9275

Договор продажи недвижимости

Лекция

Государство и право, юриспруденция и процессуальное право

Договор продажи недвижимости Закон О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21.07.97 Постановление Правительства РФ О федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии от 1 июня 200...

Русский

2013-02-28

38 KB

0 чел.

Договор продажи недвижимости

Закон О государственной  регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним 21.07.97

Постановление Правительства РФ «О федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии » от 1 июня 2009 года

-1-

Понятие, стороны и форма договора.

По договору о купли продажи недвижимого имущество продавец обязуется передать в собственность покупателя  земельный участок здание сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену.  

Продавцом и покупателем и могут быть любые лица,  являющиеся по общему правилу собственниками имущества. Унитарные предприятия, владеющие имуществом на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, могут осуществлять функцию продавца такого имущества с согласия собственника имущества.  Учреждение, имеющее право на осуществление коммерческой деятельности, могут быть продавцами недвижимого имущества  приобретенного за счет доходов от такой разрешенной деятельности.

Договор должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа подписанного сторонами.

Не соблюдение установленной формы влечет недействительность договора. Договор считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все существенные условия. Переход права собственности от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.

Функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ними осуществляет федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии.

Продажа недвижимости это консенсуальный договор. Когда одна из сторон  уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе потребовать от другой стороны, а так же по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Сторона, уклоняющаяся необоснованно от государственной регистрации должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.  

-2-

Содержание договора.

К числу существенных условий продажи недвижимости относятся условия о предмете и цене. Закон требует чтобы  договоре были указаны  данные определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества при их отсутствии договор считается незаключенным. При отсутствии условия о цене  договор считается незаключенным. По общему правилу согласованная сторонами цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке включает цену, передаваемую с этой недвижимости соответствующей части участка земли или права на нее.  

-3-

Права на  земельные участки при продаже находящейся на ней недвижимости.

По договору продажи недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок занятой  такой недвижимостью и необходимой для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка,  на котором находится продаваемая недвижимость покупателю, передается право собственности на такой участок занятой  такой недвижимостью необходимой  для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится  продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для  ее использования.

Продажа  недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежит продавцу на праве собственности, допускается  без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям  пользования  таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает  право пользования  соответствующим  земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Таким образом, устанавливается принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков.

-4-

Исполнение и прекращение договора.

Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и покупателем, состоит в передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем  по передаточному акту или иному документу о передаче.

Уклонение одной из сторон  от подписания передаточного акта, считается отказом соответствующей стороны от исполнения своей обязанности.

Стороны договора продажи недвижимости несут ту же ответственность, что и стороны продажи движимого имущества за следующим исключением:

  1.  принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче  доверенности не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение
  2.  при передаче продавцом покупателю недвижимости существенные условия договора о качестве недвижимости, покупатель не вправе требовать замены недвижимости не соответствующей качеству на однородную недвижимость.

Договор продажи недвижимости может быть расторгнут как до государственной регистрации перехода права собственности так и после регистрации.

-5-

Особенности продажи жилых помещений.

Существенной особенностью продажи дома квартиры  части жилого дома или квартиры иного жилья в котором проживают лица сохраняющие в соответствии с законом или договором  право пользования этим помещением после его приобретения покупателем  является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование  продаваемым жилым помещениям.

В этот перечень включаются следующие субъекты:

1.члены семьи прежнего собственника, круг которых определяется по правилам  жилищного кодекса (родители, супруг и дети, если они проживают совместно)

2.наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане

3.право пожизненного пользования  жилого помещения в порядке завещательного отказа

4.получатель ренты по договору пожизненного пользования жилым помещением в порядке завещательного отказа

5.получатель ренты по договору пожизненно содержания с иждивением, если в договоре оговорено право его проживания в данном жилом  помещении

6.Ссудополучатель по договору возмездного пользования  жилым помещением в пределах срока действия срока договора.

Договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Передача жилого помещения, даже оформленное соответствующим актом,  но осуществленная до государственной регистрации,  не порождает каких-либо прав покупателей на жилое помещение.

Факт заключения договора порождает у его субъектов лишь право на обращение в суд с требованием о вынесении решения о регистрации договора в случаях, когда какая-либо из сторон уклоняется от этого.

Совершение сделок купли-продажи жилых помещений подвержены ряду ограничений: так, отчуждение жилого  помещения, в котором проживают  находящиеся под опекой  члены семьи собственника жилого помещения, либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права и охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органов опеки и попечительства.  


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

81854. Морской транспорт. Роль морского транспорта в перевозочном процессе 26.92 KB
  Роль морского транспорта в перевозочном процессе. Перестройка экономики и неизбежный спад производства приватизация речных судов в основном привели к наблюдаемому практическому отсутствию этого вида транспорта в перевозочном процессе. Для возрождения речного транспорта Казахстана необходимо выполнить большие объемы работ по улучшению дна рек созданию навигационных систем судоходства регулированию сроков навигации с учетом периода нереста рыб и т. Для развития водного транспорта Казахстана особое значение имеет Каспийское море и порт Актау.
81855. Техническая политика в области специализации различный видов транспорта 28.16 KB
  Научно-техническая политика на транспорте тесно связана со структурной определение темпов пропорций и приоритетов в развитии транспортной отрасли и инвестиционной определение объема структуры и направлений капиталовложений с целью обновления основных транспортных фондов. Структурная политика направлена: на ускоренное развитие наукоемких составных частей различных видов транспорта определяющих рост производительности труда и повышение социальноэкономической эффективности транспортного производства; на свертывание неэффективных...
81856. Речной транспорт. Тенденции развития 27.28 KB
  Речной транспорт внутренний водный транспорт транспорт осуществляющий перевозки грузов и пассажиров судами по внутренним водным путям как по естественным реки озёра так и по искусственным каналы водохранилища. Перевозки по Каспийскому морю относятся к морскому транспорту хотя фактически это море является озером самым большим в мире. Главным преимуществом речного транспорта является низкая себестоимость перевозок; благодаря ей он продолжает занимать важное место в транспортной системе несмотря на низкие скорости и сезонность.
81857. Транспортный процесс и его элементы 30.31 KB
  Транспортный процесс это совокупность операций с грузами и транспортными средствами в результате выполнения которых грузы изменяют своё положение в пространстве. Структура транспортного процесса включает три элемента подпроцесса: процесс погрузки; процесс перевозки; процесс разгрузки. Основной элемент транспортного процесса перевозка грузов все другие элементы подчинены ему.
81858. Основные принципы проектирования транспортных узлов 28.9 KB
  Принцип общей эффективности. Принцип комплексной оптимизации. В основе этого принципа лежит утверждение что независимая оптимизация отдельных подсистем не обеспечивает оптимальности режимов функционирования узла как системы в целом.
81861. Воздушный транспорт 29.54 KB
  Возду́шное су́дноэто летательный аппарат поддерживаемый в атмосфере за счёт взаимодействия с воздухом Аэропо́рт комплекс сооружений предназначенный для приёма отправки базирования воздушных судов и обслуживания воздушных перевозок имеющий для этих целейаэродром аэровокзал в крупных аэропортах нередко несколько аэровокзалов один или несколько грузовых терминалов и другие наземные сооружения и необходимое оборудование.трта следует отнести высокую с с перевозок.