96730

Анализ рынка нежилых помещений и виды сделок с ними

Курсовая

Государство и право, юриспруденция и процессуальное право

Нежилые помещения как объект гражданских прав . Первым признаком нежилого помещения безусловно является его недвижимый характер. Очевидно что нежилые помещения внутри здания неразрывно связаны с ним имея привязку к земельному участку и не могут быть перемещены без нанесения ущерба своему назначению.

Русский

2015-10-09

152 KB

2 чел.

Содержание

Введение ............................................................................................................. 3

1. Понятия и виды нежилых помещений ............................................................ 5

2. Нежилые помещения, как объект гражданских прав ..................................... 7

3. Основные виды сделок .................................................................................... 12

4. Анализ рынка нежилых помещений .................................................................. 20

5. Анализ сделок ................................................................................................ 26

Заключение ............................................................................................................... 28

Список использованных источников ................................................................. 30

Приложение ........................................................................................................ 31


Введение

 Сегодня широко распространено такое понятие, как «нежилое помещение». Какового же его истинное определение. Нежилое помещение может быть предназначено либо для непостоянного проживания человека, либо совсем не предназначено для проживания в нем.

Первым признаком нежилого помещения, безусловно, является его недвижимый характер. Очевидно, что нежилые помещения внутри здания неразрывно связаны с ним, имея привязку к земельному участку, и не могут быть перемещены без нанесения ущерба своему назначению. Касаясь нежилых помещений, представленных нежилыми зданиями, можно отметить, что они «по природе» являются недвижимыми вещами, в силу конкретных указаний в законе. Однако, действующее законодательство, указывает и на то, что к недвижимому нежилому зданию относятся и движимые его части, такие как мобильные здания, контейнерные и сборно-разборные помещения (вагоны, бытовки и т.п.). В их отношении действующее законодательство не предусматривает регулирования.

Обследование помещений, может определить его недвижимый характер и изолированность — характерные признаки нежилого помещения. Кроме того, в это понятие стоит включить и предназначенность объекта. Возможны два варианта предназначенности нежилых помещений:

• для административных, социальных, производственных, торговых, культурных и образовательных и прочих целей;

• помещения, не предназначенные для постоянного проживания людей.

В некоторых зданиях эти понятия объединяются, например, использование нежилых помещений в социальных, производственных, медицинских, культурных, образовательных и прочих целях, исключающих проживание граждан. Первый вариант понятия предназначенности имеет весомый недостаток — перечень целей использования нежилых помещений в нем не имеет закрытости, и понятие «прочих целей» вполне может включать и жилые помещения, что не позволяет провести четкую границу между жилым и нежилым помещениями. На данный момент в законодательстве широко применятся процесс формирования универсальных обобщенных понятий. Так в Жилищном кодексе в рамках 3 главы описано определение нежилого помещения. Строительная организация, являющаяся застройщиком выделенного объекта, должна иметь в виду, согласно данному определению, что нежилым помещением может быть и жилое помещение путем перевода его в нежилой фонд, это может быть и жилое здание в целом, и отдельная квартира в нем, и комната (помещение) в этой квартире.

Так, после определения, что нежилое помещение — это все же обобщенное универсальное понятие, признаками которого являются его недвижимый характер и изолированность, стоит придти к общему определению, что нежилое помещение — это изолированный объект недвижимого характера, который пригоден и предназначен для административных, производственных, общественных и других целей, исключающие постоянное проживание людей, кроме того, отвечающий техническим и санитарным правилам и нормам, а также иным законодательным требованиям.


1. Нежилые помещения

Современное законодательство Российской Федерации не содержит официального определения термина «нежилое помещение», однако данное понятие употребляется во многих нормативных актах и широко используется в практике. Нежилые помещения относятся к категории недвижимости и не могут использоваться для проживания. Как и любое другое имущество, нежилые помещения могут находиться в частной, муниципальной либо государственной собственности.

Сделки с недвижимостью - это взаимодействие между юридическими и/или физическими лицами, результатом которых должно стать изменение, появление или расторжение каких-либо имущественных обязанностей и прав. Основанием для заключения договора является волеизъявление физического или юридического лица, направленное на достижение той или иной цели.

Аренда нежилых помещений регулируется общими положениями Гражданского кодекса по вопросам аренды имущества. Договор аренды нежилого помещения должен содержать точное описание передаваемого в аренду помещения, срок его аренды и сумму арендной платы. Описание нежилого помещения обязательно должно включать: точный адрес здания, где помещение расположено; площадь помещения по паспорту БТИ, описание расположения помещения внутри здания и его функциональное назначение.

Нежилые помещения могут иметь различное гражданское назначение (офисы, склады, торговые, производственные помещения и т.д.), которое подробно расписывается в Экспликации БТИ.

Виды объектов недвижимого имущества и их целевое назначение:

1.Здания - это объекты недвижимости, которые предназначаются для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы.

2.Сооружения – это объекты недвижимости, служащие чисто техническим целям, люди в них если и находятся, то временно.

3.Нежилые помещения – это недвижимое имущество, но не в виде отдельно стоящих зданий или сооружений, а в виде самостоятельных и чётко выделенных частей в составе зданий, сооружений, предназначенные для производственных, административных, социальных, образовательных,  культурных и иных целей.

4.Кондоминиум – это имущественный комплекс, который специально не создаётся, а появляется, как только в доме появляются два или более собственников. Кондоминиум как имущественный комплекс, объединенный единой и единственной целью постоянного проживания в нём граждан – объединяет в себе и земельный участок, и здание, и жилые и нежилые помещения в нём. Кондоминиум может состоять и из отдельной части здания размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей здания вход и межквартирный лестнично-лифтовый узел.

5.Предприятие – это имущественный комплекс, состоящий из движимых и недвижимых вещей, имущественных прав и обязанностей, исключительных прав и некоторых иных элементов, который используется для предпринимательской деятельности.

6.Земельный участок – это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ ). Согласно ст. 40 Земельного кодекса РФ право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностей слой, общераспространённые полезные ископаемые, пресные подземные воды, замкнутые водоёмы, расположенные на нём многолетние насаждения.

7.Памятники истории и культуры – это объекты недвижимого имущества ( объекты культурного наследия, предназначенные для удовлетворения культурных и эстетических ценностей) со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность.

2. Нежилые помещения, как объект гражданских прав

Под нежилыми помещениями понимаются отдельные строения и их часть, не используемые для проживания граждан. Отдельные строения - здания, сооружения и другие объекты, расположенные на определенном земельном участке.

Таким образом на основании анализа, можно дать следующие определения объекта нежилого фонда. Объект нежилого фонда - находящиеся в собственности Российской Федерации, субъекта РФ, муниципальной или частной собственности отдельно стоящие здания, строения, сооружения, их части; нежилые помещения в жилых домах, включая встроенно-пристроенные, их части, а также некапитальные (временные) сооружения находящие на определенном участке и прочно связанные с ним, поставленные на учет в органе технического учета и инвентаризации, не предназначенные для проживания, и не отнесенные в установленном порядке к жилищному фонду.

Возникает вопрос о том, насколько правомерно со стороны субъекта Российской Федерации давать определение нежилого помещения и не будет ли это выходом за пределы своей компетенции. При этом следует учитывать, что в силу п. "о" ст. 71 Конституции Российской Федерации, п. 1 ст. 3 ГК РФ гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Пунктами 2-4, 7 ст. 3 ГК РФ определен перечень актов, регулирующих отношения в сфере гражданского законодательства, в который нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не включены. Таким образом, можно придти к выводу, что указанный закон г. Москвы вышел за пределы своей компетенции.

Для того, чтобы помещение участвовало в гражданских правоотношениях, право на него (как на разновидность недвижимости) должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). Возникает вопрос о том, может ли один объект права (здание) включать в себя его часть (помещение), которую рассматривают как отдельный объект права, и соответственно права на который подлежат отдельной государственной регистрации. Это возможно в том случае, если законодатель установил критерии, по которым возможно признать его в качестве такового. В частности, законодатель сделал это в отношении жилого помещения, дав как его общее определение, так и перечислив его основные разновидности и установив специальный правовой режим использования (см. Жилищный кодекс РФ, ст. 15, 16). Однако, следует иметь в виду, что жилые и нежилые помещения имеют два разных правовых режима. Поэтому переход из одной группы в другую возможен лишь в строго установленном жилищным законодательством порядке (п. 3 ст. 288 ГК).

Сложно выделить критерии, по которым нежилые помещения можно выделить из массы других объектов. Так, если у жилых помещений могут быть отмечены такие признаки как изолированность и наличие всего необходимого для использования по назначению (то есть для проживания), то к нежилым помещениям эти признаки не всегда применимы. В частности, нежилые помещения не всегда изолированы и назначение их может быть самым разнообразным. В то же время можно говорить о таком неотъемлемом признаке нежилого помещения как связь с землей.

Представляется, что для того, чтобы нежилое помещение являлось самостоятельным объектом права оно должно удовлетворять двум критериям:

1. Техническому критерию, под которым понимается возможность автономного пользования выделяемыми частями строения;

2. Функциональному критерию - выполнению частью здания (нежилым помещением) тех же функций, которые выполняет здание в целом.

Вместе с тем, даже если выделить такие критерии в отношении нежилого помещения и зарегистрировать право собственности на него в ЕГРП, нельзя не обратить внимания на следующие несоответствия. Зарегистрированное право собственности на нежилое помещение в здании или сооружении автоматически ведет к праву общей собственности собственника этого помещения и собственника оставшихся помещений на вспомогательное имущество (лестницы, лифты, крыша и т.д.). Никакой иной правовой режим в отношении указанного имущества ни с технической, ни с юридической точки зрения невозможен. Подобная схема применяется в отношении общего имущества квартир в многоквартирном доме (ст. 290 ГК). Возникает вопрос о том, кто же является собственником всего здания в целом. Очевидно, следует придти к выводу о том, что после того, как в здании или сооружении зарегистрировано право собственности двух и более лиц на помещения в этом здании или сооружении единого собственника на все здание или сооружение больше нет. Речь может идти о праве собственности на отдельные объекты (помещения) и об общей долевой собственности на имущество общего пользования. При этом специфика общей долевой собственности на общее имущество заключается в том, что доля не может быть отчуждена отдельно от помещения.

Возможны ситуации, когда нежилые помещения, которые изначально были частью здания или сооружения, впоследствии стали самостоятельными объектами права, пригодные для самостоятельного использования и у которых есть свои собственники (права которых были соответствующим образом зарегистрированы). Регистрация права собственности на здание исключает возможность одновременной регистрации на часть этого здания. Таким образом регистрация прав на часть здания (помещение) должно привести к прекращению права собственности в отношении самого здания. Если у каждого нежилого помещения, входящего в здание, есть свой собственник, то у собственника здания в целом теоретически может остаться только право собственности на крышу, лестницы, инженерное оборудование и т.п., однако последние, как уже было отмечено, находятся в долевой собственности. Характерным признаком такого имущества является невозможность использования его использования ни в качестве жилых, ни в качестве нежилых. При этом они обеспечивают возможность использования по назначению как жилых, так и нежилых помещений. Однако собственник нежилого помещения должен пользоваться указанными объектами, поэтому их можно назвать объектами общего пользования. В отношении их возможно право сервитута, то есть право ограниченного пользования чужим имуществом.

Если же по аналогии со ст. 290 ГК признать право общей долевой собственности на эти объекты, то право собственности на здание в целом следует признать юридической фикцией. В этом случае доля в праве собственности на общее имущество должна быть неразрывно связана с помещением и может быть отчуждена только в совокупности с помещением. Вместе с тем на такую долю не распространяется правило о преимущественной покупке. Кроме того, ее невозможно выделить в натуре, а также требовать выкупа принадлежащей сособственнику доли в соответствии со ст. 252 ГК.

Таким образом, собственник здания в целом, если он желает распорядиться частью этого здания, должен зарегистрировать право собственности на эту часть. Если же в здании отсутствуют обособленные нежилые помещения или они не удовлетворяют одновременно двум вышеуказанным условиям, то здание должно признаваться неделимой вещью.

Похожая точка зрения высказывается в Концепции развития законодательства о недвижимом имуществе и государственной регистрации согласно которой нежилое помещение нельзя рассматривать как часть здания, поскольку здания сами по себе являются неделимыми вещами и соответственно части здания не могут быть предметом сделок. Таким образом, собственник здания, желающий совершить сделку с нежилым помещением, должен выделить это помещение и зарегистрировать право собственности на него. Выходом из положения, по мнению авторов концепции, может быть общая собственность на здание и законодательное закрепление доли в праве, соответствующей размеру нежилого помещения.

Отдельно следует рассматривать ситуацию, когда нежилое помещение находится в пристроенной части здания. Речь идет о наружных пристройках к зданию, которые имеют самостоятельное хозяйственное значение. Такие пристройки могут быть как самостоятельными объектами права, так и частью здания или сооружения. От таких пристроек следует отличать случаи, когда здания примыкают друг к другу и имеют общую стену. В последнем случае речь идет о совершенно самостоятельных объектах недвижимости. Нежилые помещения в составе зданий и сооружений часто являются объектом договора аренды.

Для того, чтобы положить конец спорам в п. 2 указанного выше информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. отмечено следующее: "Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации". Другими словами государственная регистрация договора аренды нежилого помещения необходима только в том случае, если договор заключается на срок не менее года.


3. Основные виды сделок

  •  Дарение

Согласно условиям этой сделки происходит безвозмездная передача недвижимого имущества одной стороны другой стороне. Отличительной особенностью данного вида сделки является отсутствие оплаты, в том числе денег или каких-либо услуг. До того момента, как будет зарегистрировано государственное право на недвижимость, даритель имеет возможность согласно условиям договора отозвать свое дарение. Основные операции: - дарение земельного участка и земельной доли; дарение жилья.

Договор дарения нежилого помещения – это документ по которому даритель безвозмездно передает или же обязуется передать право на владение нежилым помещением. Договор дарения наделяет правом собственности одариваемое лицо.  Но есть одна особенность договора дарения нежилого помещения. Дело в том, что в законодательстве нет четкого описания, что считать нежилым помещением, которое относится к данному описанию. В законодательстве существует «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», в котором помещение определено, как “часть объема здания или сооружения, имеющее определенное назначение и ограниченное строительными конструкциями”. Но вот когда именно помещение является “нежилым” в законодательстве четко не прописано. Логично, что помещения лишенные определенных благ цивилизации могут по праву считаться нежилыми. Следовательно, обратив внимание на вышесказанное и учитывая договорную практику к нежилым зданиям относят здания или часть объема здания или сооружения, назначением которого являются производственные, административные, социальные, образовательные, торговые, культурные и все иные цели, кроме проживания людей. Это означает, что под понятие нежилого помещения подпадают склады, офисы, торговые ларьки, и тому подобные сооружения.

Как и любой другой договор дарения, договор дарения нежилого помещения является реальным или консенсуальным, взаимным и безвозмездным. Также как и в других договорах дарения выступают две стороны даритель и одариваемый.

Договор дарения нежилого помещения в обязательном порядке составляется в письменной форме. Кроме того о переходе права собственности к другому лицу (одаряемому), должно быть отмечено в государственной регистрационной службе. Выступать в роли дарителя и одариваемого могут как физические, так и юридические лица. Дарителем выступает лицо имеющее законное право на подаренное нежилое помещение. Кроме того в деле о передачи права на собственность может фигурировать представитель собственника, доверенное лицо уполномоченное и имеющее право совершать подобные сделки. В таком случае доверенное лицо должно иметь заверенную доверенность, дающую ей право проводить подобные сделки.

  •  Аренда

Согласно условиям сделки по аренде недвижимость передается одним лицом другому лицу на основании получения каких-либо благ (денежной компенсации, либо дополнительных услуг). В редких случаях договор аренды может быть составлен на безвозмездной основе, но такой договор должен быть классифицирован как договор безвозмездного пользования. Основные операции: - сдача в аренду земельного участка; купля-продажа права аренды земельного участка; сдача жилья в аренду; имущественный наем; сдача жилого помещения в поднаем.

Типовой договор аренды – гражданско-правовой документ в соответствии, с которым, одна сторона (арендодатель), передает другой стороне  (арендатору) нежилое помещение в пользование. Если срок действия рассматриваемого договора не превышает года, то он не подлежит обязательной государственной регистрации в регистрирующих органах. Если договор аренды требует обязательной государственной регистрации, то он составляется в количестве экземпляров на один больше чем количество сторон по сделке. Долгосрочный же договор аренды считается заключенным только с момента его государственной регистрации исполнительными органами власти.

Арендный договор обычно составляется в простой письменной форме и не обязателен нотариальному удостоверению. При этом, обязательным письменным документом, который необходимо составить к договору аренды нежилого помещения является акт приема-передачи  арендуемого помещения. Если помещение не передано по акту приема-передачи, то не возникают последствия, предусмотренные данным договором. К договору аренды, как неотъемлемой частью, может быть приложен кадастровый паспорт сдаваемого в аренду помещения, план помещения, и иные документы, по соглашению сторон.

Основное содержание договора: В договоре аренды указываются следующие обязательные характеристики сдаваемого в аренду объекта: кадастровый или условный номера, местоположение объекта аренды, площадь помещения, наличие коммунальных услуг, интернет связи и телефона, охраны и т.д., обременения и права третьих лиц и т.д. Право сдачи в аренду помещения может принадлежать собственнику данного помещения или уполномоченному им лицу, при этом данные полномочия должны быть оформлены надлежащим образом (доверенностью, уставом, и т.д.).

Если договором аренды помещения не предусмотрены иные условия, то после передачи в аренду помещения, на арендатора переходит бремя содержания помещения в технически исправном состоянии и проведения необходимого косметического ремонта. Договор аренды на срок до одного года, в соответствии с нормами действующего законодательства РФ, не подлежит обязательной государственной регистрации, заключается путем подписания одного документа в простой письменной форме, по одному экземпляру для каждой стороны. Преимущественное право на последующую аренду: В силу закона, преимущественным правом аренды обладает собственник земельного участка, на котором расположено сдаваемая в аренду недвижимость.

  При заключении договора, целесообразно указать входит ли оплата коммунальных услуг в арендную плату или нет. Если нежилое помещение входит в комплекс помещений, расположенных в одном здании или сооружении, то к договору могут быть приложены правила пользования местами общего пользования, которые необходимо соблюдать как самому арендатору, его сотрудниками, а также посетителям, клиентам, гостям.

При прекращении типового договора аренды нежилого помещения, объект аренды подлежит передачи арендодателю по акту передачи имущества. Если договором аренды не установлено другое, то арендуемые площади подлежат передачи со всеми неотделимыми улучшениями. (Образец договора см. в Приложении)

  •  Обмен

Обмен -осуществляется между нанимателем (собственником) и нанимателем, фиксируется договором обмена. Мена - обмен собственности на собственность (договоры мены - те же правила, что и при сделке покупки-продажи). Основные операции: - обмен земельного участка и земельной доли; обмен (мена) жилья, в том числе с доплатой;

  •  Купля- продажа

По договору купли-продажи продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Договор купли-продажи объекта недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации. Стоит отметить, что в настоящее время этот вид сделок является наиболее популярным и часто используемым: - купля-продажа жилья в т. ч. и в рассрочку; расселение коммунальных и крупногабаритных квартир; купля-продажа земельного участка, земельного пая; купля-продажа нежилых помещений, зданий и сооружений, имущественных комплексов; расторжение договора купли-продажи.  

Договор купли-продажи нежилого помещения дает юридическим лицам и гражданам (физическим лицам) возможность использовать нежилые помещения, как административные, торговые, складские, производственные помещения.

Предметом договора купли-продажи нежилого помещения являются помещения, которые расположены в жилых зданиях или встроенные и пристроенные к ним. Данные помещения не адаптированы для постоянного проживания граждан или для применения под жилые служебные помещения, не включены в фонды жилья для временного расселения, ОБЩЕЖИТИЯ  и другие специализированные жилые помещения. Еще к предмету договора купли-продажи нежилого помещения возможно отнести любые отдельные помещения, которые расположены в нежилых сооружениях и зданиях и составляют их часть и сами эти сооружения и здания, как единое целое. Заключение договора купли-продажи нежилого помещения является самым простым и распространенным способом отчуждения нежилого помещения.

Как стороны договора купли-продажи нежилого помещения могут выступать юридические лица или физические лица (граждане). В определенных случаях сторонами договора купли-продажи нежилого помещения бывают муниципальные образования и другие субъекты Российской Федерации. Примером такой сделки является реализация государственного или муниципального имущества.

Если договор купли-продажи нежилого помещения проводит коммерческая организация, она обязана иметь правоспособность. Правоспособность коммерческой организации появляется от момента государственной регистрации юр. лица.

Некоммерческие организации, а также муниципальные и государственные предприятия для заключения договора купли-продажи нежилого помещения обязаны иметь возможность совершить такие сделки, которая отражена в учредительных документах. Для участия в договоре купли-продажи нежилого помещения физическое лицо должно быть целиком дееспособно. При недееспособности физического лица заключить договор купли-продажи нежилого помещения имеет право опекун в качестве законного представителя недееспособного лица. Для того, чтобы оформить договор купли-продажи нежилого помещения в интересах и от имени недееспособного лица, опекун обязан получить в органах попечительства и опеки разрешение на проведение данной сделки. Договор купли-продажи нежилого помещения заключают в простой письменной форме. Договор скрепляют подписями сторон. Нотариальное оформление сделки купли-продажи нежилого помещения не предусматривается законодательством.

Нежилые помещения, соответственно со статьей 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», относят к категории недвижимого имущества, право собственности на него необходимо в обязательном порядке регистрировать в государственных учреждениях. Регистрация перехода прав собственности на нежилое помещение проводится в учреждении юстиции по месту расположения.

При заключении договора предмет договора купли-продажи нежилого помещения должен быть однозначно определен. То есть, в договоре указываются строго все значимые параметры нежилого помещения: площадь помещения, адрес, номера поэтажного плана и так далее.

Цена по договору купли-продажи нежилого помещения указывается обязательно в рублях или валюте. Необходимо учитывать, что цена является существенным условием договоров этого вида. Цену можно указывать как на все нежилое помещение, так и единицу площади. Цена договора в последнем случае рассчитывается, учитывая площадь передаваемого нежилого помещения. По договору купли-продажи цена нежилого помещения не связывается с инвентаризационной или балансовой оценкой, которая нужна в целях налогообложения.

Соответственно со статьей 433 Гражданского Кодекса РФ, договор купли-продажи нежилого помещения считают заключенным с моментами подписания договора его сторонами. Наряду с этим, право собственности на помещение сохраняется официально за продавцом до момента гос. регистрации перехода права собственности на нежилое помещение, и покупатель не может еще распоряжаться приобретенным имуществом. Невзирая на то, что право собственности в данный период сохраняется за продавцом, данным недвижимым имуществом продавец распоряжаться также не может, ведь вследствие обязательства, которое возникло в силу договора купли-продажи нежилого помещения, законный владелец имущества уже покупатель.

Факт принятия нежилого помещения покупателем и факт его передачи продавцом можно отразить, как в передаточном акте, который подписывают стороны договора так и в каком-нибудь документе о передаче или в договоре купли-продажи нежилого помещения.

  •  Наследие

Согласно юридической терминологии под наследованием имущества предполагается переход имущественных и не имущественных прав на частную собственность от умершего физического лица другому физическому лицу в том порядке, в котором это установлено законом. Операции: - наследование земельного участка и земельной доли; передача земельного участка в пожизненное наследуемое пользование; наследование жилья.

  •  Ипотека

Жилищная ипотека характеризуется как особенный вид кредитования населения, гарантией для уплаты долга и процентов в котором выступает чаще всего находящееся в собственности заемщика имущество. Операции: - залог земельного участка и права на землю; кредитование под залог жилья (ипотека); участие в долевом строительстве жилья;

Ипотека на нежилое помещение получила повсеместное распространение после принятия в 2009 году поправок к закону об ипотеке. До этого закон регламентировал в основном залог жилых объектов. Сделки с коммерческой недвижимостью проходили по соглашению банка и клиента, и правила их прохождения устанавливались только договором залога. Новая редакция закона регламентировала процесс оформления сделки, момент регистрации собственности на приобретаемый объект, нормы взыскания задолженности, в случае не возврата кредита заемщиком. Таким образом, риски банков существенно снизились, что привело к увеличению предложений кредитов на нежилые объекты.

 Это может вызвать затруднения при покупке в кредит именно коммерческой недвижимости – офиса, склада, производственных помещений. Если вы хотите приобрести нежилое помещение в ипотеку для частных нужд – баню, гараж, дачный дом – подтверждение доходов не станет для вас проблемой. 

  •  Приватизация

Бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд). Операции: - приватизация комнат и квартир в муниципальном (государственном, ведомственном, общественном) жилом фонде; приватизация земельного участка; расторжение договора о приватизации (деприватизация). 


4. Анализ рынка нежилых помещений

Рынок нежилых помещений представлен в основном когда-то выкупленными или реконструированными помещениями, переоборудованными под офисы. Но в ходе приватизации появляется все больше объектов, которые сдаются в долгосрочную аренду или продаются с аукционов фондами имущества, т.е. местными органами управления. На втором этапе приватизации рынок недвижимости пополнится промышленными объектами и в еще большей степени объектами торгово-сервисного назначения.

После введения права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации в Российской Федерации государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости, что послужило началу формирования рынка недвижимости.

 Рынок нежилых помещений подразделяется на несколько сегментов, которые различаются по функциональному назначению объектов; офисные, торговые, складские и производственные. На рынке нежилых помещений можно отметить две составляющие: первичный и вторичный рынок. Первичный рынок образуют нежилые помещения муниципального фонда, которые представляются в аренду через коммерческие конкурсы, организуемые комитетами по управлению городским имуществом (в Москве - территориальными агентствами Москомимущества). Этот рынок хотя и имеет большие перспективы и резервы для развития, особенно в крупных городах, развивается очень медленно и неравномерно. На конкурсах, которые проводят уполномоченные муниципальными властями риэлтерские фирмы, победитель должен единовременно оплатить право аренды навесь срок, а далее регулярно оплачивать аренду и коммунальные услуги в течение всего срока аренды.

Кроме прав арендаторы нежилых помещений приобретают обязанности проводить за свой счет текущий ремонт, благоустраивать прилегающую территорию и всегда быть готовыми к росту расходов, связанных с арендой. В структуре арендных платежей значительное место занимают эксплуатационные расходы, за счет которых оплачивается тепло- и водопотребление, сброс водостока, электроэнергия, вывоз мусора, уборка территории, охрана, пожарно-охранная сигнализация, общехозяйственные расходы, абонентная плата за радиосеть, за телефон, за телевизионные антенны.

Конечные ставки арендной платы за нежилые помещения на муниципальных коммерческих конкурсах ниже, чем на вторичном рынке, и зависят от типа и месторасположения помещения, наличия отдельного входа, охраны, мест для парковки автомобилей и количества телефонных линий. Затраты времени и средств на получение необходимой информации и на заключение договора аренды порой сопоставимы с расходами на аренду по рыночным ставкам. Многие предпринимательские структуры предъявляют спрос на помещения с отдельным входом или возможностью его оборудования. Большое значение имеет близость помещения к основным городским магистралям и удобство подъезда к нему автотранспорта, Для отдельных клиентов количество телефонных линий является таким же существенным фактором, как месторасположение.

В случае желания арендатора использовать нежилое помещение не только как офис, но и как торговый зал, склад или по иному назначению стоимость аренды возрастает. Причем перепланировка и переоборудование помещения на соответствие уставным задачам арендатора обычно производятся за его счет по письменному согласованию с арендодателем и уполномоченными городскими службами, что должно предотвратить нарушения строительных норм и правил, а также правил пожарной и санитарной безопасности.

Нежилая площадь может арендоваться у собственника помещения, у арендатора (субаренда) и у балансодержателя федеральной или муниципальной собственности. При аренде федеральной или муниципальной собственности у балансодержателя для совершения сделки необходимо получить разрешение собственника. Для столичной муниципальной собственности такое разрешение дает Москомимущество, Субаренда муниципальных нежилых помещений существует, но ее перспективы представляются ограниченными, так как, с одной стороны, она явно примыкает к нелегальным формам и отличается теневыми формами расчетов, с другой муниципальные власти, испытывая острую необходимость в пополнении своего бюджета за счет взимания арендной платы, ужесточают формы и методы контроля за использованием нежилого фонда. В частности, арендаторы имеют право сдавать в субаренду не более 25% арендованной площади. Постоянно растет количество фирм, нуждающихся в офисных и складских площадях, Дефицит нежилых помещений способствует росту цен на их аренду, возрастает и цена права на аренду, которое продается на конкурсах и аукционах, организуемых по поручению местных властей. Спрос на муниципальные помещения не уменьшается, так как сохраняется общий дефицит офисных площадей. Кроме того, арендаторов привлекают гарантии, предоставляемые властями. Ставки арендной платы, а также условия аренды различаются для помещений, расположенных в зданиях рядовой застройки и в особняках, находящихся под охраной государства в качестве исторических памятников. По договоренности сторон в ставку арендной платы может входить стоимость коммунальных услуг и налог на добавленную стоимость. В связи с непредсказуемым ростом тарифов на коммунальные услуги многие арендодатели предпочитают покрытие издержек на эксплуатационные расходы выводить сверх арендной платы. На рынке нежилых помещений практикуются различные формы оплаты, но преобладает помесячная или поквартальная предоплата.

Ценовая ситуация постоянно изменяется в связи с инфляцией, однако в настоящее время нет достаточного количества статистического материала для проведения полноценного анализа этого сегмента рынка. Характерно, что вторичный рынок нежилых помещений по сравнению с первичным в информационном отношении более открыт, В специализированных изданиях или тематических рубриках по недвижимости время от времени появляются данные об объемах сделок риэлтерских фирм при заключении договоров аренды на нежилые помещения. Приобретение зданий и нежилых помещений в собственность сдерживается проблемами, связанными с правом собственности на земельный участок, на котором расположено строение, а также различием правил и условий покупки для основных групп покупателей (арендаторы, получившие право аренды в процессе приватизации, или на конкурсах и аукционах, или инвестировавшие средства в арендованные помещения, или не входящие в эти группы арендаторы и покупатели).

Таблица 15. Основные фонды промышленности.

Показатели

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Наличие основных фондов (на начало года по балансовой стоимости)

0,8

18,4

534,8

1805,6

3903,5

4125,8

5284,3

Износ основных фондов в % от общей стоимости фондов в конце года

51,6

53,3

55,2

57,8

58,3

62

62,4

Коэффициент обновлений (ввод в действие основных фондов в % от общ. стоимости основ. фондов, на конец года в сопоставимых цен)

4,2

3,5

3,2

2,4

1,9

1,4

0,7

Коэффициент выбытия (ликвидация основных фондов в % от общей стоимости основных фондов, на начало года в сопоставимых ценах)

4,2

3

2,4

2

2,2

2,8

3,2

Из таблицы 1 видно, что основные фонды на предприятиях начиная с 2006 года постоянно увеличивались вплоть до 2012 года при постоянном росте износа основных средств. Коэффициент обновления за 7 лет снизился с 2,8 до 0,9, а коэффициент выбытия с 4,2 до 0,7. То есть производство ведется на устаревшем оборудовании и в старых производственных помещениях. Несмотря на такие тяжелые условия промышленность еще не погибла окончательно.

На рынке нежилых помещений происходит постепенное смещение акцента. Все больше ощущается потребность в торговых, складских и производственных помещениях по сравнению с преобладавшей ранее потребностью в помещениях для представительств и офисов, У риелторов начинают появляться заказы на поиск помещения в последовательности склад-производственные площади-офис-жилье.

 Таким образом, в целом по рынку нежилой недвижимости можно сказать, что несмотря на то, что этот сегмент постоянно развивается, необходимо дополнительное введение различных объектов недвижимости для удовлетворения спроса на них. Кроме того, необходимы инвестиции в строительство объектов социально-культурного назначения, так как эта сфера является в основном некоммерческой, то есть не выгодной для ее развития, но в то же время необходимой для населения. В общем же сложившаяся на рынке недвижимости ситуация не может рассматриваться только на данный момент, так как  постоянно происходящие в стране изменения (изменение численности населения, поведения правительства и т.д.) оказывают довольно сильное влияние на его дальнейшее развитие и состояние. Именно поэтому необходимо рассматривать  рынок  недвижимости во времени, то есть большое значение приобретения.


5. Анализ сделок

 Анализировать свои сделки необходимо по ряду причин. Во-первых, это необходимо для тестирования нашей торговой системы в режиме реального времени. Не секрет, что при тестировании ТС на исторических данных результат может сильно отличаться от результата, получаемого при непосредственном использовании системы. Заметив при анализе типичную ошибку в системе торговли ее легко исправить. Гораздо труднее исправлять ошибки в торговой системе интуитивно, не анализируя всех сделок.

Во-вторых, имея под рукой четкие записи сделок можно анализировать свою торговлю, например, рассчитать доходность торговой системы, определить соотношение прибыльных и убыточных сделок, определить средний процент прибыли по каждой категории сделок и т.д.

В-третьих, ведение записей всех сделок дисциплинирует трейдера и у него возникает меньше соблазна совершить необдуманную сделку. Если в записях присутствуют такие необдуманные сделки, особенно если потери по ним были большими, то при просмотре таких записей у трейдера будет мало желания заключить подобную сделку еще раз.

С развитием рыночных отношений в России значительно возрос оборот нежилых помещений в качестве объектов гражданско-правовых сделок. Нежилые помещения используются юридическими лицами и гражданами в разнообразных целях в качестве административных, складских, торговых, производственных помещений и т.д. Они пользуются стабильно высоким спросом, и сделки с ними занимают важное место в современном гражданском обороте. Однако, несмотря на распространенность сделок с нежилыми помещениями, в российском гражданском законодательстве им уделяется недостаточно внимания.

Гражданский кодекс РФ не выделяет нежилые помещения в качестве самостоятельных объектов недвижимости, имеются пробелы в регулировании отдельных видов сделок с нежилыми помещениями. Неточность нормативного регулирования правового положения нежилых помещений в системе объектов гражданского оборота приводит к трудностям в практике оборота. Судебно-арбитражная практика в сфере гражданского оборота нежилых помещений не всегда однородна. Нередко арбитражные суды различных регионов и уровней по-разному подходят к разрешению одинаковых споров, вытекающих из сделок с нежилыми помещениями.

Правила заключения и оформления сделок с нежилыми помещениями:

Сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом и законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Если договор об отчуждении имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента его регистрации, если иное не установлено законодательством. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, а при необходимости нотариального удостоверения и регистрации - с момента регистрации договора, если иное не предусмотрено законодательными актами.


Заключение

 С развитием рыночных отношений в России значительно возрос оборот нежилых помещений. Нежилые помещения используются юридическими лицами и гражданами в разнообразных целях в качестве административных, складских, торговых, производственных помещений и т.д. Они пользуются стабильно высоким спросом, и сделки с ними занимают важное место в современном гражданском обороте.

Договор аренды нежилого помещения традиционно занимает одно из ведущих мест в общем объеме сделок с нежилыми помещениями. Однако, несмотря на распространенность данного вида сделок, можно отметить, что в российском гражданском законодательстве им уделяется недостаточно внимания, имеются пробелы в регулировании данных видов сделок.

Давая определение понятию нежилого помещения необходимо учитывать оборотоспособность данного объекта, видовые признаки, единое хозяйственное назначение, отраслевую принадлежность, что позволит выделить нежилое помещение как правовой объект.

Нежилое строение – отдельная постройка, предназначенная для использования не в качестве жилья, а как складское, производственное, торговое, коммунально-бытовое помещение.

Выделение категории нежилых помещений в самостоятельный объект гражданских правоотношений влечет установление определенного правового режима, то есть возможности или невозможности совершения с нежилыми помещениями тех или иных действий (сделок), влекущих юридический результат. Режим определяет допустимые способности определения прав на нежилые помещения, объем и содержание этих прав, пределы их осуществления.

Таким образом, в отличие от аренды иных видов недвижимости - жилых помещений, предприятий и зданий (сооружений) - аренда нежилых помещений возможна в виде передачи нежилого помещения только во временное пользование, без наделения арендатора правом временного владения им.

 Были рассмотрены основные вопросы, касающиеся сделок с нежилыми помещениями. Насколько сделки с нежилыми помещениями соотносятся с нормами гражданского права, правомерность сделок с нежилыми помещениями, общие характерные признаки сделок с нежилыми помещениями: кто может их заключать и на какой правовой основе, условия заключения сделок с нежилыми помещениями и действительность-недействительность заключенных сделок.

Из полученной мною информации можно сделать вывод, что сделки с нежилыми помещениями не имеют существенных отличий от сделок и операций с жилыми помещениями, так как нежилые помещения также относятся к недвижимому имуществу.


Список использованных источников:

1.Конституция Российской Федерации М., Кодекс. 2013г.

2.Гражданский Кодекс Российской Федерации (1ч, 2ч, 3ч.) // Собрание законодательства РФ. – 2014г.

3.Жилищный кодекс Российской Федерации // Собрание законодательства РФ. 2013г.

4.Балабанов И.Т., «Операции с недвижимостью в России»  2010г.

5.Булеков М., «Договор аренды зданий и сооружений» // Фин. Россия 2009г.

6.Волочков Н.Г., «Справочник по недвижимости»

7.Гришаев С.П., «Здания и сооружения как объекты недвижимости» // Хозяйство и право. 2010г.

8.Исрафилов И., « Аренда нежилых помещений» // Хозяйство и право – 2010г.

10.Лапач В.А., «Нежилые помещений как объект гражданских прав» // Законодательство. – 2011г.

9.Медведев М., «Договор аренды» // Бизнес-адвокат. – 2011г.

10.Наумова Л., «Нежилые помещения как предмет ипотеки» // Бизнес-адвокат. – 2014г.

11.Оводов А.А., «Договор аренды недвижимости» // Правовые вопросы недвижимости. – 2012г.

12.Скворцов О.Ю., «Регистрация сделок с недвижимостью» – М.: Волтерс Клувер. – 2011г.

13.Степанов С.А., «Недвижимое имущество в гражданском праве» –М.: 2009г.

14.Смирнов В.В., «Аренда недвижимости (зданий, сооружений, нежилых помещений)». М.: Ось, 2009г.

15.Цыбуленко 3., « Сделки с недвижимостью и их регистрация» // Хозяйство и право.  – 2011г.

Приложение

Договор аренды нежилого помещения

 

г. ___________________                                                                        «__»_________201__ г.

 

 

________, именуемый в дальнейшем Арендодатель, в лице ________, действующего на основании _______,с одной стороны, и __________, именуемый в дальнейшем Арендатор, в лице ___________, действующего на основании _______, с другой стороны, заключили договор о нижеследующем: 

 

1. Предмет и срок договора

1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в возмездное срочное пользование по целевому назначению _____________________________ нежилое помещение, общей площадью _______ кв. метров, расположенное по адресу _____________________________________ 

Срок аренды помещения по настоящему Договору устанавливается с "___" ___________ ____ года по"___" ___________ ____ года. По истечении срока действия договора Арендатор имеет право преимущественного заключения договора на новый срок.

 

2. Права и обязанности сторон

 

2.1. Права и обязанности Арендодателя:

2.1.1. Арендодатель передает помещение ______ в состоянии, обеспечивающем его нормальную эксплуатацию Арендатором, в течение ___________  дней со дня вступления настоящего Договора в силу.

2.1.2. Арендодатель имеет право ежемесячно проверять состояние переданного в аренду помещения и порядка его использования Арендатором. 

2.1.3. Арендодатель обязан обеспечить доступ Арендатора и его сотрудников в арендуемые помещения.

2.1.4. Арендодатель обязан при необходимости выполнять капитальный ремонт передаваемого помещения в соответствии с графиком капитального ремонта здания, на территории которого расположено помещение.

 

2.2. Права и обязанности Арендатора:

2.3.1. Арендатор обязан использовать помещение в соответствии с его назначением.

2.3.2. содержать помещение в полной исправности и образцовом санитарном состоянии, в соответствии с требованиями СЭС, соблюдать правила эксплуатации инженерного и сантехнического оборудования, правила внутреннего распорядка и правила пожарной безопасности.

2.3.3. письменно согласовывать с Арендодателем проведение любых ремонтных работ, перепланировок и переоборудования арендуемых помещений.

2.3.4. вносить арендные платежи в установленные сроки.

2.3.5. письменно сообщить Арендодателю о своем намерении продлить срок аренды не позднее чем за 30 (тридцать) дней до окончания срока действия настоящего Договора.

2.3.6. письменно сообщить Арендодателю о дате освобождения занимаемых помещений в связи с прекращением арендных отношений не позднее чем за 30 (тридцать) дней до прекращения арендных отношений.

2.3.7. при освобождении (возврате) помещений сдать их Арендодателю по соответствующему акту, в исправном состоянии, с учетом нормального износа, в течении 1 (одного) дня с момента истечения срока аренды или согласованной Сторонами даты возврата помещения (при досрочном освобождении).

2.3.8. не передавать арендуемые помещения в пользование или в субаренду третьим лицам.

2.3.9. при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования, немедленно принять меры к их устранению и сообщить об этом Арендодателю. 

2.4. Если арендуемое помещение в результате действий Арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние, то Арендатор восстанавливает его своими силами, за счет своих средств и возмещает моральный ущерб нанесенный Арендодателю в установленном законом порядке. 

 

3. Платежи и расчеты по договору

3.1. За пользование указанным в предмете настоящего Договора помещением Арендатор выплачивает Арендодателю арендную плату из расчета ________________________________________ не позднее ________ числа следующего месяца.

3.2. Арендатор оплачивает эксплуатационные расходы, отопление и оказываемые ему коммунальные услуги по расчету, прилагаемому к договору и являющемуся его неотъемлемой частью не позднее ___________ числа следующего месяца.

3.3. Оплата всех причитающихся платежей, согласно п.3.1, 3.2, производится Арендатором на основании счетов Арендодателя.

3.4. Размер арендной платы устанавливается неизменным на весь период действия договора.

 

4. Ответственность сторон.

4.1. В случае просрочки оплаты Арендатором арендной платы и иных причитающихся платежей на него возлагается обязанность уплатить Арендодателю пеню за каждый день просрочки в размере ______ процента от суммы просроченного платежа. Оплата пеней не освобождает от исполнения основного обязательства.

 

5. Заключительные положения

5.1.Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение условий договора не допускаются.

5.3. Стороны обязаны извещать друг друга об изменении своего юридического адреса, номеров телефонов, телефаксов и телексов не позднее 7 (семи) дней с даты их изменения.

Все споры, вытекающие из настоящего договора, разрешаются в установленном законом порядке.

5.4. Настоящий договор заключен в г. _________________ в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон, и вступает в силу с даты его подписания. Приложения к настоящему договору составляют его неотъемлемую часть.

 

Юридические адреса и банковские реквизиты сторон:

 

Арендатор: _____________________________________________________________

Арендодатель: __________________________________________________________

Арендодатель
_______________________
М.П.

 

Арендатор
_______________________
М.П.

PAGE   \* MERGEFORMAT 32


 

А также другие работы, которые могут Вас заинтересовать

40282. ОТЧЕТ о прохождении преддипломной практики в фирме «ООО «Техно-Р»» 2.37 MB
  Как известно, кластеры позволяют решать проблемы, связанные с производительностью, балансировкой нагрузки и отказоустойчивостью. Для построения кластеров используются различные решения и технологии, как на программном, так и на аппаратном уровне.
40283. Кататоническая шизофрения 25.5 KB
  Кататонический ступор: больной длительное время сохраняет вычурную неестественную часто неудобную позу не чувствуя утомления симптом воздушной подушки симптом капюшона; тонус мышц резко повышен; принятая больным поза длительно сохраняется каталепсия. Растормаживаются примитивные рефлексы хватательный сосательный – симптом хоботка. Другие симптомы: стремление копировать движения мимику и высказывания собеседника эхопраксия эхомимия эхолалия манерность вычурность движений и мимики пассивнаяавтоматическая подчиняемость....
40284. Кататонический синдром 31.5 KB
  Кататоническое возбуждение. Экстатическое растеряннопатетическое возбуждение. Возбуждение может прерываться эпизодами ступора или субступора.
40286. Лечение алкогольных психозов 27 KB
  Лечение: 1 детоксикация применение поливидона декстрана70 декстрана40 препаратов трисоль и хлосоль изотонического раствора хлорида натрия раствора Рингера внутривенно капельно или 5 раствора глюкозы капельно по 500 1000 мл; 25 раствора сульфата магния 5 10 мл внутривенно с 10 раствором глюкозы капельно; тиосульфата натрия хлорида кальция внутривенно унитиола 5 10 мл внутримышечно; 2 немедикаментозная детоксикация очистительная клизма плазмаферез гипербарическая оксигенация поверхностная церебральная...
40287. Лечение инфекционных психозов 26 KB
  При начальных или стертых субпсихотических расстройствах показано применение транквилизаторов диазепам феназепам нитразепам при нарастании бессонницы тревоги и страха применяют нейролептические средства аминазин терален. В состоянии помраченного состояния делирий эпилептиформное или онирическое состояние показано внутривенное введение диазепама при сильном возбуждении инъекции аминазина или тералена. Изза опасности коллапса аминазин и терален необходимо сочетать с сердечнососудистыми средствами кофеин кордиамин.
40288. Лечение наркоманий и токсикоманий 31.5 KB
  Первый этап включает в себя купирование абстинентного синдрома и проведение дезинтоксикационных мероприятий направленных на нормализацию соматоневрологических нарушений и коррекцию психических расстройств. Третий этап лечения заключается в выявлении основного синдрома психической зависимости и проведении целенаправленной терапии. Патогенетически обоснованная терапия определяется химической структурой и механизмом действия наркотика а также структурой клинического синдрома. Наиболее эффективными средствами купирования опийного...
40289. Лечение при ЧМТ 27.5 KB
  Применяется также ряд препаратов оказывающих влияние на мозговое кровообращение кавинтон сермион циннаризин танакан.