9317

Жилищное право

Лекция

Государство и право, юриспруденция и процессуальное право

Тема №17: Жилищное право. ЖК РФ от 29 декабря 2004 года. Градостроительный кодекс 29.12.04 Закон РФ от 4 июля 1991 о приватизации Закон РСФСР от 18 октября 1991 о реабилитации жертв политических репрессий Закон РФ от 19.02.1993 года о вын...

Русский

2013-03-01

70.5 KB

2 чел.

Тема №17: Жилищное право.

ЖК РФ от 29 декабря 2004 года.

Градостроительный кодекс 29.12.04

Закон РФ от 4 июля  1991 «о приватизации»

Закон РСФСР от 18 октября 1991 «о реабилитации жертв политических репрессий»

Закон РФ от 19.02.1993 года «о вынужденных переселенцах»

Закон РФ от 19.02.1993 года «о беженцах»

Закон РФ от 25 июня 19993 года «о праве граждан на свободу передвижения, выбора  места проживания, жительства в пределах РФ»

ФЗ от 25.02.1999 "об инвестиционной деятельности РФ осуществляемой в форме капитальных  вложений»

ФЗ от 30.12.2004 «об участии в долевом строительстве многоквартирных домов  и иных  объектов недвижимости»

ФЗ от 30.12.2004 «о жилищных накоплениях  кооперативов»

Закон Саратовской  области от 28.04.2005 «о предоставлении жилищных  помещений  в Саратовской области»

-1-

Понятие жилищных отношений. Основные принципы  жилищного права.

Жилищные отношения представляют собой отношения связанные с удовлетворением жилищных потребностей граждан. Данными отношениями в том числе охватываются  отношения по управлению жилищным фондом, к котором относятся:

  •  Государственный учет, государственный контроль за использованием жилых помещений по целевому назначению
  •  Обеспечение граждан жилыми помещениями  на условиях найма.
  •  Отношения, связанные с  эксплуатацией и ремонтом жилых помещений

Основные принципы жилищного права:

  1.  необходимость обеспечения  условий реализации права на жилище
    1.  безопасность, неприкосновенность жилища и недопустимость  непроизвольного лишения  жилища
    2.  необходимость, беспрепятственного  осуществления жилищных прав
    3.  обеспечение судебной  защиты жилищных прав и их восстановление в случае нарушения.
    4.  обеспечение сохранности жилищного фонда и контроль за  их использованием по целевому назначению
    5.  принцип равенства жилищных отношений

-2-

Конституционное право на жилище. Гарантия данного права.

Право на жилище граждан закреплено в ст. 40 КРФ

Право на жилище гарантируется следующим:

  1.  государство гарантирует, что каждому человеку на территории РФ предоставляется возможность пользоваться тем жилищем, которое у него имеется на любом законном основании. Это выражено путем провозглашения следующих принципов:
    1.  принцип неприкосновенности жилища ст.25 КРФ
    2.  неприкосновенность частной жизни ст. 23 КРФ
    3.  принцип недопустимости произвольного лишения жилища ч.4 ст.3 ЖК РФ – что никто не может быть  выселен из занимаемого жилого помещения или ограничен  правом пользовании им, иначе как по основанию и в порядке  установленном  ЖК РФ и ФЗ

никто не вправе проникать в жилище граждан без согласия лиц проживающей  на законном основании иначе как в целях и  по основаниям установленном  ФЗ, либо на основании судебного решения. Проникновение в жилище без  согласия  законно проживающих в нем граждан допускается в следующих случаях в целях спасения  жизни граждан или их имущества; в целях обеспечения личной или  общественной безопасности при аварийной и  чрезвычайной ситуации; в целях задержания лиц, подозреваемых в  совершении преступления;

  1.  государство принимает на себя обязанность, чтобы каждый гражданин был обеспечен жильем и имел возможность улучшить свои жилищные условия, путем приобретения другого жилья, согласно ст. 40 КРФ  государство оказывает  содействие бесплатному  получению жилья малоимущим.

Право на жилище – провозглашенное КРФ социально-экономическое право, в соответствии с которым каждому гарантируется надежное и устойчивое пользование тем жилищем, которое он занимает, а также возможность получения нового жилища и улучшить свои жилищные условия при содействии государственной власти и ОМС.

-3-

Гражданско-правовые формы удовлетворения  жилищных  потребностей.

Право собственности может возникать по различным жилищным основаниям:

  1.  жилищное строительство – право собственности на основании ст. 219 ГК РФ.
  2.  приватизация жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонд.
  3.  внесение полной суммы паевого взноса членами жилищного или жилищно-строительного кооператива – п.4 ст.218 ГК РФ
  4.  гражданско-правовые сделки, направленные на приобретение жилья в собственность
  5.  истечение срока приобретательской давности - ст. 234 ГК РФ
  6.  получение жилых помещений по договору найма – жилищные помещения предоставляются только во владение и пользование:
    1.  договор коммерческого найма – жилые помещения предоставляются из частного жилищного фонда.
    2.  договор социального найма – жилищные помещения предоставляются  из  государственного муниципального жилищного фонда.
  7.  пользование  жилищного помещения в домах жилищного и жилищно-строительного кооператива.

-4-

Объекты жилищных прав. Виды жилых помещений.

Согласно ч.1 ст. 15 ЖК к объектам  жилищных прав относятся жилые помещения. К конкретным видам жилых помещений отнесены:

  1.  жилые дома – индивидуально-определенные здания, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного значения, предназначенных для удовлетворения бытовых потребностей граждан, связанных с проживанием в таком здании.
  2.  части жилых домов – ч.2 ст. 16 ЖК РФ
  3.  квартиры – структкурно-обособленное помещение в многоквартирном доме, имеющее возможность для прямого доступа помещением  общего пользования многоквартирного  жилого дома и состоящего  из 1 или нескольких комннат, а также  помещений вспомогательного значения необходимого для удовлетворения бытовых потребностей граждан  связанных с проживанием в таком помещении.
  4.  части квартир
  5.  комнаты – часть жилого дома или квартиры, предназначенное в качестве места непосредственного проживания граждан ч.4 ст. 16 ЖК РФ

жилым помещением признается изолированное помещение, которое  является недвижимым имуществом и пригодно для проживания граждан.

Пригодность помещений определяется следующим: санитарными  и техническими нормами и правилами, а также требованиями действующего законодательства. Перечень требований, которым должно отвечать жилое помещение  устанавливается  постановлением правительства РФ.

Не допускается размещение в жилых помещениях  промышленных производств.

Жилое помещение разрешено использовать для осуществления профессиональной или  индивидуальной предпринимательской деятельности при наличии одновременно 2 условий:

  1.  Помещение используется законно проживающим в нем лицом
    1.  Подобное использование не нарушает прав и законных интересов граждан, а также санитарных и технических норм и требований.

-5-

Жилищные фонды РФ.

Жилищным фондом в РФ признается – совокупность всех жилых помещений на территории  РФ.

в зависимости  от формы собственности жилищный фонд подразделяется:

1. частный  жилищный фонд -  совокупность  жилых помещений, принадлежащих  на праве  собственности  гражданам  и ЮЛ

2. государственный жилищный фонд  - совокупность  жилых помещений, принадлежащих  на праве  собственности РФ и субъектов РФ.

3. муниципальный жилой фонд - совокупность  жилых помещений, принадлежащих  на праве  собственности городским, сельским  поселениям и иным МО.

В зависимости от целей использования жилищный  фонд  подразделяется:

1. жилищный фонд  социального использования - совокупность  жилых помещений, предоставляемых по договору социального найма в дома государственного или муниципального жилищного фонда.

2. специализированный  жилищный фонд - совокупность  жилых помещений, предоставляемых отдельным гражданам в домах государственного и  муниципального  жилого фонда. (общежития, помещения для беженцев и вынужденных переселенцев, интернаты и т.д. )

3. помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан – ночлежки для лиц БОМЖ

4. индивидуальный  жилищный фонд – совокупность жилых помещений в частном жилищном фонде предназначенного для собственного проживания граждан

5. жилищный фонд  коммерческого использования – совокупность  жилых помещений  в частном  жилом  фонде,  который используется  собственником для  предоставления  в возмездное пользование.

Жилые фонды  РФ  подлежат  обязательной государственной   регистрации, за исключением  прав  членов жилищных  и жилищно-строительных кооперативов и  прав  вытекающих из  коммерческого и социального найма.

Жилищный фонд  РФ подлежит  государственному   учету. В жилищный фонд  не входят  и не учитываются  в качестве  жилых помещений:

  1.  дачи, дачные кооперативы
  2.  садовые домики садовых кооперативов
  3.  строительные вагончики
  4.  турбаза
  5.  дома  отдыха
  6.  санатории
  7.  пансионаты
  8.  мотели
  9.  гостиницы
  10.  иные помещения, предназначенные для  сезонного или иного  времени образования  граждан.

Кроме того, к жилищному фонду  не относится самовольно построенные  жилые  помещения (ст. 222 ГК РФ)

-6-

Понятие и виды  договора найма  жилого  помещения.

По договору найма 1 сторона (собственник) или  уполномоченное им  лицо (наймодатель) обязуется предоставить  другой стороне  (нанимателю) за плату  во временное владение  или пользование  жилое помещение  для  проживания  в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ)

Договор  возмездный и двусторонний.       

ГК выделяет 2 вида  договора  найма.

1.договор социального найма – предоставление  жилищных помещений во временное       владение  или пользование  из  государственного или  муниципального фонда

2.договор коммерческого найма - наймодатель выступает как  работодатель для извлечения прибыли из своего жилого помещения. Жилые помещения предоставляются из частного жилого фонда.  

Эти договоры имеют общие черты:

Оба данных договора опосредуют отношения по  предоставлению жилых помещений в пользу, за плату, т.е. возмездное пользование

Стороны называются одинаково - наймодатель, наниматель.

Содержатся одинаковые требования к форме указанном в договоре Ст. 674 ГК РФ.

Единообразно определены обязанности наймодателя.

Одинаково определено правовое положение временных  жильцов – ст. 680 ГК РФ.

Одинаково определены права и обязанности сторон по ремонту занимаемых помещений ст. 681 ГК РФ

Различия:

  1.  договор социального найма может быть заключен на жилые помещения относящиеся к фонду социального использования при наличии у гражданина  определенных предпосылок для  заключения договора:
    1.  признание гражданина малоимущим – признается ОМС
    2.  нуждаемость в улучшении жилищных условий
    3.  состояние на учете в качестве,  нуждающегося в улучшении жилищных условий
    4.  наличие решения соответствующего органа о предоставлении гражданину его семьи жилого помещения согласно установленным нормам

при заключении  договора коммерческого найма никаких других условий кроме волеизъявления сторон  не требуется

договор коммерческого найма представляет собой  гражданско-правовой договор, договор социального найма представляет собой квазидоговор, т.к. все условия договора, порядок заключения, права и обязанности сторон определены законодательством. Для свободного  волеизъявления сторон при заключении договора социального найма места не остается  

  1.  договор коммерческого найма заключается на определенный срок, до 1 года – краткосрочный, до 5 –долгосрочный, максимальный срок – 5 лет, договор социального найма заключается на определенный срок.

-7-

Предоставление жилых помещений из фонда социального использования.

К условиям получение жилых помещений из фонда относятся:

1. нуждаемость в улучшении жилищных условий – острая потребность  в улучшении жилищных условий данного гражданина и его семьи, которая определяется объективными критериями, установленными законодательством. ЖК относит к таким гражданам следующие категории

  •  граждане, являющиеся нанимателями жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда по договору  социального найма или члены его семьи, а так же собственники и  члены семьи собственника Обеспеченные общей площадью жилого помещения менее учетной нормы на 1 члена семьи (5 метров по Саратову)
  •  граждане, не являющиеся нанимателями жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, члены семьи такого гражданина а так же граждане и члены его семьи не являющееся собственниками жилых помещений.
  •  Граждане, проживающие в жилых помещениях, не отвечающих требованиям,  предъявляемым к жилым помещениям.
  •  Граждане, проживающие в квартире  занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеются  граждане страдающие тяжелыми хроническими заболеваниями, при которых проживание с ними в одной квартире не возможно. Невозможность проживания устанавливается заключением соответствующих органов. Перечень устанавливается  Правительством, например, туберкулез.

Принятие на учет гражданина в качестве нуждающегося в  улучшении  жилья и малоимущего осуществляется на основании  заявления гражданина. Такое заявления подается по месту жительства гражданина. Постановка на учет  осуществляется на  основании решения органа местного самоуправления. К заявлению прикладываются документы подтверждающие возможность признание гражданина  малоимущим  и нуждающимся в  улучшении жилищных условий. Перечень таких документов устанавливается законодательным органом субъектов. Требовать у граждан  иных документов не включенных в перечень не допускается. Решение о принятии на учет в качестве нуждающегося  или об отказе в принятии принимается в течении 30 дней с момента поступления заявления с документами соответствующих требованию. Жилые помещения предоставляются гражданам состоящим на учете в качестве малоимущих и нуждающихся  в порядке очередности, исходя из времени принятия таких граждан на учет, за исключением случаев  внеочередного предоставления.

В частности вне очереди предоставляются  малоимущим и нуждающимся гражданам, которые занимали жилые помещения  по договорам социального найма, которые стали непригодными для проживания  в результате аварийной ситуации  чрезвычайной ситуации, стихийного бедствия и не подлежащие ремонту или реконструкции.

Жилые помещения по договору социального найма предоставляются гражданам на основании решения ОМС , такое решение является основанием  для заключения социального найма. Жилые помещения предоставляются гражданам  по месту их жительства, как правило в виде отдельной квартиры в пределах социальной нормы жилья на 1 человека. (общая площадь на 1 человека 18 метров). Не допускается при предоставлении жилых помещений заселение одной комнаты совершеннолетними лицами  разного пола, кроме случаев наличия их согласия. Данное требование не распространяется на супругов.

Жилое помещение может быть предоставлено с превышением социальной нормы  в случае если  в жилое помещение на ряду с  другими лицами  вселяется лицо  страдающее тяжелой формой  хронического заболевания.

  1.  отнесение гражданина к категории малоимущих

-8-

Заключение договоров коммерческого и социального найма  жилого помещения.

для заключения договора коммерческого найма не требуется наличие  предпосылок в виде решения соответствующего органа о предоставлении жилого помещения. Договор коммерческого найма не относится к числу публичных. В силу этого лицо, претендующее на пользование жилым помещением  не вправе требовать понуждения к заключению договора  коммерческого найма. Существенным для договора коммерческого найма является  условия о предмете договора.

К существенным могут быть отнесены условия  о достижения согласия, по которым  заявлено одной из сторон.

Договор коммерческого найма заключается в простой  письменной  форме. Несоблюдение данного условия не влечет недействительность договора.  

Договор социального найма жилого помещения заключается в простой письменной  форме на основании решения соответствующего органа о предоставлении жилого помещения.

Условия договора социального найма должны соответствовать  типовому договору социального найма, утвержденному  постановлением правительства  РФ. Несоблюдение простой  письменной формы не влечет недействительность.

Сроки договора:

Договор социального найма – бессрочный. Согласно п. 1 ст. 683 ГК РФ  договор коммерческого найма заключается на срок не превышающего5 лет. Срок договора не относится к числу существенных условий. В случае если в договоре коммерческого найма отсутствует условие о сроке,  то договор считается заключенным на 5 лет.

На краткосрочный договор  коммерческого найма не распространяется  правила  о преимущественном праве нанимателя на заключение договора найма на новый срок.  

-9-

Стороны заключения договора найма жилого помещения.

Наймодателем  коммерческого и социального найма выступает собственник жилого помещения или управомоченное лицо. Собственник жилого помещения для эксплуатации жилищного фонда,  как правило, создает  жилищно-эксплуатационные организации с правами ЮЛ, которые наделяются правом  заключать договор найма жилых помещений.

Наниматель  может быть только гражданин.  ЮЛ могут быть только арендаторами. При этом ЮЛ может  использовать арендуемое  помещение в качестве объекта проживания.

Лица постоянно или временно проживающие с нанимателем. За совершение такими лицами действий нарушающих договор найма перед наимодателем несет ответственность  наниматель. Исключение составляет случай когда, на стороне нанимателя выступают все лица проживающие в данном жилом помещении.(сонаниматель)

В случае выбытия нанимателя или его смерти на  его место  становится кто-либо из  совершеннолетних членов  его  семьи выбывшего нанимателя. Такое лицо  определяется  по соглашению  между  членами  семьи  выбывшего  нанимателя.

Если  единственным членом  выбывшего  нанимателя является несовершеннолетнее  лицо, то от его имени договор социального найма заключается опекуном  или попечителем.

Договор социального найма  прекращается  в случае  выбытия  нанимателя  из  жилищного  помещения, в котором  он  проживал  один.

Правом  постоянного проживания  по договору  социального найма  помимо нанимателя  обладают члены  его семьи. Перечень  лиц, которые вселяются  в жилое  помещение  в качестве  членов  семьи нанимателя указывается  в договоре  социального найма. Все  иные  лица не  имеют  права постоянного проживания  и именуются  временными жильцами.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

26269. Регулирование минерального питания растений в процессе вегетации 109 KB
  Цель тканевой диагностики выявление необходимости ранней азотной подкормки. Азотные подкормки проводят при показаниях прибора ОАП1 от 1 до 4 баллов или при бледнорозовой окраске индикаторной бумаги. При 41 55 балла применение поздней азотной некорневой подкормки улучшает качество зерна. Необходимость подкормки для улучшения качества зерна определяют по количеству общего азота в листьях пшеницы в фазы колошения – цветения.
26270. Особенности почвенно-ландшафтного картографирования и формирования агроГИС для проектирования агротехнологий 72.5 KB
  Сформировать представление о почвенноландшафтном картографировании земель и умение пользоваться агроГИС для проектирования агротехнологий. Ключевые слова: агропроизводственные группировки почв; почвенноландшафтные карты АгроГИС электронные картслои лцифровка GPS Геоморфологическая карта карта СПП карта видов земель базы данных. Разработать карту агроэкологических видов земель в агроГИС на основе материалов почвенноландшафтного картографирования и набора тиматических электронных карт земельного массива фонды кафедры почвоведения...
26271. Абиотические и биотические факторы стресса, влияющие на продуктивность растений 602 KB
  Лекция: Абиотические и биотические факторы стресса влияющие на продуктивность растений Цели и задачи. Технологические повреждения растений. Под стрессом понимают нагрузку на организм которая вызывает сначала дестабилизацию потом нормализацию и повышение устойчивости а при превышении приспособляемости адаптируемости и способности соответствующих механизмов к компенсации отрицательного влияния отмирание целых растений или их частей. С одной стороны стресс мешает максимальной реализации генетического потенциала культурных растений но с...
26272. Применение сенсорной техники при дифференцированном внесении гербицидов (сенсоры сорняков) 120 KB
  Если имеется гетерогенное распределение сорняков при периодической борьбе с сорняками дифференциация расхода гербицида приносит экономические преимущества экономия производственных средств. Внесение гербицидов по потребности требует при дозировке ориентироваться на наличие сорняков. Это предполагает мелкоплощадное установление наличия сорняков.
26273. Точное земледелие 418 KB
  GPSприёмник и бортовой компьютер с программным обеспечением. Например с помощью мобильного радиоуправляемого самолета смонтированных на нем GPSприемника и видеокамеры можно получить информацию о распределении сорняков в пределах заданного поля. Наличие же GPSприемников совершенно необходимо для рассмотренного выше режима offline . Этапы 12 выполняются по стандартным методикам с использованием мобильного GPSнавигатора.
26274. Урожайность яровой пшеницы (т/га) на выщелоченных черноземах в производственных опытах СибНИИЗХим, Новосибирская область 263.5 KB
  Порядок формирования технологий возделывания сельскохозяйственных культур, их региональные и федеральные регистры. Наборы технологий разрабатывают применительно к различным агроэкологическим группам земель, для разных уровней интенсификации производства и категорий товаропроизводителей на основе нормативов.
26275. Архивное законодательство в 2000-е гг 56 KB
  Последнему непосредственно подчинены 15 федеральных государственных архивов Архивы в системе архивной службы РФ Федеральному архивному агентству непосредственно подчиняются 15 федеральных государственных архивов Всероссийский научноисследовательский институт документоведения и архивного дела ВНИИДАД и 1 обслуживающая организация.2004 Положение о ФАА – положение регламентирует отношения сроки сферу использования сеть архивов обязанности сторон отраслевые фонды –имеющие право постоянного хранения документов. принимает решение о выдаче...
26276. Организация комплектования Архивного Фонда Российской Федерации и других архивных документов 21.85 KB
  Целью комплектования является наиболее полная концентрация в архиве профильных ему документов. Мероприятия входящие в понятие комплектования: Определение состава источников; ЭЦД и НТО; Прием документов в государственные муниципальные архивы. Понятие источник комплектования появилось в 1940ые годы это учреждения или лица непосредственно передающие документы в государственные или ведомственные архивы.
26277. Теоретические основы и организация проведения экспертизы ценности документов Архивного Фонда Российской Федерации и других архивных документов 33.06 KB
  Отбор документов на гос.выделение документов к уничтожению 5. Систему составляют три группы критериев: происхождение документов их содержание и внешние особенности.