9275

Договор продажи недвижимости

Лекция

Государство и право, юриспруденция и процессуальное право

Договор продажи недвижимости Закон О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21.07.97 Постановление Правительства РФ О федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии от 1 июня 200...

Русский

2013-02-28

38 KB

0 чел.

Договор продажи недвижимости

Закон О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним 21.07.97

Постановление Правительства РФ «О федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии » от 1 июня 2009 года

-1-

Понятие, стороны и форма договора.

По договору о купли продажи недвижимого имущество продавец обязуется передать в собственность покупателя  земельный участок здание сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену.  

Продавцом и покупателем и могут быть любые лица,  являющиеся по общему правилу собственниками имущества. Унитарные предприятия, владеющие имуществом на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, могут осуществлять функцию продавца такого имущества с согласия собственника имущества.  Учреждение, имеющее право на осуществление коммерческой деятельности, могут быть продавцами недвижимого имущества  приобретенного за счет доходов от такой разрешенной деятельности.

Договор должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа подписанного сторонами.

Не соблюдение установленной формы влечет недействительность договора. Договор считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все существенные условия. Переход права собственности от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.

Функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ними осуществляет федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии.

Продажа недвижимости это консенсуальный договор. Когда одна из сторон  уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе потребовать от другой стороны, а так же по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Сторона, уклоняющаяся необоснованно от государственной регистрации должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.  

-2-

Содержание договора.

К числу существенных условий продажи недвижимости относятся условия о предмете и цене. Закон требует чтобы  договоре были указаны  данные определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества при их отсутствии договор считается незаключенным. При отсутствии условия о цене  договор считается незаключенным. По общему правилу согласованная сторонами цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке включает цену, передаваемую с этой недвижимости соответствующей части участка земли или права на нее.  

-3-

Права на  земельные участки при продаже находящейся на ней недвижимости.

По договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок занятой  такой недвижимостью и необходимой для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка,  на котором находится продаваемая недвижимость покупателю, передается право собственности на такой участок занятой  такой недвижимостью необходимой  для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится  продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для  ее использования.

Продажа  недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежит продавцу на праве собственности, допускается  без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям  пользования  таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает  право пользования  соответствующим  земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Таким образом, устанавливается принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков.

-4-

Исполнение и прекращение договора.

Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и покупателем, состоит в передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем  по передаточному акту или иному документу о передаче.

Уклонение одной из сторон  от подписания передаточного акта, считается отказом соответствующей стороны от исполнения своей обязанности.

Стороны договора продажи недвижимости несут ту же ответственность, что и стороны продажи движимого имущества за следующим исключением:

  1.  принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче  доверенности не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение
  2.  при передаче продавцом покупателю недвижимости существенные условия договора о качестве недвижимости, покупатель не вправе требовать замены недвижимости не соответствующей качеству на однородную недвижимость.

Договор продажи недвижимости может быть расторгнут как до государственной регистрации перехода права собственности так и после регистрации.

-5-

Особенности продажи жилых помещений.

Существенной особенностью продажи дома квартиры  части жилого дома или квартиры иного жилья в котором проживают лица сохраняющие в соответствии с законом или договором  право пользования этим помещением после его приобретения покупателем  является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование  продаваемым жилым помещениям.

В этот перечень включаются следующие субъекты:

1.члены семьи прежнего собственника, круг которых определяется по правилам  жилищного кодекса (родители, супруг и дети, если они проживают совместно)

2.наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане

3.право пожизненного пользования  жилого помещения в порядке завещательного отказа

4.получатель ренты по договору пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа

5.получатель ренты по договору пожизненно содержания с иждивением, если в договоре оговорено право его проживания в данном жилом  помещении

6.Ссудополучатель по договору возмездного пользования  жилым помещением в пределах срока действия срока договора.

Договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Передача жилого помещения, даже оформленное соответствующим актом,  но осуществленная до государственной регистрации,  не порождает каких-либо прав покупателей на жилое помещение.

Факт заключения договора порождает у его субъектов лишь право на обращение в суд с требованием о вынесении решения о регистрации договора в случаях, когда какая-либо из сторон уклоняется от этого.

Совершение сделок купли-продажи жилых помещений подвержены ряду ограничений: так, отчуждение жилого  помещения, в котором проживают  находящиеся под опекой  члены семьи собственника жилого помещения, либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права и охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органов опеки и попечительства.  


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

78603. Виды бизнеса и критерии их выделения 112 KB
  Виды бизнеса и критерии их выделения Несмотря на некоторые общие признаки на практике реальная деятельность предпринимателей сильно различается. Это связано с тем что в отдельных видах бизнеса возникают различные конкурентные преимущества и риски реализация первых и преодоление вторых заставляет предпринимателей видоизменять механизмы функционирования своего дела. Существуют особенности и в механизмах правового регулирования и правового обеспечения предпринимательской деятельности в разных видах бизнеса.
78604. Экономическая система общества. Типы экономических систем 40 KB
  В практике хозяйствования существуют различные типы экономических систем которые различаются между собой по форме собственности организации труда и использованию рабочей силы. Среди множества экономических систем чаще всего встречаются: Традиционная примитивные орудия труда форма собственности общинная переходящая затем в рабовладельческую и феодальную натуральное производство организация труда индивидуальная или простая кооперация существуют свободные ремесленники кустари и несвободные рабы крепостные работники....
78605. Рыночная экономика: содержание, основные черты 35.5 KB
  В условиях исследуемой формы хозяйства рыночные связи охватывают всю систему и всех субъектов экономических отношений. Основных субъектов рыночного хозяйства принято подразделять на три группы: домашние хозяйства бизнес предприниматели и правительство. В рамках домашнего хозяйства потребляются конечные продукты сферы материального производства и сферы услуг. Домашние хозяйства являются собственниками и поставщиками факторов производства в рыночной экономике.
78606. Стратегические и финансовые цели предприятия 52.5 KB
  Стратегические и финансовые цели предприятия. То есть говоря иначе цели это конкретное состояние отдельных параметров организации на достижение которого направлена ее деятельность. Они являются исходной точкой планирования; цели лежат в основе построения организационных отношений; на целях базируется система мотивирования используемая в организации; наконец цели являются точкой отсчета в процессе контроля й оценки результатов труда отдельных работников подразделений и организации в целом. Это долгосрочные и краткосрочные цели.
78607. Деньги, денежная система и ее регулирование 34.5 KB
  Но уже с самого зарождения товарного обмена начался процесс формирования будущих денег. Возникновение денег закономерный результат развития товарного обращения и форм стоимости. Сущность денег раскрывается в их функции. Без денег возможен только прямой обмен предполагающий что у каждого из партнеров есть то что нужно другому.
78608. Издержки производства и их виды. Динамика издержек производства 163.5 KB
  Издержки производства и их виды. С этой точки зрения можно утверждать что издержки которые следует учитывать при принятии экономических решений это всегда альтернативные издержки т. Как правило основная часть затрат фирмы представляет собой явные издержки денежные выплаты поставщикам факторов производства. Другими словами явные издержки фирмы это ее фактические расходы на оборудование сырье энергию полуфабрикаты заработную плату аренду помещения и т.
78609. Стратегии предприятия и процесс их разработки 66.5 KB
  Стратегии предприятия и процесс их разработки. Определение стратегии для фирмы принципиально зависит от конкретной ситуации в которой находится фирма. Однако существуют некоторые общие подходы к формулированию стратегии и некоторые общие рамки в которые вписываются стратегии. Такое понимание стратегии справедливо только при рассмотрении на верхнем уровне управления организации.
78610. Функция фирмы, измерение результатов производственной деятельности 42.5 KB
  Основные функции фирмы: мобилизующая состоящая в объединении различных факторов производства для создания благ и услуг; производственная связана с рациональным использованием ресурсов; инвестиционная связана с инвестированием денежных средств в развитие основного...
78611. Рынок труда. Региональные особенности рынка труда в современной России 38.5 KB
  Рынок труда. Региональные особенности рынка труда в современной России. Специфика рынка труда во многом определяется особенностями того товара который на нем представлен. Поэтому на рынке труда продается и покупается не сам труд а услуги труда количество и качество которых зависят от многих факторов уровня профессиональной подготовки работника его квалификации опыта добросовестности и других.