нормативно-правовых актов. Но эта система на сегодняшний день не отвечает интересам как города в условиях дефицита свободных земельных ресурсов, так и арендатора земельных участков, на которых расположена их собственность.

Решить проблему с собственниками объектов недвижимости, у которых земля находится в долгосрочной аренде можно двумя способами:

1 способ: Законодательно разрешить арендатору и собственнику в одном лице реализацию градостроительного проекта, который предполагает снос существующего здания, строения и сооружения и строительство нового объекта другого функционального назначения, определенного актом разрешенного использования земельного участка. Для этого необходимо определить порядок рассмотрения обращений по размещению градостроительных объектов на территории города Москвы. При этом порядок должен быть утвержден нормативно-правовым документом.

Нечто подобное в городе Москве существует. Обращения собственников недвижимости, а также пользователей и арендаторов земельных участков по вопросам размещения градостроительных объектов на территории города Москвы рассматриваются Правительством Москвы в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25.01.2005 г. № 43-ПП «О порядке рассмотрения обращений по размещению градостроительных объектов на территории города Москвы».

Однако постановление № 43-ПП имеет ряд существенных недостатков. В частности, утвержденный указанным постановлением порядок рассмотрения обращений по размещению градостроительных объектов на территории города Москвы не определяет оснований, по которому заявителю может быть отказано в удовлетворении этого обращения. Хотя на практике такие вытекающие из требований закона основания встречаются довольно часто (ограничения по использованию земельного участка, предусмотренные договором аренды, несоответствие заявленного строительства ранее утвержденным проектам планировки квартала и т.п.).

Поэтому в постановление № 43-ПП следует внести существенные изменения, исключающие возможность принятия юридически необоснованных решений, либо отменить его полностью с одновременным принятием нового нормативного правового акта Правительства Москвы, в полной мере учитывающего нормы земельного и гражданского законодательства Российской Федерации, регулирующие права и обязанности собственников объектов недвижимости, собственников, пользователей и арендаторов земельных участков.   

В конце 2006 года в Москве создан Комитет по контролю и регулированию инвестиционных программ города Москвы (в декабре 2007 переименован в Москонтроль)

Выпущено постановление Правительства Москвы от 27 марта 2007 г. N 196-ПП    «О порядке рассмотрения обращений о внесении изменений

в договоры аренды земельных участков и инвестиционные контракты (договоры), предусматривающие строительство (реконструкцию) градостроительных объектов, или об их расторжении».

          Казалось бы создана компетентная структура, которая в соответствии с буквой закона и учитывая специфику города Москвы, как мега-урбанизированного городского образования, должна установить четкий порядок осуществления нового строительства.

         Однако, зачастую рассмотрение обращения организации длительный срок осуществляющую новое строительство (в силу разных причин, в том числе и снятия имеющихся обременений земельного участка) происходит  в рамках действующего на данный момент законодательства без учета срока начала реализации проекта строительства.

         Причиной подобной ситуации высокий теоретический уровень специалистов Москонтроля при полном отсутствии реальной судебной практики оспаривания Правительством Москвы решений Федеральной регистрационной службы об отказе в регистрации договоров аренды земли для целей нового строительства.

 

2 способ: Освободить участок от существующих арендаторов и выставить участок на торги при помощи специальной процедуры урегулирования отношений с собственником объекта недвижимости. Схематически процедура представлена на рисунке 21.

Механизм учитывает интересы как города, так и арендатора земельного участка и начинается с расторжения договора аренды по предварительной договоренности между сторонами.

Далее на основании п. 1 ст. 272 ГК РФ между сторонами заключается с соглашение, предусматривающее обязанность города приобрести по рыночной цене у арендатора здание, находящееся в собственности. После совершения сделки законным собственником здания становится город, который вправе в соответствии со ст. 209 ГК России владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, в том числе и осуществлять снос здания. Целью совершения указанной сделки является необходимость гарантированного снятия обременений с земельного участка для его последующего выставления на торги, по результатам которых в бюджет города Москвы поступят средства, включающие стоимость приобретения городом здания, а также дополнительный доход.

Затем Правительством Москвы проводятся работы по формированию земельного участка, Москомархитектуре поручается разработка градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ). На основании разработанного ГПЗУ Департамент земельных ресурсов заказывает у оценочной организации (подобранной на конкурсной основе) расчет стоимость права заключения договора аренды земельного участка. После согласования расчета в Департаменте экономической политике и развития города Москвы, Тендерным комитетом организуются и проводятся торги. При этом бывший арендатор земельного участка может принять полноправное участие в торгах.

В случае если победителем торгов становится новое юридическое лицо, в конкурсных условиях предусмотрена компенсация победителем бывшему арендатору упущенной выгоды. Финансовый механизм, обеспечивающий изложенную выше процедуру представлен на Рисунке 22.

После того, как между Департаментом земельных ресурсов                                и арендатором будет расторгнут договор аренды земельного участка Департамент экономической политики и развития произведет оценку рыночной

Рисунок 21 – Схема освобождения земельного участка от собственника объекта недвижимости.

Рисунок 22 - Финансовый механизм освобождения земельного участка от собственника объекта недвижимости

стоимости объекта недвижимости. Полученные данные он должен отправить в Департамент финансов города Москвы.

Затраты бюджета города на урегулирование вопросов с собственником объекта недвижимости будут возмещены (плюс доход по результатам конкурса), когда Тендерный комитет проведет торги, определит победителя. И между Департаментом земельных ресурсов и новым арендатором будет заключен договор аренды земельного участка.

Второй способ основан на том, что город Москва как собственник земельных участков вправе, руководствуясь установленными им самим критериями, выбирать наиболее эффективных пользователей (арендаторов) при осуществлении градостроительной деятельности. Определить таких арендаторов можно только при создании условий, стимулирующих свободную конкуренцию хозяйствующих субъектов в сфере землепользования и градостроительства, т.е. путем проведения городом соответствующих торгов, в том числе в отношении так называемых «обремененных» земельных участков.

Что касается второй проблемы - предоставление земельного участка в аренду и возложение обязанностей по снятию обременений на нового арендатора, то здесь сложилась следующая ситуация.

После того, как победитель  торгов заключает инвестиционный контракт на реализацию инвестиционного проекта, он приступает к непосредственному урегулированию вопросов  освобождения участка от текущих имущественных обязательств.

Помимо того, что инвестор неправомочен заниматься подобными делами, как уже отмечалось выше, наличие обременений существенно затянет реализацию градостроительного проекта.

Рассмотрим идеальный инвестиционный проект, реализуемый на конкурсной основе с предварительно разработанной градостроительной документацией, небольшим объемом строительства продолжительностью 18 месяцев и без всяких обременений, связанных с отселением жителей, сносом гаражей и прочее. Предположим, что все согласования произойдут в нормативные сроки, и не возникнет задержек, вызванных ошибками инвестора или городских служб, все согласуется с первого раза без всевозможных корректировок и пересогласований. Даже в этом счастливом случае общая продолжительность всех согласовательных процедур превысит 2,5 года, из которых: 2,5 месяца уйдет на оформление правоустанавливающих документов и договора аренды земельного участка; 19 месяцев — на различные согласования до получения разрешения на строительство; 5,5 месяца — на сдачу объекта в эксплуатацию; 5 месяцев — на оформление имущественных прав.

В действительности все будет происходить гораздо дольше — хотя бы потому, что, невозможно рассчитать, сколько времени инвестор потратит на снятие обременений (может сложиться масса различных ситуаций, когда осуществить это будет затруднительно).

Более того, на практике, встречаются случаи, когда обременения в виде существующего строения или гаражей-ракушек вообще не были учтены при формировании лотовой документации, а конкурс был проведен.

В итоге, выясняются эти обстоятельства уже в процессе реализации инвестиционного проекта. Инвестор не может приступить к освоению участка и обращается в префектуру с просьбой решить вопрос. А префектура, в свою очередь, вынуждена в решении вопроса отказывать, так как финансирование подобных мероприятий не было предусмотрено в бюджете и в условиях заключенного инвестиционного контракта по результатам торгов.

И начинается долгая переписка, жалобы со стороны инвестора в Правительство Москвы и так далее. При этом в силу сложившийся ситуации под угрозу ставятся сроки реализации инвестиционного проекта, инвестор уже платит исправно арендую плату, а приступить к строительству не может. В результате эффективность проекта уменьшается.

В этой связи предлагается решать вопросы снятия обременений и подготовки земельного участка до проведения торгов.

Тогда подготовка земельного участка к торгам будет осуществляться следующим образом:

Первый  этап  -  разработка   документации   по   планировке территории  с установлением градостроительных регламентов (до принятия градостроительных регламентов  в  составе  Правил  землепользования  и застройки   в   порядке,   установленном   Градостроительным  кодексом Российской Федерации) для разработки ГПЗУ.

Второй  этап - формирование земельных участков с подготовкой градостроительных планов земельных участков,  определяющих необходимые параметры и условия  застройки,  в  т.ч.  потребности  для обеспечения вывода пользователей жилых и нежилых помещений.

Третий этап  -  определение  стартовой  стоимости  права  на заключение  договора  аренды  земельного  участка  (для  осуществления строительства),  принятие  распорядительного  документа  о  финансовом механизме  реализации  проекта  (за счет бюджетных средств),  размере, порядке и источниках покрытия затрат по снятию обременений, а также непосредственное снятие обременений с земельного участка.

При этом процесс снятия обременений составит отдельный этап в механизме предоставления городской земли в аренду, рассмотренном в Главе 2.

 

Рисунок 23 – Механизм снятия обременений

Введение дополнительного этапа   в   механизм   предоставления   аренды  городской   земли  позволит   его усовершенствовать, устранит нарушение законодательства и оптимизирует сроки реализации инвестиционного проекта строительства объекта.

Начинается механизм с того, что Департамент земельных ресурсов на основании Единого поадресного перечня объектов, подлежащих выставлению на торги, готовит информацию о наличии обременений на каждый объект. Полученная и проверенная информация направляется в Департамент экономической политики и развития.

Департамент экономической политики и развития производит пообъектную оценку затрат на снятие обременений, которая составит начальную (максимальную) цену государственного контракта на оказание услуг. Кроме того, данный орган исполнительной власти города осуществляет привлечение специализированной организации, которой и надлежит непосредственно устранить обременения с земельного участка (снос строений, вынос коммуникаций, вывод гаражей).

В соответствии с Положением о Департаменте экономической политики и развития, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 29.08.2006 г. № 640-ПП данный орган имеет право выполнять функции государственного заказчика.

Поэтому специализированная организация должна быть привлечена Департаментом экономической политики и развития как государственным заказчиком на выполнение работ, оказание услуг в соответствии с Федеральным законом РФ от 21.07.2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд».

Привлечение организации осуществляется на торгах. Проводит торги Тендерный комитет. По результатам торгов между Департаментом экономической политики и развития и специализированной организацией заключается государственный контракт на выполнение работ по снятию обременений. Соответственно финансирование этих работ осуществляется за бюджета города Москвы.

В дальнейшем затраты города на подготовку участка к торгам войдут в стартовую цену торгов на право долгосрочной аренды земли и будут компенсированы победителем путем перечисления стоимости права заключения договора аренды земельного участка.

Финансовый механизм снятия обременений представлен на рисунке 24. После того, как Департамент экономической политики и развития произведен оценку затрат, полученные данные он должен отправить в Департамент финансов города Москвы.

Департамент финансов города Москвы должен включить эти затраты в расходную часть бюджета на очередной финансовый год. Проект бюджета города будет направлен в Мосгордуму для утверждения. После того, как Тендерный комитет проведет торги и определит специализированную организацию, Департамент экономической политики и развития   города заключит с победителем государственный контракт на выполнение работ. На основании заключенного между сторонами государственного контракта из бюджета города Москвы будут выделяться денежные средства на финансирование работ по снятию обременений.

Рисунок 24 – Финансовый механизм снятия обременений

Затраты города Москвы будут возмещены тогда, когда Тендерный комитет проведет торги и определит победителя, который получит право долгосрочной аренды на освобожденный от обременений земельный участок. После заключения договора аренды земельного участка между Департаментом земельных ресурсов и победителем торгов новый арендатор должен будет перечислить денежные средства в доходную часть бюджета.

По срокам финансирование работ по снятию обременений и поступление в бюджет города Москвы стоимости права долгосрочной аренды примерно совпадут, поскольку  оба мероприятия должны вестись параллельно.

Таким образом,  предложенные механизмы эффективны и отвечают интересам и города, и будущего арендатора.

3.3 Корректировка методики расчета права долгосрочной аренды

Как уже было отмечено в 1 первом разделе данной главы для достижения стратегической цели – повышения эффективности управления арендными процессами и увеличение доходности от сдачи в аренду земельных участков следует устранить недостатки существующей методики расчета права долгосрочной аренды.

Следует подчеркнуть, что использование методов определения, установления платы за право долгосрочной аренды, опирающихся на основные принципы и положения экономической науки, проверенных и подтвержденных опытом, необходимо не только для подкрепления обоснованности применяемых методик. Еще более важно то, что научно обоснованные методы определения величины этой платы, способствуют повышению эффективности аренды объектов государственной собственности.

Мера совершенства используемых методов повышает убедительность определенных с их помощью величин платы за право долгосрочной аренды для арендаторов, чем порождает их доверие и согласие заключать договор аренды на основе установленных таким образом величин платы за аренду. Психологическая предрасположенность потенциального арендатора к объективным ценам аренды, не зависящим от воли и желания собственников арендуемых объектов государственной собственности в лице органов управления, позволяет утверждать, что арендатор примет такую цену предложения и она уравновесится с ценой спроса.

Еще более важно то обстоятельство, что эффективность аренды объектов государственной собственности города в целом в условиях перехода к рыночной экономике зависит не столько от самой величины платы за право долгосрочной аренды и ее поддержания на высоком уровне, сколько от использования аренды, вовлечения в аренду потенциально пригодных для нее, имеющихся в распоряжении городских властей объектов.

Для достижения высокого уровня эффективности аренды завышение платы за право долгосрочной аренды столь же неприемлемо, как и ее занижение. При высокой плате уменьшается спрос на объекты аренды, а при низкой - падает выручка; и в том, и в другом случае происходит недобор потенциально возможной прибыли от аренды. Так что эффективная с экономической точки зрения плата, цена аренды не должна быть ни завышенной, ни заниженной, а рациональной, в пределе - оптимальной. Именно поэтому применение обоснованных методов определения арендной платы - одно из условий высокой эффективности аренды.

Еще один важный аспект применения прогрессивных методов определения платы за использование объектов государственной собственности связан с постепенным ростом конкуренции на рынке аренды со стороны частных владельцев объектов аренды, обладающих гибкими возможностями ценового маневрирования. Чем больше развивается конкуренция, тем менее эффективными будут назначаемые органами управления государственной собственностью вне связи с рыночной ситуацией арендные цены. В этом видится еще один довод в пользу установления величины платы в соответствии с действием объективно обусловленных факторов, законов рынка аренды имущества. Хотя в случае с земельными ресурсами города беспокоится о конкуренции нецелесообразно. Почти вся земля находится в собственности города. На практике естественное стремление частных юридических и физических лиц к реализации права собственности наталкивается на мощные административные барьеры. Способствует этой ситуации наличие многочисленных коллизий между федеральным и муниципальным законодательством. По мнению городских властей Земельным кодексом определена лишь сама возможность и основания приобретения юридическими лицами и гражданами прав собственности на земельные участки. Однако Кодексом не предписывается тотальная передача всех земель в собственность. Основным мотивами отказа в приватизации являются:

  1.  Городу выгоднее иметь земельные ресурсы в собственности и получать регулярный доход от сдачи их в аренду;
  2.  В целях приватизации выкупная цена земли рассчитывается исходя из кадастровой стоимости и ставки земельного налога. Законом города Москвы № 48 «О землепользовании в городе Москве» утвержден до 01.01.2010  порядок взимания платы  при продаже участков собственникам расположенных на них строений в размере  20% кадастровой стоимости в случае приобретения объектов в результате приватизации и 30-кратной ставки земельного налога в остальных случаях. Ставка земельного налога сегодня составляет 1,5% от кадастровой стоимости земли, а цена выкупа - 45%. Это максимальный размер, предусмотренный Земельным кодексом РФ. Приобретение земли по выкупной цене даже в размере 45% от кадастровой стоимости представляется юридическим лицам очень  выгодным – в среднем эта цена ниже рыночной в 3-5 раз. При этом накладывается запрет на новое строительство и в случае его осуществления при условии изменения вида разрешенного использования земельного участка организации необходимо будет оплатить 80% кадастровой стоимости на момент снятия запрета.

Поэтому Правительство Москвы успешно реализует возможности аренды, разрабатывая различные методики для расчета права долгосрочной аренды. Для того чтобы определить существенные недостатки действующей методики расчета права заключения договора аренды земельного участка следует ее сравнить с ранее применяемыми.

До 2004 г. строительство жилых и нежилых объектов по распорядительным документам и инвестиционным контрактам Правительства Москвы проводилось с выделением в натуре доли города в построенных объектах. Как правило, распределение долей в построенном между инвестором и городом составляло 60% на 40% в центре, 70% на 30% в престижных районах и 80% на 20% на окраинах соответственно при 100-процентном финансировании объекта инвестором. Условия вполне выгодные для города.

Однако из-за систематического невыполнения инвесторами своих обязательств, город не получал построенное нежилье в срок или не получал его вообще, если инвестор предпочитал ждать вместо того, чтобы строить.

К тому же городская доля размывалась за счет выполнения зачастую несуществующих работ (в основном, по инженерным сетям) или просто продавалась за бесценок на ранних стадиях строительства.

Постановление Правительства Москвы № 1022 –ПП от 13 ноября              2001 г. «Об утверждении методики расчета размера платы за право аренды земельного участка» изменило данную практику. Постановлением была утверждена методика, которая подлежала применению для использования окружными и городскими комиссиями по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию при утверждении размера платы за право аренды земельного участка.

Эта методика расчета размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка в городе Москве применялась при проведении соответствующих расчетов Департаментом земельных ресурсов города Москвы и являлась руководящим документом для использования окружными и городской комиссиями по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию при утверждении размера платы за право аренды земельного участка. Эта схема позволила городу эффективнее и более оперативно распоряжаться своей долей.

Суть методики – в перемножении коэффициентов, связанных с площадью участка, площадью надземной части объекта площади земельного участка, средним размером рыночной цены на право аренды на 49 лет на момент подготовки постановления, местоположением объекта, целевого назначения объекта и его удаленности от магистралей общегородского значения, станций метро и железнодорожных станций. Неоднозначная трактовка коэффициентов, оставленная на усмотрение организаторов инвестиционных конкурсов, позволяла и позволяет, не нарушая распорядительные документы Правительства Москвы, менять размер компенсации на 40% в ту или иную сторону.

Методика грешила недоработками: один из базовых коэффициентов – коэффициент местоположения, оказался неадекватным рыночной ситуации. За два объекта, отличающихся по своим характеристикам местоположением: один расположен на ул. Смоленской, другой - на Шмитовском проезде, бюджет получал одну и ту же компенсацию, хотя рыночная цена объектов разнится как минимум в 2 раза. Причина: для зоны «Дорогомиловская» применяется один и тот же коэффициент.

В результате применения этой методики размер компенсации, перечисляемой в бюджет, составлял 15-30% в зависимости от «правильности» расчета.

Учитывая динамичное изменение цен на рынке жилья за 2002-2003 г. и          I полугодие 2004 года, возникла необходимость соответствующей корректировки базовых показателей методики.

Согласно постановлению Правительства Москвы от 27 июля 2004 г.  №522-ПП «О порядке проведения оценок стоимости земельных участков, находящихся в государственной собственности на территории города Москвы, и утверждении методики расчета размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка» изменились в сторону увеличения основные базовые показатели, согласно которым плата за право долгосрочной аренды увеличилась в 1,2 – 1,5 раза.

Изменение методики произошло спустя 2,5 года после утверждения предыдущей, при этом рост цен на московском рынке недвижимости за этот же период составил не менее 100%.

В этой связи произошел перекос в сторону занижения стоимости доли города по многим объектам, сделав их высокорентабельными для инвесторов, что привело к недополучению доходов в городской бюджет. В объектах центральной части города оценка доли города стала справедливее.

Основная проблема обеих методик – отсутствие экономической модели каждого объекта и расчета доли города исходя из реальной экономики проекта.

В июне 2006 года Правительство Москвы утвердило новую методику определения стоимости платы за право на заключение договоров аренды земельных участков, разработанную Департаментом земельных ресурсов города Москвы. Она была утверждена постановлением Правительства Москвы от 20.06.2006 г. № 419-ПП. В новой методике для определения стоимости права выкупа права аренды земельного участка используются такие характеристики участка как:

- площадь земельного участка, в том числе под благоустройство;

- площадь застройки;

- общая площадь наземной и подземной части имеющегося на земельном участке и проектируемого объекта;

- удаленность земельного участка от станции метро или железнодорожной станции;

- выход границ земельного участка на магистрали общегородского значения;

- вид использования земельного участка из числа разрешенных, соответствующий вид функционального использования земельного участка и установленный вид деятельности на нем.

Суть методики – в перемножении коэффициентов, связанных с площадью земельного участка, стоимостью земельного участка, предоставляемого в аренду на 49 лет по кадастровым кварталам, видам функционального использования и видам деятельности. Кроме того, данной методикой предусмотрена корректировка стоимости права выкупа участка в зависимости от удаленности земельного участка от границ природного комплекса, магистралей общегородского значения, станций метро или железнодорожных станций, а также корректировка стоимости права выкупа участка, предоставляемого в аренду менее, чем на 49 лет. Алгоритм расчета права долгосрочной аренды представлен на Рисунке 25.

Рисунок 25 – Алгоритм расчета стоимости права долгосрочной аренды

В отличие предыдущих методик, в новой методике более детально представлена классификация и категория нежилых помещений, коэффициент месторасположения ограничен муниципальным районом города, учитывается экономическая эффективность объекта в зависимости от района и категории нежилых помещений. Достоинства новой методики:

1. Прозрачность для всех участников инвестиционного процесса. Инвестор, зная параметры проекта, может уже на начальном этапе посчитать и предварительно согласовать с Департаментом земельных ресурсов города Москвы ориентировочный размер платы за право аренды и, соответственно, экономические параметры проекта.

2. Методика ориентирована на принципы массовой оценки и может применяться практически для всех типов жилых, нежилых объектов и гаражей, строящихся в городе.

Но наряду с достоинствами новой методики, она также имеет ряд недостатков.

1. Методика не учитывает динамично развивающегося рынка недвижимости. Например, с июня 2006 года (времени разработки методики) цена1 кв.м на рынке выросла на 50%-60% в зависимости от категории и месторасположения нежилых и жилых помещений.

2.  Согласно методике размер компенсации может быть уменьшен на сумму всех дополнительных затрат инвестора, связанных с освобождением земельного участка и приведением его в состояние пригодное для реализации инвестиционного проекта. Порядок расчета этого коэффициента не определен.  Что считать дополнительными затратами: отчет независимого оценщика, либо смету всех затрат.

3. С помощью применяемых новой методикой коэффициентов невозможно учесть такие факторы, как положительные либо отрицательные характеристики участка: видовые, близость к метро, транспортная доступность, экологическая обстановка на местности, близость к производственно-промышленным предприятиям, близость к лесопарковой зоне, наличие сформированных или формирующихся рядом деловых районов («Сити», в районе метро «Павелецкая») и ряд других.

4. Одним из основных недостатков является нечеткость. В методике достаточно размыто прописаны характеристики объекта, поэтому различные специалисты, проводящие расчеты, могут руководствоваться различными показателями (учитывая, что на этапе определения размера стоимости права долгосрочной аренды многие параметры проекта, как правило, не определены) и получать конечный размер стоимости права долгосрочной аренды, отличающийся до 50%.

Cсогласно утвержденной методике базовый удельный показатель   стоимости для земельного участка (Кд) рассчитывается путем перемножения удельного показателя кадастровой стоимости земель по кадастровым кварталам и видам функционального использования, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 04.12.2007 № 1046-ПП (УД) на безразмерный коэффициент корректировки стоимости для предприятий, занимающихся приоритетными для города видами деятельности, такие как гостиницы или магазины шаговой доступности (Кпр) и безразмерный поправочный коэффициент, отражающий изменение удельных показателей кадастровой стоимости земель с учетом цен на рынке недвижимости по видам функционального использования (Кц=1,0).

Кд = УД х Кпр х Кц

Как мы видим из указанной формулы, базовый удельный показатель напрямую зависит от коэффициента корректировки стоимости для предприятий, занимающихся приоритетными для города видами деятельности и поправочного коэффициента, отраженного с учетом цен на рынке недвижимости по видам функционального использования, который до утверждения Правительством Москвы порядка определения равен 1.

Для определения рыночной стоимости объекта в процессе оценки необходимо учитывать физические, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на его стоимость.

В соответствии с Федеральными стандартами оценки, при оценке того или иного вида стоимости объекта оценки используют три основных подхода: затратный, сравнительный и доходный.

Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных в рамках названных подходов, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается, исходя из того, какой подход в наибольшей степени соответствует виду оцениваемой стоимости, целям для которых она определяется и точности использованных при ее расчете методов.

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения, замещения, изменения, внешнего влияния, изложенных в разделе II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р.

В результате сравнительного анализа 20 расчетов стоимости платы за право заключения договора аренды земельного участка методом, утвержденным ППМ от 20.06.2006 № 419-ПП, и методом оценки рыночной стоимости, осуществленным независимым оценщиком, сделан вывод, что в большинстве случаев рыночная оценка превышает методическую оценку.

Однако в качестве примера приводится расчет стоимости платы за заключение договора аренды земли в случае, когда собственником строения осуществляется реконструкция объекта в рамках применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной и природной среды объекта культурного наследия.

Департаменту земельных ресурсов города Москвы требуется определить стоимость права долгосрочной аренды земельного участка площадью 0,0416 га по адресу: ул. Якиманская., на котором  планируется реконструкция с увеличением ТЭПов административного здания с подземной автостоянкой  общей площадью 3000 кв. м: наземная часть 1 733 кв. м, подземная часть 1 267 кв. м. Имеющийся на правах собственности объект общей площадью 1 365 кв.м. Расчет необходимо провести на основании разработанного акта разрешенного использования участка территории градостроительного объекта.

Расчет № 1 (расчет по методике 419-ПП)

1. Общие сведения

Объект оценки

земельный участок

Местоположение объекта

ул. Якиманская

Срок аренды

49 лет

Собственник оцениваемого имущества

город Москва

Кадастровый номер земельного участка

77:01:02015:

Площадь земельного участка

416 кв. м

Функциональное использование

административное здание

Площадь существующего здания

1365 кв. м

Площадь планируемого здания

3000 кв. м, в т.ч. наземная 1733 кв.м (административное здание), подземная 1267 кв.м (автостоянка)

Удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для размещения административных и офисных зданий

94658,21 руб./кв. м

Удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для размещения гаражей и автостоянок

29661,18 руб./кв. м

2. Расчет

С=Суч.*Кд*Кср.а.*Коп.*Ку

Где, С - размер платы за право аренды (руб.);

Суч. - площадь земельного участка (кв.м.);

Кд - базовый удельный показатель стоимости земельного участка, предоставляемого в аренду на 49 лет по кадастровым кварталам, видам функционального использования и видам деятельности (руб/кв.м.);

Кср.а. – безразмерный коэффициент  корректировки стоимости земельного участка, предоставляемого в аренду на срок менее 49 лет;

Коп. – безразмерный коэффициент корректировки стоимости, учитывающий общую плотность застройки (отношение общей площади зданий, сооружений (кв.м.) на земельном участке к площади земельного участка (кв.м.));

Ку – безразмерный коэффициент корректировки стоимости в зависимости от удаленности земельного участка от границ природного комплекса, магистрали общегородского значения, станций метро или железнодорожной станции;

Размер платы за право на заключение договора аренды земельного участка составляет:

С=416*(1733*94658,21+1267*29661,18)/3000*1*1733-1365+1267*0,5/416*1= 67 308 609 руб.


Расчет № 2 (расчет независимого оценщика)

Параметры расчета

1 квартал

2 квартал

3 квартал

4 квартал

5 квартал

6 квартал

7 квартал

Арендная плата за земельный участок, $

-6274,88

-6274,88

-6274,88

-6274,88

-6274,88

-6274,88

-6274,88

Затраты на строительство, $

-214588

-214588

-214588

-214588

-214588

-214588

-214588

Затраты на строительство, %

8,3 %

8,3 %

8,3 %

8,3 %

8,3 %

8,3 %

8,3 %

Оборудование подземного паркинга, $

Стоимость продажи машиномест, $

Стоимость продажи офисных площадей, $

Скидка на этап строительства, %

График продажи площадей в %

Стоимость продажи площадей с учетом графика и скидки на этап строительства, $

Риэлтерские и маркетинговые услуги (5%), $

Чистый поток доходов от продажи, $

Денежный поток, $

-220862

-220862

-220862

-220862

-220862

-220862

220862

Дисконтный множитель

0,97

0,92

0,87

0,82

0,78

0,74

0,70

Дисконтированный доход, $

-214787

-203133

-192111

-181688

-171830

-162506

-153689

Стоимость земельного участка методом предполагаемого использования, $

Фактор дисконтирования

0,125

0,375

0,625

0,875

1,125

1,375

1,625

Параметры расчета

8 квартал

9 квартал

10 квартал

11 квартал

12 квартал

13 квартал

Всего

Арендная плата за земельный участок, $

-6274,88

-6274,88

-6274,88

-6274,88

-6274,88

Затраты на строительство, $

-214588

-214588

-214588

-214588

-214588

0

2575050

Затраты на строительство, %

8,3 %

8,3 %

8,3 %

8,3 %

8,3 %

100 %

Оборудование подземного паркинга, $

-127729

127729

Стоимость продажи машиномест, $

1572800

Стоимость продажи офисных площадей, $

5713800

Скидка на этап строительства, %

0 %

График продажи площадей в %

100 %

100 %

Стоимость продажи площадей с учетом графика и скидки на этап строительства, $

7286600

Риэлтерские и маркетинговые услуги (5%), $

-364330

Чистый поток доходов от продажи, $

6922270

Денежный поток, $

-220862

-220862

-220862

-220862

-348591

6922270

Дисконтный множитель

0,66

0,62

0,59

0,56

0,53

0,50

Дисконтированный доход, $

-145350

-137464

-130005

-122951

-183527

3446710

Стоимость земельного участка методом предполагаемого использования, $

1447669

Фактор дисконтирования

1,875

2,125

2,375

2,625

2,875

3,125

Стоимость объекта оценки составляет 1447669 $ США или (с учетом округления) 34068000 рублей


Независимым оценщиком был применен доходный подход определения стоимости объекта оценки.

Таким образом, разница в сумме в зависимости от расчета может составить до 200%.

В указанном случае, в соответствии с 43-ПП Департаментом экономической политики и развития была утверждена максимальная сумма оценки стоимости права на заключение договора аренды.

Организация была вынуждена отказаться от реализации проекта реконструкции объекта культурного наследия, и как следствие город остался без здания, которое соответствовало бы современным архитектурным требованиям внешнего облика памятника архитектуры.

Из приведенного выше примера, который является не единичным в московской практике можно сделать следующие выводы:

1. Применяемая для расчета выкупа методика далеко не в полной мере отражает характеристики объекта и рыночные факторы.

2. Трактовка используемых коэффициентов допускает неоднозначное толкование, в результате чего расчетная стоимость права аренды земельного участка может «плавать» в достаточно широком диапазоне.

3. Как показывает практика, «разбалансированное» ценообразование увеличивает риски в случае неблагоприятной ситуации на рынке, а именно: завышенная стоимость на малопривлекательные участки приводит к увеличению их количества в общей доле и снижает стоимость «активов города».

Автором предлагаются следующие меры по упорядочиванию порядка расчета стоимости права аренды земельного участка:

  1.  Изменить порядок расчета стоимости права выкупа. Перейти с унифицированной системы расчета на индивидуальную.
  2.  Подготавливать на каждый объект технико-экономический расчет. ТЭР -  это изучение экономической выгодности, анализ и расчет экономических показателей проекта. Задачей составления ТЭР является оценка затрат на проект и его результатов, анализ срока окупаемости проекта.

ТЭР необходимо городу для понимания того, что стоит ждать от сдачи в аренду земли. ТЭР позволит более детально учесть все параметры конкретного проекта на предпроектной стадии строительства объекта и с большей эффективностью рассчитать стоимость права долгосрочной аренды для будущего инвестора.

  1.  Разработать новую методику расчета права выкупа долгосрочной аренды, которая бы учитывала  изменяющуюся во времени рыночную стоимость земельного участка. При этом новая методика должна учитывать что:

- рыночная стоимости права аренды земельного участка, в основном, зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на оцениваемый объект и целевого назначения (разрешенного использования) земельного участка.

- рыночная стоимость права аренды зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды объекта за определенный период времени при наиболее эффективном его использовании.

4. Новая методика должна учитывать экологический фактор. Под экологическим фактором понимаются различные количественные и качественные параметры состояния природной среды города, такие, как наличие зеленых насаждений, загрязнение воздуха, захламление почв и иные параметры. Кроме того, появляется необходимость выделения огромных сумм на благоустройство территорий бывших промышленных зон, долин малых рек, являющихся реальным резервом для жилой и деловой застройки, создания привлекательных парковых зон и зон отдыха для населения.

         То обстоятельство, что экологический фактор практически не учитывается в настоящем, приводит к потере значительных доходов города, которые можно просчитать. Это прежде всего потеря доходов в связи со снижением стоимости недвижимости - земельных участков и жилья в «непристижных» по экологическим соображениям районах. В настоящее время в городе Москве действует только один повышающий коэффициент к ставкам арендной платы, обусловленный влиянием наличия зеленых насаждений на стоимость земель в городе. К сожалению, это пока один из немногих примеров учета экологического фактора в земельной политике города.

Введение поправочного коэффициента за шумовую нагрузку позволит стимулировать использование шумозащитных материалов и конструкций, а также дополнительно ускорит процесс вывода промышленных предприятий с территории города.

В целом учет экологического фактора в стоимости права аренды обоснован, так как у арендаторов городских земель имеются экологически мотивированные предпочтения (особенно при строительстве жилья).

  1.  Ввести коэффициент социальной перспективы территории.

          В условия высокой концентрации объектов недвижимости на застроенных территория города, Правительству Москвы соответствующим распорядительным документом, каждые 5 лет, утверждать перспективные территории массовых застроек (выводимые промышленные зоны, строительство новых районов, таких как освоение земель Люберецких полей аэрации) с применением экономических льгот для инвесторов нового строительства на указанных земельных участках.

          В целях интересов города методика расчетов должна быть построена таким образом, что собственнику объекта недвижимости в районах с высокой плотностью застройки станет экономически выгодным осуществить новое строительство на приоритетных для города территориях, нежели реконструировать имеющийся объект, зачастую с увеличением в разы технико-экономических показателей.

          Регулирование городскими властями с помощью экономических рычагов осуществления нового строительства в дальнейшем приведет к следующим результатам:

         А) сохранение архитектурного облика города;

         Б) сокращение количества объектов «точечной» застройки;

         В) инвестиционной привлекательности освоения перспективных для города территорий;

         Г) создаст психологическую подготовленность инвесторов реализовывать «объемные» проекты с учетом интересов города.

                                                 Выводы

В процессе проводимых в России экономических реформ аренда объектов государственной и муниципальной собственности заняла важное место в управлении имущественными комплексами и отношениями собственности, встав в один ряд с приватизацией. Аренда стала долговременным источником поступления значительных средств в региональные, муниципальные бюджеты. В ряде случаев арендное использование объектов государственной и муниципальной собственности оказывается выгоднее их приватизации или служит предпосылкой приватизации.

Существующая законодательно-нормативная база аренды
в виде федеральных законов, Гражданского и Земельного кодексов РФ недостаточна для эффективного управления арендой объектов государственной и муниципальной собственности. Необходимо принятие специальных законодательных актов об аренде на уровне субъектов Российской Федерации. Аренду необходимо рассматривать как часть системы управления государственной и муниципальной собственностью.

В работе обобщены и изучены основные понятия, составляющие систему арендных отношений, изучен исторический опыт использования данной формы управления недвижимостью. Проблема совершенствования управления арендой объектов городской собственности проявляется в необходимости его согласования с общим курсом экономических реформ в стране, проводимыми преобразованиями всего хозяйственного механизма, переходом к рыночным отношениям. Поэтому в работе аренда рассмотрена как составная часть системы управления собственностью.

Проанализировано состояние земельного фонда в целом по Российской Федерации и земельного фонда города Москвы. В целом по России выявлена тенденция по увеличению площадей, вовлеченных в гражданский оборот, продолжены процессы установления (изменения) границ поселений и приведения правового статуса земель в соответствие с нормами действующего законодательства. В городе Москве практически исчерпаны свободные от застройки земельные участки. А поскольку потребности в жилье не только не уменьшаются, а спрос на жилье в городе с каждым годом растет, то возникает необходимость: поиска резервных территорий; повышения высотности новостроек; завершения реконструкции ветхого пятиэтажного жилого фонда, после чего следует приступить к реконструкции и сносу девяти и –двенадцатиэтажных многоквартирных домов.

Изучение динамики структуры, количественных и качественных характеристик земельного фонда, трансформации правоотношений на землю позволило придти к заключению о значительном ухудшении состояния и потребительной ценности земель, низком уровне развития земельного рынка. Выявлена тенденция к постепенному дефициту земель пригодных для освоения и осуществления градостроительной деятельности.

  1.  Исследование особенностей экономического содержания земли как средства производства и объекта правового оборота, существующей практики арендных отношений позволило заключить, что в условиях становления в России смешанной экономики необходимо создание  механизма рационального использования земель. В этом состоит одно из условий формирования "эффективного" собственника земли, стимулирования производства и инвестирования в реальный сектор экономики, использующий земельные ресурсы.
  2.  Несмотря на исключительную важность преобразования управления земельными ресурсами в России в настоящее время процесс развития земельной реформы протекает достаточно вяло, бессистемно и неадекватно общим темпам экономических трансформаций, обусловленных рыночными реформами.
  3.  В ходе работы выявлено отсутствие научно-обоснованной методологии формирования земельной политики на федеральном и региональном уровнях, основу которой должна составить концепция управления земельными ресурсами, реализуемая в конкретных экономических моделях и механизмах регулирования земельных отношений.
  4.  Одна из серьезнейших проблем, наличие которой сдерживает поступательное и эффективное развитие земельной реформы, связана с отсутствием разграничения земель по уровням собственности, четкого и однозначного распределения полномочий органов государственной власти и местного самоуправления в задачах управления земельными ресурсами.
  5.  Анализ федерального законодательства позволяет констатировать глубокий правовой вакуум практически по всем ключевым направлениям регулирования земельных отношений, отсутствие системной методологии управления земельными ресурсами.
  6.  Основные стратегические цели в области управления земельными ресурсами в процессе вовлечения их в рыночный оборот представляют собой комплекс мероприятий по созданию единого государственного земельного кадастра недвижимости, совершенствованию автоматических систем земельного кадастра, созданию мониторинговой системы контроля за использованием земель и их состоянием, вовлечению дополнительных земельных участков в оборот, формированию единого объекта недвижимости, и разработке и практическому осуществлению целевой комплексной программы развития аренды объектов государственной собственности и др.
  7.  Реализуемая государством стратегия управления земельными ресурсами должна обеспечивать поступление доходов, используемых в интересах самого государства и направляемых на улучшение благосостояния его граждан, создание на этой основе условий для экономического роста территорий. Сформулированные направления и мероприятия по совершенствованию управления земельными ресурсами позволят повысить эффективность управления этим видом государственной собственности,  сохранить ее для обеспечения жизнедеятельности города Москвы и удовлетворения социально-экономических потребностей города.
  8.  Выявлено отсутствие на федеральном и региональном уровне нормативного регулирования отношений между государством и долгосрочным арендатором земельного участка – собственником объекта недвижимости по поводу возможности осуществления градостроительной деятельности. В этой связи предложен порядок освобождения земельного участка от собственника объекта недвижимости, а также финансовый механизм, обеспечивающий эту процедуру.  Предложенные мере основаны на принципах законности и учитывают интересы как города, так и арендатора.
  9.  Актуальной проблемой для участников градостроительной деятельности в городе Москве являются обременения земельных участков правами третьих лиц, а также различными постройками, которые требуют ликвидации до начала строительства. В этой связи предложен механизм снятия обременений с земельного участка до проведения торгов, который составит отдельный этап в механизме подготовки земельного участка для передачи в аренду. Кроме того, предложен финансовый механизм, обеспечивающий эту процедуру. Применение на практике этого механизма позволит обеспечить инвестору снижение рисков при участии в градостроительных проектах, а городу – повысить эффективность подготовки земельных участков к торгам.
  10.  Установлена связь между методическими подходами к
    формированию платы за право заключения договора аренды земельного участка и экономической эффективностью аренды.
     Применяемые в экономической практике методики формирования и установления данного вида платежа не отражают в требуемой степени совокупность факторов арендного ценообразования Предложенные меры по корректировке действующей методики расчета стоимости права заключения договора аренды земельного участка основаны на принципах рыночного ценообразования и позволят повысить эффективность расчета.

         Возможно предложенные автором меры приведут к снижению поступления денежных средств в городской бюджет, однако стратегия управления  земельными ресурсами такого крупного мегаполиса как Москва должна основываться на макроэкономических показателях с учетом долгосрочной перспективы развития. Городу необходимо сохранить свой неповторимый внешний облик, одновременно развиваясь и заботясь об интересах  всех категорий населения в нем проживающих.


Список литературы

  1.  Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ
  2.  Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г.              № 190-ФЗ
  3.  Гражданский кодекс Российской Федерации от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ
  4.  Устав города Москвы от 28.06.1995 г
  5.  Закон города Москвы от 16.07.1996 г. № 34 «Об основах платного землепользования в городе Москве»
  6.  Закон города Москвы «О землепользовании в городе Москве» от 19.12.2007 г. № 48
  7.  Распоряжение Мэра Москвы от 02.04.1999 г. № 285-РМ «Об изменении ставок арендной платы за землю с 1 января 1999 года»
  8.  Постановление Правительства Москвы  от 27.04.2004 г. № 255-ПП «О порядке проведения конкурсов и аукционов по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных проектов»
  9.  Постановление Правительства Москвы от 20.06.2006 г. № 419-ПП «Об итогах работы Департамента земельных ресурсов города Москвы в 2005 году и мерах по реализации задач в сфере земельных отношений на 2006 год»
  10.  Постановление Правительства Москвы от 25.01.2005 г. № 43-ПП «О порядке рассмотрения обращений по размещению градостроительных объектов на территории города Москвы»
  11.  Постановление Правительства Москвы от 25.04.2006 г. № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве»
  12.  Постановление Правительства Москвы от10.04.2007 г. № 257-ПП «О взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы по вопросам, касающимся изъятия земельных участков»
  13.  Авеков В.В., Аренда государственной и муниципальной собственности в г. Москве, Российский экономический журнал N 7, 1999 г.
  14.  Ануприенко В.Ю., Управление государственной собственностью в системе региональной экономики, М.: Экономика, 2007 г.
  15.  Гольцблат А.А., Сделки с землей в России: купля-продажа, аренда, приватизация, ипотека: изд-е 2-е, М.: Альпина Бизнес Букс, 2007 г.
  16.  Гровер Р., Соловьев М. Введение в управление недвижимостью. М.: Паритет, 1997 г.
  17.  Гровер Р., Соловьев М., Управление недвижимостью: Международный учебный курс, М.: ВШПП, 2007 г.
  18.  Завьялов А.А., Управление имуществом в муниципальных образованиях: Учебное пособие, М: ВШПП, 2006 г.
  19.  Исаев И.А. История государства и права России: Учебник. М.: Юристъ, 2000
  20.  Кошкина В.И., Шупыро В.М., Управление государственной собственностью, М.: Инфра-М, 1997 г.
  21.  Кошкин И.Л., Земельно-имущественные отношения и недропользование. Основы управления, М.: ВШПП, 2006 г.
  22.  Кухтин П.В., Левов А.А., Морозов В.Ю., Руднев А.В. Управление земельными ресурсами: Учебное пособие, изд-е 2-е. Питер, 2006 г.
  23.  Маркин С.В, Земельное право, М.: Феникс, 2006 г.
  24.  Морозова Ж.А., Арендные отношения. М.: Вершина, 2006 г.
  25.  Нарозников Н.К. Решетников В.И., Основы земельного права Российской Федерации, М.: ВГНА МНС России, 2004 г.
  26.  Умнова И.А., Конституционные основы современного российского федерализма. М.: Дело, 1998 г.
  27.   Правительство Москвы, Доклад о состоянии и использовании земель города Москвы за 2006-2007 годы, Москва, 2008 г.
  28.  Информационная система «Консультант+»
  29.  Официальный сайт Федерального агентства по управлению федеральным имуществом: http://www.mgi.ru/
  30.  Официальный сайт Федерального агентства кадастра объектов недвижимости: http://www.kadastr.ru/
  31.  Официальный сайт Правительства Москвы: http://www.mos.ru/
  32.  Официальный сайт Департамента земельных ресурсов города Москвы: http://www.moskomzem.ru/about/about_1.htm

Приложение А

 

Взаимосвязь содержания и формы аренды

Приложение Б

Понятие и функции аренды недвижимости

Приложение В

Субъекты аренды недвижимости

Приложение Г

Экономические отношения при арендной деятельности

                                                        1                         2

 

                     3

      

                 4                                                                                                            7

                          5                                6  6                            7

                                                                                                                           12

       8                                     9                                     10                                    

                                                                                                                     11

Приложение Д

Понятие и функции арендной платы

                           

       

       

           

         

         

         

           

         

         

           

           

         

           

Приложение Е

Виды и формы арендных платежей

                                       

Приложение Ж

Структура сделок с земельными участками в Российской Федерации         

Виды сделок

2004 г.

2005 г.

2006 г.

2007 г.

Кол-во сделок,

ед. (площадь,

га)

Кол-во сделок,

ед. (площадь,

га)

Кол-во сделок,

ед. (площадь,

га)

Кол-во сделок,

ед. (площадь,

га)

1. Аренда государственных и муниципальных земель

3 665 563

(70 154 034)

3 621 086

(68 230 403)

3 737 574

(10 4827 034)

3 628 109

(114 103 370,5)

1.1 в т.ч. сделки, совершенные в отчетном году

49 8684

(11 905 493)

474 128

(14 580 742)

522 487

(5 775 551*)

472 732

(19 941 450**)

2. Продажа прав аренды государственных и муниципальных земель

7226

(38 222)

5854

(23 316)

7068

(124 954)

13835

(149 275,9)

3. Продажа государственных и муниципальных земель

150 793

(45 485)

154 702

(91 446)

176 751

(26 279)

233 706

(369 382,7)

3.1 в том числе на торгах

4644

(3774)

9562

(35 250)

10 793

(57 406)

16 337

(138 019,6)

Итого действующих сделок с государственными и муниципальными землями

3 823 582

(70 237 741)

3 781 642

(68 345 166)

3 921 393

(105 214 779)

3 875 650

(114 622 029,1)

В т.ч. совершенных в отчетном году

65 6703

(1 1989 200)

63 4684

(1 4695 504)

70 6306

(6 163 296)

720 273

(20 460 108,6)

4. Купля-продажа земли гражданами и юридическими лицами

357 937

(123 386)

37 8215

(293 955)

40 0075

(467 686)

405 670

(560 285,5)

5. Дарение

32 326

(27 223)

31 824

(57 528)

43 437

(70 355)

49 715

(126 596,4)

6. Наследование

165 162

(106 195)

147 653

(133 820)

165 847

(524 352)

162 151

(336 091,7)

7. Залог

6350

(18 792)

7479

(16 959)

14 388

(169 437)

25 907

(198 856)

Итого сделок между гражданами и юр. лицами

561 775

(275 596)

565 171

(502 261)

623 747

(1 231 830)

643 443

(1 221 829,6)

Всего сделок в отчетном году с учетом всех действующих договоров аренды

4 385 357

(70 513 337)

4 346 813

(68 847 427)

4 545 140

(106 446 609)

4 519 093

(115 843 858,7)

Из них совершенных за отчетный год

1 218 478

(12 264 796)

1 199 855

(15 197 765)

1 330 053

(7 395 126)

1 363 716

(21 681 938,2)

       *Резкое уменьшение площадей в договорах аренды, заключенных в течение 2006 года, объясняется тем, что в предыдущем отчетном периоде были оформлены долгосрочные договора аренды в Корякском а.о. (7211,8 тыс. га) и Мурманской области (1305,9 тыс. га), преимущественно по оленьим пастбищам. По 2006 году сделки в данных регионах были отмечены на площади 8,5 и 0,04 тыс. га соответственно.

     **В 2007 г. большие площади земель сельскохозяйственного назначения, занятых преимущественно оленьими пастбищами, отданы в аренду в Ненецком а.о. (6350,8 тыс. га) и Ямало-Ненецком а.о. (6824,0 тыс. га).

Приложение З

Площади, задействованные в сделках с государственными и муниципальными землями  по

федеральным округам Российской Федерации за 2007 год (га)

Федеральные округа

Аренда государственных и муниципальных земель

Продажа прав аренды государственных и муниципальных земель

Продажа государственных и муниципальных земель

Итого в сделках с государственными и муниципальными землями

всего по действующим договорам

в т.ч. заключенным в отчетном году

всего

в т.ч. заключено в отчетном году

Российская

Федерация

114103370,5

19941450,0

149275,9

369382,7

114622029,1

20460108,6

Центральный

2 258 614,4

597 412,5

3304,4

107 117,9

2 369 036,7

707 834,8

Северо- Западный

11 465 187,4

6 422 666,8*

417,1

11 146,9

11 476 751,4

6 434 230,8

Южный

8 149 437,3

1 695 600,9

114 871,7

24 073,5

8 288 382,5

1 834 546,1

Приволжский

6 613 039,2

1 963 694,4

13 036,4

191 427,3

6 817 502,9

2 168 158,1

Уральский

37 195 238,4

7144873,3**

9250,3

6403,5

37 210 892,2

7 160 527,1

Сибириский

13 409 399,8

1 865 362,7

7915,1

17 047,0

13 434 361,9

1 890 324,8

Дальневосточный

35 012 454

251 839,4

480,9

12 166,6

35 025 101,5

264 486,9

*в т.ч. в Ненецком а.о. 6350,8 тыс. га земель с.-х. назначения, занятых оленьими пастбищами.

** в т.ч. в Ямало-Ненецком а.о. 6824,0 тыс. га земель с.-х. назначения, занятых оленьими пастбищами.

Приложение И

Распределение земель города Москвы по цели использования

№ п/п

Цель использования

Площадь всех земель г. Москвы, га

Площадь всех земель г. Москвы в процентах

1

Земли жилых зданий

30452,88

28,17

2

Земли предприятий торговли

1827,62

1,69

3

Земли предприятий общественного питания

157,34

0,15

4

Земли предприятий бытового обслуживания

459,86

0,43

5

Земли учреждений народного образования

5727,02

5,29

6

Земли учреждений здравоохранения и социального обеспечения

1707,02

1,58

7

Земли учреждений физической культуры и спорта

1817,79

1,68

8

Земли учреждений коммунального хозяйства

3408,35

3,15

9

Земли учреждений культуры и искусства

801,24

0,74

10

Земли религиозных объектов

350,40

0,32

11

Земли административно-управленческих учреждений и общественных организаций

543,60

0,50

12

Земли промышленных предприятий

6372,68

5,90

13

Земли предприятий материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок

2337,08

2,16

14

Земли учреждений науки, научного обслуживания

1900,69

1,76

15

Земли учреждений финансирования, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения

160,49

0,15

16

Земли предприятий транспорта

7409,07

6,85

17

Земли предприятий связи

571,53

0,53

18

Земли дач

405,66

0,38

19

Земли гаражей

2220,35

2,05

20

Земли обороны

1944,21

1,80

21

Земли общего пользования (улично-дорожная сеть)

12369,75

11,44

22

Земли городской рекреации (парки, скверы)

4321,05

4,00

23

Земли общекоммунальных нужд города

237,81

0,22

24

Земли сельскохозяйственных учреждений и предприятий

1174,28

1,09

25

Земли подсобных хозяйств (коллективные сады)

427,36

0,40

26

Земли рекреационного назначения (дома отдыха, санатории)

441,18

0,41

27

Земли историко-культурного назначения

648,65

0,60

28

Земли природно-заповедного назначения

12360,30

11,44

29

Земли занятые городскими лесами

818,83

0,76

30

Земли водного фонда (водная поверхность)

2505,88

2,32

31

Земли технических зон инженерных коммуникаций

2203,03

2,04

Итого

108083,00

100,00%

Приложение К

Таблица 1

ЗНАЧЕНИЕ КОЭФФИЦИЕНТА КОРРЕКТИРОВКИ СТОИМОСТИ

ДЛЯ ПРЕДПРИЯТИЙ, ЗАНИМАЮЩИХСЯ ПРИОРИТЕТНЫМИ ДЛЯ ГОРОДА

ВИДАМИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ (Кпр)

Вид деятельности                      

Значение    
коэффициента
(Кпр)       

Строительство (реконструкция) мотелей,
гостиниц, гостиничных комплексов      

0,5     

Иной вид деятельности                 

1,0     

Таблица 2

ЗНАЧЕНИЯ КОЭФФИЦИЕНТА КОРРЕКТИРОВКИ СТОИМОСТИ

ДЛЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, ПРЕДОСТАВЛЯЕМОГО В АРЕНДУ

НА СРОК МЕНЕЕ 49 ЛЕТ (Кср.а)

Срок аренды                       

Значение    
коэффициента
Кср.а       

Краткосрочная
аренда        

До 6 мес. включительно            

0,054    

От 6 мес. до 12 мес. включительно

0,108    

От 12 до 18 мес. включительно     

0,153    

От 18 мес. до 24 мес. включительно

0,204    

От 24 мес. до 30 мес. включительно

0,241    

От 30 мес. до 36 мес. включительно

0,289    

От 36 мес. до 42 мес. включительно

0,320    

От 42 мес. до 48 мес. включительно

0,366    

От 48 мес. до 54 мес. включительно

0,391    

От 54 мес. до 60 мес.             

0,434    

Долгосрочная  
аренда        

От 5 лет до 15 лет включительно   

0,820    

От 15 лет до 25 лет включительно  

0,945    

Свыше 25 лет                      

1,000    

Приложение Л

Таблица 3

ЗНАЧЕНИЯ КОЭФФИЦИЕНТА КОРРЕКТИРОВКИ СТОИМОСТИ ЗАВИСИМОСТИ

ОТ УДАЛЕННОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ОТ ГРАНИЦ ПРИРОДНОГО

КОМПЛЕКСА, МАГИСТРАЛЕЙ ОБЩЕГОРОДСКОГО ЗНАЧЕНИЯ, СТАНЦИЙ

МЕТРО ИЛИ ЖЕЛЕЗНОДОРОЖНЫХ СТАНЦИЙ (Ку)

Месторасположение земельного участка  

Значение    
коэффициента
(Ку)        

При выходе границ земельного участка,
предназначенного под жилищное         
строительство, на лесопарковую или    
парковую зоны согласно утвержденному  
Правительством Москвы перечню         
территорий природного комплекса Москвы

1,1     

При месторасположении земельного      
участка от ж/д станции, вокзала или от
наземных вестибюлей станции метро в   
радиусе до 100 метров включительно    

1,1     

В остальных случаях                   

1,0     

Примечание. Значение коэффициента (Ку) увеличивается в 1,1 раза по отношению к значению, указанному в таблице 3 для объектов нежилого назначения, если границы земельного участка выходят на следующие магистрали:

Можайское ш., Кутузовский просп., ул. Новый Арбат, ул. Воздвиженка, Мичуринский просп., просп. Вернадского, Комсомольский просп., Ленинский просп., Профсоюзная ул., Варшавское ш., Б. Ордынка ул., Каширское ш., Волгоградский просп., Рязанский просп., Нижегородская ул., Таганская ул., ш. Энтузиастов, ул. Сергия Радонежского, ул. Стромынка, Б. Черкизовская ул., Щелковское ш., просп. Академика Сахарова, Ярославское ш., просп. Мира, Дмитровское ш., Новослободская ул., Ленинградское ш., Ленинградский просп., 1-я Тверская-Ямская ул., Тверская ул., Садовое кольцо, Волоколамское ш., просп. Маршала Жукова, ул. Свободы, Рублевское ш., 3-е кольцо Москвы, дорожная развязка 3-го кольца Москвы, Московская кольцевая автомобильная дорога, дорожная развязка МКАД (правая сторона при выезде из Москвы).


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

68570. ДІЄВІ ФОРМИ МЕТОДИЧНОЇ РОБОТИ З ПЕДАГОГАМИ ЗАГАЛЬНООСВІТНЬОГО НАВЧАЛЬНОГО ЗАКЛАДУ 53 KB
  Методична робота є однією з найважливіших ланок у діяльності закладу освіти оскільки забезпечує постійне навчання педагогів підвищення їх фахової майстерності знайомить із інноваційними процесами в освіті та залучає до активної творчої педагогічної діяльності
68571. Нетрадиційні форми проведення педагогічних рад. Педагогічна вітальня 60.5 KB
  Що ж таке педагогічна вітальня? Це форма методичної роботи, до якої залучаються не тільки вчителі, а й батьки, учні, представники органів місцевого самоврядування та громадських організацій. Виходячи із назви даної форми роботи «вітальня», можна зазначити, що на заходах такого типу повинні...
68572. Система научно-методической работы учебного учреждения как основа построения и реализации индивидуальной траектории профессионального развития педагога 75 KB
  Система научно-методической работы учебного учреждения как основа построения и реализации индивидуальной траектории профессионального развития педагога На современном этапе организации учебно-воспитательного процесса самым важным есть личность педагога его развитие его профессионализм.
68573. Розвиток творчого потенціалу педагога в системі науково-методичної роботи школи 83 KB
  У статті розглянуто проблему формування творчого потенціалу педагога у системі науковометодичної роботи школи. У цьому зв’язку виникає проблема вивчення розвитку і використання творчого потенціалу особистості актуалізується необхідність побудови та реалізації освітнього процесу що створює...
68574. Роль контролю, оцінювання та стимулювання навчальної діяльності у підвищенні її результативності та розвитку творчої активності учнів 217 KB
  Мета: на основі узагальнення досвіду, вивчення психолого-педагогічної літератури виявити основні причини неуспішності школярів та способи вирішення даної проблеми; з’ясувати, як впливають умови уроку на створення комфортних умов для самореалізації та самовдосконалення особистості учня й забезпечення...
68575. Найбільш типові помилки у роботі вчителів та шляхи їх подолання 536.5 KB
  Недосконалість сформованої етичної компетентності фахівця призводить до того що майбутній учитель не може правильно обрати тактику своєї поведінки. Учитель дуже тихо говорить окремі слова вимовляє нечітко учням важко стежити за ходом розповіді. Готуючись до уроку кілька разів запишіть пояснення...
68576. Інтерактивні технології — шлях до формування творчої особистості учнів 132 KB
  Мета: сприяти усвідомленню необхідності прийомів інтерактивного навчання на уроках, підвищуючи мотивацію учнів до навчання; спільно працювати над формуванням навичок співпраці, обговоренням спільного вирішення проблем. Обладнання: фліп-чат, стікери, кошик із шкільними речами, ноутбук, слайди.
68577. Обдарована дитина – обдарований учитель: суб’єкт-суб’єктний діалог 87 KB
  Ведучий 1. Шановні колеги! Вітаємо вас на нашому аукціоні, який складатиметься з двох частин: презентаційної та практичної. Сьогодні він присвячений актуальній темі «Обдарована дитина – обдарований учитель: суб’єкт-суб’єктний діалог». Ведучий 2. Щоб отримати квиток на участь у купівлі цінних паперів...