9275

Договор продажи недвижимости

Лекция

Государство и право, юриспруденция и процессуальное право

Договор продажи недвижимости Закон О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21.07.97 Постановление Правительства РФ О федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии от 1 июня 200...

Русский

2013-02-28

38 KB

0 чел.

Договор продажи недвижимости

Закон О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним 21.07.97

Постановление Правительства РФ «О федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии » от 1 июня 2009 года

-1-

Понятие, стороны и форма договора.

По договору о купли продажи недвижимого имущество продавец обязуется передать в собственность покупателя  земельный участок здание сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену.  

Продавцом и покупателем и могут быть любые лица,  являющиеся по общему правилу собственниками имущества. Унитарные предприятия, владеющие имуществом на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, могут осуществлять функцию продавца такого имущества с согласия собственника имущества.  Учреждение, имеющее право на осуществление коммерческой деятельности, могут быть продавцами недвижимого имущества  приобретенного за счет доходов от такой разрешенной деятельности.

Договор должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа подписанного сторонами.

Не соблюдение установленной формы влечет недействительность договора. Договор считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все существенные условия. Переход права собственности от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.

Функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ними осуществляет федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии.

Продажа недвижимости это консенсуальный договор. Когда одна из сторон  уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе потребовать от другой стороны, а так же по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Сторона, уклоняющаяся необоснованно от государственной регистрации должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.  

-2-

Содержание договора.

К числу существенных условий продажи недвижимости относятся условия о предмете и цене. Закон требует чтобы  договоре были указаны  данные определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества при их отсутствии договор считается незаключенным. При отсутствии условия о цене  договор считается незаключенным. По общему правилу согласованная сторонами цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке включает цену, передаваемую с этой недвижимости соответствующей части участка земли или права на нее.  

-3-

Права на  земельные участки при продаже находящейся на ней недвижимости.

По договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок занятой  такой недвижимостью и необходимой для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка,  на котором находится продаваемая недвижимость покупателю, передается право собственности на такой участок занятой  такой недвижимостью необходимой  для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится  продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для  ее использования.

Продажа  недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежит продавцу на праве собственности, допускается  без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям  пользования  таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает  право пользования  соответствующим  земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Таким образом, устанавливается принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков.

-4-

Исполнение и прекращение договора.

Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и покупателем, состоит в передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем  по передаточному акту или иному документу о передаче.

Уклонение одной из сторон  от подписания передаточного акта, считается отказом соответствующей стороны от исполнения своей обязанности.

Стороны договора продажи недвижимости несут ту же ответственность, что и стороны продажи движимого имущества за следующим исключением:

  1.  принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче  доверенности не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение
  2.  при передаче продавцом покупателю недвижимости существенные условия договора о качестве недвижимости, покупатель не вправе требовать замены недвижимости не соответствующей качеству на однородную недвижимость.

Договор продажи недвижимости может быть расторгнут как до государственной регистрации перехода права собственности так и после регистрации.

-5-

Особенности продажи жилых помещений.

Существенной особенностью продажи дома квартиры  части жилого дома или квартиры иного жилья в котором проживают лица сохраняющие в соответствии с законом или договором  право пользования этим помещением после его приобретения покупателем  является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование  продаваемым жилым помещениям.

В этот перечень включаются следующие субъекты:

1.члены семьи прежнего собственника, круг которых определяется по правилам  жилищного кодекса (родители, супруг и дети, если они проживают совместно)

2.наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане

3.право пожизненного пользования  жилого помещения в порядке завещательного отказа

4.получатель ренты по договору пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа

5.получатель ренты по договору пожизненно содержания с иждивением, если в договоре оговорено право его проживания в данном жилом  помещении

6.Ссудополучатель по договору возмездного пользования  жилым помещением в пределах срока действия срока договора.

Договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Передача жилого помещения, даже оформленное соответствующим актом,  но осуществленная до государственной регистрации,  не порождает каких-либо прав покупателей на жилое помещение.

Факт заключения договора порождает у его субъектов лишь право на обращение в суд с требованием о вынесении решения о регистрации договора в случаях, когда какая-либо из сторон уклоняется от этого.

Совершение сделок купли-продажи жилых помещений подвержены ряду ограничений: так, отчуждение жилого  помещения, в котором проживают  находящиеся под опекой  члены семьи собственника жилого помещения, либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права и охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органов опеки и попечительства.  


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

28214. Операциональная природа мышления как процесса отражения связей и отношений. Виды мыслительных операций 45.5 KB
  Операциональная природа мышления как процесса отражения связей и отношений. Виды мышления =стадии развития: 1Нагляднодейственное элементарная форма практического мышления направленного на разрешение элементарных практических задач. Виды мышления: А. Типологические классификации мышления: При построении типологий виды мышления обычно различаются попарно как противостоящие друг другу по тем или иным конкретным характеристикам.
28215. Развитие мышления в онтогенезе: сравнительный анализ эмпирических характеристик допонятийного и понятийного мышления 43.5 KB
  Мышление – высший психический процесс обобщенного и опосредованного отражения действительности в ходе ее анализа и синтеза при обязательном участии языка речи. В онтогенезе мышление развивается по пути все большей генерализации признаков и объединения их в более крупные классы.Допонятийное мышление нагляднодейственное через практическое действие с объектом нагляднообразное с помощью образных представлений 2.Понятийное мышление словеснологическое с помощью логических понятий и знаков Допонятийное мышление – мышление при...
28216. Понятия «эгоцентризм» и «децентрация» в стадиальной концепции интеллекта Жана Пиаже 36.5 KB
  Пиаже показал что ребенок на определенной ступени развития в большинстве случаев рассматривает предметы такими какими их дает непосредственное восприятие то есть он не видит вещи в их внутренних отношениях. Ребенок думает например что луна следует за ним во время его прогулок останавливается когда он останавливается бежит за ним когда он убегает. Свое мгновенное восприятие ребенок считает абсолютно истинным. Вербальный эгоцентризм ребенка определяется тем что ребенок говорит не пытаясь воздействовать на собеседника и не осознает...
28217. Стадии формирования понятия (по Выготскому). Методы исследования и диагностики понятийного мышления 42 KB
  Методы исследования и диагностики понятийного мышления. Понятийное мышление – ведущий вид мышления характеризуется использованием понятий логических конструкций которые существуют на базе языка и языковых средств. Понятийное мышление – осознанное вербальное мышление. С ее помощью было установлено что формирование понятий у детей проходит через 3 основные ступени: Образование неоформленного неупорядоченного множества отдельных предметов их синкретического сцепления обозначаемого одним словом.
28218. Отношение мышления и речи. Роль внутренней речи в процессе мышления (по А.Н.Соколову). Методы исследования внутренней речи 37 KB
  Отношение мышления и речи. Роль внутренней речи в процессе мышления по А. Методы исследования внутренней речи. Внутренняя речь – производная форма внешней звуковой речи специально приспособленная к выполнению мыслительных операций в уме.
28219. Язык и речь: виды речи и ее функции 38.5 KB
  Язык и речь: виды речи и ее функции. Речь – конкретный продукт использования носителем языка системы вербальных знаков проявляющийся в различных процессах речи. Речь форма общения опосредствованная языком. Речь процесс использования языка.
28220. Память как сквозной психический процесс: ее функции, виды и процессы 48.5 KB
  При выделении процессов памяти в качестве основания рассматривают различные функции выполняемые памятью в жизни и деятельности. Основные процессы памяти: запоминание сохранение воспроизведение Есть еще один процесс памяти забывание. Деятельность памяти начинается с запоминания т. Таким образом запоминание можно определить как процесс памяти в результате которого происходит закрепление нового путем связывания его с приобретенным ранее.
28221. Основные характеристики памяти и методы их исследования 37 KB
  У нормального человека в процессе запоминания впечатления внешнего мира подвергаются классификации отбору переработке. Опосредствованный осмысленный характер запоминания. Отбирая нужное существенное подлежащее сохранению человек пользуется для лучшего удержания этого материала какимлибо обозначением чаще всего словом Опосредствованное запоминание осмысленного материала это высший уровень запоминания. Если в раннем детстве ребенок многое запоминает механически то впоследствии он все более широко пользуется опосредствованными...
28222. Факторы и способы повышения эффективности запоминания 38 KB
  Факторы влияющие на извлечение информации из памяти: Осмысленность информации. Неожиданностъ информации. В задаче запоминания и последующего воспроизведения уход из сознания неожиданных знаков будет осуществляться медленнее все мнемотехники стараются использовать самые невероятные и странные комбинации предметов Близостъ информации по смыслу или по форме. Время между предъявлением информации и извлечением ее из памяти.