89901

Оценка стоимости предприятия (бизнеса) ООО «Строитель», г.Краснодар

Дипломная

Менеджмент, консалтинг и предпринимательство

Посредством практического проведения анализа финансово-экономической деятельности и оценки рыночной стоимости действующего предприятия (бизнеса) на примере ООО «Строитель» а также внесение предложений по повышению экономической эффективности бизнеса и практическому использованию результатов оценки.

Русский

2015-05-16

1.33 MB

37 чел.

Министерство образования и науки Российской Федерации

Частное образовательное учреждение

высшего образования

Южный институт менеджмента

Центр повышения квалификации и

дополнительного профессионального образования

ВЫПУСКНАЯ АТТЕСТАЦИОННАЯ РАБОТА

(ДИПЛОМНАЯ РАБОТА)

на тему: «Оценка стоимости предприятия (бизнеса) ООО «Строитель»,

г. Краснодар

 

Слушатель                __________  Е.А. Калинина     _____________2014г.

        

Руководитель:

Начальник отдела оценки

ООО «Институт оценки, бизнеса и права»

канд.экон.наук                                 ______С.Ю. Дударева    __________   2014г.

 

Консультант:

зам.директора ООО «Институт

оценки, бизнеса и права»   ____________И.Ю.Бекетова   ____________ 2014г.             

Нормоконтролер                ___________  Е.Н.Насонова        __________ 2014г.

 

ДОПУСКАЕТСЯ К ЗАЩИТЕ

Директор Центра повышения

квалификации и дополнительного

профессионального образования  __________  Л.В.Яцук    __________ 2014г.

Краснодар  2014

 

Частное образовательное учреждение

высшего образования

Южный институт менеджмента

Центр повышения квалификации и дополнительного

профессионального образования

УТВЕРЖДАЮ  

                                                                         Директор Центра повышения

                                                                         квалификации и дополнительного           

                                                                         профессионального образования

                                                                 ____________________Л.В.Яцук

                                                                                             30 мая 2014 года

ЗАДАНИЕ НА ВЫПОЛНЕНИЕ ВЫПУСКНОЙ

АТТЕСТАЦИОННОЙ  РАБОТЫ (ДИПЛОМНОЙ РАБОТЫ)

по дополнительной профессиональной образовательной программе профессиональной переподготовки «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)»

слушателю     Калининой Евгении Анатольевне

Тема выпускной аттестационной работы: «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)ООО «Строитель», г.Краснодар

Утверждено приказом ректора института                   № 106-0  от  30  мая  2014г. 

                                                                     

Срок сдачи законченной работы                                              28  июня 2014г.

Слушатель                 _________     Е.А. Калинина                             30 мая  2014г.

 

Руководитель:

Начальник отдела оценки

ООО «Институт оценки, бизнеса и права»

канд.экон.наук                                 ______С.Ю. Дударева       2014г.

 

.


СОДЕРЖАНИЕ ВЫПУСКНОЙ АТТЕСТАЦИОННОЙ  РАБОТЫ

Введение

1 Теоретические  основы оценки бизнеса

2 Методологические основы  оценки бизнеса

3 Оценка рыночной стоимости предприятия ООО «Строитель»

Заключение

Список использованных источников

Приложения

ОБЪЕМ  ИЛЛЮСТРАТИВНОЙ  ЧАСТИ РАБОТЫ

Таблица 1- Анализ активов организации

Таблица 2 - Анализ пассивов организации

Таблица 3 - Анализ финансовых результатов деятельности ООО «Строитель»

Таблица 4 - Анализ ликвидности

Таблица 5 - Расчет показателей финансовой устойчивости ООО «Строитель»

Таблица 6 - Показатели оборачиваемости

Таблица 7 - Показатели рентабельности

Таблица 8 - Расчет стоимости собственного капитала ООО «Строитель»

Таблица 9 - Расчет ставки дисконтирования

Таблица 10 - Прогноз выручки

Таблица 11 - Затраты на производство и оказание услуг

Таблица 12 - Прогноз амортизационных отчислений

Таблица 13 - Расчет методом дисконтирования денежных потоков, руб.

Таблица 14 - Согласование результатов

Таблица 15 - Исходные данные для расчета земельного участка

Таблица 16 – расчет стоимости участка

Таблица 17 – расчет стоимости здания

Таблица 18 – признаки износа

Таблица 19 – расчет износа здания

Таблица 20 – определение стоимости замещения объекта

Таблица 21 – аналоги для здания

Таблица 22 – определение стоимости сравнительным подходом

Таблица 23 – расчет ставки капитализации

Таблица 24 – аналоги по аренде

Таблица 25 – расчет стоимости доходным подходом

Таблица 26 – результаты по подходам

Таблица 27 – согласование результатов

Таблица 28 -  Расчет рыночной стоимости транспортного средства затратным подходом

Таблица 29 -  Расчет стоимости АМТС сравнительным подходом

Таблица 30 -   Согласование результатов оценки стоимости

СПИСОК ОСНОВНОЙ РЕКОМЕНДУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1 Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса. Учебник. – М.: Финансы и  

  статистика, 2010.- 736 с.

2 Кошкин В.И. Организация и методы оценки предприятия (бизнеса). Учебник .

  М.: «ИФК» ЭКМОС», 2002.  - 944 с.

3 Рутгайзер В.М. Оценкастоимостибизнеса. М.: Маросейка, 2008. - 448 с.

4 Оценкастоимостинедвижимости учебное пособие / Е. Н. Иванова под ред. Д - раэкон наук проф. М А Федотовой — М.: КНОРУС, 2008. - 344 с.

5 Антонова В.П.  Оценка машин, оборудования и  транспортных средств :

  Учебное пособие. - М.: Институт оценки природных ресурсов, 2001.-392 с.  

6 ПоздняковВ. Анализидиагностикафинансово-хозяйственнойдеятельности

предприятий. – м.: инфра-м, 2010. – 624 с.

Реферат

Выпускная аттестационная (дипломная) работа  137 с., 4 рис., 30 табл., 43 источника.

ОЦЕНОЧНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ, ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ, ЦЕНА, СТОИМОСТЬ, ЗАТРАТЫ, ДАТА ОЦЕНКИ, ПОДХОД К ОЦЕНКЕ, МЕТОД ОЦЕНКИ, НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ,  ДОХОДНЫЙ ПОДХОД, СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД, ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД, СРОК ЭКСПОЗИЦИИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ИТОГОВАЯ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ОЖИДАЕМЫЕ ДОХОДЫ ОТ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ОЖИДАЕМЫЕ РАСХОДЫ ПО ЭКСПЛУАТАЦИИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ДИСКОНТИРОВАНИЕ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ, СТАВКА ДИСКОНТИРОВАНИЯ, КАПИТАЛИЗАЦИЯ ДОХОДОВ, СТАВКА КАПИТАЛИЗАЦИИ, ОБЪЕКТ-АНАЛОГ, ЭЛЕМЕНТЫ-СРАВНЕНИЯ, ЕДИНИЦЫ СРАВНЕНИЯ, КОРЕКТИРОВКА ЗНАЧЕНИЙ ЕДИНИЦ СРАВНЕНИЯ, СОГЛАСОВАНИЕ СКОРРЕКТИРОВАННЫХ ЗНАЧЕНИЙ ЕДИНИЦ СРАВНЕНИЯ, СКОРРЕКТИРОВАННАЯ ЦЕНА ОБЪЕКТА-АНАЛОГА, ТОЧНАЯ КОПИЯ ОБЪЕКТА-ОЦЕНКИ, ОБЪЕКТ АНАЛОГИЧНОЙ ПОЛЕЗНОСТИ ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ, ФИЗИЧЕСКОЕ СОСТОЯНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ИЗНОС, ФУНКЦИОНАЛЬНОЕ ИЛИ ЭКОНОМИЧЕСКОЕ УСТАРЕВАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, СОГЛАСОВАНИЕ (ОБОБЩЕНИЕ) РЕЗУЛЬТАТОВ РАСЧЕТА СТОИМОСТИ, ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ.

Целью выпускной аттестационной (дипломной) работы является закрепление теоретических знаний оценки предприятия (бизнеса), полученных в процессе обучения, посредством практического проведения анализа финансово-экономической деятельности  и оценки рыночной стоимости действующего предприятия (бизнеса) на примере  ООО «Строитель» а также  внесение предложений по повышению экономической эффективности бизнеса и практическому использованию результатов оценки.

       В выпускной аттестационной работе использовались расчетно-конструктивный, аналитический и статистический методы исследований.

      Теоретически изучено законодательство, регулирующее оценочную деятельность в Российской Федерации, стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности, подходы и методы к оценке бизнеса, итоговое согласование (обобщение) результатов расчета стоимости, полученных различными подходами.

Рассмотрена финансово-экономическая деятельность предприятия ООО «Строитель» и проведен ее анализ, как базовый этап, предшествующий оценке  бизнеса, определяющий выбор подходов к оценке предприятия. Проведена оценка рыночной стоимости предприятия с использованием двух подходов к оценке: затратного и доходного. Затратный подход к оценке бизнеса выполнен с использованием метода стоимости чистых активов, в результате которого была проведена корректировка балансовой стоимости активов предприятия и его обязательств и получена рыночная стоимость 100%-го собственного капитала предприятия. Доходный подход к оценке бизнеса выполнен с использованием метода дисконтирования денежных потоков и позволил определить рыночную стоимость предприятия на основе прогнозных данных о развитии предприятия в прогнозный и постпрогнозный периоды.

       Проведено итоговое согласование (обобщение) результатов расчета стоимости, полученных двумя подходами и выработаны рекомендации по предполагаемому использованию результатов оценки и повышению экономической эффективности бизнеса предприятия ООО «Строитель».

СОДЕРЖАНИЕ

         Введение

9

         1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ БИЗНЕСА

11

1.1 Правовое регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации, применяемые стандарты оценки

11

1.2 Цели оценки бизнеса и использование ее результатов

16

1.3 Основные виды стоимости и принципы оценки бизнеса

17

1.4 Проведение (процесс) оценки бизнеса

23

           2 МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ БИЗНЕСА

24

2.1 Подходы и методы оценки бизнеса

24

2.1.1 Затратный подход и его методы в оценке бизнеса

2.1.2 Доходный подход и его методы в оценке бизнеса

24

30

2.1.3 Сравнительный подход и его методы в оценке бизнеса

2.2 Обоснование применяемых подходов и методов                       

35

40

          3 ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ ООО         «СТРОИТЕЛЬ»

41

3.1 Перспективы развития отрасли

41

3.2 Общая характеристика объекта оценки

54

3.3 Анализ финансово-экономического состояния предприятия

55

3.3.1 Анализ бухгалтерских балансов

57

3.3.2 Анализ отчетов о прибылях и убытках

63

3.3.3 Анализ финансовых коэффициентов

66

3.4 Затратный подход

78

3.5 Доходный подход

83

3.6 Итоговое согласование стоимости  ООО «Строитель»

3.7 Составление и содержание отчета об оценке

95

97

Заключение

100

Список использованных источников

Приложения                                                                                            

102

А) Бухгалтерский баланс

Б) Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества

В) Оценка рыночной стоимости транспортного средства

106

109

134

ВВЕДЕНИЕ

Переход нашей страны к рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики. Процесс приватизации, возникновение фондового рынка, развитие системы страхования, переход коммерческих банков к выдаче кредитов под залог имущества формируют потребность в новой услуге – оценке стоимости предприятия (бизнеса), определении рыночной стоимости его капитала.

Потребность в определении рыночной стоимости предприятий не исчерпывается операциями купли – продажи. Необходимость оценки бизнеса возрастает при многочисленных и сложных вариантах реализации стоимости имущественных прав - акционировании, привлечении новых пайщиков, выпуске дополнительных акций, исчислении налогов, в соответствии с требованиями налогового кодекса, использования прав наследования и так далее.

Определение рыночной стоимости предприятия способствует его подготовке к борьбе за выживание на конкурентном рынке, дает реалистичное представление о потенциальных возможностях предприятия. По мере увеличения в стране количества независимых собственников предприятий и фирм, все острее становится потребность в определении рыночной стоимости их капитала.

Целью выполнения настоящей работы является определение рыночной стоимости предприятия ООО «Строитель». Работа выполнена при решении вопросов совершенствования управления.

Для обоснованной оценки стоимости предприятия (бизнеса), необходимо собрать информацию по соответствующему объекту оценки, она включает в себя так называемые общие и специальные данные.

К общим данным, необходимым для оценки стоимости предприятия, можно отнести данные о состоянии рынка, на котором функционирует оцениваемое предприятие, а также данные о местоположении предприятия.

Данные о предприятии включают в себя информацию о документах, удостоверяющих право собственности, состав участников предприятия, их долю в уставном капитале, данные об истории предприятия, его текущей деятельности.

При проведении оценки стоимости предприятия необходимо использовать текущие и перспективные планы, а также другие документы, свидетельствующие о финансовом и экономическом положении предприятия и определяющие его развитие на перспективу.

В процессе выполнения дипломной работы мною были проанализированы:

1Уставные документы ООО «Строитель»;

2Договор купли продажи земельного участка № 765382, от 23.04.2000г.,

3Договоры купли продажи административного здания,

4Аудиторские заключения за 2011-2013гг.;

5.Данные бухгалтерской отчетности ф. №1 Бухгалтерский баланс, №2 «Отчет о прибылях и убытках» за 2011-2013гг.;

6.Аналитические данные по счетам бухгалтерского учета:

01 "Основные средства",

02 "Амортизация основных средств",

08 "Вложения во внеоборотные активы",

58 "Финансовые вложения",

60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками",

62 "Расчеты с покупателями и заказчиками",

68 "Расчеты по налогам и сборам" и т.д.

7Технический паспорт на объект недвижимости.

8 Паспорт транспортного средства.

Общеэкономическая информация из периодических изданий и специализированных аналитических обзоров; сведения о лицензиях, выданных Обществу.

      I ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ БИЗНЕСА

1.1 Правовое регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации, применяемые стандарты оценки

Оценочная деятельность в России регулируется Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и принимаемыми в соответствии с ним федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и ее субъектов, а также международными договорами Российской Федерации.

Закон был принят Государственной Думой и одобрен Советом Федерации в июле 1998г. Закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов различных форм собственности. В нем дана формулировка оценочной деятельности, рыночной стоимости, субъектов оценочной деятельности, объектов оценки; определены права Российской Федерации и ее субъектов, физических и юридических лиц на проведение оценки принадлежащих им различных объектов.

Законом установлено, что основанием для проведения оценки объекта является договор между оценщиком и заказчиком, отвечающий обязательным требованиям, а в отдельных случаях оценка, в том числе повторная, может быть проведена на основании определения суда.

Закон определил общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, который не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение, и регламентировал процедуру оспоримости содержащихся в отчете сведений.

Законом определены права оценщика по выбору стандартов и методов оценки, на доступ к информации и коммерческую тайну; на привлечение к участию в проведении оценки иных оценщиков и специалистов, а также право на отказ от оценки.

Законом предусмотрены обязанности оценщика, который должен соблюдать закон и принятые на его основе нормативные правовые акты, обеспечивать сохранность документов, информировать заказчика о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, предоставлять документ, подтверждающий профессиональность знаний в области оценочной деятельности, соблюдать конфиденциальность полученных сведений.

В соответствии с данным Законом независимость оценки требует, чтобы оценщик не имел имущественного интереса по отношению к объекту оценки. Размер гонорара оценщика не должен зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки. Закон предусматривает страхование гражданской ответственности оценщиков, которое является условием, обеспечивающим защиту прав потребителей услуг оценщиков.

Приватизация  государственных  предприятий  подпадает  под  действие  Федерального  закона  «О  приватизации  государственного  имущества  и  об  основах  приватизации  муниципального  имущества  в  Российской  Федерации».  Согласно  этому  закону  государственная  программа  приватизации  государственного  имущества  Российской  Федерации  среди  прочих  условий  должна  содержать  порядок  оценки  стоимости  приватизируемого  государственного  имущества,  для  чего  допустимо  привлечение  аудиторских,  консультационных,  оценочных  и  иных  организаций.

Деятельность  и  реструктуризация  акционерных  обществ  как  имущественных  комплексов  регламентируется  Федеральным  законом  «Об  акционерных  обществах».

В  нём,  в  частности,  установлен  порядок  определения  рыночной  стоимости  имущества  акционерных  обществ,  в  соответствии  с  которым  для  этих  целей  может  быть  привлечён  независимый  оценщик.  Если  владельцем  акций  общества  является  государство,  то  применение  процедуры  оценки  оценщиком  обязательно.

Федеральный  закон  РФ  «О  несостоятельности  (банкротстве)»,  регламентирует,  что  «в  ходе  конкурсного  производства  конкурсный  управляющий  осуществляет  инвентаризацию  и  оценку  имущества  должника.  Для   осуществления  указанной  деятельности  конкурсный  управляющий  вправе  привлекать  оценщиков  и  иных  специалистов  с  оплатой  их  услуг  за  счёт  имущества  должника,  если  иное  не  установлено  собранием  кредиторов  или  комитетом  кредиторов».

Постановлениями  Правительства  РФ  «О  передаче  федеральных  государственных  унитарных  предприятий  в  собственность  субъектов  Российской  Федерации»  и  «О  передаче  отдельных  видов  объектов  недвижимости,  находящихся  в  федеральной  собственности,  в  собственность  субъектов  Российской  Федерации»  установлено,  что  для  передачи  предприятий  в  собственность  субъектов  Российской  Федерации  требуется  представление  в  Минимущества  России  среди  прочих  документов  отчёта  об  оценке  рыночной  стоимости  имущества,  проведенной  в  соответствии  с  законодательством  Российской  Федерации,  регулирующим  оценочную  деятельность.

Представление  отчёта  об  оценке  предусмотрено  также  и  распоряжением  Минимущества  России  «Об  организации  работы  комиссии  по  выработке  решений  о  целесообразности  и  способе  отчуждения  отдельных  объектов  недвижимого  имущества  и  имущественных  комплексов,  находящихся  в  федеральной  собственности».

Положение  по  ведению  бухгалтерского  учёта  и  бухгалтерской  отчётности  в  Российской  Федерации  указывает,  что  формирование  первоначальной  стоимости  основных  средств,  полученных  по  договору  дарения  и  в  иных  случаях  безвозмездного  получения,  производится  по  рыночной  стоимости,  действующей  на  дату  принятия   имущества к учету.  Данные  о  действующей  цене  должны  быть  подтверждены  документально  или  экспертным  путём,  т.е.  проведением  оценки.

При составлении отчета об оценке также нужно руководствоваться следующими Федеральными стандартами:

(ФСО №1), «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2008г. № 256. Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и определяет общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки, применяемые при осуществлении оценочной деятельности. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

(ФСО №2), «Цель оценки и виды стоимости», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2008г. № 255. Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и раскрывает цель оценки, предполагаемое использование результата оценки, а также определение рыночной стоимости и видов стоимости, отличных от рыночной. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

(ФСО №3), «Требования к отчету об оценке», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2008г. № 254. Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам. Отчет об оценке составляется по итогам проведения оценки. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

(ФСО№4), «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2011г. №508. Настоящий Федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при определении кадастровой стоимости.

(ФСО №5), «Виды экспертизы, порядок её проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 4июля 2012г. № 328.Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении экспертизы отчетов об оценке. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

(ФСО №6), «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков»,утвержденного приказом Минэкономразвития России от 7 ноября 2012г.№ 628.Настоящий федеральный стандарт оценки устанавливает требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Федеральные стандарты оценки представляют собой верхний уровень системы методологии оценочной деятельности. Данные стандарты позволяют обеспечить единый подход к формированию условий и требований к проведению оценки имущества.

Они позволяют точно и недвусмысленно трактовать основные понятия, используемые оценщиками в своей профессиональной деятельность. К наиболее важным можно отнести определение видов оцениваемой, стоимости, подходов и методов оценки, экспертизы отчета об оценке. В рассматриваемых Стандартах установлены требования к процедуре оценки, которая должна включать подготовку договора об оценке, установление количественных и качественных характеристик объекта оценки; анализ рынка, выбор методов в рамках каждого из подходов к оценке, осуществление необходимых расчетов, обобщение результатов, определение итоговой величины стоимости объекта оценки.

Контроль над осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации осуществляют органы, уполномоченные Правительством Российской Федерации и субъектами Российской Федерации в рамках своей компетенции, установленной в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Профессиональное обучение оценщиков осуществляется специально создаваемыми высшими государственными или частными учебными заведениями или на базе их факультетов, отделений или кафедр.

1.2 Цели оценки бизнеса и использование ее результатов

Стороны, участвующие в проведении оценочных работ, стремясь действовать в своих экономических интересах, определяют цели оценки. Четкая, грамотная формулировка цели позволяет правильно определить вид рассчитываемой стоимости, выбрать подход и метод оценки.

Как правило, цель оценки состоит в определении какой-либо оценочной стоимости, что необходимо клиенту для принятия решения. В проведении оценочных работ заинтересованы различные стороны: от государственных структур до частных лиц.

Оценку бизнеса проводят в целях:

          а) повышения эффективности текущего управления предприятием, фирмой;

          б) определения стоимости ценных бумаг в случае купли-продажи акций предприятия. Для принятия обоснованного инвестиционного решения необходимо оценить собственность предприятия и долю этой собственности, приходящуюся на приобретаемый пакет акций, а также возможные будущие доходы от бизнеса;

          в) определения стоимости предприятия в случае его купли-продажи целиком или частями.

           г) реструктуризации предприятия. Ликвидация предприятия, слияние, поглощение либо выделение самостоятельных предприятий из состава холдинга предполагает проведение его рыночной оценки, так как необходимо определить цену покупки или выкупа акций, конвертаций, величину премии, выплачиваемой акционерам поглощаемой фирмы;

           д) разработки плана развития предприятия. В процессе стратегического планирования важно оценить будущие доходы фирмы, степень ее устойчивости и ценность имиджа;

          е) определения кредитоспособности предприятия и стоимость залога при кредитовании;

          ж) страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости активов в преддверии потерь;

           з) налогообложения. При определении налогооблагаемой базы необходимо провести объективную оценку дохода предприятия и его имущества;

           и) принятия обоснованных управленческих решений. Инфляция искажает финансовую отчетность предприятия, поэтому периодическая оценка имущества независимыми оценщиками позволяет повысить реалистичность финансовой отчетности, являющейся базой для принятия финансовых решений;

           к) осуществления инвестиционного проекта развития бизнеса. В этом случае для его обоснования необходимо знать исходную стоимость предприятия в целом, его собственного капитала, активов, бизнеса.

Таким образом, обоснованность и достоверность оценки во многом зависят от того, насколько правильно определена область использования оценки.

1.3 Основные виды стоимости и принципы оценки бизнеса

В зависимости от цели проводимой оценки, количества и подбора учитываемых факторов рассчитываются различные виды стоимости, определяемые законодательными актами Российской Федерации: Федеральным законом РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998г. №135-ФЗ, Федеральным стандартом оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20.07.2008г. №255. При осуществлении оценочной деятельности согласно действующему законодательству используются следующие виды стоимости объекта оценки:

а) рыночная стоимость;

б) инвестиционная стоимость;

 в)  ликвидационная стоимость;

  д) кадастровая стоимость.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона РФ “Об оценочной деятельности” от 29.07.1998 года за № 135-ФЗ:

Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

а) одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

б) стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

 в) объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

 д) цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

 е) платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Рыночная стоимость – это расчетная величина стоимости, характерная для данного вида объекта оценки на конкурентном и открытом рынке, предполагает свободную конкуренцию, когда и покупатель и продавец действуют экономически рационально и осознанно, обладая необходимой информацией и не испытывая каких-либо внешних принуждений к сделке. Рыночная стоимость рассчитывается с учетом текущей ситуации на рынке, на конкретную дату.

При определении инвестиционной стоимости определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

Под кадастровой стоимостью понимается установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная методами массовой оценки, или, при невозможности определения рыночной стоимости методами массовой оценки, рыночная стоимость, определенная индивидуально для конкретного объекта недвижимости в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Кадастровая стоимость определяется, в частности, для целей налогообложения.

Взаимосвязь между целью оценки и видом стоимости, используемая для оценки

Цели оценки

Виды стоимости

1. Помощь потенциальному покупателю (продавцу) определить предполагаемую цену

Рыночная стоимость

2. Определение целесообразности инвестиций

Инвестиционная стоимость

3. Возможная ликвидация (частичная или полная) действующего предприятия

Ликвидационная стоимость

Процесс оценки бизнеса предприятия базируется на определенных оценочных принципах. Эти принципы были сформулированы в результате многолетнего опыта отечественных и зарубежных оценщиков и являются теоретической базой оценки. Все принципы взаимосвязаны между собой, но условно их можно разделить на несколько категорий. Выделяются три основные группы взаимосвязанных принципов оценки:

  •  основанные на представлениях собственника;
  •   связанные с эксплуатацией собственности;
  •  обусловленные действием рыночной среды.

К первой группе принципов относятся:

Принцип полезности.

Объект оценки обладает стоимостью только тогда, когда он полезен потенциальному собственнику и способен удовлетворить его ожидаемые потребности, в течение определенного времени. Если анализируется поток доходов, то максимальная цена будет определяться по средствам изучения других потоков доходов с аналогичным уровнем риска и качества.

Принцип замещения.

В соответствии с этим принципом предполагается, что покупатель рассмотрит, имеющиеся у него альтернативные варианты и будет вести себя рационально, располагая достаточным временем для принятия решения. Среди таких вариантов, может быть покупка имущества со схожими свойствами, воспроизводство аналогичных улучшений на другом участке земли или вложение средств, обеспечивающих сопоставимый своим характеристикам доход. Таким образом, этот принцип позволяет установить верхний предел стоимости, оцениваемого объекта.

Принцип ожидания или предвидения.

Данный принцип заключается в определении текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным предприятием. Здесь важны величина, качество и продолжительность, ожидаемого будущего потока дохода.

Ко второй группе принципов относятся:

Принцип фактора производства.

Доходность любой экономической деятельности определяется четырьмя факторами: капиталом, трудом, управлением и землей. Чистый доход - результат действия всех указанных факторов, поэтому для оценки нужно знать вклад каждого фактора формирования дохода всей системы. Каждый фактор должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью. Сначала производится компенсация за использование рабочей силы, затем капитала и управления, оставшаяся сумма денег направляется на оплату за пользование земельным участком его собственником.

Принцип остаточной продуктивности.

Остаточная продуктивность земельного участка определяется, как чистый доход, отнесенный к земельному участку после того, как оплачены предыдущие факторы производства. Предприятие будет стоить выше, если земельный участок обеспечивает более высокий доход или его положение позволяет минимизировать затраты.

Принцип предельной производительности.

Изменение того или иного фактора производства может увеличивать или уменьшать стоимость объекта.

По мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее темпа роста затрат, однако после достижения определенной точки общая отдача хотя и растет, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на добавленные ресурсы. Этот принцип базируется на теории предельного дохода.

Принцип сбалансированности (пропорциональности).

Согласно данному принципу максимальный доход от предприятия можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства. Одним из важных моментов действия данного принципа является соответствие размеров предприятия потребностям рынка. Так, если предприятие является слишком большим для удовлетворения потребностей рынка, то его эффективность падает, особенно если затруднена доставка ресурсов или товаров.

К третьей группе принципов относятся:

Принцип соответствия.

Согласно этому принципу предприятия, не соответствующие требованиям рынка по оснащенности производства, технологии, уровню доходности и т.д., скорее всего будут оценены ниже среднего.

Принцип конкуренции.

Содержание данного принципа сводится к следующему: если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов.

Принцип зависимости от внешней среды.

Стоимость бизнеса определяется не только внутренними факторами, но во многом - внешними. Стоимость предприятия, его имущества в значительной мере зависит от состояния внешней среды, степени политической и экономической стабильности в стране.

Принцип изменения стоимости.

Изменение политических, экономических и социальных сил влияет на конъюнктуру рынка и уровень цен. Стоимость предприятия изменяется. Следовательно, оценка стоимости предприятия должна проводиться на определенную дату.

Принцип экономического разделения.

При рассмотрении направлений развития бизнеса, может возникнуть вопрос об экономическом разделении имущественных прав на собственность, если это позволяет увеличить общую стоимость.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Определение направления использования собственности предприятия должно быть юридически, технически осуществимо и обеспечивать собственнику максимальную стоимость оцениваемого имущества.

1.4 Проведение (процесс) оценки бизнеса

Алгоритм проведения работ по оценке бизнеса целесообразно рассматривать как совокупность ряда этапов, в том числе:

Этап 1: Определение задачи оценки. На этом этапе происходит определение причин проведения оценки и постановка задачи оценки, выбор вида оцениваемой стоимости, идентификация объекта оценки и имущественных интересов заказчика оценки, определение даты оценки и сроков выполнения работы.

Этап 2: Разработка плана проведения оценки стоимости бизнеса. Выполнение этого этапа предполагает определение требований к исходной информации, выбор методологии и методики оценки, определение трудоемкости (трудозатрат) оценки и согласование условий выполнения оценки.

Этап 3: Сбор информации, необходимой для проведения оценки. В состав этой информации включаются, во-первых, макроэкономические показатели, во-вторых, показатели, характеризующие рынок производимой продукции, в-третьих, финансовые и экономические показатели, характеризующие деятельность оцениваемого предприятия, а также нормативы, регулирующие условия развития предприятия.

Этап 4:Проведение оценки с применением различных подходов и методов оценки. Эти подходы определены нормативно-законодательными документами, регламентирующими процесс оценки, и включают в себя доходный подход, затратный подход (подход, основанный на стоимости активов) и сравнительный подход.

Этап 5: Согласование полученных результатов оценки. Выполнение этого этапа предполагает анализ полученных результатов оценки, формирование окончательного заключения о стоимости бизнеса.

Этап 6:Оформление результатов оценки, включая подготовку отчета об оценке стоимости бизнеса.

2 Методические основы оценки бизнеса

2.1 Подходы и методы оценки бизнеса.

Существует ряд подходов к оценке стоимости бизнеса, основными из которых являются доходный, затратный и сравнительный подходы. Каждый из них имеет свою область применения и характеризуется совокупностью используемых методов.

2.1.1 Затратный подход и его методы в оценке бизнеса

Затратный (имущественный) подход в оценке бизнеса включает в себя ряд методов, позволяющих оценить бизнес как совокупность активов, представляющих собой некоторый имущественный комплекс, являющийся достаточным для производства продукции, работ, услуг. Данный подход основан на принципах замещения, наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности и экономического разделения.

Балансовая стоимость активов и обязательств предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиком встает задача проведения корректировки баланса предприятия.

Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает оценочную стоимость собственного капитала предприятия.

Базовой формулой в затратном подходе является:

собственный капитал = активы - обязательства.

Данный подход представлен двумя основными методами:

1 методом стоимости чистых активов;

  1.  методом ликвидационной стоимости.

Затратный (имущественный) подход к оценке бизнеса реализуется преимущественно методом чистых активов. При этом предметом оценки выступает оценка рыночной стоимости фирмы. Использование данного метода дает лучшие результаты при оценке действующей компании, обладающей значительными материальными и финансовыми активами.

Чистые активы - это величина, определяемая путем вычитания из суммы активов предприятия, принимаемых к расчету, суммы его обязательств, принимаемых к расчету (согласно закону РФ «Об акционерных обществах). Алгоритм расчета Чистых активов установлен в "Порядке оценки стоимости чистых активов акционерных обществ", утвержденном приказом Министерства финансов Российской Федерации №10н от 29.01.2003г. и Федеральной комиссией по рынку ценных бумаг №03-6/пз.

Суть метода в том, что определяется рыночная стоимость активов путем коррекции данных бухгалтерского баланса, из которой вычитается рыночная стоимость обязательств. Метод стоимости чистых активов используется, если предприятие обладает значительными активами и ожидается, что предприятие по-прежнему будет действующим.

Метод стоимости чистых активов применяется также:

а) для оценки объектов специального назначения, по которым отсутствуют аналогичные продажи;

  б)  в условиях пассивного рынка;

в)  для целей страхования бизнеса;

г) в инвестиционных проектах при реконструкции существующих объектов или строительстве новых.

Расчет методом стоимости чистых активов включает несколько этапов.

Первый   этап. Оцениваются нематериальные активы.

Нематериальные активы значатся в активе баланса по цене приобретения за вычетом износа (начисленной амортизации). Рыночная цена, во-первых, не учитывает определенных формальностей в определении стоимости актива, которые часто допускаются в практике приобретения нематериальных активов производственными предприятиями; во-вторых, она учитывает реальное экономическое старение актива. В процессе составления экономического баланса определенная часть нематериальных активов может быть признана утратившими свою стоимость. По другим определяется оставшийся срок жизни (контрактная жизнь - время, остающееся до окончания договора; экономическая жизнь - потеря стоимости актива вследствие изменения конъюнктуры рынка). Уровень износа определяется наименьшим сроком жизни;

Второй   этап. Оценивается недвижимое и движимое имущество по рыночной стоимости.

Оценка рыночной стоимости материальных активов производится методами оценки недвижимости, оборудования и других; основных активов. Используются главным образом рыночный и затратный подход. Наиболее распространенным стандартом стоимости является стоимость замещения, учитывающая физическое, функциональное, техническое и экономическое устаревание;

Третий  этап. Определяется рыночная стоимость финансовых вложений.

К финансовым активам относятся инвестиции в дочерние, зависимые и иные общества и организации, в долгосрочные государственные муниципальные и корпоративные ценные бумаги, а также собственные акции. Оценка финансовых активов осуществляется исходя из их рыночной стоимости на дату оценки. Если определяется рыночная стоимость вложений в ценные бумаги, котирующиеся на рынке (на бирже, на специальных аукционах), то используется информация из сборников «Финмаркет», АК&М и др. Если же ценные бумаги не котируются, то Оценщик должен самостоятельно определить их рыночную стоимость.

Четвертый  этап. Товарно-материальные запасы переводятся в текущую стоимость.

Товарно-материальные запасы анализируются по результатам инвентаризации. Устаревшие неликвидные запасы списываются по ценам возможной реализации за вычетом издержек реализации, включая доходы посредников;

Расходы будущих периодов, если существует связанная с ними выгода, оцениваются по номинальной стоимости.

Пятый  этап. Оценивается дебиторская задолженность.

Оценка дебиторской задолженности начинается с ее анализа. Составляется список дебиторов, определяются сроки возврата долгов, анализируются возможности возврата долгов в сроки, предусмотренные соответствующими договорами. Безнадежная задолженность списывается. Не подлежат оценке также долги учредителей по их взносам в уставный капитал. Во всех других случаях дебиторская задолженность оценивается по текущей стоимости. Период дисконтирования в данном случае определяется исходя из сроков возврата долгов, предусмотренных по соответствующим договорам. Ставка дисконтирования при этом учитывает риск, связанный с возвратом долгов (например, ставка дисконтирования берется повышенная, если выясняется, что степень надежности векселей, выданных другим предприятием, невысока).

Шестой этап. Обязательства предприятия переводятся в текущую стоимость.

Кредиторская задолженность корректируется аналогично дебиторской задолженности.

Седьмой этап. Определяется стоимость собственного капитала путем вычитания из рыночной стоимости суммы активов текущей стоимости всех обязательств.

Метод стоимости чистых активов не требует идентификации аналогов, а основывается только на данных оцениваемой фирмы. В этом его преимущество (простота, относительно невысокая трудоемкость, отсутствие ограничений), но одновременно и недостатки (затратный подход к оценке). Бизнес покупается ради будущих доходов, а не прошлых затрат.

Преимуществами метода стоимости чистых активов является то, что данный метод учитывает влияние производственно-хозяйственных факторов на изменение стоимости активов;

а)  дает оценку уровня развития технологии с учетом степени износа активов;

б) дает достаточно обоснованный результат, так как расчеты основываются на финансовых и учетных документах.

г) Однако преимущества влекут за собой и определенные недостатки данного метода оценки бизнеса:

д)  отражает прошлую стоимость;

е)  не учитывается рыночная ситуация на дату оценки;

ж)  не учитываются перспективы развития предприятия;

з)  статичность метода;

и)  не учитываются риски;

к) отсутствует связь с настоящими и будущими результатами деятельности предприятия.

Ликвидационная стоимость означает чистую сумму, которую собственник может получить при ликвидации компании и раздельной распродаже ее активов.

Метод ликвидационной стоимости применяется в следующих случаях:

а) компания находится в состоянии банкротства, или есть серьезные сомнения относительно ее способности оставаться действующим предприятием;

б) стоимость компании при ликвидации может быть выше, чем при продолжении деятельности.

Ликвидационная стоимость определяется на базе текущей рыночной стоимости активов компании с учетом времени их реализации по календарному графику ликвидации активов.

Расчет ликвидационной стоимости предприятия включает несколько основных этапов:

Первый этап. Анализ бухгалтерской отчетности на дату предшествующую оценке. Предварительно должен быть решен вопрос наилучшего и наиболее эффективного использования ликвидируемого бизнеса, что позволит применить обоснованные методы рыночной оценки машин, оборудования, транспортных средств, зданий и сооружений, нематериальных активов.

Второй этап. Разрабатывается календарный график ликвидации активов, так как продажа различных видов активов предприятия: недвижимого имущества, машин и оборудования, товарно-материальных запасов требует различных временных периодов.

График реализации активов предприятия составляется с учетом степени их ликвидности в реально сложившихся экономических условиях. Кроме того, следует учитывать правовые ограничения реализации имущества ликвидируемого предприятия.

Третий этап. Рассчитывается текущая стоимость активов предприятия по данным его бухгалтерского баланса на дату оценки с учетом инвентаризации.

Четвертый этап. Оценочная стоимость активов уменьшается на величину прямых затрат. К прямым затратам, связанным с ликвидацией предприятия, относятся комиссионные оценочным и юридическим фирмам, налоги и сборы, которые платятся при продаже.

Пятый этап. С учетом календарного графика ликвидации активов, скорректированные стоимости оцениваемых активов дисконтируются на дату оценки по ставке дисконта, учитывающей связанный с этой продажей риск.

Шестой этап. Ликвидационная стоимость активов уменьшается на расходы, связанные с владением активами до их продажи, включая затраты на сохранение запасов готовой продукции и незавершенного производства, сохранение оборудования, машин, механизмов, объектов недвижимости, а также управленческие расходы по поддержанию работы предприятия вплоть до завершения его ликвидации. Срок дисконтирования соответствующих затрат определяется по календарному графику продажи активов предприятия.

Седьмой этап. Прибавляется (вычитается) операционная прибыль (убытки) ликвидационного периода.

Восьмой этап. Вычитаются преимущественные права на удовлетворение: выходные пособия и выплаты работникам предприятия; требования кредиторов по обязательствам, которые обеспечиваются залогом имущества ликвидируемого предприятия; задолженность по обязательным платежам в бюджет и во внебюджетные фонды; расчеты с другими кредиторами.

Таким образом, ликвидационная стоимость предприятия рассчитывается путем вычитания из скорректированной стоимости всех активов баланса суммы текущих затрат, связанных с ликвидацией предприятия, а также величины всех принимаемых обязательств.

2.1.2 Доходный подход и его методы в оценке бизнеса

Доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости, исходящую из принципа непосредственной связи стоимости бизнеса компании с текущей стоимостью его будущих доходов, которые возникнут в результате использования собственности и/или возможной дальнейшей его продажи.

Доходный подход позволяет определить стоимость приносящего доход бизнеса посредством учета количества и продолжительности получения тех выгод, которые данный бизнес будет приносить в течение прогнозного периода времени. В результате анализа ожидаемые от собственности будущие поступления, а также доход от возможной продажи объекта в конце прогнозного периода переводятся в текущую стоимость на дату оценки. Доходный подход основывается на принципе ожидания, согласно которому потенциальный покупатель делает вывод о стоимости собственности в зависимости от ожидаемой отдачи, которая может быть получена в будущем от владения имуществом. Чем больше доход, приносимый объектом, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. При этом имеют значение продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс.

В рамках доходного подхода выделяются следующие методы оценки:

а) метод дисконтирования денежных потоков,

 б) метод капитализации.

Доходный подход применяется для оценки действующих предприятий, как правило, имеющих прибыльную историю деятельности. Можно выделить следующие основные этапы оценки методом дисконтирования денежных потоков:

а) определение длительности прогнозного периода и выбор модели денежного потока;

б) проведение ретроспективного анализа валовой выручки от реализации и ее прогнозирование;

в) проведение финансового анализа и осуществление прогноза доходов и расходов предприятия;

г) анализ и прогнозирование инвестиций;

д) расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного периода;

е)  определение ставки дисконтирования;

ж) расчет величины стоимости предприятия в постпрогнозный период;

з) расчет текущей стоимости будущих денежных потоков и текущей стоимости предприятия в постпрогнозный период;

и) внесение итоговых поправок.

При оценке бизнеса методом дисконтирования денежных потоков возможно применение моделей денежного потока для собственного капитала или денежного потока для всего инвестированного капитала.

Расчет денежного потока для собственного капитала производится по формуле:

Денежный поток для собственного капитала = Чистый доход + Амортизационные отчисления + Увеличение долгосрочной задолженности – Прирост собственного оборотного капитала - Капитальные вложения - Уменьшение долгосрочной задолженности.

Применяя модель денежного потока для всего инвестированного капитала, условно не различается собственный и заемный капитал и считается совокупный денежный поток. Поэтому к денежному потоку прибавляются выплаты процентов по задолженности, которые ранее были исключены при расчете чистой прибыли. Так как проценты по задолженности вычитались из прибыли до уплаты налогов, возвращая их назад, следует уменьшить их сумму на величину налога на прибыль. Итогом расчета по данной модели является рыночная стоимость всего инвестированного капитала предприятия. В качестве прогнозного принимается период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста компании не стабилизируются. Предполагается, что в постпрогнозный период должны иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечно долгий поток доходов.

Денежный поток для собственного капитала имеет свой тип ставки дисконта, связанной с определенными рисками и может определяться следующими способами: по модели оценки капитальных активов и методом кумулятивного построения. Для денежного потока для всего инвестированного капитала в целях определения ставки дисконта используется модель средневзвешенной стоимости капитала.

Расчет величины стоимости предприятия в постпрогнозный период зависит от перспектив развития бизнеса в постпрогнозный период. Если по истечении прогнозного периода предполагается дальнейшее стабильное развитие бизнеса, то при определении остаточной стоимости используется модель Гордона, которая основана на прогнозе получения стабильных доходов в остаточный период и предполагает, что величины начисленного за год остаточного износа и капиталовложений равны. По модели Гордона капитализируется годовой доход постпрогнозного периода при помощи коэффициента капитализации, рассчитанного как разница между ставкой дисконта и долгосрочными темпами роста. При отсутствии темпов роста коэффициент капитализации будет равен ставке дисконта.

Расчет остаточной стоимости в соответствии с моделью Гордона производится по формуле:

, где       (1)

-остаточная стоимость бизнеса,

-денежный поток доходов за первый год после прогнозного (остаточного) периода;

-дисконт для собственного капитала;

-долгосрочные темпы прироста.

Полученную таким образом стоимость бизнеса в постпрогнозный период приводят к текущим стоимостным показателям по той же ставке дисконта, что применяется для дисконтирования денежных потоков прогнозного периода.

Итоговая величина стоимости капитала состоит из двух составляющих:

1) текущей стоимости денежных потоков в течение прогнозного периода;

2) текущего значения стоимости в постпрогнозный период.

Для определения обоснованной рыночной стоимости бизнеса полученная величина текущих значений денежных потоков (включая реверсию) корректируется на ряд поправок:

а) плюс стоимость избыточных и неоперационных активов, которые не принимают участия в формировании денежного потока;

 б) плюс избыток или минус недостаток собственного оборотного капитала.

Метод капитализации базируется на прогнозировании величины дохода на один год вперед. После чего, определяется уровень риска, связанный с получением данной величины потока, который находит свое отражение в коэффициенте капитализации. Делением дохода на данный коэффициент определяется рыночная стоимость предприятия.

, где                              (2)

- стоимость бизнеса, - периодический доход, - коэффициент капитализации.

Основное преимущество метода капитализации доходов – простота расчетов. Другое преимущество состоит в том, что, в конечном счете, он способен непосредственно отражать рыночную конъюнктуру. Это связано с тем, что при его применении, как правило, необходимо рассмотрение достаточно большого числа рыночных сделок и проведение их анализа в плане сопоставления дохода и стоимости.

Вместе с тем метод капитализации не следует применять в следующих случаях:

  1.  отсутствует информация о рыночных сделках;
  2.  предприятие не вышло на режим стабильных доходов;
  3.  бизнес требует реструктуризации, антикризисного управления.

Практическое применение метода капитализации доходов в оценке бизнеса предусматривает следующие основные этапы:

1 этап .Проведение анализа финансовой отчетности, ее нормализация и трансформация (при необходимости).

Выбор денежной величины, которая будет капитализирована.

2 этап. Расчет адекватной ставки капитализации. В силу того, что текущая стоимость будущих доходов чрезвычайно чувствительна к изменениям ставки капитализации, для ее корректного использования необходимы обоснованные данные о ее величине, основанные на рыночной информации.

3 этап .Определение предварительной величины стоимости.

4 этап. Проведение поправок на контрольный или неконтрольный характер оцениваемой доли, а также на недостаток ликвидности (если они необходимы).

Для оценки бизнеса в рамках метода капитализации дохода в качестве базы могут быть использованы следующие показатели дохода:

 а) чистый денежный поток;

  б)  чистый денежный поток до налогообложения и выплаты процентов;

  в) чистый денежный поток до налогообложения, выплаты процентов и амортизации;

  г) чистая прибыль предприятия по данным бухгалтерского учета;

Серьезный недостаток данного метода состоит в сложности определения чистого операционного дохода и коэффициента капитализации.

2.1.3 Сравнительный подход и его методы в оценке бизнеса

В том случае, когда существует рынок бизнеса, подобный оцениваемому, можно использовать для определения рыночной стоимости подход сравнительный или рыночный, базирующийся на выборе сопоставимых объектов, уже проданных на данном рынке. В отличие от затратного, сравнительный подход базируется на рыночной информации и учитывает текущие действия потенциальных продавцов и покупателей.

В практике операций с оценкой предприятий встречаются самые различные ситуации. При этом каждому классу ситуаций соответствуют свои, адекватные только ему подходы и методы. Для правильного выбора методов необходимо предварительно классифицировать ситуации оценки с использованием группировки объектов, типа сделки, момента, на который производится оценка и т.д. При этом, если на рынке обращаются десятки или сотни однородных объектов, применение сравнительного подхода целесообразно.

Сравнительный подход основан на принципе замещения – покупатель не купит бизнес, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Отражая ситуацию на рынке, данный подход имеет ряд существенных недостатков:

а) игнорируются перспективы развития предприятия в будущем;

б) получение информации о предприятиях – аналогах является сложной задачей;

 в) необходимо делать сложные корректировки, вносить существенные поправки, требующие серьезного обоснования в итоговую величину и промежуточные расчеты, так как идентичных предприятий не бывает. Таким образом, возможность применения сравнительного подхода зависит от наличия активного финансового рынка, доступности информации и накопленной базы по ценовой и финансовой информации.

Отбор компаний для сравнения производят по критериям принадлежности  к той или иной отрасли, региону; виду выпускаемой продукции или услуг; диверсификации продукции или услуг; стадии жизненного цикла, на котором находится компания; размеру компаний, стратегии их деятельности, финансовым характеристикам.

Сравнительный подход включает три основных метода:

1) метод отраслевых коэффициентов;

2) метод рынка капитала;

3)метод сделок.

Метод отраслевых коэффициентов заключается в том, что на основе анализа практики продаж бизнеса в той или иной отрасли выводится определенная зависимость между ценой продажи и каким-то показателем. Этот метод в основном используется для оценки малых компаний и имеет вспомогательный характер. В результате обобщения были разработаны довольно простые формулы определения стоимости оцениваемого предприятия. Опыт западных оценочных фирм свидетельствует, что

а) рекламные агентства и бухгалтерские фирмы продаются  соответственно за 0,7 и 0,5 от годовой выручки;

б) рестораны и туристические агентства – соответственно 0,25-0,5 и 0,04-0,1 от валовой выручки;

в)  заправочные станции – 1,2-2,0 от месячной выручки;

г) предприятия розничной торговли – 0,75-1,5 от суммы (чистый доход + оборудование + запасы);

д) машиностроительные предприятия – 1,5-2,5 от суммы (чистый доход + запасы.

В отечественной практике этот метод пока не получил распространения в связи с отсутствием необходимой информации, требующей длительного периода наблюдения.

Метод рынка капитала основан на рыночных ценах акций сходных компаний. Этот метод основывается на финансовом анализе оцениваемой компании и сопоставимых компаний. При этом используются все традиционные приемы и методы финансового анализа. Определение рыночной стоимости собственного капитала предприятия сравнительным методом основано на использовании ценовых мультипликаторов.

Ценовой мультипликатор – это коэффициент, показывающий соотношение между рыночной ценой предприятия или акции и финансовой базой. Финансовая база оценочного мультипликатора является, по сути, измерителем, отражающим финансовые результаты деятельности предприятия, к которым можно отнести не только прибыль, но и денежный поток, дивидендные выплаты, выручку от реализации и др.

Для расчета мультипликатора необходимо:

а) определить цену акции по всем компаниям, выбранным в качестве аналога; это даст значение числителя в формуле;

б) вычислить финансовую базу (прибыль, выручку от реализации, стоимость чистых активов и т. д.) либо за определенный период, либо по состоянию на дату оценки; это даст величину знаменателя.

Цена акции принимается на последнюю дату, предшествующую дате оценки, либо она представляет среднее значение между максимальной и минимальной величинами цены за последний месяц.

В качестве финансовой базы может выступать показатель финансовых результатов за последний отчетный год, либо за последние двенадцать месяцев, либо средняя величина за несколько последних лет, предшествующих дате оценки.

Мультипликаторы, применяемые в оценке стоимости бизнеса можно разделить на интервальные и моментные. К интервальным мультипликаторам относятся: цена/прибыль, цена/денежный поток, цена/дивидендные выплаты, цена/выручка от реализации. К моментальным мультипликаторам относятся: цена/балансовая стоимость активов, цена/чистая стоимость активов.

Выбор мультипликатора определяется для каждого конкретного случая. Если  оцениваемая и сопоставимые компании имеют сходные операционные расходы (например, в сфере услуг) уместно применение мультипликатора цена/валовые доходы. Мультипликатор цена/прибыль до налогообложения предпочтителен для сопоставления компаний, имеющих различные условия налогообложения и т.д. Мультипликаторы цена/прибыль, цена/денежный поток наиболее распространены для определения цены, так как информация о прибыли оцениваемой компании и предприятий – аналогов является наиболее доступной. Для получения более объективных данных рекомендуется применять одновременно несколько мультипликаторов.

В результате оценки методом рынка капитала получают стоимость неконтрольного пакета акций с высокой степенью ликвидности. Чтобы получить стоимость неконтрольного пакета в компании, акции которой не продаются на открытом фондовом рынке и финансовая информация по которой широко не представлена, необходимо добавить премию за контроль и вычесть скидку за недостаточную ликвидность. Скидка для обыкновенных акций будет больше, чем для привилегированных, так как риск недополучения дивидендов для обыкновенных акций выше, чем для привилегированных, у которых величина дивиденда фиксируется заранее.

Метод сделок является частным случаем метода рынка капитала. Он основан на анализе цен купли – продажи контрольных пакетов акций компаний – аналогов или анализе цен приобретения предприятий целиком. Цена сделок принимается по результатам сделок на мировых фондовых рынках.

Главное отличие метода сделок от метода рынка капитала заключается в том, что первый определяет уровень стоимости контрольного пакета акций, позволяющего полностью управлять предприятием, тогда как второй определяет стоимость предприятия на уровне неконтрольного пакета.

На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективны. По этим, а также по другим причинам данные подходы могут давать различны показатели стоимости.

Методы дисконтированных денежных потоков, рынка капитала и отраслевых коэффициентов ориентированы на оценку предприятия, как действующего и которое будет и дальше действовать. Метод чистых активов и метод сделок, напротив, применимы и для случая, когда инвестор намеревается закрыть предприятие либо существенно сократить объем выпуска продукции. Метод капитализации разумен для применения к тем предприятиям, которые успели накопить эти активы в результате капитализации их в предыдущие периоды; иными словами, этот метод наиболее адекватен оценке "зрелых" по своему возрасту предприятий. Метод дисконтированных денежных потоков более применим для оценки молодых предприятий, не успевших заработать достаточно прибылей для капитализации в дополнительные активы, но, которые, тем не менее, имеют перспективный продукт и обладают явными конкурентными преимуществами по сравнению с существующими и потенциальными конкурентами. Методы рынка капитала, сделок и отраслевых коэффициентов пригодны при условии строгого выбора компании-аналога, которая должна относиться к тому же типу, что и оцениваемое предприятие.

Из анализа достоинств и недостатков всех вышеназванных подходов и методов можно сделать вывод о том, что ни один из них не может быть использован в качестве базового. При этом каждый из них может давать разные, порой противоположные, результаты оценок и представлять интересы различных сторон, например владельцев и потенциальных инвесторов.

2.2 Обоснование выбранных подходов и методов в оценке бизнеса.

Для определения рыночной стоимости 100% капитала ООО «Строитель» были использованы следующие подходы и методы в оценке бизнеса:

  •   затратный (имущественный) подход, в рамках которого применен метод стоимости чистых активов;
  •  доходный подход, в рамках которого применен метод дисконтированных денежных потоков.

В настоящей дипломной работе при оценке предприятия ООО «Строитель» был использован затратный подход к оценке бизнеса, поскольку ожидается, что предприятие по-прежнему будет действующим. Для проведения оценки специалистами предприятия была предоставлена необходимая техническая документация по объектам недвижимости, оборудованию и транспорту.

При оценке ООО «Строитель» в рамках доходного подхода методом дисконтирования денежных потоков принимаем денежный поток для собственного капитала, так как привлечение заемного капитала предприятием не планируется. На основании информации, полученной от руководства ООО «Строитель», учитывая планы развития Организации, ее стратегию, а также параметры финансирования был выбран четырехлетний прогнозный период. Поскольку по истечении прогнозного периода предполагается дальнейшее стабильное развитие бизнеса ООО «Строитель», то при определении остаточной стоимости оцениваемой фирмы была использована модель Гордона.

Сравнительный подход в оценке стоимости бизнеса ООО «Строитель» в данной дипломной работе не применялся, так как рынок оцениваемого бизнеса не развит и не было возможности получить достоверную информацию о ценах сделок с объектами аналогичными объекту оценки.

3 Оценка рыночной стоимости предприятия ООО «Строитель»

3.1 Перспективы развития региона и отрасли.

3.1. 1. ОСНОВНЫЕ ТЕНДЕНЦИИ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИИ В 2013 ГОДУ

В начале 2013 года, когда темпы роста мировой экономики замедлились, а европейская вошла в рецессию, российская экономика демонстрировала стабильные показатели. Однако с началом IV квартала 2013 года эти показатели несколько ухудшились. В тот момент, когда объём ВВП превысил докризисный максимум, российская экономика, вышла на траекторию замедления экономического роста.

I полугодие 2013 года было благополучным для российской экономики. В то время как в Европе экономический рост приостановился, а в других развивающихся странах замедлился, в России продолжился уверенный экономический рост. Основные экономические показатели достигли рекордных отметок или приблизились к ним: профицит счёта текущих операций платёжного баланса оставался высоким, а валютные резервы Центрального банка России пополнились, что помогло укрепить доверие рынков. Отток капитала, который считается одним из слабых мест российской экономики, сократился во II и III кварталах 2013 года с очень высоких значений в предыдущих двух кварталах. В то время как многие европейские страны испытывают серьёзные трудности в связи с высоким уровнем государственного долга и большим дефицитом бюджета, в России уровень государственного долга в процентах к ВВП приблизился к однозначным значениям, а бюджет исполняется с профицитом. Инфляция и уровень безработицы достигли минимальных показателей за последние 20 лет. Поскольку покупательская способность населения выросла, а численность занятых в экономике увеличилась, количество людей, живущих за чертой бедности, в I полугодии 2013 года было минимальным с начала переходного периода.

Во II половине 2013 года экономический рост стал замедляться, а инфляция —расти.

По итогам 2013 года ВВП России увеличился на 3,5 %, инфляция составила 6,6 %. Розничные продажи в 2013 году выросли на 5,9 %, а реальные располагаемые денежные доходы населения — на 4,2 %.

За 2013 год в России открылось свыше 400 новых производств (не считая мелких). Среди них преобладают предприятия пищевой промышленности (молокозаводы, мясомолочные фермы, переработка мяса и рыбы, консервные заводы), предприятия строительной индустрии (цементные заводы, панельное домостроение, производство плитки, панелей, окон и сантехники и др.), а также разнообразные предприятия добывающей, металлургической и автомобильной промышленности. За год появилось и несколько десятков высокотехнологичных производств, связанных с ИТ, телекоммуникациями и приборостроением.

Сельское хозяйство

В 2013 году несколько крупных сельскохозяйственных регионов России подверглись засухе. Из-за тяжёлых погодных условий сократилось производство зерновых.

Финансы

Когда инфляция превысила ставки денежного рынка, Банк России в сентябре 2013 года впервые с мая 2012 года повысил ставку рефинансирования. Он также повысил ставку недельного РЕПО, которое в последнее время стало для банков основным инструментом получения ликвидности. С помощью этого показателя Банк России намеревается сдерживать инфляционные ожидания, поскольку негативные эффекты базы, рост продовольственных цен, быстрые темпы роста кредитования, а также напряженность на рынке труда указывают на возможность дальнейшего роста инфляции в ближайшие месяцы. Кроме того, ужесточение денежно-кредитной политики стало сигналом для участников рынка о том, что регулятор остается полностью приверженным переходу к таргетированию инфляции. С учетом сохраняющегося инфляционного давления в проекте Основных направлений денежно-кредитной политики на 2014—2016 годы, одобренном Банком России, целевой диапазон инфляции пересмотрен в сторону повышения — с 4,5-5,5 % до 5-6 %, а полный переход к таргетированию инфляции отложен с конца 2015 года до 2016 года.

Доля ликвидных активов банков сократилась с 24 % в начале 2013 года до 21 % к концу июля 2013 года. За тот же период рост денежной массы (агрегат M2) замедлился с 23 % до 18 % по сравнению с аналогичным периодом 2012 года.

Общий объём кредитов, предоставленных частному сектору, увеличился с 45,9 % ВВП на конец декабря 2012 года до 47,3 % в конце июня 2013 года. При этом кредиты нефинансовым организациям выросли на 20 %, что отчасти было обусловлено тем, что компании переключились с привлечения кредитов в иностранной валюте на рублёвые кредиты с целью снижения уязвимости к валютным рискам. Рост кредитов населению во втором квартале 2013 года, напротив, превысил 40 %. Общий объём ипотечной задолженности населения вырос с 1,5 трлн рублей в декабре 2012 года до 1,7 трлн рублей в июле 2013 года.

Цены

Достигнув в апреле 2013 года рекордно низких уровней, инфляция в России стала расти главным образом в результате повышения продовольственных цен и регулируемых государством тарифов. После того как в сентябре 2013 года годовая инфляция превысила целевой показатель, Банк России повысил процентные ставки для сдерживания инфляционных ожиданий, подогретых опасениями по поводу опережающего роста кредитования и заработной платы.

По состоянию на 17 сентября 2013 года инфляция потребительских цен за 12 месяцев достигла 6,4 %, превысив установленный Банком России целевой показатель на конец года (6 %). Для сравнения: в апреле 2013 года инфляция составляла всего 3,7 %. Повышение инфляции связано с тремя факторами. Во-первых, оно отражает рост продовольственной инфляции, обусловленный засухой в России и других странах мира, являющихся основными производителями зерна. Так, продовольственная инфляция за 12 месяцев выросла с нулевой отметки в годовом выражении в апреле 2013 года до 5,6 % в августе 2013 года. Ослабление рубля в мае и июне оказало дополнительное давление на цены за счёт повышения цен на импортные продовольственные товары, особенно мясо, фрукты и овощи. Во-вторых, повышение тарифов на коммунальные услуги в июле и сентябре подстегнуло рост инфляции тарифов на услуги. Инфляция тарифов на услуги выросла с 3,7 % в годовом выражении в апреле 2013 года до 6,2 % в августе 2013 года. В-третьих, зафиксировано небольшое повышение базовой инфляции, которая исключает цены на продовольствие и бензин. Базовая инфляция повысилась с 5,1 % в мае 2013 года до 5,5 % в августе 2013 года, то есть до верхней границы целевого диапазона Банка России для базовой инфляции.

Государственные и муниципальные финансы

В 2013 году бюджетная политика в России была смягчена. Во-первых, отчасти из-за осуществления опережающих выплат по некоторым статьям, расходы федерального бюджета в первом полугодии 2013 г. увеличились в номинальном выражении на 29 %. В то же время доходы федерального бюджета выросли только на 17 %. В результате бюджетные расходы за период до июня включительно увеличились до 21,2 % ВВП — по сравнению с 18,6 % годом ранее.

6 июля 2013 года Госдума одобрила в первом чтении новое бюджетное правило, определяющее принципы использования нефтегазовых доходов. Данное правило устанавливает верхний предел расходов федерального бюджета, равный сумме нефтегазовых доходов при базовой цене на нефть, ненефтегазовых доходов и лимита чистых заимствований в размере 1 % ВВП. Любые нефтегазовые доходы, получаемые в результате превышения базового уровня цены на нефть, будут направляться в Резервный фонд до тех пор, пока его объем не составит 7 % ВВП. После достижения этого порогового значения дополнительные доходы будут распределяться между Фондом национального благосостояния и приоритетными проектами в области развития. В 2014 году базовая цена на нефть будет определяться как средняя цена за последние пять лет, с учётом первых шести месяцев 2013 года в качестве среднегодовой цены. Учетный период будет постепенно увеличиваться на один год, пока не достигнет 10 лет в 2018 г. Если цена на нефть упадет ниже базовой цены, образующийся дефицит доходов будет восполняться из Резервного фонда.

Основные тенденции социально-экономического развития Краснодарского края в 2013г.

Краснодарский край – самый южный регион России. Площадь Краснодарского края составляет 76 тысяч квадратных километров или 0,4 процента от всей территории Российской Федерации. Наибольшая протяженность края с севера на юг - 370 километров, с запада на восток - 375 километров. Регион граничит с Ростовской областью, Ставропольским краем, Республикой Адыгея и Грузией, омывается Азовским и Черным морями.

В состав Краснодарского края входят 38 районов, 26 городов из них 15 - краевого и 11 - районного подчинения, 21 поселок городского типа, 389 сельских административных округов, объединяющих 1717 сельских населенных пунктов.

В крае проживает свыше 5 млн. человек, в том числе 54% - в городах, и дом 46% - в сельской местности.

Климат, на большей части территории, умеренно-континентальный, на Черноморском побережье (южнее Туапсе) – субтропический.

На территории края расположен крупнейший в Европе Азово-Кубанский бассейн подземных вод, имеющий большие запасы термальных и минеральных вод.

Широко развита система транспортных коммуникаций – морские порты, аэропорты, сеть автомобильных, железных дорог, продуктопроводы.

Основу экономического потенциала Краснодарского края составляют агропромышленный, топливно-энергетический, транспортный, курортно-рекреационный комплексы, машиностроение, лесное хозяйство, деревообработка и мебельное производство, производство строительных материалов.

Социально-экономическое развитие края в 2013 году характеризуется положительной динамикой развития всех основных секторов экономики, а также позитивным изменением индикаторов, отражающих уровень жизни населения. В последние месяцы 2013 года более четко обозначилась тенденция замедления темпов экономического развития и ухудшения финансовых результатов деятельности организаций, связанная с усилением негативного влияния мирового финансового кризиса. Наиболее существенное замедление темпов роста произошло в строительстве и промышленном производстве.

Сохранены высокие темпы роста инвестиционных вложений и объемов кредитования реального сектора – более 120%, хотя это на 5-7 п.п. ниже показателя января-сентября 2013 года. За год в экономику Кубани привлечено около 650 млрд. рублей кредитных ресурсов, в том числе субъектами малого бизнеса – 152,6 млрд. рублей. Объем инвестиций по оценке превысил 318 млрд. рублей.

Оборот и отгрузка товаров, выполненных работ и услуг по полному кругу организаций в действующих ценах возросли относительно 2012 года, соответственно, на 26% и 23%. Темпы роста основных направлений деятельности в сопоставимых условиях – от 5% до 25%. Более динамично, чем в 2012 году, развивались сельское хозяйство и общественное питание.

К концу 2013 года индекс промышленного производства замедлился до 102,8%. В январе-сентябре 2013 года он составлял 106%. Отрицательная либо замедляющаяся по сравнению с 9 месяцами 2013 года положительная динамика отмечена во всех видах деятельности, за исключением производства машин и оборудования.

Рост промышленного производства обеспечен за счет увеличения производства продукции обрабатывающих производств на 5%. Добыча полезных ископаемых составила 89,1% от уровня 2012 года, производство и распределение электроэнергии, газа и воды – 92,5%.

Объем подрядных работ в строительном комплексе края достиг 182,3 млрд. рублей, что на 15,6% превышает показатель 2012 года. Влияние мирового финансового кризиса проявилось в замедлении темпов роста строительных подрядных работ по сравнению с январем-сентябрем 2013 года, когда они составляли 125,5% к соответствующему периоду 2012 года. В четвертом квартале 2013 года приостановлено строительство нескольких жилых домов, осуществляемых с привлечением денежных средств граждан, в городах Апшеронске, Геленджике, Краснодаре и Сочи.

В прошедшем году продолжалось строительство крупных объектов: горно-туристического центра (дом приема официальных делегаций и квартал коттеджной застройки "Лаура"), 1-ой очереди горно-лыжного комплекса (пос. Красная Поляна), жилого комплекса "GradCitu" (г. Сочи).

Объем введенной общей площади жилых домов составил 3837,1 тыс. кв. м, что на 3,6% больше, чем в 2012 году (в 2012 году – рост в 1,4 раза), из них 72,8% приходится на индивидуальных застройщиков. Ввод  жилья в расчете на душу населения составил – 0,75 кв.м.

Средние рыночные цены 1 кв. м общей площади типовых квартир на первичном и вторичном рынке жилья в четвертом квартале 2013 года составили, соответственно, 39,1 и 59,5 тыс. рублей (прирост относительно аналогичного периода 2012 года, соответственно, на 31% и 18%); квартир улучшенной планировки – 51,3 и 59,9 тыс. рублей (на 22% и 13%). Вместе с тем, в четвертом квартале 2013 года цены по видам квартир снизились по сравнению с третьим кварталом 2013 года от 1,6% до 4,4%.

В 2013 году на улучшение жилищных условий выдано кредитов на сумму свыше 26,2 млрд. рублей (44 тыс. единиц). Более 17 тысяч семей улучшили жилищные условия с помощью целевых жилищных кредитов и займов на сумму 20,9 млрд. рублей (приобретено 1042,7 тыс.кв.м жилья), в том числе более 9,5 тысяч с помощью ипотечных кредитов и займов на сумму 15,5 млрд. рублей.

В рамках развития ипотечного жилищного кредитования краевой целевой программы "Жилище" в 2013 году выдано 4356 свидетельств на сумму  свыше 1,8 млрд. рублей, оказана государственная поддержка на 1,06 млрд. рублей. Получены социальные выплаты для улучшения жилищных условий 681 молодой семьей на сумму 230,4 млн. рублей, выдано 327 государственных жилищных сертификатов для граждан, уволенных с военной службы и приравненных  к ним лиц.

Объем производства продукции сельского хозяйства всех производителей составил 192,3 млрд. рублей или 122,8% к уровню 2012 года. Высокие темпы роста сельскохозяйственного производства связаны с рекордными урожаями основныхсельхозкультур.

В санаторно-курортном и туристическом комплексе в 2013 году функционировало более 100 детских оздоровительных учреждений, почти 1250 коллективных средств размещения, из них около 485 предприятий гостиничного типа и 763 специализированных организаций (санатории, пансионаты, турбазы и другие).

Функционирование санаторно-курортного и туристского комплекса Азово-Черноморского побережья Краснодарского края характеризуется сезонностью. Число мест в период максимального развертывания в 2,5 раза превышает число круглогодичных мест. Средняя загрузка предприятий отрасли в 2013 году возросла до 66%, что на 12,3 процентных пункта выше, чем в 2012 году.

Здравницы и туристские организации края способны единовременно принимать около 212 тысяч отдыхающих. Коечный фонд неорганизованного (частного) сектора, который представлен индивидуальными предпринимателями, предоставляющими услуги временного проживания на территории Азово – Черноморского побережья, по оценке составляет 1300 тыс. мест.

Объем услуг, оказанных крупными и средними хозяйствующими субъектами транспортного комплекса края, составил 137,7 млрд. рублей, что в действующих ценах на 16,3% выше уровня 2012 года.

Объем услуг связи  в 2013 году составил 36,9 млрд. рублей, темп роста – 117,9%. Общее количество абонентов связи превысило 8,6 млн. единиц (рост на 6,2%), в том числе сотовой связи – 7,4 млн. единиц, фиксированной связи – 1,2 млн. единиц.

В 2013 году оборот розничной торговли по всем каналам реализации превысил 500 млрд. рублей и увеличен (в сопоставимых ценах) на 16,6%.

Розничный товарооборот на 81,7% формируется торгующими организациями и предпринимателями, осуществляющими деятельность в стационарной торговой сети (из них 36,9% приходится на крупные и средние организации; 29,9% – на малые предприятия, 14,9% – на индивидуальных предпринимателей). Доля продаж товаров на рынках сложилась на уровне 18,3% (в 2008 году – 19,6%).

В структуре оборота преобладающая доля сохраняется за непродовольственными товарами – 57,5% (2008 год – 59,4%).

Продолжен ускоренный рост оборота торговли транспортными средствами, их технического обслуживания и ремонта – по итогам 2009 года оборот возрос на 32,5% и составил более 73,1 млрд. рублей. Объем продаж новых автомобилей оценивается в 90 тыс. единиц, что на 17% больше, чем в 2012 году. Открыто 6 дилерскихавтотехцентров, еще 6 – находятся в стадии реализации.

Объем платных услуг населению возрос на 11,7% и составил 136,8 млрд. рублей. Наиболее высокие темпы роста сложились по услугам правового характера (в 1,5 раза). Рост отмечен практически по всем видам услуг, кроме жилищных и услуг организаций физической культуры и спорта (сокращение на 12,8% и 17,9% соответственно).

В структуре платных услуг населению преобладали 4 вида услуг (жилищно-коммунальные, связи, транспортные и бытовые), на долю которых приходилось около 70% общего объема.

В экономику края по оценке вложено 318,5 млрд. рублей инвестиций в основной капитал, что на 20,5% выше уровня 2012года.

Объем денежных доходов населения в 2013 году (по оценке) достиг 736,9 млрд. рублей, их реальный размер возрос на 9,5% к уровню предыдущего года (в 2012 году – на 20,3%).

Среднедушевые денежные доходы населения доведены до 12 тыс. рублей, прирост относительно прошлого года – 19,9%. Рост потребительских расходов на душу населения составил 30,6%.

Индекс потребительских цен в декабре (к декабрю 2012 года) составил 113,1% (в 2013 году – 111,3%). В целом за год цены выросли на 13,6%, что на 3,7 процентных пункта больше, чем в 2012 году.

Перспективы развития г. Краснодара

Объект оценки расположен в городе Краснодаре – административном центре Краснодарского края. Территория г.Краснодара в границах черты города, установленной администрацией Краснодарского края, составляет 18850 га. В административных границах города в его состав входят два поселка городского типа и три сельских округа, включающих 28 сельских населенных пунктов.

С 1995 года Краснодар отнесен к зоне высокой сейсмической активности (7-8 баллов).

Краснодар расположен на Кубано-Приазовской (Прикубанской) низменности, на правом берегу реки Кубань, в 1539 км к югу от Москвы. На северо-востоке Краснодар граничит сДинским районом, на западе - с Красноармейским районом Краснодарского края, на юге, по акватории реки Кубань, с Тахтамукайским районом Республики Адыгея, на востоке с Усть-Лабинским районом Краснодарского края. Рельеф местности – степной, климат – умеренно-континентальный.

В муниципальное образование город Краснодар входят четыре внутригородских административных округа: Центральный, Западный, Карасунский, Центральный. В границах округов находятся два поселка городского типа, пять сельских округов и 29 сельских населенных пунктов.

Город занимает выгодное экономико-географическое положение в Северо-Кавказском экономическом регионе, расположен на важнейших транспортных магистралях, связывающих центр России с портами Черного и Азовского морей, а также курортами черноморского побережья Кавказа. В Юго-восточной части Краснодара расположено Кубанское водохранилище, построенное в 1973 году для обеспечения выполнения производственных и мелиоративных мероприятий.

Краснодар является крупным транспортным узлом юга России. Его территорию пересекают четыре направления железных дорог, две автодороги федерального значения, имеются аэропорт и речной грузовой порт.

Современный Краснодар - индустриальный центр. Ведущее место в структуре промышленности занимает пищевая, машиностроительная и металлообрабатывающая, лесная и деревообрабатывающая, легкая отрасли. Промышленность города также представлена предприятиями электроэнергетики, строительных материалов, химии и нефтехимии, микробиологии и другими.

Крупнейшие предприятия города: - Краснодарский завод объемно-блочного домостроения ЗАО “ОБД”, выпускающий железобетонные изделия для строительства жилых домов серии БКР-2; Краснодарский домостроительный комбинат № 1, специализирующийся на изготовлении сборных железобетонных конструкций, монтаже и отделке жилых домов до полной готовности; ЗАО “Кубаньфарфор”; филиал № 1 ЗАО “Очаково”; ОАО "Компрессорный завод" - один из крупнейших поставщиков компрессорного и холодильного оборудования; ЗАО “Анит ЛТД”, специализирующееся на выпуске кондитерских изделий; Фабрика кожаных изделий; ОАО “Краснодарский экспериментальный маслозавод”; ОАО “Мясокомбинат “Краснодарский”; ЗАО “Александрия”, специализирующееся на производстве одежды для населения; ОАО “Филипп Моррис Кубань”, производящее табачную продукцию.

Краснодар – крупный культурный центр России. В городе функционируют Краснодарский государственный академический театр драмы, Краснодарский краевой театр кукол, Краснодарский государственный цирк, Краснодарский краевой художественный музей им. Ф.А.Коваленко, Краснодарский государственный историко-археологический музей-заповедник им. Е.Д. Фелицына, выставочный зал изобразительных искусств, спорткомплекс “Олимп” на 3000 мест, 5 парков, дендрарий, аквапарк на 500 посещений. В составе муниципального творческого объединения “Премьера” - Музыкальный театр, концертный зал камерной и органной музыки, Дворец искусств, Театр классического балета Юрия Григоровича, Молодежный театр, Новый театр кукол, Театр ветеранов сцены (единственный в России) - всего 18 творческих коллективов. В состав Краснодарской краевой филармонии входят 14 исполнительских коллективов. Гордостью Краснодара является известный в стране и за рубежом Государственный кубанский казачий хор (основан в 1811г.) под управлением В. Г. Захарченко.

В Краснодаре находятся Российский центр функциональной хирургической гастроэнтерологии, краевой центр гомеопатии, первый в России Центр грудной хирургии. На базе Краснодарского муниципального лечебно-диагностического объединения создан комплекс центров специализированного курсового амбулаторного лечения (СКАЛ).

Краснодар входит в пятерку российских городов, имеющих Генеральный план развития города на период до 2025 года. Это - комплексная программа по застройке и благоустройству береговой территории реки Кубань в центральной части города. Сегодня Краснодар переживает строительный бум.

Итоги социально - экономического развития муниципального образования город Краснодар за последние три года свидетельствуют о том, что Краснодар упрочил свои позиции краевого центра, большинство секторов экономики  развивалось более динамично, чем в предыдущие годы. В 2013 году продолжилась тенденция дальнейшего роста макроэкономических показателей  в промышленном производстве, строительстве, транспорте, связи, агропромышленном комплексе, в сфере потребительского рынка.

3.2.Общая характеристика объекта оценки

Общество с ограниченной ответственность «Строитель» расположено в центральном районе г.Краснодара Краснодарского края. Предприятие было создано в 2007г. в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации и Федеральным Законом Российской Федерации «Об обществах с ограниченной ответственностью» №14-ФЗ от 08.02.98 года (постановление главы администрации г. Краснодара 05.11.2000г. № 2937).

Устав ООО «Строитель» был зарегистрирован Постановлением главы администрации г.Краснодара № 541 от 24 ноября 2007г.

Общество действует на основании устава и в соответствии с Федеральным Законом РФ «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 08.02.98г. №14-ФЗ.

Общая численность работников на дату проведения оценочной работы составляет 15 человек.

Юридический и фактический адрес общества - Краснодарский край, г.Краснодар,  ул. Октябрьская, 125.

Полное официальное наименование общества "Общество с ограниченной ответственностью «Строитель».

Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе  юридического лица серия 23 № 0306325 от 31 ноября 2007г. и присвоении идентификационного номера 2351000057, выданное ГНИ по г.Краснодару.

Свидетельство о внесении в Единый государственный реестр юридического лица серия 23 № 003399748 от 19.10.2007, регистрационный номер 1022304567372, выданное Инспекцией МНС по г.Краснодару.

Согласно решению общего собрания участников от 15 ноября 2007г. №1 для обеспечения деятельности Общества его участниками образован уставный капитал, который на дату оценки 01.01.2014г. составляет 710 000 рублей.

Уставный капитал Общества разделен на доли участников, которые выражены соответствующим процентом: 5%, 45%, 50% и принадлежат разным физическим лицам.

ООО «Строитель» осуществляет свою деятельность по следующим направлениям:

- оказание юридических услуг в сфере строительства;

- риэлтерская деятельность;

- получение дохода от сдачи в аренду помещений;

- другие виды деятельности, не запрещенные действующим законодательством Российской Федерации.

В собственности ООО «Строитель» находится:

а) здание общей площадью –335,1 м2,  построенное на участке площадью 6 соток (собственность);

б) автомобиль Hyundai Accent 1.5MT GL (MT1);

 в) оргтехника.

3.3 Анализ финансово-экономического состояния предприятия

Финансовый анализ оцениваемой организации проводится на основе ее баланса, отчета о финансовых результатах, данных аналитических и синтетических счетов бухгалтерского учета и других финансовых документов.

Основная цель финансового анализа – определить реальное финансовое состояние организации на дату оценки и найти резервы его улучшения.

Финансовое состояние – это способность организации финансировать свою деятельность, оно характеризуется обеспеченностью финансовыми ресурсами, необходимыми для нормального ее функционирования, целесообразностью их размещения и эффективностью использования, финансовыми взаимоотношениями с другими юридическими и физическими лицами, платежеспособностью и финансовой устойчивостью. Финансовое состояние может быть устойчивым, неустойчивым и кризисным. Основная характеристика хорошего финансового состояния – способность организации своевременно производить платежи, финансировать свою деятельность на расширенной основе.

При оценке стоимости бизнеса, наряду с определением реального финансового состояния организации цели финансового анализа можно дополнить следующими:

а) определение реальной доходности оцениваемого предприятия для корректного прогнозирования денежных потоков;

б) выявление степени соответствия финансовой отчетности оцениваемого предприятия общепринятым в отрасли принципам бухгалтерского учета;

     в) сравнение оцениваемого предприятия с его аналогами для оценки степени риска, присущего данному бизнесу, и параметров его стоимости;

г) оценка экономических возможностей и перспектив бизнеса;

д) корректировка финансовых отчетов для целей оценки.

Ретроспективная финансовая отчетность за последние 3 – 5 лет анализируется оценщиком с целью определения потенциала бизнеса на основе текущей и прошлой деятельности.

В зависимости от целей оценки и применяемых методов финансовый анализ может быть направлен на определение степени рисков, сопоставление с предприятиями-аналогами, прогнозирование доходности, что позволяет изучить показатели самого предприятия по годам, выявить тенденцию, увидеть в динамике происходящие изменения в структуре капитала компании, источниках финансирования и т.п.

При любой степени детализации анализ проводится в два этапа:

1) анализ финансовых отчетов;

2) анализ финансовых показателей.

Баланс предприятия отражает финансово-имущественное состояние предприятия на конкретную дату. Отчет о финансовых результатах отражает выручку, затраты и прибыль предприятия за определенный период.

Результаты анализа используются в каждом из подходов к оценке. При осуществлении оценки с применением различных подходов уделяется большее или меньшее внимание тому или другому бухгалтерскому документу:

а) при оценке затратным подходом основное внимание уделяется анализу и корректировке баланса;

при использовании сравнительного подхода анализируются и баланс, и отчет о финансовых результатах оцениваемого предприятия и его аналогов;

б) в случае оценки доходным подходом большое внимание уделяется анализу и корректировке отчета о финансовых результатах, где наиболее полно представлена информация о доходности предприятия, на основе которой прогнозируются денежные потоки.

3.3.1 Анализ балансовых отчетов

В процессе функционирования предприятия величина активов, их структура претерпевают постоянные изменения. Для выявления качественных изменений проводят вертикальный и горизонтальный анализ отчетности.

Вертикальный анализ – анализ отдельных разделов и статей баланса, отчета о финансовых результатах показывает структуру средств предприятия и их источников. Расчеты обычно проводят в процентах от общей суммы средств предприятия для сопоставимости данных, что позволяет избежать инфляционной корректировки ретроспективной финансовой документации.

Горизонтальный анализ – анализ финансовой отчетности за ряд лет, данные которого представляются в виде индексов по отношению к базисному году или сопоставления процентных изменений по статьям за анализируемый период. Выявление базисных темпов роста за ряд лет позволяет анализировать не только изменение отдельных показателей, но и прогнозировать их значения.

Сначала выявляются важнейшие характеристики деятельности предприятия: общая стоимость имущества, собственных и заемных средств. Затем вырабатывается суждение о структуре имущества предприятия, характере использования финансовых ресурсов, выявляются сильные и слабые стороны предприятия в абсолютном выражении.

При анализе структуры активов и пассивов предприятия особое внимание уделяется:

а) соотношению между собственными и заемными средствами;

б) обеспеченности запасов и затрат собственными источниками (анализ собственного оборотного капитала);

в) структуре кредиторской и дебиторской задолженности;

 г) анализу ликвидности баланса (ликвидность определяется покрытием обязательств предприятии его активами, срок превращения которых в деньги соответствует сроку погашения обязательств);

  д) удельному весу наиболее ликвидных активов (наиболее ликвидные активы – денежные средства и ликвидные ценные бумаги – должны быть больше или быть равными наиболее срочным обязательствам).

При анализе отчета о финансовых результатах особое внимание уделяется, во-первых, соотношению выручки от реализации, себестоимости и прибыли предприятия за анализируемый период и, во-вторых, выявлению тенденции в уровне доходов на предприятии.

Анализ финансового состояния ООО «Строитель» начнем с изучения состава и структуры имущества Организации и его источников по данным формы №1 Бухгалтерский баланс за 2011-2013 годы. На основании данных таблицы 1 проанализируем состав и структуру активов баланса ООО «Строитель» за 2011-2013 годы.

Таблица 1- Анализ активов организации.

АКТИВ 

Код стр.

2011г

2012г.

2013г.

Отклонение, руб.

2013/     2011г.

Абс.

%

Абс. руб.

%

Абс.

%

Абс.

%

руб.

Руб.

руб.

 1

 2

 3

10 

I. Внеоборотные активы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Нематериальные активы (04, 05)

110

0

0

0

0

0

0

0

0,0

Основные средства (01, 02, 03)

120

3 409 391

70

3 407 570

63

3 514 268

61

104 877

-9,3

        в том числе

 

 

 

 

 

 

 

 

 

      земельные участки и объекты природопользования

121

250 000

7,3

250 000

7,3

250 000

7,1

0

-0,2

       здания, сооружения, машины и  оборудование

122

3 159 391

62,8

3 157 570

55,4

3 264 268

53,7

104 877

-9,1

Прочие внеоборотные активы

150

0

 

0

 

0

 

0

0,0

=== Итого по разделу I

190

3 409 391

67,72

3 407 570

59,78

3 514 268

57,79

104 877

-9,9

II. Оборотные активы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Запасы

210

595 895

36,67

806 657

35,18

1 009 111

39,31

413 216

2,6

        в том числе

 

 

 

 

 

 

 

 

 

     сырье, материалы и другие аналогичные ценности (10,15,16)

211

445 871

74,82

654 678

81,16

841 781

83,42

395 910

8,6

      готовая продукция и товары

 

148 102

24,85

121 102

15,01

148 102

14,68

0

-10,2

расходы будущих периодов

 

1 922

0,32

30 877

3,83

19 228

1,91

17 306

1,6

НДС по приобр. ценностям (19)

220

20 185

1,24

31 170

1,36

21 541

0,84

1 356

-0,4

Продолжение таблицы 1

Дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты)

240

826 955

50,89

998 716

43,56

1 002 139

39,03

175 184

-11,9

        в том числе

 

 

 

 

 

 

 

 

 

       покупатели и заказчики (62, 76, 82)

241

625 461

75,63

698 139

69,90

697 665

69,62

72 204

-6,0

     задолженность участников по взносам в уставной капитал (75)

242

0

 

 

 

0

 

0

0,0

      прочие дебиторы

246

201 494

24,37

300 577

30,10

304 474

30,38

102 980

6,0

Краткосрочные финансовые вложения (56, 58, 82)

250

0

 

0

0

0

0

0

0,0

Денежные средства:

260

181 854

11,19

456 418

19,91

534 512

20,82

352 658

9,6

Прочие оборотные активы

270

0

0

0

0

0

0

0

0,0

=== Итого по разделу II

290

1 624 889

32,28

2 292 961

40,22

2 567 303

42,21

942 414

9,9

БАЛАНС

300

5 034 280

 

5 700 531

 

6 081 571

 

1 047 291

 

Общая стоимость имущества ООО «Строитель»  на 01.01.2014г. составила 6 081 571 руб. За 2011-2013гг. стоимость имущества возросла на 1 047 291 руб. или 21,2 %. Структура имущества Организации характеризуется превышением внеоборотных активов  над оборотными активами.

За исследуемый период наблюдается некоторое снижение внеоборотных активов в общей стоимости активов с (67,72 % до 57,79%). За анализируемый период прирост внеоборотных активов составил 104 877 руб. Основные средства в структуре внеоборотных активов Организации составляют (100%) на конец 2013г.

Оборотные активы на конец периода составили 42,21% валюты баланса. Следует отметить, что в 2011г. очень большой удельный вес в структуре оборотных активов (50,89%) составляла дебиторская задолженность в сумме 826 955 рублей.

На 01.01.2014г. дебиторская задолженность составляла 39,03 % и составляет 1 002 139 руб. Это является очень хорошим показателем деятельности предприятия  и заслуживает положительной оценки. К концу периода наличие наиболее ликвидных активов, денежных средств, возросло с 181 854 руб. в 2011г. до 534 512 руб. на конец 2013г.,  что составляет 20,82 % оборотных активов Организации. Положительным фактом является снижение остатка по счету №19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям" в общих активах предприятия.

Анализ пассивов баланса

Капиталом являются средства, которыми располагает Организация для осуществления своей деятельности с целью получения прибыли. В современных экономических условиях структура капитала является фактором, оказывающим непосредственное влияние на финансовое состояние Организации - ее платежеспособность, ликвидность, величину дохода, рентабельность деятельности. Проанализируем состав и структуру источников формирования имущества ООО «Строитель» за 2011-2013гг. по данным таблицы  2.

Таблица 2 - Анализ пассивов организации.

ПАССИВ

Код стр.

2011г

2012г.

2013г.

Отклонение, руб.

2013/     2011г.

 

 

Абс.

%

Абс. руб.

%

Абс.

%

Абс.

%

руб.

руб

руб.

 1

 2

 3

10 

III. Капитал и резервы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Уставный капитал (80)

410

710 000

20,57

710 000

20,62

710 000

18,09

0

-2,5

Добавочный капитал (83)

420

1 820 037

52,73

1 878 568

54,56

2 298 586

58,56

478 549

5,8

Продолжение таблицы 2

Резервный капитал

430

0

0,00

0

0,00

0

0,00

0

0,0

Непокрытый убыток (прибыль)отчетного года

470 

921 760

26,70

854 275

24,81

916 280

23,35

-5 480

-3,4

=== Итого по разделу III

490

3 451 797

68,57

3 442 843

60,40

3 924 866

64,54

473 069

-4,0

IV. Долгосрочные пассивы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заемные средства (67)

510

 

 

 

 

 

 

 

 

=== Итого по разделу IV

590

 

 

 

 

 

 

 

 

V. Краткосрочные пассивы

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Кредиторская задолженность:

620

1 582 483

31,43

2 257 688

40

2 156 705

35,46

574 222

4,0

        в том числе

 

 

 

 

 

 

 

 

 

      поставщики и подрядчики (60, 76)

621

885 892

55,98

1 693 889

75,03

1 641 993

76,13

756 101

20,2

     задолженность перед персоналом (70)

622

87 421

5,52

69 510

3,08

54 930

2,55

-32 491

-3,0

задолженность перед перед государственными внебюджетными фондами (69)

623

214 687

13,57

169 740

7,52

163 715

7,59

-50 972

-6,0

задолженность по налогам и сборам (68)

624

246 486

15,58

164 569

7,29

138 431

6,42

-108 055

-9,2

прочие кредиторы

625

147 997

9,35

159 980

7,09

157 636

7,31

9 639

-2,0

Расчеты по дивидендам (75)

630

0

0

0

0

0

0

0

0,0

Доходы будущих периодов (86,98)

640

0

 

0

 

0

 

0

0,0

Резервы предстоящих расходов и платежей (96)

660

0

0

0

0

0

0

0

0,0

Прочие краткосрочные пассивы

670

0

0

0

0

0

0

0

0,0

=== Итого по разделу V

690

1 582 483

32,07

2 257 688

37,63

2 156 705

33,88

574 222

1,8

БАЛАНС

699

5 034 280

 

5 700 531

 

6 081 571

 

1 047 291

 

Пассив баланса характеризуется преобладанием собственных источников средств над заемными. Если в 2011г. собственные источники составляли 3 451 797руб. (68,57%), то за два последующих года собственные источники увеличились на 473 069 руб. и составили 64,54% валюты баланса Организации. Уставный и резервный капиталы Организации за 2011-2013гг. не менялись. Размер уставного капитала составлял 710 000руб., а резервный - отсутствовал. За 2011-2013гг. существенно изменился добавочный капитал с 1 820 037руб. в 2011г. до 2 298 586руб. на конец 2013г. Удельный вес добавочного капитала возрос с 52,73% до 58,56 % капитала Организации.

Нераспределенная прибыль Организации немного уменьшилась в 2012г., но по итогам 2013г. увеличивалась. На конец 2013г. нераспределенная прибыль Организации составила 916 280руб. - 23,35% собственного капитала Организации.

Структура заемного капитала за исследуемый период представлена краткосрочными обязательствами. Долгосрочные кредиты и займы не при-влекались. Размер заемного капитала за период 2011-2013гг. увеличился на 574 222руб. Доля краткосрочных обязательств в источниках формирования имущества Организации увеличилась незначительно с 31,43 % в 2011г. до 35,46 % на конец данного периода.

На начало периода Организация имела собственные оборотные средства в размере 42 406 руб., а на конец 2013г. – 410 598руб., что свидетельствует о стабильно улучшающемся финансовом положении Организации. Прирост показателя за данный период составил 368 192руб.

3.3.2 Анализ отчетов о прибылях и убытках

Финансовый результат деятельности предприятия выражается в изменении величины его собственного капитала за отчетный период. Способность предприятия обеспечить неуклонный рост собственного капитала может быть оценена системой показателей финансовых результатов. Обобщенно наиболее важные показатели финансовых результатов деятельности предприятия представлены в форме №2 «Отчет о прибылях и убытках». Показатели финансовых результатов (прибыли) характеризуют абсолютную эффективность хозяйствования предприятия по всем направлениям его деятельности: производственной, сбытовой, снабженческой, финансовой и инвестиционной. Они составляют основу экономического развития предприятия и укрепления его финансовых отношений со всеми участниками бизнеса.

Рост прибыли создает финансовую базу для самофинансирования, расширенного воспроизводства, решения проблем социального и материального поощрения персонала. Прибыль является также важнейшим источником формирования доходов бюджета (федерального, республиканского, местного) и погашения долговых обязательств организации перед банками, другими кредиторам и инвесторами. Показатели прибыли являются важнейшими в системе оценки результативности и деловых качеств предприятия, степени его надежности и финансового благополучия как партнера.

Результаты анализа отчета о прибылях и убытках предприятия используются в сравнительном анализе, который важен для кредиторов, акционеров, участников фондового рынка и других пользователей, принимающих деловые решения на основе выбора варианта. Кроме того, результаты анализа используются в прогнозировании финансовых результатов.

Основным источником дохода ООО «Строитель» является доход от сдачи помещений в аренду, а так же от риэлтерской деятельности. На основании данных форм №2 Отчет о прибылях и убытках проанализируем финансовые результаты деятельности ООО «Строитель» за 2011-2013гг. Аналитические данные и расчеты представлены в таблице  3.

Таблица 3 - Анализ финансовых результатов деятельности ООО «Строитель»

ПОКАЗАТЕЛИ

Код стр.

2 010г.

2 011г

2 012г

Отклонение

1

2

3

4

5

6(гр.4-гр.3)

7(гр.5-гр.4

Выручка (нетто) от продажи товаров, продукции, работ, услуг (за минусом налога на добавленную стоимость, акцизов и аналогичных обязательных платежей)

10

3 125 942

3 750 750

4 875 946

624 808

1 125 196

Продолжение таблицы 3

Темп роста выручки, %

 

-

20

30

 

 

Себестоимость проданных товаров, продукции, работ, услуг

20

2 500 754

2 888 078

3 656 960

387 324

768 882

Темп роста себестоимости, %

 

-

15

27

 

 

Себестоимость,  % к выручке

 

80

77

75

 

 

Валовая прибыль (стр.010-020)

29

625 188

862 673

1 218 987

237 484

356 314

Управленческие расходы

40

 

 

 

 

 

Управленческие расходы,  % к выручке

 

 

 

 

 

 

Прибыль (убыток) от продаж (стр.010-020-040)

50

625 188

862 673

1 218 987

237 484

356 314

Прибыль от продажи, % к выручке

 

20

23

25

 

 

Прочие доходы и расходы

 

 

 

 

 

 

Прочие операционные доходы

90

853 108

621 993

274 900

 

 

Прочие операционные расходы

100

744 205

494 350

150 842

 

 

Внереализационные доходы

120

1 168

5 147

6 612

 

 

Внереализационные расходы

130

20 464

12 458

11 424

 

 

Прочие доходы,  руб.

 

854 276

627 140

281 512

 

 

Прочие расходы, руб.

 

764 669

506 808

162 266

 

 

Прочие доходы % к выручке

 

27

17

6

 

 

Прочие расходы % к выручке

 

24

14

3

 

 

Прибыль (убыток) до налогообложения стр. 050+060-070+080+090+100+120-130)

140

714 795

983 005

1 338 233

268 209

355 228

Прибыль до налогообложения, % к выручке

 

23

26

27

 

 

Отложенные налоговые активы

141

0

0

3

 

 

Текущий налог на прибыль

150

171 551

235 921

321 176

 

 

Налог на прибыль и иные аналогичные обязательные платежи

180

0

0

0

 

 

Чистая прибыль (убыток) отчетного периода) (строки (160+170-180)

190

543 245

747 083

1 017 057

203 839

269 973

За период с 01.01.2012г. по 31.12.2013г. изменение выручки ООО «Строитель»имеет положительную динамику. Темп прироста выручки в 2012г. составил 20 %, в 2013г.- 30 %.

Эффективность основного вида деятельности Организации на протяжении анализируемого периода времени остается примерно на одном уровне, так как темп роста себестоимости незначительно отличается от темпа роста выручки.

Прирост валовой прибыли от продаж в 2012г. составил 237 484руб., в 2013г.-356 314руб.

При постоянном уменьшении прочих расходов с 764 669руб. в 2011г. до 162 266руб. в 2013г. и снижении данных расходов в процентном отношении к выручке Организации, величина прочих доходов также имела тенденцию к снижению, что практически не повлияло на формирование прибыли до налогообложения

Прибыль до налогообложения ежегодно увеличивалась. Прирост прибыли за  период с 01.01.2012г. по 31.12.2013г. составил 355 228руб. В процентном отношении к выручке в исследуемом периоде прибыль до налогообложения имеет тенденцию к увеличению и составляет от 23 % в 2011г. до 27 % в 2013г.

После исчисления налога на прибыль, Организация располагала чистой прибылью. Чистая прибыль Организации имеет тенденцию к росту. Темп роста чистой прибыли в 2012г. составил 138 % , в 2013г.- 136% . Чистая прибыль по результатам работы за 2013г. составила 1 017 057руб.

3.3.3 Анализ финансовых коэффициентов

Оценка финансового положения предприятия

Финансовое положение предприятия характеризуется двумя группами показателей:

а) показатели ликвидности;

б) показатели финансовой устойчивости.

В процессе взаимоотношений предприятий с кредитной системой и другими предприятиями постоянно возникает необходимость в проведении анализа его кредитоспособности. Кредитоспособность - это способность предприятия своевременно и полностью рассчитаться по своим долгам. Анализ кредитоспособности проводят как банки, выдающие кредиты, так и предприятия, стремящиеся их получить.

В ходе анализа кредитоспособности проводятся расчеты по определению ликвидности активов предприятия и ликвидности его баланса.

Ликвидность активов - это величина, обратная времени, необходимому для превращения их в деньги, тем они ликвиднее, чем быстрее их можно превратить в денежную форму.

Ликвидность баланса выражается в степени покрытия обязательств предприятия, его активами, срок превращения которых в деньги соответствует сроку погашения обязательств.

Потребность в анализе ликвидности баланса возникает в условиях рынка в связи с усилением финансовых ограничений и необходимостью оценки кредитоспособности предприятия. Ликвидность баланса определяется как степень покрытия обязательств предприятия его активами, срок превращения которых в денежную форму соответствует сроку погашения обязательств. Ликвидность активов величина, обратная ликвидности баланса по времени превращения активов в денежные средства. Чем меньше требуется времени, чтобы данный актив обрел денежную форму, тем выше его ликвидность.

В практике проведения финансового анализа используются следующие показатели ликвидности:

1) коэффициент текущей (общей) ликвидности или коэффициент покрытия;

2) коэффициент быстрой ликвидности;

3) коэффициент абсолютной ликвидности.

Коэффициент текущей (общей) ликвидности отражает, достаточно ли у предприятия средств, которые могут быть использованы им для погашения своих краткосрочных обязательств в течение предстоящего года и определяется отношением оборотных активов (итог ΙΙ раздела актива баланса) к краткосрочным обязательствам (итог V раздела пассива баланса).

Коэффициент быстрой ликвидности определяется как отношение ликвидной части оборотных средств (т.е. без учета материально-производственных запасов) к текущим (краткосрочным) обязательствам. Расчет этого показателя вызван тем, что ликвидность отдельных категорий оборотных средств далеко не одинакова, и если например, денежные средства могут служить непосредственным источником выплаты текущих обязательств, то запасы могут быть использованы для этой цели лишь после их реализации, что предполагает не только наличие покупателя, но и наличие у покупателя денежных средств.

Наиболее ликвидными статьями оборотных средств являются денежные средства, которыми располагает предприятие на счетах в банке и в кассе, а также в виде ценных бумаг.

Отношение денежных средств к краткосрочным обязательствам называется коэффициентом абсолютной ликвидности. Это наиболее жесткий критерий платежеспособности, показывающий, какая часть краткосрочных обязательств может быть погашена немедленно.

Таблица 4 - Анализ ликвидности

Показатель

Расчет показателя

Рекомендуемое значение

2011г.

2012г.

2013г.

Денежные средства, руб.

181 854

456 418

534 512

Дебиторская задолженность, руб.

826 955

998 716

1 002 139

Оборотные активы, руб.

1 624 889

2 292 961

2 567 303

Краткосрочные обязательства(стр.690-стр.640-стр.650Ф №1),тыс. руб.

1 582 483

2 257 688

2 156 705

Расчет коэффициентов ликвидности

Коэффициент абсолютной ликвидности

(Денежные средства+краткосрочные финансовые вложения)/краткосрочные обязательства

0,1

Значение показателя, ниже рекомендуемого свидетельствует о снижении платежеспособности

0,11

0,20

0,25

Коэффициент быстрой  ликвидности

(Денежные средства+краткосрочные финансовые вложения+дебиторская задолженность)/краткосрочные обязательства

1,0

Низкое значение указывает на необходимость постоянной работы с дебиторами, чтобы обеспечить возможность обращения наиболее ликвидной части оборотных средств в денежную форму для расчетов

0,64

0,64

0,71

Коэффициент текущей ликвидности

Оборотные активы)/краткосрочные обязательства

от 1 до 2

Нижняя граница указывает на то, что оборотных средств должно быть достаточно для покрытия краткосрочных обязательств

1,03

1,02

1,19

Чистый оборотный капитал, тыс. руб.

Оборотные активы -краткосрочные обязательства

-

42 406

35 273

410 598

Коэффициент абсолютной ликвидности показывает, какую часть краткосрочной задолженности может погасить Организация в ближайшее время. Этот коэффициент является наиболее жестким критерием платежеспособности. За весь анализируемый период его величина соответствует рекомендуемому.

Коэффициент быстрой ликвидности отражает, какую часть текущей задолженности Организация может покрыть в ближайшей перспективе с учетом предстоящих поступлений от дебиторов. Данный показатель на протяжении всего анализируемого периода был ниже рекомендуемого уровня.

Коэффициент текущей ликвидности отражает достаточность оборотных средств у Организации для покрытия краткосрочных обязательств. Данный показатель характеризует запас прочности, возникающий вследствие превышения ликвидного имущества над имеющимися обязательствами. Значение коэффициента текущей ликвидности в анализируемом периоде соответствовало требуемому уровню от 1 до 2. Кроме того,  данный показатель имеет тенденцию к увеличению.

Чистый оборотный капитал составляет сумму средств, остающуюся после погашения всех краткосрочных обязательств. Рост чистого оборотного капитала отражает повышение уровня ликвидности Организации. В течение всего анализируемого периода величина собственного оборотного капитала положительная.

Анализ финансовой устойчивости

Финансовая устойчивость характеризует финансовое состояние Организации в долгосрочной перспективе. Оценивается финансовая устойчивость соотношением собственных и заемных средств, темпами накопления собственных средств в результате текущей и финансовой деятельности Организации, соотношением наименее и наиболее ликвидных средств, достаточным обеспечением материальных оборотных средств собственными источниками.

Устойчивость финансового состояния Организации характеризуется финансовыми коэффициентами, которые рассчитываются как соотношение абсолютных показателей актива и пассива баланса. Расчет коэффициентов произведем в таблице  5.

Таблица 5 - Расчет показателей финансовой устойчивости ООО «Строитель»

Показатель

Расчет коэффициента

Рекомендуемое значение

2011г.

2012г.

2013г.

Валюта баланса, руб.

 

 

5 034 280

5 700 531

6 081 571

Собственный капитал, руб.

 

 

3 451 797

3 442 843

3 924 866

Оборотные активы, руб.

 

 

1 624 889

2 292 961

2 567 303

Собственные оборотные средства , руб.

 

 

42 406

35 273

410 598

Расчет коэффициентов финансовой устойчивости

Коэффициент финансовой независимости

Собственный капитал/Валюта баланса

 

0,69

0,60

0,65

К≥0,5

Коэффициент обеспеченности собственными оборотными средствами

Собственные оборотные средства/Оборотные активы

 

0,03

0,02

0,16

К≥0,1

Коэффициент маневренности собственного капитала

Собственные оборотные средства/ Собственный капитал

К≥0,2-0,5

0,01

0,01

0,10

Коэффициент финансовой независимости за весь анализируемый период соответствовал рекомендуемому.

Коэффициент обеспеченности собственными оборотными средствами на протяжении анализируемого периода не соответствовал рекомендуемому и только к концу анализируемого периода составил 0,16.

Коэффициент маневренности собственного капитала на конец 2013г. составил 0,10. Это значит, на формирование текущих активов было направлено 10% собственных средств Организации.

Анализ деловой активности

Анализ деловой активности основан на расчете показателей оборачиваемости статей бухгалтерского баланса. Показатели оборачиваемости показывают сколько раз в год (или за анализируемый период) «оборачиваются» те или иные актива предприятия. Показатели оборачиваемости имеют большое значение для оценки финансового положения предприятия, поскольку скорость оборота средств, т.е. скорость превращения их в денежную форму, оказывает непосредственное влияние на платежеспособность предприятия. Кроме того, увеличение скорости оборота средств отражает, при прочих равных условиях, повышение производственно-технического потенциала предприятия.

На практике наиболее часто выполняют расчеты оборачиваемости средств, вложенных в запасы товарно-материальных ценностей и используемых покупателями продукции предприятия в порядке их коммерческого кредитования. Значительный интерес представляет измерение степени нагрузки другой части используемых средств, вложенных в недвижимое имущество. Определенный интерес представляет и ответ на вопрос, насколько интенсивно используется вся сумма капиталов, авансированных в предприятие, в сопоставлении с общим оборотом по продажам.

Все названные величины рассчитываются в виде относительных показателей. Однако показателям оборачиваемости оборотных средств свойственно и присвоение натуральных измерителей. Их можно измерить числом оборотов за определенный период времени или продолжительностью одного оборота. И это вполне объяснимо, так как по окончании срока оборота вся сумма участвовавших в нем средств возвращается предприятию.

Показатель оборачиваемости материально-производственных запасов. В целом, чем выше показатель оборачиваемости запасов, тем меньше средств связано в этой наименее ликвидной статье, тем более ликвидную структуру имеют оборотные средства и тем устойчивее финансовое положение предприятия. Особенно актуально повышение оборачиваемости и снижение запасов при наличии большой задолженности у предприятия. В этом случае давление кредиторов будет ощущаться прежде, чем можно что-либо предпринять с запасами, особенно при неблагоприятной конъюнктуре.

Поскольку производственные запасы учитываются по стоимости их приобретения, то для расчета коэффициента оборачиваемости запасов используется не выручка от реализации, а себестоимость реализованной продукции.

Коборачиваемости запасов = _Себестоимость_______________

                                       Среднегодовая стоимость запасов

Этот показатель может быть выражен также в днях. Сумма дней, в течение которых оплачиваются и реализуются материально-производственные запасы, характеризует продолжительность цикла, в течение которого материально-производственные запасы превращаются в наличные денежные средства. Ускорение оборачиваемости, достигаемое за счет сокращения времени производства и обращения, оказывает положительный эффект на результаты деятельности предприятия.

Заключительным этапом анализа оборачиваемости текущих активов должна стать оценка соответствия условий получения и представления кредита. Деятельность любого предприятия связана с приобретением материалов, продукции, потреблением разного рода услуг. В том случае, если расчеты за продукцию или оказанные услуги производятся на условиях последующей оплаты, можно говорить о получении предприятием кредита от своих поставщиков и подрядчиков. В то же время, само предприятие выступает кредитором своих покупателей и заказчиков, а также поставщиков в части выданных им авансов под предстоящую поставку продукции. Поэтому от того, насколько соответствуютсроки предоставленного предприятию кредита общим условиям его производственной и финансовой деятельности (длительности нахождения материалов в запасах, периоду их преобразования в готовую продукцию, сроку погашения дебиторской задолженности), зависит финансовое благополучие предприятия.

Определенный интерес представляет показатель оборота дебиторской задолженности.

Коб.дебиторской задолженности =_Выручка от реализации_________________________

                                Среднегодовая стоимость дебиторской задолженности

Расчет основных коэффициентов оборачиваемости для ООО «Строитель» за анализируемый период представлен в таблице ниже.

Таблица 6 - Показатели оборачиваемости

Показатель

Расчет коэффициента

2011г.

2012г.

2013г.

Выручка,  руб.

 

3 125 942

3 750 750

4 875 946

Себестоимость, руб.

 

2 500 754

2 888 078

3 656 960

Запасы, руб.

 

595 895

806 657

1 009 111

Дебиторская задолженность, руб.

 

826 955

998 716

1 002 139

Кредиторская задолженность, руб.

 

1 582 483

2 257 688

2 156 705

Оборачиваемость запасов, в днях

365/(Себестоимость/ Среднегодовая стоимость оборотных запасов)

87

89

91

Оборачиваемость дебиторской задолженности, в днях

365/(Выручка/ Среднегодовая стоимость дебиторской задолженности)

97

97

75

Оборачиваемость кредиторской задолженности, в днях

365/(Выручка/ Среднегодовая стоимость кредиторской задолженности)

185

220

161

Продолжительность операционного цикла, в днях  

Оборачиваемость запасов +  оборачиваемость дебиторской задолженности

184

186

166

Оборачиваемость запасов на протяжении анализируемого периода увеличивалась. Продолжительность одного оборота запасов составила 91 день.

Время обращения дебиторской задолженности в 2012г. было равно 97 дней. В 2013г. этот показатель снизился до 75 дней.

Срок оборачиваемости кредиторской задолженности за анализируемый период так же уменьшился с 185 дней в 2012г. до 161  в 2013г. Значит, период расчетов с кредиторами Организации сократился.

Продолжительность операционного цикла характеризует общее время, в течение которого финансовые ресурсы находятся в материальных средствах и дебиторской. Данный показатель определяет, сколько дней в среднем требуется для производства, реализации и оплаты предоставляемых Организацией услуг. В анализируемом периоде наблюдается благоприятная ситуация поскольку продолжительность операционного цикла в 2013г. снизилась и составила 166 дней.

Показатели оценки эффективности бизнеса

Рентабельность деятельности предприятия определяется прибылью, которую оно получает. Показатели рентабельности отражают, насколько эффективно предприятие использует свои средства в целях получения прибыли.

Показатели рентабельности можно разделить на две группы:

1) показатели рентабельности капитала;

2) показатели рентабельности продаж.

При расчете показателей используется либо прибыль до налогообложения, либо чистая прибыль.

Инвесторы вкладывают в предприятие свои средства с целью получения прибыли от инвестиций, поэтому с их точки зрения наилучшей оценкой результатов хозяйственной деятельности является наличие прибыли на вложенный капитал. Показатель прибыли на вложенный капитал, называемый рентабельностью собственного капитала, определяется по формуле:

Рентабельность собственного капитала =Чистая прибыль__________________________

                                                                     Среднегодовая стоимость собственного капитала

Являясь обобщающим показателем, комплексно характеризующим эффективность деятельности предприятия, рентабельность собственного капитала является функцией трех основных показателей, характеризующих доходность операционной, инвестиционной и финансовой деятельности предприятия.

Среди показателей доходности ключевой характеристикой в оценке рентабельности собственного капитала является доходность операционной деятельность, которая, в свою очередь, может быть охарактеризована двумя группами показателей. Показатели первой группы представляют собой соотношения прибыли и вложенного капитала и характеризуют доходность вложения капитала в активы организации. Вторая группа – это соотношения прибыли и объема продаж, которые характеризуют эффективность продаж.

В качестве обобщающей количественной характеристики доходности операционной деятельности может быть использован финансовый коэффициент, получивший название рентабельности активов. Экономический смысл показателя состоит в том, что он характеризует отдачу с каждого рубля, вложенного в активы предприятия.

Рентабельность активов =   Чистая прибыль_____________

                                                     Среднегодовая стоимость активов

По соотношению прибыли и объема продаж определяется величина показателя, получившего название рентабельность продаж. Коэффициент показывает, какую прибыль получает предприятие с каждого рубля продаж.

Рентабельность продаж  =   Чистая прибыль_

                                                     Выручка от продаж

Величина показателя находится в прямой зависимости от структуры капитала предприятия. Очевидно, что при прочих равных условиях рентабельность продаж будет тем меньше, чем значительнее величина задолженности (и, соответственно, плата за заемные средства).

Показателем, в наиболее общем виде отражающим эффективность использования средств, инвестированных в предприятие, является рентабельность инвестиций:

Рентабельность инвестиций  =   Прибыль до уплаты налогов__________________

                                                     Валюта баланса – Краткосрочные обязательства

Данный показатель используется в основном для оценки эффективности управления предприятием, его способности обеспечить необходимую отдачу от вложенного капитала и определения расчетной базы для прогнозирования.

Таблица 7 - Показатели рентабельности

Показатель

Расчет показателя

2011г.

2012г.

2013г.

Чистая прибыль,  руб.

 

543 245

747 083

1 017 057

Выручка от реализации, руб.

 

3 125 942

3 750 750

4 875 946

Себестоимость услуг,  руб.

 

2 500 754

2 888 078

3 656 960

Среднегодовая стоимость собственного капитала, руб.

 

3 451 797

3 442 843

3 924 866

Рентабельность продукции (%)

прибыль от реализации                                                                выручка от реализации

17,38%

19,92%

20,86%

Рентабельность основной деятельности (%)

прибыль от реализации                                                       затраты на производство и сбыт продукции

21,72%

25,87%

27,81%

Рентабельность совокупного капитала (%)

чистая прибыль                                                                                            итог среднего баланса - нетто

10,79%

13,11%

16,72%

Значение показателя рентабельности производственной деятельности на начало анализируемого периода составляло 21,72%. По итогам работы за 2013г. уровень показателя увеличился до 27,81%. Рентабельность продукции на начало анализируемого периода была несколько ниже, чем на конец 2013г. и составляла 17,38%. Доходность совокупного капитала так же имеет тенденцию к росту. К концу анализируемого периода значение показателя  составило 16,72%.

Вывод. Результаты изучения бухгалтерской финансовой отчетности ООО «Строитель» позволяют составить следующее заключение о финансовом состоянии Организации. На протяжении анализируемого периода Организация имела достаточно устойчивое финансовое состояние.

Изменение структуры активов Организации сопровождалось уменьшением доли внеоборотных активов, имеющих наибольший удельный вес в стоимости активов Организации. Пассив баланса характеризуется преобладанием собственных источников средств над заемными. На 1 января 2014г. структура пассивов Организации характеризуется преобладающим удельным весом собственных источников средств (65,54%), что свидетельствует об увеличении финансовой независимости Организации от внешних источников финансирования.

Значение коэффициента текущей ликвидности в анализируемом периоде соответствовало требуемому уровню от 1 до 2. Кроме того, данный показатель увеличился с 1,03 в 2011г. до 1,19 в 2013г.

В течение всего анализируемого периода краткосрочные обязательства ООО «Строитель» полностью покрывались оборотными активами. Величина чистого оборотного капитала к концу 2013г. увеличилась на 368 192руб. и составила 410 598руб.

В анализируемом периоде продолжительность операционного цикла снизилась на восемнадцать дней и составила в 2013г. 166 дней. Показатели рентабельности за анализируемый период увеличился.

Показатели, рассчитанные за период 2011-2013гг. свидетельствуют о том, что Организация обеспечена собственными средствами, платежеспособна и в ближайшее время ей не грозит банкротство.

3.4 Затратный подход

В теории оценки бизнеса затратный подход представлен двумя основными методами:

1) метод чистых активов;

2) метод ликвидационной стоимости.

В настоящей работе при определении рыночной стоимости оцениваемого бизнеса использован метод чистых активов, поскольку ООО «Строитель» является действующий организацией, и ее ликвидация не предвидится. Расчеты по этому методу проводятся на основании данных бухгалтерского баланса Общества на 1 января 2014г.

Балансовая стоимость активов предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, а также использования методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиком встает задача корректировки балансовой стоимости всех активов предприятия. Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности, затем определяется текущая стоимость обязательств и, наконец, из обоснованной рыночной стоимости суммы активов предприятия вычитается текущая стоимость всех его обязательств. Результат показывает рыночную стоимость предприятия:

Собственный капитал = Активы – Обязательства.

Метод чистых активов предполагает следующие этапы расчета:

1. Оценивается обоснованная рыночная стоимость каждого актива баланса в отдельности.

2. Определяется текущая стоимость обязательств предприятия.

3. Рассчитывается оценочная стоимость собственного капитала предприятия как разница между обоснованной рыночной стоимостью суммы активов предприятия и текущей стоимости всех его обязательств.

В рамках оценки бизнеса при использовании метода чистых активов (приказ Минфина России №10н и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг №03-6/пз от 29.01.2003г. «Об утверждении порядка оценки стоимости чистых активов акционерных обществ»), традиционный баланс предприятия заменяется скорректированным балансом, в котором все активы (материальные и нематериальные), а также все обязательства показаны по рыночной стоимости. Стоимость каждого из активов и пассивов определяется индивидуально для каждого класса активов – пассивов.

Оценка активов предприятия

Оценка основных средств

Основные средства (код стр. 120) по балансу в сумме 3 514 268 руб. составляют 53,7 % от активов предприятия представлены зданием, оборудованием и транспортными средствами, расположенными на земельном участке площадью 2,51сот.по адресу  Краснодарский край, ул. Октябрьская, 152.

Расчет рыночной стоимости основных средств представлен в Приложении ΙΙ. Рыночная стоимость объектов недвижимости определена тремя подходами: затратным, сравнительным и доходным. Оценка ноутбука Acer произведена затратными сравнительным подходами, рыночная стоимость транспортного средства рассчитана сравнительным и затратным подходами.

По результатам оценки, рыночная стоимость основных средств без учета НДС по состоянию на 1 января 2014г. составила 9 777 761 руб.

По данной статье произведена корректировка в размере:

9 777 761 – 3 514 268= 6 263 493 руб.

Оценка нематериальных активов

По статье бухгалтерского баланса «Нематериальные активы» отражаются права на товарные знаки, изобретения, промышленные образцы и другие результаты интеллектуальной деятельности, ноу-хау, гудвилл и пр. Необходимо отметить, что реальные и эффективно используемые нематериальные активы должны обеспечивать предприятию доходность выше среднеотраслевых показателей.

На балансе ООО «Строитель» не отражены нематериальные активы. На предприятии гудвилл отсутствует.

Остальные статьи первого раздела бухгалтерского баланса Общества «Внеоборотные активы» на дату оценки отсутствовали.

Оценка запасов

В бухгалтерском балансе ООО «Строитель» на дату оценки товарно-материальные ценности отражены на сумму 1 009 111 руб., что составляет 16,59% от суммарной стоимости активов. Из них 941781руб. составляют материалы, 67 330 руб. расходы будущих периодов. По информации, полученной от специалистов Компании, основную массу запасов составляют материалы – печатная продукция (устаревшие бланки)  – не ликвидные. Проанализировав  имеющиеся запасы, и оценив их ликвидность, Оценщик пришел к выводу, что запасы не ликвидны и необходимо скорректировать  данную статью баланса путем вычитания из балансовой стоимости стоимость не ликвидных товаров – 941 781 руб.

По результатам оценки, рыночная стоимость запасов без учета НДС по состоянию на 1 января 2014г. составила 67 330 руб.

По данной статье произведена корректировка в размере:

1 009 111 – 67 330 = 941 781руб.

Оценка дебиторской задолженности

На 01.01.2014 года предприятие имеет дебиторскую задолженность в сумме 1 002 139 руб. Для определения рыночной стоимости дебиторской задолженности была проанализирована структура задолженности на дату оценки, включая:

а) сроки возникновения;

б) сроки погашения в соответствии с заключенными договорами;

в) вероятность оплаты (текущая, невозможная к взысканию, реструктурированная).

По результатам проведения анализа финансово-экономической деятельности ООО «Строитель», средняя оборачиваемость дебиторской задолженности Общества за анализируемый период составила 75 дней, что говорит о налаженной работе с дебиторами и как следствие своевременное погашение дебиторской задолженности. Имеется  невозможная к взысканию дебиторская задолженность в размере 604 000 рублей.

Таким образом, данная статья баланса, при оценке активов отражается с корректировкой - 1 002 139 – 604 000 = 398 139 рублей.

Оценка краткосрочных вложений

На балансе ООО «Строитель» краткосрочные финансовые вложения отсутствуют.

Оценка денежных средств

На балансе предприятия по данной статье отражены денежные средства на сумму 534 512 руб. Так как данный актив является абсолютно ликвидным, то корректировке не подлежит.

Оценка текущей стоимости обязательств

На дату оценки у организации долгосрочные обязательства отсутствуют.

На балансе ООО «Строитель» на 1 января 2014 года отражены следующие текущие обязательства:

Долгосрочные займы и кредиты –0 руб.;

Краткосрочные  займы и кредиты-0 руб.

Соответственно краткосрочные обязательства – 2 156 705руб., в том числе кредиторская задолженность в сумме 2 156 705руб.

На основании выполненного анализа установлено следующее:

Анализ структуры  кредиторской задолженности показал, что задолженность относится к текущей, краткосрочной задолженности, сформированной в результате нормального ведения обычной хозяйственной деятельности. Задолженность будет погашаться в рабочем порядке. Соответственно, величина текущей кредиторской задолженности не подлежит корректировке.

Таблица 8 - Расчет стоимости собственного капитала ООО «Строитель»

Наименование статей баланса

Код строки баланса

Балансовая стоимость по состоянию на 01.01.2014 г., руб.

Корректировка

Рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2014 г., руб.

АКТИВЫ

 

 

 

 

Нематериальные активы

110

0

0

0

Основные средства

120

3 514 268

6 263 493

9 777 761

Долгосрочные финансовые вложения

140

0

0

0

Запасы  

210

1 009 111

-941 781

67 330

Продолжение таблицы 8

НДС по приобретенным ценностям

220

21 541

0

21 541

Дебиторская задолженность

230+240-244

1 002 139

0

398 139

Краткосрочные финансовые вложения

250

0

0

0

Денежные средства

260

534 512

0

534 512

ВСЕГО АКТИВЫ:

 

6 081 571

5 321 712

10 799 283

ОБЯЗАТЕЛЬСТВА

 

 

0

 

Заемные средства

510+610

0

0

0

Кредиторская задолженность

620

2 156 705

0

2 156 705

Расчеты по дивидендам

630

0

0

0

Резервы предстоящих расходов

650

0

0

0

Прочие пассивы

660

0

0

0

ВСЕГО ОБЯЗАТЕЛЬСТВА:

 

2 156 705

0

2 156 705

СТОИМОСТЬ ЧИСТЫХ АКТИВОВ:

 

3 924 866

 

8 642 578

Таким образом, рыночная стоимость 100% капитала ООО «Строитель», без учета НДС по состоянию на 01.01.2014г. составляет:

8 642 578

(восемь  миллионов шестьсот сорок две тысячи пятьсот семьдесят восемь) рублей.

3.5 Доходный подход

Доходный подход позволяет провести прямую оценку стоимости предприятия, в зависимости от ожидаемых в будущем доходов. Он предусматривает:

а) анализ и прогнозирование валовых доходов;

б) анализ и прогнозирование расходов;

в) анализ и прогнозирование инвестиций;

г) расчет денежного потока для каждого прогнозируемого года;

д) выбор ставки дисконта;

е) определение дохода, который будет получен в остаточный период;

ж) расчет текущей стоимости будущих денежных потоков в прогнозный и остаточный период.

Ожидаемая стоимость предприятия, какой она окажется на момент предполагаемой его перепродажи, представляет собой прогнозируемую так называемую остаточную (после указанного момента) ценность предприятия. Остаточная ценность предприятия должна выявляться применительно к такому моменту, когда динамика роста прибылей предприятия стабилизируется.

Выбор длительности прогнозного периода

При анализе дисконтированных денежных потоков составляется на некоторый период времени прогноз движения денежных средств, который может отразить любые изменения в финансовых потоках и тем самым учесть множество факторов, влияющих на финансовые потоки.

Высокий уровень риска, характеризующий российский рынок инвестиций, делает неоправданным рассмотрение длительного периода в качестве прогнозного, так как суммы прироста стоимости с течением времени стремятся к нулю. С другой стороны, прогнозный период должен продолжаться пока темпы роста предприятия не стабилизируются (предполагается, что в остаточный период должны иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или одноуровневый бесконечный поток доходов).

Исходя из этого, был выбран прогнозный период равный 4 годам. По окончании этого срока организация должна выйти на стабильные темпы роста.

Выбор вида (типа) денежного потока

Выделяют следующие виды денежного потока:

а) денежный поток для собственного капитала ;

б) бездолговой денежный поток (поток для инвестированного капитала).

В целях настоящей работы выбран денежный поток для собственного капитала.

На основе денежного потока для собственного капитала определяется рыночная стоимость собственных средств предприятия.

Размер денежного потока для собственного капитала определяется на основе следующих данных:

Чистая прибыль + амортизационные отчисления + увеличение долгосрочной задолженности – проценты по долгосрочным обязательствам – капитальные вложения – прирост собственных оборотных средств.

Прибавление амортизационных отчислений компенсирует тот, факт, что в составе уже учтенных при расчете прибыли бухгалтерских отражаемых затрат (себестоимости) фигурировали амортизационные отчисления на износ основных фондов, которые, тем не менее, не подразумевают реального ухода средств с предприятия.

В расчете денежного потока не был учтен прирост долгосрочной задолженности, поскольку, по информации, организация не планирует в ближайшие годы брать кредиты на долгосрочной основе.

В расчете денежного потока не учитываются капитальные вложения, поскольку организация не планирует в ближайшие годы осуществлять капитальные вложения.

Под приростом собственных оборотных средств понимается увеличение запасов сырья и материалов, незавершенного производства, а также запаса готовой, но нереализованной или неоплаченной продукции - то есть всего того, с чем оказались связаны собственные оборотные средства и направленные на их пополнение денежные ресурсы.

Расчет потребности в оборотном капитале.

Фактическая величина собственного оборотного капитала (СОКф) определяется как разница между текущими активами и текущими обязательствами предприятия. На 01.01.2014г. собственный оборотный капитал составил: 410 598 или 8,4%. Принимаем на весь прогнозный и постпрогнозный периоды требуемое количество СОК 8% . Собственный оборотный капитал  фактический  = 410 598руб. – 8,4%.

Требуемый  СОК 4 875 946*8%= 390 076руб.

Избыток  собственного оборотного капитала рассчитывается как разница между фактической величиной СОК и нормативной величиной СОК 410 598 – 390 076 = 20 522 руб.

Таким образом, прирост оборотного капитала будет рассчитываться как процент от выручки от реализации (8%) и разницей между соседними интервалами.

На следующем этапе применения метода дисконтирования денежных потоков рассчитывается суммарная величина доходов, которые можно получить в постпрогнозный период. Основным способом определения стоимости предприятия на конец прогнозного периода является применение модели Гордона.

Модель Гордона – определение стоимости бизнеса капитализацией дохода первого постпрогнозного года по ставке капитализации, учитывающей долгосрочные темпы роста денежного потока. Модель Гордона служит способом предварительной или приближенной оценки стоимости предприятия.

Расчеты производятся по формуле:

          ,   где                                          (3)

V - суммарная величина дохода в постпрогнозный период;

D - денежный поток, который может быть получен в начале четвертого года;

r - ставка дисконта для собственного капитала;

R - ожидаемые долгосрочные стабильные темпы роста денежного потока, в нашем случае равные 5%.

Условия применения модели Гордона:

1) темпы роста дохода стабильны;

2) капитальные вложения в постпрогнозном периоде примерно равны амортизационным отчислениям;

3) темпы роста дохода не превышают ставки дисконтирования;

4) темпы роста дохода умеренные и предсказуемые.

Далее, производится расчет текущей стоимости будущих денежных потоков. Текущая стоимость – стоимость денежных потоков предприятия и реверси, дисконтированных по определенной ставке дисконтирования к дате оценки.

Расчет текущей стоимости представляет собой умножение денежного потока на соответствующий периоду n коэффициент текущей стоимости единицы с учетом выбранной ставки дисконтирования. Денежные потоки дисконтируются на середину периода по формуле:

Дисконтирование стоимости реверсии всегда проводится по ставке дисконтирования, взятой на конец прогнозного периода, в связи с тем, что остаточная стоимость (независимо от метода ее расчета) всегда представляет собой величину на конкретную дату - начало постпрогнозного периода, т.е. конец последнего года периода прогнозирования.

При применении метода дисконтирования денежных потоков необходимо суммировать текущие стоимости периодических денежных потоков, которые приносит объект оценки в прогнозный период, и текущую стоимость бизнеса в постпрогнозный период.

Расчет ставки дисконтирования

Ставка дисконта - это ожидаемая ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования или, другими словами, это ожидаемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.

Для денежного потока собственного капитала применяется ставка, равная требуемой собственником ставке отдачи на вложенный капитал; для бездолгового денежного потока применяется ставка, равная сумме взвешенных ставок к отдачи на собственный капитал и заемные средства (ставка отдачи на заемные средства является процентной ставкой банка по кредитам), где в качестве весов выступают доли заемных и собственных средств в структуре капитала.

Существуют различные методики определения ставки дисконта, наиболее распространенными из которых являются для денежного потока собственного капитала:

а) модель оценки капитальных активов;

б) кумулятивный метод.

Кумулятивный метод определения ставки дисконта основан на экспертной оценке рисков, связанных с вложением средств в оцениваемый бизнес. Ставка дисконта рассчитывается путем сложения всех выявленных рисков и прибавления полученного результата к безрисковой ставке дохода.

Кумулятивный метод наилучшим образом учитывает все виды рисков инвестиционных вложений, связанные как с факторами общего для отрасли и экономики характера, так и со спецификой оцениваемого предприятия. Для определения ставки дисконта к безрисковой ставке прибавляется дополнительные премии за риск вложения в  данную организацию ООО «Строитель».

Расчет ставки дисконтирования производится методом кумулятивного построения.

Для определения ставки дисконта к безрисковой ставке прибавляются дополнительные премии за риск вложения в ООО «Строитель», размер которых находится в пределах 0-5% по следующим факторам:

1.Ключевая фигура в руководстве. Для установления данной премии необходимо провести анализ менеджмента Организации. Логично рассчитать данный вид риска  как среднюю арифметическую величину всех премий, кроме премии за размер компании 2,6%(2,5+2,5+2,5+3). Риск определен в размере 2,6%.

2.Размер компании. Оцениваемая Организация по российским критериям является малым предприятием. Величина риска определена в размере 2,5%.

3.Финансовая структура. Расчет и анализ финансовых коэффициентов показал, что Организация на протяжении предшествующих дате оценки отчетных периодов находилось в устойчивом финансовом состоянии, имеет собственный оборотный капитал для пополнения активов. Оценка риска принимается в размере 2,5%.

4.Товарная и территориальная диверсификация. Сферой деятельности Организации является риэлтерская деятельность и сдача в аренду помещений. Риск определен в размере 1,5%.

5.Диверсификация клиентуры. К потребителям услуг Организации относятся заинтересованные юридические и физические лица. Степень риска в размере 2,5%.

6.Доходы: рентабельность и предсказуемость. В настоящее время в России этот вид риска должен учитываться  по максимальной величине, т.к. условия предпринимательской деятельности имеют нестабильный характер. Поэтому прогнозируемый денежный поток от предпринимательской деятельности имеет высокую степень нестабильности. Анализ финансовых результатов ООО «Строитель» показал, что Организация получала достаточную прибыль в течение ряда последних лет и, все же, достоверность будущего денежного потока будет невысокой. Оценка риска 2,0%.

7.Прочие особые риски. При проведении анализа, исследовании деятельности ООО «Строитель» были  выявлены прочие особенные риски, способных повлиять на функционирование предприятия, поэтому премия за данный вид риска учитывалась, как средняя величина 1,5%.
Безрисковая ставка

В качестве основы для построения ставки дисконтирования необходимо использовать ставки с минимальным уровнем риска, в качестве которой  была выбрана  эффективная доходность ОФЗ к погашению -  на дату оценки составила 10,95%( по данным журнала « Эксперт « № 50 (639)  2013 года  ).

Таблица 9 - Расчет ставки дисконтирования

Расчет ставки дисконтирования

Величина ставки, %

1

Ключевая фигура в руководстве

2,6

2

Размер компании

2,5

3

Финансовая структура

2,5

4

Товарная и территориальная диверсификация

1,5

5

Диверсификация клиентуры

2,5

6

Доходы: рентабельность и предсказуемость

2

7

Безрисковая ставка

8,97

8

Прочие риски

1,5

ИТОГО

23,57

Ставка дисконта, полученная кумулятивным методом, составляет с учетом округления 24%.

Прогнозирование доходов

Прогнозирование доходов осуществляется на основании анализа динамики выручки от реализации товаров и прочих операционных доходов. Последние определяются в процентах в выручки как средняя арифметическая величина темпов роста этих доходов за прошедшие отчетные периоды.

Анализ финансовых результатов деятельности ООО «Строитель», проведенный ранее, позволил определить следующие изменения объемов выручки от реализации продукции, работ, услуг: в 2013г. Выручка увеличилась в 2012г. на 20% против 2011г., в 2013г. по сравнению с 2012г. – на 30%. Для дальнейших расчетов предположим, что с 2015г. по 2017г. выручка от услуг будет расти умеренными темпами, несколько меньшими, чем достигнутый Организацией уровень. В последние два периода деятельность предприятия стабилизируется и рост объема выручки установится в размере 5,0%. Таким образом,  прогнозный темп роста выручки принимаем в следующих уровнях: в 2014г. – 30%; в 2015г. – 20%;  в 2016г. –  15%; в 2017г. –   10%; в постпрогнозный период – 5%.

Таблица 10 - Прогноз выручки

Показатели

2011г.

2012г.

2013г.

2014г.

2015г.

2016г.

2017г.

2018г.

Общий объем

выручки по работам и услугам,  руб.

3 125 942

3 750 750

4 875 946

6 338 730

7 606 476

8 747 447

9 622 192

10 103 301

Продолжение таблицы 10

Темп изменения, %

-

20

30

30

20

15

10

5

Прогнозирование затрат

Для анализа и прогноза будущих расходов ООО «Строитель» использовалась информация, отраженная в бухгалтерских отчетах Организации за период 2011-2013гг. в формах №2 " Отчет о прибылях и убытках". Для оценки производственных расходов использовались данные за весь анализируемый период. За основу расчета принимаются данные по фактически сложившимся затратам в течение анализируемого периода, а также с учетом темпов роста и колебаний составляющих себестоимости. Анализ фактических затрат на обычные виды деятельности за период 2011-2013годы представлен ниже в таблице.

Таблица 11 - Затраты на производство и оказание услуг

Показатели

2011г.

2012г.

2013г.

2014г.

2015г.

2016г.

2017г.

2018г.

Выручка от реализации товаров, продукции, работ, услуг,  руб.

3 125 942

3 750 750

4 875 946

6 338 730

7 606 476

8 747 447

9 622 192

10 103 301

Себестоимость,  руб.

2 500 754

2 888 078

3 656 960

4 880 822

5 856 986

6 735 534

7 216 644

7 577 476

% к выручке

80

77

75

77

77

77

75

75

Прочие доходы

854 276

627 140

281 512

380 324

456 389

524 847

577 332

606 198

Прочие расходы

764 669

506 808

162 266

190 162

228 194

262 423

288 666

303 099

Прочие доходы % к выручке

27

17

6

6

6

6

6

6

Прочие расходы % к выручке

24

14

3

3

3

3

3

3

Проведенный анализ затрат за период с 2011г. по 2013г. позволяет принять уровень затрат в размере средней арифметической величины: 77,0% (среднее значение уровней себестоимости от выручки в прогнозный и постпрогнозный периоды 75 %).

Анализ прочих доходов и расходов

Для дальнейших расчетов  приведен анализ изменений величины прочих полученных доходов и произведенных расходов оцениваемой Организации.

При постоянном уменьшении прочих доходов и расходов в 2011-2013гг. и уменьшении данных расходов в процентном отношении к выручке для прогноза было решено взять  значение показателей доли прочих доходов и расходов в выручке за период 2011-2013гг.по последнему году, так как идет снижение за весь анализируемый период: доли прочих доходов: 6%; доли прочих расходов: 3%.

Прогноз амортизационных отчислений

Прогноз амортизационных отчислений осуществлялся на основе метода равномерного прямолинейного списания стоимости основных фондов. На основании данных бухгалтерского учета о первоначальной стоимости основных средств и начисленном износе (который составил 3,5% от остаточной стоимости имущества) за предыдущие периоды, можно произвести расчет амортизационных отчислений на 2014-2018гг. предположив что амортизационные отчисления будут на прежнем уровне – 3,5%. Результат расчета представлен ниже в таблице.

Таблица 12 - Прогноз амортизационных отчислений

Наименование объектов

Амортизационные отчисления

основных средств

2013г.

2014г.

2015г.

2016г.

2017г.

2018г.

Остаточная стоимость ОФ

3 264 268

3 149 039

3 038 823

2 932 464

2 829 828

2 730 784

Амортизационные отчисления, %

3,5

3,5

3,5

3,5

3,5

3,5

Амортизационные отчисления, руб.

115 229

110 216

106 359

102 636

99 044

95 577

Внесение поправок

Рыночная стоимость, полученная путем суммирования текущей стоимости денежного потока и реверсии, дает предварительный результат стоимости бизнеса. Однако она не включает стоимость избыточных или неоперационных активов, которые не принимают участия в формировании денежного потока. Эти активы подлежат отдельной оценке, результат которой затем должен быть прибавлен к величине стоимости предприятия, полученной на основе денежных потоков текущей деятельности. Поправка на величину стоимости нефункционирующих активов не применялась в виду отсутствия таковых у оцениваемого Общества на дату оценки.

Следующая поправка, которая должна быть учтена в окончательной стоимости бизнеса это дефицит или избыток собственного оборотного капитала, который рассчитывается как разница между требуемым и действительным оборотным капиталом. Дефицит оборотного капитала вычитается из рассчитанной величины рыночной стоимости, а избыток прибавляется.

Требуемый оборотный капитал рассчитывается как процент (8%) от выручки от реализации в базовый период, он составил: требуемый  СОК 4 875 946*8%= 390 076руб.

Собственный оборотный капитал  фактический  = 410 598руб.

Избыток  собственного оборотного капитала рассчитывается как разница между фактической величиной СОК и нормативной величиной СОК 410 598 – 390 076 = 20 522 руб.

Процедура дисконтирования

Расчет методом дисконтирования денежных потоков  представлен ниже в таблице.

Таблица 13 - Расчет методом дисконтирования денежных потоков, руб.

Показатели

2013г.

2014г.

2015г.

2016г.

2017г.

2018г.

Прогнозный период

Пост-прогнозный

период

Выручка,  руб.

6 338 730

7 606 476

8 747 447

9 622 192

10 103 301

Темп прироста, %

30

20

15

10

5

Себестоимость, % от выручки

77

77

77

75

75

Себестоимость,  руб.

4 880 822

5 856 986

6 735 534

7 216 644

7 577 476

Продолжение таблицы 13

Прочие доходы, % от выручки

6

6

6

6

6

Прочие доходы,  руб.

380 324

456 389

524 847

577 332

606 198

Прочие расходы, % от выручки

3

3

3

3

3

Прочие расходы,  руб.

190 162

228 194

262 423

288 666

303 099

Прибыль до налогообложения, тыс. руб.

1 648 070

1 977 684

2 274 336

2 694 214

2 828 924

Налог на прибыль (20%), тыс. руб.

329 614

395 537

454 867

538 843

565 785

Чистая прибыль, руб.

1 318 456

1 582 147

1 819 469

2 155 371

2 263 140

Амортизационные отчисления,  руб.

 

110 216

106 359

102 636

99 044

95 577

Выручка,  руб.

4 875 946

6 338 730

7 606 476

8 747 447

9 622 192

10 103 301

Требуемый СОК(8%),  руб.

390 076

507 098

608 518

699 796

769 775

808 264

Изменение СОК, руб.

 

117 023

101 420

91 278

69 980

38 489

Капитальные вложения,  руб.

 

95 577

Денежный поток, руб.

 

1 311 649

1 587 086

1 830 828

2 184 435

2 220 228

Коэффициент дисконтирования

 

1,122492

1,414492

1,782076

2,245416

3,175796

Текущая стоимость денежных потоков,  руб.

 

0,89087081

0,70704032

0,56114311

0,44535168

0,31488159

Сумма текущих стоимостей денежных потоков,  руб.

4 290 842

 

 

 

 

 

Остаточная стоимость,  руб.

 

 

 

 

 

10 572 515

Текущая стоимость остаточной стоимости, руб.

3 329 090

 

 

 

 

 

Предварительная величина стоимости бизнеса,  руб.

7 619 932

 

 

 

 

 

Таким образом, с учетом поправки на избыток собственного оборотного капитала рыночная стоимость действующего предприятия (бизнеса) ООО «Строитель», рассчитанная методом дисконтирования денежных потоков составляет:

7 619 932 + 20 522 = 7 640 454 руб.

3.6 Итоговое согласование

Итоговая величина стоимости объекта оценки – величина его стоимости, полученная как итог обоснованного обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов и методов к оценке.

Для сведения воедино разрозненных значений стоимости, полученных классическими подходами к оценке, проводится согласование.

Согласование результатов оценки – это получение итоговой оценки имущества путем взвешивания и сравнения результатов, полученных с применением различных подходов к оценке.

Как правило, один из подходов считается базовым, два других необходимы для корректировки получаемых результатов. При этом учитывается значимость и применимости каждого подхода в конкретной ситуации. Из-за неразвитости рынка, специфичности объекта или недостаточности доступной информации бывает, что некоторые из подходов в конкретной ситуации невозможно применить.

Для согласования результатов необходимо определить «веса», в соответствии с которыми отдельные ранее полученные величины сформируют итоговую рыночную стоимость имущества с учетом всех значимых параметров на базе экспертного мнения оценщика.

При согласовании учитываются:

1) полнота и достоверность информации;

2) соответствие цели;

3) преимущества и недостатки подходов в конкретной ситуации.

Для определения итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого Общества был проанализирован каждый из примененных методов с учетом характера деятельности Общества, структуры его активов, количества и качества данных, подкрепляющих каждый метод. В результате был сделан вывод, что наиболее целесообразно в данном случае применить только два подхода: затратный и доходный.

Преимуществом метода чистых активов является то, что он предполагает оценку имеющихся у Общества активов. Однако метод не позволяет учесть доходность бизнеса. Поэтому полученная в результате применения затратного подхода стоимость дает неполную характеристику стоимости объекта. Таким образом, учитывая все сложившиеся особенности деятельности предприятия, в дальнейших расчетах затратному подходу присвоен весовой коэффициент, равный 40%.

В процессе оценки методом дисконтирования денежных потоков установлена стоимость предприятия с учетом существующих и планируемых объемов выручки от реализации услуг и затрат, а также рыночный аспект, так как ставка дисконтирования основывалась на рыночных данных. Доходный подход в наибольшей степени отражает интересы инвестора. В мировой практике он используется чаще других, точнее определяет рыночную стоимость бизнеса, в наибольшей степени интересует инвестора, так как с помощью этого подхода оценщик выходит на сумму, которую инвестор будет готов заплатить с учетом будущих ожиданий от бизнеса, а также с учетом требуемой инвестором ставки дохода на инвестиции в этот бизнес. Однако использование доходного подхода затруднено из-за сложности точного прогнозирования.

Исходя из вышесказанного необходимо правильно выбрать окончательный результат стоимости 100%-ного капитала ООО «Строитель». Логичнее всего за величину рыночной стоимости собственного капитала принять сумму, которую инвестор будет готов заплатить с учетом будущих ожиданий от бизнеса, т.е. полученную в доходном подходе. К тому же прогнозы основаны на достоверных данных, на анализе показателей доходности Общества за ретроспективный период. Поэтому доходному подходу в итоговом согласовании присвоен наибольший вес -60%.

Результаты согласования отражены в таблице 14.

Таблица 14 - Согласование результатов

Подход оценки

Полученный

результат при использовании

каждого подхода, руб.

Степень доверия каждому подходу в итоговой величине стоимости, %

Стоимость каждого использованного подхода, руб.

Затратный

8 642 578

40

3 457 031

Доходный

7 640 454

60

4 584 272

Итого:

100,00

8 041 303

Таким образом, итоговое значение рыночной стоимости ООО «Строитель» с учетом округления по состоянию на 1 января 2014г., составит:

8 040 000

(Восемь миллионов сорок тысяч) рублей.

3.7 Составление и содержание отчета об оценке

Результаты оценочного исследования должны быть отражены в виде отчета об оценке, требования к которому сформулированы в Законе РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При составлении отчета предусмотрено выполнение ряда обязательных требований к отчету. Согласно этим требованиям отчет не должен допускать неоднозначного толкования полученных результатов оценки, а также вводить в заблуждение.

В отчете должны быть указаны дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценки; юридический адрес оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации; точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость объекта оценки. Кроме того, в отчете формулируются стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки; обоснование их использования при проведении оценки; перечень используемых при проведении оценки данных с указанием источников их получения; принятые при проведении оценки допущения. Также необходимо дать последовательность определения стоимости объекта оценки и привести ее итоговую величину, а также сформулировать ограничения и пределы применения полученного результата. В отчете дается дата определения стоимости объекта оценки, и приводится перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Основным принципом подготовки отчета об оценке является представление всей относящейся к исследованию стоимости объекта оценки информации в понятном виде и логической последовательности.

Основными разделами отчета об оценке бизнеса являются:

1. Титульный лист, который должен содержать наименование документа, порядковый номер отчета, дату оценки и дату подготовки отчета.

2. Во введении в краткой форме излагаются все основные данные, касающиеся проведенной оценки, включая дату оценки, заказчика и исполнителя оценки, в том числе сведения о страховании оценщика и его местонахождении, а также основание проведения оценки ее цели и задачи. Дается точное описание объекта оценки и указывается его балансовая стоимость. Во введении приводятся последовательность проведения исследования и результаты оценки, применяемые стандарты стоимости, основные предположения и ограничивающие условия, нормативные документы и стандарты оценки, в соответствии с которыми проводилась оценка, а также источники использованной информации. Кроме того, выполняется описание применяемых подходов и методов оценки.

3. Экономическая информация. Характеристика макроэкономической и региональной ситуации должна содержать информацию, которая существенна для оцениваемого предприятия или для определения показателей, используемых в расчетах.

4. Отраслевая информация. В данном разделе дается характеристика отраслевых особенностей и тенденций развития отрасли; определяется место оцениваемого предприятия в отрасли; выполняется анализ сегмента рынка, который занимает выпускаемая предприятием продукция.

5. В разделе характеристика предприятия указываются реквизиты и местоположение предприятия, приводится его история, дается характеристика кадрового состава, используемого оборудования. Кроме того, выполняется анализ маркетинговой ситуации, используемой предприятием системы менеджмента, и приводятся данные о структуре капитала предприятия. При этом дается характеристика прошлых сделок с акциями (паями, долями) предприятия, а также приводятся планы развития предприятия (при наличии информации).

6. Финансовый анализ, включающий в себя анализ балансовых отчетов, отчетов о прибылях и убытках, а также анализ других форм финансовой отчетности предприятия. Кроме того, в процессе финансовой диагностики оцениваемого предприятия выполняется расчет и анализ абсолютных обобщенных (агрегированных) финансовых показателей и относительных финансовых показателей (финансовых коэффициентов).

7. Применяемые подходы к оценке и методы оценки. Выбор конкретных подходов к оценке обусловлен характером доступной для оценки информации. Нормативные документы предписывают использование затратного, сравнительного и доходного подходов. В том случае, когда оценщик считает невозможным или нецелесообразным применение того или иного метода в проводимом исследовании, то это необходимо аргументировано обосновать. Также должно быть дано обоснование использованных оценщиком методов.

8. Согласование результатов оценки. На этом этапе необходимо проанализировать относительную приемлемость каждого подхода и метода для определения итоговой величины стоимости и достоверности данных, использованных при применении каждого метода. Итоговое значение величины стоимости должно быть результатом причинно-следственного анализа всей проведенной работы по оценке стоимости.

9. Приложения, в которых должны быть приведены, во-первых, справочные данные, использованные в отчете; во-вторых, данные по сопоставимым предприятиям с указанием источников информации; а в-третьих, все другие данные, использованные при проведении данного исследования.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Любой вид оценочной стоимости выражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет собственник данного объекта или покупатель на момент оценки. Основой стоимости любого объекта собственности является его полезность. Бизнес – это конкретная деятельность, организованная в рамках определенной структуры. Главной целью такой деятельности является получение прибыли.

Как всякий товар бизнес обладает полезностью для покупателя, и это делает возможным определение стоимости бизнеса как особого товара. На величину стоимости бизнеса оказывают влияние многочисленные факторы. Они включают мотивацию покупателей и продавцов, производительность бизнеса, состояние окружающей финансово-экономической среды. Стоимость бизнеса испытывает влияние физических, финансово-экономических, социальных и политико-правовых факторов, как в настоящее время, так и в прогнозируемом будущем.

Процесс оценки базируется на определенных принципах и стандартах с применением различных подходов и методов. В рамках доходного подхода наиболее сложным, трудоемким и многоэтапным методом оценки бизнеса является метод дисконтирования денежного потока. Применение этого метода требует от оценщика высокого уровня знаний и профессионализма. Главное достоинство этого метода состоит в том, что он единственный из известных методов оценки, который основан на прогнозах будущего развития рынка, а это в наибольшей степени отвечает интересам инвестиционного процесса.

В настоящей работе была произведена оценка рыночной стоимости бизнеса ООО «Строитель» по состоянию на 1 января 2014г. с целью принятия управленческих решений (повышения качества управления и распоряжения имуществом Общества).

Для проведения процедуры оценки руководство Общества предоставило необходимую и достаточную информацию о производственной, финансовой и управленческой деятельности. На основании ретроспективной финансовой отчетности за последние 3 года был проведен анализ с целью определения будущего потенциала бизнеса на основе его текущей и прошлой деятельности. Результаты анализа позволили определить Общество как рентабельное, обладающее достаточным производственным потенциалом для осуществления своей основной деятельности, стремящимся к расширению сферы своей деятельности.

Оценка ООО «Строитель» как бизнес была произведена двумя подходами: затратным с применением метода чистых активов и доходным с применением метода дисконтирования денежных потоков. Результаты расчетов сведены в итоговую рыночную стоимость бизнеса, которая по состоянию на 1 января 2014 года равна:

8 040 000

(Восемь миллионов сорок тысяч) рублей.

                                 Список использованных источников

1Гражданский кодекс РФ.

  1.  Земельный кодекс.
  2.  Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»  №135-ФЗ (с изменениями и дополнениями).
  3.  Федеральный закон «Об акционерных обществах» №208-ФЗ
  4.  Федеральный закон «О бухгалтерском учете» от 21.11.96г. №129-ФЗ.
  5.  Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Минэкономразвития РФ № 256 от 20 июля 2009 г.
  6.  Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденный приказом Минэкономразвития РФ № 255 от 20 июля 2009 г.
  7.  Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденный приказом Минэкономразвития РФ № 254 от 20 июля 2009 г.
  8.  Постановление правительства РФ  1995г. « О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов в Российской Федерации».
  9.   Положение по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01.

11 Приказ Министерства финансов № 10 и Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг №03-6/пз от 29 января 2003г. «Об утверждении порядка оценки стоимости чистых активов акционерных обществ»

    12 Верхозина А.В. Правовое регулирование оценочной деятельности. –       М.: ОО «Российское общество оценщиков», 2003.- 488с.

13 Грибовский С.В. «Оценка доходной недвижимости».- СПб.: «ПИТЕР», 2001г.

     14 Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий имущественный подход».- М.: «Дело», 1998г.

15 Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка бизнеса. Учебник.- М.: Финансы и статистика, 2002г.

  1.  Ефимова О.В. Финансовый анализ. – М.: Бухгалтерский учет, 1996г.
  2.  Журнал «Эксперт», декабря 2013г.

    18 Ковалев В.В. Финансовый анализ: Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности. – М.: Финансы и статистика, 1997г.

    19 Ковалев В.В. Введение в финансовый менеджмент.– М.: Финансы и статистика, 2001г.

     20 Ковалев А.П. «Оценка стоимости активной части основных фондов».- М.: «Финстатинформ», 1997г.

    21 Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества России от 10.04.2003г. № 1102-р.

  1.   Общероссийский классификатор основных фондов. Утвержден Постановлением Госстандарта РФ от 26.12.94г. № 359.
  2.   Оценка рыночной стоимости машин и оборудования. Серия «Оценочная деятельность». Учебно-практическое пособие. – М.: Дело, 1998г.
  3.   Оценочная деятельность в экономике: Учебное пособие. - Ростов н/Д.: Издательский центр «МарТ», 2003.-304с.
  4.   Оценка бизнеса: Учебник/ Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2004.-736с.
  5.   Рутгайзер В.М. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования. - М., 1998г.
  6.   Сборник №28. Укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов. - М.: Изд-во литературы по строительству, 1970.- 119с.
  7.   Симионова Н.Е., Симионов Р.Ю. Оценка стоимости предприятия (бизнеса). - Ростов н/Д.: Издательский центр «МарТ», 2004.-464с.
  8.   Стандарты оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 года №519.
  9.   Финансовые обзоры, нормативно-правовая база «Консультант» за 2004 – 06г.г.
  10.   Шеремет А.Д., Сайфулин Р.С. Методика финансового анализа. – М.: ИНФРА-М, 1995г.
  11.   «Промышленные здания». Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика». – М.: ООО  «КО-Инвест», 2004г.
  12.   «Складские здания и сооружения». Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика». – М.: ООО  «КО-Инвест», 2003г.
  13.   «Общественные здания». Укрупненные показатели стоимости строительства. Серия «Справочник оценщика». – М.: ООО  «КО-Инвест», 2005г.
  14.   Кошкин В.И. Организация и методы оценки предприятия (бизнеса). Учебник. М.: «ИФК» ЭКМОС», 2002.  - 944 с.
  15.   Рутгайзер В.М. Оценкастоимостибизнеса. М.: Маросейка, 2008. - 448 с.
  16.   Оценкастоимостинедвижимости учебное пособие / Е. Н. Иванова под ред. д- раэкон наук проф. М А Федотовой — М.: КНОРУС, 2008. - 344 с.
  17.   Антонова В.П.  Оценка машин, оборудования и  транспортных средств : Учебное пособие. - М.: Институт оценки природных ресурсов, 2001.-392 с.  
  18.    Поздняков В. Анализидиагностикафинансово-хозяйственнойдеятельностипредприятий. – м.: инфра-м, 2010. – 624 с.
  19.  Валдайцев С.В. Оценка бизнеса: Учебник.– М.:Проспект, 2010.– 576 с.
  20.  Драпиковский А. И., Иванова И. Б. Оценка земельных участков. – Б.: Ега – Басма, 2003. – 288 с.
  21.  www.consultant.ru - нормативно – правовой портал «КонсультантПлюс»
  22.  www.expert.ru –сайт журнала «Эксперт»


Приложение А

БУХГАЛТЕРСКИЙ БАЛАНС

ООО «Строитель»

руб.

АКТИВ

Код стр.

2011г

2012г.

2013г.

I. Внеоборотные активы

 

 

 

 

Нематериальные активы (04, 05)

110

0

0

0

Основные средства (01, 02, 03)

120

3 409 391

3 407 570

3 514 268

        в том числе

 

 

 

 

      земельные участки и объекты природопользования

121

250 000

250 000

250 000

       здания, сооружения, машины и  оборудование

122

3 159 391

3 157 570

3 264 268

Прочие внеоборотные активы

150

0

0

0

=== Итого по разделу I

190

3 409 391

3 407 570

3 514 268

II. Оборотные активы

 

 

 

 

Запасы

210

595 895

806 657

1 009 111

        в том числе

 

 

 

 

     сырье, материалы и другие аналогичные ценности (10,15,16)

211

445 871

654 678

841 781

      готовая продукция и товары

 

148 102

121 102

148 102

расходы будущих периодов

 

1 922

30 877

19 228

НДС по приобретенным ценностям (19)

220

20 185

31 170

21 541

Дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты)

240

826 955

998 716

1 002 139

        в том числе

 

 

 

 

       покупатели и заказчики (62, 76, 82)

241

625 461

698 139

697 665

     задолженность участников по взносам в уставной капитал (75)

242

0

 

0

      прочие дебиторы

246

201 494

300 577

304 474

Краткосрочные финансовые вложения (56, 58, 82)

250

0

0

0

Денежные средства:

260

181 854

456 418

534 512

Прочие оборотные активы

270

0

0

0

=== Итого по разделу II

290

1 624 889

2 292 961

2 567 303

БАЛАНС

300

5 034 280

5 700 531

6 081 571

ПАССИВ

Код стр.

2011г

2012г.

2013г.

III. Капитал и резервы

 

 

 

 

Уставный капитал (80)

410

710 000

710 000

710 000

Добавочный капитал (83)

420

1 820 037

1 878 568

2 298 586

Резервный капитал

430

0

0

0

Непокрытый убыток (прибыль)отчетного года

470 

921 760

854 275

916 280

=== Итого по разделу III

490

3 451 797

3 442 843

3 924 866

IV. Долгосрочные пассивы

 

 

 

 

Заемные средства (67)

510

 

 

 

=== Итого по разделу IV

590

 

 

 

V. Краткосрочные пассивы

 

 

 

 

Кредиторская задолженность:

620

1 582 483

2 257 688

2 156 705

        в том числе

 

 

 

 

      поставщики и подрядчики (60, 76)

621

885 892

1 693 889

1 641 993

     задолженность перед персоналом (70)

622

87 421

69 510

54 930

задолженность перед перед государственными внебюджетными фондами (69)

623

214 687

169 740

163 715

задолженность по налогам и сборам (68)

624

246 486

164 569

138 431

прочие кредиторы

625

147 997

159 980

157 636

Расчеты по дивидендам (75)

630

0

0

0

Доходы будущих периодов (86,98)

640

0

0

0

Резервы предстоящих расходов и платежей (96)

660

0

0

0

Прочие краткосрочные пассивы

670

0

0

0

=== Итого по разделу V

690

1 582 483

2 257 688

2 156 705

БАЛАНС

699

5 034 280

5 700 531

6 081 571


ОТЧЕТ О ПРИБЫЛЯХ И УБЫТКАХ

ООО «Строитель»

руб.

ПОКАЗАТЕЛИ

Код стр.

2 011г.

2 012г.

2 013г.

Выручка (нетто) от продажи товаров, продукции, работ, услуг (за минусом налога на добавленную стоимость, акцизов и аналогичных обязательных платежей)

10

3 125 942

3 750 750

4 875 946

Себестоимость проданных товаров, продукции, работ, услуг

20

2 500 754

2 888 078

3 656 960

Валовая прибыль (стр.010-020)

29

625 188

862 673

1 218 987

Управленческие расходы

40

 

 

 

Прибыль (убыток) от продаж (стр.010-020-040)

50

625 188

862 673

1 218 987

Прочие доходы и расходы

 

 

 

 

Прочие операционные доходы

90

853 108

621 993

274 900

Прочие операционные расходы

100

744 205

494 350

150 842

Внереализационные доходы

120

1 168

5 147

6 612

Внереализационные расходы

130

20 464

12 458

11 424

Прочие доходы,руб.

 

854 276

627 140

281 512

Прочие расходы,руб.

 

764 669

506 808

162 266

Прибыль (убыток) до налогообложения стр. 050+060-070+080+090+100+120-130)

140

714 795

983 005

1 338 233

Отложенные налоговые активы

141

0

0

3

Текущий налог на прибыль

150

171 551

235 921

321 176

Налог на прибыль и иные аналогичные обязательные платежи

180

0

0

0

Чистая прибыль (убыток) отчетного периода) (строки (160+170-180)

190

543 245

747 083

1 017 057


Приложение  Б.

Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества

Оценка недвижимого имущества (административного здания)

Описание объекта недвижимости:

наименование согласно Свидетельству о регистрации права собственности

литер

общая площадь, кв.м.

строительный объем, куб.м.

Год постройки

Конструктивные элементы и коммуникации

состояние

Нежилое двухэтажное здание лит. К

К

335,1

692,5

1977

Фундамент – бетонный ленточный, стены – кирпичные, перекрытия – ж/бетон, крыша – мягкая кровля, окна – деревянные двойные, двери – деревянные филенчатые, отделка – штукатурка, известковая побелка

Коммуникации – электричество, отопление, водоснабжение, канализация

хорошее

Расположено на земельном участке категории земель  - земли населенных пунктов, разрешенное использование – для размещения административного здания, площадь участка – 600 кв.м., форма участка – прямоугольная, рельеф ровный.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования является основополагающей предпосылкой определения стоимости. Результаты данного анализа будут использоваться при использовании всех методов оценки.

Для получения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования учитываются четыре основных критерия: юридическая правомочность, т.е.  рассмотрение только тех способов использования земельного участка, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, а также другими законодательными актами; физическая возможность, т.е. рассмотрение физически реальных для данной местности способов использования; экономическая приемлемость, т.е. рассмотрение того, какое физически возможное и юридически правомочное использование будет давать приемлемый доход владельцу участка, и максимальная эффективность, т.е. рассмотрение того, какое из экономически приемлемых вариантов использования будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта обычно предусматривает две стадии:

- анализ земельного участка как неосвоенного с учетом возможности изменения его целевого назначения;

- анализ земельного участка с существующими зданиями с учетом возможностей их развития.

Для выявления оптимального варианта использования земельного участка обычно используют как качественные способы анализа, так и количественные (наиболее распространен метод инвестиционного остатка).

Анализ земельного участка как свободного от застройки не проводится в связи с тем что, снос существующих улучшений представляется нецелесообразным как с позиции правовых аспектов, так и с точки зрения экономической эффективности.

Анализ земельного участка с существующими зданиями с учетом возможностей их развития предполагает сохранение на анализируемом участке существующего строения. Вариант использования участка земли как застроенного имеет две основные разновидности:

- сохранение существующего назначения оцениваемой недвижимости;

- изменение существующего назначения оцениваемой недвижимости.

В обоих случаях рассматриваются необходимость и возможность:

-сохранения существующего объема и качества предоставляемых недвижимостью услуг;

-проведения строительных работ по реконструкции зданий для повышения их класса и изменения ставок арендной платы;

-проведения строительных работ по расширению площадей за счет дополнительной пристройки или возведению дополнительных этажей;

-уменьшения существующих площадей за счет частичного сноса.

Законодательно разрешенное использование.

Согласно ст. 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации, «Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан».

Земельный участок предназначен для производственных целей.

Физически и финансово осуществимое использование.

На основании изучения конструкций оцениваемого здания установлено, что физически допустимы следующие виды использования:

Потенциально возможные и целесообразные варианты использования участка с существующими улучшениями

Использование в качестве складских и вспомогательных помещений

Использование в качестве бытовых помещений

Приведенные в таблице варианты равнозначны. Подробный АННЭИ в настоящем отчете не производится, учитывая назначение оценки.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД

Затратный подход к оценке недвижимости основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта в его существующем состоянии или воспроизведении его потребительских свойств, в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, являются приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости объекта оценки.

При затратном подходе оцененная стоимость может значительно отличаться от рыночной, поскольку между затратами и полезностью нет прямой связи. Однако встречается немало случаев, когда затратный подход является наиболее необходимым и надежным, например, при оценке новых объектов, а также зданий специального назначения, для решения задач налогообложения и страхования объекта и т.д.

Расчет стоимости земельного участка

Таблица 15 - Исходные данные для расчета земельного участка

Номера объектов

Объект оценки

Объект №1

Объект №2

Объект №3

Источник информации

-

Контактный телефон: 8-909-45-15-179

Контактный телефон: 262-95-83, 8-928-258-86-18

Контактный телефон: 8-918-012-12-55

Публичная оферта

-

http://www.bazar-na-kubani.ru/message.php?razdel=6&id=133283

http://krasnodar.hut2.ru/shablon.php?temple=138

http://www.maltarealty-an.ru/index.php?id=1&act=2&it=7&pg=0

Цена продажи/

предложения, руб.

Определяется

4 000 000  

4 000 000  

6 000 000  

Вид права

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Условия финансирования

100% оплата по факту сделки

100% оплата по факту сделки

100% оплата по факту сделки

100% оплата по факту сделки

Условия платежа

Денежными средствами

Денежными средствами

Денежными средствами

Денежными средствами

Обстоятельства совершения сделки

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Дата продажи/

предложения

Январь 2014 год

Декабрь 2013 год

Декабрь 2013 год

Декабрь 2013 год

Площадь земельного участка, сот.

6

50

45

70

Местоположение

Краснодар, ЦМР

Краснодар, ЦМР

Краснодар, ЦМР

Краснодар, ЦМР

Назначение

Для эксплуатации адм. здания

Под коммерческое использование

Под коммерческое использование

Под коммерческое использование

Подъездные пути

Асфальтовое покрытие

Асфальтовое покрытие

Асфальтовое покрытие

Асфальтовое покрытие

Инженерные коммуникации

Все комм.

Электричество, водопровод

Электричество, водопровод

Все комм.

После определения элементов сравнения по ним применяются корректировки для нахождения рыночной стоимости оцениваемого объекта. Для измерения корректировок применяют количественные и качественные методики. К количественным методикам относятся: анализ парного набора данных, статистический анализ, графический анализ и др. К качественным методикам относятся: относительный сравнительный анализ, распределительный анализ, индивидуальные опросы. В ряду вышеприведенных методик наиболее широкое распространение получил сравнительный анализ. Под этим термином подразумевается либо анализ парного набора данных, либо относительный сравнительный анализ.

 Несомненно, что ни один из выбранных объектов полностью не соответствует объекту оценки, поскольку  каждый из сравниваемых объектов имеет собственные технические и эксплуатационные характеристики.

При сравнении оцениваемого и сопоставимых объектов учтем поправки на различие между оцениваемым и сравнимыми объектами.

При этом первая поправка, выраженная в процентах, умножается на цену продажи сопоставимого объекта. Вторая процентная поправка, умножается на скорректированную цену, а не на первоначальную цену. Эта последовательность продолжается до тех пор, пока не будут внесены все поправки.

Результаты сравнительного анализа продаж приведены в таблице ниже.

Таблица 16 – расчет стоимости участка

Номера объектов

Объект оценки

Объект №1

Объект №2

Объект №3

Цена продажи/

предложения, руб.

Определяется

4 000 000

4 000 000

6 000 000

Скидка на торг, %

 

-15%

-15%

-15%

Скорректированная цена продажи, руб.

Определяется

3 400 000

3 400 000

5 100 000

Площадь земельного участка, сот.

60

50

45

70

Цена сот., руб.

Определяется

68 000

75 556

72 857

Вид права

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Право собственности

Корректировка, %

 

0%

0%

0%

Скорректированная цена продажи, руб./сот.

Определяется

68 000

75 556

72 857

Условия финансирования

100% оплата по факту сделки

100% оплата по факту сделки

100% оплата по факту сделки

100% оплата по факту сделки

Корректировка, %

 

0%

0%

0%

Скорректированная цена продажи, руб./сот.

Определяется

68 000

75 556

72 857

Условия платежа

Денежными средствами

Денежными средствами

Денежными средствами

Денежными средствами

Корректировка, %

 

0%

0%

0%

Скорректированная цена продажи, руб./сот.

Определяется

68 000

75 556

72 857

Обстоятельства совершения сделки

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Рыночные

Корректировка, %

 

0%

0%

0%

Скорректированная цена продажи, руб./сот.

Определяется

68 000

75 556

72 857

Дата продажи/

предложения

Январь 2014 год

Декабрь 2013 год

Декабрь 2013 год

Декабрь 2013 год

Корректировка, %

 

0%

0%

0%

Скорректированная цена продажи, руб./сот.

Определяется

68 000

75 556

72 857

Местоположение

Краснодар, ЦМР

Краснодар, ЦМР

Краснодар, ЦМР

Краснодар, ЦМР

Корректировка, %

 

0%

0%

0%

Скорректированная цена продажи, руб./сот.

Определяется

68 000

75 556

72 857

Площадь земельного участка, сот.

6

50

45

70

Корректировка, %

 

0%

0%

0%

Скорректированная цена продажи, руб./сот.

Определяется

68 000

75 556

72 857

Назначение

Для эксплуатации адм. здания

Под коммерческое использование

Под коммерческое использование

Под коммерческое использование

Корректировка, %

 

0%

0%

0%

Скорректированная цена продажи, руб./сот.

Определяется

68 000

75 556

72 857

Инженерные коммуникации

Все комм.

Электричество, водопровод

Электричество, водопровод

Все комм.

Корректировка, %

 

+10%

+10%

0%

Скорректированная цена продажи, руб./сот.

Определяется

74 800

83 111

72 857

Среднеарифметическое значение, руб./сот.

76 923  

Рыночная стоимость земельного участка, руб. 

 461 538 

Таким образом, рыночная стоимость участка, рассчитанная сравнительным подходом, на дату оценки, составляет округленно: 461 500 рублей.

1. Скидка на торг. Определена в соответствии со статьей А.А. Марчук, Е.А. Бутова (Русская служба оценки) «Скидки на торг: реалии кризиса»:

2. Вид права. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

3. Условия финансирования. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

4. Условия платежа. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

5. Обстоятельства совершения сделки. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

6. Дата продажи/предложения. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

7. Местоположение. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

8. Площадь участка, сот. В данном случае не учитывается (так как объекты сопоставимы по данному параметру).

9. Назначение. В данном случае не учитывается (так как у всех объектов одинаковые условия по данному параметру).

10. Инженерные коммуникации. Корректировка определялась согласно статистическим данным агентства недвижимости ООО «АЯКС» и составила 10% для одного вида коммуникаций.

Оценка стоимости затрат на замещение оцениваемого объекта (здания)

Под стоимостью замещения объекта понимается сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки.

Для расчета стоимости строительства в данном отчете выбраны метод сравнительной единицы.

Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (1м3 строительного объема, 1м2 покрытия, 1 м2 общей площади и т.д.) оцениваемого объекта, со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового здания или сооружения.

Стоимость нового строительства в данном методе определяется выражением:

СС = Сin х N,

где: СС - стоимость строительства;

Сin - стоимость единицы потребительских средств;

N - количество единиц потребительских свойств на объекте.

В результате корректировки стоимости типового объекта на условия рынка и физические различия с объектом оценки определяется искомая величина рыночной стоимости.

В большинстве случаев применения данного метода для определения Cin используются показатели единичных стоимостей, взятые из специальных справочников   и    ценников.   Такие    справочники    регулярно   выпускаются и содержат статистические данные по рынку недвижимости, предоставляемые институтами оценки. Единичные стоимости типовых или базовых зданий приводятся для сооружений определенных размеров, поэтому необходимо производить их корректировку на реальные габариты. При этом, если исследуемое здание больше, чем базовое, единичная цена обычно ниже, и наоборот.

К нормативной базе метода укрупненных обобщенных показателей стоимости относятся сборники УПВС, содержащие данные о восстановительной стоимости типовых объектов; укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС) зданий и сооружений, содержащие показатели стоимости возведения типовых зданий и сооружений в целом; справочники оценщика ООО «КО-ИНВЕСТ» (Ко-Инвест 2003 год «Жилые дома», Ко-Инвест 2003 год «Складские здания и сооружения», Ко-Инвест 2004 год «Промышленные здания», Ко-Инвест 2005 год «Общественные здания»), содержащие укрупнённые показатели стоимости строительства.

Для определения стоимости замещения оцениваемых объектов в рамках затратного подхода были использованы следующие нормативные документы:

Сборники УПВС, содержащие данные о восстановительной стоимости типовых объектов.

Постановление Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 года.

Письмо Департамента строительства Краснодарского края от 27.09.2013 г. № 67-853/11-01.06 «Об индексах на 4 квартал 2013 года».

УПСС Ко-Инвест 2003 год «Складские здания и сооружения».

Для приведения цен, указанных в сборниках к ценам, действующим на дату оценки, используется система коэффициентов, учитывающих, прежде всего, индивидуальные отличия выбранного аналога от оцениваемого объекта или не учтенные в сборнике. Обоснование применяемых коэффициентов приведено далее по тексту.

Индивидуальных отличий не выявлено.

Прибыль предпринимателя (Пп) является компенсацией за использование средств инвестора в течение срока реализации проекта (продажи имущества), то есть:

Спп = Соб х Кпп,      

где: Соб – стоимость объекта;

Кпп – коэффициент предпринимательской прибыли.

Коэффициент предпринимательской прибыли (Кпп) можно рассчитать как будущую стоимость альтернативных инвестиций, помещенных на срок реализации проекта по требуемой процентной ставке (годовой норме прибыли).

Формула расчета коэффициента предпринимательской прибыли имеет вид:

                                        (4)

где: Т – срок реализации проекта (месяцев);

n – количество периодов инвестирования в год;

∆i – доля средств, инвестируемых в i-ом периоде;

R – ставка доходности по аналогичным проектам, % в год.

В соответствии с СНиП 1.04.03-85* «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений» (Дата введения 1991-01-01) срок реализации проекта (Т) принимается типичному сроку строительства аналогичных объектов и составляет 12 месяцев.

Доля средств, инвестируемых в i-ом периоде (∆i) принимается как ежемесячное равномерное вложение, т.е. из расчета 12 периодов в год (n).

Ставка (норма) доходности инвестора на вложенный капитал рассчитана Оценщиками далее по тексту настоящего отчета и составляет 23,09%.

Величина  коэффициента предпринимательской прибыли составит:

 или  13 %.                         (5)

Расчёт затрат на замещение оцениваемого здания  представлен в табл. ниже.

Таблица 17 – расчет стоимости здания

№ п/п

Обоснование (СУПВС №, таблица №)

Наименование объекта недвижимости

Размер, строительный объем  

Единичная стоимость здания или сооружения, руб./м3, руб./м2, руб./1 т емкости склада

Климатический коэффициент

Отраслевой индекс пересчета 1969-1984

Территориальный коэффициент к отраслевому индексу пересчета 1969-1984

НДС

Индекс рыночного удорожания 1984-1 квартал 2009

Прибыль предпринимателя

Затраты на замещение объекта как нового, с учетом НДС (18%), по состоянию на дату оценки, руб.

1

2

3

4

5

6

7

8

10

11

12

13

1

УПВС № 4 раздел II, табл. 47

Нежилое двухэтажное здание лит. К

692, 5

28,3

0,95

1,17

1,04

1,18

89,76

1,13

2 711 392

Применяемые экономические коэффициенты:

1,17 – индекс изменения сметной стоимости СМР к сметным нормам 1969 года к сметной стоимости 1984 года для отрасли;

1,04 - территориальный коэффициент к сметным нормам 1969 года к сметной стоимости 1984 года.

Оба индекса приняты  в соответствии с Постановлением Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 года «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для перерасчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек».

89,76 – индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ на 4 кв. 2013 года.

1,13 – прибыль предпринимателя. Оценщик учитывает прибыль предпринимателя, не учтенную в сборниках УПВС.

 

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов.

Каждое здание и сооружение характеризуется определенными эксплуатационными качествами: прочностью и устойчивостью конструкций