89308

Ипотечный кредит, его сущность и основные виды

Курсовая

Банковское дело и рынок ценных бумаг

Ипотечный кредит - это разновидность кредита для которой характерно: предоставление денежных средств на длительное время кредитование сделки по приобретению недвижимости в качестве залога выступает приобретаемая недвижимость.

Русский

2015-05-12

241.5 KB

4 чел.

PAGE  60

Содержание………………………………………………………………………2

Введение………………………………………………………………………….3

Глава 1. Ипотечный кредит, его сущность и основные виды………………...5

1.1 Сущность и виды ипотечного кредита……………………………………..5

1.2Схема организации ипотечного кредитования. Оформление и учет ипотечных операций банков……………………………………………………10

1.3 Учёт операций по ипотечному кредитованию…………………………….17

1.4Организация ипотечного кредитования…………………………………….39

Глава 2.Расчеты на основе ипотечного кредитования……………………...…52

Заключение……………………………………………………………………….56

Список использованных источников…………………………………...………59

Приложения

Введение

Ипотека - это форма залога, в силу которого кредитор (залогодержатель) имеет возможность взыскать с должника (залогодателя) стоимость недвижимого имущества в случае неисполнения им своего обязательства. Она устанавливается в обеспечение обязательств по кредитным договорам, договорам займа и иным договорам, связанным с куплей - продажей, арендой, подрядом и прочими взаимоотношениями и является наиболее привлекательной для банка и иного кредитного учреждения разновидностью обеспечения. Это объясняется тем, что каждая залоговая сделка обязательно регистрируется государственными органами, следовательно, гарантируется законность такой сделки и сохранность заложенного имущества.

Актуальность темы курсовой работы. Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи. В Российской Федерации потребность в ипотечных кредитах исключительно велика. Лишь 68% квартир в Российской Федерации находятся в собственности граждан, из них 62% являются однокомнатными, что говорит о необходимости улучшения жилищных условий 21. По данным социологических исследований, всего 1,2% российского населения может приобрести жилье за счет собственных накоплений, 0,3% семей ежегодно обеспечиваются жильем за счет бюджетных денег. При этом почти 80% семей нуждаются в улучшении жилищных условий. При этом на долю ипотечных кредитов приходится всего около 3% активов банковской системы.

Объектом исследования в работе является организация ипотечного кредитования, а предметом исследования - отношения, возникающие между кредитором и заемщиком в процессе ипотечного кредитования.

Целью данной курсовой работы является изучение темы оформление и учет ипотечных операций в банке.

Для достижения поставленной цели необходимо решение следующих задач:

-рассмотреть теоретические подходы, выявить сущность  и виды ипотеки ;

-изучить организацию учета ипотеки

-рассмотреть порядок отражения операций ипотечного кредитования по счетам бухгалтерского учета

Теоретическая значимость данной работы в том, что в ней подробно рассмотрен процесс  организации, а также оформления и учета ипотечного кредитования.

Практическая значимость работы заключается в том, что ее возможно использовать для дальнейшего изучения этой темы, а также в том, что знания, полученные в процессе выполнения работы очень ценны и могут пригодиться в будущей профессиональной деятельности.

Глава 1.Ипотечный кредит, его сущность и основные виды

1.1 Сущность и виды ипотечного кредита

Ипотечный кредит — это разновидность кредита, для которой характерно:

предоставление денежных средств на длительное время,

-кредитование сделки по приобретению недвижимости,

-в качестве залога выступает приобретаемая недвижимость.

Таким образом, отличительной чертой ипотечного кредита является совмещение объекта залога и приобретаемого объекта.

В течение всего срока кредитования заемщик (залогодатель) и кредитор (залогодержатель) не обладают полным правом на заложенное имущество. Сохраняя права владения и пользования, они не могут распоряжаться имуществом. При этом заемщик должен эксплуатировать недвижимость таким образом, чтобы получаемый доход позволил погасить основной долг, заплатить начисленные проценты, налоги, страховые взносы, проводить своевременный ремонт для поддержания объекта в надлежащем состоянии, а также получать доход на вложенный собственный капитал.

Ипотечный кредит представлен достаточно многочисленными видами, которые можно классифицировать по различным признакам, таким, как:

-назначение кредитуемого объекта;

-характер участия в инвестиционном процессе;

-порядок погашения долга и уплаты процентов;

-стабильность процентной ставки по кредиту;

-стабильность величины взноса в погашение обязательств;

-участие кредитора в текущих доходах и приросте;

-стоимость капитала инвестора;

-способ финансирования перепродажи.

Для целей оценки все ипотечные кредиты делятся на кредиты с постоянными и переменными платежами, так как график погашения кредита и уплаты процентов в течение анализируемого периода влияет на стабильность потока доходов и, следовательно, на выбор метода оценки.

К первой группе относят самоамортизирующиеся кредиты, предусматривающие погашение долга и процентов равновеликими суммами.

Во вторую группу включены ипотечные кредиты, по которым величина расходов по обслуживанию долга с годами меняется под влиянием самых разных факторов, таких, как периодическое изменение процентной ставки, характер списания основного долга, порядок уплаты процентов, способ участия кредитора в доходах инвестора.

1. Кредит с «шаровым» платежом — это кредит, предполагающий погашение всего (или большей части) долга в конце срока кредитования одним или серией платежей. К разновидностям данного кредита относят:

" кредиты, предусматривающие в период кредитования частичное погашение долга с уплатой процентов, а в конце срока – «шаровой» платеж; " кредиты с уплатой только начисленных процентов и в конце

срока – «шаровой» платеж; " кредиты, по которым «шаровой» платеж включает основной долг и сумму накопленных за период кредитования процентов;

2.Кредиты с равномерным погашением полученного займа и уплатой процентов на остаток долга. К разновидностям кредита относят:

-кредит с постоянным пропорциональным погашением долга;

-кредит, по которому в первые годы уплачивается только сумма процентов, а в оставшийся период происходит равномерное погашение долга с уплатой соответствующих процентов.

3. Кредиты с участием предусматривают выплату кредитору части дохода инвестора, приобретающего приносящую доход недвижимость. При этом различают:

-кредит с участием кредитора в текущем доходе, который предполагает, что сверх погашаемой части кредита и суммы процентов будет уплачена некоторая сумма, называемая «кикером». Эта сумма может быть либо фиксированной, либо определяться в процентах к чистому операционному доходу или денежным поступлениям;

-кредит с участием кредитора в выручке от продажи недвижимости, получаемой инвестором, или так называемом участии в приросте стоимости.

4. Кредиты с меняющейся процентной ставкой. Эта форма кредитования позволяет уменьшить банковский риск и адекватно реагировать на изменение рыночной доходности в течение все го длительного срока кредитования. Изменение ставки может осуществляться следующим образом:

-индексирование процентной ставки в соответствии с состоянием рынка, предусматривающее максимальную и минимальную границу новой ставки. В этом случае пересматривается либо срок кредитования, либо сумма разовых выплат;

-пересмотр процентной ставки через заранее установленные промежутки времени (канадский ролл — овер, переговорная ставка).

Понятие первой, завершающей и принятой ипотеки возникает в зависимости от выбранного способа финансирования перепродажи недвижимости.

Первая ипотека — это ипотечный кредит, предоставляемый для финансирования объекта недвижимости, не обремененного ипотечным долгом. Первая ипотека возникает как при покупке объекта, который раньше никогда не кредитовался, так и для недвижимости с имеющейся ипотечной задолженностью. Однако в этом случае продавец обязан погасить ранее полученный кредит из цены перепродажи. Покупатель оплачивает недвижимость за счет собственных средств и получаемого под эту недвижимость займа, приобретающего статус первой ипотеки.

Принятая ипотека возникает при покупке недвижимости, обремененной ипотечным кредитом, в том случае, если покупатель принимает обязательства по уже имеющемуся ипотечному кредиту, ранее полученному продавцом.

Завершающаяся, или младшая, ипотека — это кредит, предоставляемый продавцом или третьей стороной при существующей первой закладной. Младшая, или завершающаяся, ипотека возникает в том случае, если продавец хочет сохранить уже существующий ипотечный кредит, полученный на выгодных условиях, либо покупатель не может получить кредит в банке на приемлемых условиях.

Преимущества и недостатки привлечения заемных средств для инвестора

Преимущества привлечения заемных средств для покупки недвижимости позволяет инвестору (заемщику):

1. Приобрести более дорогой объект по сравнению с собственным капиталом, которым он располагает на момент совершения сделки.

2.Диверсифицировать портфель недвижимости за счет вложения высвобождающихся собственных средств при кредитовании в другие объекты.

3.Покупка приносящей доход недвижимости в рассрочку дает возможность собственнику выплачивать кредитору долг с процентами из дохода, приносимого этим же объектом недвижимости.

4.Увеличивать ставку дохода на собственный капитал за счет выбора оптимальных условий финансирования.

Рассматривая положительные стороны использования инвестором заемных средств, необходимо отметить недостатки:

1.Возвращаемая кредитору сумма превышает полученный заем, так как инвестор должен уплатить проценты.

2.Ипотечный кредит – это заемный источник, требующий своевременного и полного возврата.

3.Изменение условий займа, заложенных в первоначальном кредитном договоре, падение в процессе эксплуатации недвижимости величины чистого операционного дохода недвижимости может привести к отрицательному финансовому левереджу.

4. Нарушение графика погашения кредита дает кредитору право обращения взыскания на заложенное имущество. В этом случае недвижимость продается, и из продажной цены погашается задолженность. Остаток вырученной от продажи недвижимости суммы, причитающийся собственнику, может быть меньше величины погашенного кредита.

Принятие решения о предоставлении заемных средств

Кредитор принимает решение о предоставлении заемных средств на долгосрочной основе под залог недвижимости на основе анализа следующих факторов:

1. Кредитуемый объект в силу физических, экономических и юридических особенностей в течение всего срока погашения задолженности может контролироваться кредитором.

2.Обязательная государственная регистрация прав на недвижимость, а также сделок с ней, включая ипотеку, служит юридической гарантией исполнения договорных обязательств заемщиком.

3.Длительная физическая и экономическая жизнь недвижимости является основой возврата не только суммы основного долга, но и причитающихся процентов.

4. Гибкая система составления кредитного договора, возможность включения в него особых условий дают возможность кредитору учитывать изменение рыночной доходности кредитных ресурсов, финансовой устойчивости заемщика, влиять на процесс перепродажи кредитуемой недвижимости в течение срока погашения долга.

5.Оформление «закладной» по предоставленным ипотечным кредитам позволяет ипотечному банку пускать закладные в обращение и пополнять свои кредитные ресурсы.

Рассмотренные особенности недвижимости привели к тому, что в странах с развитой рыночной экономикой объекты недвижимости приобретаются с участием ипотечного кредита.

Недвижимость как оптимальный объект для кредитования

Недвижимость является неотъемлемым элементом большинства экономических процессов. Однако в силу своих особенностей она относится к объектам, оптимальным для кредитования. К наиболее важным можно отнести следующие:

1. Стоимость недвижимости как единицы товара очень высокая и требует от инвестора значительного капитала.

2. Недвижимость, прежде всего, — это земельный участок, на котором возводятся некоторые улучшения, обеспечивающие ее доходность; процесс использования приносящей доход недвижимости может осуществляться только на месте ее первоначального создания, так как она не подлежит транспортировке.

3. Право на недвижимость как товар подлежит обязательной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном федеральным законом.

4.Недвижимость имеет достаточно крупные физические размеры, физическое и экономическое старение недвижимости происходит в течение длительного времени.

5.В течение экономической жизни недвижимости возможно проведение мероприятий капитального характера, влияющих на величину дохода, и, следовательно, она может быть стабильной, уменьшаться и расти со временем.

6.Инвестиции в недвижимость в меньшей степени обесцениваются, так как изменение стоимости недвижимости обычно компенсирует инфляционные процессы.

Целесообразность использования заемных средств при совершении операций с недвижимостью существует как для заемщика, так и для кредитора.

1.2Схема организации ипотечного кредитования. Оформление и учет ипотечных операций банков

Документальное оформление операций по ипотечному кредитованию

Оформление, заключение и обслуживание кредитной сделки - длительный процесс, требующий тщательной проработки принимаемых решений.

Для максимального сокращения процедуры оформления кредита и получения кредитором максимальной информации о клиенте кредитными учреждениями разработаны стандартные формы документов. Например, для кредитования жилья: заявление о предоставлении кредита, справка о наличии вкладов, справка о наличии работы, калькуляция затрат на получение кредита и кредитная справка [29].

Для доходной недвижимости перечень сведений должен быть существенно шире. Основное внимание здесь уделяется качеству управления недвижимостью, оценке способности объекта генерировать доход, необходимый для погашения кредита. Для этого, в частности, анализируется величина операционных расходов, их распределение между заемщиком и арендатором; изучается репутация и бизнес арендаторов, профессионализм управляющего недвижимостью; выясняется влияние налоговых и других последствий заемного финансирования на инвестиционный проект.

Выделяют следующие этапы ипотечного кредитования:

) предварительный этап (разъяснение клиенту основных условий кредитования, передача списка документов для получения ссуды);

) сбор и проверка информации о клиенте и о залоге;

) оценка вероятности погашения кредита;

) принятие решения по кредиту (сумма, срок, ставка процента, порядок погашения);

) заключение кредитной сделки;

) обслуживание кредитной сделки;

) закрытие кредитной сделки [17].

На предварительном этапе заемщик должен получить всю необходимую информацию о кредиторе, об условиях предоставления кредита, о своих правах и обязанностях при заключении кредитной сделки. После разъяснения заемщику основных условий кредитования определяется максимально возможная сумма кредита, согласовываются процедуры кредитования и расчетов, составляется примерная смета предстоящих расходов заемщика, заполняется заявление на кредит.

Заявление о предоставлении кредита рассматривается кредитором как один из самых важных источников информации о клиенте. Это заявление включает следующую информацию:

желаемые условия кредита: вид, общая сумма, процентная ставка, схема амортизации, размер ежемесячного платежа;

описание покупаемой собственности: адрес, юридическое описание;

источник первоначального платежа;

назначение кредита: покупка, строительство, рефинансирование собственности и т.д.;

биографические сведения: уровень образования и профессиональной квалификации;

сведения о работе и источниках дохода;

сведения об активах и обязательствах. Отношение суммы кредита к стоимости недвижимости, используемой в качестве залога, обычно не превышает 70%:

%

В соответствии с этим отношением ограничение для суммы кредита будет следующим:

Сумма кредита = 0,7 • Стоимость объекта залога

Рекомендуемая величина отношения платежей по кредиту к сумме доходов заемщика - не более 30% чистого дохода заемщика:

        Платеж по кредиту = 0,3 • Чистый доход заемщика

Кредиты предоставляются при условии наличия у заемщика первоначального капитала в размере не менее 30-50% от рыночной стоимости приобретаемого жилья (соответствует рекомендуемой величине первого взноса при покупке жилья). В качестве первоначального капитала могут выступать депозитные вклады или наличные денежные средства, которые непосредственно перед предоставлением кредитных средств должны быть размещены заемщиком в банке на депозитном счете.

Сумма кредита и срок кредитования рассчитываются экспертом после определения платежеспособности заемщика с учетом доходов. Затем, исходя из действующих процентных ставок в соответствии со сроком кредитования, определяется процентная ставка по данному кредиту .

Цель следующего этапа «Сбор и проверка информации о клиенте и залоге» - выявление потенциальных некредитоспособных заемщиков, для чего проводят проверку трудоустройства клиента, подтверждение его текущих доходов и расходов, проверку клиента службой экономической безопасности кредитного учреждения и оценку собственности клиента, предполагаемой к продаже для получения суммы первоначального взноса, оценка предмета залога.

Заемщику поясняют требования кредитного учреждения к предмету кредитуемой сделки: приобретаемая недвижимость должна быть ликвидной, права со стороны третьих лиц на объект залога должны отсутствовать и т.п.

По результатам повторного собеседования проводится тестирование заемщика. Тест-анкета обычно содержит следующие вопросы, имеющие балльную оценку:

сведения о заемщике: пол, возраст, семейное положение, наличие брачного контракта, наличие и количество иждивенцев, место проживания заемщика и поручителей;

основная информация о приобретаемой недвижимости;

наличие первоначального капитала;

сведения о занятости заемщика и поручителей;

сведения об активах и обязательствах заемщика и поручителей;

сведения об имуществе заемщика.

В зависимости от набранного посредством тест-анкеты количества баллов, заемщики классифицируются на «стабильных» и «нестабильных» .

При оформлении заявления на ипотечный кредит определяется технология получения ссуды и дальнейшего обслуживания кредита, разрабатывается график платежей и порядок его изменения, рассчитывается максимально возможная сумма кредита, оцениваются дополнительные активы заемщика (акции, облигации, недвижимость, автомобили, драгоценности), документально подтверждаются доходы и обязательства. Затем оформляется запрос в службу экономической защиты кредитного учреждения, на основании которого проверяется заемщик: обычно проверяются действительные доходы и расходы заемщика, место работы (в случае его смены в течение последних двух-трех лет устанавливаются причины) и др.

На следующем этапе «Оценка вероятности погашения кредита» проводится андеррайтинг заемщика. Андеррайтинг - процедура, которая включает оценку кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки. Для этого анализируются финансовые возможности заемщика, оценивается его стремление погасить кредит, вычисляются коэффициенты по ипотечному кредиту и оцениваются риски, после чего предоставляются рекомендации кредитному отделу. Учитывается уровень образования клиента, профессиональный опыт, уровень квалификации, занятость в стабильно развивающемся и потенциально доходном сегменте рынка .

Затем принимается решение о выдаче кредита или отказе в кредитовании. Отказ должен предоставляться в письменном виде с указанием всех причин, препятствующих кредитованию.

При выявлении ложной представленной информации заемщику будет отказано в предоставлении кредита. Если принято решение продолжить переговоры, «стабильному» потенциальному заемщику предоставляют список необходимых для кредитования документов.

Основные коэффициенты, рассчитываемые на данном этапе [14]:

отношение периодических платежей по кредиту и периодического дохода заемщика;

отношение жилищных расходов и совокупного дохода заемщика;

отношение суммы запрашиваемого кредита к стоимости приобретаемого имущества;

отношение суммы предоставляемого кредита к минимальной цене продажи недвижимого имущества

Следующий этап - «Принятие решения по кредиту». На этом этапе оформляется запрос о проведении оценки объекта залога, разрабатываются заключение юриста о приемлемости предмета залога, заключение специалиста по оценке вероятности погашения кредита, анализируются риски, оформляется залог недвижимости, принимается решение о величине кредита, процентных ставках, сроках кредитования, порядке погашения кредита.

Решение по кредиту принимается на основе экспертного заключения, объединяющего всю собранную информацию о заемщике и объекте залога:

желаемая сумма кредита, срок и цель кредитования;

анализ объекта залога;

информация о заемщике, членах его семьи и поручителях;

описание предполагаемой сделки;

источники погашения кредита;

расчет возможной суммы кредита;

анализ кредитных рисков, риска снижения рыночной стоимости, уничтожения или повреждения приобретаемого имущества;

риск смерти или утраты трудоспособности заемщика;

предлагаемые варианты обеспечения. Кредитный проект рассматривается на кредитном комитете, при принятии положительного решения выбирается схема оформления в залог приобретаемого жилья с последующим уведомлением заемщика [31].

На этапе «Заключение кредитной сделки» оформляются и заключаются следующие договоры:

договор купли-продажи недвижимости;

кредитный договор;

договор ипотеки (подлежит государственной регистрации);

договоры страхования.

Договор купли-продажи недвижимости, на приобретение которой берется кредит, заключается между заемщиком и продавцом этой недвижимости.

В кредитном договоре стороны предусматривают сумму предоставляемого кредита; срок, на который предоставляется кредит; размер уплачиваемых заемщиком процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскания кредита и процентов по нему и др.

В договор об ипотеке стороны включают [18]:

предмет ипотеки;

цену передаваемого в ипотеку помещения;

существо основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (предоставление кредитных средств);

размер основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (размер предоставляемого кредита и размер процентов за пользование денежными средствами);

срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого ипотекой (срок, на который предоставляется кредит);

указание на то, что передаваемое в ипотеку имущество находится в пользовании у заемщика (он же залогодатель по договору об ипотеке);

требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества;

основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие условия.

Права и обязанности сторон по кредитному договору и договору об ипотеке должны гарантировать кредитору и заемщику защиту их интересов и возможность отстаивания своих прав. В случае, если заемщик не в состоянии возвратить кредитные средства, кредитор имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.

Договоров страхования заключается несколько, в соответствии с количеством объектов страхования. Для снижения риска кредитора осуществляется страхование ипотечного кредита. Застрахованные кредиты имеют большую ликвидность на вторичном рынке. Во многих странах с рыночной экономикой функционирует система государственного страхования ипотечных кредитов, выдаваемых как государством, так и частными кредиторами. Чтобы быть застрахованным государственным учреждением, ипотечный кредит и объект залогового обеспечения должны соответствовать довольно жестким требованиям. Система частного страхования более привлекательна для заемщика и кредитора, так как недвижимость, используемая для залога, может не отвечать стандартам государственного страхования; заемщик имеет возможность взять кредит с небольшим начальным платежом; размер страхового платежа меньше, чем в случае государственного страхования; страховка дает возможность кредитору продать закладную на вторичном рынке [22].

Страхование недвижимости осуществляется в соответствии с условиями ипотечного договора. Банк-залогодержатель имеет право преимущественного удовлетворения своих требований из страхового возмещения перед другими кредиторами, поэтому целесообразно страховать заложенное имущество на сумму, эквивалентную или превышающую размер основного долга с учетом процентов. Банк имеет возможность проверять наличие и состояние заложенного имущества в натуральной и документальной форме.

Если кредит привлекается для приобретения жилья, то заемщик должен заключить с рекомендованной кредитным учреждением страховой компанией договор страхования жизни и здоровья заемщика от несчастных случаев и договор-обязательство страхования квартиры.

Страховая компания до заключения договоров страхования тщательно изучает представленные заемщиком документы, выясняя степень надежности возврата ссуды заемщиком. Если выдача кредита осуществляется без достаточных гарантий, страховщик может установить более высокую тарифную ставку или отказать в заключении договора страхования.

Этап завершается перечислением кредитных средств безналичным путем согласно договорам купли-продажи или платежному поручению заемщика.

1.3 Учёт операций по ипотечному кредитованию

Предоставление кредитов кредитным организациям, юридическим лицам, осуществляется только в безналичном порядке, путем зачисления денежных средств на расчетный счет заемщика, открытый в том или другом банке. Физическим лицам, кредитным организациям предоставляют кредиты путем зачисления денежных средств на счет физическим лицам или наличными денежными средствами через кассу. Предоставление ипотечного кредита может производиться разовым зачислением на банковские счета или выдачей наличных денежных средств [26].

Предоставление денежных средств заемщику производится на основании распоряжения кредитного отдела, где указывается дата, номер, срок уплаты процентов и размер процентной ставки.

Для учета предоставленных кредитов открываются следующие активные балансовые счета:

Для физических лиц - 455,457

Для юридических лиц-441-454,456, в зависимости от формы собственности и вида деятельности.

Для учета предоставленных кредитов открываются следующие активные балансовые счета первого порядка: 320-321.

Второй порядок открывается в зависимости от срока. Аналитический учет осуществляется в размере заёмщиков по каждому кредитному договору.

По предоставленным кредитам в зависимости от субъекта открываются пассивные счета по учету резервов под возможные потери:

- «Резервы на возможные потери по ссудам»

- «Резервы на возможные потери по ссудам»

- «Резервы на возможные потери по ссудам»

Для обеспечения по условным обязательствам кредитного характера используется 913 счет. При ипотечном кредитовании обеспечением обязательства является имущество, для этого используется счет 91312.

Учёт начисленных процентов отражается на счете 47427 - «Требования по получению процентов».

Для учета просроченной задолженности открываются счета:

- «Просроченная задолженность по предоставленным кредитам и прочим размещенным средствам»

- «Просроченные проценты по предоставленным кредитам и прочим размещенным средствам».

Ипотечные кредиты предоставляются на срок свыше трех лет на приобретение недвижимости с оформлением права собственности на нее кредитной организации в случае непогашения кредита заемщиком.

Проводка по выдаче ипотечного кредита:

Дт 455 Ссудный счет Граждане (физические лица)

Кт 20202 Касса кредитной организации или

Счет юридического лица, продавшего недвижимость.

Приход по внебалансовым счетам:

или 91307.

Возможен другой вариант выдачи ипотечного кредита, когда клиент открывает целевой вклад, куда вносит взносы в оплату недвижимости:

Дт 20202 Касса кредитной организации

Кт Депозитный счет клиента с правом пополнения и расходования.

В этом случае валюта ссуды может зачисляться также на депозитный счет:

Дт 455 Ссудный счет Граждане (физические лица)

Кт Депозитный счет клиента с правом пополнения и расходования.

В дальнейшем платежи за недвижимость могут осуществляться с депозитного счета:

Дт Депозитный счет заемщика с правом пополнения и расходования

Кт Счет юридического или физического лица, продающего недвижимость; или Касса кредитной организации (в пределах установленного лимита).

В практике возможны четыре способа погашения ипотечного кредита:

) Прямые отчисления от заработной платы. Этот способ предполагает заключение соглашения с работодателем клиента о периодическом перечислении в счет погашения кредита части заработной платы заемщика платежным поручением:

Дт Расчетный счет юридического лица - работодателя заемщика Кт Ссудный счет Граждане (физические лица).

) Перечисление заработной платы на целевой депозитный счет в банке. Заемщик открывает счет в той же кредитной организации, где взят кредит, и суммы периодических платежей списываются в этого счета.

Дт Расчетный счет работодателя заемщика

Кт Депозитный целевой счет заемщика

Кт Ссудный счет Граждане (физические лица).

Для нейтрализации инфляции могут быть открыты валютные счета.

) Наличные взносы:

Дт Касса кредитной организации

Кт Ссудный счет «Граждане (физические лица)»

) Взносы на счета «Расчеты с клиентами». Кредитная организация открывает несколько счетов расчетов с клиентами в других кредитных организациях в разных районах города, на которые заемщики могут вносить взносы. Кредитная организация - получатель обязуется перечислять соответствующие суммы на корреспондентский счет организации, выдавшей кредит.

Дт Касса банка-корреспондента

Кт Корреспондентский счет.

Дт Корреспондентский счет,

Кт Ссудный-счет «Граждане (физические лица)».

Расход по внебалансовым платежам:

или 91307.

При нарушении сроков погашения, сумма просроченного платежа переносится на счета просроченных ссуд и процентов в том же порядке, что и по краткосрочным кредитам.

При длительной просроченной задолженности необходима реализация заложенного имущества.

1) Предоставленные кредиты отражаются: Д 455 - К 20202

) Создание резервов под возможные потери по предоставленному кредиту: Д 45509 - К 42301

) Учет обеспечения по предоставленным кредитам отражается на счете 913: Д 99998 - К 91312

При полном погашении ссудной задолженности списывается сумма обеспечения: Д 91312 - К 99998

Отражение начисленных процентов по предоставленным кредитам начисляется по методу начисления. При этом КО, самостоятельно определяет сроки получения процентов не позднее последнего рабочего дня месяца.

В учете начисленных процентов отражаются: Д 47424 - К 70601-в срок, установленный документом.

При уплате процентов на сумму получения процентов составляют проводки: Д 30102; 20202; 423 - К 47427А

При этом составляется резерв под возможные потери по полученным процентам: Д 47425 - К 70601А

Учёт просроченной задолженности по кредитам, предоставленным физическим лицам.

Неполученные в срок проценты по предоставленным кредитам отражаются: Д 45415А - «Резервы на возможные потери» - К 47427А - «Требования по полученным процентам»

Просроченные проценты и основной долг переносится на внебалансовые счета, при этом составляются проводки по основному долгу: Д 91802 - К 99999, Д 91702 - К 91604

При поступлении денежных средств от должников: Д 30102, 20202 - К 70601

При этом одновременно закрываются внебалансовые счета по учету просроченной задолженности по основному долгу и процентам: Д 99999 - К 91704, Д 99999 - К 91802

При несвоевременном возврате кредита уплачивается штраф: Д 30102, 20202, 423 - К 70601

Развитие и совершенствование операций по ипотечному кредитованию

В настоящее время в Российской Федерации существует пять основных проблем, сдерживающих развитие ипотеки [24]:

. Сроки кредитования. По своей логике кредит на приобретение жилья должен быть долгосрочным, на 10-15 лет, как это было принято в мировой практике. Однако реальные сроки предоставляемых кредитов большинством отечественных банков составляют 3-4 года (несмотря на то, что в рекламных материалах декларируется срок до 10 лет).

. Отсутствие ресурсной базы. Для того, чтобы сделать долгосрочное кредитование массовым продуктом кредитной организации и в то же время соблюсти все требования ликвидности, банк должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок. Сегодня это сделать практически невозможно. Единственный выход в данном случае - привлечение целевого финансирования от иностранных фондов (например, Американский инвестиционный фонд или средства местных бюджетов).

. Трудности оценки кредитоспособности заёмщика. Как известно, оценка платёжеспособности физического лица базируется на сопоставлении доходов (заработной платы, дивидендов, арендных платежей и т.п.) и расходов (на питание, одежду, оплату квартиры, отдых, выплаты по другим кредитам и т.п.). Однако подтвердить величину зарплаты - основного источника доходов - могут немногие граждане. Это, в основном, сотрудники инофирм и госбюджетных организаций. Главная же целевая группа - сотрудники российских коммерческих структур - получают заработную плату по страховым, кредитным схемам или просто наличными денежными средствами и не могут представить официальной справки, подтверждающей реальную её величину.

. Неадаптированность ряда ипотечных программ, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям. Например, программа ипотечного кредитования российских банков совместно с Американским инвестиционным фондом слишком «идеальна» для отечественного рынка в современных условиях. Кредит может получить лишь тот, у кого зарплата (причём высокая) выплачивается официально.

Система ипотечного кредитования является одним из приоритетных направлений государственной жилищной политики. К началу экономических реформ в России отсутствовал рыночный механизм, основывающийся на активном участии населения в решении жилищной проблемы. Свободного рынка жилья практически не было, а долгосрочные кредиты населению составляли незначительную долю в общем объёме финансирования жилья. Данные кредиты предоставлялись в основном индивидуальным застройщикам, жилищно-строительным и жилищным кооперативам на строительство нового, а не на покупку готового жилья [13].

В решении государством задач, связанных с макроэкономической, социальной и кредитно-денежной политикой, во многом поможет ипотечное кредитование. Оно может выступить мощным антиинфляционным механизмом, препятствующим росту цен на потребительском рынке, так как отвлечёт средства населения с текущего потребления в сферу сбережений для приобретения квартиры. С другой стороны, по мере развития ипотечного кредита, роста обеспеченности населения возрастает потребность в товарах для домашнего потребления, строительных и отделочных материалах, что стимулирует развитие соответствующих отраслей промышленности - эффект влияния на макроэкономическую политику. Следовательно, задача государства в становлении ипотечного жилищного кредитования состоит в поддержании системы ипотечного кредитования в активном состоянии, путём использования различных форм и методов на всех его уровнях.

В настоящее время выработана стратеги государства в развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Её цель - создание эффективно работающей системы обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанной на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке. Это позволит: увеличить платёжеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения; активизировать рынок жилья; вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жильё; привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы; обеспечить развитие строительного комплекса; активизировать экономику страны в целом.

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования должна опираться на имеющийся международный опыт, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать макроэкономические условия переходной экономики и ограниченную платёжеспособность населения.

Становление ипотечного жилищного кредитования предусматривает решение ряда фундаментальных задач. Во-первых, совершенствование законодательной и нормативной базы для реализации механизма данного вида кредитования и эффективного функционирования первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов. Во-вторых, создание и внедрение механизма, обеспечивающего приток долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов на рынок ипотечных жилищных кредитов. В-третьих, налоговое стимулирование граждан получающих ипотечные кредиты, кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование. В-четвёртых, создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных жилищных кредитов. В-пятых, создание механизма социальной защиты заёмщиков от неправомерных действий кредиторов и их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения ипотечного кредита [15].

Решение этих задач предусматривает: ориентацию ипотечного кредитования на ту категорию населения, которая нуждается в небольшом ипотечном кредите, что позволит обеспечить кредитами большое количество заёмщиков (доля населения, нуждающегося в небольших ипотечных кредитах, составляет не менее трети желающих улучшить свои жилищные условия), а также возможность оплаты нового жилья за счёт продажи имеющегося в собственности жилья.

Решающим шагом в развитии федерального законодательства по вопросам ипотечного жилищного кредитования стало принятие Гражданского кодекса Российской Федерации, который установил общие правила обеспечения кредитов залогом недвижимости (в том числе жилой). В дальнейшем предусмотрено принятие специальных федеральных законов, регулирующих вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также вопросы ипотеки (залога недвижимости). Кроме того, в целях создания благоприятной налоговой среды для развития ипотечного жилищного кредитования (как это предусмотрено Концепцией) принята и введена в действие вторая часть Налогового кодекса Российской Федерации, в которой решены вопросы налоговых льгот при определении налоговой базы для исчисления подоходного налога с физических лиц.

Обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой

В ст. 2 Закона «Об ипотеке» приведен перечень обязательств, обеспечиваемых ипотекой. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Обязательства, обеспеченные ипотекой подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, в случае, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством РФ о бухгалтерском учете.

В п. 1 ст. 3 Закона «Об ипотеке» содержится перечень требований, которые могут обеспечиваться ипотекой:

1. Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному, обеспеченному ипотекой обязательству полностью, либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору причитающихся ему процентов за пользование кредитом.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренным обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

2. Если законом не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

3. Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 п. 1 настоящей статьи или статьи 4 настоящего Федерального закона.

Основные требования Банка к жилым помещениям, принимаемым в ипотеку

В ипотеку может приниматься жилое помещение, являющееся отдельной квартирой в доме, отдельно стоящим жилым домом (коттеджем) или сблокированным домом (таунхаусом), предназначенным для постоянного проживания, состоящее из одной или нескольких комнат, на которое в установленном порядке оформлено право собственности.

Жилое помещение, принимаемое в ипотеку, должно соответствовать следующим требованиям:

быть подключено к электрическим, паровым или газовым системам отопления, обеспечивающим подачу тепла на всю площадь Жилого помещения, а также к системе канализации;

быть обеспечено горячим (в том числе с использованием газовых систем отопления) и холодным водоснабжением ванной комнаты и кухни;

иметь исправное состояние сантехнического оборудования, дверей, окон и крыши (для квартир на последних этажах);

в случае приобретения жилых помещений во вновь построенных домах допускается отсутствие сантехнического оборудования, внутренней отделки, при этом должны быть подведены все основные коммуникации: центральное водоснабжение, канализация и электричество;

в случае приобретения жилых помещений в сельской местности допускается отсутствие подключения жилого помещения к центральным системам водо- и газоснабжения и отсутствие канализации, при этом должно быть обеспечено автономное снабжение вышеуказанными коммуникациями.

Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим условиям и требованиям:

не находиться в ветхом и/или аварийном состоянии;

не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт с отселением;

иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент;

не состоять в планах органов местного самоуправления и/или государственных органов на снос.

Основные требования к земельным участкам, принимаемым в ипотеку:

размер земельного участка должен находиться в пределах максимального и минимального значений размеров, установленных нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различных категорий и целевого использования;

на земельном участке:

отсутствуют какие-либо строящиеся/построенные здания, строения, сооружения, в том числе объект незавершенного строительства;

или присутствуют строящиеся/построенные здания, строения, сооружения, которые принадлежат залогодателю на праве собственности, зарегистрированном в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтвержденном соответствующими документами. В данном случае земельный участок передается в ипотеку обязательно вместе с находящимися на нем объектами недвижимости;

или на земельном участке, помимо основного Предмета ипотеки (основной Предмет ипотеки определяется условиями Продукта), имеется:

— не завершенный строительством объект, в отношении которого не осуществлена государственная регистрация права собственности залогодателя;

— строения, не являющиеся капитальными, право собственности на которые не зарегистрировано в ЕГРП, при условии подтверждения того, что строения не являются капитальными, в отчете об оценке, выполненном оценочной компанией, либо в документе БТИ.

При этом Банк при расчете стоимости Предмета ипотеки не учитывает стоимость указанных объектов. Залогодатель должен предоставить документы, подтверждающие возведение данных зданий/строений/сооружений, в том числе некапитальных или не завершенных строительством своими силами либо с привлечением третьих лиц (при наличии данных документов), за счет залогодателя, и заявление в письменной форме, подтверждающее, что данные здания/строения/сооружения, в том числе некапитальные или не завершенные строительством, возведены залогодателем/на средства залогодателя и правопритязания третьих лиц на них отсутствуют.

Земельные участки, принимаемые в ипотеку, должны отвечать следующим требованиям, предъявляемым к категории земель и видам разрешенного целевого использования:

земли населенных пунктов с разрешенным использованием:

— для индивидуального жилищного строительства;

— для дачного строительства (с правом возведения жилого дома и с правом регистрации проживания в нем);

Банк не кредитует

Стоимость предмета залога должна подтверждаться оценкой независимого оценщика. Оценка предмета ипотеки оценщиком должна быть проведена не ранее, чем за 6 месяцев до момента принятия Банком предмета ипотеки в качестве обеспечения.

Для всех продуктов по ипотечному кредитованию Банка Москвы существуют единые требования к Заемщикам/Созаемщикам

Гражданство — РФ. Регистрация Заемщика/Созаемщика (по месту жительства/пребывания) по месту нахождения приобретаемого Жилого помещения не является обязательной.

Допускается отсутствие гражданства РФ у супруга (-и) Заемщика, при этом такой (-ая) супруг(-а) не может выступать солидарным Заемщиком и должен (-а) предоставить брачный договор, подтверждающий раздельный режим собственности на предмет залога, и его (-ее) доход не должен анализироваться и учитываться при расчете суммы кредита, при этом приобретаемая с использованием кредита недвижимость оформляется в индивидуальную собственность Заемщика.

Возраст

— для женщин — от 21 до 55 лет;

— для мужчин — от 21 до 60 лет

Максимально возможный возраст Заемщика/Созаемщика, на который приходится последняя выплата по предоставляемому кредиту, может быть увеличен до 70 лет в следующих случаях:

— либо при условии привлечения солидарного Заемщика или Поручителя, которые будут полностью отвечать требованиям Банка на момент достижения Заемщиком возраста пенсии по старости;

— либо при условии, что согласно плановому графику погашения к моменту достижения любым из Должников максимально возможного возраста для назначения пенсии по старости коэффициент LTV должен быть менее либо равен 50%.»

Место работы — любой субъект на территории РФ.

Трудовой стаж — на последнем месте работы — не менее 3 месяцев, общий трудовой стаж не менее 1 года.

Форма подтверждения дохода: 2-НДФЛ либо справка по форме Банка. Для зарплатных клиентов - выписка по счету зарплатной карты, оформленному на имя клиента.

Если Заемщик состоит в браке:

Супруг(а) может выступать в качестве солидарного Созаемщика по Кредитному договору и его (ее) доход учитывается при расчете суммы кредита;

Супруг(а) Заемщика может выступать в качестве Солидарного Заемщика по кредитному договору, но его (ее) доход не учитывается при расчете суммы кредита, если чистый среднемесячный доход Заемщика (за вычетом всех обязательных платежей) при расчете платежеспособности достаточен для выдачи необходимого размера кредита, либо супруг(-а) Заемщика не соответствует требованиям, предъявляемым Банком к Заемщикам (за исключением требований, применяемых к гражданству Заемщиков/Созаемщиков/Поручителей);

Если супруг(а) Заемщика не является солидарным Заемщиком, и между ними не заключен брачный договор, предусматривающий раздельный режим супругов на предмет залога, то такой супруг(а) Заемщика должен(а) предоставить перед ипотечной сделкой нотариально удостоверенное согласие на заключение кредитного договора и договора, влекущего возникновение залога приобретаемого или иного жилого помещения в пользу Банка.

В случае, если между Заемщиком и его супругом(ой) заключен брачный договор, закрепляющий раздельный режим собственности на предмет залога (собственником предмета залога является Заемщик), допускается непривлечение супруга(и) Заемщика в качестве солидарного Заемщика, при этом необходимо получение заключения юридической службы о действительности данного режима прав супругов.

Отношение к воинской обязанности. Лица мужского пола в возрасте до 27 лет включительно должны предоставить Банку документальное подтверждение, что они прошли военную службу по призыву либо не подлежат призыву на военную службу по основаниям, установленным действующим законодательством РФ.

Клиенты, не предоставившие такое подтверждение, могут являться Заемщиками при условии привлечения Созаемщика либо Поручителя, соответствующего требованиям Банка.

По Кредитному договору может быть обязано несколько лиц, состоящих в родственных отношениях:

— Заемщик,

— супруг (-а) Заемщика, в том числе гражданский (-ая),

— близкие родственники Заемщика/супруга (-и) Заемщика, а именно: родители, дети, братья/сестры.

Общее количество Должников не должно превышать 8 человек, при этом общее количество Должников, чей доход учитывается при расчете кредитоспособности/достаточности обеспечения (поручительства), не должно превышать 4 человек. При этом учитывается совокупный доход следующих Должников:

— Заемщик,

— супруг (-а) Заемщика, в том числе гражданский (-ая),

— близкие родственники Заемщика/супруга (-и) Заемщика, а именно: родители, дети, братья/сестры.

Доход членов семьи из числа братьев/сестер не учитывается в следующих случаях:

— если они проживают отдельно от Заемщика;

— если они имеют собственную семью/иждивенцев;

— если они имеют собственные кредитные обязательства.

Доля учитываемого дохода третьих лиц (помимо Заемщика и законного супруга (-и) Заемщика при наличии) в совокупном доходе Должников не может превышать:

— 50 % в случае, если помимо дохода Заемщика и законного супруга (-и) Заемщика (при наличии) учитывается доход только их родителей;

— 30 % в случае, если помимо Заемщика и законного супруга (-и) Заемщика (при наличии) учитывается доход других членов семьи, указанных выше.

Не могут являться Заемщиками Банка клиенты, получающие доход как индивидуальные предприниматели и владельцы бизнеса.

Основные документы клиента:

Заявление-анкета на получение кредита.

Паспорт (копии всех страниц).

Военный билет (в случае, если заемщику менее 27 лет и заемщик не имеет солидарного заемщика или поручителя).

Документы об образовании (дипломы, сертификаты, свидетельства) — необязательные.

Свидетельство о присвоении ИНН (при наличии).

Брачный контракт (при наличии).

Документы, подтверждающие сведения о занятости и доходе:

Копия трудовой книжки (предоставляются только копии заполненных страниц, заверенные подписью уполномоченного лица и печатью компании-работодателя Заемщика, чей доход учитывается при расчете кредитоспособности Заемщика).

Для военнослужащих, государственных служащих, имеющих специальное звание или классный чин органов внутренних дел РФ, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, уголовно-исполнительной системы — заверенный работодателем контракт о прохождении военной службы или заверенная работодателем копия приказа (выписка из приказа) о назначении на должность или официальная справка работодателя, выданная по месту работы (прохождения службы).

Для зарплатных клиентов Банка предоставление копии трудовой книжки не обязательно.

Справка с места работы (основного, дополнительного — при наличии) о размере дохода за последние 6 календарных месяцев (форма № 2-НДФЛ либо справка по форме Банка). Для зарплатных клиентов Банка — выписка по счету зарплатной карты, для военнослужащих возможно предоставление справки из финансового отдела.

Документы, подтверждающие прочие регулярные доходы (страховые выплаты, аренда, проценты по вкладам и т.д.).

Документы, подтверждающие активы Заемщика/Созаемщика на дату подачи документов (при наличии):

Правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие в собственности недвижимости и дорогостоящего имущества (квартира, дача, дом, земельный участок, автомобиль и др.), и их копии.

Выписки по банковским текущим и депозитным счетам, по счетам, открытым для отражения и учета операций, совершаемых с использованием банковских карт, заверенные оформившими их банками.

Документы, подтверждающие наличие в собственности ценных бумаг (выписки из реестров владельцев ценных бумаг), и их копии.

В случае владения акциями (паями, долями в уставном капитале) какой-либо коммерческой организации дополнительно представляются копии учредительных документов, заверенные печатью организации.

Документы, предоставляемые по желанию Заемщика:

Для подтверждения дополнительных доходов:

Копия декларации о доходах за отчетный период, заверенная налоговой инспекцией (при наличии).

Копии трудовых контрактов и соглашений (при наличии), заверенные компанией — работодателем Заемщика.

Документы, предоставляемые Солидарным заемщиком/Поручителем в случае, когда их доход не учитывается при расчете кредитоспособности Заемщика:

Заявление-анкета на получение кредита.

Паспорт (копии всех страниц).

Один из документов, подтверждающих трудовую занятость:

– Либо трудовая книжка, заверенная в соответствии с требованиями Банка;

– Либо ненулевая налоговая декларация за последний возможный отчетный период и свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя;

– Либо справка с места работы Заемщика/Поручителя. Справка оформляется в произвольной форме и должна содержать:

информацию о занятости Должника;

должность, подпись и расшифровку подписи уполномоченного лица, подписавшего справку;

печать организации-работодателя/отдела кадров организации-работодателя»;

дату выдачи

Основные требования к поручителям

Гражданство — РФ. Регистрация Поручителя (по месту жительства/пребывания) по месту нахождения приобретаемого Жилого помещения не является обязательной.

Возраст Поручителя от 21 года до 65 лет (не зависимо от половой принадлежности Поручителя) на момент погашения кредита.

Если Поручитель состоит в браке и при этом супруг (-а) Поручителя не является Должником, то супруг (-а) Поручителя должен (-на) предоставить перед ипотечной сделкой:

- либо письменное согласие на заключение Договора поручительства, составленное в присутствии сотрудника Банка;

- либо брачный договор, предусматривающий раздельную ответственность супругов по обязательствам.

Ипотека

Валюта

Сумма

Срок

%

Рефинансирование кредитов Банка Москвы

Рубли

От 170 000 руб

От 3лет-до 30лет

От 12,95%

Новостройка

Рубли

От 490 000 руб

От 3лет-до 50лет

От 15,95%

Вторичное жилье

Рубли

От 490 000 руб

От 3лет- до 50лет

От 15,95%

Ипотека с господдержкой

Рубли

От 8 000 000 руб

От 3лет-до 30лет

12%

Порядок погашения ипотечного кредитования

После получения ипотечного кредита и благополучной покупки на эти средства жилья, наступает время расчетов по кредиту. «Погасить кредит» означает, что на указанный кредитором счет зачислена вся сумма кредита и причитающихся по нему процентов. Ипотечное кредитование - долгосрочный проект и погашение кредита осуществляется частями. Для удобства заемщика и банка-кредитора, существует несколько способов погашения кредита. И, кроме того, заемщик не должен забывать о дополнительных возможностях сэкономить свои время и деньги, а именно о досрочном погашении кредита и о перекредитовании.

Способ погашения ипотечного кредита включает в себя периодичность осуществления платежей, сроки и размер платежей, а так же форму платежей - наличными деньгами, безналично или пр.

В случае ипотеки платежи, как правило, осуществляются ежемесячно, при этом часто кредитором определяется платежный период, например с 15-го по 20-е число месяца. К заемщикам, нарушающим установленные сроки платежа, могут применяться штрафные санкции по условиям кредитного договора.

Размер платежей определяется графиком платежей, который обычно выдается заемщику сразу после подписания кредитного договора. Кредиторы могут требовать точного соответствия (до копеек) перечисляемой суммы и той, которая указана в графике платежей. И недоплата и переплата может быть расценена кредитором как неисполнение заемщиком обязательств по договору ипотеки, что чревато штрафными санкциями или даже требованием досрочного погашения кредита.

По форме платежи могут быть наличными: когда заемщик вносит через кассу банка деньги на свой ссудный счет. В этом случае заемщику следует помнить о том, что не во всех банках работают вечерние кассы и о том, что платежи нельзя осуществить в выходные и праздничные дни.

В случае, если платежи осуществляются безналично, то это может быть перевод денег со счета заемщика, открытого в каком-либо банке, на счет банка-кредитора. При этом следует иметь в виду, что межбанковские переводы являются платной услугой и что на их выполнение требуется время (1-3 дня). Чтобы сократить расходы времени и денег по переводу, заемщик может открыть свой счет непосредственно в банке-кредиторе [32].

Если оплата кредита осуществляется через банкомат (наличными или пластиковой картой), то надо понимать, что получение чека о проведенной операции еще не означает внесение платежа по кредиту. К сожалению, возникают ситуации, когда деньги не доходят до ссудного счета, и это расценивается банком как просрочка платежа со всеми вытекающими последствиями. Чтобы не попасть в такую неприятную ситуацию при использовании банкомата, лучше спустя день-два связаться с банком-кредитором и убедиться, что деньги были зачислены на ссудный счет.

Еще один вариант осуществления расчетов по кредиту - это ежемесячный перевод в счет погашения кредита части заработной платы до ее получения. В этом случае заемщик должен написать заявление на имя руководителя предприятия, на котором он работает, и согласовать детали осуществления перевода с бухгалтерией предприятия.

Если заемщик планирует получать имущественный налоговый вычет по ипотечной квартире, то ему следует особенно внимательно отнестись к документам, подтверждающим платежи по кредиту. Все документы должны быть оформлены на имя человека, который будет получать налоговый вычет, иначе налоговая инспекция может отказать в выплате.

Большинство ипотечных программ предусматривает возможность досрочного погашения кредита с минимальным мораторием (запретом) на досрочное погашение порядка 6 месяцев. Но в то же время почти все ипотечные банки устанавливают некое минимальное значение суммы досрочного погашения (например, 10000 руб.). Только накопив эту минимальную сумму, заемщик может подать кредитору заявление на досрочное погашение кредита. Заявление пишется по форме банка-кредитора.

Досрочно можно погасить как весь ипотечный кредит, так и его часть. В случае частичного досрочного погашения кредита, заемщик имеет право либо уменьшить сумму ежемесячных платежей на оставшийся период кредитования, либо оставить размер платежей прежним, а сократить сам период кредитования. Уменьшение суммы ежемесячных платежей снижает нагрузку на семейный бюджет, а так же дает возможность получения нового кредита. Сокращение срока кредитования существенно снижает сумму переплаты заемщика за жилье, приобретаемое по ипотеке. Что выгоднее - решает заемщик. После проведения досрочного погашения кредита, банк-кредитор должен предоставить заемщику новый график платежей [25].

В случае полного досрочного погашения, заемщику необходимо запросить в банке-кредиторе точную сумму кредита и процентов по нему на предполагаемую дату полного погашения. После осуществления всех необходимых платежей, заемщик должен зарегистрировать в учреждении юстиции прекращение ипотеки, то есть снятие залогового обременения с приобретенного жилья. И наконец, заемщик должен уведомить о полном досрочном погашении кредита страховую компанию, чтобы вернуть себе деньги за оплаченный, но неиспользованный страховой период.

Перекредитование - это получение кредита с более низкой процентной ставкой для погашения кредита с более высокой ставкой, взятого ранее. В условиях конкурентной борьбы ипотечных банков, заемщик может успешно пользоваться этим инструментом для уменьшения переплаты за жилье, приобретаемое по ипотеке. Естественно, что при оценке выгодности операции перекредитования, необходимо учитывать дополнительные расходы, связанные с получением нового кредита.

1.4 Организация ипотечного кредитования

По оценкам экспертов в стране действует до двух десятков ипотечных моделей. В большинстве своем это связано с тем, что в регионах по-своему подходят к решению жилищной проблемы и развитию ипотечного кредитования. Поэтому появляются, так называемые ипотечные программы, в основе которых лежит бюджетное финансирование. Это, безусловно, сдерживает поступательное развитие «классической ипотеки». Текущее состояние очень точно охарактеризовал Виктор Плескачевский (председатель Комитета Госдумы РФ по строительству): «То, что существует на сегодняшний день, - это всего лишь макет. К сожалению, ипотека, которая «сидит» на бюджетной или на корпоративной игле составляет до 90% всей ипотеки по стране. Стоит только иглу выдернуть, и она вся рассыплется». Тем не менее, ипотечный бизнес постепенно набирает обороты, развиваясь в следующих направлениях [26].

В России специализированных кредитных организаций пока нет. Их заменяют организации-застройщики. В течение периода накопления все взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретного здания и инвестируются в строительство. По его окончании клиент получает квартиру, выплачивая застройщику оставшуюся стоимость квартиры в течение оговоренного периода. В силу несовершенства законодательства, очень часто возникает конфликт интересов между риэлторами, застройщиками и пайщиками

Продажа жилья с использованием займа или по договору купли-продажи с рассрочкой платежа. Поскольку региональные модели ипотечного кредитования начали складываться до принятия основополагающих нормативных документов, к настоящему времени в России наблюдается многообразие форм жилищного финансирования, лишь немногие из которых основаны на механизме ипотечного кредитования. Большинство регионов ориентируются на собственные наработки, главным образом ориентированные на использовании бюджетных ресурсов. Этим тормозится процесс развития классического ипотечного кредитования и ограничивается возможность использования преимуществ внебюджетного финансирования, свойственных системе классического ипотечного кредитования. Наиболее популярные схемы, действующие в регионах [19]:

аренда жилья с последующим выкупом;

создание фондов с использованием бюджетных средств, которые занимаются строительством и продажей в рассрочку;

дотирование местными властями ипотечных агентств, тем самым значительно снижая процентную ставку, сдерживая возможности рефинансирования кредитов;

ипотечные компании самостоятельно организуют строительство жилья для потенциальных заёмщиков, замыкая таким образом строительство и сбыт жилья посредством ипотечного жилищного кредитования [28].

Что касательно программ ипотечного кредитования, то их количество неуклонно растёт, сопровождаясь их постепенной переориентацией на рыночные условия кредитования и рефинансирование. Отдельно следует выделить программы ипотечного кредитования, финансируемые из внебюджетных источников и реализуемые на рыночных условиях.

Условия финансирования

Многообразие форм взаимоотношения заемщика и кредитора приводит к существованию различных условий финансирования. К условиям финансирования обычно относят способ погашения долга, уплаты процентов, порядок изменения процентных ставок, сроков кредитования, возможность включения в кредитный договор дополнительных пунктов, влияющих на риск сторон кредитного договора.

Особые условия предполагают включение в кредитный договор пунктов, касающихся прав кредитора и заемщика на досрочное погашение займа, наличия оправдывающих обязательств, возможности продажи объекта до истечения срока кредитования, определения принципа субординации. Наличие или отсутствие указанных условий, а также их конкретное содержание влияют на результаты оценки рыночной стоимости недвижимости:

-Оправдывающее обстоятельство. Наличие этого пункта в кредитном договоре означает, что в случае нарушения заемщиком условий кредитного договора банк может рассчитывать на возмещение долга только за счет заложенного объекта. Другая собственность, принадлежащая заемщику, не может использоваться для этих целей. Если данный пункт отсутствует, заемщик должен отвечать всем принадлежащим ему имуществом.

-Право на досрочное взыскание долга. В соответствии с этим условием заемщик получает право на погашение долга до истечения срока кредитования. Наличие такого права важно в том случае, если инвестор не исключает возможность перепродажи объекта раньше, чем будет погашен долг. Западная практика предусматривает в таких случаях уплату заемщиком штрафов в пользу банка. Уровень штрафа снижается по мере приближения даты окончательного погашения долга. В некоторых случаях кредиты «запираются» на определенный срок, запрещающий досрочное погашение.

-Право кредитора на досрочный возврат долга. Наличие такого права предусматривает досрочное погашение остатка долга («шаровой» платеж) независимо от того, нарушал ли заемщик условия кредитного договора. Возможная дата досрочного погашения устанавливается в момент заключения кредитного договора. При ее наступлении кредитор может рассчитывать на получение остатка долга либо на пересмотр таких позиций, как процентная ставка, остаточный срок погашения долга. Наличие такого права выгодно банку.

-Право на продажу недвижимости вместе с долгом. Это право позволяет заемщику продать недвижимость до погашения кредита, причем остаток задолженности будет погашать новый собственник, кредитор остается прежним. Наличие такого права увеличивает риск кредитора, поэтому банк оставляет за собой право давать разрешение на продажу недвижимости конкретному покупателю либо право на увеличение процентной ставки. Следует отметить, что в этом случае продавец несет исключительную ответственность в том случае, если новый собственник получил оправдывающее обстоятельство.

-Принцип субординации. Данный пункт предполагает возможность изменения приоритета ипотечного кредита. Если инвестор приобретает недвижимость с участием ипотечного кредита и при этом предполагает впоследствии использовать ее в составе инвестиционного проекта, который будет финансироваться за счет заемных средств, то ему необходимо заранее оговорить возможность снижения приоритета первого кредита. Отсутствие данного пункта осложнит получение нового кредита под залог этого же объекта недвижимости.

Конкретные условия финансирования обязательно должны учитываться оценщиком, который сравнивает их с так называемым типичным финансированием. Типичным финансированием называют величину кредита, которая может быть предоставлена инвестору, и устанавливаемую процентную ставку.

Залог

Одним из наиболее действенных способов, побуждающих заемщика выполнить обязательства по кредитному договору, является залог.

Под залогом в гражданском праве понимается право кредитора (залогодержателя) получать возмещение из стоимости заложенного имущества приоритетно перед другими кредиторами (ст. 334 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требования в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, включая, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения.

Залог также обеспечивает возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и затрат по взысканию (ст. 337 ГК РФ).

Залоговые отношения регулируются следующими нормативными актами:

-Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ);

-Законом РФ «О залоге», в той части, которая не противоречит ГК РФ;

-Гражданским процессуальным кодексом РСФСР в части продажи жилых строений с публичных торгов и реализации имущества;

-Федеральным законом «Об ипотеке».

Залог возникает в силу договора, а также на основании закона или при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено какое имущество и для исполнения какого-либо обязательства признается находящимся в залоге (ст. 35 п. 2 ГК РФ).

Залогодатель - это лицо, которое передает имущество в залог. Им может быть как сам должник, так и третье лицо. Залогодателем имущества может быть его собственник, либо лицо, имеющее на него право хозяйственного ведения.

Лицо, которому имущество принадлежит на основе права хозяйственного ведения, не может заложить его без согласия собственника в случаях, предусмотренных законом (ст. 295 п. 2, ст. 335 п. 2 ГК РФ).

Залогодержатель – это лицо, которое принимает имущество в залог: им является кредитор по обязательству, обеспеченному залогом. Залогодержатель вправе пользоваться переданным ему предметом залога, если это предусмотрено договором. На него по договору может быть возложена обязанность извлекать из предмета залога доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя.

Предметом залога может быть движимое и недвижимое имущество, ценные бумаги, валютные ценности, товары в обороте.

Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения и иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Залогодателем предприятия могут быть только собственники этого предприятия или носители права хозяйственного ведения (лишь с согласия собственника или уполномоченного им органа). По требованию залогодержателя предприятие-залогодатель обязано представлять ему годовой баланс.

При ипотеке предприятия залогодержатель вправе принять меры для оздоровления финансового положения предприятия-должника при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой.

Перечень документов, представляемых клиентами по объектам Жилой недвижимости, передаваемой в залог

(информация о предмете залога)

Документы, предоставляемые Заемщиком в Банк при оформлении в залог Жилых помещений (предоставляются в копиях):

Правоустанавливающие документы на Жилое помещение: договор (купли-продажи, приватизации, дарения, ренты и др.); свидетельство о праве на наследстве по закону или завещанию; справка о выплаченном пае в ЖСК/ЖК; документы, подтверждающие создание правообладателем объекта недвижимости (договоры подряда, проектная документация, акт приемки объекта недвижимости госкомиссией, технический паспорт и др.)

Выписка из технического/кадастрового паспорта на Жилое помещение с поэтажным планом и экспликацией.

Выписка из Домовой книги (из организации, в ведомстве которой находится жилищный фонд).

Копии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов Жилого помещения и лиц, обладающих правами пользования Жилым помещением (все страницы паспорта).

Согласие супруга правообладателя Жилого помещения на совершение сделки; Заявление правообладателя о том, что на момент совершения сделки в зарегистрированном браке не состоял/в настоящее время не состоит; Брачный договор об установлении раздельного режима собственности супругов.

Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним об отсутствии (наличии) обременений на закладываемую недвижимость (при наличии).

Оригинал отчета об оценке Жилого помещения, произведенный независимым оценщиком, предварительно согласованным с Банком.

Копия разрешения органов опеки и попечительства на проведение сделки купли-продажи Жилого помещения, собственником которого (полностью или в доле в праве общей собственности) является несовершеннолетний или лицо, находящееся под опекой или попечительством, или в котором проживают следующие категории граждан — членов семьи собственника Жилого помещения:

находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника Жилого помещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы;

оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы.

В случае если Жилое помещение является отдельным домом, то дополнительно предоставляются документы по земельному участку/правам аренды на земельный участок в соответствии с требованиями Банка.

В случае если правообладателем является юридическое лицо, то дополнительно предоставляются документы юридического лица для оценки его правоспособности.

При оформлении в залог Жилых помещений с участком земли дополнительно предоставляются:

Договор купли-продажи земельного участка (Распоряжение Главы администрации о выделении земельного участка под строительство и разрешение на строительство, если участок выделяется муниципальными органами под индивидуальное жилищное строительство, другой документ, на основании которого земельный участок перешел в собственность).

Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок.

Кадастровый паспорт Земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра, включающая в себя все разделы (в. 1 – в. 4), предусмотренные законодательством РФ на момент предоставления выписки).

Копии паспортов (свидетельств о рождении) продавцов/залогодателей земельного участка.

Согласие супруга правообладателя Жилого помещения на совершение сделки; Заявление правообладателя о том, что на момент совершения сделки в зарегистрированном браке не состоял/в настоящее время не состоит; Брачный договор об установлении раздельного режима собственности супругов.

Оригинал отчета об оценке Жилого помещения, произведенный независимым оценщиком, предварительно согласованным с Банком (допускается получение отчета об оценке объекта Банком).

Выписка из ЕГРП о зарегистрированных правах на земельный участок.

Иные документы по требованию Банка.

Список документов, предоставляемых клиентами по правам аренды, передаваемым в залог

Договор аренды, на основании которого возникает передаваемое в залог право.

Документы, подтверждающие наличие у правообладателя права собственности на объект недвижимости (правоустанавливающие документы).

Акт приема-передачи объекта недвижимости от арендодателя арендатору.

Документы, подтверждающие полномочия представителя арендодателя на заключение договора аренды (устав, решение о назначении/избрании исполнительного органа, доверенность).

Уведомление собственника земельного участка о передаче права аренды земельным участком в залог, в случаях нахождения земельного участка в государственной или муниципальной собственности и сроке аренды белее пяти лет.

Выписка из ЕГРП о зарегистрированных правах на право аренды.

Кадастровый паспорт Земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра, включающая в себя все разделы (в. 1 – в. 4), предусмотренные законодательством РФ на момент предоставления выписки)

Иные документы по требованию Банка.

Оценка объекта недвижимости

Классическая теория оценки различает понятия «цена» и «стоимость» объекта недвижимости. Стоимость отражает гипотетическую сумму денег, на которую можно обменять оцениваемый объект с учетом конкретных условий. Стоимость определяется потенциальной доходностью недвижимости. Стоимость зависит от величины дохода, приносимого недвижимостью, а также от возможного изменения ее стоимости за период владения. Чистый операционный доход зависит от:

-физических параметров объекта;

-рыночных ставок арендной платы;

-спроса на данную недвижимость;

-качества управления;

-величины эксплуатационных расходов.

Все перечисленные факторы относятся к сфере использования оцениваемого объекта. Поскольку расходы по обслуживанию долга относят к затратам, связанным с финансированием, их величина, наличие или отсутствие не оказывают влияния на сумму чистого операционного дохода.

Цена — это сумма денег, которую уплатят за недвижимость в процессе фактической сделки. Цена часто складывается в результате переговоров продавца и покупателя.

Инвестор будет готов заплатить более высокую цену за приобретаемый объект, если он получает заем по ставке ниже рыночной, либо будет иметь положительный финансовый леверидж за счет увеличения срока кредитования, либо продавец оплачивает дисконтные пункты по ипотечному кредиту, получаемому покупателем.

Оценщик, сравнивая конкретные условия финансирования с типичным финансированием, особенно если заем предоставляется не третьей стороной, а непосредственно продавцом, может оценивать их как благоприятные. Этот фактор может быть учтен в цене как соответствующая надбавка к стоимости.

Таким образом, условия финансирования не изменяют стоимость недвижимости, но оказывают влияние на ее цену. Ипотечно-инвестиционный анализ представляет совокупность расчетов и аналитических мероприятий, позволяющих провести оценку недвижимости с учетом конкретных условий финансирования.

   Минимальный перечень документов, необходимых для оценки  

           соответствия страховой организации Требованиям  

                                  ОАО «Банк Москвы»

      Обращение   страховой   организации   в   Банк   с   предложением   о   включении   ее   в  

перечень  страховых  организаций,  соответствующих  требованиям  Банка,  направляется  по  

месту нахождения Банка (г. Москва, ул. Рождественка, д. 8/15, стр. 3) заказным письмом с  

уведомлением   либо   курьером.   Обращение   должно   быть   подписано   уполномоченными  

лицами страховой организации и содержать указание на намерение страховой организации  

осуществлять  страхование  рисков  заемщиков  Банка  в  соответствии  с  установленными  

Банком  и  размещенными  на  сайте  Банка  требованиями  к  условиям  оказания  страховой  

услуги. К обращению должен быть приложен комплект указанных документов, необходимых  

для проведения оценки соответствия страховой организации Требованиям Банка, при этом  

должна    быть    оформлена      опись   вложенных     документов.    Оценка     соответствия    и  

последующее   принятие   решения   о   возможности   включения   страховщика   в   перечень  

страховых  организаций,  соответствующих  Требованиям  Банка,  производятся только  после  

предоставления  страховщиком  полного,  актуального  и  корректного  комплекта  указанной  

документации.

      Страховая     организация,     включенная      в   перечень     страховых     организаций,

соответствующих  требованиям  Банка,  в  случае  изменения  сведений,  содержащихся  в  

указанных документах, обязана в оперативном порядке предоставлять в Банк необходимые  

документы, подтверждающие изменение данных сведений.

      1. Выписка из ЕГРЮЛ на текущую дату. Срок действия – 30 календарных дней. Форма  

предоставления – оригинал/нотариально заверенная копия.

      2. Учредительные     документы,    включая    все   изменения     и  дополнения.    Форма  

предоставления –  нотариально заверенные копии, копии протоколов/решений, заверенные  

организацией.

      3. Свидетельство     о   государственной     регистрации.    Форма     предоставления     –

нотариально заверенная копия.

      4. Свидетельство  о  постановке  на  учет  юридического  лица  в  налоговом  органе.  

Форма предоставления – нотариально заверенная копия.

      5. Решение  уполномоченного  органа  о  назначении  единоличного  исполнительного  

органа/об  избрании  коллегиального  исполнительного  органа.  Форма  предоставления  –

копия, заверенная организацией.   

      6. Приказ  о  вступлении  в  должность  единоличного  исполнительного  органа.  Форма  

предоставления – копия, заверенная организацией.

      7. Информация об акционерах/участниках страховой организации, владеющих тремя  

и   более   процентами   акций/долей,   с   указанием   доли   участия   каждого   на   последнюю  

отчетную дату и на дату обращения. Форма предоставления – оригинал/копия, заверенная  

организацией.

      8. Подтверждение      налогового    органа   о   наличии/отсутствии     задолженности     у  

страховой   организации   перед   бюджетами  и   внебюджетными   фондами.   Срок   действия  

подтверждающих       документов    –   30   календарных     дней.   Форма     предоставления     –

оригинал/нотариально заверенная копия.

      9. Бухгалтерский  баланс  (форма  №  1).  Форма  предоставления –  копия,  заверенная  

организацией.

      10. Отчет  о  прибылях  и  убытках  (форма  №  2).  Форма  предоставления  –         копия,  

заверенная организацией.

      11. Приложения к бухгалтерскому балансу и отчету о прибылях и убытках:  

      а) форма отчета об изменениях капитала (форма № 3-страховщик);

      б) форма отчета о движении денежных средств (форма № 4-страховщик);

      в)  форма  отчета  страховой  медицинской  организации  о  целевом  использовании  

средств  обязательного  медицинского  страхования,  включаемого  в  состав  бухгалтерской  

(финансовой) отчетности страховой медицинской организации, осуществляющей отдельные  

полномочия страховщика (форма № 6-омс);

      г)  форма    отчета   общества    взаимного   страхования    о   целевом    использовании  

полученных     средств,   включаемого    в  состав   бухгалтерской    (финансовой)     отчетности  

общества взаимного страхования – некоммерческой организации (форма № 6-овс);

      д) иные приложения к бухгалтерскому балансу и отчету о прибылях и убытках (далее  

– пояснения), оформленные в табличной форме.  

      Форма предоставления – копии, заверенные организацией.

Глава2 Расчеты на основе ипотечного кредитования

Расчет суммы платежа. Сумму ежемесячного платежа для дан­ного вида кредита рассчитывают по формуле взноса на амортиза­цию единицы

где РМТ— величина ежемесячного платежа, руб.; PV— сумма долга, руб.; i — бан­ковская ставка в год, %; п — срок кредита, лет; m — число накоплений в год.

Пример. Известны три переменные: основная сумма — 400000 руб.; срок кредита — 25 лет (25 • 12 = 300 мес); процентная ставка — 12 % (1 % ежемесячно).

Видим, что ежемесячный платеж должен быть больше 4000 руб. Если платить только 4000 руб., то будет выплачиваться лишь процент. Чтобы погасить долг в 400 000 руб., следует платить ежемесячно более 4000 руб.  Расчет по формуле пока­зывает, что суммарные ежемесячные выплаты основной суммы и процента будут составлять 4212,90 руб.

В первый месяц: 4000 руб. — процент, 212,90 руб. — погашение основного долга. Остаток основного долга (основной суммы кредита) через 1 мес: 400 000 — 212,90 = = 399 787,10 руб.

Второй месяц: — 3997,87 руб. — процент, 215,03 руб. — погашение основно­го долга. Остаток основного долга (основной суммы кредита) через 2 мес: 399 787,10 - 215,03 = 399 572,07 руб.

Итак, ежемесячные выплаты по данному кредиту в сумме 4212,90 руб. рассчитаны с учетом двух элементов: процента — до­хода на инвестированную кредитором основную сумму; возмеще­ния капитала — возврата основной суммы. Годовая ставка 12 % в месяц составляет 1 %, или 0,01; «фактор фонда возмещения» (в предварительно рассчитанных таблицах функций сложного процента колонка 3 на 12 % при ежемесячном накоплении) ра­вен 0,0005322. Следовательно, ежемесячный платеж по кредиту в 1 руб. на 25 лет при ставке 12 % равен 0,01 + 0,0005322 = = 0,105322 руб., что соответствует фактору колонки 6.

Перемножив фактор на сумму кредита, получим ежемесячный платеж — 4212,90 руб. Проверка данного действия заключается в том, что мы реинвестируем каждый месяц по 212,90 руб. при еже­месячной ставке 1 % и через 300 мес получим 400 000 руб. (колонка 2, накопление единицы за период: 212,90 ■ 1878,8466 = 400 006 руб. т. е. = 400 000 руб.).

Кредитная постоянная (ипотечная постоянная) — это отноше­ние обязательных выплат по кредиту за год к первоначальной ос­новной сумме кредита. В предыдущем примере ежемесячные вып­латы по кредиту равны 4212,90 руб. Чтобы рассчитать годовые платежи, умножим данную цифру на 12 и получим 50 555 руб. От­несем 50 555 руб. к 400 000 руб. и получим 0,126386 (12,6386 %). Этот коэффициент есть годовая кредитная постоянная. Естествен­но, что она превышает номинальную ставку процента, поскольку кроме процента включает и выплаты по погашению основной суммы кредита.

Кредитная постоянная легко находится по колонке 6 таблиц функций сложного процента. Нужно быть внимательным: для по­лучения годовой постоянной необходимо месячную постоянную умножить на 12.

Расчет основной суммы кредита. Если известны ставка процен­та, оставшийся срок погашения и ежемесячные выплаты по кре­диту, можно определить остаток непогашенной основной суммы. Допустим:

Срок кредита (оставшийся) 25 лет (300 мес.)

Ставка процента 12 % (1 % в месяц)

Ежемесячный платеж 4212,90 руб.

Определить Остаток основной суммы

В этом случае ежемесячный платеж умножается на фактор ан­нуитета (колонка 5), соответствующий периоду времени, оставше­муся до истечения срока кредита: 94,94655-4212,90 руб = = 400 000,3 руб.

При тех же условиях, но оставшемся сроке 21 год: фактор 91,85270 • 4212,90 руб. = 386 966,24 руб.

Расчет срока кредита. Это возможно в том случае, если извест­ны остальные три переменные. Например:

Остаток основной суммы 400 000 руб.

Ставка процента 12 % (1 % в месяц)

Ежемесячный платеж 4212,90 руб.

Определить Срок кредита (оставшийся)

Делим месячный платеж на остаток основной суммы кредита и ищем в колонке 6 на 12 % цифру, близкую к полученной: 4212,90 руб. : 400 000 = 0,0105322. Наиболее близкое число соот­ветствует 25 годам. Если не получается точного совпадения, то берутся две величины, наиболее близкие к искомой. Оставшийся срок будет лежать между этими годами.

По аналогии можно найти время, оставшееся до истечения уже предоставленного кредита. Например:

Текущий остаток основной суммы 351 025,83 руб.

Ставка процента 12 % (1 % в месяц)

Ежемесячный платеж 4212,90 руб.

Определить Срок кредита (оставшийся)

Делим месячный платеж на остаток основной суммы кредита и ищем в колонке 6 цифру, близкую к полученной: 4212,90 руб. : : 351 025,83 = 0,01200168. В колонке 6 на 12 % эта величина соот­ветствует 15 годам. То есть до полной амортизации данного кре­дита остается еще 15 лет.

Расчет ставки процента. Чтобы определить ставку, следует еже­месячный платеж поделить на основную сумму кредита и в колон­ке 6 найти значение фактора, соответствующее оставшемуся сроку кредита. Например:

Основная сумма кредита 400 000 руб.

Срок кредита 25 лет (300 мес)

Ежемесячный платеж 4212,90 руб.

Ставку процента

Делим месячный платеж на остаток основной суммы кредита: 4212,90 руб.: 400 000 руб. = 0,0105322. Ищем таблицу, где в колон­ке 6 будет цифра, близкая к полученной и соответствующей остав­шемуся сроку кредита (25 лет или 300 мес). Это таблица со ставкой 12%.

Каждый месячный платеж по самоамортизирующемуся креди­ту распадается на две компоненты: выплату процентов и выплату части основного долга. Поскольку проценты на конец месяца на­числяются на остаток ссудной задолженности на начало месяца, то сумма процентных платежей сокращается с течением времени. Доля же выплат в счет погашения основного долга соответственно возрастает с каждым платежом. На конец периода кредитования остаток ссудной задолженности равен нулю. При сумме кредита равной, например 100 000 руб., банковской ставке — 11 % с еже­месячными выплатами и сроке кредитования 5 лет.

Заключение

Ипотечный кредит - долгосрочный кредит, выданный банком заемщику на приобретение недвижимости под ее залог либо на участие в долевом строительстве объекта недвижимости под залог прав на участие в долевом строительстве, оформленный в установленном законом порядке, с последующим оформлением залога объекта недвижимости после ввода в эксплуатацию.

Права банка по ипотечному кредиту могут быть удостоверены закладной. Закладная представляет собой именную ценную бумагу, удостоверяющую следующие права ее законного владельца:

- право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства;

- право залога на имущество, обремененное ипотекой.

В договоре на предоставление ипотечного кредита могут быть определены следующие параметры: аннуитетные платежи - ежемесячные платежи по кредиту, равные в течение всего срока погашения кредита и включающие в себя начисленные проценты по кредиту и платеж по основному долгу; мораторий - устанавливаемый банком период, в течение которого заемщику запрещено проводить платежи в счет досрочного исполнения обязательств по кредитному договору; расчетный период - период, за который производится начисление процентов; платежный период - период, в течение которого заемщик обязан произвести погашение задолженности за предыдущий расчетный период (отсрочка платежа). По истечении платежного периода задолженность считается просроченной.

На основании проведенного в работе исследования по теме «Организация, оформление и учет ипотечных операций коммерческих банков» можно сделать следующие выводы. Кредитные операции являются одним из самых важных и значимых направлений в банковской деятельности. Но вместе с тем кредитование является довольно сложным процессом, и поэтому четкая организация управления кредитными операциями позволит банку оперативно реагировать на изменения показателей ссудного рынка. Это даст руководству банка найти наиболее приемлемое соотношение «доходность – риск». Поэтому важным моментом в управлении кредитной деятельности является и изучение кредитных рисков. Для этого необходимо определить все виды рисков, которым подвержен портфель ссуд банка и проводить мониторинг и планирование кредитов, чтобы вовремя определить повышение риска и воспользоваться различными методами для его снижения.

Современная практика кредитования включает следующие основные этапы, предусмотренные в меморандуме о кредитной политике (название этого документа может быть иным). Это — рассмотрение кредитной заявки и собеседование с заемщиком, изучение его кредитоспособности и оценка кредитного риска, подготовка и заключение кредитного договора, и кредитный мониторинг. Все названные этапы — это слагаемые успешного кредитования.

Главной целью развития долгосрочного ипотечного кредитования является обеспечение жильем российских граждан со средними доходами и увеличение спроса населения на жилье.

Система долгосрочного ипотечного кредитования в России должна в первую очередь опираться на международный опыт развития ипотечного кредитования, учитывать макроэкономические условия (характерные для переходной экономики), высокую инфляцию, ограниченную платежеспособность населения.

Организация управления рисками необходима для равномерного распределения бремени финансовых расходов по защите от рисков между субъектами, принимающими участие в ипотечных правоотношениях. Сейчас, в различных ипотечных программах явно просматривается стремление кредиторов переложить риски на плечи заемщиков и при этом защиту от них осуществлять в основном посредством страхования. В результате значительно увеличиваются издержки (помимо основного кредитного долга) заемщика.

Предметом ипотеки (то есть тем, что можно заложить по договору ипотеки) может быть недвижимое имущество: незавершенное строительство, часть недвижимости, земельные участки (кроме тех, которые находятся в федеральной или муниципальной собственности), предприятия, здания, сооружения, жилые дома и т.д.

Основными нормативными документами, регулирующими учет операций по ипотеке (залогу недвижимости), служат Гражданский кодекс РФ, Закон РФ «О залоге» и Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Список используемых источников

1.Пирогова Т. Как правильно взять и вернуть кредит на приобретение и строительство жилья: справочник- ориентир/ Сасункевич О., Корбан О. –изд-во: Агенство Владимира Гревцова, 2011- 72 С.

2. Норесков В. Ипотека для приобретения жилья: справочник- ориентир. –изд-во: BHV, 2012- 64 С.

3. Назаров В. Ипотека. Руководство к действию: справочник- ориентир/ Королева С. –изд-во: BHV, 2013-208 С.

4. Гольцблат А. Сделки с землей в России. Купля- продажа, аренда, приватизация, ипотека: практическое пособие. –изд-во: Альпина, 2012-100 С.

5. Багаев А. Как приобрести жилье в кредит по ипотечным программам: теоретическое пособие/ Багаева М. –изд-во: Феникс, 2012- 106 С.

6. Кресникова Н.И. Ипотечное кредитование под залог земель сельскохозяйственного назначения // Деньги и кредит. - 2013. – 36 С.

7. Логинов М.П. Антикризисное управление ипотечным кредитованием // Деньги и кредит. - 2014. - N 3. – 29 С.

8. Логинов М.П. Особенности маркетинга ипотечных услуг в современной экономике России // Микроэкономика. - 2013. - N 5. – 160 С.

9. Николаева Е. Ипотека перешла в режим ожидания // Финанс. - 2013. - N 15-16. – 85 С.

10. Поздеев Д.В. Ипотечное кредитование и его роль в организации процесса финансирования жилищного строительства // Микроэкономика. - 2012. - N 2. – 170 С.

11. Маковская А. Ипотека в силу закона при долевом строительстве// Хозяйство и право. -2012. - № 9. – С. 6-26; - № 10. – С. 3-26.

12. Маковская А. Новое в законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)»// Хозяйство и право.– 2013. - № 4. – С. 3-11.

13. Маслова В. Ипотека земель// Экономист. – 2014. - № 5. – С. 89-96.

14. Матюхин Г.Г. Ипотека. От истории – к современности// Банковское дело. – 2014 - № 1.– С. 10-12.

15. Матюхин Г.Г. Тернистый путь ипотечного кредитования// Банковское дело. – 2013. –№ 3. – С. 34-38.

16. Минц В. Вечный квартирный вопрос // Эксперт. - 2012. - N 12. - С.18-23.

17. Минц В.М. Модели ипотечного кредитования и перспективы их применения в России//Банковское дело. – 2014. - № 6. – С. 30-34.

18. Мусина И.В., Богданов А.Г. Доступная ипотека: типичные риски и источники«длинных» денег// Банковское дело. – 2013. - № 9. – С. 62-70.

19. Нугаев Р.А. Региональные схемы ипотечного кредитования и проблемы их дальнейшего развития // Деньги и кредит. - 2014. - N 10. - С.24-29.

20. Оценка недвижимости: Учебник/ Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.:Финансы и статистика, 2012. – 496 с.

21. Печатникова С.М. Как управлять процессами на жилищном рынке?// Менеджмент в России и за рубежом. – 2013. - № 4. – С. 38-50.

22. Полтерович В. и др. Строительное общество: ипотечный институт для России//Вопросы экономики. – 2014. - № 1. – С. 63-87.

23. Рукавишников В.Н. Ипотечное страхование в России развивается// Финансы. – 2013. -№ 4. – С. 44-49.

24. Селивановский А., Гафарова В. Правовые риски ипотечного агента// Хозяйство и право.– 2012. - № 7. – С. 42-49

25. Степанов В.Л. Государственный ипотечный кредит в дореволюционной России (конец ХIХ - начало ХХ вв.) // Деньги и кредит. - 2013. - N 2. – С.61-67.

26. Ступин И. Замешкавшаяся ипотека// Эксперт. – 2014. - № 39. – С. 144-150.

27. Ступин И. Рынок в залоге // Эксперт. - 2013. - N 39. - С.97-100.

         28. Фаерман Е.Ю. Расширение доступности жилья на базе ипотечного кредитования //Экономика и математические методы. - 2012. - Т.40, N 1. - С.3-15.

29. Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости/ Пер. с англ.– М.: Дело ЛТД, 2012. – 480 с.

30. Шапкина Г. К вопросу о защите прав акционеров// Хозяйство и право. – 2013. - № 12. –С. 3-8


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

52833. Математична наука навколо нас 67 KB
  Математична наука навколо нас Протягом усього свідомого життя людина здобуває нові знання. Знанняце сукупність інформаціїяку вона дістає з навколишнього світу в процесі суспільновиробничої практики. Головна мета такого уроку спостереження предметів явищ процесів які вивчаються та вміння використовувати теоретичні знання на практичних прикладах що супроводжується поясненням учителя. У процесі уроку учні зможуть: повторити теоретичні відомості ; поглибити свої знання про...
52834. Конструювання та розвязання економічних задач в середовищі табличного процесору Microsoft Excel 108.5 KB
  Раціональність вибору вказаних класів пояснюється тим, що разом з наочно-образним мисленням, що допомагає цілісно бачити обєкти, в учнів у цьому віці активно розвивається асоціативне мислення, сприяюче засвоєнню різних абстрактних понять.
52835. ЛОКАЛЬНІ ЕКСТРЕМУМИ ФУНКЦІЇ ДВОХ ЗМІННИХ 182 KB
  Викладено методику проведення лекційного заняття з використанням інтерактивних форм навчання з теми Локальні екстремуми функції двох змінних Для викладачів вищої математики вищих навчальних закладів 12 рівнів акредитації. 10 Додатки: Додаток А Текст лекції Локальні екстремуми функції двох змінних 18 Додаток Б Приклади задач економічного характеру. Група: БО – 27 Тема: Локальні екстремуми функції двох змінних Мета заняття: Методична: показати методику проведення лекції із застосуванням техніки зворотного...
52836. Графики нагрузок промыленных установок 243.5 KB
  Цеховые электрические сети напряжением до 1000 В являются составной частью систем электроснабжения промышленного предприятия и служат для распределения электроэнергии внутри цехов а также для питания некоторых электроприемников расположенных за пределами цеха на территории предприятия. Схема внутрицеховой сети определяется технологическим процессом производства планировкой помещений цеха взаимным расположением источника питания подстанций и приемников электроэнергии их единичной установленной...
52837. Электричество. Учись быть бережливым 307 KB
  Даже страшно подумать об этом Что случилось бы если бы исчез свет Ответы детей. Если б солнечный свет вдруг бы взял и пропал Мир бы сразу угрюмым и темным весь стал Тьма покрыла бы всё на планете Даже звезды с луною не светят. Солнце звезды запомните это Называют естественными источниками света. И без них день бы в ночь превратился навек Разве сможет без света прожить человек А животные птицы растенья цветы.
52840. Впровадження елементів проектного навчання у роботі з автентичною художньою літературою на уроках англійської мови в старшій школі 111 KB
  Маючи вищу педагогічну освіту методичний та педагогічний досвіт роботи з учнями автор ставить завдання пошуку нових ефективних шляхів навчання комунікативної компетенції які б були достатніми для здійснення спілкування у певних комунікативних сферах та розвитку творчої ініціативи здібностей пізнавальних інтересів учнів. Групове та колективне розв’язування навчальних завдань стимулює пізнавальну та творчу діяльність учнів. Робота з віршованими текстами формує творчі здібності критичне та логічне мислення сприяє виявленню в...
52841. Элементы истории математики на уроках в общеобразовательной школе 299 KB
  Решением неопределенных уравнений занимались в древности китайцы греки и индийцы. В Арифметике Диофанта приведено много задач решаемых им с помощью неопределенных уравнений разных степеней при этом он допускает в качестве решений любые положительные дробные или целые числа. Из 1 следует неопределенное уравнение первой степени x y=...