95136

Определение стоимости объекта недвижимости

Курсовая

Экономическая теория и математическое моделирование

Постановка задачи оценки Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости Использование затратного подхода Использование сравнительного подхода Использование доходного подхода Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости...

Русский

2015-09-20

259 KB

1 чел.

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

НОВОСИБИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ (СИБСТРИН)

КАФЕДРА ЭКОНОМИКИ СТРОИТЕЛЬСТВА

И ИНВЕСТИЦИЙ

КУРСОВАЯ РАБОТА

на тему: «Определение стоимости объекта недвижимости».

Студент_____________________________________________Абросимов А.Ю.

Специальность 060800 “Экономика и управление на предприятии”

(в строительстве), группа 452.

Руководитель работы _________________________________Ханина О.И.                                                                                         

Работа защищена________________________________________                                          

Оценка_________________________________________________

Новосибирск 2008г.

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ   .     .     .     .     .     .      .     .     .     .     .     .     .     .     .     .     .                                                                                                                           

         1. Постановка задачи оценки     .     .     .     .     .     .      .     .     .     .     .     .                                                                                              

         2. Анализ лучшего и наиболее эффективного  использования недвижимости    .     .     .     .     .     .      .     .     .     .     .     .     .     .     .     .     .     .                                             

         3. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости    .     .     .     .     .     .      .     .     .     .     .     .     .     .     .     .     .     .                                                                                

   3.1 Использование затратного подхода   .     .     .     .     .     .      .     .     .     

   3.2 Использование сравнительного подхода       .     .     .     .     .     .      .     

   3.3 Использование доходного подхода    .     .     .     .     .     .      .     .     .                                                                         

         4. Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости    .      .     .     .     .     .      .     .     .     .     .     .     .     .     .     .     .     .                                                 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ   .     .     .     .     .     .      .     .     .     .     .     .     .     .     .     .                                                                                                                             

ЛИТЕРАТУРА      .     .     .     .     .     .      .     .     .     .     .     .     .     .     .     .                                                 

ВВЕДЕНИЕ

С недвижимым имуществом тесно связана жизнедеятельность любого общества. Недвижимость – основа национального богатства страны. Развитие рынка недвижимости напрямую связано как с политической, так и с экономической ситуацией в стране, поэтому знание основ экономики недвижимости необходимо как в бизнесе, так и в жизни граждан. Недвижимое имущество – реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле.

Экономика недвижимости – это совокупность различных процессов, а также работ и услуг по производству, использованию, обмену и изменению полезных свойств объектов недвижимости.

Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, оборудования, транспортных средств может потребоваться как юридическому, так и физическому лицу при продаже, покупке, залоге основных средств. Банк не может предоставить кредит без независимой экспертизы стоимости и ликвидности предмета залога. При продаже имущества предприятиям требуется справка, подтверждающая рыночную стоимость этого имущества, иначе налогообложению подлежит вся разница между остаточной стоимостью и фактической ценой реализации, что приводит к дополнительным издержкам и снижает эффективность сделки.

Необходимость оценки может возникнуть при слиянии и разделении компаний, их ликвидации, вынужденной продаже имущества. Независимая экспертиза стоимости, с учетом правового статуса сторон - участников, часто единственный способ разрешения конфликтных ситуаций.

Рынок недвижимости - совокупность гражданско-правовых сделок, предметом которых являются объекты недвижимого имущества и права на них. Рынок недвижимости для успешной работы требует участия многих специалистов. При совершении сделок купли продажи участниками рынка будут являться продавцы, покупатели и посредники.

Операция с недвижимым имуществом – продажа, обмен, передача права продажи, обмена недвижимости или прав на нее - включает переговоры, посредничество, консультации, разработку договора и совершение сделки.

Согласно Статье 130 ГК РФ "К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество…".

Для оценки стоимости земля, здания и сооружения делятся на два класса: специализированная недвижимость и неспециализированная недвижимость.

Специализированная недвижимость – это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса. Специальный характер недвижимости может быть обусловлен ее конструктивными особенностями, специализацией, размером или местом положения или сочетанием этих факторов.

Неспециализированная недвижимость – это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос, и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке для того, чтобы использовать ее для существующих или аналогичных целей, или в качестве инвестиции, или для развития и освоения.

Для различных оценок, в зависимости от целей владения, недвижимость делится на категории. Порядок отнесения недвижимости к

конкретному классу и категории должен быть согласован с клиентом, если иное не предусмотрено действующими нормативными актами.

К основным Законодательным актам Российской Федерации, на основании которых производится оценка рыночной стоимости объектов недвижимости и другого имущества юридических и физических лиц относятся:

  •  Постановление Правительства РФ № 395 от 3.10.2002 «Положение о лицензировании оценочной деятельности в РФ»,
  •  Постановление Правительства РФ № 519 от 06.07.2001 «Об утверждении стандартов оценки»,
  •  Приказ Минстроя РФ № 87 от 04.04.1992 «Об утверждении порядка оценки строений, помещений и сооружений, принадлежащих гражданам на праве собственности»,
  •  Федеральный Закон №135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В настоящей курсовой работе предполагается осуществить анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости, применение трех методов оценки недвижимости и свести полученные стоимостные показатели в итоговую оценку стоимости объекта недвижимости.

Цель курсовой работы - закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных и нормативных актов, экономической литературы, проведения расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости.

1. Постановка задачи оценки

Оценка недвижимости  - это определение стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью и процедурой оценки. Оценка недвижимости выступает как процесс, приведенный к определённым: типу операции (продажа, залог, налогообложение, и т. д.); участникам (собственнику и оценщику); дате (она действительна в пределах ограниченного периода), а также связанный с конкретным объектом недвижимости, находящимся в определенном окружении.

Процесс оценки – логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения проблем с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости.

Цена объекта недвижимости – это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи. Она может значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта разница, именуемая поправкой на сделку, зависит от ряда причин, например, наличия аналогов или стабильности рынка.

Рыночная стоимость объекта недвижимости – это наиболее вероятная цена, по которой он может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции.

Процедура оценки – совокупность приемов, обеспечивающих сбор и анализ данных, проведение расчетов стоимости недвижимости и оформление результатов оценки[4, с.27].

Начальным этапом процесса оценки является постановка задачи оценки. На данном этапе выявляется базовая информация, определяющая весь процесс оценки.  Этап включает следующую последовательность действий:

1. Идентификация и описание объекта оценки.

2.Устанавливаются оцениваемые имущественные права.

3.Указывается дата оценки.

4.Описывается цель оценки, которая определяет возможность использования результатов оценки.

5.Определяется вид оцениваемой стоимости, соответствующий цели оценки.

6.Отражаются другие условия проведения оценки.

Оцениваемый объект недвижимости представляет собой торговое помещение общей площадью 65 м.2 Объект расположен в г. Новосибирске средней отдаленности от центра, Ленинском  районе по адресу: ул. Ленина, 112. Транспортная доступность – главная.

Оцениваемый объект является пристройкой, объект состоит из 2-х помещений. Земельный участок, на котором находится здание, имеет площадь –  200 м2 , асфальтобетонное покрытие составляет –  10% от площади участка, т.е. - 20м2, несущая способность грунтов – низкая. Состояние здания оценивается как хорошее.

Объект недвижимости находится в полном праве собственности частного предпринимателя Абросимова А.Ю., проживающей по адресу г. Новосибирск, ул. Тургенева, 184/333. Дата оценки недвижимости: 9.10.2008 г.

Целью оценки данного объекта недвижимости является покупка объекта. В отношении недвижимости стоимость – это мера того, сколько будущий покупатель будет готов заплатить за оцениваемый объект собственности в виде денег или денежного эквивалента (ожидаемая цена, которая будет являться результатом конкретных условий).

В рыночных условиях наиболее распространенным видом стоимости является рыночная стоимость. Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в РФ»       под рыночной стоимостью  понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства [4, с.21].


2. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости

Лучшее и наиболее эффективное использование - это использование, выбранное из достаточного числа альтернативных вариантов. В курсовой работе следует исходить из того, что вариант использования земли является наилучшим.

При анализе ЛНЭИ здание необходимо изучить соответствие варианта использования необходимым критериям:

1.Законодательная разрешенность - проверка потенциального использования на предмет соответствия  действующим законодательным, нормативным актам.

2.Физическая осуществимость – потенциальное использование должно быть физически возможным в данной местности.

3.Экономическая целесообразность - обоснование с точки зрения окупаемости инвестированного капитала.

4. Максимальная доходность - выбор из всех законодательно разрешенных, физически осуществимых и экономически целесообразных вариантов использования варианта, который обеспечивает максимальную доходность, а, следовательно, и максимальную текущую стоимость.

1.Администрамивное:  500*12*65=390000 р.

2.Складское: 350*12*65= 273000 р.

3.Производственное: 400*12*65=312000 р.

4.Общественного питания: 450*12*65=351000 р.

5.Торговое:  600*12*65=468000 р. (наибольший доход)

Исходя из наибольшей доходности,  типа здания и местоположения наилучший вариант использования объекта – торговое, магазин «Гигант».

Аренда недвижимости за месяц: 600р./м.2


3 Определение стоимости здания  различными подходами к оценке недвижимости

         Традиционными подходами  определения стоимости недвижимости являются затратный, сравнительный и доходный. В рамках каждого подхода используются определённые методы расчёта. В результате применения этих подходов получают  три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых определяется итоговая величина стоимости.

3.1 Использование затратного подхода

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении затрат, необходимых для создания аналогичного объекта. Он основан на определении стоимости          недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа.   Основная расчетная формула:

Сзп = Сз + Снс – Ин,                                                         (1)

где Сзп - стоимость объекта недвижимости, определённая в рамках затратного подхода ,тыс. р.;

        Сз – стоимость земельного участка, тыс. р.;

        Снс – стоимость нового строительного здания, тыс. р.;

        Ин – накопленный зданием износ, тыс. р.

Для оценки стоимости земельного участка используется метод прямого сравнения продаж. По своей сути, данный метод относится к сравнительному подходу, однако его расчетной модели используется и в других подходах.

В частности, в рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируется путем ведения соответствующих поправок.

Начальным этапом метода прямого сравнения продаж является изучение рынка и сбор информации об объектах-аналогах, т. е. объектов,  которые схожи с оцениваемым.

После того, как определены объекты-аналоги, необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и аналогов отличаются (единицей сравнения будет цена 1 кв.м).

Далее вносятся поправки на выделенные различия в ценообразующих характеристиках оцениваемых объектов (за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки). Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий.

Элементы сравнения делят на две группы. 1 – элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной цены). Первая группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи.

Вторая группа – элементы, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условиях рынка).

Расчет скорректированных цен земельных участков приведен в таблице 3.1


Таблица 3.1

Расчет скорректированных цен земельных участков

Элементы сравнения

Объект

оценки

 

А1

А2

А3

А4

А5

 

А6

Цена продажи объекта, р.

1650

4500

6020

4200

4375

2025

Размер, м2

200

1000

5000

4300

2800

3500

1500

Цена единицы сравнения, р./м2

1,65

0,9

1,4

1,5

1,25

1,35

Оцениваемые права собственности:

Част.

Част.

Серв.

Гос.

Серв.

Гос.

Част.

- процент отличия

-

+12%

+10%

+12%

+10%

-

корректировка р.

-

0,108

0,14

0,18

0,125

-

- скоррект. цена, р.

1,65

1,008

1,54

1,68

1,375

1,35

Условия финансиров-я:

Тип.

Тип.

Кред.

Тип.

Тип.

Тип.

Кред.

- процент отличия

-

-15%

-

-

-

-15%

корректировка, р.

-

0,151

-

-

-

0,203

- скоррект. цена, р.

1,65

0,857

1,54

1,68

1,375

1,147

Условия продажи:

Тип

Сроч.

Сроч.

Тип.

Особ*           

Тип.

Особ**

- процент отличия

+10%

+10%

-

+8%

-

-7%

корректировка, р.

0,165

0,086

-

0,134

-

0,08

- скоррект. цена, р.

1,815

0,943

1,54

1,814

1,375

1,067

Дата продажи:

Наст.вр.

3 мес.

назад

9 мес.

назад

Наст.в

6 мес.

назад

3 мес.

назад

6 мес.

назад

- процент отличия

+2%

+8%

-

+4%

+2%

+4%

корректировка, р.

0,036

0,075

-

0,073

0,028

0,043

- скоррект. цена, р.

1,851

1,018

1,54

1,887

1,403

1,11

Местоположение:

с/о

Цен.

Отд.

С/о

Цен.

Отд.

С/о

- процент отличия

-20%

+10%

-

-20%

+10%

-

корректировка, р.

0,37

0,102

-

0,377

0,14

-

Асфальтобетонное покрытие:

До

10%

До

10%

До

30%

До

50%

До

30%

До

50%

До

10%

- процент отличия

-

-2%

-5%

-2%

-5%

-

корректировка, р.

-

0,02

0,077

0,038

0,07

-

Несущая способность грунтов:

Низк.

Низк.

Выс.

Сред.

Сред.

Низк.

Выс.

- процент отличия

-

-7%

-3%

-3%

-

-7%

корректировка, р.

-

0,071

0,046

0,057

-

0,078

- скоррект. цена, р.

1,481

1,029

1,417

1,415

1,473

1,032

*Сделка между партнерами по бизнесу

**Приобретение соседнего участка для расширения существующего

Для вывода о стоимости земельного участка необходимо провести согласование полученных скорректированных цен. Согласование – это процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласования проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов оцениваемого объекта.

Для согласования применяется четыре показателя:

1 Среднее арифметическое значение скорректированных цен

(1,481+1,029+1,417+1,415+1,473+1,032)/6 = 1,308

2 Модальное значение.

Мода - наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие часто встречающиеся  значения.

Мода – 1,4

3 Медианное значение.

Медиана - середина ранжированного числового ряда.

Ранжированный ряд: 1,029-1,032-1,415-1,417-1,473-1,481

(1,415+1,417)/2. Медиана – 1,416

4 Скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки: 1,417 (А3)

Стоимость земельного участка:

Среднее арифметическое 4-х показателей:

(1,308+1,4+1,416+1,417)/4=1,385 р./м2

1,385р./м2*200м2=277 тыс. р.

        Следующий этап затратного подхода – расчет издержек, необходимых на воспроизводство нового здания, являющегося точной копией оцениваемого. Один из методов оценки стоимости нового строительства – метод укрупненных обобщенных показателей стоимости на единицу сравнения. Расчет величины укрупненного обобщенного показателя приведен в таблице 3.2.

Таблица 3.2

Расчёт укрупнённого обобщенного показателя стоимости  при строительстве здания, тыс. р./м.2

Наименование

Затраты, тыс. р. на 1м2 ,

(Торговое здание)

1

Прямые затраты

1.1

СМР

- материалы

3,1

- заработная плата

1,09

- эксплуатационные расходы

0,45

- прочие

0,2

Итого прямые затраты

4,84

1.2

Накладные расходы

1,21

1.3

Прибыль подрядчика

0,73

Итого цена подрядчика

6,78

2

Косвенные затраты:

- оплата услуг проектно- сметных организаций

0,24

- маркетинговые, рекламные, страховые расходы

0,41

- затраты на покупку энергетических мощностей

0,68

- налоги

1,1

Итого затраты инвестора

9,21

3

Прибыль инвестора

2,76

Итого укрупнённый обобщенный показатель стоимости

11,97

Для получения стоимости нового строительства объекта (Снс) величина укрупненного обобщенного показателя стоимости умножается на количество единиц сравнения объекта оценки:

Снс = 65м2*11,97тыс. р./м2 = 778,05 тыс. р.

Следующим этапом затратного подхода является оценка износа. Термин «износ»  в теории оценки - это любая потеря или утрата  полезности, которая приводит к тому, что рыночная стоимость объекта недвижимости становится меньше стоимости замещения. Для оценки накопленного износа применяется метод разбивки, суть которого состоит в определении величины трёх видов износа: физического, функционального и внешнего. [1, с.224].

При определении общей величины накопленного износа методом разбивки используется формула:

Ин = 1 – (1 – Ифиз/100)*(1 – Ифунк/100)*(1 – Ивн/100),  (2)

где Ифиз - физический износ здания, %

Ифунк – функциональный износ здания, %

Ивн – внешний износ здания, %.

Физический износ – снижение стоимости объекта недвижимости в результате потери его элементами своих первоначальных свойств под влиянием природного воздействия, неправильной эксплуатации, ошибок при проектировании и нарушений правил строительства[1, с.225]. Для оценки необходимо изучить степень повреждения конструктивных элементов здания по форме таблицы 3.3                                                             Таблица 3.3

Расчет физического износа здания

Конструктив-ные элементы здания

Удельный вес по типам здания, % (адм.)

Количественная оценка износа

Износ конструктивного элемента, %

Итого износ,  %

Фундаменты

4

До1,5 мм

5

0,2

Стены

23

До 2 мм

28,75

6,61

Перекрытия

18

-

22,5

4,05

Кровля

12

-

15

1,8

Полы

7

-

8,75

0,61

Проёмы

10

-

12,5

1,25

Отделочные работы

8

-

10

0,8

Инженерное оборудование

16

-

20

3,2

Прочие работы

2

-

2,5

0,05

Итого

100

-

125

18,57

                                                                                                                                                                    

Физический износ конструктивного элемента определяется по величине  количественной оценки для соответствующего интервала оценок, при необходимости производится интерполяция процентных значений физического износа. Расчет производится с использованием «Правил оценки физического износа жилых зданий» [2]. Итоговая величина по каждому элементу  определяется путем умножения удельного веса соответствующего элемента на значение износа. Итоговая величина всего здания определяется суммированием. Если физический износ определен в размере до 20%, то состояние зданий признается хорошим, если от 20 до 40%, то удовлетворительным. Вывод о состоянии здания: В нашем случае физический износ составил 18,57%, следовательно, здание находится в хорошем состоянии.

Функциональный износ  объекта  недвижимости выражается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения функциональной полезности. Проявляется он в устаревшей архитектуре здания, планировке, инженерном обеспечении и т.д.

Критерием устранимости износа является сравнение затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости: если последняя превышает затраты на восстановление, то функциональный износ определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его стоимостью на ту же дату оценки без обновленных элементов.

Неустранимый функциональный износ характеризуется уменьшением стоимости здания в результате недостатка или избытка качественных факторов[1, с.226].

Ифунк =3%, так как недостатком объекта оценки является инженерное обеспечение, часть которого не отвечает современным требованиям.

Внешний износ – это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды под воздействием экономических, политических или других факторов. Причинами могут являться: общий упадок района, в котором находится объект; действия правительства или местной администрации в области  налогообложения, страхования; прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования. Также влияет непосредственная близость к очистным сооружениям, танцплощадкам, бензоколонкам, ж/д станциям, больницам[1, с.227].

Ивн = 5%, так как  оказывает влияние жесткая политика в области налогообложения и близость завода.

Ин = 1 – (1 – 0,1857)*(1 – 0,03)*(1 – 0,05) = 0,2496

Ин = 24,96% от 778,05 = 194,2 тыс.р.

Таким образом, стоимость объекта, оцененная в рамках затратного подхода составила:

Сзп = 277 + 778,05 – 194,2 = 860,85 тыс.р.


2. Использование сравнительного подхода

Сравнительный подход основан на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов.

Одним из методов данного подхода является метод прямого сравнения продаж, которые в данной курсовой работе использовался для оценки стоимости земельного участка. Применение метода прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода подразумевает сравнение оцениваемого объекта (здания вместе с земельным участком) с аналогами, при этом суть метода и порядок расчета остаются теми же.

Элементы сравнения объектов-аналогов относятся ко второй группе – относящиеся непосредственно к объекту недвижимости. Предполагается, что условия сделки и  состояние рынка были похожи. В качестве единицы сравнения необходимо принять все здание.

Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости  приведен в таблице 3.4


Таблица 3.4

Расчет скорректированных цен  объектов коммерческой недвижимости

Объекты сравнения

Площадь, кв.м

Местоположение

Состояние

Трансп. доступн.

Стоимость оборуд., тыс. р.

Цена продажи, тыс. р.

Цкх, тыс.р

Поправки в долях

Скоррект.цена, тыс. р.

Оборудов

Площадь

По местопол

По сост

По тр. дост

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

Об.оценки

65

с/о

Хор.

Гл.

-

-

-

-

-

-

-

-

А1

75

с/о

Хор.

Гл.

6,5

903,5

897

777,4

1

1

1

777,4

А2

49

с/о

Уд.

Гл.

15,6

554,125

538,5

714,4

1

1,1

1

785,84

А3

117

с/о

Хор.

Втр.

13

1321,1

1308,1

726,7

1

1

1,05

763,04

А4

42

Отд.

Хор.

Втр.

0

414,375

414,4

641,3

1,15

1

1,05

774,37

А5

91

Отд.

Уд.

Гл.

0

825,5

825,5

589,6

1,15

1,1

1

745,85

А6

85

Отд.

Хор.

Гл.

0

866,9375

866,9

663,0

1,15

1

1

762,45

А7

130

Цен.

Хор.

Гл.

19,5

1746,0625

1726,6

863,3

0,9

1

1

776,97

А8

33

Цен.

Уд.

Гл.

32,5

426,5625

394,1

776,2

0,9

1,1

1

768,44

А9

59

Цен.

Хор.

Втр.

10,4

754

743,6

819,2

0,9

1

1,05

774,15

Поправки на состояние объекта и условия транспортной доступности необходимо определить путем анализа подобранных аналогов. Для этого используется метод парных продаж.

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одной характеристики, наличием которой и объясняется разница в ценах этих объектов.

При определении поправок необходимо учесть:

1) поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам;

2)   подбираются пары аналогов, имеющие только одно отличие;

3)  при определении поправок всегда делить цены аналогов с одинаковой с объектом оценки характеристикой на цену аналога с отличающейся.

Скорректированные Поправки на состояние объекта и условия транспортной доступности необходимо определить путем анализа подобранных аналогов. Для этого используется метод парных продаж.

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одной характеристики, наличием которой и объясняется разница в ценах этих объектов.

Скорректированные цены аналогов определяются с учетом всех поправок. Затем необходимо провести согласование полученных цен.

Для расчета весовых коэффициентов применяется метод расставки приоритетов.

При этом сравниваются пары сопоставимых продаж на основе оценки их влияния на итоговую стоимость объекта оценки. По данным принимаемой системы сравнений формируется квадратная матрица А=IIijII, где aij- числовая мера, определяющая степень превосходства влияния на результат оценки сопоставимой продажи(Xi) над другой (Xj).

Aij={1.5 если Xi >Xj; 1.0 если Xi=Xj; 0.5 если Xi<Xj}.

 

А1

А2

А3

А4

А5

А6

А7

А8

А9

Сумма

PH0

P1

PH1

Итого

А1

1

1

1

1

1

1

1,5

1,5

1,5

11,5

0,142

1,185

0,133

103,22

А2

1

1

1

1

1

1

1,5

1,5

1,5

6,5

0,080

1,185

0,133

85,603

А3

1

1

1

1

1

1

0,5

0,5

0,5

7,5

0,093

0,815

0,091

69,816

А4

1

1

1

1

1

1

0,5

0,5

0,5

7,5

0,093

0,815

0,091

70,856

А5

1

1

1

1

1

1

1,5

1,5

1,5

9,5

0,117

1,185

0,133

81,261

А6

1

1

1

1

1

1

0,5

0,5

0,5

8,5

0,105

0,815

0,091

69,597

А7

0,5

0,5

1,5

1,5

0,5

1,5

1

1

1

9,5

0,117

0,975

0,109

84,9

А8

0,5

0,5

1,5

1,5

0,5

1,5

1

1

1

10

0,123

0,975

0,109

68,882

А9

0,5

0,5

1,5

1,5

0,5

1,5

1

1

1

10,5

0,130

0,975

0,109

84,78

81

1

8,926

1

719

Для согласования применяется пять показателей:

1 Среднее арифметическое значение

Ср =  769,8323тыс. р.

2 Модальное значение

    Мода -наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду - 777 тыс. р.

3  Медианное значение

Медиана - середина ранжированного числового ряда = 774,144 тыс. р.

4 Скорректиррованная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога: 774,144 тыс. р  (А3)

Среднеарифметическое значение четырёх вышеперечисленных покажет величину стоимости объекта, оцененного в рамках сравнительного подхода = 773,78 тыс. р. 


3.3  Использование доходного подхода

Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта. Для определения стоимости объекта оценки используется метод прямой капитализации дохода.

Преобразование будущих доходов в текущую величину стоимости осуществляется по формуле:

Сдп = ЧОД/Ккап,                             (3)

где Сдп- стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, тыс. р.;

ЧОД - чистый операционный доход оцениваемого объекта за год, т. р.;

Ккап- коэффициент капитализации.

Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный эффективный валовые доходы.

Потенциальный валовой доход (ПВД) – это сумма всех ожидаемых поступлений от сдачи объекта в аренду.

Эффективный валовой доход (ЭВД) – это величина, равная ПВД, за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосборов арендной платы.

ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину  ожидаемого чистого годового дохода, полученного от объекта оценки после вычета всех операционных расходов (ОР) и резервов.

Расчет ЧОД осуществляется в виде отчета о доходах и расходах по форме таблицы 3.5. 

Таблица 3.5

Отчет о доходах и расходах

Показатели

Сумма,р.

Порядок расчета

ПВД

468000

600*65*12

Убытки

23400

468000*0,05

ЭВД

444600

468000-23400

ОР:

186145

- налог на землю

5600

200*4*7

- налог на имущество

11677

0,02*(778050-194200)

-коммунальные расходы

31200

40*65*12

- расходы на управление

66690

0,15*444600

- страхование

778,05

0,001*778050

- обеспечение безопасности

70200

0,15*468000

Резервы

15561

0,02*778050

ЧОД

242894

ЭВД – ОР – Резервы

Коэффициент капитализации - это параметр, преобразующий чистый доход в стоимость объекта. При этом учитывается как сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации. Для расчета данного коэффициента тщательно отбираются сопоставимые объекты, имеющие близкие значения оцениваемых потоков доходов.

Коэффициент капитализации определяется с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент состоит из двух частей: ставки доходности на капитал и нормы возврата инвестированного капитала.

Ставка доходности капитала является компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями.

Норма возврата капитала – это погашение суммы первоначальных вложений.

Для расчета ставки дохода используется метод кумулятивного построения, который состоит в суммировании ставки дохода и рисков, присущих объекту недвижимости.

Возмещение инвестированного капитала осуществляется прямолинейно (метод Ринга). Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100% стоимости объекта на остающийся срок полезной жизни, т.е это величина, обратная сроку службы актива. Остающийся срок полезной жизни объекта равен  30 лет.          Коэффициент капитализации рассчитывается по форме табл. 3.6


Таблица 3.6

Расчет коэффициента капитализации

Составляющие Ккап

Значение, %

Безрисковая ставка

8

Риск низкой ликвидности

4

Риск вложения в недвижимость

5

Риск инвестиционного менеджмента

5

Норма возврата капитала

6

Итого Ккап

28

Безрисковая ставка – минимальная процентная ставка дохода, которую инвестор может получить на свой капитал, при его вложении в наиболее ликвидные активы, характеризующиеся отсутствием риска невозвращения вложенных средств.

Риск низкой ликвидности – учитывается невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций. Он равен 4%, так как вложенные средства не окупятся достаточно быстро.

Риск вложения в недвижимость – учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта. Он равен 5%.

Риск инвестиционного менеджмента. Чем более раскованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют[3, с.149]. Он равен 5%, так как арендополучатель один, что упрощает систему управления.

Норма возврата капитала – процент от первоначальных инвестиций  в изнашиваемый объект недвижимости, который ежегодно возвращается инвестору. Она равна 6%.

Риск – это вероятность возможных потерь в виде появления непредвиденных расходов или неполучение доходов, предусмотренных прогнозом.

Таким образом, Сдп =ЧОД/Ккап =242894/0,28 = 867,479 тыс. р.

Следовательно, стоимость объекта, оцененная в рамках доходного подхода, составляет 867,479 тыс. р.

4 Сведение стоимостных  показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости

Для определения рыночной стоимости существует три метода.

Если недвижимость имеет рыночную стоимость и используется для целей инвестирования, оценщик должен сравнить арендные платежи, а также возможные доходы покупателя при других видах инвестирования. Определенные виды предприятий, как правило, оцениваются на основе их коммерческого потенциала. После сравнения источников дохода со стоимостью операционных расходов можно определить доходность данного предприятия. Такой подход к оценке называется доходным.

В том случае, когда существует рынок недвижимости, подобный оцениваемой, достаточного объема, можно непосредственно сравнивать капитальные стоимости, т.е. применять сравнительный подход к оценке недвижимости.

Если собственность не продается и не покупается, если не существует развитого рынка недвижимости, когда соображения извлечения доходов не являются основой для инвестиций, оценка может производиться на основе определения стоимости строительства с учетом износа, т.е. затратным методом.

Специалисты-оценщики обычно осуществляют оценку объекта недвижимости всеми рассмотренными методами, и после определения стоимостных показателей осуществляют сведение их в итоговую оценку стоимости объекта. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации.

Выбор итоговой величины стоимости объекта может осуществляться тремя способами: как среднеарифметической величины, математическим взвешиванием и субъективным взвешиванием результатов оценки.

Математическое взвешивание результатов оценки заключается в придании определенных весов (в процентах) каждому результату оценки стоимости объекта и расчета средневзвешенной величины, которая и будет окончательной величиной стоимости объекта.

Субъективное взвешивание результатов оценки состоит в интуитивном взвешивании использованных методов оценки путем анализа их преимуществ и недостатков, придания определенных весов результатам оценки, полученных различными методами, и выбора на этой основе окончательной величины стоимости объекта недвижимости. Точность и достоверность результата оценки в этом случае зависит от квалификации и опыта эксперта-оценщика.

После определения стоимости недвижимости тремя подходами к оценке, необходимо свести полученные стоимостные показатели в итоговую оценку стоимости объекта.

Данные о сведении полученных результатов в итоговую стоимость оцениваемого нежилого помещения приведены в таблице 3.7.


Таблица 3.7

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости

Подход к оценке недвижимости

Стоимость, тыс. р.

Весовой коэффициент

Затратный

860,85

0,05

Сравнительный

773,78

0,75

Доходный

867,5

0,20

Рыночная стоимость

796,88

1

При определении весов для каждого из подходов к определению стоимости объекта недвижимости учитывается, что:

  1.  затратный подход принимается равным 5%, так как дисбаланс спроса и предложения на рынке таких объектов приводит к превышению рыночных арендных ставок и цен продаж над восстановительными издержками, потому что полезен данный подход в основном для оценки объектов, уникальных по своему назначению, для которых не существует рынка. В оценке затрат на производство велика доля экспертных суждений.
  2.  сравнительный подход проводился на основе достоверной информации о достаточном количестве сопоставимых объектов, он отражает ту цену, которая может возникнуть на рынке с учетом всех тенденций рынка и предпочтений покупателей, поэтому удельный вес сравнительного подхода  продаж в итоговом согласовании будет наибольшим и составить 75%.

3) подход с точки зрения доходности отражает ту предельную стоимость, больше которой не будет платить потенциальный инвестор, рассчитывающий на типичное использование объекта и на принятые ставки доходности. Оцениваемый объект относится к доходной недвижимости, однако использование в расчетах прогнозы и данные о доходах могут быть не точны, поэтому удельный вес доходного подхода в итоговом согласовании составляет 20%.


ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В выполненной курсовой работе была проведена оценка стоимости нежилого торгового помещения (магазин) с целью покупки. Была определена стоимость объекта недвижимости с помощью трех подходов: затратного, сравнительного и доходного.

При оценки объекта недвижимости затратным подходом рыночная стоимость оцениваемого помещения составила 860,85 тыс.руб. При сравнительном подходе к оценки недвижимости рассматриваемое помещение было оценено в 773,78 тыс.руб. При доходном подходе объект недвижимости был оценен в 867,5 тыс. руб. Рыночная стоимость объекта составила 796,88 тыс.руб.

В процессе работы были закреплены теоретические знания и приобретены практические навыки в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости.

Таким образом, цель данной курсовой работы достигнута, рыночная стоимость оцениваемого объекта с целью покупки была определена.


СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ:

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. – СПб.: Питер, 2004. – 512 с.: ил.

2. ВСН 53-86. Правила оценки физического износа жилых зданий/ Государственный  комитет по гражданскому строительству и архитектуре при Госстрое СССР. – М.: 1988. – 70 с.

3.  Оценка недвижимости / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.: Финансы и статистика, 2005. – 494 с.

4. Денисенко Е.Б. Экономика недвижимости: Учеб. Пособие / Е.Б.Денисенко. - Новосибирск: НГАСУ, 2004.

5. Гражданский кодекс РФ. Части 1,2. Официальный текст. - М.: Издательско-торговая фирма Кодекс, 1996. - 496 с.

6. Определение стоимости недвижимости. Метод указания к выполнению курсовой работы, Новосибирск: НГАСУ, 1999. - 33 с.

7. Проект курсовой. Правила оформления текстового материала пояснительной записки. СТП НИСИ 07.01-90. Новосибирск, 1990. - 12 с.

8. Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости / Е. И. Тарасевич. – СПб.: СПбГТУ, 1997. – 422с.

9. Щербакова Н. А. Экономика недвижимости: Учеб. пособие / Н. А. Щербакова. – Ростов н / Д: Феникс, 2002. – 320с.

10. Экономика недвижимости: Учеб пособие / Под ред. д-ра экон. наук, проф. В. И. Ресина; Акад. Нар. хоз-ва при Правительстве РФ. – М.: Дело, 1999. – 328с.


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

57542. Побег и его строение. Почка – зародышевый побег 128 KB
  Учитель: Что такое орган Предполагаемый ответ: Орган – часть организма занимающая определенное место в организме и выполняющая функции. Учитель: Какому органу природа Особую крепость дала И листья в огромную крону...
57543. ДОРОВІ ДІТИ - ЗДОРОВА НАЦІЯ 68.5 KB
  Із кожним роком усе більше свідомої прогресивної молоді яка бере відповідальність за себе та своє життя орієнтується на здоровий спосіб життя спрямовує свої зусилля на збереження та зміцнення власного здоров’я.
57544. Греція у V – I V ст. до н.е. Урок-узагальнення 36.5 KB
  Мета: згадати повторити та систематизувати основний фактичний матеріал з історії Давньої Греції від найдавніших часів до періоду еллінізму; запропонувати учням цікаві питання й завдання що вимагають самостійної роботи нестандартного мислення...
57545. Передня Азія 39.5 KB
  Мета уроку: систематизувати загальні та особливі риси притаманні країнам Передньої Азії: підкреслити внесок найдавніших народів Передньої Азії в розвиток світової цивілізації...
57546. Друга світова війна: аналіз подій 43.5 KB
  Вчитель записує на дошці питання які пропонує обговорити з учнями в ході уроку: Причини війни. Ситуація в країнах під час війни Польща Франція СРСР. Чи знаєте ви дати Що було раніше Курська битва...
57547. План местности 67.5 KB
  Оборудование: ЛОС План местности Абсолютная высота точек. Горизонтали; Компьютер проектор; Компьютерная презентация План местности; Атласы компас; Карточка заданий и контроля Линейка карандаш.
57548. Україна - моя Батьківщина 45.5 KB
  Вступне слово вчителя. Діти що для вас означає слово Батьківщина Від якого слова воно походить Які ще слова синоніми можна використати для передачі змісту цього слова Вітчизна рідний край...
57549. Сфери життєдіяльності: «Я Сам», «Люди» 44 KB
  Пріоритетні напрямки розвитку: пізнавальний мовленнєвий емоційноціннісний Четвертий рік життя Автор Браницька Тетяна Валеріянівна вихователь дошкільного навчального закладу яселсадка комбінованого...
57550. Організація рухової діяльності дітей в природних умовах старша група з використанням оздоровчих технологій 48 KB
  Діти ось погляньте який клубочок потрапив мені у руки. Ой діти клубочок нас перетворив на Зайченят. Естафета парами Перенеси капусту Діти діляться на дві команди і рядниною переносять капусту до корзини.